Введение.
Договор купли-продажи жилья является не самымраспространенным, но одним из самых важных среди договоров купли-продажи, таккак затрагивает одно из основных прав человека – право на жилье,предусмотренное ст.40 Конституции РФ. В последние десять лет время рынок жилья стал быстро развиваться. Это связано сизменениями в сфере экономики, разрешением приватизации жилья в собственность.Законодатель также старается не отстать от произошедших изменений в экономике исущественно упростил формальную сторону сделок с жильем: вступил в силу новыйГК, отменивший обязательную регистрацию сделок с недвижимостью, федеральныйзакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» регламентировал порядок регистрацииэтих сделок. В своей работе я постарался коснуться всех возможных аспектовсделок купли-продажи жилья: предмета сделки, субъектов, формы заключения сделкии т.д.. В то же время, я коснулся данного вида сделок не только состороны гражданского права, но с уголовно-правовой точки зрения т.к.преступления в сфере сделок с недвижимостью, к сожалению, оченьраспространены. Налоговоезаконодательство так же не было обойдено мною. Все установленные налоги и сборыотражены в отдельной главе.
Право распоряжения жилыми помещениями.
В соответствии со ст. 288 ГК РФсобственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования ираспоряжения жилым помещением. Собственник недвижимости в жилищной сфере, либо ее частивправе в установленном законодательством порядке владеть, пользоваться ираспоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, передавать в залог вцелом или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить,совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы,жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу вещи, вданном случае жилого помещения. Наиболее полно проявляется право распоряженияжилым помещением в случаях, когда жилое помещение принадлежит лицу на правесобственности.
Гражданин — собственник жилого помещенияможет передать его другому лицу для проживания по договору найма, можетпередать жилое помещение в собственность другому лицу путем заключения договоракупли-продажи, мены, дарения и др. Согласно ст. 34 Конституции РФ каждыйгражданин имеет право на свободное использование своего имущества дляпредпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Вместе с тем право распоряжения жилым помещением можетпринадлежать не только собственнику, но в определенных пределах и лицу, неявляющемуся его собственником. Например, наниматель жилого помещения в домегосударственного или муниципального фонда вправе в установленном порядке произвестиобмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, ссогласия наймодателя сдавать жилое помещение в поднаем.По общему правилу объем права распоряжения жилымпомещением у лица, не являющегося собственником, меньше, чему собственника. Право распоряжения может быть осуществлено путем передачижилого помещения в пользование другого лица. Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимоеимущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставами деятельностии учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Юридические лица,созданные как частные собственники, могут также приобретать жилое помещение всобственность, получить, во владение или (и) пользование на основе договорааренды или иного договора. При этом, однако, юридическое лицо можетраспорядиться этим жилым помещением только путем передачи его для проживанияграждан (и. 2 ст. 671 ГК РФ), поскольку само юридическое лицо не наделено такойфункцией.
В большинстве случаев вкачестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако, в видеисключения, субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления —государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятиятакже могут это делать.Следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленнымза ними недвижимым имуществом является ограниченным. Так, государственные илимуниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласиясобственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК).Однако если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья,гаражей, иной недвижимости (а это легко установить из устава предприятия какюридического лица), то такие сделки согласия собственника уже не требуют, оноуже выражено уставом, утвержденным учредителем этого предприятия.
В осуществлении правомочий пораспоряжению жилыми помещениями их собственникам зачастую оказывают помощь исодействие специализированные организации — риэлторские фирмы, которыеосуществляют коммерческую, профессиональную деятельность на рынке недвижимости,включающую посреднические и иные виды услуг собственности. Риэлторские фирмы,но соглашению с лицом оказывают ему услуги по подготовке и оформлению договоракупли-продажи или иной сделки с жилыми помещениями и другими объектами недвижимости,включая, например, подбор вариантов обмена (мены) квартирами, проведениеюридической экспертизы предстоящей сделки, а также правовую защиту гражданина,его прав и интересов и др. Риэлторская деятельность может осуществляться наосновании специального разрешения (лицензии) в порядке, определяемомФедеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности'»от 25 сентября 1998 г. № 158-ФЗ. Согласно данному Закону лицензия — эторазрешение, данное лицу на занятие определенной (в данном случае — риэлторской)деятельностью с соблюдением условий, установленных в соответствии с даннымЗаконом лицензией. В соответствии с Законом лицензия выдается на риэлторскуюдеятельностью в целом независимо от того, какие конкретно действия в этой сферебудет осуществлять фирма, получившая лицензию: обмен жилыми помещениями,заключение договоров купли-продажи, ренты и т. д. В качестве риэлтеров могутвыступать как юридические лица, так и отдельные граждане, занимающиесяпредпринимательской деятельностью в соответствии с законодательством.
Жилое помещение (жилой дом, квартира идр.) нередко являются объектом той или иной гражданско-правовой сделки. Однисделки (обмен, сдача в поднаем) совершаются нанимателями жилых помещений.Другие сделки (купля-продажа, мена, дарение, завещание и др.) могут совершатьсятолько при условии, что жилое помещение, отчуждаемое в результате сделки,принадлежит лицу на праве собственности. Совершение сделок с жилыми помещениямив одних случаях (например, при купле-продаже) влечет за собой переход правасобственности на жилое помещение от продавца к покупателю. В других случаяхсделка направлена только на предоставление жилого помещения другому лицу впользование (например, при найме, аренде, поднайме) и не влечет перехода правасобственности на жилое помещение. Как известно, закон (ст. 288 ГК РФ)устанавливает, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками дляпроживания на основании договора. Важнейшей особенностью сделок с жилымипомещениями является установление в законе (ст. 675 ГК РФ) гарантии сохранениядоговора найма жилого помещения при переходе права собственности на занимаемоепо договору найма жилое помещение. При этом важно подчеркнуть, что новыйсобственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договоранайма. Таким образом обеспечивается сохранение традиционного для российскогозаконодательства принципа неизменности договора найма жилого помещения приперемене собственника помещения, которое занимает наниматель, что, несомненно,обеспечивает стабильность, устойчивость жилищных отношений пользования жилымпомещением.
Сделки с жилыми помещениями могутсовершаться в разных формах. Для действительности, например, договора об обмененеприватизированными жилыми помещениями достаточно заключения устного соглашения,но с обязательным получением участниками договора обменных ордеров. Длядоговоров ренты и ипотеки, которые могут быть связаны с жилыми помещениями,требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки с последующей еерегистрацией в государственных органах. Договор аренды жилого помещениязаключается в письменной форме с обязательной регистрацией в соответствующихорганах.
Договор купли-продажи жилого помещения
(жилого дома).
По договору купли-продажи одна сторона(продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за негоопределенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора(ст. 554 ГК) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК).
Предмет договора продажижилья, относится к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладаетиндивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей.Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.Определенной спецификой обладает такая разновидность недвижимого имущества,Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживанияграждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению,пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производитьсяв соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288). Размещение вжилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственникомв принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организацийвозможно только после перевода такого помещения в нежилое.
Жилые помещения, подкоторыми понимаются не только жилые дома и коттеджи (дачи), но и отдельныеквартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты вквартирах), зарегистрированные в этом качестве в Бюро техническойинвентаризации (БТИ), в том числе общежития, гостиницы-приюты, дома-интернатыи т.д. Будучи недвижимостью, они имеют строго целевое назначение. Такой подходзакона обусловлен недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Вдоговоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, годпостройки, площадь и т.д.
Не может быть предметомдоговора купли-продажи квартира (комната жилой дом) находящаяся под арестом илизапрещением. Квартира находящаяся в залоге, может быть продана только сразрешения залогодержателя, а в случае если договором о залоге установлензапрет на продажу не может быть продана. При продаже заложенной квартиры всеобязанности залогодателя переходят к покупателю, которому придетсярасплачиваться по договору, который обеспечен залогом квартиры. Сведения обаресте, запрещениях, залоге имеются в БТИ.
Жилоепомещение (жилой дом) является довольно широко распространенным объектомдоговора купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать жилойдом, квартиру или иное жилое помещение в собственность покупателя, а последнийобязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежнуюсумму. Жилой дом, иное жилое помещение согласно гражданскому законодательствуявляется видом недвижимости в жилищной сфере, поэтому на договор купли-продажижилого помещения распространяются нормы § 7 гл. 30 ГК РФ, которымирегламентируется продажа недвижимости. Всвязи с особенностями жилых домов, квартир как объектов гражданскихправоотношений, для их купли-продажи обычно в законодательство устанавливаетсяособый порядок оформления договора купли-продажи. Так, по ранее действовавшемузаконодательству (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.) договор купли-продажи жилого дома,по общему правилу, заключался в нотариальном порядке с обязательной последующейего регистрацией в государственных органах исполнительной власти под страхом признаниядоговора недействительным. ГК РФ не предусматривает обязательного нотариальногооформления договора купли-продажи жилого строения. Согласно ст. 550 ГК РФдоговор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами. Вместе с тем закон сохранил для этихслучаев перехода права собственности государственную регистрацию. При уклоненииодной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности нажилое помещение суд вправе по требованию другой стороны вынести решение огосударственной регистрации перехода права собственности. Сторона,необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода правасобственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкойрегистрации (ст. 551 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилого дома,квартиры, части жилого дома или квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации. Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещения, вкотором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такоеотчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4ст. 292 ГК РФ).
Если несовершеннолетние члены семьи, недостигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого жилогопомещения, то на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки ипопечительства и, кроме того, ребенок, достигший 14 лет, должен принять участиев совершении сделки (присутствовать при ее совершении).
В том случае, если отчуждаемое жилоепомещение нажито супругами совместно в зарегистрированном браке, то при егоотчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещениядругого супруга (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом)независимо от его прописки (регистрации) в данном помещении, кроме случаев,когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по правунаследования или было приобретено им до брака.
Если жилой дом, квартира являются общей(долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеетпреимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую онапродается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичныхторгов. Если они (собственники) откажутся от покупки или не приобретутпродаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одногомесяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли снарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственностивправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на негоправ и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
При продаже комнаты в приватизированнойкоммунальной квартире необходимо заявление всех сособственников данной квартирыо том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявлениесособственников квартиры необходимо потому, что они по закону (ст. 250 ГК РФ)имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты зауказанную в договоре цену. Продажа недвижимости в жилищной сфере производитсяпо ценам, устанавливаемым с соглашением сторон, если иное не предусмотренозаконодательством.
Договор о продаже недвижимостидолжен содержать точное указание о цене. К нему не применяются общие правила оцене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указанийдоговора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимаетсяза аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК). Наличие такого правила обусловлено тем,что объекты недвижимости обладают индивидуальным характером.
Цена на продаваемую недвижимостьв большинстве случаев устанавливается по соглашению сторон. В договорекупли-продажи жилого помещения обычно указывается стоимость этого жилогопомещения по ставке Бюро технической инвентаризации, которая в большинствеслучаев ниже его действительной стоимости. Нередки случаи, когда действительнаяцена, по которой продается жилое помещение, вообще не указывается в договоре, аостается только инвентаризационная цена. Делается это для того, чтобы уменьшитьразмер уплачиваемых налогов и пошлин.
В ГК РФ (ст. 558) установлено в качествеодной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условиемдоговора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, вкоторых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользованияэтим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение вдоговор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилымпомещением.
По закону право пользоваться отчуждаемымжилым помещением сохраняют члены семьи собственника жилого помещения в случаеперехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу: такойпереход права собственности, согласно ст. 292 ГК РФ, не является основанием дляпрекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнегособственника.Речь, в частности, может идтио членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат вармии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев,когда собственник продавал жилые помещения, не предупредив покупателя оналичии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Для того чтобыизбежать подобных ситуаций, и была введена подобная норма, в соответствии скоторой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого домаили квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень этих лиц суказанием прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).
Такими лицамимогут быть:
1. Члены семьипродавца, проживающие вместе с ним, а именно: его супруг, их дети и родители, другиеродственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также, в исключительных случаях, идругие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца.
2. Нанимательжилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане.
3. Поднанимательданного жилого помещения заключивший договор с продавцом, — такое имеет правопроживания в жилом помещении до окончания срока поднайма.
Неисполнение этой обязанности даетпокупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора ивозмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен былзнать о правах третьих лиц на покупаемую недвижимость.
Если третье лицо по основанию,возникшему до продажи недвижимости в жилищной сфере, предъявит к покупателю искоб ее изъятии, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавецобязан вступить в это дело на стороне покупателя. Не привлечение покупателемпродавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности передпокупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог быпредотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец,привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участие,лишается права доказать неправильность ведения дела покупателем.
По договору купли-продажи здания (илидругой недвижимости) покупателю одновременно с передачей права собственности натакую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, котораязанята этой недвижимостью и необходима для се использования (ст. 552 ГК РФ).
Как сказано выше, сам но себе переходправа собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечетрасторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новыйсобственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договоранайма (ст. 675 ГК РФ).
Нормы ст. 292, 558 и 675 ГК РФ,несомненно, направлены на обеспечение стабильности жилищных отношенийпользования жилыми помещениями.
Возможны ситуации, когдапроданная недвижимость не соответствует условию договора о ее качестве. Всоответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушениятребований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостаткинедвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставленыразличные права.
В частности, к существеннымнарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следуетотнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюювлажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены вдоговоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. Однако визъятие общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 475 ГК, покупательнедвижимости не имеет права требовать замены купленного недвижимого имущества другим,которое бы соответствовало условиям договора (ст. 557 ГК). Наличие подобного правила обусловлено тем, что любоенедвижимое имущество является уникальной, незаменимой вещью.
Особый характер недвижимости как предметадоговора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков покачеству, который носит длительный характер. Как правило, он не может бытьменее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и болеедлительные сроки для выявления недостатков (ст. 477 ГК).
В случае выявления недостатков законодатель делает отсылку к ст.475 ГК, которая устанавливает последствия продажи товаров ненадлежащегокачества. К числу таких последствий относятся соразмерное уменьшение покупнойцены, безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, возмещение расходовпокупателю по устранению недостатков. Вслучае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружениянеустранимых недостатков или недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходовили затрат времени, либо были выявлены неоднократно или проявляются вновь послеих устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться отисполнения договора и потребоватьвозврата уплаченной за товар денежнойсуммы.
Договор на покупку квартиры пааукционе.
Аукцион —одна из форм проведения продажитовара, в том числе продажи квартир. Аукционы но продаже квартир проводятсяпредприятиями и организациями строительного комплекса Российской Федерации,которые осуществляют продажу квартир, построенных за счет средств этихпредприятий и организаций или банковских кредитов. Согласно ГК РФ (ст. 447 449)аукционы являются одной из форм проведения торгов, в том числе и публичныхторгов, проводимых в порядке исполнения решения суда.
Порядок проведения аукционов по продажеквартир предприятий и организаций строительного комплекса определялся всоответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 27 июня 1991 г. № 372 иПоложением о проведении аукционов по продаже квартир предприятиями иорганизациями строительного комплекса РСФСР, утвержденным Государственнымкомитетом РСФСР по архитектуре и строительству 3 сентября 1991 г.
Решение об аукционной продаже квартирпринимается совместно с администрацией советом трудового коллектива иутверждается местной администрацией по месту расположения дома, квартирыкоторого подлежат продаже.
Процесс аукционной продажи квартир включает:
— публикацию в средствах массовой информации испециализированных изданиях информации об условиях проведения аукциона, а такжео типе и местонахождении квартир и других данных;
— проведение аукциона и юридическое оформлениесовершенной покупки.
В аукционах по продаже квартир могут участвоватьлюбые российские и иностранные юридические лица и граждане. Проведение аукционаосуществляется предприятием или организацией строительного комплекса —продавцом или уполномоченным им посредником.
В случае если проведение аукционавозлагается на посредника, продавец заключает с ним договор, в которомоговариваются: обязанность посредника выставить объект на аукцион, стартоваяцена, перечень документации по каждой квартире, предоставляемой продавцом,сроки проведения аукциона, условия снятия с аукциона и повторного выставления,взаимные обязательства и имущественная ответственность сторон, срок действия договора,условия его расторжения. Организатором аукциона (продавцом или посредником)изготавливаются типографским способом билеты участия с указанием в нихпорядкового номера, под которым владелец билета участвует в аукционе, а такжецены билета. На оборотной стороне билета приводятся условия проведенияконкурса.
Юридическое лицо или гражданин получают статусучастника аукциона с момента оплаты билета участия.
На каждую заявленную на аукцион квартирусоставляется характеристика, рассылаемая по запросам юридических лиц и граждан,изъявивших желание участвовать в аукционе.
Согласно указанному Положению основой для расчетастартовой цены является сметная стоимость квартир, определенная по даннымсводного сметного расчета стоимости строительства жилого дома в действующихценах с учетом компенсационных коэффициентов. В Положении указывается порядокопределения сметной стоимости квартир (п. 10).
Положение устанавливает права участников аукциона.
Участник аукциона имеет право:
— приобретать копии необходимой проектно-сметнойдокументации;
— осматривать квартиры на месте;
— получать, в том числе за плату, необходимыеконсультации от проектных, строительно-монтажных и других организаций,участвовавших в строительстве;
— выдавать доверенность на участие в аукционе юридическимлицам и гражданам, представляющим интересы покупателя;
— отказываться от участия в аукционе (без возмещенияпонесенных расходов);
—обращаться в суд, или арбитражный суд (третейскийсуд) в случаях нарушения прав и охраняемых законом интересов покупателей.
Положением на участников аукционавозлагаются также и некоторые обязанности: они обязаны в случае выигрышааукционного торга оформить в трехдневный срок договор на приобретение квартиры,в частности, оговорив в нем порядок оплаты и меру ответственности заневыполнение принятых обязательств; соблюдать порядок проведения аукциона.
Согласно указанному Положению аукцион проводитведущий, который даст краткую характеристику продаваемой квартиры и называетстартовую цену. В зависимости от сложившейся к моменту проведения аукционаконъюнктуры спроса на квартиры ведущий аукциона может по согласованию спродавцом установить на них более высокую стартовую цену, чем было оговореноранее. На аукционе не подлежат продаже квартиры по цене ниже опубликованной стартовойцены.
Участник аукциона (уполномоченный илидоверенное лицо), предложивший наивысшую цену, становится обладателем квартирыи обязан в течение 30 минут объявить представителям организаторов аукциона свойбилет и подписать преддоговорное соглашение на покупку.
При отсутствии со стороны участников аукционапредложений по цене выше стартовой данная квартира снимается с аукциона.
Расчеты между продавцом ипокупателем могут осуществляться как единовременно, так и по частям в течениеустановленного продавцом и опубликованного им заранее срока.
Основания дляпризнания сделки недействительной.
Договоркупли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда, в томслучае если он:
· Не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГКРФ)
· Заключен с целью противной основам правопорядка инравственности (169 ГК РФ)
· Является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ)
· Заключен гражданином, признанным судом недееспособным(171 ГК РФ)
· Заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ)
· Заключен гражданином, ограниченным судом вдееспособности (176 ГК РФ)
· Заключен гражданином, не способным понимать значениесвоих действий и руководить ими (177 ГК РФ)
· Заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы,злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелыхобстоятельств (178-179 ГК РФ)
· Заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ)
· Сделка совершенная юридическимлицом выходит за пределы его правоспособности ( 173 ГК РФ) Проблемы связанные с покупкой жилья.
Мошенничество.
Припродаже жилья возникает обширная почва для мошенничества.
Один извозможных видов мошенничества это подмена субъекта (по неофициальным даннымГУВД 40% случаев приходится на этот вид обмана. Хозяин квартиры, не дай богустраняется с чьей-либо помощью, а может просто уехать в отпуск или длительнуюкомандировку. Дальше в дело идут подложные документы. Вернувшись изкомандировки хозяин обнаруживает, что в его квартире кто-то живет. Пострадавшимоказывается этот кто-то так как квартиру возвращают законному владельцу.
Другимслучаем мошенничества может оказаться сделка впоследствии признаваемая судом недействительной. Основаниями дляпризнания могут быть различными. В соответствии с ГК РФ при признании сделкинедействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное посделке( ст.167 п2). Учитывая то что в договоре купли -продажи обычно указываютне реальную цену, а стоимость жилья в БТИ, чтобы уменьшить размер уплачиваемойпошлины, то покупатель получит лишь ту мизерную сумму которая указана вдоговоре. Подобных проблем можно избежать обратившись к опытным риэлтерам. Ониотслеживают способ передачи денегпроверяют документы итак далее, хотя и они не могут дать абсолютную гарантию надежности.
Как выписать бывшегособственника или членов его семьи из проданной им квартиры.
Гражданин продавший квартиру, но не выписавшийся изнее, сохраняет право проживания, равно как и зарегистрированные в этой квартиречлены его семьи и иные лица. Нередки случаи когда продавец получив с покупателяденьги отбывает в неизвестном направлении, не выписавшись. Поэтому в случаях,когда продавец вызывает сомнение, целесообразно включить отдельным пунктом вдоговор купли-продажи жилого помещения обязанность продавца освободить жилоепомещение после заключения договора. Но данный пунктявляется ущемлением прав т.к. ущемляет права по пользованию жилым помещением,хотя нотариусы и вносят этот пункт в договор купли-продажи и удостоверяютего. Кроме того, покупатель может взятьдоверенность на выписку продавца из квартиры, а также нотариально заверенноезаявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту пропискипродавца.
В связи сэтим интересен опыт г. Москвы где, в соответствии с распоряжением мэра от26.05.94г. «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действийпреступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» органампроизводящим регистрацию сделок предписано: производить регистрацию сделок по отчуждению жилых помещенийграждан лишь после их выписки с отчуждаемой площади на другое место жительства.Однако, это положение распространяется лишь на лиц отнесенных к группе риска,т.е.:
одинокиеи одиноко проживающие лица пенсионного возраста
инвалидыI и II группы
несовершеннолетниелица признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными.
Налоги и сборы установленные при продаже жилья .
Если стороны в договоре купли-продажи недвижимостисочтут необходимым удостоверить договорнотариально, они заплатят пошлину предусмотренную ФЗ РФ « О Госпошлине»:
За совершение нотариальныхдействий нотариусами государственных нотариальных контор или уполномоченными нато должностными лицами органов исполнительной власти, органов местногосамоуправления и консульских учреждений, а также за составление ими проектовдокументов, выдачу копий и дубликатов документов государственная пошлинавзимается в следующих размерах:
за удостоверение договоров, предметом которыхявляется отчуждение недвиж