Введение
Проблема эффективногоразвития недвижимости, включающая задачи управления, финансирования иподготовки кадров, является актуальнейшей темой как сегодняшнего дня, так и надлительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностьюнедвижимости, ее ролью в национальной экономике. Основные характеристикинедвижимости могут быть представлены следующим образом:
— недвижимость являетсяфункциональной основой национального богатства и важнейшим элементомкультурно-исторического наследия;
— рынок недвижимости –своеобразной генератор экономического роста страны;
— недвижимость выполняетважнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовойпотребности всех без исключения членов общества.
Из этого следует, чтонедвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственностии управления.
Понимание недвижимостикак фундамента национального богатства прослеживается на протяжении многихвеков.
По мере развития рыночнойэкономической системы, насущные потребности в решении проблем, связанных снедвижимостью, потребовало масштабной подготовки специалистов. Закономернымследствием стало основание в Лондоне в 1868 году института по подготовкесервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание королевского и с тех пор онназывается Королевский институт уполномоченных (полномочных) оценщиков — RoyalInstitution of Chartered Surveyors. Сервейеры выполняют функции по сбору,предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскомупланированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлениюнедвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительнойинспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости.
Объект недвижимости и,тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающуювлияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Определениестоимостного эквивалента в этом случае становится возможным лишь в результатеприменения системного подхода к анализу недвижимости. Концепция такого подходаполучила в мировой науке и практике название сервейинга (от англ. Survey — межевание, обследование, инспектирование).
Цель данной работыпроанализировать, что происходит с объектом недвижимости в течение егожизненного цикла.
1. Общаязакономерность функционирования недвижимости во времени
Общая закономерностьочевидна: последовательно утрачиваемые с течением времени потребительскиесвойства (а не утрачиваться они не могут, поскольку не существует вечных вещей)приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительнойстоимости. Аналогичные по характеру динамики изменения происходят и состоимостным эквивалентом, поскольку потребительная стоимость и стоимость — двенеотъемлемые характеристики любого продукта труда. Уменьшение стоимости, в своюочередь, приводит к изменению стоимостного эквивалента конкретного видаиспользования (цены товара или величины совокупного дохода) (его называют«стоимость в использовании»). Таким образом, все звенья единойпричинно-следственной связи потребительная стоимость -> общая стоимость-> стоимость в использовании подчиняется общей закономерности изменения вовремени. Нетрудно, однако, заметить, что содержательная характеристика этихизменений различна. Потребительские характеристики объекта недвижимостивоплощены в его «физическом теле», следовательно, реальная потребительскаястоимость может быть определена лишь с помощью обследования, экспертизыфактического состояния этого «физического тела». Не следует также забывать, чтополезность конкретной вещи никогда не является до конца объективной категорией.Она в обязательном порядке формируется с участием представлений потенциальногопотребителя, т.е. испытывает на себе влияние потребительских предпочтений.
Если обратиться ксодержательной стороне изменения стоимости, то необходимо сразу же отметить,что она испытывает на себе непосредственное влияние условий воспроизводства, — в различные периоды времени создание аналогичных по потребительским свойствамобъектов недвижимости требует все меньших затрат труда. Отличительнойособенностью недвижимости в этом отношении является то, что объемы живого трудаостаются значительными, замещение живого труда овеществленным (т.е. заменыфизических затрат человека работой машин и механизмов) происходит болеемедленными темпами, по сравнению с другими отраслями. Однако общаязакономерность остается неизменной, — стоимость готового объекта недвижимостипоследовательно снижается с течением времени. Естественно, актуальное значениестоимости может быть определено лишь при проведении детального анализа условийвоспроизводства.
Большим своеобразием,спецификой обладает и процесс изменения стоимости в использовании. Если длянедвижимости — блага он фактически совпадает с динамикой стоимости, то длянедвижимости — товара и недвижимости — источника дохода это не так. Причинаочевидна: товар и источник дохода осуществляют в своей самостоятельной среде, аименно — на соответствующем рынке. Определение параметров для нахождениястоимости в использовании, также предполагает проведение соответствующихэкспертиз.
Свою особую динамикуимеет и местоположение. Хотя для конкретного объекта оно неизменно, это неозначает, что столь же неизменным является его влияние на стоимость. Объектвсегда существует в пространственном окружении, которое с течением времениразвивается, утрачивая одни характеристики и приобретая другие. Содержание истепень этих изменений имеют свою значительную специфику, связанную срассмотрением города в целом. Соответственно, свое содержание должны иметь ипроводимые экспертизы.
Существует еще одинаспект динамики — возможность изменения вида использования объекта недвижимостина различных этапах жизненного цикла. Это означает, что прежние факторы влиянияпрекращают свое действие и появляются новые. Можно сказать, что в этом случаестоимость в использовании переходит на другую «динамическую траекторию» сизменившимися параметрами.
В каждый конкретныймомент жизненного цикла влияние факторов будет весьма сложным, неоднозначным,что существенно затрудняет определение стоимостного эквивалента. Понятно, чтонаиболее спокойной будет динамика потребительной стоимости. Более активнойбудет динамика дохода, а наибольшей изменчивостью характеризуются стоимостныеэквиваленты объектов — товаров (то есть, рыночные цены). Еще раз подчеркнем,что любой вид стоимости является многоаспектным, определить его количественноможно лишь на основе определения большого количества разноплановых экспертиз.
По своему содержанию этиэкспертизы могут быть разделены на три группы:
Технические экспертизы. Вэту группу входят все виды экспертиз «физического тела» объектов недвижимости.Они являются исходными для определения любых стоимостных показателей и поэтомуих следует считать строго обязательными. Без определения реальной полезностиобъекта недвижимости никакой другой вид стоимости определен быть не может. Ктехническим относятся и те экспертизы, которые связаны с анализом техническихпараметров воспроизводства объектов недвижимости (состав и производительностьиспользуемых машин и механизмов, пропорции живого и овеществленного труда ит.п.).
Экономические экспертизы.К ним относятся все виды анализа, связанные со стоимостной (денежной) оценкойфакторов влияния. Это и колебания рыночной конъюнктуры, и определение величинызатрат по видам воспроизводственных мероприятий, и параметры финансовойсистемы, и уровень налогообложения, и все классы, вида, типы рисков и т.д.
Экспертизыместоположения. Их особенностью можно считать существенный удельный весэкспертных методов. Город невозможно точно «измерить», а потребность в таком «измерении»существует, поскольку ни один объект недвижимости не существует вне своегопространственного окружения. К экспертизе местоположения относятся:инфраструктура, экология, государственное регулирование, зонирование,топография, описание границ и т.д.
Если вкратце определитьсущность всех экспертиз, то они представляют собой ту или иную оценку объектанедвижимости в конкретный момент его жизненного цикла. Необходимо особоподчеркнуть, что в данном случае термин «оценка» имеет принципиальное отличие отшироко распространенной трактовки, согласно которой под оценкой понимаетсяопределение рыночной стоимости. С позиций экономики недвижимости оценку следуетпонимать, как определение уровня потребительной стоимости, общей стоимости илистоимости в использовании по сравнению с максимальным значением. Vmax имеетместо в начале жизненного цикла, далее происходит его неуклонное снижение. Вобщем случае экспертиза объекта недвижимости проводится в последующий моментвремени по отношению к началу жизненного цикла, а значит назначением экспертизявляется определение степени утраты Vmax, оценка ее реального уровня.
2. Этап постановкипроблемы по концепции сервейинга
Сервейинг представляетсобой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Онвключает все виды планирования (гениральное, стратегическое и оперативное) пофункционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведениемвсего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимогоимущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.
Исторически сервейингвпервые сформировался в Англии в XV-XVI вв. и на начальном этапе включал в себяфункции специально уполномоченных государственных чиновников по межеваниюземельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них.Это вполне объяснимо, поскольку в ту эпоху земля рассматривалась как главноебогатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения доходов. Одиниз основоположников экономической науки У.Петти выразил это замечательнымисловами: «Труд — отец и активное начало богатства, а земля — его мать». Основойразвития английской экономической школы и практики являлись вопросы, связанныес недвижимостью.
Обеспечение системногоподхода к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных стратегий поуправлению являются актуальнейшей задачей и для России, формирующей рыночнуюэкономическую систему. Именно поэтому рассмотрение вопросов экономикинедвижимости в данном учебном пособии осуществляется в соответствии сконцепцией сервейинга.
Поскольку главным всервейинге является системный подход, то прежде всего необходимоохарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем.
Под системой здесь идалее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношенияхи связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство.Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, подкоторой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее составэлементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражаютсвойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Виды элементов исвязей могут быть самые разные, а их выбор для анализа зависит от постановкиконкретной проблемы. Система может состоять из различных субсистем, подсистем,а также сама являться подсистемой другой системы. Состав элементов и порядоксвязей между ними называется структурой системы. Элементы воздействуют наобъекты при помощи ресурсов (потенциала). С точки зрения сложности (вид, числоэлементов и связей) различают простые, сложные и сверхсложные системы. Взависимости от степени предсказуемости поведения системы делятся на:детерминированные (функциональные), все результаты, действия которых могут бытьточно определены, и вероятностные (стохастические), для которых эти результатымогут быть лишь спрогнозированы в пределах какого-то диагноза возможныхзначений. В соответствии с этим делением существуют два вида связей — функциональные (каждому значению факторного признака соответствует вполнеопределенное неслучайное значение результативного признака) и стахостические(каждому значению факторного признака соответствует множество значенийрезультативного признака).
Различают абстрактные иконкретные системы. Абстрактная система представляет собой систему без входныхи выходных потоков (например, система целей предприятия, математическая системауравнений и др.). Конкретная система построена на связях между элементамипосредством процесса (действий) на входных и выходных потоках.
Состояние системыопределяется совокупностью состояний всех ее элементов и связей, а оцениваетсясистема в зависимости от целевого назначения надежностью. Так, например, дляоценки технических систем (машины, механизмы и т.п.) используется понятиетехнической надежности. Все субъекты предпринимательской деятельности по своемуцелевому назначению являются экономическими системами и, соответственно,оцениваются по экономической надежности. Под экономической надежностьюконкретной системы подразумевается ее способность с помощью производственных,организационных, финансовых и других решений с заданной вероятностьюобеспечивать достижение необходимого результата в условиях риска и некоторойнеопределенности в заданных границах области эффективного сочетания основныхпараметров системы — ее доходности и устойчивости.
Если рассматриватьсистему как целеориентированную целостную структуру, то получение выхода(результата функционирования) системы возможно только при согласованном повремени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых длярешения поставленных задач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсовосуществляется посредством управления этим процессом.
Целью управленияпроизводственной системой является обеспечение такого состояния системы, прикотором будет получен максимально возможный выход с требуемыми качественнымипараметрами и необходимой экономической надежностью. Основа управления — планирование, в процессе которого создается модель состояния системы напредстоящий временной период или на весь период ее жизненного цикла.
Методология (от др.-греч.«methodos» — способ действия и «logos» — учение, наука) — учение о структуре,логической организации, способах и средствах деятельности. Наиболее важными точкамиприложения, практическими проявлениями методологии являются:
- постановкапроблемы;
- построениеобъекта и предмета исследования;
- построениенаучной теории;
- проверкаполученного результата с точки зрения его истинности, т.е. соответствия объектуисследования.
Теория cервейингапредставляет собой форму организации научного знания, дающая целостноепредставление о закономерностях и существующих связях по созданию,использованию и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненногоцикла.
Сама разработка концепцииСервейинга как системы является предметом метапланирования, включающегогенеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий постановлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определятьиерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные ивременные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности ивозможности каждого объекта недвижимости в отдельности.
Сложность экономических,организационных и технических взаимосвязей между элементами систем и подсистемпредопределяет необходимость учитывать при исследования процессафункционирования Сервейинга как системы специфические особенности недвижимости,а именно:
— во-первых, свойствасистемы не являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает идругими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ееэлементами (закон эмерджентности);
— во-вторых, сложностьстановления и развития недвижимости, как реально существующего объектаисследования, требует упрощения, отображающим лишь важнейшие с точки зренияконкретной задачи исследования свойств и взаимосвязей элементов и системы вцелом;
— в-третьих, Сервейингкак система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой,оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьмасущественное влияние.
Поэтому сервейингявляется открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другимисистемами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.
3. Цели, задачи иинструменты системы сервейинга
недвижимостьсервейинг планирование время
На систему постоянновоздействуют разнонаправленные силы: с одной стороны, имеет место стремлениесистемы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система(например, предприятие) предпочитает не изменять налаженный ритм производства,сохранять как можно дольше сложившийся ассортимент товарной продукции и т.п.,поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек имаксимизации прибыли и, кроме того, делает функционирование предприятия гораздоболее предсказуемым, стабильным. Однако, одновременно на предприятиевоздействуют «возмущающиеся» факторы, объективно побуждают предприятие кизменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т.д.).
Первые из указанныхфакторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы всуществующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранениюобладает та система, связи между элементами которой являются более прочными итесными (например, система массового строительства).
Вторые, факторывоздействующие на систему являются внешними. Они вызывают изменения,преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости,замены элементов и изменения связей между ними.
Соотношение междусвойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким,чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование ссохранением необходимой экономической надежности.
Управление определяетсякак процесс волеобразования и реализации воли, то есть это не что иное, какпроцесс решения проблем по достижению поставленных целей. Важнейшими целямиэкономики недвижимости являются:
— стоимостные (денежные)цели — ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала,доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.);
— потребительские цели — достижение определенных материальных целей посредством реализациипроизводственных задач (жилищное строительство, реконструкция зданий исооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания,сооружения смешанного назначения и др.);
— социальные цели — социальная обязанность субъекта предпринимательской деятельности передобществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной иисторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды,ландшафтно-композиционные особенности территории, использование материалов иконструкций с учетом запросов местных заказчиков и др.
Стоимостные и социальныецели реализуются только через потребительские цели и прочие цели — действия.
Управление недвижимостьюявляется постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может бытьпредставлено, как процесс планирования со следующими последовательными этапами:
— анализ и постановкапроблемы;
— поиск альтернативрешений;
— оценка и принятиерешений (экспертиза решений).
В узком смысле управлениеможет быть представлено, как процесс реализации проекта, включающий этапы:
— проведение в жизньвыбранной альтернативы;
— становление и контроль;
— процесс эксплуатации сэтапами функционирования и развития объекта недвижимости.
Планирование в теорииСервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярноповторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные видыуправленческой деятельности.
Реализация есть частьпроцесса планирования, состоящего из этапов разработки детального планареализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий поанализу вероятных отклонений от запланированных показателей.
Под управлением какдеятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей,выражающийся в получении, переработке и передаче информации.
Заключение
Проанализировав даннуюработу можно сделать следующий вывод: характер изменений (общая динамика)потребительной стоимости, общей стоимости и стоимости в использовании напротяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателейразличны. Объясняется это тем, что сами изменения складываются под воздействиемразличных факторов влияния, что и делает конкретные процессы измененийразнохарактерными. Этот вывод можно сформулировать и по-другому: ипотребительная стоимость, и общая стоимость, и стоимость в использованииизменяются под воздействием одного и того же фактора — времени, однакопроявляется это воздействие для каждого из видов стоимости по-разному.
Задачу экономикинедвижимости можно сформулировать, как экономическую интерпретацию влияния всехсущественных факторов на объект недвижимости в конкретный момент жизненногоцикла.
Деятельность сюрвейеровохватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости,обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.
Список использованнойлитературы
1. Грабовый П.Г.Концепция сервейинг // Законодательство, №7, июль 2000
2. Кожухар В.М. Экспертизаи управление недвижимостью. Введение в специальность. – М., Издательство:Дашков и Ко, 2008
3. Черняк В.З. Управлениенедвижимостью. – М., 2007
4. Экономика иуправление недвижимостью. – М., 2006