--PAGE_BREAK--Мировой опыт показывает, что кооперативное движение в жилищной сфере успешно развивается там, где существует мощная групповая инициатива. В отсутствии таковой для формирования кооперативов, в данном случае товариществ собственников жилья, необходимо движущее и организующее звено. На первоначальном этапе считается, что инициатива должна принадлежать органам власти.
В России инициатива создания товариществ собственников жилья исходила как «сверху» от местных городских органов власти, так и «снизу», непосредственно от жильцов. В первом случае работа начиналась с выпуска нормативных документов, регламентирующих создание товариществ собственников жилья в городе. В ряде городов жильцы узнавали через средства массовой информации о том, что такое товарищество собственников жилья, заявляли о своей готовности организовать общество и обращались в местные администрации с просьбой о его регистрации. Это принуждало органы власти принимать меры к созданию условий для образования и деятельности товариществ в городе.
Опыт первых товариществ по самостоятельному управлению жилыми домами учитывался при разработке городских актов, обеспечивающих решение постоянно возникающих проблем. Так в ноябре 1994 г. Государственной Думой был принят закон «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся имуществом собственников помещений», где определён порядок управления жилыми домами, находящихся в коллективной собственности.
Важнейший из них – закон «Основы жилищной политики в городе», в котором товарищество собственников жилья рассматривалось как ведущее звено в реорганизации системы управления жилым фондом.
Первые товарищества были зарегистрированы уже в 1994 г. в Рязани, Ярославле, затем в Нижнем Новгороде, Владимире, Красноярске, Санкт-Петербурге, Новосибирске и др.
В Рязани местная администрация подсчитала сколько средств требуется на эксплуатацию 1 квадратного метра общей площади жилого дома, а затем перечислили эту сумму из городского бюджета непосредственно жилищным товариществам, минуя жилищно-коммунальные структуры. По итогам оказалось, что на эксплуатацию жилья в жилищных товариществах расходуется в 2 раза меньше средств, чем в жилищно-коммунальных организациях.
Набирать опыт объединения жильцов помогают городские ассоциации и союзы товариществ собственников жилья. Они решают проблемы взаимодействия с монополистами коммунальных услуг, оказывают помощь в выборе подрядчиков для проведения жилищно-эксплуатационных работ, обеспечивают товарищества необходимой информацией, представляют их интересы в органах ШСУ.
При разработке Закона о товариществах собственников жилья изучался не только опыт США, но и других стран. При этом особенно привлекательной была шведская модель.
Структура собственности на жильё в Швеции очень близка российской. В стране нет частной собственности на квартиры. Наиболее распространённая форма собственности – кооперативная. Объектом кооперативной собственности может быть только здание – коттедж или многоквартирный дом. Самый развитый способ пользования жильём – наём. Отдельная квартира в многоквартирном доме может быть собственностью только кооператива, которому принадлежит дом, но не частное лицо, которое в нём проживает. Член кооператива не может превратиться в собственника занимаемой квартиры даже после выплаты полной её стоимости, как это допускается российским законодательством. Если кто-то из жильцов захочет поменять квартиру, он должен прекратить своё членство в кооперативе, а его квартира будет занята другим лицом. Идеология шведского кооперативного движения исходит из того, что жители должны заботиться о своём доме сообща и только эта общность может обеспечить благоприятные условия совместного проживания.
Опыт Германии. Благоприятные условия для создания товариществ собственников жилья могут быть обеспечены при помощи местных властей. В стране не так много собственников жилья, ибо далеко не каждый может выкупить квартиру у государства. При образовании самостоятельного хозяйственного объединения важной проблемой становится поиск управляющего зданием.
В Австрии не существует вопроса вступить или не вступить в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме больше половины квартир являются частными (остальные в аренде), то создание товарищества обязательно. Муниципалитеты полностью отказываются от обслуживания зданий, где в основном частные квартиры. Создание товариществ для муниципалитетов выгодно. Не очень состоятельным людям выдаются субсидии, а власти контролируют целевое использование этих средств. Не реже 2-х раз в год в товариществах собственников жилья проводится аудиторская проверка.
В Швейцарии товарищества собственников жилья, кондоминиумы – явление редкое. Связано это возможно с национальным характером швейцарцев: индивидуализм и глубокая погруженность в свою частную жизнь. Людей пугает необходимость подчиняться каким-либо правилам, согласовывать своё поведение с другими. Но в последнее время появилась тенденция к объединению в товарищества собственников жилья, что вызвано чисто экономическими причинами. С этой целью приглашают менеджеров для управления домами.[1]
Глава 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Трудности, с которыми сталкиваются товарищества собственников жилья, города Улан-Удэ можно объединить в 3 группы: социально-экономические, правовые и организационные. Разумеется, есть и другие проблемы, может быть, и не менее важные, психологические, когда людям приходится пересматривать своё сознание, не рассчитывать на бесплатное обслуживание занимаемого или жилья, а принимать на себя всю меру ответственности за его содержание (и хотя эта проблема не правовая, обойти её в контексте данной темы невозможно, поскольку она является одной из самых сложных в процессе формирования и жизнедеятельности товариществ собственников жилья).
Для развивая самоуправление в жилищной сфере, был создан координационный совет по содействию развитию самоуправления в жилищной сфере г.Улан-Удэ.[2] Целью данного совета является разрешение вопросов и проблем связанных с созданием ТСЖ, совершенствование нормативно-правовой базы, финансовая поддержка и другие. Была разработана городская комплексная программа по формированию товарищества собственников жилья на 20003-2007 годы и другие нормативно-правовые акты, но все же важнейшим является ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72 ФЗ «О товариществах собственников жилья ». Как показывает практика по его реализации, для успешного внедрения самоуправления в жилищном фонде требуется решение других, не менее сложных проблем, к которым относятся, в первую очередь, финансирование объединений собственников жилья, право собственности товариществ собственников жилья на землю и другие проблемы. Основываясь на имеющейся практики по данному вопросу, я попытаюсь осветить проблемы и предложу пути их решения.
3.1 Проблемы финансирования товарищества собственников жилья
Одной из главных проблем возникающих у жильцов многоквартирного дома, желающих объединиться в товарищество собственников жилья является, вопрос финансирования. И неслучайно он вынесен на рассмотрение первым в контексте данной главы. Основой любого дела является бюджет, наш случай не исключение. Если в бюджете доходы не равны расходам, в результате получится дефицит бюджета. Устранение дефицита бюджета возможно двумя способами.
Во-первых, можно взять деньги взаймы, но как известно, взаймы никто так просто не даст, только под проценты. Проценты же в свою очередь станут расходами товарищества. Если занятые деньги будут потрачены на эксплуатацию и содержание здания, то налоговая служба отнесет кредит и проценты на ваши расходы.
Во-вторых, можно попытаться сократить расходы товарищества, не нанеся при этом ощутимого ущерба.
Как показывает практика, при составлении бюджета можно использовать элементы прогнозирования. В данном случае непредвиденные и незапланированные расходы будут выступать как, элементы гибкости бюджета, что в свою очередь позволит избежать серьезных проблем. Результатом грамотного планирования бюджета является четкая организация и стабильность в финансовом отношении жилищной организации, где работники и руководители пользуются доверием жителей. Важно до принятия здания в управление, знать из каких расходов и доходов состоит бюджет. Планировать расходы необходимо исходя из доходов, в соответствии с имеющейся финансовой базой. В противном случае объединение жильцов в товарищество собственников жилья будет бесполезно.
В настоящее время население Российской Федерации оплачивает лишь 35 % от реальной стоимости коммунальных услуг. В связи с этим, государство до 2008 года планирует совершить плавный переход к сто процентной оплате коммунальных услуг населением, вводя при этом субсидии и льготы.
Согласно, постановлению Правительства РБ.[3] Финансовые затраты на предоставление коммунальных услуг товариществу осуществляются за счет: платежей жителей товариществ с учетом гарантированных льгот и субсидий, за счет бюджета для покрытия разницы между экономически обоснованными тарифами и тарифами для населения (за счет средств местного бюджета, но как правило в местном бюджете на это средств нет), бюджетное финансирование поставщиков жилищно-коммунальных услуг осуществляется по условиям трехстороннего договора.
Основные поступления в бюджет ТСЖ, от сдачи в аренду нежилых помещений. То есть, те нежилые помещения, которые принадлежат товариществу на праве собственности. Если нежилые помещения принадлежат городу, или являются собственностью другого лица, как юридического, так и физического. Вопрос решается двумя путями. При создании ТСЖ владельцы обязаны вносить свою долю на содержание нежилых помещений, на содержание и ремонт общего имущества, она пропорциональна его доле в праве общей собственности на общее имущество (доля участия). Вариант второй, если нежилые помещения принадлежат городу и не сданы им никому в аренду, то есть возможность заключить с «городом» договор о том, что ваша жилищная организация будет сдавать нежилые помещения в аренду, и при этом делиться доходами с городом.[4]
Есть и другой нерешённый вопрос: регистрировать кондоминиум в целом, только долевую собственность каждого собственника квартиры или и то, и другое?
Наглядно эта проблема вырисовывается в ситуации с подвалами и техническими подпольями, которые сегодня совершенно официально продаются соответствующими муниципальными и государственными органами. При этом нарушаются права собственников, которых ставят перед фактом продажи их собственности. Это происходит потому, что право каждого собственника на свою долю в общем имуществе (тот же технический подвал) нигде не зарегистрировано. Однако по закону это право существует, и всегда судьба доли члена товарищества следует судьбе жилого помещения – квартира передаётся в собственность вместе с этой «абстрактной» долей.
Сегодня ТСЖ оказываются жизнеспособными лишь в двух случаях: когда есть какой-либо дополнительный источник дохода в виде нежилых помещений или когда в товарищество объединились состоятельные люди.
Бесспорно лишь, что собственники муниципального жилищного фонда, то есть органы местного самоуправления и их уполномоченные (жилищно-эксплуатационные организации), не хотят расставаться с доходами от аренды нежилых помещений. Но и ТСЖ без дополнительных источников дохода не могут нормально содержать жилые дома только за счёт сбора (по установленным тарифам) с жильцов средств на техническую эксплуатацию дома. Этот «узел» не могут развязать в течение уже 7-8 лет ни на федеральном, ни на региональном уровне. «Разрубить» его не удаётся даже силой закона. Чаще всего нежилые помещения, находящиеся в домах ТСЖ, уже проданы или сданы в аренду на длительные сроки муниципальными органами.
Однако в последнее время наметился существенный сдвиг в решении данной проблемы. Если нежилые помещения намерены передать третьим лицам (в аренду или собственность), то сделать это можно только с согласия товариществ. Ранее нередко без ведома жильцов в подвалах или иных нежилых частях дома появлялись склады и офисы, отгораживались запасные входы дома и т.п.
Кроме того, уже сейчас органы архитектуры при проектировании жилых домов стараются по возможности учитывать особенности их как кондоминиумов, предусматривать в них наличие помещений многоцелевого назначения, которые могут использоваться собственниками жилья для размещения управленческого и обслуживающего персонала ТСЖ или в иных целях на основании решения домовладельцев.
3.2 Права товарищества собственников жилья на земельный участок
Товарищество собственников жилья не может эффективно управлять единым комплексом земельно-имущественной недвижимости, не являясь собственником или хотя бы арендатором земельного участка. В связи с этим, в целях реализации Закона Российской Федерации «О Товариществах собственников жилья» и Земельного Кодекса Российской Федерации, внедрения новых форм управления собственностью в жилищном фонде, активизации участия населения в содержании жилищного фонда и благоустройстве придомовых территорий.[5] Методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах разработана в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья», положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 26. 09. 97 № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденными приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.98 № 59.
Целью определения нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ, является: формирование кондоминиума как единого планировочно – обособленного комплекса недвижимого имущества; установление земельной доли каждого домовладельца в общей собственности кондоминиума, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений, повышения, уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними в кондоминиумах.
Согласно п.1.3, выше указанного нормативно правового акта, нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади, участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающие к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности и иных норм обеспечивающих нормальные условия проживания и обслуживания здания.
Однако, практики, занимающиеся вопросами развития самоуправления в своем жилищном фонде отмечают ряд проблем возникающих с установлением границ земельных участков в ТСЖ. Согласно закону, границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно – транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
Градостроительный кодекс обязывает архитектурно-планировочные и земельные органы провести размежевание земельных участков, чтобы каждый дом, независимо от формы собственности на него, знал, какой участок закреплен за нем. Это относится как к старой, так и к новой застройки. Но пока не разработаны даже принципы межевания городских земель. И поэтому архитекторы часто идут по упрощенному варианту: земля выдается по минимуму, то есть в размерах пожарного подъезда. Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что ТСЖ необходимо обращаться в земельный орган за разрешением, если оно захочет что – либо построить, например, установку для прессования мусора, т е. площадь земельного участка, передаваемая в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, ограничена до минимума.
Согласно п.4 Положения «Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» от 21.08.2000 № 615. «Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой землевладельцам, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не возможно, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим». Существует и такая практика, когда из-за плотности домов выделяется один земельный участок для нескольких ТСЖ. В результате же возникают вопросы: с кем заключать договоры аренды? Как определить уборочную территорию, если один ТСЖ заключил договор на эксплуатацию и обслуживание жилья в частной компании, а другие с муниципальной жилищно-эксплуатационной организацией? Как будет решатся вопрос, если одно ТСЖ решит возвести какое-то строение, а другие не согласны? П.4 данного положения оставляет эти вопросы на усмотрение домовладельцам.
продолжение
--PAGE_BREAK--