План
Введение
1. Правоаренды земельных участков
2. Арендаземель сельскохозяйственного назначения
3. Основаниепрекращения аренды земельного участка
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Значение земли в деятельности любого общества сложнопереоценить. В качестве основного компонента окружающей природной среды землявыполняет важнейшую экологическую функцию. Поверхность земли выступает местомразмещения различных объектов, а ее почвенный слой используется в качествесредства производства в сельском и лесном хозяйстве. По существу земляпредставляет собой основной и естественный фактор в любой сфере бизнеса, прямоили косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. Социальнаяроль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизнилюдей. Наконец, земля как территория государства или ееадминистративно-территориальных единиц обуславливает политическую функцию.
Таким образом, земля имеет многофункциональноезначение, а потому владение, пользование и распоряжение земельными участками недолжно входить в противоречие с публичными интересами, а также нарушать права изаконные интересы отдельных лиц, что прямо закреплено в Конституции РФ (ч. 1ст. 9, ч. 2 ст. 36).
Как справедливо отмечено в одном из определенийКонституционного Суда РФ, земля является «особого рода товаром, недвижимостью».Данная специфика объясняет причину, по которой законодательствомустанавливаются многочисленные ограничения прав на землю.
Ограничения прав на землю, которые предусматриваютсядействующим законодательством, весьма разнообразны. Очень специфичны формы ихустановления. При этом трактовка ограничений прав на землю в разных отрасляхзаконодательства неоднозначна.
Многообразие целей приводит к тому, что ограниченияправ на землю определяются в федеральных законах, относящихся к самым разнымотраслям законодательства.
Земельное законодательство ограничениями прав наземлю называет различного рода запреты и условия, выполнение которых связано сиспользованием земель и объектов, расположенных на них, а также сосуществлением строительства и иной деятельности (ст. 56 Земельногокодекса РФ). В данном случае ограничения прав на землю трактуются как условия изапреты, влияющие на использование и охрану земель.
Применять законодательство, в котором определяютсяограничения прав на землю, необходимо с учетом вышеуказанных обстоятельств.
Среди федеральных законов об ограничениях прав наземлю условно можно выделить законодательные акты, содержащие нормы:
1) об оборотоспособности земельных участков;
2) о правовом режиме земель;
3) об обязанностях собственников земельных участков,землевладельцев и землепользователей.
К федеральным законам о правовом режиме земельотносится значительное число законодательных актов. Ограничения прав наземельные участки, связанные с соблюдением правового режима земель,определяются не только в земельном законодательстве, но и в лесном,экологическом и иных отраслях законодательства. При этом следует учитывать, чтонезависимо от того, в каком законодательстве содержатся нормы о правовом режимеземель, основу его составляют требования ЗК РФ.
Гражданский кодекс РФ и ЗК РФ неодинаково определяютвлияние норм о правовом режиме земель на осуществление прав на земельныеучастки. Гражданское законодательство соблюдение правового режима земель несвязывает с ограничением прав на землю в части осуществления правомочийвладения и распоряжения. В п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ неслучайно соблюдение требований земельного законодательства о назначении земельсвязывается только с осуществлением правомочий пользования. ЗК РФ требуетсоблюдать правовой режим земель независимо от форм и видов прав на землю. Изактов земельного законодательства следует, что владение, пользование ираспоряжение земельными участками не должно приводить к нарушению правовогорежима земель.
Следует иметь в виду, что гражданскоезаконодательство в данной части необходимо применять с учетом требований ЗК РФ.
Владение, пользование и распоряжение землями безучета их целевого назначения и разрешенного использования признается нарушениемзаконодательства, которое может повлечь за собой прекращение прав на землю.
1. Право аренды земельныхучастков
Аренда – основанноена договоре срочное владение и пользование имуществом за плату. Предметомаренды в основном является недвижимость, в том числе земельный участок. Еслиправа передаются полностью лицу, их получившего, это будет означать не владениена правах аренды, а фригольд. В зависимости от срока пользованияменяется период предварительного уведомления арендодателем арендатора опрекращении срока аренды. При сельскохозяйственной аренде период уведомления влюбом случае не может быть меньше года.
Временноеправо на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной илидолгосрочной аренды.
Право гражданна аренду земли в период новейшей истории было провозглашено в Основахзаконодательства СССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 г. иподтверждено Земельным кодексом РСФСР.
Определениедоговора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ. По договору арендыарендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок заплату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендаторомв результате использования арендованного земельного участка в соответствии сдоговором, являются его собственностью.
Гражданскоезаконодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут бытьземельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договорааренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е.они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участокотвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля являетсянепотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьиустанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в арендуземельных участков и других обособленных природных объектов. По договору арендысобственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за платуво временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должнабыть возвращена ее собственнику.
Современныепредставления об аренде земельных участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ:
1. Иностранные граждане, лица без гражданствамогут иметь
расположенные в пределах территории Российской Федерации
земельные участки на праве аренды, за исключением случаев,
предусмотренных ЗК РФ.
2. Земельные участки, за исключениемуказанных в п. 4 ст. 27
ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могут
быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с
гражданским законодательством и ЗК РФ.
3. По истечении срока договора арендыземельного участка
его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора арендыземельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35,п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
4. Размер арендной платы определяетсядоговором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут бытьустановлены Правительством РФ.
5. Арендатор земельного участка вправепередать свои права
и обязанности по договору аренды земельного участка третьему
лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в
залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственноготоварищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив впределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственниказемельного участка при условии его уведомления, если договором арендыземельного участка не предусмотрено иное.
В указанныхслучаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателемстановится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендныхправ в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка нетребуется.
Арендаторземельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субарендув пределах срока договора аренды земельного участка без согласиясобственника земельного участка при условии его уведомления, если договоромаренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторовраспространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗКРФ.
7. Земельныйучасток может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нуждлибо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Приэтом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельногоучастка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок всостояние, пригодное для его использования и соответствии с разрешеннымиспользованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнитьнеобходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности,установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
8. Припродаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальнойсобственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественноеправо его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаевпродажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключениемслучаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗКРФ.
9. Приаренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальнойсобственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет правов пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанностипо этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные вп.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участкапри условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельногоучастка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором арендыземельного участка прав его арендатора не допускаются.
Досрочноерасторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда присущественном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
10.В случае наследованияземельных участков лицами, не
достигшими совершеннолетия, их законные представители могут
передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения
наследниками совершеннолетия.
11.Изъятые из оборотаземельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев,установленных федеральными законами.
Порядокзаключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданскимзаконодательством (нормами гл. 34 ГК РФ), которое предусматриваеттребования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров арендыземельных участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ.
Всоответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ практически любые земельные участкимогут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты изоборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ(земли, занятые государственными природными заповедниками и национальнымипарками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постояннойдеятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если этопрямо предусмотрено федеральными законами.
Пользованиеземлей на условиях аренды играет важную роль как гарантия устойчивости права наземлю иностранных инвесторов. Этот титул предусмотрен в ст. 15 ФЗ от9.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ».
Согласно п. 1ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства могут обладатьземельными участками на праве аренды, за исключением земель, исключенных изоборота.
Законодательствомпредусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны бытьуказаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащеепередаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных вдоговоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду – земельном участке,считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считаетсязаключенным. В договоре аренды земельного участка должно быть четко указано егоместоположение и площадь. К договору прилагается план земельного участка.
Право сдачиимущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут бытьтакже лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду(ст. 608 ГК РФ). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 2 ст. 22ЗК РФ.
Всоответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срокболее года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо,независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор арендыземельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131,164 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним».
Специальныетребования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены в томслучае, если такой договор предусматривает переход в последующем правасобственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор арендызаключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельногоучастка.
Согласно ст. 610ГК РФ обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, которыйопределен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, тодоговор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗКРФ).
Арендодательобязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующемусловиям договора аренды. Если необходимо, то земельный участок сдается варенду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации,например оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности непереданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком всоответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, начто был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор можетпотребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещенияубытков.
В случае,если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный вдоговоре аренды срок либо, когда в договоре такой срок не указан (в разумныйсрок), то арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребоватьвозмещения убытков, или потребовать расторжения договора и возмещенияпричиненных убытков.
Арендодательотвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностьюили частично препятствуют его использованию, даже если во время заключениядоговора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ). Например,если земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо качествопочв не позволяет использовать его в соответствии с целевым назначением. Приобнаружении таких недостатков арендатор вправе: потребовать от арендодателялибо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либосоразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов наустранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорацииземель и т.п.); непосредственно удержать сумму понесенных им расходов наустранение данных/> недостатков из аренднойплаты, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочногорасторжения договора.
Арендодатель,извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостаткиземельного участка за счет арендодателя, может произвести заменупредоставленного арендатору участка на другой, если это возможно, либобезвозмездно устранить недостатки. Арендодатель не отвечает за недостаткисданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключениидоговора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были бытьобнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передачеучастка в аренду.
Статья 613 ГКспециально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельныйучасток. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием дляпрекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключениидоговора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правахтретьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога ит.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору правотребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещенияубытков.
Арендаторвправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субарендуи передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу(перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.Арендатор может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладав уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса впроизводственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом илииными правовыми актами. В этих случаях ответственным по договору передарендодателем остается арендатор.
По ЗК РФарендатор может передавать свои права и обязанности по договору арендыземельного участка третьему лицу. Он может отдавать арендные права в залог ивносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ иобществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срокадоговора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договоромаренды не предусмотрено иное. Арендатор не вправе передать земельный участок вбезвозмездное пользование, как это допускает п. 2 ст. 615 ГК РФ вотношении иных видов имущества. В таких случаях ответственным по договоруаренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор, заисключением передачи права аренды в залог. Новый договор аренды земельногоучастка в этом случае не заключается (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
В случаеаренды земельного участка государственной или муниципальной собственности насрок более 5 лет арендатор имеет право в пределах срока действия договорапередавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе ите, которые указаны выше, без согласия собственника, но с уведомлением его обэтом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
В случаесмерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности подоговору аренды переходят к наследнику, если законом или договором непредусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику вовступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая,когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
По общемуправилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендаторземельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, поистечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественноеперед другими лицами право на заключение договора аренды па новый срок (ст. 621ГК РФ). Из данного правила есть исключения, предусмотренные п. 3 ст. 35,п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Если арендатор продолжаетпользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствиивозражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех жеусловиях на неопределенный срок.
При прекращениисрока действия договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) арендатор обязан вернутьарендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Еслиарендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил егонесвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всевремя просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненныхарендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Еслиарендатор с согласия арендодателя произвел за счет собственных средствулучшение арендованного земельного участка, то он имеет право после прекращениядоговора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшенийарендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласияарендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Еслиарендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнениемим обязанностей, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ, независимо от того, получилон на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежитвозмещению.
В договореаренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит всобственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения приусловии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены. Еслиусловие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре,оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этомвправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену(ст. 624 ГК РФ). Согласно п. 3 данной статьи законом могут бытьустановлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Эта нормаозначает, что условие о выкупе арендованного земельного участка касается, какправило, земель, находящихся в частной собственности, за исключением случаев,когда законодательство предусматривает ограничения на их куплю-продажу.
Права иобязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. ст. 40, 41 и 42 ЗКРФ. Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственногоназначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». По ст. 10закона гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянскогохозяйства в аренде, предоставляется право не только использовать землю всоответствии с условиями ее предоставления. Он может использовать вустановленном порядке и в соответствии с договором об аренде имеющиеся наземельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водныеобъекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли. Можеттакже возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения всоответствии с договором об аренде и с согласия собственника земли; придолгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок илиего часть.
Обязанностисторон по содержанию арендованного имущества земельного участка,предусмотренные ст. 616 ГК РФ, прямо не применимы к случаям аренды земли.Специфика обязанностей арендатора отражена в ст. 42 ЗК РФ. Статья 617 ГКРФ предусматривает, что переход права собственности (пожизненного наследуемоговладения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основаниемдля изменения или расторжения договора аренды. Это положение гражданскогозаконодательства применяется и к случаям аренды земель.
Арендаторимеет право на возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду, придосрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, в том числе и приизъятии земельного участка для государственных и общественных нужд.
Пункт 7 ст. 22ЗК РФ допускает возможность передачи земельных участков в аренду длягосударственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ.
Согласно п. 8ст. 22 3К РФ при продаже земельного участка, который являетсягосударственной или муниципальной собственностью, арендатор этого участка имеетпреимущественное право его покупки. Порядок реализации этого права регулируетсяг. 250 ГК РФ.
К особенностямзаключения договоров аренды земельных участков следует отнести и тообстоятельство, что в некоторых случаях такие сделки могут заключать лица, неявляющиеся собственниками земельных участков. Так, в случае наследованияземельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их иконныепредставители могут передавать согласно п. 10 ст. 22 5К РФ этиучастки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
2. Арендаземель сельскохозяйственного назначения
Аренда земельсельскохозяйственного назначения не рассматривалась в ЗК РФ. Регламентация этихвопросов выполнена лишь в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» (2002 г.).
Статья 9 ФЗустанавливает основные принципы аренды земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения.
1. Варенду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельныеучастки из земель сельскохозяйственного назначения, в т.ч. земельные участки,находящиеся в долевой собственности.
2. Вслучае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участкаиз земель сельскохозяйственного />назначения договор арендыземельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или содним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другимиучастниками долевой собственности.
3. Договор аренды земельного участка изземель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, непревышающий 49 лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающийустановленный ФЗ предельный срок, считается заключенным на срок, равныйпредельному сроку.
4. В договоре аренды земельного участка изземель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, чтоарендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечениисрока аренды или до его истечения при условии
внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной
цены.
5. В случае, если иное не предусмотренозаконом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности,по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условияхпреимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
6. Площадь земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора,не ограничивается.
7. Экономическое стимулирование лица,использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основаниидоговора аренды, заключенного на срок не менее чем на 10 лет, осуществляется впорядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогахи сборах.
Статья 10 ФЗустанавливает порядок предоставления гражданам и юридическим лицам всобственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственногоназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
1. Земельныеучастки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам июридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Правилонастоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные п. 4настоящей статьи.
2. Передача в аренду находящихсяв государственной или муниципальной собственности земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельныхучастков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условиипредварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличиипредлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах Массовойинформации, определенных субъектом РФ.
Принятиерешения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что втечение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные п. 5настоящей статьи.
В случае,если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участкипредоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
3. Организация и проведениеторгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров арендытаких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 3К РФ:
4. Земельный участок, переданныйв аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственностьарендатором по его рыночной стоимости по истечении 3 лет с момента заключениядоговора аренды при условии надлежащего использования такого земельногоучастка.
Решение опредоставлении земельного участка в собственность должно быть принято вдвухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительныйорган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающиеправом предоставления соответствующих земельных участков пределах ихкомпетенции.
5. Земельныеучастки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозныморганизациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям,образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренныхмалочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для осуществлениясельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образажизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибирии Дальнего Востока РФ, />гражданам для сенокошенияи выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ.
При этомвыкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
6. Земельныеучастки из земель сельскохозяйственного на значения, занятые оленьими пастбищамив районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственнойили муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическимлицам только на праве аренды.
3. Основанияпрекращения аренды земельного участка
Статья 46 ЗКРФ приводит основания прекращения аренды земельного участка.
1.Аренда земельного участкапрекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданскимзаконодательством.
2.Кроме указанных в п. 1настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена поинициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не всоответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или инойкатегории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ;
2) использования земельного участка, которое приводитксущественному снижению плодородия сельскохозяйственных земель илизначительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленноземельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче илиуничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения судобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическимиили биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке,повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользованияземельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производствалибо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, еслиболее длительный срок не установлен федеральным законом или договором арендыземельного участка, за исключением времени, необходимого для освоенияземельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок немог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иныхобстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятияземельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии справилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;
6) реквизицииземельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51ЗК РФ.
3.Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 п. 2настоящей статьи, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственныхработ;
2) в иных установленных федеральными законамислучаях. Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут бытьслучаи, предусмотренные как в гражданском, так и в земельном законодательстве.
Призаключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказатьсяот договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренденедвижимого имущества – за 3 месяца. Законом или договором может бытьустановлен иной рок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенногона неопределенный срок.
Всоответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ допускается установление в законемаксимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для арендыотдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре неопределен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истеченияпредельного срока, установленного законом, договор по истечении предельногорока прекращается.
Одним изпринципов регулирования арендных отношений является правило ст. 617 ГК РФо сохранении договора аренды в силе при переходе права собственности(хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемоговладения) на сданное в аренду имущество к другому лицу. Пункт 2 ст. 617 ГКРФ гарантирует права граждан-наследников. В случае смерти гражданина – арендаторанедвижимого имущества (земельного участка) его права и обязанности по договоруаренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотреноиное. Права и обязанности по данному договору не могут перейти к лицу,которое в установленном порядке лишено права на получение наследства. Если естьнесколько наследников, то вопрос о переходе прав арендатора может быть решеними по взаимному соглашению, а при недостижении его в судебном порядке.Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийсясрок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловленоличными качествами арендатора.
Договораренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом по требованиюарендодателя, если арендатор пользуется земельным участком с существеннымнарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; существенноухудшает земельный участок; более двух сроков подряд не вносит арендную плату(ст. 619 ГК РФ).
По требованиюарендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнутсудом в случаях, когда арендодатель не предоставляет участок в пользованиеарендатору либо создает препятствия пользованию участком в соответствии с условиямидоговора или целевым назначением земельного участка; переданный арендаторуучасток имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не былиоговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известныарендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участкапри заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которыеарендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.Договором аренды могут быть установлены другие основания расторжения договорапо требованию арендодателя или арендатора.
Пункт 2 ст. 46ЗК предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды земельпо инициативе арендодателя: использование земельного участка не в соответствиис его целевым назначением и использование земель с существенным снижением плодородиясельскохозяйственных земель или со значительным ухудшением экологическойобстановки.
Прекращение договорааренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также виных случаях, предусмотренных федеральными законами (пока такие законыотсутствуют).
Собственникземельной доли имеет право сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственногопроизводства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре длясоздания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственнымкоммерческим организациям, образованным этими собственниками. Для этогоарендодатель и арендатор заключают договор аренды земельной доли, которыйподлежит регистрации в установленном порядке.
Договораренды земельной доли по желанию сторон может быть заверен нотариально.
В качествеарендодателя может выступать как отдельный собственник земельной доли, так игруппа собственников земельных долей. В последнем случае заключаетсямногосторонний договор аренды земельных долей. К договору аренды прилагаетсяплан арендуемого участка, выполненный в масштабе имеющегосяпланово-картографического материала, который выдается арендодателю (одному из арендодателей)и арендатору. В случае заключения договора аренды земельных долей примножественности лиц на стороне арендодателей неотъемлемой его частью являетсясписок арендодателей. В списке указываются фамилии, имена, отчестваарендодателей, паспортные данные или данные документов, его заменяющих; серия,номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю, площадь долив гектарax (в том числе пашни) с качественной оценкой в баллогектарах. Правильностьуказанных записей удостоверяется подписью каждого арендодателя.
Срок арендыземельной доли и условия оплаты определяются договором. В счет арендной платыарендодатель может получить деньги, продукцию или услуги.
Арендаторимеет право осуществлять с согласия арендодателя (арендодателей) действия повыделению в натуре земельного участка, соответствующего арендованной земельнойдоле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельныеучастки в натуре каждому арендодателю могут не выделяться. Налоговые и иныеплатежи за земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, вносятсособственники участка, если иное не предусмотрено соответствующим договором арендыземельной доли.
Арендодателю(арендодателям), прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, можетпо его желанию выделяться в натуре земельный участок (участки) для распоряженияим (ими) в соответствии с законодательством РФ.
Следуетзаметить, что арендатор может использовать арендуемый земельный участок толькодля сельскохозяйственного производства и не имеет права его продавать,закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не предусмотренозаконом или договором аренды.
Минимальныйсрок договора аренды – не менее 3 лет. По истечении указанного в договоре срока, подоговоренности сторон, договор может быть заключен на новый срок. О своемсогласии заключить договор или об отказе в заключении договора аренды на новыйсрок обе стороны обязаны в письменной форме уведомить друг друга о своих намеренияхне менее чем за 3 месяца до истечения срока действия ранее заключенногодоговора.
Заключение
Такимобразом, аренда – это достаточно сложные правоотношения арендатора иарендодателя, имеющие множество различных нюансов.
Права иобязанности арендаторовземельных участков закреплены в Земельном Кодексе РФ.Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственногоназначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». К особенностямзаключения договоров аренды земельных участков следует отнести тообстоятельство, что в некоторых случаях такие сделки могут заключать лица, неявляющиеся собственниками земельных участков. Регламентация вопросов аренды земельсельскохозяйственного назначения выполнена лишь в ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения». Срок аренды земельной доли и условия оплатыопределяются договором. В счет арендной платы арендодатель может получитьденьги, продукцию или услуги. Следует заметить, что арендатор можетиспользовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственногопроизводства и не имеет права его продавать, закладывать или отчуждатькаким-либо другим образом, если иное не предусмотрено законом или договоромаренды.
Списокиспользованной литературы
1.Гусев А.Н. Комментариик Земельному законодательству РФ. – М.: Экзамен, 2003.
2.Ерофеев Б.В. Земельноеправо России. – М.: ООО «Профобразование», 2002.
3.Земельный кодекс РФ от 25октября 2001 года №136-ФЗ в ред. от 21.12.2005 г. №206-ФЗ).
4.Земельное право: Учебник./ Под ред. С.А. Боголюбова. – М.: ООО «ТК Велби», 2002.
5.Краснов О.И. Земельноеправо современной России. – М.: Экономика, 2003.
6.Решетников В.И. Земельноеправо России. Курс лекций. – М.: Издательство «Щит-М», 2003.
7.Федеральный закон от 24.07.2002 г. №101-ФЗ (ред. от 18.07.2005 г.) «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения».
8.Чубуков Г.В. Земельноеправо России. – М.: Юринформцентр, 2002.