ВведениеГлава 1. Регистрация прав на недвижимое имущество какправовое явление
§1.Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданскогооборота
§2.Цели государственной регистрации прав на недвижимость
§3.Принципы государственной регистрации прав на недвижимость§4. Понятие государственной регистрации прав нанедвижимостьГлава 2. Правовые основы регистрации прав на недвижимоеимущество в Российской Федерации
§1.Понятие объекта недвижимости§2. Классификация объектов недвижимости
§3.Объекты регистрации прав на недвижимость
§4.Порядок осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество
Заключение
Списоклитературы
Введение
Недвижимоеимущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономическойсистемы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной изглавных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организациитакого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимымимуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовоймодели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономическихпроцессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же времянедостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательствеи ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторахэкономического и социально-политического развития.
Нельзясказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанныеобстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство вобласти недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полногоправового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг.,мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимогоимущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РоссийскойФедерации[1] (далее ГК РФ), иФедеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним»[2]
Несмотряна значительное количество работ, посвященных правовым вопросам недвижимости,нужно, тем не менее, констатировать, что это не привело к качественному сдвигув реальном правовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости. Помногим вопросам исследователи занимают противоположные позиции.
Необходимостьрегистрации прав — это то главное, что отличает правовой режим недвижимогоимущества от правового режима имущества движимого. Из такого положения вытекаетособая значимость правовой модели регистрации для правового режиманедвижимости. С одной стороны, эта модель должна вписываться в общую концепциюправового регулирования недвижимости, а с другой стороны, все законодательныерешения в области недвижимости должны приниматься с учетом действующей системырегистрации прав, поскольку только при соответствии этой системе они могут бытьреализованы.
Учитываябольшое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан июридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальныйправовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещныеправа на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращениеподлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Единомгосударственном реестре учреждениями юстиции.
21июля 1997 года был принят Федеральный закон “О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним”, который подробно регламентируетпорядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок сним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.
Цельюквалификационной работы является рассмотрение вопросов государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество.
Длядостижения поставленной цели необходимо решить следующее задачи:
1)рассмотреть исторические вопросы в области регистрации прав на недвижимоеимущество;
2)дать характеристику порядка осуществления государственной регистрации нанедвижимое имущество;
4)рассмотреть понятие и определить современные правовые проблемы регистрации правна недвижимое имущество.
Принаписании работы нами были проанализированы работы правоведов, таких как В.Б.Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И.Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., В работе использовались материалы судебнойпрактики, правоприменительной практики органов, осуществляющих государственнуюрегистрацию прав на недвижимость.
/>Глава 1. Регистрация прав на недвижимое имущество
как правовое явление
/>
§1. Регистрация прав нанедвижимость как объективная необходимость гражданского оборота
Регистрацияправ на недвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашейстраны. Это признается практически всеми исследователями правовогорегулирования оборота недвижимого имущества. Однако всякий, кто обратится кистории вопроса, не может не признать относительность такой новизны. Болеетого, многие вопросы, которые сегодня вызывают оживленные дискуссии, былипредметом обсуждения много лет назад как среди российских правоведов[3],так и среди ученых[4]других стран.
Иэта новизна, и ее относительность являются весьма яркими иллюстрациями тогообстоятельства, что регистрация прав на недвижимое имущество представляет собойобъективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборотнедвижимости.
Историческийвзгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имуществапозволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещейстали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядромкоторого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимоеимущество.
Исследователиотмечают, что на ранних этапах развития различных правовых систем несуществовало выраженного разделения имущества на движимое и недвижимое, аследовательно, не было и специального правового режима последнего. В ДревнемРиме основным делением вещей было деление на манципируемые и неманципируемыевещи, критерием для которого было применение или неприменение обряда манципациидля перехода права на вещь.
Угерманских народов первоначально передача земли осуществлялась посредствомособого символического акта, облекаемого в торжественную и публичную форму.Основой, первым элементом этого акта являлся договор об отчуждении. Второйэлемент — это инвеститура, т.е. символическая, а затем реальная передачанедвижимости. Третий элемент акта — это формальный отказ от владения,оставление участка. При этом германское право для перенесения собственности нанедвижимость использовало порядок, когда стороны заявляют о своем намеренииперенести право собственности перед судом.
Аналогичныеправовые явления наблюдаются и в средневековой Франции. Первоначальноесовершение символического обряда на земельном участке с течением временизаменяется совершением акта перед судом. Акт передачи недвижимости включает всебя: передачу владения в руки публичной власти и уступку этого владенияпредставителем власти новому приобретателю. На северо-востоке Франции входит вобычай записывать сделки по недвижимости в судебные книги. Причем иногда записьзаменяет сам символический акт. В Бретани находит распространение форматроекратного оглашения, схожая с германской. Как отмечает Л.А. Кассо, на севереФранции сохранялся «свой особенный порядок установления залогового права нанедвижимость путем символического акта, который свидетельствовал о вотчинномправоотношении кредитора к определенному участку и завершался записью випотечные книги»[5].
Такимобразом, очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним изэлементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества, былопридание публичности актам его отчуждения.
Начинаяс XII в., в некоторых германских городах судебная передача начинаетзаписываться в специальные городские книги. Затем запись в книгираспространяется за пределы городов. Переход права собственности нанедвижимость начинает соединяться с записью в книге.
Втечение XVII-XIX вв. в Европе формируется институт укрепления прав нанедвижимое имущество в его современном виде. И.А. Покровский, характеризуяпереходный период, писал, что «отсутствие ясных и легко обозримых формустановления вещных прав на недвижимость, прежде всего, вредно отражалось напоземельном кредите. Лицо, дающее под залог недвижимости, никогда не могло бытьуверено в том, что на той же недвижимости нет других ранее установленныхзакладных прав; вследствие этого подобные ссуды были сопряжены с огромнымриском и если давались, то, разумеется, на очень тяжелых условиях»[6]
Натерритории современной России первоначально для фиксации прав прибегали киспользованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительноевлияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы изпоколения в поколение. В частности, в работах Д.И. Мейера содержатся описаниябыта Древней Руси.[7] Так, например, передачаправа собственности на помещение сопровождалась передачей ключей, передачаправа собственности на лошадь — передачей узды и т.д.Указанныеположения, возможно, были заимствованы и не являлись самобытными для русскогонарода.
Постепенночеловечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, какотмечает Д.И. Мейер, «появилась, прежде всего, в отношении прав нанедвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый видсобственности в гражданском обороте того времени»
Вместес тем лишь к XVI в. предписание «являть купчие в приказы» получило обязательныйхарактер, в этой связи площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении,мене в книги приказа, после чего приобретатель признавался собственникомвотчины или поместья. В приказах, как в органах, обеспечивающих гарантии вещныхправ, хранились дела о переходе земель, содержалась информация о составе именийи сделках с ними.
Такимобразом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделатьвывод, что запись в поместном приказе «вотчины за купцом» с моментапринятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходевещного права.
ПетрI установил иной порядок, получивший название «крепостного», которыйимел преимущественно фискальные цели.[8]
Крометого, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империипоявляются термины «недвижимое» и «движимое» имущество (всоответствии с Указом Петра I «О единонаследии»).
Темсамым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельныхучастков и строений в отличие от движимых вещей.
Приэтом изменился и сам порядок совершения актов с недвижимостью. Так, с 1701 г. укрепление прав осуществляют официальные лица — крепостные писцы, работающие под началомнадсмотрщика в Палате крепостных дел и контролем юстиц-коллегии, приведенные кприсяге и получавшие жалование.
Всоответствии с новым порядком возникновение права на имущество у приобретателябыло перенесено на момент совершения самой сделки. Иными словами,рассматриваемый порядок относил возникновение права не к моменту внесения вкниги, а к моменту совершения акта, что было выражено правилом, установленным в 1737 г.: «имение справливать за тем, чья крепость старее».[9]
ЕкатеринаII продолжила преобразования в данной сфере изданием «Учреждения дляуправления губерний». Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашениечерез публикацию в «Ведомостях». Вместо Палаты крепостных дел,выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельнойсобственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палатыи уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Сюдаже, в учреждения крепостных дел, приобретатели недвижимости должны былипредъявлять также и акты для ввода во владение, призванные служить заменойсправки, вводной, послушной и отказной грамот.
Помнению Г.Ф. Шершеневича, и этот порядок имел существенный недостаток,состоявший в том, что "… не было определенности в моменте переходавещного права. Акт мог быть совершен в любом месте, и покупщик не былобеспечен, что купленное им имение не продано уже или не заложено в другомместе"[10]
Одновременнодействовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущихпереход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных«Ведомостях», а также требовалось предоставление копий такихобъявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем эта меране давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большимопозданием.
Однаков то время в законодательстве оставалось еще общее положение, не отраженное вспециальной норме, а извлеченное редакторами Свода из содержания ч. 1 ст. 707т. Х Свода законов, которое состояло в следующем: «Укрепление прав наимущество производится: 1) крепостными, нотариальными, явочными или домашнимиактами; 2) передачею самого имущества или его вводом во владение». Такимобразом, из самого изложения этой статьи видно, что в ней нет твердого правилао том, с каким именно действием отождествлялось понятие перехода правасобственности. В числе признаков укрепления в один ряд были поставлены исовершение явочного либо домашнего акта, и передача, и ввод во владение;следовательно, не было существенного различия между совершившимся соглашениемсторон, на котором основывалась передача прав, и реализацией этого соглашения.
Спринятием 14 апреля 1866 г. Положения о нотариальной части были намечены новыепреобразования в определении порядка перехода права собственности. Этим актомбыло введено следующее правило: проверка актов должна осуществляться по местунахождения имущества. С этой целью в столицах, губернских городах и, понеобходимости, в уездных городах определялись нотариусы, число которыхустанавливалось особым расписанием.
Сделкио переходе или ограничении права должны были совершаться у нотариусов, а затемобращались в крепостные дела после утверждения их старшим нотариусом. Наосновании ст. 80 Положения о нотариальной части сделка, предметом которой являласьнедвижимость, могла быть совершена в любом месте, но вещное право по нейпереходило не иначе как после утверждения ее старшим нотариусом того округа,где находилось недвижимое имущество (при этом в данной статье имеется оговорка,что если на одно и то же недвижимое имущество было совершено несколько купчих вразных местах, то вещное право приобреталось не тем, чей акт был раньшесовершен, а тем, чей акт был раньше предъявлен к утверждению).
Гражданскийкодекс РСФСР 1922 г. под страхом недействительности устанавливал необходимостьнотариального удостоверения с последующей регистрацией в коммунальном отделесделок купли-продажи строений.
ВГражданском кодексе РСФСР 1964 г. (далее — ГК РСФСР 1964 г.) аналогичный порядок предусматривался для договоров купли-продажи (ст. 239), мены (ст. 255) идарения (ст. 257) при условии, что предметом их были жилой дом или дача,расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и, по крайнеймере, одной стороной выступал гражданин. Аналогичное требование предъявляла ст.195 указанного кодекса к договору залога жилого дома, а ст. 201 предписываларегистрировать прекращение залога. Статьи же 135 и 197 устанавливали, что правособственности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникает смомента такой регистрации.
Началокоренному изменению ситуации в данной области положил Закон СССР «Особственности в СССР». Этот закон впервые в ст. 7 провозгласил членов кооперативов,образованных для создания объектов недвижимости (жилищно-строительных,дачно-строительных, гаражно-строительных) собственниками предоставленных им впользование объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при условии полнойвыплаты ими паевых взносов.
Этуже норму в ст. 13 продублировал Закон РСФСР «О собственности вРСФСР». Часть 1 п. 4 ст. 2 этого закона содержала перечень объектов правасобственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы,здания и сооружения, земельные участки. Собственность на земельные участкиполучила закрепление в п. 2 ст. 6, на строения — в п. 1 ст. 13 закона.
Спринятием и введением в действие Закона « о государственной регистрациинедвижимого имущества и сделок с ним» наступил новый этап в развитии правовогорегулирования регистрации прав на недвижимость. Закон определил значение иправовые последствия регистрации, установил основные начала, определяющиепорядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом.Вместе с тем принятие этого закона не завершило процесс создания правовой базырегистрации прав на недвижимость. Само содержание Закона о регистрации, егоконцепция свидетельствовали о том, что он, с одной стороны, был ориентирован насуществование определенного перехода от применения отдельных его положений ксозданию системы, в полном объеме отвечающей его содержанию, а с другойстороны, предусматривал принятие большого количества нормативных актов,определяющих механизм практической реализации более общих норм данного закона.
Такимобразом, на основе исторических наблюдений можно сделать вывод о том, чтопридание публичности гражданскому обороту недвижимого имущества являетсяобъективной закономерностью любой правовой системы, которая признаетвозможность оборота недвижимости.
Вполнеподтверждает этот вывод и дальнейшее развитие законодательства в сференедвижимости в России.
Анализистории новейшего периода развития законодательства о недвижимом имуществе игосударственной регистрации прав на нее позволяет прийти к выводу о том, что процессформирования этого законодательства вновь служит доказательством объективногохарактера существования государственной регистрации прав на недвижимоеимущество. Как только изменилась экономическая ситуация и недвижимость былавовлечена в оборот, система регистрации стала формироваться.
§2. Цели государственной регистрации прав нанедвижимость
Средиисследователей вопроса о государственной регистрации прав на недвижимость привыделении целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним нет единого мнения.
Так,классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним, М.Г. Пискунова указывает: «основной правовой целью являетсяобеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения игосударственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается вобеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересовучастников сделок и третьих лиц. Экономическая цель — обеспечениеблагоприятного инвестиционного климата, „прозрачности“ рынканедвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов.Информационно-управленческая цель — обеспечение физических и юридических лиц,органов государственной власти и местного самоуправления достовернойинформацией о гражданских правах на недвижимость».[11]В.В. Чубаров, характеризуя систему государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, уточняет, что «введение такой системыпреследует несколько целей: а) придать предельную открытость (прозрачность)правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; б) ввестигосударственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом(переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законныеинтересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом,субъектов РФ, муниципальных образований); в) внести единообразие в процедурурегистрации на недвижимость на всей территории РФ».[12]По мнению А.В. Волынцевой, «основные цели государственной регистрации:
1)защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав наобъекты недвижимости;
2)обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;
3)обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;
4)создание эффективных механизмов государственного управления рынкомнедвижимости;
5)реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления вбюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;
6)обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения ипресечения преступлений и правонарушений в данной сфере».[13]
Понашему мнению законодательство о государственной регистрации прав нанедвижимость призвано «обслуживать» гражданское законодательство,регулирующее «параллельные» отношения, основанные на равенстве всехсубъектов, включая государство.
ВЗаконе о регистрации цели государственной регистрации специально не выделяются,что с учетом вышеизложенных обстоятельств представляется определенным пробелом.В целях обеспечения правильного функционирования действующей системырегистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый закон следовалобы включить норму следующего содержания:
Цельюгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество является защитаимущественных прав участников оборота недвижимого имущества.
Всеучастники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права.Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом.
Даннаяформулировка должна подчеркнуть, что равны права всех субъектов именно какучастников гражданского оборота при рассмотрении вопросов о государственнойрегистрации. Это не исключает особых прав государственных органов на получениеинформации (ст. 7, 8 Закона о регистрации), прав правоохранительных органов наполучение необходимых документов в процессе проведения следственных действий(ст. 182, 183 УПК РФ) и т.п. Однако здесь государство и его органы выступают некак участники гражданского оборота, а как участники других правоотношений.
Безрегистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не можетбыть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участниковрынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированногоправа, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) даетопределенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степеньвсегда значительно большую, чем в условиях отсутствия регистрации.
Даннаяцель имеет особое значение для нашей страны. В современных условияхнедвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а вряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющегобольшинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным(или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектомзалога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной частинаселения ниже официально установленного прожиточного минимума, государствообязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственнойценностью и условием существования для многих граждан.
Функциягосударства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается сфункцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основныхобязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов насодержание государства. В свою очередь доходы государства от налогов, связанныхс владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную частьгосударственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме,государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающейинформацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и офактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа,сдача в аренду, получение в дар и пр.).
Вполнеочевидно, что только существование совершенной системы регистрации прав нанедвижимость может обеспечить осуществление такой цели, как контроль запоступлением в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.
Вто же время при реализации этой цели всегда нужно помнить о ее вторичномхарактере применительно к системе государственной регистрации. Так например,периодически возникает идея «принудительной» регистрации прав нанедвижимость в целях увеличения поступлений от налогов. Ни для кого не секрет,что ряд владельцев объектов недвижимости (прежде всего вновь созданных)осуществляют владение ими без государственной регистрации. Не получая данных обэтих объектах, налоговые органы не начисляют соответствующие налоги на такиеобъекты. Весьма заманчиво было бы без заявлений владельцев внести сведения обих правах на объекты в целях взыскания налогов. Однако вполне очевидно, что привнешней простоте такой способ регистрации придет в противоречие с основной цельюрегистрации — защитой имущественных прав участников оборота, поскольку сведенияо правах, внесенные без участия правообладателей, будут весьма неточны, чтоподорвет общее доверие к реестру.[14]
Ещеодной целью системы регистрации должно стать предупреждение и пресечениеправонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью.
Речьв данном случае идет и о форме социальной профилактики правонарушений, и оконкретной деятельности по пресечению начатых и раскрытию уже совершенныхпреступлений. При этом не случайно говорится о предупреждении не толькопреступлений, но и других правонарушений, и, в первую очередь, нарушенийгражданского права. В области недвижимости как нигде очень тонка грань междунедобросовестным или неправильным поведением участника гражданского оборота, закоторое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленнымпреступлением, состав которого содержится в уголовном законодательстве. Системаже регистрации, будучи, ориентированной на пресечение гражданскихправонарушений, не может одновременно не оказывать профилактическое воздействиена криминальную ситуацию, поскольку можно сказать, что при совершении любогопреступления, предметом которого является недвижимость, в составе этогопреступления обязательно «содержится» и нарушение гражданскогозаконодательства. Поэтому, анализируя содержание правоустанавливающих документовс точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующийорган способен выявить и предупредить уголовное правонарушение.
Труднопереоценить роль системы государственной регистрации в получении информации опреступных посягательствах на недвижимость и на граждан в связи снедвижимостью. Нет такого преступления, направленного на завладение чужимнедвижимым имуществом, которое не оставило какой-либо след в регистрирующеморгане. Завладеть недвижимостью без составления необходимых документовневозможно, а эти документы (либо поддельные, либо полученные помимо воливладельца) рано или поздно оказываются в регистрирующем органе. Кроме того,регистрирующий орган, как показывает практика, в ряде случаев получаетинформацию о совершенном или готовящемся преступлении раньше, чемправоохранительные органы.
Действующаясегодня система государственной регистрации должна быть ориентирована не толькона более или менее добросовестных участников рынка, но и на борьбу спреступными проявлениями в данной сфере. Это должно найти отражение как внормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействиямежду регистрирующими и правоохранительными органами.
Таковы,по нашему мнению, основные цели, из которых нужно исходить при установлениисистемы государственной регистрации прав на недвижимость./>§3. Принципы государственнойрегистрации прав на недвижимость
Внаучной литературе приводится весьма широкий перечень всевозможных принципов.При этом взгляды различных авторов на перечень этих принципов и их системувесьма различаются.
Так,например, О.Ю. Скворцов выделяет материально-правовые и формально-правовыепринципы государственной регистрации.
Кматериально-правовым принципам он относит:
— принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;
— принцип исправления регистрационной записи;
— принцип изъятия из-под действия давности;
— принцип возражения (протестации);
— принцип отметки (предварительной регистрации);
— принцип старшинства прав.
Вкачестве формально-правовых принципов им называются:
— принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав нанедвижимость;
— принцип специалитета (специальности);
— принцип частной инициативы;
— принцип легалитета;
— принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав нанедвижимость.[15]
А.И.Кирсанов выделяет шесть основных, по его мнению, принципов: законности,гласности, достоверности записей в Едином государственном реестре прав,приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства. Приэтом первые два принципа он называет общими, а остальные – специальными.[16]
А.Б.Карлин выделяет следующие принципы государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации:
— принцип оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценкасоответствия заявленного для государственной регистрации титула или права нанедвижимость (сделки, сервитута, ограничения (обременения)) требованиямзаконодательства, то есть их действительности;
— принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для регистрации правонесовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимогоимущества, такое право не подлежит государственной регистрации;
— принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получаютпри государственной регистрации такие характеристики, которые позволяютоднозначно выделить их из других объектов недвижимости;
— принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий.[17]
Такоемногообразие мнений по поводу принципов регистрации прав на недвижимостьобъясняется тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенныеположения закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам.Кроме того, общим недостатком большинства исследований принципов регистрации состоитв том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации иопираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты насуществующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.
Однимиз важнейших принципов осуществления регистрации прав на недвижимость являетсягосударственный характер этой регистрации.
Используяв ГК РФ словосочетание «регистрация прав на недвижимость» всегда сопределением «государственная», законодатель сам однозначноопределяет эту регистрацию как функцию государства. Государство же можетосуществлять свои функции исключительно через свои органы и учреждения.Делегирование государственных функций коммерческим структурам, пусть дажеучрежденным государством и находящимся в его собственности, являетсянедопустимым. Тем более является недопустимым придание государственной функциихарактера коммерческой деятельности. Государство, осуществляя свои функциичерез свои органы, не предоставляет даже этим органам права непосредственнополучать платежи от граждан и юридических лиц в виде пошлин и сборов. Этиплатежи подлежат зачислению в бюджет. Получение же коммерческими структурамиплаты за осуществление государственных функций является правонарушением,влекущим для государства весьма существенный ущерб.
Статья13 Закона о регистрации в процесс государственной регистрации включает приемдокументов, правовую экспертизу, установление оснований для отказа врегистрации, внесении записей в ЕГРП, совершение надписей направоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о произведеннойгосударственной регистрации. Таким образом, весь комплекс действий, связанных сгосударственной регистрацией, отнесен к компетенции учреждения юстиции, ивозможность делегирования этих функций кому бы то ни было исключена.
Следующий принцип — принцип самостоятельностифункции регистрации прав на недвижимость.
Речьв данном случае идет о самостоятельности регистрации как в организационномотношении, так и в функциональном смысле.
Функциярегистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность деятельностигосударства в рамках государственного управления в широком смысле этого слова,вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой функции государства,поскольку имеет самостоятельную систему целей и специфическую формуосуществления этой деятельности.
Еслифункция управления государственным имуществом реализуется путем совершенияконкретных актов распоряжения имуществом, а функция разрешения споров о правахна недвижимость — путем рассмотрения дел и вынесения судебных решений, тофункция регистрации объекта представляет собой деятельность государства пофиксации и удостоверению бесспорных фактов и состояний. Применительно кнедвижимости речь идет об установлении фактов, необходимых для возникновения,изменения и прекращения прав на объекты недвижимости, фиксации на этомосновании возникновения, изменения или прекращения этих прав и удостоверенияэтих обстоятельств.
Закономо регистрации эта проблема в целом решена — в качестве регистрирующих органовуказаны «федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в областигосударственной регистрации (далее также — федеральный орган в областигосударственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрациюправ), и его территориальные органы, действующие в соответствующихрегистрационных округах» (ст. 9 Закона о регистрации).
В рамках данного вопроса считаем возможнымостановиться на принципе гласности (открытости) государственной регистрации.Этот принцип, как уже указывалось, является присущим любой системе регистрациии, в определенном смысле, составляет сущность регистрации. В то же времяспособы его реализации отличаются в разных правовых системах. Существуютправовые проблемы его осуществления и в системе регистрации, действующей внашей стране.
Гражданскийкодекс РФ, устанавливая обязательность государственной регистрации,одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность«предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированныхправах любому лицу» (п. 4 ст. 131 ГК РФ).
ВЗаконе о регистрации этот принцип раскрывается в ст. 7 и 8. Однако данныйпринцип вызывал серьезные дискуссии о том, какую степень открытости информацииимел в виду законодатель, и как на практике должен быть реализован данныйпринцип. И действительно, существовавшая регламентация долго оставляла открытымглавный вопрос — какая по объему и конкретности информация о регистрации изарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу.
Дляначала определим, какая информация находится в распоряжении регистрирующегооргана в результате его деятельности. При проведении регистрации прав наобъекты недвижимости, а также их обременений, регистрирующий орган получаетинформацию:
а)о характеристиках объекта недвижимости (местоположении, площади, количествепомещений и др.);
б)о характеристике права, которое зарегистрировано на данный объектсобственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование,хозяйственное ведение, оперативное управление;
в)об обременениях (ограничениях) зарегистрированных вещных прав (залог, арест,рента, аренда, сервитут и пр.);
г)об основаниях возникновения зарегистрированных прав и их обременений(гражданско-правовые сделки, наследование, решение суда и др.);
д) о правоустанавливающих документах (датасоставления, данные о сторонах сделки, ее условиях, нотариальном удостоверениии др.);
е) о правообладателе (о юридическом лице — наименование, данные о государственной регистрации и адресе, руководителе,представителе; о физическом лице — фамилия, имя, отчество, место жительства,данные паспорта);
ж)о лицах, имеющих права, ограничивающие право собственности, и о документах, наосновании которых зарегистрированы эти ограничения.
з)о произведенной регистрации прав и обременений (дата, регистрационный номер,данные о лицах, участвовавших в процедуре регистрации и удостоверивших фактрегистрации);
и)о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правахтребования в отношении данного объекта недвижимости;
к)о запросах информации по объекту и выданной по этим запросам информации.
Пункт1 ст. 7 Закона о регистрации, раскрывая, что означает открытый характеррегистрации, гласит следующее: «Орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Единомгосударственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу,предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме(юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридическоголица и полномочия его представителя)». Основная проблема в определениистепени открытости данных о государственной регистрации состоит в том, могут либыть достоянием любого лица сведения о правообладателе и какова должна бытьстепень конкретности предоставляемых о правообладателе сведений.
Всвязи с этим возникает вполне закономерный вопрос: кому и зачем необходимополучать информацию о правообладателе и правах на объект в тайне от самогоправообладателя? Если речь идет о намерении совершить с ним сделку, то нормыделового оборота, по нашему мнению, предполагают необходимость первоначальнообратиться именно к обладателю права на недвижимость, выяснить у него наличиежелания вести об этой сделке какие-либо переговоры, а при наличии такогожелания именно у правообладателя потребовать подтверждения его прав на объект.Иной порядок действий, по нашему мнению, почти всегда должен свидетельствоватьо намерении совершить какие-то действия в ущерб правообладателю. Причемдиапазон таких действий может быть весьма широк — от мошеннических действий донасильственного завладения объектом.
Нампредставляется более удачным такой порядок предоставления информации, прикотором эта информация выдается не любому лицу, а только нынешнемуправообладателю. При этом правообладатель может сам решить, кого ознакомить сэтой информацией.
Следовательно,если цель предоставления информации о регистрации прав на недвижимость — обеспечение возможности убедиться в правах конкретного лица при совершениисделки с объектом, то для этого нет необходимости предоставлять любому лицуправо на получение такой информации. Вполне достаточно предоставить такое правосамому правообладателю. Выдача же любому лицу исчерпывающих сведений как оправообладателе, так и о правоустанавливающем документе может существеннооблегчить (и облегчает) для мошенников изготовление поддельных документов,поскольку они будут обладать всеми необходимыми для этого данными.
Рассматриваявопрос о типе формирующейся в России системы регистрации прав на недвижимость,мы оценили эту систему как «стремящуюся к титульной». Основная чертазаконченной титульной системы — это гарантированность со стороны государствадействительности зарегистрированных прав и его безусловная материальнаяответственность в случае установления недействительности этих прав. При такойситуации предоставление информации о регистрации не может иметь другой цели,кроме подтверждения прав на объект. При этом сообщение о том, что данное лицозарегистрировано как правообладатель, означает одновременно то, что государствонесет за эту информацию полную ответственность. Поэтому контрагенту и нотариусунезачем знать, кто, когда и на каком основании владел объектом ранее и даже то,на каком основании этим объектом владеет нынешний собственник.
Совсеминая ситуация складывается, когда государство не берет на себя такуюответственность. Тогда сообщение о зарегистрированном праве конкретного лица негарантирует приобретателю объекта, что его право на объект не будет оспорено всвязи с установлением недействительности прав предыдущих правообладателей. Вэтих условиях совершение любой сделки с недвижимостью всегда сопряжено сриском, степень которого подлежит оценке. Единственным выходом в этой ситуацииявляется страхование риска, связанного с приобретением объекта недвижимости.
Итак,в условиях отсутствия ответственности государства (регистрирующего органа) задействительность зарегистрированных прав возникает необходимость оценки рисказаключения сделки со стороны приобретателя объекта (для решения двух вопросов:о целесообразности совершения сделки и о необходимости ее страхования) и состороны страховщика (для определения тех условий, на которых он готовзастраховать сделку). При этом очевидно, что как приобретатель, так истраховщик должны иметь возможность получения информации независимо отправообладателя, а страховщик — независимо от правообладателя и приобретателя,поскольку их интересы в данном случае различны.
Попыткарешения этой проблемы содержится в п. 3 ст. 7 Закона о регистрации. В нем выделенаспециальная группа сведений, которые могут предоставляться только определеннымкатегориям физических и юридических лиц. К таким сведениям относятся:
а)сведения о содержании правоустанавливающих документов;
б)обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объектынедвижимости;
в)сведения о переходе прав на объект недвижимости.
Ивот эти сведения могут предоставляться только:
а)самим правообладателям;
б)лицам, получившим от правообладателя доверенность;
в)руководителям органов местного самоуправления и органов государственной властисубъектов РФ;
г)налоговым органам в пределах соответствующих территорий;
д)судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные собъектами недвижимости и (или) их правообладателями;
е)лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя.
Вопросо круге лиц, имеющих доступ к информации, может решаться по-разному. Нобесспорным, с нашей точки зрения, являются три положения:
1.Это должны быть лица, имеющие право на доступ к информации, находящейся врегистрирующем органе, для анализа этой информации в целях определениядействительности зарегистрированных прав и определения риска совершения сделкис объектом.
2.Круг этих лиц должен быть строго ограничен законом.
3.Должен существовать четкий порядок допуска этих лиц к информации,обеспечивающий контроль за обоснованностью обращения, возможность определениятой информации, которая может быть предоставлена по конкретному обращению, атакже конкретная ответственность за нарушение правил получения и использованиятакой информации.
Такимобразом, в Законе о регистрации необходимо установить два порядкапредоставления информации, которой располагает регистрирующий орган.
Первыйпорядок — предоставление информации в целях подтверждения права на объектнедвижимости. Такая информация должна предоставляться правообладателю по егозапросу и содержать информацию, необходимую для идентификации правообладателя иправоустанавливающего документа, а также сведения об обременениях и ограниченияхего прав на объект.
Второйпорядок — предоставление информации при подготовке сделки в целях оценкидействительности зарегистрированных прав и риска при совершении сделки. В этомпорядке информация должна предоставляться по запросу нотариуса, предъявившегозаявление правообладателя и лица, желающего заключить с ним сделку. Нотариусупри этом должен быть обеспечен непосредственный доступ к архиву регистрирующегооргана, разумеется в части, касающейся данной сделки. Особый порядок полученияинформации должен быть установлен для правоохранительных органов и органоввласти и управления. Вряд ли целесообразно для этих органов устанавливатьжестко регламентированную форму выписки и перечень сведений, подлежащих выдаче.Процессуальное законодательство, в частности, наделяет правоохранительныеорганы полномочиями на получение всей необходимой для их деятельностиинформации, и ограничить их в этих правах Закон о регистрации вряд ли может.
/>§. 4. Понятие государственнойрегистрации прав на недвижимость
Определениюгосударственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. 2 Закона орегистрации. Она определяет государственную регистрацию как «юридическийакт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество всоответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации». Однако данноеопределение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации- регистрация, как акт государственного органа.
Вместес тем анализ научных работ как по гражданскому, так и по административномуправу, свидетельствует о том, что в определении сущности государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства. Так,государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается какненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическомсоставе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объектнедвижимости, комплексное средство государственного регулирования предпринимательскойдеятельности на рынке недвижимости.[18] По мнению М.Г.Пискуновой, «государственная регистрация — императивная норма гражданскогоправа, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав нанедвижимость».[19]
Государственнуюрегистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельностьгосударства и как результат этой деятельности. При этом государственнаярегистрация как деятельность не всегда заканчивается государственнойрегистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности можетбыть отказ в государственной регистрации.
Рассмотримсначала государственную регистрацию как деятельность. Любая деятельностьопределяется, прежде всего, ее целями и содержанием. Вопрос о целяхгосударственной регистрации рассмотрен ранее. Применительно же к определениюдеятельности, по мнению автора, имеют значение только непосредственные цели, накоторые эта деятельность в каждом случае направлена. При этом нужно отметить,что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узкоми широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав нанедвижимость может быть определена как одна из функций государства,осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных правучастников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смыслеотносится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрениюконкретных документов, но и деятельность государства по организации системырегистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизациирегистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а такжедеятельности по предоставлению информации о государственной регистрации прав нанедвижимость.
Такоеопределение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав нанедвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, посколькуза конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общуюнаправленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданнойдля осуществления данной деятельности.
Вместес тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторонугосударственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит этадеятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации вузком смысле, т.е. рассмотреть, что же представляет собой деятельностьрегистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смыслегосударственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрениязаявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственномуоргану о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества вустановленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит изприема представленных заявителем документов, их правового анализа с точкизрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации,принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах,установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятомрешении.
Еслиопределение государственной регистрации как формы деятельности позволяетустановить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, тоопределение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманиюнепосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждогообращения. С точки зрения автора, эту цель можно определить как установлениеналичия оснований для внесения соответствующей записи в государственный реестрправ на недвижимое имущество. В негативном же аспекте эта цель может бытьсформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа врегистрации.
Итак,регистрация прав на недвижимость в узком смысле — это деятельность государствав лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрениязаявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах наобъекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость.Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующиморганом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.
Государственнаярегистрация выступает в качестве одной из форм применения права. Она состоит впринятии акта применения права как документально оформленного действиягосударственного органа. В юридической литературе формы реализации праваклассифицируются по различным основаниям:
а)по характеру правовых связей между субъектами права — в общих и конкретныхправовых отношениях;
б)по субъектному составу — индивидуальная и коллективная формы;
в)по внешнему проявлению — активная и пассивная формы;
г)по методу воздействия — добровольное и принудительное осуществление права;
д)по правовому положению субъектов — гражданско-правовая иадминистративно-правовая формы и т.д.
Даваяоценку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с учетомположений указанной классификации, отметим, что она реализуется в конкретныхправовых отношениях в индивидуальной активной форме, осуществляется добровольнов административно-правовой форме. Результатом правоприменительной деятельностиоргана по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствииоснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах наконкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, втом числе и для правообладателя.
Следуетотметить, что широкое определение регистрации имеет значение, прежде всего, длятеории государственного управления. Право вряд ли нуждается в такомопределении. Для правовых определений необходима более высокая степеньконкретности как в определении целей, так и содержания деятельности. В этомплане нам более подходит узкое определение государственной регистрации.
Еслидля регистрирующего органа регистрация — это процесс, то с точки зрениязаявителя — это, прежде всего, цель как субъективное представление о результатеэтого процесса. Эта цель может быть достигнута или не достигнута. В связи сэтим перейдем ко второму аспекту — к государственной регистрации как одному извозможных результатов взаимодействия регистрирующего органа и заявителя.
Анализзаконодательства позволяет сделать вывод о том, что термин«государственная регистрация прав на недвижимое имущество» в Законе орегистрации используется именно в этом последнем значении. Когда в законеговорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ),права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст.131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации(п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате.Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. 2 Закона орегистрации. Что же представляет собой этот результат с точки зрения права?
Большинствоисследователей выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта примененияправа:
— как ненормативного акта государственного органа;
— как юридического факта в фактическом составе, влекущем возникновение, изменениеили прекращение прав на объект недвижимости.
Государственнаярегистрация — это юридический факт, с которым закон связывает определенныеюридические последствия. Для того чтобы определить правовую природу этогофакта, обратимся к принятой в теории права классификации юридических фактов.Разумеется, данный юридический факт является юридическим действием, а не событием.Это действие государственного органа, а действие любого органа всегдапредставляет собой акт. Акты делятся на нормативные и индивидуальные(ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права наобъект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актомгосударственного органа. Данный вид юридических актов в науке административногоправа именуется индивидуальными правоприменительными актами органовгосударственного управления.[20]
Актгосударственной регистрации в качестве юридического документа характеризуетсяформализацией своего содержания. Однако в отличие от иных правоприменительныхактов, акт государственной регистрации не содержит таких традиционныхэлементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная части.Согласно абз. 5 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрацияправ осуществляется не путем издания акта, а путем внесения записей в ЕГРП нанедвижимое имущество и сделок с ним. Возможно, такая специфическая форма актарегистрации дала основание для отказа от признания его ненормативным актомгосударственного органа. Однако, как представляется, ненормативный акт можетбыть оформлен по-разному, важно, чтобы его форма соответствовала закону.Признавая за записью в ЕГРП только качество юридического факта, последователирассматриваемой позиции оставляют за кадром вопрос о происхождении этой записи,которая появляется в результате действия государственного органа,осуществляемого в определенном процессуальном порядке, что характерно именнодля ненормативного акта. Кроме того, Закон о регистрации сам называетгосударственную регистрацию «актом признания и подтверждения государством»определенных обстоятельств.[21]
Следуетотметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрациибыла привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел опризнании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость иотказа в такой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа врегистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостьювлекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административныхправоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ)[22].В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как,фактически, в таких делах исследуются, прежде всего, гражданско-правовыеотношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа.Однако, как представляется, для решения задачи обоснования передачисоответствующих дел из одной коллегии арбитражного суда в другую вряд ли стоилостроить такую сложную и противоречивую концепцию.
Всвязи с судебной практикой рассмотрения споров, связанных с государственнойрегистрацией, возникает вопрос о принципиальной возможности предъявления иска опризнании недействительной регистрации права на недвижимость. И.Н. Плотникова,отрицая такую возможность, пишет о том, что «закон о регистрации неустанавливает возможность обжалования факта регистрации». В связи с этим,по ее мнению, «в суде может быть оспорено материальное право, а не егорегистрация». [23]
Такоеутверждение представляется слишком категоричным. В то же время оно будетабсолютно верным, если не признавать за государственной регистрацией качестваненормативного акта. Действительно, если основанием для регистрации правапослужила сделка, то оспаривать нужно именно само зарегистрированное право и тооснование (сделку), на котором эта регистрация произведена. Однако вполне можнопредставить, что регистрирующий орган провел регистрацию вообще без каких-либооснований, но соответствующая запись существует, и она в соответствии со ст. 2Закона о регистрации является «единственным доказательством существованиязарегистрированного права». Очевидно, что никакого права в данном случаене существует, и обжаловать в этом смысле нечего. Но неправомерно совершеннаязапись должна быть каким-то образом удалена из реестра. Сделать это возможнотолько на основании судебного решения, а такое решение может быть принято, какпредставляется, только в порядке обжалования ненормативного актагосударственного органа.
Итак,государственная регистрация как юридический факт представляет собойненормативный акт государственного регистрирующего органа.
Следующимважным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия,которые он влечет. Но независимо от правового значения факта регистрации, вкаждом конкретном случае его сущность состоит в признании этого правагосударством и предоставлении этому праву той защиты со стороны государства,которая обеспечивается системой регистрации прав на недвижимость. Спецификаразличных оснований возникновения права состоит лишь в определении моментавозникновения права. Однако возможность реализации любого права на недвижимостьв полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо отоснования его возникновения появляется лишь с момента государственнойрегистрации этого права. Государство не может защищать права, о которых оно незнает. Единственным держателем информации о правах на недвижимость являетсясистема регистрирующих органов. Поэтому ключевым в определении государственнойрегистрации как акта государственного органа и общим для всех таких актовявляется то, что это акт признания государством регистрируемого права,обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем.
Мыопределили государственную регистрацию с точки зрения вида и правового значенияданного юридического факта. В то же время любое действие может быть определенос точки зрения его содержания. В чем же собственно состоит государственнаярегистрация как акт государственного органа?
Еслирегистрация как процесс включает в себя много стадий: от приема заявления довыдачи документов заявителю, то нам нужно выявить в этом процессе то, чтоявляется собственно государственной регистрацией. Иными словами, необходимоопределить момент, когда данный акт государства считается совершенным.
Всоответствии с Законом о регистрации (п. 3 ст. 2) «датой государственнойрегистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах вЕдиный государственный реестр прав». Таким образом, моментом, когдагосударственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащейформе записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.
Вэтом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку крегистрации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации. Говоритьо свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченнымлицом нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный,должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая формаустановлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленноенадлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), неможет быть признано актом регистрации.
Напрактике возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа,удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенноостро этот вопрос встает тогда, когда выданный документ не соответствует даннымреестра.
Статья14 Закона о регистрации говорит о том, что удостоверяется путем выдачисвидетельства и совершения специальной записи проведенная государственнаярегистрация. Здесь мы видим, что закон четко разделяет саму государственнуюрегистрацию и подтверждение ее проведения. Именно поэтому в случае выдачисвидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельствоявляется ничтожным.
Следовательно,представляется неправильной практика предъявления исков о признаниинедействительными свидетельств о государственной регистрации. Возможныварианты, когда отсутствие записи в реестре при наличии у заявителясвидетельства могут быть вызваны технической ошибкой регистрирующего органа.Закон о регистрации предусматривает возможность исправления такой ошибки самимрегистрирующим органом (ст. 21). В любом случае, в том числе и во избежаниеподделок документов о регистрации, должна существовать презумпция истинностиданных реестра по отношению к другим документам. Порядок же внесения измененийв реестр должен быть жестко регламентирован и ограничен случаями, когдавнесение таких изменений вызвано явными техническими ошибками, а исправления немогут затронуть чьих-либо прав. Именно поэтому для иных случаев ст. 21 Закона орегистрации предусматривает судебный порядок исправления ошибок.
Намирассмотрены различные варианты определений государственной регистрации прав нанедвижимость. Все они, по нашему мнению, имеют право на существование, посколькураскрывают различные стороны одного явления. Вряд ли имеют перспективу попыткисформулировать общее определение государственной регистрации, которое соединилобы все признаки приведенных определений. Однако, если теория допускает, а вряде случаев даже требует существования нескольких разноплановых определенийпонятия, то в законе это недопустимо.
Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество — это акт признания этого права (либоего изменения, обременения, перехода или прекращения) государством в лицерегистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации этого права егообладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве вгосударственный реестр прав на недвижимое имущество.
/>Глава 2. Правовые основы регистрации прав на недвижимоеимущество в Российской Федерации
/>
§1. Понятие объекта недвижимости
Повесьма точному замечанию С.А. Бабкина сложную ситуацию в правовом регулированииотношений, связанных с недвижимостью, определяют две главные причины: «1)размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое и 2)отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственнойрегистрации прав».[24] Смыслу и назначениюпроцедур государственной регистрации была посвящена предшествующая глава.Теперь обратимся к понятию недвижимого имущества.
Рассмотрениевопроса о понятии недвижимости в связи с проблемами государственной регистрацииправ на него определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение о том,относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должнопредшествовать решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрениюрегистрирующим органом. Во-вторых, в научной дискуссии по поводу критериевотнесения объекта к недвижимости вопрос о правовом значении регистрациизанимает очень важное место.
Статья130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимымвещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участкинедр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,сооружения, объекты незавершенного строительства».
Назначениелюбого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобыиметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделитьобъекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определенийобъект относится к недвижимости, если он:
а)относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.е. являетсяземельным участком, участком недр;
б)является объектом, который связан с землей так, что его перемещение безнесоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Перечисленныедве категории объектов (земельные участки и участки недр) в соответствии сзаконодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в товремя как все остальные категории объектов, перечисленные в определении,приводятся в качестве примеров объектов, которые «связаны с землей так,что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».В то же время законодательство практически не содержит определений зданий,сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты,которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенногостроительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательногоопределения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имуществашироко используется термин «сооружение» применительно к объектам,связь с землей которых носит временный характер — сборно-разборные торговыепавильоны, складские модули и пр.
Такимобразом, лишь такой объект, который на основании закона может быть признанземельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительныхпризнаков должен быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальныхобъектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их прочная связь сземлей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначениюневозможно.
Вэтой связи С.А. Степанов, отмечает: «при самых разнообразных методическихподходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистикапредложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а)перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определениеединого, абстрактного принципа (критерия), основанного на определенной связи сземлей, отнесения иных, не охваченных перечнем объектов, к недвижимости».[25]
Такимобразом, определяющее значение приобретают критерии установления той связи с землей,о которой говорится в определении недвижимости.
Какпоказывает практика, к сожалению, сегодня критериев, предлагаемыхзаконодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов,расположенных на земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего, этовидно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временныхсооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущербапереносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должновызывать сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространилисьсборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраныи собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существует не толькотрадиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые ипроизводственные комплексы. С учетом этих обстоятельств очевидно, что критерийневозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится дляобъекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным.Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разнымиучреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаяхпризнаются недвижимостью, а в других нет.
Какуже отмечалось, категория недвижимого имущества выделена в законе для того,чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются поповоду данного объекта гражданских прав. Вот почему было бы логической ошибкойделать критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуютпо поводу этого объекта..
Идеяподхода к понятию недвижимого имущества с точки зрения отношений, существующихпо поводу рассматриваемого объекта, не является абсолютно новой. Помимо ееотражения в практике органов учета недвижимого имущества, она нашла отражение ив судебной практике. В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16 Постановления от 25февраля 1998 г. N 198 «О некоторых вопросах практики разрешения споров,связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отметил, что«по смыслу статьи 130 ГК РФ[26], и статьи 25 Закона РФ»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметомдействующего договора строительного подряда, относятся к недвижимомуимуществу". Из этого следует вывод, что незавершенный строительствомобъект становится недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. Придействующем договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакамнедвижимости, недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что жепредставляет собой этот объект.
Основойкритикуемого подхода к понятию недвижимого имущества как при признаниикритерием отнесения объекта к недвижимости законности его создания, так и припризнании критерием для объекта незавершенного строительства отсутствиядействующего договора подряда является то, что в этих случаях объект, хотя и неотличается от аналогичных объектов недвижимости по физическим свойствам, но,тем не менее, не «может стать объектом права собственности и другихгражданских прав». Таким образом, можно сказать, что именно такой критерийпредлагается для разграничения движимого и недвижимого имущества.
Логикатакого подхода в целом понятна. Закон относит вещи (в том числе и недвижимые) кобъектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Объект же гражданского права — этото, на что могут быть установлены гражданские права. Если такие права нарассматриваемый предмет не могут быть установлены по тем или иным причинам, тоэтот предмет не является объектом гражданского права. Продолжая эту мысль,следует признать, что всякий предмет, обладающий объективными признаками недвижимогоимущества, если на него не может быть установлено право собственности, неявляется не только недвижимой вещью, но и вещью вообще.
Объектнедвижимости — это всегда конкретный предмет материального мира, обладающийопределенным местоположением, границами и специфическими характеристиками(здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридическинезависимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. В этомсмысле абстрактными представляются те процессы, которые происходят в ЕГРП,поскольку они весьма условно отражают те события, которые фиксируют.Возможность в конкретный момент времени стать объектом права собственности неможет влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смыслегражданского права. Основной признак вещи — возможность в принципе, приопределенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь отдругих вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими,которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи.
Такойподход обусловлен, в частности, взаимосвязью объекта правоотношениясобственности (иного вещного права) и самого этого правоотношения. Объектвсегда нечто внешнее к правоотношению, которое характеризуется взаимосвязьюсубъектов по поводу объекта. Без объекта правоотношение становитсябеспредметным, но отсутствие правоотношений по поводу объекта не делает этотобъект несуществующим.
Новсе может стать на свои места, если под возможностью быть объектом правасобственности понимать не конкретную возможность приобретения конкретным лицомправа собственности на данный предмет, а принципиальную возможностьприобретения такого права кем бы то ни было. При таком подходе и самовольнаяпостройка, и объект незавершенного строительства с действующим договоромподряда могут быть отнесены к объектам недвижимости, поскольку они обладаютнеобходимыми объективными признаками, а право собственности на них приопределенных условиях может быть приобретено.
Формулировкаст. 130 ГК РФ приводит некоторых авторов к выводу о том, что общим критериемдля объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает несвязь с землей, а другие свойства этих объектов. Так, В.А. Белов утверждает,что «причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие внастоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особыхее природных свойствах»[27]
Пытаясьобосновать существование объектов, которые являются недвижимостью в силуспециального указания закона, С.А. Степанов пишет: «Иные объектыпричисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а всилу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку:назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичноговнимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты)». [28]
Кнедвижимым вещам приравниваются подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество.
Притакой формулировке исчезнут основания утверждать, что недвижимость явление«не фактическое, а юридическое», поскольку единственным критериемотнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. Что жекасается объектов, не отвечающих этому критерию, но требующих правового режима,сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в частиэтого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полномобъеме соответствовать фактическому положению дел.
Воизбежание нарушения единства критерия определения недвижимого имущества, понашему мнению, необходимо сохранить сугубо объективный подход к этому понятиювместо того, чтобы искать субъективные критерии его определения. Устранить женедостаточную конкретность существующего определения можно лишь путемустановления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей.Эти признаки могут находиться в сфере технических дисциплин, связанных сархитектурой и строительством. Только здесь могут быть разработаны понятия ипоказатели, которые в каждом случае обеспечат объективное решение вопроса оботнесении конкретного объекта к недвижимости. Разработка этих критериев неявляется предметом данной работы, однако необходимость их определения очевидна.При этом ясно, что сами технические критерии вряд ли могут быть включены втекст законодательства, однако в законе необходимо установить порядокутверждения нормативных актов, устанавливающих критерии недвижимого имущества иуказать на обязательность применения этих актов при решении данных вопросов./>§2. Классификация объектов недвижимости
Вопросо классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных какв правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзорразнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, ихсоотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования.Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенныев законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства.Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество,мы можем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости.С.А. Степанов удивительно точно отразил существующее положение: «Момент,когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и ссоциальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (втом числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкциювещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру(комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма — разобраться сдействующим законодательным массивом и достаточно свободным судейскимусмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизацииправотворческих и правоприменительных проблем».[29]
Вст. 1 Закона о регистрации содержится определение недвижимости, согласнокоторому «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежатгосударственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так,что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в томчисле здания, сооружения, жилые и нежилые помещения». Пункт 6 ст. 12Закона о регистрации, определяя структуру ЕГРП на недвижимое имущество и сделокс ним, указывает, что «разделы Единого государственного реестра праврасполагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектахнедвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаютсянепосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке.Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах,входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно засоответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению».
ВПравилах ведения ЕГРП[30] формы соответствующихразделов именуются: «Земельный участок», «Здание, сооружение»,«Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений».Таким образом, устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости.
Однимиз главных требований к любой классификации является отсутствие пересечениймежду различными ее звеньями. Для этого классификационные группы должны бытьсформированы таким образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесенболее чем к одной группе.
Первоезвено в нашей классификации — земельный участок. В отнесении объектовнедвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает существенныхтрудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь. Согласнозаконодательному определению (ст. 6 Земельного кодекса РФ) земельный участок — это «часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которойописаны и удостоверены в установленном порядке». Согласно такомуопределению очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имуществаобъективно не существует и появляется только как результат деятельности людейпо описанию и удостоверению его границ. До завершения этой деятельности будущийучасток существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границыникак не обозначены. Такое положение делает существование земельного участказависимым от волеизъявления его правообладателей и правил, предусмотренных дляопределения границ земельных участков, которые устанавливают пределы такоговолеизъявления. Однако Земельный кодекс РФ[31] различает делимые инеделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые«могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образуетсамостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого можетосуществляться без перевода его в состав земель иной категории» (ст. 6Земельного кодекса РФ).
Такимобразом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует смомента установления его границ и до их изменения в предусмотренном закономпорядке.
Впрактике иногда возникают проблемы разграничения земельного участка ивозведенного на нем сооружения. В частности, возможны ситуации, когдавозведение объекта связано с приращением земельного участка за счет бывшейтерритории водоемов в результате насыпки грунта. Это может происходить как засчет обособленных водных объектов, так и за счет иных водных объектов. В этомслучае возникает как вопрос об отнесении земельного участка к вновь созданнымобъектам недвижимого имущества, так и о том, что собственно создано: новый земельныйучасток или новый объект недвижимости — сооружение. Такие вопросы возникают пристроительстве различного рода портовых сооружений, дамб и пр. Критерий длярешения вопроса здесь, видимо, должен лежать в плоскости характера изменений,произведенных в результате осуществленной деятельности. Если результатдеятельности состоял исключительно в увеличении площади суши, то речь должнаидти о возникновении нового земельного участка. Если же в результате этойдеятельности появился объект, имеющий какое-либо специальное назначение — причал, дамба, маяк и пр., то здесь имеют место два процесса — созданиеземельного участка и создание на этом земельном участке объекта недвижимости.
Сходнаяпроблема возникает и тогда, когда изменения, произошедшие на земельном участке,носят незначительный характер. Так, часто возникает вопрос, является лиобъектом недвижимости заасфальтированная или иным образом замощенная площадка,дорога, обнесенный ограждением участок земли и пр. К сожалению, взаконодательстве мы также не сможем найти четкие критерии для решения этоговопроса. Так, например, определенным образом оборудованные площадкиквалифицировались органами технического и кадастрового учета как сооружения — «склады открытого хранения», дороги также учитывались как сооружения.В иных случаях те же площадки и дороги к недвижимости не относились. Не имеячеткого законного критерия, в решении данного вопроса следовало бы исходить изправила, согласно которому для того, чтобы констатировать наличие на земельномучастке какого-либо объекта недвижимости, отличного от самого этого земельногоучастка, нужно, чтобы изменения на этом земельном участке выходили за рамки егопростого благоустройства.
Второезвено классификации — здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества,прочно связанные с земельным участком. При отнесении объектов к этой группе ужевозникают весьма серьезные проблемы.
Вчастности неясно, что понимается под иными, кроме зданий и сооружений,объектами, прочно связанными с земельным участком. Изучение практикигосударственной регистрации показало, что практически все объекты, включенные вразд. II реестра, именовались либо зданиями, либо сооружениями, посколькуименно на это ориентирует название раздела в ЕГРП.
Существуют,по крайней мере, еще две проблемы, связанные с данным разделом.
Перваяпроблема состоит в возможности расположения в данном разделе объектов,представляющих собой обособленные части зданий или сооружений. С одной стороны,Закон о регистрации и Правила ведения ЕГРП прямо такую возможность не предусматривают,а с другой стороны, в названии разд. III говорится об иных объектах, входящих всостав зданий и сооружений. Говоря об обособленных частях зданий, мы в первуюочередь имеем в виду такие их части, которые могут быть использованы автономноот других частей объекта. Так, если отдельная квартира или несколько квартир немогут быть автономно использованы, так как для подхода к ним и обеспечения ихфункционирования необходимы общие помещения дома, а также несущие конструкции,электрическое, сантехническое и иное оборудование, то при определенных условияхблок-секция или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть объектамиавтономного использования, в том числе иметь самостоятельное, отличное отдругих частей здания назначение (например, общежитие, гостиница, детский сад ит.д.).
Наиболеепростым и традиционным примером самостоятельного статуса части здания являетсяреальный раздел индивидуального жилого дома. Судебная практика давно признавалаза такими частями объекта самостоятельный статус, аналогичный целому жиломудому. В то же время в последние годы в ряде регионов практика органовтехнической инвентаризации отказалась от выделения части жилого дома в качествесамостоятельного объекта недвижимости, рассматривая такую часть как квартиру, адом в качестве многоквартирного. Однако если обратиться к Жилищному кодексу РФ[32],то он в ст. 16, наряду с жилым домом и квартирой, называет такой объект жилойнедвижимости как часть жилого дома. В последнее время приобрело большоераспространение строительство таун-хаусов — домов, в которых в каждое жилоепомещение имеется отдельный вход, не сообщающийся с общими помещениями такогодома. При этом помещения в таком доме признаются квартирами, а сам доммногоквартирным, хотя они ничем не отличаются от помещений, которые получены врезультате реального раздела ранее единого жилого дома. Вполне очевидно, чтопри обращении за регистрацией права на эту часть здания право на нее должнобыть зарегистрировано в разд. II ЕГРП. При дальнейшей достройке и желаниизарегистрировать право на все здание у заявителя будет два варианта — либозарегистрировать право на вторую часть здания как на самостоятельный объектнедвижимости, либо обратиться за регистрацией прав на здание в целом спрекращением права на ранее зарегистрированную его часть.
Здесьмы видим несоответствие законодательству о регистрации и нормативных актов,определяющих порядок учета недвижимости. По мнению автора, в настоящее времятакие противоречия должны решаться в пользу актов более высокой юридическойсилы — ГК РФ и Закона о регистрации. При таком подходе«домовладение», состоящее из нескольких самостоятельных зданий, неможет быть признано объектом недвижимости, ему нет места в реестре. Однакофактически такие комплексы недвижимости в рамках одного земельного участкасуществуют. Вопрос же о необходимости их отражения в реестре может быть решенлишь путем соответствующего изменения законодательства.
Оттаких комплексов следует отличать объекты, которые в силу единстватехнологического процесса их функционирования, хотя и могут быть представленыкак совокупность зданий и сооружений, но на самом деле представляют собойединое сооружение. Примером такого сооружения может служить автозаправочнаястанция. Первоначальная практика регистрации прав на эти объекты сводилась ктому, что как отдельные объекты недвижимости регистрировалось здание, гдерасполагался пульт управления, каждый резервуар для топлива и прочие объекты.
Ещеодной серьезной проблемой является проблема так называемых общих помещений. Этапроблема имеет решение в гражданском законодательстве лишь применительно кквартирам. В ст. 290 ГК РФ говорится о том, что «собственникам квартир вмногоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общиепомещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,обслуживающее более одной квартиры».
Статья36 ЖК РФ, конкретизируя эту норму, устанавливает, что собственникам помещений вмногоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещенияв данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживанияболее одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничныеплощадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи,чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающееболее одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), атакже крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающееболее одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, сэлементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные дляобслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты,расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество вмногоквартирном доме).
Такимобразом, применительно к жилым домам, помещения делятся на собственнопомещения, на которые может быть установлена собственность физического илиюридического лица, и помещения, относящиеся к общему имуществу, на которые неможет быть установлена собственность одного лица, и которые находятся в долевойсобственности собственников помещений. Так определяется законом структурасобственности в жилых домах. На практике такая структура вызывает ряд вопросов.
Первыйвопрос — это выработка критериев отнесения помещений к общему имуществу. Законв качестве такого критерия называет обслуживание таким помещением более однойквартиры. Этот критерий хорошо работает при отнесении к общему имуществулестниц, лестничных площадок и т.п. Хотя и для помещений такого рода не все такоднозначно. Нет, например, никаких сомнений в необходимости отнесения к общимпомещениям дома лестницы, на которую выходят несколько квартир. Но встречаютсятакие ситуации, когда лестница ведет только в одну квартиру. Достаточнораспространены случаи, когда на площадку выходит одна квартира, при этом никто,кроме лиц, проживающих в данной квартире, этой площадкой не пользуется. Каковже статус этих объектов в данном случае? Вряд ли их можно отнести к общемуимуществу дома, поскольку отсутствует главный признак — обслуживание болееодного помещения.
Вто же время эти объекты не включены в состав тех помещений, которые ониобслуживают. Получается, что они пребывают в неопределенном статусе, который, содной стороны, не позволяет собственнику помещения распоряжаться ими в том жережиме, что и квартирой, а с другой стороны, не создает оснований дляпредъявления требования к собственникам всех помещений в доме участия всодержании этих объектов как элементов общего имущества дома.
Такжеесть некоторые помещения, статус которых практически всегда вызывает проблемы.К числу таких помещений относятся помещения в подвалах и цокольных этажах,отдельные помещения технических этажей, чердачные помещения. Во всех этихпомещениях, как правило, расположено оборудование, обслуживающее весь дом вцелом или отдельные его части. Согласно ст. 36 ЖК РФ общим имуществом домаявляются «коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеютсяинженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данномдоме оборудование (технические подвалы)». Такая формулировка не даетвозможности сделать однозначный вывод о том, является ли наличие инженерныхкоммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном домеоборудования необходимым признаком для отнесения к общему имуществу не толькоподвалов, но и коридоров, технических этажей и чердаков. Если этот признакотносится только к подвалам, то любой чердак или технический этаж должен признаватьсяобщим имуществом дома, независимо от того, что там находится.
Однаконекоторые из таких помещений уже являются собственностью отдельных лиц, сдаютсягосударством в аренду. Поступают заявления на регистрацию права собственностина такие помещения как на вновь созданные объекты. И каждый раз в таком случаенеобходимо установить, что данное помещение не относится к общему имуществу.При этом очевидно, что решать этот вопрос нужно на уровне кадастрового итехнического учета. Именно органы учета объектов недвижимости должны в каждомслучае выделять из числа помещений те, которые относятся к общему имуществу.
Представляется,что относить объекты к общим помещениям дома только на основании ихнаименования — это не очень продуктивный подход. Критерий же наличия врассматриваемом помещении инженерных коммуникаций и оборудования,обслуживающего более одного помещения, также не является вполне удачным,поскольку его применение на практике далеко не безусловно. Трудно найти подвалили чердак, в которых не проходили бы коммуникации и не было бы какого-либообщего оборудования. Между тем в большинстве случаев эти коммуникации и общееоборудование занимают лишь незначительную часть соответствующих помещений. В тоже время по техническим причинам выделить в отдельные помещения те сегменты, вкоторых находятся коммуникации и общее оборудование, часто невозможно.Признавать же подвальное помещение площадью 500 кв. м. общим помещением только потому, что там расположен электрический щит или проходит трубапарового отопления, вряд ли отвечает действительному смыслу законодательства.Однако при буквальном толковании законодательного определения общего имуществатакой подход вполне возможен.
Второйвопрос состоит в том, каким образом должны учитываться помещения, относящиеся кобщему имуществу, в частности, должны ли им присваиваться кадастровые номера.Нам представляется, что на данный вопрос следовало бы ответить отрицательно,либо предусмотреть особый порядок кадастрового учета этих помещений.
Какуже указывалось, специфика этих помещений состоит в том, что они не могутнаходиться в собственности одного лица. В силу прямого указания закона онинаходятся в общей долевой собственности собственников всех помещений.Следовательно, право общей долевой собственности на эти помещения возникаетавтоматически вместе с правом собственности на основные помещения и отгосударственной регистрации не зависит.
Втесной связи с рассмотренной проблемой находится вопрос о соотношении такихобъектов, как здание и помещение. Мы уже говорили о том, что не можетсуществовать помещение, состоящее из помещений. Если несколько помещенийобъединяются в одно, то с момента возникновения объединенного помещения ониперестают существовать в реестре. Это выражается в том, что они исключаются изкадастрового учета и права на них прекращаются в ЕГРП одновременно срегистрацией права на новое помещение. То же самое происходит при разделенииодного помещения на несколько. В этом случае прекращает существовать в реестребывшее единое помещение. Это правило неукоснительно соблюдается для помещенийнежилого назначения. Что же касается многоквартирных жилых домов, то и здесьдействует, то же правило с поправкой на то, что в состав жилых помещений — квартир, могут входить комнаты как самостоятельные объекты недвижимости. Но издесь не может быть квартиры, состоящей из двух квартир, или комнаты, состоящейиз двух комнат.
Несколькоиное соотношение между зданием и находящимися в нем помещениями. Здание можетсуществовать как единый объект недвижимости без разделения на помещения. Если утакого здания один собственник, то независимо от назначения здания (жилое илинежилое) оно может рассматриваться как единый объект. Здание можетрассматриваться как единый объект и тогда, когда на него установлена долеваясобственность, независимо от того, определен порядок пользования зданием илинет.
Рассмотреннаяконструкция носит весьма абстрактный характер, поскольку изменения происходят вотношениях собственности на объект, но отражаются как изменение объекта,которого в реальности не происходит. Однако, для того чтобы правильноориентироваться при совершении различных операций с недвижимым имуществом, сэтими противоречиями необходимо примириться и руководствоваться предлагаемымиправилами./>§3. Объекты регистрации прав на недвижимость
Вопрособ объекте регистрации прав на недвижимость, т.е. вопрос о том, что именноподлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных для пониманияправовых основ системы регистрации прав на недвижимость.
Проанализируемсначала п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющий объекты государственной регистрации.Мы увидим, что в соответствии с рассматриваемой нормой регистрации подлежат:
а)права собственности;
б)другие вещные права;
в)ограничения этих прав;
г)их возникновение;
д)их переход;
е)их прекращение.
Вследующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащиегосударственной регистрации:
а)право собственности;
б)право хозяйственного ведения;
в)право оперативного управления;
г)право пожизненного наследуемого владения;
д)право постоянного пользования;
е)ипотека;
ж)сервитуты;
з)иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.
Первымвопросом, который возникает при анализе такой конструкции нормы, являетсявопрос о характере перечня подлежащих регистрации прав. При этом очевидно, чтоперечень прав, подлежащих регистрации, исчерпывающим не является. В то же времяего нельзя назвать и абсолютно открытым. Иные права подлежат регистрации лишьпостольку, поскольку это указано ГК РФ или иными законами. Таким образом, содной стороны, законодатель указал на возможность установления необходимостирегистрации иных прав, кроме перечисленных, а с другой стороны, устранилвозможность установления этой необходимости иными, кроме законов, нормативнымиактами. Данное положение является весьма существенным для дальнейшегонормотворчества в сфере государственной регистрации прав на недвижимость. Лишаяорганы исполнительной власти возможности устанавливать права, подлежащиерегистрации, ГК РФ наделил этим правом только законодателя. При этом следуетотметить, что в силу п. «о» ст. 71 Конституции РФ этим наделен лишьфедеральный законодательный орган, поскольку гражданское законодательствоотносится к исключительной компетенции Федерации.
Новозникает и иной вопрос: о соотношении норм, содержащихся в первом и второмпредложениях п. 1 ст. 131 ГК РФ. Если бы не было второго предложения, то,очевидно, следовало бы признать, что регистрации подлежат все права, которыеотносятся к вещным, а также все их ограничения. Однако во втором предложенииперечислены не все вещные права, существование которых предусмотреногражданским законодательством. В частности, там не указано такое специфическоевещное право на объект недвижимости, как право пользования жилым помещениемчленами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), перечислены далеко не все возможныеограничения вещных прав на объекты недвижимости.
Практикарегистрирующих органов рассматривает все права и ограничения прав, в отношениикоторых не указано, что они подлежат государственной регистрации, как неподлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему органу ихрегистрировать. Эту позицию отражает М.Г. Пискунова, которая полагает, что«в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона врегистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии сзаконодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано врегистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимостинежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, аоснованные на них обязательственные права считаются возникшими без актагосударственной регистрации».[33]
Нотакая позиция может привести к ряду весьма негативных последствий. Основнаязадача регистрации вещных прав и их ограничений — защита интересов обладателейсоответствующих прав. При запрете регистрации некоторых прав и ограниченийобладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограничены, лишаютсяопределенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектовнедвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объектаиз независимого источника, которым является регистрирующий орган.
Вкачестве примера, помимо прав членов семьи собственника жилого помещения, можнопривести права нанимателя жилого помещения. Возникающее из договора жилищногонайма право пользования жилым помещением, безусловно, является обременением(ограничением прав собственника) объекта недвижимости на период действиядоговора. Вместе с тем закон не включает ни договор найма, ни права нанимателяпо договору к числу подлежащих регистрации. Вряд ли, однако, есть разумныеоснования для того, чтобы лишить нанимателя возможности зарегистрировать своиправа по договору.
Рассмотримвозникновение права собственности. Вполне очевидным является то, что нельзязарегистрировать возникновение права собственности, не зарегистрироваводновременно само это право за определенным субъектом. Значит, регистрациявозникновения права всегда будет связана с регистрацией самого этого права.Таким образом, по нашему мнению, одновременное указание в ст. 131 ГК РФ исамого вещного права, и его возникновения как самостоятельных объектоврегистрации лишено юридического смысла.
Теперьрассмотрим понятие перехода права собственности. Следует отметить, что вопрос орегистрации перехода права собственности фигурирует не только в ст. 131 ГК РФ,но и в нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости. В ст.551 ГК РФ, которая называется «Государственная регистрация перехода правасобственности на недвижимость» говорится о том, что регистрации в случаезаключения договора купли-продажи подлежит не право покупателя, не договоркупли-продажи, а именно переход права собственности.
Такимобразом, объектами регистрации прав на недвижимость следует признать самивещные права (их возникновение) и прекращение этих прав.
Однако,представляется, что законодатель в ст. 131 ГК РФ указал не все объектырегистрации. Характерной особенностью прав на объекты недвижимости являетсяотносительно длительное их существование. При этом в процессе существованиясодержание этих прав может изменяться весьма существенно как по воле самихсобственников, так и помимо их воли. В связи с этим нам представляется, чтоизменение содержания прав на объекты недвижимости должно быть признаносамостоятельным объектом регистрации. При этом под категорию изменений праваподпадает любое изменение содержания правомочий собственника.
Однимиз наиболее распространенных примеров изменения содержания правоотношенийсобственности без изменения круга его субъектов является превращение совместнойсобственности в долевую в результате соглашения собственников либо по решениюсуда. При этом очевидно, что не происходит ни прекращения права собственности,ни его возникновения вновь. Однако изменение отношений между собственникамиявляется юридически достаточно значимым и поэтому должно быть зарегистрировано.
Другим случаем изменения содержания вещного праваявляется установление обременений (ограничений) этого права. Специфика любогообременения (ограничения) в том и состоит, что оно сужает круг правомочийобладателя этого права. Такое сужение может произойти в результате заключениясобственником сделки — например, передачи объекта в аренду, в залог, либо врезультате деятельности уполномоченных государственных органов (например,наложение ареста на имущество).
Орегистрации ограничений прав на объекты недвижимости говорится в ст. 131 ГК РФ,однако, поскольку ограничениями не исчерпываются все случаи изменения права,изменение вещных прав следовало бы указать в ст. 131 ГК РФ в качестве самостоятельногообъекта регистрации.
Вещноеправо субъекта характеризуется, прежде всего, содержанием, т.е. совокупностьюправомочий субъекта по владению, пользованию и распоряжению объектом. При этомдля каждого из известных гражданскому праву вещных прав характерно своесоотношение этих правомочий.
Собственностьзанимает особое место среди вещных прав, поскольку носит первичный независимыйхарактер. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своемуусмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.Все остальные вещные права являются производными от права собственности, ибосуществуют лишь постольку, поскольку существует право собственности, и в рядеслучаев осуществляются в допущенных собственником пределах.
Однимиз основных вопросов функционирования системы регистрации прав на недвижимостьявляется организация ведения реестра прав на недвижимое имущество. Одним изважнейших принципов ведения этого реестра, по нашему мнению, должно бытьисключение отражения прав разного порядка в одном разделе реестра. Поэтому неследует объединять в одной форме государственной регистрации все вещные права.Между тем именно так регламентировано ведение реестра в Законе о регистрации ипринятых на его основании Правилах ведения ЕГРП на недвижимое имущество исделок с ним. В ст. 12 этого закона устанавливается, что каждый раздел ЕГРПсостоит из трех подразделов и предписывается в подразд. II вносить как записи оправе собственности, так и записи об иных вещных правах. Правила же веденияЕГРП (Приложение 2) устанавливают единую форму как для записи правасобственности, так и для записи об иных вещных правах.
Такаяорганизация ведения реестра не учитывает того, что установление иных вещныхправ не прекращает права собственности, а лишь обременяет его. Находясь вгосударственной собственности, объект недвижимости может неоднократно менятьсубъектов хозяйственного ведения или оперативного управления. Оптимальная жеорганизация ведения реестра должна обеспечивать наглядность динамики правкаждого уровня: возникновения, прекращения и изменения первичного права,вторичных прав и обременений как первичных, так и вторичных прав. В свете этихположений представляется необходимым вместо формы регистрации «запись оправе собственности и об иных вещных правах» ввести две самостоятельныеформы: «запись о праве собственности» и «запись об иных вещныхправах».
Необходимостьвыделения раздела «иных вещных прав» связана с тем, что ряд этих правхотя и является обременением права собственности, но не является правом однопорядковымс другими обременениями. Специфика таких производных прав, как, например, правохозяйственного ведения и право оперативного управления, состоит в том, что они,выступая обременением права собственности, в свою очередь, могут бытьобременены (например, правами арендатора или залогодержателя). Именно поэтомууказанные права не могут быть включены в реестр обременений.
Наосновании чего можно подвести следующие итоги.
1.Государственной регистрации подлежит право собственности и иные вещные права(их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения (ограничения)этих прав.
2.Права и их обременения (ограничения) подлежат государственной регистрации вслучаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Иныеправа на недвижимое имущество и их ограничения регистрируются по желаниюправообладателей в порядке, установленном законом.
/>Итак, сформулируем ряд выводов, исходных дляпонимания объекта регистрации прав на недвижимое имущество.
1.Основным (первичным) объектом регистрации является право собственности.
2.Регистрации подлежат его возникновение, изменение и прекращение.
3.Регистрация обременений (ограничений) права собственности является частнымслучаем регистрации изменения этого права.
4.Регистрация иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный случайрегистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с темрегистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а такжеобременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.
5.Сделки подлежат регистрации в качестве оснований возникновения, изменения илипрекращения вещных прав, либо оснований возникновения, изменения илипрекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка отчуждения сотлагательным условием сама подлежит регистрации как обременениесоответствующего вещного права.
6.Документы, оформляющие сделки, а также документы, содержащие сведения о другихюридических фактах, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещныхправ, не являются объектом регистрации, а выступают как единственное средствополучения регистрирующим органом информации об этих сделках и юридическихфактах.
§4. Порядок осуществлениягосударственной регистрации на недвижимое имущество
Государственнаярегистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон)договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащимобразом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенностьдолжна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.
Еслиправообладатель или сторона в договоре — несовершеннолетний в возрасте до 14лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его именивыступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого нетребуется. Законные представители малолетних – это родители, усыновители илиопекуны, а недееспособных – опекуны.
Несовершеннолетниев возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрациисамостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласиедолжно быть выражено в письменной форме.[34]
Какправило, обратиться с заявлением о регистрации прав на основании договора могутвсе участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 ФЗ “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” вытекает, что, еслиречь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и неудостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведенатолько по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется отгосударственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправевынести решение о государственной регистрации, обязательное для учрежденияюстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут бытьвзысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение былонеобоснованным (ст.165 ГК РФ).
Еслиже права возникли на основании договора, не требующего нотариальногоудостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственнойрегистрации достаточно заявления одной из них (абз.4 п.1 ст.16 ФЗ “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). В ФЗ“О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” неотражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договорапредусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющихправо на подачу заявления о государственной регистрации, с единственнымусловием — нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, чтогосударственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон итогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона.[35]
Вслучае если права возникают на основании акта государственного органа или актаоргана местного самоуправления, заявление о государственной регистрации праваподается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (в данном случаеимеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут бытьизданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны бытьподписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властныедействия от имени органа.
Кзаявлению, согласно ч.2 ст.16, ст.17 ФЗ “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”, должны быть приложены необходимые длярегистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями длягосударственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода,ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, аименно:
— акты, изданные органами государственной власти илиорганами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, которыйустановлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов намомент их издания;
— договоры и другие сделки в отношении недвижимогоимущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим вместе расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в местеосуществления приватизации на момент ее совершения;
— свидетельства о праве на наследство;
— вступившие в законную силу судебные решения;
— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество,выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке,установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов намомент их издания;
— иные акты передачи прав на недвижимое имущество исделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии сзаконодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
Длятого чтобы договор был признан заключенным, сторон должны в предусмотреннойзаконом форме достичь согласия относительно его предмета и всех другихсущественных условий (ст.432 ГК РФ). По общему правилу договор признаетсязаключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но еслидоговор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключениесчитается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации(ст.433 ГК РФ).
Еслиречь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договорыслужат основанием для регистрации возникновения, прекращения и переходасоответствующих прав. В случаях, когда Гражданский кодекс РФ предусматриваетобязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимостью,регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременнорассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет осделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственнойрегистрации подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РФ).
Приватизацияжилых помещений осуществляется в соответствии с Законом “О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации” от 04 июля 1991г. (с последующимиизменениями и дополнениями)[36]. Закон о приватизациипредусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых имижилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Передачаосуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин имеет право набесплатное приобретение жилья только один раз. Но существует и исключение:несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного впорядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного имивпоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципальногожилищного фонда, по достижении совершеннолетия.
Приватизацияоформляется договором передачи жилья, который имеет свои особенности, почему ивыделен законодателем в отдельное основание возникновения, прекращения иперехода прав на жилье. Главная особенность заключается в том, чтопровозглашенный Гражданским кодексом принцип свободы договора в данном случаекасается только одной стороны — гражданина, желающего приватизироватьзанимаемое им жилье.
Ещеодно основание для государственной регистрации прав — свидетельство о праве нанаследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение ихправ на полученное имущество. Наследники приобретают право на имущество со дняоткрытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрацияправ на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, аправоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием илизаконом.
Всоответствии со ст.36 Основ законодательства о нотариате выдают свидетельство оправе на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества толькогосударственные нотариусы. И лишь при отсутствии в нотариальном округегосударственной нотариальной конторы совместным решением органа юстиции инотариальной палаты выполнение соответствующих функций может быть порученоодному из нотариусов, занимающихся частной практикой.[37]
Свидетельствоо праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому вотдельности — по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указываетсявсе наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство).Если окажется, что какое-либо имущество не включено в свидетельство онаследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.
Правана недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственнойрегистрации на общих основаниях. Под термином “решение суда” носит в данномслучае обобщающий характер и обозначает так же решение третейского иарбитражного суда.
Решениясуда в контексте ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним” могут признавать за гражданами и организациями определенныеправа на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственноговедения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права),признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок примененияпоследствий признания недействительными ничтожных сделок.
Действующеепроцессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих в деле, а такжесудебного пристава-исполнителя правом постановления перед судом вопроса оразъяснении решения (ст.17 Федерального закона “Об исполнительномпроизводстве”).
Следуетзаметить, что право на недвижимое имущество может быть установлено не толькосудебным решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашениясторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорнойинстанции, вынесших новое решение по делу либо изменивших решение суда.
Однимиз оснований для ограничения прав на недвижимое имущество является наложениеареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжатьсяим, а при необходимости — ограничение права пользования, применяемый дляобеспечения иска или в других целях. Арест имущества влечет следующиеограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем(аренду), залога. В связи с этим ФЗ “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним” (ст.28) предписана необходимость извещениярегистратора о произведенном аресте в трехдневный срок.
Ещеодним основанием для государственной регистрации являются различные акты(свидетельства) государственных органов. Эти акты относятся к категориииндивидуальных. Следует заметить, что к данному виду оснований относятся иразличные акты органов местного самоуправления, наделенных необходимымиполномочиями. Компетенция и этих, и органов государственной власти определяетсязаконодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта(документа).
Вкачестве примеров таких актов можно привести подлежащие регистрации лицензии наводопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органомуправления использования и охраны водного объекта; акты представленияземельного участка органами местного самоуправления для строительства объектовнедвижимости в городских и сельских населенных пунктах; и другие акты(свидетельства).
Кособым случаям, которые укладываются в рамки данного основания, можно отнести:
— принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом, осуществляющимгосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием для такогопринятия на учет служит заявление органа местного самоуправления, на территориикоторого находится бесхозяйная вещь, — ст.225 ГК РФ);
— решение об изъятии имущества у собственника в виде реквизиции, т.е. приобстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества порешению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом,в частности, с непременной выплатой стоимости имущества (ст.242 ГК РФ) или ввиде конфискации (ст.243 ГК РФ).
Кчислу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителюот прежнего правообладателя, предусмотренных ст.18 ФЗ “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, относятся самыеразличные акты, соответствующие действовавшему в месте передачи и на моментсовершения передачи законодательству.
Кэтим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственнойрегистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в виденедвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество), наделениесобственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений,передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость приотдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от именисобственника государственным органом или муниципальным образованием правомхозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемогогосударственного или муниципального унитарного предприятия и др.[38]
Следуетотдельно заметить, что ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним” не указывается еще одно основание для государственнойрегистрации на недвижимое имущество — справка правления потребительскогокооператива о полной выплате пая. В соответствии со ст.218 ГК РФ членжилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительскогокооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшиесвой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленноеэтим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанноеимущество. Поскольку все вышеперечисленное имущество относится к недвижимости,возникшее право подлежит регистрации в соответствии с ФЗ “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, хотя в этом случаеданная юридическая процедура носит не правоустанавливающий, аправоподтверждающий характер, так как право на эти помещения возникает смомента полного внесения пая.
Обязательнымприложением к документам, необходимым для государственной регистрации, являютсяплан земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости суказанием его кадастрового номера.
Некоторымистатьями главы 4 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним” могут быть предусмотрены дополнительные документы,предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так,например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевойсобственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственнойрегистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменнойформе согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе,осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены.Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановлениягосударственной регистрации (ст.24 ФЗ “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”).
Приподаче заявления о государственной регистрации любое физическоелицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявитьдокумент, удостоверяющий личность. Здесь разумно привести перечень такихдокументов, но в ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним” его, разумеется, нет, поэтому можно использовать нормы,содержащиеся в иных правовых актах. Наиболее подробный перечень документов,удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия гражданРоссийской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по местужительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлениемПравительства Российской Федерации от 17 июля 1995г. с последующими изменениямии дополнениями:
— паспорт;
— свидетельство о рождении — для лиц, не достигших 16 лет (следует заметить, чтов настоящий момент паспорт выдается лицам, достигшим 14 лет);
— заграничный паспорт — для постоянно проживающих за границей граждан, которыевременно находятся на территории РФ;
— удостоверение личности — для военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов);
— военный билет — для солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военнуюслужбу по призыву или по контракту;
— справка об освобождении из мест лишения свободы — для лиц, освободившихся измест лишения свободы.
Личностьиностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается на основании вида нажительства или национального паспорта с отметкой о регистрации в органахвнутренних дел или других уполномоченных органах.
Представительюридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица,а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий егополномочия действовать от имени данного юридического лица.
Такжедля государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплатерегистрации. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитнымучреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежноепоручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательнымявляется приложение подлинника платежного документа.
Приполучении правоустанавливающих документов на государственную регистрациюдолжностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую записьв книгу учета документов. Книга учета входящих документов предназначена длявнесения записей о документах, представляемых в учреждение юстиции порегистрации прав (или его филиал) для осуществления им государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Вкниге учета входящих документов производятся записи по следующим заявлениям идокументам:[39]
— заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами;
— заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемымидокументами;
— заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных пригосударственной регистрации прав;
— заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;
— документам, необходимым для проведения государственной регистрации, например:ответом соответствующих органов и организаций на обращения учреждений юстициипо регистрации прав (их филиалов) или правообладателей о предоставлениисведений, необходимых для государственной регистрации прав на объектынедвижимого имущества (п.3 ст.8 ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»);
— дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин,приведших к приостановлению регистратором прав государственной регистрацииправ;
— иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрацииправ (их филиалами) государственной регистрации прав, например, определениямили решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.
Заявителювыдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с ихперечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждаетпринятие документов на государственную регистрацию, кроме того, с указанной вней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно,исчисление месячного срока, в течение которого, в соответствии с п.3 ст.13 ФЗ“О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”,должна быть произведена государственная регистрация.
Правоваяэкспертиза — это изучение представленных для государственной регистрациидокументов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорнымоснованием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения(ограничения) прав на недвижимое имущество[40].
Требованияк документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Вней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение,прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество ипредставляемые на государственную регистрацию, должны соответствоватьтребованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию,необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество вЕдиный государственный реестр прав. Указанные документы должны содержатьописание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленныхзаконодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скрепленыпечатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенныхзаконодательством должностных лиц.
Решениеоб отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указаниеммотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановлениягосударственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в делоправоустанавливающих документов.
Единыйгосударственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как гласитст.12 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним”, содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объектынедвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения оправообладателях.
ФактическиЕГРП состоит из трех основных составляющих:
— книги учета документов;
— непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества,существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях,существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных всоответствии с установленными требованиями;
— дела правоустанавливающих документов.
Учреждениеюстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учетадокументов, принятых на государственную регистрацию. Именно с даты внесения внее записи о поступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимогоимущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация.Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым нарегистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляетоснову номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения илисделки.
Книгасодержит информацию обо всех поступивших на регистрацию документах. Если наосновании документов принято решение об отказе в государственной регистрации,то об этом делается отметка в книге и регистрационная запись в этом случае непроизводится, номер регистрации не присваивается.
Еслиже принимается решение об осуществлении государственной регистрации, тоинформация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданныхсвидетельств о государственной регистрации прав. Книга учета выданныхсвидетельств о государственной регистрации прав содержит информацию о том, чтоправообладатель или иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения(обременения), извещено о результатах произведенной по его заявлениюгосударственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве илисделке.
СамЕдиный государственный реестр прав состоит из отдельных разделов — на каждыйобъект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с нимбыло подано заявление. Каждый раздел Единого государственного реестра правидентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи обобъекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе ипрекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся всоответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единогогосударственного реестра прав, то есть на земельный участок, здание, стоящее наэтом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект,входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этомразделы в Едином государственном реестре прав размещаются в соответствии спринципом единого объекта недвижимого имущества.
Правилаведения Единого государственного реестра прав предусматривают также внесениезаписей об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права. Дляэтих целей предусмотрен специальный лист, на который и вносятся такие сведения.К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества,места жительства физического лица, наименования юридического лица или егоюридического адреса, уточнения площади объекта, изменения при незначительнойконструкции здания и пр.
Длявнесения сведений об изменениях, не влекущих за собой прекращения или переходаправа, на листе, к которому относится изменение, в графе “Особые отметкирегистратора” проставляется штамп о внесении изменений в регистрационнуюзапись. На штампе указываются дата внесения изменений и имя регистратора,заверенные его подписью. При внесении еще одного изменения ставится дополнительныйштамп о внесении изменений.
Накаждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающихдокументов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственнойрегистрации на этот объект.
Свидетельствоо государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, являетсядокументом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценнойбумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.
Свидетельствовыдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объектнедвижимого имущество, а также арендатору и залогодержателю.
Выдачасвидетельств о государственной регистрации, а также подлинниковправоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору илизалогодержателю документов производится в случае обращения субъекта права поистечении месячного срока в учреждение юстиции по регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Получение свидетельства о государственнойрегистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя. Выдачасвидетельства производится на основании предъявленной расписки в получениидокументов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлениидокументов на государственную регистрацию заявителю. Также при выдачесвидетельства о государственной регистрации правообладатель — физическое лицо — обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если свидетельствополучает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленнуюдоверенность. Представитель юридического лица-правообладателя предъявляет,помимо документа, удостоверяющего личность, документ, подтверждающий егополномочия действовать от имени данного юридического лица. Информация о том,что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заноситсяв книгу учета выданных свидетельств.
Заключение
Новыйэтап развития института государственной регистрации прав на недвижимостьнаступил с принятием Конституции РФ 1993 г. и дальнейших правовых актов, регулирующих осуществление государственной регистрации прав на недвижимоеимущество.
Государственнаярегистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон)договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащимобразом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенностьдолжна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.
Договорыи другие сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе,а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.
Свидетельствоо праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому вотдельности — по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указываетсявсе наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство).Если окажется, что какое-либо имущество не включено в свидетельство онаследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.
Личностьиностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается на основа вида нажительства или национального паспорта с отметкой о регистрации в органахвнутренних дел или других уполномоченных органах.
Представительюридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица,а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий егополномочия действовать от имени данного юридического лица.
Такжедля государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплатерегистрации. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитнымучреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежноепоручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательнымявляется приложение подлинника платежного документа.
Свидетельствоо государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, являетсядокументом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценнойбумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.
Мироваяпрактика исходит из необходимости использования в обязательном порядкевозможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридическойчистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав,что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Длястран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страховогомаклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и нашегосударство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок снедвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.
Понятиегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним», принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которойгосударственная регистрация определяется как «юридический акт признания иподтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода ипрекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексомРоссийской Федерации».
Очевидно,что одной из главных задач государственной регистрации является гарантиязаконности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос внастоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличиеЕдиного реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельностьразличных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учетасобственников недвижимости
Список литературы
1. КонституцияРоссийской Федерации />(принята всенародным голосованием12.12.1993) />(с учетом поправок, внесенных Законами РФ опоправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// СЗ РФ26.01.2009, N 4, ст. 445
2. Гражданскийкодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ — Часть 1// СЗ РФ, 05.12.1994, N 32,ст. 3301/>
3. Арбитражныйпроцессуальный кодекс РФ (АПК РФ) от 24.07.2002 N 95-ФЗ// «Российскаягазета», N 137, 27.07.2002
4. Земельный кодексРФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ// «Российская газета», N 211-212,30.10.2001
5. Жилищный кодексРФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ// «Собрание законодательства РФ»,03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
6. Федеральный законот 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)// СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594
7. Закон РФ «Оприватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 N 1541-1//«Ведомости СНД и ВС РСФСР», 11.07.1991, N 28, ст. 959
8. ПостановлениеПленума ВАС РФ от 2 декабря 2005 г. N 32// СЗ РФ 2.12.2005, № 32 ст.3012
9. Правила веденияЕдиного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним(утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219)
10. Бабкин С.А. Основныеначала организации оборота недвижимости. М., 2006
11. Белов В.А.Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости.М., 2001. С. 27-28
12. Волынцева А.В.Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав нанедвижимость и сделок с ней: Автореф. дис.… канд. юрид. наук. Томск, 2003.С. 68.
13. Гражданское право/ Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово, 2006.
14. Дорожинская Е.А.Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис.: канд.юрид. наук. М., 2008. С. 16
15. Жариков Ю.Г.,Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическоепособие. М., 1997. С. 7
16. Карлин А.Б.Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономическойинтеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2006. N 1. С. 39-40
17. Кассо Л.А.Русское поземельное право. М., 1999; Ельяшевич В.Б. Очерк развития формпоземельного оборота на Западе. СПб., 1913
18. Кирсанов А.Р.Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимв Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2007. С. 17
19. Кирсанов А.Р.Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним в Российской Федерации. М., 2007. С. 18-19
20. Киндеева Е.А.Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть. // “Экономикаи жизнь”, 2006г., № 8. – С. 38
21. Крылов С.Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // “Российская юстиция”,2007, № 10. – С. 83
22. Мейер Д.И.Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1. С. 251-259
23. Покровский И.А.Основные проблемы гражданского права. М., 1998
24. Пискунова М.Г.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним какправоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 22
25. Плотникова И.Н.Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц //Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 66
26. Постатейныйкомментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – М.:Норма, 2004. С. 129
27. Системырегистрации прав на недвижимое имущество: Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А.Лазаревского. М., 2000.
28. Скворцов О.Ю.Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 1-9
29. Скворцов О.Ю.Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование исудебно-арбитражная практика. М., 2008. С. 51
30. Соборное Уложение1649г.: Текст, комментарии / Рук. авт. кол. Л.Г. Маньков. Л., 1987. С. 89
31. Степанов С.А.Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004
32. Степанов С.А.Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретическиепроблемы: Автореф. дис.… д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 44
33. Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права (по изд. 1907г.) М., 1995
34. Чубаров В.В.Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006