МИНИСТЕРСТВООБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
КОСТРОМСКОЙГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
КУРСОВАЯ РАБОТА
Современноесостояние рынка жилья: проблемы и перспективы
Кострома, 2007
Содержание
Введение
1. Правовые основы рынка жилой недвижимости
1.1 Нормативно-правовое регулирование рынка жилья
1.2 Сущность национального проекта «Доступное и комфортноежилье»
2. Инвестиционная привлекательность рынка жилья
2.1 Источники формирования инвестиций
2.2 Пути решения проблем инвестиционной привлекательности рынкажилья
3. Ценовая политика на рынке жилья
3.1 Факторы, влияющие на уровень цен
3.2 Анализ цен на рынке жилья
4. Ипотечное кредитование на рынке жилья
4.1 Сущность и механизмы осуществления ипотечногокредитования
4.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
4.3 Анализ ипотечного кредитования в современных условиях
5. Реализация национального проекта «Доступное и комфортноежилье» в Костромской области
5.1 Основные положения областной программы «Жилище 2006-2010»
5.2 Состояние и динамика показателей жилищного фонда
5.3 Характеристика строительного производства
5.4 Характеристика рынка жилья
5.5 Развитие инвестиционной деятельности и ипотечногокредитования
Заключение
Список литературы
Приложение
Введение
Рынок жилья являетсяодним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несетособую социальную нагрузку.
На протяжении как советской, так и постсоветской эпохиулучшение жилищных условий является одной из приоритетных потребностейнаселения России. При этом на фоне относительной стабилизации общейсоциально-экономической ситуации значимость возможности удовлетворения даннойпотребности растет.
Существование этойдесятилетиями нерешаемой проблемы ведет к появлению комплекса негативныхсоциально-экономических, политических и психологических последствий.
Во-первых, это усилениепроцессов социальной дифференциации, которые имеют ярко выраженнуюпространственную специфику.
Во-вторых, ухудшениесоциального и психологического климата.
В-третьих, снижениеинвестиционной активности, ограничение темпов экономического роста.
Цель настоящей работы состоит висследовании проблем и перспектив развития рынка жилья в РФ и изучениясостояния рынка жилой недвижимости в субъекте РФ – Костромской области.
В соответствии с этимбыли поставлены следующие задачи.
1. Изучитьзаконодательную базу регулирования рынка жилья.
2. Исследовать факторы,влияющие на инвестиционную привлекательность рынка жилья.
3. Рассмотреть факторы,влияющие на уровень цен, и их динамику на рынке жилья.
4. Выявить уровеньразвития ипотечного кредитования жилой недвижимости на современном этапе.
5. Проанализироватьсостояние рынка жилья в Костромской области и осуществление национальногопроекта «Доступное и комфортное жилье».
В работе использованыметод сравнения, математические методы, метод статистического анализа сприменением динамических рядов, изучение проблем, поставленных в работе, спомощью построения графиков (гистограмм).
Разработке поставленнойтемы посвящают в настоящее время свои работы многие юристы и экономисты такие,как Н. Косарева, А. Туманов, В. Минц, С.П. Гришаев. Исследование отдельныхпризнаков состояния рынка жилой недвижимости также находит отражение в работахмногих авторов. И.Д. Тургель и С.В. Придвижкин изучают систему государственногофинансирования жилищного строительства, а В.Г. Зарецкая и Е.А. Коровинаопределили факторы, влияющие на объемы ипотечных кредитов.
Глава 1.Правовые основы рынка жилой недвижимости
1.1.Нормативно-правовое регулирование рынка жилья
Законодательствов сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативныхправовых актов, посредством которых государственные органы устанавливают,изменяют или отменяют соответствующие правовые нормы.
Источникиправа подразделяются на три основные группы:
• федеральныезаконы в сфере недвижимости и иные, принятые в соответствии с ними нормативныеправовые акты;
• законы и иные нормативныеправовые акты субъектов РФ (региональное законодательство);
• законодательствоо местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты[2.1, с. 264].
КонституцияРФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Онаимеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые вРФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В КонституцииРФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по гражданскому, земельному ижилищному законодательству.
ВКонституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное ицивилизованное управление недвижимостью в России. Она гарантирует «единствоэкономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовыхсредств, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности», при этом«признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальнаяи иные формы собственности» [1.1].
«Каждыйвправе иметь имущество в собственность, владеть, пользоваться и распоряжатьсяим как единолично, так и совместно с другими лицами». Владение, пользование ираспоряжение землей и имуществом осуществляются их собственникам свободно.Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь вчастной собственности землю, что каждый имеет право на жилище. Государствогарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а такжезащиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.
Гражданскийкодекс РФ (ГК) [1.2] содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфереуправления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношениякупли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако напрактике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, каждая изкоторых имеет свою специфику.
ГКсодержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилоепомещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В соответствии с ГК собственник владеет,пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии сего назначением, т. е. для проживания собственника и членов его семьи.Одновременно устанавливается, что жилые помещения могут сдаваться дляпроживания других граждан на основании договора.
Втораячасть ГК РФ включает гл.35 «Наем жилого помещения», посвященную общемурегулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, накоммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существованиежилищного законодательства.
В ГК РФ(ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле —имеются в виду только федеральные законы, а нормы гражданского права,содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Отсюда следует:во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК,являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательствоотносится к предметам ведения федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актахзаконодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер,должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено.
Средифедеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральнойжилищной политики» [1.3], принятый 24.12.1992 г. Этот закон определяетнаиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных исвязанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации внормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного ииного законодательства.
Законопределяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ нажилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие началаправового регулирования жилищных отношений при становлении различных формсобственности и видов пользования недвижимостью в жилищной сфере.
Жилищныйкодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом,регулирующим жилищные отношения в России, в котором правовые нормысистематизированы по отдельным институтам жилищного законодательства. Однаконормы ЖК регулируют в основном отношения, складывающиеся связи с пользованиемжилыми помещениями. В нем уделяется недостаточно внимания регулированиюжилищных отношений в частном и других фондах, не нашли отражения разнообразныеформы приобретения жилья в собственность. После принятия ЖК был издан целый рядновых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс(например, понятие частный жилищный фонд, приватизацияи др.) [1.3] .
Жилищноеправо — этосовокупность норм права, регулирующих жилищные отношения .) [1.3].
Принципы жилищного права– это основные идеи, требования, выражающие сущность жилищного права. К числуосновных принципов относятся:
1. Неприкосновенностьжилища. Статья 25 Конституции РФ [1.1] в качестве основных гарантий и свободграждан закрепляет неприкосновенность жилища. Развитие данного принципа нашлоотражение в ст. 3 ЖК РФ [1.3].
2. Недопустимостьпроизвольного лишения жилья. Данный принцип закреплен в ч.1 ст.40 КонституцииРФ [1.1]. Это означает, что ни органы государственной власти, ни органыместного самоуправления, ни какие-либо должностные лица не вправе осуществлятьдействия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище. Основанияи порядок выселения граждан из жилых помещений определяется законом.
3. Свобода выбора местажительства. Согласно ст.27 Конституции РФ [1.1] каждый, кто законно находитсяна территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться,выбирать место пребывания и постоянного или временного жительства в любой частистраны. В обеспечении данного принципа институт прописки был заменен наинститут регистрации по месту жительства.
4. Доступностьпользования жилищным фондом. Одним из самых сложных принципов, прежде всего сточки зрения его реализации на практике, и в настоящее время, к сожалению,является декларативным. С одной стороны, каждый человек может получать в своепользование и в собственность жилое помещение. С другой стороны, высокаястоимость жилья, особенно в крупных городах, квартирной платы и коммунальныхуслуг не всегда позволяет гражданам воспользоваться правом на практике. Однакоследует отметить позитивное стремительное развитие рынка недвижимости в Россиив сторону строительства новых жилых площадей, организация кондоминимумов,ипотечного кредитования. Все чаще и чаще поднимается вопрос о реформе жилищно-коммунальногохозяйства.
5. Целевое использованиежилищного фонда. В ч.1 ст. 17 ЖК РФ [1.3] подчеркивается, что жилое помещение,прежде всего, предназначено для проживания граждан (собственников инанимателей, членов их семей и др.). Конечно, жилое помещение может бытьиспользовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц:нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (набезвозмездной основе). Допускается использование жилого помещения дляосуществления профессиональной деятельности или индивидуальнойпредпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основанияхгражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, атакже требованиям, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускаетсяразмещение в жилых помещениях промышленных производств.
6. Признается равенствоучастников жилищных отношений. Этими лицами, как следует из ч.2 ст.4 ЖК РФ[1.3], являются не только граждане РФ, но и юридические лица (организации),Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.
7. Судебная защитажилищных прав. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решенияи действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местногосамоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут бытьобжалованы в суд. Каждый вправе в соответствии с международными договорамиРоссийской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав исвобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средстваправовой защиты. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом всоответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальнымзаконодательством.
.Жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которымохватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища:пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся вних, строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.).
Жилищноеправо в широком смысле — комплексная отрасль, в которой объединены нормы иправовые институты гражданского, административного и других отраслей права.)[1.3].
1.2 Сущность национального проекта «Доступное и комфортное жилье»
На протяжении как советской, так и постсоветской эпохиулучшение жилищных условий является одной из приоритетных потребностейнаселения России. При этом на фоне относительной стабилизации общейсоциально-экономической ситуации значимость возможности удовлетворения даннойпотребности растет.
Существование этой десятилетиями нерешаемой проблемы ведет кпоявлению комплекса негативных социально-экономических, политических ипсихологических последствий[3.33, с.17].
Достаточно широкое распространение в России получили испециализированные программы государственной финансовой поддержки — адреснаяфинансовая помощь гражданам при приобретении жилья, которая являетсянеотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Основными формамигосударственной поддержки здесь являются:
• предоставление гражданам целевых адресных субсидий навнесение первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
• субсидирование процентной ставки при предоставленииипотечного кредита;
• применение более гибких правил предоставления ипотечногокредита;
• повышение доступности ипотечных кредитов путем установлениягибких стандартов андеррайтинга;
• установление меньшего размера первоначального взноса;
• стимулирование банковских и кредитных организацийпредоставлять кредиты семьям с невысокими доходами, если те соответствуютопределенным требованиям, предъявляемым к уровню доходов семьи;
• страхование кредитных рисков при ипотечном кредитовании (вцелях снижения цены ипотечного кредита, уменьшения первоначального взноса);
• создание специальных организаций, реализующих отдельныепрограммы жилищного финансирования граждан с невысокими доходами. Определенныйопыт государственного жилищного финансирования накоплен и в России. Вдореформенный период система жилищного финансирования соответствовалапроводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределениибюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатномпредоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Кначалу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм,предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы.
Организационный механизм финансовой поддержки приобретенияжилья и жилищного строительства на федеральном уровне был сформирован в рамкахГосударственной целевой программы «Жилище», одобренной постановлением СоветаМинистров — Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595, и Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы«Жилище», одобренных Указом Президента РФ от 29 марта 1996г. № 431. [3.33, с.19]В рамках этих программ были созданы правовые и организационные основыгосударственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления.
Цели и задачи Программы определяютсяцелями и задачами приоритетного национального проекта «Доступное икомфортное жилье — гражданам России», поскольку Программа являетсяосновным инструментом его реализации.
Целью приоритетного национального проекта«Доступное и комфортное жилье — гражданам России»является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условийпроживания гражданам России.
Основной целью программы «Жилище»является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию иразвитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан,безопасные и комфортные условия проживания в нем.
Основными задачами Программы являются:
-создание условий для развития жилищного ижилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченностинаселения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развитияфинансово-кредитных институтов рынка жилья;
-создание условий для приведения жилищного фонда икоммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества,обеспечивающими комфортные условия проживания;
-обеспечение доступности жилья и коммунальных услугв соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспеченияжилыми помещениями (33 кв. м общей площади жилого помещения — для одинокихграждан, 42 кв. м — на семью из 2 человек, по 18 кв. м — на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более, далее — стандарты обеспеченияжилыми помещениями) [1.7].
Решение этих задач обеспечивается путем реализациикомплекса нормативных правовых, организационных и финансовых мер и мероприятийпо 4 основным направлениям:
-развитие жилищного строительства;
-совершенствование жилищно-коммунального комплекса;
-развитие ипотечного жилищного кредитованиянаселения и рынка жилья;
-исполнение государственных обязательств пообеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральнымзаконодательством, и нормативное правовое обеспечение организациипредоставления гражданам жилых помещений социального использования [1.7].
Для развития жилищного строительстваПрограммой предусматривается обеспечить:
-формирование системы территориального планирования,создание условий для разработки правил землепользования и застройки,градостроительной документации для жилищного строительства;
-развитие конкуренции и снижение административныхбарьеров на рынке жилищного строительства, создание эффективных механизмовборьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма нарынке, внедрение прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участковдля жилищного строительства;
-развитие кредитования застройщиков на целижилищного строительства;
-обеспечение земельных участков коммунальнойинфраструктурой в целях жилищного строительства, создание условий дляпривлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;
-модернизацию и обновление оборудования, повышениеэффективности технологий строительства и производства строительных материалов;
-комплексную застройку территорий, реконструкцию иобновление кварталов застройки;
-создание единой системы государственного учетаобъектов недвижимости [1.7].
Для совершенствования жилищно-коммунальногокомплекса запланировано обеспечить:
-создание условий для развития конкурентного бизнесав сфере управления жилищным фондом и коммунальном комплексе;
-разработку механизма взаимодействия собственниковжилья и их объединений, органов местного самоуправления, государства повопросам управления многоквартирными домами;
-развитие финансовых инструментов и институтов вцелях привлечения инвестиций для модернизации жилищно-коммунального комплекса;
-совершенствование процедур тарифного регулированияв коммунальном комплексе;
-финансовое оздоровление организаций коммунальногокомплекса;
-создание условий для привлечения средств частныхинвесторов для модернизации и развития объектов коммунальной инфраструктуры,государственную финансовую поддержку процессов модернизации и развитиякоммунальной инфраструктуры, в том числе с целью минимизации рисков частныхинвесторов;
-развитие приборного учета в сфере предоставлениякоммунальных услуг и оплаты услуг по показаниям приборов учета;
-прекращение дотирования предприятийжилищно-коммунального комплекса и перекрестного субсидирования различныхпотребителей коммунальных услуг;
-совершенствование системы предоставления субсидийна оплату жилого помещения и коммунальных услуг, перечисление бюджетных средствна предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуггражданам — получателям указанных субсидий [1.7].
Для развития ипотечного жилищного кредитованиянаселения и рынка жилья запланировано:
-обеспечить правовые условия для развития ипотечногожилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования населения;
-создать унифицированную систему рефинансированияипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;
-совершенствовать систему государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
-оказывать бюджетное содействие повышению уровнядоступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;
-развивать новые рыночные институты и механизмы,формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья(страхование ипотечных жилищных кредитов, бюро кредитных историй, небанковскиекредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлениюипотечных кредитов на приобретение жилья, и другие);
-совершенствовать систему защиты прав граждан — приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищногостроительства[1.7].
Мероприятия Программы и ее подпрограммсконцентрированы на реализации мер приоритетного национального проекта«Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
В соответствии с указанным национальным проектомвыделены 4 приоритетных направления:
-увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;
-повышение доступности жилья;
-увеличение объемов жилищного строительства имодернизация коммунальной инфраструктуры;
-выполнение государственных обязательств пообеспечению жильем отдельных категорий граждан[1.7].
По каждому из этих приоритетных направленийпредусмотрена реализация конкретных мер, на проведении которых должны бытьсконцентрированы основные финансовые и организационные усилия. Эти меры восновном реализуются в рамках соответствующих подпрограмм, входящих в составПрограммы.
Ресурсное обеспечение ФЦП «Жилище»
Общий объем финансирования Программы в 2002 — 2010годах за счет средств федерального бюджета составит 302,2 млрд. рублей.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 11.08.2007N 510)
В 2006 — 2010 годах общий объем финансированияПрограммы за счет всех источников финансирования составит 915,6 млрд. рублей, втом числе:
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 03.07.2007N 424, от 11.08.2007 N 510)
за счет средств федерального бюджета — 243,1 млрд.рублей, из них на управление Программой — 409,4 млн. рублей;
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 03.07.2007N 424, от 11.08.2007 N 510)
за счет бюджетов субъектов Российской Федерации иместных бюджетов — 92,1 млрд. рублей;
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.09.2006N 557, от 30.12.2006 N 851, от 11.08.2007 N 510)
за счет средств частных инвесторов и кредиторов — 470,4 млрд. рублей;
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.09.2006N 557, от 30.12.2006 N 851)
за счет собственных изаемных средств граждан (молодых семей) — 110 млрд. рублей [1.7].
(в ред. Постановления Правительства РФ от 11.08.2007N 510)
Обеспечение государственной поддержки системырефинансирования ипотечных кредитов осуществляется в соответствии с Концепциейразвития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов вРоссии, одобренной на заседании Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 г.
Условиями досрочного прекращения реализацииПрограммы могут быть достижение целей и выполнение задач Программы, изменениенаправлений и приоритетов государственной жилищной политики.
«Доступное и комфортное жилья – гражданам России»при условии успешной реализации серьёзной национальной программы, в которойпроекты по созданию коммунальной инфраструктуры увязываются с развитием рынказемли, жилищным строительством, производством строительных материалов иипотекой, получит свое достойное воплощение[3.33, с.25].
Глава 2.Инвестиционная привлекательность рынка жилья
2.1Источники формирования инвестиций
Рынок жилья являетсяодним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несетособую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность длянаселения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпахприроста населения, отражаются на его экономической культуре, посколькуприобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моментупокупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жильянеобходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики вцелом.
По состоянию на конец 2007 г., 61% россиян были не удовлетворены своими жилищными условиями [3.33,c.16]. Более того, эта цифра имеет тенденцию к росту.Потребность в жилье в России огромна. Обеспеченность жильем в регионах РФпрактически в 2 раза ниже минимально допустимой по международным стандартам, вулучшении жилищных условий нуждается около 60% российских семей, а потребностьв строительстве жилья составляет 46% от существующего жилищного фонда. Ситуацияусугубляется ветхостью и аварийностью значительной части имеющегося жилогофонда, а также его несоответствием современным рыночным требованиям.
Одной из проблем рынкажилой недвижимости является то, что жилищное строительство требуетзначительных вложений или инвестиций. А для того чтобы это происходило,необходимо сделать данный рынок инвестиционно привлекательным. Поэтому,во-первых, рассмотрим способы привлечения вложений.
Суть инвестированиясостоит во вложении собственного или заемного капитала в определенные видыактивов в расчете на получение дохода. В Федеральном законе РФ от 25.02.1999 г.№39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальныхвложений» дается такое определение инвестиций: «инвестиции – денежные средства,ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права,имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или)иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезногоэффекта»[2.3, с.13]. Инвестиции в жилищное строительство принадлежат к тем видамвложений, когда один и тот же объект (жилой дом или квартира) может выступатьформой реализации трех видов инвестиций: реальных, портфельных и социальных.
Реальные инвестиции в жилищноестроительство вложения в объект предпринимательской деятельности (строительствожилья) с целью последующей перепродажи и получения прибыли. Портфельныеинвестиции в жилищное строительство – вложения в ценные бумаги, обеспечением покоторым выступает строящееся или готовое жилье. Социальные инвестиции вжилищное строительство – вложения денежных средств, ценных бумаг, основныхфондов и нематериальных активов в строящуюся или готовую жилую недвижимость сцелью обеспечения граждан жильем.
Сбережения населения,направляемые на приобретение жилья, трансформируются в инвестиции. Разнообразиемеханизмов и институтов, трансформирующих накопления граждан в инвестиции,зависит в первую очередь от развитости инфраструктуры рынка вообще и рынкажилья в частности, а также от уровня доверия в обществе, уровня жизни и доходовнаселения.
В России к институтам,трансформирующим сбережения населения в инвестиции, относятся сберегательные иипотечные банки, паевые инвестиционные жилищные фонды, жилищно-строительные кооперативы,а также жилищно-накопительные кооперативы с участием строительных организаций.
На российском рынке жильяпредставлены инвесторы нескольких уровней:
1. «первичные» инвесторы– граждане, приобретающие жилье на первичном или вторичном рынке;
2. «вторичные» инвесторы — указанные выше институциональные инвесторы, а также организации,специализирующиеся на строительстве жилья;
3. инвесторы «третьего»уровня – негосударственные пенсионные и страховые фонды, которые должны статьосновными «игроками» на рынке ипотечных ценных бумаг [2.1, с.325].
Институциональныеинвесторы подразделяются на два класса – работающие на первичном рынке жилья(строительные организации, жилищно-строительные кооперативы и жилищные фонды) ина вторичном рынке (ипотечные банки). Жилищно-накопительные кооперативы — этоинститут, который может работать как на первичном, так и на вторичном рынкежилья. Инвестиции в жилье в российских условиях осуществляется инвесторами какв форме прямых инвестиций в строительство жилья, так и в форме приобретенияжилья на вторичном рынке (например, если предполагается его сдача в аренду).
Одной из достаточнораспространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц встроительство жилья стал выпуск облигационных займов. По мере стабилизации экономическойобстановки в стране и формирования относительно стабильного рынка ценных бумагоблигационные займы особенно на рынке недвижимости, приобретают все большеераспространение.
Также для привлечениясредств на строительство объекта недвижимости применяют простые векселя. Данноепривлечение в отечественной практике используется чаще всего банками. Однаковекселя с такой же целью может выпускать и любая другая организация, например,строительная.
2.2 Путирешения проблем инвестиционной привлекательности рынка жилья
Существует нескольковариантов привлечения инвестиций на рынок недвижимости.
Во-первых, в привлеченииинвестиций на рынок жилой недвижимости заинтересован муниципалитет.Исключительно с развитием муниципального образования можно связать обеспечениемалоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержаниямуниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства.Причем последнее из них носит системообразующий характер, поскольку направленона сохранение и развитие города как пространственно-экономической средыобитания, состояние которой в значительной степени определяется доступностью икачеством жилья.
Масштабные проекты всегдатребуют кооперирования разных участников. Сам по себе этот способ сотрудничествавласти и бизнеса не нов. Москва на протяжении последнего десятилетия именнотаким образом ведет широкомасштабное жилищное строительство, обеспечивая жильеммалоимущих жителей города. Для многих городов РФ вопрос о привлечении инвестицийчрезвычайно актуален, поскольку сами местные органы власти при дефицитностибюджета не могут в большинстве случаев выступить инвесторами масштабныхпрограмм развития, важнейшими из которых в условиях реформирования местногосамоуправления могли бы стать жилищные программы [3.2, с.48].
По мнению А.М. Балтиной иВ.И. Кравцова, создание условий для жилищного строительства в условияхсовременного города может быть решаемой местными органами при наличии желания иумения организовать всех заинтересованных в этом субъектов. Причем речь можетидти о массовой застройке жилых кварталов, что позволило бы сократить затратына сооружение жилья.
Инвестором в созданиевнешних эксплутационных сетей может стать муниципальное образование,аккумулирующее необходимые средства от приватизации тех объектов недвижимости,которые напрямую не связаны с реализацией его полномочий. Вклададминистрации муниципального образования может быть сделан инвестициями вразвитие земельного участка, обустройство инфраструктуры которого привлечетинвесторов для его дальнейшего освоения.
Еще одним источникомфинансирования программы жилищного строительства являются средства бюджета,выделяемые в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на реализациюобластных жилищных программ. Представляется, что объединение финансовыхресурсов из бюджетов всех уровней могло бы стать ускорителем процессапредлагаемого проекта массовой жилищной застройки. Это тем более важно, что вдальнейшем намечается увеличение бюджетных инвестиций в жилищное строительство.
Для улучшения инвестиционногоклимата на рынке жилья государство такжедолжно на всех уровнях создавать подходящую законодательную базу. Вследствиеэтого, авторы хотели бы рассмотреть закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии вдолевом инвестировании»[1.6], серьезно повлиявший на инвестиционнуюпривлекательность данного рынка.
Согласно этому закону,существует запрет на привлечение средств дольщиков до получения и опубликованияпроектной документации, на изготовление которой необходимы большие средства. Врезультате с рынка исчезли компании, имеющие «пирамидальную» структуру исобирающие деньги вкладчиков под сомнительные проекты, данный закон ускорилпроцесс укрупнения рынка жилищного строительства. У власти появляются внятныепартнеры, которые могут быть вовлечены в реализацию национальных проектов исмогут оперировать большими объемами. У потребителей – серьезные контрагенты, вфинансовой устойчивости которых вроде бы сомневаться не приходится. Такимобразом, у рынка появляется дополнительный стимул к консолидации, что делаетего более прогнозируемым и привлекательным для масштабных инвестиций [3.31,c.31].
Однако для увеличенияобъемов жилищного строительства необходимо создавать не только законодательнуюбазу, но и экономические инструменты, с помощью которых можно было бы запуститьинвестиционно-строительный процесс. По мнению А.В. Аверченко, государствуследует инвестировать стабилизационный фонд в строительство индивидуальныхдомов[3.1, с.59]. При государственной поддержке их строительство может статьосновным фактором роста строительной отрасли. Имеет смысл предоставлятьадресные беспроцентные и безвозвратные (полностью или частично) ссуды такимкатегориям граждан, как бюджетники, людям со средним достатком возможнопредоставления льготных государственных кредитов со сроком погашения не менее10 лет под залог права требования на строящийся дом.
У инвесторов также естьнесколько вариантов финансирования инвестиционных проектов на рынкенедвижимости, главным образом, это заемное финансирование. Грамотный ипрофессиональный проект в сфере девелопмента подразумевает привлечение заемногофинансирования. По словам управляющего директора Praedium Рубена Алчуджяна «финансироватьполностью весь проект на собственные деньги, отрывая их от основного бизнеса,неправильно. Необходим грамотный баланс собственных и заемных средств» [3.4,c.49]. И надо отметить, чтопривлечение финансирования выгодно сразу с нескольких точек зрения. Во-первых,заемные деньги зачастую обходятся дешевле использования собственного капитала.Во-вторых, за счет использования сторонних финансовых ресурсов можно на ту жесумму построить больше площадей и увеличить прибыль. А в-третьих, еслидевелоперу удается привлечь именитых партнеров-инвесторов, это позволяетповысить престиж всего проекта.
Одним из способов привлечениясредств является заимствование средств в банке. Существует два типабанковского финансирования проектов в сфере недвижимости: кредитование ипроектное финансирование. Разница состоит в том, что кредитование используетсядля финансирования проектов, в которых уже имеется разрешение на строительство,или вообще для покупки готовых зданий. Проектное же финансирование предполагаетвыдачу средств на разработку участка. Пока в России проектным финансированиемзанимается только несколько банков (Сбербанк, ВТБ и некоторые другие) [3.4,c.50]. Остальные либо еще не умеютоказывать эту услугу должным образом, либо просто не рискуют входить в такиепроекты. Преимуществом этого финансирования являются стабильные финансовыепотоки, возможность получения инвестиций под залог или под хорошее имя,готовность банков кредитовать проекты на ранних стадиях строительства. Но естьи недостатки: довольно высокие проценты, строгие условия погашения займа и рискпотерять объект в случае неуплаты, а также жесткие требования к заемщику идокументации, что осложняет задачу для новичка.
Другой распространенныйспособ привлечения инвестиций – это соинвестирование (привлечениесредств девелопера-партнера). Если это надежный и опытный партнер, то его имя,связи могут способствовать в получении административного ресурса, участка, взаключении договора с инвесторами и в согласовании будущего строительства. Ноесть и негативные стороны, которые заключаются во вмешательстве в работу,внесение своих коррективов, указаний и возможном давлении на основногоинвестора.
Таким образом,достоинствами данного варианта привлечения инвестиций является повышениенадежности проекта в глазах инвестора, уверенность в создании качественногопродукта. А весомый недостаток – высокий риск мошенничества, потеря проекта.
Закрытые паевыеинвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) давно признаны на западных рынках как эффективный инадежный инструмент привлечения средств в девелоперские проекты. В России ЗПИФНпока не так распространено из-за слишком сложного, по мнению операторов,механизма создания.
Среди основных достоинствтаких фондов выделяют их прозрачность для инвесторов, повышенную защищенностьих прав (прежде всего, за счет контроля над деятельностью фондов со стороныгосударства). По оценке экспертов [3.4,3.16], ЗПИФН вызывают все большийинтерес крупных институциональных инвесторов в связи с возможностьюдиверсификации вложений (риски уменьшаются за счет вложения средств фонда внесколько проектов) и их льготным налогообложением (поскольку ЗПИФН не являетсяюридическим лицом, целый ряд налогов не платится).
Следующейхарактеристикой, формирующей инвестиционную привлекательность любого рынка, втом числе и рынка жилья, является его инновационное развитие. Стоитзаметить, что строительная отрасль во всем мире консервативна и инертна. И всеже, регулярно появляются нововведения, которые, не меняя радикальнотехнологического уклада, обеспечивают снижение стоимости строительства,сокращение сроков строительства, повышение качества и комфортности. Нельзясказать, что российский строительный рынок абсолютно законсервирован иневосприимчив к инновациям. В отрасли появляются технологии, позволяющиестроить дома быстро, недорого и с гарантированным качеством. Так, альтернативойкрупнопанельному сборному домостроению, к которому мы все привыкли, могут статьсборно-монолитные каркасные (СМК) технологии, симбиоз панельного и монолитногостроительства. Этот способ в России, в отличие от Запада, не оченьраспространен, хотя в Свердловской области доля домов, построенных такимспособом, в 2006 году составила 22% от всех новостроек [3.15, с.80]. Однакозачастую на практике применение новых строительных технологий оказываетсяэкономически неоправданным.
Причинами инновационнойзаторможенности эксперты называют административные барьеры и нормативы (пословам застройщиков, «СНиПы и ГОСТы уже остались за бортом современныхвозможностей» [3.30, с.46]), коррупционность и косность мышления местныхвластей. Понижает динамику внедрения инноваций плохое качество строительныхматериалов, которые увеличивают их расход, низкая квалификация подрядчиков, атакже инновационные решения не востребованы проектировщиками и архитекторами.Еще одна причина — это специфика рыночной конъюнктурой, а именно безудержныйрост цен на жилье. За последние десять лет цены на недвижимость выросли болеечем на 400%, что уменьшило активность застройщиков. Они не были заинтересованыв масштабных инновациях и, более того, всячески культивировали сложившиесястереотипы: «Ничего лучше кирпича не изобретено со времен египетскихпирамид»[3.30,c.48]. Вследствие такойантиинновационной атмосферы потребители вынуждены крайне осторожно относится клюбым инновациям в жилищной сфере, что негативно отражается на инвестиционнойпривлекательности рынка жилья со стороны иностранных инвесторов.
Таким образом, назреланеобходимость создания системы инновационной политики, призванной нетолько снизить себестоимость проекта, но и снять существующие ограничения дляширокого внедрения инноваций. Также нужны экономические стимулы, поощряющиевнедрение энергоэффективных технологий (налоговые льготы, гранты, субсидии).
Для привлеченияинвестиций не менее важной проблемой на рынке жилой недвижимости являетсяувеличение предложений различных типов жилья, а также создание комфортной средыобитания в них будущих владельцев.
«К сожалению, приобсуждении национального жилищного проекта почти не поднимаются вопросыэффективной эксплуатации жилья, его содержания, среды, в которой он расположен,что в принципе неверно», — отмечает член общественного при Министерстверегионального развития РФ В. Самошин [3.39,c.91]. Вследствие чего эксперты настаивают на созданииминимальных жилищных условий и окружающей социальной среды: парковка,обустройство подъездов, устройство минимальной механизации жилья. Помимо этогодолжны быть стандартизированы параметры эффективности жилья с точки зренияэксплуатации.
Наибольшей инвестиционнойпривлекательностью обладают те проекты, которые новы для российского рынкажилья. Так, генеральный директор компании «Управление PR» М. Григорьев указывает навостребованность доходных домов с возможностью проживания за достаточнонебольшие деньги в однородном социальном слое [3.39, с.92]. Однако вместо такогожилищного фонда в России функционирует огромный по своим масштабам черный рынокаренды. Но существуют уже готовые интересные для инвесторов проекты. К элитномусегменту относится лофт – масштабная квартира в производственном помещении свысокими потолками и большими окнами, в ней важно сохранение унаследованных отпрошлой жизни деталей. Большой доход могут принести инвесторам план пореорганизации городских земель вдоль железнодорожных путей, то есть зданиябудут сооружаться над ними и вокруг этих территорий. Еще одним крупным проектомявляется высвобождение земель из-под линий электропередач (ЛЭП) путем переводаих из воздушных в подземные кабельные электросети. Это позволит на месте ЛЭПвозводить здания. Не менее масштабным и необходимым для создания естественнойструктуры поселений является создание городов. Стоит заметить, что тенденция кстроительству новых городов уже наметилась. Сейчас на разных стадиях реализациинаходится около сорока проектов комплексного развития территории.
При разработкеинвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости нельзя забывать об использованиисовременных методов коммуникационного маркетинга. Для привлеченияинвестиционного потребителя строительные фирмы все чаще используют рекламу ипаблик рилейшенз. Например, многие используют общепринятый вариант технологиипаблик рилейшнз, нацеленный на подчеркивание своего конкурентного преимуществав соответствии с традициями современного создания имиджа нового здания [3.6,c.84]. В свою очередь, на формированиеинвестиционного фона строительства жилой недвижимости оказывают влияние иадминистративные органы. Не только через нормативное регулирование, но и черезпубличные, ориентированные на инвестиционного потребителя, заявленияответственных лиц. Заявление Юрия Лужкова о необходимости в Москве строить домасо сроком эксплуатации не менее 100 лет означало увеличение числа строительстваболее дорогих и долговечных монолитных домов [3.6, с.86]. Также строительныеорганизации учитывают пожелание инвестора-дольщика или инвестора-покупателя.
Таким образом, существует множество факторов,позволяющих улучшить инвестиционный климат на рынке жилья и, тем самым,увеличить инвестиционный поток и, вследствие этого,
Глава 3. Ценовая политика на рынке жилья
3.1 Факторы, влияющие на уровень цен
Последние несколько лет в России наблюдался беспрецедентныйрост цен на жилую недвижимость. Средняя стоимость одного квадратного метражилья в Москве только в 2005 — первой половине 2006 г. то есть за полтора года, выросла более чем вдвое. Темпы роста цен на недвижимость в другихрегионах страны были несколько ниже, однако практически повсеместно рост цен наквартиры значительно превышал темпы инфляции. Однако во второй половине 2006 г. темпы роста цен на жилье стали замедляться, и к концу года они уже были ниже темпов инфляции[2.2, с.152].
С В связи с этим проблема стремительного роста цен нанедвижимость делает ее все менее доступной для широких слоев населения. Сдругой стороны, резкое снижение цен на недвижимость оказывает деструктивноевлияние на состояние экономики и способно привести к широкомасштабному кризисукредитной системы.
Одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен нажилую недвижимость, является применяемый в нашей стране механизм повышениядоступности жилья, основанный на стимулировании развития ипотечногокредитования.
Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купитьквартиру тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных ее стоимости.Однако не все могут им воспользоваться. Следовательно, повышение доступностижилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, прикоторых большинство населения сможет получать ипотечные кредиты.
Ипотечные кредиты будут доступными для большинства в случае,если доход (в первую очередь заработок) основной массы жителей страныдостаточен для осуществления ежемесячных выплат по кредитам без значительногоущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные кредиты темдоступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация выплат может бытьдостигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита иувеличения его срока.
Основным регулятором доступности ипотечного кредитования врамках используемого в нашей стране механизма служит процентная ставка. Еевеличина определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладнымирасходами кредиторов и надбавкой за риск длякомпенсации ихпотенциальных потерь.
В России повышение доступности ипотечных кредитов опираетсяна снижение надбавки за риск. Оно обеспечивается тем, что основные рискиипотечного кредитования принимает на себя государство [2.2, с.164].
Российское государство принимает на себя риски ипотечныхкредитов частично из-за осуществления ипотечного кредитования государственнымибанками, а частично — за счет использования схемы вторичного ипотечного рынка.Ее суть заключается и том, что ипотечный кредит выдается коммерческимбанком, а затем сразу продается (иногда через посредника, иногда — напрямую)государственной организации — Агентству ипотечного жилищного кредитования(АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечномукредиту не имеет и никаких рисков но нему не несет. Если заемщик окажетсянеплатежеспособным, а наложить изыскание на залог не удастся, то убытки понесетне банк, а государство в лице АИЖК.
АИЖК финансирует кредиты за счет выпуска собственных долговыхобязательств, гарантированных государством, то есть фактически за счетгосударственного долга. Таким образом, АИЖК привлекают для финансированияипотечных кредитов самые дешевые ресурсы, которые можно найти на рынке, —средства, вкладываемые в наименее доходные (но и наименее рискованные)государственные ценные бумаги.
Однако способствует ли предоставление ипотечных кредитов подстоль низкий процент повышению доступности жилья? По мнению авторов, нет, ибопредоставление дешевых кредитов как раз и запускает механизмы, приводящие крезкому росту цен на жилую недвижимость. Действие этих механизмов связано сключевой ее особенностью как товара. Она заключается в том, что недвижимость,будучи продуктом потребления, одновременно является объектом инвестирования[2.2, с.178].
Очевидно, что ценовая спираль не будет раскручиваться добесконечности. Рост спроса на недвижимость должен неминуемо вызвать увеличениепредложения, то есть рост объемов строительства жилья. Однако существуетпроблема, связанная с тем, что предложение жилья всегда растет медленно попричине чрезвычайно низкой его эластичности.
Во-первых, у строительства жилья очень длительныйпроизводственный цикл, причем в нашей стране он один из самых больших вмире. Только на получение всех разрешений и согласований, необходимых дляначала строительства, уходит обычно около двух лет, а регистрация ужепостроенного жилого дома занимает около года. Если добавить период собственностроительства, то станет ясным, что быстрой реакции предложения на изменениеспроса ждать трудно.
Во-вторых, строительство жилья предполагает выделениеплощадок под строительство, количество которых ограничено. В некоторыхслучаях (например, если город расположен на острове) возможны ситуации, когдаплощадок, на которых можно было бы строить жилье, просто нет, и увеличениепредложения в пределах конкретного города невозможно. Строительство же впригородах и городах-спутниках обычно ограничено возможностями транспортнойсети.
В-третьих, недостаточно жилье построить. Оно должно быть обеспеченоинженерной инфраструктурой, теплом, электричеством, канализацией и т. д. Тоесть в случае наращивания объемов жилищного строительства нужно увеличиватьмощности соответствующих обслуживающих предприятий, что потребует огромныхзатрат времени и средств. В противном случае широкомасштабный ввод новых жилыхдомов и, как следствие, расширение объемов предложения не реальны.
В-четвертых, строительство жилья невозможно безпривлечения значительных финансовых ресурсов. Практически во всем мире оноосуществляется за счет использования кредитных средств, в то время как в Россиив связи с особенностями национального законодательства кредитование банкамистроительства жилья практически отсутствует [2.2, с.180].
В результате строители (девелоперы), с одной стороны, немогут быстро нарастить объем предложения жилья, а с другой — опасаются этоделать, так как в условиях снижения спроса они не смогут остановить уже начатыестроительные проекты и будут нести значительные убытки.
Однако рост цен лимитирован не только перспективамиувеличения предложения, но и ограничениями, которые накладывают доходыфизических лиц.
Поскольку темпы роста цен на недвижимость значительнопревышают средние темпы роста доходов населения, количество людей, имеющихдостаточный доход для обслуживания кредитов, предназначенных для покупки дажесамых маленьких квартир, уменьшается. Отсюда можно сделать вывод о неизбежностипостепенного снижения спроса и, как следствие, замедления темпов роста цен.
Безусловно, за счетснижения спроса может быть достигнут баланс спроса и предложения и обеспеченастабилизация цен на иском равновесном уровне.
Итак, возможность использования для инвестиций в недвижимостьсубсидируемых государством дешевых ипотечных кредитов делает жилье наиболеевыгодным объектом инвестирования на рынке. Активное инвестирование внедвижимость приводит к росту спроса на квартиры и соответственно к повышениюцен на данном сегменте рынка. Вместе с тем в отсутствие специальных мер ростцен на жилье очень медленно компенсируется увеличением предложения, то естьнаращиванием объемов строительства жилья. Эти два фактора в совокупностиспособствуют повышению цен на недвижимость до уровня, на котором ониоказываются нестабильными. В результате уменьшается как доступность жилья длянаселения, так и устойчивость экономики. Очевидно, для исключения повторенияподобной ситуации требуются меры, направленные на ликвидацию возможностиинвестирования в жилую недвижимость субсидируемых государством кредитов, атакже на обеспечение быстрого роста ее предложения, то есть повышениеэластичности последнего.
Одним из методов решения данной проблемы для корректировкицен является повышение эластичности предложения жилья за счет упрощенияпроцедур и снижения рисков застройщиков и подрядчиков. К сожалению,принятые в последнее время законы (например, печально известный закон 214-ФЗ)только повышают их, а также усложняют и удорожают осуществление строительныхпроектов. В результате эластичность предложения жилья лишь снижается.
Также необходимо добиться, чтобы субсидируемыегосударством средства не использовались для покупки инвестиционных квартир [2.2, с.201]. С одной стороны, инвестиционный спрос на недвижимость перестанетподдерживаться льготными ставками по ипотечным кредитам, если они превысят уровеньдоходности инвестиций в аналогичные по риску финансовые активы. Тогда такойспрос уменьшится, и рост цен затормозится. Выходит, что при повышении ставки покредитам доступность жилья возрастет.
Однако, с другой стороны, это коснется только лиц, не использующихпри приобретении жилья кредитные средства, ведь при повышении ставки уменьшитсядоступность ипотечных кредитов. Очевидно, ставку по ипотечным кредитам снижалидо минимально возможного уровня именно для того, чтобы сделать кредитыдоступными для граждан с низкими доходами. Если ее повысить, то кредиты станутдля них менее доступными. Однако даже, если процентные ставки уменьшить, тоулучшить свои жилищные условия смогут небольшое количество людей, так какипотечные кредиты остаются уделом высокообеспеченных групп населения.
Получается, что повышение ставки (уменьшение субсидии)практически не повлияет на доступность жилья для малообеспеченных слоевнаселения, так как они кредитами не пользуются, зато поможет снизитьинвестиционный спрос и затормозить рост цен на жилье. Безусловно, этогонедостаточно для решения жилищных проблем малообеспеченных слоев населения. Онинуждаются в соответствующей государственной поддержке, но она не должнапревращаться в дестабилизирующую экономику «субсидию для богатых», к чемуприводит удешевление государством всех ипотечных кредитов.
Использование зарубежногоопыта и частичный пересмотр федеральной программы «Доступное жилье», с темчтобы включить в нее систему поддержки предоставления жилья в аренду исубсидирования арендной платы, а также исключение возможности использованиягосподдержки для инвестирования в жилье и покупки его обеспеченными слояминаселения способствовали бы уменьшению риска возникновения резких колебаний ценна недвижимость и, следовательно, повышению доступности жилья для всех гражданстраны.
Свступлением в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости» рынок жилищногостроительства зажил по новым правилам. Этот документ был принят Госдумой вконце прошлого года и, как неоднократно заявляли депутаты, призванурегулировать отношения между участниками долевого строительства истроительными компаниями, а также установить гарантии защиты прав, законныхинтересов и имущества «дольщиков» [3.31, с.30].
Интересно, чтозастройщиков в основном беспокоят разные юридические коллизии, которыхдействительно очень много. А вот тенденцию усиления административногодавления на рынок недвижимости, которая явно прослеживается, они всерьез невоспринимают. Более того, некоторые ее даже приветствуют, «Затраты переложим напотребителей. Цены на жилье поднимем, чтобы покрыть издержки на обслуживаниесистемы контроля, избавимся от ненужной конкуренции», — так рассуждают они[3.31, с.30]. Но, скорее всего, застройщики просто недооценивают размерыпотенциальных издержек.
Выпадение с рынканебольших компаний само по себе спровоцировало резкий скачок цен. Сократившиесяпредложение позволило крупным компаниям, получившим контроль над значительнойдолей рынка, монопольно взвинтить цены на свои объекты 60% [3.31, с.31].
Участники рынкаутверждают, что если бы не закон о долевом инвестировании, то сокращениепредложения было бы постепенным, а рост цен – менее значительным. «Довступления этого закона в силу мы предполагали, что цены будут расти на двапроцента в месяц», — признается руководитель проекта Олег Репченко. Ошиблись.Тенденция к сокращению объема предложения была очевидна и раньше, но она былапродиктована желанием застройщиков извлекать большую прибыль из строительныхпроектов, а также стремлением городских властей решать социальные задачи. Законтолько обострил наметившийся уже в то время дефицит недвижимости.
Несомненно, именнокрупные компании извлекли выгоду из бурного роста рынка и ослабленияконкуренции. Снизились их риски, связанные с реализацией больших жилыхпроектов, ускорились сроки их окупаемости.
Таким образом, одним из факторов, вызывающих резкие колебанияцен на жилую недвижимость, является несовершенство законодательной базы исуществующие административные барьеры.
Также на ценовую политику влияет:
1) очень длительный производственный цикл строительстважилья, причем в нашей стране он один из самых больших в мире.
2) отсутствие необходимого для строительства количестваподготовленных площадок
3) недостаточное обеспечение инженерной инфраструктурой,теплом, электричеством, канализацией и т. д.
4) нехватка финансовых ресурсов, в том числе отсутствие«работающих» банковских программ по кредитованию строительства.
3.2 Анализцен на рынке жилья
Последние годы былипоистине золотыми для участников рынка недвижимости. «В США цены жильеудвоились за 10 лет», — сказал «РБК» старший экономист Deutsche Bank Тобиас Джаст. Впрочем, и не предел: за то же время онивыросли на 150% в Испании, на 200% — в Великобритании и на 300% в Ирландииизвестно, что недвижимость — один из любимых способов инвестирования каккомпаний, так и рядовых граждан. Поэтому ее удорожание — закономерное следствиероста экономики и доходов населения[3.26, с.20].
Связь между ценами нанедвижимость, потребительским спросом и экономическим ростом очевидна не толькодля Америки, но и для Европы. Но в России дело обстоит несколько по-иному. Еслистоимость жилья в России продолжит расти, это приведет, скорее всего, не кросту, а к уменьшению потребительского спроса. «Уровень доходов в Россиисущественно ниже, чем в развитых странах. Поэтому удорожание жилья можетвытеснить из поля зрения потребителей некоторые другие товары», — объясняет«РБК» старший эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочногопрогнозирования (ЦМАКП) Игорь Поляков [3.26, с.22]. Меняется сама структурапотребительского спроса: россияне покупают строительные материалы и бытовуютехнику вместо автомобилей и дорогой одежды и отказываются от таких услуг, какплатное образование и медицина. Причем выбранная государством стратегияразвития ипотеки может усилить негативное воздействие на потребление. «Кпримеру, при долевом участии в строительстве большая часть стоимости жилья, какправило, выплачивается сразу. То есть тратятся деньги, которые уже былинакоплены и отложены, — говорит г-н Поляков. -А в случае с ипотекой частьбудущего дохода идет на выплаты по кредиту в течение 10-15 лет. Вот почемуипотека, вероятно, больше влияет на потребление» [3.26, с.23].
«Ценовой рост в разныхсегментах рынка жилья Московского региона за 2006 год составил от 79,6 до122,5%», -отмечает Владислав Луцков, директор аналитического консалтинговогоцентра «МИЭЛЬ-Недвижимость» [3.29, с.69]. Он признает, что прогнозы на 2006 годбыли скромнее и действительность, как это часто бывает в России, превзошлаожидания. Олег Репчепко, руководитель аналитического центра IRN.ru, предупреждал о 20-30%-процентном росте цен на жилье.«Никто: ни теоретики, ни практики, ни инвесторы, пи чиновники не прогнозировалроста цен выше 30-40%», — оправдывается эксперт [3.26, с.70].
Строители уже не верятпрогнозам аналитиков, надеются на свою интуицию. Так, Тимур Баткин, заместительгенерального директора компании «ДОН-Строй», очередного скачка цен ожидает вновогодние праздники. С ним согласны и чиновники. «На это повлияют полученные кконце года премии и другие крупные выплаты, которые могут быть вложены инедвижимость», — считает руководитель Федерального агентства по строительству иЖКХ Сергей Круглик. СУ-155, ДСК-1, «Крост» и «Конти» единодушно верят в плавныйрост цен на жилье не ниже уровня инфляции на протяжении последующего года, ноне исключают их кратковременной стагнации
Наиболее доходной в 2007году, по мнению экспертов, стала загородная недвижимость, 1 кв. м которой стоит не менее 2,5 тыс. долларов. Подмосковье является прекрасной альтернативой, ииз-за высоких цен на столичные метры спрос перетекает на рынок загородногожилья. В Московской области земли сельхозназначения постепенно будутпереводиться в земли поселений. «Факты указывают на смещение потребительского спросав Подмосковье, где жилье стоит на 25% дешевле, чем в Москве», — отмечаетГеоргий Лукьянчиков, аналитик компании «Новая Площадь» [3.29, с.71]. Генеральныйдиректор Soho Realty Ольга Творогова считает, что объективные темпы ростацены на объекты загородной недвижимости- минимум20% в год.
Даже учитывая высокую стоимость столичной земли, удорожание 1 кв. м жилья не должно быть более 350-400 долларов, заявляет начальник управления Федеральнойантимонопольной службы РФ по контролю и надзору в недвижимости, локальныхмонополиях и жилищно-коммунальном хозяйстве Михаил Евраев.
Причиной высоких ценна недвижимость является создание «рынка продавца, где спрос существенноопережает предложение». Если бы не это, то вполне приличную квартиру в Москве можно было купитьпо цене 1 300 долларов за квадратный метр, а панельное жилье эконом-класса — ивовсе за 800 долларов кв. м. К сожалению, пока в России застройщикам выгодно нестроить больше жилья и продавать его дешевле, а строить поменьше иреализовывать дороже. Если с застройщиками все понятно, то может возникнутьвопрос о покупателях недвижимости: как известно, все построенное жилье тут же скупается,так почему же количество граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,существенно не уменьшается? Почему спрос на рынке недвижимости все продолжаетопережать предложение? На самом деле количество людей, которые могут купитьнедвижимость по абсурдно высоким ценам, не столь велико. Просто часто наэтом рынке фигурируют одни и те же покупатели. То есть какая-то часть людейрегулярно скупает квартиры, а потом либо сдает приобретенную недвижимость, либоспокойно перепродает ее (разумеется, уже по более высокой цене)[3.18, с.52]. В итоге размер дефицита жилья в нашей стране сегодня достигает 1,5млрд. кв. м. При этом лишь 0,2 млрд кв. м. потребности в жилой недвижимостиможет быть удовлетворено на вторичном рынке. В общем-то, выходы из такой весьманеприятной ситуации лежат на поверхности: во-первых, государство могло быконтролировать потолок рентабельности рынка недвижимости (кстати, инвесторымогут работать уже за 20% рентабельности); во-вторых, можно также«проверять» и рынок покупателей, запрещая перепродавать жилье вмассовых объемах, и, наконец, расширять объемы строительства социального жильядля нуждающихся категорий граждан, да и просто строить больше. О необходимостиприменения все этих мер иногда говорят. Но и только. А тем временем рост ценвсе отдаляет и отдаляет перспективу улучшения жилищных условий людям с низким идаже со средним уровнем доходов.
Что касается, цен врегионах, то, например, за последние пять лет квартиры в Костроме подорожалипочти в 10 раз. И это явно обусловлено не только инфляцией. Причем объемыстроительства и ввода нового жилья в городе в постсоветский период если неувеличились, то, во всяком случае, остались на прежнем уровне. При этомэксперты утверждают, что сейчас предложение примерно на 40% превышает спрос. Именнопоэтому цена квадратного метра жилой площади пока стабилизировалась[3.34, с.53].
Но все может измениться кконцу 2007-го — началу 2008 года. Ни строительные компании, ни крупные игроки,которые определяют ценовую политику на этом рынке, никогда не согласятся спотерей такой прибыли. Даже массовое строительство так называемого дешевогожилья проблему не решит. Дешевое жилье в наших климатических условиях — этотакой же миф, каким давно уже стал дешевый бензин. Тем более что строительствомзанимается не государство, а частные компании. Вывод напрашивается сам собой:доходы граждан должны расти. Этим государство должно и вполне может заниматься,а когда доходы граждан вырастут, понятно, что они смогут и получить, иобеспечить своими доходами кредит.
По данным одной из российских служб, на начало сентября 2007года исключительно высокие темпы роста цен были характерны для Красноярска иУфы. Цены на жилье в Красноярске продолжают увеличиваться по инерции: вянваре-сентябре 2006 года, когда в остальных городах жилье дорожало на 40-50%,в Красноярске — всего на 10%. Теперь там наверстывают упущенное [3.7, с.65].
Самый дешевый «квадрат», если сравнивать 18 крупных городовРоссии, в сентябре продавался в Ульяновске — по 19 тыс. руб. Самый дорогой былзафиксирован в Санкт-Петербурге — 63,5 тыс. рублей [3.7, с.65].
Аналогичная картина наблюдается в Калининградской области: ценына новостройки больше зависят от стратегии застройщиков и продавцов, нежели отрыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. Нужны застройщикуденьги — он стремится продать много и быстро; цены, соответственно, будут ниже.Нет — расценки окажутся неадекватно высокими. «Вилка» — от 26 до 38 тыс. руб.за 1 кв. м. Только по официальным данным, рентабельность строителей составляет80%. Об этом сообщил корреспонденту журнала «ВЕСТИ» министр строительства и ЖКХКалининградской области Сергей Бучельников Риэлторы считают, что на самом делеречь идет о 100% по эконом-классу, и 300 % — по элитному жилью. В Калининграде жильена вторичном рынке дорожает на 20% в год, в новостройках — на 25-30%[3.7.с.66].
Профессиональные участники рынка надеются, что народ,поразмыслив, деньги на покупку жилья где-нибудь да раздобудет, устав ждатьсерьезного снижения цен, которого, по мнению тех же экспертов, ждать неприходится. Подешевеет, и то ненадолго, только самое некачественное жилье.
Вместе с тем все допускают отступленческие настроения узастройщиков: те будут-таки — хоть немного и завуалировано, черезпредпраздничные акции — снижать цены. Ведь надо же отдавать банковские займы,долю города и финансировать строительство. По мысли риэлторов, продавцывторичного рынка окажутся крепкими орешками, цены не сдадут — лучше уж переждуттрудные времена. По-другому настроены продавцы «первички».
По мнению Романа Мурадяна, генерального директора Брокерскогодома «Золотые ворота»:
«2007 год — предвыборный, непростой для продавцов. В первойполовине года ценовая- стабилизация, наметившаяся еще осенью 2006 года. Запрошлый год произошло значительное подорожание — на 70% по итогам года, ипокупателю надо привыкнуть к существующему уровню цен, адаптироваться к рынку.Осенью рынок стоял, однако надеяться, что так продолжится до бесконечности, нестоит. Москва — центр притяжения для россиян, здесь сосредоточено около 70%бизнеса всей страны. Уж таков менталитет нашего соотечественника — он стремитсяжить в мегаполисе, где больше рабочих мест, условия для самореализации богаче.Этим мы отличаемся от Запада, где условия проживания и ведения бизнеса примерноодинаковы во многих городах и нет смысла перенаселять крупные центры.Недвижимость в Москве всегда будет в цене» [3.8, с.67].
К 2010 году рост цен, вероятно, удастся остановить. Нопрогноз на 2007-2008-й годы неутешительный: все без исключения экспертыпрогнозируют рост цен от 10 до 50% годовых. Вряд ли удастся выполнить план повводу жилья в строительстве и решить другие проблемы отрасли.
Глава 4.Ипотечное кредитование на рынке жилья
4.1Сущность и механизмы осуществления ипотечного кредитования
Залог недвижимости сцелью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную) –называется ипотекой, то есть ипотека – это такой вид залога недвижимости, прикотором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается удолжника (залогодателя) в его владении и пользовании [2.6, с.148].
При рассмотрении вопросаоб ипотечном кредитовании следует различать понятия «объект залога»и«объект кредитования». Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется ввиду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащее обеспечениемобязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретнаяцель, для достижения которой предоставляется ссуда.
В настоящее времяразработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости отсхем выдачи, погашения и обслуживания. Основные типы ипотечных кредитов:
1. Постоянный ипотечныйкредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.
2. Кредит с переменнымивыплатами.
Постоянный ипотечныйкредит – наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкойинфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты впогашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени.
Кредиты с переменнымивыплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разнуюпериодичность погашения основного долга и процентов, а также другиедополнительные условия.
Жилищное кредитованиеосуществляется при соблюдении основных принципов кредитования:целевого использования ссуды, обеспеченности, срочности, платности,возвратности. Целевое использование кредита подтверждается документами,предоставленными заемщиком [2.7,c.202].
По мнениюВ.Г. Зарецкой и Е.А. Коровиной, к факторам, наиболее сильно влияющим на развитиеинститута жилищного кредитования в России на сегодня, относятся:
1. Процентныеставки по кредитам в рублях и валюте.
2. Уровеньдоходов населения.
3. Ввод вдействие жилых домов, кв. м. на душу населения [3.14, с.15].
К такимрезультатам научные работники пришли, проведя многомерныйкорреляционно-регрессионный анализ зависимости развития ипотеки. Анализпоказал, что рост среднедушевых доходов, прожиточного минимума, среднемесячнойноминальной заработной платы положительно коррелирует, то есть прямо пропорционаленвеличине ипотечных кредитов в регионе. Такая же положительная направленностьнаблюдается с ростом количества вводимых квадратных метров на душу населения.Ставка ипотечного кредитования и результирующий признак имеют отрицательныйкоэффициент корреляции. Положительный коэффициент корреляции имеют размерипотечного кредитования и рост индекса цен на жилье, что, казалось бы,парадоксально. Однако Зарецкая и Коровина объясняют получение таких результатовиз-за параллельности изучаемых процессов. Развитие народного хозяйства впоследние годы сопровождается непрерывной инфляцией, и рост ипотечногокредитования идет на фоне непрерывного роста цен на жилье. Но с другой стороны,этот рост цен в определенной мере может служить индикатором развития ипотеки. Повышениеспроса на жилье ведет к росту цен, опережающему темпы инфляции.
Вследствиеэтого, результаты подтверждают, что уровень доходов населения во многомопределяет степень развития ипотеки. Каждый процент увеличения среднемесячнойзаработной платы приводит к росту ипотечного кредитования более чем на 3,5%.При этом ставка по ипотечному кредиту является существенным барьером дляжелающих воспользоваться ипотечным кредитом. Но даже однопроцентное ее снижениеспособствует значительному изменению числа заемщиков по ипотеке (коэффициентэластичности 3,2%). А положительная корреляция с вводом жилья (третьимфактором) означает, что развитие ипотеки может идти только в том случае, еслинаблюдается рост жилищного строительства [3.14, с.16].
Такимобразом, аналитики сходятся во мнении, что основными барьерами на путиширокого распространения передовых форм ипотеки в России являютсянизкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточнаякультура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит.Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недовериебанков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинстванаселения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверкуплатежеспособности заемщика.
Дляпреодоления этой ситуации В. Полтерович и О. Старков, проанализировали историюжилищных финансов в развитых странах и опыт восточноевропейских стран и пришлик выводу, что на начальном этапе развития ипотеки важную роль игралистроительные общества.
Строительноеобщество – организация, реализующая контракты со своими членами напредоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причемполучение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика пообслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплениюсбережений [3.25,c.67]. Таким образом, Строительное общество (СО) – институтипотечного кредитования; купленное его членом жилье остается в собственности СОи служит залогом ссуды до ее полной выплаты. От других ипотечных институтовотличается тем, что предоставляет ссуды только своим вкладчикам.
СО частообъединяет тех, у кого нет доступа к формальному кредитному рынку из-за низкихдоходов или отсутствия кредитных историй. Однако в структуре СО предусмотреныособые «нерыночные» механизмы для преодоления проблемы ипотечных банков,связанную с отсутствием кредитных историй и необходимой текущей информации опотенциальных заемщиках.
Кроме того,строительное общество оказывается школой сберегательного и долгового поведениядля миллионов людей. Пройдя эту школу, они приобретают не только кредитныеистории, но и навыки долгосрочного планирования семейного бюджета. Тем самымформируется основа для становления более совершенных форм ипотеки.
Приоритетноеразвитие строительных обществ не нанесет ущерба формированию ипотечных банков иинститутов вторичного рынка, поскольку они рассчитаны на более состоятельныхграждан. Напротив, привлечение широких масс населения на рынок жилищныхкредитов повысит спрос на коммерческие кредиты. Стройсберкассы будутспособствовать увеличению склонности населения к накоплению, созданию кредитныхисторий и укреплению взаимного доверия агентов рынка, повышению уровняэкономической культуры и росту благосостояния жителей страны, что создастусловия для постепенного уменьшения государственной поддержки и развитияинститутов секъюритизации ипотечного кредитования.
4.2Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
В ипотеке следуетразличать два аспекта: юридический и экономический. В экономическом отношенииипотека, как авторы рассмотрели ранее, — это рыночный инструмент, позволяющийпривлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных правсобственности на объекты недвижимости при их залоге.
Основополагающийнормативный акт, регулирующий ипотечное жилищное кредитование – Федеральныйзакон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (в редакции от 30.12.2004 г.) «Об ипотеке (залогнедвижимости)» [1.4]. В этот Закон неоднократно вносились дополнения иизменения с целью усиления рыночной составляющей ипотеки. Наиболее существенныеновации внесены в рамках так называемого жилищного пакета в конце 2004 г. (ФЗ от 30.12.2004 г. №216-ФЗ). В дополнении к Закону об ипотеке принят Федеральный закон от11.11.2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»[1.5].
Существенное значениеимеют также следующие акты:
— постановлениеПравительства РФ от 11.01.2000 г. №28 (в редакции от 8.05.2002 г.) «О мерах поразвитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» [1.8].
— приказ Минюста РФ №289,Госстроя РФ №235, ФКЦБ РФ №290 от 16.10.2000 г. (в редакции от 7.02.2003 г.)«Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшейв силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателяв связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам».
Ипотечное жилищноекредитование осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залогжилого помещения. Поэтому основными документами, определяющими взаимоотношениябанка и заемщика при предоставлении ссуды, выступают кредитный и договор озалоге (об ипотеке). В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, егооценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1ст. 9 ФЗ об ипотеке).
Предмет об ипотеке – домаи квартир, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическимлицам. Договор ипотеки жилых помещений подлежит государственной регистрации поправилам, установленным ст.29 Закона о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Этот Закон позволяет избежать множества«скрытых» ипотек, допускающих возможность двойных продаж [3.24, с.25].
По договору об ипотекежилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случаенеисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получитьудовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенногожилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
В соответствии сПоложением о жилищных кредитах от 10.06.1994 г. №1180 [1.9] предусмотрены тривида банковских жилищных кредитов:
— краткосрочный илидолгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам наприобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство(земельный кредит);
— краткосрочный кредит настроительство жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам дляфинансирования строительных работ (строительный кредит);
— долгосрочный кредит,предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредитна приобретение жилья).
Несмотря на то, что Законоб ипотеке внес определенность в правовое регулирование залога жилья истимулировал развитие банковского кредитования под залог жилья, проблемыостались.
Сдерживающим факторомвплоть до 2003 года в развитии ипотечного кредитования выступаланеразрешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном жиломпомещении лиц при обращении взыскания на такую недвижимость [3.11, с.47].
Другим сдерживающимипотеку фактором был вопрос о правах несовершеннолетних. Согласно ранеедействовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживалинесовершеннолетние, то органы опеки и попечительства должны были даватьразрешение их законным представителям на передачу в ипотеку жилых помещений. Всоответствии с новой редакцией ст.77 (п.3) Закона об ипотеке органы опеки ипопечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку лишь в случаях,когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, оставшиеся безродительского попечения [3.11,c.48].
Надо отметить, что нарядус изменениями, напрямую защищающими интересы кредиторов, были приняты мерызащиты прав граждан. Так, важное изменение затронуло форму заключения договораипотеки. В частности, было отменено обязательное нотариальное удостоверениедоговора, что позволит гражданам экономить значительные суммы. Также былиприняты поправки, защищающие граждан, лишившихся жилья в результате обращенияна него взыскания по договору об ипотеке. Согласно п.2 ст.95 ГК и п.2 ст.106 ЖКим предоставляются жилые помещения в домах так называемого маневренного фонда,предназначенные для временного проживания [1.2, 1.3].
Таким образом, несмотрядаже на некоторые противоречия норм и существующие пробелы, законодателемсозданы значительные условия для развития системы ипотечного жилищногокредитования. Напомним, что в декабре 2004 г. принят целый ряд нормативных актов, регулирующий деятельность на рынке ипотечного жилищного кредитования, целькоторых – формирование рынка доступного жилья.
4.3 Анализипотечного кредитования в современных условиях
В последниегоды Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечныхсделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлена 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. – уже 296 тыс. [3.35,c.9] Рост объемовипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов:улучшение основных экономических показателей, снижение страховых рисков и, какследствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.
Некоторыеаналитики утверждают, что среди услуг по кредитованию населения появился новыйлидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришлидолгосрочные жилищные ипотечные кредиты. На 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, асредний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья – 14,2 года. Объемвыданных жилищных кредитов в ближайшие 5 – 7 лет, по прогнозам аналитиков,может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95%, приэтом ставки снизятся с нынешних 11 – 14% до 7 – 8% [3.35,c.9].
Но все это вбудущем. А пока ипотека доступна еще далеко не каждому, в нашей стране услугамиипотечного кредитования пока воспользовалось не более 2% населения. Причем порезультатам опроса, проведенного весной 2007 г. фондом «Общественное мнение» более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жильяи тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась[3.33, с.16], вследствие чего Россия на сегодня входит в число стран с низкимуровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования.
Такимобразом, можно составить примерный «портрет» ипотечного заемщика. Ипотеку чащевсего берут, люди, находящиеся в возрастной категории 25 – 45 лет, то естьэкономически активная часть населения, имеющая высшее образование и заработнуюплату в среднем $1500 в месяц. Обычно с помощью ипотечного жилищного кредиталюди покупают первую в своей жизни квартиру [3.17, с.56]. Соответственножилищный вопрос волнует в большей степени обеспеченные слои населения РФ.
Такимобразом, основная проблема в развитии ипотечного кредитования состоит в том,что ипотека недоступна для широкого слоя населения.
Причины,которые делают использование ипотечных кредитований для приобретения жильянедоступным и препятствуют развитию ипотеки, являются следующие.
Первое –это «бюрократическая волокита». Так, для получения ипотечного кредита нужнособрать большое количество документов и пройти проверку банка. Однако за счетувеличения числа организаций, предлагающих услугу жилищного кредитования,повышается уровень конкуренции, так что некоторые кредитные организации вборьбе за клиента упрощают бюрократическую процедуру.
ПрограммаУралвнешторгбанка не случайно называется «Быстрые метры»: этот кредит можнополучить непосредственно в день подписания заемщиком договора купли-продажинедвижимости, до государственной регистрации права собственности. Срок кредитасоставляет 10 лет, процентная ставка – 16% годовых в рублях [3.22,c.57].
По путиупрощения процедуры получения ипотечного займа пошел и Росбанк. Если раньше длятого, чтобы взять кредит, клиенту нужно было предоставить более 30 документов,то сейчас достаточно нескольких: водительских прав, копии паспорта и диплома обобразовании [3.22,c.57].
Однако приупрощении бюрократических процедур также возникают проблемы, так как становитсявысоким риск выдавать кредиты необеспеченному заемщику. Чтобы человек не толькоприобрел ипотеку, но и жил в ней долгие годы, необходимо совершенствоватьметоды проверки потенциального заемщика, привлекать к общению с ним не толькоэкономистов, менеджеров, но и психологов. Причем это будет выгодно не толькобанкам, которые обезопасят себя от невозврата долга, но и их клиентам,поскольку далеко не все могут самостоятельно разобраться, не станет ли долгнепосильной ношей для их бюджета.
Надоотметить, что после ипотечного кризиса в США в июле этого года некоторыезаемщики уже столкнулись с отказом отдельных банков предоставить финансовыесредства по ранее одобренным ипотечным кредитам или были проинформированы оприостановлении банком выдачи кредита на неопределенное время или на какой-тосрок в будущем [3.3, с.77]. Данная ситуация говорит о том, что российские банкинивелируют риски и пытаются не совершать те же ошибки, которые совершили американскиеколлеги для спокойствия в будущем.
Втораяпроблема – слишком высокий первоначальный взнос. Поэтому банкамприходится снижать его минимально допустимый размер. Райффайзенбанк уменьшилразмер собственных средств, которые нужно иметь для получения ипотечногокредита, до 20% от общей стоимости приобретаемой квартиры [3.22,c.57].
СбербанкРоссии предлагает новые кредитные программы: «Кредит недвижимость», «Ипотечныйкредит», «Кредит «Ипотечный+» и изменяет условия уже действующих программ,включая кредит «Молодая семья». Сроки кредитования по всем программам увеличеныс 15 до 20 лет, а размер первоначального взноса снижен с 30 до 10% [3.22,c.58].
Появляются набанковском рынке и «горящие» предложения, когда при получении кредита в течениеопределенного срока (обозначенного в акции) устанавливаются льготные условия.
Одно измероприятий, позволяющее улучшить ситуацию на ипотечном рынке, являетсядействие социальной ипотеки – это приобретение жилья с использованиемипотечного жилищного кредитования при финансовой поддержке со стороныгосударства [3.20, с.55]. Существует два варианта реализации социальной ипотеки.Первый заключается в том, что город оплачивает часть стоимости жилья за счетбюджетных субсидий. Во втором варианте город непосредственно организует ифинансирует строительство.
Социальнаяипотека рассчитана в первую очередь на молодые семьи. На участие в программе«Молодой семье – доступное жилье» могут претендовать пары, где возраст каждогоиз супругов не превышает 30 лет.
Также длярешения проблемы увеличения доступности ипотеки для широких слоев населенияможно с помощью, во-первых, увеличения сроков кредитования хотя бы до 40 лет(совсем «длинные» кредиты могут переходить «по наследству» детям). Во-вторых,разработка специальных программ для молодых заемщиков.
Третьяпричинанедоступности ипотеки состоит в высоких кредитных ставках. Сегоднясредняя процентная ставка по ипотечным кредитам в России составляет 11- 12%годовых в валюте и 15% в рублях [3.22,c.58]. Это в несколько раз выше, чем в Европе.Процентная ставка, практикуемая российскими банками, постепенно уменьшается, нов последнее время темпы ее снижения несколько замедлились.
АИЖК считает,их необходимо снижать. Однако многие эксперты полагают, что снижение ставок поипотеке ничего не изменит, так как доступность жилья определяется совсемдругими факторами. «Даже если ставка будет нулевая, больше, чем есть жилья нарынке, купить нельзя, — говорит руководитель розничного блока ВнешторгбанкаАндрей Сучков. – И чем больше денег у людей, тем дороже это жилье будет стоить,потому что цена жилья — это функция от количества денег, от спроса. Так чтодаже если мы сейчас будем давать ипотечные кредиты бесплатно первомувстречному, это не увеличит доступность жилья – только цены резко взлетят.Поэтому сегодня смягчение условий кредитования не ведет к увеличениюдоступности жилья» [3.28, с.34].
Вследствиеэтого все многие специалисты по ипотеке единодушны в том, что обеспечитьроссиян доступным жильем можно лишь одним способом – кардинально увеличив объемыжилищного строительства.
Теперьавторам хотелось бы отметить проблему невозможности приобретения квартирычеловеком из-за постоянного удорожания жилья.
Так,гражданин РФ выясняет сумму кредита, на которую он может рассчитывать, затемищет подходящую по цене квартиру, собирает необходимые для получения кредитадокументы и подает заявку в банк. Как правило, вся процедура занимает 2 – 3недели, за которые квартира подорожала на 5 – 10%, так что собранных денег нехватает.
Для решенияэтой проблемы необходимо соответствие между процессами в банках, его технологийи процессами на рынке. «Если банк работает быстро, если технология хорошоотлажена, то этот вопрос не очень актуален» [3.28,c.33].
Но, несмотряна достаточно серьезные проблемы, ипотечное кредитование развивается. Сегодняотчетливо вырисовываются две стратегии развития ипотеки в ближайшиегод-два. Первая – экспансия в регионы (развитием ипотечных программфилиалами столичных кредитных учреждений в других городах России). Сейчасипотека развита преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге, около 10% сделок снедвижимостью происходит по ипотечным программам, а в целом по России эта долясоставляет около 2% [3.28, с.34]. Так что потенциал развития ипотеки в регионахдостаточно велик.
Основнымитенденциями развития региональной ипотеки являются: рост цен на квадратныеметры, сокращение вторичного рынка жилья, либерализация требований выдачиипотечных кредитований, снижение процентных ставок и, как следствие, увеличениерисков, связанных с их погашением, уверенное осваивание ипотекой новыхсегментов рынка, а также оптимизация процедуры выдачи кредитов [3.10, с.54].
Второй путьразвития ипотеки более простой, он заключается в расширении клиентской базыза счет новых категорий заемщиков. Так, некоторые банки отменили первоначальныйвзнос по ипотеке для привлечения молодых перспективных специалистов, которыепока просто не успели накопить денег на первоначальный взнос.
Еще одно препятствиеразвития банковского кредитования под залог жилья состоит в том, что ипотечноекредитование является долгосрочным, а банки не заинтересованы в длительномотвлечении денежных средств. Чтобы ипотечное кредитование стало выгоднобанкам, необходимо создание эффективных элементов рефинансирования, то естьпоявления вторичного рынка ипотечных кредитов путем приобретения у кредитныхорганизаций прав требования по ипотечным кредитам.
Данный рынокформируется в нашей стране, а в столичном регионе он практически сформирован.По данным Банка России, в минувшем году рынок рефинансирования банков, выдающихипотечные кредиты, вырос более чем в 4 раза, достигнув 52,1 млрд. руб. при 12,5млрд. руб. в 2005 г. [3.35, с.11] Ведущие позиции в этом направлении занимаютспециализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами, способныепредлагать наиболее привлекательные ставки рефинансирования и выгодные условияпо выкупу ипотечных кредитов.
Подводя итог,можно сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы развития. Несмотряна постоянное подорожание жилой недвижимости, ипотека будет продолжать расти помере того, как люди будут понимать, что могут позволить себе больше, чем имеютналичных денег, за счет будущих доходов. К тому же ипотечное кредитование становитсяболее доступным и во многом определит дальнейшее становление российскойрыночной экономики.
Глава 5.Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в Костромскойобласти
5.1Основные положения областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы
В целях реализации натерритории области национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в 2005 году была принята областная программа «Жилище» на 2006– 2010 годы.
Областная целевая программа «Жилище» на 2006-2010годы утверждена постановлением губернатора Костромской области от 25 ноября2005 года №731.
Цели и задачи программы определяются целями изадачами приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье- гражданам России», поскольку программа является основным инструментомего реализации.
Целью приоритетного Национального проекта являетсяформирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживанияграждан области.
Основные задачи областной целевой программы«Жилище»:
-создание условий для развития жилищного ижилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченностинаселения жильем через увеличение объемов строительства жилья, обеспеченногонеобходимой коммунальной инфраструктурой, развитие финансово-кредитныхинститутов и механизмов;
-создание условий для приведения существующегожилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартамикачества, обеспечивающими комфортные условия проживания;
-обеспечение условий доступа населения к потреблениюжилья и коммунальных услуг на уровне, соответствующем их платежеспособномуспросу и существующим стандартам обеспечения жилыми помещениями в рамкахреализации федеральных целевых программ (33 кв. м общей площади жилого помещения для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из двух человек, по 18 кв. м на каждого члена семьи при семье из трех человек иболее, далее — стандарты обеспечения жилыми помещениями) .
Решение данных задач будет обеспечено путемреализации комплекса нормативно-правовых, организационных и финансовых мер имероприятий, предусмотренных Программой по трем основным направлениям:
-развитие жилищного строительства;
-совершенствование жилищно-коммунального комплекса;
-развитие ипотечного жилищного кредитованиянаселения и рынка жилья.
Мероприятия областной целевой «Жилище»планируются к выполнению в 2006-2010 гг. в два этапа:
2006-2007 гг. — первый этап,
2008-2010 гг. — второй этап.
На первом этапе, в период 2006-2007 гг., мероприятияПрограммы и ее подпрограмм будут особо сконцентрированы на реализации мер поосновным приоритетам Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», определенных на этот период.
Основные приоритеты реализации программы и ееподпрограмм на втором этапе, в период 2008-2010 годы, могут быть уточнены поитогам реализации приоритетного Национального проекта в 2006-2007 годы.
Общий объем финансирования программы в 2006-2010годы составит
— 3 309,3 млн. рублей, из них:
за счет средств федерального бюджета — 620,7 млн.рублей,
за счет средств областного бюджета — 355,5 млн.рублей,
за счет местных бюджетов — 355,5 млн. рублей,
за счет средств внебюджетных источников — 1411,0млн. рублей,
за счет собственных средств граждан и
жилищных кредитов — 566,6 млн. рублей
В 2006 — 2007 годы всего по программе 999,8 млн.рублей,
Из общего объема:
за счет средств федерального бюджета — 224,0 млн.рублей,
за счет средств областного бюджета — 128,9 млн.рублей,
за счет местных бюджетов — 118,9 млн. рублей,
за счет средств внебюджетных источников — 352,0 млн.рублей,
за счет собственных средств граждан и жилищныхкредитов
— 176,0 млн. рублей
В случае успешной реализации Программы к 2010 годубудет обеспечено:
— улучшение жилищных условий населения области;
— повышение доступности приобретения жилья, при этомсредняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года;
— увеличение объемов предоставления ипотечных жилищныхкредитов и займов до 1024 млн. рублей;
— возможность приобретения жилья, в том числе спомощью собственных средств, ипотечных кредитов и займов, для 30 процентовсемей;
— сокращения среднего времени ожиданияпредоставления жилых помещений социального использования с 19-17 лет до 9,1лет;
— рост годового объема ввода жилья до 200,3 тыс. кв.м общей площади в 2010 году;
— адресность поддержки населения, связанной соплатой жилого помещения и коммунальных услуг;
— повышение качества коммунальных услуг, безопасностии комфортности проживания (снижение уровня износа основных фондов коммунальногохозяйства с 62 процентов до 55 процентов);
— совершенствование нормативной правовой базы,связанной с формированием рынка доступного жилья для населения;
— создание условий для улучшения демографическойситуации в Костромской области, снижения социальной напряженности в обществе, атакже устойчивого и самостоятельного развития всех муниципальных образований.
С 2003 года наша область на основе федеральнойразработала собственную программу «Социальное развитие села Костромской областидо 2010 года» [3.36,c.47].
Эта программа делает реальной покупку своего жильядля селян. Рассчитана она не только на молодых специалистов, но и на всех, ктоживет на селе. Однако есть первоочередники: те, кто проработал вагропромышленном комплексе не менее трех лет, а также работники социальнойсферы (сельские врачи, учителя).
По этой программе за три года федеральный бюджетперечислил нашему региону 24 млн. руб., а областной бюджет за четыре года далкредитов более чем на 25 млн.
В 2006 году принята программа «Обеспечение доступнымжильем молодых семей и молодых специалистов». По проекту участвовать в этойпрограмме могут молодые семьи (возраст хотя бы одного из супругов меньше 30лет), в том числе неполные семьи (родителю меньше 30 лет и у него как минимумодин ребенок), молодые специалисты (имеющие высшее, среднее или начальноепрофессиональное образование, в том числе заканчивающие последний курс).
Федеральный бюджет платит 30% стоимости жилья,областной- 40%, муниципалитет или работодатель- 30%. То есть фактически 100%жилья оплачивает государство.
По программе «Жилище» на2006-2010 годы всего за 2005-2010 годы будет построено 869,2 тысяч кв. м жилья,или 39,7% от общей потребности по Костромской области. Предполагается, чтобудет приобретено 93,3 тысяч кв. м жилья (41% от общей потребностиприобретаемого жилья). Причем индивидуальными застройщиками будет построено672,9 тысяч кв. м жилья, или 77,4% от общего объема строительства жилья [3.36,c.47]..
Объемы жилищногостроительства должны расти год от года. А в общей сложности за период 2006-2010годов в области должно быть построено 869,2 тысяч кв. м жилья, из них 488,9тысяч кв. м в Костроме. Если программа будет выполнена, улучшить свои жилищныеусловия смогут более 14 тысяч семей области. Общий объем финансирования долженсоставить 9,8 млрд. рублей (в ценах 2004 года). Свой вклад в реализациюпрограммы внесут все уровни бюджетной системы, а также будут использованывнебюджетные средства: средства предприятий и организаций, а также собственныесредства граждан [3.36,c.49]..
5.2Состояние и динамика показателей жилищного фонда
В Костромской областинаселение также как и в других регионах РФ столкнулось с проблемой доступностижилья. Площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителяобласти, в 2006 году составила 23,9 кв. м (таблица 1) [3.40,c.16], что, конечно, не достаточно длянормального обеспечения населения жильем.
Таблица 1.
Площадь жилых помещений,приходящаяся в среднем на одного жителя (квадратных метров) 1990 1995 2000 2005 2006 всего 18,1 20,1 21,6 23,5 23,9 городская местность 17 19,4 20,7 22,3 22,7 сельская местность 20,7 21,5 23,4 26 26,6
Данный показатель выроспо сравнению с 1990 г. на 32% (было 18,1 кв.м.), и надо заметить, что всельской местности обеспеченность населения жильем выше, чем в городе – 26,6 кв. м и 22,7 кв. м соответственно.
Вследствие дефицита жильяна территории области зарегистрировано 21118 семей, нуждающихся в улучшениижилищных условий, что составляет 8% от числа всех семей. В последние годы вКостромской области отмечается снижение числа таких семей (в 2000 г. число семей, состоящих на учете на получение и улучшение жилищных условий, составляло 32811семей, то есть 13% от их общего количества). При этом следует отметить, что всоставе очередников преобладает доля семей, состоящих на учете более 10 лет. Ачисло, получивших и улучшивших свои жилищные условия в 2006 году, составиловсего 3% семей от числа, состоявших на учете, против 5% семей в 2000 г. Вследствие этого, можно сказать, что молодые семьи не видят перспектив в участии в даннойпрограмме и, скорее всего, решают улучшать свои жилищные условияальтернативными путями, например, взяв ипотеку.
При анализе таблицы 2(приложение 1) [3.40,c.4]авторы выяснили, что жилищный фонд Костромской области на конец 2006 годасоставил 16,8 млн. кв. метров площади жилых помещений, в том числе в городскойместности-10,9 млн. кв. (64,7%), в сельской-5,9 млн. кв. метров (35,3%).
За период, прошедший с1990 года, площадь жилых помещений увеличилась по области на 2181,9 тыс. кв. м(14,9%), в городской местности — на 1432,4 тыс. кв. м (15,2%), в сельской — на749,5 тыс. кв. м (14,5%). Однако с 2005 года по 2006 год жилищный фонд областиувеличился лишь на 104,8 кв. м, что недостаточно для выполнения программы.
Авторы рассмотрели данныепо соотношению ветхого и аварийного жилого фонда и количеству введенных домов(таблица 3) (приложение 2) [ 3.40, с.10].
Анализ выявил, что вводжилых домов в городских поселениях и сельской местности в период с 1990-2006годы имел тенденцию к уменьшению (рисунок 1).
/>
Рисунок 1
Таблица 4
Число построенных квартири их средний размер.Годы Число квартир, единиц
Средний размер, м2 общей площади
1995
2000
2004
2005
2006
2521
2466
800
1513
1449
62,0
63,7
102,1
77,2
75,5
Из анализа таблиц 3 и 4 [3.40,с.20] видно, сокращаются и объемы строительства нового жилья.
В 2006 году на территорииобласти за счет всех источников финансирования построено 1449 новыхблагоустроенных квартир общей площадью 109,3 тыс. кв. м, что меньше объемовввода жилья в предыдущем году на 7,4 тыс. кв. м (на 6,3%), в 2000 году — на47,8 тыс. кв. м (на 30,4%), в 1995 году — на 52,7 тыс. кв. м (32,5%).Уменьшение площади квартиры (в 2004 году-102,1 м2, а в 2006-75,5 м2) поможет приобрести жилье большему количеству семей,так как стоимость такого жилья будет меньше. Следовательно, возрастетдоступность для массового потребителя.
Количество введенныхдомов в городской местности в 1990 году составляло 228,6 тыс. кв. м против134,0 тыс. кв. м в сельской местности (превышение в 1,7 раза).
А в 2006 году ввод жилыхдомов в сельской местности (18,9 тыс. кв. м ) был значительно меньше вводадомов в городской местности (90,4 тыс. кв. м, превышение составляет 4,8 раз).Разрыв между вводом жилых домов в сельской местности и городской местностяхзначительно увеличился.
Этому могла послужить тообстоятельство, что в сельской местности слабо развита инфраструктура (неткоммунально оборудованных площадей под строительство), вследствие чегозначительно снизился объем производства. Таким образом, в Костромской областипостроили жилой недвижимости на 4% меньше, чем в 2005 году.
Техническое состояниежилищного фонда области в рассматриваемый период существенно ухудшилось.
Таблица 5
Ветхий и аварийный фонд 1990 1995 2000 2005 2006 Ветхий и аварийный жилищный фонд, тыс. кв. м 214,8 300,5 441,6 631,5 606,0 Удельный вес ветхого и аварийного жилфонда во всем жилфонде, % 1,5 1,9 2,7 3,8 3,6
Анализ таблицы 5[3.40, с.8] показал, в 2006 году доля фонда, отнесенного к ветхому и аварийномужилью, увеличилась по сравнению с 1990 годом в 2,8 раза, (что составило 606тыс. кв. метров).
Увеличилась и доляветхого и аварийного жилья в общей величине жилищного фонда — с 1,5 % в 1990году до 3,6 % в 2006 году.
Процесс ликвидациинепригодного для проживания жилья в последние годы происходит крайне медленно.В период с 2000 по 2006 год по ветхости и аварийности из жилищного фондаобласти выведено 72,1 тыс. кв. м, но ежегодный объем выбытия составлял от 3,0%(максимальное значение в 2001 г.) до 0,8% (минимальное значение в 2006 г.) от всего объема ветхого и аварийного фонда жилья за соответствующий год.
Но нельзя сказать, чтопрограмма неэффективна. В прошлом году появилась тенденция к снижению объемаветхого жилья. Так, в 2006 году удельный вес ветхого и аварийного жилфонда вовсем жилфонде составил 3,6% против 3,8 в 2005 году.
Из таблиц видно, что,например, ветхий и аварийный жилой фонд в 2006 году составил 606,0 тыс. кв. м,а введено было в городских и сельской местности в общей сложности в том же году109,3 тыс. кв. м, что значительно меньше непригодных для проживания жилых домов(в 5,5 раз). Из этого обстоятельства можно сделать вывод о том, что непроисходит полной замены жилого фонда, а наоборот, его количество уменьшается.Следствием является то, что население на себе испытывает недостаток объемажилого фонда.
Надо отметить, что жильедолжно быть не только доступным, но и комфортным, однако за последние шесть летуровень благоустройства изменился незначительно.
Анализ таблицы 6(приложение 3) [3.40, с.7] показывает, полностью благоустроено 7,7 млн. кв. мили 46,1 % жилищного фонда области (в городской местности- 63,4%, в сельскойместности- 14,3%). В благоустроенном фонде проживает 345 тыс. человек или 49,1% населения области (в городских поселениях- 64,5%, в сельской местности — 16,2%).
На конец 2006 года вгородах и поселках городского типа не оборудовано центральным водоснабжением 22% жилищного фонда, канализацией — 26, центральным отоплением — 21, ваннами(душем) — 33, горячим водоснабжением — 35 %, а на селе от 59 до 85 % жилищногофонда не имело указанных видов благоустройства. За анализируемые года(1995-2006г.) в сельской и городской местностях уровень благоустройствапостепенно рос, но этот рост был незначительным и плавным. Таким образом,данные говорят о непривлекательности жилья на селе, что негативно сказываетсяна его демографическом и экономическом развитии.
Анализируя таблицу,заметна значительная разница между благоустройством городского и сельскогожилья. На конец 2006 г. в городах и поселках городского типа не оборудованоцентральным водоснабжением 22% жилищного фонда, канализацией – 26%, центральнымотоплением – 21%, ваннами (душем) – 33%, горячим водоснабжением – 35%, а населе от 59 до 85% жилищного фонда не имело указанных видов благоустройства. Вчастности, централизованное водоснабжение отсутствует в 78.7% сельскихнаселенных пунктов. Таким образом, данные говорят о непривлекательности жильяна селе, что негативно сказывается на его демографическом и экономическомразвитии. Однако данные по благоустройству индивидуальных жилых домов несколькоотличаются. Так, анализируя таблицу 7 (приложение 4) [3.40, с.13], видно, чтоблагоустройство жилья, введенного в действие в городской местности, снижается.Особенно это касается водопровода, канализации, центрального отопления игорячего водоснабжения, поскольку именно этими благами цивилизации оборудованов 2006 г. 45,3%, тогда как в 2000 г. эта цифра достигала 64,0%. В сельской жеместности, наоборот, благоустройство жилых помещений увеличивается.По-видимому, это говорит об увеличении доступности проведенияслесарно-сантехнических работ на селе в отличие от города.
5.3Характеристика строительного производства
За анализируемый период(с 2000-2006 годы) наблюдается тенденция к постоянному увеличению числастроительных организаций. Так, в 2000 году их было 763, а уже к 2006 году ихчисло возросло до 1142 единиц (таблица 8) [3.40,c.26]. В процентном выражении рост числа организацийсоставил 49,7% за 2000-2006 годы.
Таблица 8
Количество строительныхорганизацийГоды Количество строительных организаций 2000 763 2004 811 2005 957 2006 1142
Данный анализ показывает,что строительная отрасль становится более привлекательной для предпринимателей.
Изучая рынок жилья вКостромской области, авторы обратили внимание на то, какие материалы используютдля строительства недвижимости.
Из таблицы 9 (приложение5) [3.40,c.24] видно, что за 2000-2006 годы происходилоувеличение ввода жилых каменных, деревянных и домов из других стеновыхматериалов, соответственно в 2006 году их доли были равны 2,7%, 46,5%, 9,9%. Аввод кирпичных индивидуальных домов к 2006 году имеет тенденцию к снижению — до40,9%.
Такая же картина в 2006году наблюдается в городских поселениях, здесь ввод жилья из кирпичныхматериалов уменьшился с 70,4% до 55,2%, а удельный вес деревянных домов возросс 23,3% до 35%. Схожая ситуация наблюдается с вводом домов из других стеновыхматериалов (6,3% в 2000 году, 9,8% в 2006 году).
В городских поселенияхбольше вводят домов из кирпича и других стеновых материалов (в 2006 году ихдоля составила 55,2% и 9,8% соответственно).
Таким образом, вКостромской области продолжает лидировать кирпичное домостроение. Однако ростчисла панельных домов можно считать новой тенденцией на строительном рынке.Рост интереса к панельному домостроению не случаен: квартиры в кирпичных домахвсегда дороже. Раньше жилье приобретал наиболее обеспеченный слой населения,спросом пользовались дорогие квартиры в центре города. Сейчас появился болеемногочисленный и менее обеспеченный слой покупателей, которым нужно небольшоепо площади недорогое жилье. А «обновленная» панель, с более просторнымиквартирами, чем в советских домах, обладает более высокими характеристикамитеплосбережения и теплоизоляции. Крупнопанельное домостроение позволяеткомпаниям строить не только дешевле, но и быстрее, что делает его болеедоступным
5.4Характеристика рынка жилья
Люди стремятся житьлучше, а потому логично, что на первичном рынке жилья в структуре продажпреобладает реализация квартир улучшенной планировки, при этом средняя ценаодного квадратного метра общей площади таких квартир увеличилась в 2,9 раза (с10090 руб. в 2002 г. до 28927 руб. в 2006 г.) (таблица 10) [3.40,c.29].Таблица 10Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья (наконец периода; рублей за один квадратный метр общей площади) 2000 2004 2005 2006 Первичный рынок
Все квартиры
4434
13530
15481
28927 в том числе: типовые 4370 9730 - - улучшенной планировки 4400 13798 15481 28927 элитные 6000 - - -
Вторичный рынок
Все квартиры
3734
12762
14797
29631 в том числе: типовые 3349 12099 14494 23303 улучшенной планировки 3829 12979 14904 32862
Однако в Костромскойобласти более насыщенным с точки зрения приобретения жилья является вторичныйрынок, где также преобладали сделки по продаже квартир улучшенной планировки,размер которых в структуре продаж колебался от 56,7% (минимальное значение в 2006 г.) до 75,4% (максимальное значение в 2003 г.). Цены на эти квартиры выросли в 4,9 раза (с 6764руб. за один квадратный метр общей площади в 2002 г. до 32862 руб. в 2006 г.). Доля продаж типовых квартир увеличилась незначительно с 31,2% в 2002 г. до 33,3% в 2006 г.
Наибольшим спросом напервичном и вторичном рынках недвижимости пользуются двухкомнатные квартиры,однако доля их в общем объеме продаж несколько снизилась с 50,0% в 2002 г. до 38,4% в 2006 г. на первичном рынке, на вторичном рынке жилья доля продаж в разные годысоставляла от 33,6% до 41,2%. Увеличился удельный вес продаж трехкомнатныхквартир с 19,8% в 2002 г. до 29,3% в 2006 г. на первичном рынке. Авторы считают, такой интерес к квартирам с несколькими комнатами вызван тем, что жильеприобретают большей частью семейные люди, которым необходимо пространство длядетей. Но поскольку доходы в Костромской области невелики, то большинство семеймогут себе позволить лишь двухкомнатную квартиру, что объясняет их популярностьна рынке жилой недвижимости.
Также необходимо отметитьувеличение доли однокомнатных квартир в общем объеме продаж на первичном рынкес 18,7% в 2002 г. до 32,3% в 2006 г. и на вторичном рынке — с 26,3% в 2002 г. до 35,4%, а средняя цена одного квадратного метра таких квартир увеличилась в 3,0 раза (с8890 руб. до 26622 руб.). Такой скачок в продажах, по мнению авторов, являетсяиндикатором повышения экономической активности населения Костромской области.Вследствие того, что средняя цена одного квадратного метра общей площади такихквартир выросла в 3,4 раза (с 8890 руб. в 2002 г. до 30619 руб. в 2006 г.) и в 3,0 раза (с 8890 руб. до 26622 руб.) соответственно на первичноми вторичном рынках недвижимости, данная недвижимость становится выгоднымобъектом инвестиций.
Одним из наиболее важныххарактеристик доступности жилой недвижимости является цена на нее. Итак, анализтаблицы 10 показывает, в 2006 г. средняя цена за один квадратный метр составил28927 руб. на первичном рынке жилья и 29631 руб. – на вторичном. Таким образом,в Костромской области за последние пять лет (2002-2006 гг.) цены на первичном ивторичном рынках недвижимости выросли в среднем в 3,6 раза и 4,8 разасоответственно.
Таблица 11
Динамика цен на рынкежилья (на конец года; в % к концу предыдущего года) Первичный рынок Вторичный рынок Костромская область Российская Федерация Костромская область Российская Федерация 2002 132,1 122,5 131,4 125,3 2003 106,2 118,8 117,9 118,8 2004 123,3 118,5 140,6 124,1 2005 114,5 117,5 116,5 118,0 2006 181,9 113,8 188,3 115,0 2006 к 2001 в 3,6 раза в 2,3 раза в 4,8 раза в 2,5 раза
Сравнительный анализуровня цен на жилье в области и в среднем по России (таблица 11)[3.40, с.16]показывает,что темпы роста цен на недвижимость в Костромской области опережают среднероссийскиетемпы роста цен на первичном рынке – в 1,2 раза, на вторичном рынке – в 2,3раза. Эти данные говорят о более остром дефиците жилья в нашей области. Приэтом надо отметить, что за рассматриваемый период самый высокий рост цен вКостромской области наблюдался именно в 2006 г., тогда как в среднем по России темпы роста удорожания жилья замедлились (113,8% на первичном рынке и 115,0% — навторичном). В костромской области прирост цен в прошлом году составил 81,9% напервичном рынке жилья и 88,3% на вторичном рынке.
Такое сильное удорожаниежилья в Костромской области вызвало интерес у авторов, поэтому они решилипроанализировать ситуацию на рынке недвижимости, чтобы понять, чем вызван стольвысокий рост цен.
Первый возможный фактор –это рост благосостояния населения, вследствие чего увеличился спрос наипотечное кредитование и, следовательно, квартиры стали более доступными, чтопривело к их значительному удорожанию.
Рассмотрим динамикуувеличения среднедушевого денежного дохода населения Костромской области.
Таблица 12
Динамика среднедушевогоденежного дохода населенияГода Среднедушевой доход, руб. Абсолютный прирост, руб. Темп роста, % Темп прироста, % 2002 2515,7 - - - 2003 3089,2 573,5 122,8 22,8 2004 3815,5 726,3 123,5 23,5 2005 4868,6 1053,1 127,6 27,6 2006 6104,1 1235,5 125,4 25,4
Анализ показывает, чтотемпы роста доходов населения несопоставимы с темпом удорожания квартир,который составил 81,9% на первичном рынке жилья и 88,3% — на вторичном рынке (рисунок2).
/>
Рисунок 2
При этом надо заметить,что в 2006 г., когда за пять последних лет стоимость жилья самая высокая, среднедушевойдоход составил 6104,1 руб., то есть прирост к нему снизился до 25,4% против27,6% в 2005 г.
Вследствие чего, следуетотметить крайне низкий уровень покупательной возможности населения в частиприобретения жилья (таблица 13) (приложение 6), поскольку 14,7% населенияКостромской области имеет среднедушевые доходы ниже величины прожиточногоминимума, наиболее часто встречаемый в области доход составляет от 4500,1 до6000,0 рублей в месяц, его получают 123,9 тысяч человек, то есть 17,5%костромского населения. И только у 61 тысячи населения Костромской областидоходы являются самыми высокими и составляют свыше 12000 рублей.
Таким образом, количестволюдей, которые могут самостоятельно улучшить свои жилищные условия, и взятьипотеку, лишь 8,6% населения Костромской области. Однако надо отметить, что посравнению с 2005 г. данная цифра выросла в 2 раза (в 2005 г. свыше 12000 рублей получало 29,3 тысячи человек), и, по-видимому, именно этим объясняется,что объемы выдаваемых ипотечных кредитов в 2006 г. кредитными организациями и банками на строительство и приобретение увеличились по сравнению с 2005 г. в 3 раза. Следовательно, в прошлом году произошел бум на приобретениежилья, вследствие чего недвижимость могла подорожать и стать для большинстванаселения еще более недоступной.
Вторым возможнымфактором, приведшим к резкому росту цен на жилье, является подорожаниестроительных материалов и строительно-монтажных работ.
Однако анализ показывает,что цены на данные факторы выросли не столь значительно как цены на жилуюнедвижимость.
Таблица 14
Индексы цен по секторамэкономики (декабрь к декабрю предыдущего года; в %) 1995 2000 2004 2005 2006 Сводный индекс цен в строительной промышленности 264,0 123,5 107,6 105,6 110,7 в том числе индекс цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы) 250,0 123,0 103,8 104,8 113,6
Так, из таблицы 14 [3.40,c.28] видно, что строительно-монтажныеработы подорожали в 2006 г. на 13,6% по сравнению с 2005г. Но необходимоотметить, что в 2004 и в 2005 годах индекс цен на данный вид работ составлялилишь 103,8% и 104,8% соответственно. Следовательно, в 2006 г. темпы роста резко возросли, а значит, это могло повлечь за собой некий рост цен на жилье.Строительные материалы, наоборот, замедлили темпы роста в 2006 г. и составили 108,9%, тогда как в 2005 г. прирост был 19,6%. Вследствие чего можно сделатьвывод, что данные факторы не сильно влияют на рост цены квартир (рисунок 3).
/>
Рисунок 3
Таким образом, учитываявлияние выше представленных данных, рассмотрим динамику роста стоимостистроительстваодного квадратного метра общей площади жилых домов.
Таблица 15
Динамика стоимостистроительства одного кв. м площади жилых домовГода Стоимость строительства 1 кв.м., руб. Абсолютный прирост, руб. Темп роста, % Темп прироста, % 2004 10595 - - - 2005 12995 2400 122,65 22,65 2006 14979 1984 115,3 15,3
Анализ таблицы показываетнебольшие темпы роста и даже некоторое его замедление: 115,3% в 2006 г. против 22,65% в 2005 г. Таким образом, абсолютный прирост стоимости строительства одногоквадратного метра в прошлом году составил 1984 руб., а абсолютный приростодного квадратного метра на первичном рынке жилья – 13446 руб.
Следовательно, резкоеподорожание жилой недвижимости вызвали не увеличение доходов населения и ростчисла людей, имеющих доход свыше 12000 рублей, и не рост цен на строительныематериалы и строительно-монтажные работы. Все эти факторы могли привести лишь кнебольшому подорожанию жилья. Таким образом, авторы считают, что на рост цен нанедвижимость повлияли недостаточное предложение жилья, которое вызванонехваткой земли, находящейся в обороте рынка, также плохое обеспечениеземельных участков коммунальной инфраструктурой и модернизацией объектовкоммунальной инфраструктуры. В конечном счете, все это приводит к недоступностижилья и невозможности выполнения программы «Комфортное и доступное жилье» вКостромской области.
Государство, заботясь ороссийских гражданах, разработало национальный проект, чтобы улучшить состояниерынка жилой недвижимости. Однако из анализа видно, что состояние рынка жилойнедвижимости в Костромской области нельзя назвать удовлетворительным, то естьреализация данной программы осуществляется медленными темпами. Существуютнезначительные сдвиги (уменьшается фонд аварийного и ветхого жилья, улучшаетсяблагоустройство квартир), но запланированного улучшения жилищных условийнаселения не происходит. По мнению авторов, доступности жилья мешаютнепродуманное распределение целевых средств из бюджетов всех уровней, такжеслабо развитая коммунальная инфраструктура, наличие административных барьеров,которые препятствуют деятельности строительных организаций.
Во-первых, это-дороговизна согласования проектно-сметной документации.
Во-вторых, высокаястоимость и долгий процесс выделения земельных участков по строительство.Вследствие этого, на все разрешительные процедуры тратится больше времени, чемна само строительство.
В результате, темпыстроительства ежегодно уменьшаются, вследствие этого, предложение жилья неудовлетворяет спрос на него, а значит, растут цены на квартиры, делая их всеболе недоступными для населения.
Таким образом, доступноежилье – это отдаленная перспектива для жителей Костромской области.
5.5Развитие инвестиционной деятельности и ипотечного кредитования
Анализ строительнойотрасли показывает, что она становится более привлекательной дляпредпринимателей. Но необходимо заметить, строительство не является тойотраслью, куда люди стремятся инвестировать денежные капиталы.
Так, в 2004 году объеминвестиций составил 2,5%, за чем последовало резкое снижение в 2005 году(0,3%). Однако, в 2006 году заметна положительная тенденция. Объем инвестицийнезначительно увеличился и составил 0,7% от общего объема инвестиций во всейотрасли. Вследствие этого, инвестиционная привлекательность строительнойотрасли возрастает, доказательством этого является то, что иностранныеинвесторы впервые в 2005 году стали вкладывать свои капиталы, величина которыхдостигла 0,4 тыс. дол. США. Несмотря на развитие строительной отрасли, темпыроста строительства уменьшаются.
Но, несмотря насложившуюся ситуацию на рынке строительства жилья, спрос на жилую недвижимостьне уменьшается, и для решения своих жилищных проблем люди все чаще используютипотеку.
В Костромской областирынок жилищного кредитования развивается динамично, с каждым годом организаций,предлагающих данную услугу, становится больше, также как и людей, взявшихипотеку. Так, «Волжский ипотечный дом» за год своей работы в 2006 г. выдал 350 ипотечных займов на сумму 342 млн. руб., молодая компания на костромском рынке«Волго-вятская ипотечная корпорация» открылась в сентябре 2006 г. и за это время успела выдать ипотечных кредитов 250 костромичам.
Надо отметить, чтоорганизации, занимающиеся жилищным кредитованием на костромском рынке,предлагают похожие условия кредитования. Так, процентная ставка варьируется от11% до 16% годовых в зависимости от первоначального взноса. В 2007 г. средняя минимальная процентная ставка составляет 11,5%. Срок кредитования не выходит запределы 30 лет и в среднем составляет 27,5 лет.
За счет увеличивающейсяконкуренции организации, занимающиеся жилищным кредитованием, упрощаютпроцедуру оформления кредита, что повышает доступность ипотеки для населения,предлагают льготные условия, такие как отсрочка в погашении основного долга покредиту, погашение кредита досрочно без штрафа. Так, «Совкомбанк» предлагаетипотечное кредитование «Быстрые кредиты», по которому необходим минимальныйпакет документов, справка о доходах и поручители не обязательны, а отрассмотрения заявки до получения кредита – 1 день. Данный вид кредита позволяетбольшему числу людей улучшить свои жилищные условия, однако это рисковаяипотека в США привела к ипотечному кризису.
Также необходимоотметить, что офисы некоторых компании находятся не только в областном городе,но и в районных центрах, что являетсяпоказателем развития области и улучшении благосостояния населения в районах.
Таким образом, анализусловий предоставления ипотеки различными организациями указывает на достаточнобурное развитие жилищного кредитования в Костромской области, снижениепроцентных ставок и увеличение предлагаемых видов ипотек позволяет все большемучислу людей улучшить свои жилищные условия.
Заключение
В заключение следует сказать, законодательство в сференедвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовыхактов.
Конституция РФ является правовой основой развития всегороссийского законодательства. В ней изложены основополагающие принципы,определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России.
Также Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов,регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, втом числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, займа и других сделок.
Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Обосновах федеральной жилищной политики», принятый 24.12.1992 г. Закон определяетосновные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище вновых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правовогорегулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности ивидов пользования недвижимостью в жилищной сфере.
Механизм финансовой поддержки приобретения жилья и жилищногостроительства на федеральном уровне был сформирован в рамках Государственнойцелевой программы «Жилище». В рамках этих программ были созданы правовые иорганизационные основы государственной жилищной политики, определены ееприоритетные направления.
Главной целью программы является формирование рынкадоступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России.
Решение задач программы обеспечивается путемреализации комплекса нормативных правовых, организационных и финансовых мер имероприятий по 4 основным направлениям:
-развитие жилищного строительства;
-совершенствование жилищно-коммунального комплекса;
-развитие ипотечного жилищного кредитованиянаселения и рынка жилья;
-исполнение государственных обязательств пообеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральнымзаконодательством, и нормативное правовое обеспечение организациипредоставления гражданам жилых помещений социального использования.
Жилищное строительство требует значительных вложенийили инвестиций, которых на современном этапе недостаточно для динамичногоразвития.
Проблему инвестиционной привлекательности помогутрешить следующие мероприятия:
1. вложениесредств администрацией в развитие земельных участков и обустройствоинфраструктуры
2. инвестированиегосударством средств из стабилизационного фонда в строительство индивидуальныхдомов
3. привлечениеинвесторами заемных средств
4. созданиесистемы инновационной политики, призванной не только снизить себестоимостьпроектов, но и снять существующие ограничения для широкого внедрения инноваций
5. предложениепроектов, новых для российского рынка жилья
6. применениеметодов коммуникационного маркетинга
Последние несколько лет в России наблюдается беспрецедентныйрост цен на жилую недвижимость.
На ценовую политику влияет:
1. очень длительный производственный цикл строительстважилья, причем в нашей стране он один из самых больших в мире.
2. отсутствие необходимого для строительства количестваподготовленных площадок
3. недостаточное обеспечение инженерной инфраструктурой,теплом, электричеством, канализацией и т. д.
4. нехватка финансовых ресурсов, в том числе отсутствие«работающих» банковских программ по кредитованию строительства.
5. несовершенство законодательной базы и существованиеадминистративных барьеров
Методами решения проблем является
1. повышениеэластичности предложения жилья за счет упрощения процедур и снижения рисковзастройщиков и подрядчиков.
2. необходимодобиться, чтобы субсидируемые государством средства не использовались дляпокупки инвестиционных квартир
3. за счет сниженияспроса может быть достигнут баланс спроса и предложения и обеспеченастабилизация цен на равновесном уровне
Что касается цен на недвижимость, то к 2010 году рост цен,вероятно, удастся остановить. Но прогноз на 2007-2008-й годы неутешительный:все без исключения эксперты прогнозируют рост цен от 10 до 50% годовых. Вряд лиудастся выполнить план по вводу жилья в строительстве и решить другие проблемыотрасли.
В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом постране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза.
Основная проблема в развитии ипотечного кредитования состоитв том, что ипотека недоступна для широкого слоя населения. Причинами являютсяследующие:
1. бюрократическаяволокита
2. слишком высокийпервоначальный взнос
3. высокие кредитныеставки
Мероприятия, позволяющие улучшить данную ситуацию:
1. социальнаяипотека- приобретение жилья с использованием ипотечного жилищного кредитованияпри финансовой поддержке со стороны государства
2. снижениеминимально допустимого размера первоначального взноса
3. установлениельготных условий кредитования
4. увеличениеобъемов жилищного строительства для снижения процентных ставок
Существует еще одна проблема, которая заключается вневозможности приобретения квартиры человеком из-за постоянного удорожанияжилья.
Государство, заботясь ороссийских гражданах, разработало национальный проект, чтобы улучшить состояниерынка жилой недвижимости. Однако из анализа видно, что состояние рынка жилойнедвижимости в Костромской области нельзя назвать удовлетворительным, то естьреализация данной программы осуществляется медленными темпами. Существуютнезначительные сдвиги (уменьшается фонд аварийного и ветхого жилья, улучшаетсяблагоустройство квартир), но запланированного улучшения жилищных условийнаселения не происходит. По мнению авторов, доступности жилья мешаютнепродуманное распределение целевых средств из бюджетов всех уровней, такжеслабо развитая коммунальная инфраструктура, наличие административных барьеров,которые препятствуют деятельности строительных организаций.
В результате, темпыстроительства ежегодно уменьшаются, вследствие этого, предложение жилья неудовлетворяет спрос на него, а значит, растут цены на квартиры, делая их всеболе недоступными для населения.
Таким образом, доступноежилье – это отдаленная перспектива для жителей Костромской области.
Списоклитературы
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 //Российская газета. 25.12.1993. №237
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ФЗот 30.11.1994 №51-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 05.12.1994 №32. ст.3301 с изм. и доп. на 08.01.2007
3. Жилищный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 29.12.2004№188-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 03.01.2005. №1. ст. 14
4. Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. №29. ст. 3400 с изм. и доп. на27.07.2006
5. Об ипотечных ценных бумагах: ФЗ от 11.11.2003 №452-ФЗ //Собрание законодательства РФ. 17.11.2003. №46 (ч. 2). ст. 4448 с изм. и доп. на27.07.2006
6… Об участии в долевом строительстве многоквартирных домови иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательныеакты РФ: ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ // Собрание законодательства РФ от03.01.2005. №1 (часть 1). ст. 40 с изм. и доп. на 16.10.2006
7. О федеральной целевой программе«Жилище» на 2002-2010 года»: Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 №675// Собрание законодательства РФ", 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448
8. О мерах по развитию системыипотечного жилищного кредитования в РФ: Постановление Правительства РФ от11.12.2000 №28 // Собрание законодательства РФ. 17.01.2000. №3. ст. 278
9. О жилищных кредитах: ПостановлениеПравительства РФ от 10.06.1994 №1180 // Собрание законодательства РФ.13.06.1994. №7. ст. 692
10. Асаул А.Н. Экономиканедвижимости: Учебник для вузов. – СПб.: Питер, 2004. – 512с.
11. Каменева Е.А. «Реформа ЖКХ или теперь мы будем житьпо-новому». – Ростов-на-Дону.: Феникс, 2005. – 348с.
12. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищноекредитование. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко»,2006. – 228с.
13. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. – М.:Издательская группа ИНФРА-М – Норма,1998. – 320с.
14. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. – М.: ЗАО«Издательство «Экономика», 2001. – 358с.
15. Щербаков Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов-на-Дону.:Феникс; Новосибирск; Сибирское соглашение, 2002. – 320с.
16. Экономика недвижимости: Учеб. пособие под ред. В.И.Ресина. – М.: Дело, 1999. – 328с.
18. Аверченко В.А. Жилищное строительство – старая песня оглавном // ЭКО. – 2005. — №7. – с.44-60
19. Балтина А.М., Кравцов В.И. Создание системыфинансирования строительства жилья социального найма за счет бюджетных средств// Финансы и кредит. – 2006. — №12. – с.47-53
20. Белых А. Ипотечный вирус // Костромской бизнес-журнал. –2007. — №17. – с. 76-77
21. Белых А. Деньги на стройку // Костромской бизнес-журнал.– 2007. — №7. – с.48-53
22. Белых А. Проблемы с крышей // Костромской бизнес-журнал.– 2007. — №1 – с.72-77
23. Бельских И.Е. Имидж недвижимости и строительный комплекс// ЭКО. – 2006. — №7. – с.82-91
24. Бойкова М. Выставка квартир // Прямые инвестиции. – 2007.- №10. – с.64-67
25. Бойкова М. Элитное подорожание // Прямые инвестиции,2007, №1. – с.66-68
26. Василева М.С. Рынок недвижимости в России и за рубежом //Финансы и кредит. – 2007. — №30. – с.67-70
27. Гаврилова М. Ипотека: кто за ценой не постоит // Спрос. –2007. — №5. – с.52-54
28. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений: практика итрудности // Закон. – 2005. — №6. – с.44-50
29. Данилова Т.Н., Сьянов С.А. Оценка ипотечной схемыпервичного рынка недвижимости // Финансы и кредит. – 2007. — №6. – с.53-57
30. Денисенко Е.Б., Минина О.А. Анализ первичного рынкажилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем // ЭКО. –2007. — №1. – с.159-167
31. Зарецкая В.Г., Коровина Е.А. Многомерныйкорреляционно-регрессионный анализ зависимости объемов ипотечных кредитов отфакторов макроэкономического развития // Финансы и кредит. – 2007. — №36. –с.13-17
32. Змеул А. В поисках жанра // РБК. – 2007. — №9, с.74-80
33. Изюмова Е., Сахаров Ю. Оно того стоит // Эксперт-Волга,2006, №32. – с.18-22
34. Ковригина Е. Доступность жилья – наша работа //Костромской бизнес-журнал, 2007,№12. – с.56
35. Колдаев О. Рынок продавца // Спрос. – 2006. — №10. –с.52-53
36. Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья вРоссии // Вопросы экономики. – 2007. — №7. – с.118-135
37. Котов С. Молодая ипотека // Спрос. – 2006. — №9. –с.55-56
38. Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость //Вопросы экономики. – 2007. — №2. – с.111-121
39. Михеева В. Ипотека: кто меньше // Спрос. – 2006. — №7. –с.57-58
40. Обертка для халтуры // Эксперт. – 2007. — №23. – с.93-95
41. Пашов Д.Б.Государственная регистрация ипотеки жилища // Закон. – 2006. — №2. – с.23-29
42. Полтерович В., Старков О. Строительное общество:ипотечный институт для России // Вопросы экономики. – 2005. — №1. – с.63-86
43. Попов А. Великая жилищнаядепрессия // РБК. – 2006. — №12. – с.20-24
44. Пушкарь И. Новая ипотека // Спрос. – 2006. — №11. – с.64
45. Рубченко М. Только вверх // Эксперт. – 2006. — №28. – с.32-36
46. Салунов А. Что метр квадратный обещает // РБК. – 2007. — №1. – с.68-72
47. Ступин И. Враги строительных инноваций // Эксперт. –2007. — №27. – с.45-49
48. Ступин И. Бесполезные инъекции // Эксперт. – 2006. — №23.– с.30-31
49. Туранин В.Ю., Самострелов О.И. Правовое регулированиеипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист. – 2006. — №6. – с.3-6
50. Тургель И.Д., Придвижкин С.В. Система государственногофинансирования жилищного строительства: проблемы становления и перспективыразвития // Финансы и кредит. – 2006. — №18. – с.16-26
51. Фишер А. Страсти по ипотеке // Костромской бизнес-журнал.– 2007. — №12. – с.53-54
52. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи,проблемы, перспективы // Деньги и кредит. – 2007. — №8. – с.9-12
53. Харитонова Е. Заветные метры // Костромскойбизнес-журнал. – 2007. — №15. – с.47-49
54. Черемисина Т.П. Жилье в России: экономические механизмыактивации и оздоровления в сфере жилищного строительства // ЭКО. — 2006. — №4.– с.99-115
55. Чирин С.Н. Если цены на жилье растут – значит, в этомкто-то виноват // ЭКО, 2007, №2. – с.28-43
56. Экстраполяция невозможна // Эксперт.- 2007. — №23. –с.90-92
57. О состоянии жилищного фонда Костромской области:Аналитическая записка. – Кострома.: Костромастат, — 2007. – 36с.
Приложение1
Таблица 2
Динамика жилищного фонда 1990г. 1995г. 2000г. 2005г. 2006г. 2006г. в % к 1990
Жилищный фонд, тыс.м2 площади жилых помещений-всего, в том числе:
-в городской местности
-в сельской местности
14598,0
9432,1
5165,9
15868,5
10230,7
5637,8
16267,4
10411,5
5855,9
16675,1
10772,8
5902,3
16779,9
10864,5
5915,4
114,9
115,2
114,5
Площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, м2
-в городской местности
-в сельской местности
18,1
17,0
20,7
20,1
19,4
21,5
21,6
20,7
23,4
23,5
22,3
26,0
23,9
22,7
26,6
132,0
133,5
128,5
Приложение2
Таблица 3
Ввод жилых домов вгородских поселениях и сельской местности. (тысяч квадратных метров общейплощади)Годы Всего построено
В городских поселениях
1990
1995
2000
2005
2006
228,6
134,0
143,1
86,7
90,4
В сельской местности
1990
1995
2000
2005
2006
134,0
28,1
14,0
30,0
18,9
Всего
1990
1995
2000
2005
2006
362,6
162,1
157,1
116,7
109,3
Приложение3
Таблица 6
Уровень благоустройстважилищного фонда на конец года; в % Удельный вес площади, оборудованной
водо-
прово-
дом
водоот-
ведени-
ем (ка-
нализа-
цией)
отопле-
нием
ванна-
ми (ду-
шем)
газом
(сете-
вым,
сжижен
ным)
горя-
чим
водо-
снабже-
нием
наполь
ными
элек-
тропли
тами
Городской жилищный фонд
1995
2000
2005
2006
74
75
78
78
70
71
74
74
73
68
79
79
63
62
67
67
86
87
89
89
63
59
64
65
6
6
6
6
Сельский жилищный фонд
1995
2000
2005
2006
38
40
41
41
21
21
22
22
20
19
23
23
18
17
18
18
86
86
87
87
15
11
15
15
0,6
1
1
1
Приложение4
Таблица 7
Благоустройство введенныхв действие индивидуальных жилых домовГоды Оборудовано в % к введенной площади
водопроводом, канализацией,
центральным отоплением, горячим водо-снабжением, ванной (душем) водопро-водом канали-зацией централь-ным отоп-лением горячим водоснаб-жением не обору-довано ни одним из перечис-ленных видов благо-устройства Всего по области 1990 - 84,0 78,3 82,3 3,6 15,0 1995 21,9 72,3 61,0 46,6 21,9 27,7 2000 52,2 80,7 64,5 63,3 53,5 19,3 2005 43,5 76,8 58,8 56,8 46,6 22,2 2006 38,2 79,9 63,2 57,9 44,0 19,3 В городских поселениях 1990 - 91,1 85,0 89,2 3,9 8,9 1995 26,9 81,0 70,9 57,2 26,9 19,0 2000 64,0 90,1 76,8 76,5 65,8 9,9 2005 53,8 88,4 67,8 67,1 57, 8,8 2006 45,3 83,3 73,8 63,7 52,0 14,5 В сельской местности 1990 - 12,2 - - - 87,8 1995 - 33,9 17,4 - - 66,1 2000 27,9 61,2 39,2 35,9 27,9 38,8 2005 31,4 63,2 48,3 44,7 34,1 38,0 2006 28,5 75,2 48,7 50,1 33,1 25,8
Приложение5
Таблица 9
Распределение общейплощади индивидуальных жилых домов по видам применяемых стеновых материалов.Годы
Введено общей площади жилых домов, м2 камен- доля в кирпич- доля в деревян- доля в из других доля в ных общем ных общем ных общем стеновых общем вводе, вводе, вводе, материа- вводе, % % % лов %
Всего по области 2000 801 2,4 17858 53,0 13246 39,3 1803 5,3 2004 1291 2,3 30035 54,4 21880 39,7 1990 3,6 2005 2148 3,5 29965 49,3 25505 41,9 3226 5,3 2006 1151 2,7 17646 40,9 20065 46,5 4270 9,9
В городских поселениях 2000 - - 16003 70,4 5288 23,3 1433 6,3 2004 - - 22466 71,2 7144 22,7 1924 6,1 2005 113 0,3 22941 69,8 7981 24,3 1851 5,6 2006 - - 13698 55,2 8690 35,0 2419 9,8
В сельской местности 2000 801 7,3 1855 16,9 7958 72,5 370 3,3 2004 1291 5,4 7569 32,0 14736 62,3 66 0,3 2005 2035 7,3 7024 25,1 17524 62,7 1375 4,9 2006 1151 6,3 3948 21,5 11375 62,1 1851 10,1
Приложение6
Таблица 13
Распределение населенияКостромской области по размеру среднедушевых денежных доходов в 2005-2006 гг.Все население Тысяч человек В процентах от общей численности населения 2005 2006 2005 2006 в том числе со среднедушевым денежным доходом в месяц руб. 717,5 709,0 100 100 до 1500,0 44,1 23,5 6,1 3,3 от 1500,1 до 2500,0 121,6 80,6 16,9 11,4 от 2500,0 до 3500,0 134,9 106,7 18,8 15,1 от 3500,1 до 4500,0 112,8 102,8 15,7 14,5 от 4500,1 до 6000,0 118,3 123,9 16,5 17,5 от 6000,1 до 8000,0 88,6 108,9 12,4 15,3 от 8000,1 до 12000,0 67,9 101,6 9,5 14,3 свыше 12000,0 29,3 61,0 4,1 8,6