Развитие регионального ипотечного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ
 
Введение
1. Ипотечное кредитование: сущность и особенности
1.1 История ипотеки
1.2 Понятие и особенности ипотечного кредитования
1.3 Модели ипотечного кредитования
1.4 Ипотечное кредитование в цифрах
2. Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования
2.1 Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России
2.2 Потенциал российского рынка ипотечного кредитования
2.3 Сдерживающие факторы развития ипотеки
2.4 Региональная экспансия на ипотечном рынке
2.5 Инструменты региональной экспансии
Заключение
Использованная литература

ВВЕДЕНИЕ
В настоящий моментотечественная система ипотечного кредитования находится в стадии своегоформирования. Однако потенциал ипотечного кредитования кроется в вовлечении вкругооборот денежных средств, реально обеспеченных стоимостью, что придастдополнительную устойчивость финансовой системе. Как показывает мироваяпрактика, эффективно функционирующая система ипотечного кредитования способнаобеспечить мобилизацию денежных средств на финансирование капитальных вложений,служить фактором экономического и социального развития страны в целом иотдельных регионов в частности. Система ипотечного кредитования представляетсобой сложный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимыхподсистем. Мировой опыт показывает, что развитие именно ипотечного механизмакредитования способствует выведению из кризиса реального сектора экономики. Впередовых странах мира применение ипотечного кредитования является одной иззадач национальной программы социально-экономического развития страны. Ипотекапозволяет согласовать интересы населения при привлечении средств инвесторов вжилищное строительство, а соответственно, улучшить уровень жизни населения. Впромышленности использование долгосрочных и среднесрочных инвестиций,привлеченных с помощью ипотечного механизма, может послужить фактороммодернизации производства, повышения качества и конкурентоспособностипродукции, увеличить экономический потенциал страны. На данный момент нехваткаденежных ресурсов у предприятий ряда отраслей экономики не только подрываетпроцесс расширенного производства, но и ставит под угрозу обеспечение текущихпотребностей простого воспроизводства. Ипотека, предполагающая долгосрочное изначительное по сумме кредитование, требует обеспечения, которое существовалобы длительное время и при этом не требовало бы от заемщика значительныхрасходов. В идеальном виде, и это хорошо видно из истории ипотеки, такимобеспечением является земля. Основным сектором экономики, широко использующимданный ресурс, является сельское хозяйство. Хорошо известно, что именно этаотрасль в настоящий момент испытывает наибольшие сложности в привлеченииинвестиций. Следовательно, ипотечное кредитование должно стать наиболееприоритетной формой привлечения капитала в агропромышленный комплекс.
Ипотечное кредитованиеимеет большое значение непосредственно для развития банковской системы. Ипотекапредставляет собой надежную форму гарантий погашения ссуды, она дает кредиторуправо на своевременное обеспечение возвратности кредита. Обеспеченные кредитыявляются наиболее безопасными для банковского института. Ипотечный кредитныйинститут, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, являетсяотносительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности.Видится необходимым выделение ипотечным банкам должной роли в стимулированииэкономического развития региона, долгосрочным кредитованием реального сектораэкономики и населения
Почти вековое отсутствиев нашей стране института частной собственности на недвижимое имущество и самогоинститута ипотеки привело к негативным последствия. В значительной мере утерянопыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения,так на административном уровне. В этой связи, большое значение приобретаетисследование теоретических аспектов ипотеки, изучение современных технологийорганизации систем ипотечного кредитования.
Целью написания настоящейработы является изучение круга вопросов, связанных с развитием региональнойсистемы ипотечного кредитования.
1) изучить понятие иособенности ипотечного кредитования;
2) проанализировать региональнуюсистему ипотечного жилищного кредитования.1.ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: СУЩНОСТЬ И ОСОБЕНОСТИ1.1 Историяипотеки
Впервые термин «ипотека»ввел в обращение архонт Солон (594 г. до н.э.). Под ипотекой подразумевалсякамень или столб, который устанавливался на краю заложенного земельного участкаили дома; значило это, что их владелец взял в долг под залог этого участка илидома и обязуется вернуть в указанный срок.
Шло время и понятиеипотеки приобретало новые формы. Ипотека была и в Древнем Риме, и всредневековой Европе, и на рубеже 19-20вв. в США и России.
В средневековье путемпреемственности римского права ипотека перешла в западно-европейскоезаконодательство, в основном, в германское. Здесь появиляется практика актов оботчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях,ратушах. Контроль государства над развитием ипотеки становится жестче.[1]
В 19 веке ипотека посвоим функциям стала больше похожа на кредит. Через ипотеку земликонтролируется теперь государственный и банковским капиталом. Системаипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.
История ипотеки в СШАсделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использованиенедвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечногокредитования.
В России ипотекапоявилась в результате возникновения права частной собственности на землю. Историяипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18веке. В конце 19 в. существовало 11 акционерных ипотечных банков. Главным поипотеке считался Московский народный банк. После октябрьской революцииипотечных банков не стало.
В девяностые годыдвадцатого века ипотека в России снова набирает силу. 1 января 1995 года былпринят Гражданский кодекс РФ. В нем были установлены общие правила обеспечениякредитов залогом недвижимости, положения о праве собственности, основанияобращения взыскания на заложенное жилое помещение. 16 июля 1998 г. был принят федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что послужило толчком кдальнейшему развитию ипотеки.
Сегодня ипотека в Россиидостаточно популярна, поскольку это единственный реальный способ получить жильёпростым гражданам, более того год от года объемы ипотечного кредитования всебольше растут.
 
1.2 Понятие и особенности ипотечного кредитования
В развитых странахипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики, вчастности в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровеньразвития.
Существуют два понятия:«залог» и «ипотека». Залог — способ обеспечения обязательства. Возникает издоговора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнениидолжником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию изстоимости заложенного имущества путем его продажи.[2]Ипотека — разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образомземли и строений) в целях получения ссуды. Ипотека предоставляет правопреимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю впределах суммы зарегистрированного залога.Для ипотеки характерны: залог имущества; возможностьполучения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд подвторую, третью и последующие закладные; обязательная регистрация залога вземельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальныхучреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требованийкредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядкеочередности регистрации залога.Предметом залога могут быть не только вещи, нойимущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота итребования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты),а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращеновзыскание.Особенности ипотечного кредитования: — ипотечный кредит — ссуда под строго определенный залог; — большинство ипотечных ссуд имеет строго целевоеназначение; они используются для финансирования приобретения, постройки иперепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоенияземельных участков. В ряде стран наибольшее распространение получили жилищныеипотечные кредиты; — ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок,обычно на 10 — 30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладнаяявляется специальным кредитным соглашением, отличающимся от других егоразновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которогосостоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования иперелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов.Ипотека воздействует на преодоление экономического кризисадвумя путями: — развитием ипотечного бизнеса, который позитивноотражается на реальном секторе экономики, приостановке спада производства встроительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано сразвитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства; — развитием ипотечного кредитования, способствующего снятиюсоциальной напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождаетэкономический кризис.Ипотечное кредитование считается относительнонизкорискованной банковской операцией. Значительная часть рисков при ипотечномкредитовании перекладывается на заемщика и инвестора.
 
1.3 Модели ипотечногокредитования
Можно выделить два видарынков ипотечного кредитования: первичный и вторичный. На первичном рынкепроисходит предоставление кредитов под залог недвижимости. В результате этого,с одной стороны, у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы ввиде имущественных прав требования, обеспеченных залогом недвижимости (далее —ипотечный кредит), а с другой стороны, возникновение подобных активов приводитк снижению объема денежных ресурсов кредитора. Поэтому у последнего возникаетпроблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочногоссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечногокредитования с использованием в качестве обеспечения возвратности привлеченныхдолгосрочных денежных ресурсов имеющихся активов в виде прав требования,обеспеченных залогом недвижимости. Таким образом, возникает вторичный рынокипотечного кредитования.[3]
Мировая практикапоказывает несколько вариантов организации системы ипотечного кредитования — моделейипотечного кредитования в зависимости от развития первичного или вторичногорынков ипотечного кредитования.
Европейская одноуровневаямодель ипотечного кредитования уже долгое время действует в рядезападноевропейских стран — Дании, Германии, Франции, а недавно – в Польше,Чехии, Словакии, Венгрии.
Суть ее заключается в том,что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечныекредиты. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг облигационноготипа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируютсяспециальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций.Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограниченавыдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокойстепенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не можетни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечныхбанков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
В рамках одноуровневоймодели ипотечного кредитования выделяют так называемую «немецкую модель»,основанную на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких«частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement,американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопитьнеобходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течениедлительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку(строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса,являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формированияуставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств(включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы(собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставнойдеятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечныхкредитов на покупку уже построенных квартир.
В немецком варианте в роликредита выступают не денежные средства, а непосредственно жилье – готовое илинедостроенное (так называемая строительная ипотека).
Недостатком немецкоймодели является ограниченный выбор жилых помещений, которые строятсястроительной сберегательной кассой и могут быть предложены участнику;фиксированность цены, которую определяет сама касса; ограниченность сроковкредитования — тремя-пятью годами, невозможность продать квартиру заемщиком до моментарасчета по долгу.
Американскаядвухуровневая модель ипотечного кредитования распространена в странаханглосаксонской системы права.
Возникновениедвухуровневой модели организации рынка ипотечного кредитования в США былопредопределено большой самостоятельностью Штатов в вопросах правовогорегулирования и невозможностью в связи с этим создания единой системыипотечного кредитования, а также необходимостью в экономической стимуляциижилищного строительства после Великой депрессии, что нельзя было сделать без привлечениячастного капитала.
В рамках двухуровневоймодели ипотечные кредиты, сформированные на первичном ипотечном рынке,переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить сполученными ипотечными кредитами следующим образом: 1) переуступить их вторичныминвесторам; 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продатьвторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в такихпулах; 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Выбор двухуровневоймодели объясняется не только государственными интересами, но и особенностямиконцепции права собственности в англо-американской системе права, котораяпредполагает ее «расщепление». На одно и то же имущество возможно установлениенескольких титулов собственности, «разделение» содержания права собственностимежду различными лицами. Объектом права собственности в странахангло-американской правовой системы может быть само право.[4]
Понятие ипотеки, илиmortgage, в гражданском праве США (и английском гражданском праве) не вполнесовпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы.В частности, предметом ипотеки (mortgage) может быть и недвижимое, и движимоеимущество. Но главное – при mortgage право собственности на заложенноеимущество переходит к залогодержателю. Это залог типа римской fiducia, при которомзалогодержатель становится собственником заложенного имущества.
При уступке ипотечногокредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этогокредита, но это необязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельнымвидам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями гражданльготных ипотечных кредитов.
Сложность механизмадвухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяетувеличение затрат на его содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожаниекредитных средств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможностичетко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынокипотечного кредитования в рамках континентальной системы права.
1.4 Ипотечное кредитование в цифрах
В первом полугодии 2009года рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался следующим:
1) сокращением количествакредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование. Посостоянию на 1 июля 2009 года, число участников первичного рынка ипотечногожилищного кредитования сократилось по сравнению с началом года на 5,5%, до 568кредитных организаций, из них в первом полугодии 2009 года только 279 кредитныхорганизаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть кредитныхорганизаций осуществляла обслуживание ранее выданных ипотечных кредитов;
2) снижением показателей,характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов. Посравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных в первомполугодии 2009 года ипотечных жилищных кредитов сократился в 6,1 раза,фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года;
3) повышением ставок покредитам и ужесточением условий их предоставления;
4) устойчивой тенденциейк увеличению объемов просроченной задолженности. Просроченная задолженность поипотечному жилищному кредитованию возросла по сравнению с аналогичным периодом2008 года в 6,3 раза.
Актуальность ипотекиобусловлена тем, что она предоставляет возможность решить жилищный вопроснаселения Российской Федерации посредством получения долгосрочного кредита наприобретение жилья.
По данным Центробанка на01.04.10 в России насчитывалось 673 кредитных организации, предоставляющихкредиты на покупку жилья, из них 499 кредитных организаций предоставлялиипотечные жилищные кредиты. В 2009-2010 гг. число участников ипотечного рынкаувеличивается не так стремительно, как это было ранее. Можно сказать, что вбольшинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом,стоит ли развивать ипотечный бизнес. Последними из крупных банков на рынокипотечного кредитования вышли Альфа-банк в сентябре прошлого года и КредитЕвропа Банк (бывший Финансбанк) в марте текущего года. Объем ипотечного рынка в2009 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост посравнению с 3,9 млрд. долл. в 20010 году. Общий объем задолженности поипотечным кредитам на 01.04.10 составил 289,3 млрд. рублей. В первом квартале2010 года было выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму 82 315,6 млн.рублей, из них 61 940 млн. рублей в национальной валюте и 20 375,6 млн. рублейв иностранной валюте.[5]
Если говорить о региональномаспекте развития рынка ипотечного кредитования, регионами – лидерами по объемувыдачи ипотечных кредитов в первом квартале 2010 года стали: Москва (12,7 млрд.руб.), Тюменская область (5,6 млрд. руб), Санкт-Петербург (5,5 млрд. руб.),Московская область (5,2 млрд. руб), Ханты-Мансийский АО (3,1 млрд. руб.),Новосибирская область (3,1 млрд. руб.), Свердловская область (2,7 млрд. руб.),Челябинская область (2,7 млрд. руб.), Алтайский край (2,4 млрд. руб.),Красноярский край (2,4 млрд. руб.), Самарская область (2,4 млрд. руб.).
На рынке успешно работаютспециализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечныйбанк, Московское ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом:Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие.Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно вдальнейшем не с количественным ростом числа участников (число участниковноминально начало уменьшаться в текущем году), а в активной экспансии иностранныхбанков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными,отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранныхбанков в регионах. Важная тенденция — широкое распространение новых продуктов всфере ипотечного кредитования в 2010 году. Например, кредитование загороднойнедвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимогоимущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты свозможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты сзачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Получили развитиеипотечные продукты с плавающей ставкой, подробную аналитику по которым можнонайти в разделе «Публикации» (ссылка). Активно развивается рефинансированиеипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-подзалога по облегченным процедурам.
Наиболее востребованнымсегодня по-прежнему является ипотечный кредит на приобретение готового жилья.Такое положение обусловлено, прежде всего, структурой рынка недвижимости, накотором преобладают готовые квартиры над новостройками. Как следствиеколичество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости превышает количествосделок на первичном. Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства,совершенствования программ ипотечного кредитования строящегося жилья, в течение2007г. наблюдается снижение доли кредитов предоставляемых на цели приобретениявторичного жилья, за счет увеличения кредитования новостроек. Также отмечаетсярост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов подзалог имеющейся недвижимости.
Условия и параметрыпредоставления ипотечных кредитов так же динамично меняются. Появилисьдолгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупкенедвижимости сократился до 10 %, а в нередких случаях и до 0%. Процентныеставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к2006 году в среднем на 1%. Значительно сократился процесс получения ипотечногокредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит,ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок.Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий привыдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.[6]
Развитие ипотечногокредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношениеипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости.Рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего порядка 1-2%, такимобразом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран ВосточнойЕвропы. С одной стороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой– становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызванобщеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не являетсяотражением качественных улучшений жилищных условий.
Стремительный рост цен,сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилуюнедвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круглюдей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купитьинтересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростомдоходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2010 году многие банкив крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое числоплатежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен в текущем году внушаетнекоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособногоспроса на ипотечные продукты.
2.ПОТЕНЦИАЛ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
 
До определенного момента развитие ипотечных операцийсдерживалось высокими темпами инфляции, нестабильностью рубля, низким уровнемдоходов населения. За последние три года ситуация изменилась кардинальнымобразом.
/>До определенногомомента развитие ипотечных операций сдерживалось высокими темпами инфляции,нестабильностью рубля, низким уровнем доходов населения. За последние три годаситуация изменилась кардинальным образом. Объемы предоставляемых кредитовувеличиваются высокими темпами, число банков- участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам продолжают снижаться,происходит дифференциация предоставляемых ипотечных кредитных продуктов всоответствии с потребностью клиентов.
 
2.1 Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России
Рынок ипотеки в Россиинаходится в стадии своего качественного формирования. В то же время наблюдаютсявысокие темпы его роста — все больше сделок на рынке недвижимости заключается сиспользованием ипотеки. Если в 2009 году доля сделок с ипотекой на рынке жильясоставляла 3,5%, то в 2010 году уже 8,6%, а в 2010 году по итогам первогополугодия — 14%. [7]
Темпы развития ипотечногорынка превзошли самые смелые ожидания экспертов. Начиная с 2004 года объем выданныхипотечных кредитов увеличивается примерно на 30–35% ежегодно. Объемзадолженности по ипотечным кредитам на 1 октября 2010 года вырос до 486,2 млрд.руб., увеличившись в два раза по сравнению с 1 января 2010 года, по оценкам РИА«РосБизнесКонсалтинг» (РБК).
Однако, несмотря навысокую динамику развития ипотечного кредитования в России, абсолютные егообъемы очень малы в сравнении с развитыми странами. Так, например, по данным,содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard& Poor`s на 01.01.2010, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВПбыла крайне низкая и составляла менее 2% (1,8% от ВВП) против 53% в США и 38% встранах Евросоюза.
По суммарному объемуипотечного кредитования российский рынок отстает от европейского более чем в300 раз, а по некоторым характеристикам приближается к развивающимся странам.Эксперты рынка считают, что в среднесрочной перспективе высокие темпы ростаразвития рынка ипотечного кредитования в РФ сохранятся, а правительствопланирует увеличить долю объема ипотечного кредитования в ВВП до 5,5% к 2011году, а к 2012 году достичь уровня 6,6% при ежегодном приросте ВВП на 10%.
Кроме того, необходимоконстатировать, что вклад ипотечных операций в финансирование покупкинедвижимости в России остается пока крайне низким. Доля задолженности поипотечным кредитам в ВВП составила чуть меньше 2%. Для сравнения, в странах ЗападнойЕвропы отношение ипотечного долга в ВВП достигает 70%, в США — 50%, а в странахЦентральной и Восточной Европы — 25%.
Россия пока еще входит вчисло стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечногокредитования. На одного россиянина в настоящее время приходится около $20задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши — $300, Латвии- $550. В целом по Западной Европе показатель ипотечного долга на душунаселения колеблется в пределах $17–25 тыс. Что касается России, то по разнымоценкам услугами ипотечного кредитования пока воспользовались не более 2%населения. [8]
 
2.2 Потенциал российского рынка ипотечного кредитования
Потенциал российскогоипотечного рынка получает высокую оценку со стороны банков. Предпосылки такогооптимизма следующие:
1) неудовлетворенностьнаселения жилищными условиями.
Состояние жилищного фондасегодня не отвечает потребностям населения. Всего около 15% населениякрупнейших городов РФ абсолютно удовлетворены своими жилищными условиями (таблица1).
Таблица 1
Удовлетворенность жителейкрупнейших городов РФ жилищными условиями, %Все устраивает 15 В целом устраивают, но хотят лучше 38 Не устраивают и требуют улучшения 35 Абсолютно не удовлетворены 12
Количество аварийных иветхих домов превышает предельно допустимую норму. По данным портала«Русьипотека», потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд.кв.м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена навторичном рынке — примерно 0,2 млрд. Таким образом, потребность в новомстроительстве составляет около 1,3 млрд. кв.м. Однако пока ежегодный вводнового жилья в несколько раз отстает от этот показателя;
2) либерализация условийипотечного кредитования со стороны банка.
Одной из тенденций на рынкеипотечного кредитования является постепенное снижение ставок до 12–15% в рубляхи 9–14% в валюте. Однако в промышленно развитых странах ставка по ипотечнымкредитам ниже: в США, например, она составляет 5–6% годовых, в Испании 3–4%.Однако объективно ставка по кредитам не может быть ниже уровня инфляции,который в 2009 году составил 9,8%;
3) перемещение ипотечныхоператоров в регионы.
Одной из отличительныхособенностей сегодняшнего рынка ипотечного кредитования является перемещениеипотечных операторов в регионы. Московский рынок уже перенасыщен, в то времякак за его пределами существует огромный неудовлетворенный спрос на ипотеку.Будет развиваться и межбанковская конкуренция: крупные государственные банкисразятся с иностранными, а крупные частные — с региональными;
4) рост ипотечныхпрограмм.
Количество ипотечныхпрограмм неуклонно растет, одновременно происходит их постепеннаяпереориентация на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Собственныеипотечные программы активно продвигают Росбанк, УРАЛСИБ, Фора-Банк, МДМ-Банк иряд других;
5) появлениеспециализированных ипотечных банков.
В марте 2004 годаобразовался Городской Ипотечный Банк — третий после МИА и DeltaCreditспециализированный ипотечный банк в России. В 2005 году начал работу РусскийИпотечный Банк, ОПТБанк поменял свое название на Банк Жилищного Финансирования,акцентируя внимание на развитии данного направления;
6) изменение схемрефинансирования.
В 2005 году крупные банкиначали активно рефинансировать ипотеку, продавая портфели друг другу. Перваяпубличная межбанковская сделка по продаже ипотечного портфеля состоялась 31декабря 2004 года, когда ДельтаБанк приобрел у банка DeltaCredit пул кредитов вразмере $10 млн, далее последовала сделка Райффайзенбанка и ГородскогоИпотечного Банка. А уже в 2006 году были проведены первые сделки посекьюритизации ипотеки.
Таким образом, на данныймомент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболееперспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый ростдоходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки дляактивного расширения объемов ипотечного кредитования. Этим и объясняетсястабильный рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование. По даннымБанка России на 1 апреля 2009 года, их число составило 414 (или треть от общегоколичества действующих кредитных организаций Российской Федерации), а в 2010году насчитывалось уже 520 кредитных организаций.
Система ипотечногожилищного кредитования не только является инструментом в решении важной задачиобеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегическивзаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества вцелом, поскольку: [9]
· она ориентированана социально и экономически активные слои общества, что способствуетформированию среднего класса, его социальной основы;
· посредствомотлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечениеинвестиций, в том числе иностранных, в реальный сектор экономики;
· системаипотечного кредитования играет существенную роль в укреплении легальногосектора экономики, поскольку ориентирована на законные, надежно оцениваемые ипрогнозируемые доходы граждан.
Однако кроме факторов,способствующих развитию системы ипотечного кредитования, есть и препятствующиефакторы.
 

2.3 Сдерживающие факторы развития ипотеки
Развитие жилищной ипотекив России сегодня сдерживается рядом факторов:
1) ограниченнымплатежеспособным спросом населения;
2) низкими объемами иневысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах РоссийскойФедерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимостьквартир на рынке жилья;
3) низкими темпамиразработки и совершенствования законодательства о недвижимости инесогласованностью правовых актов. Например, очевидно, что большое значение дляразвития рынка жилья имеет земельное законодательство;
4) неразвитостьюинфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участникамижилищного рынка являются строительные компании, банки, производителистроительных материалов, страховые компании, риелторские и оценочные агентства.При наличии этих структур в России не отлажена технологическая схема ихвзаимодействия, и, следовательно, невысока эффективность всей системы, завышенырасходы на совершение сделок;
5) психологическимифакторами, главным из которых является национальная особенность большинстванаселения — нежелание жить в долг;
6) большим количествомадминистративных барьеров. Строительные и ипотечные компании, заемщикисталкиваются с труднопреодолимыми административными препонами;
7) большим количествомсубсидий в этой сфере, их «слабой адресностью». Эта же причина негативно влияетна развитие вторичного рынка жилья;
8) высокими процентнымиставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовыми большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой;
9) непрозрачнымиисточниками доходов граждан;
10) неразвитостьюорганизационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. [10]
 
2.4 Региональнаяэкспансия на ипотечном рынке
В настоящее времяипотечное кредитование является наиболее востребованным и динамичноразвивающимся направлением розничного бизнеса российских банков.
На данный моментипотечные ссуды входят в продуктовый ряд практически всех крупных иностранныхбанков, развивающих в России розничное направление деятельности. Конкурентнаяборьба нарастает, все более значимым фактором в этих процессах становитсяпостепенное расширение участия в российском банковском секторе иностранногокапитала, растущий интерес к России крупнейших транснациональных финансовыхкорпораций. Наличие конкуренции стимулирует общее повышение качествабанковского обслуживания и внедрение современных банковских технологий.
Развитие ипотечногокредитования как одного из направлений розничного кредитования дало толчокрегиональной экспансии и строительству национальных и региональных банковскихсетей. В условиях обостряющейся конкуренции перед банками встает острейшаязадача увеличения точек присутствия банка на региональных рынках, банки активнореализуют стратегию «активного присутствия в регионах», появляются все новыеотделения и дополнительные офисы. Регионы представляют значительный интерес длястоличных банков с точки зрения недостаточной насыщенности их рынковфинансовыми услугами, а значит, возможности получения дополнительной прибыли засчет географического расширения сферы деятельности.
Таким образом, можноконстатировать, что развитие ипотечного рынка происходит от центра к регионам.Подавляющее большинство банков, предоставляющих ипотечные программыкредитования, находятся в Москве, именно там они конкурируют между собой заклиентов.
На сегодняшний день рынокипотечного кредитования развит неравномерно — почти половина выдаваемыхкредитов приходится на четыре региона: Москва, Московская область,Санкт-Петербург и Тюменская область. Оставшаяся половина приходится наостальные 83 региона Российской Федерации.
Однако сегодня имеетместо тенденция к выравниванию региональных диспропорций на рынке ипотечногокредитования. Если в 2009 году доля четырех регионов составляла 44% от общегообъема выдаваемых кредитов, то в 2010 году (по итогам первого полугодия 2010года) — 34%.
Самая большая суммаобъема ипотечного кредитования приходится на Центральный Федеральный округ.Здесь ее отметка достигает 38,7 млрд. руб. Меньше всего граждане обращаются кипотеке в Дальневосточном Федеральном округе (таблица 2).
Таблица 2
Статистика рынкаипотечного кредитования в 2009 году по федеральным округам№ Федеральный округ Количество сделок с жильем, шт. Ипотека жилых помещений, шт. Доля ипотеки в сделках с жильем, % Количество закладных 1. Российская Федерация 2400697 206123 9 125615 2. Центральный ФО 54633 38722 7 17330 3. Северо-Западный ФО 240402 15151 6 10095 4. Южный ФО 272207 12330 5 5969 5. Приволжский ФО 594134 54240 9 39660 6. Уральский ФО 289912 35237 12 12199 7. Сибирский ФО 354941 44780 13 36107 8. Дальневосточный ФО 102768 5663 6 4255
Стратегия активногогеографического расширения обусловлена активным развитием и огромнымпотенциалом региональных рынков недвижимости. Региональные рынки ипотечногокредитования характеризуются как высоко концентрированные, за исключениемМосквы и Московской области… [11]
Основная цельрегионального развития банка — получение прибыли, поэтому естественно, чтоудаленные офисы в первую очередь открываются в «привлекательных» регионах. Дляипотечного кредитования эта привлекательность оценивается, прежде всего, последующим критериям:
1) социально-экономическоеразвитие. Основным критерием экономического раз-вития региона является уровеньсредней заработной платы;
2) уровень финансовойграмотности населения. Измеряется объемом выданных населению кредитов, которыйопределяет степень вовлеченности населения в кредитную систему;
3) уровень банковскойконкуренции. Измеряется количеством банков, выдающих ипотечные кредиты,является отражением того, насколько благоприятны общие экономические иполитические условия региона для развития банковского сектора;
4) развитие жилищногостроительства. Характеризуется объемами и параметрами строительного сектора врегионе (вводимые в эксплуатацию квадратные метры жилой недвижимости);
5) доступность жилья.Определяется как соотношение темпов роста доходов населения и темпов роста ценна жилье, показывает относительную динамику платежеспособного спроса на рынкежилой недвижимости.
Важнейшим индикаторомдоступности жилья является показатель соотношения стоимости 1 кв.м жилья куровню среднемесячной заработной платы в регионе. В Москве индекс доступностидостиг уже отметки 7 (табл 3). В регионах, где ипотека развивается ускореннымитемпами, этот показатель равен примерно 4. Благоприятной ситуацией дляактивного развития ипотеки в регионе считается такая, при которой индексдоступности жилья меньше 4. Таким образом, очевидно, что Москва,Санкт-Петербург, а также большинство крупных городов с численностью населениябольше 1 миллиона уже приблизились к стадии насыщения по ипотеке, и перспективыразвития ипотеки именно за средними городами.
Таблица 3
Расчет индексадоступности жильяГорода Средняя цена 1 кв.м. в рублях (январь 2009 г.) Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, в рублях (2008 г.) Индекс доступности жилья Москва 133756 17997 7 Санкт-Петербург 69711 13033 5 Екатеринбург 63601 10772 6 Уфа 5460 8632 6 Самара 44603 9614 5 Новосибирск 45224 9166 5 Челябинск 34440 9357 4 Пермь 40909 9516 4 Казань 39671 8850 4 Ростов-на-Дону 33722 7569 4 Нижний Новгород 38784 8112 5 Омск 33608 8867 4 Красноярск 31775 12472 3 Волгоград 30743 10667 3
2.4 Инструменты региональной экспансии
Важнейшими инструментамиконкурентной борьбы в регионах являются агрессивная маркетинговая политика, атакже стратегия вертикальной и горизонтальной диверсификации. Для достиженияпоставленных задач банку необходимо:
1) расширить и постоянносовершенствовать спектр предлагаемых клиентам продуктов по ипотеке и уровеньсервиса;
2) развивать сеть каналовдистрибуции кредитных продуктов;
3) непрерывносовершенствовать системы управления рисками ипотечного кредитования ивзыскания, а также повышать операционную эффективность;
4) развиватьмаркетинговую деятельность и повышать узнаваемость бренда;
5) постоянносовершенствовать эффективность функционирования и управления;
6) привлекать к работевысокопрофессиональных специалистов для успешной реализации стратегии.
Расширение спектраипотечных продуктов определяется прежде всего востребованностью того или иногопродукта на рынке. На сегодняшний день на рынке наиболее востребованнымиявляются следующие виды ипотечных кредитов:
· кредитование покупкина вторичном рынке жилья: квартир, таунхаусов, загородных домов;
· кредитованиепокупки строящихся квартир, таунхаусов, загородных домов;
· нецелевое ицелевое кредитование под залог имеющейся недвижимости;
· рефинансированиеранее полученных в других банках ипотечных кредитов.
Относительно новым дляроссийского рынка ипотечного кредитования продуктом является кредитованиепокупки земельного участка и кредитование под залог земельного участка.
На фоне роста стоимостижилья на вторичном рынке новостройки становятся наиболее доступным видомнедвижимости. Однако многие клиенты опасаются приобретать квартиру вновостройках из-за нашумевшей проблемы обманутых дольщиков. Учитывая даннуюситуацию, большинство банков предпочитают предоставлять ипотечные кредиты наприобретение квартир только на вторичном рынке жилья или на первичном рынкежилья в одобренных новостройках. С целью повышения уверенности клиента приприобретении квартиры в новостройке необходимо развивать сотрудничество спроверенными строительными компаниями.
Развитие сети каналовдистрибуции кредитных продуктов
Развитие каналов продажявляется ключевым инструментом завоевания доли на региональном рынке ипотечногокредитования. Выделяют следующие основные каналы продаж ипотечных продуктов: [12]
· сеть отделенийбанка;
· Интернет;
· контакт-центр(горячая линия);
· компании-партнеры(риелторские компании и ипотечные брокеры);
· мобильные продажи(активные продажи вне офиса банка);
· «банк на работе»(продвижение продуктов компаниям, являющимся клиентами по корпоративнымпродуктам).
Прежде всего необходимоопределить, через какие каналы банк планирует продавать ипотечные продукты.После выбора каналов необходимо определить, какие каналы у банка уже имеются,какие необходимо создать и какие необходимо доработать.
Например, элементамистратегии развития каналов продаж могут быть:
· расширение сетиотделений банка;
· разработка новыхформатов отделений (создание ипотечных центров);
· созданиеотдельного интернет-сайта ипотечных продуктов банка;
· покупкаотдельного телефонного номера для ипотечной горячей линии, построение процессапродаж через нее;
· отбор иустановление отношений с компаниями-партнерами.
Развитие маркетинговойдеятельности должно базироваться прежде всего на проведении рекламной кампаниив российских регионах, направленной на повышение узнаваемости в точкахприсутствия и поддержку предлагаемых ипотечных программ.
Основополагающий принципрекламной деятельности банка, развивающего ипотеку в регионах, — рекламаимиджа. Стратегической задачей является превращение положительного внутреннегоимиджа во внешний. Инструментом достижения поставленной цели являетсяфункциональность рекламы — реклама в различных ее проявлениях должна бытьполезной, приятной, удобной, дающей пищу для размышлений и собственных выводов.
Для формирования иобеспечения эффективности управления филиальной сетью банка необходимоосуществлять постоянный контроль и мониторинг показателей деятельностифилиалов. Необходимо проводить ежеквартальный анализ результатов работыфилиала, в котором будет отслеживаться динамика основных показателей: активов,развития коммерческой сети, клиентской базы, ресурсной базы, динамикиипотечного кредитования, электронных платежных систем, а также динамикадоходов, расходов и прибыли. По результатам проведенных анализов необходиморазработать меры по улучшению деятельности каждого филиала и по отдельнымнаправлениям бизнеса.
Банковская политика управлениярисками должна включать работу над следующими блоками: [13]
· процессверификации клиентов и информации;
· процессандеррайтинга и принятия решения;
· операционныериски в продукте;
· процесс взысканиядолгов (collection);
· резервирование.
Успешное развитие нарегиональных рынках обеспечивается рядом факторов:
1) достаточной ресурснойбазой для успешной конкуренции с региональными банками;
2) сбалансированнымростом кредитного портфеля и стабильным кругом заемщиков;
3) наличием в банкеотлаженной системы управления кредитными рисками.
Все вышеуказанные факторыдолжны позволить банку сохранить качество кредитов на высоком уровне всреднесрочной перспективе и помочь занять лидирующие позиции в регионах нарынке ипотечного кредитования. Конкурировать на региональном рынкецелесообразно за счет максимального упрощения и сокращения сроков рассмотрения кредитнойзаявки, а также развития новых, более привлекательных с точки зрения заемщиков,ипотечных программ.
Таким образом, разработкарегиональной стратегии продвижения кредитных продуктов на рынок ипотечногокредитования — это сложная задача, требующая для своего решения комплексногоподхода. В то же время региональная экспансия банка является надежным средствомувеличения прибыльности, повышения уровня клиентского обслуживания и увеличениясобственной доли в основных сегментах рынка и должна стать одним изстратегических направлений большинства крупных банков России.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Взаключение хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложилисьсерьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночныеотношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системыипотечного жилищного кредитования. Немаловажную роль здесь занимает поддержкафедеральных и местных органов власти. Таким образом, через два-три года можнорассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридическихпротиворечий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная наразвитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. На данныймомент есть серьезные вопросы, которые требуют незамедлительного разрешения,так, например, банковский сектор нуждается в формирования недорогой идолгосрочной ресурсной базы, рефинансирование и секьюритизацию ипотечныхкредитов.
Поданным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищныхусловий. Один из вариантов разрешения квартирного вопроса – получениебанковского ипотечного кредита на приобретение недвижимости. Исходя изправового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включаетв себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства попогашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существуют разныеварианты заключения договоров и оформления сделок; то же можно сказать и обусловиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как вотдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны. В настоящеевремя формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно изприоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитиеипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становления – предметвнимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна статьнезависимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечногожилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государствав становлении и развитии данной сферы. В последнее время любая публикация обипотечном жилищном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию,участники которой, как правило, делятся примерно поровну на противников исторонников такого способа покупки жилья. Аргументы противников хорошоизвестны, и среди них выделяются три основных. Первый: в России слишком высокиставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе). Второй: сейчасарендовать квартиру в нашей стране выгоднее, чем покупать. Третий: нестабильнаяэкономическая ситуация в России – в любой момент наступит кризис; после первойже просрочки платежа по процентной ставке банк выбросит вас на улицу, аквартиру продаст за бесценок своим людям. Однако у сторонников ипотеки покаждому из перечисленных пунктов – свои контраргументы, заслуживающиедостаточно пристального внимания. Тема ипотечного кредитования крайнеактуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотекумассовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствиенеобходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезныецели и поставлены реализуемые задачи, для того чтобы, в конечном счете, спомощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны. По мнениюспециалистов, если российские власти действительно реализуют выдвинутые задачи,то в ближайшие несколько лет ипотека (ипотечное кредитование) станет, доступнабольшинству жителей России (крупных городов и регионов: Москва, Казань, Самара,Краснодар, Пермь, Красноярск, Иркутск, Новосибирск, Санкт-Петербург (СПБ),Челябинск, Тюмень, Нижний Новгород, Уфа, Волгоград, Воронеж, Саратов, Ростов наДону, Владивосток, Екатеринбург — во всех этих крупнейших городах Россииимеется огромное количество банков предоставляющих ипотеку, справа перечисленыбанки которые предоставляют ипотечные кредиты).
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА
 
1. Белокрылова О.С.,Яхимович В.И. Региональные особенности реализации моделей ипотечногокредитования// Финансы/-2010 № 1.
2. Белокрылова О.С.,Яхимович В.И. Ипотека, как новый институт развития жилищного рынка Ростовскойобласти// Финансы и Кредит.-2010.-№ 3(171).
3. Веремейкина В.Д.Ипотека: проблемы и перспективы// Банковские услуги.-2009.-№ 12.
4. Граев И., ВедевА. Способна ли ипотека быстро решить жилищный вопрос в России?//Эксперт.-2009.-№ 21.
5. Гарипов З.Л.Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов// Банковскоедело.-2010.-№ 1.
6. Гарипов Е.В.Оценка стоимости жилья в управлении риском в операциях ипотечногокредитования// Финансы и Кредит.-2008.-№ 20(188).
7. Грузин Ю.Л.Ипотека в российской империи (из истории становления ипотечных банков) //Деньгии Кредит.-2008.-№ 1.
8. Железнова О.«Хочу» и «Могу» российской ипотеки// Финанс.-2009.-№16 (апрель-май).
9. Железнова О.Ипотека – инструкция по применению// Финанс.-2010.- № 4 (февраль).
10. Зельднер А.Г.,Южелевский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России// Эко.-2009.-№ 8.
11. Иванов В.В.Ипотечное кредитование. — М.: Информ-внедрен. центр «Маркетинг», 2001г.
12. Ипотека в России/Под. ред. Толкушина А.В. — М: ЮРИСТ, 2008 г.13. Иода Юлия Владимировна. Развитие регионального рынкаипотечного кредита: Дис.… канд. экон. наук: 08.00.05: Тамбов, 2002 166 c.РГБ ОД, 61:03-8/1047-2
14. Крупнов Ю.С. Оприроде банковского использования жилищного кредита// Бизнес и банки.-2009.-№ 6(февраль).
15. Кудрявцев В.А.,Кудрявцева В.Е. Основы организации ипотечного кредитования.- М.: Высшая школа, 1998г.
16. Лазарова Л.Б. Чтовлияет на развитие ипотечного жилищного рынка// Банковское дело.-2009.-№ 1.
17. Лазарова Л.Б.Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах// Финансы.-2010.-№ 6.
18. Логинов М.П.Ипотечное жилищное кредитование в России// Эко.-2005.-№ 9.
19. Логинов М.П.Теоретические аспекты ипотечного жилищного кредитования в условиях России//Финансы и Кредит.-2005- 4(172).
20. Назарова Л.Доступ к жилью// Экономика и жизнь.-2008.-№ 28 (июль).
21. Полтерович В.,Остарков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России//Вопросы экономики.-2007.-№ 1.
22. Рукавишков В.Н.Ипотечное страхование в России развивается…// Финансы.-2009.-№ 4.
23. Селюков В.К.,Гончаров С.Г. Анализ спроса и предложения на рынке ипотечного кредитования вРФ//Финансы и Кредит.-2008.-№ 6(170).
24. Стеля В.В.Кредитное страхование: современная стратегия банковского кредитногориск-менеджмента// Банковские услуги.-2007.-№ 2.
25. Степанов В.Л.Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец XIX начало ХХ)// Деньги и Кредит.-2004-№2.