Дипломнаяработа
«Оценкажилой недвижимости для целей ипотечного кредитования»
Введение
Проблемажилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов еерешения может стать ипотечное жилищное кредитование.
Формированиев Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитованияопределено Президентом Российской Федерации и Правительством РоссийскойФедерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.
В Бюджетномпослании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 г.«О бюджетной политике в 2010–2012 годах» указано, что возможность улучшенияжилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц сочень высокими доходами.
Рост цен нанедвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами нажилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договорукупли-продажи без использования заемных средств для большинства гражданРоссийской Федерации не представляется возможным.
Ипотечноекредитование является наиболее приемлемым способом приобретения правасобственности на жилое помещение. Президент Российской Федерации Д.А. Медведевв беседе с главным редактором информационной службы НТВ Т. Митковойсказал: «Когда мы начали заниматься этой проблематикой, долго обсуждали, какоймеханизм использовать; в конечном счете вышли на то, что главным механизмомдолжна быть ипотека. Непривычный механизм. Еще пять-семь лет назад само этослово было непонятным, книжным, казалось, что это откуда-то из заграничнойжизни, и непонятно, что со всем этим делать. Но ипотека вошла в нашу жизнь,люди стали приходить в банки и получать кредиты. И сейчас самое главное – необесценить саму конструкцию, а наоборот, придать ей дополнительнуюэластичность, дать дополнительные деньги. И в этом плане как раз и выстроенывсе наши решения. Мы не должны подорвать веру в те механизмы, которые мы стаким трудом создавали».
Одним изглавных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определеннаяцена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложитьнедвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Дляэтого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика.Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимостьвыставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числеоценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечногокредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценканедвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когдазаключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки иопыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.
Смыслоценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь ценаобъектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различныхусловий и обстоятельств рынка.
В даннойдипломной работе будет исследован процесс оценки квартиры, передаваемой в залогбанку.
Цельработы: изучить правовые основы ипотеки в Российской Федерации иметодологическую базу оценки недвижимости, и произвести расчет рыночнойстоимости объекта для целей ипотечного кредитования.
Длявыполнения поставленной цели определился следующий круг задач:
– изучитьи проанализировать правовую базу ипотечного кредитования в РоссийскойФедерации.
– раскрытьпонятие недвижимости в Российской Федерации и выделить из нее жилуюнедвижимость.
– выявитьнеобходимость оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования
Объектомисследования в данной дипломной работе является двухкомнатная квартира, площадь44,5 кв. м, расположенная по адресу: город Новосибирск, Кировский район, улицаПетухова, дом 78, кв. ХХ.
Предметомисследования дипломной работы является рыночная стоимость, определенная всоответствии с нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗот 29 июля 1998 г.; Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки,подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1). Утвержден ПриказомМинэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256; Федерального стандартаоценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2). Утвержден ПриказомМинэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255; Федерального стандартаоценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3). Утвержден ПриказомМинэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254.
1.Теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования
1.1 Понятие жилищной ипотеки
ипотечныйкредитование жилой недвижимость
Формированиежизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач вРоссии. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается какважнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема.
В сфереипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье человекав жизни играет огромную роль.
Обратимся кистории ипотечного жилищного кредитования.
В древнемРиме самостоятельного объекта, жилого помещения, не было. В римском праверазвитие системы обеспечения обязательств началось с института фидуции (fiducia– уверенность, доверие), основанного на временной передаче кредитору правасобственности на вещь, служащую обеспечением долга. Этот правовой институтстроился на полном доверии должника к кредитору, что отразилось в егонаименовании. Впоследствии в рамках преторского права стал применяться договоро залоге (pignus), по которому вещь передавалась во владение кредитора, ноправо собственности на нее сохранялось у должника. Договор пигнусапредусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение еюкак гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предметзалога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятыхдолжником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остаткомдолга заемщику.
С упадкомРимской империи институт ипотеки на время прекратил свое существование.Возродился он только в средние века в Европе.
В Россиюипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений изаемных обязательств и по существу являлась первым видом кредитования.
В 30-егодах XVIII века была осуществлена реформа залогового права, котораябазировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Начинаяс 1737 года залоговое право не трансформировалось в право собственности, азаложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже спубличных торгов.
ПроектомВотчинного устава был введен основной принцип преимущественного правазалогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имуществапреимущественно перед другими кредиторами при неисполнении должником денежноготребования.
В XVIIIвеке происходит становление и развитие кредитных учреждений. В 1754 годупоявился первый банк. В 1862 году были образованы первые кредитные общества.
К началу XXвека в Российской империи существовал рынок ипотечных кредитов, который былликвидирован после 1917 года.
Гражданскийкодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В связис этим ипотека временно прекратила свое существование и начала возрождатьсятолько в середине ХХ века.
Создание иразвитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной Россииобусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения.
СогласноФедеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статья 5 определяетимущество, которое может быть предметом ипотеки. Таким имуществом может бытьжилое помещение.
Приобретениежилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан РоссийскойФедерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищнойпроблемы.
Ипотека(залог недвижимого имущества) – способ обеспечения исполнения обязательств. Подоговору об ипотеке одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором пообязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворениесвоих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимостизаложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественноперед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленнымифедеральным законом.
В контекстежилого помещения понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов,предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья,при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся всобственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается узалогодателя в его владении и пользовании.
Сущностьипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитныйдоговор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретениеквартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемоежилье за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщикоплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку.Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге убанка до тех пор, пока кредит не погасится заемщиком полностью.
Сегодня нарынке ипотечного кредитования выступают три лица: заемщик (залогодатель),кредитор и продавец жилья. Заемщиком является физическое лицо, котороезаключило с банком или иной кредитной организацией кредитный договор.Залогодателем является физическое лицо, которое в обеспечение исполненияобязательств по кредитному договору заключило договор залога (ипотеки) жилогопомещения. Продавцом жилья выступает обычно физическое или юридическое лицо,которое, соответственно, продает принадлежащее ему на праве собственностижилье. Кредитором (залогодержателем) здесь выступает либо банк, либо инаякредитная организация.
Основаниемвозникновения ипотеки может являться закон или договор.
Наиболееактуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир,приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека всилу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовыйхарактер.
В настоящеевремя банки предлагают различные ипотечные программы (различающиеся способамиобеспечения исполнения обязательств, процентными ставками): предоставлениекредита на покупку квартиры на вторичном рынке жилья; предоставление кредита напокупку квартиры на первичном рынке жилья; кредит на покупку жилого дома,кредит на приобретение жилья под ипотеку уже имеющегося жилого помещения;ипотечный кредит «Быстрый дом» (на покупку проекта индивидуального жилого домаиз бруса, изготовление и покупка комплекта деталей жилого дома (по договорумежду заемщиком и деревообрабатывающим комбинатом)). Гражданину может бытьпредложен ипотечный кредит с переменной ставкой, которая корректируется дваждыв год и привязана к размеру ставки рефинансирования Банка России. Ипотека в силузакона возникает на основании положения закона, которое не требует заключениядоговора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимонаступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основаниявозникновения ипотеки.
Ипотека всилу закона возникает в следующих случаях: при отчуждении жилого дома иликвартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользуполучателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты); приотчуждении жилого дома или квартиры по договору купли-продажи с условием орассрочке платежа (если продавец и покупатель договорились между собой опродаже жилья в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользупродавца); при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредитабанка или иной кредитной организации либо средств целевого займа,предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительствожилого дома или квартиры (данный способ приобретения жилья является болеераспространенным); в иных случаях, установленных действующим законодательством.
Ипотекаможет быть установлена на основании договора между залогодателем изалогодержателем в обеспечение обязательства по кредитному договору, подоговору займа, по договору купли-продажи. Например, в случае когда ипотечныйкредит получается заемщиком под залог уже имеющегося жилья, возникновениеипотеки возможно только на основании договора.
Обеспечениедоступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мироваяпрактика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищногокредитования.
Однакоипотечное жилищное кредитование для основной массы населения РоссийскойФедерации в настоящее время недоступно. Даже до кризиса только 3% российскихсемей с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц моглиприобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредитесроком на 20 лет, 5% российских семей с доходами на каждого члена семьи от15000 до 25000 рублей могли приобрести в собственность дополнительно порядка 40квадратных метров, 7% российских семей, члены которых обладают доходами от10000 до 15000 рублей на человека, могли приобрести дополнительную жилуюплощадь порядка 20 квадратных метров. Для остальных граждан ипотечное жилищноекредитование было недоступно.
Постоянныйрост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования в РоссийскойФедерации. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимостижилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступностижилья добиться трудно.
Доступностьжилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счетсвоих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развитияобщества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальныхдоходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов – все эти факторыотрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже спомощью ипотечного кредита.
Одним изключевых требований системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитованияявляется обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только свысокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечногокредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностьюпрозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.
Ипотекаможет стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспеченииграждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства.Так как у банков нет «длинных денег» и кредитные ставки сегодня недоступныосновной массе населения Российской Федерации.
Основнаяфункция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочногоипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательнойи нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателейи инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а такжеобеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жильес помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимальногобаланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименеерискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.
Для тогочтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массынаселения Российской Федерации со средними доходами, необходимо снижениепроцентных ставок по ипотечным кредитам, снижение требований к первоначальномувзносу при предоставлении ипотечного кредита, введение моратория на взысканиепо ипотечному кредиту в течение определенного периода в случае возникновения узаемщика временных трудностей с выплатами, повышение благосостояния населения,снижение цен на жилье, государственное финансирование ипотечного кредитования, закреплениена законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищномукредиту, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и длязаемщиков. Нельзя допускать, чтобы, пользуясь безвыходным положением заемщиков,кредиторы действовали только в своих интересах, превращая сделку по ипотечномукредитованию в кабалу для заемщика.
Согласноматериалам Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования вРоссийской Федерации, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищномукредитованию», стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитованияявляется обеспечение к 2030 году доступности приобретения, строительства, наймажилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансированиядля 60% семей».
ПредседательПравительства Российской Федерации В.В. Путин отметил следующее:«Жилищный вопрос, как мы с вами хорошо знаем, касается практически каждогороссийского гражданина, каждого нашего человека. В нашей стране эта проблемавсегда была очень острой. Всегда. Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18%наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Только 18%! Нашазадача – сформировать предпосылки для перехода к качественно новому этапу вразвитии жилищной сферы. Необходимо довести эту цифру хотя бы до 60%, чтобы 60%граждан могли решать жилищную проблему. При известных налаженных государствоминструментах, но самостоятельно».
Стратегияразвития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации исходит изтого, что в период с 2009 по 2011 год благодаря реализации антикризисных мерэкономика Российской Федерации начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнетвосстанавливаться, к концу периода ключевые показатели достигнут докризисныхзначений. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия крынку у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищногостроительства с помощью развития механизмов кредитования жилищногостроительства под залог недвижимости, поддержки платежеспособного спроса наприобретение жилья на первичном рынке. К концу первого этапа доля семей,которым будет доступна ипотека, достигнет 19%; средняя ставка по кредитуснизится до 13%. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, объемы выдачи кредитовдостигнут докризисных показателей – 20% и 230 тыс. кредитов соответственно.
Стратегияисходит из полного восстановления рынка в период с 2012 по 2020 год и выхода наустойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы послекризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные кредитынаселению, за счет чего концентрация рынка снизится. Внедрение новых механизмовжилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложениемна рынке жилья. К концу 2020 г. доля семей, которым будет доступенипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитамна рынке снизится до 6% годовых, увеличится средний срок кредитов.
Стратегияисходит из того, что в период с 2021 по 2030 год рынок ипотеки приблизится кнасыщению, то есть доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнетпредельных 60%.
Такимобразом, для населения Российской Федерации приобретение жилого помещения спомощью ипотечного кредитования является едва ли не единственным способомрешения жилищного вопроса. В связи с высокими ценами на жилье не многие семьимогут себе позволить приобрести квартиру за наличный расчет.
1.2 Понятие недвижимости, особенности жилойнедвижимости
Всоответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации недвижимость относитсяк недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданскихправ, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.
С 1994 г.,согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, «К недвижимымвещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участкинедр, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,сооружения, объекты незавершенного строительства.
В Россиитермин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве вовремена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядкенаследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществомпризнавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимомуимуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, иразличные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней,например: шахты, мосты, плотины.
Экономическиереформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическимии юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое инедвижимое.
Кнедвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый дляосуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги,признаются движимым имуществом.
Из данногоопределения недвижимости вытекает ряд свойств недвижимости:
– полезность –объект недвижимости должен удовлетворять различные потребности;
– долговечность –объекты недвижимости имеют значительные сроки эксплуатации;
– стационарность –объекты недвижимости прочно связаны с землей, их перемещение невозможно безнанесения им ущерба;
– регламентированность –объекты недвижимости нуждаются в документальном оформлении сделок с ними, ихиспользование должно соответствовать назначению, все объекты недвижимостивозможно классифицировать, оценить и определить их месторасположение.
Можновыделить следующие признаки недвижимости:
–недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
–недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но июридически;
–долговечность объекта инвестирования;
– каждаяконкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точкизрения инвестиционной привлекательности;
–недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
– стоимостьнедвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а виных случаях и невозможно;
–информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
– потеряпотребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходитпостепенно по мере износа;
–полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическуюпотребность человека в жилой и производственной площадях;
–возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства настоимость прилегающих земель, зданий;
–существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
–существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объектуинвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных итехногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа,финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
– строгоегосударственное регулирование сделок с недвижимостью.
Можновыделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.
Базовымобъектом недвижимости является земля.
Наряду сделением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, чтоспособствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчаетразработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости,управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакампредставлена в табл. 1.
Существуютследующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:
–увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретенияновых и развития старых объектов;
– будущиепериодические потоки денежных средств;
– доход отперепродажи объекта в конце периода владения.
Привлекательностьинвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:
– в момент приобретениянедвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объектыинвестирования не влекут за собой права собственности;
–сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимостьневозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессысопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);
–возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и инойполезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.
Таблица 1-Общая классификация недвижимостиТип классификации Виды недвижимости По характеру использования
Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады.
Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады.
Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений. По целям владения
Для ведения бизнеса, для проживания владельца
В качестве инвестиций.
В качестве товарных запасов и НЗП.
Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов. По степени специализации
Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору.
Неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях. По степени готовности к эксплуатации Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство. По воспроизводимости в натуральной форме
Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых
Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Инвестициив недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнегоиспользования объекта и сохранения капитала.
Классификацияжилой недвижимости.
На основеопределения недвижимости, данного в ГК РФ, можно сформулироватьопределение жилой недвижимости.
Жилаянедвижимость – это индивидуальные и многоквартирные жилые дома иквартиры, принадлежащие на праве собственности гражданину, юридическому лицулибо находящиеся в государственной или муниципальной собственности,предназначенные для постоянного проживания.
Данноеопределение жилой недвижимости позволяет четко идентифицировать жилуюнедвижимость по следующим отличительным признакам:
– индивидуальные,многоквартирные жилые дома и квартиры – происходит конкретизация объектовнедвижимости (зданий, сооружений), которые представлены в определении ГК РФ;
– спецификациясобственника жилой недвижимости – данный аспект важен для определенияназначения, использования, классификации, возможности управления, осуществлениясделок с жилой недвижимостью;
– постоянноепроживание – данная особенность позволяет отграничить индивидуальные имногоквартирные жилые дома, предназначенные для оказания гостиничных услуг,устройства в них домов или баз отдыха, дач, от недвижимости, предназначениекоторой – постоянное проживание граждан.
Дадимклассификацию жилой недвижимости. Во многих развитых странах разработаныклассификации жилой недвижимости, они служат основанием для стандартизации иунификации недвижимости и сделок с ней. Так, в США принята следующаяклассификация жилой недвижимости по типу домов: коттеджи, или индивидуальныедома (family house), таунхаусы, или квартиры повышенной комфортности (town house),обычные квартиры (apartments).
Для Россиипредставляется возможным сформировать следующую классификацию жилойнедвижимости: индивидуальные дома, массовое жилье, жилье повышеннойкомфортности, элитное жилье.
Индивидуальныежилые дома – дома, предназначенные для постоянного проживания одной илинескольких семей. В последнем случае жилая недвижимость идентифицируется не какквартира, а как часть индивидуального дома, что встречается в городских районахс индивидуальной застройкой, а также в сельской местности.
Массовоежилье – многоквартирные (до 400 квартир) жилые дома, построенные изстроительных панелей и пенобетонных блоков на монолитном каркасе. Данные домаотличаются высокой этажностью, большим числом квартир в доме и минимумоминфраструктуры (горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия, газ,отопление, канализация, выделенная линия Интернета, иногда подземные гаражи).
Жильеповышенной комфортности – многоквартирные (до 80 квартир) жилые дома,построенные из современных строительных материалов с квартирами большей посравнению с массовым жильем площади индивидуальной планировки, с дополнительнойинфраструктурой (спортплощадка, теннисный корт, видеонаблюдение, скоростныелифты из подземного гаража и т.п.).
Элитноежилье – многоквартирные (до 30 квартир) жилые дома, построенные изсовременных строительных материалов с применением новейших строительныхтехнологий, расположенные в экологически чистых престижных районах с развитойинфраструктурой, оснащенные всеми современными инженерными коммуникациями,отличающиеся транспортной доступностью, перечнем дополнительных услуг иуникальным архитектурным обликом.
1.3Необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования
Оценкаквартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности наобъект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношенииоцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываютсявсе особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основныхобъектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома,этажность и т.д.
Переченьнеобходимых документов.
Свидетельствоо государственной регистрации права на квартиру или документ на основаниикоторого такая регистрация может быть произведена (договор купли – продажи,дарения или другое).
Договорсоциального найма, если квартира еще не приватизирована.
При наличиивсех требуемых документов, специалист – независимый оценщик может выехать наместо для осмотра объекта и составления отчета.
Предоставлениеотчета о рыночной стоимости жилого помещения в целях ипотечного кредитованияявляется обязательным при оформлении. Оценить жилое помещение можно исамостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической силы.Часто бывает, когда клиенты, которые обратились к риэлтору, заплатили деньги,получают справку о стоимости квартиры. Такие справки не имеют юридической силы.Клиенты потом приходят в оценочную компанию и оценивают квартиры заново.
Необходимостьоценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:
– оценкаквартиры для ипотеки. Банки, выдавая ипотечный кредит, обязательно проводятоценку недвижимости с целью определить реальную стоимость залога;
– совершениесделок купли-продажи с недвижимостью;
– страхованиенедвижимости;
– разрешениеимущественных споров;
– вступлениев права наследства и т.д.
Итогомэкспертизы недвижимости является отчет об оценке, включающий в себя сведения озаказчике, описание методологии, на основе которой проводилась оценка стоимостиквартиры, а также сведения о самом оцениваемом объекте. Отчет об оценкенедвижимости может использоваться в качестве доказательной базы в суде.
Оценкарыночной стоимости квартиры является сложным комплексным мероприятием, котороетребуется с различными целями. В любой оценочной компании рыночная оценкаквартиры проводится различными специалистами, каждый из которых выполняетопределенную, поставленную перед ним задачу.
Недвижимость– это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимостимогут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи,таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласнодействующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объектынедвижимости могут как юридические лица, так и физические.
Недвижимостьспособна приносить доход – прямой или косвенный – в зависимости от типаиспользования. Прямой доход – арендная плата, отчисления за амортизацию здания,прочие платежи. К косвенным доходам можно отнести экономию от использованиясобственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса наданный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также откачества управления.
Исходя извышесказанного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Рыночнаяоценка недвижимости определяет несколько видов стоимости. Наиболее распространеннымиявляются рыночная и ликвидационная.
Остановимсяна тех объектах, которые чаще всего встречаются в нашей практике и краткоопишем цели их оценки, стоимость услуг и необходимые документы для оценкиобъекта. Оценка квартир, оценка комнат, оценка долей в квартирах.
Оценкаквартиры, доли в квартире или оценка комнаты одна из самых распространенныхзадач при оценке недвижимости. Оценка таких объектов происходит в следующихцелях: Оценка квартиры для суда, для передачи в залог в банк (ипотека), для разделаимущества, для раздела имущества или для оформления в наследство. Квартиры икомнаты не оцениваются для оформления в наследство, так как нотариус долженисчислять нотариальную пошлину от инвентаризационной стоимости квартиры. Оценкадля суда в основном происходит при разделе имущества между супругами. Банки вне берут доли в квартирах в залог под выдачу кредитов. Охотней они берутквартиры и комнаты. Не все банки принимают отчеты об оценке квартиры,выполненные независимыми оценщиками, а не своими карманными. Для оценки нужныправоустанавливающие документы (на собственность) и данные заказчика. Вдальнейшем могут потребоваться дополнительно поэтажный план и экспликация, ноне в каждом случае.
Общаяинформация по оценке.
Правомоценки принадлежащей субъекту квартиры обладают равно как юридические, так ифизические собственники.
Проведениеи определение рыночной стоимости объектов недвижимости, полностью либо частичнонаходящихся в собственности государства, субъекта Федерации или муниципальногообразования производится в случае приватизации объекта, передачи его в арендуили доверительное управление, использования недвижимости в качестве предметазалога, продажи или иного способа отчуждения объектов недвижимости, переуступкидолговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы ифонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о стоимостиобъекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников для государственныхили муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов иисчислении налогооблагаемой базы.
Длярыночной оценки квартир находящихся в частной собственности, при купле-продажеобъектов недвижимости или акционировании предприятий и перераспределенииимущественных долей, при внесении объектов недвижимости в уставный капиталпредприятий и организаций в качестве вклада, при привлечении новых пайщиков илидополнительной эмиссии акций, при ликвидации объектов недвижимости, при сдаче варенду, при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости и ихстраховании, при кредитовании под залог объектов недвижимости, при разработкеинвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также при исполнении правнаследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.
Независимоот права собственности на объект недвижимости, для проведения независимойоценки квартиры необходимо предоставить документы, определяющие физические июридические параметры объекта. Более точный список нужных документов долженпредоставить оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательныдоговоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание ихплощади и наличия подъездных путей. Оценка зданий чаще всего необходима дляоформления залога для кредитования в банках.
Для оценкинезавершенного строительства обязательным параметром является степеньзавершенности объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимотщательное изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента.
Стоимостьобъекта не влияет и не может влиять на стоимость оценки объекта недвижимости (всоответствии с действующим законодательством Российской Федерации), а напрямуюзависит от трудоемкости оценки и удаленности объекта недвижимости.
Говоря обоценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается под понятиемоценка недвижимости. Оценка недвижимости – это последовательность действий,регламентированная законом «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартамиоценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определениявеличины стоимости оцениваемого объекта.
Оценканедвижимости необходима для совершения сделки купли-продажи объекта, передачи варенду недвижимости, внесения в качестве вклада в уставный капитал предприятия,предоставления объекта в качестве залогового обеспечения при кредитовании,вступления в права наследования, разделе имущества и др.
Оценитьможно совершенно различные объекты: здания и помещения любого назначения,квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения,объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяетсястоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбиратьсяоценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации,необходимой для применения выбранных методов.
Наиболеераспространенными видами оценки недвижимости являются оценка квартир, оценкакоммерческой недвижимости, оценка зданий, оценка складов.
Недвижимоеимущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и являетсяобъектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимостиимущества, т.е. в определении денежного эквивалента для различных видовобъектов в конкретный момент времени.
В настоящеевремя профессиональная лицензированная оценка стоимости недвижимости остаетсяодним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себярыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельныхправ в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, правапользования и т.д.
Оценитьквартиру на сегодняшний день является, пожалуй, наиболее востребованной ираспространенной услугой по оценке, говорит о том, что рынок жилья в нашейстране приобретает все более и более совершенные формы.
2. Методикаоценки недвижимости для целей ипотечного кредитования
2.1Принципы и стандарты оценки
Стандарты профессиональной оценки –это современные требования к эксперту-оценщику включающие этические правилаповедения эксперта-оценщика, основные требования к оценке, регламентирующиетехнологию оценки и содержащие нормы подготовки проверки отчетов об оценке.
Стандартыявляются основным документом, руководящим деятельностью практикующего оценщика.Они призваны содействовать ему в процессе работы, а также оградить отнедобросовестной практики.
Стандартырегулируют как сам процесс оценки, так и процесс передачи результатов оценки,знание основных положений всех стандартов требуется от любого профессиональногооценщика.
Возможностьотступления от стандартов заложена в самих стандартах. Если оценщик отступаетот стандартов, то он обязан отдельно оговорить это в отчете.
Всоответствии со ст. 20 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ»стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведенияоценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правша оценочнойдеятельности.
Федеральные стандарты оценки разрабатываютсяНациональным советом по оценочной деятельности (НСОД) с учетом международныхстандартов оценки.
Разработанныефедеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утвержденияв уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции понормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Уполномоченныйфедеральный орган осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированиюоценочной деятельности, в срок не позднее чем через шестьдесят рабочих дней содня получения федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдатьмотивированный отказ в письменной форме.
Уполномоченныйфедеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированиюоценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартовоценки в случае их несоответствия требованиям Конституции Российской Федерации,международных договоров Российской Федерации, настоящего Федерального закона.
Утвержденныефедеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральныморганом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочнойдеятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, иразмещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа,осуществляющего функции по нормативно-правовомурегулированию оценочной деятельности, в сети «Интернет».
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываюти утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могутпротиворечить федеральным стандартам оценки.
Внастоящее время приказами Минэкономразвития России 20 июля 2007 г. №256,255 и 254 утверждено три федеральных стандарта оценки (Ф
ФСО №1 «Общие понятия оценки,подходы и требования к проведению оценки».
ФСО№1 определяет общие понятия оценки, подходы к оценке, и требования к проведениюоценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
Регламентируются следующие понятия: объект оценки, цена объектаоценки, стоимость объекта оценки, итоговая стоимость объекта оценки, подходы иметоды оценки, дата оценки, эксперта отчета об оценке и др.
ФСО №2 «Цель оценки и видыстоимости
Цельюоценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяетсяв задании на оценку.
Результатомоценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценкиможет использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки илииных действ с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли – продажи,передаче в аренду или залог, страховании, кредитован внесении в уставный(складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой(бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий,разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
Прииспользовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельностиуказывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемымиспользованием результата оценки.
Видыстоимости объекта оценки, рассчитываемые оценщиком, рассмотрены в даннойдипломной работе.
ФСО №3 «Требования к отчетуоб оценке»
ПриГосстандарте РФ в 1996 г. создан Технический коми-оценка имущества»,которым были разработаны следующие ГОСТ;
- Единаясистема оценки имущества. Основные положен ГОСТ Р 51195.0.01–98;
- Единаясистема оценки имущества. Термины и определения ГОСТ Р 51195.0.02–98.
В мировой практике оценки разработаны и действуют Международныестандарты оценки (МСО 1–4 – американские) и Европейские стандарты по оценкеосновных средств. Каждая СРОО, ныне действующих, разработало свои стандарты иправила, которые обязательны для выполнения членами данной СРОО.
Теоретическойосновой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировойпрактике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
1-я группа:принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2-я группа:принципы, вытекающие из процесса эксплуатации объектов оценки;
3-я группа:принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4-я группа:принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
/>
Рисунок 1 –Принципы оценки объектов оценки
Перваягруппа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости объектов оценки – принципполезности, который означает, что чем больше объект оценки способенудовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Вэкономической оценке полезность определяется величиной и сроками получениядоходов или других выгод от использования объектов оценки (например,эксплуатация земельного участка в особом режиме – заповедники,лечебно-оздоровительные зоны – или связь объекта с историческими ценностями), атакже от престижности. Три подхода к оценке объектов оценки раскрываютразличные аспекты полезности.
С точкизрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объектобъектов оценки выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой жеполезностью.
С позицийзатратного подхода за продаваемый объект оценки нецелесообразно платить больше,чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности вприемлемые сроки.
С точкизрения доходного подхода стоимость объекта оценки определяется возможностямиинвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты,приносящие примерно одинаковый поток доходов.
Длянекоторых видов объектов оценки наибольшая полезность достигается, если объектыоцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными вкачестве составной части группы (например, многофункциональные центры).
Принципзамещения означает, что при наличии определенного количества однородных (пополезности или доходности) объектов оценки самым высоким спросом будутпользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможностиальтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта оценки зависит оттого, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.
Принципзамещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов оценки,которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемыесроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект оценки большестоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительствоаналогичного строения.
Принципзамещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовойжилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки ивысок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.
Принципожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения)или какие выгоды и удобства от использования объекта оценки, включая выручку отпоследующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данныйпринцип лежит в основе оценки доходным подходом и характеризует точку зренияпотенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например,стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилуюзастройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальнойили потенциально возможной), которую ожидает получить собственник отэксплуатации жилого дома.
Посколькуиспользование объектов оценки носит длительный характер, то оценка их рыночнойстоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развитияданной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика болеетщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущуюрыночную ситуацию, а именно – спроса и предложения и конкуренции.
Втораягруппа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации объектов оценки ивключает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности,разделения.
Принципвклада – для оценки стоимости объекта оценки необходимо определить вкладкаждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимостиобъекта.
Доходностьобъекта оценки определяется комбинацией четырех групп факторов: земли состроениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования итехнических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений),рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависитот того, насколько увеличивается стоимость всего объекта оценки от ихиспользования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
Другимисловами, вклад – это добавление в стоимость объектов оценки, которое являетсярезультатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Еслирассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению красширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и несоответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента,поскольку общая стоимость объектов оценки не всегда выступает простой суммойстоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройствоподземной автостоянки в сумме 4500000 рублей, могут увеличить стоимостьмногоэтажного жилого дома на 9000000 рублей.
В данномслучае проявляется действие закона предельной производительности, согласнокоторому вклад элементов объектов оценки эффективен до тех пор, пока увеличениестоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичныхразмеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том,нужно ли добавлять в объект оценки тот или иной его компонент или нет.Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элементакакого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых длядобавления этого элемента.
Принципвклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшенийпри анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой,связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многиеэлементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом видеиз состава объектов оценки или добавлены к ней. Покупатель оценивает объектоценки как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводитпри этом поэлементных расчетов.
Особоеположение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями,так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточнаяпродуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту оценки,после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства,менеджмент.
Посколькуземля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективногофункционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджментдолжны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначаладолжен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок землине застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий илисооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле.Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда,когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всехпривлекаемых компонентов (табл. 2).
Таблица 2 –Компоненты недвижимости и формы их компенсации
Компоненты недвижимости
Формы компенсации Труд Зарплата, комиссионные вознаграждения Оборудование и технические средства Процент на вложенный капитал плюс амортизация Менеджмент Прибыль, вознаграждение управляющим Земля со строениями Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и амортизации строений
Остаточнаяпродуктивность объекта оценки, имеющего лучшее местоположение, существенноувеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счетмаксимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных,или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.
Например,максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонкиприобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, визуальнооткрытый и легко доступный большому числу автомобилистов.
Минимизациязатрат – потенциальный собственник складского помещения заплатит больше заучасток, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью,чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.
Удовлетворениеособых запросов потребителей – арендатор жилья согласится на более высокуюарендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или которыйнаходится в экологически чистом районе крупного города.
Изменениетого или иного компонента, необходимого для нормального функционированияобъекта оценки, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Этазакономерность проявляется через принцип сбалансированности.
Принципсбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенныекомпоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимостьобъектов оценки.
Другимисловами, любому типу объектов оценки соответствует оптимальное сочетаниевзаимодействующих элементов в структуре объекта оценки, классов объектов оценкив масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояниеравновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
Сбалансированностьнарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточнымиусовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению кданному земельному участку, например, его размеру.
Дисбаланстакже может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны посравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любомиз этих случаев объект оценки теряет стоимость из-за недостаточно эффективногоиспользования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.
Необходимоподчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижениюоптимального размера объекта оценки при существующем варианте его использованияс учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условийвнешнего окружения.
Принципсбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но иквартала, района, города в целом. В этом случае существующее количествообъектов оценки различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е.числу вариантов их использования.
Дляобъектов оценки сбалансированность характеризуется экономическими показателямиемкости и эффективности.
Емкостьпоказывает, сколько объектов оценки может быть приложено к определенномуземельному участку, при этом местные органы власти могут: регулироватьпараметры объектов оценки (высоту, плотность застройки, эффективностьиспользования земельного участка); устанавливать требования по сохранениюландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, поприродоохранным мероприятиям.
Эффективностьопределяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельногоучастка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектовзастройки.
Прирассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объектаоценки необходимо учитывать принцип разделения элементов объектов оценки иимущественных прав на них.
Принципразделения означает, что физические элементы объектов оценки и имущественныеправа на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичьмаксимальной стоимости объекта.
Характернаячерта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одногоместа в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переходобъекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав нанее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразныеправа на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынокнедвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные сприобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости иимущественных прав на них возможны следующие варианты:
пространственноеразделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли,на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос,разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания наподвальное помещение, этажи и так далее;
разделениепо видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека,внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпускаакций;
разделениепо времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда,бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения,оперативного управления.
Третьягруппа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спроси предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.
Принципспроса и предложения означает, что цена объектов оценки изменяется в результатевзаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость междурастущей потребностью в объектах оценки в условиях социально-экономическогоразвития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природнойограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками настроительство (реконструкцию) улучшений.
Спрос–это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах оценки. Приизучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируетсяпо однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должныконкурировать между собой на одном сегменте рынка.
Сложностьанализа спроса зависит от назначения объекта оценки и возрастает по мереперехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.
Предложение– это количество объектов не оценки, которое может быть выставлено на продажупри сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целомвыступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, посколькуземля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечаетсяустойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению:увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иногоспециального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.
Принципспроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования,объясняет большие различия в ценах на объекты оценки в зависимости от ихцелевого назначения и местоположения.
Принципконкуренции означает, что цены на объекты оценки устанавливаются посредствомпостоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получениюмаксимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталовна рынок объектов оценки и усиливает конкуренцию.
Положительнаяроль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можноопределить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций вразных сегментах рынка объектов оценки. При наличии монополизма сверхприбыльпорождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночныхмеханизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимостиобъектов оценки. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения истановления рынка объектов оценки (прежде всего земли), характерной для нашейстраны.
Особенностямиконкурентной ситуации на российском рынке объектов оценки являются ограниченноеколичество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторымисегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий длявхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.
При анализесложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренциялежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходнойпредпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что прибыль,приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственнойприбыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляетсобой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативуи риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержкамипроизводства, и любой собственник стремится определить объем производства,который максимизирует прибыль в данных конкурентных условиях.
Доход отинвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения закапиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это ненорма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийсяпосле оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируетсяпо остаточному принципу.
Учетпринципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке объектов оценкиожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величинупрогнозируемых доходов, или повышает степень риска.
Кроме того,объекты оценки, которые имеют экономические преимущества сегодня, необязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход,превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступлениятребует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочнойаренды.
Принципсоответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимостивозникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности исовместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объектанедвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокийрыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.
Преждевсего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.
Эффектпрогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения илисоседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результатефункционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровеньинфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.
Регрессияимеет место, во-первых, когда объект оценки характеризуется излишнимиулучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружениеоказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например,при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во вниманиевнешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранномварианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха спроизводственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являютсяисточниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вторых, данный принцип требует определенногосоответствия назначения объекта оценки его местоположению с точки зренияприобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так,при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам,расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожнымистанциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для такихобъектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины запчастей,горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальная открытость состороны дорожного движения.
Критериисоответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов инарастания многообразия форм землепользования.
Принципсоответствия имеет первостепенное значение при определении величины износаобъекта оценки. Объект оценки, который не соответствует установившимсясоциальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-зафункционального или внешнего износа.
Принципизменения внешней среды предполагает при оценке объектов оценки учет возможныхизменений экономических, социальных и юридических условий, при которых онииспользуются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.
Принципизменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценкепосредством указания даты, на которую определена стоимость объекта оценки.
Принципом,обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшееи наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).
Четвертаягруппа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантовиспользования объекта оценки выбирается тот, при котором наиболее полнореализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именноэтот вариант применяется для оценки стоимости объектов оценки.
Оценщикделает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективнуюинформацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием даннойдинамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимальновозможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок илинет и какие строения находятся на нем на дату оценки.
ЛНЭИопределяется как использование объектов оценки, которое:
а) являетсязаконодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включаяраспоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительныеограничения, требования по охране памятников истории архитектуры,благоустройству прилегающей территории и т.п.;
б)физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортнаядоступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариантиспользования;
в)финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е.использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационныерасходы и финансовые обязательства;
г)обеспечивает наивысшую стоимость или доходность объектов оценки.
ЛНЭИрассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного,во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен отстроений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетомправовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетомперспектив развития района.
Если наземельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективногоиспользования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившеесяиспользование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ееоптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущемиспользовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнемслучае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.
Такимобразом, объекты оценки в случае снижения эффективности их использования могутизменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий идругих улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке объектов оценки.
ЛНЭИ можетразвиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешнихизменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то егонаилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пунктабыстрого питания или автосервиса.
На практикепринцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выборконкретного вида оцениваемой стоимости объектов оценки и строится заключение обее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи(рыночной стоимости) объекта оценки принцип ЛНЭИ трактуется как наиболеевероятное использование существующего объекта оценки, тогда как при определенииинвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболееэффективное использование объекта оценки с возможными улучшениями.
Существующиесегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражаюттребований развивающегося рынка объектов оценки, и поэтому фактическоеиспользование земельного участка с улучшениями часто не соответствуетнаилучшему варианту.
Всевышеперечисленные принципы оценки объектов оценки тесно взаимосвязаны и взависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого методаоценки могут играть основную или вспомогательную роль.
Этипринципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектовоценки. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке объектов оценки –доходный, сравнения продаж и затратный.
2.2 Видыстоимости, рассчитываемые оценщиком
Приосуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимостиобъекта оценки:
– рыночнаястоимость;
– инвестиционнаястоимость;
– ликвидационнаястоимость;
– кадастроваястоимость.
Приопределении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятнаяцена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытомрынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки неотражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
– однаиз сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона необязана принимать исполнение;
– сторонысделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объектоценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной дляаналогичных объектов оценки;
– ценасделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки ипринуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороныне было;
– платежза объект оценки выражен в денежной форме.
Возможностьотчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытомрынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этомсрок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечениявнимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумностьдействий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых поразумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумнымсоображениям цен для покупателя.
Полнотарасполагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степениинформированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки,наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемоминформации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствиечрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеютсямотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждениясовершить сделку.
Рыночнаястоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
– приизъятии имущества для государственных нужд;
– приопределении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом порешению общего собрания акционеров или по решению совета директоров(наблюдательного совета) общества;
– приопределении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
– приопределении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
– приопределении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
– приопределении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Приопределении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость дляконкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами)инвестиционных целях использования объекта оценки.
Приопределении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночнойстоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытомрынке не обязателен.
Приопределении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетнаявеличина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценкиможет быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срокаэкспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершитьсделку по отчуждению имущества.
Приопределении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночнойстоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавцапродавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Приопределении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовойоценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии сзаконодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кадастроваястоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
2.3Характеристика подходов к оценке
Оценканедвижимости, как уже отмечалось, – это методически обоснованное мнениеэксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения на основепринятых стандартов оценки и принципов оценки недвижимости.
Процедураоценки недвижимости – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора ианализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформлениярезультатов оценки.
Подходы коценке и методы оценки обычно являются общими для всех видов объектов оценки,включая недвижимость, движимое имущество, результаты интеллектуальнойдеятельности, бизнес, имущественные права и обязательства. Тем не менее, оценкаразличных типов имущества требует и использования различных источниковинформации, надлежащим образом отображающих рынок, на котором определяетсястоимость объекта оценки.
Всоответствии с Федеральными стандартами оценки №1 «Общие понятия оценки,подходы и требования к проведению оценки», для определения стоимости любоготипа объекта оценки, как рыночной стоимости, так и нерыночных видов стоимостей,оценщик применяет один или большее число подходов к оценке. Под подходом коценке понимается общепринятая аналитическая методология, имеющая широкоераспространение.
Приопределении рыночной стоимости оценщик применяет один или большее количество изниже перечисленных подходов к оценке, руководствуясь принципом замещения, наоснове соответствующих рыночных данных.
Затратныйподход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных наопределении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектаоценки, с учетом его износа. Рассматривают возможность того, что в качествезаменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либоявляется копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность
Сравнительныйподход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных насравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеетсяинформация о ценах сделок с ними или цены предложения с обоснованием величинывносимой корректировки. При этом подходе рассматриваются продажи аналогичныхили заменяющих объектов и соответствующие данные рынка, а расчетная величинастоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. Вобщем случае объект оценки сравнивается с продажами аналогичных объектов,которые имели место на рынке. Могут также приниматься во внимание данныелистинга (котировок) и первоначальных размещений ценных бумаг.
Доходныйподход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных наопределении ожидаемых доходов от объекта оценки. Рассматривают данные о доходахи расходах, относящиеся к объекту оценки, и рассчитывают стоимость посредствомпроцесса капитализации.
Приопределении нерыночного вида стоимости оценщиком применяются аналогичныеподходы, однако с учетом иных целей оценки, отличных от определения рыночнойстоимости.
Оценщик припроведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использованиявышеперечисленных подходов к оценке.
Применениекаждого из подходов возможно с помощью различных методов. Оценщик вправесамостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретныеметоды оценки. Выбор применяемого метода в рамках того или иного подхода коценке обусловлен квалификацией оценщика, требованиями Федеральных стандартовоценки, требованиями рынка, имеющейся информацией об объекте оценки. Наличиеальтернативных подходов и методов состоит в том, чтобы обеспечить оценщикуцелый ряд аналитических процедур, результаты которых в конечном итоге должныбыть взвешены и согласованы для получения окончательной расчетной величины взависимости от конкретно рассматриваемого вида стоимости.
2.3.1Затратный подход и его методы
Затратныйподход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретениинедвижимости. В его основе лежит принцип замещения, согласно которому инвестор,проявляя должное благоразумие, не заплатит за объект недвижимости суммубольшую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка подзастройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта вобозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привестик объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости иизноса объекта.
Затратныйподход показывает оценку стоимости воспроизводства объекта, увеличенную нарыночную стоимость земли.
Стоимостьвоспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих надату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, сприменением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Прииспользовании данного подхода, процедура оценки состоит из следующих этапов:
1. Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельногоучастка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболееэффективного использования.
2. Проведение оценки объекта, идентичного объекту оценки, сприменением идентичных материалов и технологий на дату оценки.
3. Определение величины накопленного износа объекта недвижимости.
4. Расчет стоимости воспроизводства строения.
5. Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной стоимостивоспроизводства строения./>/>/>/>/>Определение стоимостиправа собственности земельного участка
Рыночнаястоимость земельного участка, приводящегося на один квадратный метр общейплощади оцениваемого объекта, в соответствии с «Методическими рекомендациями поопределению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталамгорода Новосибирска»
Определение стоимости воспроизводства объекта недвижимости
Стоимостьвоспроизводства строения – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на датупроведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому, с применениемидентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.
В качествеидентичного объекта рассматривалось типовое здание с тем же, что и уоцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочными конструктивным решением.
Стоимостьзатрат на создание идентичного объекта в рыночных ценах на дату оценки,определялась как стоимость строительства объекта в текущих ценах.
В оценочнойпрактике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета стоимостистроительства зданий и сооружений:
– количественныйметод;
– методучета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ;
– методсравнительных единиц;
– методобъектов-аналогов.
Дляопределения стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимостиприменяется метод сравнительных единиц (метод укрупненных обобщенныхпоказателей стоимости).
Стоимостьстроительства возведения объекта-аналога определяется по данным Сборниковукрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений,разработанных в 1970–1972 гг. специально для оценки и переоценки основныхфондов. Корректировки показателей единичной стоимости на некоторые отличияобъекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены в соответствии сОбщей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями по вопросам оценки недвижимостипри использовании сборников УПВС.
В Сборникахукрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооруженийсодержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 м2площади, 1 м3 строительного объема и т.д.) для различныхтиповых зданий и сооружений. Нормативы, включенные в УПВС, составлены в ценах1969 года и учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметногорасчета стоимости строительства, в том числе:
– накладныерасходы и плановые накопления;
– затраты,связанные с производством работ в зимнее время;
– прочиезатраты, за вычетом возвратных сумм, как то: затраты на временные здания исооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применениюпрогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих(СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторскийнадзор, на содержание аппарата заказчика, учтены затраты на непредвиденныерасходы и др.
Приопределении стоимости строительства объекта оценки, используются удельныестоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема.Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением индексов цен настроительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий исооружений в региональном разрезе.
Стоимостьстроительства объекта недвижимости в ценах 1969 года рассчитывается последующей формуле:
S69 = C69 * K1 *Н, (1)
где: S69– стоимость строительства в ценах 1969 г.;
C69– стоимость строительства на единицу строительного объема / площади вценах 1969 г. (базисный стоимостной показатель)
Н – высотастроительного объема, м.;
К1 –коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общейчастью УПВС;
Формуларасчета стоимости воспроизводства строения на дату оценки имеет следующий вид:
S датаоценки = (S69 * I 69-дата оценки + Э +З +Б + НДС+ПП) – Исум., (2)
где: S датаоценки – стоимость воспроизводства объекта на дату оценки;
S69– стоимость строительства объекта в ценах 1969 года;
I 1969-датаоценки – индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки.
Индекспересчета стоимости строительства на дату оценки (I 69-дата оценки)рассчитывается по формуле:
I 1969-датаоценки = I1969-1984 * I 1984-дата оценки * Кf, (3)
где: I1969-1984– индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969 года;
I 1984-датаоценки – индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен1984 года;
Кf – коэффициент отношенияобщей площади брутто к общей площади нетто, в соответствии с «Методикой оценкирыночной восстановительной стоимости строительства одного квадратного метраобщей площади объектов федеральной и областной собственности для дачи варенду».
Э – оплатаза подключение мощности энергоснабжения.
З – затратына отвод земельного участка.
Б – благоустройстваи коммунальные сети.
ПП –прибыль предпринимателя. Приобретение земельного участка, создание на немулучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательскаяприбыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами настроительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданнымдля застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление иорганизацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющегоэкспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством.
НДС–налог на добавленную стоимость, на дату оценки равен.
Исум– суммарный износ объекта недвижимости.
Дляопределения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексыизменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценкиотносительно цен 1969 года.
Дляперехода стоимости объектов оценки от цен 1969 г. к ценам 1984 г.используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969 г. вцены 1984 г..
Дляпересчета стоимости строений с 1984 г. на дату оценки используется индекспересчёта стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на дату оценки.
Расчет величины суммарного износа
Затратныйподход предполагает определение износов трех видов: физического,функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены изстоимости воспроизводства объекта недвижимости.
Физическийизнос (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, системинженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату имипервоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействияприродно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Для расчетафизического износа объектов существует следующий порядок расчета:
Физическийизнос определялся по методу «срока жизни», как процентное соотношениефактического срока эксплуатации Тфакт. и нормативного срока службы
Ифиз.= = Тфакт. / Тнорм.* 100%. (4)
Учитывая впоследующих расчетах экономическую природу физического износа и методику егоопределения с помощью ВСН 53–86 (р) через признаки износа, необходимо выполнитьоперацию перевода физического износа в его экономический (стоимостной)эквивалент с применением коэффициента 1,25.
Функциональныйизнос (ИФУНК) объекта оценки определяется потерей стоимости врезультате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайнасовременным требованиям.
Внешний износ(ИВН) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимостивнешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливаетсяместоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческогоиспользования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объектаиз-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т.п.).
Величинасуммарного износа определяется по формуле:
ИСУМ= (1 – (1 – ИФИЗ / 100) * (1 – ИФУНК / 100) *(1 – ИВН / 100). (5)
2.3.2Сравнительный подход и его методы
Данный подходк оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах,выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, которыйгласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственностьбольше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой жеполезностью.
Применениесравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующихдействий:
– изучениерынка цен сделок (за неимением таковых, цен предложений о продаже) тех объектовнедвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
– сбори проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи изапрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении илюбых условиях сделки;
– анализи сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению,физическим характеристикам, условиям продажи и др.;
– корректировкацен продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту всоответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
– согласованиескорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателястоимости оцениваемого объекта.
В даннойработе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся методпостроения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж./>/>Расчет рыночнойстоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа
Применениерегрессионного анализа в сравнительном подходе позволяет выявить зависимостьстоимости объекта от основных ценообразующих факторов. Метод дает возможностьпостроения статистической модели, описывающую количественную зависимостьисследуемого результирующего признака (стоимости) от характеристик (влияющихпризнаков, ценообразующих факторов) объектов-аналогов для которых известнарыночная ценовая информация. Набор цен аналогов рассматривается как выборка изгенеральной совокупности, а их среднее выступает в роли выборочной оценки математическогоожидания. Последнее понимается как наиболее вероятное значение цены объектовтакого типа в предположении о нормальности ее распределения. Для задач оценкирыночной стоимости объекта рассмотрено применение классической линейнойрегрессии, основанной на методе наименьших квадратов.
Модельимеет следующий алгоритм расчета: при выборке из n известных значений ценобъектов-аналогов y1, y2, …yn, при выделенных k характеристиках объекта недвижимости, влияющих на результирующеезначение стоимости, численные значения которых обозначим xi1, xi2,…, xik, для объектов-аналогови xo1, xo2,…, xok – для объекта оценки, линейная модель регрессии имеет следующийвид:
/> (6)
где i = 1, …, n
Построениерегрессионной модели и расчет искомого значения автоматизирован в электроннойтаблице Excel. Чтобы установить, соответствует ли математическая модель,выражающая зависимость между Y и X, экспериментальным данным необходимо оценить значимость уравнениярегрессии с помощью статистики F-критерия Фишера и t-критерия Стюдента, алгоритм нахождения которых заложен в таблице Excel. Расчетное значение этихдвух критериев, полученное в результате вывода результатов регрессионноймодели, сравнивается с табличным значением, рассчитанным со статистическойнадежностью 95%. При Fрасч>Fтабл уравнение регрессии считается значимым, при /t/расч>tкрит значимость большинства регрессионных коэффициентов подтверждается./>Расчет рыночной стоимости объекта оценкиметодом прямого сравнения продаж
Дляпроведения данного расчета из всего перечня выставленных на продажу квартир,выбираются самые схожие по основным ценообразующим факторами.
Расчетстоимости объекта оценки представляется в виде таблицы. Таблица включает в себяхарактеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки иобъектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вноситсякорректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости отпоказателей (лучше или хуже):
1. Отрицательная поправка (–) вносится в случае, если поданному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.
2. Положительная поправка (+) вносится, если по данномупоказателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.
Элементысравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяютфакторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующимэлементам сравнения:
– Последовательно:передаваемые права собственности; условия финансирования; условия продажи;рыночные условия (корректировка на дату продажи).
– Нанезависимой основе: местоположение; физические характеристики; экономическиехарактеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии;конструктивно-планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировкаквартиры; и др.
Объектысравнения, применяемые в данной работе, по элементам сравнения последовательныхкорректировок, и отличий по физическим характеристикам; экономическимхарактеристикам; использованию объекта; конструктивно-планировочному решениюсанузла; этаж / этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть,равны нулю и в сводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямогосравнения продаж не приводятся.
Существуюследующие виды корректировок:
1. Корректировкана передаваемые права. Поправка учитывает разницу юридического статуса (набораправ) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом.
2. Корректировка на уторговывание. Объекты-аналогивыставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделкикупли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоровмежду покупателем и продавцом.
3. Корректировкана месторасположение. Под месторасположением понимается степеньпривлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортныхпотоков, близости деловых центров.
4. Корректировкана наличие балкона / лоджии. Наличие балкона или лоджии, являетсяценообразующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилойнедвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона,дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон.
5. Корректировкана этаж. Корректировка учитывает разницу в стоимости объекта оценки иобъектов-аналогов, расположенных на этажах менее / более привлекательныхпо сравнению с объектом оценки.
6. Корректировкана планировку квартиры. Корректировка выявляет и рассматривает сходства иразличия в планировке объектов. Так, к примеру, квартиры улучшенной планировкипри прочих равных условиях будет более интересной потенциальному инвестору посравнению с квартирами типа «хрущевки».
7. Корректировкана санузел. Поправка, отражает качество и комфортность санитарных узлов вобъекте оценки по сравнению с объектами-аналогами.
8. Корректировкана фактическое состояние квартиры. Поправка отражает общее состояние объектаоценки по сравнению с объектами-аналогами.
2.3.3Доходный подход и его методы
Доходныйподход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных наопределении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходныйподход базируется на двух основных методах.
Методдисконтирования денежных потоков (МДДП) основан на прогнозе доходов от определенногопериода владения собственностью и дохода от ее продажи в конце прогнозногопериода, пересчитанных в текущую стоимость с помощью коэффициента дохода (нормыдисконтирования). Норма дисконтирования – это расчетная величина. Ее расчетоснован на методиках кумулятивного построения, суммирования рисков, ценыкапитальных вложений, базирующихся на вероятностных данных, связанных спрогнозом будущих изменений в доходах и расходах. Эти данные с высокой долейдостоверности могут быть получены в условиях стабильного развитого рынканедвижимости и в условиях стабильной экономической, политической и социальнойобстановки в государстве. В условиях нестабильной экономической обстановки иотсутствия развитого рынка недвижимости подобные прогнозы будут обладать малойдолей достоверности, что также может привести к возникновению большой ошибки вопределении рыночной стоимости недвижимости данным методом.
/> (7)
Где:
PV – настоящеезначение денежного потока,
FV – будущеезначение денежного потока,
n – количествопериодов времени, на которое производится вложение,
r – номинальнаяставка процента, которая учитывает инфляцию.
Методпрямой капитализации (МПК) как частный случай, позволяет простым способом путемделения годового дохода на соответствующую норму дохода (норму капитализации)или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода (валовый рентныймультипликатор) получить стоимость недвижимости. Такой метод осуществим тольков условиях развитого рынка недвижимости, когда норма капитализации или валовыйрентный мультипликатор для каждого вида собственности выработан по результатаммножества сделок с недвижимостью, связанных с передачей прав собственности нанее. В условиях, когда производится недостаточно сделок купли-продажинедвижимости в рассматриваемом районе, говорить о сколько-нибудь достовернойнорме капитализации или валовом рентном мультипликаторе, основанном на рыночныхданных, не имеет смысла, так как они отсутствуют или их несравнимо меньше, чемтребуется для выработки ставки капитализации. Методики расчета нормыкапитализации математическими методами, то есть не основанных на рыночныхданных, могут привести к ошибочным значениям ставок капитализации и, какследствие, к ошибкам в определении рыночной стоимости недвижимости даннымметодом, а методики, основанные на рыночных данных, не могут быть примененыиз-за отсутствия рыночных данных.
В даннойработе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильныдлительный период времени, представляют собой значительную положительнуювеличину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Определениерыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализефактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы поквартирам, аналогичным оцениваемой.
Определениепотерь от недоиспользования
Дляопределения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальныйваловой доход на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения аренднойплаты.
Данныепотери рассчитываются по формуле:
К = (Кn * Nf) \ No, (8)
где Кn – коэффициент оборачиваемости арендныхпомещений, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение годапроисходит смена арендаторов;
Nf – число арендных периодов,которое необходимо для поиска новых арендаторов после ухода старых;
No – общее число арендныхпериодов (число платежей арендной платы) в год.
Определениевеличины операционных расходов
Для этойцели используются наиболее типичные операционные расходы собственника насегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог наимущество и страхование. Коммунальные платежи, оплату телефонной связиоплачивает арендатор.
Определениекоэффициента капитализации
За основуустановления величины коэффициента капитализации используется значениекоэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методомрыночной экстракции.
Рыночнаяэкстракция – это метод определения коэффициента капитализации на основе анализасоотношения арендных ставок при условии, что существующее использованиеобъектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, ицен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок илисоответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже.
Формулаопределения величины коэффициента капитализации (R) методом рыночной экстракцииимеет следующий вид:
/> (9)
где NOI –чистый операционный доход от квартиры, руб./год;
V –рыночная стоимость квартиры, руб.
3. Расчетстоимости двухкомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования
3.1 Характеристика объекта оценки
Недвижимость – этоимущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами.Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствуетопределенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбираетсяодин способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Проведемоценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: город Новосибирск,улица Петухова, дом 78, кв. ХХ.
Принимая во вниманиеместорасположение оцениваемого объекта, я считаю, что использование объекта посвоему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критериюнаилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное времяобъект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в таблице 3.
Таблица 3 –Описание окруженияАдрес (местоположение) объекта: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ Административный район Кировский Микрорайон «Затулинский» ж/м Плотность застройки Средняя Престижность и привлекательность района Район низкой привлекательности Расстояние от основных магистралей города До ул. Петухова около 170 м, до ул. Громова около 130 м Инфраструктура Ближайшее окружение: многоэтажная жилая застройка, сеть продуктовых магазинов, Кировский универмаг, школы, детский сад, ясли, микрорынок, Кировское отделение Сбербанка России, областной центр помощи детям, оставшимся без попечения родителей, детский дом №2 Места отдыха, достопримечательности Библиотеки, муниципальный подростковый клуб «Пламя», «Вымпел» центр молодежи Смог, грязь, шум – уровень В пределах нормы Наличие в близи объектов промышленности Завод «ВИНАП»
Критерием наилучшего инаиболее эффективного использования собственности как улучшенной являетсямаксимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи ивеличине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:
A) Физическивозможные варианты использования
Необходимо оценитьразмер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. На мойвзгляд, физически возможный вариант использования это – жильё
Б)Законодательно разрешенное использование
Текущее использованиеобъекта оценки не нарушает законодательство.
B) Экономическицелесообразное использование
Принимая во вниманиетекущее состояние и историю объекта оценки, я считаю наиболее экономическицелесообразным один вариант – жильё.
Г)Наиболее доходное использование
Вариант использования,обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательновозможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующемуровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованиемимеющихся улучшений.
Характеристика оцениваемого объекта представлены в видетаблиц 4,5,6,7.
Таблица 4 –Оцениваемые праваВид права: Собственность Существующие ограничения (обременения) права:
Не зарегистрировано
Без обременений Кадастровый (условный) номер объекта: 54:35:051970:64:01:28 Свидетельство о государственной регистрации права: Серия 54-АВ, №660565 Дата выдачи: 30.11.2005 г.
Таблица 5 –Характеристика домаТип здания Панельный жилой дом Серия проекта дома н/д Этажность 5 Общая характеристика: Наружные и внутренние стены – ж/б панели, перекрытия железобетонные Год ввода в эксплуатацию 1975 Санитарно-бытовые и электротехнические устройства
Холодное, горячее водоснабжение,
Центральное отопление,
Центральная канализация,
Электроснабжение Лифт Нет Мусоропровод Нет Состояние подъезда Удовлетворительное Наличие домофона, кодового замка Замок на подъездной двери Состояние двора Удовлетворительное
Таблица 6 –Характеристика квартирыКоличество комнат 2 Планировка Типовая квартира («хрущёвка»), комнаты смежные Этаж оцениваемой квартиры 1-й Общая площадь квартиры, кв. м. 44,5 Жилая площадь, кв. м. 30,7 Площадь кухни, кв. м. 5,6 Наличие балкона / лоджии Нет Санузел Совмещенный Наличие систем безопасности Входная деревянная дверь Ориентация окон Двор Отделка квартиры Простая
Таблица 7 –Характеристика элементов объекта оценкиЭлементы Описание Состояние Полы Линолеум удовл. Стены Обои простые, побелка удовл. Потолок Побелка удовл. Оконные проемы Двух- и трехстворчатые деревянные, окрашенные удовл. Дверные проемы Двери простые деревянные глухие удовл. Сантехника Ванная, раковина, смесители – отечественные удовл. Центральное отопление Радиаторы – отечественные удовл. Водопровод Трубы стальные – отечественные удовл. Канализация Трубы чугунные – отечественные удовл. Электрооборудование Проводка внутренняя, приборы отечественные удовл.
3.2 Расчетстоимости трехкомнатной квартиры
Оценкаквартиры затратным подходом
Всоответствии с основаниями затратного подхода, рассчитаем рыночную стоимостьобъекта оценки.
1. Определимстоимости права собственности земельного участка
Всоответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимостиземельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска» рыночнаястоимость земельного участка (номер кадастрового квартала 051970),приводящегося на один квадратный метр общей площади оцениваемой квартиры,составляет 3 406 рублей.
Оцениваемаяквартира расположена на первом этаже пятиэтажного жилого дома, таким образом, всоответствии выше указанной методикой, плотность застройки МЖЗ составляет – 0,88.
Исходя изтого, что общая площадь оцениваемой квартиры составляет 44,5 кв. м., стоимостьземельного участка равняется:
Сз. у.=3 406*44,5*0,88=133 379 рублей.
2.Определим стоимость воспроизводства объекта недвижимости
Стоимостьвоспроизводства строения – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на датупроведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому, с применениемидентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.
В качествеидентичного объекта рассматривалось типовое здание с тем же, что и уоцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожимобъемно-планировочным и конструктивным решением.
Стоимостьзатрат на создание идентичного объекта в рыночных ценах на дату оценки,определялась как стоимость строительства объекта в текущих ценах.
Дляопределения стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимостиприменялся метод сравнительных единиц (метод укрупненных обобщенных показателейстоимости).
Стоимостьстроительства возведения объекта-аналога определялась по данным Сборниковукрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений,разработанных в 1970–1972 гг. специально для оценки и переоценки основныхфондов. Корректировки показателей единичной стоимости на некоторые отличияобъекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены в соответствии сОбщей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями по вопросам оценки недвижимостипри использовании сборников УПВС.
Приопределении стоимости строительства объекта оценки, были использованы удельныестоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема.Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением индексов цен настроительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий исооружений в региональном разрезе.
Используяформулы №1,2,3,4,5 во 2 главе пункта 2.3.1, проведем расчеты стоимостистроительства объекта недвижимости в ценах 1969 года:
S69= 28,9*3,3*1,08=102,99
где: C69– стоимость строительства на единицу строительного объема / площади вценах 1969 г. (базисный стоимостной показатель)=28,9
Н – высотастроительного объема, м.=3,3 м.
К1– коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие собщей частью УПВС=1,08
Таблица 21 –Расчет стоимости строительства объектов в ценах 1969 г.
Наименование
строения №сборника и №таблицы УПВС Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб. Коэффициент для 1 климатического района Высота строительного объема, м Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб. Квартира Сб.28, таб. 50 28,9 1,08 3,3 102,99
2.Рассчитаем стоимость воспроизводства строения на дату оценки:
S датаоценки = (S69 * I 69-дата оценки + Э +З +Б + НДС+ ПП) –Исум.=(102,99*72+743,26 + 1114,91 + 1114,91 + 1873,05 + 6193,44) – 6907=11493,85
где:
S69– стоимость строительства объекта в ценах 1969 года=102,99
Индекспересчета стоимости строительства на дату оценки (I 69-дата оценки)рассчитывается по формуле №3
I 1969-датаоценки = 1,21*47,71*1,25=72
где: I1969-1984– индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969года=1,21
I 1984-датаоценки – индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984года=47,71
Кf –коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто = 1,25.
Э – оплатаза подключение мощности энергоснабжения (10%).=743,26
З – затратына отвод земельного участка (15%).=1114,91
Б – благоустройстваи коммунальные сети (15%).=1114,91
ПП –прибыль предпринимателя. (50%).=6139,44
НДС – налогна добавленную стоимость, на дату оценки равен (18%).=1873,05
Дляопределения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексыизменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценкиотносительно цен 1969 года.
Дляперехода стоимости объектов оценки от цен 1969 г. к ценам 1984 г.использовался индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969 г. вцены 1984 г. согласно Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94,который составляет 1,21.
Дляпересчета стоимости строений с 1984 г. на дату оценки использовался индекспересчёта стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на дату оценки(сборник «Индексы цен в строительстве», выпуск 28, июль 2005 г.), которыйсоставляет 47,71.
Таблица 22 –Расчет стоимости строительства объекта оценки на дату оценкиНаименование строения
Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб./м2. Индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. Коэфф. отношения общей площади брутто к общей площади нетто Индекс перехода от цен 1984 г. на дату оценки
Стоимость строительства на дату оценки, руб./м2
Оплата за подключение мощности энергоснабжения, руб./м2.
Затраты на отвод земельного участка, руб./м2
Благоустройство и коммунальные сети, руб./ м2
НДС 18%, руб. /м2
Итого с НДС, руб./м2
Прибыль предпринимателя, руб./м2
Итого стоимость строительства на дату оценки, руб./ м2 Квартира 102,99 1,21 1,25 47,71 7 432,74 743,26 1114,91 1114,91 1873,05 12 278,89 6 139,44 18418,33
Расчетвеличины суммарного износа
Затратныйподход предполагает определение износов трех видов: физического,функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены изстоимости воспроизводства объекта недвижимости.
Физическийизнос (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, системинженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату имипервоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействияприродно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
3.Рассчитаем физический износ объекта следующим порядком расчета:
1) Физическийизнос определялся по формуле №4, методу «срока жизни», как процентноесоотношение фактического срока эксплуатации Тфакт. и нормативногосрока службы
Ифиз.= Тфакт. / Тнорм.* 100%.
Учитывая впоследующих расчетах экономическую природу физического износа и методику егоопределения с помощью ВСН 53–86 (р) через признаки износа, необходимо выполнитьоперацию перевода физического износа в его экономический (стоимостной)эквивалент с применением коэффициента = 1,25.
2) Функциональныйизнос для объектов недвижимости не выявлен.
3) Внешнийизнос для объектов недвижимости не выявлен.
Величинасуммарного износа определяется по формуле №5
ИСУМ= (1 – (1 – 6907 / 100) * (1 – 0/ 100) * (1 – 0/100) = 6907
Расчетстоимости воспроизводства и физического износа приведен в таблице 23.
Таблица 23 –Расчет стоимости воспроизводства объекта оценки
Стоимость строительства объекта, руб./м2 18 418 Фактический возраст, лет. 30 Экономический возраст, лет. 100 Определение накопленного износа
Физический износ, руб./м2 6 907
Функциональный износ, руб./м2
Внешний износ, руб./м2
Накопленный износ, руб./м2 6 907
Стоимость воспроизводства улучшений, руб./м2 11 511
Площадь квартиры, м2 44,5 Стоимость воспроизводства улучшений, руб. 512 260
Определениестоимости объекта оценки затратным подходом.
Таблица 24 –Расчет стоимости объектов недвижимости затратным подходомОбъект оценки Стоимость воспроизводства улучшений, руб. Стоимость земельного участка, руб. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, руб. Квартира 512 260 133 379 645 639
Вывод:рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу:г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября2010 г., рассчитанная затратным подходом, округленно составляет: 650000рублей.
Оценкаквартиры сравнительным подходом.
Согласнометодам сравнительного подхода рассмотренных во 2 главе данной работы, проведемрасчеты рыночной стоимости объекта оценки.
В даннойработе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся методпостроения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.
Расчетрыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионногоанализа
Длясравнительного анализа, я взяла из перечня выставленных на продажу объектов всредствах массовой информации, отобраные объекты – аналоги, сопоставимые собъектом оценки по местоположению, назначению и основным отличительнымхарактеристикам: планировки, количеству комнат, конструктивно-планировочномурешению санузла. Описание объектов-аналогов представлено в таблице 8.
Таблица 8№ п.п Адрес объекта Цена предложения руб. Описание Источник информации 1 ул. Петухова 1 150 000
2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.
Площадь (общая / жилая / кухня): 44/30/6.
Сан. узел совмещенный, балкона нет.
Состояние удовлетворительное.
Журнал «Недвижимость» №20 (466)
от 29.05.2010 г.,
АН «Центральное»
тел. 344–60–00 2 ул. Зорге 1 100 000
2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.
Площадь (общая / жилая / кухня): 44/31/6.
Сан. узел совмещенный, балкона нет.
Состояние удовлетворительное.
Журнал «Недвижимость» №20 (466)
от 29.05.2010 г.,
тел. 342–99–53 3 ул. Петухова 1100000
2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.
Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6.
Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное.
Журнал «Недвижимость» №20 (466)
от 29.05.2010 г.,
тел. 342–99–53 4 ул. Петухова 1120000
2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.
Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6.
Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное.
Журнал «Недвижимость» №20 (466)
от 29.05.2010 г.,
АН «Альт-Н»
тел. 222–54–51
Объекты-аналогивыставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделкикупли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоровмежду покупателем и продавцом. Поскольку размер предполагаемого торганеизвестен, на основе анализа сделок на рынке недвижимости, было приняторешение скорректировать стоимость объектов-аналогов с помощью понижающейпоправки в размере -1%.
Объекты-аналоги,выставленные на продажу на дату оценки, имеют максимально схожие характеристикии сопоставимы по местоположению, основные отличительные характеристики,влияющие на стоимость объекта, является этаж, наличие балкона / лоджии.При оцифровке неколичественного признака «этаж объекта» числовые метки «0»присвоены объектам на первых и последних этажах дома, числовые метки «1»присвоены квартирам, которые расположены на средних этажах дома. При оцифровкенеколичественного признака «наличие балкона» числовые метки «0» присвоеныобъектам, не имеющим балкона, числовые метки «1» присвоены квартирам, которыеимеют балкон.
Таблица 9 –Исходные данные построения регрессионного анализа№п.п. Стоимость, руб./кв. м. Стоимость с учетом корректировки на уторговывание (1%), руб. Этаж/этажность (переменная Х1) Наличие балкона / лоджии (переменная Х2)
1 25 581 25 325 1 2 27 272 26 999 3 27 272 26 999 1 1 4 25 581 25 325 1 5 27 272 26 999 1 1 6 26 136 25 875 7 27 272 26 999 1 1 8 25 581 25 325 1 1 9 25 581 25 325 1 1
Результатрасчетов (вывод итогов) сведен в таблицу 10.
Таблица 10 –Вывод итогов
Регрессионная статистика Множественный R 0,86 R-квадрат 0,73 Нормированный R-квадрат 0,64 Стандартная ошибка 331,41 Наблюдения 9
Дисперсионный анализ
Fтабл =5,143 df SS MS F Значимость F Регрессия 2 1794505,76 897252,88 8,17 0,02 Остаток 6 659011,89 109835,31 Итого 8 2453517,65
tкрит =2,364 Коэф-фициенты Стандартная ошибка t-статистика P-Значение
Нижние
95%
Верхние
95% Нижние 95,0% Верхние 95,0% Y-пересечение 21937,41000 234,34517 93,61153 0,00000 21363,98761 22510,83239 21363,98761 22510,83239 Переменная X 1 575,68500 277,28094 2,07618 0,08317 -102,79752 1254,16752 -102,79752 1254,16752 Переменная X 2 510,34500 331,41411 1,53990 0,17451 -300,59672 1321,28672 -300,59672 1321,28672
Всоответствии с таблицей 10 линейная модель регрессии рассчитанный по формуле №6данной работы, имеет следующий вид:
/>.
Из расчетовследует, что коэффициент определенности R2 = 0,73, то естьпостроенная модель объясняет 73% дисперсии аналогов, что является допустимымэкономической задачи результатом. Значимость коэффициента регрессии (Fрасч)и стандартной ошибки (/t/расч) большинства регрессионныхкоэффициентов подтверждается. Итак, вычислим рыночную стоимость 1 кв. м.объекта оценки, которая составит 26 130 руб./кв. м. Тогда рыночная стоимостьобъекта оценки общей площадью 44,5 кв. м. составляет: 1 162 797 рублей. Расчетрыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж. Из перечнявыставленных на продажу объектов в средствах массовой информации отобраныследующие двухкомнатные квартиры:
Таблица 11 –Описание объектов-аналогов№ п.п Адрес объекта Цена предложения руб. Описание Источник информации 1 ул. Петухова 1 150 000
2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.
Площадь (общая / жилая / кухня): 44/30/6.
Сан. узел совмещенный, балкона нет.
Состояние удовлетворительное.
Журнал «Недвижимость» №20 (466)
от 29.05.2006 г.,
АН «Центральное»
тел. 344–60–00 2 ул. Зорге 1 100 000
2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.
Площадь (общая / жилая / кухня): 44/31/6.
Сан. узел совмещенный, балкона нет.
Состояние удовлетворительное.
Журнал «Недвижимость» №20 (466)
от 29.05.2006 г.,
тел. 342–99–53 3 ул. Петухова 1 100 000
2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.
Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6.
Сан. узел совмещенный, есть балкон.
Состояние удовлетворительное.
Журнал «Недвижимость» №20 (466)
от 29.05.2006 г.,
тел. 342–99–53 4 ул. Петухова 1 120 000
2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.
Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6.
Сан. узел совмещенный, есть балкон.
Состояние удовлетворительное.
Журнал «Недвижимость» №20 (466)
от 29.05.2006 г.,
АН «Альт-Н»
тел. 222–54–51
Расчетстоимости объекта оценки представлен в виде таблицы 12. Таблица 12 включает всебя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки иобъектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вноситсякорректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости отпоказателей (лучше или хуже):
Отрицательнаяпоправка (–) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объектпревосходит оцениваемое имущество.
Положительнаяпоправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступаетоцениваемому имуществу.
Элементысравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяютфакторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующимэлементам сравнения:
Последовательно:передаваемые права собственности; условия финансирования; условия продажи;рыночные условия (корректировка на дату продажи).
Нанезависимой основе: местоположение; физические характеристики; экономическиехарактеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии;конструктивно-планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировкаквартиры; и др.
Для данногоотчета объекты сравнения по элементам сравнения последовательных корректировок,и отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам;использованию объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж /этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и всводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравненияпродаж не приводятся.
Корректировкана уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения.Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходепредварительных переговоров между покупателем и продавцом. Поскольку размерпредполагаемого торга неизвестен, на основе анализа сделок на рынкенедвижимости, было принято решение скорректировать стоимость объектов-аналоговс помощью понижающей поправки в размере -1%.
Корректировкана месторасположение. Под месторасположением понимается степеньпривлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортныхпотоков, близости деловых центров. Данные параметры для каждого объектасравнения детально рассмотрены и проанализированы оценщиком. Всеобъекты-аналоги по местоположению сопоставимы с объектом оценки и,следовательно, размер корректировки для них составил 0%.
Корректировкана наличие балкона / лоджии. Наличие балкона или лоджии, являетсяценообразующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилойнедвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона,дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон. Для расчета корректировки на этажобъекта было проведено парное сравнение объектов выставленных на продажу.
Расчеткорректировки на наличие балкона / лоджии представлен в Таблице 12.Объекты сравнения Цена предложения, руб./кв. м. Корректировка, % Источник информации
2-х комнатная квартира типовая на 2-м этаже в 5-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 44/30/6. ул. Ватутина. Цена предложения: 1 250 000 руб. 28 409 4,0 АН «Палитра», тел. 216–20–03
2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 44/29/6. ул. Ватутина. Цена предложения: 1 300 000 руб. 29 545 АН «Жемчужина Сибири», тел. 344–82–88
1-на комнатная квартира типовая на 1-м этаже 5-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 32/18/6. ул. Республиканская. Цена предложения: 850 000 руб. 26 563 5,9 АН «АИЦН», тел. 261–15–00
1-на комнатная квартира типовая на 3-м этаже 5-ти этажном кирпичном доме.Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 32/20/6. ул. Республиканская. Цена предложения: 900 000 руб. 28 125 АН «НИАН», тел. 227–05–89
2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном панельном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 43/30/6. ул. Блюхера. Цена предложения: 1 200 000 руб. 27 907 4,2 АН «Подсолнух», тел. 212–51–40
2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном панельном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 43/30/6. ул. Блюхера. Цена предложения: 1 250 000 руб. 29 070 АН «Альт-М», тел. 222–54–51
3-х комнатная квартира улучшенной планировки на 1-м этаже в 9-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 85/56/11. ул. Холодильная. Цена предложения: 2 500 000 руб. Источник информации: 29 412 4,0 АН «Выбор плюс», тел. 340–89–89
3-х комнатная квартира улучшенной планировки на 1-м этаже в 9-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 85/50/18. ул. Холодильная. Цена предложения: 2 600 000 руб. 30 588 АН «Гор. жил. инвест. компания», тел. 211–95–28
Среднеарифметическое значение, %
4,5
Объекты-аналоги№1 и №2 по данному критерию сопоставимы с объектом оценки и, следовательно,размер корректировки для них составил – 0%. Объекты-аналоги №3 и №4превосходят по данному критерию объект оценки, поэтому корректировка для нихсоставит -4,5%.
За единицусравнения взят 1 кв. м. общей площади двухкомнатной квартиры.
Расчетстоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж приведен в таблице13.
Таблица 13 –Определение стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж
/>
Вывод:рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу:г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01ноября 2010 г., рассчитанная методом прямого сравнения продаж, составляет:1 120 201 рубль.
/>/>Согласованиерезультатов
Весовыекоэффициенты для согласования результатов, полученных двумя методами расчета рыночнойстоимости, приняты в равных долях. Согласование результатов сведено в таблицу14.
Таблица 14 –Согласование результатовМетод оценки Стоимость, руб. Вес Метод построения регрессионной модели 1 162 797 0,50 Метод сравнения продаж 1 120 201 0,50 Согласованная стоимость, руб. 1 141 499
Вывод:рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу:г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 июня 2006 г.,рассчитанная сравнительным подходом, округленно составляет: 1140000 рублей.
Оценкаквартиры доходным подходом.
В даннойдипломной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходовстабильны длительный период времени, представляют собой значительнуюположительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умереннымитемпами.
Определениерыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода
Определениерыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихсяили запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичнымоцениваемой.
Используятаблицу 15 проведем расчет рыночной ставки арендной платы, результат расчетовсведен в таблицу 16.
Таблица 15 –Расчет рыночной арендной платы№п/п Элементы сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 1 Местоположение (район) Кировский Кировский Кировский 2 Адрес ул. Петухова ул. Петухова ул. Петухова 3 Материалы стен дома Панельный Панельный Панельный 4 Этаж/этажность 1/5 2/5 5/5 5 Площадь общая, кв. м. 40,0 48,5 45,8 6 Тип планировки Типовая «хрущевка» Типовая «хрущевка» Типовая «хрущевка» 7 Отделка и состояние квартиры простая простая евростандарт 8 Телефон есть есть нет 9 Ставка арендной платы, руб./месяц 7 500 8 300 8 000 10 Источник информации NGS.ru NGS.ru NGS.ru
Таблица 16 –Внесение корректировок ставки арендной платы№п/п Корректировки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 /> 1 Ставка арендной платы, руб. 7500 8300 8000 /> 2 Местоположение (коэф.) 1 1 1 /> 3 Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 01 хстр. 02), руб. 7500 8300 8000 /> 4 Материалы стен дома, % /> 5 Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 03+(стр. 03 * стр. 04/100)), руб. 7500 8300 8000 /> 6 Этаж, % 0,0 -4,8 0,0 /> 7 Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 05+(стр. 05 * стр. 06/100)), руб. 7500 7902 8000 /> 8 Площадь, % /> 9 Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 07+(стр. 07 * стр. 08/100)), руб. 7500 7902 8000 /> 10 Планировка, % /> 11 Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 09+(стр. 09 * стр. 10/100)), руб. 7500 7902 8000 /> 12 Отделка, состояние, % 0,0 0,0 -7,0 /> 13 Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 11+(стр. 11 * стр. 12/100)), руб. 7500 7902 7440 /> 14 Телефон, % 0,0 0,0 1,0 /> 15 Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 13+(стр. 13 * стр. 14/100)), руб. 7500 7902 7514 /> 16 Общая валовая коррекция, % 0,0 4,8 8,0 /> 17 Вес 0,34 0,32 0,34 /> 18 Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц
7634 /> />
Пояснениепо корректировкам
В данномслучае поправки вносились последовательно: сначала ставку арендной платыаналога корректировали по определяющему фактору, затем – по зависимому фактору.
Корректировкана местоположение
Расположенныев Кировском районе аналоги по местоположению не уступают оцениваемому объекту,поэтому их цену поправок не вносят.
Корректировкана материалы стен дома
Стены дома,в которых расположены аналогичные квартиры – панельные, корректировка непроводится.
Корректировкана этаж
Учитываетразличия объектов сравнения по местонахождению в составе дома. Тенденции рынкажилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры на первых ипоследних этажах дешевле аналогичных квартир на средних. Для расчетакорректировки на этаж объекта было проведено парное сравнение объектоввыставленных на продажу – Таблица 17.Таблица17 Расчет корректировки на этажОбъекты сравнения Цена предложения, руб./кв. м. Корректировка, % Источник информации
1-комнатная квартира типовая на 5-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/16/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 100. Цена предложения: 850 000 руб. 27419 5,9 АН «Академия жилья», тел. 227–72–40.
1-ком. квартира типовая на 3-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/17/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 118. Цена предложения: 900 000 руб. 29032 АН «Созвездие весов», тел. 227–72–40.
1-комнатная квартира типовая на 12-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2. Цена предложения: 1 250 000 руб. 33784 2,4 тел. 89139504928, АН «Дельта»
1-ком. квартира типовая на 10-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня):37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2.
Цена предложения: 1 280 000 руб. 34595 Частное объявление, тел. 2136568
2-ком. квартира типовая на 1-м этаже 10-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 47/29/7, есть балкон,
адрес: ул. Комсомольская, д. 8.
Цена предложения: 1 070 000 руб. 22766 7,5 АН «БКП-7» тел. 3495425
2-ком. квартира типовая на 8-м этаже 9-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 47/29/7, есть балкон,
адрес: ул. Комсомольская, д. 4.
Цена предложения: 1 150 000 руб. 24468 АН «Единство» тел. 2630678
3-ком. смежно-изолированная квартира на 10-м этаже 10-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 63/43/7, есть лоджия, балкон, состояние хорошее,
адрес: ул. Кропоткина, д. 134.
Цена предложения: 1 550 000 руб. 24603 3,2 АН «Домострой» тел. 2205196
3-ком. смежно-изолированная квартира на 5-м этаже 10-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 63/43/7, есть лоджия, балкон, состояние хорошее,
адрес: ул. Кропоткина, д. 132.
Цена предложения: 1 600 000 руб. 25397
АН «Эрсико»
тел. 053
Среднеарифметическое значение, %
4,8
Объекты-аналоги№1 и №3 имеют расположение на последних этажах также как и объект оценки,поэтому не требуют корректировки, объект-аналог №2 расположен на втором болеепривлекательном этаже и требует корректировки.
Корректировкана площадь квартиры
Все аналогиимеют близкую по значению площадь к объекту оценки, поэтому не требуюткорректировки.
Корректировкана планировку квартиры
Объекты-аналоги№1, №2 и №3 имеют, как и объект оценки одинаковую планировку с объектом оценки,для них корректировка не требуется.
Корректировкана отделку и состояние квартиры
Объекты-аналоги№1 и №2 по отделке сопоставимы с объектом оценки и потому не требуюткорректировки, объект-аналог №3 с улучшенной отделкой (евростандарт)следовательно требует понижающей корректировки, применяем в размере -7%.
Корректировкана наличие телефона
Объекты-аналоги№1 и №2 имеют установленные телефоны и потому не требуют корректировки,объект-аналог №3 требует повышающей корректировки на отсутствие телефона вразмере +1%.
Ранжированиескорректированной арендной ставки квартир производим по количеству поправок,внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, вцену которых вносилось наименьшее количество корректировок.
Определениепотерь от недоиспользования
Дляопределения действительного валового дохода необходимо внести поправку впотенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и рискнедополучения арендной платы.
Поинформации полученной от участников рынка средняя продолжительность арендысоставляет 9–10 месяцев. Средняя величина поиска клиента на жилой объектсредней площади составляет 2 месяца.
Возможнаянедозагрузка площадей и риск недополучения арендной платы составят:
Таблица 18– Расчет коэффициента недозагрузкиОбъект недвижимости Коэффициент оборачиваемости арендных помещений принят Число арендных периодов, необходимое для поиска новых арендаторов Общее число арендных периодов в году Коэффициент недозагрузки Квартира 1 2 12 0,17
Определениевеличины операционных расходов
Для этойцели использовались наиболее типичные операционные расходы собственника насегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог наимущество и страхование (в расчетах принято фактические данные). Коммунальныеплатежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.
Определениекоэффициента капитализации
За основуустановления величины коэффициента капитализации использовалось значениекоэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методомрыночной экстракции.
Таблица 19 –Расчет коэффициента капитализациип/п Аналог, местоположение Цена предложения, руб. (V) Предполагаемый чистый операц. доход, руб./год (NOI) Коэффициент капитализации (R) 11 ул. Петухова 1 100 000 74 000 0,0673 22 ул. Петухова 1 050 000 72 000 0,0686 23 ул. Петухова 900 000 64 000 0,0711 4 ул. Петухова 950 000 68 000 0,0716
Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации(R): 0,0696
Таблица 20 –Расчет рыночной стоимости квартиры методом капитализации дохода№ п/п Показатель Значение 01 Ставка арендной платы, руб./месяц 7 634 02 Ставка арендной платы, руб./год (стр. 01 х 12 мес.) 91 608 03 Потери от недоиспользования, % 17% 04 Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. стр. 02 х (1–03/100) 76 035 05 Операционные расходы – Страхование, руб. 1500 06 Операционные расходы – налог на имущество, руб. 450 07 Чистый операционный доход, руб./год (стр. 04 – (стр. 05 – стр. 06)) 74 085 08 Коэффициент капитализации (R) 0,0696 09 Рыночная стоимость квартиры, руб. (стр. 07 / стр. 08) 1 064 434,48
Вывод:рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу:г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01ноября 2010 г., рассчитанная доходным подходом, округленно составляет: 1060 000 рублей.
3.3 Согласованиерезультатов и вывод итоговой стоимости
Дляполучения согласованного результата полученную тремя подходами, используетсяметод анализа иерархий (МАИ), являющийся математической процедурой дляиерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Методсостоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части идальнейшей обработке последовательных суждений оценщика, по парным сравнениям.В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность)взаимодействия действия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаютсячисленно.
Таблица 22 –Определение итогового значения весов применяемых подходов
Матрица парных сравнений важности характеристик подходов Соответствие подхода поставленной цели Надёжность оценки
Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n ВЕС(An)=Xn/SUMMA Соответствие подхода поставленной цели 1 1 1 0,5 Надёжность оценки 1 1 1 0,5 SUMMA Xi 2 1
Матрица парных сравнений соответствия цели Затратный Доходный Сравнительный
Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n ВЕС(An)=Xn/SUMMA Затратный 1 1/3 1/9 0,33 0,062 Доходный 3 1 1/9 0,69 130 Сравнительный 9 9 1 4,33 0,808 SUMMA Xi 5,35 1,0
Матрица парных сравнений надёжности оценки Затратный Доходный Сравнительный
Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n ВЕС(An)=Xn/SUMMA Затратный 1 1/3 1/9 0,33 0,062 Доходный 3 1 1/9 0,69 0,130 Сравнительный 9 9 1 4,33 0,808 SUMMA Xi 5,35 1,0
Определение итогового значения весов применяемых подходов.
Альтернатива (Альт.к.n)
Вес критерия [Вес (An)]
Итоговое значение веса для каждой альтернативы. Соответствия цели Надёжность оценки
Вес (Альт.к)=Альт.1.к х Вес (А1)+Альт.к.n х Вес (An) 0,500 0,500 Затратный 0,062 0,062 0,062 Доходный 0,130 0,130 0,130 Сравнительный 0,808 0,808 0,808
На основеполученных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемой недвижимостипутем умножения, полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости навес подхода.
Таблица 23 –Согласование результатовОбъекты недвижимости Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Согласованная стоимость, руб. Стоимость, руб. Вес Стоимость, руб. Вес Стоимость, руб. Вес Квартира 650 000 0,062 1 140 000 0,81 1 060 000 0,130 1 101 500
Итого округленно, руб.
1 100 000
В даннойработе проведена оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры,расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ,по состоянию на 01 ноября 2010 г. для цели передачи в залог.
Рыночнаястоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск,ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., сучетом принятых допущений и ограничений, округленно составляет: 1 100 000 (Одинмиллион сто тысяч) рублей.
Список источников
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94 г.№51-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.); Часть вторая от 26.01.96 г. №14-ФЗ (ред.от 23.12.03 г.).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ.
3. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135 – ФЗ от29.07.1998 г.
4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от16.07.1998 г.
5. Распоряжение Минимущества РФ «Об утверждении методическихрекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» №568-р от 6марта 2002 г.
6. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия и принципы оценки (ФСО№1».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №256.
7. Федеральный стандарт оценки №2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО №2)».ПриказМинэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007. №255.
8. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ №254.
9. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб.пособие, М.: Изд-во «Омега-Л», 2010.
10. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости: учеб. пособие длявузов/Е.И. Лобанова, Т.Е. Межуева, О.А. Мирошникова; под ред. Е.И. Лобановой,Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2007.
11. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости (Оценка стоимостинедвижимости): практикум, Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2008.
12. Журнал «Жилищное право» №7-Новосибирск: 2010
13. Власов А.Д., Методические рекомендации по определениюрыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города
Новосибирска. – 4-еизд., перераб. и доп. – Новосибирск: Изд-во СО Ран, 2007 г.
14. Е.И. Лобанова Основы оценки стоимости недвижимости учеб. пособие:по прогр. проф. переподг. оценщиков по спец. «Оценка стоимости предприятия(бизнеса)». Новосибирск: Сибирская академия финансов и банковского дела, 2010
15. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие.Изд. «Маросейка», 2009.
16. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости.Изд. «Финансы и статистика», 2008.
17. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.
18. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд.«МКС»., 2007.
19. А.Н. Асаул Экономика недвижимости 2-е изд. – СПб.: Питер, 2007
20. URL: www.9 r.ru (Сайт компании «Экспертоценка»)
21. URL: www.appraiser.ru («Виртуальный клуб оценщиков»)
22. URL: www.ecogis.ru («Методические рекомендации по определению рыночной стоимостиземельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска»)