Сущность затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат (стоимость строительства), которые должен понести типичный покупатель для создания на дату оценки зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки путем строительства их на этом же земельном участке. При оценке недвижимости срок строительства считается пренебрежительно малым.
Стоимость строительства с точки зрения благоразумного инвестора и применения принципа замещения – это «стоимость замещения» или «стоимость воспроизводства», так как они обеспечивают инвестору одинаковую полезность и могут рассматриваться как стоимость строительства для инвестора.
Расчёт стоимости воспроизводства объекта недвижимости (особенно имеющего значительный действительный возраст) не всегда возможен, так как применявшиеся при строительстве этого объекта технологии, проекты, материалы, стандарты вышли из употребления. Поэтому в практике оценки применяется расчёт стоимости объекта недвижимости равной полезности с объектом оценки, возведение которого во всех аспектах соответствует современному уровню строительного производства.
Выбор вида стоимости (замещения или воспроизводства) для конкретной оценки должен соответствовать позиции типичного покупателя и быть обоснован в отчёте для предупреждения неправильного понимания.
Определение стоимости нового строительства зданий и сооружений для целей оценки по сравнению с прогнозом стоимости будущего строительства имеет некоторые специфические особенности, к которым относятся:
специальная структура стоимости строительства, учитывающая современные экономические условия; необходимость одновременного учета цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты, эксплуатацию строительной техники; возможное отсутствие проектно-сметной и другой документации по оцениваемому объекту; неопределенность исходных данных из-за отсутствия возможности получить полное представление о конструкции оцениваемого здания путем технического обследования; отсутствие достаточного финансирования и времени для детального повторения работы проектировщиков.