ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА АРЕНДЫ
1.1 Этапы становления и развитиягражданско-правового института аренды
1.2 Особенность арендных отношений насовременном этапе
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1 Заключение договора аренды
2.2 Содержание и исполнение договорааренды
2.3 Расторжение договора аренды и еговозобновление
2.4 Ответственность по договоруаренды
ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРААРЕНДЫ
3.1 Договоры аренды недвижимогоимущества
3.2 Договор аренды движимых вещей
3.3 Финансовая аренды (лизинг)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Внастоящей дипломной работе рассмотрен один из видов гражданско-правовыхдоговоров – договор аренды (имущественного найма). Выбор данной темы дипломнойработы обосновывается тем, что, во-первых, договор аренды (имущественногонайма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах,включая бытовую; во-вторых, актуальность темы видится в том, что в современнойРоссии возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий исооружений, жилых и нежилых помещений, аренды транспортных средств.
Ныне действующий ГКрассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В этом смысле он отступилот традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом.
Он обоснованактуальностью арендных отношений в современной России. В условиях перехода крынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользованиепроизошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением кругаобъектов, передаваемых по таким договорам в наём. Такие объекты как земля,недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов,находившихся ранее (в том числе исключительной) государства, не допускались вхозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства вотношении недр, земли, лесов, с введением в оборотпроизводственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектамидоговоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендныхотношений.
Общие правилапараграфа гл. 34 Гражданского кодекса носят универсальный характер и полностьюрегулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальноерегулирование – их немало, — а также распространяются на договоры, выделенныев отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулированаспециальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений. Новоезаконодательство об аренде отражает новые экономические отношения, сложившиесяв государстве.
Степень научнойразработанности. В юридическойлитературе договор аренды рассматривается достаточно широко такими авторами как Аксюк И.В., Ахметьянова З.А., Базарова А.С., Бибиков А.И., Бондаренко Д.В.,Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гришаев С.П., Гришин Л.Ж., Ефимова Л.Г.,Жариков Ю.Г., Завидов Б.Д., Иванова Е.В., Иоффе О.С., Калпин А.Г., КиндееваЕ.А., Клинова Г.Н., Корнев О.Д., Кособродов В.М., Левенсон Д.С., МаковскаяС.В., Мейер Д.И., Мызров С.Н., Оводов А.А., Покровский И.А., Пронина М.Г.,Ромашов О.Ж., Ромов Л.Ж., Савкин С.Ф., Сарнаков И.В., Сафиуллин Д.Н., СухановЕ.А., Тарасенко Ю.А., Толмачев О.Ж., Фазулина О.Ж., Щенникова Л.В., и другими.
Вместе с темпроблемы договора аренды исследованы не до конца, что также объясняетактуальность темы исследования.
Объектомисследования выступают общественныеотношения возникающие в связи с арендой различных объектов регулируемыхгражданским законодательством.
Предметомисследования в областигражданско-правовых отношений будет являться в первую очередь изучение сущностидоговора аренды, его юридической природы, а так же принципа построениявзаимоотношений по имущественному найму. Помимо этого, в работе уделеновнимание объекту договорных обязательств, к которому относятся права иобязанности сторон (субъектов), правовое положение объектов, и отдельные видыдоговора аренды, такие как договор проката, договор аренды транспортныхсредств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий,договор финансовой аренды (лизинга).
Целью дипломнойработы является выяснение сущности исодержания института арендных отношений. Из данной цели вытекают следующиеосновные задачи:
· Рассмотреть общее положение обаренде;
· Изучить законы и нормативные актыпо вопросам существенных условий договора аренды;
· Описать действующие виды договороваренды.
Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданское законодательство РФ, материалы судебнойпрактики.
В ходе выполнениядипломной работы проведено исследование норм различных отраслей права, изученазаконодательная база разных уровней с использованием последних изменений.
Методология иметодика исследования. Проведенноеисследование опирается на диалектический метод научного познания явленийокружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики.Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе,осуществлено путем комплексного применения следующих методовсоциально-правового исследования: историко-правового, статистического илогико-юридического.
Структурнодипломная работа состоит из введения,трех глав, девяти параграфов, заключения и библиографического списка.
ГЛАВА1. ОСОБЕННОСТИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА АРЕНДЫ 1.1 Этапы становления иразвития гражданско-правового института аренды
Гражданско-правовой институт аренды давно известен человечеству.Достаточно вспомнить римское право. Здесь использовался «наем», которыйпорождал обязательство, в котором участвовали наймодатель, обязываемый к передаче имущества в пользованиеили к обеспечению определенной работы, и наниматель, принимающийна себя обязанность оплатить предоставленное пользованиеили оказанные услуги[1].
Римляне различали два вида найма: а) наем вещистем, что когда предметом найма был дом, наниматель назывался (жилец), а когдавнаем сдавалась земля, он выступал под именем (колон); б) наем работы, который в свою очередьконструировался в двух различных вариантах, как 1осаtiоорегum или как locatio operis ferendi. В первом случаепроисходило то, что в далеком историческом будущемтрансформировалось в наем рабочей силы: контрагент обязывался за обусловленнуюплату- предоставитьсоответствующую способность к трудудля использования в определенных целях. Во втором случае выкристаллизовывался прототип договора, который в последующие исторические эпохи обрел правовую самостоятельность поднаименованием договора подряда: контрагент за обусловленную платуобязывался просто к какой-либо работе, а к выполнению полученного заказа, кдостижению заранее оговоренного заказчиком результата. Когдазаказ выполнялся лицом свободной профессии (поэтом,художником и т. п.), то, поскольку платный труд в рабовладельческомобществе унижал достоинство человека, речь шла уже не о locatio-conductio, а не более чем о поощрении оделанного почетнымвознаграждением-гонораром. Таковы исторические истоки этого термина, и ныне применяемого к оплате труда определенныхвидов, но уже без того специфического оттенка, которыйсообщался ему особенности древнеримского мировоззрения.
Будущий консенсуальным,рассматриваемый договор опирался исключительно на само соглашение о найме. Чтобы обрести юридическую силу, это соглашение, помимо предмета найма, должнобыло установить наемную плату/>
По договору найма наймодатель обязывался передать в пользование вещь и обеспечитьвыполнение определенной работы или достижение обусловленногорезультата. Нарушение этих обязанностей могло быть вмененонаймодателю в ответственность при любой тяжести вины, неисключая и легкой неосторожности, очерчена в соответствии с абстрактнымкритерием. При наличии этих условия он должен былвозместить убытки, возникшие у нанимателя, интересыкоторого обеспечивались иском по поводу нанятого.
Наниматель также несопределенные обязанности, исполнение которых обеспечивалось предоставленным наймодателю иском по поводу сданного внаем.Он был обязан принять сданную внаем вещь или произведеннуюработу и уплатить наемную плату, обеспечить сохранность полученного впользование имущества и возвратить его в обусловленноевремянаймодателю. На Счет нанимателя относился ущерб, причиненныйнаемному имуществу как по его собственной вине, так и действий подвластных лиц,вызванными недостаточным надзором с его стороны.
Пока не истек установленныйсторонами срок, договор найма сохранял свое действие, хотя бы вследствиепродажи, смерти наймодателя или по иным причинам находящееся у нанимателяимущество перешло в собственность другого лица. Обычно наем прекращался систечением срока, если его действие не продлевалось на неопределенный срокпутем молчаливого возобновления, когда наниматель продолжал пользоватьсяимуществом, а наймодатель – принимать поступавшую наемную плату[2].
На Руси также широко применялся «наем».
Наем движимого имущества, поРусском Правде, не вызвал никаких законодательныхопределений. Но из условий найма недвижимых вещей возникалисложные отношения закупничества ролейного или крестьянскойаренды участка земли, с чем обыкновенно соединялась отдача впользование крестьянину разных движимых вещей (коня, плуга,бороны). Благодаря последнему обстоятельству ролейное закупничество соединялось с наймом в личноеуслужение (Рус. пр. Кар. 71-73) и вело к временному ограничению личной свободы. Совершенно иначе было поставлено изорничествов Псковскойсудной грамоте: изорничество состояло изглавного условия о найме земли или воды (для рыболовства) идобавочного условия о покруте, которое и здесь осложняло договор найма имущества личными отношениями./>
Личный характер получает и договор о найме помещения: берущий помещение внаем технически назывался «подсуседником», а отдающий помещение в отношении кнему — «государем»; личная зависимость первого от последнего объясняется тем,что в древности всякий, живущий в чужом доме, становился подчиненным членомсемьи, «захребетником»; фактически это объясняется тем, что плата за помещениеобычно заменялась работою на общую семью.
В Московском государстве наем земли (взятие в оброчное содержание) имеетуже простой вид арендного контракта. Когда тяглые имущества нельзя было продавать боломестцам, то устанавоивалась отдача их в наем ввечное пользование, что собственно сливалось с договором купли-продажи черезпосильную грамоту[3].
В конце XIX века, вработах видных русских цивилистов, мы также встечаем понятие «наем». Так,например, в работе первопроходца российской цивилистики Д.И.Мейера читаем:«Наем имущества — это договор, по которому одна сторона предоставляет другойпользование какой-либо вещью на известное время заизвестное вознаграждение. Таким образом, существенные составные элементыимущественного найма — лица договаривающиеся, предмет найма, срок ивознаграждение за наем. Лица, участвующие в договоре, это лицо, отдающееимущество внаем, называемое обыкновенно хозяином (хотя и не всегда лицо этоесть собственник имущества), и лицо, нанимаюшее имущество, называемоенанимателем. Сверх общей способности к гражданской деятельности, способностивступать в договоры вообще, от лица, отдающего имущество внаем, требуется ещеспособность распоряжаться вещью, не распоряжаться вещью вообще, а толькопользованием ее, так что, например, запрещение не распространяется на правоотдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчуждения вещии тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, например, залог.
Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемъм имуществом.Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные инеодушевленные. Однако же не всякая физическая вещь способнабыть предметом найма, а только такая вещь, которая не уничтожаетсянепосредственно от употребления, употребление которой, сообразно ее существу,не состоит в потреблении; словом, только вещь потребляемая может быть предметомнайма. Например, хлеб, мясо, другие съестные припасы не могут быть предметомнайма, потому что пользование этими предметами непосредственно ведет куничтожению, а уничтожение вещи составляет уже осуществление права распоряженияею — неотделимую составную часть права собственности, нанимателю принадлежиттолько право пользования вещью. Точно так же не могут быть предметом наймаимущества, индивидуальность которых не имеет значения, скажем, деньги,пользование которыми состоит в их отчуждении. Кроме того,некоторые имущества не могут отдаваться внаем для известного рода пользованияими, по особому определению законодательства, хотя по существу своему они имогли бы быть употреблены к тому. Например, церковные и монастырские здания немогут отдаваться в наем под торговые и трактирные заведения»[4].
В годы советской власти экономическая сущность и правовое содержаниеинститута аренды недооценивались. Сфера применения арендных отношенийограничивалась либо имущественным наймом, как правило, жилых инепроизводственных помещений, либо договором бытового проката. Аренда,например, земель сельскохозяйственного назначения была запрещена повсеместноеще в 1934 году.
Перестройка экономических отношений в конце 80-х годов сопровождаласькрупным развитием союзного законодательства об аренде. Опыт первыхведомственных рекомендаций по организации арендных отношений получил развитие вряде подзаконных нормативно-правовых актов (в Указе Президиума ВерховногоСовета СССРот 7 апреля 1989 г., постановлениях Правительства СССР), рассчитанныхна применение во всех отраслях народного хозяйства. Просуществовав недолгоевремя, они были отражены в Основах законодательства Союза ССР и союзныхреспублик об аренде, принятых Верховным Советом СССР23 ноября 1989 г. В Основах было дано развернутое определение понятия аренды и арендных отношений, названысфера и объекты аренды, стороны и содержание арендного договора, изложеныправила о собственности на арендованное имущество и правила его выкупа,предусмотрены принципы арендной платы, сроки действия договора аренды, порядоки основания его расторжения, прекращения и продления. Основы разрешали созданиеарендных предприятий и применение внутрихозяйственного арендного подряда. Можносказать, что Основы законодательства об аренде явились предпосылкой к началуприватизации имущества государственных и муниципальных предприятий[5].
Этот подход был затем уточнени конкретизирован в законодательных актах Российской Федерации, в частности, вныне отмененном Законе РСФСР от 25 декабря 1990 г. «О предприятиях и предпринимательской деятельности». Он предоставил трудовомуколлективу государственного и муниципального предприятия, одного или несколькихструктурных подразделений (единиц) указанных предприятий право создаватьтоварищества, взять в аренду и (или) выкупить в собственность работниковпредприятия государственное и муниципальное имущество на условиях, определенныхзаконодательством РСФСР[6].
С 1 марта 1996 г. введен в действие Гражданский кодекс РоссийскойФедерации (часть вторая). В нем имеется гл. 34 «Аренда'', в которойизложены общие положения об аренде и правила аренды отдельных имущественныхобъектов.1.2Особенность арендных отношений на современном этапе
Аренда (лат. arrendare — отдавать взаймы)представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение ипользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) идругими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимымарендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или инойдеятельности.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГКРФ) определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользованиеили в пользование (ст. 606). Цель такого договора состоит в том, чтобыобеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что в п. 1ст. 606 ГК РФ указывается „не только на временное пользование, но и навладение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко невсякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он являетсявсегда“[7].Арендатор, как правило, нуждается в имуществе либо временно, либо же не имеетвозможности приобрести его в собственность.
По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрениязакона имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительноеуправление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, „с одной стороны,аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении имсвоих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя,с другой — аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможностьпользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя арендавыступает в качестве обременения, а для арендатора — в качестве правапользования арендованным имуществом“[8].
Возникающие в силу договора аренды отношения носятпрежде всего обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторонв соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Нонельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду посоответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами какзаконный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного правана данное имущество.
Объем полномочий обладателя такого вещного права,разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, атакже обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.
Один и тот же договор (в нашем случае договораренды) может порождать различного рода правоотношения — какобязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенныеправоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором,во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель(собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на негоправо собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также врамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение,определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае междуарендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное)правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество всубаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещноеправо), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению ксубарендатору (обязательственное право).
Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силузаключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают всилу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такиеправоотношения являются прежде всего применительно к арендатору, в егоотношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя вимущественном обороте.
В то же время считается, что нельзя отрицать и того,что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендаторанепосредственно с арендодателем — собственником имущества. По договору арендыарендатор приобретает одновременно с передачей ему имущества собственникомправомочия владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этимимуществом, причем объем всех названных правомочий в каждом отдельном случаеустанавливается как законом, так и непосредственно в самом заключенном междусторонами договоре.
Следует заметить, что в отечественной юридическойлитературе последних лет отмечается тот факт, что в современном гражданскомправе все в большей мере выражается тенденция сближения вещных иобязательственных правоотношений, проявления обязательственно-правовыхэлементов в вещно-правовых конструкциях[9].Более того, отдельные авторы приходят к выводу о том, что существует категориятак называемых смешанных правоотношений, обладающих вещно-обязательственнымичертами[10].Справедливости ради следует заметить, что отдельные исследователипридерживаются противоположной точки зрения, полагая, что нет оснований длявыделения особой группы „вещно-обязательственных“ субъективных прав[11].
Отметим, что попытки исследовать причины появлениятак называемых смешанных вещно-обязательственных правоотношений предпринималисьеще исследователями XIX в. Так, К.Д. Кавелин, рассматривая правовую природупоследних, писал: „Одна и та же реальная вещь, находясь в обладании одноголица, становится в то же время для множества лиц предметом разнообразногоупотребления и пользования, иногда более или менее продолжительного, иногда жесамого короткого, почти минутного. Когда же реальная вещь находится в обладанииодного или нескольких лиц, такое употребление и пользование ею посторонниминевозможно без взаимного соглашения тех и других. И вот рядом с правом на вещьвозникают обязательства. Предмет их, с одной стороны, пользование вещью, ее употребление,а с другой — какое-нибудь действие. Когда пользование и употребление более илименее продолжительны, из этих обязательств вырабатываются юридическиеотношения, близко подходящие к имущественным; когда же они кратковременны имимолетны, то почти улетучиваются в обязательства, как бы распускаются впреобладающем личном характере юридических отношений… Из сказанного видно,что многое, сближая права имущественные и по обязательствам, создаетюридические отношения с двойственным характером, которые составляют переход отодних к другим. Но сверх того деятельное участие человека в произведенииреальных предметов и в их обращении в государстве и обществе, а такжемногочисленные и беспрестанные сношения между собой людей как по производствувещей, так и по их обращению имеют последствием почти беспрестанные переходыимущественных прав в обязательства, обязательства в имущественные права“[12].И.А. Покровский также говорил о все большем овеществлении прав, особеннообязательственных прав[13].
На наш взгляд, следует согласиться с мнением Л.Г.Ефимовой, полагающей, что „правовой режим вещных и обязательственныхправоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой труднооднозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственногоили, наоборот, обязательственное с элементами вещного“[14].
Сказанное, полагаем, в большей мере характерно дляотношений, складывающихся в результате заключения сторонами договора аренды.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит егособственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом илисобственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При этом сдачаимущества в аренду является одним из способов реализации арендодателемпринадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно — правомочия распоряжения. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любоелицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметьспециальные полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Так, в соответствиисо ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдаватьнедвижимое имущество в аренду без согласия на то со стороны собственника имуществав лице уполномоченного им органа (в отношении движимого имущества такихограничений нет); согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ казенное предприятие, которомуимущество принадлежит на началах оперативного управления, вправе осуществлятьраспорядительные действия (в том числе сдачу имущества в аренду) в отношениизакрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия егособственника. „Дача такого согласия равнозначна наделению указанныхсубъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду“[15].
Исключение из общего правила до недавнего временисоставляли образовательные учреждения, которым в отношении закрепленного за нимиимущества предоставлялись более широкие права. Так, названные учреждения моглисдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельныеучастки, с согласия совета данного образовательного учреждения при условиииспользования полученных от аренды средств на обеспечение и развитиеобразовательного процесса (п. 11 ст. 39 Закона РФ „Об образовании“[16]и п. 4 ст. 27 Федерального закона „О высшем и послевузовскомпрофессиональном образовании“[17]).Действующая же редакция вышеназванных статей предусматривает лишь правило отом, что образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и(или) арендодателя имущества.
В соответствии же с Земельным кодексом РоссийскойФедерации юридические лица (в том числе образовательные учреждения),обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования,не вправе распоряжаться этими земельными участками, а значит, и не вправесдавать их в аренду[18].
В качестве объекта аренды выступают различныеимущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то естьте объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе ихиспользования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки[19],а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру,участки леса[20])или водные объекты[21].
Для земельных участков и других обособленныхприродных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду(п. 2 ст. 607 ГК РФ). „Эти особенности вытекают прежде всего изневозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности),а потому — необходимости специально предусмотреть меры, направленные на ихрациональное использование“[22].Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков арендатор долженсоблюдать целевое назначение используемых им земель.
Такие же правила законодатель предусмотрелприменительно к недрам и животному миру, пользование которыми осуществляется наосновании государственной лицензии и соответствующего договора, который арендойзаконодателем нигде не называется (ст. 11 Закона РФ „О недрах“[23]и ст. 33 Федерального закона „О животном мире“[24]).Впрочем, „и в этих случаях отказаться от использования правил об арендевряд ли возможно“[25].
Необходимо заметить, что если объектом арендыявляется объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежитгосударственной регистрации (ст. 26 Федерального закона „О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“[26]).Если же при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или частьего, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ),если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или частипомещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, гдеобозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемойплощади (п. 2, 3 ст. 26 вышеназванного Закона)[27].
Кроме того, законом могут быть установлены видыимущества, сдача которых в аренду не допускается или же ограничивается (п. 1ст. 607 ГК РФ), но на сегодняшний день такого закона нет.
Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачиправа собственности на это имущество. Но продукция, плоды и иные доходы,получаемые арендатором в результате использования арендованного имущества всвоей хозяйственной или иной деятельности, являются его собственностью.Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному подоговору аренды имуществу, как то: его улучшения, первичные взносы и т.д.
Таким образом, в составе арендованного имуществанаряду с собственностью арендодателя появляется собственность арендатора, таккак арендатору принадлежит право собственности на созданную им продукцию идоходы, полученные от эксплуатации арендованного имущества. В собственностьарендатора помимо названного поступают также не входящие в состав арендованногоимущества материальные и иные ценности, получаемые и приобретаемые им по любымзаконным основаниям — по договору купли-продажи, мены и т.д. Кроме того,арендатор, как правило, может требовать возмещения стоимости неотделимыхулучшений арендованного имущества, а в отдельных случаях даже тогда, когда наих осуществление не было получено согласие арендодателя.
Таким образом, правомочия арендатора в этой частидаже более широкие по сравнению с обладателями таких ограниченных вещных прав,как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, посколькуплоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегосясоответственно в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а такжеимущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору илииным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управлениепредприятия или учреждения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).
Арендатору по соответствующему договору передаютсяпрежде всего правомочия владения и пользования (полностью или частично). Приэтом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии сусловиями договора, а если такие условия в соглашении не определены, то всоответствии с назначением имущества.
Однако вопреки традиционному представлению кроме названныхправомочий арендатору передается в определенном объеме и правомочиераспоряжения. Так, если до принятия действующего ГК РФ законодатель оговаривалдля арендатора лишь возможность поднайма (ст. 287 Гражданского кодекса РСФСР1964 г.), то в ныне действующем законодательстве перечень распорядительныхвозможностей арендатора существенно расширен. Так, с согласия арендодателядопускается поднаем, перенаем, заключение договора ссуды и др. В частности, ссогласия арендодателя арендатору предоставлено право осуществлять такиераспорядительные действия в отношении арендованного имущества, как: сдавать егов субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору арендыдругому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада вуставный капитал различных хозяйственных обществ и товариществ или паевоговзноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом (п. 2ст. 615 ГК РФ). При этом в указанных случаях, за исключением перенайма,ответственным по договору перед собственником имущества остаетсянепосредственно сам арендатор.
У арендатора предприятия как единого имущественногокомплекса распорядительные возможности еще шире: по общему правилу он вправебез согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временноепользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованногопредприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договоруаренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечетуменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора арендыпредприятия (п. 1 ст. 660 ГК РФ).
Таким образом, правомочия владения и пользованияарендованным имуществом составляют неотъемлемую часть договора аренды, аправомочие распоряжения довольно-таки ограничено и определяется исключительнона основе соглашения (договора) с арендодателем — собственником имущества.Арендатор владеет и пользуется предоставленным ему имуществом в соответствии сзаконом, условиями заключенного договора и назначением имущества. Что жекасается распорядительных действий арендатора, то с согласия арендодателя онвправе сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать своиправа и обязанности по договору аренды другим лицам. Кроме того, арендные правамогут быть предметом залога, могут в качестве вклада вноситься в уставный(складочный) капитал различных хозяйственных обществ и товариществ и в качествевзноса — в производственный кооператив (если иное не предусмотрено законом).
Обязанности сторон по содержанию арендованногоимущества по общему правилу распределяются так, что обязанность производитькапитальный ремонт имущества за свой счет лежит на арендодателе имущества, еслииное не установлено законом или не предусмотрено заключенным между сторонамидоговором. Если же арендодатель не производит капитального ремонта впредусмотренные сроки или при неотложной его необходимости, то арендатор вправелибо сам произвести капитальный ремонт имущества и взыскать с арендодателястоимость такого ремонта (например, зачесть в счет арендной платы), либопотребовать соответственно уменьшить арендную плату за имущество, либопотребовать расторгнуть заключенный договор и взыскать убытки, причиненные емуего неисполнением. Текущий ремонт, обязанности по его осуществлению лежат наарендаторе имущества, который обязан поддерживать имущество в исправномсостоянии и нести все расходы по надлежащему содержанию арендованного имущества(если иное не предусмотрено законом или договором).
Статья 87 Основ гражданского законодательства СоюзаССР и республик от 31 мая 1991 г.[28]оговаривала, что договором аренды может быть предусмотрено, что арендованноеимущество будет им выкуплено в будущем, то есть перейдет в собственностьарендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесенияарендатором всей обозначенной в договоре выкупной цены. Таким образом, такойдоговор аренды включает в себя некоторые элементы купли-продажи, однако неотносится к числу смешанных, ибо „в отличие от купли-продажи при аренде свыкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендаторув момент заключения договора“[29],а только при истечении определенного срока. Если же договором непредусматривалась возможность выкупа арендованного имущества, то она могла бытьустановлена дополнительным соглашением сторон.
ГК РФ в целом также не исключает возможность того,что арендованное имущество может перейти в собственность арендатора при условиивнесения им всей выкупной цены без оговорок для государственного,муниципального или иного вида имущества. Однако законом могут быть установленыслучаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Условияо выкупе арендованного имущества при этом могут устанавливаться законом,договором или дополнительным соглашением арендатора с арендодателем.
Праву аренды свойственны такие общие для всехразновидностей вещных прав свойства, как право следования и абсолютный характерзащиты. Суть первого состоит в том, что переход права собственности наимущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещныхправ на это имущество (то есть право следует за вещью) (п. 3 ст. 216 ГК РФ);второе же свойство заключается в том, что вещные права лица, не являющегосясобственником имущества, защищаются от их нарушения любым лицом впредусмотренном законом порядке, в том числе против самого собственникаимущества.
Правомочиям арендатора (прежде всего владения ипользования) присущи свойства следования за вещью. Так, в соответствии с п. 1ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативногоуправления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество кдругому лицу не является основанием для изменения или расторжения договорааренды, то есть ранее заключенный договор аренды сохраняет свою силу даже присмене арендодателя. При смене же арендатора правомочие пользования сохраняетсяне всегда (абз. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ), но это не лишает право аренды свойстваследования.
Правомочия арендатора обеспечиваются в соответствиис действующим российским законодательством вещно-правовой защитой (ст. 305 ГКРФ) и соответственно в этой части также приравниваются к правам вещногохарактера.
В то же время отдельные авторы полагают, чтовещно-правовую защиту правомочия арендатора получают только тогда, „когдаарендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (п. 1 ст.606)“[30].Если же арендатору передано лишь правомочие пользования (без владения), топрава арендатора, с их точки зрения, вещно-правовой защитой не пользуются.
Все вышеизложенное позволяет заключить, что заправами арендатора на арендованное имущество следует в определенной мерепризнать характер вещных. Схожая точка зрения встречается и в отечественнойцивилистической литературе[31].
Так, на наличие у аренды черт абсолютного (вещного)права указывал О.С. Иоффе, который отмечал, что „договор найма в пределахсрока своего действия сохраняет силу и для нового собственника“[32].В данном случае, надо полагать, речь идет о сохранении договора аренды в силепри смене собственника, что на сегодняшний день предусмотрено ст. 617 ГК РФ.
На это же обстоятельство обращали внимание и другиеисследователи-цивилисты в своих диссертационных исследованиях. В частности,М.Г. Пронина указывает на то, что заключаемый договор аренды „создает длянанимателя не только обязательственные (относительные) правоотношения, но иправа, носящие характер абсолютных“. Д.С. Левенсон также»отстаивал" вещный характер договора аренды и др[33].
По мнению В.В. Шаговой, права арендатора также«имеют вещные черты, к числу которых относятся право следования заимуществом, наличие у арендатора преимущественного права на заключение договорана новый срок и абсолютный характер защиты правомочий арендатора»[34].И А.И. Бибиков тоже считает, что правам арендатора на имущество следует придатьвещный характер, поскольку «признание вещного характера прав арендатора…обусловлено экономическим положением арендатора как самостоятельного товаровладельца»[35].
В целом отрицая вещно-правовой характер аренды[36],В.В. Витрянский тем не менее признает, что современная конструкция договоранайма не вписывается в рамки обязательственных отношений[37].
С.Н. Мызров справедливо, на наш взгляд, полагает,что аренда имеет черты ограниченного вещного права, что, на его взгляд,подтверждается и правилами, содержащимися в абз. 2 п. 3 ст. 335 ГК РФ:«Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается безсогласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственноговедения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права безсогласия указанных лиц». «Так как „право на чужую вещь“(jura in rem aliena) является синонимом понятия „ограниченное вещноеправо“, то можно сделать вывод о том, что законодатель таким образомуказал на включение арендных прав в число ограниченных вещных прав. В статье132 ГК РФ аренда названа в числе сделок, связанных с установлением, изменениеми прекращением вещных прав»[38].
Есть и другие авторы, полагающие, что«предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правомпользования арендованным имуществом свойства следования дает известныеоснования отнести это право или его отдельные разновидности к числувещных»[39].
Профессор Е.А. Суханов в своей работе «Лекции оправе собственности» право арендного предприятия на имущество, взятое варенду, относит к числу вещных прав[40].Однако в более поздних своих работах автор исключает возможность включенияаренды в перечень ограниченных вещных прав, аргументируя свою позицию тем, чтоаренда всегда возникает «в силу договора с собственником арендуемогоимущества, и… содержание (прав арендатора), включая и различные возможностираспоряжения арендованным имуществом вплоть до его отчуждения, определяетсяисключительно условиями конкретного договора, в соответствии с которым объемправ арендатора всякий раз может быть различным», что для вещных прав, сего точки зрения, невозможно[41].
На наш взгляд, такая позиция автора не совсемсостоятельна, поскольку и нормы действующего законодательства, и существующаяпрактика подтверждают иное. В частности, в силу договора возникает залог,который Е.А. Суханов бесспорно относит к числу вещных прав[42].Более того, договор является преимущественным основанием возникновениязалоговых отношений (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Соглашением сторон в основномустанавливается и сервитут (п. 3 ст. 274 ГК РФ)[43],а он прямо называется законом в числе ограниченных вещных прав (п. 1 ст. 216 ГКРФ).
Что же касается доводов Е.А. Суханова относительноисключительно договорного характера возникновения арендных отношений, то и онине выдерживают критики. Так, опровергая данную позицию автора, С.Н. Мызров, вчастности, приводит в качестве примера предоставленное арендаторупреимущественное право на заключение договора аренды на новый срок[44],поскольку, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новыйсрок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договораренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в судеперевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (абз. 3 п. 1 ст.621 ГК РФ)[45].Также вступление в арендные отношения возможно для арендатора и в порядкенаследования (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Следовательно, мнение о том, что арендныеотношения могут возникнуть только в силу заключенного между сторонами договора,ошибочно.
С учетом всего вышеизложенного, полагаем, можноутверждать, что арендатор применительно к арендованному имуществу в отношениивсех третьих лиц выступает как носитель не обязательственного, а вещного права.При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в арендуимуществу рядом особых, специфических, прав, которые могут быть отнесены толькок договору аренды. Это такие, как, во-первых, право арендатора на произведенныеим улучшения арендованного имущества; во-вторых, право собственности арендаторана плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использованияарендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный характер всехправомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда предполагаетвременное владение и пользование арендованным имуществом.
ГЛАВА2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ2.1Заключение договора аренды
Как следует из определения договора аренды, его сторонами являютсяарендодатель, он же наймодатель, и арендатор — наниматель. В качестве сторондоговора аренды, могут выступать любые юридические и физические лица. Сдачаимущества в аренду — форма распоряжения имуществом.Арендодателем может быть в соответствии со ст.608 ГК собственник сдаваемогоимущества или иное лицо, управомоченное законом или собственником. Например, всилу прямого предписания закона (ст. 295 ГК), государственные и муниципальные унитарные предприятия, действующие на праве хозяйственного ведения, только ссогласия собственника могут выступать в качестве арендодателей недвижимогоимущества. Переход права собственности (полного хозяйственного ведения илиоперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу неявляется основанием для изменения или расторжения договора. В отношенииарендаторов никаких специальных ограничений нет. Принимаются во внимание общие требования, предъявляемые к лицам, заключающим любую сделку:они должны быть дееспособными[46].
Предметом договора аренды можетбыть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой,ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемыеродовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, посколькуотносятся к юридически заменимым.
Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общихтребований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены испециальные требования. Договор аренды на срок более 1 года, а также если хотябы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срокадолжен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор насрок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемитьимущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно бытьформализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемыхс участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ. Есть лишь конкретизацияобщего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст.161 ГК, котороев подобном повторении вовсе не нуждалось. Договор аренды недвижимого имуществаподлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Приэтом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ,содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя.Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственностиарендодателя на недвижимое имущество.
К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующемправа собственности на это имущество к арендатору, применяются только теправила о договоре купли — продажи, которые регламентируют форму данногодоговора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Так, Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось варбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взысканиисуммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратитьсданный ему внаем речной теплоход.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами деладоказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременномперечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, судсослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателемсвоего имущества (статья 622 Кодекса).
В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в частиудовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции онсослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срокааренды переход права собственности на имущество к арендатору.
Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащейудовлетворению, указав следующее.
Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком начетыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.
Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысячдолларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течениечетырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсуЦентрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесенияпоследнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.
Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием дляпредъявления арендодателем иска.
В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающийпереход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли — продажи.
На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ,согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленныйдоговором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный емутовар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться отисполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключениемслучаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половинуцены товара.
Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысячдолларов США, что превышает половину стоимости судна (520 тысяч долларов США),у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчикавозвратить истцу данное имущество.
В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение судапервой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановлениеапелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первойинстанции.
При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимостьразграничения двух разных институтов — выкуп арендованного имущества (статья624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489Кодекса).
Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключениидоговора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственностина сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о формедоговора купли — продажи соответствующего имущества.
Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупомарендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю — продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало переходасудна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплаченыполностью.
Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что кмоменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствоваликакие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено,а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателяв части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ[47].
Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй только егопредмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных,позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие опредмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор –незаключенным.
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относятся к существеннымусловиям. Если арендная плата договором не установлена применяется обычнаяарендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, тодоговор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК.), таки на неопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен бытьустановлен в договор способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды вдоговор не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимогоимущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен и инойсрок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного нанеопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК.). Отказ от договора аренды,заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последняя можетдлиться скаль угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договореаренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е, подотменительным условием расторжение договора по инициативе любой из сторон.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договорадля отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Вэтих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон неотказалась от договора до истечение предельного срока, установленного законом,договор по истечении предельного сроки прекращается. Договор аренды,заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считаетсязаключенным на срок, равный предельному (п. .3 ст. 610 ГК)[48].2.2Содержание и исполнение договора аренды
Содержание договора аренды — это права и обязанности арендодателя иарендатора.
1) Предоставить сдаваемое внаем имущество своевременно и в состоянии,соответствующем его назначению и условиям договора (п.1 ст.611 ГК).Предоставляемое внаем имущество должно быть передано вместе со всеминеобходимыми документами, если иное не предусмотрено договором (сертификаткачества, технический паспорт).
При непредставлении имущества в указанный в договоре срок либо непередаче документов и принадлежностей, относящихся к имуществу, арендатор можетпотребовать не только возмещения причиненных убытков, но и расторжениядоговора. Требование о расторжении договора аренды можно заявить, еслиарендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор лишилсятого, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Так, арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, неможет истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактическинаходится.
В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданногоему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.
В обоснование искового требования истец сослался на то, что он какарендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьихлиц.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующимоснованиям.
С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом поуправлению имуществом.
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодательобязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение ипользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностьюарендодателя.
Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состояласьи последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор нестал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права наиспользование вещно — правовых способов защиты от действий третьих лиц. Егоправа могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласнокоторому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество вуказанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок неуказан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество всоответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков,причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора ивозмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственнок третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению[49].
2) Отвечать за любые недостатки сданного в аренду имущества,препятствующие его использованию полностью или частично, даже если призаключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК). Арендатор не отвечает занедостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены призаключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должныбыли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки егоисправности при передаче имущества в аренду.
3) Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в наемимущество, если они имеются (ст. 616 ГК), Такие права могут иметь в своейоснове право залога, сервитут и т.п. Неисполнение арендодателем этойобязанности дает контрагенту право требовать уменьшения арендной платы илирасторжения договора аренды,
4) Производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если закономили договором не предусмотрено иное (ст. 616 ГК)[50].
Капитальный ремонтпроизводится в срок, установленный договором, а если этого в договорепредусмотрено не было или возникла необходимость в капитальном ремонте, то вразумный срок. Из этого правила имеется исключение: капитальный ремонттранспортного средства, нанятого без экипажа, обязан производить арендатор.Если арендодатель нарушил свои обязанности по производству капитальногоремонта, у арендатора возникает возможность выбрать один из трех вариантовповедения: 1) самому произвести ремонт и взыскать с арендодателя стоимостьремонта или зачесть эту сумму в счет арендной платы; 2) потребовать уменьшенияарендной платы; 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В договоре могут быть предусмотрены и иные обязанности арендодателя,например, оказание консультативной или иной помощи в целях наиболееэффективного использования имущества, взятого в аренду[51].
Так, Восточно-Сибирский региональный авиационный отдел Российскойоборонной спортивно-технической организации (РОСТО) обратился в Арбитражный суд- Республики Саха «Якуск-энерго» с иском о взыскании с акционерной компании«Якутск- энерго» платы за аренду двух вертолетов и процентов запользование чужими денежными средствами в общей сумме 489 600 тыс. рублей.
В порядке, предусмотренном статьей 37 Арбитражного процессуальногокодекса Российской Федерации, истец увеличил сумму иска до 711 989 200 рублей.
Акционерной компанией «Якутск-энерго» заявлен встречный иск оприменении последствий недействительности ничтожной сделки (договора аренды от18.01.94). взыскании 67 млн. рублей ранее уплаченной арендной платы и передачедвух вертолетов в доход Российской Федерации.
Решением от 29.01.96 в удовлетворении требований по основному искуотказано. По встречному иску произведена двусторонняя реституция в связи сничтожностью совершенной сделки.
В апелляционной инстанции делоне рассматривалось.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от17.05.96 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29.01.96 отменил,основной иск удовлетворил частично; в сумме:601 771 тыс. рублей. Вудовлетворении встречного иска отказал.
В протесте предлагается постановление суда кассационной инстанцииотменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующимоснованиям.
Согласно материалам дела 18.01.94 стороны заключили договор, по которомуистец обязался передать а аренду ответчику два вертолета МИ-2. Фактическаяпередача имущества произведена 22.02.94 по приемо-сдаточным актам № 03 и № 32.
Однако, как установлено в ходесудебного разбирательства, истец не являлся надлежащим арендодателем, посколькуспорные вертолеты не были закреплены в его владении в порядке, предусмотренномУказом Президента Российской Федерации от 09-09.94 № 1845 «0 Российскойоборонной спортивно-технической организации» и распоряжениемГосударственного комитета Российской Федерации по управлению государственнымимуществом от 20.10.94 № 2541-р.
Долее того, пунктом 5.6 устава Восточно-Сибирского региональногоавиационного отдела РОСТО, зарегистрированного постановлением главыадминистрации города Иркутска от 04.10.93 № 33/899, истцу не разрешеносамостоятельно сдавать в аренду авиационную и иную технику, переданную отСовета РОСТО в оперативное управление отдела.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, несоответствуюшая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Статьей 422 названного Кодекса предусмотрено, что договор долженсоответствовать законам и иным правовым актам, действующим в момент заключениядоговора.
В соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года,действовавшего в момент заключения договора, сделка, совершенная юридическимилицами в противоречии с целями, указанными в его уставе, являетсянедействительной. Учитывая изложенное, договор аренды от 18.01-94 является дляистца противоуставной сделкой, поэтому вывод суда о ничтожности договораявляется обоснованным.
Согласно пункту 2 статьи 1б7 Гражданского кодекса Российской Федерациипри недействительности следки каждая сторона обязана возвратить другой всеполученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуревозместить его стоимость в денежной сумме. При аренде полученное выражается впользовании имуществом.
Однакофактически акционерная компания «Якутск-энерго» не использовала и немогла использовать вертолеты, поскольку они были переданы истцом безсвидетельств о регистрации и удостоверений о годности воздушных судов кполетам, наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 13,17Воздушного кодекса СССР, действовавшего в период заключения договора от18.01.94. При отсутствии указанных документов воздушные суда к эксплуатации недопускаются.
Таким образом, имущество передано арендатору с нарушением требований,установленных статьей 85 Основ Гражданского законодательства, то есть сделкаисполнена арендодателем в ненадлежащем виде, в связи с чем возврат сторон впервоначальное положение обоснованно произведен со взысканием с истца уплаченнойранее ответчиком арендной платы[52].
К обязанностям арендатора относятся:
1) Своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.
Порядок, условия и сроки внесения платы определяются в договоре. Еслиэтого не было сделано, принимаются такие порядок, условия и сроки, какие обычноприменяются при аренде подобного имущества при аналогичных обстоятельствах.
Статья 614 ГК определяет возможность внесения арендных платежей и ихформу. Можно установить оплату всего арендуемого имущества или каждой из егосоставных частей. К видам уплаты за аренду относятся: платежи, установленные втвердой сумме, вносимые единовременно или периодически, выделение арендодателюдоли из полученных: в результате использования арендного имущества доходов,плодов, продукции; предоставление арендатором арендодателю определенных услуг;предоставление арендатором по контракту определенной вещи в собственность или варенду: возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованногоимущества[53].
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии сусловиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, всоответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество всубаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору арендыдругому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездноепользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качествевклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевоговзноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящимКодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, заисключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаетсяарендатор[54].
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срокдоговора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иноене установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиямидоговора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребоватьрасторжения договора и возмещения убытков[55].
Так, Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федеральногозакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском ккомитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признаниинедействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключеннойистцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи615 ГК РФ.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении еготребования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключеннаябез согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в еерегистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.
Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том,что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным,поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.
При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного междусобственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии скоторым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение всубаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получениядополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615ГК РФ.
Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правамиполучение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может бытьизменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодексасогласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенаймаи иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может бытьизменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды«генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок.
Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал противперенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, чтоподтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истецне отрицал.
Учитывая изложенное, суд в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебногоакта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковоетребование удовлетворил.
В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласияна совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых вданном пункте[56].
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя можетбыть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанностиполучать такое согласие на каждую конкретную сделку.
Арендатор обязан пользоваться взятымвнаем имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены- исходя из его назначения (ст. 615 ГК РФ). Использование имущества не поназначению — основание для досрочного прекращения договорных отношений потребованию арендодателя. Примером подобного нарушения может быть применениелегкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения,арендованного под офис, в качестве жилого и т.п.
Закон наделяет нанимателя правомосуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арендованногоимущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень ихсодержится в п. 2 ст. 615. С согласия наймодателя арендатор вправе сдаватьнанятое имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности подоговору третьему лицу (перенаем), предоставлять имущество третьему лицу вбезвозмездное пользование. Вместе с тем не допускается сдача в субаренду,совершение каких-либо иных распорядительных действий в отношении имущества,предоставляемого в пользование по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ).Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодексаРФ). Установлены законом ограничения и на передачу арендованного имущества вбезвозмездное пользование: п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческиморганизациям предоставлять имущество в бесплатное пользование лицу, являющемусяее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления иликонтроля. Сделки, совершенные вопреки запрету закона, являются ничтожными (ст.168 ГК РФ). Если сделка по закону совершаться может, но заключена без согласияарендодателя, она будет относиться к оспоримым и может быть признананедействительной в судебном порядке. Последствия недействительности сделок(оспоримых и ничтожных) определены ст. 167 ГК РФ.
С согласия арендодателя нанимательвправе передавать принадлежащие ему права в залог, вносить их в качестве вкладав уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса впроизводственный кооператив. Когда арендодателем является государственное илимуниципальное предприятие либо учреждение, оно должно, в свою очередь, получитьразрешение на такие действия от органа, уполномоченного государствомосуществлять функции по управлению государственным и муниципальным имуществом(см. ст. 295 и 296 ГК РФ).
При передаче принадлежащих арендаторуправ в залог залогодержатель в случае неисполнения обязательств, обеспеченныхзалогом, может обратить взыскание на эти права, то есть на пользованиеобъектом, находящимся в аренде, до истечения срока его аренды. На самоарендованное имущество взыскание не может быть обращено, поскольку послеокончания срока аренды оно подлежит возврату арендодателю.
Если указанные права вносятся в качествевклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества илипроизводственного кооператива, это означает, что соответствующее юридическоелицо может пользоваться ими в течение того же срока, что и при аренде, то естьоставшееся до окончания срока аренды время, после чего имущество подлежитвозврату арендодателю. Сумма вклада в уставный капитал определяется в подобныхслучаях исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течениепериода, на который арендатор передал свои права.
Во всех перечисленных случаях сдачи имуществав субаренду, передачи в залог арендных прав и др. (кроме перенайма)ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имуществавсе права и обязанности переходят к новому арендатору.
Особо следует коснуться субаренды,которая встречается довольно часто. Договор субаренды — производный отосновного, он не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеетарендатор, его срок не должен превышать срок договора аренды. В силу этойзависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой ипрекращение субаренды (ст. 618 ГК РФ). В то же время закон защищает интересыдобросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора арендысубарендатор вправе претендовать на заключение с ним самостоятельного договорааренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Логика такогоподхода очевидна: договор субаренды заключается с согласия арендодателя, ипоследний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора дажетогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендаторомзаключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.
Существенное значение для арендыимущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию,проведению капитального и текущего ремонта. Гражданский кодекс РФ традиционнорешает этот вопрос: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий — на арендатора (ст. 616). Это правило действует, если иное не предусмотренозаконом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностейустановлено для договоров проката, аренды транспортных средств, арендыпредприятий.
Капитальный ремонт необходимо проводитьв срок, установленный договором, а если он не определен — в разумный срок. Этоозначает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором,обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном дляиспользования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложнойнеобходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.
При невыполнении им этой обязанностинаниматель вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать сарендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либопотребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочногорасторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которыенаступают при невыполнении арендодателем своей обязанности по устранениюнедостатков, выявленных в сданном в аренду имуществе и препятствующих илизатрудняющих его эксплуатацию по назначению.
На восстановление имущества, котороеотносится к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Онивходят составной частью в арендную плату (наряду с частью прибыли, получаемойарендатором от использования имущества, так называемым арендным процентом) ирасходуются арендодателем на эти цели. Если по условиям договораамортизационные отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонтдолжен проводиться им.
Обязанность арендатора проводить текущийремонт нанятого имущества связана с его обязанностью поддерживать имущество висправном состоянии. Текущий ремонт должен предупреждать преждевременный износи выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходыпо содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплатекоммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующихотдельные виды аренды, встречаются исключения из нее.
Еще одна типичная для арендных отношенийпроблема — распределение затрат, связанных с улучшением арендованногоимущества. Гражданский кодекс РФ не вносит существенных изменений в сложившийсяв соответствии с ранее действовавшим законодательством порядок. Еслиарендатором произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещенииустановлена съемная аппаратура), они признаются собственностью арендатора ипоследний вправе их изъять (п. 1 ст. 623).
Вопрос о том, на кого должны относитьсязатраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделеныбез вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они ссогласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право навозмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 623);во втором — все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он невправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своемуусмотрению (п. 3 ст. 623). Изменение условий о распределении затрат, связанныхс неотделимыми улучшениями имущества, возможно в случаях, предусмотренных п. 2ст. 623, по соглашению сторон (в договоре), а в случаях, указанных в п. 3 тойже статьи (когда улучшения произведены без согласия арендодателя), только взаконе. Примером может быть ст. 662 Кодекса, предусматривающая право арендаторапредприятия требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимыхулучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.
Улучшения арендованного имущества, какотделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений,являются по закону собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним.Имеется в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счетарендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами,отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующихобъектов).
Арендатор обязан вернуть арендодателювзятое имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечениисрока аренды либо в связи с его досрочным расторжением — по соглашению сторонили по решению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в которомарендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договоруарендатор взял на себя такую обязанность).
При невозврате имущества в установленныйсрок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем этоне означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель доокончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когдаполученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков,он может требовать их возмещения.
Это подтверждаетсясудебной практикой. Так, ОАО «Дальсистема» обратилось в суд с иском кООО «Афико» об освобождении нежилого помещения, а также взысканииубытков и упущенной выгоды.
Определением от21.05.2004 дело в части требований об освобождении нежилого помещенияпрекращено в связи с отказом истца от иска. В остальной части решением суда от21.05.2004 в иске отказано со ссылкой на непредставление истцом доказательств,подтверждающих возникновение у него реальных расходов от невозвращенияответчиком спорного помещения.
Постановлениемапелляционной инстанции от 22.09.2004 решение от 21.05.2004 отменено в частиотказа в иске, с ответчика взыскана сумма убытков.
В деле имеетсярасчет реального ущерба, составленный истцом, в котором он отразил своирасходы, понесенные в связи с содержанием спорного помещения за весь периоднеправомерного удержания имущества с 01.01.2001 по 30.09.2003, а также аренднуюплату за данное время.
В подтверждениеналичия фактических расходов ОАО «Дальсистема» представило ряддокументов, в частности, заверенные налоговой инспекцией отчеты о прибылях иубытках, сметы расходов, договоры подряда и оказания различных коммунальныхуслуг, платежные документы.
Суд кассационнойинстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения[57].
Следует обратить внимание назаключительную часть ст. 622 ГК РФ. Если за несвоевременный возвратарендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могутвзыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер.Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритетпризнается за договорным условием.2.3Расторжение договора аренды и его возобновление
Новойдля гражданского законодательства является и норма о прекращении договорасубаренды при досрочном прекращении договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Придосрочном расторжении арендного договора субарендатор имеет право заключитьсамостоятельный договор на имущество, находившееся в его пользовании на условияхсубаренды, но в пределах оставшегося срока субаренды[58].
Важнейшимиусловиями всякого арендного договора являются условия о досрочном расторженииаренды по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и арендатора (ст. 620 ГК РФ).
Какв ст. 619 ГК, так и в ст. 620 ГК РФ перечисляются четыре основания, позволяющиеарендодателю (арендатору) расторгнуть договор аренды с партнером. Не перечисляяих, следует отметить, что означенный в ст. ст. 619 и 620 ГК перечень не можетбыть сокращен по соглашению сторон, но может быть расширен контрагентамиарендного обязательства. Расторжение договора по правилам ст. ст. 619 — 620 ГКосуществляется только судом, если стороны не смогли расторгнуть егодобровольно.
Отметими другое обстоятельство, делающее эти статьи сходными: договором аренды могутбыть установлены и другие основания его досрочного расторжения по инициативеарендодателя (арендатора), по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ[59].
Естьи различие между ст. 619 ГК и ст. 620 ГК. Так, арендодатель вправе требоватьдосрочного расторжения арендного договора только после направления арендаторуписьменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства вразумный срок (ст. 619 ГК).
Астатья 620 ГК, напротив, не обязывает арендатора направлять какое-либописьменное предупреждение с предложением исполнить обязательство либо устранитьдопущенное нарушение в разумный срок. В соответствии со ст. 620 ГК исообразуясь с общими положениями о договоре, в частности с п. 2 ст. 450 ГК РФ опорядке изменения и расторжения договора, арендатор не только должен, но иобязан направить арендодателю предложение о расторжении договора. В заявлении орасторжении договора, направляемом на юридический адрес арендодателя, арендатортакже должен указать ему срок для ответа на свое предложение. Если срок дляответа в предложении не указан, то все равно он составляет 30 дней. Толькопосле получения ответа от арендодателя (либо его неполучения) арендатор вправепредъявить соответствующий иск[60].
Статья621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договорааренды на новый срок. Арендатор вправе рассчитывать заключить договор аренды нановый срок при трех определенных условиях.
Первоеусловие. Правом преимущественной аренды обладает тот арендатор, которыйнадлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору.
Второеусловие. Им является готовность арендатора (по истечении срока арендногодоговора) заключить договор на тех же условиях, которые предлагают другиевозможные арендаторы, что соответствует терминологии Кодекса «при прочихравных условиях».
Третьими новым условием следует считать правило о том, что арендатор, желающийвозобновить арендные правоотношения, обязан уведомить письменно об этомарендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срокне указан, то в разумный срок до окончания действия договора.
Призаключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть измененыпо соглашению сторон.
Есливсе-таки арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, асам заключил договор в течение года (со дня истечения срока договора аренды) сдругим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода насебя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков,причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещениятаких убытков. Правоприменительная практика разрешения таких споров приводиласьеще в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 года, т.е. за несколько лет до принятиянового ГК РФ[61].И уже тогда общим правилом было: требования арендатора о возобновлении договоране подлежат удовлетворению в тех случаях, когда арендодатель не намерен вообщев дальнейшем сдавать имущество в наем.
Вобщем, так или иначе, новелла о дополнительных способах защиты прав и интересовдобросовестного арендатора позволяет последнему защитить свои права в судетолько в случае, если в течение одного года арендодатель сдал имущество ааренду другому лицу[62].
Еслиарендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора приотсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленнымна тех же условиях на неопределенный срок. При этом законодатель в текстепункта 2 ст. 621 ГК РФ прямо указывает на ст. 610 ГК РФ.
Отметимдве особенности ст. 610 ГК РФ. Первая заключается в том, что ее правилаприменяются в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом. А вторая — втом, что норма о возобновлении договора на неопределенный срок не относится кдоговору проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ), а также к договорам аренды транспортныхсредств (ч. 2 ст. 632 ГК, ч. 2 ст. 642 ГК)[63].Что касается нормы п. 1 ст. 621 ГК, то из нее следует, что она носитдиспозитивный характер. А потому стороны могут предусмотреть в договоре иные, втом числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняетсяпреимущественное право на возобновление аренды, либо вообще исключить возможноепродолжение арендных отношений на новый срок. Данное правило наиболее удобнодля арендодателя[64].
Кодексв ст. 622 исходит из принципа безусловной защиты собственности, в том числе итой, которая находится во временном владении или во временном пользовании. Припрекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество втом состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или всостоянии, обусловленном договором[65].
Вслучае если арендатор все-таки не возвратил арендованное имущество либовозвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения аренднойплаты за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателюубытков, он может потребовать их возмещения.
Кодексдопускает взыскание убытков в полном объеме. Это значит, что арендодатель можетвзыскать как прямые убытки (реальный ущерб), так и косвенные (неполученныйдоход)[66].
При прекращении договора арендыарендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором онего получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленномдоговором; если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил егонесвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всевремя просрочки.
Так общество с ограниченнойответственностью «Агентство „Имидж-Ресурс“ (далее — общество)обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к муниципальномуучреждению „Химки-СМИ“ (далее — учреждение) об обязании последнеговернуть арендуемое оборудование для студии кабельного телевидения, а также овзыскании с ответчика 245000 рублей задолженности по арендной плате и 6101рубль договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежнымисредствами.
Судами установлено, что спорноеоборудование после прекращения договора аренды находилось в пользовании уучреждения.
Согласно статье 622 Кодекса припрекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество втом состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или всостоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованноеимущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребоватьвнесения арендной платы за все время просрочки[67].
Инаконец, по соглашению сторон в арендном договоре может быть предусмотрено идругое соотношение между неустойкой и убытками, т.е. могут быть взысканы илинеустойка, или одни убытки, что соответствует уже изложенному принципузачетного характера неустойки.
Такимобразом, в части 3 ст. 622 ГК РФ налицо приоритет договорной ответственностисторон, что соответствует главной идее законодателя об утверждении принципасвободы договора в договорном праве России (ст. 421 ГК РФ).
Взаконе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имуществопереходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до егоистечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договоромвыкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Если условие о выкупе арендованного имуществане предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительнымсоглашением сторон, которые при этом вправе договориться в любой момент озачете ранее выплаченной арендной платы в выкупной цене (п. 2 ст. 624 ГК)[68].
2.4Ответственность по договору аренды
Основнойобязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору всостоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества,а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы дажеэто имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). Приэтом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями иотносящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества ит.п., если иное не предусмотрено договором.
Еслитакие принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не можетпользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительнойстепени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора,он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей идокументов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611ГК РФ).
Итак,имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:
а)быть пригодным для использования строго по целевому назначению;
б)находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам(санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычнопредъявляемым требованиям;
в)соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;
г)передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;
д)сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.
Кодексусиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий.Так, арендатор вправе требовать:
— предоставления необходимых ему принадлежностей и документов;
— расторжения договора;
— возмещения убытков (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).
Законспециально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорногосрока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если варендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, — этот срокдолжен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумныесроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:
а)истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормамобязательственного права (ст. 398 ГК РФ);
б)возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;
в)право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правилаприменяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество варенду с какими-либо недостатками.
Так,арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью иличастично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договорааренды он не знал об этих недостатках.
Втаких негативных ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду снедостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежитарендатору. Он может:
— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатковимущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своихрасходов на устранение недостатков имущества;
— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данныхнедостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
— потребовать досрочного расторжения договора.
Кодекс,учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду снедостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или онбезвозмездно устраняет недостатки имущества за свой счет, или заменяетарендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него внадлежащем состоянии.
Междутем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для арендатора: когданедостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируютубытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой частиубытков.
Впункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общихположений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в арендуимущества.
Так,арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которыебыли им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известныарендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора или передачеимущества в аренду.
Всамом тексте договора надо четко оговорить все эти моменты и обозначитьимущественную ответственность виновного контрагента.
Всеподобные условия ответственности являются договорными. Они не указаны в текстеГК РФ, но сам Кодекс не запрещает использовать договорные санкции заненадлежащее исполнение обязательств. Кроме того, можно предусмотреть вуказанных случаях и компенсацию убытков в пользу потерпевшей стороны, в томчисле и неполученный доход. Все эти санкции будут дисциплинировать нерадивогопартнера по договору аренды[69].
Всилу п. 1 ст. 616 ГК обязанность по производству капитального ремонта лежит наарендодателе, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами илидоговором аренды. К сожалению, ГК РФ обходит молчанием вопрос о правоотношенияхсторон арендного договора при производстве капитального ремонта. Поэтому всеусловия такого договора, так или иначе связанного с проведением такого ремонта(очень важного для арендатора, ибо такой ремонт может надолго затруднить использованиеарендованного имущества по целевому назначению), необходимо в первую очередьоговорить в самом текста договора аренды. При этом капремонт производится всрок, также установленный договором, а если он не определен договором иливызван неотложной необходимостью — в разумный срок.
Принарушении арендодателем обязанностей по производству капитального ремонтаарендатор по своему выбору имеет право:
произвестикапитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложнойнеобходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее всчет арендной платы;
потребоватьсоответственного уменьшения арендной платы;
потребоватьрасторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Особенностьэтой нормы права заключается в том, что она не императивна, т.е. допускаетвозможность другого решения этого вопроса в самом тексте договора. Исключениемявляются ст. 644 ГК — проведение капитального ремонта транспортного средства(при аренде его без экипажа) и ст. 661 ГК — о текущем и капитальном ремонте,возлагаемом в определенных случаях непременно на арендатора предприятия[70].
Неотделимыеулучшения — это такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованногоимущества без причинения ему вреда. Естественно, что отделимыми будут считатьсяулучшения имущества, отделимые от него без причинения вреда[71].
Темне менее Кодекс в ст. 623 ГК не раскрывает понятия „улучшение“арендованного имущества, закладывая тем самым в это широкий смысл. Однакоопределение самих последствий, связанных с улучшением арендованного имуществасилами арендатора (или за его счет), законодатель востребовал из ст. 293 ГКРСФСР 1964 года, ст. 85 Основ Гражданского законодательства.
Какотмечает В.М. Кособродов одна из основных обязанностей арендатора состоит впользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые вдоговоре не определены — то в соответствии с назначением имущества[72]. Это находит своеотражение и в законе, так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственногоназначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами,обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими илиограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающуюсреду[73].Примером использования имущества не по назначению может быть использованиепомещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или дляразмещения в нем промышленного предприятия.
Впункте 2 ст. 616 ГК РФ содержатся обобщенные правила об обязанностяхарендатора. Он обязан:
поддерживатьимущество в исправном состоянии;
производитьза свой счет текущий ремонт;
нестирасходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям естьоговорка: »… если иное не установлено законом или договором аренды".
Статья617 ГК РФ защищает права добросовестного арендатора. Переход правасобственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненнонаследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не являетсяоснованием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Впроцессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателявправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованногоимущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав иобязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованногоимущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесениеих в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ илипаевого взноса в производственный кооператив[74].В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору передарендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).
Закономили иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжениюимуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора.Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторыземельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных натерритории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности пообеспечению регулируемого туризма и отдыха. Напротив, более широкие правомочияпо распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендаторутранспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключатьдоговоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласияарендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочия пораспоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК)[75].
Какуже отмечалось, арендатор вправе с согласия арендодателя передать полученноеимущество в субаренду. Субарендный договор по своей правовой природе являетсятакже договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя,а субарендатор — в качестве арендатора, и к нему применяются правила одоговорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендаторомсохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остаетсяответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сданоимущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.
Договорсубаренды является производным, и его условия предопределены договором аренды:субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. В специальных нормахправа нередко уточняется круг случаев, при которых не может быть осуществленасубаренда. Так, исключается субаренда по договору проката, субаренда участковлесного фонда (ст. 72 Лесного кодекса РФ)[76].
Отдоговора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор ссогласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности подоговору аренды. При перенайме происходит безусловная и окончательная заменаарендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая своиправа и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем иновым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества напрежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателеми первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой[77].
Принарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправеизбрать по своему усмотрению один из способов защиты: произвести капитальныйремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, ивзыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжениядоговора и возмещения убытков (ст. 616 ГК). Если же производство капитальногоремонта лежит на арендаторе, то в случае нарушения им данной обязанностиарендодатель вправе расторгнуть договор (ст. 619 ГК) и потребовать возмещениясоответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК). За время капитального ремонтаарендуемого имущества арендная плата взыскивается, если арендатор в этот периодпользовался имуществом.
Арендаторне вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан поддерживать этоимущество в исправном состоянии. Последнее означает выполнение всех предписанийо порядке пользования имуществом и его хранения, предусмотренных нормативнымиактами и заключенными соглашениями.
Следуетучесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить свое право арендыимущества арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взысканияна это имущество (при обременении этого имущества правами третьих лиц: правозалога, сервитута и т.д.), может за свой счет удовлетворить требование такогокредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Последствием этойситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю,ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация)[78].
Вместес тем Гражданский кодекс ввел и другую правовую новеллу, дающую правоарендодателю оперативно воздействовать на нерадивого арендатора. Так, в случаесущественного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодательвправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленныйарендодателем срок, который не может, правда, превышать плату более чем за двасрока подряд. Следовательно, при ежемесячной оплате — не более чем за два месяцаподряд, при квартальной — только за два квартала (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
Втечение этого срока договор сохраняет силу для обеих сторон. То естьсохраняется обязанность вносить арендную плату, даже если арендатор освободилпомещение. Суды признают необоснованным отказ арендатора вносить арендную платупри досрочном освобождении помещения (п. 13 информационного письма ВАС РФ от 11января 2002 г. № 66)[79].
Ещеодна распространенная ситуация — арендатор несвоевременно возвращает имущество.В таком случае с него можно взыскать арендную плату за все время просрочки (ст.622 ГК РФ). И даже факт прекращения договора аренды не освобождает от аренднойплаты, если арендатор не освободил помещения (п. 38 информационного письма ВАСРФ № 66)[80].
Вданной ситуации следует признать, что, пока имущество не возвращено, аренднуюплату надо внести. В противном случае придется платить и арендную плату, ипроценты за пользование чужими денежными средствами (несвоевременно выплаченнойарендной платой) за весь период с момента прекращения действия договора и домомента возврата имущества (п. 39 информационного письма ВАС РФ № 66)[81].
Однако,как говорится, имеется в этом вопросе одна «лазейка» для арендатора.Если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества, тоарендная плата за этот период ему не положена[82].
Так,общество освободило помещение по окончании договора аренды и неоднократно(причем письменно) извещало арендодателя о готовности передать его соформлением соответствующего акта. Но арендодатель в установленный срок ответаникакого не дал, в результате акт подписали по истечении значительного срокапосле окончания договора аренды. Арендодатель решил взыскать арендную плату запериод с момента прекращения договора до момента подписания актаприема-передачи. Но суд указал, что несвоевременный возврат вызван уклонениемарендодателя от приемки имущества, и отказал в иске (п. 37 информационногописьма ВАС РФ № 66)[83].
Кодексспециальным пунктом выделяет последствия нарушения арендатором своихобязанностей (п. п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ). В этом случае арендодатель имеетправо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГКРФ).
Хотяв конструкции ст. 615 ГК РФ и нет никаких прямых отсылочных норм, следуетзнать, что условия досрочного расторжения договора при нарушении арендатором своихобязанностей по инициативе арендодателя изложены в ст. 619 ГК, котораякорреспондирует со ст. 615 ГК. В свою очередь, надо сказать, что и статья 619ГК имеет бланкетный характер, ибо относит к п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Второйпункт ст. 617 ГК гарантирует определенные права гражданам — наследникамарендатора. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество,его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если закономили договором не предусмотрено иное. Помимо всего, арендодатель не вправеотказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок егодействия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловленоличными качествами арендатора.
Кодексне разъясняет, о каких «обусловленных личных качествах» арендатораидет речь. Скорее всего, это случаи лишения права наследования бывшегоарендатора, который обладал в известном смысле уникальными, неповторимымикачествами: художник, реставратор и т.п. Следовательно, по общему правилуарендатору как лицу, обладающему указанными качествами, не может быть отказаноарендодателем как наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срокего действия.
ГЛАВА3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ3.1Договоры аренды недвижимого имущества
В самом общем смысле объектом аренды могут быть любыенепотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступатьземельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иныесооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортныесредства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своихнатуральных свойств в процессе использования.
Прежде чем приступить к рассмотрению особенностейзданий и иных сооружений, необходимо остановиться на понятии недвижимости, егокритериях. Исторически к недвижимости относили землю, а основным признаком инойнедвижимости является неразрывная связь имущества с землей. Здесь следуетоговориться и подчеркнуть, что речь идет не о земле вообще, а о конкретномземельном участке, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос(при наличии соответствующих современных технических средств) имущества надругой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушениенедвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом»[84]. Именно с учетомданного положения можно согласиться с высказыванием, что «тольконевозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связьэтого имущества с земельным участком»[85].Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: с одной стороны,земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой — он служитрешающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.
Еще в дореволюционной России (т. X, ч. 1, ЗаконовРоссийской Империи) были выделены такие признаки недвижимости, какнеподвижность, незаменимость, индивидуальная определенность, которые непотеряли актуальности и сегодня.
В германском Гражданском уложении к недвижимостиотносятся: земельный участок, его составные части, вещи, прочно связанные сземлей.
Что касается современного российскогозаконодательства, то, анализируя ГК РФ (ст. 130), можно сделать вывод, чтозаконодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость«по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых,объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные кнедвижимости законом.
В научной литературе так и не достигнуто единообразияв толковании категории недвижимости. Некоторые авторы под недвижимостьюпонимают «землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природныересурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом»[86]. Данноеопределение страдает неполнотой содержания, поскольку в нем нет даженапоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствие возможностиперемещения без несоразмерного ущерба.
По мнению других авторов, «в основе деления вещейна движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю»[87]. С даннойпозицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность — это неединственная форма собственности, существующая в Российской Федерации.Земельные участки могут находиться и в публичной собственности, однако это неменяет недвижимой природы находящихся на них объектов.
Итак, в качестве основных признаков недвижимости(исключая недвижимость «по природе») можно выделить:
прочную связь с земельным участком, которая выражаетсяв невозможности перемещения объекта;
индивидуальную определенность;
ограниченность объектов.
Под ограниченностью в данном случае следует пониматьстрого определенное количество строений, расположенных на конкретном земельномучастке.
Остановимся более подробно на рассмотрении зданий ииных сооружений как вида недвижимости.
Выделение договора аренды зданий и иных сооружений всамостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй частиГражданского кодекса Российской Федерации. Это обусловлено особенностямипередаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).
Здания и иные сооружения — как объекты недвижимости — характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивнорассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительнойстоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установлениежестких законодательных требований к договору.
В законе содержатся требования, согласно которым вдоговоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установитьимущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданийи иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадьсдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющиеиндивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор несчитается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Указание площади арендуемого здания или иногосооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но идля определения арендной платы. Практически всегда арендная платаустанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метрарендуемой площади.
Следует отметить, что здания и иные сооружения могутбыть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию позавершении строительства, государственной регистрации и техническойинвентаризации в установленном законом порядке[88].
В юридической литературе неоднократно делались попыткидать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд линеобходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того,в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» являетсяродовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется каквсякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием жепонимается архитектурное сооружение, постройка, дом[89].
Различия между зданиями и иными сооружениями,существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силутого, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированногорегулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридическизначимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся кнедвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые нераспространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГКРФ.
В юридической литературе приводятся следующие признакизданий:
искусственность возведения;
«привязка» к определенному земельномуучастку;
невозможность перемещения объекта без несоразмерногоущерба его назначению;
самостоятельность;
законченность с точки зрения возможности использованияпо целевому назначению[90].
Относительно зданий общепризнаны классификации пофункциональному назначению, значимости использования, признаку делимости,рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.
По функциональному назначению здания делятся на двегруппы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилыездания функционально предназначены для постоянного проживания граждан.Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилымотносятся здания, используемые для производственных, учебных, административных,торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, инаоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однакоподобная ситуация не меняет статуса названных зданий.
Данная классификация имеет большое значение, так какперевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строгоустановленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищнымзаконодательством. Более того, гражданское законодательство запрещаетразмещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использованиепомещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Кроме того, согласно совместному ПостановлениюПленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных сприменением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[91] сделкиюридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным,не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не былипереведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством,являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующиезакону и иным правовым актам.
Договор аренды здания или иного сооружения обязательноотражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строгособлюдаться арендатором.
По значимости использования выделяют основные ислужебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному длягражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ).Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее покапитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению.Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеетвторостепенное, обслуживающее значение»[92].
Подобная классификация значима для выделенияиндивидуально — определенного предмета договора аренды здания или сооружения,который должен совпадать с объектом государственной регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» объектом государственной регистрации может быть либоосновное и служебное строение как единый объект учета, либо только основноездание без служебных строений.
По признаку делимости здания могут быть техническиделимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, частиявляется юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при арендепомещения и т.п.
Рассматривая здания и иные сооружения как объектыаренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается исоответствующая часть земельного участка, на которой это самое зданиерасположено.
М. Булеков считает, что «договор аренды зданий исооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновенияодновременно двух видов отношений:
арендных отношений по поводу использования здания(сооружения);
отношений по поводу использования части земельногоучастка»[93].
Подтверждением этого положения служит статья 652 ГКРФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, накоторой расположено арендуемое здание.
Отношения по поводу использования этой частиземельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когдаарендодатель является собственником земельного участка, на котором расположеноздание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующуючасть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установленыправа арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически навесь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.
Без установления подобного положения договор арендыздания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоватьсязданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.
Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилыхпомещений. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации не содержитсяспециальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилыхпомещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правиламиоб аренде зданий и сооружений.
Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов,которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением«здание»[94].Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. В толковомсловаре русского языка помещение определяется как внутренность здания[95]. Существует ииное определение помещения как «единицы комплекса недвижимого имущества,выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования дляжилых и нежилых целей»[96].Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещениеотносятся друг к другу как форма и содержание. «Во взаимоотношениисодержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторонуцелого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета»[97]. Действительно,здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, неограниченное простой совокупностью этих помещений, здание — это системный«организм». В рамках одного здания можно изменять помещения,перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (какформа) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простойчасти здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.
С высказыванием о том, что понятие «нежилоепомещение» как часть понятия «здание» употребимо, но котношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны обэтом специально договорятся[98],нельзя согласиться, поскольку закон не предусматривает распространение нормпараграфа 4 главы 34 ГК РФ на иные объекты, кроме зданий и иных сооружений.
Что касается природы нежилых помещений, то вюридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов.Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериевнедвижимости Закон (ст. 130 ГК РФ) называет прочную связь с землей и отсутствиевозможности перемещения без несоразмерного ущерба. Подобный критерий вполнеприменим к нежилым помещениям. «Привязка» нежилого помещения копределенному земельному участку носит опосредованный характер — через то здание,которое представляет собой форму существования данного нежилого помещения инепосредственно находится на данном земельном участке. Изменяя нежилоепомещение, мы создаем новый объект в рамках той же формы, но с другимииндивидуализирующими признаками.
С одной стороны, уничтожить нежилое помещение безущерба для самого здания невозможно. Более того, полное уничтожение помещения(включая несущие стены) приводит к разрушению самого здания, а следовательно, куничтожению основного объекта недвижимости.
С другой стороны, нежилое помещение нельзя возвестивне земельного участка.
В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения нерассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки скоторыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие напрактике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды зданияподлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этогодоговора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилогопомещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрациинезависимо от срока.
Для разрешения указанного противоречия можно предложитьдва способа:
1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило,согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироватьсянезависимо от срока;
2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и толькоэтой статьи, а не всего параграфа 4) на отношения, объектом которых служатнежилые помещения.
На основании вышеизложенного можно сделать следующиевыводы.
1. Понятие «сооружение» является родовым поотношению к понятию «здание», и правильнее употреблять сочетание«здания и иные сооружения», как это предложено в научной литературе.
2. Несмотря на то что нежилое помещение являетсянедвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям арендынежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий ииных сооружений.
3. Необходимо либо унифицировать правила о регистрациинедвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения,связанные с нежилыми помещениями.
Известные особенности имеют и сделки аренды предприятия. В законеустановлены правовые особенности аренды предприятия как имущественногокомплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности(ст. 656-664 ГК). Права арендодателя на занятие определенной деятельностью наосновании разрешения (лицензия) не переходят на арендатора, если иное неустановлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождаетарендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права иобязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилами ореорганизации юридического лица.
Предприятие может быть передано собственником в аренду только послезавершения расчетов с кредиторами. Последние должны быть до передачипредприятия письменно уведомлены арендодателем и могут потребовать отарендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам,переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарнуюответственность.
Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя.Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, амоментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностейсторон определен момент государственной регистрации[99].
Во время аренды арендаторобязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая еготекущий и капитальный ремонт. Он несет расходы, связанные с эксплуатациейпредприятия, включая обязательные платежи и налоги если иное не предусмотренодоговором. На основании ст. 136 ГК плоды, продукция и доходы, полученные отиспользования арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Еслииное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателявносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводитьего реконструкцию, расширение, техническое перевооружение- Срок договора арендысейчас в ГК не установлен. Поэтому применяется правило ст. 610, согласнокоторому срок аренды определяется договором, если специальным законом неустановлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды. Если срок вдоговоре не определен, или установленный срок истек, договор считаетсязаключенным на неопределенный срок. Однако, при установленном законом максимальном(предельном) сроке аренды, договор по истечении предельного срока прекращается.
При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращенарендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностьюарендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды,однако ст. 611 ГК и многочисленные нормативные акты регулируют эти отношениясторон в отношении различных объектов[100].
3.2Договор аренды движимых вещей
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачуимущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности,обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временноевладение и пользование.
Имущество, предоставленное по договору проката,используется для потребительских целей. Если иное не предусмотрено договоромили не вытекает из существа обязательства.
Договор проката заключается в письменной форме.
Договор проката является публичным договором.
Какими жехарактерными чертами должен обладать гражданско-правовой договор проката.Заметим, что договор проката единственный публичный договор среди договороваренды. И как публичному договору ему должны быть присущи следующие черты:
Во-первых, в качестве одного из субъектов такогодоговора должна выступать коммерческая организация: унитарное государственноеили муниципальное предприятие, хозяйственное общество или товарищество либопроизводственный кооператив. Что касается контрагента такой организации, то вэтой роли может оказаться любое физическое или юридическое лицо, которое вданной договорной связи является, как правило, потребителем товаров, работ,услуг, соответственно производимых или осуществляемых коммерческой организацией[101].
Во-вторых, далеко невсе коммерческие организации могут быть признаны потенциальными субъектамипубличного договора. Важное значение имеет характер деятельности такойорганизации. В связи с этим необходимо отметить, что среди многих различных видовпредпринимательской деятельности выделяются такие, которые должныосуществляться соответствующими коммерческими организациями в отношении всех икаждого, кто к ним обращается. Хорошим ориентиром в определении таких видовдеятельности является примерный перечень, содержащийся в п.1 ст.426 ГК РФ.Действительно, все эти совершенно разнородные виды деятельности, опосредуемыеразличными гражданско-правовыми договорами, объединяет одна общая черта, аименно: коммерческие организации должны вступать в договорные отношения слюбыми физическими и юридическими лицами, которые к ним обращаются.
И наконец,в-третьих, предметом договора, определяемого как публичный, должны выступатьтакие обязанности, которые по сути своей составляют содержание именно тойдеятельности, которая по своему характеру должна осуществляться коммерческойорганизацией в отношении каждого, кто к ней обратится. Основной вопрос вопределении гражданско-правового договора (в частности договора проката) какпубличного заключается в выяснении правовых последствий такой квалификации[102].
Практическоезначение выделения публичных договоров состоит в том, что к публичным договорамприменяются правила, отличные от общих норм договорного права. К числу такихспециальных правил, применяемых к публичным договорам, относятся следующие:
1. Коммерческая организация не вправе отказаться отзаключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителюсоответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы.
2. При необоснованном уклонении коммерческой организацииот заключения публичного договора другая сторона вправе по суду требоватьзаключения с ней этого договора в соответствии с положениями, применяемыми призаключении договора в обязательном порядке.
3. Коммерческая организация не вправе оказыватьпредпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичногодоговора, кроме случаев, когда законом или другими правовыми актами допускаетсяпредоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Например, всоответствии со ст.15 Закона РФ «О ветеранах»[103] инвалиды ВеликойОтечественной войны пользуются преимущественным правом установки по месту ихжительства телефонного аппарата.
4. В отличие от обычных гражданско-правовых договоров,споры по условиям которых могут быть переданы сторонами на рассмотрение судалишь при наличии согласия обеих сторон, споры, связанные с заключениемпубличных договоров, а также разногласия сторон по отдельным условиям такихдоговоров должны разрешаться в судебном порядке независимо от того, имеется лисогласие на то обеих сторон.
И наконец, ещё однаособенность публичного договора, которая относится к специфике его правовогорегулирования, но также свидетельствует об ограничении действия принципасвободы договора в отношении данного договора. Согласно п.4 ст.426 ГК в случаях,предусмотренных законом, Правительству РФ предоставлено право издавать правила,обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров(типовые договоры, положения и т.д.). Таким образом, законодатель априориисходит из того, что императивные правовые нормы, определяющие условияпубличного договора, могут быть установлены не только федеральным законом, какэто имеет место в большинстве случаев, но и постановлениями Правительства[104].
Из текста статьи 426ГК РФ вытекает, что обязательным участником публичного договора должна являтьсякоммерческая организация. При этом из числа возможных участников договора исключаютсявсе некоммерческие организации, которые при определённых условиях тоже могутзаниматься предпринимательской деятельностью, а также индивидуальныепредприниматели[105].Однако из предыдущего изложения следует, что не всякая коммерческая организацияможет выступать агентом такого договора, а лишь удовлетворяющая перечисленнымвыше критериям.
Путём введения категории (типа) публичного договоразаконодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определённыхсферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в основном массовогопотребителя. Следовательно, именно потребители выступают на стороне контрагентакоммерческой организации, которая, сообразуясь с характером своей хозяйственнойдеятельности, должна осуществлять конкретные действия в отношении каждого, кток ней обратится.
Согласно положениямГК РФ условия договора могут определяться:
- По усмотрению сторон, заключающихконкретный договор;
- Примерными условиями,разработанными для договоров соответствующего вида, опубликованными в печати иприменяемыми сторонами договора;
Соответствующимиобычаями делового оборота;
- Обязательными для сторонправилами, содержащимися в правовых актах.
Применительно к типупубличного договора особое значение приобретают последние правила,установленные законом и иными правовыми актами, действующими в момент егозаключения. Такого рода правила (типовые договоры, положения), обязательные длясторон при заключении и исполнении публичных договоров, вправе издавать вслучаях, предусмотренных законом, Правительство РФ[106].
Данное положение в полной мереучитывает специфику отношений, опосредуемых публичными договорами: как правило,это отношения определённых коммерческих организаций с массовым потребителем.Именно необходимость обеспечения защиты прав и законных интересов потребителейтребует оперативного и гибкого регулирования условий публичных договоров.
Один из способов формулирования сторонами условий договора,значительно облегчающий его оформление, заключается в отсылке к условиямразличных примерных договоров (ст.427 ГК). Для этого достаточно, чтобыпримерные условия договоров были разработаны применительно к конкретным видамдоговоров, а главное, чтобы эти примерные условия были опубликованы в печати,то есть были бы общеизвестны и определимы.
В этом плане, какпоказывает опыт других стран, особого внимания заслуживают условия примерныхдоговоров, разрабатываемые различными ассоциациями (союзами) товаропроизводителейлибо потребителей. В таких примерных условиях отражается спецификасоответствующих товаров, работ и услуг, предусматриваются конкретные правовыесредства, направленные на реализацию интересов производителей и потребителей,обеспечение защиты их прав[107].
В них, в частности, могут определяться:
- Обязательный и дополнительный объёмпредоставляемых услуг;
- Их качественные характеристики;
- Специальные права и обязанностихозяйствующего субъекта – исполнителя;
- Льготы для отдельных категорийпотребителей;
- Ценообразовательная процедура[108].
Все вышеизложенное можноотнести и к договору проката. Здесь для арендодателя заключение договора собратившимся к нему лицом является обязательным, если в момент обращенияимеется в наличности сдаваемое на прокат имущество. Арендодатель долженпредоставлять имуществ во в прокат любым пользователям на равных условиях заравную плату, если, конечно, для кого-то из них не установлены закономопределенные льготы. При необоснованном уклонении от заключения договора прокаталицо, заинтересованное в том, чтобы такой договор был с ним заключен, вправеобратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В судебномпорядке могут быть урегулированы и разногласия сторон по отдельным условиямдоговора. На договор проката распространяется ряд общих положений об аренде:обязанность предоставления имущества сдаваемого в прокат, в состоянии,соответствующем условиям договора и назначению имущества; обязанностьарендатора использовать получаемое имущество в соответствии условиями договора,а если таковые отсутствуют — в соответствии с назначением имущества; сохранениедействия договора в силе при изменении собственника имущества, сдаваемого варенду: право арендодателя на расторжение договора и возмещение убытков принесоблюдении получившим имущество лицом требования использовать его строго поусловиям договора или в соответствии с назначением.
Вместе с тем, соответствующий именно договору проката раздел ГКпредусматривает ряд специфических особенностей для него правил: к ним относятсянормы о сроке, форме и содержании договора проката.
Срокдоговора проката не может превышать одного года (п. 1 ст.627ГК). Даже если стороны заключают договор проката на более длительный срок, онсчитается заключенным на год. Правила о возобновлении договора аренды нанеопределенный срок, если арендатор фактически продолжает пользоватьсяимуществом после окончания срока договора, а также правила о преимущественномправе арендатора, исполнившего надлежащим образом свои обязанности, возобновитьдоговор по истечении срока его действия (ст. 621 ГК) к договору проката неприменяется[109].
Формадоговора предусмотрена только письменная, независимо отсрока действия договора и состава его участников (п. 2 ст.626 ГК). Что касаетсясодержания договора проката, то права и обязанности контрагентов в нем имеютсущественные отличия от прав и обязанностей сторон договора аренды.
Для того, чтобы защитить интересы арендаторов и устранить возможностьразногласий между сторонами при выявлении дефектов в сданном на прокатимуществе, установлена дополнительная обязанность арендодателя в ст.628 ГК (посравнению с п.1 ст.611 ГК). Арендодатель должен вприсутствии арендатора проверить исправность сдаваемого на прокат имущества ивыдать арендатору письменные инструкции о правилахэксплуатации его.
Если арендатор в процессе использования полученного на прокат имуществаобнаруживает недостатки, препятствующие полностью иличастично его эксплуатации, арендодатель обязан вдесятидневный срок со дня получении соответствующегозаявления арендатора либо безвозмездноустранить недостатки имущества, находящегося у арендатора, либо заменить доброкачественным предметом проката. В договоре проката может быть оговорен и более короткий, чем десятидневный, срок для указанных действий.Еслиже недостатки сданного на прокат имущества явились следствием нарушенияарендатором правил о его использовании, арендатор оплачивает стоимость ремонтаи транспортировки предмета проката. Когда будет установлено, что по винеарендатора этот предмет полностью вышел из строя и ремонту не подлежит,арендатор обязан возмещать арендодателю причиненные своими действиями убытки,включая и упущенную выгоду, если законом или договором не предусмотрено иное[110].
Поскольку в договорах проката бытовых предметов арендаторами частовыступают граждане, к подобным отношениям помимо выше охарактеризованных нормГК могут применяться правила главы I Закона «О защите прав потребителей»[111],касающихся гарантий качества арендованного имущества, права на безопасность егои на информацию о нем, а также о возможности возмещения морального вреда засчет арендодателя при определенных условиях и специальных правил судебногоразбирательства.
3.3 Финансовая аренды (лизинг)
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель)обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем)имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору этоимущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательскихцелей (ст. 665 ГК.).
Основополагающимзаконодательным актом по отношению к договору лизинга, безусловно, являетсявторая часть Гражданского кодекса РФ, где рассматриваемому договору посвященспециальный параграф 6, включенный в главу 34 (аренда). По Гражданскому кодексу(ст. 665) в соответствии с договором финансовой аренды (договором лизинга)арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанноеарендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца ипредоставить арендатору это имущество за плату во временное владение ипользование для предпринимательских целей[112].
Во-первых, в системе лизингапомимо непосредственных участников данного договора в качестве обязанного лицавыступает также продавец имущества, передаваемого в финансовую аренду.Во-вторых, лизингодатель на момент заключения договора еще не являетсясобственником лизингового имущества, а лишь принимает на себя обязательствоприобрести его у конкретного лица. В-третьих, арендатор не просто получаетимущество во владение и пользование, но и указывает арендодателю, у кого и чтоименно тот должен приобрести. Наконец, в-четвертых, закон, хотя и в видедиспозитивной нормы, предусматривает, что арендованное имущество передаетсяарендатору не лизингодателем, а непосредственно продавцом этого имущества.
Согласно ст. 666 ГК РФпредметом финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемыедля предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и другихприродных объектов. В силу общих положений законодательства не можетпередаваться в лизинг и другое имущество, обращение которого запрещено закономили для оборота которого установлен особый режим[113].
Сейчас достаточно актуальнымстал вопрос о том, можно ли сдавать в лизинг не только производственноеоборудование или транспортные средства, но и офисную технику, в том числекомпьютеры, так как их становится выгодно приобретать посредством лизинга из-заускоренной амортизации. Следует подчеркнуть, что каких-либо запретов на этотсчет в законе нет. К тому же для многих видов деятельности офисная техника — это те же средства производства.
Арендодатель обязан уведомлятьпродавца о том, что приобретаемое у него имущество в дальнейшем будет переданов лизинг (ст. 667 ГК РФ).
В ГК РФ нет специальныхположений о форме договора финансовой аренды, поэтому должны применяться общиенормы о форме коммерческих сделок — они подлежат заключению в простойписьменной форме, в том числе допускается заключение договора путем обменаписьмами. Однако здесь тоже существуют определенные проблемы. В частности,возникает вопрос о том, должны ли договоры финансовой аренды недвижимости илипредприятий подчиняться правилам о договорах аренды соответствующего имущества?Формально — нет. Логика рассуждений такова: глава 34 построена так, что преимущественнуюсилу имеют нормы, включенные в специальные параграфы, а в части,неурегулированной ими, действуют общие положения об аренде. Правила примененияк специальным арендным отношениям норм, входящих в другие специальные параграфыэтой главы ГК РФ, не имеется. Но в то же время надо иметь в виду, что почти всесделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а в органахгосрегистрации предъявляются очень жесткие требования к оформлению договоров идругих документов. Поэтому лучше все-таки учитывать требования, предъявляемыезаконом в форме договора аренды того или иного вида имущества. Нет врассматриваемом параграфе и указаний о сроках действия договоров финансовойаренды. Однако поскольку в приведенном выше определении этого договораговорится о передаче имущества во временное пользование, то, естественно, сроклизинга является существенным условием такого договора, и если он в договоре неуказан, то тот не может считаться заключенным. Арендатору предоставлено правозаявлять претензии по качеству или комплектности лизингового имуществанепосредственно продавцу, минуя арендодателя (п. 1 ст. 670 ГК РФ)[114].
Необходимо иметь в виду, чтосогласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22 декабря 1995 года №. 15-ФЗ«О введении в действие части второй Гражданского кодекса РоссийскойФедерации» и Указ, и Временное положение с 1 марта 1996 года утратилиюридическую силу в части, противоречащей параграфу 6 главы 34 ГК РФ[115].
8 февраля 1998 года был принятФедеральный закон № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации кКонвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге.» Правила Конвенцииприменяются к таким договорам финансовой аренды, стороны которых имеют местасвоей деятельности в разных государствах, а сама сделка связана со странами — участницами хотя бы по одному из двух следующих признаков: а) местомдеятельности сторон договора лизинга или продавца соответствующего оборудованияявляются участники Конвенции и б) договоры лизинга и поставки подчиняются правугосударства, подписавшего Конвенцию (п. 1 ст. 3).Конвенция определяет международныйфинансовый лизинг как сделку, где арендодатель по спецификации арендаторазаключает договор поставки с третьей стороной (продавцом), в соответствии скоторым арендодатель приобретает комплексное оборудование, средства производстваили иное оборудование на условиях, одобренных арендатором в той мере, в какойони затрагивают его интересы, и заключает договор с арендатором, предоставляяему право использовать оборудование за периодические платежи (пп. «а»и «б» п. 1 ст. 1). Арендодатель при этом, так же как и по российскомузаконодательству, обязан уведомить продавца о том, что приобретаемое у негооборудование предназначается для предоставления в лизинг. По Конвенциипоследующий переход права собственности на лизинговое имущество к арендатору неявляется обязательной характеристикой лизинга. Обязанности поставщика подоговору купли — продажи оборудования распространяются на арендатора, как еслибы он был стороной этой сделки (ст. 10). Арендатор в случае нарушенияарендодателем условий договора вправе отказаться от оборудования илирасторгнуть договор. Если же он сам нарушил свои обязательства, то может бытьпринужден контрагентом возместить убытки сверх арендных платежей, а когданарушения признаются существенными — то и к досрочной выплате суммы будущихпериодических платежей (ст. 13).
Арендодатель может передатьсвои права на лизинговое имущество третьим лицам при условии, что это неосвобождает его от выполнения обязательств перед лизингополучателем. Арендатор,в свою очередь, вправе передавать права пользования имуществом другим лицамтолько с согласия арендодателя (ст. 14)[116].
Если говорить о существенныхусловиях договора лизинга, то необходимо отметить разный подход по этомувопросу, существующий в ГК РФ и в Законе «О лизинге» Так, согласно ст. 665 ГКРФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуетсяприобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного импродавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владениеи пользование для предпринимательских целей. Закон о лизинге в ст. 15устанавливает целый перечень существенных условий лизингового договора, врезультате чего практически все условия договора лизинга считаютсясущественными. Обязательные признаки и условия договора лизинга установлены и вст. 16 Закона о лизинге. Однако юристы до сих пор не пришли к единому мнению:какими из этих норм следует руководствоваться при решении вопроса о том,является сделка лизинговой или нет?
В качестве примера можнопривести Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округаот 3 апреля 2001 г. № Ф03-А37/01-1/442. Договор лизинга был признан судомнезаключенным как несоответствующий ст. 422 ГК РФ, а в частности ст. 665 ГК РФ,устанавливающей, по мнению суда, существенные условия для договора финансовойаренды (лизинга), т.к. в договоре отсутствуют существенные условия, а именно: обязанностьприобретения арендодателем предмета лизинга у определенного арендаторомпродавца и отсутствия права выбора продавца самим арендодателем. Так же, какуказывается в названном постановлении, заключенный договор не признаетсядоговором лизинга и в силу ст. 667 ГК РФ, т.к. лизингодатель, покупаяимущество, не предупредил продавца о том, что покупаемое им имуществопредназначается для передачи в лизинг. Арбитражный суд кассационной инстанциипризнал договор не отвечающим признакам договора финансовой аренды, но отметилдействия сторон по фактическому исполнению сделки, свидетельствующие о наличиимежду ними арендных отношений с правом выкупа арендованного имущества, которыерегулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ[117].
Федеральный арбитражный судМосковского округа (Постановление от 15 мая 2000 г. по делу № КГ-А40/1883-00) отмечает, что существенные условия и особый порядок заключениядоговоров финансовой аренды (лизинга) установлены ст. ст. 665, 667 ГК РФ, атакже ст. 15, 16 Закона № 164-ФЗ[118].
Встречаются в судебнойпрактике и противоположные случаи — попытки доказать, что между сторонами былзаключен договор купли — продажи, а не лизинга. Так, организация в кассационнойжалобе указала, что суд не дал буквального толкования условий договора, которымустановлено, что договор считается заключенным при наличии приложения кдоговору № 2 о согласовании размера и сроков уплаты лизинговых платежей,нарушение которых влечет за собой имущественную ответственность. Приложение № 2сторонами согласовано не было, и, следовательно, суду надлежало признать этотдоговор незаключенным.
Основываясь на этом,организация, полагающая, что был заключен договор купли — продажи сельскохозяйственногооборудования, считает свои обязательства по оплате оборудования выполненными.Зачет организацией — лизингодателем части платежей по договору в счет оплатыстоимости услуг по незаключенному договору лизинга организация — лизингополучательнаходит необоснованным.
Федеральный арбитражный суд Поволжскогоокруга по этому вопросу отметил[119],что согласно представленным документам сторонами был заключен договорфинансового лизинга, и в счет исполнения обязательств по данному договорулизингодатель на основании устной заявки лизингополучателя закупил уорганизации сельскохозяйственное оборудование, переданное лизингополучателю поакту приемки — передачи.
Согласно условиям договорализинга в день его заключения стороны подписали два приложения за № 1, в одномиз которых согласованы ассортимент объектов лизинга и количествосельскохозяйственной техники, подлежащей поставке по данному договору. Вовтором документе, обозначенном как приложение к акту приемки — передачи,согласованы условия, сроки и порядок расчетов лизингополучателя за технику. Какотмечает кассационная инстанция, указанные обстоятельства не противоречатнормам права, установленным ст. ст. 665, 666 и 668 ГК РФ. Кроме того,заключение и исполнение сторонами договора лизинга подтверждаются также исчетом — фактурой с расшифровкой платежей, платежными поручениями, которымиответчик частично перечислил задолженность за сельскохозяйственноеоборудование, указав наименование платежей — «Стоимость объектализинга».
Таким образом, учитываяизложенные обстоятельства, суд посчитал, что доводы заявителя о заключениимежду сторонами договора купли — продажи, а не лизинга и поэтому отсутствии унего обязательства по уплате лизинговых платежей и пени за просрочку их оплатыне основаны на материалах дела.
В отношении государственныхучреждений взыскание задолженности по уплате лизинговых платежей тоже имеетсвои особенности. Так, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций,рассматривая такое дело, руководствуясь ст. 401 ГК РФ, исходил из отсутствиявины ответчика (государственного учреждения) в просрочке исполненияобязательства. Материалами дела, по мнению судебных инстанций, рассматривающихдело, было подтверждено отсутствие финансирования ответчика какгосударственного учреждения за счет средств федерального бюджета, а им самимпри этом были предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Заканчивая разговор о вопросах,возникающих при рассмотрении в арбитражных судах споров по лизинговым сделкам,отметим, что, хотя при рассмотрении этой категории дел и появляютсяособенности, возникающие как в связи с проблемами в правовом регулированиилизинга, так и в связи с отличительными чертами, характерными только длядоговора лизинга, чего, безусловно, нельзя не учитывать, причины длявозникновения споров остаются теми же, что и для остальных категорий дел — попытка уйти от исполнения своих обязанностей по заключенному договору, поискдля себя каких-либо преимуществ и льгот либо неисполнение контрагентом посделке своих обязательств.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итогпроанализированных исследований в данной дипломной работе, можно сказать, чтоцель ее написания в большей степени достигнута.
Анализ нормзаконодательства позволяет сделать заключение об обеспечении детальногорегулирования договора аренды, а именно, тех вопросов, которые являются общимикак для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм,регулирующих договор аренды носят диспозитивный характер, они действуют в томслучае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Имеютместо так же и императивные нормы, определяющие однозначное применение Закона.
1. Рассматриваядоговор аренды нежилой недвижимости нужно отметить пробелы, возникшие в нашемзаконодательстве. Проведенный анализ юридической литературы по данной темепоказал, что понятия «нежилые здания», «сооружения»,«помещения» в качестве видов входят в более общее понятие«объект». Однако в правовом смысле не все нежилые помещения можнорассматривать как объекты гражданских прав. Установление различий междупонятиями «здание» и «сооружение» и их признаков, не имеетсущественного правового и практического значения, но вместе с тем необходимоотличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектамнедвижимости.
В связи с этим можновнести предложение, что согласно с п. 1 ст. 130 ГК РФ недвижимыми признаютсяобъекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, поэтому исходя из названного признака нужноисключить из состава недвижимого имущества временные переносные строениясборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).
Отсутствие вГражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилыхпомещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозитвозрастанием их числа в будущем.
В связи с чемпредлагаю считать нормальной правовой моделью оформления совладения отдельныминежилыми помещениями в одном здании как общей собственности (чаще всегодолевой, а в установленных случаях и совместной). Но, в отличие от общейдолевой собственности на недвижимость в жилищной сфере, при совладении помещениямив нежилых зданиях должен согласовываться порядок использования нежилыхпомещений, а также мест общего пользования, обслуживающих систем и т.п.
Было быпредпочтительнее ввести в Гражданский кодекс новую главу 351 «Наемнежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35«Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилогопомещения.
2. Учитывая, что в ГКРФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрациидоговоров аренды нежилых помещений, и принимая во внимание то, что нежилоепомещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, вкотором оно находится, но неразрывно с ним связанным, считать, что к такимдоговорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Так возможнаследующая редакция ч. 2 ст. 651 ГК РФ « Договор аренды недвижимого имущества,заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации».
3. Понятие«сооружение» является родовым по отношению к понятию«здание», и правильнее употреблять сочетание «здания и иныесооружения», как это предложено в научной литературе.
Ч.1 ст. 607 УК РФследует изложить в следующей редакции: « В аренду могут быть переданы земельныеучастки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другиеимущественные комплексы, здании и иные сооружения, оборудование, транспортныесредства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессеих использования (непотребляемые вещи)».
4.Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ закономмогут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускаетсяили ограничивается. Как известно, сегодня такого закона нет, принятие которогов значительной степени облегчит работу юриста.
5. Кроме того, призаключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты,предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях,когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но однаиз сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторонывынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрациидоговора будет решение суда.
Однако анализ статейЗакона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрациидоговора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношениирегистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно,целесообразным было бы приведение норм Закона о государственной регистрации всоответствие с ГК РФ и по этому вопросу.
Так возможнаследующая редакция п. 1 ст. 26 «Государственная регистрация аренды недвижимогоимущества проводится посредством государственной регистрации договора арендыэтого недвижимого имущества.
С заявлением огосударственной регистрации договора аренды недвижимого имущества можетобратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, либо эторегистрация договора аренды осуществляется на основании решения суда».
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерацииот 12 декабря 1993 г. // Российская газета. –1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) //Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 26.01.2007) //Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации(часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собраниезаконодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Лесной кодекс Российской Федерацииот 04.12.2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. –Ст. 5278.
6. Водный кодекс Российской Федерацииот 03.06.2006 г. № 74-ФЗ (в ред. от 04.12.2006) // Собрание законодательстваРФ. – 2006. – № 23. – Ст.2381.
7. Земельный кодекс РоссийскойФедерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 29.12.2006) // Собраниезаконодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст.4147.
8. Основы гражданскогозаконодательства Союза ССР и республик, утв. Верховным Советом СССР 31.05.1991г. № 2211-1 (в ред. от 26.11.2001) // Ведомости Съезда народных депутатов СССРи Верховного Совета СССР. – 1991. – № 26. – Ст. 733.
9. Федеральный закон от 16.07.1998 г.№ 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земельсельскохозяйственного назначения» (в ред. от 22.08.2004) // Собраниезаконодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3399.
10. Федеральный закон от 21.07.1997 г.№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» (в ред. от 18.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. –Ст. 3594.
11. Федеральный закон от 22.08.1996 г.№ 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» (в ред. от06.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 35. – Ст. 4135.
12. Федеральный закон от 24.04.1995 г.№ 52-ФЗ «О животном мире» (в ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательстваРФ. – 1995. – № 17. – Ст. 1462.
13. Федеральный закон от 12.01.1995 г.№ 5-ФЗ «О ветеранах» (в ред. от 19.12.2005) // Собрание законодательства РФ. –1995. – № 3. – Ст. 168.
14. Закон РФ от 10.07.1992 г. № 3266-1«Об образовании» (в ред. от 06.01.2007) // Ведомости Съезда народных депутатовРФ и Верховного Совета РФ. – 1992. – № 30. – Ст. 1797.
15. Закон РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1«О недрах» (в ред. от 25.10.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1995. – №10. – Ст. 823.
16. Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1«О защите прав потребителей» (в ред.от 25.11.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 3. – Ст. 140.
Специальная и учебная литература
17. Аграрное право. / Отв.ред. БыстровГ.Е. – М., Юридическая литература. 1996. – 548 с.
18. Аксюк И.В. Понятие недвижимости иее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. – 1998. – № 1. –С. 88.
19. Алещев И. Перенаем с препятствиями// ЭЖ-Юрист. – 2004. – № 23.– С.9.
20. Ахметьянова З.А. Правовая природаарендных отношений // Юрист. – 2006. – № 2. – С. 20.
21. Базарова А.С. Аренда транспортныхсредств // Налоги (газета). – 2006. – № 41. – С. 6.
22. Баринова Е. Вещные права — самостоятельная категория? // Хозяйство и право. – 2002. – № 7. – С. 46.
23. Бибиков А.И. Правовые вопросыреализации государственной собственности: Дис.… докт. юрид. наук. – М.,1993. – 462 с.
24. Бондаренко Д.В. Заключение ирегистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. – 2006. – №3. – С. 23.
25. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга первая: Общие положения. – М., Статут. 2001. – 654 с.
26. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М., Статут.2000. – 638 с.
27. Брагинский М.И. К вопросу осоотношении вещных и обязательственных правоотношений. В кн.: Гражданскийкодекс России: Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. Маковский А.Л. – М.,Юрайт. 1998. – 568 с.
28. Булеков М. Договор аренды зданий исооружений // Фин. Россия. – 1997. – № 18. – С. 15.
29. Витрянский В. Договор аренды //Закон. – 2000. – № 11. – С. 14-26.
30. Витрянский В.В. Договор аренды иего виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений ипредприятий, лизинг. – М., Статут. 1999. – 368 с.
31. Витрянский В. Общее положение одоговоре // Хозяйство и право. – 1995. – №12. – С. 15-16.
32. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзористории русского права. – Ростов-на-Дону., Феникс. 1995. – 782 с.
33. Власова А.В. К дискуссии о вещныхи обязательственных правах // Правоведение. – 2000. – № 2. – С. 146-151.
34. Возчиков М.Учреждение-арендодатель // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 46. – С.9.
35. Гражданское право: Учебник: В 3частях. Часть вторая / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект.1997. – 658 с.
36. Гражданское право. Учебник. Ч. II./ Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект.2002. – 674 с.
37. Гражданское право: Учебник: В 3 ч.Часть вторая / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Инфра-М. 2004. – 708с.
38. Гражданское право: Учебник: В 2 т.Т. 2. Полутом 1 / Отв. ред. Суханов Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2004. – 658 с.
39. Гражданское право. Часть вторая:учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. – М., Юристъ. 2004. – 596 с.
40. Гражданское право России. Частьвторая: Курс лекций / Под ред. Брагинского М.И., Клейна Н.И. – М., БЕК. 1997. –426 с.
41. Гришаев С.П. Все о недвижимости:Учеб. пособие. – М., БЕК. 2001. – 468с.
42. Гришин Л.Ж. Договор проката //Российская юстиция. – 2000. – № 9. – С.7.
43. Гутников О. Государственнаярегистрация права аренды // Хозяйство и право. – 1999. – № 5. – С. 117.
44. Дедиков С. Лизинг в лабиринте:поиск спасительной нити. // Бизнес-адвокат. – 2000. – №. 15. – С. 43.
45. Дедиков С. Публичный договор //Хозяйство и право. – 2002. – №11. – С.116.
46. Ефимова Л.Г. О соотношении вещныхи обязательственных прав // Государство и право. – 1998. – № 10. – С. 41-44.
47. Жариков Ю.Г. Масевич М.Г.Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. –М., БЕК. 2002. – 562 с.
48. Завидов Б.Д. Договорное правоРоссии. – М., ИПК «Лига Разум». 1998. – 456 с.
49. Иванова Е.В. Арендагосударственного имущества с правом выкупа // Право и экономика. – 2004. – № 8.– С. 25.
50. Иоффе О.С., Мусин В.А. Основыримского гражданского права. – Л., Издат. ЛГУ. 1974. – 568 с.
51. Иоффе О.С. Обязательственноеправо. – М., Юридическая литература. 1975. – 542 с.
52. Исрафилов И. Аренда нежилыхпомещений // Хозяйство и право. – 1997. – № 10. – С. 113.
53. Кавелин К.Д. Права и обязанностипо имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству. Опытсистематического обозрения. – М., Статут. 1999. – 316 с.
54. Калпин А.Г. Договор арендытранспортных средств // Гражданское право. – 2006. – № 2. – С. 19.
55. Катунин Д. На аренде основательноне обогатишься // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 21. – С. 19.
56. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственнаярегистрация. Образцы документов. – М., Юрайт. 2004. – 468 с.
57. Клинова Г.Н., Мишакова Н.В. Озащите прав арендатора // Право и экономика. – 2005. – № 6. – С. 24.
58. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации (части второй) / Под ред. Садикова О.Н. – М.,Инфра-М-Норма. 1997. – 564 с.
59. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части второй / Под ред. Садикова О.Н. – М., Инфра-М.2002. – 648 с.
60. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части первой (постатейный)/ Под ред. Садикова О.Н.издание третье, исправленное, дополненное и переработанное. – М., Инфра-М.2005. – 706 с.
61. Корнев О.Д. Финансовый лизинг//Российская юстиция. – 2001. – № 4. – С. 32.
62. Кособродов В.М. К вопросу опредмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения //Законодательство и экономика. – 2006. – № 1. – С. 21.
63. Кузнецова Л. Преимущественноеправо аренды // Право и экономика. – 2006. – № 2. – С. 18.
64. Кюршунова Н. Обремененноеимущество: оправданны ли риски? // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 9. – С. 11.
65. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаемофис // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 8. – С. 21.
66. Левенсон Д.С. Договор арендытранспортных средств: Дис.… канд. юрид. наук. – М., 1968. – 248 с.
67. Маковская С.В. В чьейсобственности неотделимые улучшения? // Партнер. – 2006. – № 20. – С. 20.
68. Материалы конференции «Правособственности и другие вещные права в юридической науке, законодательстве ипрактике России и зарубежных стран» // Государство и право. – 1999. – №11. – С. 81.
69. Медведев М., Самоль М. Договораренды // Бизнес-адвокат. – 2002. – № 9. – С. 19.
70. Мейер Д.И. Русское гражданскоеправо (в 2-х ч. Часть 1). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. –М., Статут. 1997. – 672с.
71. Мейер Д.И. Русское гражданскоеправо. Ч.2. – М., Статут. 2002. – 704 с.
72. Мызров С.Н. Договор аренды: Дис.… канд. юрид. наук. – Ульяновск., 2000. – 238 с.
73. Научно-практический комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Подред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. – М., Норма. 2004. – 648 с.
74. Оводов А.А. Договор арендынедвижимости // Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 2. – С. 21.
75. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковыйсловарь русского языка. – М., Азбуковник. 1997. – 968 с.
76. Покровский И.А. Основные проблемыгражданского права. – М., Статут. 1998. – 598 с.
77. Пронина М.Г. Договоримущественного найма между социалистическими организациями: Дис.… канд.юрид. наук. – Минск., 1963. – 216 с.
78. Ромашов О.Ж. Развитие договорааренды: история и современность // Хозяйство и право. – 1999. – №9. – С. 6.
79. Ромов Л.Ж. Договор аренды:основные проблемы применения // Российская юстиция. – 2000. – № 9. – С. 16.
80. Савкин С.Ф. Споры, возникающие изправоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика) //Государство и право. – 1997. – № 2. – С. 73.
81. Сарнаков И.В. Договор аренды:понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений иосновные его положения // Юрист. – 2006. – № 4. – С. 23.
82. Сафиуллин Д.Н. Общие положения оаренде. // Хозяйство и право. – 2000. – № 3. – С. 36.
83. Ситникова Е. Лизинг и суд(некоторые вопросы судебной практики по спорам) // Бизнес-адвокат. – 2002. – №24. – С. 43.
84. Суханов Е.А. Ограниченные вещныеправа // Хозяйство и право. – 2005. – № 1. – С. 9.
85. Сыродоев Н.А. Регистрация прав наземлю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 1998. – № 8. – С.91.
86. Тарасенко Ю.А. О выборе способазащиты прав арендатора // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 5. – С. 33.
87. Толмачев О.Ж. Арендныеправоотношения // Российская юстиция. – 2002. – № 2. – С. 16.
88. Тотьев К. Публичный договор //Хозяйство и право. – 2002. – №6. – С. 79-80.
89. Учебник. Гражданское право. Часть2. Обязательственное право / Под ред. Залесского В.В. – М., «МТК «Восточныйэкспресс». 2002. – 568 с.
90. Фазулина О.Ж. Договор аренды вкупли-продажи: отличие и сходства.// Хозяйство и право. – 1998. – № 12. – С.43.
91. Философский энциклопедическийсловарь. – М., Советская энциклопедия. 1983. – 876 с.
92. Харитонова Ю. Договор лизинга. –М., Юрайт-М. 2002. – 318 с.
93. Шапкина Г. Договор аренды //Хозяйство и право. – 2003. – № 7. – С. 12.
94. Щенникова Л.В. Вещные права вгражданском праве России. – М., БЕК. 1996. – 468 с.
95. Эрделевский А. Обзор судебнойпрактики Договор аренды в арбитражной практике. // Бизнес-адвокат. – 2002. – №5. – С. 17.
Материалы юридической практики
96. Постановление Пленума ВерховногоСуда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах,связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»// Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 20.
97. Информационное Письмо ПрезидиумаВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных сарендой» // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 22.
98. Письмо ВАС РФ от 10.09.1993 г. №С-13/ОП-276 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях посудебно-арбитражной практике» // Вестник ВАС РФ. — 1993. — № 11. – С. 104.
99. Постановление Президиума ВАС РФ от14.02.2006 г. № 9895/05 по делу А41-К1-17831/04 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – №6. – С. 6.
100. Постановление ФАС Поволжского округа т 18.05.1999 г. №А55-208/98-13. // Вестник ВАС РФ. – 1999. – № 9. – С. 32.
101. Постановление ФАС Поволжского округа от 29.02.2000 г.по дело №. А55-362/2000 // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 6. – С. 31.
102. Постановление ФАС Дальневосточного округа от18.01.2005 г. по делу № Ф03-А73/04-1/4119 // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 5. –С. 17.
103. Постановление ФАС Московского округа от 15.05.2000 г.по делу № КГ-А40/1883-00 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 1. – С. 6.
104. Вестник ВАС. – 2002. – № 5. – С. 26-27.