Введение
Недвижимостьявляется основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих вполитической, экономической, социальной, экологической и других сферах.Адекватная оценка рыночной стоимости недвижимости представляет собой одно изважнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества.Необходимость в результатах объективной оценки недвижимости испытывают какгосударственные и муниципальные органы исполнительной власти в целяхэффективного управления недвижимым имуществом, так и физические и юридическиелица для более эффективного использования собственности.
Помере развития рыночных отношений в современной России недвижимость постепенностановится важнейшим товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и каклюбой товар недвижимость должна иметь потребительскую и рыночную стоимость.Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спросанаселения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и переходана качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития взначительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизмарыночных отношений.
Входе курсовой работы производится оценка рыночной стоимости однокомнатнойквартиры, расположенной по адресу: РФ, Брянская обл., г.Брянск,
Бежицкийрайон, ул. Бр. Пролетарской Дивизии, д.38, кв.5
Производитсяописание методики оценки, порядок составления и оформления отчета, методоврасчета, обоснование основных положений и допущений, применяемых в ходе оценкиобъекта недвижимости.
1. Основные факты и выводы
1.1Общая информация об объекте оценки и результаты оценки
1.1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки Однокомнатная квартира №38, расположенная в пятиэтажном доме по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул.Бр. Пролетарской Дивизии, д.38, кв.5 1.1.2 Результаты оценки, полученные при применении сравнительного подхода к оценке 1160595 1.1.3 Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки 1160595( один миллион сто шестьдесят тысяч пятьсот девяносто пять) рублей
1.2Сертификат оценки качества
Данный отчетоформлен в соответствии с имеющимися на момент оценки знаниями, опытом иимеющимися данными:
1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены,верны и соответствуют действительности.
2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишьпринятыми предположениями и существующими ограничительными условиями идопущениями, являющихся частью настоящего отчета, и представляют собой нашиличные беспристрастные профессиональные формулировки.
3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящегоотчета, оценщики не имеют никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни вперспективе, а также не состоят в родстве, не имеют никаких личных интересовили пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силунастоящего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихсясовершить с ней сделку.
4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранееустановленной стоимостью недвижимости или с деятельностью по оценкенедвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимостиоцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновениемпоследующих событий и совершением сделки с недвижимостью.
5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии стребованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности» №135 — ФЗ от 29июля 1998 г (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 г. № 178 — ФЗ, от21.03.2002 г. № 31 — ФЗ, от 14.11.2002 г. № 143 — ФЗ, от 10.01.2003 №15 — ФЗ,от 27.02.2003 № 29 — ФЗ, от 22.08.2004 № 122-
— ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ, от 13.07.2007N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ), Федеральными стандартами оценки №1-3,обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности: Федеральнымстандартом «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФот 20 июля 2007 г. № 256, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету обоценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития иторговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254 и Федеральным стандартом «Цель оценки ивиды стоимости (ФСО №2)», утвержденным приказом Министерства экономическогоразвития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 255.
6. Оценщики имеют необходимое для проведения данной оценкиобразование и достаточный опыт.
7. Оценщики произвели наружный и внутренний осмотр оцениваемогоимущества, и полностью полагаются на информацию, полученную от заказчика.
8. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывалосколько-нибудь существенной помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.
2.Задание на оценку
Объект оценки Однокомнатная квартира общей площадью 32,6 кв. м Адрес: Брянская обл. г.Брянск, Бежицкий район, ул.Б.Пролетарской Дивизии, д.38, кв.5 Текущее функциональное использование В соответствии с разрешенным использованием Собственник объекта: Авдеев Алексей Викторович, паспорт 15 02 595 710, выдан 18.01.1996 ОВД Рогнединкого района, Брянской обл Оцениваемые права: Право собственности Вид определяемой стоимости Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки
Назначение оценки: Определение цены купли-продажи квартиры
Дата оценки: 23 декабря 20010года
Дата осмотра: 23 декабря 20010 года
Дата составления отчета: 25 декабря 20010 года
Основание для проведения оценки Договор на оценку
Заказчик: Авдеев Алексей Викторович Адрес заказчика: г.Брянск, Бежицкий р-н, ул. Бр. Пролетарской Дивизии, д.38, кв.5 Реквизит заказчика: РФ, паспорт 15 02 595710, выдан 18.01.1996 ОВД Рогнединкого района, Брянской обл.
Оценщик: Авдеева Юлия Владимировна Адрес: г.Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, д.138 Реквизиты: ИНН 314802606185, Р/С 4160485012364 1094013 в Брянском филиале Сбербанка России ИНН 7033901781/200452030, К/С 30031655700000774531, БИК 044663977.
3.Сведения о заказчике и оценщике
Сведения о заказчике 1.3.1 Заказчик оценки Богинский Петр Александрович 1.3.2 Паспортные данные заказчика Паспорт 15 01 635297 выдан 18.01.2003г. ОВД Рогнединского района г.Брянской обл.
Сведения об оценщике 1.3.3 Организация ООО «Агентство недвижимости ГИП» 1.3.4 Местонахождение организации 241050, гор. Брянск, проспект Ленина, 1-41 1.3.5 Реквизиты организации
241050, гор. Брянск, проспект Ленина, 1-41
БРЯНСКИЙ ФИЛИАЛ
ИНН/КПП 7701018922/325003001
ОКПО 95272422
ОГРН 1027739346502
. 1.3.6 Сведения об оценщике, работающего на основании трудового договора
Ивакина Виктория Игоревна
Член саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков» согласно Свидетельства №0001169 1.3.7 Нормативные документы и стандарты оценки
Федеральный закон «Об оценочной деятельности» №25 — ФЗ от 29 июля 1998г.
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г. №256
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г. №255
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г. №254
4. Допущения и ограничительные условия
При проведении оценки Оценщиком были сделаны допущения:
1. Оценщикв своих действиях выступал как независимый исполнитель. Оценщик исходили изтого, что представленная ему информация является точной и достоверной, и непроводил ее проверки.
2. Выводыо правах собственности на объект оценки сделаны на основании анализапредставленных правоустанавливающих документов.
3. Оцениваемыеправа рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кромеуказанных в правоустанавливающих документах. Оценщик исходил из того, чтосуществует полное соответствие правового положения собственности требованиямнормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствиятакого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.
4. Приоценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляетобъектом, из ходя из своих наилучших интересов.
5. Вотчете использовались достоверные источники информации, тем не менее, Оценщикне может гарантировать абсолютную точность полученной информации.
6. Припроведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних ивнутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На оценщике не лежитответственность по обнаружению подобных фактов, либо в случае их последующегообнаружения.
7. Специальнаяинженерная экспертиза объекта не проводилась. При подготовке отчетапредполагалось, что все строительно-монтажные и отделочные работы на объектевыполнены в соответствии с проектными решениями.
Отчет об оценке составлен в соответствии со следующимиограничительными условиями:
1. Настоящийотчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.
2. ПроведенныйОценщиком анализ и данные Оценщиком заключения не содержат полностью иличастично предвзятые мнения.
3. Приоценке Оценщик исходил из предположения, что объект не имеет обременении.
4. Оценщикне несёт ответственности за юридическое описание оцениваемой собственности илиза вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемойсобственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считаетсясвободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в отчёте.
5. Ниполностью, ни частично настоящий Отчет об оценке и никакая ссылка на него неможет быть включена в какой-либо публикуемый документ, циркуляр
илизаявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения Оценщикомформы и контекста, в котором они могут появиться.
6. Оценщикне несет ответственности за скрытые дефекты имущества, которые невозможнообнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путемизучения предоставленной документации.
7. Сведения,полученные Оценщиком и содержащиеся в отчёте, считаются достоверными. ОднакоОценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всехсведений указывается источник информации.
8. НиЗаказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчёт (любую его часть, данные,содержащиеся в Отчете) иначе, чем это предусмотрено договором о выполненииработ.
9. ОтОценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом поповоду произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.
10. МнениеОценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на датуоценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменениеэкономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этойдаты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимостьобъекта.
11. Оценщикне проводил исследований Объекта оценки на предмет присутствия или иноговлияния токсических или опасных веществ и поэтому не может высказатьутверждения относительно потенциального воздействия на оценку. Поэтому для целинастоящей оценки Оценщик принял допущение, что никаких токсических, опасных иливредоносных веществ не присутствует внутри Объекта оценки. Любое последующеевыявление таких веществ может оказывать значительное влияние на рыночнуюстоимость Объекта оценки.
12. Отчётоб оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночнойстоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан насвободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчёте.
5. Применяемые стандарты оценочной деятельности
В настоящемотчете при проведении оценки применялись следующие стандарты оценки:
— федеральный стандарт оценки «Общие понятия, подходы итребования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Министерстваэкономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 256.
— федеральный стандарт оценки «Цель оценки и видыстоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Министерства экономического развитияи торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 255.
— федеральный стандарт оценки «Требования к отчету обоценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития иторговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254.
— свод Стандартов оценки (ССО 2005) Российского обществаоценщиков (РОО) — в части не противоречащим Федеральным стандартам оценочнойдеятельности (ФСО №1-3).
— стандарты и правила оценочной деятельности, правиладеловой и профессиональной этики, разработанные СРО, членом которой являетсяоценщик.
6. Оцениваемы права и вид определяемой стоимости объекта оценки
6.1 Оцениваемые права
Целью оценкиявляется определение рыночной стоимостиправа собственности наобъект недвижимости. При оценке исходим из того, что субъект правасобственности на квартиру обладает полными правами собственности. Под «правомсобственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включаяправа владения, пользования и распоряжения при установленных законодательствомограничениях. Данное право закреплено в Конституции РФ (ч. 2 ст. 36) и в ГК РФ(п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209).
Собственниквправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему объектанедвижимости любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам ине нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
6.2 Вид определяемой стоимости объекта оценки, обоснование егоиспользования
В процессе оценки определяется рыночная стоимостьквартиры. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимаетсянаиболеевероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытомрынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаютсякакие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объектоценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки идействуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредствомпубличной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждениеза объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки счьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, чтообъект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынкедолжен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числапотенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что ценасделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца инаименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что сторонысделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют,стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, всоответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки,доступным на дату оценки.
Отсутствиечрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеютсямотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждениясовершить сделку. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации»).
7. Описание объекта недвижимости
7.1 Общие сведения об объекте
Объект оценки — однокомнатнаяквартира №5, расположенная на втором этаже пятиэтажного жилого дома №10, расположенногопо адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бр. Пролетарской Дивизии
Описаниеобъекта оценки составлено на основании визуального осмотра, проведенных замеров(по внутреннему обмеру), а также технической документации (техническомупаспорту, составленного Брянским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» Брянской области), предоставленной заказчиком.
7.2Характеристика местоположения объекта оценкиПоказатель Описание или характеристика показателя Область, район Брянская область, г. Брянск, Бежицкий район Местоположение в районе Район ТРЦ БУМ, Бежицкий рынок Преобладающая застройка в районе месторасположения Многоэтажные жилые дома Транспортная доступность Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта составляет приблизительно 50м. Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) Удовлетворительная Объекты социальной инфраструктуры района Сеть магазинов промышленных и продуктовых товаров, аптека, рынок,( ОАО БМЗ, ОАО БСЗ, БЗСК), Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) Удовлетворительная Объекты промышленной инфраструктуры района Не обнаружены Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) Удовлетворительная
7.3Общая характеристика зданияПоказатель Описание или характеристика показателя Тип здания Многоэтажный жилой дом Год постройки 1973 Материал наружных стен Ж/б панели Материал перекрытий Ж/б пустотные плиты Состояние здания (субъективная оценка) Удовлетворительное Техническое обеспечение здания Централизованное холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, центральная канализация, электроснабжение, газоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж Нет Количество этажей в здании Пять Состояние подъезда (субъективная оценка) Удовлетворительное Дополнительная существенная информация Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается
/>/>
Характеристикаобъекта оценкиПоказатель Описание или характеристика показателя Этаж расположения второй
Площадь, кв.м.
Общая/жилая
Общая площадь – 32,6 кв.м.
Жилая площадь — 17,5 кв.м. Количество комнат, кв.м. № п/п Назначение площади Площадь, кв.м. Вид отделки 1 Прихожая 4,9
Пол — линолеум
Стены — обои
Потолок — окраска меловая
Входная дверь – металлическая глухая филенчатая
Межкомнатные двери — деревянные щитовые глухие и филенчатые с остеклением 2 Туалет 1,2
Пол – кафельная плитка
Стены – кафельная плитка
Потолок — окраска меловая 3 Ванная 2,4
Пол — кафельная плитка
Стены — кафельная плитка, меловая окраска
Потолок — окраска масляная 4 Кухня 5,3
Пол — линолеум
Стены — обои, кафельная плитка, окраска меловая
Потолок — окраска меловая
Заполнение оконных проемов — деревянные двойные створные 5 Жилая комната 17,0
Пол — ДВП окрашен
Стены — обои
Потолок — окраска меловая
Заполнение оконных проемов — деревянные двойные створные 6 Балкон 0,9 Застеклен Высота потолков, м. 2,5 м. Вид из окон Дворовая часть Слаботочное обеспечение ТВ-антенна, радиоточка, интернет Состояние объекта (субъективная оценка) Удовлетворительное Видимые дефекты внутренней отделки
Полы — истертость покрытия в ходовых местах
Заполнение дверных и оконных проемов — потемнение окрасочного покрытия
Отделка — обесцвечивание рисунка обоев, загрязнение обоев в отдельных местах, местами обрывы обоев
Внутренние санитарно-технические, электрические устройства — водопровод — повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах
/> />
/> />
/> />
8. Анализ рынка объекта оценки
8.1 Анализсреды местоположения объекта недвижимости
Адресместоположения объекта оценки: РФ, Брянская область, г.Брянск, Бежицкийрайон, ул.Бр. Пролетарской Дивизии, д.38, кв. 5.
ГородБрянск является административным центром Брянской области, которая расположенана территории Центрального региона страны. Город делится на 4 района:Советский, Бежицкий, Володарский, Фокинский.
Основныепоказатели района местоположения объекта оценки (Бежицкий район г.Брянска)
Показатели
Значение Территория, кв.км 34,9
Население, тыс.чел.
Все население:
в том числе городское
сельское
76,9
- Плотность населения, чел. на кв.км 37,5 Административный центр Брянск Города 1 Поселки городского типа - Сельские администрации -
Объектоценки расположен в Бежицком районе г. Брянска. Бежицкий район расположен налевом берегу Десны, к востоку от центральной части города.
Дляэтого района города характерна высокая концентрация промышленных предприятий.Здесь расположен промышленный завод БМЗ, ОАО «Ирмаш», ОАО «Лесхозмаш», ОАО«Термотрон-Завод», а также «Брянский завод металлоконструкций и техническойоснастки» и др.
8.2 Общая характеристика рынка жилойнедвижимости
Жилая недвижимость представляет собой наиболее массовуюкатегорию объектов, в этой сфере происходит наибольшее количество сделок.
Начавшаяся в конце 80-х — начале 90-х годов приватизацияявилась базой для формирования рынка жилья. По данным Госкомстата в области сначала приватизации и до 1 января 2001 года в личную собственность гражданпередано 120,6 тыс. жилых помещений, общей площадью свыше 6000 тыс.кв. метров(66% от числа подлежащих приватизации). В результате влияния этих факторовкардинальным образом изменилась структура правообладания жилой недвижимости вБрянской области, и в настоящее время 82% жилищного фонда находится в частнойсобственности, в том числе 78,7% — в собственности граждан.
Существенное влияние на процесс формирования ифункционирования рынка жилья в общем случае оказывают темпы роста ВВП; объеминвестиций в основной капитал; уровень инфляции и валютного курса; динамика ценна нефть; показатель финансового рынка (ставка банковского процента, доходностьосновных финансовых инструментов); уровень реальных денежных доходов; занятостьнаселения.
Рынок жилой недвижимости в Брянской области условно можноразделить на следующие категории:
жилая недвижимость г. Брянска на первичном рынке;
жилая недвижимость г. Брянска на вторичном рынке.
В течение последних 15 лет в Брянске, практически во всехрайонах города преимущественно осуществлялась точечная застройка в тех местах,где можно было без высоких издержек подключиться к существующим инженернымсетям. Генеральный план развития города Брянска, где были ли бы обозначеныприоритеты и функциональное зонирование территорий районов, в настоящий моментзаконодательно не утвержден.
Жилищное строительство в г. Брянске имеет локальныххарактер ввиду недостатка участков под строительство с развитой инженернойинфраструктурой и свободных от частной застройки. Точечный характер застройкиобусловлен потребительскими предпочтениями незначительной частьюплатежеспособного населения. Ограниченный платежеспособный спрос (реальныйспрос на квартиры предъявляют 8-10% населения города) обуславливает высокуюликвидность жилья в центре города, где уже мало подходящих свободных участков,и низкую привлекательность квартир для проживания на периферии города.
В последние пять лет жилищное строительство былолокализовано в существующих микрорайонах:
В Бежицком районе — микрорайон Московский, ул. Литейная вмикрорайоне Новый Городок, микрорайон Камвольный, ул. Медведева, ул.Комсомольская;
В Володарском районе — микрорайон Есенина, ул. Пушкина;
В Советском районе — микрорайон №4, микрорайон №5, ул.Брянского Фронта, Славянский микрорайон, ул. Фокина, ул. Бежицкая, ул. Дуки,ул. Горького, ул. Ромашина, ул. Рославльская, пл. Партизан, ул. Евдокимова-ул.Горбатова;
В Фокинском районе — вдоль Московского проспекта и напримыкающих к нему улицах: Западной, Чкалова, Кустова, а также в районеМясокомбината.
Практически все эксперты строительного рынка отмечалиследующее: районы, квартиры в которых пользовались повышенным спросом в2006-2007 гг., и на которые ожидается спрос в первом полугодии 2008 гг., — этоцентр Советского и Бежицкого района, центр Фокинского района и Старый аэропорт.
Наибольший спрос наблюдается на квартиры, расположенные вСоветском районе (39% от предъявленного спроса), этот район отмечается и самымвысоким предложением квартир (65% -от общего объема предложения). 31% квартир,на которые предъявляется спрос, это квартиры, расположенные в Бежицком районе.Предложение по данному району, ввиду отсутствия строительных площадок, отстаетот спроса, только около 20% квартир, предлагаемых на первичном рынке,располагаются в Бежицком районе. В Фокинском и Володарском районе отмечаетсяпревышение предложения над спросом. По Володарскому району соотношениепредложения и спроса составляет соответственно около 6 % и 12%, по Фокинскомурайону — около 9% и 18%.
В Брянске и области преимущественно строят кирпичныедома. В последние несколько лет, в связи с ограниченным платежеспособнымспросом и ростом цен на жилье строительные компании обратили внимание на менеедорогой и быстровозводимый панельный тип жилья (серия 90СБ).
В настоящее время активно развивается монолитно-каркасноестроительство жилых домов, первые монолитно-каркасные дома в Брянске заложили в2005 году, до этого монолитно-каркасное домостроение в городе не получалоразвития, поэтому в настоящее время лишь 3% предложения квартир приходится намонолитные дома. Примером монолитно-каркасного домостроения могут служитьпостроенные и строящиеся дома в Фокинском районе города на пр-те Московском, вБежицком районе города на ул. Медведева, в Советском районе города на ул.Крахмалева (территория старого аэропорта), на ул. Красноармейской.
Анализ ситуации на первичном рынке жилойнедвижимости показал, что основным товаром на нем были квартиры во вновь построенныхи строящихся многоэтажных жилых домах точечной застройки. Строительствоосуществлялось, в основном, в пределах центров городских районов в порядкеуплотнения жилых кварталов, что было обусловлено развитой инженерной исоциальной инфраструктурой в местах застройки, высокой ликвидностью такогожилья, а также социально-психологическим фактором спроса на жилье в «центре».
Потребительские характеристики предлагаемых на первичномрынке квартир не имели принципиальных различий. В основном предлагались квартирыулучшенной планировки в домах, выполненных по индивидуальным проектам, с однойили несколькими лоджиями и площадью кухни не менее 9кв. м без отделки и сантехнического оборудования. Элитное жилье в классическомего понимании в городе не предлагается ввиду его отсутствия на рынке.
Цена предложения первичного жилья в городе определяется,главным образом, месторасположением и этажностью жилого дома, степеньюготовности, порядком оплаты и количеством участников сделки. Как правило, ценаодного квадратного метра в уже сданных домах выше, чем в строящихся, на 15-20процентов, а обращение покупателя непосредственно в строительную компаниюпозволяет сэкономить ему на оплате риэлтерских услуг (2-4% от стоимостиквартиры).
Предложение на вторичном рынке представляет собойквартиры в относительно новых, недавно построенных домах; квартиры улучшеннойпланировки в домах конца 70-х — начала 80-х гг.; такназываемые «хрущевки» и «сталинки». В отдельный сегмент выделяютсяиндивидуальные жилые дома и коттеджи.
В целом на вторичном рынке жилой недвижимости сохраняютсяповышенные требования к месторасположению и качеству жилья. Растет спрос наквартиры улучшенной планировки. Также на рынке наблюдается рост спроса и,соответственно, цен предложения на квартиры в панельных домах первых серий(«хрущевки»), что мотивировано более низкой стоимостью площади в них.
Цена предложения на рынке вторичного жилья определяетсяследующими факторами:
— типом квартиры (улучшенной планировки, «сталинка»,«хрущевка»);
— географическим месторасположением (район, центр илиокраина района),
— этажом и количеством комнат;
— качеством ремонта и отделки квартиры.
Как и на первичном рынке, одно — двухкомнатные квартирыпредлагаются по более высокой цене, чем трехкомнатные, разница в ценесоставляет 2-13,7% за квадратный метр.
Произведенный в квартире 80-х — 90-х гг. постройки такназываемый «евроремонт» существенно повышает цену продажи, цена 1 кв.м. в такомжилье превышает средний уровень цен вторичного рынка. На цену частных домоввлияют тип конструкционного материала (дерево или кирпич), возраст дома,наличие и состояние инженерных коммуникаций, месторасположение.
За период март — апрель 2009 г. рост цен предложения навторичном рынке составил, в среднем:
Бежицкий район — 37,5%;
Володарский район — 54,5%;
Советский район — 65,8%;
Фокинский район — 75%.
Во всех районах города по итогам рассматриваемого периодасложилась следующая картина: цены на вторичное жилье практически всех категорийна окраине росли более высокими темпами, чем на аналогичное жилье в центре. Этобыло обусловлено изначально низкой стоимостью квадратного метра в квартирахулучшенной планировки, при этом удобно расположенных относительно существующейи развивающейся транспортной и социальной инфраструктуры (Московскиймикрорайон, район Новостройки, район Мясокомбината, район Старого аэропорта). Другим фактором, обусловившим высокие темпы роста цен на жилье наокраине, явилась стимулирующая спрос относительно низкая стоимость жилья впанельных домах первых серий («хрущевках»).
В целом на рынке сохраняется тенденция сокращения разрывав стоимости кв.м. квартир в относительно новых домах на окраине и квартир ваналогичных домах, расположенных в центре.
8.3 Социально-экономические условия
Итогиразвития области в 2007 году свидетельствуют о том, что по основнымсоциально-экономическим показателям сохранена положительная динамика. Оборотпредприятий по всем видам экономической деятельности достиг в 2007 году вдействующих ценах 188,1 млрд. рублей и на 31,6 процента превысил уровень 2006года. Темп роста валового регионального продукта в 2006 году оценен в 107процентов к 2005 году, в 2007 году – в 107,1 процента к 2006 году всопоставимых ценах. Ведущими видами экономической деятельности, обеспечивающимиосновной объем валового регионального продукта области, являются обрабатывающиепроизводства, сельское хозяйство, транспорт и связь, оптовая и розничнаяторговля, строительство, на долю которых приходится почти 70 процентовпроизведенного валового регионального продукта.
Промышленность. Брянскаяобласть является одним из регионов Центрального федерального округа России,обладающим высоким промышленным потенциалом. В структуре производства ведущееместо принадлежит предприятиям машиностроения и металлообработки, электронной,химической, лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной, легкой итекстильной отраслей промышленности, промышленности строительных материалов.Основные итоги развития промышленного сектора экономики свидетельствуют оналичии устойчивой тенденции к росту. Предприятиями производственного сектораобласти отгружено товаров собственного производства в действующих ценах на 64,3млрд. рублей, что на 31,6 процента больше, чем в 2006 году. Индекс промышленногопроизводства составил 125,5 процента. К числу динамично развивающихсяпредприятий относятся: в машиностроительном производстве – ЗАО «УК БМЗ», ОАО«Брянский Арсенал», ОАО «Брянский автомобильный завод», ООО «Новозыбковскийстанкозавод», в металлургическом производстве – ОАО «Бежицкий сталелитейныйзавод», в обработке древесины и изделий из дерева – ОАО «Дятьково-ДОЗ». Напредприятиях по производству и распределению электроэнергии, газа и воды за 2009года отгружено товаров собственного производства на сумму 8,1 млрд. рублей или128,6 процента к уровню 2008 года. Индекс промышленного производства составил103,7 процента. Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство»,в 2009 году составил 7,6 млрд. рублей или 115,4 процента к уровню 2008 года.
В 2010году введено в эксплуатацию 298,5 тыс. кв. метров общей площади жилыхпомещений, что на 21,2 процента больше, чем в 2009 году.
Демографическаяситуация. В развитии демографической ситуации в 2009 году наметились позитивныетенденции. Коэффициент рождаемости по итогам 2009 года составил 10,1 человек на1000 населения против 9,1 в 2008 году, коэффициент смертности 17,9 против 18,6,коэффициент естественной убыли — 7,8 против — 9,5 в 2008 году. Вследствиеестественной убыли населения и миграционного оттока численность населенияобласти на 1 января 2010 года составила 1308,4 тыс. человек и сократилась за2009 год на 9,2 тыс. человек.
Инвестициив основной капитал. Объем инвестиций в основной капитал за счет всехисточников финансирования в 2009 году составил 21,3 млрд. рублей (150,3процента к 2008 году).
Основнымисточником инвестиционной деятельности были привлеченные средства (около 73процентов). В структуре привлеченных средств преобладала доля средствфедерального бюджета (27,3 процента) и кредитов банка (23,2 процента). Натерритории области проводилась реализация мероприятий 13 федеральных, 35областных и 34 ведомственных целевых программ.
Сельскоехозяйство. Основные направления производства аграрного сектора области: зерновое,картофеле овощеводческое и мясомолочное. Природно-климатические условияпозволяют возделывать такие культуры как рожь, пшеница, ячмень, овес, гречиха.Традиционно значительную долю в с/х производстве занимает картофелеводство(24%). Представлено в области и производство технических культур: льна, коноплии сахарной свеклы. По объему в валовом региональном продукте на втором местепосле промышленности продолжает оставаться сельское хозяйство, на долю которогоприходится приблизительно 16-20% создаваемой в области валовой продукции. Всельском хозяйстве Брянской области в 2009 году объем валовой продукции вфактически действовавших ценах составил 20,5 млрд. рублей, индекс физическогообъема к уровню 2008 года – 108,5 процента.
За2009 год сельскохозяйственные производители всех форм собственности произвеликартофеля 1088,8 тыс. тонн (111,7 процента к 2008 году), зерна – 429,9 тыс.тонн (126,3 процента), овощей – 219,2 тыс. тонн (102,2 процента), скота и птицы(в живой массе) – 111,3 тыс. тонн (124,1 процента), молока – 380,2 тыс. тонн(90,2 процента), яиц – 360,9 млн. штук (92,9 процента).
Транспорт. Транспортныйкомплекс области является одним из важнейших звеньев в обеспечении устойчивогоэкономического и социального развития региона. Ведущая роль в транспортнойсистеме принадлежит железнодорожному транспорту. На его долю приходится около80 процентов общих перевозок грузов и 88 процентов выполненного грузооборотавсеми видами транспорта. Общая протяженность железных дорог на территорииБрянской области составляет 979 км. Имеется три крупных железнодорожных узла:ст. Брянск-1 – пассажирская, ст. Брянск-2 – сортировочная, ст. Унеча –участковая. Общая протяженность автомобильных дорог на территории области 13075 км, в том числе 68,2% с твердым покрытием.
За2009 год объем перевозок грузов предприятиями транспорта составил 9,99 млн.тонн (115,5 процента к уровню 2008 года), в том числе железнодорожнымтранспортом перевезено 7,9 млн. тонн грузов (110,2 процента). Грузооборот составил11,1 млрд. т-км, что на 16,5 процента выше, чем в 2008 году, в том числежелезнодорожного транспорта – 9,8 млрд.т-км. (112,7 процента).
Уровеньжизни населения. Возросший экономический потенциал Брянской области,концентрация бюджетных и административных ресурсов на решении задач,способствующих повышению уровня жизни населения, позволили существеннопродвинуться на пути решения важнейших социальных проблем. Удалось закрепитьпозитивные тенденции в динамике показателей, характеризующих уровень жизнинаселения. Численность не занятых трудовой деятельностью граждан, состоящих научете в органах государственной службы занятости, на 1 января 2010 годасоставила 9,1 тыс. человек, в том числе безработных – 8,8 тыс. человек. Уровеньофициально регистрируемой безработицы за месяц возрос на 0,1 процентного пунктаи составил 1,3 процента к экономически активному населению, что объясняетсясезонными колебаниями ситуации на регистрируемом рынке труда (на 1 января 2009 года– 1,8 процента). Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата за 2009год возросла на 24,5 процента и составила 8225 рублей, при этом реальнаязаработная плата увеличилась на 12,6 процента. Среднедушевые денежные доходы сложилисьв сумме 7575 рублей (больше на 24,1 процента), при этом реальные располагаемыедоходы населения выросли на 10,8 процента. Покупательная способностьсреднедушевых денежных доходов населения в 2009 году составила 2,3 прожиточногоминимума. Доля граждан с доходами ниже прожиточного минимума снизилась до 18,9процента в 2009 году (19,5 процента – 2008 год).
Основныепоказатели, характеризующие социально-экономическое положение региона Декабрь 2006г Январь-декабрь 2007г В % соответствии к Декабрю 2006г Январю-декабрю 2007г Индекс промышленного производства - - 106,0 111,4 Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами, млн. руб. 49970 64300 122,6 128,6 Добыча полезных ископаемых 105,8 119,6 107,4 111,5 Обрабатывающее производство 50499,2 55900 113,4 125,2 Производство и распределение электроэнергии, газа, воды 6016 8100 101,3 116,2 Объем выпущенной продукции с/х, млн. руб. 17900 20500 103,6 114,5 Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», млн. руб. 4760 7600 93,4 115,4 Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования, тыс. м2 общей площади 246,3 298,5 124,6 121,3 Грузооборот транспорта млн. т-км 9600 11100 123,8 116,5
Пассажирооборот автобусов общего пользования крупных и средних предприятий, млн. пассажиро-км - - - -
Объем услуг связи крупных и средних предприятий, млн. руб - - - -
Оборот розничной торговли по всем каналам реализации, млн. руб 47,6 60,98 113,5 115,6
Оборот оптовой торговли, млн. руб. - - - -
Оборот платных услуг населению, млн. руб. 18300 22596 104,7 127,9
Индекс потребительских цен 111,3 110,6 - -
Индекс цен производителей промышленных товаров - - - -
Сальдированный финансовый результат (прибыль – убыток) в фактических ценах, млн. руб 6063,9 6330 - -
Задолженность крупных и средних предприятий, млн. руб - - - -
Дебиторская 20,3 18,1 - -
Кредиторская 27,2 21,4 - -
Численность официально зарегистрированных безработных, тыс. чел на конец периода 11,8 9,1 - -
Денежные доходы на душу населения, руб. 6063 7575 127,2 124,8
Начисленная средняя номинальная заработная плата одного работника, руб. 6385 8225 122 124,6
Реальная, руб. - - - -
Реальные располагаемые доходы на душу населения - - - -
Задолженность по заработной плате по кругу наблюдаемых видов деятельности без субъектов малого предпринимательства, млн. руб. - - - -
/> /> /> /> /> /> /> /> />
Поитогам проведенной комплексной оценки развития субъектов РФ в 2009 годуБрянская область можно отнести к регионам со средним уровнем развития. Пооценке специалистов экономика Брянской области приобрела устойчивуюположительную динамику, данный факт подтверждается целым рядом показателей,рассмотрим некоторые из них более детально.
Так,к примеру, основные итоги развития промышленного сектора экономикисвидетельствуют о наличии устойчивой тенденции к росту. По такому показателю,как рост промышленного производства (125,5%), Брянская область заняла в 2009году 1-е место в ЦФО и пятое - в России. Во многомтакой внушительный рост обеспечен успешной работой целой группы крупныхпредприятий - ЗАО «УК БМЗ», ОАО «Брянский Арсенал», ОАО «Брянскийавтомобильный завод», ОАО «Бежицкий сталелитейный завод», ООО «Новозыбковскийстанкозавод», ОАО «Дятьково-ДОЗ» и других. Объем инвестицийв основной капитал вырос почти на треть (1503%), по темпуроста инвестиций Брянская область занимает в ЦФО второе месте, в России -7-е. Сохраняется позитивная динамика в финансовой сфере области. Результатомположительных итогов 2009 года стала победа Брянска во Всероссийском конкурсе«Лучшее муниципальное образование», организованного Министерством региональногоразвития РФ. По результатам конкурса город Брянск занял первое место вноминации «Экономика и финансы». В конкурсе приняло участие 664 муниципальныхобразования из 74 субъектов РФ. Это различные городские округа, муниципальныерайоны, городские и сельские поселения России. Однако одним из ключевых факторовриска, ограничивающих рейтинговую оценку, является довольно существеннаязависимость от финансовой помощи из федерального бюджета. Доля доходоврегионального бюджета без учета безвозмездных перечислений из бюджетов другихуровней составила почти 47, что ниже чем в ЦФО и по России в целом. По данномупоказателю Брянская область находится едва ли не в седьмом десятке среди всехрегионов. Возросший экономический потенциал Брянской области, концентрациябюджетных и административных ресурсов на решении задач, способствующихповышению уровня жизни населения, позволили существенно продвинуться на путирешения важнейших социальных проблем. Удалось закрепить позитивные тенденции вдинамике показателей, характеризующих уровень жизни населения.
И всё жежизненный уровень населения области растёт очень медленно и остаётсянизким.
Так,к примеру, по размеру среднемесячной начисленной заработной платы Брянскаяобласть находится на последнем месте (8224,7 руб.) в ЦФО.
Тенденцияпо росту из года в год естественной убыли населения является общей тенденциейразвития центрального федерального округа и в целом по России.
Но, отмечаяэто нельзя обойти молчанием улучшение демографической обстановки, котороев минувшем году выразилось в снижении естественной убыли населения на 20%.Это говорит о том, что общество очень чувствительно реагирует дажена малейшие позитивные изменения социально-экономического климата.
Средняярыночная стоимость 1 кв. м. общей площади жилой недвижимости на III квартал2008 года по субъектам Российской Федерации, подлежащая применению федеральнымиорганами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектовРоссийской Федерации для расчета размеров субсидий, выделяемых в соответствии спланами на III квартал 2008 г., для всех категорий граждан, которым указанныесубсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретениежилых помещений в Брянской области составляет 24600 рублей, в то время как вОрловской области данный показатель равен 21050 рублей, Калужской – 31250рублей, Тверской области – 32050 рублей, Тульской области – 24900 рублей.
8.4 Анализ сегмента рынка,относящегося к объекту оценки
Рынок недвижимости сегментируется исходя из назначениянедвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка (см. схему 1).
Схема 1.
/>
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуютсявидом использования имущества, потенциалом приносимого дохода, типичнымихарактеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками,признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества На начальном этапеанализа оценщик должен решить две задачи:
— идентифицировать объект недвижимости;
— идентифицировать сегмент рынка недвижимости, на которомобъект конкурирует. В нашем случае объект оценки — это однокомнатная квартира №5расположенная по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Бр. ПролетарскойДивизии, 38
Объект оценки следует сегментировать с однокомнатнымиквартирами на вторичном рынке.
Емкость вторичного рынка с большой долей достоверностиможно проанализировать исходя из данных СМИ (рекламных изданий), в т. ч. наосновании консультаций с представителями риэлтерских агентств города Брянска,по объявлениям в газете «Моя реклама», «Недвижимость» и т.д.
Предложение на вторичном рынке представляет собойквартиры в новых домах постройки от 1998 года, домах типовой планировки 80 х — начала 90х гг.; квартиры улучшенной планировки в домах конца 70-х — начала 80-хгг.; так называемые «хрущевки» и «сталинки». Согласно с вышеизложеннымикатегориями объект оценки следует сегментировать с квартирами, относящимися ккатегории квартир так называемые «хрущевки» и «сталинки». Анализируя сегментвторичного рынка жилой недвижимости города Брянска, относящийся к объектуоценки, оценщик пришел к выводу о том, что: стоимость 1 кв.м. общей площади вдомах похожей планировки «оставляет 30 000 — 35 000 руб./кв.м., в зависимостиот местоположения и качества внутренней отделки. Из анализа рынка жилойнедвижимости видно, что жилая недвижимость такого класса, центре и на окраинерайонов города, пользуется спросом. И цены имеют тенденцию к постепенномуросту.
Из имеющихся предложений можно отметить, что ценапредложения жилой недвижимости определяется следующими факторами:
— типом квартиры;
— географическим месторасположением (район, центр илиокраина района);
— этажом;
— качеством ремонта и отделки квартиры.
Вывод:
В результате анализа рынка жилой недвижимости оценщиком было установлено,что на дату оценки на рынке жилой недвижимости сохраняются следующие тенденции:спрос на первичную жилую недвижимость превышает предложение; в настоящее времяна рынке вторичной жилой недвижимости предложение, что ведет к стабилизациироста цен на рынке жилой недвижимости и свидетельствует о приостановкероста цен за квадратный метр.
9. Описание процесса оценки объекта
9.1Технология определения стоимости объекта
Проведениеоценки включает в себя следующие этапы:
1. Заключениедоговора на проведение оценки, включающего задание оценку.
2. Сбори анализ информации, необходимой для проведения оценки, в ходе которойвыполняется:
а) Идентификацияобъекта оценки.
б) Идентификацияправ, связанных с объектом оценки.
в) Идентификацияцели оценки и предполагаемого использования ее результатов.
г) Указаниевида рассчитываемой стоимости.
д) Установлениеколичественных и качественных характеристик объекта оценки.
Дляустановления количественных и качественных характеристик объекта оценкиоценщиком проводится:
• сбор общихданных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие факторы,влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах региона, города ирайона;
• сборспециальных данных (более детальная информация), относящихся к объекту оценки,таких, как:
- правоустанавливающихдокументов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
- информации офизических характеристиках объекта оценки;
- информации,необходимой для установления количественных и качественных характеристикобъекта оценки с целью определения рыночной стоимости, а также другойинформации, связанной с объектом оценки.
Сбор данныхосуществлялся путём изучения соответствующей документации; консультаций ссотрудниками агентств по недвижимости, с представителями административныхслужб, был проведён также анализ цен предложения и анализ арендных ставок нарынке недвижимости Брянской области.
е) Анализсегмента рынка, к которому относится объект оценки.
ж) Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
После тогокак собраны и проанализированы вышеуказанные данные, проведен анализ сегментоврынка, к которому относится объект оценки, оценщик делает вывод с учётомсуществующих ограничений и типичности использования объекта о наилучшем инаиболее эффективном использовании объекта оценки.
3. Применениеподходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимыхрасчетов.
Дляопределения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком в соответствии сФедеральным стандартом оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведениюоценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития иторговли РФ от 20 июля 2007 г., рассматривается три подхода:
• затратный;
• сравнительный;
• доходный.
4. Согласование(обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговойвеличины стоимости объекта оценки.
Итоговаявеличина рыночной стоимости объекта оценки определяется путем расчета стоимостиобъекта оценки при использовании трех подходов к оценке и обоснованногооценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках примененияразличных подходов к оценке.
5. Составлениеотчета об оценке.
На данномэтапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино иизложены в виде отчёта.
Всоответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке(ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития иторговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254 при составлении отчета оценщик долженпридерживаться следующих принципов:
• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная сточки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке, использованнаяили полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная сточки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принципобоснованности);
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждениепользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования(принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценкематериалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвестирасчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принциппроверяемости);
• отчет об оценке не должен содержать информацию, неиспользующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговыхрезультатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральныхстандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленныхсаморегулируемой организацией (принцип достаточности).
Итоговаявеличина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, можетбыть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, еслис даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценкиили даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
9.2 Обоснованиеотказа от использования двух подходов к оценке
В процессеработы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, чтоиспользование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного)является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться отиспользования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки ииспользовать только один — сравнительный. Ниже приводится краткое обоснованиеданного решения.
Три подхода коценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.
Приопределении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходовк оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние намотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величинустоимости объекта.
Затратныйподход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель незаплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить наприобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного посвоим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры вмногоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка истроительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик нерасполагает.
В своюочередь, расчёт по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реальныхдополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и«вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешностипри вычислениях.
Кроме того,Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретенияжилья, когда покупатель — частное лицо приобретал в собственность одну квартирув многоквартирном доме посредством его строительства.
Кроме того, помнению Оценщика, стоимость, рассчитанная затратным подходом, дает очень большуюпогрешность в вычислениях, т.к при расчетах невозможно точно учесть долю(стоимости участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, встоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимостьплощадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) встоимости одной квартиры.
Принимая вовнимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратногоподхода, оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данногоотчёта.
В основедоходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимостисегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подходаанализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, которыйобычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажив конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетическипредположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а какобъект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.
Противиспользования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, уОценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего, сотрудники агентствнедвижимости города Брянска регулярно проводят опрос своих клиентов ипотенциальных покупателей квартир, предлагаемых к продаже через агентства, омотивах приобретения жилья. Основными мотивами покупки являются приобретениесобственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир вмногоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречаетсякрайне редко. Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет«вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственниказа пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей ит.п.), при этом он продолжает оставаться «серым». Договора аренды в подавляющемколичестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщикусобрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платыи ставок аренды по объектам-аналогам.
Использоватьже информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщикпосчитал некорректным, поэтому доходный подход был исключен из расчётов.
По мнению Оценщика, единственно верным подходом к оценке квартиры вмногоквартирном доме из трёх существующих подходов можно считать сравнительныйподход, который при развитом вторичном рынке жилья и системе хорошегоинформационного обеспечения ч наиболее точные и объективные результаты приоценке рыночной стоимости типовых тир в многоквартирных жилых домах.
10. Анализ наилучшего и наиболее эффективногоиспользования
Для определения рыночной стоимости объекта оценкинеобходимо, прежде всего, проанализировать варианты наиболее эффективного егоиспользования.
Наиболее эффективное использование определяется какнаиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным,разумно (экономически) оправданным, юридически законным, осуществимым сфинансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемогоимущества будет максимальной.
Как видно из приведенного выше определения наиболееэффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствияпотенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данной местности способовиспользования.
Юридическая законность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениямио зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями обисторических зонах и экологическим законодательством.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное закономиспользование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная доходность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будетприносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Для настоящего объекта оценки определяющие критерии егодальнейшего использования являются:
Физическая возможность: Объект оценки расположен на втором этажепятиэтажного, жилого дома. Жилой дом, в состав которого входит объект оценки,расположен в черте г. Брянска. К земельному участку подведены инженерные сети: водоснабжение,электроснабжение, канализация, газ. Окружение жилого дома, в состав котороговходит объект оценки, составляют жилые дома. В связи с этим вариантом наиболееэффективного использования объекта оценки с точки зрения физической возможностиявляется использование объекта оценки в качестве жилой недвижимости.
Юридическая законность: объект оценки расположен на третьемэтаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома. В соответствии с Жилищнымкодексом РФ (гл. 3, ст.22: «… Перевод квартиры в многоквартирном доме внежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположенана первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенныенепосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являютсяжилыми») объект оценки не может использоваться как объект коммерческойнедвижимости, поскольку располагается над жилыми помещениями на втором этаже.Текущее использование объекта оценки не нарушает никаких ограничений,предусмотренных нормативными и законодательными актами. В связи с этимвариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зренияюридической законности является его использование как объекта жилойнедвижимости.
Максимальная доходность: объект оценки, со слов заказчика,планируется использовать неисключительно для целей проживания, т.е. собственникне планирует использовать его как доходоприносящий объект недвижимости. В связис этим определение варианта, приносящего максимальную доходность, а такжеиспользование доходного подхода при определении стоимости объекта, по мнениюоценщика, считается нецелесообразным.
Таким образом, в результатепроведенного анализа было выявлено, что наиболее эффективное использованиеобъекта оценки — его прямое назначение, то есть как жилое.
11. Определение рыночной стоимости объекта оценки
Понятие рыночной стоимости отражаетколлективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и являетсяосновой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Хотя ее детальные определениямогут разниться, понятие рыночной стоимости находит общее понимание иприменение.
Являясьфункцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяетсяна базе основных принципов оценки — спроса и предложения, замещения, баланса,соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономическиефакторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д. Другимисловами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих нарынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны,любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться кполучению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективногоиспользования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования такжебудет зависеть оттекущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.
Определениерыночной стоимости недвижимости определяется с учетом всех факторов,существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственнона ценность рассматриваемой собственности. Определяя стоимость недвижимости,обычно, используют три подхода, которые необходимы и достаточны дляобъективного рассмотрения стоимости объекта оценки: затратный подход;сравнительный подход; доходный подход.
При определениирыночной стоимости объекта оценки был использован только сравнительный подход(обоснование отказа от затратного и доходного подходов представленониже). Рыночная стоимость объекта оценки, определенасравнительным подходом, представляет собой среднеезначение скорректированных ценпродажи (предложения) объектовсравнения.
11.1 Выбор объектов сравнения
Несомненно,что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностьюсоответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общиеединицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разныесегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называютконкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят квариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.
Крассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрениятипично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи былачестной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономическицелесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.
Изпредставленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые внаибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту. Объект сравнения №1 Объект сравнения №2 Объект сравнения №3 Объект сравнения №4 Объект сравнения №5 Наименование 1-комнатная квартира 1-комнатная квартира 1-комнатная квартира 1-комнатная квартира 1-комнатная квартира Местоположение г. Брянск, Володарский район, ул. Володарского г. Брянск, Володарский район, ул. Гоголя г. Брянск, Володарский район, ул. Вяземского г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина Дата продажи Апрель 2010г. Апрель 2010г. Апрель 2010г. Апрель 2010г. Апрель 2010г. Источник информации
Газета «Моя реклама»
16.04.2010г.
Газета «Моя реклама»
16.04.2010г.
Газета «Моя реклама»
16.04.2010г.
Газета «Моя реклама»
16.04.2010г.
Газета «Моя реклама»
16.04.2010г. Стоимость объекта, руб. 1100000 1200000 1050000 1000000 1150000 Стоимость 1кв.м. 31339 38095 32813 32258 34535 Общая площадь, кв.м. 35,1 31,5 32,0 31,0 33,3 Жилая площадь, кв.м. 17,0 15,6 17,0 17,0 16,4 Площадь кухни, кв.м. 7,0 6,5 6,5 6,5 7,0 Тип дома Панельный Панельный Кирпичный Кирпичный Панельный Этаж 1 в 5-этажном 3 в 5-этажн. 1 в 5-этажном 1 в 5-этажном 4 в 5-этажном Техническое состояние квартиры Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Техническое состояние дома Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное Качество отделки Простая Простая Простая Простая Простая Наличие балкона Балкон Отсутствует Балкон Балкон Балкон Наличие горячего водоснабжения Индивидуальная газовая колонка Индивидуальная газовая колонка Индивидуальная газовая колонка Центральное Центральное
11.2 Корректировкацен объектов сравнения
Основойкорректировок, предлагаемых в настоящем отчете, служит цена продаж объектаоценки и объектов, принятых оценщиком в качестве объектов сравнения. В рамкахнастоящего отчета корректируется стоимость одного квадратного метра.
Рассматриваемыекорректировки включают в себя: переданные права, условия продажи,финансирование, рыночные условия, состояние объекта сравнения, удобства идругие уместные характеристики. Если рассматриваемые сопоставимыехарактеристики объекта оценки выше, чем характеристики объектов сравнения, то вих цену вносится отрицательная поправка (корректирующий коэффициент меньшеединицы). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценкиниже, чем характеристики объектов сравнения, в их цену вносится положительнаяпоправка (корректирующий коэффициент больше единицы).
Корректировкана дату продажи объекта оценки. Корректировка учитывает факторвремени продажи (предложения) объекта оценки и объектов сравнения.Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результатеинфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимостисущественно изменилась. Оптимальную корректировку на этот фактор можно получитьиз сделок перепродажи одного и того же объекта с постояннымифизическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данныхследует использовать сведения о продажах подобных объектов на одном и том жесекторе рынка.
Отобранныеобъекты сравнения были проданы (выставлены на продажу) в сентябре 2009 г.оценка проведена в сентябре 2009 года. Цены объектов сравнения предложенных кпродаже в корректировке не нуждаются.
Корректировкана местоположение. Корректировка вычисляется из анализасопоставимых сделок в том же секторе рынка. Поправка на местоположениетребуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимыхобъектов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимоисключить объект недвижимости из числа сопоставимых.
Корректировкана этаж. Этаж, на котором расположен объект оценки, также оказываетвлияние на его рыночную стоимость. В ходе анализа продаж квартир за первоеполугодие 2009 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно — информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентствнедвижимости г.Брянска («Наш дом» (тел.51-40-36, 69-61-90), «Стрелец» (тел.51-17-84, 51-16-64), «БГСН» (тел.64-99-99, 51-11-11), «Жилсервис» (тел.51-59-91,51-68-98), «Адресъ» (тел.72-00-06, 72-03-08) и др.) оценщик пришел к выводу,что рыночная стоимость квартир, расположенных на крайних этажах (первый впоследний) отличается от рыночной стоимости квартир, расположенных напромежуточных этажах в меньшую сторону.
Корректировкана тип дома. В ходе анализа продаж квартир (сведения о продажах полученыиз еженедельных рекламно — информационных изданий, а также в ходе консультацийс сотрудниками Агентств недвижимости г. Брянска оценщик пришел к выводу, чторыночная стоимость квартир, расположенных в кирпичных домах, отличается отквартир, расположенных в панельных домах в большую сторону.
Корректировкана техническое состояние. Объект оценки находится вудовлетворительном состоянии. Объекты сравнения также находятся вудовлетворительном состоянии. Цены объектов сравнения предложенных к продаже вкорректировке не нуждаются.
Корректировкана наличие горячего водоснабжения. В ходе анализа продаж квартир запервое полугодие 2009 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно- информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентствнедвижимости г.Брянска («Наш дом» (тел.51-40-36, 69-61-90), «Стрелец» (тел.51-17-84, 51-16-64), «БГСН» (тел.64-99-99, 51-11-11), «Жилсервис» (тел.51-59-91,51-68-98), «Адресъ» (тел.72-00-06, 72-03-08) и др.
Оценщикпришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, где есть горячееводоснабжение, отличается от квартир, где есть индивидуальная газовая колонка вбольшую сторону.
11.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом Объект оценки Объект сравнения №1 Объект сравнения №2 Объект сравнения №3 Объект сравнения №4 Объект сравнения №5 Цена продажи, руб./кв.м. 31339 38095 32813 32258 34535 Дата продажи Апрель 2010г. Апрель 2010г. Апрель 2010г. Апрель 2010г. Апрель 2010г. Апрель 20010г. Корректировка на дату продажи 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, руб./кв.м. 31339 38095 32813 32258 34535 Местоположение г. Брянск, Володарский район, ул. Володарского г. Брянск, Володарский район, ул. Володарского г. Брянск, Володарский район, ул. Гоголя г. Брянск, Володарский район, ул. Вяземского г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина Корректировка на местоположение 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, руб./кв.м. 31339 38095 32813 32258 34535 Этаж 3 в 5-этажн. 1 в 5-этажн. 3 в 5-этажн. 1 в 5-этажн. 1 в 5-этажн. 4 в 5-этажн. Корректировка на этаж 0,98 1,00 0,98 0,98 1,03 Скорректированная цена, руб./кв.м. 30712 38095 32157 31613 35571 Тип дома Панельный Панельный Панельный Кирпичный Кирпичный Панельный Корректировка на тип дома 1,00 1,00 0,98 0,98 1,00 Скорректированная цена, руб./кв.м. 30712 38095 31514 30981 35571 Техническое состояние дома Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное Корректировка на состояние дома 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, руб./кв.м. 30712 38095 31514 30981 35571 Корректировка на техническое состояние подъезда Удовлетворительное 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, руб./кв.м. 30712 38095 31514 30981 35571 Техническое состояние Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Корректировка на техническое состояние 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, руб./кв.м. 30712 38095 31514 30981 35571 Отделка квартиры Простая Простая Простая Простая Простая Простая Корректировка на отделку 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, руб./кв.м. 30712 38095 31514 30981 35571 Горячее водоснабжение Центральное Индивидуальная газовая колонка Индивидуальная газовая колонка Индивидуальная газовая колонка Центральное Центральное Корректировка на горячее водоснабжение 1,03 1,03 1,03 1,00 1,00 Скорректированная цена, руб./кв.м. 31633 39238 32459 30981 35571 Балкон/лоджия Балкон Балкон Отсутствует Балкон Балкон Балкон Корректировка на наличие балкона/лоджии 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, руб./кв.м. 31633 40415 32459 30981 35571 Удельные веса 3 5 4 2 1 Стоимость объекта, руб./кв.м. 38176
Рыночнаястоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом,представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи(предложения) объектов сравнения:
С0ц = (31633х3+40415х5+32459х4+30981х2+35571х1)/(3+5+4+2+1)=38176рублей
Такимобразом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительномуподходу составила: 38176 х 32.6= 1 062 662 рублей.
1160565 ( один миллион сто шестьдесят тысяч пятьсотшестьдесят пять) рублей
12. Результатоценки
Взависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут вбольшей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величиныстоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени еедостоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется методсредневзвешенного значения, а также активное мнение Оценщика.
Посколькув своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке(затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильныйпотребительский спрос на жильё, можно сделать вывод, что при сохранениисуществующей динамика развития рынка недвижимости в г.Брянске объект оценкиостанется ликвидным, а его стоить будет иметь тенденцию к увеличению. Врезультате проведённого анализа и расчётов с использованием существующихметодик оценки жилой недвижимости, определили:
Рыночнаястоимость объекта оценки по состоянию на 25 декабря 20010 года (округленно)составляет:
1160565
(один миллион сто шестьдесят тысяч пятьсот шестьдесятпять) рублей
Заключение
рыночныйстоимость оценка недвижимость
Входе данной курсовой работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилойнедвижимости, однокомнатная квартиры, расположенной по адресу: г. Брянск., Бежицкийрайон, ул. Бр. Пролетарской Дивизии, д. 38, кв. 5, освоена методика проведения,изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке исоставлении отчетов. Также был выполнен анализ состава рынка недвижимости по г.Брянску и по Бежицкому району на основе данных периодических изданий иинформации, полученной из информационных баз Интернета.
Помере развития рыночных отношений в современной России проведение оценкипостепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынокнедвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спросафизических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и переходана качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития взначительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизмарыночных отношений. Поэтому необходимость в оценке квартир, как недвижимойсобственности будет возрастать с каждым днем.
Списокиспользованной литературы
1. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть I .
2. Федеральныйзакон РФ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» Земельный кодекс Российской Федерации от25.102001 г. № 136-ФЗ.
3. ПостановлениеПравительства Российской Федерации № 808 от 11 ноября 2002 г. «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной илимуниципальной собственности земельных участков или права на заключениедоговоров аренды таких земельных участков».
4. ПриказМинистерства экономического развития и торговли Российской Федерации(Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки итребования к проведению оценки (ФСО№ 1)».
5. ПриказМинистерства экономического развития и торговли Российской Федерации(Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)».
6. ПриказМинистерства экономического развития и торговли Российской Федерации(Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
7. Методическиерекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденныераспоряжением Минимущества России от 06.032002 № 568-Р.
8. Свод Стандартовоценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков (РОО).
9. Международныестандарты оценки, шестое издание 2003, «МКС 2003».
10. ЕвропейскиеСтандарты Оценки TEGOVA, «ЕСО 2000».
11. Иванова ЕЛ.Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Е.И. Иванова. Под peд.M.A.Федотовой.-2-еизд., стер.- М: КНОРУС,2008 – 344.
12. Петров В.И.Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие/ Под редакцией М.А.Федотовой.- М.: КНОРУС, 2007.-208с.
13. НаназашвилиИ.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости: Учебное пособие — М.:Архетектура-С,2005.- 200с.
14. Оценканедвижимости: Учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы истатистика,2006г. – 496с.
15. Тарасевич Е.И.Оценка недвижимости. — СПб., 1997
16. Моя реклама, № 30/1180от 16.04.09, № 31/1181 от 23.04.09.
17. Недвижимость+Строительство,№ 18/523 от 22.04.2009, т № 19/524 от 29.0.2009.
18. Из рук в руки,№46 (264) 17.04.2009.
19. www.bryanskobl/ru/
20. www.gorodnews.com/
21. www.bryansk.gks/ru/