Фінансові технології розвиткуземельних відносин
Перехід аграрного сектора економіки до ринку потребуєвідповідних змін у земельних відносинах в напрямі здійснення перетворень уструктурі земельної власності. Роздержавлення та приватизація земельнихресурсів сільськогосподарського призначення створили широкий спектр власниківземельних ділянок різних форм власності. Істотне подрібнення, неефективневикористання сільськогосподарських угідь об'єктивно зумовлює необхідністьформування механізмів подальшого розвитку земельних відносин з урахуваннямінвестиційно- інноваційної складової.
Окрім того, відповідно до проекту Концепції розвиткуземельних відносин, найгострішими проблемами у сфері земельних відносин,землекористування, землеустрою та охорони земель залишаються: незавершеністьекономічних та правових відносин власності; неефективність державногоуправління земельними ресурсами та землекористуванням, відсутністьінтегрованого підходу та покращення його координованості та ефективності;відсутність заходів щодо перспективного планування сталого розвитку територійта проведення комплексного державного землеустрою, оптимальних моделейсільськогосподарського землекористування, особливо малих і середніх, щопризводить до безсистемного формування різноманітних господарств ігосподарських структур, непритаманних розвитку сільської місцевості;відсутність необхідних заходів щодо раціонального та ефективного використання йохорони земель; недосконалість земельного законодавства та інфраструктури ринкуземель, особливо сільськогосподарського призначення; нерозвиненістьавтоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, державноїреєстрації земельних ділянок і нерухомого майна, пов'язаного з ними, та прав наних, спрямованих на вирішення питань державних гарантій прав на землю,перерозподілу земель, землеустрою, диференційованого й повного оподаткування;відсутність системи функціонування ринкових земельних відносин, не введено в економічнийоборот земельний капітал; неузгодженість земельного та містобудівногозаконодавства тощо.
Зрозуміло, що без відповідного фінансового забезпеченнявирішення переважної більшості завдань неможливо, тому питання застосуваннянових фінансових технологій розвитку земельних відносин є актуальним.
Теоретичні та практичні положення державної підтримки,фінансового забезпечення сільськогосподарських підприємств та розвиткуземельних відносин займають чільне місце у працях вітчизняних вчених, зокрема:П.Т. Саблука, М.Я. Дем'яненка, М.М. Федорова, О.Д. Василика, П.П. Лайка, В.Я.Месель-Веселяка, А.М. Третяка, В.П. Рябоконя, Г.М. Підлісецького, В.А.Борисової, О.Л. Кашенко, П.А. Стецюка, О.Є. Гудзь, О.М. Шпичака та ін.Недостатньо вивченими залишаються питання фінансового забезпечення розвиткуземельних відносин в умовах вступу України до СОТ та глобалізації сучасногогосподарського життя.
Мета статті полягає в оцінці можливості та доцільностізапровадження нових фінансових технологій розвитку земельних відносин в рамкахпобудови національної системи іпотечного кредитування та вступу України до СОТ.
Перш за все необхідно з'ясувати, що ми розуміємо підфінансовими технологіями розвитку земельних відносин.
Технологія (з грецької «techne» — мистецтво,майстерність, уміння і «логія» — вивчення) — сукупність методів таінструментів щодо досягнення бажаного результату; спосіб перетворення даного внеобхідне.
Відповідно до статті 2 Земельного Кодексу України, земельнівідносини — це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядженняземлею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органимісцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельнихвідносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, утому числі на земельні частки (паї).
Таким чином, коротко підсумовуючи зауважимо, що підфінансовими технологіями розвитку земельних відносин слід розуміти сукупністьфінансових інструментів, послідовна дія яких здатна вивести суспільні відносинищодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками на якісноновий рівень розвитку.
Проте, земельні відносини настільки різнобічні,багатоаспектні, багаторівневі, що охопити їх всі та звести до системи, як можездатися на перший погляд, майже неможливо. Звертаючись до дослідженьвітчизняних вчених взагалі, та О. Л. Кашенко зокрема, слід зауважити, що самепоняття «земельні відносини» насамперед є складним поняттям певноговідношення між двома його компонентами — земельним та соціальним. Їх уявнепоєднання в єдиному цілому вказує на те, що земельні відносини є синтезованимизв'язками між землею і соціумом та всередині останнього. Отже, маємо двакомпоненти, які неявно відокремлюються за своїми ознаками та властивостями, якіі постають як носії цього зв'язку (або певною відношення, в т.ч. відносин).
Оскільки будь-яке відношення ніколи не буває однобічним, тонедивно, що цей зв'язок здобув і подвійну назву, кожна з яких є поширеною: «земельнавласність» та «власність на землю». І в першій, і в другій назвіє єдина ознака, що їх поєднує — «власність». Але в першому випадкувласність характеризується за якісною ознакою, і у змісті «земельноївласності» переважає екологічний аспект, а в другому власність асоціюєтьсяз можливостями, які виникають з прав земельної власності. Тому у змісті «власністьна землю» переважає правовий аспект.
Але, оскільки у цих двох назвах присутній земельнийкомпонент, треба встановити його істотні ознаки та властивості окремо у кожній.
Земельна власність, як якісна характеристика власностівзагалі, повинна мати певні ознаки та властивості, які відокремлюють її умножині інших за якісними характеристиками властивостями.
У земельного компоненту власності взагалі дійсно існуєістотна ознака та певна властивість: це територіальна обмеженість та родючістьземлі, за якими вона суттєво відрізняється від іншої власності. При цьому слідзауважити, що не всі землі є родючими, але всі землі є територіальнеобмеженими.
Тобто, обсяг земельного компоненту поняття «земельнавласність» складають всі землі із загальною ознакою «територіальнаобмеженість», частку обсягу яких утворюють землі із загальною таспецифічною ознакою «родючість землі». А загалом у понятті «земельнавласність» цінність має сам земельний компонент, його економічневикористання.
«Власність на землю» передбачає право власності нанеї (земельний компонент), що має ознаку правомочностей землевласника. Тобто,цінність мають передусім саме правомочності власника (суб'єкта, що має земельнувласність). Земельний компонент в даному випадку має не якісну (територіальну,екологічну) ознаку, а юридичну, правову, чим він і відрізняється від такого ж упонятті «земельна власність». І ця ознака, вже як властивість землі,яку надало їй суспільство, теж економічно використовується, причому здатна використовуватисяі самостійно.
Зазначимо, що незважаючи на будь-яке ставлення до власностівзагалі (приватної зокрема) та офіційне визначення можливостей щодовикористання властивостей права власності на землю — загальновизначеними вусьому світі є той факт, що землекористування — це незаперечна правомочністьпевного землевласника (приватного, колективного, державного). Алеземлекористування не одвічно було таким. Правомочністю воно стало лише завдякизапровадженню інституту власності у людській цивілізації, який виник так давно,що поняття землекористування стало невід'ємною частиною поняття права власностіна землю. Момент становлення інституту власності припадає на моментпроголошення у суспільстві перших суверенних прав на певну площу територіальнообмежених земельних ресурсів.
У колишньому СРСР теж існував інститут власності, де правовласності належало верховній владі, яка здійснювала верховодство у внутрішніхземельних справах, аж до скасування приватної власності на землю. Але якщоінститут власності «не працює» на внутрішню (національну) економіку,то це не означає, що його зовсім немає. Інститут власності скасувати взагалінеможливо — можна скористуватися правом власника та передати народу лише правокористування землею, та ще й обмежити його будь-яким чином. І взагалі, лишезавдяки існуванню інституту власності будь-яка держава вважається самостійною,незалежною та суверенною (або навпаки). Але, повертаючись до розгляду сутностіземлекористування як правомочності власника, зазначимо, що така правомочністьдоцільна лише у тому випадку, коли об'єкт власності має корисні властивості. Аякщо вони відсутні (або досить незначні), то їх не можна використати, а тимбільш — отримувати з цього доходи. Тоді, і лише тоді, втрачають розумний сенсвсі інші правомочності та саме право власності взагалі.
Таким чином, стає зрозумілим, що власність на землювідрізняється від іншої будь-якої власності саме своїми властивостями,використання яких забезпечує отримання доходу власнику. Ще раз нагадаємо, що цетериторіальна обмеженість та родючість. Перша з них визначає землю як базурозміщення виробничих сил та місцерозташування та відпочинку людей, другавизначає землю як засіб виробництва в сільському господарстві. Виходячи зцього, існують певні особливості і в земельної власності, які відрізняють їївід іншої будь-якої власності, не лише у користуванні, а і у володінні якюридичної можливості утримувати земельну власність у своїй владі, а також в їїрозпорядженні, як праві передавати іншим особам окремі правомочності або самеправо власності взагалі.
До цього слід зауважити, що лише правомочності, взяті разом(а не окремі) визначають власність як таку. Інакше кажучи, якщо є всі триправомочності разом, то абсолютно впевнено можна стверджувати, що ми маємосправу з дійсним (безумовним) власником, тобто суб'єктом власності, який маєземельну власність незалежно від того, в якій формі вона існує — приватна,колективна. державна. Звернемо особливу увагу, що мова не йде про те, хто євласником, і питання про його організаційно-правовий статус взагалі не постає.Мова йде виключно про обсяг правомочностей та їх повноту.
Отже, констатуємо, що земельні відносини поєднують земельнийта соціальний компоненти, існують у суспільстві як певному соціальномуорганізмі, який є самостійним, незалежним та суверенним. Єдиний колись процесземлекористування з виникненням інституту власності став окремою правомочністювласника поряд з іншими, які опосередковані суспільством. Отже, на цей час мимаємо триєдиний загальний процес: землеволодіння, землекористування,землерозпорядження, кожна гілка якого є невід'ємною складовою цього загальногопроцесу.
В контексті існування мораторію Земельного Кодексу України накупівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення існують двідіаметрально протилежні точки зору стосовно подальшого розвитку земельнихвідносин. З одного боку, на думку фахівців, мораторій Земельного КодексуУкраїни обмежує право власників земельних паїв стосовно права розпорядженняними, стримується розвиток земельного ринку, іпотечного кредитування вкласичному розумінні та кредитного забезпечення аграрного сектору економікивзагалі.
Проте, з іншого боку, в тому числі і на наш погляд,скасування мораторію є взагалі недоцільним. Підтвердження цьому можна знайти встатистичних даних. Так, по-перше, обсяг банківських кредитних коштів за 9років зріс майже в 90 разів, причому в 2007 році 60% — це довгострокові кошти,рівень повернення банківських позик складає 95% — найвищий рівень за часівнезалежної України, відсоткова ставка за останні сім років зменшилась з 65% у2000 році до 17,5% у 2007 році (рис. 1).
Таке зростання в першу чергу стало можливим завдякизапровадженню у 2000 році механізму часткової компенсації з державного бюджетувідсоткової ставки за кредитами сільськогосподарським та іншим підприємствамАПК.
По-друге, 93% сільськогосподарських земель використовуютьсяна умовах оренди, з яких тільки 10% на умовах довгострокової, 40% посівних площза даними Держкомзему зайнято «важкими» культурами, 31% паїв належатьособам старшого працездатного віку, 40% з яких не мають спадкоємців, апрогнозна ціна землі, розрахована шляхом прямої капіталізації орендної плати[4, 5], у 9-10 разів нижче нормативної грошової оцінки сільськогосподарськихземель.
Виходячи з вищевикладеного, скасування мораторію призведе недо формування цивілізованого ринку земель сільськогосподарського призначення, адо знецінення більшості земель за рахунок відсутності попиту та великоїпропозиції в окремих районах.
В таких умовах доцільно запровадити механізм поетапноговикупу органами державної влади земельних паїв у тих власників, які не бажаютьчи не в змозі самостійно їх використовувати на основі іпотеки зі зворотнімануїтетом, здійснення концентрації та передачі у користування шляхомвстановлення емфітевзису ефективним вітчизняним господарям.
Іпотека із зворотним ануїтетом (reverse-annuity mortgage,RAM) — це зворотна рентна іпотека, або зворотний іпотечний інструмент. Вкласичному розумінні при іпотеці зі зворотним ануїтетом позичальник отримуєпозику, яку повертає наступною передачею прав на нерухомість у визначенийдоговором термін [4].
Адаптуючи зазначений вище фінансовий інструмент до нашихумов, пропонуємо наступний механізм кредитування при іпотеці зі зворотнимануїтетом. Між покупцем (органом державної влади), продавцем (власникомземельного паю чи спадкоємцем), кредитором (банківською установою чи державнимабо недержавним пенсійним фондом у разі необхідності) укладається договір, вякому містяться наступні умови:
1. Правовласності на земельний пай переходить до покупця.
2. Кредиторвідкриває особовий рахунок для продавця і зобов'язується перераховуватищомісячно або щоквартально на протязі зазначеного в договорі періоду сумугрошових коштів, яку в деяких випадках умовно можна назвати додатковим пенсійнимзабезпеченням.
3. Покупець укладає з кредитором договір, відповідно до якогокредитор бере зобов' язання перераховувати на особовий рахунок продавцязазначену в договорі суму (табл. 1), а покупець — компенсувати відповідну сумуразом з певним відсотком.
Таблиця 1 Періодичні виплати приіпотеці зі зворотним ануїтетом на одну людину при середньому розмірі земельногопаю — 4 гаТермін виплат Сума виплат, грн. вартість гектара ріллі розрахована шляхом прямої капіталізації орендної плати — 1328,57 грн./га вартість гектара ріллі дорівнює нормативній грошовій оцінці на 1.01.2007 року — 9036 грн./га щоквартально Щомісячно щоквартально щомісячно 2 роки 664,28 221,42 4306,36 1435,44 4 роки 332,16 110,71 2153,16 717,72 6 років 221,42 73,80 1435,44 478,48
За нашими підрахунками, якщо держава буде викуповувати 10%земельних паїв щорічно, причому половина з них на умові іпотеки зі зворотнимануїтетом, то на ці цілі необхідно щорічно спрямовувати від 3 до 9 млрд. грн.,що є цілком реальним.
Використовувати емфітевзис (право користування чужоюземельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) як механізм передачіземельних ділянок ефективним господарям доцільно з двох причин:
1) всільському господарстві повинна бути альтернатива орендним відносинам;
2) за своїмсоціально-економічним призначенням і правовим змістом, емфітевзис є інститутом,що має багато спільних рис з інститутом оренди землі. Основні відмінності міжними полягають у тому, що право емфітевзису, на відміну від права оренди землі,можуть установлюватися на невизначений термін (загальноприйнято 99 років) і,головне, сьогодні відчужуватися на підставі цивільно-правових правочинів, тобтопередаватись в заставу при земельному іпотечному кредитуванні.
Спробуємо також розглянути, чи не суперечить запропонованатехнологія зобов'язанням України при вступі до СОТ. Взагалі, згідно з додатком2 до Угоди про сільське господарство, всі заходи щодо державної підтримкисільського господарства умовно поділені на три групи, або розкладені порізнокольорових скриньках: «зеленій», «блакитній» і «жовтій»(чи «бурштиновій») [2].
До «зеленої скриньки» належать заходи, які неспрямовані на підтримку обсягів виробництва та цін виробників, і, отже, непорушують принципів справедливої конкуренції.
Державні витрати в межах «зеленої скриньки» можутьздійснюватись у таких напрямах:
- науковідослідження, підготовка та підвищення кваліфікації кадрів,інформаційно-консультаційне обслуговування;
- ветеринарніта фітосанітарні заходи, контроль безпеки продуктів харчування;
- сприяннязбуту сільгосппродукції, у тому числі збирання, обробка та поширення ринковоїінформації;
- удосконаленняінфраструктури (будівництво шляхів, електромереж, меліоративних споруд) завинятком операційних витрат на її утримання;
- утриманнястратегічних продовольчих запасів, внутрішня продовольча допомога;
- забезпеченнягарантованого доходу сільгоспвиробникам, удосконалення землекористування тощо;
- підтримкадоходів виробників, не пов' язана з видом і обсягом виробництва;
- сприянняструктурній перебудові сільськогосподарського виробництва;
- охоронанавколишнього середовища;
- програмирегіонального розвитку.
Держава, що є членом СОТ, має право фінансувати заходи «зеленоїскриньки» в будь-якому обсязі залежно від можливостей свого бюджету.
Немає також заперечень проти бюджетного фінансування заходів «блакитноїскриньки», оскільки вони спрямовані на обмеження перевиробництва(скорочення поголів' я худоби, посівних площ тощо).
Найбільш дискусійним питанням при вступі України до СОТ єзаходи «жовтої скриньки». До них належать заходи внутрішньоїпідтримки, що мають викривлюючий вплив на торгівлю і виробництво:
- дотаціїна продукцію тваринництва та рослинництва;
- дотаціїна племінне тваринництво;
- дотаціїна елітне насінництво;
- дотаціїна комбікорми;
- компенсаціячастини витрат на міндобрива та засоби захисту рослин;
- компенсаціячастини витрат на енергоресурси;
- ціновапідтримка: компенсація різниці між закупівельною і ринковою ціною насільгосппродукцію;
- наданнявиробнику товарів і послуг за цінами, нижчими за ринкові;
- закупівляу виробника товарів (послуг) за цінами, що перевищують ринкові;
- пільговекредитування сільгоспвиробників за рахунок бюджету, списання боргів;
- пільги натранспортування сільгосппродукції;
- витратилізингового фонду та ін.
На нашу думку запропоновані заходи відносяться до державнихвитрат в межах «зеленої скриньки», можуть класифікуватися як «удосконаленняземлекористування», «сприяння структурній перебудовісільськогосподарського виробництва», «охорона навколишнього середовища»та фінансуватися без обмежень.
На основі проведених досліджень можна зробити наступний висновок. Незважаючина те, що запропонована фінансова технологія розвитку земельних відносин, якабазується на послідовному використанні таких фінансових інструментів, якіпотечна позика зі зворотним ануїтетом, передача прав користування земельнимиділянками на основі емфітевзису та, потенційно, застава речових прав нанерухоме майно, має дискусійний характер, потребує відповідного законодавчого,методичного та інституційного забезпечення, вона може вирішити питанняінвестиційно- інноваційного розвитку земельних відносин та підвищенняефективності використання земельного фонду України в аграрній сфері.
Список використаних джерел інформації
1. КашенкоО.Л. Фінанси природокористування. — Суми: Видавництво «Університетськакнига», 2000. — 421 с.
2. Кваша С.,Жемойда О. Вступ до СОТ: перспективи для аграрної економіки. — К.: ННЦ ІАЕ,2008. — 29 с.
3. СаблукП.Т. Розвиток земельних відносин в Україні. — К.: ННЦ ІАЕ, 2006. — 396 с.
4. ЧупісА.В., Геєнко М.М. Земельна іпотека. — Суми: Видавництво «Довкілля»,2007. — 315 с.
5. ШпичакО.М. СОТ та економічні проблеми АПК України // Агроінком, 2008. — №3-