СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Договор арендызданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров
1.1 Историяразвития отечественного законодательства об аренде зданий и сооружений
1.2 Понятие договора аренды зданий исооружений
ГЛАВА 2. Содержаниедоговора аренды зданий и сооружений
2.1 Элементы договора аренды зданий исооружений
2.2 Права и обязанности сторон подоговору аренды зданий и сооружений
ГЛАВА 3. Расссмотрение отдельных вопросовсвязанных с арендой зданий и сооружений
3.1 Ответственность за нарушение условий,изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений
3.2 Анализ проблемы аренды зданий исооружений связанных с предметом и государственной регистрацией договора
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследованияобусловлена тем, что с развитием рыночных отношений в России значительно возрособорот недвижимого имущества. Нежилые помещения используются юридическимилицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных,складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильновысоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современномгражданском обороте.
Расширение сферы рыночныхотношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборотадоговора аренды как инструмента регулирования хозяйственных связей. Аренда каквременное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительныхкачеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики.Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретенияимущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, приэтом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясьтитульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственникаэтого имущества.
Одним из важнейшихфакторов является вовлечение в гражданский оборот недвижимого имущества, и, вчастности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иныесооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться направовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодательпытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которыхявляется недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требованийявляется требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним. Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данноготребования носит непоследовательный характер. Установив обязательнуюгосударственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений,заключенного на срок не менее одного года, законодатель, тем не менее, оставилбез внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенныйсрок и пролонгацию договора. На практике это привело к непоследовательномуприменению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иныхсооружений.
Не решенным остаетсявопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они, тем не менее,не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений.Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием может бытьпризнана ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующегозаконодательства.
Еще одна проблема тесносвязанная с арендой зданий и иных сооружений заключается в отсутствиилегального определения имущественного комплекса, который в большинстве случаевпредставляет собой совокупность недвижимых объектов, расположенных наопределенном земельном участке. Арендные отношения, предметом которых являетсятакой объект, удостоились внимания законодателя лишь применительно к отдельномувиду имущественного комплекса — предприятию. Родовое понятие имущественногокомплекса в законодательстве отсутствует.
Определенные трудностипри применении норм об аренде зданий и иных сооружений возникают в связи среализацией норм Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). Наряду с концептуальнымрасхождением с ГК РФ, Земельный кодекс содержит нормы, носящиегражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.
Все вышесказанноесвидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой зданий ииных сооружений, о необходимости внесения изменений и дополнений в действующеезаконодательство.
В научной литературесуществует большое число публикаций, посвященных договору аренды зданий исооружений. Среди исследователей, изучающих данный договор, следует отметить:А.В.Белобородова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.В. Данилина, А.Г.Дорошковой, А.В. Ерша, К.А. Кондаковой, О.А. Красноперовой, Е.В. Покидовой,О.Н. Садиковой, Е.А. Суханова, А.С. Чижовой и т.д.
Объект выпускнойквалификационной работы – гражданско-правовые отношения, связанные с владениеми пользованием зданий и сооружений, как объектов договора аренды.
Предмет выпускнойквалификационной работы – нормы гражданского законодательства, регулирующиеотношения по предоставлению и использованию зданий и сооружений в качествеобъектов договора аренды.
Цель выпускнойквалификационной работы заключается в исследовании проблем гражданско-правовогорегулирования аренды зданий и сооружений и разработке предложений посовершенствованию действующего гражданского законодательства, регулирующегоданный вид аренды.
В соответствии с цельюопределены следующие задачи выпускной квалификационной работы:
1) рассмотретьсущность договора аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовыхдоговоров в отечественной истории и на современном этапе;
2) выявить элементыдоговора аренды зданий и сооружений;
3) изучить права иобязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений;
4) провести анализвопросов связанных с изменением и расторжением договора аренды зданий исооружений;
5) изучить ответственностьза нарушение условий данного договора;
6) выявить проблемыправового регулирования аренды зданий и сооружений;
7) разработатьнаправления совершенствования правового регулирования договора аренды зданий исооружений.
В выпускнойквалификационной работе использованы следующие методы: формально-логический,анализа и синтеза, историко-правовой, сравнительно-правовой.
ГЛАВА 1. Договор аренды зданий исооружений в системе гражданско-правовых договоров1.1 История развитияотечественного законодательства об аренде зданий и сооружений
В гражданском праве Россиидо 1917 г. институт имущественного найма был достаточно исследован ивостребован в юридической практике. Как отмечал С.В.Пахман договор наймаимуществ весьма употребителен в крестьянском быту. По его мнению, «…сравнительнос куплей, применимость имущественного найма менее значительна: по крайней мере,случаи, в которых возникают из него споры, по-видимому, не столь часты, какслучаи споров, возникающих из купли-продажи, насколько можно судить поколичеству судебных решений. Но с другой стороны, если обратить внимание насамый предмет сделок, то относительно недвижимости случаи найма, несомненно,чаще случаев купли» [34, c.378].
Правовое регулированиеарендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX – началоXX века было достаточно фрагментарным и непоследовательным. В этой связиК.П.Победоносцев справедливо отмечал, что русский закон крайне скуден общимиопределениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный иотрывочный. Он объяснял это состоянием сельского хозяйства и промышленности, доконца XIX века во многих местах первобытным, а в других — весьма неразвитым.«Древнейшие постановления российского законодательства о найме относятся кнайму земель крестьянами, большей частью для удовлетворения насущных, а непромышленных потребностей быта, и состоят в связи с хозяйством, еще невозвысившимся до степени денежного, при крайнем разнообразии рыночной ценностисельских произведений, а иногда при полном отсутствии рынка».
Существенной характеристикойотношений найма в дореволюционном российском праве является то, что в нем неделается различия между собственно наймом и арендой.
Легального определениядоговора имущественного права в российском законодательстве не было. Несмотряна то, что устанавливались виды имущества, которые не могли быть предметомнайма, срок договора, определения договора законодателем сконструировано небыло.
Предмет договора наймапо-разному понимался российскими учеными XIX века. Рядом из них, в частностиГ.Ф. Шершеневичем, А. Боровиковским и Н. Александровым, предлагалось считатьпредметом договора найма вещи телесные, движимые или недвижимые, индивидуальноопределенные и непотребляемые. Они не признавали права предметом договораимущественного найма, так как «в подобных отношениях нет существенного признаканайма — пользования вещью».
В этот период появляютсяи сторонники значительного ограничения оборота недвижимого имущества, имиделаются попытки исключить его и из предмета договора имущественного найма.В.Удинцев в этой связи писал, что в обороте и в законе недвижимость мыслитьсякак объект, малоспособный к мобилизации в качестве товара, как абстрактнойценности. К тому же хозяйственное и политическое значение недвижимости требуеттвердых, строго определенных и для всех очевидных форм перехода недвижимости изодних рук в другие. По этим соображениям недвижимость исключается им изкатегории товаров.
По мнению некоторыхдореволюционных юристов, предметом договора найма могут быть не только индивидуально-определенныевещи, но и вещи, определенные родовыми признаками. Отстаивается и идея овозможности включения в предмет договора найма прав на вещи. Право на вещьсчиталось способным быть предметом договора найма, «если оно, по свойствусвоему, способно к отдельному употреблению или пользованию». Такого мненияпридерживались Д.И.Мейер, В.А.Умов, К.Анненков и К.П.Победоносцев. Причем, помнению К.Анненкова, предметом договора найма могли быть и исключительные права,распоряжение которыми можно считать допустимым не только в виде распоряженияполного, т.е. отчуждения их, но и частичного, в виде предоставления пользованияих за известное вознаграждение, что есть ни что иное, как договор их найма.
Значительные дискуссиивызывал и вопрос о существенных условиях договора найма. К.П.Победоносцевсчитал, что законодательно установленными существенными условиями были срок инаемная плата. Прочие условия (принадлежности), по его мнению, зависят отособых условий между сторонами. Такой взгляд на существенные условия договорабыл достаточно распространен, однако, существовали и иные мнения. Так ксущественным причисляли и условие о предмете договора найма.
Вызывают интересимперативные нормы о сроке договора найма недвижимого имущества. Первоначальноустанавливалось, что крайний срок найма определялся для земель, отдаваемых отказны и от казенных людей в оброчное содержание в 12 лет. Такой сравнительнонезначительный срок договора найма затруднял его применение в промышленности ипредпринимательской деятельности, что вызвало появление ряда исключений изограничения. В 1855 году было разрешено отдавать благоприобретенные пустопорожниеземли в аренду на срок долее 12 лет, даже до 30 лет, под устройство фабрик изаводов. Такая же льгота существует для пустопорожних земель, «отдаваемых подустройство дач на 25-верстном расстоянии от обеих столиц». С 1861 г. было разрешено бывшим помещикам отдавать свободные земли и угодья в аренду до 36 лет. На тотже 36-летний срок могли быть сдаваемы удельные земли. Позднее ограниченияпродолжают сниматься.
В доктрине того периодахарактерно противостояние двух точек зрения относительно правовой природыимущественного найма. Сторонники первой точки зрения отстаивали позицию, чтоимущественный наем относится к вещным правоотношениям. Напротив сторонникивторой точки зрения относят наем к числу обязательных правоотношений.
Большинствопридерживалось второй точки зрения и связывалось это с тем, что основойимущественного найма является договор – обязательственное правоотношение. Впротивовес приводилась точка зрения, основанная на том, что право собственностисостоит из правомочий владения, пользования и распоряжения и выделение из негоправа пользования и владения свидетельствует лишь о том, что правособственности становится неполным.
Следующим этапом вразвитии гражданского законодательства и имущественного найма в частностиявилась разработка проекта Гражданского уложения в определенной степенипримеряет противоположные точки зрения о вещно-правовой иобязательственно-правовой природе найма, устанавливая обязательность договора(в пределах срока найма) для приобретения имущества только в случае внесениядоговора в вотчинную книгу, а также, если имущество к моменту его отчужденияуже находилось в пользовании нанимателя.
Большой интерес представляеттеория и практика регулирования формы договора имущественного найма. Формадоговора дифференцировалась в зависимости от предмета договора найма иликатегории нанимаемых вещей. Наем движимых вещей по общему правилу совершался вустной форме. Однако из этого общего правила имелись и исключения, в частностинаем речных и морских судов должен был заключаться в письменной форме. По действовавшемузаконодательству морские и речные суда были отнесены к движимому имуществу.
Наем недвижимогоимущества по общему правилу совершается письменно. В виде исключениядопускается словесная форма для найма городских строений и земельных участковвне города.
Требования, предъявляемыек форме договора найма имущества, побудили комиссию, занимающуюся подготовкойпроекта Гражданского Уложения, упростить и сделать их более однообразными, чтои было реализовано в ст. 1819 проекта: «Договор найма, по которому наемнаяплата за год или за весь срок, если он менее года, превышает триста рублей иликоторый заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен бытьудостоверен на письме».
Договор имущественногонайма в советском праве. Эволюция института договора найма в процессевозникновения и развития российского гражданского законодательства. Длядоговора аренды в советском праве были характерны, прежде всего, общиетенденции советской цивилистической доктрины.
В результате формированиянового советского гражданского законодательства несколько меняются итеоретические положения о договоре найма. Как отмечал В.В. Витрянский, развитиесоветского законодательства шло по пути некоторого ограничения круга объектовимущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличениячисла специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма сучастием, так называемых социалистических организаций или связанных с передачейв наем государственного имущества [18, с. 38].
К концу 1922 г. изменение экономической политики страны и, как следствие, переустройство общественныхвзаимоотношений, привело к необходимости кодифицировать гражданское право вРСФСР. Эта насущная необходимость обострялась еще и тем, что никакого дажемало-мальски упорядоченного гражданского законодательства на тот период несуществовало. Оформление нового права происходило путем издания отдельныхнормативных актов.
22 мая 1922 г. ВЦИК принял постановление «Об основных частных имущественных правах, признаваемых вРСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР», которыйрегулировал значительный круг гражданских правоотношений, и спустя несколькомесяцев после этого, в том же году, Гражданский кодекс РСФСР, который развиваетосновные мысли этого постановления.
По ГК РСФСР 1922 г. субъект частноимущественных прав пользуется ими лишь в том объеме, который положительно иопределенно указан в законе. В связи с этим находится и тот принцип, что ГК непризнает абсолютного частного права, которое охватывает все возможныеправомочия лица над вещью, кроме тех правомочий, которые исключены специальнымпостановлением закона, как это мы видим в буржуазном праве. Предоставляемые ГК 1922 г. частные права содержат в себе наоборот, лишь те правомочия, которые указаны в самом Кодексе,все остальные правомочия принадлежат государству.
И в ГК 1922 г. и в ГК 1964 г. под договором найма понимался такой договор, по которому «одна сторона(наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество заопределенное вознаграждение для временного пользования».
Однако от норм ГК 1922 г. к нормам ГК 1964 г. мы наблюдаем ограничение и предмета и субъектов договора найма. ГК 1922г.рассматривал в качестве предмета договора не только вещи, но и права. Некоторыеученые называли в числе предметов договора имущественного найма исключительныеправа. Высказывались и мнения о возможности включения в предмет договора вещей,определенных родовыми признаками.
Широкий кругимущества, которое могло быть предметом договора имущественного найма по ГК 1922 г. становится, виден исходя из анализа норм подраздела III (имущественный наем) раздела«обязательственное право». Это, в частности, государственные или коммунальныепредприятия (ст. 153 ГК), иные предприятия, помещения под торгово-промышленныепредприятия и под жилье (ст. 155 ГК).
Отношения найма междугражданами по ГК РСФСР 1964 г. были ограничены потребительским назначениемличной собственности. Ограничение субъектов договора найма в ГК 1964 г. происходило в том смысле, что, не смотря на то, что по-прежнему субъектами договораоставались граждане, предприятия и организации, они могли выступать в ролинаймодателей, только если такая деятельность не противоречила их уставу. Болеетого, предметом найма по договорам между предприятиями и организациями моглибыть только временно неиспользуемые основные средства.
Определенная тенденцияправового регулировании отношений аренды зданий и сооружений в советском правесводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методыадминистративного права. Регламентация отношений по имущественному найму вбольшинстве своем предусматривалась типовыми договорами, положениями иправилами найма отдельных видов имущества, а не Гражданским кодексом. Отмечаяналичие такой тенденции О.С. Иоффе писал, что нередко административный актлежал в основе договора имущественного найма, должен был предшествовать заключениюдоговора, являлся предпосылкой его реализации [26, с. 310].
Существенные условиядоговора имущественного найма не подвергались значительным изменениям. Как в ГК1922г., так и ГК 1964г. к существенным условиям относились предмет договора иразмер наемной платы. Вызывал определенные дискуссии вопрос о том, является лисрок существенным условием договора найма. Так высказывалась точка зрения,согласно которой ответ на вопрос является ли срок существенным условием договоранайма, зависит от характера самого договора. О.А. Красавчиков утверждал, чтоесли договор заключен на срок неопределенный, то, конечно, на этот вопрос нужноответить отрицательно, если же договор по своему характеру является срочным, тоусловие о времени, в течение которого наниматель будет пользоваться имуществом,следует признать существенным [29, с. 7]. Однако договор найма всегда носитсрочный характер, даже если срок найма прямо не указан в договоре. Если принятьданную позицию, то, как соотнести ее с положением о том, что при отсутствиисоглашения между сторонами по всем существенным условиям, договор считаетсянезаключенным.
В соответствии со ст.155ГК РСФСР, если договор найма заключен без указания срока, то он считаетсязаключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе прекратитьдействие договора во всякое время, предварив о том другую сторону при наймепредприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия и под жилье — за 3месяца, а при найме прочего имущества — за 1 месяц. Аналогичная нормавоспроизводится и в ч.1 ст.278 ГК РСФСР 1964 г. Соответственно, исходя из норм гражданского законодательства, срок договора найма нельзя признать существеннымусловием договора.
Перейдем к анализу формыдоговора имущественного найма. Изначально в гражданском законодательствепредусматривалась письменная форма по всем договорам, заключаемым на срок болееодного года независимо от передаваемого внаем имущества. В соответствии с ГК 1922 г. договоры о найме государственных или коммунальных предприятий должны, под страхомнедействительности, совершаться в нотариальном порядке. Договоры о наймевсякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменнойформе, под страхом последствий, указанных в примечании к ст. 136. К договору осдаче государственного или коммунального предприятия должна быть, под страхомнедействительности договора, присоединена подробная опись сдаваемого имущества(ст. 153 ГК).
ГК 1964г. упростил требованияк форме договора имущественного найма, установив общее требование письменнойформы к договорам между гражданами. Что же касается предприятий и организаций,то действовало общее правило о том, что сделки между данными субъектами должныбыть заключены в письменной форме независимо от срока договора и вида имущества.
Определенной тенденциейправового регулирования арендных отношений является усложнение правовых норм осроке договора имущественного найма в ГК РСФСР 1964 г. по сравнению с ГК 1922 г. В соответствии со ст.154 ГК 1922 г. срок найма не должен был превышать 12 лет. Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. общий предельный срок имущественного найма был сокращен до девяти лет (ст. 277).
В соответствии с нормамиГК РСФСР 1922 года наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем подоговору найма, имел право отдать все имущество или его часть в поднаем.Гражданский кодекс РСФСР 1964 года вообще запрещал нанимателю сдавать в поднаемнанятое имущество без согласия наймодателя, а сдача в поднаем имущества,предоставленного нанимателю по договору бытового проката, не допускалась (ст.287).
Законодательство обаренде конца 80-х гг. Новый этап развития законодательства о найме и арендесвязан с принятием основ законодательства об аренде 1989 г. К началу 90-х гг.аренда становится особым правовым институтом, позволяющим наделитьгосударственные предприятия большей самостоятельностью. Введенный Основамизаконодательства об аренде договор нельзя было отнести к классическому вариантудоговора имущественного найма, так как он являлся способом организациихозяйственной деятельности, специфической экономической моделью предприятия.Такой договор был направлен на разгосударствление предприятия, опосредовалотношения трудовых коллективов и государственных органов в процессеприватизации, а также являлся формой организации и оплаты труда.
В качестве выводаотметим, что к моменту принятия части первой ГК России в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовалисерьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства.К отношениям из договора аренды применялись положения ГК РСФСР 1964 г., Основ гражданского законодательства 1991 г. как акты общего гражданского законодательства.Кроме того, применялись положения Основ законодательства об аренде, а такжеУказ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношенийи приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданногов аренду», который основной целью имел урегулирование отношений по сдаче варенду имущества, принадлежащего государству.
Попытка вернуть договоруаренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработкечасти 1 и 2 ГК России. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиесяколлизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственногоправа. При введении в действие части 2 ГК были упразднены нормативные актыспециального арендного законодательства. В соответствии со ст.3 федеральногозакона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданскогокодекса Российской Федерации» с 1 марта 1996 года на территории РоссийскойФедерации не применяются Основы законодательства Союза ССР и союзных республикоб аренде.
1.2 Понятие договорааренды зданий и сооружений
Аренда зданий и сооруженийвпервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды(параграф 4 гл. 34).
Легальное определениедоговора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договоруаренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владениеи пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».
Квалифицирующим признакомданного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений)проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие видынедвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требуетих индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Подзданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный наземельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельнымучастком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначениюневозможно.
Как указывает О.Н.Садиков, «арендный договор зданий (сооружений) – возмездный, консенсуальный,двусторонний. Цель договора – передать на время эти объекты во владение и пользованиедругому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей» [21,с. 297].
Договор аренды являетсяконсенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонамисоглашения по его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а моментвступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имуществаарендатору (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Собственно передача сданного в арендуимущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего всилу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когдамомент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованногоимущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том,что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. Ктому же, в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, случаи, когда договор будет считатьсязаключенным только после передачи имущества, должны быть перечислены в законе,а в параграфах 1 и 4 главы 34 ГК РФ не сдержится норм об обязательной передачеимущества для заключения договора.
Договор аренды являетсявозмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей попередаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить отпоследнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Так в силуст. 606 ГК РФ имущество передается во владение и пользование за плату, а встатье 614 ГК РФ конкретизируется, что плата может быть выражена как в денежнойсумме, доходах и плодах от использования имущества, предоставлении услуг и т.д.Исходя из этого и в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор аренды здания (сооружения)является возмездным.
Взаимным договорпризнается, потому что каждая из сторон имеет корреспондирующие права иобязанности.
Однако в юридическойлитературе продолжаются попытки критики Гражданского кодекса в связи сотсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякойсделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения).Авторы таких работ утверждают, что новый ГК РФ отменил обязательноенотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет:«Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может бытьбезоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариальногоудостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которыеосуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлеченияадвокатов для подготовки договоров» [39, с. 91].
В связи с этим, преждевсего, необходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонникамивсеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.ГК РФ никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок снедвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок всилу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм,предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок снедвижимостью.
В юридической литературебыло высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объектнедвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этомупризнаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, какжилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которыхне могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанныес арендой зданий и сооружений [16, с. 523 – 524]. Однако нежилое помещение,расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание,как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которыхнеразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должныприменяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие спецификенежилых помещений [9].
В юридической литературенеоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению иих различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся кчислу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие«сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружениеопределяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения).Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом [33, с. 227,747].
Различия между зданиями ииными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правовогозначения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматриваетдифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этимиобъектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, неотносящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которыене распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34ГК РФ.
В юридической литературеприводятся следующие признаки зданий:
- искусственностьвозведения;
- «привязка» копределенному земельному участку;
- невозможностьперемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;
- самостоятельность;
- законченность сточки зрения возможности использования по целевому назначению.
Относительно зданий общепризнанныклассификации по функциональному назначению, значимости использования, признакуделимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правовогорегулирования.
По функциональномуназначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовымрежимом использования). Жилые здания функционально предназначены дляпостоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищнымзаконодательством. К нежилым относятся здания, используемые дляпроизводственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилыездания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилогоздания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняетстатуса названных зданий.
Данная классификацияимеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другуюможет осуществляться только в строго установленном законом порядке и ссоблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того,гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленныхпроизводств. Подобное использование помещения допускается только послеизменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Кроме того, согласносовместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации иВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 №6/8 «О некоторыхвопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации» [8] сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмезднымпользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованиемжилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленномжилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ,как не соответствующие закону и иным правовым актам.
Договор аренды здания илииного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды,которое должно строго соблюдаться арендатором.
По значимостииспользования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификациясоответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь ипринадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание,«главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и посвоему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основномуимеет второстепенное, обслуживающее значение» [22, с. 223].
Подобная классификациязначима для выделения индивидуально — определенного предмета договора арендыздания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственнойрегистрации.
В соответствии сФедеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6]объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебноестроение как единый объект учета, либо только основное здание без служебныхстроений.
По признаку делимостиздания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления зданияна отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли изобщей собственности, при аренде помещения и т.п.
Рассматривая здания ииные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе созданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которойэто самое здание расположено.
М. Булеков считает, что«договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающимдокументом для возникновения одновременно двух видов отношений:
- арендныхотношений по поводу использования здания (сооружения);
- отношений поповоду использования части земельного участка» [17, с. 15].
Подтверждением этогоположения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет оконкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.
Отношения по поводуиспользования этой части земельного участка также могут носить арендныйхарактер. В случае, когда арендодатель является собственником земельногоучастка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды илииное право на соответствующую часть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом еслив договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то кнему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частьюземельного участка.
ГЛАВА 2. Содержание договора аренды зданий исооружений
2.1 Элементы договора арендызданий и сооружений
Для всякого договорапервостепенное значение имеют вопросы, связанные с определением егосущественных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в томслучае, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашениепо всем существенным условиям договора.
Основополагающие значениепри этом имеют существенные условия договора. Существенными признаются условия,которые необходимы и достаточны для заключения договора [20, с. 435].
Понятие «существенныеусловия» носит собирательный характер. Определению смыслового значениясущественных условий договора посвящено немало исследований современныхтеоретиков гражданского права. В.В. Витрянский предостерегает от искажений вданной плоскости [19, с. 5]. В теоретическом плане важно подчеркнуть, что смысловоезначение «существенных условий» подвержено диалектическим изменениям, чтоотражается и в самой доктрине гражданско-правового договора.
Как верно отмечает М.Н.Марченко, «если современное, несколько приземленное и более прагматичноепредставление о понятии «существенных условий» содержания договора связываетих, прежде всего, с предметом договора [31, с. 278 – 279], то ранее, болеефундаментальное и более обстоятельное в теоретическом смысле видение«существенных условий» ассоциируется в первую очередь с волевой сторонойдоговора [23, с. 92].
Согласно общему правилу,существенными являются условия о предмете договора; условия, которые определеныв законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоровданного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению однойиз сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Применительно к договоруаренды зданий (сооружений) такими условиями являются:
- объект аренды;
- размер оплаты[30, с. 14].
Рассмотрим их болееподробно.
Первое и основноесущественное условие договора – предмет соглашения. Данные, позволяющие точноопределить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определеныв договоре. В связи с этим договор должен содержать следующую информацию:
- точный адресздания (сооружения);
- описаниеместоположения здания (если это, например, комплекс зданий, часть корпуса,пристрой);
- площадь сдаваемыхв аренду зданий (сооружений) в соответствии с техническим паспортом БТИ;
- назначениесдаваемого здания (сооружения (например, склад).
Кроме того, к договоруаренды, как правило, прилагается технический паспорт здания (сооружения). Этотдокумент содержит все характеристики передаваемого объект (площадь, количествокомнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическуюпланировку. Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствиисо статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечетнедействительность договора.
Приведем пример изсудебной арбитражной практики.
ЗАО «Стройкомплект»заключило договор аренды с ООО «Глория» и предоставило последнему помещениеплощадью 56 кв. метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указанадрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющаяс точностью определить передаваемое помещение, отсутствовала. В дальнейшемвместо оговоренных 56 кв. метров ООО «Глория» было предоставлено помещение площадью 30 кв. метров. Арендатор обратился в арбитражный суд за защитой своих прав. Носуд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный междусторонами договор недействительным. Поводом для такого решения суда послужилото, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, атакже его технической документации. А значит, из заключенного договораневозможно определить, какое именно помещение предполагалось передатьарендатору. Поэтому в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ данный договорсчитается незаключенным [15, с. 11].
Существенным условиемдоговора аренды здания или сооружения является размер арендной платы (ст. 654ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия оразмере арендной платы договор аренды здания или сооружения считаетсянезаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата запользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельнымучастком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующейчастью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 614 ГКРФ содержит не исчерпывающий перечень форм арендной платы, которые могут бытьустановлены в договоре аренды нежилых помещений.
В частности, переченьвключает:
- твердую суммуарендной платы;
- долю продукции,плодов и доходов, полученных в результате использования арендованногоимущества;
- определенныеуслуги арендатора;
- передачуарендодателю в собственность или в аренду определенной вещи;
- возложение наарендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.
Как отмечаютисследователи, независимо от того, какой вид арендной платы будет выбрансторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами,если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендаторомарендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности ихпредоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платыдолжна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величинаналога на добавленную стоимость [41]. При этом стоимость арендной платы можетбыть выражена как в рублях, так и в иностранной валюте.
В течение всего срокадействия договора размер арендной платы может быть неоднократно изменен вслучае, если это происходит по соглашению сторон в сроки, предусмотренныедоговором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иныеминимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды,а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Практика свидетельствует,что стороны договора аренды нежилых помещений часто по-разному толкуют нормызакона по определению и исчислению арендной платы. В связи с этим приведемследующий пример из судебной практики:
При определении размеразадолженности по арендной плате применяются ставки, согласованные сторонами приподписании договора и зарегистрированные в установленном порядке.
Согласно условиямдоговора аренды нежилых помещений, заключенного между арендодателем иарендатором в декабре 1999 г., арендатор был обязан вносить арендную платуежеквартально с оплатой до 5-го числа первого месяца текущего квартала всоответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частьюдоговора. Соглашением сторон расчет арендной платы был изменен с I квартала 2001 г.
Поскольку арендатордопустил просрочку в уплате арендных платежей по договору, арендодательобратился с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной платеи пеней за просрочку платежей. Решением суда иск был удовлетворен частично.Кассационная инстанция не нашла законных оснований для отмены решения суда пожалобе арендодателя, указав следующее.
В соответствии сФедеральным законом от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» и ст.609, 651 ГК РФ договор арендынежилого помещения, заключенный на срок более одного года, подлежитобязательной государственной регистрации и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФсчитается заключенным с момента его регистрации. Соглашение же об измененииразмера арендной платы, указанного сторонами в договоре аренды, изменяетсодержание и условия обременения, вытекающего из договора аренды. В связи сэтим на это соглашение должно распространяться требование об обязательнойгосударственной регистрации.
Так как соглашение овнесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений в отношенииразмера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст.433 ГК РФ считается незаключенным. При таких условиях суд первой инстанцииправомерно применил ставки арендной платы, установленные при заключениидоговора аренды и зарегистрированные в Москомрегистрации [10].
Отсутствие в договореаренды зданий и сооружений условия об арендной плате влечет недействительностьтакого договора.
Можно рассмотреть ещеодин пример.
Агентство по имуществуКалининградской области обратилось в Арбитражный суд Калининградской области сиском к ООО «Бригантина Плюс» и государственному учреждению культуры «Областнойцентр культуры молодежи» (далее — Учреждение) о признании недействительными дополнительныхсоглашений от 25.03.2005 и от 01.08.2005 к договору аренды с условием обулучшении арендуемого имущества от 22.03.2004, заключенных между ответчиками, атакже о применении последствий недействительности указанных ничтожных сделок ввиде обязания ООО «Бригантина Плюс» возвратить Учреждению арендуемые помещения [11].
В кассационной жалобе Агентство,ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также нанесоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменитьрешение от 30.06.2008 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковыхтребований.
Как следует из материаловдела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.02.2004Учреждению на праве оперативного управления принадлежит двухэтажное нежилоездание площадью 4 982,5 кв.м, расположенное по адресу: Калининград, Ленинскийпроспект, дом 83, находящееся в государственной собственности Калининградскойобласти.
Учреждение и ООО«Бригантина Плюс» заключили договор аренды с условием об улучшении арендуемогоимущества от 22.03.2004, согласно которому последнему в аренду сроком на 49 летпредоставлены нежилые помещения площадью 2 384,6 кв.м, расположенные по адресу:Калининград, Ленинский проспект, дом 83, для модернизацииматериально-технической базы здания — памятника «Фондовая биржа, XIX век»,предназначенного для культурной деятельности, путем его капитального ремонта,реконструкции и реставрации фасада, а также для использования арендуемыхпомещений для проведения культурно-массовых зрелищных мероприятий.
Пунктом 2.3.3 названногодоговора установлено, что арендатор обязан производить затраты на улучшениеарендуемого имущества: на капитальный ремонт арендуемых помещений,реконструкцию и реставрацию фасада здания — памятника «Фондовая биржа, XIXвек», а также производить затраты на улучшение помещений, занимаемыхарендодателем.
Согласно пункту 3.1договора от 22.03.2004 арендная плата представляет собой затраты, которыеарендатор обязан произвести согласно пункту 2.3.3 данного договора.
В дальнейшем Учреждение иООО «Бригантина Плюс» заключили дополнительное соглашение от 25.03.2005 кдоговору аренды от 22.03.2004, согласно которому последнему в аренду переданынежилые помещения 10, 10а, 11, 11а, 12, 13, 33, 43, 44, находящиеся по адресу:Калининград, Ленинский проспект, дом 83.
После передачи ООО«Бригантина Плюс» в аренду нежилых помещений по дополнительному соглашению от01.08.2005 площадь арендуемого указанным лицом имущества составила 4 052,3кв.м.
Считая дополнительныесоглашения от 25.03.2005 и от 01.08.2005 недействительными, Агентствообратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, судпервой инстанции исходил из того, что вступившими в законную силу судебнымиактами по делу №А21-5908/2006 Агентству отказано в признании недействительнымдоговора аренды от 22.03.2004. При рассмотрении названного дела, имеющего всилу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела,исследовался вопрос о взимании арендной платы по договору от 22.03.2004 сучетом оспариваемых дополнительных соглашений. Соглашения от 25.03.2005 и от01.08.2005 заключены в дополнение к договору от 22.03.2004 в целях измененияопределенных условий указанного договора, в связи с чем они не носят самостоятельногохарактера и не являются новыми договорами аренды.
В соответствии со статьей606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование.
Дополнительнымисоглашениями от 25.03.2005 и от 01.08.2005 ООО «Бригантина Плюс» дополнительнопереданы в аренду нежилые помещения, расположенные по спорному адресу,вследствие чего площадь арендуемого имущества увеличилась с 2 384,6 кв. м до 4 052,3 кв.м, то есть каждым из названных дополнительных соглашений определен новыйпредмет договора, в связи с чем данные дополнительные соглашения являютсяновыми договорами аренды.
С учетом изложенного судпервой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что оспариваемыедополнительные соглашения не являются новыми договорами, поскольку направленына изменение определенных условий договора аренды от 22.03.2004.
Из статьи 606 ГК РФ такжеследует, что пользование имуществом, предоставляемым в аренду, осуществляетсяза плату, то есть договор аренды является возмездным. Арендная платапредставляет собой доход арендодателя, определенное приращение его имущества.
Согласно части 2 пункта 6статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение представляетсобой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
С учетом изложенного, атакже того обстоятельства, что помещение является частью здания, к договорамаренды нежилых помещений подлежат применению правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размерарендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной формеусловия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считаетсянезаключенным. Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы являетсясущественным условием договора аренды здания или сооружения. Без согласования вписьменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.
Таким образом, неподлежат удовлетворению требования Агентства по имуществу о признаниинедействительными заключенных учреждением культуры и ООО дополнительныхсоглашений к договору аренды государственной собственности, поскольку названныесоглашения были согласованы Управлением культуры и КУГИ и зарегистрированы вустановленном порядке, однако ввиду того, что в соглашениях отсутствует условиеоб арендной плате, они являются незаключенными, а, следовательно, ООО обязановозвратить имущество учреждению.
Помимо предмета и оплатыпо договору, некоторые исследователи к числу существенных условий договораотносят срок предоставления здания (сооружения), хотя закон и не выдвигает срокв качестве такого условия.
Так, например, какотмечает Садиков О.Н. в ГК РФ не определен ни максимальный, ни минимальный срокаренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся [36, с. 127].
Указание срока в договорехотя бы потому является обязательным, что государственная регистрация договорааренды зданий (сооружений) производится в том случае если соглашение заключенона срок более года. Таким образом, определение срока договора – являетсяюридическим фактом для обязательной государственной регистрации.
Впрочем, если стороны непредусмотрели в рамках договора срок его действия, договор считаетсязаключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и не подлежитгосударственной регистрации в соответствии с п. 11 Информационного письмаПрезидиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров,связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания, возобновленныйна неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так каксогласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договораренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Необходимо акцентироватьвнимание, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) срокидоговора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видовимущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Такие ограничения, например, могут содержатьсяв актах об аренде зданий (сооружений), являющихся объектами культурногонаследия РФ.
Так, в соответствие сост. 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Обобъектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» [5] вдоговоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенныев реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объектакультурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия всоответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственностиданного объекта.
Договор аренды объектакультурного наследия, находящегося в федеральной собственности, заключаетсямежду федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным нато Правительством Российской Федерации, и физическим или юридическим лицом.
Обязательным условиемзаключения договора аренды объекта культурного наследия является охранноеобязательство пользователя объектом культурного наследия.
Охранное обязательствопользователя объектом культурного наследия оформляется:
- органомисполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в областиохраны объектов культурного наследия, — в отношении объектов культурногонаследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительнойвласти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовыхкоммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследиярегионального значения;
- местнойадминистрацией муниципального образования — в отношении объектов культурногонаследия местного (муниципального) значения.
Охранное обязательствопользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования ксодержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан,порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по егосохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.
Наряду с существеннымиусловиями, договор аренды зданий (сооружений) может содержать и любые иныеусловия, не изменяющие императивных правил действующего гражданскогозаконодательства.
Так, например, договорможет носить смешанный характер, урегулировать по иному судьбу земельногоучастка, содержать условия об имуществе (например, обстановке) внутри здания(сооружения).
Стороны могутпредусмотреть возможность выкупа арендатором здания (сооружения) по окончаниюсрока действия аренды и т.д.
На наш взгляд, дабыизбежать возможных споров, необходимо предусмотреть в договоре аренды зданий(сооружений) условие о том, кто несет риск случайной гибели имущества.
Заключению договорадолжно предшествовать четкое разграничение прав на сдаваемое внаем имущество,особенно при совместном владении объектом, возникающее в результатеприватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений,совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на этоимущество третьих лиц.
Важен при аренде нежилыхпомещений и вопрос об использовании их арендаторами. Как уже было сказано,арендатор обязан использовать нежилые помещения в соответствии с условиямидоговора аренды, а если они в договоре не определены, то в соответствии сназначением этих помещений (ст. 615 ГК РФ). Арендатор вправе сдавать арендуемыепомещения в субаренду или иным образом передавать свои права и обязанности подоговору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном законодательствомпорядке.
При этом, договорсубаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договорааренды. Использование арендуемых помещений с нарушением условий договора или непо назначению является основанием для досрочного расторжения договора аренды ивозмещения причиненных этим убытков по требованию арендодателя.
В содержание договоранаряду с существенными условиями, о которых мы уже говорили выше, должен войтипункт о порядке передачи здания (сооружения).
Субъектами (сторонами) подоговору аренды зданий и сооружений являются арендодатель и арендатор.Арендодателем может быть собственник имущества либо иное лицо, правомочноезаконом или собственником сдавать имущество в аренду — физические и юридическиелица, государство, муниципальные образования и их уполномоченные лица. Арендодателемможет быть и лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качествепостоянной предпринимательской деятельности. В использовании участникамиарендных отношений этого института законом установлены определенные ограничения(ст. 671 ГК РФ).
Арендатором может бытьлюбой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью, в том числефизическое лицо, юридическое лицо, государство и муниципальные образования.
Юридическое лицо,арендовавшее жилой дом или жилые помещения, которые могут быть емупредоставлены во владение и (или) пользование на основе договора аренды илииного договора (п. 2 ст. 671 ГК РФ) не вправе использовать их, допустим, подканцелярские нужды, в качестве офисных помещений, а обязано предоставить поназначению исключительно гражданам под жилье, заключив с ними договоркоммерческого найма [14, с. 25]. Арендный договор, объект которого жилой дом,не реконструированный в установленном порядке в нежилой для использования внежилых целях, после ввода в действие ГК РФ является ничтожным по основаниям,предусмотренным ст. 168 ГК РФ (постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодексаРоссийской Федерации»).
Управлениегосударственной и муниципальной собственностью связано с определением того, ктоявляется арендодателем и с учетом этого имеет свои особенности. Арендодателемнаходящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений инежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами на вещномправе выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,находящееся в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации.
Порядок использованиянаходящихся в федеральной собственности административных зданий и служебныхпомещений, предназначенных для размещения федеральных органов государственнойвласти, государственных учреждений, унитарных предприятий, установлен федеральнымизаконами, указами Президента РФ и актами Правительства РФ. Это, прежде всего ГКРФ (ст. 295, 297, 298) и Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ (ред. от01.12.2007) «О государственных и унитарных предприятиях» [4].
Унитарные предприятия невправе сдавать в аренду закрепленные за ними здания и сооружения без согласия собственника(его уполномоченного) государственного или муниципального предприятия, в качествекоторого относительно федерального имущества выступает Федеральное агентство поуправлению государственным имуществом.
Если здания и сооруженияотносятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальнойсобственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду,установленный ГК РФ: субъекты РФ и муниципальные образования уполномочиваютсоответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие напередачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя.
Федеральное агентство поуправлению государственным имуществом осуществляет непосредственно или черезсвои территориальные органы контроль за управлением, использованием по назначениюи сохранностью этих объектов федерального имущества, переданных в аренду, и привыявлении нарушений принимает законные меры для их устранения.
Бюджетное учреждение невправе передавать в аренду недвижимость, закрепленную за ним на правеоперативного управления. Если в соответствии с учредительными документамиучреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, тодоходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходовимущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются наотдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).
Автономное учреждение безсогласия учредителя не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особоценным движимым имуществом, закрепленными за ним учредителем или приобретеннымиавтономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем наприобретение этого имущества. Остальным имуществом, в том числе недвижимым,автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, за исключением случаев,установленных законом. Это значит, что если автономное учреждение само, назаработанные средства приобретет здание, то оно может свободно им пользоватьсяи распоряжаться (продавать, сдавать в аренду, в залог). Стоит подчеркнуть, чтов случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества, закрепленныхза автономным учреждением учредителем или приобретенных за счет средстввыделенных ему на это учредителем, финансовое обеспечение содержания такогоимущества учредителем не осуществляется.
Согласно постановлению ПравительстваРФ от 5 января 1998 г. №3 «О порядке закрепления и использования, находящихся вфедеральной собственности административных зданий, строений и нежилыхпомещений» Федеральное агентство по управлению государственным имуществомвсегда передает в аренду находящиеся в федеральной собственности административныездания, нежилые помещения и сооружения, если на этот счет имеются поручения ПрезидентаРФ или Правительства РФ.
У негосударственных юридическихлиц таких проблем с управлением зданиями (сооружениями), как правило, нет.Однако у акционерных обществ вопросы управления собственным имуществом связаныс так называемыми крупными сделками (гл. X Федерального закона от 26.12.1995№208-ФЗ (ред. от 03.06.2009) «Об акционерных обществах» [7]), их одобрением Советомдиректоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров. Арендаздания и сооружения в основном не связана с приобретением или отчуждением либос возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость,которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов акционерногообщества. Но в договоре может быть предусмотрена аренда с выкупом арендованногоимущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до егоистечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупнойцены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Кроме того, уставом общества могут быть установленытакже иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяетсяпорядок одобрения крупных сделок (ст. 78 Федерального закона от 26.12.1995№208-ФЗ (ред. 03.06.2009) «Об акционерных обществах»). В их числе можно назватьсделку по аренде недвижимости (без права ее выкупа) как наиболее крупную сделку.
Заключению арендодателем договорадолжно предшествовать четкое определение его имущественных прав на сдаваемое внаем имущество. В Едином государственном реестре прав фиксируются право собственностии иные вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативногоуправления) на каждый объект недвижимости арендодателя, имя (наименование) правообладателя,данные удостоверения личности гражданина и реквизиты юридического лица, адрес правообладателя,вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов,дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.
Согласно ст. 651 ГК РФписьменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной.В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность.Однако простой письменной формы, для заключения договора аренды зданий(сооружений) в большинстве случаев недостаточно. В соответствии с п. 2. ст. 651ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года,подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственнаярегистрация права аренды недвижимого имущества регулируется Федеральным закономот 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (далее Закона о государственной регистрации). Какотмечается в абзаце первом статьи 2 Закона о государственной регистрации, государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признанияи подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), переходаили прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
С момента принятиеФедерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» на практике возникало множествоспоров о порядке и особенностях регистрации тех или иных объектов. Так,например, о том нужно ли регистрировать договора аренды нежилых помещений (именнонежилых помещений) срок действия которых составлял менее года.
Вопрос был решен вИнформационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53, в соответствии с которым, государственной регистрации подлежат договоры аренды нежилыхпомещений, заключенные на срок более одного года, и к таким договорамприменяются правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В настоящее время приразъясни споров на практике применяется «Обзор практики разрешения споров,связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним», направленный информационным письмомПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59.
На практике, вподавляющем большинстве случаев сразу же после подписания долгосрочногодоговора арендатор въезжает в помещение и начинает вносить арендную плату.Дата, с которой начинается отсчет срока договора аренды, как правило, всегдапредшествует дате регистрации самого договора. Что на самом деле являетсясущественной ошибкой, так как значение государственной регистрации играет рольи при определении срока заключения и истечения договора аренды зданий(сооружений).
Срок действия договорааренды нежилых помещений начинает течь не с момента передачи имущества впользование, а с даты регистрации договора.
На практике можетоказаться вообще так, что арендатор вносит плату и пользуется зданием(сооружением) уже, скажем, два-три месяца, а в регистрации договора отказывают.Причиной такого отказа может быть, например, отсутствие прав собственника уарендодателя на здание (сооружение).
Обозначенные правила вполной мере распространятся и на договор субаренды зданий (сооружений), которыйпо действующему законодательству также подлежит государственной регистрации.
В судебной практикевозникают случаи, когда законность заключения договора аренды зданий исооружений оспаривается ввиду особой правовой охраны объекта договора аренды.
Рассмотрим пример изсудебной практики.
Межрегиональноеобъединение «Федерация профессиональных союзов Санкт-Петербурга и Ленинградскойобласти» (далее — Объединение) обратилось в Арбитражный суд городаСанкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО «Пятый Элемент» опризнании договора аренды от 30.06.05 №513 и дополнительного соглашения к немуот 01.02.06 недействительными [11].
К участию в деле вкачестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительнопредмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью«Хозяйственное управление комплекса «Дворец Труда» (далее — Управление).
По мнению подателяжалобы, при заключении договора сторонами не соблюдено требование,предусмотренное статьей 55 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)народов Российской Федерации»[5], ввиду отсутствия сведений об объектекультурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектовкультурного наследия, и отсутствия самого реестра.
Как установлено судом и следуетиз материалов дела, 30.06.05 Управление (арендодатель) и Общество(субарендатор) заключили договор №513 аренды объекта нежилого фонда, всоответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить субарендатору,за плату, во временное владение и пользование (субаренду) часть нежилогоздания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, лит.Пунктом 2.1.9 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется предоставитьсубарендатору охранное обязательство на объект для возможности выполнениясубарендатором своих обязательств по договору.
Объединение, Управление иОбщество 01.02.06 заключили дополнительное соглашение к договору от 30.06.05№513, в соответствии с которым обязательства арендодателя по названномудоговору переходят от Управления к Объединению, изменена ставка арендной платы,срок действия договора аренды установлен 9 лет с момента заключения соглашения,согласована смета ремонтных работ, уточнен порядок проведения ремонтных работ,внесены иные условия.
Объединение, ссылаясь нанесоответствие договора аренды и дополнительного соглашения к нему требованиям,предусмотренным статьей 55 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)народов Российской Федерации», а также требованиям охранного обязательства,обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд первойинстанции, отказывая в удовлетворении иска, сослался на отсутствие в материалахдела документов, содержащих сведения о спорном объекте культурного наследия иподлежащие внесению в реестр. Арбитражный суд указал на то, что требования,предусмотренные статьей 55 названного Закона, не нарушены сторонами призаключении договора.
Апелляционный суд,отменяя решение и признавая договор аренды и дополнительное соглашение к немунедействительными, указал на то, что оспариваемые сделки противоречатзаконодательству об охране и использовании памятников истории и культуры.
В соответствии со статьей422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам,установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),действующим в момент его заключения.
В силу статьи 168 ГК РФсделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов,ничтожна.
Согласно пункту 1 статьи55 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектахкультурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РоссийскойФедерации» договор аренды объекта культурного наследия заключается всоответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ для заключения договороваренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона.
Пунктом 2 статьи 55Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектахкультурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РоссийскойФедерации» установлено обязательное включение в договор аренды объектакультурного наследия включенных в реестр сведений об особенностях, составляющихпредмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранениюобъекта культурного наследия в соответствии с названным Федеральным законом,независимо от формы собственности данного объекта.
Из материалов деласледует, что здание, расположенное по адресу: пл. Труда, 4, («Николаевскийдворец») отнесено к памятникам государственного значения Постановлением СоветаМинистров РСФСР от 30.08.60. Постановлением Правительства Российской Федерацииот 10.07.01 N 527 то же здание по адресу: пл. Труда, 4, как «Дворец Великогокнязя Николая Николаевича («Ксенинский институт»)» включено в Перечень объектовисторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения,находящихся в г. Санкт-Петербурге.
Ни договор аренды от30.06.05 N 513, ни дополнительное соглашение к нему не содержат требований ксохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Федеральнымзаконом от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурногонаследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Согласно пункту 1 статьи63 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектахкультурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РоссийскойФедерации» впредь до вступления в силу утвержденных Правительством Российской Федерациинормативных актов, издание которых отнесено настоящим Федеральным законом кполномочиям Правительства Российской Федерации, но не позднее 31 декабря 2010года сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников историии культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране ииспользовании памятников истории и культуры, утвержденным Постановлением СоветаМинистров СССР от 16.09.82 №865 и применяемым постольку, поскольку указанныеправила не противоречат настоящему Федеральному закону.
Таким образом, судпризнал недействительными договор аренды и дополнительное соглашение к нему,заключенные в отношении здания, отнесенного к памятникам государственногозначения и включенного в перечень объектов исторического и культурного наследияфедерального значения, поскольку ни договор, ни соглашение не содержаттребований к сохранению названного объекта, использование которого арендаторомбез охранного обязательства противоречит законодательству об охране ииспользовании памятников истории и культуры.
Поскольку такие объектынедвижимости, как здания и сооружения, арендуемые на определенных сторонамиусловиях, расположены, как правило, на земле, в договоре аренды рекомендуетсяопределить право арендатора на земельный участок, на котором расположен такойобъект аренды. Если договором аренды не определено передаваемое арендаторуправо на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок арендыздания или сооружения право пользования той частью земельного участка, котораязанята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствиис его назначением.2.2 Права и обязанности сторон подоговору аренды зданий и сооружений
Совокупность прав иобязанностей по договору аренды зданий и сооружений составляет содержаниеданного договора.
Из содержания договорааренды следует, что обязанность арендодателя — передать, а арендатора — принятьарендованный по договору объект в предусмотренный договором срок.
Передача осуществляетсяпо передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами(п. 1 ст. 655 ГК РФ). Реальному исполнению договора закон придает особоезначение. Обязательство считает исполненным только после этих действий сторон,хотя стороны могут договориться и о другом юридическом факте, с наступлениемкоторого договор может считаться исполненным. Но иного согласованногообстоятельства договор не содержит, закон связывает юридическое исполнениеарендного договор только с фактической передачей, т.е. передачей здания илисооружения арендатору во владение и пользование, подтвержденной названнымдокументом [40, с. 34].
Когда договор арендыпрекращается, ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточномуакту (иному документу о передаче), подписываемому сторонами (п. 2 ст. 655 ГКРФ), в том состоянии, в каком арендатор его получил, или в состоянии,обусловленном в договоре. Если арендатор не выполняет этой обязанности, то этиобстоятельства служат основанием для выселения его из арендованного здания ивозврата арендодателю ранее арендованного у него сооружения (ст. 622 ГК РФ).
Одновременно с,передаточным документом арендатору передаются сопровождающие имуществодокументы, обеспечивающие эксплуатацию здания (сооружения), — техническийпаспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции, кадастровая карта(план) земельного участка и т.п.
Исполнение договоразащищается в судебном порядке, и поэтому стороны вправе обратиться в суд сисковыми требованиями об исполнении условий договора или закона.
Согласно ГК РФ при арендезданий и сооружений арендатору одновременно с передачей прав на данный объектнедвижимости передаются права на часть земельного участка, занятую этимобъектом (ст. 652 ГК РФ), кроме земель, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ)или ограниченных в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Этот договор фактическиявляется правоустанавливающим документом относительно возникающих одновременнодвух видов арендных отношений: использования здания (сооружения) ииспользования части земельного участка, занятой арендуемым зданием(сооружением), которые также могут носить арендный характер, но могут быть ииного, характера, поскольку землевладение, землепользование представлены такжеиными видами прав, чем аренда зданий и сооружений, — в зависимости отюридической личности лица.
Выделяется право арендатораименно на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весьучасток, принадлежащий арендодателю. Судьба пользования остальной площадьюземельного участка может решаться в установленном порядке сторонамидополнительно в договоре аренды здания или сооружения.
Единый правовой режимследования установлен для таких двух объектов, как земельный участок и здания(сооружения), в случаях, когда и тот, и другой объекты принадлежат одному итому же лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Право быть арендаторомземельного участка определяется тем, каким конкретным субъективным правом нанего обладает арендодатель здания (сооружения), если он не собственник участка:правами аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненногонаследуемого владения либо безвозмездного срочного пользования (ст. 15-24 ЗКРФ). Права на землю, не предусмотренные названными статьями ЗК РФ, подлежат,переоформлению после введения его в действие, равно как и некоторые изназванных в Кодексе.
Право постоянного(бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды земельногоучастка или приобретение земельного участка в собственность по желанию субъектаправа в соответствии с земельным законодательством.
Распоряжение земельнымучастком, находящимся на пожизненного наследуемого владения, не допускается, заисключением перехода прав на земельный участок по наследству (ст. 21 ЗК РФ).Оборот такого участка возможен только после приобретения его владельцем всобственность.
Коммерческие инекоммерческие организации могут не оформлять свое право постоянного(бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе правоаренды земельных участков.
В соответствии со ст. 20ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляютсягосударственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрамисторического наследия президентов Российской Федерации, прекратившихисполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органамместного самоуправления.
Пока идет перестройказемельных правомочий, арендатор, наделенный правом на земельный участок,обслуживающий объект аренды, вправе обратиться в суд с исковыми требованиями опонуждении (ст. 445 ГК РФ) арендодателя — собственника земли заключить договоро форме землепользования в рамках договора аренды здания или сооружения (ст.651 ГК ФК). Поэтому, если арендодатель уклоняется от включения в договорусловий землепользования, суд должен рассмотреть спор о понуждении арендодателяпо иску арендатора включить в содержание договора аренды условие об этом (ст…421 ГК РФ). Но такого рода отношения складываются лишь с арендодателем —собственником земельного участка.
Передача прав наземельный участок, обслуживающий арендованное здание (сооружение), являетсяобязанностью арендодателя в соответствии со ст. 36 ЗК РФ и зависит также отделимости или неделимости земельного участка, а также зачастую связана сзаключением отдельного договора аренды земли наряду с договором об арендездания (сооружения). Так, сложилась практика заключения в Москве отдельного договорааренды земли помимо договора аренды здания (сооружения), где от имени города вкачестве арендодателя выступает уже соответствующий территориальный земельный комитет,в ведении которого находится земельная собственность города.
Гражданскоезаконодательство, учитывая несовпадение гражданских прав на имущество с правамина землю по земельному законодательству, допускает возможность в договореаренды здания (сооружения) неопределенности с передачей прав на земельныйучасток арендатору здания (сооружения). Поэтому устанавливает гарантию переходаправа пользования арендатору той частью земельного участка, которая занятазданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с егоназначением. В этом случае может быть установлен частный сервитут (ограниченноепользование чужим земельным участком), подлежащий государственной регистрации всоответствии с Федеральным законом от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Когда стороны неоговорили условия пользования землей, арендатор пользуется земельным участкомавтоматически в течение срока аренды здания или сооружения.
Арендатор обязаносуществлять уход за придомовым земельным участком. С этой целью он должензаключить с арендодателем договор по уборке бытовых или специальных отходов натерритории, непосредственно примыкающей к зданию.
В арендном договорестороны помимо особых прав и обязанностей, связанных со спецификой объектааренды, обладают и общими правами и обязанностями арендодателя и арендатора,названными в §1 гл. 34 ГК РФ, если последние не противоречат особенностямаренды зданий и сооружений. В их числе: обязанности арендатора использоватьобъект аренды в соответствии с его функциональным назначением, своевременновносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги, осуществлять текущийремонт объекта и т.д.
ГЛАВА 3. Рассмотрениеотдельных вопросов связанных с арендой зданий и сооружений 3.1 Ответственностьза нарушение условий, изменение и расторжение договора аренды зданий исооружений
Расторжение договорааренды зданий и сооружений, ответственность за его неисполнение илиненадлежащее исполнение строятся на основании общих положений об аренде.
При уклоненииарендодателя от предоставления имущества по истечении согласованного илиреально выполнимого срока арендатор вправе истребовать его в принудительномпорядке (см. ст. 398 ГК РФ). В этом случае предъявляется иск в суд илиарбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора), решение которогоисполняется через судебного пристава-исполнителя. Помимо принудительногоизъятия у арендодателя, не переданного в срок имущества, арендатор вправевзыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства.Предусматривается и альтернативное право — потребовать расторжения договора ивозмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства. Это могут бытьдополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичногоимущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода)из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок идр.[40, с. 36].
На арендодателявозлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества,препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиямидоговора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о нихво время заключения договора, т.е. при скрытых недостатках. Арендатор в этомслучае может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранениянедостатков, либо б) соразмерного уменьшения арендной платы, либо в) возмещениярасходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами. Указанныерасходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующейсуммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя; г)досрочного расторжения договора.
Закон (п. 1 ст. 612 ГКРФ) предоставляет альтернативный выбор не только нанимателю имущества, но иарендодателю. Извещенный о требованиях или намерении арендатора устранитьнедостатки имущества за счет арендодателя последний может без промедлениязаменить это имущество другим,- аналогичным, находящимся в надлежащимсостоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многихслучаях более приемлем для арендодателя, если он специалист и может сделать этоболее экономичным способом. На арендодателя возлагается также обязанность полностьюкомпенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением емуимущества с недостатками.
Пункт 2 ст. 612 ГК РФсодержит исключение из общих положений об ответственности арендодателя, занедостатки сданной в аренду вещи. Он не несет ответственности за те недостатки,которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известныарендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должныбыли быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имуществапри его получении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, длявыявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемыхв аренду вещей, и направлена она на то, чтобы побудить арендаторов проводитьнадлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязанийнедобросовестных лиц. Например, арендатор, заключающий договоры аренды здания(сооружения), не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу такихнедостатков, как оторванные обои, некачественно поставленный линолеум,неисправные двери и т.п., поскольку они должны быть выявлены при осмотрепередаваемого здания (помещения). Более того, за подобные недостатки, если онине были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель можетпредъявить соответствующие претензии нанимателю при возврате им имущества [40,с. 37].
Законом предусмотренавозможность воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющегосвою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесенияарендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующихплатежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушениемследует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячныхсроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чемза два месяца вперед, при квартальных — соответственно за два квартала. Норма,устанавливающая это правило, диспозитивна и применяется, если иные условия несогласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток полученияарендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть ккрайней мере — потребовать досрочного расторжения договора.
В арбитражной практикенемало встречается споров, связанных с применением мер гражданско-правовойответственности по договорам аренды зданий и сооружений ввиду несвоевременнойуплаты арендной платы.
Приведем следующийпример.
ООО «Ханко» обратилось вАрбитражный суд Челябинской области с иском к ООО «Торговый дом «Обувь» овзыскании задолженности по арендной плате в сумме 12 561 руб., процентов запользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2007 по 13.08.2007 всумме 569 руб., убытков в виде упущенной выгоды за период с 13.08.2007 по13.10.2007 в сумме 259 600 руб., а также о признании информации,распространенной ответчиком, не соответствующей действительности, об обязанииответчика дать опровержение в соответствующие органы и взыскании с ответчика100 000 руб. убытков, причиненных распространением информации, порочащей имиджи деловую репутацию истца [12].
Как установлено судамипервой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, между ООО«Ханко» (арендодатель) и ООО «Торговый дом «Обувь» (арендатор) 01.02.2007подписан договор аренды №4, по условиям которого арендодатель передает, аарендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 150,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижневартовск, ул. Маршала Жукова, 38, для использования подмагазин.
Согласно п. 1.3названного договора помещение передается арендатору на срок с 01.02.2007 по01.02.2008.
Как следует из п. 2.3.13договора, арендатор при намерении отказаться от договора обязан сообщить обэтом арендодателю не позднее чем за месяц до расторжения договора.
ООО «Ханко», ссылаясь нато, что ООО «Торговый дом «Обувь» в нарушение условий договора аренды расторглоданный договор с 10.08.2007, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области сназванным иском. В обоснование исковых требований о взыскании задолженности поарендной плате истец указал, что оплата за пользование помещениями была произведенаответчиком по 10.08.2007, в то время как спорное помещение фактически былопринято арендодателем только 16.08.2007. Истец также сослался на то, что врезультате досрочного расторжения названного договора он понес убытки в видеупущенной выгоды, которые выразились в том, что он по вине ответчика не имелвозможности своевременно сдать имущество другому арендатору и получать аренднуюплату. Что касается требований о защите деловой репутации, то истец указал нато, что ООО «Торговый дом «Обувь» в некорректной для ООО «Ханко» формеуведомило ряд организаций и служб города о том, что истец не принимаетарендованное помещение.
Отказывая вудовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды, о признаниираспространенной ответчиком информации не соответствующей действительности иобязании ответчика опровергнуть данную информацию и взыскании с него 100 000руб. убытков, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказалфакт причинения убытков и их размер, а также факт распространения сведений,порочащих его деловую репутацию. Суд также принял во внимание, что истец неуказал, какие именно сведения были распространены ответчиком и в каких органах.
Поскольку в данной частирешение суда заявителем не обжалуется, законность выводов суда в этой части судомкассационной инстанции не проверяется (ч. 1 ст. 286 АПК РФ).
Частично удовлетворяяисковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильныйвывод о том, что договор аренды от 01.02.2007 №4 является незаключенным попричине отсутствия государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Между темсуды пришли к обоснованному выводу о том, что между сторонами фактическисуществовали отношения по аренде спорного имущества, установленные договоромаренды от 01.08.2004 №3.
С учетом того, что арендаторпродолжал пользоваться арендованным имуществом по истечении срока действиядоговора аренды от 01.08.2004 №3, суды пришли к выводу о том, что названныйдоговор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) и прекратил своедействие в момент фактической передачи арендатором спорного помещенияарендодателю по акту приема-передачи.
В материалах дела имеетсяакт приема-передачи помещений, датированный 10.08.2007, из которого следует,что ООО «Ханко» как арендодатель приняло помещения 16.08.2007.
Судами установлено, чтопри подписании договора аренды от 01.02.2007 №4 ответчик фактически невозвращал арендованное по договору от 10.08.2007 №4 имущество арендодателю.
При таких обстоятельствахсуды на основании имеющихся в материалах дела доказательств пришли кобоснованному выводу о том, что спорное помещение было принято арендодателемтолько 16.08.2007.
Согласно п. 1 ст. 614 ГКРФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом(арендную плату).
Поскольку в материалахдела отсутствовали доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязанностипо внесению арендной платы в заявленный истцом период, суды на основанииположений ст. 309, 614, 395 ГК РФ) правомерно взыскали с ответчика в пользуистца задолженность по арендной плате в сумме 12 561 руб. и проценты запользование чужими денежными средствами.
Довод заявителя жалобы отом, что арендованное помещение было им передано 10.08.2007, судом кассационнойинстанции отклоняется как противоречащий имеющемуся в материалах дела акту приема-передачи.Заявлений о фальсификации указанного доказательства при рассмотрении дела по существупредставителем ответчика не заявлялось.
Ссылка ООО «Торговый дом«Обувь» на то, что суды вышли за пределы исковых требований, также подлежитотклонению. Из материалов дела следует, что предметом требований было взысканиезадолженности на основании арендных отношений между истцом и ответчиком.
Оснований для отменыобжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, судом кассационной инстанциине установлено.
Итак, поскольку вматериалах дела отсутствовали доказательства надлежащего исполнения ответчикомобязанности по внесению арендной платы в заявленный истцом период, судыправомерно удовлетворили требования о взыскании задолженности по договору арендынежилого помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, условиедоговора аренды о цене не является существенным, за исключением случаевзаключения договоров аренды зданий и сооружений. Условия и формы предоставленияарендной платы выбирается сторонами по своему усмотрению.
ГК РФ определяетоснования, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядкетребовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор (ст. 619ГК РФ):
а) использует имущество ссущественным нарушением условия договора или назначения имущества либо снеоднократными нарушениями;
б) существенно ухудшаетимущество;
в) не вносит аренднуюплату более двух раз подряд по истечении установленного договором срокаплатежа;
г) уклоняется отосуществления капитального ремонта имущества в установленные договором арендысроки, а при их отсутствии в договоре — в разумные сроки, в тех случаях, когдазаконодательством, иными правовыми актами или договором производствокапитального ремонта является обязанностью арендатора.
Данный перечень неявляется исчерпывающим, в договоре аренды могут быть предусмотрены и другиеоснования досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Вместе стем, этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон.
Для того чтобыреализовать право расторжения договора аренды в одностороннем порядке,арендодатель должен обратиться с соответствующим иском в суд, которыйрассмотрит основания для расторжения договора. Вместе с тем, в целях защитыинтересов арендатора, предусмотрен досудебный порядок урегулированияразногласий между сторонами.
Арендодатель вправетребовать досрочного расторжения договора только после письменногопредупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства вразумный срок. Если такого поступка со стороны арендодателя не последует, тосуд откажет ему в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.
В свою очередь, арендаторимеет право на досрочное расторжение договора по его требованию, когда (ст. 620ГК РФ):
а) арендодатель непредоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствияпользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначенииимущества;
б) переданное арендаторуимущество имеет препятствующее пользованию им недостатки, которые не былиоговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известныарендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора;
в) арендодатель непроизводит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества вустановленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре — вразумные сроки;
г) имущество в силуобстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Имеются в виду случайные обстоятельства иобстоятельства непреодолимой силы.
Данный перечень также неявляется исчерпывающим, его можно дополнить, но нельзя сокращать по соглашениюсторон в договоре аренды.
Договор аренды потребованию арендатора расторгается в судебном порядке.
При этом необходимообратить внимание на следующее. На арендатора возлагается обязанностьпредварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованиемустранить допущенные нарушения. Однако до обращения в суд он должен направитьарендодателю предложение расторгнуть договор. В случае отказа от предложениярасторгнуть договор в добровольном порядке или неполучении ответа на него вуказанный в предложении срок (а если он не указан, то в течение тридцати дней),арендатор имеет право подать соответствующий иск в суд.
Таким образом, взаключении главы можно сделать следующие выводы.
По договору аренды зданияили сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор заключается вписьменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Пообщему правилу, закрепленному в статье 434 ГК РФ договор может быть заключен влюбой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоровданного вида не установлена конкретная форма. Если стороны договорилисьзаключить договор в определенной форме, то он считается заключенным послепридания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного видатакая форма не требовалась.
Несоблюдение формыдоговора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договораренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По договору аренды зданияили сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользованиятакой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, котораязанята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случаях, когдаарендодатель является собственником земельного участка, на котором находитсясдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется правоаренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право насоответствующую часть земельного участка.
Если договором неопределено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок,к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования тойчастью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходимадля его использования в соответствии с его назначением.
Договор аренды здания илисооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствиисогласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платыдоговор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная вдоговоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием илисооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором онорасположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, еслииное не предусмотрено законом или договором.
Передача здания илисооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются попередаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.3.2 Анализ проблемы аренды зданий и сооружений связанных с предметоми государственной регистрацией договора
Договор аренды зданий исооружений традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок снедвижимостью. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок,можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяетсянедостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.Неточность нормативного регулирования правового положения зданий и сооруженийкак объектов недвижимого имущества в системе объектов гражданского оборотаприводит к трудностям в практике оборота.
Судебно-арбитражнаяпрактика в сфере гражданского оборота зданий и сооружений не всегда однородна.Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят кразрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок со зданиями и сооружениями.ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельныхвидов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл.34), предприятий (§5 гл.34),жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующие аренду нежилыхпомещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют.Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому прирешении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следуетруководствоваться общими положениями об аренде (§1гл. 34).
Аренда недвижимостиявляется одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, приэтом, в самом ГК РФ говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а обаренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку напрактике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Получается,что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (параграф1 Гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые иявляются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередьспециальными правилами (параграф 4 Гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковыхобщими положениями об аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точкизрения юридической техники, тем более, что никаких оснований для подобного«деления» нет.
В современномзаконодательстве Российской Федерации нет легального определения понятиянежилого помещения. Ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, нив главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объектнедвижимости не упоминается. Тем не менее, во многих нормативных актахсодержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. ГК РФсодержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяетперевод жилого помещения в нежилое (абз.2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Упоминается нежилоепомещение и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствиисо ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в составнедвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона огосударственной регистрации прав помещение представляет собой объект, входящийв состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом вправовом поле могут существовать одновременно два объекта — здание (сооружение)и помещение, технически являющееся его частью, и является ли помещениесамостоятельным объектом гражданских прав.
Научные взглядысовременных правоведов на данную проблему порой занимают полярные позиции: ототрицания нежилых (жилых) помещений в качестве недвижимых объектов гражданскихправ до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи(многоквартирного дома, иного здания и т.д.) «расчленять» вещь и свободнораспоряжаться ее «частями». Следует заметить, что и ранее предпринималисьпопытки исследования данной ситуации. Еще К.П. Победоносцев подчеркивал, что«если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам,то право собственности каждого будет неполное...» [35, с. 135].
Основываясь на положенияхдействующего российского законодательства, ряд современных авторов относятнежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю.Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав,подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производныхобъектов автор также выделяет здания и сооружения [37, с. 18]. И. Исрафилов,соглашаясь с указанной позицией, обращает внимание на то, что нежилое помещениеможет означать как здание в целом, так и его часть [27, с. 114].
Однако существуютсторонники и противоположного мнения. Так, по мнению Е.А. Суханова, признаниепомещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектовгражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), вкотором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект правасобственности перестает существовать с момента возникновения в качествеобъектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома [38, с. 20– 21].
Кроме того, в настоящеевремя российское законодательство не решает такой важный вопрос, как правомочияарендатора нежилого помещения в здании в отношении так называемыхвспомогательных помещений и оборудования. Отсутствие же данного регулированияприводит к спорам, поскольку пользоваться нежилым помещением изолированнопрактически невозможно. На практике это осложняется тем, что арбитражные судыотказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир (ст.290 ГК РФ) в отношении нежилых помещений. Так, Президиум Высшего АрбитражногоСуда в своем Постановлении от 10 сентября 2002 г. №3673/02 указал, что, поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающийвозникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретениянежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзяприменять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения [13].
Из сложившейся ситуациипредставляется возможным выходом введение специального вещного права напомещение, которое бы предусматривало возможность его продажи, а равным образомиспользование всех вспомогательных помещений и оборудования. Иным вариантомможет являться введение фикции общей собственности на здание безпреимущественного права покупки. Таких же взглядов придерживается и К.И.Скловский, который считает, что применение данной конструкции в чистом виде (ссохранением права преимущественной покупки доли другими участниками общейсобственности) противоречило бы экономическим потребностям и практике деловогооборота [32].
Применительно к аренденежилых помещений пробелы в законодательстве, связанные с определением самогонежилого помещения как объекта гражданских прав, также являются причинойразличного рода толкования действующих норм, регулирующих арендные отношения.
Так, по мнению В.В.Витрянского, «в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальныеправила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общиеправила о договоре аренды распространены в полном объеме» [28, с. 74]. Такогоже мнения придерживается и Е.Е. Дорогавцева, которая считает, что, еслипризнать нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости, следуетприменять для регулирования отношений по его аренде не нормы параграфачетвертого главы 34 ГК РФ, а общие правила об аренде [24, с. 106].
Некоторые ученые считают,что нежилые помещения вообще не могут рассматриваться в качествесамостоятельных объектов арендных отношений, так как они объединены под общимзначением «здание», и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданийи сооружений [27, с. 119].
Согласно информационномуписьму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» [9] нежилое помещениеявляется объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в которомоно находится, но неразрывно с ним связано, и, учитывая, что в ГК РФотсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрациидоговоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применятьсяправила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Данным письмом ВАС закрепил в практике применениепри рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с арендой нежилыхпомещений, норм, установленных в отношении зданий и сооружений. Однако следуетотметить, что позиция ВАС не подкреплена содержанием норм гражданскогозаконодательства [25, с. 16].
Все вышеизложенноеуказывает на острую необходимость совершенствования действующего российскогозаконодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, в частности,аренду зданий и сооружений.
Что касается самогонежилого помещения, то в его определении должна быть отражена конструктивная(техническая) связь помещения со строением и его обособленность, возможностьсамостоятельного использования. Например, нежилое помещение — это изолированноенеделимое помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено дляиспользования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
Основываясь на анализедействующего законодательства, а также сложившейся практике, предлагаетсявместо §4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф«Аренда объектов нежилого фонда», выделив в его составе особенностирегулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав,что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, заисключением правил о правах на земельный участок.
Воплощение высказанныхпредложений в конкретные нормы гражданского законодательства позволило бы снятьпротиворечия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящеевремя.
Из определения договорааренды, данного в абз.1 ст. 606 ГК РФ, следует, что по договору аренды нежилогопомещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение заплату во временное владение и пользование или во временное пользование. Можнозаметить, что аналогичную формулировку содержит ст. 650 ГК РФ, определяющаядоговор аренды здания или сооружения. В то же время законодатель определяет договораренды предприятия и договор найма жилого помещения несколько иным образом.
Традиционно правомочиевладения определяется в юридической литературе как возможность реально обладатьвещью, осуществлять хозяйственное господство над ней. Применительно к аренденедвижимости правомочие арендатора по владению означает, что он вправе в любоевремя находиться в арендуемом помещении, устанавливать режим прохода в него, допускатьили не разрешать отдельным лицам пребывать в арендуемом помещении, изменятьинтерьер по своему усмотрению и т.п. Одновременно арендатор, обладаяправомочием пользования, вправе использовать помещение в целях, предусмотренныхдоговором аренды (для коммерческих целей, для иной, некоммерческой, деятельности).Таким образом, можно сделать вывод, что право пользования самым тесным образомсвязано с правом владения.
Как правило, эти дваправомочия принадлежат их обладателю вместе. Однако возможна и аренда, прикоторой имущество предоставляется арендатору только в пользование (например,аренда сложных ЭВМ, когда арендатор получает право пользования вычислительнойтехникой в течение определенного времени, не владея ею).
Что касается арендызданий и сооружений, то здесь вопрос более сложный. На наш взгляд, законодатель,указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временноепользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения,допустил редакционную небрежность. По-видимому, было бы целесообразно исключитьиз п. 1 ст. 650 ГК РФ слова «или во временное пользование». Если же объектомаренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация,при которой арендатор имеет право только пользоваться им, но не владеть,допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставитьарендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании(сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядокпрохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение можеттакже передаваться только во временное пользование (без права владения)организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведениязанятий в определенные часы.
Таким образом, в отличиеот аренды иных видов недвижимости — жилых помещений, предприятий и зданий(сооружений) — аренда здания (сооружения) возможна в виде передачи нежилогопомещения только во временное пользование, без наделения арендатора правомвременного владения им.
В силу особенностей,присущих нежилым помещениям как объектам гражданско-правовых сделок, российскийзаконодатель предъявляет специальные требования к форме договора их аренды какразновидности недвижимого имущества. Договор аренды здания или сооружениязаключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанногосторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Требования к форме договора аренды нежилогопомещения определяются положениями ст. 609 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьиписьменная форма договора аренды нежилого помещения требуется, только еслидоговор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из сторондоговора является юридическое лицо (независимо от срока). Однако практика идетпо пути заключения всех договоров аренды нежилых помещений в письменной форме.Этого требует и «Инструкция о порядке государственной регистрации договороваренды недвижимого имущества» Минюста РФ, пп. 1 п. 13 которой распространяетобязательность письменной формы договора аренды на все виды недвижимого имущества.
С формально-юридическойточки зрения данное требование на первый взгляд не вполне обоснованно, ибо неотвечает положениям ГК РФ, а именно — п. 1 ст. 609 ГК РФ. Однако договор арендынедвижимости, в том числе и зданий и сооружений, подлежит государственнойрегистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что невозможно, если он заключен в устнойформе. Таким образом, п. 2 ст. 609 ГК РФ косвенным образом обязывает субъектовгражданского оборота заключать договор аренды нежилого помещения в письменнойформе. Кроме того, с точки зрения обеспечения прав и интересов сторон договорааренды и учитывая большую роль договоров аренды нежилых помещений вхозяйственной жизни страны, следует признать целесообразность обязательностиписьменной формы для договоров аренды нежилого помещения.
Договор арендынедвижимости, в частности зданий и сооружений, подлежит государственнойрегистрации, причем согласно абз.2 п. 1 ст. 26 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сзаявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имуществаможет обратиться любая сторона договора аренды недвижимого имущества. Если однаиз сторон уклоняется или препятствует регистрации договора (например, непредоставляет необходимых документов), то другая сторона вправе обратиться всуд с иском о государственной регистрации договора аренды.
Надо заметить, чторешение ряда спорных вопросов регистрации договора аренды зданий и сооруженийдалеко не очевидно, а практика отличается разнообразием. Как пишет А.Г.Дорошкова, единая практика здесь не сложилась, и «более того, арбитражные суды,мягко говоря, старались при правовой оценке договоров аренды нежилых помещенийобходить этот вопрос [25, с. 21]. В случаях если позиция участников процессаосновывалась на споре о действительности договора аренды, незарегистрированного в действующем порядке, то судебная практика отличаетсяразнообразием точек зрения». Неоднозначность решения проблем, связанных срегистрацией аренды зданий и сооружений, на практике обусловлена, на нашвзгляд, некоторыми пробелами в законодательном регулировании. Так, ст. 609 ГКРФ не содержит исключений из правила обязательной регистрации договора арендынедвижимости в зависимости от срока, на который он заключен. В то же время согласноп. 2 ст. 651 ГК РФ регистрации подлежат только те договоры аренды здания илисооружения, которые заключены на срок не менее года. В связи с этим на практикевозник вопрос, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилогопомещения, заключенного на срок менее одного года. Поскольку в отношениидоговора аренды зданий и сооружения действуют общие нормы об аренде, то, исходяиз смысла п. 2 ст. 609 ГК РФ, этот договор должен регистрироваться независимоот срока, на который он был заключен.
Применительно к аренденежилого помещения нормы ГК РФ, регулирующие аренду зданий и сооружений,применимы, быть не могут. Ссылка же ВАС РФ на п. 6 ст. 12 Федерального закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» невполне оправданна, так как, во-первых, в данной норме речь идет лишь оструктуре Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исделок с ним, а во-вторых, тот факт, что нежилое помещение входит в составздания и нераздельно с ним связано, вовсе не отменяет того, что оно (нежилоепомещение) юридически выступает в качестве самостоятельного объектанедвижимости со специфическим правовым режимом, отличным от правового режимаиных объектов недвижимости.
Анализируя положение,сложившееся в области государственной регистрации договора аренды недвижимости,А.В. Ерш приходит к выводу, что, во-первых, необходимо либо унифицироватьправила о регистрации недвижимости, либо распространить действие ст. 651 ГК РФна отношения, связанные с нежилыми помещениями, и, во-вторых, в качестве одногоиз способов устранения противоречия исключить ст. 651 ГК РФ и установить правило,согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироватьсянезависимо от срока.
На наш взгляд, вряд лицелесообразно отказываться от ограничения обязательности регистрации договорааренды здания или сооружения только договорами, заключенными на срок не менееодного года. Необходимость регистрации всех без исключения договоров арендызданий, помещений отрицательно скажется на обороте недвижимости. В то же времяследует поддержать мнение автора о необходимости унифицировать нормы закона,регулирующие вопросы государственной регистрации недвижимости.
Таким образом, с цельюустранения возможностей разночтений закона представляется целесообразным прямоуказать в ГК РФ на обязательность письменной формы договора аренды любого виданедвижимости и одновременно установить минимальный срок для регистрации арендызданий и сооружений, начиная с которого соответствующий договор подлежит государственнойрегистрации.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенноеисследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положенияи выводы.
Договор аренды здания илииного сооружения является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущимодновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временномувладению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений поиспользованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимойдля его использования.
Квалифицирующим признакомдоговора аренды зданий и сооружений является его предмет. Специфика зданий(сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как идругие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью,что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны сземлей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственновозведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связанс земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба егоназначению невозможно.
Нежилые помещенияявляются самостоятельным объектом гражданских прав, отличным от зданий.Признаками нежилого помещения являются:
а) опосредованная связь сземельным участком;
б) отсутствиеавтономности расположения относительно других аналогичных объектов(относительная обособленность);
в) возможность изменениянежилого помещения путем перемещения элементов здания, ограничивающих этопомещение.
Договор аренды здания(сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения,заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации.
К числу существенныхусловий рассматриваемого договора закон отнес предмет и условие о размереарендной платы.
В целях совершенствованиядействующего законодательства, регулирующего аренду зданий и сооруженийпредлагается внести соответствующие изменения в действующее гражданское законодательство.
Во-первых, следуетпризнать, что нежилые помещения являются объектами, входящими в состав зданий исооружений, поэтому аренда нежилых помещений должна регулироваться теми женормами, что и аренда зданий и сооружений, поскольку нежилые помещения обладаюттеми же характеризующими признаками, что и здания: искусственность возведения,индивидуальность, самостоятельность с точки зрения возможности использования поназначению, высокая стоимость. В этой связи нормы 4 гл. 34 ГК РФ «Аренда зданийи сооружений» следует распространить на отношения, связанные с арендой нежилыхпомещений.
Во-вторых, объектомдоговора аренды зданий или сооружений могут быть только объекты недвижимости,прочно связанные с землей и введенные в установленном порядке в эксплуатацию.Объекты, незавершенные строительством, не являющиеся объектом действующегодоговора строительного подряда, хотя и представляют собой недвижимость, нопредметом договора аренды зданий или сооружений быть не могут.
В-третьих, соглашениесторон договора аренды здания и сооружения об изменении такого договора,подлежащего государственной регистрации, должно пройти государственнуюрегистрацию только в том случае, если подобным соглашением изменяютсясодержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Для расторжения договорааренды зданий (сооружений) в связи с существенным нарушением его условийдостаточно, если такое нарушение влечет возможность наступления убытков вбудущем. Поскольку обязанность по государственной регистрации договора арендыздания (сооружения), заключенного на срок более года, равным образомраспространяется как на арендодателя, так и на арендатора, необходимоустановить срок, в течение которого стороны обязаны обратиться с заявлением огосударственной регистрации договора.
Для реализации указанныхположений можно рекомендовать:
1) изменить название §4гл.34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» на название «Аренда объектов нежилогофонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)».
Указанное изменение назаконодательном уровне распространит нормы данного параграфа на отношения,связанные с арендой нежилых помещений;
2) изложить п. 1 ст. 650ГК РФ в следующей редакции:
«По договору арендыобъектов нежилого фонда арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование или во временное пользование арендатору объекты нежилого фонда(нежилые помещения, здания и иные сооружения).
Объектом договора арендынежилого помещения может быть только изолированное помещение, непредназначенное для общего пользования».
Тем самым, на законодательномуровне будет урегулирован вопрос об объекте аренды здания (сооружения), которымможет быть исключительно нежилое помещение, изолированное от других помещений;
3) дополнить п. 1 ст. 452ГК РФ абзацем следующего содержания:
«Соглашения об изменениисущественных условий или расторжении договора, подлежащего государственнойрегистрации, подлежат государственной регистрации»;
4) изложить абз.2 п.1ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» в следующей редакции:
«С заявлением огосударственной регистрации договора аренды недвижимого имущества можетобратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течениемесяца со дня заключения договора».
Таким образом, указанныепредложения позволят решить имеющиеся в судебной практике по договорам арендызданий и сооружений проблемы, связанные с существующими пробелами в гражданскомзаконодательстве, неточностью формулировок и определений, противоречиями междунормами права, регулирующими порядок заключения и исполнения указанного договора.
СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФи Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы вотношении Правительства РФ. – М.: Проспект, 2010. – 30, [4] с.
/>/>2. Гражданский кодекс Российской Федерации: [части первая, вторая,третья и четвертая: официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на15 февраля 2010 г.]. – М.: Омега-Л, 2010. – 474 с.
3. Земельный кодексРоссийской Федерации: [официальный текст: текст Кодекса приводится по состояниюна 1 марта 2010 г.]. – М.: Омега-Л, 2010. – 74 с.
/>4. Федеральный законот 14.11.2002 №161-ФЗ (ред. от 01.12.2007) «О государственных и унитарныхпредприятиях» // СЗ РФ. – 2002. – №48. – ст. 4746.
5. Федеральный законот 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия(памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2002.– №26. – ст. 2519.
6. Федеральный законот 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. – 1997. – №30. – ст. 3594.
7. Федеральный законот 26.12.1995 №208-ФЗ (ред. от 03.06.2009) «Об акционерных обществах» // СЗ РФ.– 1996. – №1. – ст. 1.
Материалы судебной практики
8. ПостановлениеПленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных сприменением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // ВестникВАС РФ. – 1996. – №9.
9. Информационное письмоВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилыхпомещений» // Вестник ВАС РФ. – 2000. – №7.
10. ПостановлениеФедерального Арбитражного суда Московского округа от 04.03.2002 по делу №КГ-А40/915-02// Вестник ВАС РФ. – 2002. – №3.
11. Постановление ФАССеверо-Западного округа от 23.10.2008 по делу №А56-701/2008 // Вестник ВАС РФ.– 2008. – №10.
12. Постановление ФАСУральского округа от 10.11.2008 №Ф09-8198/08-С6 по делу №А76-129/2008 // ВестникВАС РФ. – 2008. – №11.
13. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.02 №3673/02// Вестник ВАС РФ. – 2002. – №12.
Научная и учебная литература
14. Аренда зданий исооружений / Под ред. В. Мешалкина // Экономико-правовой бюллетень. – 2005. –№10. – С. 25 – 26.
15. Белобородова А.В.Обзор судебной практики «Существенные условия договора аренды: практическоезначение» // Арбитражное правосудие в России. – 2007. – №6. – С. 10 – 17.
16. Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.– М.: Статут, 2004. – 804 с.
17. Булеков М.Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. – 1997. – №18. – С. 15.
18. Витрянский В.В.Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий,сооружений и предприятий, лизинг. – М.: Статут, 1999. – 348 с.
19. Витрянский В.В.Существенные условия договора // Хозяйство и право. – 1998. – №7. – С. 3 – 12.
20. Гражданскийкодекс. Часть 2. Текст, комментарий / Под ред. Козырь О.М. Маковского А.Я.,Хохлова С.А. – М.: Проспект, 2006. – 735 с.
21. Гражданское правоРоссии. Обязательственное право: Курс лекций. / Под ред. О.Н.Садикова. – М.:Юристъ, 2004. – 845 с.
22. Гражданское правоРоссии. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. –М.: БЕК, 2007. – 570 с.
23. Груздев В. Состави существо договорных обязательств сторон // Хозяйство и право. – 1999. – №7. –С. 89 – 94.
24. Дорогавцева Е.Е.Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости(проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. –2002. – №7. – С. 105 – 107.
25. Дорошкова А.Г.Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф. дис. насоискание ученой степени к.ю.н.: 12.00.03. – Рязань, 2002. – 35 с.
26. Иоффе О. С.Обязательственное право / О. С. Иоффе. – М.: Юридическая литература, 1975. –880 с.
27. Исрафилов И.Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. – №10. – С. 113 – 119.
28. Комментарий кчасти второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей /Под ред. В.Д. Карповича. – М.: Светоч, 2006. – 427 с.
29. Красавчиков О.А., Петрищева Г. И., Шешенин Е. Д. Договор имущественного найма в советскомгражданском праве: Учебное пособие / О. А. Красавчиков, Г. И. Петрищева, Е. Д.Шешенин; Свердловский юридический институт. Каф. гражданского права. –Свердловск, УрГУ, 1963. – 71 с.
30. Красноперова О.А.Особенности отдельных видов аренды: Цикл материалов из четырех статей // Гражданини право. – 2006. – № 7. – С. 13 – 21.
31. Марченко М.Н.Источники права. – М.: Закон и право, 2005. – 362 с.
32. Некоторыепроблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. – 2003. – №8. – С. 17 – 25.
33. Ожегов С.И.,Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. – М.: Азбуковник, 1997. – 1092 с.
34. Пахман С. В.Обычное гражданское право в России: Юридические очерки. Том 1: Собственность,обязательства и средства судебного охранения. – СПб., 1877. – 447 с.
35. Победоносцев К.П.Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. – М., 2002. – 374 с.
36. Садиков О.Н.Комментарий к части второй ГК РФ. – М.: Фонд «Правовая культура», 2008. – 642с.
37. Скворцов О.Ю.Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. –М.: Волтерс Клувер, 2006. – 56 с.
38. Суханов Е.А.Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации. – 2007. – №7. – С. 20 – 21.
39. Сыродоев Н.А.Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право.– 1998. – №8. – С. 90 – 94.
40. Харитонова Ю.Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. –2006. – №11. – С. 33 – 40.
41. Чижова А.С.Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель //Главбух. – 2001. – №3. – С. 11 – 18.