Санкт-Петербургскийгосударственный инженерно-экономический университет
Факультет региональной экономикии управления
Кафедраэкономики и менеджмента недвижимости
Реферат
по экономикенедвижимости
На тему:«Виды операций с недвижимым имуществом»
Выполнил: Колбанёв А.В.
3 курс, группа 7281
Виды операций(сделок) с недвижимостью
Операция(сделка) – это действияграждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение илипрекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретениеправа собственности или права пользования имуществом.
Действительностьсделки определяется через совокупность следующих условий: законностьсодержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц,совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдениеформы сделки.
Единственнымдоказательством существования зарегистрированного права является государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Купля-продажа
При этойсделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственностьпокупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за негоопределенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежитобязательной государственной регистрации.
Мена
В этой сделкекаждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объектв обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимостипередаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимогоимущества.
Дарение
В сделкедарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:объект недвижимости в собственность; имущественное право к себе или третьемулицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественныхобязанностей.
Рента
В этом видесделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект всобственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен наполученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную суммулибо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Рента имеет несколькоподвидов: постоянная – выплачивается бессрочно; пожизненная – выплачивается втечение жизни получателя ренты; пожизненное содержание с иждивением.
Аренда
При арендеобъекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости заарендную плату во временное владение и пользование. Передача объектанедвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договорааренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и егорегистрация обязательны.
/>Правоустанавливающиедокументы
Основной нормативныйакт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимостьв России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Переченьсуществующих правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.
1. Договор о передачеквартиры в собственность.
2. По нежилым помещения— план приватизации, с приложением пообъектного перечня приватизируемогоимущества (для акционерных обществ).
3. Решение суда опризнании прав собственности на объект недвижимости.
4. Решение арбитражногосуда о признании права собственности на объект недвижимости (в отношенииимущества, принадлежащего юридическим лицам).
5. Свидетельство о правена наследство по закону.
6. Свидетельство оправе на наследство по завещанию.
7. Договоркупли-продажи квартиры.
8. Договоркупли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
9. Договоркупли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
10. Договоркупли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
11. Договоркупли-продажи жилого дома со строениями.
12. Договоркупли-продажи земельного участка.
13. Договоркупли-продажи земельного участка с жилым домом.
14. Договоркупли-продажи земельного участка с недостроенным жилым домом.
15. Договоркупли-продажи земельного участка с садовым домиком.
16. Договоркупли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом состроениями.
17. Договоркупли-продажи части жилого дома.
18. Договор купли-продажижилого дома с рассрочкой платежа.
19. Договоркупли-продажи нежилого помещения.
20. Договоркупли-продажи гаража.
21. Договоркупли-продажи незавершенного объекта строительства.
22. Договор даренияквартиры.
23. Договор дарениякомнаты в коммунальной квартире.
24. Договор дарениядоли в праве общей долевой собственности на квартиру.
25. Договор даренияжилого дома со строениями.
26. Договор дарениядоли в праве общей долевой собственности на жилой дом со строениями.
27. Договор дарениячасти жилого дома.
28. Договор даренияземельного участка.
29. Договор меныквартир.
30. Договор меныквартиры на жилой дом.
31. Договор меныземельных участков.
32. Соглашение опредоставлении отступного передачей должником квартиры кредитору.
33. Соглашение опредоставлении отступного передачей должником жилого дома кредитору.
34. Соглашение опредоставлении отступного передачей должником нежилого помещения кредитору.
35. Договор обинвестировании в строительство жилья.
36. Договор долевогоучастия в строительстве жилого дома.
37. Договор осовместной деятельности (договор простого товарищества).
38. Договор об уступкеправа требования.
39. Постановление главыадминистрации об утверждении акта ввода в эксплуатацию объекта завершенногостроительства (с приложением акта ввода в эксплуатацию).
40. Справка о полнойвыплате пая в жилищно-строительном кооперативе.
41. Справка о полнойвыплате пая в гаражно-строительном кооперативе.
42. Справка о полнойвыплате пая в садовом товариществе.
Любая сделка снедвижимостью возможна только при наличии правоустанавливающих документов. Поважности эти бумаги сравнимы с паспортом для гражданина. Как человек безпаспорта не может совершить юридически значимые действия, так и недвижимостьбез правоустанавливающих документов нельзя продать, купить или обменять. Правоустанавливающиедокументы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документовприведён в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не являетсяисчерпывающим. Основные требования к таким документам – соответствиезаконодательству, действовавшему на момент составления документа в местерасположения недвижимости, а также наличие в нём описания недвижимости,правообладателя и вида права на недвижимость.
Правоустанавливающимидокументами являются:
— договоры и другиесделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненноесодержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образомоформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки; — актыввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органамигосударственной власти или местного самоуправления, организациями иведомствами; — свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; — решениясудов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу,постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходесудебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающимдокументом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда); — справкио полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членствогражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описаниенедвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателякооператива, оттиск печати кооператива). Особо следует обратить внимание на то,что различного рода свидетельства «о правовой регистрации», «овнесении в реестр собственников», выданные БТИ, местными комитетами поуправлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправленияне соответствуют требованиям закона и не являются правоустанавливающими. Онимогут быть только приобщены к документам, являющимся основанием длявозникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органовгосударственной власти, судебных органов. Права граждан на недвижимость могутбыть зарегистрированы (после вступления в силу Закона о регистрации прав) иподтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрацииправа. Если такая регистрация не была проведена, то это обычно не являетсяпрепятствием для проведения сделок с недвижимым имуществом, однако вначалебудет проведена регистрация ранее возникших прав. Как и везде, здесь тоже могутвозникнуть проблемы. Поэтому рекомендуется такую регистрацию пройти заранее,особенно в тех случаях, когда имеются какие-то сомнения. Для регистрации правна жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объектынедвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком,необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок икадастровый план земельного участка (в случае его отсутствия представляетсяплан, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).
Правоустанавливающимидокументами на земельные участки являются:
— договоры, решениясудов, свидетельства о праве на наследство; — решения (постановления,распоряжения) сельских, поселковых, городских, районных и областных Советовнародных депутатов о предоставлении земельных участков. Принятые после29.10.1993г. должны быть зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам иземлеустройству.
Права граждан на землюмогут быть подтверждены
права собственниковземли и земельной доли
:-Свидетельством о праве собственности на землю (по постановлению ПравительстваРФ от 19.03.1992г. №177); — Свидетельством на право собственности на землю (поуказу Президента РФ от 27.10.1993г. №1767);
права землевладельцев:
— Свидетельством направо пожизненного наследуемого владения землёй (по постановлению №177 – см.выше);
права землепользователей:
— Свидетельством оправе бессрочного (постоянного) пользования землёй (по постановлению №177).
Выданные до29.10.1993г. Свидетельства о праве на землю на основании постановлений опредоставлении земли в собственность, пожизненное наследуемое владение илибессрочное (постоянное) пользование на территории Московской области были набланках голубого цвета. Новая форма Свидетельств – на бланках розового цвета.Свидетельство должно быть зарегистрировано в поземельной книге. Следует особоподчеркнуть, что эти Свидетельства, так же как и Свидетельства огосударственной регистрации права на недвижимое имущество, сами по себеправоустанавливающими документами не являются (хотя многие склонны так считать)и имеют силу только вместе с соответствующим постановлением (решением,распоряжением) о выделении земли, договором купли-продажи, свидетельством оправе на наследство и пр.
Требования кправоустанавливающим документам
Правоустанавливающиедокументы на недвижимость дают представление о самом объекте, субъекте и оботношениях между ними. Они должны содержать описание объекта недвижимогоимущества, то есть сведения, по которым его можно опознать (адрес, назначение,кадастровый номер земельного участка и т. д.); фамилию, имя, отчествоправообладателя или название юридического лица; вид права, установленногозаконом в отношении данного объекта. Требования предъявляют и к техническомукачеству документов: тексты должны быть написаны разборчиво, наименованияюридических лиц – без сокращений, с уточнением их мест нахождения. Фамилии,имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства также нужноуказывать полностью. Документы, где есть подчистки либо приписки, зачеркнутыеслова и иные не оговоренные в них исправления, листы, заполненные карандашомили имеющие серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать ихсодержание, не подлежат приему. Если документы многостраничные (например,договор), то все листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.Ее может поставить нотариус, удостоверивший документ, или орган власти,составивший бумаги.Этапы сделки купли-продажи квартиры
Проведение сделки по купле-продаженедвижимости состоит из шести основных этапов:
· подписанияпредварительного договора;
· проверкипакета документов;
· подписаниядоговора отчуждения;
· государственнойрегистрации;
· передачинедвижимого имущества.
Продавец предоставляет:
1. Правоустанавливающийдокумент на квартиру (договор купли-продажи; договор приватизации, справка об оформлениидарения, наследства);
2. Справкуо том, что квартира не находится под арестом (выдает ГБР);
3. Техническоеописание квартиры и дома (выдаёт ПИБ);
4. Форму9 о жителях, зарегистрированных в квартире (выдаёт жилконтора или паспортныйстол);
5. Приучастии в сделке несовершеннолетних — разрешение инспектора по делам детстваместного муниципального округа;
6. Припродаже комнаты в коммунальной квартире — письменное подтверждение отказа от покупкиплощади, принадлежащей продавцу от соседей, заверенное нотариусом;
7. Есликвартира находится в доме-памятнике архитектуры — справка КГИОП о состояниидома.Оформлениедоговора аренды
Договораренды жилого помещения обязательно должен включать:
1. Описаниеквартиры — адрес, количество комнат;
2. Сведенияо собственниках, ссылки на документы, подтверждающие право собственности;
3. Списоклиц, которые будут проживать в снимаемой квартире и их паспортные данные;
4. Размери порядок внесения арендной платы;
5. Условияоплаты коммунальных услуг;
6. Срокдействия договора;
7. Условияего расторжения.Оформление договораренты
Порядокоформления договора определяется статьями с 601 по 605 ГК РФ. Согласно статье421 ГК РФ, в данный договор можно включить отдельные свободные положения, неконфликтующие с положениями закона. От договоров купли — продажи жилойнедвижимости оформление договора ренты требует обязательного заверения унотариуса.
Договорпожизненного содержания с иждивением составляется у нотариуса при обязательномналичии обеих сторон. Услуги нотариуса оплачиваются в размере 0,5% от суммыуказанной в договоре, но не менее 300 и не более 20000 рублей.
Послезаверения у нотариуса, договор подлежит государственной регистрации. Для этогоот участников сделки потребуются следующие документы:
1. Заявление нагосрегистрацию.
2. Документы,удостоверяющие личность участников сделки.
3. Согласие супруговобеих сторон сделки, заверенное нотариально.
4. Правоустанавливающиедокументы на недвижимость от получателя ренты с обязательным наличиемсвидетельства о праве собственности и документа – основания. Это может быть договордарения, передачи (в случае, если недвижимость была приватизирована), купли –продажи, может быть документ о праве наследования, и т.п.
5. Выписки издомовой книги и копия финансового лицевого счета.
6. Справкаиз БТИ, форма 11-а.
7. Технический паспортс указанием экспликации и поэтажного плана дома.
8. Оригиналдоговора пожизненного содержания с иждивением, заверенный у нотариуса.
9. Квитанция обуплате регистрационных сборов.Договормены недвижимости
Поскольку к договорумены применяются правила о купле-продаже (п.2 ст. 567 ГК РФ), то он также, как идоговор купли-продажи объекта недвижимости, может быть составлен в простойписьменной форме или удостоверен нотариально, а также должен содержать все тесущественные условия, которые предусмотрены законом для договора купли-продажии указаны в разделе о договоре купли-продажи.
Одним из существенныхусловий договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемыежилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно бытьуказано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либосторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницыопределяется доплата.
Возможнысложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон. При составлениитаких договоров важно, чтобы стороны передавали только те помещения, права на которыеу них зарегистрированы. Например, не допускается заключение договора, в которомодна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре членысемьи обменивают комнаты на другое жилье.
Такая сделканеправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты,только после этого они могут обменять имущество.
Так же, как идоговор купли-продажи, договор мены, заключенный до 2000 года, должен был бытьзарегистрирован в МУПТИ (для строений, квартир, жилых домов), либо в Комитетепо земельным ресурсам (для земельных участков). На таком договоре даренияквартир, домов, строений, заключенном до 2000 года, должен иметься штамп,подтверждающий, что договор зарегистрирован в МУПТИ (этот штамп идентичен тому,который описывался в разделе о договоре купли-продажи).
Договор дарениянедвижимости
Государственнаярегистрация договора дарения
Момент признаниядоговора дарения недвижимости заключенным и, следовательно, имеющим юридическуюсилу, Гражданский кодекс связывает с моментом государственной регистрациисделки (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574). Регистрации подлежит не только переходправа собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. При обещаниидарения регистрируется только сделка. Недопустимо заключение договора дарения,предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ).Невозможна также государственная регистрация договора дарения и правасобственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариальноудостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимостьне был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно бытьвключено в наследственную массу скончавшегося дарителя. Заявления о регистрациидолжны быть поданы обеими сторонами — дарителем и одаряемым. При дарениинедвижимости совершаются два регистрационных действия: 1) регистрация договорадарения (сделки) независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; 2)регистрация права собственности одаряемого. Как правило договор дарениянедвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти дварегистрационных действия совершаются одновременно. На государственнуюрегистрацию договора дарения представляются следующие документы:
· заявлениео государственной регистрации договора дарения в единственном экземпляре;
· подлинныйплатежный документ, подтверждающий внесение платы за государственнуюрегистрацию договора дарения;
· физическоелицо, в том числе представитель юридического лица, которое предъявляетдокумент, удостоверяющий его личность;
· подлинникии копии учредительных документов юридического лица со всеми действующимиизменениями и дополнениями, свидетельство о регистрации юридического лица (еслив деле правоустанавливающих документов уже имеются копии этих документов, товозможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений идополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом порегистрации юридических лиц), документ о постановке на учет юридического лицакак налогоплательщика;
· подлинники копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор отимени юридического лица, а также документа, подтверждающего полномочияпредставителя юридического лица действовать от имени юридического лица припроведении государственной регистрации;
· подлинники копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственностидарителя на отчуждаемое недвижимое имущество;
· договордарения;
· удостоверенныеорганами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническуюинвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа,подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилогопомещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию планжилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения разделаЕдиного государственного реестра прав, а также копии этих документов;
· подлинники копия справки о лицах, имеющих право пользования недвижимым имуществом (вотношении жилых помещений) с указанием этого права, заверенная должностнымлицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и местужительства.