Введение
Термин «государственнаярегистрация» широко используется в гражданском законодательстве применительно кразличным объектам и субъектам гражданских правоотношений. Государственнойрегистрации подлежат юридические лица, их учредительные документы и фирменныенаименования, предпринимательская деятельность индивидуального предпринимателя,акты гражданского состояния, авторские права и т.д. Однако чаще всего термин«государственная регистрация» употребляется, когда речь идет о правах нанедвижимое имущество и сделках с ним. При этом речь может идти огосударственной регистрации самого недвижимого имущества, переходе прав нанего, регистрации решения об изъятии земельного участка и т.д. Государственнойрегистрации подлежат юридические лица, их учредительные документы и фирменныенаименования, предпринимательская деятельность индивидуального предпринимателя,акты гражданского состояния, авторские права и т.д. Однако чаще всего термин«государственная регистрация» употребляется, когда речь идет о правах нанедвижимое имущество и сделках с ним. При этом речь может идти огосударственной регистрации самого недвижимого имущества, переходе прав нанего, регистрации решения об изъятии земельного участка и т.д., это иопределяет актуальность темы работы.
Объект исследования – общественныеотношения, возникающие с государственной регистрацией прав на земельные участкии сделки с ними.
Предмет исследования – нормативно-правовыеакты, регулирующие государственную регистрацию прав на земельные участки исделки с ними.
Цельюработы является изучение государственнойрегистрации прав на земельные участки и сделки с ними. Для достижения указанной цели, в работе ставятся следующие задачи:
1.Рассмотреть принципысистемы государственной регистрации прав на
земельные участки и сделок с ними;
2. Изучить порядок государственной регистрации прав наземельные участки и сделок с ними.
1. Принципы системы государственнойрегистрации прав на земельные участки и сделок с ними
В основе системыгосударственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними лежатопределенные принципы – базовые положения, основные начала, отображающиепотребности организации оборота земельной недвижимости. В качестве таковыхследует выделить:
1. Принципобязательности государственной регистрации прав на земельные участки и сделок сними, за исключением случаев, указанных в федеральных законах. Основаниями для государственнойрегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения(обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты,изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления врамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшимв месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки вотношении земельных участков, совершенные в соответствии с законодательством;свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты;акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченнымиорганами государственной власти; иные акты передачи прав на земельные участки исделок с ними заявителю от прежнего правообладателя в соответствии сзаконодательством, действовавшим в месте передачи на момент их совершения; иныедокументы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерацииподтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение)прав.
Обязательным приложениемк документам, необходимым для осуществления по указанным выше основаниямгосударственной регистрации прав на земельный участок, является его кадастровыйплан. Необходимость его предоставления обусловлена тем, что невозможнопризнание права или осуществление сделки с объектом недвижимости, неидентифицированным в натуре на местности. По этой причине, например,собственник земельного участка не вправе продать (подарить, передать подоговору аренды и т.д.) часть земельного участка, не ограниченную на местностив порядке землеустройства и не поставленную на кадастровый учет.
Вещные права на землюподлежат государственной регистрации во всех случаях, за исключением случаев,предусмотренных законом. Например, в силу ст.609 ГК РФ и п.2 ст.26 ЗемельногоКодекса договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочногопользования земельным участком, заключенные на срок менее года, не подлежатгосударственной регистрации.
2. Принциппреемственности юридической силы правоустанавливающих документов на земельныеучастки. Государственнаярегистрация по своей юридической природе является ненормативным актом органагосударственной власти, носит заявительный характер и осуществляется поинициативе заинтересованного лица. Государство признает юридическую силу заранее выданными документами. Это означает, что при переходе права, егоограничения (обременения) или совершения сделки с объектом недвижимогоимущества требуется государственная регистрация.
3. Принцип открытостисведений о земельных участках, содержащихся в документах государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация носитоткрытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестреправ, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверениеличности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы,подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия егопредставителя).
Данный принцип сохраняетсвое значение, несмотря на то, что сведения о содержании правоустанавливающихдокументов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у негообъекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объектынедвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным илиограниченно дееспособным предоставляются в установленном законом порядке толькоограниченному кругу лиц. Согласно п.3 ст.7 ФЗ «О регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» в их число входят сами правообладатели или ихзаконные представители; физические и юридические лица, получившие от нихдоверенность; руководители органов местного самоуправления и органовгосударственной власти субъектов РФ; налоговые органы в пределах территорий,находящихся под их юрисдикцией; суды, правоохранительные органы, судебныеприставы-исполнители; федеральный антимонопольный орган и т.д. Существованиеподобного ограничения вполне оправданно, поскольку оно обеспечиваетгарантированное ст.23 Конституции Российской Федерации право на неприкосновенностьчастной жизни.
4. Принцип платностипроведения государственной регистрации прав на земельные участки и сделок сними. Порядоквзимания платежей определяется ст.333.33 Налогового кодекса РФ. Данная статьяопределяет размер государственной пошлины за регистрацию прав на земельныеучастки и сделок с ними. Взимается плата и за предоставление информации озарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающихсодержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.
5. Принцип законностипроведения государственной регистрации и ответственности должностных лицрегистрационного органа за нарушение требований законодательства огосударственной регистрации. Как следует из п.2 ст.31 ФЗ «О регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», лица, виновные в умышленном или неосторожномискажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках сним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальныйущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии сзаконодательством Российской Федерации. Однако вопросами возмещения вредаответственность государственных регистраторов не ограничивается, поскольку ст.170 УК РФ предусматривает и уголовную ответственность за регистрацию заведомонезаконных сделок с землей, искажение учетных данных Государственногоземельного кадастра и занижение размеров платежей за землю.
6. Принцип презумпциидостоверности регистрации и гарантированности судебной защиты правообладателейнедвижимости в случае нарушения их прав третьими лицами. Юридическая природа государственнойрегистрации сделок с земельными участками заключается в том, что она являетсяформальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты правлица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является земельныйучасток, и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силуправоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создаетгарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно,способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она незатрагивает самого содержания обязательств, не ограничивает свободу договоров,юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественнуюсамостоятельность и поэтому не может и не должна рассматриваться какнедопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела илиограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированногоКонституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжатьсяимуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободыэкономической деятельности. 1
2. Порядок государственной регистрации прав на земельные участкии сделок с ними
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимостиобеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальныйпорядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ правособственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе и наземельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход ипрекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
Государственная регистрация прав на земельные участки исделок с ними представляет собой элемент публично-правового регулирования вчастноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношениюк последним. Требование об отражении изменений вещно-правового положения вЕдином государственном реестре является реализацией принципа публичности вобороте недвижимости. Слово “государственная” означает, что регистрация должнаосуществляться специально уполномоченными федеральными государственнымиорганами. Такими в настоящее время являются Федеральная регистрационная службаи ее структурные подразделения.
С моментом государственной регистрации связываетсявозникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как нанедвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет нетехническое, а юридическое значение.
Государственной регистрации подлежит право не на землю кактаковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимогоимущества, и его правовой режим отличается от правового режима другихнедвижимых вещей. Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участоккак часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которойописаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ является нетолько средством индивидуализации земельного участка, но и способом созданиясамого объекта права.
Важнейший признак, которому должен отвечать земельныйучасток, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог бытьобъектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, чтоучасток должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другимисловами, должны быть определены его размер, границы и местоположение.Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельнымзаконодательством на основе документов, выдаваемых собственникугосударственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261ГК). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участканазываются межеванием. Таким образом, границы земельного участка определяюттерриториальную и пространственную сферу осуществления прав и исполненияобязанностей их собственников. 1
До государственной регистрации прав на земельные участкинеобходимо осуществить их технический (кадастровый) учет. Каждый земельный участокимеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории РоссийскойФедерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкамутверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660, принятым в развитие ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ “О государственном земельномкадастре”. Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощьюспециальных документов — описаний, которые содержат чертеж земельного участка,описание границ и другие реквизиты.
В соответствии со ст. 1 ФЗ “О государственном земельномкадастре” государственный земельный кадастр — это систематизированный своддокументированных сведений, получаемых в результате проведения государственногокадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении иправовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальныхзонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этимиземельными участками объектов. Таким образом, государственный земельный кадастрпредставляет собой систематизированный свод документированных сведений обобъектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель и т.д.
Органом, в функции которого входит ведение государственногоземельного кадастра, является Федеральное агентство кадастра объектовнедвижимости (Роснедвижимость). Процедура государственного кадастрового учетаземельных участков осуществляется на основании Постановления Правительства РФот 8 апреля 2004 г. № 202 (ред. от 11 апреля 2006 г.) “Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости”. Помимо ведениягосударственного земельного кадастра указанная Служба также проводитгосударственный учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с нимиобъектов недвижимого имущества (зданий, сооружений и т.д.), производитгосударственную кадастровую оценку земель и т.п. Кадастровый учетосуществляется через территориальные органы Агентства и сопровождаетсяприсвоением каждому земельному участку кадастрового номера. При этом следуетучитывать то обстоятельство, что технический учет иных объектов недвижимостиведут также Бюро технической инвентаризации (БТИ). В связи с этим в настоящеевремя готовятся изменения в законодательство, в соответствии с которыми учетвсех видов недвижимого имущества будет осуществляться Роснедвижимостью.
На основании проведенного государственного кадастрового учетатерриториальным органом государственного земельного кадастра составляетсякадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической итекстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственномземельном кадастре.
Согласно п. 2 ст. 17 ФЗ “О государственном земельномкадастре” сведения о состоянии и использовании земельных участков, их площадях,местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документыгосударственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельныхучастков, сведений, представленных правообладателями земельных участков,результатов проведения различного рода обследований и изысканий. Таким образом,государственный кадастровый учет земельных участков производится послепроведения межевания земельных участков. При определении границ объектаземлеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законныхинтересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещенияих в письменной форме не позднее чем за семь дней до начала работ. Другимисловами, речь идет о собственниках соседних участков и лицах, владеющих такими земельнымиучастками на основании других вещных прав, которые не должны иметь никакихпретензий при определении внешних границ земельного участка. 1
Процедура землеустроительных работ при образовании новых иупорядочении существующих земельных участков установлена Методическимирекомендациями Росземкадастра от 17 февраля 2003 г., разработанными в соответствии с Положением о проведении территориального землеустройства,утвержденным Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 396. Следует отметить, что процедура кадастрового учета только началась и пока подавляющеебольшинство земельных участков такой учет не прошли. Это обусловлено тем, чторанее действовал упрощенный порядок приватизации земельных участков, который непредусматривал кадастрового учета, и при отсутствии практической необходимостимногие землевладельцы не торопились проходить подобную дорогостоящую процедуру.
Для того чтобы упростить и ускорить процедуру оформленияправа собственности на земельные участки, был принят ФЗ от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации повопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объектынедвижимого имущества”, который получил неформальное название Закон о дачнойамнистии. Как следует из названия, цель его состояла в том, чтобы упроститьоформление гражданами прав как на земельные участки, так и на объектынедвижимости, которые на них расположены. Необходимость принятия указанногоЗакона обусловлена тем, что значительная часть земельных участков и строений наних не была узаконена (в первую очередь речь идет о земельных участках и строенияхна земельных участках, принадлежащих членам дачных и садоводческихтовариществ).
Оформление права собственности на земельные участки согласноуказанному Закону упрощено. Следует отметить, что в подавляющем большинствеслучаев земельные участки гражданам еще в советское время предоставлялись направе постоянного бессрочного пользования. Оно относится к числу так называемыхограниченных вещных прав. Правовой режим таких участков регулируется нормами ГКРФ и ЗК РФ. Субъектами постоянного (бессрочного) права пользования земельнымучастком могут быть как юридические лица (независимо от формы собственности),так и физические. Согласно п. 2 ст. 20 ЗК в настоящее время земельные участкине предоставляются гражданам в постоянное (бессрочное) пользование. А п. 3 указаннойстатьи установил, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимисяв государственной или муниципальной собственности земельными участками,возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящегоКодекса, сохраняется.
Сегодня идет активный процесс приватизации указанныхучастков, т.е. безвозмездной передачи в собственность земельных участков темлицам, которые владели ими на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Вместе с тем еще с советских времен сохранилось довольнозначительное количество субъектов этого права (в основном юридических лиц), ипроцесс приватизации участков, предоставленных им в постоянное (бессрочное)пользование, встречает определенные трудности. Речь, прежде всего, идет оприватизации земельных участков, которые предоставлялись садоводческимтовариществам. В соответствии с ранее действовавшим законодательством земельныеучастки предоставлялись не конкретным физическим лицам, а садоводческимтовариществам или дачным кооперативам на праве постоянного бессрочногопользования. Таким образом, каких-либо документов, подтверждающих право владениятем или иным земельным участком, у членов таких товариществ или кооперативовнет. Единственными документами, подтверждающими это право, являются документычленства в данном товариществе. В частности, таким документом является книжкачлена садоводческого товарищества или кооператива.
Таким образом, Закон о дачной амнистии был призван решитьпроблему оформления права собственности в том числе и на такие участки. В п. 3ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” была внесена норма,согласно которой граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачныеземельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного(бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такиеземельные участки в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.Принятия решений (в том числе кооперативом или садоводческим товариществом) опредоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков вэтом случае не требуется.
Особо Закон о дачной амнистии остановился на государственнойрегистрации права собственности гражданина на земельный участок,предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для веденияличного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуальногогаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности,пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования,либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих илиудостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указаноправо, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможноопределить вид этого права (ст. 25.2 ФЗ “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”). В последнем случае речь идет оситуациях, когда в силу юридической неграмотности при предоставлении земельногоучастка не указывалось право, которое предоставлялось владельцу на этотземельный участок (как правило, имелось в виду право постоянного (бессрочного)пользования).
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на такойучасток, необходимы следующие правоустанавливающие документы:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка,изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления впределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством,действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данныйземельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти впорядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такогоакта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка изпохозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельныйучасток (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личногоподсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий правотакого гражданина на данный земельный участок.
Обязательным приложением к документам, необходимым для такойгосударственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровыйплан данного участка. Здесь следует иметь в виду, что большинство гражданоформляли право собственности на приусадебные и дачные участки до вступления всилу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним”. Хотя государственная регистрация прав на земельные участки осуществляласьи до этого, она носила упрощенный характер (в частности, не было предусмотренопредоставление полноценного кадастрового плана и наделение земельного участкакадастровым номером).
Таким образом, даже тем гражданам, у которых есть правособственности на земельный участок, зафиксированное в соответствующемсвидетельстве, но отсутствует кадастровый номер на него, необходимо провести землеустроительныеработы, в том числе межевание (определение границ) земельного участка, и затемпередать эти сведения в территориальное подразделение Федерального агентствакадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), которое внесет эти сведения вГосударственный земельный кадастр и выдаст собственнику кадастровый план. Послеего получения собственник земельного участка должен обратиться в Федеральнуюрегистрационную службу (Росрегистрацию), которая и должна выдать собственникусвидетельство о государственной регистрации права собственности на земельныйучасток.
Нарекания граждан вызывала высокая стоимость процедурыоформления права собственности на недвижимость. В связи с этим п. 1 ст. 333.33части второй Налогового кодекса РФ был дополнен пп. 20.2 следующего содержания:“За государственную регистрацию права собственности физического лица наземельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачногохозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного илииндивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный натаком земельном участке объект недвижимого имущества — 100 рублей”. Ранее этасумма составляла 500 рублей. Однако следует иметь в виду, что основные расходы(и неудобства) связаны с проведением землеустроительных работ. В связи с этимрегиональным властям дано право устанавливать максимальные расценки наземлеустроительные работы и даже рекомендуется за счет своих бюджетовфинансировать эти мероприятия. Так, согласно ст. 11 ФЗ от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации повопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объектынедвижимого имущества” предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки итому подобное) работ по проведению территориального землеустройства в отношенииземельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачногохозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного илииндивидуального жилищного строительства, могут устанавливаться субъектамиРоссийской Федерации на период до 1 января 2010 г. Статья 12 этого Закона установила, что федеральные органы исполнительной власти, органыисполнительной власти субъектов Российской Федерации в целях оформления вупрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные дляведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства,индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, вправеосуществлять организацию и финансирование мероприятий по проведениютерриториального землеустройства таких земельных участков. При этом рекомендательныйхарактер указанных норм совершенно не гарантирует, что содержащиеся в нихположения будут исполняться. 1
Возможны ситуации, когда при проведении межевания выясняется,что размер земельного участка и его конфигурация (расположение на местности) несовпадают со сведениями в документах о предоставлении земельных участков (вбольшинстве случаев участок, находящийся в фактическом пользовании и обнесенныйзабором, превышает размеры, указанные в документах). Государственнаярегистрация права собственности таких земельных участков возможна присоблюдении следующих условий. Во-первых, как уже отмечалось, необходимоотсутствие претензий со стороны владельцев соседних участков. Во-вторых,содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка недолжна превышать указанную в правоустанавливающем документе на такой земельныйучасток площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии снормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативнымиправовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевогоназначения и разрешенного использования (ст. 5 Закона о дачной амнистии). Так,в Московской области для дачных участков этот размер составляет 6 соток, дляучастков под индивидуальное жилищное строительство — 3 сотки и т.д. При этомесли земельный участок увеличился за счет категории земель, которые вообще неподлежат передаче в частную собственность (например, дачник прихватил частьземель лесного фонда), то оформить такой участок в собственность нельзя.
Возможны и обратные ситуации, когда в результате межеваниявыясняется, что используемый участок меньше, чем указано в документах опредоставлении земельного участка. В таких случаях в территориальныхподразделениях ФРС могут запросить документы, подтверждающие, кому и в какомпорядке перешла недостающая часть участка (продана, подарена и т.д.). Вподобных ситуациях необходимо обратиться в территориальное подразделение Роснедвижимостипо месту нахождения участка с заявлением о внесении в земельный кадастрсведений об уточненной площади такого участка, содержащихся в документах о егомежевании.
После этого необходимо обратиться в соответствующеетерриториальное подразделение Росрегистрации с заявлением о внесении уточненныхданных об участке в Единый государственный реестр прав на основании п. 4 ст. 18ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
В настоящее время вопросами государственной регистрации правасобственности на землю могут заниматься и нотариусы, для чего были внесеныизменения в Основы законодательства о нотариате. Согласно этим изменениям (ст.15 Основ) нотариус имеет право представлять в порядке, установленномФедеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним”, заявление о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой регистрациидокументы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения имсоответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариальногодействия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и(или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществляласьгосударственная регистрация.
Вызывает недоумение формулировка “имеет право”. Это значит,что нотариус не обязан это делать, и вряд ли он по собственной инициативе будетделать дополнительную работу.
Определенные сложности вызывает государственная регистрацияправа собственности на земельный участок, возникшего в результатеприобретательной давности (ст. 234 ГК). Речь идет о сложностях какматериального, так и процессуального характера.
Условиями приобретательной давности как основаниявозникновения права собственности являются открытость, непрерывность идобросовестность владения. В последнем случае речь идет о том, что незаконныйприобретатель недвижимого имущества не знал и не мог знать о незаконностисвоего владения. Как это установлено ст. 234 ГК, для приобретения правасобственности требуется добросовестно, открыто и непрерывно владеть имуществомкак своим в течение определенного срока (для недвижимости этот срок составляет15 лет).
Добросовестность означает, что владелец, извинительнозаблуждаясь в фактических обстоятельствах, с достаточными причинами полагает,что то основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственностина нее . Проблемы, возникающие с применением приобретательнойдавности, связаны с непониманием того, что владелец в силу приобретательнойдавности — незаконный владелец, ведь законный владелец, как правило, получаетвещь по договору от собственника и, следовательно, знает, что собственникомвещи является другое лицо. Поэтому, например, ни арендатор, ни хранитель немогут приобрести недвижимое имущество по приобретательной давности.
При применении приобретательной давности речь не может идти оюридической ошибке, поскольку в данном случае нет добросовестности (незнаниезакона не освобождает от ответственности). Добросовестность может возникнутьтолько в результате фактической ошибки. Так, в результате ошибки землемеракто-то владел большим земельным участком, чем это было предусмотреноправоустанавливающими документами. При этом сам собственник не знал о том, чтовладеет не принадлежащей ему землей. По истечении 15 лет незаконный владелецземельного участка может быть признан его собственником в силу приобретательнойдавности. [1]
В одном из судебных дел (окончательное решение еще невынесено) земельные участки были предоставлены птицефабрикой своим работникам в 1989 г. для улучшения жилищных условий и обеспечения в индивидуальном жилье всоответствии с Постановлением СМ СССР от 5 октября 1982 г. № 973 “Об индивидуальном жилищном строительстве”.
При этом право, на основании которого они предоставлялись, неконкретизировалось и документы на земельные участки не выдавались. Впоследствииработники, получившие земельные участки, построили на них дома, в которых жили.В отношении этих домов производились ремонтные и отделочные работы, работникинесли бремя содержания указанных домов, осуществляли владение ими как своимисобственными с должной заботой и внимательностью. Однако попыткизарегистрировать право собственности как на земельные участки, так и напостроенные на них дома были безуспешными. Для защиты своего права ими былпредъявлен иск о признании права собственности в результате приобретательнойдавности как на земельные участки, так и на объекты недвижимости, которые наних были построены.
Эти действия проводились в полном соответствии с ч. 3 ст. 6ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”,согласно которой право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое всилу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации послеустановления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.Таким образом, факт владения и пользования недвижимым имуществом влечетюридически значимые последствия и подлежит доказыванию в порядке особогопроизводства.
Как было отмечено в п. 19 Постановления Пленума ВАС от 25февраля 1998 г. № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанныхс защитой права собственности и других вещных прав”, “судам необходимо исходитьиз того, что отсутствие государственной регистрации права собственности нанедвижимое имущество не является препятствием для обращения в суд с заявлениемо признании права собственности в силу приобретательной давности. Возможностьобращения с заявлением в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ,согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признанияправа. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силуприобретательной давности, вправе обратиться в суд с заявлением о признании заним права собственности. Данное дело должно быть рассмотрено судом по существу.Решение суда об удовлетворении такого заявления является основанием длярегистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимоеимущество”.
В Обзоре практики рассмотрения арбитражными судами дел обустановлении фактов, имеющих юридическое значение, изложенном в п. 7 информационногописьма Президиума ВАС РФ от 17 февраля 2004 г. № 76, отмечено, что факт принадлежности имущества заявителю на праве собственности не может устанавливаться в порядкеособого производства.
В п. 8 этого информационного письма указано, что отказрегистрирующего органа в регистрации права собственности на недвижимоеимущество или сделки с ним не является основанием для признания этого права впорядке особого производства.
Позиция Президиума ВАС РФ не совсем понятна. По существу речьидет о принуждении защищать свои права в подобных случаях только в порядке исковогопроизводства. При этом нельзя не обратить внимания на то, что в случае исковогопроизводства размер государственной пошлины значительно выше. Представляется,что и Верховный Суд РФ должен высказать свою позицию по этому вопросу.
Проблема заключается в том, что право собственностизаявителей на строения в указанном случае никем не оспаривалось и поэтомузаявление о признании права собственности в порядке особого производства вполнеправомерно. Что касается земельных участков, то они считались муниципальнойсобственностью, и для того чтобы зарегистрировать право собственности на них,необходимо предъявление иска к муниципальному образованию (т.е. в этом случаеречь идет об исковом производстве). 1
В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане,имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные наземельных участках, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК.
Исключительное право на приватизацию земельных участков илиприобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица- собственники зданий, строений, сооружений. Следовательно, приватизацияуказанных земельных участков будет возможна только по приобретении правасобственности на дома, расположенные на них.
Поэтому единственно возможным вариантом была подача заявленияо признании права собственности на строения в порядке особого производства всоответствии с ч. 1 ст. 263 и ст. 265 ГПК РФ, а впоследствии после такогопризнания в случае отказа муниципального образования на бесплатную приватизациюподача искового заявления к муниципальному образованию. 1
/>Заключение
Исходяиз вышеизложенного, в работе можно сделать следующие выводы:
Государственная регистрация прав на земельные участки исделок с ними представляет собой элемент публично-правового регулирования вчастноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношениюк последним. Требование об отражении изменений вещно-правового положения вЕдином государственном реестре является реализацией принципа публичности вобороте недвижимости. Слово “государственная” означает, что регистрация должнаосуществляться специально уполномоченными федеральными государственнымиорганами. Такими в настоящее время являются Федеральная регистрационная службаи ее структурные подразделения.
С моментом государственной регистрации связываетсявозникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как нанедвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет нетехническое, а юридическое значение.
Государственной регистрации подлежит право не на землю кактаковую, а на земельный участок, который является особой разновидностьюнедвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режимадругих недвижимых вещей. Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельныйучасток как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границыкоторой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границявляется не только средством индивидуализации земельного участка, но и способомсоздания самого объекта права.
Важнейший признак, которому должен отвечать земельныйучасток, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог бытьобъектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, чтоучасток должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другимисловами, должны быть определены его размер, границы и местоположение.Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательствомна основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами поземельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Мероприятия поопределению местоположения и границ земельного участка называются межеванием.Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную ипространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей ихсобственников.
До государственной регистрации прав на земельные участкинеобходимо осуществить их технический (кадастровый) учет. Каждый земельный участокимеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории РоссийскойФедерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкамутверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660, принятым в развитие ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ “О государственном земельномкадастре”. Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощьюспециальных документов — описаний, которые содержат чертеж земельного участка,описание границ и другие реквизиты.
Список источников и литературы
Нормативно-правовыеакты
1. Конституция РФ от12 декабря 1993 г. // Российская газета, 21.01.2009, N 7; Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ, в ред. от 27. 12. 2009 г.
№ 365-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44,ст. 4147.
Литература
2. Земельное право:Учебник/отв.ред.проф. Л.С.Козлов-2-е изд., перераб. и доп.-М.: изд-во БЕК,2004.-816 с. Земельное право: Учебник. ч.I. изд-е 3-е, перераб. и доп./под ред.П.А. Иванова, К.Л. Кожухова.- М.: Проспект, 2005.-632 с. Земельное право:Учебник в 3 т. Том I- 6-е изд., перераб. и доп./ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев идр.-М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2007. – 776 с.
3. Земельное право:Учебник для вузов./под ред. проф. В.В. Зеленского, проф. М.М. Рассолова.- М.:ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2007.-703 с.
4. Носов Г.Н.Земельное право: Учебник.-М.: ИНФРА-М, 2006.-457 с. Суханов Е.А. Осторожно:земельно-правовые конструкции! //Законодательство.- 2007.-№9.- с.60-65.