ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
2.1. Краткая характеристика объекта оценки недвижимости
Объект оценки расположен, в 30 микрорайоне, Рядом с объектом расположены преимущественно здания жилого фонда. Плотность застройки крайне низкая. Низкая запыленность и загазованность окружающего воздуха. Низкие уровни шума и интенсивности движения транспорта по близлежащим автомобильным дорогам. (рис.2.1.1)
/>
Рисунок 2.1.1. Месторасположение объекта оценки недвижимости
Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 127 кв.м. Данный объект расположен в 9-ти этажном здании жилого назначения 2010 года постройки на 1-ом этаже. Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка — евроремонт. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров.
Право собственности на данный объект принадлежит компании ООО «Сургут СИТИ». Никаких иных ограничений на данное право не имеется. На данный момент объект оценки используется в качестве офисного помещения. Адрес расположения объекта: г. Сургут, ул. Каролинского, д. 14.
На середину марта 2011 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных первоклассных торговых помещений в центральной части города составила 52 тыс. руб. за 1 кв.м. в год. Разброс значений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных в центральной части города, составляет от 35,6 тыс. руб. до 60,8 тыс.руб. за 1 кв.м. в год.
В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от 6,2 тыс. руб. до 15,6 тыс. руб. за 1 кв.м. Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину марта 2011 года следующие значения:
66,1 – 91,8 тыс. руб. – за 1 кв. м. торговых помещений в центральной части города;
32,5-52 тыс. руб. – за 1 кв.м. остальных торговых помещений.
Доля торговых площадей, предлагаемых в аренду, на середину марта 2011 года составляла:
порядка 300 кв.м. – для помещений в центральной части города;
около 700 кв.м. – для помещений в других районах города.
На середину марта 2011 года средние цены на складские услуги в Сургутском регионе (за 1 кв.м. в сутки) были следующие:
для неотапливаемых (в пределах кольца ГРЭС) – 12,48 руб.;
для отапливаемых (в пределах кольца ГРЭС) – 16,8 руб.;
для неотапливаемых (за пределами кольца ГРЭС) – 10,66 руб.;
для отапливаемых (за пределами кольца ГРЭС) — 12,43 руб.;
Стоимость продажи складских комплексов составляет 13,7 – 34,3 тыс. руб. за 1 кв.м. в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от месторасположения склада.
Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину марта 2011 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города имеют следующие значения:
28,3 тыс.руб. за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «А»;
22,7 тыс.руб. за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «В».
Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 11-19%.
Эксплуатационные расходы в офисных центрах класса «А» и «В», как правило, определяются дополнительно и составляют порядка 2,4-3,9 тыс. руб. за 1 кв.м. в год, включая НДС.
Цены за аренду 1 кв.м. в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС, и, часто, оплату всех коммунальных услуг):
6 -10,8 тыс. руб. – класс «С»;
5,7-10,8 тыс. руб. – класс «D»;
Цены сделок по продаже офисных помещений на середину марта 2011 года следующие:
66,3–112,5 тыс. руб. за 1 кв.м. – за офисы класса «А» и «В»;
25,5-84 тыс.руб. за 1 кв.м. – за остальные помещения.
Соотношение участников рынка, покупающих офисы класса «А» и «В» и их арендующие существенно не изменилось и составляет примерно «один к трем».
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую стоимость объекта на текущий момент. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида определяемой стоимости.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования осуществляется в два этапа:
на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;
на втором – лучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.
Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности.
Физическая возможность. Рельеф участка ровный, в целом спокойный. На данном участке имеются инженерные коммуникации. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки. Допустимость с правовой точки зрения. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Рассматриваемый земельный участок находится на праве аренды (4 года) у ООО «Сургут СИТИ». Финансовая целесообразность. Наиболее целесообразным при данном местоположении представляется строительство зданий жилого и торгового назначений. Максимальная продуктивность. Исходя из настоящего местоположения, максимальный доход при использовании земельного участка будет обеспечен при использовании данного земельного участка для эксплуатации зданий торгового и жилого назначений.
Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного — это использование под застройку зданиями жилого и торгового назначений.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися на нем зданиями и строениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.
Физически возможный вариант использования. Как следует из характеристик зданий, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование части здания в качестве торгового. Законодательно разрешенное использование. Никаких ограничений на использование данного здания на собственника не наложено. Финансово целесообразное использование. Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Рассматриваемый земельный участок с существующим зданием позволяет получать устойчивый доход при сдаче в аренду. Максимально продуктивное использование. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, является использованием данного здания в качестве торгового.
Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующим на нем зданием это использование в качестве здания торгового назначения.
2.2. Расчет оценки недвижимости затратным подходом
В данной работе стоимость земельного участка не учитывается при нахождении стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода.
Далее произведен расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:
Вед – определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблицу 112 («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта: «Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка — повышенного качества. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Группа капитальности I.»
Далее приводится выдержка из таблицы 112:
Территориальные пояса
Объем зданий, в куб.м., до …
500
а
1
46,5
2
49,3
…
…
9
130
Так как анализируемый объект находится в 9-ом территориальном поясе (ХМАО регион), строительный объем не превышает 500 куб.м., то
Вед = 130 руб.
Для расчета физического износа выпишем из таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»:
Фундаменты
6
Стены и перегородки
22
Перекрытия
14
Крыши
5
Полы
3
Проемы
9
Отделочные работы
4
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
28
Прочие работы
9
Vстр – определим, умножив 127 кв.м. на 2,5м, получим 318 куб.м.
Кп и Кн равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.
Км – для ХМАО данный коэффициент составляет 1.
Кв = К76-91/>К91-2011. К76-91 = 1,18.
К91-2011 = 38,464/>1,0115/>1,011/>1,01/>1,009 (на март 2011) = 40,1.
Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест №46.
Кпз= 1,2. Кндс = 1,18.
С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:
ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.
Вычислим износ объекта недвижимости:
Конструктивный элемент
Уд. вес., %
Износ, %
Средн.-взвеш.,%
Фундаменты
6
25
1,50
Стены и перегородки
22
25
5,50
Перекрытия
14
15
2,10
Крыши
5
25
1,25
Полы
3
10
0,30
Проемы
9
20
1,80
Отделочные работы
4
15
0,60
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
28
25
7,00
Прочие работы
9
15
1,35
Всего
21,4
Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:
ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.
Таким образом, применив затратный подход, определена стоимостная оценка недвижимости – 779 тыс. руб.