14.10.2010 года вГосударственную Думу РФ внесёнпроект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О прожиточномминимуме в Российской Федерации» и часть вторую Гражданского кодексаРоссийской Федерации (в части изменения порядкаисчисления платежей по договорам ренты) №439791-5.
Данный законопроектпредполагает увеличение базовой суммы, исходя из которой исчисляется размерренты в РФ, и равной в настоящее время 100 рублям, до уровня «прожиточногоминимума» в регионе, то есть в среднем сразу в 60 раз. При этом законопроекттребует пересмотреть все ранее заключённые и действующие в течение многих лет,иногда и десятков лет, договоры ренты.
Имеет место крайне редкийв юридической практике случай, когда государство вторгается в заключенные идействующие в течение многих лет между гражданами договоры, требуяпринципиально изменить их условия. Результатом принятия этого законопроектабудет во — первых прекращение заключения новых договоров ренты практически навсей территории РФ, и во-вторых, массовое расторжение уже действующих договоровренты. Это ущемит интересы десятков тысяч рентоплательщиков, которые донастоящего времени добросовестно исполняли условия договоров, но выплачиватьренту в значительно увеличенных размерах, как того требует новый законопроект,они будут не в состоянии. В результате десятки тысяч договоров будут расторгнуты,преимущественно в судебном порядке, и рентоплательщики лишатся законноприобретённой ими собственности. Это приведёт к тысячам исков в суды отрентоплательщиков с требованиями возместить все понесённые из-за принятиянового закона потери за счёт бюджета Российской Федерации. При этом не выиграюти рентополучатели, поскольку выплачивать им ренту в размере, предписываемомновым законопроектом, не будет ни один здравомыслящий человек. Вполне логично,когда к «100% прожиточного минимума» подтягивается минимальный размер пенсии.Но рента является для рентополучателей вовсе не единственным источникомсуществования, а дополнением либо к пенсии, либо к заработной плате. И дажеесли суммарные ежемесячные выплаты по договору ренты составляют не 100%, а например25% от величины прожиточного минимума, эта прибавка вполне устраиваетбольшинство рентополучателей, и является приемлемой для рентоплательщиков. Поэтомулишена логики привязка минимального платежа по договорам ренты именно к «100%размера прожиточного минимума» в регионе.
Сегодня взаконодательстве фигурирует минимальная сумма выплат по договорам ренты вразмере МРОТа, используемого в гражданско–правовых договорах, и равного 100рублям. Но это вовсе не значит, что все рентополучатели действительно получаютвсего лишь 100 рублей в месяц, и ничего более. Эта норма закона служит толькопосылом к началу длительных переговоров между рентоплательщиком ирентополучателем о фактических размерах платежей. Кроме этого, все рентоплательщики, в соответствии с действующим внастоящее время законодательством, ежемесячно увеличивают выплаты по договорампропорционально росту инфляции. При этом «справедливые» и«взаимоприемлемые» размеры суммарных выплат по договорам ренты для каждогоотдельного города, для каждого отдельного рентополучателя, для каждогоотдельного объекта: от элитной квартиры в центре Москвы, до маленькой комнатына окраине провинциального посёлка, будут различными.
Законопроектсовершенно не учитывает, что в отношении жилых помещений, размер ренты в договорахпожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением определяетсясоглашением сторон, с ориентацией в первую очередь на рыночную стоимостьквартир или комнат в конкретном регионе и с учётом примерно прогнозируемогосрока действия договора.
Рассмотрим пример:
Прожиточный минимум на 1квартал 2010 года составлял:
- в г.Москве – 5.790рублей,
- в Мурманской области –6.405 рублей,
- в Магаданской области– 7.808 рублей.
При этом средняястоимость квадратного метра жилья составляла:
- в г.Москве – 170.000рублей,
- в населённых пунктахМурманской области (за исключением самого
г.Мурманска) — 17.000рублей,
- в населенных пунктахМагаданской области (за исключением самого
г.Магадана) — 19.000рублей.
Допустим, чтозаключается договор пожизненного содержания с иждивением на небольшую комнату, площадью- 17 кв. метров.
Примерная рыночнаястоимость этой комнаты составит:
- в г.Москве: 170.000 х17 = 2.890.000 рублей,
- в населённых пунктахМурманской области: 17.000 х 17 = 289.000 руб.,
- в населённых пунктахМагаданской области: 19.000 х 17 = 323.000 руб.
Минимальный размерплатежа рентоплательщика (а этот платёж складывается из ежемесячной ренты, атакже оплаты квартплаты за квартиру, переходящую в собственностьрентоплательщика), должен составлять согласно нормам нового законопроекта:
- в г.Москве: 5790 х 2 =11.580 рублей + квартплата около 1000 рублей = итого 12.580 рублей в месяц, или150.960 рублей в год, что составляет 5,2% стоимости данной комнаты вг.Москве;
- в населённых пунктахМурманской области: 6405 х2 = 12810 рублей + квартплата около 1000 рублей =итого 13.810 рублей в месяц, или 165.720 рублей в год, что составляет 57%стоимости данной комнаты в населённых пунктах Мурманской области;
- в населённых пунктахМагаданской области: 7808 х 2 = 15.616 рублей + квартплата около 1000 рублей =итого 16616 рублей в месяц, или 199.400 рублей в год, что составляет 62%стоимости данной комнаты в населённых пунктах Магаданской области.
Эти примерные расчётыпроизведены на основании данных 1-го квартала 2010 года. В настоящее времяразмеры прожиточного минимума, а значит и необходимых платежей по договорамренты, ещё больше увеличились, в то время, как цены на жильё в большинстверегионов, за исключением г.Москвы, не выросли. Очевидно, что цены на жилье врегионах совершенно не пропорциональны размерам прожиточного минимума, ипоэтому привязка суммы выплат к «100% размера прожиточного минимума» нелогичнаи несправедлива.
Понимают ли авторызаконопроекта, что продолжительность выплат по заключаемым договорам рентыможет составлять и 10, и 15, и 20 и более лет? Очевидно, что при вступлении всилу нового закона, экономически целесообразными договоры ренты могут бытьтолько в г.Москве и г.Санкт-Петербурге, где цена на жильё очень высока. Востальных регионах, в небольших провинциальных городах с гораздо более низкойценой жилья, заключение договоров ренты будет лишено для рентоплательщиковкакого-либо смысла. Даже с учётом процентов по кредиту, приобретение комнатыили квартиры по ипотечному договору значительно проще и выгоднее договораренты.
Может быть, авторы законопроектапланируют пойти дальше, и «для защиты интересов продавцов», начатьрегламентировать например, минимальную цену, по которой должны продаватьсяжилые помещения. Но ведь совершенно очевидно, что скажем «семь — восемьрегиональных прожиточных минимумов за квадратный метр жилого помещения», — этоуже слишком дорого для населённых пунктов Курганской и Cаратовской областей, в то время как даже «двенадцать — пятнадцать региональных прожиточных минимумов за квадратный метр», — этослишком дёшево для Москвы и Санкт-Петербурга. И где же на этом «благородном»пути регламентации цен авторы законопроекта планируют остановиться? Может бытьим стоит почитать на досуге достаточно известный роман «Атлант расправилплечи»?
Вообще – то в идеалекаждый собственник имущества должен иметь право сам свободно принимать решениео распоряжении своей частной собственностью, в том числе и при определениивеличины ренты и всех остальных условий договоров ренты.
Например, известны случаи, когда бабушкаоформляла договор ренты на свою квартиру со своим родным внуком, имеющимневысокий заработок, действительно по минимальным «расценкам»: 100-200 рублейренты + обязательство внука оплачивать квартплату, Такие условия вполнеустраивали обоих, при том, что оформлять договор дарения на внука, несмотря надоброе к нему отношение, осторожная бабушка всё же не хотела. Но после принятиянового законопроекта, заключение такого «родственного» договора ренты станетневозможным.
Разумеетсясобственник должен пребывать в здравом уме, в противном случае решениепринимают его опекуны. При этом от жульничества договоры ренты защищаетнеобходимость обязательного нотариального заверения этих договоров, инеобходимость обязательной регистрации договоров в Регистрационной палате. Вслучае же нарушения договора рентоплательщиком, суды всегда встают на сторонурентополучателя и расторгают договоры ренты.
Судя по представленномузаконопроекту, авторы не верят ни в здравый смысл граждан нашей страны, ни вэффективность «фильтра» из сотрудников нотариата и Регистрационной палаты, ни вправоохранительную и судебную систему. И всё же это не значит, что можно полностьюигнорировать различия в ценах на жильё в разных регионах и особенно так груболомать условия частных хозяйственных договоров, заключённых много лет назад.
Просчитаем примернуюприемлемую для населённых пунктов РФ величину минимальной величины ренты.
Договоры ренты крайнередко заключают работающие граждане. А вот после выхода человека на пенсиюдоход человека, как правило, заметно уменьшается. При этом продолжатьзарабатывать могут не все пенсионеры. Именно в этот момент у многих из нихвозникает желание заключить договор ренты, или пожизненного содержания, что позволяетпенсионеру обеспечить почти тот же размер ежемесячного дохода и не снижатьуровень жизни.
Известно, что средняяпродолжительность жизни мужчин после выхода на пенсию составляет 15 лет, дляженщин этот срок составляет 20 лет. Исходя из этого, принимаем среднююпродолжительность договора ренты 17,5 лет.
Рассмотрим вопрос сточки зрения потенциального рентоплательщика. Договор ренты часто заключаютродители, имеющие маленьких детей. Недаром некоторые риэлторы, оказывающиепосреднические услуги в заключении между гражданами таких договоров,рекламируют их как «квартира для Вашего сына». У потенциальногорентоплательщика есть выбор как минимум из двух вариантов: купить уже сейчаскомнату или однокомнатную квартиру, начать сдавать её в наём, а примерно через15 лет отселить в неё выросшего сына; или заключить с пенсионером договорренты, или пожизненного содержания, и тоже примерно через 15 лет отселить в неёсына.
Возьмём для примера туже самую 17 метровую комнату в Мурманской области, сегодняшняя стоимостькоторой составляет 289.000 рублей или в Магаданской области, стоимостью 323.000рублей. Примем для упрощения расчёта, что средняя цена комнаты в провинциисоставляет 300.000 рублей. Примем также условно, что комната не потеряет в ценеза эти 15 лет, хотя на самом деле через 15 лет дом может уже перейти в разрядветхого жилья. Сдавать в наём такую комнату в провинциальном городе можнопримерно за 3000 – 4000 рублей в месяц, или в среднем за 35.000 рублей в год.Проигнорируем для упрощения расчётов инфляцию. В этом случае, при покупкекомнаты за 300.000 рублей, за 15 лет её сдачи в наём покупатели получат 15 х35.000 = 525.000 рублей, то есть получат доход в сумме примерно 525.000 –300.000 = 225.000 рублей. Конечно, часть этой суммы, примерно 100.000 рублей,придётся потратить на ремонт квартиры перед отселением туда сына. Итого семья,за вычетом стоимости неизбежного ремонта, получит за эти годы 125.000 рублейдохода.
Рассмотрим «экономику»для случая заключения договора пожизненного содержания на аналогичную комнатустоимостью 300.000 рублей, при этом допустим, что размер выплат в договореустанавливается в минимально разрешённом действующим сегодня законодательствомразмере, то есть 200 рублей в месяц. Дополнительно к сумме рентырентоплательщик обязан оплачивать квартплату и коммунальные платежи в размере,как указано выше, около 1000 рублей в месяц. Даже если проигнорироватьинфляцию, пропорционально которой повышаются ежемесячно рентные платежи, и ростквартплаты, который имеет место уже многие годы, за 15 лет выплаты по договорупожизненного содержания составят:
(200 руб. + 1000 руб.) х12 мес. х 15 лет = 216.000 рублей.
Если же принять инфляциюи рост квартплаты хотя бы на уровне 5% в год, то выплаты составят уже 310.000рублей.
Ещё раз повторимся, чторасчёты примерные, но даже они показывают, что:
а) Вариант купли квартирыс последующей сдачей её в наём даже при сегодняшних размерах минимальных выплатпо договорам ренты значительно выгоднее, чем заключение договора ренты.
б) Для того, чтобыдоговоры ренты для комнат в провинциальных населённых пунктах имели хоть какой– то экономический смысл, предельная величина минимального размера ренты вдоговорах пожизненного содержания не должна превышать сегодняшнего уровня — 200рублей, или примерно 3% от величины регионального прожиточного минимума, но ужникак не «ДВА прожиточных минимума», как предложено в законопроекте.
в) Конечно, если кто – тозаключает договор на элитную квартиру в центре Москвы, площадью этак под 200кв. метров, с пенсионером в возрасте под 90 лет, ежемесячные выплаты могут дажепревышать предлагаемые авторами «два прожиточных минимума». Но нельзя жеподгонять федеральный закон под такие уникальные случаи! Минимум – он и естьминимум, он должен быть рассчитан не на цены в центре столицы, а на цены впровинциальном посёлке и на весьма длительный срок исполнения договора.
д) Если законодатель всё– таки считает необходимым столь глубоко погружаться в тему регулирования цен,тогда уж не следует устанавливать никаких конкретных сумм федеральным законом,а предусмотреть в законопроекте статью о том, что размеры минимальных выплат подоговорам ренты и пожизненного содержания с иждивением определяются законамисубъектов федерации с учётом конкретных условий на местах.
И всё же главная проблемазаконопроекта, это не то, что он может остановить заключение договоров ренты вРФ, а содержащееся в нём требование о необходимости пересмотра условий всех ужедействующих в течение многих лет, а иногда и десятков лет договоров ренты.
В случае принятия новогозакона, десяткам тысяч рентоплательщиков придётся вновь начинать сложные идлительные переговоры со своими рентополучателями об изменении условийдоговоров. В результате возможны три варианта развития событий:
Вариант №1: Допустим,что в результате переговоров консенсус между сторонами договора о размерахвыплат будет достигнут. Сторонам в этом случае необходимо будет оформитьсогласованные изменения к договору в нотариальном порядке, ведь первоначальныйдоговор ренты заключался тоже с удостоверением у нотариуса. Известно ли авторампроекта стоимость этого нотариального переоформления договора? Посленотариального заверения дополнений к действующему договору, сторонам придётсясобирать необходимый пакет документов и проходить перерегистрацию договора вРегистрационной палате, затратив на это тысячи рублей. Недопустимо, чтобызарегистрированным оставался прежний договор, а фактически действовалобновлённый. Как к этой новой «беготне по инстанциям» отнесутся престарелыерентополучатели, интересы которых призван защитить новый закон?
Вариант №2: Допустим, что рентоплательщикпредложит рентополучателю внести в договор изменения, предусматривающиеежемесячные выплаты по договору ренты в минимальном размере, установленномновым законопроектом. Но как известно, особенностью этих договоров является ихалеаторность, то есть неопределённость срока действия и финансового результатадля каждой из сторон. Практика показывает, что в течение многих лет действиятаких договоров «аппетиты» у многих рентополучателей растут, и они начинаютпредъявлять к рентоплательщикам всё больше требований, не предусмотренныхдоговором. И теперь, воспользовавшись возможностью, которую им предоставитновый законопроект, отдельные рентополучатели могут запросить значительно большиесуммы, ну например «10 прожиточных минимумов». Кстати, в большинстве договоровренты размер выплат указан, с учётом действующего законодательства, в«МРОТ-ах», например: «десять МРОТ», что составляет на настоящее время 1000рублей. Однако уже сегодня, некоторые рентополучатели, изучив текстзаконопроекта на сайте Госдумы РФ, требуют от реноплательщиков выплат в размереименно «десять ПРОЖИТОЧНЫХ МИНИМУМОВ», поскольку по их мнению именно такследует понимать замену МРОТа на ПРОЖИТОЧНЫЙ МИНИМУМ! И действительно,предложенный законопроект оставляет в этом смысле возможность двоякоготолкования, и какую позицию при этом займёт каждый конкретный суд – совершеннонепонятно. Очевидно, что рента в размере «десять прожиточных минимумов», тоесть 60.000 — 70.000 рублей в месяц, является экономически неприемлемой дажедля г.Москвы. И что тогда? Рентоплательщик должен продолжать платить ту сумму,которую платит сейчас? Или рентоплательщик должен начать платить минимальнуюсумму, установленную новым законом? Законопроект не содержит ответов на этивопросы.
Вариант №3: Рентоплательщик, после принятиянового закона, просчитав примерные выплаты в течение предполагаемого срокадействия договора, сразу сочтёт продолжение выполнения договора на новыхусловиях для себя совершенно бессмысленным, даже при условии выплатыминимального размера ренты, предусмотренного новым законопроектом. В этомслучае он прекратит выплату ренты несмотря на то, что до принятия нового законаон в полном объёме выполнял все свои обязательства, и никаких претензий к немусо стороны рентополучателя и каких-либо государственных органов не было.
Совершенно очевидно, чтов случае ВАРИАНТА №2 и ВАРИАНТА №3, суд расторгнет договор, прекратит правособственности рентоплательщика на данное жилое помещение и вернёт помещение всобственность рентополучателю. Но, принимая во внимание, что рентоплательщикдобросовестно выполнял все условия договора в течение многих лет, неизбежновстаёт вопрос: предусмотрены ли в бюджете РФ компенсации всемдобросовестным рентоплательщикам всех понесённых убытков, в связи с фактическиосуществлённой «экспроприацией» их собственности после принятия нового закона?
Знают ли авторызаконопроекта какие суммы будут предъявлены рентоплательщиками в исках кбюджету РФ в случае расторжения договора из-за невозможности его исполненияпосле принятия нового закона? Договоры ренты и пожизненного содержания сиждивением всегда носят индивидуальный характер, они являются результатомдлительных переговоров между двумя сторонами, содержат множество разнообразныхусловий, как в денежной, так и в натуральной форме, включённых в договор в томчисле и потому, что размер непосредственно самой ренты устанавливается порой неочень высоким. Зато примерно 90% договоров ренты содержат обязательстворентоплательщика сразу после заключения договора выплатить рентополучателюединовременное пособие в сумме от 150.000 рублей до 500.000 рублей. Также,именно рентоплательщик оплачивает стоимость нотариального заверения договора истоимость регистрации договора в Регистрационной палате. И кроме этогорентоплательщиком, как собственником жилого помещения, оплачиваются квартплатаи коммунальные платежи в полном объёме, то есть в среднем примерно от 1500 до4000 рублей в месяц. Законопроект же, увеличивая размер самой суммы ренты,никак не учитывает возможного наличия в подавляющем большинстве действующихдоговоров ренты дополнительных выплат, ну в первую очередь той же оплатыквартплаты и крупной единовременной выплаты. А это значит, что рентоплательщик,кроме своих «повышенных обязательств», в частности выплаченного единовременногопособия в размере до 500.000 рублей, после вступления закона в силу будетдолжен выплачивать ещё и ренту в значительно увеличенном размере, на что онсовершенно не рассчитывал при заключении договора.
Получить срентополучателя указанные выше суммы, при вынужденном расторжении договораиз-за принятия закона, невозможно. Так иногда одна часть единовременногопособия уплачивается рентоплательщиком, по требованию рентополучателя, напрямуюстроительной фирме за осуществление полного ремонта квартиры, а другая часть — медицинскому учреждению за осуществление – например — зубопротезированиярентополучателю. Также не удастся вернуть ежемесячно перечисляемыерентоплательщиком на расчётный счёт ЖЭКа суммы квартплаты и коммунальныхплатежей. Скорее всего не удастся получить с рентополучателя даже выплаченнуюза эти годы сумму ренты, поскольку сам рентополучатель ничего не нарушил, апричиной расторжения договора будут форс-мажорные обстоятельства: принятие новогозакона. Впрочем даже добровольный возврат рентополучателем суммы полученной имренты не компенсирует рентоплательщику материальные и моральные потери, из-затого, что возвращаемая сумма уже снивелирована имевшей место за годы исполнениядоговора инфляцией.
Очевидно, что все этисуммы, после расторжения судом договоров ренты и возврата жилого помещениярентополучателю, будут предъявлены рентоплательщиками в судебных исках кбюджету РФ, при этом суммы будут ещё и увеличены — индексированы с учётом коэффициентовинфляции за прошедшие годы. Полагаю, что суды должны будут удовлетворитьэти иски, поскольку другой возможности компенсировать понесённые в случаепринятия нового закона потери у рентоплательщиков нет.
В связи свышеизложенным, с целью исключить хотя бы часть негативных последствий, которыенеизбежно вызовет принятие нового законопроекта, предлагаю, внести взаконопроект следующие изменения:
1.Установить в отношениивновь заключаемых договоров постоянной и пожизненной ренты минимальныеежемесячные рентные выплаты в размере не более 5% от уровня «региональногопрожиточного минимума».
2.Установить в отношениивновь заключаемых договоров пожизненного содержания с иждивением минимальныеежемесячные выплаты в размере не более 10% от уровня «региональногопрожиточного минимума».
3.Определитьнепосредственно в тексте закона: засчитывается или нет оплата квартплаты икоммунальных платежей за переходящее в собственность рентоплательщикапомещение, а также другие, в том числе и единоразовые выплаты, которые впринципе могут быть предусмотрены условиями договора, в эти устанавливаемыеновые минимальные величины рентных платежей.
4.Определить, что размерренты, устанавливаемый договорами, подлежит индексации — увеличению одновременнои пропорционально повышению величины «регионального прожиточного минимума».
5.Установить, что всеуказанные в п.п.1 — 4 требования относятся только к договорам, заключаемымпосле вступления в силу нового ФЗ.
6. Что касается ужедействующих договоров, указать, что начиная с первого месяца квартала,следующего за кварталом вступления данного ФЗ в силу, размер ренты,выплачиваемой по ранее заключенным договорампостоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением,должен индексироваться – увеличиваться рентоплательщиком пропорциональноувеличению «регионального прожиточного минимума».
Полагаю, чтокакие либо другие попытки грубого вмешательства в условия действующих междугражданами в течение многих лет договоров, что фактически и произойдёт в случаепринятия внесённого в Госдуму РФ законопроекта в его сегодняшнем виде,недопустимы. Действительно, положения действующего законодательства,регламентирующие условия договоров ренты, не точны и двусмысленны, на это иуказал в своём решении Конституционный суд Российской Федерации. Однако КС РФвовсе не требовал приравнять минимальный размер выплат по договорам рентыименно к «100% прожиточного минимума». А предложенный законопроект совершенноне учитывает все нюансы ранее заключённых договоров, при согласовании условий которыхстороны исходили исключительно из действующего размера минимального платежа всумме 100 — 200 рублей. Принятие законопроекта в том виде, в каком он внесён вГосударственную Думу РФ, будет иметь прямые негативные последствия для бюджетаРФ и для инвестиционного климата в России, как говорится «не надо тушитьтлеющий огонь бензином».
________________С.В.Черкасов