СОДЕРЖАНИЕВВЕДЕНИЕГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ПОНЯТИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ1.1 Развитие договора аренды в дореволюционный период1.2 Юридическая природа договора арендыГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХОТНОШЕНИЙ2.1 Существенные условия договора аренды2.2 Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанностисторон2.3 Прекращение договорных обязательствГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТЬ АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ,ОТНОСЯЩИХСЯ РАЗНЫМ ВИДАМ ИМУЩЕСТВА3.1 Аренда движимого имущества
3.2 Договорные обязательстваотносящиеся к недвижимому имуществу3.3 Договор финансовой аренды (лизинга)ЗАКЛЮЧЕНИЕБИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Дипломная работапосвящена арендным отношениям не случайно, поскольку на сегодняшний день этотвид взаимоотношений очень актуален. Несмотря на эволюционный исторический этап,арендные отношения перетерпевшие изменения с момента своего образования понынешний день сохранили свою правовую сущность и в настоящее время занимаютглавенствующие место среди таких правовых взаимоотношений как обмен,купля-продажа, дарение и др.
Актуальность даннойтемы заключается втом что, договором аренды охватывается широкий круг экономических отношений –от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатациидо бытового проката предметов домашнего обихода. Исследуя этот вид правовыхвзаимоотношений можно сделать вывод, что договор аренды применяется не только впредпринимательской деятельности, а также включает бытовую и иные сферы.Хотелось бы отметить, что в современной России возрос спрос на применениедоговора аренды, особенно на договор аренды зданий и сооружений.
Гражданском кодексеРоссийской Федерации под договором аренды понимается такой договор, по которомуодна сторона – арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендаторуимущество за плату во временное владение и пользование или только во временноепользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором врезультате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором,являются его собственностью. Глава 34 Гражданского кодекса РФ содержитразвернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения договорамаренды вне зависимости от вида арендуемого имущества.
В то же время в нейвыделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к такимразновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий исооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).
Практически по всемвопросам Гражданский кодекс РФ содержит исчерпывающее регулирование, нетребующее принятия специального законодательства. И лишь в двух случаях такоезаконодательство прямо предусматривается: во-первых, ряд особенностей арендытранспортных средств может быть установлен в транспортных уставах и кодексах;во-вторых, правила Гражданского кодекса РФ применяются к аренде земельныхучастков и иных природных объектов с учетом особенностей, которые могут бытьустановлены специальным законом. В Законе о введение в действие части второйГражданского кодекса РФ (ст. 13) также предусмотрено, что в отношении сделок сземельными участками соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ применяютсяв той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
В то же время закономмогут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускаетсяили ограничивается. В первую очередь это относится к объектам, изъятым изоборота, перечень которых определяется законом, а также к ограниченнооборотоспособным объектам.
Целью дипломной работы является выяснение сущности исодержания института арендных отношений. Из данной цели вытекают следующие основныезадачи:
1. Получение максимальныхзнаний в области договора аренды;
2. Изучение существенныхусловий и содержания договора аренды;
3. Анализ отдельных видовдоговора аренды;
4. Выявление разногласийв законах и внесение предложений по их совершенствованию;
5. Применение полученныхзнаний на практике.
В качестве методовисследования в работе использованы такие, как анализ, синтез, дедукция,индукция, структурно-правовой и сравнительный методы. Данные методы позволяютвыявить особенности соотношения норм ГК, федеральных законов, регулирующихотношения касающиеся договоров аренды и отдельных видов, которые в дальнейшемпозволят не допустить правовую ошибку при толковании юридических норм исоставлении правовой документации.
В период современныхрыночных отношений на предприятиях и в организациях большую долю средизаключенных договоров занимают договоры аренды. В процессе юридической практикиприходится сталкиваться с неграмотной редакцией договоров, т.е. при составлениидоговора не учитываются его существенные условия. Поэтому предметом исследованияв области гражданско-правовых отношений будет являться в первую очередьизучение сущности договора аренды, его юридической природы, а так же принципапостроения взаимоотношений по имущественному найму. Помимо этого, в работеуделено внимание объекту договорных обязательств, к которому относятся права иобязанности сторон (субъектов), правовое положение объектов, и отдельные виды договорааренды, такие как договор проката, договор аренды транспортных средств, договораренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий, договор финансовойаренды (лизинга).
Степень научнойразработанности. Вюридической литературе договор аренды рассматривается достаточно широко такимиавторами как: О.В. Берг, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Ю.П. Гладышева, В.Н.Жуков, О.М. Козырь, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, Ю.А. Тихомиров идругими.
Вместе с тем проблемыдоговора аренды исследованы не до конца, что также объясняет актуальность темыисследования.
Структурно дипломнаяработа состоит извведения, трех глав, восьми параграфов, заключения, списка используемойлитературы и приложений.
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ПОНЯТИЕИНСТИТУТА АРЕНДЫ 1.1 Развитие договора аренды в дореволюционный период
По российскомудореволюционному законодательству имущественным наймом признавался договор, всилу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязываласьпредоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срокпользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности(условия) этого договора (ст. 1691 ч. 1 Свода законов Российской Империи).
Д.И. Мейер отмечал, чтодоговор найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей насодержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой,прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустиммельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественногонайма, хотя и есть между ними – некоторая разница в употреблении, так чтобольшей частью каждое имя дает договору особый оттенок: так арендой, которымназывается обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, апрокатом – наем мебели, платья, вообще имущества движимого»[1].
Субъектами договора найма по российскому гражданскомузаконодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имуществовнаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектовдоговора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности.Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никакихдополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любоефизическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав.От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью.
В качестве предмета наймазаконодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейерписал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом.Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные инеодушевленные»[2].
И законодательство идоктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаватьсятолько непотребляемые вещи. Например, Г.Ф. Шершеневич в своем Курсегражданского права отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому чтоне всякая допускает пользование без повреждения её существа вещи потребляемыенеспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользованиеими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можнозанять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что,передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а толькоподобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесениемправа собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзяговорить о найме денег»[3].
В целом в российскомдореволюционном гражданском праве предмет договора найма понимался болеешироко, чем это имеет место в современном законодательстве. Кроме движимого инедвижимого имущества предметом могли быть и приносящие доход права.
В соответствии сдействовавшим до 1917 года законодательством условие о сроке признавалосьсущественной принадлежностью (т.е. существенным условием) договора найма. Хотянесмотря на отнесение данного условия к существенным условиям договора найма, всилу прямого указания закона, отсутствие в договоре соответствующего пункта,предусматривающего срок пользования нанятым имуществом, не являлось основаниемдля признания договора недействительным или незаключенным.
В ту порузаконодательство предусматривало, что срок найма недвижимого имущества не можетпревышать двенадцати лет. Причины столь краткого предельного срока найманедвижимого имущества объяснялись российскими правоведами по разному. Например,по мнению Д.И. Мейера: «Причина заключается, вероятно, в опасении, что наем неприкрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны,так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ейзначительный доход»[4]. Другие полагали, что«устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредитьобесценение имений в следствие долгосрочных аренд»[5].
В проекте Гражданскогоуложения, который был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г.,имелась следующая норма, относящаяся к сроку найма имущества: «Договор найма неможет быть заключен на срок свыше тридцати шести лет. Договор, заключенный наболее продолжительный срок, признается обязательным лишь в течение тридцатишести лет, считая с начала найма. Наем, заключенный на время жизни наймодателяили нанимателя, остается в силе, хотя бы продолжался и свыше тридцати шестилет»[6](ст.1817).
Существеннойпринадлежностью (существенным условием) договора найма признавалось такжеусловие о вознаграждении за пользование имуществом – наемной плате.Дореволюционное законодательство (Свод законов Российской империи, Т.Х, ч.1,ст.1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этомне указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение. Чаще всегонаемная плата выражалась в денежной сумме. Но в реальном имущественном оборотетех лет широко использовались неденежные формы вознаграждения за наемимущества. В частности, при найме земли весьма популярным был такой способнайма, как наем земель исполу, когда крестьянин – наниматель, получая внаемземельный участок, обязывался отдать владельцу этого земельного участка –нанимателю половину или иную определенную часть собранных снопов. В качествевознаграждения по договору найма земли признавалось также оказание нанимателемопределенных услуг наймодателю или выполнение для последнего определенного видаработ. Например, крестьянин – наниматель принимал на себя обязанность собратьхлеб или скосить луга на земельном участке наймодателя, не передававшегося внаем.
Широкое распространениеимел в России тех лет и так называемый наем из выстройки, когда собственникземли передавал её внаем нанимателю, который обязывался по окончании сроканайма передать собственнику земли здание или сооружение, построенное на этойземле. Причем при найме из выстройки право собственности на возведенное зданиеили сооружение возникало у собственника земли непосредственно с моментаокончания его строительства, но до истечения срока найма постройкаэксплуатировалась нанимателем без выплаты какого-либо вознаграждениянаймодателю.
Требования к форме договораимущественного найма дифференцировались в зависимости от вида нанимаемогоимущества. Так, по общему правилу договор найма движимых вещей совершалсясловесно (т.е. в устной форме). Исключение составлял лишь договор найма речныхи морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимымимуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Наемнедвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной формы,однако для найма городских строений или земельных участков в городе допускаласьи устная форма. Вместе с тем, если договоры найма городских строений иземельных участков в городских поселениях заключались на срок от трех додвенадцати лет на сумму свыше трехсот рублей, а на сроки более двенадцати летна всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться «на письме», то естьнеобходимым условием являлась письменная форма. При найме крестьянами земель упомещиков на срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на больший срок на суммуне более триста рублей договоры могли заключаться в устной форме. Договор найманедвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год,подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этоготребования договор представлялся недействительным[7].
Содержание договораимущественного найма определялось исходя из того, что указанный договорпорождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателюпользования нанятым имуществом.
С позиции современного законодательстваприменительно к содержанию договора имущественного найма важно отметить двамомента, характерных для гражданско-правовой доктрины той поры.
Во-первых, российскиецивилисты последовательно проводили взгляд на природу договор имущественногонайма как на обязательное правоотношение. По общему правилу суть этогоправоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования(но не владения) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающем из договораимущественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовыхэлементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульного владельца,обладающего вещно-правовыми способами защиты.
Во-вторых, правопользования имуществом, получаемое нанимателем по договору найма, трактовалосьвесьма широко и включало в себя право нанимателя передавать нанятое имущество впользование другим лицам. Например, Д.И. Мейер отмечал, что «право пользованияосуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъектаправа, так и посредством извлечения из него гражданских плодов, доходов.Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдавать еговнаем другому лицу, заключить sublocatio. Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, еслихозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то можетвключить в договор особое о том определение»[8].
Получил подтверждениеобязательственно-правовой взгляд российских цивилистов на отношения, связанныес имущественным наймом, и при решении вопроса о последствиях для договораимущественного найма отчуждения собственником сданного внаем имущества третьемулицу. Этот вопрос оказался весьма сложным.
Д.И. Мейер судьбудоговора найма при продаже собственником нанятого имущества предлагалопределять в зависимости от двух различных ситуаций. Это ситуация, когда вдоговор продажи имущества уже переданного внаем, включается условие,предусматривающее обязанность приобретателя имущества оставить нанимателя доистечения срока договора найма на тех же условиях, на которых он был заключен спрежним собственником. И другая ситуация, когда покупатель отказывается отподдержания договора найма и этот договор отчуждением имущества прекращается. Вэтом случае нарушаются права нанимателя со стороны хозяина имущества, которыйобязуется вознаградить нанимателя за убытки.
Наряду с поднаймомдореволюционному законодательство включало в правомочия нанимателя уступку всехправ по договору найма другому лицу. Между ними поводилась четкая грань. Так,Д.И. Мейер отмечал: «Именно между сублокацией и уступкой права пользования,приобретенного по найму, представляется та разница, что при сублокации правопользования имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация являетсятолько осуществлением этого права. Так что сублокатор не перестает бытьответственным лицом перед хозяином нанятого имущества, а остается к нему впрежнем юридическом отношении. Тогда как при уступке права пользования,приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу ипредставляется не осуществлением права пользования, а передачей его, поэтомунаниматель перестает быть ответственным лицом перед хозяином имущества,совершенно выбывает из юридического отношения. Сообразно этому сублокация не нуждаетсяв согласии хозяина имущества и даже может произойти вопреки его несогласию, авот уступка права пользования по договору найма может совершиться лишь с согласияхозяина имущества»[9].
Что касается прав иобязанностей сторон по договору имущественного найма, то они довольнотрадиционны. Стоит лишь отметить, что обязанности наймодателя не ограничивалисьпередачей сданного внаем имущества покупателю. На него также возлагалисьобязанности по поддержанию указанного имущества в надлежащем состоянии иустранению препятствий в пользовании нанятым имуществом, в том числе и таких,за которые наймодатель не нес ответственности, в течение всего срока действиядоговора найма.
В качестве основнойобязанности нанимателя рассматривалось своевременное внесение наемной платы.Сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны былиопределяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесениянаемной платы они должны были определяться местными обычаями. В некоторыхслучаях наемная плата вносилась вперед. Также наймодателю представлялосьзакладное право на движимое имущество нанимателя, находящееся в нанятом объектенедвижимости, как обеспечение исполнения нанимателем обязательства по внесению наемнойплаты.
Другая обязанностьнанимателя состояла в том, что он должен был пользоваться нанятым имуществомкак заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имуществобыло отдано внаем.
Наниматель обязанвозвратить наймодателю по окончании срока договора имущественного наймаполученного внаем имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии,в каком оно было им принято с учетом нормального износа.
Что касается улучшениянанятого имущества, то наниматель мог их производить без согласия наймодателя.Критерием для предоставления нанимателю права оставить за собой произведенныеулучшения либо требовать от наймодателя соответствующей компенсации за ихпроизводство служила необходимость указанных улучшений. Это нашло отражение вст. 1843 проекта Гражданского уложения, согласно которой наниматель был вправетребовать от наймодателя вознаграждение за произведенные в нанятом имуществепочинки (т.е. улучшения), относившиеся к обязанностям наймодателя или осуществленныенанимателем без предупреждения им наймодателя ввиду их неотложности. Еслинаниматель произвел в нанятом имуществе такие работы, которые не вызывалисьнеобходимостью или не входили в обязанности наймодателя, то наниматель былвправе оставить за собой те улучшения, которые могли быть отделены без вредадля имущества. Он был обязан оставить эти улучшения в пользу наймодателя, еслипоследний согласиться возместить их стоимость.
Договор имущественногонайма, заключенный на определенный срок, прекращался по истечении этого срока безвсякого предупреждения со стороны наймодателя или нанимателя. Если же срокнайма не мог быть определен на основании соглашения сторон, местного обычая илицели найма, то договор признавался заключенным на неопределенный срок, и каждаяиз сторон была вправе после предупреждения контракта прекратить договор.
Предусматривалась впроекте Гражданского уложения и возможность возобновления договораимущественного найма. Согласно ст. 1856 проекта, если по окончании срока наймани одна из сторон не объявит о прекращении договора и наниматель без всякоговозражения со стороны наймодателя и с ведома последнего продолжает пользоватьсянанятым имуществом: при найме сельского имения – в течение двух месяцев, а привсяком ином найме – в течение месяца, то договор признавался возобновленным напрежних условиях, но на неопределенный срок, за исключением найма сельскогоимения, который считался возобновленным на следующий хозяйственный год.1.2 Юридическаяприрода договора аренды
Законодательстводает юридическое понятие договору аренды. В соответствии со статьей 606Гражданского кодекса договором аренды признается гражданско-правовой договор, всилу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенноеимущество во временное владение и пользование или во временное пользование, аарендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды,продукция и доходы, полученные арендатором в результате использованияарендованного имущества в соответствии с договором, являются егособственностью.
Необходимо отметить, что«это положение действует лишь тогда, когда арендованное имущество, используетсяарендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если договор подобныхусловий не содержит, то в соответствии с прямым назначением арендованногоимущества[10].
Поскольку отдельныепризнаки и свойства арендных операций присущи также некоторым другим видов договоров,попытаемся выделить аренду в системе гражданских правоотношений, путемсопоставления с указанными юридическими категориями. В данном случае кюридической категории относятся договорные обязательства и объекты договорааренды.
Рассматривая вопрос овзаимоотношении сторон, касающихся обязательств, работники юридической сферысталкиваются с такой проблемой, к какой категории относить права арендатора ккатегории вещных прав, или к сфере обязательственного права. По определениювещное право предоставляет человеку непосредственное господство в той или инойформе над вещью, т.е объектом вещного права является вещь. Обязательственноеправо-это право одному лицу требовать от другого совершения определенных действий,которые и являются объектом права.[11]
В одной из научных работ авторв своих рассуждениях ссылается на такое противоречие как не соответствие поустановлению вещного права, в договоре аренды устанавливается вещное правонанимателя на арендованное имущество и между тем не устанавливается вещноеправо между нанимателем и нанятой вещью[12]. Таким образом, на мойвзгляд получается, что договор аренды носит императивный характер поскольку нетсвободного волеизъявление со стороны арендатора, так как он не являетсясобственником вещи (материальных ценностей), он не может пользоваться, владеть,распоряжаться имуществом (вещью), но в то же время как арендатор он наделенправом пользоваться и владеть вещью только с согласия арендодателя, т.е. всесвои действия по владению пользованию арендатор согласовывает с арендодателем (собственникомимущества). Это обстоятельство вносит некоторые сложности во взаимоотношениеобеих сторон.
Возвращаясь кюридическому понятию договора аренды, следует отметить тот факт, когда вюридической литературе и нормативно-правовых актах используется терминология,при которой арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор –нанимателем, а сам договор – договором имущественного найма.
Для договора арендыприсущи следующие характерные ему черты, позволяющие рассматривать этот договорв качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Особенность договорааренды, — он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачуимущества, — необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемаяарендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имуществок арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либотолько в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком,отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажи, мена,заем[13].
Следует выделить еще однуособенность договора аренды: пользование имуществом при аренде обязательносопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последнимплодов, продукции и доходов, полученных в результате использованияарендованного имущества[14]. Так же арендаторупринадлежит право владения имуществом. Иными словами он получает возможность нетолько извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладатьим, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатациясоответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним,арендатору достаточно получить данное имущество в пользование.[15]Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболееоптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов,связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему кактитульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со сторонытретьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконноговладения, а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишениемвладения, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, новладеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Наделение арендаторастатусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительнообеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовыхотношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения вГражданский кодекс РФ специальной нормы, определяющей судьбу аренды припереходе права собственности на арендованное имущество. Переход правасобственности или иного ограниченного вещного права на сданное в арендуимущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжениядоговора аренды.
И еще одна характернаячерта договора аренды, относящаяся к праву пользования арендованным имуществом.Во всяком случае, оно не включает в себя правомочие арендатора по передачеарендованного имущества в субаренду. Скорее, Гражданский кодекс РФ предусмотрелобратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованное имущество всубаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено емуарендодателем.[16]
Во-вторых,законодательством предусмотрено детальное регулирование отдельных видовдоговоров.
В-третьих, выделениеотдельных видов договора аренды, за исключением проката, фрахтования на время,лизинга) связано с тем, что каждый вид договора аренды носит специфический характер,отличающий один вид от другого, и поэтому для каждого вида договора требуетсяособое правовое регулирование. Несмотря на это, законодательство дает ссылку наприменение общих положений договора аренды. При таком подходе имеется риск«пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самымограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды.[17]
Договор проката выделен вотдельный вид договора аренды исходя, прежде всего из субъектного состава:арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющеесдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательскойдеятельности, а также из целей использования арендатором арендованногоимущества.
Договор арендытранспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым варенду транспортным средствам требует управления им и его квалифицированной техническойэксплуатации силами профессионального экипажа.
Что касается договорализинга, то основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделять его каксамостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношенияхпомимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого варенду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, посвоему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде икупле-продаже.
Договор аренды являетсяконсенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонамисоглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу несвязан с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передачасданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнениезаключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.
Договор аренды являетсявозмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передачеимущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнеговстречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Договораренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несетобязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том,что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором о том, чтоимеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место двевстречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанностьарендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование иобязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливаютдруг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договораренды является договором синаллагматическим.
Синналагматическийхарактер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всехслучаях встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательстварендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателемсвоих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору.Отсюда следует, в соответствии с законодательством взамообязательства, это означает,что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество вуказанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок неуказан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество всоответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещенияубытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжениядоговора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ 2.1 Существенные условия договора аренды
Суждение о существенныхусловиях в гражданско-правовых договорах сводится к тому, что существеннымусловием договора аренды является его предмет, под которым понимаетсяимущество, передаваемое в аренду.
Пункт 1 статьи 432 ГКсодержит определение существенных условий договора, к каковым относятся условияо предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актахкак существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все теусловия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно бытьдостигнуто соглашение.
На основании гражданскогозаконодательства существенные условия можно выделить в группу:
1. группа существенныхусловий о предмете договора;
2. группа существенныхусловий, которые названы в законе либо иных правовых актах;
3. группа по которымстороны должны достигнуть соглашения.
Законодательство неотмечает обязательный стандартный перечень существенных условий для всех видовдоговоров, но упоминает, что стороны могут выбрать сами те условия, которыебудут указаны в договоре. Из-за этого обстоятельства, возникает спорныйхарактер при заключении договора, поскольку каждая из сторон пытается выдвинутьсвои условия с максимальной выгодой для себя, называя эти условиясущественными. При рассмотрении спорных вопросов судебные органы учитываютравноценность условий, важных для обеих сторон, такие условия при решении судабудут относится к существенным.
По нашему мнению, самопонятие «существенные условия договора» определяется путем указания напоследствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и самосуществование одной из важнейших категорий договорного права ставится взависимость от техники законодательной работы.
На наш взглядзаконодательство должно, конкретно определить перечень существенных условий длявсех видов договоров, отметить определенной статьей, например для всех видовдоговоров существенными условиями будут являться срок, оплата, ответственность,предмет (так как эти условия имеются во всех видов договоров) и выделитьотдельной статьей существенные условия для определенных видов договоров, которыебудут раскрывать сущность данного вида договора. Например:
Статья 432.1 Особенностисущественных условий характерных для данных видов договоров
1.Существенным условиемдоговора купли-продажи будет являться передача количества товара
2. Существенным условиемдоговора поставки будет являться порядок поставки товара
Статья 432.2.Переченьсущественных условий характерных для всех видов договоров
1.срок
2.ответственность
3.предмет
4.оплата
5.передача материальных инематериальных ценностей
Таким образом, можнопредложить не разбивать существенные условия по группам, а объединить посущности договора и по составу, указав определенной статьей. Данная установка иопределенность позволит снизить уровень спорности при заключении договора.
Для выяснения сути понятия«существенные условия договора» необходимо ответить на вопрос, о каком аспектепонятия «договор» идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условийдоговора. В тексте гражданского кодекса как тождественное договору используетсяпонятие соглашение. Чаще всего соглашением называется договор, обеспечивающийисполнение основного договора либо уточняющий одно из его условий, либоизменяющий его содержание. Применяются также другие термины для обозначениягражданского договора-пролтокол о результатах торгов, передаточный акт,государственный контракт. Понятие договора раскрывается через его содержание,т.е. совокупность составляющих его условий, без закрепления прав и обязанностейсторон по поводу условий договор теряет свои функции.[18]
Если в отношениекакого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие втексте договора пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, чтосоответствующее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется ввиду договор как правоотношение.
Такой вывод следует изанализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях,когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку,поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своимсоглашением исключить её применение либо установить условие, отличное отпредусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договораопределяется диспозитивной нормой. Именно поэтому, а не в силу того, чтоусловие договора теряет свое качество существенного условия, договор приотсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признаннезаключенным.
П. 1 ст. 432 ГК содержитопределение существенных условий договора, к каковым относятся условия опредмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актахкак существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все теусловия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно бытьдостигнуто соглашение.
Среди всех условийвсякого договора необходимо выделить те условия, которые составляютвидообразующие признаки соответствующего договорного обязательства и поэтомувключаются законодателем в само определение того или иного договора. Такиеусловия, бесспорно, являются существенными условиями договора, ибо, называя их,законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, какминимум, для данного вида договорного обязательства.
Принимая во вниманиелегальное определение договора аренды, а именно: по договору арендыарендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование, можно сделать вывод о том,что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся ксущественным условиям договора аренды. Другое дело, что Гражданский кодекс РФвключает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условиядоговора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующихпунктов, однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о срокеаренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договорааренды.
В Гражданском Кодексе п.1 ст. 432 указано существенное условие характерное для всех гражданско-правовыхдоговоров. Речь идет о предмете договора. При этом следует учитывать, чтопредмет рассматривается не только в юридическом аспекте в соответствии сюридической терминологией, но и приобретает другое значение, так как вытекаетиз обязательств. По мнению «Договор, представляет собой действия (илибездействие), которые должна совершить обязанная сторона или, соответственно,воздержаться от их совершения»[19].
Предметдоговора является существенным условием договора аренды. В договоре арендыдолжны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этихданных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаетсяне согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Еслиарендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный вдоговоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, вразумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество всоответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков,причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора ивозмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Вторая группасущественных условий включает в себя условия, необходимые для договоров данноговида. Необходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство выводилонеобходимость соответствующих условий из характера самого договорногоправоотношения, независимо от того, что указано в законе, то есть признавалонеобходимость данного условия для данного вида договоров в качестве самостоятельногоисточника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду ссущественными условиями договора, которые были признаны таковыми по суду,традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условиядоговора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы длядоговоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся вп. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которыеназваны в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо какнеобходимые для договоров данного вида[20].
Однако отмеченноеизменение в подходе законодателя к существенным условиям договора по признаку ихнеобходимости для договоров данного вида не влечет серьезных изменений впрактике применения соответствующих законоположений. В самом деле, если речьидет о договорах предусмотренных Гражданским кодексом РФ и другими законами, тоза рамки норм, регулирующих соответствующий вид договорных обязательств, врядли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми дляданного вида договора. Более того, допущение возможности их поиска привело бы копасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений.Что же касается договоров, не предусмотренных законом, то круг необходимых дляних существенных условий может определяться на основе норм, регулирующихсходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогиизакона.
К третьей группесущественных условий относятся условия договора, которые названы в законе илииных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, всоответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге»[21]договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точноеописание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименованиеместа и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действиядоговора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; переченьдополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договоракомплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размеравознаграждения лизингодателя; порядок расчетов; определение обязанностилизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных сдоговором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.
И, наконец, четвертуюгруппу существенных условий договора составляют все те условия, относительнокоторых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Напрактике можно встретить такие случаи, при которых к существенным условияммогут относиться не все условия договора, которые при заключении договорасодержались в оферте или акцепте. Рассмотрим случай из судебной практики.Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взысканиизадолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории,прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.
Возражаяпротив заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истцаотносятся к периоду до заключения договора аренды, в связи, с чем не подлежатудовлетворению.
Принимаярешение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которомустороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются ких отношениям, возникшим до заключения договора.
Междуистцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которомуарендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещатьарендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. Запросрочку платежа предусмотрена неустойка.
Данноездание было передано ответчику по акту приема – передачи до заключения договорааренды и фактически использовалось им в течение этого времени.
Вдоговоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения,возникшие с даты подписания ими акта приема – передачи здания.
Учитываяизложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полномобъеме.
Судапелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил,а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за периодфактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этомсуд исходил из следующего.
Всоответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становитсяобязательным для сторон с момента его заключения.
Достижениесторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключениядоговора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы ивозмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданиютерритории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическоеиспользование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период наусловиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственнаяобязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самогодоговора.
Всвязи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, чтоответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонамиимели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взысканиидоговорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора[22].
Вэтом случае, отношения, которые возникли до заключения договора содержалисущественные условия о предмете договора по поводу передачи имущества и егооплаты, которые по своему существу не были отнесены к существенным условиям,поскольку не был подписан акт приема-передачи, свидетельствующим о фактическомпереходе права на пользование имуществом, подтверждающим это право, несмотря наиспользование здание и выполнение иных обязательств, предусмотренных законом.Соответственно можно сделать вывод, что у арендодатель направил предложение(оферту) заключить договор на аренду здания, арендатор принял данноепредложение, дав согласие (акцепту) на выполнение обязательств по аренднойплате и возмещению расходов по уборке территории прилегающей к арендованномузданию. Согласно Гражданскому Кодексу определение существенных условийдоговора, относятся условия все те условия, относительно которых по заявлениюодной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В данном случае по этимусловиям: по арендной плате, и возмещению расходов по уборке территорииприлегающей к арендованному зданию было достигнуто соглашение, отсюда следует,что они являются существенными. После заключения договора аренды здания,условия которые содержались в оферте и акцепте перестали являться таковыми,поскольку соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к ихфактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, чтонепосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора арендывозникла ранее заключения договора.
Отмеченные позицииотносительно существенности условий договора, предлагаемых одной из сторон,могут быть дополнены и рассуждениями более формального толка, относящимисяскорее к порядку заключения договора, нежели к его существенным условиям.Следовательно, если сторона, направившая оферту с дополнительным условием,получив акцепт на иных условиях, приступает к исполнению договора, это будетозначать. Что в договоре отсутствует указанное дополнительное условие и ни однаиз сторон не предлагала включить это условие в договор, посколькупервоначальная оферта утратила силу и не может быть принята во внимание.
Если же дополнительноеусловие было предложено акцептантом и первоначальный оферент, получив такойакцепт на иных условиях, приступил к исполнению договора, следует признать, чтомежду сторонами заключен договор, включающий в себя это дополнительное условие.
В этом случае, если однаиз сторон заявит о необходимости достигнуть соглашения по предложенному этойстороной дополнительному условию, а затем примет акцепт на иных условиях, этобудет означать, что она отозвала свое заявление.
Таким образом, эта группасущественных условий договора имеет правовое значение лишь на стадии заключениядоговора, каковое полностью утрачивается с момента, когда договор считаетсязаключенным.
В законодательных актах,действовавших в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса,срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условиядоговора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договорсчитался незаключенным.
Гражданский кодекс РФпредусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенныйдоговором, однако допускает заключение договора и без указаний в нем срокааренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным нанеопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указаниясрока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получаетправо отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупрежденияоб этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за тримесяца.
Закономмогут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видоваренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того,указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре. По истеченииустановленного законом предельного срока договор аренды будет считатьсяпрекращенным. Например, Сызранская дума Самарской области вынесла постановлениео сроках для объектов недвижимого имущества из постановление ст. 6 «Договораренды может быть заключен на любой срок, определенный сторонами. Предельныйсрок аренды ограничивается 49 годами, если иное не предусмотренозаконодательством Российской Федерации. Для объектов недвижимого имуществадоговор заключенный срок от 1 года до 3-х лет является краткосрочным, от 3-х до10-среднесрочным, свыше 10 и до 49 лет — долгосрочным»[23].
Особое внимание следуетуделить вопросу о праве арендатора на возобновление арендных отношений. Согласногражданскому законодательству стороны сами определяют временной аспектправоотношений, исключая случаи установление сроков законодательством. Приокончании договорных обязательств, если стороны не имеют претензий по отношениюдруг к другу, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях,какие были предусмотрены ранее договором. Арендатору, надлежащим образомисполнявшему свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставленопреимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды.
Данныезаконоположения активно применялись в арбитражно — судебной практике в целяхзащиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем можноубедиться, ознакомившись с одним из разъяснений Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации. Действующим законодательством не запрещено проведениеконкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечениясрока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведенииарендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано,что новый договор может быть заключен только после истечения срока действияпервоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененноесоответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправепредъявить в суд требование о признании конкурса недействительным.
Припроведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его участниково том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладаетпреимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.
Посколькусогласно пункту 3 статьи 86 Основ гражданского законодательства арендатор,надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договораимеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право навозобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с нимдоговор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителемконкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или неявлялся.
Еслис победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодательуклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправеобратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с нимдоговор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанноститребований арендатора они подлежат удовлетворению.
Вслучае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежнийарендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении сним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победительконкурса, с которым заключен договор. При подтверждении требований прежнегоарендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды,указывая об этом в решении[24]. Данные разъяснения неутратили своего значения и в настоящее время.
Гражданский кодекс РФ сохранилза арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности,преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Такоеписьменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когдаарендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместес тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендаторполучает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей позаключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных емув связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же кэтому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, онможет потребовать от арендодателя только возмещения убытков.
В случаях, когда по окончаниисрока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, аарендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленнымна тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторонможет потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менеечем за три месяца[25].
Договораренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора являетсяюридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (всоответствии со ст. 609 п. 1).
Чтоже касается заключение договора между гражданами, является обязательнаяписьменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается насрок более одного года. Договор аренды на сумму превышающий 10 МРОТ должен бытьзаключен в простой письменно форме независимо от его срока. При этом суммойдоговора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размерарендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина изних больше. Гражданский кодекс предъявляет особые требования и к форме договорааренды недвижимости. Помимо того, что договор должен быть заключен в письменнойформе, стороны обязаны составить один документ и подписать его (пункт 1 статья651). Простого обмена письмами по поводу аренды помещения или зданиянедостаточно.
Крометого, если договор аренды зданий (сооружений) заключен на срок не менее года,то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключеннымтолько с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Дляподтверждения того факта, что в отношении помещений должен соблюдаться такой жепорядок, понадобилось заседание Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ,который и сообщил о своей позиции в Информационном письме от 1 июня 2000 года №53, рекомендовав к договорам аренды нежилых помещений применяться правила,предусмотренные для зданий. До этого налоговые органы и некоторые экспертыуспели объявить, что регистрировать аренду помещений нужно в любом случае, таккак в Гражданском кодексе минимальный срок, не требующий регистрации, для такихдоговоров не установлен.
Регистрациясделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним». Определяя, подлежит ли тот или иной договор государственной регистрации,сторонам нужно быть очень внимательными. Ведь иногда может быть случайнодопущена ошибка в указании срока договора, которая при отсутствии регистрацииповлечет за собой недействительность аренды. Например, на практике очень частовстречается указание, что договор действует «с 1 января одного года по 1 январяследующего года». Подписав такой договор, арендатор и арендодатель полагают,что согласовали срок, равный году, и не заботятся о государственнойрегистрации. И совершенно напрасно, потому что годом считается срок с 1 январяпо 31 декабря включительно, а вышеприведенный срок означает, что договордействует один год и один день, то есть без регистрации недействителен.
Зато наличие в текстедоговора фразы: «Срок действия договора — с 1 января до 31 декабря», наоборот,значит, что продолжительность согласованного сторонами периода аренды на 1 деньменьше, чем год, так как предлог «до» означает, что 31 декабря в срок невключается[26].
Особымобразом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход впоследующем права собственности на это имущество к арендатору[27].
Что касается договорааренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на еговыкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной длясовершения сделки, поскольку в главе 30 Гражданского кодекса РФ отсутствуюткакие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажидвижимого имущества.
В соответствии с п. 2 ст.609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле «иное» установленов отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения,которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если онизаключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силудостаточно заключения договора в простой письменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами.
Практическое значениегосударственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит втом, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации,считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установленозаконом.
Государственнойрегистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимоеимущество.
В Гражданском кодексе РФимеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектовнедвижимого имущества, так и примерный объектов недвижимости[28].
В соответствии со ст. 130ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленныеводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное имущество.
Однако указанные признакиприсущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимостиотносятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы вГражданском кодексе РФ и являются самостоятельными основными объектаминедвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередкоотносятся к так называемой недвижимости по природе[29].
Земельные участкиотносятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательствоммогут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этомсвидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласнокоторой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить отодного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускаетсязаконами о земле и других природных ресурсах.
Поэтому объектамидоговора аренды в настоящее время можно признать лишь те земельные участки,которые уже принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Всилу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательноограничен в публичных интересах, так же и как содержание прав всякогоземлепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборотземельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в тоймере, в которой он допускается специальным законодательством – законами о землеи других природных ресурсах.
Так же, как и земельныеучастки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр иобособленные водные объекты. Они также, как и земельные участки, являются недвижимостьюв силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единоецелое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установлениеправа собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю[30].
Такие объектынедвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимомуимуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения безнесоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указаннымиобъектами как недвижимым имуществом следует отличать сделки, по которым лес имноголетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда, например,продаются «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормыГражданского кодекса РФ о сделках с недвижимостью не подлежат применению, асоответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.
Здания и сооружения такжеявляются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи сземлей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба ихназначению.
Право собственности наздания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащеегосударственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. По мнениюнекоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектовнезавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе какнедвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновьсоздаваемое имущество не может считаться недвижимым[31].
Однако, на наш взгляд,после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года[32]данный вопрос решается однозначно: согласно п. 2 ст. 25 Закона в случаенеобходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства правона указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов,подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектовнедвижимого имущества, а также документов, содержащих описание объектанезавершенного строительства.
Официальная позициясудебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенногостроительства к недвижимому имуществу нашла отражение в постановлении ПленумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственностии других вещных прав»[33].данное постановлениевключает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25Закона о государственной регистрации не завершенные строительством объекты, неявляющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся кнедвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности нанезавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоватьсянормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество исовершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновенияправа собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Спорный характер носиттакже вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутризданий. Дело в том, что нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие отношения,связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковыхнежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения кнедвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренныхГражданским кодексом РФ. В Федеральном законе «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимогоимущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила,регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объемеи к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.
Из этой же серии и другойвопрос: что подлежит государственной регистрации, когда речь идет об аренденедвижимого имущества. Гражданский кодекс РФ установил, что в этом случаеподлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости. Отсюда и четкоеюридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считаетсязаключенным с момента его государственной регистрации.
Вместе с тем Федеральныйзакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» включает в себя ст. 25, которая имеет название «Государственнаярегистрация права аренды недвижимого имущества» и устанавливает правило,согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации[34].
Видимо, этонедоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор арендынедвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГКгосударственная регистрация осуществляется в отношении права собственности идругих вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды,естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, анапротив, обременяет чужое вещное право. Об этом, кстати, прямо говорится и вп. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или частипомещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующегопомещения (части помещения)».
Необходимо учитыватьтакже положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имуществавозможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав наданный объект. В едином государственном реестре прав.
Поскольку сгосударственной регистрацией договора аренды недвижимости законодательсвязывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовымисредствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагентаот государственной регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в видунорма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка,требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна изсторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторонывынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется всоответствии с решением суда[35]2.2 Субъекты иобъекты договора аренды. Права и обязанности сторон
Содержание договорапредставляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условиядоговора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако вовсяком договоре аренды выделяют группы условий, определяющих обязанностисоответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям,предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: обарендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору,условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованнымимуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычноопределяются обязанности арендатора.
Однако такаядифференциация условий договора сама по себе относительна, так как ихвыполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно какот арендодателя, так и от арендатора. Например, выполнение арендодателемобязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает иопределенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнениеарендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено приусловии выставления арендодателем соответствующих счетов и т.д. В подобныхслучаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента подоговору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнениядолжником основной обязанности, предусмотренной соответствующим условиемдоговора.
Тем не менее, в целяхизучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на двегруппы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществуобязанности арендодателя, вторую – определяющие основные обязанностиарендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя иарендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеюттакже предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащегоисполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условийдоговора.
Субъектамидоговора аренды являются арендодатель и арендатор.
Арендодателемимущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо,управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Формулируяэто положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдачаимущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом.Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующимимуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, посколькусубъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основныхэлементов правомочие по распоряжению имуществом.
Обязанностиарендодателя. Основнаяобязанность арендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имуществов состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имуществавместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок,предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. Приневыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает правоистребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребоватьот арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременнойпередачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки впередаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он можетпоступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и овозмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорныхобязательств.
Передаваемое арендаторуимущество должно соответствовать условиям договора и назначению этогоимущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостаткиарендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договорааренды или были заранее известны арендатору, не отвечает арендодатель также иза те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора или передачеимущества в аренду.
Во всех остальных случаяхответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается наарендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованиюарендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.
В подобных случаяхарендатор может воспользоваться предоставленными ему гражданским кодексом РФспособами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либосоразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение расходов, произведенныхим для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержатьсумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихсяарендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этомарендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодателюпредоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативныхпоследствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора,должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другиманалогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранитьнедостатки сданного им в аренду имущества.
Гражданский кодекс РФ неисключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьихлиц, которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды.
Кроме того, приопределенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальнаяопасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращениятретьим лицом – кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, — арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующие требования кредиторабез согласия должника – арендодателя. В этом случае права кредитора пообязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут карендатору в порядке суброгации.
Обязанности арендодателяне исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончаниясрока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двустороннийхарактер.
Распределяя междусторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества ипринимая во внимание временный характер.
Распределяя междусторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного в наем имущества ипринимая во внимание временный характер владения и пользования арендатораарендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонтасданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное можетбыть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт долженпроизводиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, аесли такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость,арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случаеневыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществленарендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещенияпроизведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.
Помимо обязанности поосуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любыхдействий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаемимуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором.
Несколькосложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя,поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом илисамим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъектыправа хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарныепредприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только ссогласия собственника в лице его уполномоченного органа.
Чтокасается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие можетвыступить в качестве арендодателя государственного имущества лишь с согласиясобственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в арендузакрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счетсредств, выделенных учреждению по смете.
Вместес тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенногоим на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии сего учредительными документами предпринимательской деятельности.
Государственноеимущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а такжемуниципальное имущество, должны сдаваться в аренду в порядке, определяемомправовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при отсутствиитакого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанноеимущество в аренду, арбитражно – судебная практика признает надлежащимиарендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.
Какизвестно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а такжемуниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности,хотя ранее объекты, охватываемые правом собственности названных субъектов,составляли единый фонд государственного имущества. В связи с этим до настоящеговремени не прекращаются споры между указанными субъектами права собственности,касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в томчисле путем передачи его в аренду. Такие споры и сегодня разрешаютсяарбитражными судами на основе постановления Верховного Совета РСФСР от 27декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности вРоссийской Федерации на федеральную собственность, государственнуюсобственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей,автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга имуниципальную собственность»[36], а также иных правовыхактов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральнойсобственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальнойсобственности.
Вместес тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной илимуниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, этоимущество, которым государство или муниципальное образование обладаетнепосредственно, то есть имущество, не закрепленное за другими юридическимилицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства(муниципального образования). В отношении этого имущества государство,муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое правособственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, втом числе путем передачи указанного имущества в аренду.
Ковторой категории относится имущество, закрепленное государством илимуниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственноговедения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этогоимущества за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченнымиими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаныв законе.
Чтокасается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособныйгражданин либо организации, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случаеГражданский кодекс РФ не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающихправа субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества[37].
Обязанностиарендатора. Можновыделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды.Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствиис условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, тов соответствии с назначением имущества. Законодатель в этой норме, устанавливаясоответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове«пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договоруили назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательныепоследствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически неиспользует арендованное имущество, а как следствие пользования указаннымимуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества,что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков.
В процессе пользованияимуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязанподдерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонти нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.
Что касается собственнопользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качествеобязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего.В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованнымимуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либопредусмотренные договором ограничения.
В частности, некоторыеправомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендаторможет реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особыхправомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжениеарендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованноеимущество в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору арендыдругому лицу; предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада вуставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственныхтовариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, чтосогласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализацияарендатором названных прав может привести к утрате арендодателем правасобственности на имущество, сданное им в аренду.
Договор субаренды, можетбыть заключен арендатором с третьим лицом лишь при наличии согласия на тоарендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основногодоговора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды[38].
Вместе с тем введение вдействие части первой Гражданского кодекса РФ лишило подобную практику права насуществование. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не можетсоздавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е.для третьих лиц. Вторая часть Гражданского кодекса РФ включает в себя некоторыеположения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересовсубарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет ипрекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однакосубарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основномдоговоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся вего пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегосясрока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договорааренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска всуд о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.
Вторая основнаяобязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы запользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора арендыследует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиямвсякого договора аренды.
Однако договор, в которомотсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы,в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, неможет быть признан не заключенным. Это стало возможным благодаря специальномуправилу, установленному Гражданским кодексом РФ на случай, когда договоромаренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласноэтому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили вдоговоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемыепри аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетруднозаметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющимопределить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствиисоответствующего условия в тексте договора.
Арендная плата может бытьустановлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так иприменительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основныеформы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимыепериодически или одновременно; установленная доля полученных в результатеиспользования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенныеуслуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендаторомарендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи;возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшениюарендованного имущества.
Следует подчеркнуть, чтоприведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающемлибо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как ввиде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, непредусмотренной Гражданским кодексом РФ.
Изменение размераарендной платы может производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренныедоговором, но не чаще одного раза в год. По требованию одной из сторон, аименно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторонууменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в периоддействия договора аренды существенно ухудшаются условия пользованияарендованным имуществом или состояние этого имущества.
Практика свидетельствует,что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающеезначение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платыпри заключении договора аренды. Наглядным примером сказанному выше можетслужить следующий пример.
Общество с ограниченнойответственностью – арендатор – обратилось в арбитражный суд с иском к комитетупо управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющейизлишне уплаченную арендную плату за определенный период.
Решением арбитражногосуда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционнойинстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесениемпротеста дело было рассмотрено Президиумом высшего Арбитражного Суда РФ.
Как усматривалось изматериалов дела, комитет по управлению имуществом города и общество сограниченной ответственностью заключили договор на аренду недвижимогомуниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна былаперечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами вприложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществляется всоответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользованиенедвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.
Согласно этой методикеразмер арендной платы определялся по формуле, элементами которой являются:базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта. В том числе коэффициент потребительских качеств.Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договорадействовала до принятия городской администрацией решения об изменении базовойминимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решениедо арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставкаарендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендаторсамостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы поновой ставке с момента её утверждения.
Регулярно извещая истцаоб изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, несообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы администрациигорода коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25до 0, 75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им сприменением старого коэффициента.
Согласно п. 2 ст. 424 ГКизменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях,предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствахсуд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиямдоговора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежавнесения соответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчетпроизводит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции онеобходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок аренднойплаты в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохраненииминимальной базовой ставки противоречил условиям договора.
Требование истца овозврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным,поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счетследующих периодов расчетов.
Принимая во вниманиеданные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменилпостановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение арбитражногосуда о взыскании с арендодателя излишне полученной сумы арендной платы[39].
Еще одной основнойобязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечениисрока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. Всилу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендойимущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернутьарендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, вкотором он его получил. С учетом нормального износа или в том состоянии,которое предусмотрено договором, если данная обязанность не будет исполненаарендатором, он должен уплатить арендодателю за всё время просрочки возвратаимущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, непокрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности повозврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть своеимущество в принудительном порядке.
Судьба произведенныхарендатором улучшений арендованного имущества определяется Гражданским кодексомРФ в зависимости от их характера. Все отделимые от арендованного имуществаулучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имуществапринадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенныхарендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежитвозмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенныеарендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всехслучаях являются собственностью арендодателя.[40]
Особого рассмотрения,по моему мнению, заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества.Гражданский кодекс РФ предусматривает, что условие о выкупе арендованногоимущества по истечении срока аренды до его истечения при условии внесенияарендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотреноне только договором аренды, но и законодательством.
Правом на приобретениеарендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические июридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных имуниципальных предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционелибо в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранеесданного в аренду; акционерные общества открытого типа, созданные путемпреобразования государственных и муниципальных предприятий в процессеприватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75 % ихакций; граждане и их объединения.
Осуществляющиепредпринимательскую деятельность, в случае, если договор аренды был имизаключен по результатам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица),не более 25 % уставного капитала которых находится в государственной илимуниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими наосновании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; акционерные общества,созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его ифактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.
Необходимо отметить, что правона выкуп арендованного государственного или муниципального имущества, в томчисле и нежилых помещений, несет в себе не столько гражданско-правовые, сколькопублично-правовые элементы. Данное обстоятельство нашло отражение и вГражданском кодексе РФ, который наряду с общими положениями о правесобственности содержит специальное правило о приватизации государственного имуниципального имущества. Согласно ст. 217 ГК имущество, находящееся вгосударственной или муниципальной собственности, может быть передано егособственником в порядке, предусмотренном законами о приватизациигосударственного и муниципального имущества. Более того при приватизациигосударственного и муниципального имущества предусмотренные Гражданскимкодексом РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения правасобственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное[41].
Объектомаренды может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряетсвоих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия идругие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортныесредства и т.п.
Закономмогут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускаетсяили ограничивается. Так, например, некоторые ограничения для сдачи в арендуприродных объектов установлены непосредственно федеральными законами. Всоответствии со ст. 11 Федерального закона «О недрах»[42]участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий,выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требованияустановлены Водным кодексом Российской Федерации[43]в отношении предоставления в пользование водных объектов. Участки лесного фондатакже могут передаваться в аренду только на основе лицензий (ст. 34 Лесногокодекса Российской Федерации)[44]. Объектом договорааренды не может выступать имущественное право, которое по определению не можетбыть передано в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования имисостоит в их употреблении.
Условиедоговора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать требованиямГражданского кодекса РФ, а именно: в договоре аренды должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачеарендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договореусловие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор не считается заключенным[45].2.3 Прекращениедоговорных обязательств
К числу несомненноположительных черт Гражданского кодекса РФ необходимо отнести подробное идетальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды. Этостановится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательствауказывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «вслучаях, предусмотренных законодательными актами», а Основы законодательства обаренде допускали возможность досрочного расторжения договора аренды потребованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условийдоговора». Таким образом, судьба договора аренды по существу ставилась взависимость от усмотрения суда.
Гражданский кодекс РФназывает конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованиюкак арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основаниярасторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушениедоговора» применительно к арендным отношениям. Так арендодатель можетпотребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуетсяимуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имуществалибо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двухраз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вноситарендную плату.
Арендатор вправеобратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинитпрепятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначениемэтого имущества; арендованное имущество имеет препятствующее его использованиюнедостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняетобязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество всилу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии,не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены ииные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.
Обращает на себявнимание, что Гражданским кодексом РФ предусмотрена своеобразная досудебнаяпроцедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в техслучаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора поинициативе арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность предварительноеписьменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения имсоответствующего обязательства в разумный срок.
Что касается арендатора,то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительнопредупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе неозначает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договорааренды.
Обязательным условиемизменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной изсторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулированияспора непосредственно между сторонами договора.
Существо процедурыдосудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона дообращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить илирасторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюденииодного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны напредложение об изменении или расторжения договора; либо после неполученияответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок непредусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить илирасторгнуть договор.
В случае нарушенияустановленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении илирасторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении илирасторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне ссоответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковоезаявление без рассмотрения[46].
Иски арендаторов об измененииили расторжении договоров аренды в практике арбитражных судов явление нечастое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении егоусловий по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такиетребования арендодателей предъявляются в суд в связи с неисполнением илиненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесениюпредусмотренной договором арендной платы. Как я уже отмечал, возможностьдосрочного расторжения договора по требованию арендатора по этому основаниюдопускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату болеедвух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Левшина Т.Л. на основеанализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжениидоговоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами обязанности повнесению арендной платы приходит к выводу о том, что «арбитражные суды снастороженностью относятся к расторжению договора аренды на основаниисущественного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы,стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том,является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностьюнакопленной практики подходов определения степени значительности того, чеголишается арендодатель в результате невнесения арендной платы».
Ставится Т.Л. Левшиной иболее общая проблема соотношения специальных оснований расторжения договорааренды по требованию арендодателя и общих оснований расторжения всякого гражданско-правовогодоговора. В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позицияавтора, согласно которой «основания расторжения договора арендатором могут наосновании п. 2 ст. 450 ГК быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст.619 ГК договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут всудебном порядке»[47].
Еще более категоричныйвывод делает А.А. Иванов: «В любом случае договор аренды может быт досрочнорасторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора»[48].
Актуальность проблемысоотношения положений Гражданского кодекса РФ об общих основаниях расторжениягражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договорааренды подтверждается и следующим примером из арбитражно – судебной практики.
Так, Комитет поуправлению имуществом Москвы (далее – комитет) как арендодатель обратился вАрбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу – арендатору овыселении последнего из занимаемого им нежилого помещения. В качестве третьеголица на стороне истца в деле привлечено правительство Москвы.
В обоснование исковыхтребований комитет сослался на то, что договор аренды расторгнут истцом водностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в переченьзданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением правительстваМосквы от 23 апреля 1996 г. № 372 «Об изъятии зданий, реконструируемых спривлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутсяработы».
Решением арбитражногосуда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанцииданное решение суда оставлено без изменения. Однако Федеральный арбитражный судМосковского округа своим постановлением названные судебные акты отменил и виске отказал. При этом кассационная инстанция сослалась на неправильноеприменение норм материального права судом первой инстанции и апелляционной инстанцией.
В протесте напостановление кассационной инстанции предлагалось отменить постановление иоставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционнойинстанции, поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке повышеуказанному основанию было предусмотрено п. 6.3 договора аренды,заключенного между истцом и ответчиком. При рассмотрении дела в порядке надзораПрезидиумом Высшего Арбитражного Суда РФ было установлено следующее.
Между Комитетом поуправлению имуществом Москвы и акционерным обществом был заключен договораренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, пер. СивцевВражек, д. 42, стр. 3. Пунктом 6.3 вышеназванного договора предусмотренавозможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачистроения под реконструкцию.
В материалах дела имелосьпостановление правительства Москвы и распоряжение заместителя премьерправительства Москвы, в которых указанное строение включено в перечень зданий,подлежащих реконструкции. Поскольку досрочное расторжение договораарендодателем в одностороннем порядке предусмотрено пунктом 6.3 договора,ответчик знал о последствиях. Указанных в этом пункте, так как договор подписансторонами и скреплен печатями.
Согласно абз. 2 ст. 619ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочногорасторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450ГК, что имело место в данном случае. Арендодатель направил арендаторууведомление о расторжении договора аренды.
По результатамрассмотрения дела был сделан вывод: «Президиум считает, что арендодатель,обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос орасторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данноетребование. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полномобъеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерностирасторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений»[49].
Представляется, чтоприведенное здесь постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ,свидетельствует о позиции, согласно договор аренды может быть расторгнут толькона основании решения суда, — иначе зачем бы понадобилось искусственно, приотсутствии соответствующего требования в исковом заявлении, расценивать самфакт предъявления арендодателем иска о выселении арендатора в качестве его жеодновременного требования о расторжении договора. Из этого постановленияследует также, что стороны договора аренды не могут реализовать свое право нарасторжение договора даже в том случае, если такое право прямо предусмотренодоговором аренды. Иными словами, получается, что ст. 619 ГК применительно кдоговору аренды исключает применение ст. 450 ГК об изменении и расторжениивсякого гражданско-правового договора. Такая позиция вызывает большие сомнениякак с точки зрения формально – юридической, так и по существу.
Анализ текста ст. 619 ГК,которая называется «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя»,свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собойспециальные правила по отношению только к п. 2 ст. 450 ГК и никак незатрагивают п.п. 1 и 3 той же статьи, включающие в себя положения о расторжениидоговора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договорапо соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договоров, когдатакой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствияспециальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основаниисоглашения сторон, или одностороннего отказа от договора аренды, в такихслучаях подлежат применению общие положения о расторжении договора,содержащиеся в п.п. 1 и 3 ст. 450 ГК.
Что касается п. 2 ст. 450ГК, предусматривающего, что всякий гражданско-правовой договор может бытьрасторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон присущественном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях,предусмотренных законом или договором, то его действие также не перекрываетсяст. 619 ГК. Указанная статья устанавливает конкретные основания расторжениядоговора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениямиэтого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимостидоказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он взначительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать призаключении договора.
Однако ст. 619 ГК вовсене исключает возможность предъявления арендодателем требования о расторжениидоговора в связи с иными нарушениями условий договора, не предусмотренными ниуказанной статьей, ни договором аренды. Но в этом случае арендодатель в силу п.2 ст. 450 ГК должен будет доказать, что арендатором допущено существенноенарушение договора аренды.
Если же говорить посуществу данной проблемы, то при рассмотрении вопросов, связанных срасторжением или изменением договоров, необходимо различать способы и основаниярасторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров.Основания и порядок расторжения договора зависят от применяемого конкретногоспособа расторжения договора. Последствия расторжения договора сформулированы взаконодательстве в виде общих и специальных правил, которые зависят от обстоятельств,послуживших основанием для расторжения или изменения договора[50].
Основным способомрасторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора посоглашению сторон. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное.К примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действоватьспециальное правило: с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоватьсясвоим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенныйими договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено законом,иными правовыми актами или договором. При расторжении договора по соглашениюсторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определенияпоследствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законностисоглашения сторон.
Второй способ расторжениядоговора состоит в том, что договор расторгается или изменяется судом потребованию одной из сторон.
Гражданским кодексом РФпредусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договорапо требованию одной из сторон в судебном порядке. Во-первых, когда другойстороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированыкак существенное нарушение, т.е. нарушение, которое влечет для контрагентатакой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был праверассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием для расторженияили изменения договора служит существенное нарушение договора.
Во-вторых, договор можетбыть изменен или расторгнут в судебном порядке также в иных случаях,предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором, именноэтот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договоромаренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжениядоговора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.
При применении второгоспособа расторжения или изменения договора решающее значение как для оценки какдля оценки законности расторжения договора, так и для определения последствийприобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договоромоснования для расторжения или изменения договора.
Третий способ расторженияили изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует своеправо, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ отдоговора, что влечет расторжение или изменение договора.
Односторонний отказ отдоговора возможен только в тех случаях, когда это допускается законом илисоглашением сторон. Например, после истечения срока договора аренды онсчитается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе влюбое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менеечем за три месяца.
Порядок расторжения(изменения) договора зависит от применяемого способа расторжения или изменениядоговора. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должныприменяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования,предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о формесоглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что формадолжна быть идентичной той, в которой заключается договор.
При расторжении(изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон отдоговора требование к порядку расторжения или изменения договора в этом случаесводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора.Указанное требование должно признаваться соблюденным в случае доведениясоответствующего уведомления до другой стороны договора посредством почтовой,телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющейустановить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора. Смомента получения такого уведомления другой стороной договор считаетсярасторгнутым[51].
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТЬ АРЕНДНЫХОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ОТНОСЯЩИХСЯ РАЗНЫМ ВИДАМ ИМУЩЕСТВА 3.1 Аренда движимого имущества
Подоговору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду вкачестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставитьарендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (Приложение№1).
Договору проката присущинекоторые характерные признаки, позволяющие выделить его в отдельный виддоговора аренды.
Во-первых, в качествеарендодателя по договору проката могут выступать не любые коммерческиеорганизации, а только те из них, которые осуществляют сдачу имущества в арендув качестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть речь идет окоммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом имущества.
Во-вторых, как общееправило, имущество, предоставленное по договору проката, должно использоватьсядля потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекаетиз существа обязательства. Поэтому арендатором по договору проката в основномвыступают граждане, которым соответствующее имущество понадобилось для личного,семейного, домашнего и иного подобного использования. Арендатором могут бытьтакже юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключаетсявозможность использования полученного в прокат имущества для извлеченияприбыли.
В-третьих, договорпроката относится к категории публичных договоров. Это означает, что коммерческаяорганизация, выступающая в роли арендодателя, при наличии возможностипредоставить в прокат требуемое имущество не вправе отказать обратившемуся кней лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому-либо вотношении заключения договора. Условия договора проката, в том числе обарендной плате, должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов, крометех случаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставлениельгот для отдельных категорий потребителей. Лица выступающие в ролипотенциальных арендаторов, вправе передавать на рассмотрение суда споры как опонуждении арендодателя к заключению договора проката, так и о разногласиях поотдельным условиям договора.
В-четвертых, договорпроката в отличие от договора аренды имущества ни при каких условиях не можетносить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивном порядкеопределен максимальный срок действия такого договора — один год.
В-пятых, кобязательствам, возникающим из договора проката, не подлежат применениюпредусмотренные общим положениями об аренде правила о возобновлении договорааренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора навозобновление договора аренды.
В-шестых, договор прокатаможет быть расторгнут по инициативе арендатора в любое время при условииписьменного предупреждения арендодателя в любое время при условии письменногопредупреждения арендодателя не менее чем за десять дней о своем намеренииотказаться от договора.
Учитывая публичныйхарактер договора проката. Гражданский кодекс РФ возлагает на арендодателя ряддополнительных обязанностей. В частности, арендодатель, заключивший договорпроката, должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого варенду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либопередать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования.Арендодатель не позже чем в десятидневный срок со дня получения заявленияарендатора обязан устранить обнаруженные арендатором недостатки в сданном в арендуимуществе либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии.Правда, если арендодателю удастся доказать, что недостатки в арендованномимуществе возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации исодержания имущества, арендодатель вправе потребовать возмещения за счетарендатора стоимости ремонта и транспортировки имущества. На арендодателя такжевозложена обязанность осуществлять как капитальный, так и текущий ремонтимущества, сданного в аренду по договору проката.
Что касается обязанностейарендатора по договору проката, то они сводятся к своевременному перечислениюарендодателю арендной платы и соблюдению правил пользования арендованнымимуществом. Арендные платежи определяются в договоре проката в твердой сумме ивносятся арендатором периодически или единовременно.
Арендатор вправеотказаться от договора проката и досрочно возвратить арендованное имущество. Вэтом случае арендодатель должен возвратить ему часть арендной платы,исчисляемую со дня, следующего за днем фактического возврата имуществаарендатором.
В связи с тем, чтополученное по договору проката имущество может использоваться арендатором лишьдля потребительских целей, Гражданский кодекс РФ запрещает арендатору сдаватьэто имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорупроката другим лицам, предоставлять арендованное имущество в безвозмездноепользование, вносить арендные права в качестве залога или вклада в уставныйкапитал хозяйственного общества либо паевого взноса в производственные кооперативы.
Что касается досрочногорасторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любоевремя. Законом установлено лишь единственное условие для такого прекращениядоговора, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендодателя освоем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Арендодательже может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям,предусмотренным ст. 619 ГК, кроме п. 4. Иные случаи прекращения договорапроката те же, что и у обычного договора аренды.[52]
Арендатранспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора арендыисходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, то естьтехническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся впространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническимустройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих.Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующихдоговоров аренды в отдельный вид (Приложение №2).
Помимо аренды странспортом связаны также договоры перевозки и экспедиции. В отличие отперевозки при аренде транспортных средств последние выбывают из владенияспециализированной транспортной организации. Перевозка же осуществляется безвыбытия этих средств из хозяйственной сферы перевозчика, который сохраняетконтроль за процессом транспортировки. Транспортная же экспедиция предполагаетоказание ряда услуг, связанных с перевозкой груза и непосредственно ненаправленных на перевозочный процесс.
Общие правила арендытранспортных средств Гражданским кодексом РФ не установлены. Рассматриваютсятолько отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортногосредства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и безтакого предоставления.
В то же время ряд нормкасается обоих видов договоров аренды транспортных средств.
Договоры арендытранспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные.
Договоры арендытранспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от ихсрока и стоимости передаваемого в аренду имущества. К такому договору неприменяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст.609 ГК. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортныхсредствах, которые относятся к недвижимым вещам и сделки с которыми подлежат пообщему правилу регистрации.[53]
Предельные сроки договорааренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему неприменяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и опреимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.По истечении срока договор прекращается.
Аренда транспортныхсредств гражданами-потребителями осуществляется с учетом особенностей,предусмотренных главой IЗакона о защите прав потребителей.
Наконец, транспортнымиуставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренныхГражданским кодексом РФ, особенности аренды отдельных видов транспортныхсредств.
Аренда транспортныхсредств регламентируется только применительно к автомобильному и морскому видамтранспорта. Остальные транспортные уставы положений на этот счет не содержат.
По договору арендытранспортного средства с экипажем (фрахтования на время) арендодательпредоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение ипользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по еготехнической эксплуатации[54].
В этом определениидоговора отражены три его специфические черты: во-первых, предмет договора –транспортное средство любого вида транспорта: железнодорожного, автомобильного,водного, воздушного, космического и т.д., способное к самостоятельномуперемещению в пространстве; во-вторых, управление и техническую эксплуатацию транспортногосредства осуществляет арендодатель своими силами, то есть при помощи экипажа, аименно работника, состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, врамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договореподряда; в-третьих, транспортное средство передается арендатору во владение ипользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однакотранспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, черезкоторых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому вслучае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортнымсредством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужихинтересах.
Целью договорафрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлятькоммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживаниекоторого производит, однако, арендодатель – специалист в своем деле.
По договору арендытранспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендаторутранспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказанияуслуг по управлению им и его технической эксплуатации.
В этом определениидоговора отражены три его специфические черты: во-первых, предмет договора –транспортное средство любого вида; во-вторых, управление и техническуюэксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно илипри помощи третьего лица, но ни в коем случае не арендодателя; в-третьих,транспортное средство передается во владение и пользование арендаторуарендодатель не сохраняет владение предметом договора.
Цель договора – получитьво владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлятьего техническую и коммерческую эксплуатацию[55].
3.2 Договорные обязательства относящиеся к недвижимомуимуществу
Подоговору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передатьарендатору за плату во временное владение и пользование или во временноепользование здание или сооружение (Приложение №3).
В отличие от ранеерассмотренных договоров проката и аренды (фрахтования на время) транспортногосредства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительнопо признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий исооружений, — требующих установления специальных правил, регламентирующихправоотношения, связанные с арендой указанных объектов.
Следует подчеркнутьтакже, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендныхотношений строится на иных началах, нежели регулирование договоракупли-продажи. В последнем случае Гражданским кодексом РФ установленыспециальные правила, направленные на регламентацию правоотношений, связанных скуплей-продажей всякого недвижимого имущества. При формулировании же норм,регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила,касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составеобщих положений об аренде.
Правоотношения, связанныес арендой зданий и сооружений, регулируются в первою очередь специальнымиправилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых – правилами обаренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде, итолько при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости – иными общимиположениями об аренде.
Ответ на вопрос, в чемразличие между зданием и сооружением, Гражданский кодекс РФ не содержит.Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод,что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с цельюпроживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в нихнаходятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания исооружения Гражданский кодекс РФ не придает.
Правила об аренде зданийи сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений). Правда в этомслучае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком,который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить частьземельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, правана такой участок к арендатору переходить не должны.
Форма договора арендызданий и сооружений – письменная, причем обязательно составление единогодокумента, подписываемого сторонами. Заключение такого договора посредствомобмена письмами невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания илисооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания илисооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации[56].Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо отсрока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Апоскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК недолжен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, напримерземельных участков или предприятий[57].
К числу существенныхусловий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится такжеи цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы.При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размереарендной платы договор аренды считается незаключенным. При этом правилаопределения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются[58].
Содержание договорааренды зданий и сооружений, по сравнению с содержанием обычного договорааренды, не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторонсохранился. Конкретизировались лишь некоторые способы исполнения этихобязанностей.
1. Обязанностьарендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующемусловиям договора и назначению имущества, расширена. Одновременно с передачейарендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаютсяправа на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью инеобходима для её использования. Передаче подлежит не весь принадлежащийарендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функциональнообслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании оней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачуарендатору каких-либо прав на земельный участок.
2. Исполнениеарендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору ипринятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту илииному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное непредусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передатьздание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления егоарендатору во временное владение или пользование и подписания сторонамидокумента о передаче.
3. Установленная вдоговоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и платуза пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемойвместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено закономили договором. таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде зданияили сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.[59]
Подоговору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору заплату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественныйкомплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (Приложение№4).
Договор арендыпредприятий выделен в самостоятельный вид также исходя их его предмета.Предметом данного договора является предприятие как единый имущественныйкомплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные иоборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительныеправа, а также права требования и долги. Предприятие как объект права впроцессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытияодних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулированиядоговора его аренды.
Более того, сутьпользования предприятием как раз состоит в постоянной замене его компонентов.Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателяпродавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймыматериальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия,сдавать их субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды вотношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменениястоимости предприятия и не нарушает других положений договора арендыпредприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и другихприродных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Договор арендыпредприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей формесоглашения по всем существенным условиям договора, с момента егогосударственной регистрации.
Существенная особенностьпорядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видовдоговора аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершитьопределенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключениядоговора аренды предприятия. Гражданский кодекс РФ не включает правил, обобязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продажепредприятия, когда стороны ещё до подписания договора продажи предприятиядолжны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс,заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, переченьвсех долгов, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера,размера и сроков их требования. Указанные документы служат обязательным приложениемк договору продажи предприятия.
Вместе с темприменительно к аренде предприятия в Гражданском кодексе РФ содержатсяположения, обязывающие арендодателя предоставить во владение и пользованиеарендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему впорядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья,топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права,связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно толькопри условии полной инвентаризации предприятия.
Кроме того, при передачепредприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся кпредприятию, что предполагает составление арендодателем полного перечня всехдолгов, включаемых в состав арендуемого предприятия. Невозможно передатьпредприятие в аренду и без бухгалтерского баланса[60].
Формально все требованияк форме договора состоят лишь в том, что договор аренды предприятия заключаетсяв письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путемобмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электроннойили иной связи, а вместе с этим, и действие соответствующей нормы из числаобщих положений о заключении гражданско-правовых договоров. В то же времязаконодатель ужесточает последствия несоблюдения формы договора арендыпредприятия. Как известно, по общему правилу несоблюдение простой письменнойформы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждениесделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводитьписьменные и другие доказательства. В данном же случае несоблюдение формыдоговора аренды предприятия влечет его недействительность.
Помимо условия о предметедоговора к существенным условиям договора аренды предприятия относятся условияо размере арендной платы и о сроке аренды предприятия. По вопросу о размереарендной платы стороны должны руководствоваться нормами, регулирующими размерарендной платы по договору аренды здания и сооружения. Следовательно, текстдоговора аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условия оразмере арендной платы под страхом признания договора не заключенным. Правилаопределения цены товаров, работ и услуг, установленные на случай отсутствиясоответствующего условия в гражданско-правовом договоре, не подлежат применениюк отношениям сторон, связанным с арендой предприятия.
Что касается условиядоговора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные правила на этотсчет отсутствуют как в числе положений, регулирующих аренду предприятий, так исреди норм, регламентирующих аренду зданий и сооружений. В связи с этим условиео сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора арендыпредприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия невлечет признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этомслучае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенныйсрок.
С точки зренияцелесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока егодействия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такогодоговора заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая изсторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другуюсторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договорааренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанногодоговора, представляется, что такая перспектива вряд ли устроит как арендатора,так и арендодателя[61].3.3 Договорфинансовой аренды (лизинга)
Подоговору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуетсяприобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имуществоу определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за платуво временное владение и пользование для предпринимательских целей (Приложение№5).
Договор лизингарассматривается Гражданским кодексом РФ в качестве отдельного вида договорныхарендных обязательств. С другими видами аренды договор лизинга объединяет то,что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездноевладение и пользование.
Вмесите с тем договорулизинга присущи определенные характерные особенности, выделяющие его вотдельный вид договора аренды.
Во-первых, в качествеобязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором,выступает также продавец имущества, являющийся его собственником, неучаствующий в договоре лизинга в качестве его стороны.
Во-вторых, арендодатель,в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульнымвладельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, наарендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество,принадлежащее другому лицу. Данная обязанность арендодателя охватываетсясодержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретаяимущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что этоимущество предназначено для передачи его в аренду.
В-третьих, активная роль,обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингупринадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указываетимущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующейпередачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой-либоответственности за выбор предмета аренды и продавца. Исключение из этогоправила могут составить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности поопределению продавца и выбору имущества возложены на арендодателя. В-четвертых,специальным по сравнению с общими правилами об аренде является также изложенноев Гражданском кодексе РФ в виде диспозитивной нормы положение о том, чтопередача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится неарендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее ответственность занеисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочкадопущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается наарендодателя. в этом случае арендатор вправе потребовать от арендодателярасторжения договора и возмещения убытков. С момента передачи продавцомарендатору предусмотренного договором лизинга имущества к последнему переходитриск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества.
В роли лизингодателяможет выступать лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества влизинг.
Лизингополучателем можетбыть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, илииндивидуальный предприниматель.
Предметом договорализинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые дляпредпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природныхобъектов. Следовательно, в лизинг может быть передано не только движимое, ног инедвижимое имущество, что для подавляющего большинства таких договоровнетипично[62].
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении необходимо сделать наиболее важные выводы данного дипломногоисследования.
Среди споров, рассматриваемых арбитражными судами России, значительноеместо занимают споры, вытекающие из отношений аренды. Широкое распространениедоговоров в гражданском обороте вызвано реформированием экономики и в связи сэтим развитием гражданского законодательства.
Как при заключении, так и при исполнении и расторжении договоров арендыприменяются не только нормы гл. 34 ГК РФ, также нормы части первой Гражданскогокодекса РФ.
1. Важной особенностью договора аренды является момент его заключения.Для договора аренды установлены две формы его заключения: устная и письменнаяи, соответственно, исходя из консенсуального характера договора арендыпоследний считается заключенным при достижении соглашения по всем его существеннымусловиям.
На практике момент заключения договора определяется подписаниемарендодателем и арендатором письменного документа либо в случае устной формы –достижения ими устного соглашения, что в соответствии с требованиями законаможно рассматривать как согласие (акцепт) лица (акцептанта) заключить договор вответ на предложение о его заключении (оферту), сделанную другой стороной(оферентом). Но этот момент может определяться и иным образом, если предметом этогодоговора является недвижимое имущество. В этом случае момент заключениядоговора аренды будет определяться моментом его государственной регистрации.
Как уже нами было отмечено, для заключения договора необходимо достижениесоглашения между арендодателем и арендатором по всем существенным условиям договора.Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору вкачестве объекта аренды. Для договоров аренды зданий и сооружений, кроме того,существенным условием является размер арендной платы.
2. В ходе исследования проанализированы многочисленные примеры изсудебной практики и как, оказалось, часто возникают споры, вызванные изменениемарендодателем в одностороннем порядке арендной платы в период исполнениядоговора аренды. В большинстве случаев территориальные агентства по управлениюгосударственным имуществом издают собственные акты об одностороннем пересмотреразмера арендной платы. Ошибка их заключается в том, что не подзаконный акт(решение, постановление и т.д.), а именно закон может изменить минимальныесроки пересмотра арендной платы. Такие акты незаконны и могут быть оспорены всудебном порядке.
3. На наш взглядзаконодательство должно, конкретно определить перечень существенных условий длявсех видов договоров, отметить определенной статьей, например для всех видовдоговоров существенными условиями будут являться срок, оплата, ответственность,предмет (так как эти условия имеются во всех видов договоров) и выделитьотдельной статьей существенные условия для определенных видов договоров,которые будут раскрывать сущность данного вида договора.
4. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ «арендодатель вправе требовать досрочногорасторжения договора только после направления арендатору письменногопредупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок».Иначе говоря, для обращения в суд с иском о досрочном расторжении договораарендодатель должен соблюсти претензионный порядок. На арендатора такойобязанности не возложено, однако обращение арендатора с иском в суд о досрочномрасторжении договора возможно лишь после получения отказа арендодателя(арендатора) на предложение изменить или расторгнуть договор либо полученияответа в срок, указанный в предложении о расторжении или установленный закономлибо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Учитывая все положения закона при заключении договора аренды, можносохранить имущественные интересы как арендодателя, так и арендатора и недопустить возникновения значительного ущерба при недобросовестном поведениикакой-либо из сторон по договору.
Таким образом, институт аренды достаточно отрегулирован современнымроссийским законодательством, однако отдельные вопросы требуютсовершенствования и в ходе написания дипломной работы по этому поводу быливысказаны обоснованные предложения.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации. 12.12.1993. // Российская газета. – № 237. – 25.12.1993.
2. Водный кодексРоссийской Федерации. 18. 10. 1995 (в ред. от 12.08.2005) // Собраниезаконодательства Российской Федерации. – 1995. – № 4. – Ст. 2564.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть 2., 1996 г. (в ред. 21.07.05) // Собрание законодательства Российской Федерации – 1996. – №8. – Ст. 7435.
4. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть 1., 1994 (в редакции от 03.01.2006)//Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 3. – Ст. 3425.
5. Лесной кодексРоссийской Федерации. 22.01.1997 г. // Собрание законодательства РоссийскойФедерации. – 1997. – № 1. – Ст. 3652.
6. Федеральный закон«О внесении изменений и дополнений в часть вторую ГражданскогоКодекса»//Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
7. Федеральный закон«О недрах» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1995. – № 10. –Ст. 823.
8. Федеральный закон«О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5. – Ст. 411.
9. Федеральный законот 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. – №30. – Ст. 3594.
10. Федеральный закон(в редакции от 18.07.2005) «О финансовой аренде (лизинге)» // Собраниезаконодательства Российской Федерации. – 2005. – № 65. – Ст. 5394.
11. Основызаконодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. – 1989. – № 25. – Ст.481.
12. ПостановленияВерховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 года № 3020 «О разграничениигосударственной собственности в Российской Федерации на федеральнуюсобственность, государственную собственность республик в составе РоссийскойФедерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городовМосквы и Санкт – Петербурга и муниципальную собственность» // Ведомости съезданародных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. – 1992. – № 3. – Ст. 89.
13. ПостановлениеСызранской городской думы Самарской области от 29 декабря 2004 г. № 76 «Оположении об аренде объектов муниципального имущества» // Правосудие в Поволжье.– 2005. – С. 44.
Научная и учебная литература
14. Атаян С.Квалифицирующие признаки договора аренды транспортных средств // Закон. – 2003.– № 11. – С. 78.
15. Берг О.В.организация арендных отношений. – М. Финансы и статистика. 2001. – 608 с.
16. Брагинский М.И. Договораренды: права и обязанности сторон // Хозяйство и право. – 2003. – № 5. – С.22-25.
17. Витрянский В.В.Договорное право. – М. Статут.2004. – 284 с.
18. Витрянский В.В.Договорное право: Общие положения. – М. Статут. 2001. – 142 с.
19. Витрянский В.Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйсво и право. – 1999. – № 11. –С. 83.
20. Гладышева Ю.П. Аренда-рецептдля профилактики // Нормативные акты и комментарии для формации. – 2004. – №5.– С. 34.
21. Гражданское правоРоссии / Под ред. Беленкова Р. – М. Приор. 2004. – 538 с.
22. Гражданскоеправо: Учебник / Под ред. Гришаевой С.П. – М. Юристъ. 2001. – 484 с.
23. Гражданскоеправо: Учебник / Под ред. Калпиной А.Г. – М. Юристъ. 2002. – 542 с.
24. Гражданское правоРоссии. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. СадиковО.Н. – М. Норма. 2004. – 487 с.
25. Гражданскоеправо: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Ч. II. – М. Проспект. 2005. – 784 с.
26. Гражданскоеправо: Учебник: т. 2 / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. Т. 1. – М. Юристъ. 2003. –612 с.
27. Гражданское правоРоссии / Под ред. Филиппова П.М. – Волгоград. Наука. 2001. – 412 с.
28. ГражданскоеУложение: Проект Высочайше учрежденный Редакционной Комиссией по составлениюГражданского Уложения // Договорное право / Под ред. Тютрюмова И.М. Т.2 – СПб.,1910. – 526 с.
29. Гутников О.Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. – 2001. – № 5. –С. 114.
30. Долинская В.В. Аренда// Общие положения и проблемы правового регулирования. – 2002. – № 3. – С. 3-11.
31. Жуков В.Н. Учетопераций по аренде зданий и помещений // Бухгалтерский учет. – 2001. – № 2. – С.26.
32. Завидов Б.Особенности возмездных договоров // Право и экономика. – 2005. – № 7. – С. 7.
33. Захарьина А.В. Договорздания сооружения: учет, налогообложение. – М. Норма. 2003. – 164 с.
34. Клинова Г.Н.,Мишакова Н.В. О защите прав арендатора // Право и экономика. – 2005. – № 6. –С. 23.
35. Ковалев В.В.Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. – М. БЕК. 2000. – 284 с.
36. Козырь О.М. Аренда// Государство и право. – 2004. – № 8. – С. 12.
37. Козырь О.М.Аренда недвижимого имущества // Закон. – 2000. – № 11. – С. 58.
38. Козырь О.М.Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России:Проблемы. Теория. Практика. / Отв. Ред. Маковский А.Л. – М. Исследовательскийцентр частного права. 2005. – 438 с.
39. Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. / Под ред. СадиковаО.Н. – М. ИНФРА–М–НОРМА. 2000. – 564 с.
40. Коннова Т.А.Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство. – 2004. – № 9. – С.17.
41. Курноскина О.Г.Сделки с недвижимостью // ЗАО Юстицинформ. – 2005. – С. 22.
42. Кущенко В.Д.Договора аренды и финансово-правовые последствия их нарушений // Бухгалтерскийучет. – 2002. – № 19. – С. 27.
43. Левшина Т.Л.Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и егопреимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора нановый срок. Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В. Ф. Яковлева.Вып. 5. – М. Проспект. 1998. – 138 с.
44. Маковская А.Договор фрахтования судов // Закон. – 2005. – № 11. – С. 72.
45. Мейер Д.И.Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. И доп. 8-му изд., 1902г. Ч.2. – М.Сер. Классика российской цивилистики. 1997. – 620 с.
46. Научно-практическийкомментарий к Гражданскому кодексу РФ части 1 / Под ред. проф. Мазолина В.П. ипроф. Малейной М.Н. – М. Норма 2004. – 848 с.
47. Пегов П.В.Регистрация договора аренды и права аренды // Главбух. – 2000. – № 15. – С.81.
48. Покровская В.В.Здание как объект аренды // Законодательство. – 2005. – № 1. – С. 25.
49. Покровский И.А.Основные проблемы гражданского права // Хозяйство и право. – 2002. – № 7. – С.26.
50. Романец Ю.В. Системадоговоров в гражданском праве России – М. Инфра. 2001. – 210 с.
51. Сафин Р.Ф.Приобретение имущества в собственность. – М. Юристъ. 2003. – 574 с.
52. Сыроедов Н.А. Регистрацияправ на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 2003. – №8. – С. 91.
53. Тихомиров Ю.А.Договоры в экономике. – М. Экономика. 2004. – 364 с.
54. Утка В. Арендапредприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право. – 2004. – № 2. –С. 74.
55. Харитонова Ю.С.Проблемные вопросы аренды // Законодательство. – 2004. – № 6. – С. 21.
56. Шершеневич Г.Ф.Учебник Русского Гражданского права. По изд. 1907г. — М. Статут. 1995. – 478 с.
Материалы юридической практики
57. ПостановлениеПленума ВАС РФ от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров,связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 10. – С. 14-21.
58. Информационноеписьмо от 28.07.1995 №7/оп-434 «Об отдельных рекомендациях, принятых насовещаниях по судебно-арбитражной практики» // Вестник Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации. – 1995. – № 5. – С. 29-30.
59. Информационноеписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанныхс арендой» 2002. // Вестник ВАС РФ. – № 4. – 2002. – С. 68-69.
60. Вестник ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 5. – С. 29-30.
61. Вестник ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 11. – С. 45-46.
62. Вестник ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации. – 2004. – № 5. – С. 29-30.
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение1
ДОГОВОР N4
бытовогопроката
п.Серноводск «18»марта 2005 г.
ОАО»Сервисмедикал», именуемый вдальнейшем «Арендодатель», в лице директора Дик ВладимираВольфгановича, действующего на основании устава, с одной стороны, и ФГУ«Сергиевские минеральные воды»в лице главврача санатория Кархалева ВиктораАлександровича, действующего на основании устава с другой стороны, заключилидоговор о нижеследующем:
1. Арендодатель обязуется предоставить Арендаторуза плату во временное владение и пользование следующее движимое имущество:
Аппарат «Электрофарез», ГОСТ5 АШ, маркиЭФ-4, тип 345; в полной исправности, оцениваемое в сумме один миллион двестипятьдесят тысяч триста семьдесят пять рублей.
2. Исправность сдаваемого в арендуимущества проверена Арендодателем в присутствии Арендатора.
3. Арендатор ознакомлен Арендодателем справилами эксплуатации и хранения имущества, соблюдением Правил техникибезопасности. Инструкция о правилах эксплуатации выдается вместе с имуществом.
4. Настоящий договор заключен сроком наодин год с момента подписания настоящего договора
5. Арендатор вправе отказаться отдоговора проката в любое время, письменно предупредив о своем намеренииАрендодателя не менее чем за десять дней.
6. В случае досрочного возвратаимущества Арендатором Арендодатель возвращает ему соответствующую частьполученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактическоговозврата имущества.
7. Арендатор обязуется пользоватьсяимуществом, предоставленным в прокат, в соответствии с его назначением, незакладывать, не сдавать его в поднаем, не производить разборку и ремонтпредмета, без согласия Арендодателя
8. При обнаружении недостатковпредоставленного в прокат имущества, полностью или частично препятствующих пользованиюим, Арендодатель обязан в трехдневный срок (но не более чем в десятидневный) содня заявления Арендатора о недостатках безвозмездно устранить недостаткиимущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичнымимуществом, находящимся в надлежащем состоянии. При отсутствии возможности длятакой замены действие договора считается досрочно прекращенным, предметвозвращается Арендодателю, а оплата за использование имущества взимается толькоза то время, в течение которого он фактически использовался.
9. За пользование имуществом, предоставленнымпо договору проката, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату пятьтысяч рублей ежемесячно
11. При повреждении или порчепредоставленного имущества по вине Арендатора оно ремонтируется за счетАрендатора, и за время ремонта взимается плата как за пользование исправнымимуществом.
12. Арендатор обязан вернутьпредоставленное имущество в пригодном для эксплуатации состоянии и не ухудшивего потребительских качеств и внешнего вида.
14. Арендодатель вправе досрочнорасторгнуть договор, если Арендатор использует имущество не в соответствии сего назначением либо умышленно или по неосторожности ухудшает качество ипотребительские свойства имущества, а также в случае, когда Арендатор болеедвух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вноситарендную плату.
15. Во всем остальном, непредусмотренном настоящим договором, стороны должны руководствоватьсядействующим законодательством.
ПОЧТОВЫЕАДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
Арендодатель:
Арендатор: санаторий «Сергиевскиеминеральные воды», расположен по адресу: п.Серноводск, ул.Советская,63
ПОДПИСИ СТОРОН:
Арендодатель: Арендатор:
Приложение 2
ДОГОВОР N
арендытранспортного средства с экипажем
г.Самара
"___"_______________ г.
ООО»АВТОВАЗ»,именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора ЗалатковаВ.И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ФГУ СМВ, именуемый вдальнейшем «Арендатор», в лице главврача санатория Кархалева В.А.,действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договораренды о нижеследующем:
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Согласно настоящему договору Арендодательпредоставляет
Арендатору автомобиль_________________________________, именуемый в дальнейшем «автомобиль»,во временное владение и
пользование за плату, а также оказывает Арендаторусвоими силами услуги по управлению автомобилем и по его техническойэксплуатации.
1.2. Предоставляемый в аренду автомобильпринадлежит Арендодателю на праве собственности. Автомобиль передается вкомплекте с,
1.3. Автомобиль арендуется в целях ___________________.
1.4. Настоящий договор вступает в силу смомента подписания и действует до полного исполнения сторонами своихобязательств по договору. Передача автомобиля осуществляется по актуприема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. Послеокончанию срока договора. Арендатор обязан возвратить автомобиль в течение трехдней
1.5.Арендная плата по настоящему договору составляет две тысячи в месяц. Аренднаяплата уплачивается на расчетный счет Арендодателя. До указанной даты аренднаяплата должна поступать на расчетный счет Арендодателя.
2.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1.Арендодатель обязуется:
а)в течение всего срока действия настоящего договора поддерживать надлежащеесостояние сданного в аренду автомобиля, включая осуществление текущего икапитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей;
б)предоставлять Арендатору услуги по управлению и технической эксплуатацииавтомобиля с обеспечением его нормальной и безопасной эксплуатации всоответствии с целями аренды, указанными в п. 1.4 настоящего договора;
в)обеспечить соответствие состава экипажа и его квалификации требованиям обычнойпрактики эксплуатации автомобилей данного вида и условиям настоящего договора;
г)нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание.
Членамиэкипажа являются работники Арендодателя и подчиняются распоряжениямАрендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, ираспоряжениям Арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортногосредства.
2.2.Арендатор обязуется:
а)уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором;
б)возвратить автомобиль Арендодателю в состоянии, необходимом для егоиспользования в соответствии с целями использования, указанными в п. 1.4настоящего договора, с учетом нормального износа.
2.3.Арендатор вправе (не вправе) сдавать арендованные машины в субаренду с согласия(без согласия) Арендодателя.
3.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1.В случае гибели или повреждения арендованного автомобиля Арендатор обязанвозместить Арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибельили повреждение автомобиля произошли по обстоятельствам, за которые Арендаторотвечает в соответствии с законом или настоящим договором.
3.2.Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным автомобилем,его механизмами, устройствами, оборудованием, несет Арендодатель в соответствиис правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ. Он вправе предъявить кАрендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам,если докажет, что вред возник по вине Арендатора.
3.3.Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнениесвоих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствуетчрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство(непреодолимая сила). В этом случае сторона, для которой возникли такиеобстоятельства, обязана как можно быстрее сообщить об этом второй стороне.
8.ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
8.1.Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическуюсилу, по одному для каждой из сторон.
8.2.Адреса и платежные реквизиты сторон:
Арендатор:______________________________________________________
Арендодатель:___________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН:
Арендатор:
__________________________
__________________________ __________________
М.П.
Арендодатель________________________________________________
Приложение 3
ДОГОВОР N ___
арендынежилых помещений
г.____________
"___"_______________ г.
_______, именуем__ вдальнейшем«Арендодатель», в лице _________________, действующего наосновании устава, с одной стороны, и _____________________________, именуем__ вдальнейшем «Арендатор», в лице _______________________, действующегона основании устава, с другой стороны, заключили настоящий договор онижеследующем:
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1.Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения,расположенные по адресу: ________________________________, общей площадью_____________________ кв. м, для использования в целях_____________
1.2.Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указаниемпомещений, передаваемых Арендатору.
1.3.Помещения сдаются в аренду с сроком_________ Договор вступает в силу с моментаподписания договора.
1.4.Арендатор вправе вступить во владение предоставляемыми в аренду помещениями влюбой момент в течение 6 (шести) месяцев с момента подписания настоящегодоговора путем подписания акта приема-передачи помещения. При этом обязанностиАрендатора по уплате арендной платы, содержанию помещений и другие вытекающиеиз договора об аренде обязанности возникают у Арендатора с момента подписанияакта приема-передачи помещения.
2.ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1.Арендодатель обязан:
а)помещения должны быть переданы в пользование Арендатору не позднее чем через___ (_______) после получения извещения от Арендатора о намерении приступить киспользованию арендуемых помещений;
б)не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемыхпомещений;
в)за свой счет производить капитальный ремонт помещений, занимаемых Арендатором,если стороны не договорятся об ином;
г)в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайныхсобытий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранениюпоследствий указанных событий. Арендатор обязан возместить ущерб отчрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти событияпроизошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный помещениямперечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силамиАрендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором расходыили, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы икоммунальных платежей;
2.2.Арендатор обязан:
а)использовать арендуемые помещения в целях, указанных в п. 1.1 договора;
б)содержать арендуемые помещения в исправности и надлежащем санитарном состояниидо сдачи Арендодателю;
в)в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы икоммунальных услуг;
г)письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящемосвобождении помещений (в том числе и их части) как в связи с окончанием срокадействия договора, так и при досрочном освобождении;
д)по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передатьАрендодателю все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки,а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и не отделимые безвреда от конструкций помещения, при условии компенсации всех затрат на этиулучшения, если иное не будет обусловлено в дополнительном соглашении сАрендодателем.
2.3.Арендатор вправе:
а)сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в поднаем (субаренду)без предварительного согласия Арендодателя. При этом все полученное подоговорам субаренды является собственностью Арендатора;
б)передать свои права по настоящему договору любому лицу без предварительногосогласия Арендодателя при условии, что новый арендатор примет на себя всеобязательства по настоящему договору;
в)в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя обэтом за один месяц.
2.4.Арендатор пользуется преимущественным правом на продление и перезаключениедоговора аренды.
25.Арендатор имеет преимущественное право на выкуп арендуемых помещений.
3.ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1.Стоимость аренды помещений составляет ______________ рублей за один квадратныйметр в месяц. Общая сумма арендной платы составляет ________________ рублей вмесяц, включая НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателемв одностороннем порядке. Эксплуатационные и другие подобные расходы (оплата запользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией ителефоном) оплачиваются Арендатором по отдельным счетам, соответствующим счетаморганизаций, предоставляющих эти услуги.
3.2.Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю 100% месячнойарендной платы и оплачивает в течение 5 банковских дней выставляемыесоответствующими организациями счета по эксплуатационным (коммунальным)расходам и за телефон.
4.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1.В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящемудоговору стороны несут ответственность в соответствии с действующимзаконодательством.
4.2.Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своихобязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместитьдругой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы. Кроме того,виновная сторона обязана уплатить штраф в размере, установленном настоящимдоговором.
4.3.Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере суммы арендной платы запять полных лет в случае нарушения права преимущественной покупки илипреимущественного права Арендатора на продление договора аренды, а также вслучае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения обязательств понастоящему договору (в том числе при непредоставлении Арендатору указанных в п.1.1 помещений и при одностороннем досрочном прекращении договора аренды).
4.4.Уплата штрафа и возмещение убытков не освобождают виновную сторону отисполнения обязательств по договору.
5.РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
Арендодатель: ________________________________________________
_________________________________________________________
________________________________________________________.
Приложение4
ДОГОВОР No. _____
арендыпредприятия
г. ________________ "__"_____________ г.
_____________________________________________________________,
(наименование предприятия — арендодателя)
именуем__ в дальнейшем«Арендодатель», в лице ________________________
действующего на основании устава с однойстороны, и _________________,
именуем__ в дальнейшем«Арендатор», в лице __________________ действующего на основанииустава с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1.В соответствии с настоящим договором Арендодатель обязуется предоставитьАрендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом какимущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.
1.2.В составе указанного имущественного комплекса Арендодатель обязуетсяпредоставить Арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определенных вПриложениях No., являющихся неотъемлемой частью настоящего договора:
— земельный участок;
— здания;
— сооружения;
— оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
— запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
— права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями,сооружениями и оборудованием, иные имущественные права Арендодателя, связанныес предприятием;
1.3. Права Арендодателя, полученные имна основании разрешения (лицензии) на занятие _______________________, неподлежат передаче Арендатору.
1.4.Арендодатель до передачи предприятияАрендатору письменно уведомляет кредиторов по обязательствам, включенным в составпредприятия, о передаче предприятия в аренду .
1.5.Настоящий договор заключается насрок _____________.
1.6.Размер арендной платы составляет:______________________
1.7.Арендная плата вносится в следующиесроки и в следующем порядке: _______________________________________
2.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1.Арендодатель обязуется:
а)за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составлениепередаточного акта;
б)передать Арендатору во владение и пользование имущественный комплекс в составе,определенном в п. 1.2 настоящего договора, по передаточному акту.
2.2.После передачи предприятия в аренду Арендодатель и Арендатор несут солидарнуюответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которыебыли переведены на Арендатора без согласия кредитора .
2.3.Арендатор обязуется:
— своевременно вносить арендную плату;
— в течение всего срока действия настоящего договора поддерживать предприятие внадлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт;
— нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также суплатой платежей по страхованию арендованного имущества;
— подготовить предприятие к передаче Арендодателю, включая составление ипредставление на подписание передаточного акта;
— возвратить Арендодателю арендованный имущественный комплекс при прекращениинастоящего договора с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и659 ГК РФ.
2.4.Арендатор вправе без согласия Арендодателя:
— продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймыматериальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия,сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящемудоговору в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это невлечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора(указанный порядок не применяется в отношении земли и других природныхресурсов);
— вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводитьего реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие егостоимость.
3.ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ УЛУЧШЕНИЙ В АРЕНДОВАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ
3.1.Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшенийарендованного имущества независимо от разрешения Арендодателя на такиеулучшения.
3.2.Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить Арендаторустоимость таких улучшений, если докажет, что издержки Арендатора на этиулучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению егокачества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений былинарушены принципы добросовестности и разумности.
4.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
4.1.За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящемудоговору стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданскимзаконодательством России, которое будет применяться и во всех других случаях,не урегулированных в договоре, но возникающих в связи с ними.
4.2.Настоящий договор составлен в ______ экземплярах и считается заключенным смомента его государственной регистрации.
АДРЕСАИ БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Арендодатель:_________________________________________________________________
______________________________________________________________
Арендатор:__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПОДПИСИСТОРОН:
Арендодатель: Арендатор:
______________________ ______________________
Приложение 5
ДОГОВОР N1/оп
финансовойаренды (лизинга)недвижимого имущества
г.Самара«15»января2005г.
АЗС»Самара-транс»,именуемый в дальнейшем «Лизингодатель», в лице директора КурочкинаВ.С., действующего на основании устава, и ФГУ»Сергиевские минеральные воды»,именуемый в дальнейшем " Лизингополучатель ", в лице главврачасанатория Кархалева Виктора Александровича, действующим на основании уставазаключили договор о нижеследующем:
1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1.Лизингодатель в соответствии с условиями настоящего договора обязуетсяприобрести в свою собственность у указанного Лизингополучателем Поставщика ипередать за плату во временное владение и пользование Лизингополучателю дляосуществления перевозки граждан инвалидов первой группы до места их пребывания.Имущество — транспортное средство, указанное в спецификации (Приложение No. 1),являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (далее — «Предметлизинга»).
1.2.Указанный Предмет лизинга, согласно распоряжению Лизингополучателя, должен бытьприобретен у ООО»Тальятинский АВТОВАЗ». Лизингодатель обязуется указать вдоговоре купли-продажи с Поставщиком о передаче приобретаемого Имущества влизинг Лизингополучателю.
1.3.Лизингодатель обязуется согласовать с Лизингополучателем договор купли-продажиИмущества.
2.ПЕРЕДАЧА ПРЕДМЕТА ЛИЗИНГА
2.1.Поставка Предмета лизинга Лизингополучателю осуществляется в срок до«20»января 2005 г., но не ранее получения Лизингодателем на расчетныйсчет полной суммы задатка согласно п. 10.1 настоящего договора.
2.2.Передача Предмета лизинга осуществляется на основании акта приемки-передачиПредмета лизинга, подписываемого представителями Лизингодателя, Поставщика иЛизингополучателя в месте нахождения Поставщика. Вместе с Предметом лизингаПоставщик обязуется передать Лизингополучателю всю необходимую для эксплуатацииПредмета лизинга документацию.
2.3.Акт приемки-передачи Предмета лизинга должен быть оформлен в течение 7календарных дней с даты извещения Лизингополучателя о поступлении Предметализинга к месту передачи.
Еслив указанный срок Лизингополучатель не подписал акт приемки-передачи и за этовремя не заявил об обоснованном отказе от приемки Предмета лизинга, передачаПредмета лизинга считается совершившейся.
2.4.С момента подписания акта приемки-передачи Предмета лизинга права и обязанностиПокупателя по договору купли-продажи Имущества, являющегося предметомнастоящего договора, переходят к Лизингополучателю, за исключением права нарасторжение договора купли-продажи и обязанности оплаты по договорукупли-продажи.
2.5.С момента подписания акта приемки-передачи Предмета лизинга Лизингополучательотказывается от любых прямых и косвенных претензий к Лизингодателю по поводукачества Предмета лизинга и освобождает Лизингодателя от всех связанных с этимубытков и судебных исков.
3.ЛИЗИНГОВЫЕ ПЛАТЕЖИ
3.1.За право владения и пользования Предметом лизинга Лизингополучатель ежемесячно(до 12 числа каждого месяца) уплачивает лизинговые платежи согласно ПриложениюNo. 2 настоящего договора.
3.2.Порядок и сроки внесения лизинговых платежей, размер вознагражденияЛизингодателя закрепляются в графике внесения лизинговых платежей, являющемсянеотъемлемой частью настоящего договора (Приложение No. 2). Сумма, указанная вграфике платежей, приведена с учетом налога на добавленную стоимость. Днемосуществления любых платежей, установленных настоящим договором, будетсчитаться дата зачисления денежных средств на банковский счет Лизингодателя.
4.РИСК СЛУЧАЙНОЙ ГИБЕЛИ ПРЕДМЕТА ЛИЗИНГА, ПОСЛЕДСТВИЯ ЕГО УТРАТЫ ИЛИ ПОВРЕЖДЕНИЯ
4.1.Риск случайной гибели и повреждения Предмета лизинга переходит кЛизингополучателю с момента подписания акта приемки-передачи Предмета лизинга.
4.2.Лизингополучатель обязан информировать Лизингодателя в течение 24 (двадцатичетырех) часов о каждом происшествии с Предметом лизинга, в результате которогоон был утрачен или уничтожен, похищен, поврежден или в результате которогохарактеристики самого Предмета лизинга или условия его эксплуатации были ухудшены,а также о связанных с этим событиях, нанесенном ущербе, возможности осуществитьремонт или восстановить Предмет лизинга, немедленно передавать Лизингодателюкопии актов, справок, калькуляций и иных документов, имеющих отношение кПредмету лизинга и к указанным событиям/действиям.
5.ПРЕКРАЩЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
13.1.Расторжение договора по инициативе Лизингополучателя.
13.1.1.Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативеЛизингополучателя в следующих случаях:
— если выбор Поставщика Предмета лизинга осуществлен Лизингодателем и поистечении 30 суток с момента наступления срока передачи Предмета лизинга,предусмотренного настоящим договором, Лизингодатель не предоставляет Предметлизинга во владение и пользование Лизингополучателю.
13.2.1.Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативеЛизингодателя в следующих случаях, когда Лизингополучатель:
— пользуется Предметом лизинга с существенным нарушением условий договора илиназначения Предмета лизинга либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает Предмет лизинга;
— не поддерживает Предмет лизинга в исправном состоянии, что ухудшает егопотребительские свойства;
— не проходит техническое обслуживание в сроки и в случаях указанных производителем.
ПравоЛизингодателя на обращение в суд возникает после направления Лизингополучателюписьменного уведомления с требованием устранить допущенные нарушения вопределенные в уведомлении сроки.
17.1.Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами. Предметлизинга передается в лизинг на срок __ месяцев. Указанный срок начинаетисчисляться с даты подписания акта приемки-передачи Предмета лизинга.
17.2.Настоящий договор может быть изменен по взаимному письменному соглашениюсторон, выраженному путем подписания единого документа. Все измененияоформляются дополнениями к настоящему договору.
17.3.В случае реорганизации Лизингополучателя его права и обязанности по настоящемудоговору переходят к правопреемнику без каких бы то ни было изменений условийдоговора, если стороны не договорятся об ином.
20.ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Лизингодатель: Лизингополучатель:
_____________________ _______________________
_____________________ _______________________
_____________________ _______________________
Генеральный директор Генеральныйдиректор
__________________________ ________________________