Подходы к оценке бизнеса в кризисных условиях

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. Понятиеи сущность оценки бизнеса
1.1 Особенностиоценки бизнеса и субъекты оценки
1.2 Необходимостьи цели оценки бизнеса
1.3 Видыстоимости, определяемые при оценке бизнеса
2. Подходык оценке бизнеса
2.1 Затратный(имущественный) подход
2.2 Доходныйподход
2.3 Сравнительный(рыночный) подход
3. Оценкабизнеса в современных условиях
3.1 Использованиеподходов при кризисных условиях
3.2 Оценкагудвелла (деловой репутации)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Переход нашей страны крыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки ипрактики. По мере развития, спрос на оценку бизнеса будет возрастать. Процессприватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования,переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества сформировалипотребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса),определении рыночной стоимости его капитала. В свою очередь это привело кпоявлению новой профессии, утвержденной Министерством труда РоссийскойФедерации, — эксперт оценщик. В соответствии с растущими потребностями в новомвиде услуг разрабатываются законодательные и методические основы новой областиэкономики – оценки собственности.
Бизнес предприятия –товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной мереопределяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка бизнеса сучетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Оценкастоимости предприятий необходима при заключении сделок по купле-продажепредприятий, кредитованию под залог, передаче имущества предприятий в арендуили лизинг, переоценке основных фондов предприятий, слиянии и поглощениипредприятий, оценке доли собственника в уставном капитале и ряде другихслучаев. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовкек борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление опотенциальных возможностях предприятия.
Процесс оценки бизнесапредприятий служит основанием для выработки их стратегии. Он выявляетальтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит бизнесумаксимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену. Напрактике для этого используют три подхода в совокупности.
Таким образом, актуальность данной работы заключается в изученииподходов оценки бизнеса и методов, которые они включают, а так же вознакомлении с особенностями применения подходов в кризисных условиях.
Целью данной работыявляетсяформирование теоретической базы и навыков в области оценки бизнеса.
Длядостижения намеченной цели поставлены следующие задачи:
— определить сущность иособенности оценки бизнеса;
— рассмотретьнеобходимость и цели оценки;
— выявить видыстоимости, определяемые при оценке;
— изучить подходы коценке бизнеса
— ознакомиться соценкой бизнеса в современных условиях
Объектом исследованияявляется стоимость бизнеса.
Предметом исследованияявляются особенности оценки бизнеса
В данной работеанализируются вторичные данные. При написании работы использовались научныетруды, аналитические работы, законодательная база, журналы, учебники и научнаялитература. Методами исследования являются сравнение,сопоставление, анализ и обобщение.
В рамках проделаннойработы был обобщён материал по особенностям оценки бизнеса, проанализированыподходы к его оценке, а так же были выявлены особенности применения подходов всовременных условиях.

1.ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА
 
1.1Особенностиоценки бизнеса и субъекты оценки
Владелецбизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать.
Такимобразом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими емусвойствами.
Каквсякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего ондолжен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другоготовара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, еслибизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность иподлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования,иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все этосправедливо и для предприятия, и для фирмы.
Вто же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативногобизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.
Полезностьи затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основойрыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить как рыночнуюстоимость. Таким образом, бизнес, как определенный вид деятельности,предприятие и фирма, как его организационная форма в рыночной экономике,удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которыхзатрачиваются определенные ресурсы. Бизнес, предприятие и фирма обладают всемипризнаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особогорода. И особенности эти предопределяют принципы, модели, подходы и методыоценки.
Во-первых,это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются сцелью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размерожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвесторуприходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетомвремени их получения оказываются меньше издержек на приобретениеинвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Такимобразом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник,представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.[1,c.34]
Во-вторых,бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так иотдельно ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается его связь ссобственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономическойформой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественноновой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные егосоставляющие.
В-третьих,потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутрисамого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильностьв обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, егонеустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самомобществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара — потребность в регулировании купли-продажи.
В-четвертых,учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе,необходимо участие государства не только в регулировании механизмакупли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в егооценке.[3,c.36]
Субъектыоценки
Принципыи методики оценки были разработаны в разных странах с развитой рыночнойэкономикой к сороковым годам двадцатого столетия. Они основываются наэкономической теории и практике. Существует и развивается наука об оценке.Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями вклассическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторовпроизводства, стоимости и т.д. Учитывая огромное значение независимой оценкидля нормального функционирования и развития экономики, в 50-е годы в мировой практикепоявилась новая самостоятельная профессия — профессия оценщика. Для России онаявляется сравнительно новой. Потребность в профессии оценщика родилась иразвивается параллельно с развитием рыночных отношений в экономике. Пионеромоценочной деятельности в России стало Российское общество оценщиков. Впоследние годы созданы также такие общественные организации, как Федеральныйфонд оценки, Национальная коллегия оценщиков. В 80-е годы процесс развитияоценочной деятельности вышел с национального на международный уровень. В первуюочередь это было связано с расширением деятельности международных финансовыхинститутов и интеграцией национальных рынков. Все это обусловило выработкуединых Международных стандартов оценки. В 1981 г. был образован Международныйкомитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Основными задачами МКСОИявляются: формулировка, публикация стандартов и практических рекомендаций попроцедуре оценки имущества для использования в финансовой отчетности иосуществление деятельности по распространению этих материалов в мировоммасштабе, способствование их принятию и соблюдению национальными организациями.Задачей комитета являются также корректировка стандартов с учетом особенностейразных стран и выявление по мере их возникновения различий в формулировкахстандартов и (или) в их применении. В своей деятельности МКСОИ поддерживаетпостоянную связь с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета,Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторскойдеятельности. В связи с этим в задачи МКСОИ входят консультативная деятельностьпо оценке активов в контексте бухгалтерского учета, координирование стандартови рабочих программ смежных профессиональных дисциплин, тесное взаимодействие свышеупомянутым и другими международными организациями при определении,разработке и обнародовании новых стандартов. Взаимодействие осуществляется какна основе прямых контактов, так и посредством участия в других международныхорганизациях, таких, как Организация Объединенных Наций. В мае 1985 г. МКСОИбыл включен в реестр Экономического и социального Совета ООН.
Профессиональныеоценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов,предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, а также граждан.
Всвоей деятельности они руководствуются правовыми, профессиональными иэтическими нормами. Правовые нормы закреплены в законодательных актах нафедеральном и местном уровнях. В настоящее время Закон «Об основах оценочнойдеятельности в Российской Федерации» прошло второе чтение в ГосударственнойДуме. Оценщик в своей деятельности руководствуется также нормами гражданского ихозяйственного права. Профессиональные нормы оценки — это стандартыпрофессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациямидля контроля за деятельностью своих членов. Этические нормы поведения оценщиказафиксированы в Кодексе этики, который принимается профессиональнымиорганизациями. При нарушении стандартов или Кодекса этики профессиональныеорганизации применяют к своим членам-нарушителям санкции, вплоть до исключенияиз организации и лишения сертификата.[3,c.45]
Косновным требованиям, предъявляемым к оценщику, относятся следующие:
· Профессионализм.Оценщик должен иметь сертификат от профессиональной организации. В ряде странсуществует государственное лицензирование оценочной деятельности. В настоящеевремя в ряде областей Российской Федерации введено местное лицензирование.Согласно проекту Закона «Об основах оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» вводится обязательное государственное лицензирование.
· Определенныйопыт работы. Обычно требуются два года практики для того, чтобы оценщик могподписывать отчет об оценке.
· Личныекачества, такие, как честность, объективность и независимость в суждениях. Привыполнении работы оценщик может подвергаться давлению со сторонызаинтересованных лиц, поэтому очень важна независимость оценщика при выработкезаключения о стоимости.
· Обязательностьв выполнении условий заключенного с заказчиком договора.
1.2Необходимостьи цели оценки бизнеса
Профессиональныйоценщик в своей" деятельности всегда руководствуется конкретной целью.Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить видрассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.
Какправило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, чтонеобходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работзаинтересованы различные стороны: с государственных структур до частных лиц; воценке бизнеса могут быть заинтересованы контрольно-ревизионные органы,управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговыефирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.
Стороны,заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать своиэкономические интересы, определяют цели оценки.
Оценкубизнеса проводят в целях:
•повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
•определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий нафондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимооценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся наприобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;
•определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или почастям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда один изчленов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимостьопределения рыночной стоимости предприятия или части его активов. В рыночнойэкономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора,устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смертиодного из партнеров;
•реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либовыделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагаетпроведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки иливыкупа акций, конвертации, величину премии, выплачиваемой акционерампоглощаемой фирмы;
•разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планированияважно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
•определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании.В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов побухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
•страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимостиактивов в преддверии потерь;
•налогообложения. При определении налога облагаемой базы необходимо
провестиобъективную оценку предприятия;
•принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовуюотчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимымиоценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейсябазой для принятия финансовых решений;
•осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для егообоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственногокапитала, активов, бизнеса. Если же объектом сделки купли-продажи,кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либоэлемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество ит.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машиныи оборудование, нематериальные активы.[3,c.56]
Оценкастоимости развития имущества предприятия проводится в следующих случаях:
1)продажи какой-то части недвижимости по той или иной причине: чтобы избавитьсяот неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться скредиторами в случае некредитоспособности; расплатиться с партнерами принанесении им ущерба согласно решению суда и т.д.;
2)получения кредита под залог части недвижимости;
3)страхования недвижимого имущества и определения в связи с этим стоимостистрахуемого имущества;
4)передачи недвижимости в аренду;
5)определения налоговой базы для исчисления налога на имущество;
6)оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другогосоздаваемого предприятия;
7)оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционногопроекта;
8)оценки недвижимого имущества как промежуточного этапа в общей оценке стоимостипредприятия при использовании затратного подхода.
Оценкастоимости оборудования необходима в следующих случаях:
•продажи некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин:чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревающегооборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменитьоборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;
•оформления залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделоки кредита;
•страхования движимого имущества;
•передачи машин и оборудования в аренду;
•организации лизинга машин и оборудования;
•определения налоговой базы для основных средств при исчислении налога наимущество;
•оформления машин и оборудования в качестве вклада в уставный капитал другогопредприятия;
•оценки стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.
Оценкастоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия иего продукции (услуг) производится:
1)при их перекупке, приобретении другой фирмой;
2)при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта иувеличивается объем продаж;
3)при установлении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконнымидействиями со стороны других предприятий;
4)при использовании их в качестве вклада в уставный капитал;
5)при определении стоимости нематериальных активов, гудвилла для общей оценкистоимости предприятия.
Такимобразом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависят от того,насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа,получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация.[2]
1.3Виды стоимости, определяемые приоценке
Взависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемыхфакторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости.
Стоимость- это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либопредмет или объект. Стоимость отличается от цены и затрат. По степенирыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитываемую стоимость.Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетнаявеличина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на датуоценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем идобровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается,что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Рыночнаястоимость — это наиболее вероятная цена при осуществлениисделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт,что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретнуюдату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться.На покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточноинформированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.
Внекоторые случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной.Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости,сумма затрат на снос которых превышает стоимость участка, или в случае оценкиэкологически благоприятных объектов.
Нормативнорассчитываемая стоимость — это стоимость объектасобственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденныхсоответствующими' органами (Госкомимуществом, Госкомстатом, Роскомземом). Приэтом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативнорассчитываемая стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однаконормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости. Сточки зрения оценки различают рыночную, инвестиционную, страховую,налогооблагаемую, утилизационную стоимости. При оценке собственности какобъекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость. Приобосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость.
Инвестиционнаястоимость — стоимость собственности для конкретного инвесторапри определенных целях инвестирования. В отличие от рыночной стоимости,определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционнаястоимость зависит от требований к инвестициям, предъявляемых конкретныминвестором. Существует ряд причин, по которым инвестиционная стоимость можетотличаться от рыночной. Основными причинами могут быть различия: в оценкебудущей прибыльности; в представлениях о степени риска; в налоговой ситуации; всочетаемости с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемымиим.
Страховаястоимость — стоимость собственности, определяемая положениямистрахового контракта или полиса.
Налогооблагаемаястоимость — стоимость, рассчитываемая на базе определений,содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся кналогообложению собственности.
Утилизационная(скраповая) стоимость — стоимость объекта собственности(за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимостьматериалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта. В зависимости отхарактера аналога различают стоимость воспроизводстваистоимость замещения.
Стоимостьвоспроизводства — это стоимость объекта собственности, создаваемойпо той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по нынедействующим ценам.
Стоимостьзамещения — это стоимость близкого аналога оцениваемогообъекта. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения широко используют всфере страхования. В бухгалтерском учете различают балансовую стоимость иостаточную стоимость.
Балансоваястоимость — затраты на строительство или приобретение объектасобственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной.Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент вводав эксплуатацию.
Восстановительнаястоимость— стоимостьвоспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях;определяется в процессе переоценки основных фондов. В зависимости от перспективразвития предприятия различают стоимость действующего предприятия иликвидационную стоимость.
Стоимостьдействующего предприятия — это стоимость сформировавшегосяпредприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимостьотдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется наоснове их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительнаястоимость для конкретного предприятия и его владельца. Если некоторый объект собственностикак часть действующего предприятия не вносит вклад в общую прибыльность фирмы,то данный объект следует рассматривать в качестве избыточного активаотносительно потребностей, связанных с функционированием предприятия, иприменимое в этом случае понятие стоимости должно учитывать возможныеальтернативные варианты его использования, включая потенциальную утилизационнуюстоимость.
Оценкадействующего предприятия предполагает, что бизнес имеет благоприятныеперспективы развития, поэтому можно ожидать сохраненияпредприятиякак системы, а ценность целого обычно всегда больше, чем простая суммастоимостей отдельных элементов. Если же предполагаются закрытие предприятия иреализация активов бизнеса по отдельности, то важно определить еголиквидационную стоимость.[3,c.78]
Ликвидационнаястоимость, или стоимость вынужденной продажи, денежнаясумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок,слишком короткий для проведения адекватного маркетинга. При ее определениинеобходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие,как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятиядо его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разностьмежду выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке,и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия. Приоценке стоимости предприятия выделяют также и такое понятие, как эффективнаястоимость.
Эффективнаястоимость- стоимость активов, равная большей издвух величин — потребительной стоимости активов для данного владельца истоимости их реализации. Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, являетсяне историческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данныймомент в соответствии с выбранной целью (табл.1).
Экономическоепонятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственникданного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любогообъекта собственности, в том числе бизнеса, является его полезность. Кромепонятия «стоимость» в теории и практике оценки используют понятия «цена» и«затраты» (себестоимость).
Цена — это показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую илиуплаченную за некий товар или услугу. Она является
историческимфактом, т.е. относится к определенному моменту и месту. В зависимости отфинансовых возможностей, мотивов или особых конкретных интересов покупателя ипродавца цена может отклоняться от стоимости. Себестоимость — это денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги.Себестоимость включает совокупность затрат, издержек или расходов. Позавершении процесса создания или акта купли-продажи себестоимость становитсяисторическим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар и услугу,становится для него затратами на приобретение. Себестоимость влияет на рыночнуюстоимость, однако однозначно ее не определяет. Умелое сочетание и использованиевсех указанных понятий позволяют проводить качественную оценку объектовсобственности. Наряду с фундаментальными понятиями, лежащими в основе сделки,существуют также и единые принципы, и общепринятые методы оценки собственности.
 
Табл.1Цель оценки Виды стоимости
Помочь потенциальному покупателю (продавцу)
определить предполагаемую цену Рыночная Определить целесообразность инвестиций Инвестиционная Обеспечить заявки на получение ссуды Залоговая Имущественная оценка Рыночная или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством
Определить суммы покрытия по страховому договору
Или сформулировать требования в связи с потерей или
Повреждением застрахованных активов Страховая
Возможная ликвидация (частичная или полная)
Действующего предприятия Ликвидационная

2.ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
 
2.1Затратный (имущественный) подход
Затратныйподход, чаще называемый имущественным, заключается в том, что стоимостьпредприятия соответствует затратам, которые понес владелец. Все затраты (кактекущего, так и капитального характера) материализуются в имуществепредприятия. Но деятельность компании, как мы уже знаем, может финансироватьсяи за счет заемного капитала. Следовательно, задача определения стоимостисобственного капитала сводится к расчету рыночной стоимости всех активовпредприятия, которая затем уменьшается на величину заемного капитала.
Базовойформулой в имущественном (затратном) подходе является: Собственный капитал =Активы — Обязательства.
Данныйпоход представлен двумя основными методами:
· методстоимости чистых активов;
· методликвидационной стоимости.
Методстоимости чистых активов включает несколько этапов:
1.Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночнойстоимости.
2.Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.
3.Выявляются и оцениваются нематериальные активы.
4.Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так икраткосрочных.
5.Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.
6.Оценивается дебиторская задолженность.
7.Оцениваются расходы будущих периодов.
8.Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.
9.Определяется стоимость собственного капитала, путем вычитания из обоснованнойрыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.
Применяетсяметод стоимости чистых активов в случае, если:
· Компанияобладает значительными материальными активами;
· Ожидается,что компания по-прежнему будет действующим предприятием.
Показательстоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса РФ дляоценки степени ликвидности организаций. Чистые активы — это величина,определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества,принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализефинансовой отчетности. Она является индикатором финансового состоянияпредприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансовогориска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.[4]
Основныедокументы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:
· бухгалтерскийбаланс;
· отчето финансовых результатах;
· отчето движении денежных средств;
· приложенияк ним и расшифровки.
Крометого, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности,а также внутренняя отчетность предприятия. Предварительно оценщик проводитинфляционную корректировку, цель которой — приведение ретроспективнойинформации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционногоизменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта.Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса поизменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например,американского доллара. Отличительной особенностью затратного подхода при оценкестоимости предприятия является то, что для целей оценки активы предприятияразбивают на группы, оценивают каждую часть, затем суммируют полученныестоимости.
Алгоритмданного подхода следующий:
Напервом этапе производят анализ активов предприятия и выделяют составные части,оценка стоимости которых будет производиться. Например, при оценке стоимостипредприятия могут быть выделены следующие составные части: земля, здания,коммуникации, нематериальные активы, финансовые активы, сырье, материалы,машины и оборудование и т.п. В каждой группе активов можно выделить подгруппы.
Навтором этапе оценщик выбирает наиболее приемлемый метод оценки для каждойгруппы (подгруппы) активов, выполняет необходимые расчеты. Определяетсяитоговая величина стоимости предприятия. Ликвидационная стоимость предприятияпредставляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятияи затратами на его ликвидацию.
Методликвидационной стоимости
Метод ликвидационнойстоимости при оценке бизнеса предприятия применяется, когда предприятие находитсяв ситуации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения вспособности предприятия оставаться действующим и продолжать свой бизнес.
Под ликвидациейпредприятия понимается прекращение его деятельности без перехода прав иобязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Ликвидационная стоимостьпредставляет собой денежную сумму, которую собственник предприятия можетполучить при ликвидации предприятия и раздельной распродажи его активов.[5,c.254]
Оценка ликвидационнойстоимости проводится в следующих случаях:
1. Денежныепотоки предприятия не велики по сравнению со стоимостью его чистых активов;стоимость предприятия по методу чистых активов значительно превышает стоимость,рассчитанную доходным подходом. Собственником принимается решение одобровольной ликвидации.
2. Ликвидацияпредприятия может произойти принудительно в результате признания его банкротомв соответствии с федеральным законом
3. Юридическоелицо может ликвидировано принудительно в соответствии с 61-ой статьейгражданского кодекса в следующих случаях: а) по решению его учредителей; б) порешению суда (суд установил: предприятие осуществляет деятельность безлицензии; предприятие осуществляет деятельность, запрещенную законом; состороны предприятия имели место неоднократные нарушения закона)
Виды ликвидационнойстоимости:
1. Упорядоченнаяликвидационная стоимость (распродажа активов осуществляется в период времени,достаточный чтобы получить наибольшую цену за каждый из продаваемых активов);
2. Принудительнаяликвидационная стоимость \ аукционная стоимость (имеет место, когда активыпредприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно — обычно наодном аукционе);
3. Ликвидационнаястоимость прекращения существования активов предприятия (в этом случае активыпредприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном местестроится данное предприятие);
Важной особенностьюоценки ликвидационной стоимости является высокая степень заинтересованности3-их сторон. Обычно результаты оценки предоставляются, а возникающие проблемыобсуждаются только с заказчиком. При ликвидации предприятия результаты оценкииспользуются третьей стороной — кредиторами, судебными органами.
Процедура оценкиликвидационной стоимости предприятия:
1. Разработкакалендарного графика ликвидации активов предприятия;
2. Расчеттекущей стоимости активов предприятия;
3. Определениевеличины долговых обязательств предприятия;
4. Расчетликвидационной стоимости предприятия.
Разработка календарногографика ликвидации активов предприятия.
Продажа отдельныхчастей имущественного комплекса предприятия может быть произведена в разныесроки. Длительность периода продажи зависит от следующих факторов:
· отпрофиля предприятия и степени его специализации (чем более универсальнопроизводство и применяемые технологи, тем быстрее реализация активов);
· отстепени износа зданий и сооружений, а также, от загрязнения земельного участка;
· отуровня деловой активности в отрасли и её инвестиционной привлекательности;
· отэффективности рекламной компании и действий риэлторов, занимающихся продажейимущества;
Для разработкикалендарного графика проводится юридическая экспертиза прав собственности наобъекты, входящие в имущественный комплекс предприятия. В результате даннойэкспертизы все активы делятся на отчуждаемые и неотчуждаемые. Неотчуждаемыеактивы — это имущество, право собственности, на которое в соответствии сдействующим законодательством или условиями договоров не может быть переданодругим лицам (лицензии, репутация и другие материальные активы, которые немогут быть проданы отдельно от предприятия). При ликвидации стоимостьнеотчуждаемых активов не учитывается. Отчуждаемые активы — это имущество, правособственности, на которое может переходить другим лицам. Отчуждаемые активыделятся на 2 группы:[6]
· Специализированные (могутпродаваться только как часть предприятия составным компонентом, которого ониявляются — электростанции, судоремонтные заводы и т.д.): поскольку активы немогут быть проданы по отдельности, то для них определяется стоимость материалов,из которых они изготовлены.
· Не специализированные(являются самостоятельными объектами и могут свободно обращаться на рынке):активы, типичные сроки экспозиции которых укладываются в период времени,установленный для ликвидации (определяется рыночная стоимость) и активы,типичные сроки экспозиции которых превышают установленные сроки их продажи(определяется ликвидационная стоимость).
Как правило, ликвидациюактивов предприятия проводит специальная ликвидационная комиссия в составкоторой наряду с ведущими специалистами ликвидируемого предприятия входят:юристы, оценщики, риэлторы.
Расчет текущейстоимости предприятия
Сведения о составеимущества ликвидируемого предприятия берутся из данных ежеквартальногобухгалтерского баланса последнего на дату оценки. Статьи баланса проверяются иоцениваются по рыночной стоимости и переводятся в текущую стоимость исходя изкалендарного графика продажи активов. В соответствии с законом бухгалтерскогоучета при ликвидации предприятия обязательно проводится инвентаризация егоимущества.
В состав затратсвязанных с ликвидацией предприятия входит:
1. затратыпо налогообложению до продажи активов;
2. оплатакоммунальных услуг;
3. выплатавыходных пособий работникам предприятия;
4. заработнаяплата членам ликвидационной комиссии;
5. оплатапочтовых и телефонных услуг;
6. затратыпо страхованию активов до их продажи;
7. затратыпо охране активов до завершения ликвидации;
8. оплатауслуг по оценки, аудиту и проведению аукциона;
Определение величиныдолговых обязательств предприятия
Денежные суммыкредиторам выплачиваются за счет выручки от продажи активов предприятия.Сведения о числе кредиторов и величине их требований берутся из реестратребований кредиторов. В соответствии с законом «о несостоятельности(банкротстве)» можно выделить 3 группы очередности удовлетворениятребований кредиторов:[9]
1. Вне очереди покрываются:судебные расходы; вознаграждение арбитражному управляющему; текущиекоммунальные и эксплуатационные платежи (необходимые для осуществлениядеятельности должника).
2. Очередные требования включают:требования граждан, перед которыми ликвидируемое предприятие несетответственность за причинение вреда жизни; выплата выходных пособий работникампредприятия; требования по обязательствам обеспеченным залогом-имуществомликвидируемого предприятия; требования остальных кредиторов сумма основногодолга, но без штрафных санкций; требования по возмещению убытков в формештрафных санкций, упущенной выгоды.
3. Послеочередные требования(если после удовлетворения всех внеочередных и очередных требований осталосьимущество, то оно передается собственнику, а если собственник его невостребует, то имущество идет на баланс муниципального образования. Требованияне удовлетворенные из-за недостатков комплексной массы, а так же непредъявленные в установленный срок считаются погашенными.[7,c.137]
2.2Доходный подход
Доходныйподход основывается на допущении, что рациональныйинвестор (будущий владелец) не заплатит за предприятие больше полученных вперспективе доходов. Поэтому задача сводится к прогнозированию деятельностикомпании на перспективу и определению величины доходов, приносимых собственнымкапиталом. При этом учитывается, что будущие доходы, если их оценивать сегодня,будут меньше на величину упущенной выгоды от невозможности их «крутить» сейчас.
Данныйподход представлен двумя основными методами:
· Методдисконтирования денежных потоков
· Методкапитализации дохода
Методдисконтированных денежных потоков
Методдисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод, позволяющийопределить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могутпроизвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнемриска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество.Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенныхвыгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде наборабудущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, какденежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которойобъект может быть приобретен.
Метод ДДПпозволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода,состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Расчетстоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующейпоследовательности:
1. Определяетсяпрогнозный период. В международной оценочной практике средняя величинапрогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5лет.
2. Прогнозированиевеличин денежных потоков, включая реверсию, требует:
а)тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах ирасходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
б) изучениятекущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основныххарактеристик;
в) прогнозадоходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
Прииспользовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта вследующей последовательности:
• потенциальныйваловой доход;
• действительныйваловой доход;
• чистыйоперационный доход;
• денежныйпоток до уплаты налогов;
• денежныйпоток после уплаты налогов.
Если из ПВДвычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочиедоходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.
3. Расчетстоимости реверсии.
Реверсия –это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.
Стоимостьреверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначенияцены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторингастоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состоянияобъекта;
2) принятиядопущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализациидохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, сиспользованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
4.Определение ставки дисконтирования.
Рассчитатьставку дисконтирования можно разными методами.
Методкумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдемк рассмотрению следующих методов.
Методвыделения (см. метод капитализации дохода).Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основеданных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущихдоходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальнымиинвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимостиот объема исход ной информации и размера оцениваемых прав.
Ставкадисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как еенельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущихденежных потоков.
Расчет ставкидисконтирования по методу выделения осуществляется в следующейпоследовательности:
• моделируютсяпотоки доходов и расходов для каждого объекта аналога в течение определенногопериода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования;
• рассчитываетсяставка доходности инвестиций по объекту;
• полученныерезультаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способомс целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Методмониторинга основан на регулярном мониторингерынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателейинвестиций в недвижимость.
Российскиеоценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивногопостроения.[3,c.348]
Расчетстоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
/>
где РV текущаястоимость;
С t –денежный поток периода t ;
i – ставкадисконтирования денежного потока периода t;
R – стоимостьреверсии.
Стоимостьреверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозногогода) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Такимобразом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимостипрогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости(реверсии).
Метод капитализациидоходов
Метод капитализациидоходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) встоимость путем деления его на коэффициент капитализации.
Коэффициенткапитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единойсумме стоимости.26 Однако, на наш взгляд данное определение даетпонимание математической сущности данного показателя. С экономической точкизрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
Метод капитализациидоходов применяется если:
• потоки доходов –стабильные положительные величины;
• потоки доходоввозрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный метод не следуетиспользовать, если:
• потоки доходовнестабильны;
• объект недвижимостинаходится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительнаяреконструкция объекта;
• нет информации пореальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационнымрасходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционногодохода и ставки капитализации.
Основные этапы оценкиметодом капитализации доходов
1. Определение чистогооперационного дохода.
Расчет ЧОД начинается сопределения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, которыйможно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь ирасходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта наарендную ставку.[8]
2. Определениедействительного (эффективного) валового дохода. Следующийшаг расчета ЧОД – определение действительного валового дохода (ДВД). Дляполучения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей инеуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода,так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течениепрогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятойарендаторами.
3. Определение величиныоперационных расходов. Операционными расходами называютсяпериодические расходы
для обеспечениянормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валовогодохода. Их делят на условно постоянные, условно переменные (эксплуатационные),расходы (резервы) на замещение.
К условно постояннымотносятся расходы, размер которых не за висит от степени загруженности объекта.Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы настрахование и другие.
К условно переменнымотносятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта иуровня предоставляемых услуг. Основные условно переменные расходы это расходына управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержаниетерритории, на текущие ремонтные работы и др.
Расходы на замещениевычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы напериодическую замену короткоживущих элементов строений.
4. Определение чистогооперационного дохода.
ЧОД рассчитывается какразница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).
5. Расчет коэффициентакапитализации
Коэффициент (ставка)капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возвратакапитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна бытьвыплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск идругие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означаетпо гашение суммы первоначального вложения.
Теоретическикоэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенноучитывать следующие факторы:
• компенсацию забезрисковые, ликвидные инвестиции;
• компенсацию за риск;
• компенсацию за низкуюликвидность;
• компенсацию заинвестиционный менеджмент;
• поправку напрогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Чтобы показать, какнекоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации,рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный методиспользуется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капиталразбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковаяставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные видыриска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск,премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.
Безрисковая ставкакомпенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска.
В качестве возможныхбезрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
1. Депозиты СбербанкаРФ и других надежных российских банков;
2. Государственныеоблигации РФ;
3. Ставки помежбанковским кредитам РФ;
4. Ставкарефинансирования ЦБ РФ;
5. Западные финансовыеинструменты (государственные облигации развитых стран).
Премия за риск вложенияв недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимостиобъекта, и может быть принята в размере страховых отчислений в страховыхкомпаниях высшей категории надежности.[8]
Премия за низкуюликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объектнедвижимости инвестиций.
Премия заинвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем болеекомпетентного управления они требуют, тем выше премия за инвестиционныйменеджмент. Путем суммирования указанных составляющих (безрисковой ставкидохода, премий за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и специальныйриск присущий объекту недвижимости) получают величину ставки дохода на капитал.
Норма возврата капиталапоказывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимостив том случае, если по каким- либо причинам прогнозируется потеря этих средств(полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны триварианта:
• стоимостьнедвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммыинвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта.
Когда непрогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций. В данномслучае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещениекапитала.
Таким образом, формуладля определения величины ставки капитализации будет иметь вид:
R = R 1, где

R — ставкакапитализации,
R 1 – ставкадохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения).[10]
•стоимость недвижимостиснижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е.необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных вобъект недвижимости.
Когда прогнозируетсяснижение стоимости вложенного капитала , сумма возмещаемых инвестицийдолжна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализациитекущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещениеожидаемой потери.
Норма возврата капиталаможет определяться различными методами:
• прямолинейным методомили методом Ринга;
• аннуитетным методомили методом Инвуда;
• методом возвратакапитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методомХоскольда.
Таким образом, формуладля определения величины ставки капитализации будет иметь вид:
R = R 1 + ∆* R 2, где
R — ставкакапитализации,
R 1 – ставкадохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения);
∆ доля снижениястоимости за период владения объектом (в долях единицы);
R 2 – нормавозврата капитала, определяемая одним из трех методов.[11,c.267]
Метод Ринга являетсянаиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, чтовозмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями.Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объектаснижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срокфинансирования инвестиций.
Метод Инвуда построентак, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещенияпо ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капиталаполучается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный методрасчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложенияполученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).
Метод Хоскольда являетсясамым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капиталаопределяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, таккак возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестораможет отсутствовать (т.е. применить метод Инвуда).
• стоимостьнедвижимости повышается (ожидается повышение стоимости первоначально вложенногокапитала), т.е. в момент пере продажи инвестор получит больше, чем вмомент вложения средств.
Когда ожидаетсяповышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель спродавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включатьпремию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании. Эта премияучитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким,поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этоготеоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала изставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализациитекущего дохода.
Таким образом, формуладля определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

R = R 1 ∆* R 2, где
R — ставкакапитализации,
R 1 — ставкадохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения);
∆ — доля ростастоимости за период владения объектом (в долях единицы);
R 2 – нормавозврата капитала.[12]
Расчет ставкикапитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции,рыночной выборки, методом выделения). Для этого изучается рынок проданныханалогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты,реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогуопределяется величина ставки капитализации по формуле:
R = NOI / V, где
NOI – чистыйоперационный доход аналога,
V – цена продажи аналога.
При необходимости врасчеты могут вносится необходимые поправки по аналогам.
Кроме того, имеютсяметоды расчета ставки капитализации при инвестировании средств в оцениваемыйобъект не только собственных, но и заемных (например, метод связанных инвестиций).В данном пособии не будем подробно на них останавливаться.
5. Расчет оцениваемой стоимости недвижимостиV = NOI / R[12]

2.3 Сравнительный(рыночный) подход
Сравнительный подход,называемый в оценке бизнеса методом компании-аналога, базируется на допущении,что наибольшая стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, котораяможет быть получена за аналогичное предприятие. Основная идея метода — найтипредприятия-аналоги, у которых известны либо цена акций, либо цена сделки приприобретении предприятия. Дальше при расчетах исходят из гипотезы о прямойпропорциональности цены и некоторых финансовых показателей (например, чистойприбыли на акцию). Следовательно, если мы знаем соотношение цены и чистойприбыли на акцию у аналога, то можем рассчитать цену акций своего предприятия,умножив свою чистую прибыль на полученное по аналогу соотношение.[13,c.386]
Данный подходпредставлен тремя основными методами:
· Метод компании-аналога
· Метод сделок (сравнения продаж)
· Метод отраслевых коэффициентов/>
Метод компании-аналога
При использованииметода компании-аналога оценка стоимости готового бизнеса проводится наосновании информации о стоимости предприятий-аналогов, акции которых котируютсяна рынке. Прежде чем приступить к подбору компаний-аналогов, необходимо проанализироватьспецифику работы и рынок, занимаемый оцениваемой компанией.
Предприятия-аналогидолжны относиться к той же отрасли, что и оцениваемая компания, а также бытьсходны по следующим основным финансовым и производственным характеристикам:
· размеркомпании (выручка, численность, стоимость активов и т. д.);
· ассортимент;
· товарнаяи территориальная диверсификация;
· технологическаяи техническая оснащенность;
· риски,связанные с работой;
· сопоставимостьпредполагаемой сделки (форма сделки, условия финансирования, условия оплаты ит. д.).
Компании-аналоги,отобранные для проведения оценки стоимости компании сравнительным методом,должны не только осуществлять один вид деятельности с оцениваемой компанией, нои должны были быть проданы не так давно по отношению к сроку продажи компании.При этом компании-аналоги не должны быть вовлечены в процесс поглощения,поскольку это искажает их реальную цену.
Если междукомпаниями-аналогами и оцениваемой компанией по каким-либо из перечисленныхкритериев существуют расхождения, необходимо использовать соответствующиемультипликаторы (коэффициенты, характеризующие соотношения результирующегопоказателя к одной из его составляющих).
Широко распространеныследующие виды мультипликаторов:
· стоимостькомпании/прибыль;
· стоимостькомпании/денежный поток;
· стоимостькомпании/рыночная стоимость материальных активов.
В зависимости от того,какая информация о предприятиях-аналогах доступна, могут быть использованы идругие мультипликаторы.
При расчете стоимостикомпании рекомендуется пользоваться несколькими мультипликаторами, заранеерассчитав для каждого степень достоверности (весомость). Достоверность того илииного мультипликатора определяется экспертным методом. При использованиинескольких мультипликаторов формула расчета стоимости компании будет выглядетьследующим образом:
Стоимость компании =/>(Кiх Mi х Bi),

где n — количество показателейдеятельности, используемых при оценке стоимости компании; Ki — показатель деятельности оцениваемого предприятия; Mi — мультипликатор по i-му показателю; Bi — вес i-го мультипликатора.[14]
Метод сделок (сравнения продаж)
Методсравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичнымиобъектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Исходнойпредпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитогорынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, чтооцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладаетисключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояниерынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
Рассмотримосновные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.
1 этап.Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно тогосегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объектынедвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительнонедавно.
2 этап.Собирается и проверяется информация по объекта аналогам. Анализируется собраннаяинформация и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3 этап. Навыделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектоввносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
4 этап.Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов и выводится итоговаявеличина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительногоподхода.[14]
На первомэтапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы,имеющие сходные объекты и субъекты. Сходные объекты по:
• назначениюиспользования;
• качеству;
• передаваемымправам;
• местоположению;
• физическимхарактеристикам. Сходные субъекты по:
• платежеспособности;
• возможностямфинансирования;
• инвестиционноймотивации.
Сопоставимыеобъекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с нимиосуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
• сроке окупаемости;
• независимостисубъектов сделки;
• инвестиционноймотивации.
В частности,необходимо отслеживать следующие моменты.
Срокэкспозиции – время, которое объект находится нарынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалойстепени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозициидля жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – отполутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньшийстандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Еслиобъект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции,следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной длясегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаютсяне по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, еслипокупатель и продавец:
• находятся вродственных отношениях;
• являютсяпредставителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют инуювзаимозависимость и взаимозаинтересованность ;
• сделкиосуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаютсяпродажей имущества умерших лиц;
• занимаютсяпродажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.[15,c.569]
Инвестиционнаямотивация определяется:
• аналогичнымимотивами инвесторов;
• аналогичнымнаилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степеньюизноса здания.
Например, покупказдания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога,если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потокидоходов и расходов будут иными.
Объект,степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован посвоему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания сизносом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания сменьшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительствонового объекта.
Основныекритерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
• переданныеправа собственности на недвижимость;
• условияфинансовых расчетов при приобретении недвижимости;
• условияпродажи (чистота сделки);
• времяпродажи;
• местоположение;
• физическиехарактеристики;
• экономическиехарактеристики;
• наличиедвижимого имущества.
1) Переданные права собственности.
Наличие техили иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжениеземельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимостьобъекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должнобыть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичныеобъекты сравнения.[18,c.231]
2) Условия финансирования сделки.
Принетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости(например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробностиплатежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется. Необходимтщательный анализ, в результате которо го вносится соответствующая поправка кцене сделок с нетипичными условиями финансирования.
3) Условия продажи и время продажи.
Посколькурассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемыеюридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, толучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
4) Времяпродажи– один из основныхэлементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на даннуюхарактеристику в цену продажи объекта аналога необходимо знать тенденцииизменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
5) Местоположение– необходимый элемент сравнениясопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимостьоцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центрегорода и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный факторучитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.
6) Физическиехарактеристикиобъектанедвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степеньизношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятсяпоправки.
7) Экономическиехарактеристики.
К экономическимхарактеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использованиядоходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к аренднойплате и отклонение от целевого использования и т.п.
8) Наличие движимого имущества.
Необходимоисключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимости стоимость движимогоимущества. Например, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу,включая и движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговоеоборудование и т.д.) В этом случае необходимо исключить из цены продажиторгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночнойстоимости.
Единицысравнения.
Посколькуобъекты различаются по размеру и числу входящих в ни единиц, при проведениисравнения проданных объектов с оцениваемы объектом неизбежны большие сложностии требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым можетбыть либо физическая единица (например, цена за 1 м 2 ), либо экономическая.[16]
На различныхсегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
Единицысравнения земли:
• цена за 1га;
• цена за 1сотку;
• цена за 1 м 2 .
Единицысравнения застроенных участков:
• цена за 1 м 2 общейплощади;
• цена за 1фронтальный метр;
• цена за 1 м 2 чистойплощади, подлежащей сдаче в аренду;
• цена за 1 м3
Классификацияи суть поправок.
Классификациявводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесениякорректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимыманалогом.
/>
Процентныепоправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицысравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объектааналога и оцениваемо го объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимогоаналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже –понижающий коэффициент.
К процентнымпоправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, времяпродажи.
Стоимостныепоправки:
а) денежныепоправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка),изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которуюоценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимогоаналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.
К денежнымпоправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественныехарактеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;
б) денежныепоправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее наопределенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объектааналога и оцениваемого объекта.
К денежнымпоправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнестипоправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складскихпристроек, стоянок автотранспорта и пр.)[10]
Расчет ивнесение поправок.
Для расчета ивнесения поправок используется множество различных методов, среди которых можновыделить следующие:
• методыпарных продаж;
• экспертныйметод;
• статистическиеметоды.
Методпарных продаж. Парными продажами являются продажидвух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одногопараметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильнуюпоправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобратьпарные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.
Методотраслевых коэффициентов.
Методотраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан наиспользовании рекомендуемых соотношений между ценой бизнеса предприятия иопределенными финансовыми параметрами.
Отраслевыекоэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюденийспециальными исследовательскими институтами за ценой продажи различныхдействующих предприятий и их важнейшими производственно-финансовымихарактеристиками. В результате многолетних обобщений, в странах с развитойрыночной экономикой разработаны достаточно простые формулы определениястоимости бизнеса предприятия.
Метод отраслевых коэффициентов (или метод отраслевых соотношений)используется для ориентировочных оценок стоимости предприятий. Опыт западных оценочныхфирм свидетельствует:
— бухгалтерские фирмы и рекламные агентства продаются соответственно за0,5 и 0,7 от годовой выручки;
— рестораны и туристические агентства — соответственно 0,25 — 0,5 и 0,04- 0,1 от валовой выручки;
— заправочные станции — 1,2 — 2,0 от месячной выручки;
— предприятия розничной торговли — 0,75 — 1,5 от суммы (чистый доход +оборудование + запасы);
— машиностроительные предприятия — 1,5 — 2,5 от суммы (чистый доход +запасы).
Широко известное «золотое правило» оценки для некоторых отраслейэкономики, гласит: покупатель не заплатит за предприятие более 4-кратнойвеличины среднегодовой прибыли до налогообложения.
Методотраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения вроссийской практике оценки бизнеса в связи с отсутствием необходимойинформации, сбор и обобщение которой требуют длительного периода времени иопределенной экономической стабильности.[16]

3. ОЦЕНКАБИЗНЕСА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
 
3.1 Использованиеподходов при кризисных условиях
Сегодняшняя ситуацияпоставила под сомнение все универсальные подходы к оценке бизнеса и требуетмаксимального погружения в каждый проект и проецирования сценариев развитиякризиса на будущую деятельность каждого предприятия. В ситуации колоссальногодефицита ликвидности выражение cash is the king (англ. — «ценность наличности»)становится очень актуальным – ведь сейчас самое время, чтобы войти в хорошийбизнес на выгодных условиях.
Как правило, чтобыотобрать наиболее привлекательные для вложения денег компании, используетсямногоуровневая система отсева. На первом этапе нужно проверить соответствиедеятельности компании намеченным целям (с точки зрения отраслей, регионов,рынков, где работает компания, и т. п.). На втором этапе – с помощьюфинансового анализа отсеять организации с неудовлетворительными значениямиотдельных коэффициентов. Причем в условиях кризиса критерии ужесточаются.
Среди наиболеепопулярных коэффициентов сейчас можно выделить следующие показатели и ихцелевые значения:
· Debt/ EBITDA (отношение долговой нагрузки к операционной прибыли)
· Debt/ Equity (отношение долговой нагрузки к капиталу)
· Debt/ Sales (отношение долговой нагрузки к выручке)
И, наконец, на третьемэтапе необходимо провести более детальный анализ и согласовать стоимость спродавцом. Таким образом, из первоначальных ста анализируемых Вами проектовлишь три — пять компаний будут достойны получить реальные инвестиции.[12]
Способы оценки компаний
Оценка инвестиционнойпривлекательности организаций строится на применении комбинаций из трехподходов – доходного, сравнительного и затратного.
Доходный подход
Основная идея подхода втом, что стоимость бизнеса равна текущей стоимости всех денежных потоков,которые бизнес способен принести его собственнику. Для расчета этой стоимостииспользуется метод дисконтированных денежных потоков (discounted cash flow,DCF). Потоки находятся в распоряжении мажоритарных акционеров бизнеса, которыемогут на них рассчитывать не только в виде дивидендов. Следовательно, рассчитавметодом DCF стоимость всего бизнеса, получите стоимость прав как мажоритарногоакционера.
Если хотите стать вкомпании миноритарным акционером, то нужно обратить внимание на рост курсовойстоимости. Иными словами, привлекательность инвестиций определяется сравнениемроста курсовой стоимости акций за период инвестирования с требуемой (ожидаемой)доходностью за соответствующий период. Рост курсовой стоимости акций многиеспециалисты предпочитают определять с применением другого подхода – сравнительного.Но такой прогноз можно сделать и используя тот же метод DCF. В этом случаенужно опираться на прогнозы ключевых показателей (ставки дисконтирования,стоимости денежных потоков), известных на текущую дату.[12]
Использование подхода вусловиях кризиса. Для оценкикомпании сначала необходимо проанализировать всю имеющуюся отчетность. Таквыявляются причины колебаний операционных и финансовых показателей, проверяетсясоответствие основных коэффициентов рентабельности, ликвидности и долговойнагрузки среднеотраслевым значениям. Далее необходимо прогнозировать денежныепотоки, учитывая следующие факторы.
· Сокращаетсяспрос на товары, работы, услуги. Следовательно, нужно учесть падение маржи,продиктованное необходимостью снижения цен.
· Происходитотток денежных средств из-за необходимости досрочного погашения обязательств ироста процентных ставок. Поэтому мы не рекомендуем закладывать в модель ставкуменее 20% годовых в среднесрочной перспективе.
· Увеличиваетсяпотребность в оборотном капитале. Предлагаем при расчетах увеличиватьпотребность компании на 30–50% в сравнении с прежними данными.[12]
Сравнительный подход
В рамках этого подходаоценку стоимости инвестиционного проекта получают исходя из известной стоимостианалогичного бизнеса. В обычной практике под оценкой стоимости бизнеса, какправило, понимают оценку стоимости акций компании. Однако сегодня мырекомендуем учитывать другие показатели, применяя сравнительный подход дляоценки инвестиционной привлекательности компании. Прежде всего те, которыеможно взять из агрегированного баланса компании (долговую нагрузку, собственныйкапитал и т. п.).
Использование подхода вусловиях кризиса. Например, можноиспользовать информацию о показателе отношения стоимости компаний-аналогов кпоказателю эффективности их деятельности (например, EBITDA). Зная аналогичныйпоказатель оцениваемой компании, финансисты легко рассчитают стоимостьоцениваемого бизнеса, скорректировав полученную цифру на необходимую нормудоходности. При этом лучше делать оценку по нескольким мультипликаторам (например,EV1 / EBITDA, EV / Sales). Кроме того, нужно делать поправки на значенияспециализированных мультипликаторов. К примеру, для ритейла это отношениестоимости бизнеса к торговым площадям или количеству магазинов, а длядобывающих отраслей – к объемам разведанных запасов. Основным допущениемданного метода является предположение, что в условиях кризиса в прогнозномпериоде свободные денежные потоки компании (поступление денежных средств минусвыбытие) будут близки к нулевым.
Затратный подход
Данный подход основанна том, что стоимость бизнеса будет равна стоимости замещения активов иобязательств компании. Поэтому при оценке компании с использованием данногоподхода достоверность результата может быть низкой, поскольку зачастую сложновычислить правильную стоимость замещения ряда активов: например, нематериальныхактивов и специализированного имущества, которое не имеет активного хождения нарынке. Кроме того, необходимо будет учитывать износ большинства активов. Частозамещение физически неосуществимо в короткие сроки (например, воспроизводствотоварного знака, деловой репутации, отношений с клиентами) либо единственнойальтернативой является воспроизводство аналогичного бизнеса на базе новыхактивов, не имеющих износа, постройка с нуля.[12]
Использование подхода вусловиях кризиса. При подсчетестоимости активов компании нужно учитывать следующие факторы:
· Основныесредства.В случае реальной заинтересованности продавца в сделке можноснизить цену, к примеру, земли на 20–30%. Известны случаи продажи крупнымидевелоперами, испытывающими проблемы с ликвидностью, участков со скидкой в 50 иболее процентов от цены полугодовой давности.
· Запасы.Может происходить затоваривание. Нужно произвести анализ запасов по срокамнахождения на складе и убедиться в правильности оценки наиболее существенныхобъектов.
· Дебиторскаязадолженность. Необходимо проанализировать список наиболее крупныхдебиторов, разбить задолженность по срокам возникновения и затем произвестикорректировку соответствующей статьи.
· Финансовыевложения.Если вложения представлены долями, нужно изучить контрагентови оценить эффективность инвестиций. Следует различать вложения в акции (доли)публичных компаний, сторонних организаций. Если компания выдала заем, оценитестатью исходя из уровня доходности и платежеспособности заемщика.
· Денежныесредства.Необходимо убедиться, что денежные средства компании не лежатна счетах в сомнительных банках.
· Кредитыи займы.Проанализируйте условия заимствования. Оцените вероятностьувеличения заимодавцем процентной ставки, досрочного истребования долга,увеличения залоговой массы. При необходимости скорректируйте статью в сторонуувеличения.
· Кредиторскаязадолженность.Убедитесь в отсутствии просроченной задолженности передключевыми поставщиками, персоналом, налоговыми органами. Можно сформироватьрезервы под возможные санкции.[17,365c]
Используя этирекомендации, можно снизить заявленную продавцом стоимость чистых активов на30–50%.
В заключениехотелосьбы отметить основные пункты оценки инвестиционной привлекательности компаний вусловиях кризиса.
· Проецированиенаиболее вероятных сценариев развития кризиса на отдельно взятое предприятие.
· Пессимистичныйвзгляд на прогнозные показатели.
· Консервативностьв вопросах источников финансирования. Прогнозная ставка по кредитам – не менее20% годовых.
· Ставкадисконтирования – не менее 22%.
· Детальныйанализ оценки стоимости всех активов и обязательств.
3.2 Оценкагудвилла (деловой репутации бизнеса)
Любая компания обладаетне только материальными ценностями, такими как здания, оборудование, запасысырья и материалов, денежные средства, но и деловой репутацией, кругом клиентови проверенных поставщиков, торговыми марками и брендами, известностью на рынке,то есть тем, что на первый взгляд оценить сложно. Однако при продаже бизнеса,покупке готовой фирмы, слияниях и поглощениях, да и просто для грамотногоуправления стоимостью компании нужно знать цену нематериальных активовкомпании.
Хотя общепринятогоопределения термина «гудвилл» (goodwill) не существует, это понятие обычнотрактуется как репутация, уважение, респектабельность, известность. Гудвилл —это прежде всего общественное мнение о названии, стиле, товарном знаке,логотипе, проектах, товарах и любых других предметах, находящихся во владении илипод контролем компании, а также отношения с клиентами и заказчиками.Источниками гудвилла может быть как конкретный мастер в салоне красоты, так икачественная кухня в ресторане.[19]
В соответствии состандартом BVS-I, принятым в 1988 году и дополненным в 1991 году Американскимобществом оценщиков (American Society of Appraisers, ASA), гудвилл определяетсякак «доброе имя» фирмы и включает нематериальные активы компании, которыескладываются из престижа предприятия, его деловой репутации, взаимоотношений склиентами, местонахождения, номенклатуры производимой продукции и т. д. Этифакторы специально не выделяются и не учитываются в отчетности предприятия, нослужат реальным источником прибыли.
Поскольку гудвиллнематериален, о его наличии или отсутствии можно судить лишь по успешностибизнеса. К примеру, если среди компаний, работающих в равных условиях(территориальных, ценовых, сервисных), одна привлекает большее количествоклиентов, чем остальные, то это свидетельствует о том, что ее гудвилл дороже.Для бизнеса большое значение имеет узнаваемость торговой марки, бренда иформирование постоянной клиентуры. Все это влияет на стоимость гудвилла.
Ситуации в которыхнеобходимо оценивать гудвилл:
· покупка(продажа) бизнеса;
· слиянияи поглощения;
· принятиеуправленческих решений (при управлении стоимостью компании).
Подходы коценке гудвилла.
Все нематериальныеактивы, находящиеся в распоряжении компании, условно можно разделить на тригруппы.
К первой относятсянематериальные активы, неотделимые от предприятия: обученный персонал,достижения в области рекламы и продвижения своей продукции, преимуществатерриториального расположения, репутация бизнеса. Активы этой группы, какправило, имеют неопределенный срок службы и оцениваются в совокупности, поэтомусчитаются неамортизируемыми.
Вторая группа —это нематериальные активы, неотделимые от сотрудника предприятия. В их числеличная репутация и профессиональные навыки конкретного сотрудника, включаяноу-хау, коммерческие способности и т. д. Как и активы первой группы, они неимеют срока использования и не амортизируются.
Третья группа —это нематериальные активы, в общем случае отделимые от предприятия: фабричныемарки, фирменные знаки, торговые марки, авторские права, патенты и т. д. Любойактив этой группы может быть оценен отдельно. Кроме того, поскольку большинствоиз них имеют определенный срок службы, они считаются амортизируемыми,соответственно их можно поставить на баланс предприятия.
Среди оценщиков несуществует единого мнения относительно того, какие активы входят в составгудвилла. По мнению авторов, гудвилл в узком смысле — это только те активы,которые относятся к первой группе приведенной выше классификации. Поэтому вдальнейшем в статье под гудвиллом компании будут подразумеваться активы, неотделимыеот производства.[19]
В российской практикенаиболее широко применяются следующие способы оценки стоимости гудвиллакомпании:
· поразности суммарной рыночной стоимости активов предприятия и стоимости всегобизнеса;
· спозиции избыточной прибыли;
· пообъему реализации.
Рассмотрим подробнееперечисленные методы оценки стоимости гудвилла компании.
Оценка разностистоимости компании и рыночной стоимости всех ее активов
Условно этот методможно разделить на два этапа. Сначала рассчитывается рыночная стоимость всехактивов компании исходя из принципа максимально эффективного их использования.Другими словами, предполагается, что активы используются самым эффективнымспособом, при этом такое использование физически возможно, экономическиоправданно и законно. На данном этапе работы нужна согласованная деятельностьоценщика и бухгалтера. Бухгалтер определяет, какие из нематериальных активовкомпании можно выделить и поставить на баланс, остальные нематериальные активыи будут формировать гудвилл.
На втором этапеопределяется стоимость всего бизнеса как единого целого путем либосравнительного, либо доходного метода оценки. Выбор того или иного подходазависит от наличия и достоверности информации, используемой при оценке. Еслисуществует база данных о реальных продажах аналогичных бизнесов, топредпочтение будет отдано сравнительному методу оценки стоимости бизнеса, еслиже такой информации нет, то бизнес воспринимается в первую очередь какинструмент для получения дохода и соответственно его стоимость определяетсядоходным методом.
Гудвилл при примененииданного способа расчета является разницей между суммарными активами (в томчисле и нематериальными), которые могут быть поставлены на баланс предприятия,и рыночной стоимостью компании.
Оценка гудвилла спозиций избыточной прибыли
Оценка гудвилла путемрасчета избыточной прибыли основывается на предположении, что если однопредприятие получает больший объем прибыли на единицу активов, чем аналогичноепредприятие этой же отрасли, то это означает, что дополнительную прибыльпредприятию приносит именно его деловая репутация.
В основе метода оценкигудвилла путем определения избыточной прибыли лежит концепция, разработаннаяНалоговым управлением США и введенная Минфином США в 1920 году. Согласно этойконцепции активы компаний приносят одинаковую прибыль. Таким образом, определивнормативную прибыль на единицу активов, нужно сопоставить ее с реальнымпоказателем прибыльности активов и рассчитать объем неучтенных активов, то естьгудвилл. Ставки дохода для материальных и нематериальных активов былиустановлены инструкцией налоговой инспекции США от 1968 г. № 68-609. Дляпредприятий с низким уровнем риска ставка дохода для материальных активовсоставляет 8%, для нематериальных — 15%; для предприятий с высоким уровнем риска— 10 и 20% соответственно.
В российской практикеподобного рода коэффициенты прибыльности законодательно не закреплены. С однойстороны, это усложняет проведение оценки, с другой — тщательный подборпредприятий-аналогов для сравнения доходности позволяет повысить достоверностьоценки и избежать допусков, присущих широким обобщениям. Предприятие-аналогдолжно соответствовать следующим требованиям:
· производитьаналогичную продукцию (работы, услуги);
· располагатьсяв той же местности (области, районе);
· обладатьаналогичными производственными мощностями.
Оценка гудвилла пообъему реализации
Для использованияметода оценки гудвилла по объему реализации нужно знать среднеотраслевыекоэффициенты рентабельности. В этом случае стоимость гудвилла компании (GV)определяется по формуле:

GV= (NOI — Qf x Rq): Rg,
где NOI— чистый операционный доход от деятельности компании. Рассчитывается какваловой доход за вычетом операционных издержек и расходов на возмещение (натекущий ремонт);
Qf— стоимость реализованной продукции;
Rq— среднеотраслевой коэффициент рентабельности реализации продукции;
Rg— коэффициент капитализации нематериальных активов (отношение прибыли компаниик стоимости нематериальных активов, учтенных на балансе).[19]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПереходРоссии к рыночной экономике кардинально изменил отношения собственности,структуру и механизм работы хозяйствующих субъектов, формы взаимоотношениймежду ними. Это с неизбежностью привело к возникновению новых, не свойственныхадминистративно-командной экономике структур, призванных обеспечить эффективнуюработу рыночных механизмов. Одной из таких структур является институтнезависимых оценщиков.
Оценкастоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленныйпроцесс определения в денежном выражении стоимости данного объекта с учетомпотенциального и реального дохода, приносимого им в конкретных рыночныхусловиях. Основной задачей, которая стоит перед оценкой, как инструментомрынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованныхсторон суждения о стоимости той или иной собственности (объекта оценки).
Предприятие(бизнес) в рыночных условиях является наиболее сложным объектом оценки,требующим от оценщика помимо владения всеми методами собственно оценки, еще иопределенного знания основ инвестиционного и макроэкономического анализа,знакомства с разными методиками исследования рынков.
Независимаяоценка различных видов стоимости предприятий (рыночной, восстановительной,ликвидационной) играет заметную роль и в процессе функционирования финансовыхинститутов рынка – банков, страховых компаний, фондовых бирж.
В работе былирассмотрены основные подходы оценки бизнеса: затратный, доходный и рыночный инекоторые методы в рамках этих подходов.
В затратном(имущественном) подходе рассмотрен метод расчета стоимости чистых активовпредприятия и ликвидационной стоимости. Изучены этапы основных подходов,условия их применения и формулы расчета.
В доходном подходеознакомлены с методом дисконтирования денежных потоков и капитализации дохода. Рассмотренапоследовательность оценки различными методами и роль поправок.
В сравнительном (рыночном)рассмотрен метод компаний- аналогов, метод сделок (сравнения продаж), методотраслевых коэффициентов. Изучены этапы основных подходов и формулы расчета стоимостибизнеса.
Так же было уделеновнимание специфике оценки стоимости бизнеса в кризисных условиях и оценкегудвилла – специфического, но дорогого нематериального актива, который взначительной мере увеличивает стоимость бизнеса, особенно в условиях кризиса.
При оценке бизнесаважно правильно выбрать соответствующий подход и метод определения оценочнойстоимости предприятия. На практике, для получения наиболее точного значениястоимости применяют три подхода к оценке.
В ходе выполнениякурсовой работы была достигнута поставленная цель — сформирована теоретическаябаза и навыки в области оценки бизнеса.
Для достижениянамеченной цели решены поставленные задачи:
-определена сущность иособенности оценки бизнеса;
— рассмотренанеобходимость и цели оценки;
— выявлены видыстоимости, определяемые при оценке;
— изучены подходы коценке бизнеса
— ознакомлены с оценкойбизнеса в современных условиях
Такимобразом, по мере развития рыночных отношений потребность в независимой оценкебудет возрастать. Уже сейчас существуют законодательные требования попроведению независимой оценки в целом ряде случаев. Так, согласно Федеральномузакону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов,принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либомуниципальным образованиям, является обязательной при их приватизации, передачев доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе,передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Этим же Федеральным закономопределены случаи проведения обязательной оценки собственности в контекстесудебных разбирательств. И судебные власти, и стороны – участники процессов ужеосознали важность независимой оценочной экспертизы для объективногорассмотрения и выноса обоснованного решения по широкому кругу арбитражных игражданских исков.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1.Рутгайзер, В.М., Оценка стоимости бизнеса: Методические разработки ирекомендации: Учебник- М.: Юнити-Дана,2006. – 160 стр.
2.www.biznessval.ru
3. Грязнова, А.Г., Оценка стоимостипредприятия (бизнеса): Учебник – М.: Финансы и статистика, 2008. – 520 стр.
4.www.cys.ru
5. Мейер, М.В., Оценка эффективностибизнеса: Учебник. Пер. с англ.— М.: Вершина, 2007. – 300 стр.
6.www.profyclass.ru
7.Царев, В.В., Оценка стоимости бизнеса: Учебник – М.: Юнити, 2007- 215 стр.
8.www.ocenchik.ru
9. О несостоятельности (банкротстве) Федеральный закон от 26октября 2002 года, ) №127 // Интернет-версия системы Консультант Плюс[Электронный ресурс] Режим доступа: www.consultant.ru
10. www.uto-kiev.com
11. Абдулаева Н.А., Колайко Н.А… Оценкастоимости предприятия (бизнеса): Учеб. пособие. — М.: ЭКМОС, 2008.-346с.
12. www.rezonans.ru
13. Смирнова С.А. Оценкаинтеллектуальной собственности: Учеб. пособие. — М.: Финансы истатистика,2008.- 452с.
14. www.standardandpoors.ru
15. Джеффри Дж., Пособие по оценкебизнеса: Учебное пособие .- М.: Квинто – консалтинг, 2006 – 764 стр.
16. www.proocenka.com
17. Есипов,В. Е. Оценка бизнеса: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2006. — 485 стр.
18. Щербаков, В. А.Щербакова, Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие — М.:Омега-Л, 2006. — 288 с.
19.www.cons-s.ru