Сегменты рынка недвижимости и их характеристика

Министерство Образования и Науки РФ
Казанский Государственный Технологический Университет
Кафедра Экономики
Контрольная работа
по курсу: «Экономика недвижимости»
на тему:
«Сегменты рынка недвижимости и их характеристика»
Казань 2008

Содержание:
Введение
1. Сегментация рынка недвижимости
2. Характеристика сегментов рынканедвижимости
2.1Общая характеристика рынка жилойнедвижимости Поволжья
2.2 Характеристикарынка коммерческойнедвижимости Поволжья
2.3 Характеристика рынка земельныхучастков
Заключение
Список литературы

Введение
Конкретные сегменты рынка недвижимостихарактеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциаломприносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционноймотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества.В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторовсоциального, экономического, государственного и экологического характера.
Рынок недвижимости подразделяется на сегментыисходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различныхучастников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки всоответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияютсоциальные, экономические, государственные и экологические факторы.Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, какместоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся кобщим условиям рынка недвижимости.
Разбиение рынка недвижимости на отдельныесегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участниковрынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактическогофункционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностямизонирования недвижимости.
Принципы классификации объектов, положенные воснову сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедурыоценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

1. Сегментация рынка недвижимости
 
Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группыпокупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристикинедвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.
Различают следующие сегменты рынка недвижимости:
— рынок жилья;
— рынок коммерческой недвижимости;
— рынок земельных участков.
Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий сроксоздала широкую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат измуниципального и ведомственного жилого фонда.
Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокойдифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем.Острый дефицит жилья — хроническое явление для России. В настоящее времяжилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантовиз стран ближнего зарубежья. В то же время переход на рыночные отношения привелк сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, которыйранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.
Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднемуровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей частинаселения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.
Основную группу покупателей, формирующих в настоящее времяспрос на жилье, составляет 4-6% населения, в которую входят семьи с высокимидоходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики,станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется ростспроса населения на жилье.
Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья ирынок загородного жилья.
Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающиххарактер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинскихвремен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья иего местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынкежилья и учитываемыми в ценах на жилье.
Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений наиндивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическуюситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировалспрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит отместорасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду, направлению отгорода (например, северное направление в окрестностях Санкт-Петербурга),наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод,телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности исохранности имущества.
Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство(застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловойактивности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна-лето— период подъема).
Рынок коммерческой недвижимости. Рынок нежилых помещений,или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизациейпредприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операцийневелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным дляструктур, работающих на данном рынке.
На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а некупли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы ирезервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развиваетсямедленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда,арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраиватьприлегающую территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа иместорасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест дляпарковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основнымгородским магистралям, удобства подъезда.
Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которыедифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские,производственные.
Рынок офисных помещений. На рынке офисов сформировалось триосновных сектора:
Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам дляадминистративных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуютпервоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.
Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанныхи оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественноотремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемыдля успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос,который постоянно растет.
Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального иведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научныхучреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки иремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.
Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития,так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию всеновых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.
Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельностипредприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяетобъем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения,расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видовсообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении в центрегорода является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра — арендапомещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколькораз. Как показывает практика, в Москве, например, ставки арендной платыстановятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товарыдля населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначалаберут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля вданном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когдаарендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашинили из контейнеров.
Рынок складских помещений. Динамично развивающимся сегментом рынканедвижимости является рынок складских помещений. Для него характернастабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаютсяспециализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой,отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальныепомещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.
В настоящее время применяются следующие основные формы предоставленияскладских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственноехранение со страхованием.
Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы взависимости от степени автоматизации склада и наличия специальногооборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов.Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складскоехозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличениепотребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующихсубъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.
Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихсяпроизводственных структур, для перепрофилирования действующих нужныпроизводственные площади. Большая часть производственных площадей предлагаетсяв долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят отспецифики и технологии производства, требований по пожарной и экологическойбезопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятийкак имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-занесовершенства методической базы и опасений социального характера пока нераспространяется процедура банкротств.
Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости,расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынказависит от перспективы развития национальной экономики.
Рынок земельных участков. Во многих странах земля являетсяодной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынокземельных участков только начинает складываться. Имеют место операции ссадово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций сземлями выкупленных предприятий.
Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению идр. увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболеераспространенными сделками с земельными участками.
Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (поджилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности отгорода, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.
Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельныеучастки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенствомправовой базы и действующего механизма земельных отношений.
В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, формвладения рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и являетсяуникальным для каждой страны, региона, города.

2. Характеристика сегментов рынка недвижимости
2.1Общая характеристикарынка жилойнедвижимостиПоволжья
В течение2007 г. рынок жилья в городах Приволжского федерального округа характеризовалсяустойчивым ростом цен на недвижимость в среднем не более чем на 5% в месяц.Такая динамика была обусловлена, в первую очередь, постепенной активизациейспроса, которая особенно проявилась в наиболее ликвидных сегментах жилойнедвижимости Поволжья. Однако, в ряде городов (например, в Казани) наблюдалосьснижение средней стоимости переоцененных (с точки зрения участников рынка)типов жилой недвижимости – в среднем не более чем на 1,5% в месяц.
В первомполугодии 2008 г. во всех городах Поволжья наблюдалось сохранение положительнойдинамики цен на качественное вторичное жилье и новостройки. В регионепродолжается постепенное увеличение покупательской активности. В настоящеевремя рынок недвижимости городов Приволжского федерального округа можноохарактеризовать как стабильный (почти для всех городов характерен небольшойрост цен на качественное вторичное жилье и новостройки), наблюдаетсяпостепенное увеличение покупательской активности. В июле 2008 г. средняя ценана рынке вторичной недвижимости в городах Приволжского федерального округасоставила более 58,000 руб./кв. м, на рынке первичной недвижимости около 50,000руб./кв. м.
/>
В последнеевремя, с ростом уровня благосостояния населения и качества риелторских услуг вгородах Поволжья, увеличивается число сделок, проводимых с привлечениемагентств недвижимости.
Кроме того,наблюдается переориентация покупательского спроса на более качественное жилье(как городское, так и загородное), соответствующее современным требованиям попланировочным решениям, площадям, оснащению придомовых территорий и т.д.
Рынокнедвижимости Казани
В течение2007 г. рынок городского жилья Казани характеризовался колебанием цен нанедвижимость: в первой половине 2007 г. наблюдался рост в среднем не менее чемна 1% в месяц, как на квартиры в новостройках, так и на рынке готового жильягорода. Однако, уже начиная с марта, рост цен прекратился. Так же как и вомногих других городах России, во второй половине 2007 г. в Казани наблюдаласькорректировка стоимости переоцененных (с точки зрения участников рынка) типовжилой недвижимости – в среднем не более чем на 3,5%. С середины августа 2007 г.была отмечена постепенная активизация спроса на новостройки города.
С марта 2008 г. рынок вторичного жилья Казани начал демонстрировать рост цен всреднем на 1,5% — 2% в месяц. На рынке новостроек наблюдалась обратнаяситуация: в апреле 2008 г. было зафиксировано падение цен на первичном рынке(более чем на 2%), с дальнейшей стабилизацией средней стоимости 1 кв. м.
Изменениесредних цен предложения
1. Средняястоимость 1 кв. м готового жилья Казани в июле 2008 г. составила около 44,000руб. По отношению к декабрю 2007 г. цены выросли почти на 10%. Больше всеговыросла средняя стоимость 1 кв. м качественного жилья (квартиры улучшеннойпланировки, элитные или в многоквартирных домах, возведенных по оригинальнымпроектам) — на 20% и более за истекший период.
2.Максимальными темпами росла средняя стоимость квартир в Ново-Савиновском иКировском районах (темпы роста цен составили около 20% и 13% соответственно),минимальными – в Авиастроительном, Приволжском и Московском (цены выросли менеечем на 2% и 7% соответственно).
3. Средняястоимость объектов первичного рынка на текущий период составляет около 40,000руб./кв. м, что почти на 2% выше средних цен в новостройках города в декабре2007 г.
/>
4. В целом,стоимость квартир в Казани в большинстве случаев колеблется от 900 тыс. руб. до12,000 тыс. руб. Около 85% объектов находится в ценовом диапазоне от 1,000 тыс.руб. до 3,200 тыс. руб. Средняя стоимость объекта жилой городской недвижимостина середину июля 2008 г. составляла около 2,400 тыс. руб.
5.Минимальная стоимость предложения домостроения в Казани и пригородах составляет1,400 тыс. руб. (частные дома в пригородах Казани). Максимальная стоимость –20,500 тыс. руб. Основное число коттеджей, предлагаемых в черте города,сосредоточено в ценовом диапазоне от 3,500 до 10,500 тыс. рублей. В большинствеслучаев это домостроения, находящиеся как в черте города, так и за егопределами, но не дальше, чем в 10 км от Казани.
6. Средняяцена предложения домовладения в организованных коттеджных поселках (не дальше30 км от города) в июле 2008 г. составила около 35,000 руб./кв. м.
Перспективырынка недвижимости Казани в 2008 году
·          Рост объемов жилищного строительства: в 2008 г. в Казанипланируется возвести около 870 тыс. кв. м жилья. Для сравнения, в 2007 годуввод жилья составил около 740 тыс. кв. м.
·          Планируется, что к 2015 г. в Республике Татарстан будет вводитьсяне менее 3,8 млн. кв. м жилья (для сравнения, в 2007 г. было введено около 2млн. кв. м). Казань, Набережные Челны и Альметьевск станут основными городами,в которых должны быть значительно увеличены темпы ввода строящегося жилья.
·          Увеличение предложения в сегменте первичной недвижимости в III — IV кварталах. Сохранение преобладания объема предложения квартир в новостройкахгорода над спросом.
·          Стабилизация общей ситуации на рынке жилой недвижимости: рост ценпо итогам года не превысит отметку в 15-20%.
2.2 Характеристикарынка коммерческойнедвижимости Поволжья
Приволжский федеральный округ (ПФО) являетсяперспективным с точки зрения развития коммерческой недвижимости. В Самаре иКазани уже построено большое количество торговых центров, в Нижнем Новгородеформируется складская недвижимость. Данная ситуация обусловлена улучшениемэкономического состояния округа, ростом промышленного производства и доходовнаселения.
Основные инвестиции в ПФО поступают внефтеперерабатывающий, автомобильный и пищевой секторы. В округе расположенызаводы крупнейших иностранных компаний и российских автогигантов.
Характеристика рынка офисной недвижимости. Большая часть офисных площадей в ПФО принадлежит к классуС: это реконструированные конторы советских времен и первые этажи жилых зданий.
Крупнейшие бизнес-центры округа расположены вНижнем Новгороде, Казани, Уфе, Самаре, Тольятти. Самые высокие ставки аренды наофисные помещения отмечены в Нижнем Новгороде и достигают 400 долл. за кв. м вгод.
Бизнес-центры, соответствующие современнымтребованиям к офисной недвижимости, появились в Казани 5-6 лет назад. До этогоглавным действующим лицом на рынке было государство в лице Министерстваземельных и имущественных отношений Татарстана. Помещения оно предлагалооднотипные, не слишком хорошего качества, но низкие арендные ставки приводили ктому, что спрос значительно превышал предложение. Кроме того, дефицит площадейсформировал «серый» рынок аренды, где всем желающим предлагались помещения, неимеющие зарегистрированных прав собственности. Оплата проводилась наличными, адоходы нигде не декларировались. По подсчетам специалистов Гильдии сюрвейеров,объединяющей более 20 компаний, профессионально работающих на рынкенедвижимости, в 2002 г. в Казани насчитывалось более 30 объектов «серой»аренды, в то время как легально работали 34 бизнес-центра.
В конце 2001 г. на рынке офисной недвижимостиКазани начался период бурного роста. В эксплуатацию в основном вводилисьнебольшие офисные и офисно-торговые объекты общей площадью 2000-3000 кв. м. Онизаняли востребованную нишу офисных помещений класса В- и С.
Примерно в это же время прекратился рост арендных ставок, а в некоторых офисныхцентрах снизились и номинальные ставки. Это позволило экспертам Гильдиисюрвейеров сделать вывод о возросшей конкуренции и первичном насыщении рынка.Бурное развитие офисного рынка привело к тому, что быть собственникомнедвижимости стало выгоднее, чем арендовать ее. Конкурентная борьбапереместилась в область ценовой политики.
Положение на рынке не изменилось даже в середине 2006 г., когда в Казани началидействовать сразу несколько офисных объектов класса А — «Сувар-Плаза», «КорстонПарк Отель»,  Международный бизнес-центр и офисно-деловой центр «Булак».Правда, это вызвало некоторый всплеск конкурентной борьбы между офисами классовА и В. Но, поскольку все офисы класса А предлагают примерно одинаковый набор услуг,а офисы класса В мало от них отличаются, главным фактором, влияющим на выборарендатора, опятьтаки оказывается цена.
Казанский рынок офисной недвижимости сейчасдовольно разнообразен. По данным Penny Lane Realty, сейчас в городе действуютболее 50 офисных центров, а емкость рынка офисной недвижимости приближается к300 000 кв. м. Около половины из них принадлежит государству. Помимобизнес-центров и торгово-административных комплексов на рынке представленывстроенно-пристроенные помещения, неположенные в жилых домах. В основном этоадаптированные под офис квартиры на первых этажах многоэтажек.
Если раньше бизнес-центры строились висторическом и деловом центре города, то сейчас — в спальных районах. Из четырехдействующих и строящихся офисных комплекте класса А лишь «Сувар-Плаза» и«Корстон Парк Отель» находятся в деловом центре столицы. Разнообразиепредложения привело к невероятному Разбросу цен — от $92 до $550 за 1 кв.м.год.Это «голые» арендные ставки, без учета коммунальных платежей и эксплуатационныхрасходов.
Однако объекты класса А особым cпросом непользуются. Последние исследования показали, что наиболее популярны офисныепомещения класса В площадью от 20 до 60 кв. м. Здесь Казань мало чем отличаетсяот большинства крупных российских юродов. Причем основная причина не отсутствии средств у арендаторов, а в присущей частным компаниям экономии. Дажекрупные транснациональные корпорации предпочитают экономить на арендной плате.
Увеличившееся предложение привело к снижениюдоходности. Срок окупаемости вводимых сейчас в эксплуатацию офисных центровсоставляет 5-8 лет, но может и увеличиться.
В целом же за последние 5-6 лет казанский рынокофисной недвижимости прошел путь от организационного и финансового хаоса кцивилизованному бизнесу с понятными правилами игры. В городе сформировалсяцелый слой собственников, предпочитающих профессиональный подход к управлениюнедвижимостью и прибегающих к услугам квалифицированных управляющих компаний.
Характеристика рынка торговой недвижимости. Торговая недвижимость — наиболее интенсивно формирующийсясектор коммерческой недвижимости в ПФО, особенно в Самаре. В структурепредложения торговых объектов превалируют открытые рынки и ярмарки, а такжевстроенные площади на первых этажах жилых домов. В ближайшие два года ситуацияможет измениться за счет введения в эксплуатацию современных торговых центровобщей площадью порядка 500 000 кв. м.
Отправной точкой развития рынка торговойнедвижимости Казани стало решение о праздновании 1000-летия города, котороеместные власти и бизнес использовали как PR-ход для привлечения российских и иностранныхинвестиций. В конце 1990-х гг. Казань была городом рынков и небольшого числадорогих бутиков для элиты, практически отсутствовали крупные ТЦ, рассчитанныена средний класс. В 2000-2001 г. ситуация начала меняться. На сегодняшний деньздесь действуют 28 ТРЦ общей площадью более 600 000 кв. м. Наиболее крупные иизвестные — «Мега», «Тандем», «Южный», «Ривьера», «Кольцо», Park House,«Грани», «Савиново». На каждый район приходится 4-5 ТРК. Среди арендаторовмного популярных зарубежных и российских компаний. Однако в реальности торговыхплощадей в Казани значительно больше. Аналитики называют цифру 900 000 кв. м сучетом небольших магазинов в центре города, в то время как крупные комплексыразместились в спальных районах. Настоящий «рай» для покупателя — пешеходная ул.Баумана, «казанский Арбат», почти вся состоящая из магазинов известных торговыхмарок.
Арендные ставки — от $90 до $400 за 1 кв. м вгод. В ТК площади не продаются, а на первичном рынке средняя стоимость 1 кв. мна торговых улицах колеблется от 25 000 до 60 000 руб.
Конкуренция между торговыми компаниямиусиливается с каждым днем. По мнению экспертов «Сувар-Недвижимости», окупаемостьторговых объектов Казани, которая сейчас составляет 6-8 лет, может увеличитьсядо 10. При этом они отмечают, что ужесточившаяся конкуренция заставляетдевелоперов уделять все больше внимания разработке концепции крупноформатнойторговли. Ставка делается уже не на якорных арендаторов и сетевых операторов,как это было вначале, а на увеличение доли развлекательной составляющей.
Характеристика рынка складской игостинничной недвижимости. Активноеразвитие ритейла стимулирует формирование рынка складской недвижимости. В ПФОпредставлено значительное количество складских площадей различнойинфраструктуры, начиная от ангаров и открытых площадок и заканчивая техническиоснащенными складами категории В.
 Большинство объектов являются преемникамистарых производственных корпусов и оптовых баз либо построены производственнымикомпаниями под собственные нужды. Нижний Новгород благодаря своемуместоположению быстро превращается в грузоперерабатывающий центр. Здесь отмеченсамый высокий в ПФО уровень арендных ставок, сопоставимый с московским: 110долл. за кв. м в год. Несколько крупных проектов по созданию логистическихцентров в Нижнем Новгороде, Самаре и Казани находятся на стадии строительства.
Большинствоспециализированных складов в Казани построены в 70-х — начале 80-х гг. В 1990-егг. большое количество производственных сооружений продавали или сдавали варенду столкнувшиеся с экономическими трудностями предприятия. Сегодня более80% существующих в Казани складских помещений — холодные. И это при том, чтоспрос в основном — на отапливаемые помещения со всеми коммуникациями. Разбросцен составляет от $23 до $230 за 1 кв. м в год. Это зависит от степенисоответствия требованиям и приближенности к центру города.
Однако уже сейчас на окраине Казани начато строительство крупногологистического центра площадью свыше 100 000 кв. м., с удобным местоположением- неподалеку от автомобильного моста через Волгу и федеральной трассы.
Сейчасв Казани более 30 гостиниц самого разного уровня. По словам заместителяруководителя Городского комитета по туризму и внешним связям, в прошлом годузагрузка казанских гостиниц составляла 47%, а в этом уже 55%. Разброс цен наномера составляет от 900 до 30 000 руб. за сутки проживания. Наиболеепрестижные и соответственно дорогостоящие на данный момент отели — «Корстон»,«Мираж» («5 звезд»), «Шаляпин Палас Отель», «Сулейман Палас Отель» («4звезды»). Наиболее экзотический проект из них — это «Сулейман Палас Отель»,открывшийся одним из последних — в октябре 2006 г. — и выдержанный в восточномстиле. Это касается не только декора и кухни, но и вполне бытовых вещей.Например, в нем имеются номера для мусульман.
2.3 Характеристика рынка земельныхучастков
Как известно, земельный участок – это часть поверхности, которая имеетфиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики,отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственнойрегистрации права на землю.
Свободной земли в Казани, да и за ее пределами в радиусе 30 км уже практически нет.Значительная часть земель выкуплена еще при зарождении земельного рынка, послевступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года. После принятия в 2003 годуфедерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”скуплены уже и сельхозземли.
Количествовыделяемых на рынке участков из числа государственных и муниципальных земельрегулируется муниципальными органами, а это означает, что массового предложенияземель на первичном рынке не будет. Случаи приобретения земельных участков напервичном рынке, когда продавцом земли выступает муниципалитет, практическиединичны. Поэтому девелоперы все чаще обращаются ко вторичному земельномурынку.
Вторичныйрынок земельных участков отличается небольшим количеством ликвидных предложенийи несформированными, местами необоснованно высокими ценами. Освоение земли навторичном рынке из-за ее высокой стоимости не всегда оказывается экономическивыгодным проектом. Инвестору приобретение земельного участка на вторичномрынке, да еще и переведенного в нужную категорию или разрешенное использование,обходится намного дороже. Однако покупка земли на вторичном рынке выгодна сточки зрения экономии времени, а также тем, что земельный участок уже имеетнеобходимую категорию и целевое назначение. Фактически приобретается готовыйобъект с возможностью последующего строительства в короткие сроки.
Сделкикупли-продажи больших земельных участков в Казани (от 4 га) крайне редки. Ноособенно острый дефицит в Казани на площадки под многоэтажную жилищнуюзастройку (зона Ж4, Ж5). Пока незначительную, но быстрорастущую часть спросасоставляют заявки от компаний среднего уровня, заинтересованных в приобретении,возможно, более дорогих, но меньших по размеру и расположенных ближе к Казаниучастков для коттеджной застройки.
Самособой разумеется, удачных, отвечающих всем требованиям участков сравнительнонемного. Основные критерии, на которые ориентируется потребитель перед тем какзаключить договор купли-продажиземельного участка, это относительная близость кКазани, хорошая подъездная дорога, наличие коммуникаций и благоприятноеокружение. Поэтому основная активность спроса сосредоточена в пределах 30 км отКазани.
Непоследнюю роль здесь играет и направление, и природные условия. При этомземельные участки, расположенные в садовых товариществах, на рынке некотируются. Причина — малая площадь (4-6 соток), неоднородность окружения,отсутствие охраны, неразвитость инфраструктуры и коммуникаций.
Разумеется,речь идет об общих тенденциях, и тридцатикилометровая граница довольно условна,да и исключения есть всегда. Например, в Лаишевском районе, весьма популярном,есть спрос на земельные участки в районе д. Ташкирмень или д. Шураны, несмотряна их отдаленность от города на целых 60 км.
Вторичнаяпродажа земли наиболее активно ведется на самых “популярных” направлениях, впервую очередь, по Зеленодольской трассе и в сторону Борового Матюшино, затемпо Казанской объездной дороге. Именно здесь девелопмент демонстрирует самыебыстрые темпы развития, а сами участки наиболее подготовлены для продажи навторичном рынке (проведены коммуникации, подготовлены документы для оформлениясобственности).
Чтоже касается такого вопроса, как стоимость земельных участков, то в качествеосновной тенденции в начале 2008 года можно отметить следующее: цены наземельные участки растут, а количество предлагаемых к продаже земельныхучастков — практически нет. Предложение за 1 квартал возросло в целом всего на5-7%, а средняя цена — на 30-40%. И чем ближе к центру города, тем большеразрыв между этими двумя показателями. В отношении цен на земельные участкиКазань существенно опережает районы республики, и это неудивительно, учитываякрайний дефицит земли в городе.
Говоряо принципах ценообразования, надо отметить, что цена каждого конкретногоучастка земли определяется индивидуально в зависимости от множествахарактеристик: местоположения, удаленности от города, ландшафта и рельефаместности, наличия коммуникаций, категории земельного участка и перспективностиего использования, загруженности трассы и т.д.
Кпримеру, земли, примыкающие к федеральным трассам в пределах 25-километровойзоны от Казани, могут в перспективе использоваться под логистические (складские)центры, объекты дорожного сервиса, торговые объекты и т. п. Поэтому цена натакие земли даже в категории земель сельхозназначения достигает 4000 — 6000руб. за сотку, а в 10 км от города — до 20000 руб. за сотку. Эта же земля, ужепереведенная в категорию “земли населенных пунктов” или “земли промышленности”,продается по 30000 — 50000 руб. за сотку.
Ценыземельного участка определяют не только очевидные показатели. Стоимостьземельного участка может зависеть еще и от таких особенностей, как, например,наличие выхода к водоему, к лесу или даже соседство с земельным участкомизвестного человека. Порой за это покупатели готовы платить двойную цену.
Так,цена на земли сельхозназначения, расположенные в живописных местах (вблизиводоемов, лесных массивов и т. д.) с хорошей экологией и на небольшомрасстоянии от Казани, которые в перспективе могут использоваться длястроительства на них коттеджных поселков, колеблется в пределах 5000-10000 руб.за сотку, а после изменения категории земли — до 25000 — 50000 руб. за сотку.Земли сельхозназначения на большем удалении от Казани (от 50 км) с неудобнымподъездом, отсутствием коммуникаций обычно стоят намного дешевле — 500 — 1000руб. за сотку.
Наличиекоммуникаций повышает первоначальную стоимость незастроенного земельногоучастка на 50%, а близость к водоемам, лесным массивам или заповедникамповышает стоимость земель на 60-70%. Иными словами, высок спрос на территории,подготовленные под коттеджную застройку.
Безусловно,покупка земли на вторичном рынке обходится потребителю дороже, за исключениемредких случаев. Земля с назначением “под индивидуальное жилищное строительство”на одном направлении и на одинаковом удалении от Казани стоит в десятки раздороже, чем не выведенная из земель сельхозназначения. Например, поле продаетсяпо 2000 руб. за сотку, а земля под индивидуальное жилищное строительство рядом,да еще у леса — по 35000 руб. за сотку. Правда, разница в цене в данном случаеопределяется не только категорией земельного участка, а еще и ландшафтно-экологическимиусловиями.
Сейчаснаибольший интерес вызывают участки, пригодные для жилищного строительства,либо строительства логистических центров, складов. И сейчас на рынкенаблюдается нехватка участков, уже переведенных в категорию земель промышленностиили земель населенных пунктов. Цены на них, конечно же, выше, чем насельхозземли. Однако из-за сроков, связанных с приобретением земельсельхозназначения, и рисков при переводе категории земель вариант приобретенияземли в уже нужной категории, несмотря на дороговизну, более целесообразен длябольшинства покупателей. Однако спрос на сельхозземлю также достаточно высок.
Сейчаснаиболее активны покупатели, которые приобретают землю под коттеджнуюзастройку. Больше всего участков под коттеджное и дачное строительство навторичном рынке продается в Лаишевском и Зеленодольском районах, чуть меньшаяактивность наблюдается в Верхнеуслонском районе, менее всего популярны участкив Высокогорском и Пестречинском районах.
Ноне вся земля даже на востребованных покупателями загородной недвижимостиучастках подходит для жилищного строительства. Например, участок, находящийся в20 км от Казани в п. Васильево площадью 5 га, на берегу Волги, недалеко от лесанеудобен для застройки его жилыми коттеджами, поскольку находится рядом сжелезной дорогой и промышленными объектами.
Профессиональныхоператоров на вторичном земельном рынке практически нет. Зато существуетмножество частных посредников. Дело в том, что сам рынок вторичных продажземельных участков не сформирован в той степени, как рынок городского жилья идаже рынок индивидуальных загородных домов. Земельный рынок совершеннонепрозрачный и неструктурированный. Операторы-риэлторы продают, как правило,чужие землеотводы, причем зачастую даже не проверив документы на участок.Реальные же продавцы часто себя не афишируют, впрочем, как и многие покупатели.В большинстве случаев известна лишь цена предложения, настоящая же ценареализации участка остается “в тени”.

Заключение
Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группыпокупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристикинедвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.
Различают следующие сегменты рынка недвижимости:  рынок жилья, рыноккоммерческой недвижимости, рынок земельных участков.
Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья ирынок загородного жилья.
Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающиххарактер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинскихвремен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья иего местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынкежилья и учитываемыми в ценах на жилье.
Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство(застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловойактивности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна-лето— период подъема).
Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, сталформироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынокжилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостьюобъектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.
Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которыедифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские,производственные.
На рынке офисов сформировалось три основных сектора:
Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам дляадминистративных помещений.
Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных иоборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественноотремонтированных квартирах большого размера.
Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального иведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научныхучреждений), кооперативных и частных предприятий.
Что касается рынка торговых помещений, то здесь главным фактором успешнойдеятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именнооно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговыепомещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциямиразличных видов сообщения.
Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынокскладских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса ипредложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенныепогрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары,подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особовыделяются таможенные склады.
Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости,расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынказависит от перспективы развития национальной экономики.
Во многих странах земля является одной из основных ценностей,обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков тольконачинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками,дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Список литературы:
1. Гриненко С.В. Экономиканедвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.
2. Кириллович Галина«Недвижимость Казань. Конкуренция качества» //«Время и деньги», №156-157(2857-2858) от 20августа 2008 года
3. Общая характеристикарынка недвижимости // «Время и деньги», №158-159(2859-2860) от 22 августа 2008 года
4. Оценка недвижимости:Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика»,2006.
5. Щербакова Н.А. Экономиканедвижимости: Учебное пособие. – Ростов — н/Д: Феникс, 2006.
6. Электронный справочник«Бизнес-основы недвижимости».
7. www.e-vid.ru
8. www.ners.ru
9. www.CRE. ru
10. www.arendator.kirov.ru
11. www.consalting.ru
12. www.dometra.ru