Реферат по теме:
Инвестиции в недвижимость
Введение
Недвижимость как объектсобственности (имущества) включает земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и всё то, что прочно связанно с землей, т.е.объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, втом числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимостиотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
В теорииоценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимаетсяфактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в прошлых сделках; крометого, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец заобъект недвижимости, выставленный на текущую продажу. Цены прошлых сделок ицены продавца могут не отражать обоснованную меру стоимости — рыночнуюстоимость недвижимости на дату её оценки.
Недвижимость как потенциальныйобъект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимоучитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость. Посравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы,инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями.
1. Инвестиции в недвижимость
СогласноГражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества)включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё то,что прочно связанно с землей, т.е. объекты, перемещение которых безсоразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания и сооружения. К недвижимости относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванияи космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иноеимущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения являетсяобязательная регистрация прав, независимо оттого, каковыми они могут быть:правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения илипостоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами,предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации.
В Гражданскомкодексе РФ (ст. 132) указывается, что предприятием как объектом прав признаетсяимущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательскойдеятельности. В то же время предприятие в целом как имущественный комплекспризнается недвижимостью.
Вещи, неотносящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимымимуществом.2. Рыночная иинвестиционная стоимость недвижимости
Рыночная и инвестиционнаястоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, всвою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворятьопределённые потребности и обеспечивать права и преимущества собственника врезультате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов сучётом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяетстоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существуетследующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимостьобъект — это мера того, сколько гипотетический типичный покупатель готовзаплатить за оцениваемую недвижимость.
В теорииоценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимаетсяфактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в прошлых сделках; крометого, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец заобъект недвижимости, выставленный на текущую продажу. Цены прошлых сделок ицены продавца могут не отражать обоснованную меру стоимости — рыночнуюстоимость недвижимости на дату её оценки.
Рыночнаястоимость недвижимости — базовое, опорное понятие теории (и практики) оценкинедвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, покоторой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего еёпродать, к покупателю, желающему её прибрести, когда один из них неподвергается принуждению продать объект недвижимости, а другой — принуждениюего купить. При этом обе стороны обладают достаточной информацией о всехобстоятельствах, связанных с указанной сделкой. На основе рыночной стоимостиобъекта недвижимости потенциальный покупатель или продавец может установить егостартовую (начальную) цену при торге.
Инвестиционнаястоимость недвижимости- это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимостидля конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционныхцелей. Может существовать множество весомых причин, по которым инвестиционнаястоимость объекта недвижимости для данного конкретного потенциального владельцане будет совпадать с его рыночной стоимостью. В число таких причин входят:различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости;несовпадение в их оценках уровней риска; в налоговом статусе, в субъективныхпредпочтениях инвесторов и т.д.3. Вещественные, рыночныеи организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объектаинвестиций
Недвижимость как потенциальныйобъект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимоучитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость. Посравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы,инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенностинедвижимости как потенциального объекта инвестиций можно подразделить на тригруппы.
1. Первуюгруппу образуют фундаментальные особенности — особенностиприродно-вещественного, физического, материального происхождения:
· иммобильность объекта недвижимости;
· уникальность каждого объекта;
· долговечность, стабильность объекта (для земельных участков этаособенность трансформируется в бессрочность, вечность земли);
· дефицитность (причём с тенденцией к росту).
Иммобильность.Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географическификсированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым,неперемещаемым.
Уникальность.Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для негохарактеристики — местоположение, форма, окружение; физические, химические,климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельныхучастков, как и абсолютно одинаковых размещённых на них зданий и сооружений, несуществует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным,неповторимым.
Дефицитность.Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловленувеличением численности населения и конечностью земельных ресурсов. Такимобразом, совокупное максимально возможное предложение земельных ресурсовограничено рамками земной поверхности.
Долговечность,стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могутдостигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооруженияявляются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком. Вечностьземли. В отличие от зданий и сооружений земля не имеет срока создания и срокажизни; земля вечна — срок ее службы является неограниченным. Поэтому земля — неамортизируемое в бухгалтерском учете основное средство. Это, в частности,обеспечивает стабильность инвестиций в землю.
Во вторуюгруппу относят следующие особенности объекта недвижимости как собственнорыночного объекта — товара:
· специфика оборота (через оборот прав);
· специфика жизненного цикла;
· несовпадение тенденций изменения стоимости компонентовнедвижимости — земли и её улучшений (зданий и сооружений);
· подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимостивлиянию финансирования в различных формах;
· низкая ликвидность;
· незначительная эластичность предложения.
Спецификаоборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости являетсяодной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются несобственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные(т.е. права владения, использования и распоряжения), так и неполные, частичные.
Спецификажизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимостиопределяет их длительный жизненный цикл (по сравнению с другими товарами) и,как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков,генерируемых объектами доходной недвижимости.
Несовпадениетенденций изменения стоимости компонентов недвижимости — земли и её улучшений(зданий, сооружений и инфраструктуры). Преобладает тенденция увеличениястоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений.Бесконечность срока службы земли, увеличение её дефицитности, инфляция и другиефакторы определяют потенциал роста стоимости земли. В это же время стоимостьдругого компонента недвижимости — зданий и сооружений — с течением времени, наоборот,снижается вследствие совокупного износа, как физического износа, связанного сестественным старением объекта, морального износа, связанного с увеличивающимсянесоответствием объекта современным требованиям, так и экономического износа,связанного с неблагоприятным окружением (устаревание по местоположению).Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объектанедвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция — тенденцияповышения стоимости из-за инфляции.
Влияниефинансирования в разных формах на рыночную и инвестиционную стоимостьнедвижимости проявляется в том, что доходной недвижимости присущефинансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование засчет собственных и заёмных средств). Кроме этого, финансирование может бытьорганизовано различным образом — по долевому участию, по времени осуществления.Наиболее распространенный способ финансирования -ипотечное кредитование, т.е.финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимогоимущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционнойпривлекательности объектов недвижимости и в конечном счете на его рыночную иинвестиционную стоимость.
Низкаяликвидность. Недвижимость (объекты капитального строительства) обладаетсущественно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, вчастности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объектана рынке.
Незначительная эластичностьпредложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости посравнению со спросом на неё может быть существенно большим, чем на другихсегментах рынка имущества (данная особенность более всего проявляется вкраткосрочном плане). Так происходит потому, что сказывается действие ужерассмотренных особенностей — длительность создания и дефицитность объектовнедвижимости. Что касается такого объекта недвижимости, как земельные участки,то предложение земли в принципе невозможно увеличить, поскольку площадь земнойповерхности конечна. 3. К третьей группе относятся организационно-правовыеособенности объектов недвижимости:
· раздельность (делимость) прав на недвижимость;
· особенности налогообложения объектов недвижимости;
· необходимость профессионального менеджмента.
Раздельность(делимость) прав на недвижимость. Права на недвижимость могут быть разделены потипу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существуети возможность наличия обременении прав на недвижимость в виде залога,сервитута, ограничения прав пользования, вытекающего из контракта, и т.п.Наиболее распространенная форма обременения в ситуации развитого земельногорынка — это сервитут, установленный в отношении земельного участка. Сервитутомназывается ограниченное право пользования чужим имуществом (например, для прокладкии эксплуатации коммуникаций, линий электропередачи, прохода (проезда) черезземельный участок и т.п.).
Особенностиналогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции внедвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможностьполучения налоговых преимуществ — сумма налога на недвижимое имуществопредприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку всоответствии с Налоговым кодексом РФ налог на недвижимое имущество организациивключается в состав прочих расходов, связанных с производством и (или)реализацией продукции (услуг). Физические лица, приобретающие недвижимость,также имеют налоговые преимущества, которые связаны с льготным налогообложением- в этом случае у собственника недвижимости появляются льготы по налогу надоходы с физических лиц (прежнее название — подоходный налог) в видеимущественных вычетов из налогооблагаемой базы.
Необходимость профессиональногоменеджмента связана с тем, что сложность и продолжительность процессов созданиязданий и сооружений, процесса обустройства земельных участков требуютэффективного, профессионального управления объектами недвижимости.4. Основные инвестиционныехарактеристики недвижимости
К основныминвестиционным характеристикам недвижимости, к таким особенностям недвижимости,которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учёта,относятся:
· относительная стабильность потока доходов;
· значительная зависимость основных параметров недвижимости отэффективности инвестиционного менеджмента;
· антиинфляционная устойчивость;
· повышенный уровень риска;
· отрицательная корреляция инвестиционной доходности недвижимости идоходности имущества других видов (например, финансовых активов).
Недвижимостиприсуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью — от функционирования или реализации — по сравнению с потоками доходов отдеятельности других видов (например, производство или операции с ценнымибумагами). Кроме этого, эффект стабильной генерации доходов от недвижимостиобычно дополняется и более высокими ставками её доходности.
Значительнаязависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционногоменеджмента также является свойством недвижимости, которое инвестор долженучитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана стем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции внедвижимость требуют значительных управленческих затрат (намного больших, чеманалогичные затраты при вложениях в финансовые активы). В особенности этокасается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношенияхсубподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носятдолгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональнуюэксплуатацию объекта недвижимости.
Антиинфляционнаяустойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степеньюустойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции внедвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификацииинвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причемв отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и вбольшей мере — доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой отинфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.
Повышенный уровень риска.Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению сбольшинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняетсяболее длительными сроками капитальных вложений, а также недостаточностью (частодаже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках снедвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночнойинформации. Кроме этого, уровень риска является повышенным из-за иммобильностинедвижимости и её недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристиквнешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение припринятии решений об инвестициях в недвижимость.
Отрицательнаякорреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовыеактивы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает сцикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Этонесовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходнойнедвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции свысоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов вте же периоды обычно падают.
Выводы
К недвижимым объектам может бытьотнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точкизрения является обязательная регистрация прав, независимо оттого, каковыми онимогут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственноговедения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами.
Рыночная и инвестиционнаястоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, всвою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворятьопределённые потребности и обеспечивать права и преимущества собственника врезультате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов сучётом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяетстоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существуетследующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимостьобъект — это мера того, сколько гипотетический типичный покупатель готовзаплатить за оцениваемую недвижимость.
Инвестиционнаястоимость недвижимости — это конкретная стоимость оцениваемого объектанедвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личныхинвестиционных целей. Может существовать множество весомых причин, по которыминвестиционная стоимость объекта недвижимости для данного конкретногопотенциального владельца не будет совпадать с его рыночной стоимостью. В числотаких причин входят: различия в оценках разными инвесторами будущей доходностиобъекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска; в налоговомстатусе, в субъективных предпочтениях инвесторов и т.д.
Списокиспользованных источников
1. Ткаченко И.Ю. Инвестиции. – М.: ИЦ «Академия», 2009. – 240 с.
2. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. – СПб: Питер, 2000. – 160 с.
3. Орлова Е.Р. Инвестиции. Курс лекций. – М.: Учебное пособие, 2008. – 345с.
4. Нешитой А.С. Инвестиции. – М.: Дашков и К, 2007. – 372 с.
5. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ. – М.: Дело, 2009. – 280 с.