--PAGE_BREAK--1932 г. была образована Федеральная банковская система жилищного кредитования, основная деятельность которой направлена на образование источника ликвидных банковских средств. В 1933 г. деятельность этой системы была трансформирована — создана корпорация кредитования домовладельцев (ККДВ), наделенная правом рефинансирования просроченных и сомнительных кредитов своими облигациями. Таким образом, в течение 3 лет была погашена задолженность на общую сумму 3093,4 млн. долларов.
В 1934 г. была образована Федеральная жилищная администрация (ФЖА, в настоящее время являющаяся подразделением Министерства жилищного и городского развития), которая наделялась правительственными полномочиями гарантирования и страхования ипотечных кредитов частным кредитным институтам, а также компетенцией и средствами для выдачи новых кредитов и строительства льготного субсидированного жилья. Федеральная жилищная администрация в отличие от ККДВ, оперировавшей с кредитами обанкротившихся банков, начала работать уже с новыми ипотечными кредитами.
В дальнейшем, для непосредственного участия государства в рыночных инвестиционных процессах, проведения крупных общегосударственных программ в области жилья, были созданы специальные агентства (Федеральная национальная ассоциация ипотечного кредитования, Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита). Они были предназначены для выработки и внедрения совершенно новой гарантированной государством финансовой технологии (рис. 1.4.): приобретение стандартных ипотечных кредитов и их пулов у банков и выпуск на их базе ценных бумаг, а также организация вторичного рынка кредитных долгов (ипотек), где эти кредиты или ценные бумаги могли бы свободно обращаться, бесконечно расширяя инвестиционные рамки. Именно с организацией таких агентств решалась важнейшая правительственная задача — создание эффективной низкорисковой ипотечной системы, являющейся главным стержнем, стабилизирующем всю экономику.
Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком — это простая продажа индивидуального кредита, так называемая продажа целиком, или продажа инструмента «целая ссуда». Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите — продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами (процесс трансформации ипотечных кредитов в ценные бумаги получил название секьюритизация).
Значение как приобретения ипотечных кредитов или пулов у первичных кредиторов, так и секьюритизации ипотечных долгов огромно. И именно за счет приобретения у кредитных институтов ипотечных кредитов, зачастую являющихся неликвидными активами, и последующей продажи в
нужный для рынка момент ипотечных долгов (причем в различных видах финансовых инструментов) в объемах, необходимых для стабилизации кредитно-финансового рынка, происходит эффективное регулирование рынка жилищных ценных бумаг и финансового рынка в целом, а также управление всем жилищно-инвестиционным процессом.
Новая финансовая технология — продажа ипотечных долгов имеет огромный инвестиционный потенциал, так как позволяет привлекать дополнительные средства в достаточно крупных объемах для пополнения кредитных фондов. Во-первых, при этом такая инвестиционно-финансовая схема не отнимает средства и время основного кредитора на этот процесс; во-вторых, значительно увеличивает число конечных инвесторов и соответственно объем инвестиций, а главное, создает непрерывный цикл ипотечного кредитования.
Сектор рынка жилищных долговых обязательств является крупнейшим в США по объему обращающегося на нем капитала. Заемный жилищный капитал, по оценкам американских экспертов, значительно превышает стоимость американских правительственных ценных бумаг и корпоративных облигаций как но отдельности, так и вместе взятых.
Такое развитие сектора жилищных обязательств является следствием политики государства и рыночных институтов в области новых инвестиционных технологий, а также в области институционального строительства, благодаря которой была создана ни с чем не сравнимая, практически совершенно новая область жилищного инвестирования с существенно обновленной инфраструктурой. Ее основа — правительственные агентства, которые обладают определенными гарантиями государства на покупку ипотечных кредитов. В целях снижения рисков финансовой системы они вводят единые стандарты ипотечного кредитования, основой которых являются базовые критерии и параметры долгосрочного кредита. Агентства, являющиеся главными операторами вторичного рынка жилищных кредитов и ценных бумаг, обеспечивают основной приток капитала на первичный ипотечный рынок, организуют и поддерживают этот рынок, образуя всеобъемлющую, постоянно воспроизводимую стабильную систему жилищного инвестирования. Таким образом, инвестиционная деятельность агентств является основным рычагом управления всем инвестиционным рынком, главным фактором стабилизации финансовой системы. Деятельность агентств абсолютно подконтрольна государству — в любой момент за счет покупки или продажи необходимого количества ипотечных долгов государством происходит выравнивание финансово-экономической ситуации.
Помимо государственных агентств по скупке ипотечных кредитов, на американском рынке присутствуют и частные компании. Наиболее известные из них следующие:
* «Мегги Мей» — первая частная корпорация, созданная в 1978 году в городе Милуоки (штат Висконсин) в качестве филиала ипотечной страховой компании;
* Корпорация содействию ипотечному кредитованию;
* Корпорация «Саломон РФС»
* Корпорация «Дженерал электрик кредит».
Реализация американский системы ипотечного кредитования может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, должно быть наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.
Американская модель, будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов очень сильно зависит от состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому реализация данной модели может получить успех лишь в странах с очень устойчивой экономикой.
В каждой стране институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов специфичен, что обусловлено национальными особенностями развития и законодательной базой. Однако главным условием их функционирования является удовлетворение потребностей субъектов экономической деятельности в доступном ипотечном кредите.
Основными зарубежными ипотечными кредитными организациями являются:
* Ссудно-сберегательные ассоциации;
* Ипотечные банки;
* Страховые компании;
* Пенсионные фонды;
* Инвестиционные компании;
* Коммерческие банки.
Ссудно-сберегательные ассоциации — специализированные кредитные учреждения, ресурсы которых формируются из сберегательных вкладов населения для последующего предоставления жилищного ипотечного кредита физическим лицам.
Первоначально данные организации появились в Германии, а затем распространились во многие страны мира.
Ипотечные банки — кредитные учреждения, в основном специализирующиеся лишь на выдаче ипотечных кредитов. Начальные операции ипотечных банков финансируются за счет собственного капитала и заемных средств. Выдав ипотечный кредит, такой банк продает его третьему лицу (ипотечному агентству), или выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотеками.
Ипотечные банки могут оказывать ряд дополнительных услуг: предоставление сведений о состоянии рынка недвижимости, правовых положениях и требованиях, страховании, гарантиях, финансовых технологиях, ставках, налогах, рейтингах и др.
Страховые компании, в которых роль ипотечного кредитования всегда была невелика, все в большей степени становятся самостоятельными крупными участниками жилищно-инвестиционпого рынка, в частности начинают более активно заниматься непосредственно выдачей ипотечных кредитов, а также смежными с залоговым кредитованием операциями. Значительные объемы капитала в сфере страхования позволяют им приобретать крупные партии жилищных залоговых инструментов, секьюритизованных активов, а также недвижимость.
Страховые компании существенно влияют на кредитные, финансовые, инвестиционные и жилищные рынки, общую кредитную и инвестиционную политику, политику стандартов процентных ставок, ипотечные технологии и инструменты. Это происходит, во-первых, по функциональному предназначению этих институтов — они тесно связаны с ипотечный кредитованием (страхование жизни, недвижимости, ценных бумаг, ипотечного кредита, и т.д.), а во-вторых, вкладывают крупные финансовые средства в жилищные инвестиции.
Пенсионные фонды. В США, например, эти финансовые институты являются одними из наиболее важных участников жилищного инвестирования, самыми крупными инвесторами жилищного рынка, так как в различных пенсионных схемах участвует около 40% всего работающего населения и огромные пенсионные накопления позволяют этим институтам создавать «длинные деньги».
Кроме того, все более возрастает роль пенсионных фондов на инвестиционных финансовых рынках. Произошла значительную трансформация финансовых активов пенсионных фондов. До 70-х годов эти активы составляли в основном корпоративные акции и государственные облигации. Однако большая инфляция (6-7%) в течение длительного времени съедала большую часть средств населения, вложенных и в эти ценные бумаги, в результате чего увеличивался разрыв между обязательствами пенсионного фонда перед населением и стоимостью пенсионных активов (несоответствие их реальных стоимостей). Незащищенность и нестабильность активов, крах ссудно-сберегательных учреждений (который затронул все финансовые рынки) — все это потребовало от пенсионных фондов резкой смены предыдущей инвестиционной политики. Необходимость сохранения своих активов, безопасного и эффективного вложения пенсионных средств в финансовые инструменты способствовала прямому инвестированию фондами как в саму недвижимость (хеджированные от инфляции активы) и ипотечные кредиты, так и в жилищные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью или залоговыми кредитами.
В 1999 г. в портфеле своих активов многие крупные пенсионные фонды уже имели около 25% недвижимости. В целом общие инвестиции в недвижимость — вложения средств пенсионных фондов в акции, облигации, покупку закладных, выдачу ипотечных кредитов составили на конец 1999 г. примерно 750 млрд. долларов.
В других странах пенсионные фонды также являются участниками системы ипотечного кредитования, однако размах из деятельности намного уступает американскому.
Инвестиционные компании (фонды) — организации, которые привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний — акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты. Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности укомплектования инвестиционного портфеля (набора инвестиционных инструментов, подобранных в соответствии с целями, приемлемыми рисками и необходимой доходностью). Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых операций — от сверхнадежных до сверхдоходных, но рисковых.
Помимо прямого инвестирования инвестиционные компании работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.
В составе инвестиционных фондов выделяются трастовые инвестиционные компании (трасты), которые специализируются на инвестициях в недвижимость.
Трасты имеют большие налоговые льготы, что позволяет им совершать крупные сделки с недвижимостью (купля-продажа, залог и т.д.) практически без уплаты налогов. Трасты получают основные доходы: от недвижимости, сдаваемой в аренду, продажи недвижимости, ипотечного кредитования, а также от работы с ценными бумагами. Одновременно с выдачей ипотечных кредитов трасты сами берут ипотечные кредиты под приобретаемую ими недвижимость для дальнейшей работы (продажа, аренда и т.д.).
Трасты активно создают страховые и пенсионные компании с целью инвестирования в новую недвижимость, а главное — более эффективного управления имеющейся недвижимой собственностью.
Трасты эффективно работают на крупных фондовых биржах. Причем на торги (продажу) выставляются как недвижимость, так и ипотечные кредиты или ценные бумаги, созданные на базе недвижимости или кредитных долгов, а также и сами акции трастов. Основная функциональная ориентация трастов — владение и управление недвижимостью, спекулятивные (доходные) сделки, выдача ипотечных кредитов.
Коммерческие банки. Для многих из них ипотечная деятельность является второстепенной. В общем объеме их деятельности ипотечное кредитование зачастую не превышает и 15%. Однако в связи с растущей конкуренцией происходит расширение банковских функций и сферы банковских услуг. В настоящее время банки становятся финансовыми «супермаркетами», предоставляя широкий спектр финансовых услуг, включая большой набор ипотечных.
1.7. Ипотечное кредитование в России
1.7.1. Ипотека в дореволюционный период
Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.
Процесс эволюции ипотечного кредитования в России до 1917 года (изменение законодательных и институциональных основ кредитных отношений, развитие определенных типов и форм организации ипотечного кредитования) можно разделить на три основных этапа:
1. Период становления кредитных отношений под залог недвижимости (конец XIV-середина XVIII в.)
Одно из первых упоминаний о кредите под залог недвижимости содержится в «Псковской Судной грамоте» (1397г.). В период феодальной раздробленности Руси в Псковском государстве впервые было законодательно отражено разграничение залога на залог движимости и залог недвижимости (строений, земли).
Во время образования Русского централизованного государства (XV-середина XVI в.) залог недвижимого имущества уже получил широкое распространение. Данный период характеризуется возникновением и развитием общерусского права. Однако залог недвижимости не получил в средневековой России необходимого законодательного обеспечения (это произошло лишь в XVII в.). Но, несмотря на полулегальный характер, он активно развивался.
Во второй половине XV в. основными получателями кредита под залог недвижимости являлись средние и мелкие землевладельцы. В условиях господства натурального хозяйства, неразвитости товарно-денежных отношений, ограниченности денежных ресурсов, находящихся в руках государства, феодалы не могли удовлетворить свои растущие потребности с помощью средств, которые давала феодальная рента, и испытывали необходимость в кредите.
Дальнейшее развитие ипотечного кредитования было связано с необходимостью образования ипотечных банков (первые проекты создания банков для кредитования землевладельцев были разработаны в 1732г.).
Рассматриваемый этап в истории российского ипотечного кредитования характеризуется:
* эволюцией системы залогового права, постепенным приобретением залогом недвижимости характерных черт «классической ипотеки»;
* развитием экономики и, в связи с этим, ростом потребностей субъектов экономической деятельности в доступном кредите под залог недвижимости;
* активизацией деятельности государства по развитию кредитных отношений;
* изменением институциональных принципов организации кредита, формированием предпосылок для возникновения системы организованного кредита под залог недвижимости.
2. Период формирования и функционирования государственной системы ипотечного кредитования (вторая половина XVIII- первая половина XIXв.)
В 1754 году было положено начало формирования в России организованного ипотечного кредитования. По указу Елизаветы Петровны от 23 июня 1754 года бы учрежден Государственный банк для дворянства. Одним из важнейших направлений его деятельности стало кредитование под залог недвижимого имущества.
В середине 1786 года данный банк был преобразован в Государственный заемный банк. Предполагалось увеличить его капитал за счет выпуска ассигнаций на 33 млн. руб. Объектами залога могли выступать: «населенные имения» (в основе определения величины выдаваемой ссуды лежала и цена «крепостной души» — 40 рублей), «фабричные строения», «каменные дома в городах».
В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, — в 3/4 стоимости имущества, а страховая премия — в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.
Однако складывающиеся экономические реалии не способствовали расширению ипотечного кредитования. Растущий дефицит государственного бюджета покрывался за счет эмиссии ассигнаций, что в свою очередь вело к снижению их курса. В этих условиях правительство не решилось предоставить Заемному банку обещанные средства. После этого последовал отказ от кредитования купечества, последовало сокращение кредитования дворянства.
Ограниченность средств Заемного банка затрудняло получение ссуд всеми желающими. Вследствие этого ипотечные операции начали развиваться в других кредитных учреждениях: сохранных казнах, приказах общественного призрения и др. Спецификой данных кредитных учреждений являлась благотворительная направленность их деятельности. Заработанные средства использовались на финансирование школ, сиротских домов, больниц и других учреждений.
Сохранные казны, созданные в 1772 году в Петербурге и Москве, начали свою деятельность в качестве депозитных банков. Со временем данные учреждения стали выдавать ссуды под залог недвижимости. Срок ссуды был небольшим — максимум 8 лет из расчета 6% годовых.
Спрос на ипотечные ссуды постоянно рос, и перед ипотечными институтами встала проблема пополнения ресурсной базы кредитования. В 1787 году вклады по Московской и Петербургской сохранным казнам составили 8,6 млн. руб., а к 1793 году — 8,2 млн. руб. только по Московской. Эти цифры говорят о росте доверия к ипотечным кредитным институтам. Но данных средств было недостаточно — спрос существенно превышал предложение. Для пополнения средств было решено выпускать особые «билеты Сохранной казны». Это была первая в истории российской ипотеки попытка выпуска ипотечными институтами ценных бумаг. В 1795 году «билетов Сохранной казны» было выпущено на сумму в 1 млн. руб. Получив ссуду «билетами» заемщики учитывали их у частных лиц из расчета 20-25%, что привело к резкому удорожанию кредита. В связи с этим в том же году все выданные билеты были выкуплены.
Итак, первый опыт выпуска ипотечных облигаций в России оказался неудачным — при осуществлении проекта не была учтена кредитная ситуация в стране. Однако данная попытка несомненно явилась важным шагом в развитии системы ипотечного кредитования в России.
В России к началу XIX века сложилась определенная система ипотечных кредитных институтов (только государственных), которая, однако, была еще во многом несовершенной. Основной причиной неэффективности функционирования данной системы являлись отсутствие необходимого контроля со стороны государственных органов за деятельностью кредитных институтов, которым были доверены государственные средства, незаинтересованность банков в поддержании своей ликвидности и платежеспособности, относительная безнаказанность нерадивых заемщиков. Все это объясняется тем, что политические (сохранение существующего строя) и экономические интересы правящего сословия были поставлены выше экономических интересов государства в целом.
В середине 1812 года в связи с началом войны проведение ссудных операций кредитными институтами было прекращено. Все свободные средства были предоставлены в распоряжение государства. Проведение ипотечных операций было возобновлено только в 1824 году.
В 1859 году по сравнению с 1800 годом объемы ипотечного кредитования выросли примерно в 14 раз (табл. 1.4.). Объем выданных ссуд составил 425503 тыс. руб (табл. 1.5.).
Во второй четверти XIX века отмечался резкий рост пассивных операций кредитных учреждений (это объясняется тем, что депозиты были практически единственным и доступным средством получения гарантированного дохода на капитал). За период с 1832 по 1859 год сумма вкладов возросла в 8,7 раза (со 112 млн. до 970 млн. руб.). С начала 50-х годов при сокращении темпов роста кредитных организаций масштабы депозитов продолжали увеличиваться. Превышение вкладов над ссудами составило в 1855 году 20 млн. руб., в 1856 году — 89 млн. руб, в продолжение
--PAGE_BREAK--1857 г. — уже 145 млн. руб.
Таблица 1.4.
Рост задолженности дворянского землевладения
(конец XVIII-середина XIX в.)
Год Выдано ссуд дворянам (млн. руб) Заложено крепостных душ (млн. чел.) Процент заложенных крестьян к общему их числу 1775 4,3 0,2 5 1796 28,0 0,6 6 1812 64,0 1,2 12 1824 90,0 2,1 20,2 1833 205,0 4,5 43,2 1843 340,0 6,4 52,4 1856 398,0 6,6 61,7 1859 425,5 7,1 66
Таблица 1.5.
Залог «населенных имений» в государственных кредитных
учреждениях в 1859 г.
Название кредитного учреждения Выдано ссуд под залог населенных имений Заложено поместий в них крепостных в млн. руб. в % кол-во % душ % Московская сохранная казна 190397 44,75% 20067 45,45% 3076269 43,39% Петербургская сохранная казна 151244 35,54% 8463 19,17% 2469230 34,82% Заемный банк 32198 7,57% 959 2,17% 622820 8,78% Приказы общественного призрения 51664 12,14% 14673 33,23% 922820 13,02% Всего 425503 — 44152 — 7090408 —
Возникла угроза невыполнения кредитными учреждениями обязательств перед вкладчиками по выплате процентов. Стремясь приостановить рост вкладов, а также желая направить частные капиталы на развитие только что созданных крупных акционерных компаний (Главного общества российских железных дорог, Русского общества пароходства и торговли) правительство в 1857 г. снизило процентную ставка по вкладам до 3%. Эта мера вызвала катастрофический отток вкладов из банков. Только в 1859 г. востребование вкладов превысило их поступление на 104 млн. руб. Ликвидность и платежеспособность ипотечных кредитных институтов были нарушены. В 1859 г. выдача ссуд под залог недвижимости из Государственного заемного банка и других институтов была прекращена.
Государство уже не было заинтересовано в сохранении существующих кредитных институтов. Ведущие финансисты того времени (М.Х. Рейтерн, Е.М. Ламанский) утверждали, что данная «система банковских установлений признана неправильной и вынуждающей правительство находиться в тягостной необходимости или жертвовать интересами кредитной системы, или задерживать экономическое развитие государства». Необходимость преобразования всей кредитной системы во многом была вызвана предстоящей крестьянской реформой.
Таким образом, по инициативе правительства государственная система ипотечного кредитования была разрушена.
3. Образование и развитие системы ипотечного кредитования рыночного типа (вторая половина XIX в. — 1917 г.)
В середине 50-х годов проводимая государством экономическая политика стала более либеральной. В 1859 году была создана Комиссия по реформированию банковской системы России. Изучив зарубежный опыт, Комиссия рекомендовала перейти от государственных к системе «частных и совершенно самостоятельных банков».
В 1860 году был создан новый Государственный банк, которому предстояло рассчитаться по обязательствам ликвидированных кредитных учреждений.
В 60-е годы наблюдался активный процесс совершенствования законодательных основ ипотечного кредитования. Отмена крепостного права автоматически привела к ликвидации самого распространенного в крепостной России вида залога — «населенного имения».
Первым в России негосударственным ипотечным институтом стало Санкт-Петербургское городское кредитное общество (1861 г.). Оно выдавало ссуды под залог домов и земель в черте города. Успех данного кредитного общества привели к распространению институтов подобного типа по всей России. На 1 января 1917 года в российской империи действовали 36 таких учреждений.
Одним из важнейших этапов в деятельности кредитных обществ, в отличие от дореформенных ипотечных кредитных учреждений, являлась детальная оценка недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Общества, являясь негосударственными кредитными учреждениями, не могли рассчитывать на казенные средства и были вынуждены строить свою деятельность по рыночным принципам.
Наряду с городскими кредитными обществами во второй половине XIX в. в России функционировал еще один тип ипотечных кредитных институтов на началах товарищества — городские сословные банки. Однако число таких банков было невелико, а объемы их деятельности — незначительны.
Также в России во второй половине XIX в. продолжали функционировать созданные еще в начале XIX столетия в прибалтийских губерниях взаимные земельные банки. Их уставный капитал создавался за счет учредителей — дворян. Земельные банки были частными по форме собственности и имели ярко выраженный сословный характер. Они специализировались на кредитование по залог сельской недвижимости. Данные учреждения выдавали ссуды, как и городские кредитные общества, ценными бумагами. Выпуск этих ценных бумаг не должен был превышать систему складского (уставного и резервного) капитала более чем в 10 раз. Номинал закладных листов был разным (100, 500, 1000 рублей), ссудный процент варьировался от 4,5 до 6% в зависимости от срока облигаций и состояния рынка долгосрочных капиталов на момент их выпуска.
В 1866 году было учреждено Общество взаимного поземельного кредита, область действия которого распространялась на все губернии России (за исключением царства Польского и прибалтийских губерний). Ссуды выдавались на 56 лет в размере 50% оценочной стоимости залога. Уставный капитал создавался за счет паев членов общества. Основным ресурсом кредитования являлась эмиссия закладных листов, размещение которых происходило в основном на зарубежных рынках ценных бумаг.
Общество взаимного поземельного кредита являлось одним из самых крупных ипотечных учреждений в России, специализировавшихся на ипотечном кредитовании под залог сельскохозяйственных земель. В 1885 году на него приходилось 34% от общего объема выданных сельскохозяйственных ссуд и 31,8% от общего количества заложенных сельскохозяйственных земель.
В 1890 г. из-за роста неплатежей данное кредитное учреждение было ликвидировано, его активы и пассивы переданы на баланс Государственного дворянского земельного банка. Ценные бумаги общества были признаны в качестве государственных облигаций.
Наряду со взаимными товариществами в России получил развитие такой вид негосударственных кредитных институтов, как акционерные земельные банки (АЗБ) Они возникли в России в начале 70-х годов, предоставляли ссуды под залог земли и строений преимущественно сельскохозяйственного назначения. Операции АЗБ с городской недвижимостью составляли не более 1/3 от общей суммы кредитов. Ссуды выдавались закладными листами. Размер ссуды составлял не более 60% оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Собственный капитал АЗБ формировался путем выпуска акций. В 1885 году на АЗБ приходилось 54% всей площади заложенных земель, а также 50% от выданных ипотечных сельскохозяйственных ссуд.
АЗБ сохраняли за собой стабильные позиции в системе ипотечных учреждений. Государство, заинтересованное в укреплении кредитной системы, опекало и в случае необходимости субсидировало их.
Однако, несмотря на широкое распространение частных ипотечных институтов, государственные кредитные учреждения продолжали играть важную роль.
Государственный крестьянский поземельный банк (ГКПБ) был создан в 1883 году, чтобы оказывать крестьянам содействие в приобретение в собственность земель. Средства для выдачи ссуд ГКПБ привлекал путем выпуска и размещения ипотечных облигаций — «государственных свидетельств ГКПБ», которые приносили от 4 до 5,5% годового дохода. Ссуды выдавались на срок до 35 лет примерно под 8% годовых.
В 1885 г. был создан еще один казенный банк — Государственный дворянский земельный банк (ГДЗБ) с целью поддержания землевладения потомственных дворян посредством выдачи наличными деньгами ссуд под залог принадлежащих им земель на срок от 11 до 67 лет. Размер ссуды не должен был превышать 60% стоимости имения. Ресурсы для кредитования банк формировал посредством выпуска закладных листов. Все облигационные займы ГДЗБ гарантировались государством.
К 1 января 1905 г. на ГДЗБ приходилось 30% от общего количества заложенной земли. Под залог этой земли было выдано ссуд на сумму 717 млн. руб. В дальнейшем многие помещики, напуганные революцией, стали распродавать свои земли. Доля ГДЗБ в общем объеме ипотечных операций в стране существенно сократилась.
Подводя итоги, необходимо отметить, что в России в начале XX столетия функционировала и развивалась общенациональная система ипотечного кредитования. К середине 80-х годов XIX в. в нашей стране сложилась развитая система ипотечных кредитных институтов (рис. 1.7.), которая и просуществовала до 1917 года.
Ипотечные кредитные институты (на 1 января 1917 г.)
ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТНЫЕ ИНСТИТУТЫ Форма собственности ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЧАСТНАЯ ОБЩЕСТВЕННАЯ Организационно-правовая форма КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВО Государственный дворянский земельный банк Государственный крестьянский поземельный банк Акционерные земельные банки Городские кредитные общества Городские сословные банки ЗЕМЕЛЬНЫЕ БАНКИ ГОРОДСКИЕ ИПОТЕЧНЫЕ ИНСТИТУТЫ
Рис. 1.7.
Произошедшая после революции национализация недвижимости, установление монополии государства на ссудный капитал и банковское дело привели к упразднению успешно функционирующей системы ипотечного кредитования (декретом Совнаркома от 8 декабря 1917 г. были упразднены ГДЗБ и ГКПБ. Затем были ликвидированы частные земельные банки, а также городские кредитные общества, сословные банки. Все ценные бумаги, выпущенные ипотечными кредитными учреждениями, были аннулированы). В советское время ее восстановление было невозможно. Только по прошествии 70 с лишним лет ипотечное кредитование в России стало возрождаться.
1.7.2. Ипотечное кредитование на современном этапе
Ипотечный бизнес в РФ начал развиваться в начале 90-х гг. Реформирование Жилсоцбанка СССР, занимающегося финансированием и кредитованием жилищного строительства, привело к падению масштабов операций с недвижимостью. Низкая обеспеченность населения жильем, распространение практики приватизации подтолкнули коммерческие банки к развитию жилищного кредитования населения. В течение нескольких лет появилось около 30 банков (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ярославле, Нижнем Новгороде, Иркутске, Челябинске и др.), которые пытались организовать ипотечное кредитование.
Однако политическая нестабильность, общая социально-экономическая ситуация, а также невозможность быстрой разработки ипотечного законодательства не способствовали развитию ипотечных операций. Фактически «классическое» ипотечное кредитование не получило широкого распространения. Наиболее близкими к ипотечному явились различные виды жилищного кредитования.
Первые условно-ипотечные жилищные кредиты были выданы банками в 1993 году. Но неблагоприятная экономическая среда и отсутствие достаточного законодательного обеспечения поставили перед кредитными учреждениями следующие проблемы:
* преодоление рисков ипотечного кредитования;
* повышение доступности кредита для населения;
* привлечение ресурсов для предоставления жилищных кредитов.
Высокий кредитный риск при жилищном ипотечном кредитовании в России усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют. В связи с этим в 1993-1996 годах реальное ипотечное кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором об ипотеке) осуществляли лишь единичные банки (Мосбизнесбанк, Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка). При этом возможность прописки в заложенную квартиру исключалась. Высокие процентные ставки и короткие сроки кредитования не являлись характерными для «классической» ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабатывая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям.
Наибольшее распространение в данный период получила схема кредитования (рис. 1.8.), основанная на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа — продажа жилья в рассрочку (Столичный банк сбережений, банк «Нефтяной»).
Жилищное кредитование на основе заключения договора аренды
Рис. 1.8.
Собственником квартиры до момента погашения кредита, при использовании данной схемы, чаще всего являлась специализированная компания (дочерняя структура банка), которая выступала поручителем заемщика перед банком, и в случае невозврата кредита заемщиком, брала на себя обязательства его погасить. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляло в среднем 70 % при сроке кредита до двух лет, 60% — от трех до пяти лет, 50% — от шести до десяти лет. При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгал договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвращалась лишь часть первоначального взноса (до 50%). Процедура получения кредита являлась для заемщика достаточно дорогостоящей — оплата услуг банка, страхование недвижимости и другие сопутствующие расходы составляли в среднем 15-20 % от стоимости квартиры. Жесткие условия кредитования существенно ограничивали круг потенциальных заемщиков.
Данная схема не исходила из заключения договора ипотеки, то есть не предполагала возникновения ипотеки как способа обеспечения возвратности ссуды. Она могла функционировать и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России. В связи с этим данная схема использовалась большинством банков, осуществляющих жилищное кредитование.
На доступность ипотечного кредита в значительной степени влияет срок, на который он выдается. В течение 1993-1996 годов банки, начиная с кредитования на один — два года, постепенно увеличили возможные сроки кредитования до 10 лет. (Этому способствовало снижение уровня инфляции). Однако большинство клиентов на данном этапе предпочитали краткосрочные кредиты (до трех лет). Это объясняется тем, что большинство граждан — потенциальных заемщиков, оценивали свое социальное и материальное положение как нестабильное. В целом же кредиты, предлагаемые банками в 1993-1996 годах на приобретение жилья, были доступны очень узкому кругу лиц.
Проблему привлечения ресурсов для предоставления жилищных кредитов в 1993-1996 годах ипотечные институты решали несколькими способами. Крупные универсальные банки (Столичный банк сбережений) осуществляли жилищное кредитование главным образом за счет собственных и нередко заемных средств.
Некоторые банки (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске) пошли по пути привлечения ресурсов на основе заключения специальных жилищных контрактов, выпуска облигаций, векселей и иных ценных бумаг. Это было вызвано прежде всего резким ростом (в связи с инфляцией) в 1993г. банковских процентных ставок по кредитам. Соответствующего увеличения ставок по депозитам не произошло, и в течение некоторого периода (около 3 лет) депозиты не обеспечивали реальной положительной величины дохода на сбережения. Схема, основанная на выпуске жилищных сертификатов (облигаций), была более привлекательной для нуждающихся в жилье граждан:
* эмитент выпускал «жилищные сертификаты», номинальная стоимость которых была выражена в квадратных метрах (например 0,1 кв. м.), и в рублях (сумма отражала фактическую рыночную стоимость данной площади, или стоимость строительства);
* покупатель приобретал данные бумаги по определенной цене, которая изменялась в соответствии с изменением стоимости квадратного метра жилья;
* в случае приобретения пакета сертификатов, соответствующего по совокупности площади квартиры, покупатель имел право в погашение своих сертификатов получить жилье соответствующей площади;
* владельцы, не выкупившие к моменту погашения полного пакета, а имеющие только 60 % (и более) от необходимого количества данных ценных бумаг, могли получить кредит в размере недостающей суммы;
* сертификаты могли обращаться, а также выкупаться эмитентом по рыночной стоимости;
* привлеченные таким способом денежные ресурсы использовались на строительство или приобретение уже готового жилья, в случае необходимости средства могли размещаться в государственные ценные бумаги или на банковские депозиты;
* выпуски сертификатов подразделялись на: краткосрочные — 1,5-2 года (были привязаны к строительству определенного жилищного объекта) и долгосрочные -10 лет;
* эмитентами могли выступать банки и строительные организации, однако для обеспечения доверия инвесторов к сертификатам (облигациям) зачастую использовались схемы, когда эмитентом выступали местные органы исполнительной власти, гарантирующие выполнение условий эмиссии средствами местного бюджета;
* проспекты эмиссии подлежали регистрации в Министерстве Финансов РФ.
По мере роста доходности банковских депозитов объемы данных операций постепенно снизились — процедура покупки жилья путем приобретения сертификатов (особенно краткосрочных) являлась для заемщиков достаточно обременительной, хотя и обеспечивала (при условии добросовестности эмитента) сохранение стоимости инвестируемых средств.
Существовал еще один способ привлечения банками кредитных ресурсов, хотя и не очень распространенный, — продажа кредитных обязательств. В основу данной схемы был положен принцип сотрудничества банка и предприятия по обеспечению работников последнего жильем (рис. 1.9.).
Заемщики, имея поручителем предприятие, обращались в банк с просьбой предоставлении кредита. Банк, выдавая кредиты, продавал их предприятию-поручителю в форме кредитных обязательств (облигаций), при этом банк обходил большинство рисков ипотечного кредитования. Обслуживание ссуд оставалось за банком. Риски ипотечного кредитования по этой схеме ложились главным образе предприятие — работодателя заемщика.
Процедура кредитования со стороны банка носила во многом формальный характер. Банк, кредитуя по представлению предприятия, как правило, не проводил серьезного анализа кредитоспособности заемщика.
Программа по обеспечению работников предприятий жильем
Рис. 1.9.
Рядом банков была разработана программа жилищного кредитования с использованием схемы накопительных счетов, аналогичная германской системе стройсбережений. Одним из первых услуги такого рода предложил Ипотечный акционерный банк (1994 г.). Условия кредитования были следующими:
* накопительные счета открывались только для акционеров банка;
* предполагаемую сумму и сроки накоплений потенциальный заемщик определял самостоятельно;
* на счете должно было быть накоплено не менее 30% суммы, необходимой для получения кредита;
* кредит предоставлялся не ранее, чем через один год с начала накопления;
* проценты по вкладам не начислялись;
* в случае если вкладчик отказывался от получения ипотечного кредита, вклад возвращался полностью с индексацией по официальному курсу доллара;
* на протяжении всего срока действия накопительного счета вкладчик не имел права продавать принадлежащий ему пакет акций банка;
* кредит с привязкой к доллару США предоставлялся на срок от одного до десяти лет при условии платежеспособности заемщика (на погашение кредита могло направляться не более 1/3 совокупного валового дохода семьи).
Аналогичная схема кредитования была предложена гражданам Сбербанком России. Между банком и заемщиком заключался сберегательный жилищный контракт, в котором были определены условия и порядок накопления денежных средств, а также условия предоставления льготного жилищного кредита (по пониженной процентной ставке).
Однако в России первые попытки организации жилищного кредитования с использованием накопительных счетов не всегда оказывались удачными. Некоторые банки, использующие данную схему, разорились. (В середине 1997 г. у Ипотечного акционерного банка была отобрана лицензия). Банкротство явилось следствием нарушения замкнутости системы (средства, накапливаемые на специальных счетах, не могут использоваться иначе как на предоставление ипотечных кредитов в рамках данной системы.) Однако в условиях высокой галопирующей инфляции на начальном этапе своего функционирования данная система не может оставаться абсолютно независимой от финансовых рынков (замороженные средства могут быстро обесцениться). Возможно, если бы ипотечные банки в целях сохранения стоимости накапливаемых ресурсов вкладывали эти средства в операции с минимальными рисками, последствия не были бы столь серьезными. Некоторые банки не просто нарушали замкнутость системы стройсбережений, они за счет сберегаемых денежных средств вкладчиков проводили высокорискованные банковские операции (в частности, на рынке МБК), что, например, в большинстве западных странах специализированным ипотечным кредитным институтам законодательно запрещено. Кризис на рынке МБК («черный вторник» октября 1994 г.), а также последовавшая за ним дестабилизация финансового рынка подорвали финансовое положение специализированных ипотечных банков.
Неоправданно рискованная политика ипотечных институтов, осуществляемая в неблагоприятных экономических условиях, была несовместима с сохранением ими финансовой устойчивости. Кроме того, ухудшению финансового состояния банков способствовали злоупотребления недобросовестных заемщиков, которые в условиях неразвитого законодательства часто оставались безнаказанными. В связи с этим значительное число банков, пытавшихся заниматься ипотечным кредитованием, или разорились, или были вынуждены изменить свою специализацию. Банкротства молодых ипотечных кредитных институтов отрицательно сказались на доверии населения к ипотечным операциям.
продолжение
--PAGE_BREAK--