Министерство образования Российской Федерации
Факультет Юриспруденции
КУРСОВАЯ РАБОТА
«Характеристика правового содержаниядоговора найма жилого помещения в соответствии с законодательством РФ»
2011
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВАI. Договор найма жилого помещения
1.1 Понятиеи предмет договора найма жилого помещения
1.2 Отличительные черты договоранайма жилого помещения
1.3 Субъекты договора найма жилогопомещения: наймодатель и наниматель
ГЛАВА II. Договор найма жилого помещения сучастием военнослужащего
2.1 Договоркоммерческого найма с участием военнослужащего
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Одной из основных социальных проблем современной России,которая была и остается в центре внимания, является жилищная проблема. Ссожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое времябыло в долгу у общества за отсутствие четкой, понятной, прозрачной инепротиворечивой системы жилищного законодательства.
До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие новогоЖилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), законодательство,регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большимколичеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне — от инструкций до Федеральных законов).
Отсутствие единства правового регулирования жилищныхотношений значительно усложняло осуществление государством последовательнойжилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданамисвоих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленныхзлоупотреблений.
Тем не менее, сделки граждан с принадлежащим им жильем, вчастности договоры найма жилого помещения, никогда еще не получали такогоразмаха, как сейчас. Сегодня для многих собственниковжилья сдача квартиры внаем стала источником дополнительного дохода. Чаще всегожилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование.
Вместе с тем, на рынке жилья активно действует криминальныйбизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваютсязаключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных дляних условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.
Следует отметить, что современный рынок жилья существенноотличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделкизначительно расширился. Теперь в сделку кроме покупателя и продавца включаетсятретья сторона — посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерскаяфирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играюткоммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другиерыночные институты.
Актуальность темы данной курсовой работы обусловлена еенедостаточной изученностью, а также высокой социальной значимостью, как дляпрофессиональных юристов, так и для населения страны в целом.
Целью нашей курсовой работы является исследование правового содержания договора найма жилого помещения. Дляреализации этой цели в рамках курсовой работы необходимо решить следующиезадачи:
1. определить понятиедоговора найма жилого помещения;
2.обозначить предмет договора найма жилого помещения;
3. определить субъекты договора найма жилого помещения;
4. указать отличительные стороныдоговора найма жилого помещения;
5. определить специфику договора наймажилого помещения с участием военнослужащего.
В качестве методологической базы исследования мы используемтакие методы, как логико-правовой и системный анализ, сравнительно-правовойметод научного познания, статистический метод.
Теоретическую основу работы составляют анализ нормативнойбазы (в частности Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Основ жилищнойполитики и т.д.), а также учебников, статей и монографий известных российскихправоведов, таких как А.Н. Болдина, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.Е.Крылова, О.В. Полозова и др.
Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения исписка использованной литературы.
Глава I. Договор найма жилого помещения
1.1 Понятие и предметдоговора найма жилого помещения
Для правильного применения нормативных актов, регулирующихжилищные отношения, важно определить, что является их основным предметом(объектом).
Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В.Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищногозаконодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временноевладение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначениятакого объекта гражданского оборота, как жилое помещение (Крашенинников П.В.Сделки с жилыми помещениями. — М.: Статут, 2000. С. 47.).
Таким образом, предметом договора найма является жилоепомещение. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным,противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенноедля проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства илипереоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения)уполномоченными на то организациями. договор наймжилой помещение военнослужащий
ГК РФ определяет договор найма жилого помещения как договор, по которому «одна сторона — собственник жилого помещенияили управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другойстороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование дляпроживания в нем» (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения оформился как самостоятельныйдоговор из договора имущественного найма. Впервые, в более или менее полномобъеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964г. и законе «Основыжилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.». Договор наймаРСФСР 1984г. объединил договор найма жилого помещения с иными жилымипомещениями.
Законодатель неоднократно менял свою точку зрения на договорнайма жилого помещения и на его правовую природу. Будучи определен вгражданском кодексе РСФСР (1964 г.) как один из видов гражданско-правовогодоговора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенновидоизменился, стал предметом регулирования иного кодифицированного правовогоакта – Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.).
Принципиальный поворот в законодательном регулированиижилищных правоотношений в Российской Федерации начался с принятием новойКонституции, Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда вРоссийской Федерации», Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах жилищной политики».
Глава 35 Гражданского кодекса РФ 1996г. (далее — ГК),разделила договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения вгосударственном и муниципальном жилом фонде социального использования и простодоговор найма жилого помещения. Юридическая литература и ряд подзаконныхнормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика сталиименовать договоры как «договор социального найма» и «договоркоммерческого найма».
22 декабря 2004 года Государственной Думой был принятЖилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ), который вступил вдействие с 1 марта 2005 года. ЖК РФ существенноизменил регламентацию отношений, связанных с предоставлением жилых помещений подоговору социального найма. В нем получила свое закрепление и развитиеконституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договорусоциального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законегражданам.
Значительной корректировке, по сравнению с ранеедействовавшим законодательством, подверглись содержание договора социальногонайма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения договора.
ГК РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе стем изменил не только форму, но и содержание, четко отделив коммерческий наемот социального. Во-первых, ГК упорядочил и почти полностью отрегулировалотношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, ГК установилряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилымипомещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное правона заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорныхвопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений, предусмотревобязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК в основном развел в разныезаконодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения,предметом которых выступает один объект – жилые помещения.
Если в качестве наймодателя ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называетсобственника или управомоченное им лицо, то категорию нанимателей из этойстатьи можно определить путем исключения субъектов, которые в силу части второйстатьи не могут быть этой стороной договора, т.е. юридические лица. О том, чтонанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ и ст.60ЖК. Пункт 5 статьи 49 ЖКРФ устанавливает, чтожилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностраннымгражданам, лицам без гражданства, если международным договором РоссийскойФедерации не предусмотрено иное (Комментарий к Гражданскому кодексу РоссийскойФедерации, части второй (постатейный)./ Под ред. О.Н. Садикова — М.:Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательский Дом «ИНФРА-М», 2004.С.201.).ГК РФ наделяет нанимателяраспорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временныхжильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.
Статья 676 ГК РФ называет обеспечение пригодности жилогопомещения первоочередной обязанностью наймодателя. Исходя из различных степенейсоциального значения договора социального найма и договора коммерческого найма,представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применимскорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны призаключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГКРФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленнымтребованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев поэтому поводу особые условия договора. Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяетдействие этой нормы на договор социального найма, апеллируя к жилищномузаконодательству (ст. 60ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения не требует нотариальногоудостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требованияст. 674 ГК должен быть заключен вписьменной форме. Письменная форма договора представляет собой составлениедокумента, выражающего его содержание и подписанного лицами, заключающими его(или уполномоченными ими). При несоблюдении письменной формы договора социальногонайма жилого помещения наступают последствия несоблюдения простой письменнойформы сделки процессуального характера, не влекущие недействительность сделки:в случае возникновения спора стороны лишаются права в подтверждение сделки и ееусловий ссылаться на свидетельские показания, но не лишаются права приводитьписьменные и другие доказательства.
Коммерческому найму жилья не предшествует решениеединоличного или коллегиального органа; не требуется ордера для вселения.Поскольку в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишенывозможности ссылаться на свидетельские показания, а принципы состязательности идиспозитивности гражданского процесса уравняли стороны правоотношения (кромеслучаев, указанных в законе), на практике им трудно будет доказать наличиеобязательств и их условий. В связи с тем, что речь идет об одном изконституционных прав граждан и судебная практика принимает в качестведоказательств возникновения и прекращения жилищных правоотношений любые безисключения фактические данные, которые могут иметь значение для правильногоразрешения дела.
(Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилогопомещения. –Воронеж, 2002.).
Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что НовыйГК на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещенияпредусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностейграждан России.
1.2 Отличительные черты договора найма жилого помещения
Из вышесказанного следует, что ГК РФ исходит из идеи единстваправового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определениедоговора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. Вто же время он отделил коммерческий найм, с одной стороны, от социального, а сдругой – от договора аренды, изменил не только норму, но и содержаниеотношений.
Как справедливо отметил П.В. Крашенинников, ГК развел вразные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожиеотношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения[Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2004. –С. 93.]. В соответствии с ГК обязательства, вытекающие из договоракоммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.
В то же время ст. 19 ЖК РФ обозначает договор найма жилогопомещения фонда коммерческого использования (в том числе государственного имуниципального жилья), однако он не нашел необходимой регламентации. Вместе стем, вопросы содержания и пользования жилыми помещениями государственного имуниципального жилищных фондов – предмет регулирования жилищнымзаконодательством. В этой связи, по мнению Г.Ф. Шешко, целесообразно, чтобыЖилищный кодекс установил (в определенной части) иные условия пользованияжилыми помещениями публичных форм собственности по договору «коммерческого»найма, нежели установленные положениями гл. 35 ГК РФ, но, естественно, этопотребует внесения изменений в ГК РФ [Шешко, Г.Ф. Вступил в силу Жилищныйкодекс Российской Федерации. Как быть дальше? / Г.Ф. Шешко // Жилищное право. –2005. – №7. – С. 2-8.].
По мнению М.И. Брагинского, «соответствующая глава рассчитанана два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма или, что то жесамое, – коммерческого найма и параллельно с ним – договор социального найма»[Брагинский, М.И. Договорное право. – Кн. 2. Договоры о передаче имущества /М.И. Брагинский, Е.В. Витрянский. – М., 2001. – С. 662.].
Как указывает П.П. Васильев, «позиция Брагинского адекватноотражает существо рассматриваемых договоров, поскольку они обладают значительнымиотличиями. Так, для договора коммерческого найма характерными признакамиявляются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормированияпредоставляемой жилой площади, отсутствие пребывания на учете и т.д., в товремя как для договора социального найма особенностями являются отсутствиеприбыльности, свободы договора, бессрочность отношений, наличие требований кразмеру предоставляемого жилища, административных предпосылок при заключениидоговора и т.п.» [Васильев, П.П. Правовое регулирование отношений попредоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищномузаконодательству РФ: дис. … канд. юрид. наук / П.П. Васильев. – Белгород:Изд-во Белгородского гос. ун-та, 2006. – С. 57.].
С учетом изложенного можно сделать вывод, что договоркоммерческого найма и договор социального найма не соотносятся как дверазновидности одного типа договоров, это самостоятельные договоры, нуждающиесяв отдельном правовом регулировании.
Договор коммерческого найма – это соглашение, по которомунаймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров задоговорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуетсяиспользовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнятьобязанности по договору.
Заключению договора коммерческого найма жилых помещений непредшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые,как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиямдоговора, платежам. ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилогопомещения:
1) долгосрочный договор, который заключается на срок, непревышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считаетсязаключенным на пять лет;
2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одногогода.
Объектом (предметом) договора коммерческого найма могут бытьизолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:
1) квартиры;
2) жилого дома;
3) части квартиры или жилого дома.
В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найманаряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является такжечасть общего имущества собственников квартир (общее помещение дома,механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры(ст. 290 ГК РФ, ч. ст. 673 ГК РФ).
Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению,обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, гдеразмер предоставляемых жилых помещений определяется исходя из нормы,устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируетсяи определяется соглашением сторон. Размер платы устанавливается соглашениемсторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельновносить коммунальные платежи.
В отличие от договора социального найма жилого помещения,благоустроенность не является обязательным требованием к предмету договоракоммерческого найма.
Следует иметь в виду, что наемная плата сначала не лимитировалась,но потом Федеральный закон от 6.05.2003 г. [Сборник законодательства РФ. –2003. – №19. – Ст. 1750.], а сейчас и ЖК РФ регламентировал наемную плату икоммунальные услуги в жилищном фонде публичных форм собственности.
В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещениязаключается в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещенияявляется единственным документом, дающим нанимателю право на вселение ипользование помещением. Стороны вправе заключить договор и в нотариальной форме,которую обязаны соблюдать при изменении и расторжении договора. В договоредолжны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе снанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре такихуказаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679ГК РФ.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся поповоду коммерческого найма жилья, а также наймодателя и в особенностинанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключениедоговора на новый срок (ст. 684), т.е. пролонгацию.
К договорам коммерческого найма на срок до одного года(кратковременный наем) нормы о пролонгации не применяются, если иное непредусмотрено договором.
Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо непозднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложитьнанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При прежних либоновых условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц,постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решилне сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателяоб отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такогопредупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения,договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи срешением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срокадоговора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом,наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или)возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Договорможет быть продлен и на новых условиях.
Существенные изменения обстоятельств являются основанием дляизменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено и не вытекает изсущества обязательства. Также могут быть случаи, когда жилые помещенияперестают быть пригодными для постоянного проживания, находятся в аварийномсостоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Не являются основаниями такие измененияобстоятельств, как инфляция в пределах, прогнозируемых Правительством,увеличение расходов на содержание жилых помещений, т.к. они не относятся кнепредвиденным.
ГК РФ предусматривает случаи расторжения договоракоммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора возможно повзаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилогопомещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое времярасторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за тримесяца (п. 1 ст. 687).
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут всудебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шестьмесяцев, если договором не установлен более длительный срок, а прикраткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного срокомдоговора платежа;
– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем илидругими гражданами, за действия которых он отвечает;
– использования жилого помещения не по назначению либо присистематическом нарушении прав и интересов соседей.
В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя онеобходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, задействия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использоватьжилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей,наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилогопомещения.
По всем этим случаям по решению суда нанимателю может бытьпредоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течениеопределенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или непримет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращениюнаймодателя может принять решение о расторжении договора. Непродолжительныесроки, установленные для погашения ответчиком долга, могут оформлятьсяопределением суда об отложении разбирательства по делу. При этом по просьбенанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одногогода.
По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут всудебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, атакже в случае аварийного состояния.
В качестве последствия расторжения договора найма жилогопомещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основаниирешения суда (ст. 684). А в случае прекращения семейных отношений ссобственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением забывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, еслииное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи(п. 4 ст. 31 ЖК РФ). С учетом бесчисленного множества случаев, когда послеразвода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга (и еще чаще – вквартире его родителей), такой подход выглядит справедливым. Но есть и минус –супруг, приходящий жить на чужую площадь, всю жизнь будет жить там на «птичьихправах».
Защищаться можно, заключив заранее соответствующее соглашение(брачный договор). Жилищный кодекс защитил интересы тех семей, кто в свое времяприватизировал квартиру на одного из супругов. Для таких случаев предусмотрено,что члены семьи также имеют право на свою долю в квартире. Чтобы защититьинтересы детей, в ЖК РФ четко указана обязанность владельца жилья позаботитьсяо предоставлении другой площади бывшим членам семьи.
В п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческогонайма жилых помещений – краткосрочный найм. При заключении такого вида договорасущественно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправевселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, неимеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данномслучае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключениикраткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц,совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишьв том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, тоесть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это втексте договора найма.
«Несмотря на то, что действующим законодательством вопросыпредоставления гражданам жилья на условиях коммерческого найма в достаточнойстепени урегулированы, практика заключения указанных договоров в настоящеевремя широкого применения не получила. Но за ним – будущее» – указывает А.В.Ярыгина [Ярыгина, А.В. Найм жилья / А.В. Ярыгина // Жилищное право. – 2002. –№1. – С. 22-27.].
Существует и другая точка зрения. Так, В.Н. Лисица говорит ореальной опасности, что «органы исполнительной власти перестанут предоставлятьжилое помещение гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, посколькуэто не выгодно для них (при возможности предоставить жилые помещения за большуюплату)». Во избежание этого он рекомендовал «заложить в ЖК РФ норму, устанавливающуюпределы жилищного фонда коммерческого использования в общем государственном(муниципальном) фонде» [Лисица, В.Н. Правовые проблемы проведенияжилищно-коммунальной реформы в России / В.Н. Лисица // Жилищное право. – 2002.– №3. – С. 22-27.].
Действующее законодательство не предусматривает обязательнойгосударственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.
О.В. Кириченко считает это «значительным пробелом в егоправовом регулировании». «При этом возникает закономерный вопрос, – пишет она,– почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора арендынедвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), обошел вниманиемдоговор коммерческого найма жилого помещения?» Резюмируя изложенное, онапредлагает урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения,заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации [Кириченко, О.В. Проблемыгосударственной регистрации договора коммерческого найма помещения / О.В.Кириченко // Юрист. – 2007. – №4. – С. 4-6.].
Сравнительный анализ договоров социального найма жилогопомещения и коммерческого найма позволил выявить наличие 11 отличительныхпризнаков, которые Д.И. Рыбин сформулировал в нижеприведенной таблице [Рыбин,Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения:автореф. дис. … канд. юрид. наук / Д.И. Рыбин. – М., 2006. – С. 17.].
Таблица.
Целевое назначение
Социальное благо
Товар 1. Функции жилого помещения Социальные – обеспечение жильем малоимущих и иных указанных в законе граждан Коммерческие – сдача в наем любым физическим лицам 2.
Нормирование
жилья Нормируется: норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения Не нормируется 3. Наймодатель Государственные и муниципальные органы власти Любое лицо, владеющее жилым помещением 4. Наниматели
Малоимущие и иные
указанные в законе граждане Любые физические лица 5. Право нанимателя на заключение договора найма жилья Гарантировано по основаниям, определенным в законе Зависит от усмотрения наймодателя 6. Возмездный характер пользования Компенсация расходов Получение прибыли 7. Форма договора Типовая Произвольная, не противоречащая закону 8. Срок действия договора Бессрочный Срочный 9. Процедура заключения Определена законом Произвольная, не противоречащая закону 10. Условия заключения договора Заключается только лицами, у которых подошла очередь на получение жилого помещения Данное условие отсутствует 11. Применение льгот и субсидий на пользование жильем Предусмотрено законом и обязательно к применению Не предусмотрено законом и зависит от волеизъявления наймодателя
1.3 Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель инаниматель
Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типовдоговоров найма жилых помещений имеет свою специфику. В роли наймодателей подоговору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане.
Сторонами в договоре найма жилого помещения, как мы выясниливыше, являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может выступать любойсобственник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, РоссийскаяФедерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, действующеенепосредственно или через уполномоченных лиц). Нанимателем может быть толькогражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только подоговору аренды с обязательным условием использования этого помещения дляпроживания граждан.
Как правило, в качестве нанимателя в договоре найма выступаетодин человек. Но, как справедливо заметил С.М. Корнеев, «закон указывает имножественность лиц на стороне нанимателя» [Корнеев, С.М. Гражданское право /С.М. Корнеев. – М., 2004. – Т. 2. – П/т. 1.– С. 455.].
В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающеестабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилогопомещения, в том числе при переходе жилого помещения из государственной илимуниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан,договор найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь заменастороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие науказанных в нем условиях.
В жилом помещении могут постоянно проживать, помимонанимателя, и другие граждане. При этом все они непременно должны бытьперечислены в договоре найма.
Правовое положение указанных лиц существенно отличается отположения членов семьи нанимателя в договоре социального найма, где ониявляются сонанимателями. В договоре коммерческого найма применена ипоследовательно развита правовая конструкция ответственного титулосодержателя.
Суть правового положения постоянно проживающих граждансостоит в том, что они не являются субъектами договора найма, в силу фактавселения наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилымпомещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГКРФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постояннопроживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет самнаниматель.
Замена нанимателя в договоре коммерческого найма всегдаявляется изменением правоотношений, так как изменяется субъективный состав,права и обязанности нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.
Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие снанимателем, имеют равные с ним права, но не приравнены в вопросахответственности. Поэтому замена нанимателя повлечет изменение прав иобязанностей у прежнего и нового нанимателя. В научной литературе случаи заменынанимателя относят к изменению правоотношения найма жилого помещения.
Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, что наниматель ипостоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение осолидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен бытьуведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и праванаймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора присолидарной обязанности должников.
После заключения договора найма и в период его действиядругие граждане на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилоепомещение только с разрешения наймодателя, а также при согласии другихпостоянно проживающих на жилой площади лиц. Такое вселение допускается приусловии соблюдения учетной нормы жилого помещения.
Условия о необходимости получить разрешение наймодателя исогласие постоянно проживающих лиц, а также соблюдать требование о норме жилойплощади не распространяются на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст.54-55 СК РФ).
Право следования коренным образом отличает право нанимателяжилого помещения при переходе права собственности на него от наймодателя ктретьему лицу от права совместно проживающих с собственником членов его семьи.С 01.01.2005 г., согласно новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход правасобственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием дляпрекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнегособственника, если иное не установлено законом.
Наниматель в договоре найма может быть заменен одним изсовершеннолетних, постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этоготребует наниматель и согласны другие постоянно проживающие граждане, а такженаймодатель (п. 1 ст. 686 ГК).
И.В. Чечулина более 20 лет назад предлагала в п. 1 ст. 686 ГКРФ слова «совершеннолетних граждан» заменить на «одним из дееспособных граждан»[Чечулина, И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения:дис. … канд. юрид. наук / И.В. Чечулина. – М.: Московский юридический институтМВД РФ, 1999. – С. 8-11.]. Законодатель не принял это предложение. В результатесуществует различие в правовом регулировании замены нанимателя в коммерческом исоциальном найме жилого помещения.
Замена в п. 1 ст. 686 ГК РФ слов «одним из совершеннолетнихграждан» создает возможность быть нанимателем по договору коммерческого наймадля эмансипированных несовершеннолетних и лиц, вступивших в брак до 18-летнеговозраста.
Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти ипри его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи сосмертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется:нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающихграждан, а при недостижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст.686).
Особый круг наймодателей предусмотрен Положением,утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г. для служебныхпомещений, предоставляемых военнослужащим. (Положение «Об условиях ипорядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерствомобороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительнойвласти, в котором законом предусмотрена военная служба», утв.постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 1999 г. N 487 (СЗРФ. 1999. N 19. Ст. 2353). Наймодателями в таком договоре могут выступатьМинистерство обороны РФ либо иные федеральные органы исполнительной власти, вкоторых предусмотрена военная служба, в лице командиров (начальников) воинскихчастей.
Глава II. Договор найма жилого помещения с участиемвоеннослужащего
2.1 Договор коммерческого найма с участием военнослужащего
Военнослужащие РФ обладают всеми правами и свободами,гарантированными Конституцией РФ, но с некоторыми ограничениями, связанными сособым характером возложенных на них обязанностей по подготовке к вооружённойзащите РФ, необходимостью беспрекословного выполнения поставленных задач в любыхусловиях, в том числе и с риском для жизни. В связи с чем, им предоставляютсяопределённые льготы, гарантии и компенсации. Определённым категориямвоеннослужащих (главным образом участникам боевых действий) могутустанавливаться дополнительные льготы, гарантии, компенсации (ФЗ «О статусевоеннослужащих» от 27 мая 1998г. №76-ФЗ п.2. ст.1. Там же п.6 ст.2.).
Анализ ст. 4 ФЗ «О статусе военнослужащих» даёт возможностьсделать вывод, что правовые и социальные гарантии военнослужащим (в частностиправо на жилище) не могут быть отменены или снижены другиминормативно-правовыми актами РФ иначе как путём внесения изменений и дополненийв настоящий закон.
Законом предусмотрено предоставление жилых помещений длявоеннослужащих в 3-х месячный срок (п.1 ст.15 ФЗ «О статусе военнослужащих»). Вслучае отсутствия указанных жилых помещений воинские части арендуют жилыепомещения для обеспечения военнослужащих и совместно проживающих с ними членових семей или по желанию военнослужащих ежемесячно выплачивают им денежную компенсациюза поднаём жилых помещений в порядке и размерах, которые определяютсяПравительством Российской Федерации (п. 2 ст.15 ФЗ РФ «О статусевоеннослужащих»).
На практике, в большинстве случаев военнослужащий сам решаетвопросы своего временного проживания, т.к. у воинских частей, в настоящеевремя, зачастую, ощущается недостаток финансовых и материальных ресурсов дляаренды жилых помещений в указанных целях.
Юридическая природа договора коммерческого найма с участиемвоеннослужащего идентична договору коммерческого найма с участием граждан. Емуприсущи: двусторонность договорных отношений, консенсуальность, возмездность.Характерной особенностью договора коммерческого найма с участиемвоеннослужащего является компенсация ему за поднаёмжилого помещения. Исходя из ст.682 ГК размер платы за жилое помещениеустанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, а,следовательно, эта плата может быть и выше гарантированного Правительством РФуровня компенсации за найм жилого помещения.
Для выплаты денежной компенсации за поднаём жилых помещений военнослужащиминеобходимы следующие условия:
— отсутствие пригодных для временного проживания жилыхпомещений или общежитии для размещения военнослужащих и членов их семей либо необеспеченность по установленным нормам жилыми помещениями, пригодными дляпостоянного или временного проживания;
— желание военнослужащих на получение денежной компенсации.
Размер денежной компенсации за поднаём жилых помещений определен постановлением Правительства РФ (Постановление Правительства Российской Федерации от 26 июня1995 г. N 604, утвердившее Положение о порядке оказания безвозмезднойфинансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежнойкомпенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам,уволенным с военной службы), приказомМинистра обороны РФ «О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи настроительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем)жилых помещений военнослужащим Вооруженных Сил Российской Федерации» от 21апреля 1997 г. № 150, изданным во исполнении названного Постановления. Размер денежной компенсации за поднаём жилых помещений ограничен размером договора найма жилья,но не более: в г. Москве и Санкт-Петербурге — 5 установленных закономминимальных размеров оплаты труда; в других городах и районных центрах — 4установленных законом минимальных размеров оплаты труда; в прочих населенныхпунктах — 3 установленных законом минимальных размеров оплаты труда. Приусловии совместного проживания с указанными военнослужащими 3 и более членовсемьи размеры денежной компенсации повышаются на 50 процентов.
Денежная компенсация выплачивается финансово-экономическиморганом по месту военной службы военнослужащего по раздаточной ведомости заистекший месяц одновременно с выплатой денежного довольствия за текущий месяцна основании приказа командира воинской части, в котором указывается суммаденежной компенсации, подлежащая выплате, и период, за который производитсявыплата.
Выплата денежной компенсации военнослужащим, проходящимвоенную службу за пределами РФ на территориях государств-участников СодружестваНезависимых Государств, производится с применением коэффициента пересчетарублей в национальные денежные единицы, установленного для выплаты денежногодовольствия.
Для получения денежной компенсации военнослужащие подают впорядке подчиненности рапорт с указанием места временного проживания и суммыфактических затрат за поднаём жилого помещения. К рапорту прилагаютсяследующие документы:
— копия договора найма жилого помещения либо поднайма жилогопомещения (при условии заключения его в письменной форме);
— справка воинской части о составе семьи (с указанием степениродства, фамилии, имени, отчества и даты рождения);
— выписка из приказа командира воинской части о зачислениивоеннослужащего в списки личного состава воинской части.
На каждого военнослужащего — получателя денежной компенсации,заводится отдельный лицевой счет, к которому приобщаются все представленныевоеннослужащим документы. Лицевые счета хранятся в финансовом органе воинскойчасти до окончания выплат и проверки законности произведенных расходов впроцессе ревизии финансово-хозяйственной деятельности воинской части.
Заключение
Итак, подводя итоги нашему исследованию, можно сделать вывод,что потребность в изучении правовой стороны договора найма жилого помещения сегодняактуальна как никогда, поскольку по оценке практикующих адвокатов, не менее 80%вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано сжильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу,поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере,настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже оченьопытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос,связанный с жилищем.
Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений вдомах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и сними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор найма жилогопомещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальнуюзначимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он ещедолгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами Россиисвоего конституционного права на жилище.
В настоящее время идет процесс обновления жилищногозаконодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать в себя новеллы, присущиеГражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиям социальной справедливости.Задача видится в максимальном сближении подходов и принципов правовогорегулирования жилищных правоотношений, универсализации норм гражданского ижилищного законодательства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства вРоссийской Федерации ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищныхуслуг, и это должно найти отражение в новом Жилищном кодексе.
Список использованной литературы
1. Атаманчук Г.В.Новое государство: поиски, иллюзии, возможности. — М, 1996
2. Бердяев Н.А.Судьба России., М., 1990
3. Васильев А.В.Теория права и государства: Учебник. Изд. 3-е, доп. И перераб. – М.: Изд-воРАГС, 2003
4. Ильин И.А. Осущности правосознания// Ильин И.А. Собрание сочинений: в 10-ти томах. М.:Русская книга, 1993, Т4
5. Ключевский В.О.Соч… В 9-ти т. — М., 1990. — Т.9
6. Маркс К., ЭнгельсФ. Соч. 2-е изд. Т. 22
7. Матузов Н.И.,Малько А.В. Теория государства и права. — М.: Триада ЛТД, 2003
8. Матузов Н.И.,Малько А.В. Теория государства и права: Учебник. — М.: Юристъ, 2004
9. Матузов II.И. Правовой нигилизм и правовойидеализм как две стороны одной «медали» // Правоведение. 1994. № 2
10. Сафонов В.Г.Правовой нигилизм и экономика России: современное состояние. //Законодательство и экономика. – 2004. — №5
11. Соловьев Э.Ю.Правовой нигилизм и гуманитарный смысл права // Квинтэссенция: Философскийальманах. М., 1990
12. ПосланиеФедеральному Собранию Российской Федерации от 12 ноября 2009 г., www.kremlin.ru/transcripts/5979
13. http://www.rg.ru/2008/01/30/medvedev.html
14. http://www.kremlin.ru/transcripts/2445
15. http://www.mvd.ru/stats/10000231/10000388/7192/
16. Большойюридический словарь. 3-е изд., доп. и перераб. / Под ред. проф. А.Я. Сухарева.— М.: ИНФРА-М,2007. — VI