Содержание
Введение. 3
Глава1. Сущность инвестиционной деятельности строительнойфирмы и особенности ее реализации в современных условиях 5
1.1. Понятие об инвестициях. 5
1.2. Субъекты и объекты инвестиционной деятельности. 7
1.3.Влияние инвестиционной политики на конкурентоспособность
фирмы. 9
1.3.1.Выбор инвестиционного проекта и конкурентной стратегии. 9
1.3.2. Виды конкурентных преимуществ. 12
1.4. Оптимизация направлений использования инвестиционных
ресурсов. 13
1.4.1. Выбор критериев эффективности. 13
1.4.2. Формирование инвестиционного замысла проекта 14
1.4.3. Оценка жизнеспособности проекта. 15
1.5. Финансово-экономическая оценка инвестиционных проектов. 16
1.5.1. Оценка финансовой состоятельности инвестиционногопроекта. 18
1.5.2. Экономическая оценка инвестиционных проектов. 22
1.6. Выбор методов финансирования. 26
1.6.1. Источники финансирования инвестиционных проектов. 26
1.6.2. Определение стоимости инвестиционных ресурсов. 35
Глава 2. Анализ инвестиционной политики ОАО ”Энергомашстрой”и ее влияния на конкурентоспособность фирмы. 40
2.1. Производственная характеристика ОАО “ЭМС”. 40
2.1.1. Краткая историческая справка и основные направления
деятельности. 40
2.1.2. Организационная структура АО “Энергомашстрой” 42
2.2. Политика АО “ЭМС” в области выбора направлений вложения
средств. 42
2.2.1. Конкурентная стратегия ОАО “ЭМС” 45
2.2.2. Маркетинговая стратегия и ценовая политика . 47
2.3. Сложившаяся практика финансирования инвестиционныхпроектов.48
2.4. Экономическая оценка проекта строительства жилого домана Тихорецком проспекте. 49
2.4.1. Краткое описание проекта. 49
2.4.2. Оценка эффективности проекта. 50
2.5. Финансовая оценка инвестиционной деятельности АО “ЭМС” и
анализ ее влияния на конкурентоспособность фирмы. 60
2.5.1. Анализ рентабельности 61
2.5.2. Анализ использования инвестированного капитала 63
2.5.3. Анализ ликвидности 65
Глава 3. Обоснование предложений по повышению эффективностиинвестиционной деятельности АО “Энергомашстрой”. 68
3.1. Обоснование необходимости привлечения заемных ресурсов. 68
3.1.1. Определение потребности в финансировании. 69
3.1.2. Обоснование возможности привлечения заемного капитала. 70
3.2. Анализ возможных схем финансирования. 74
3.2.1. Финансирование инвестиционного проекта за счетавансовых
платежей частных инвесторов. 74
3.2.2. Использование жилищных сертификатов для финансированияинвестиционного проекта. 75
3.2.3. Привлечение крупных инвесторов. 77
3.3. Организация финансирования инвестиционных проектов врамках
ФПГ. 77
3.3.1. Анализ преимуществ ФПГ. 77
3.3.2. Обоснование экономического эффекта в результатесоздания
ФПГ “ЭМС” 79
3.3.3. Возможные схемы финансирования проекта в рамках ФПГ. 86
3.3.4. Обоснование экономического эффекта в результатепривлечения кредита банка в условиях ФПГ. 88
Глава 4. Возведение стен из кирпича. 91
4.1.Возведение стен из кирпича. 91
4.2. Правила разрезки каменной кладки. 92
4.3. Системы перевязки кладки. 93
4.4. Стены с облицовкой. 94
4.4.1. Стены с облицовкой из лицевого кирпича. 95
4.4.2. Стены с облицовкой из керамических плиток. 95
4.5. Организация рабочего места каменщика. 96
Глава 5. Гражданская оборона. 97
5.1. Воздействие химических веществ. 98
Заключение 100
Литература 105
ВВЕДЕНИЕ
Одной из составныхчастей глубокого экономического кризиса в России является инвестиционныйкризиз, который начался еще в советский период. Отсутствие экономическойответственности предприятий за получаемые безвозмездно от государстваинвестиционные ресурсы обуславливало стабильно низкую эффективность инвестиций.
В настоящее времяинвестиционная деятельность определяется децентрализацией финансированиястроительства, повышением роли собственных источников накоплений предприятийдля реализации инвестиционных проектов и средств населения для жилищногостроительства. Выделение бюджетных ресурсов осуществляется на конкурснойоснове, в большей части на основе принципа возвратности.
Причин, по которым и безтого небольшие объемы инвестиций в петербургское капитальное строительствосокращаются, — много. Основными являются: введение курса доллара в регулируемыеПравительством рамки при сохранении высоких темпов инфляции рубля; отмена (нафедеральном уровне) существовавших ранее в сфере жилищного строительстваналоговых льгот; высокая ставка и сама методика расчета норм отчислений “наразвитие городской инфраструктуры”; значительное превышение предложения надспросом по основным сегментам вторичного рынка недвижимости Петербурга.
Себестоимостьстроительства в валютном эквиваленте резко возросла, тогда как цены вторичногорынка в течение всего года оставались на практически постоянном уровне. Приэтом следует учитывать, что цены на недвижимость, в том числе и официальные,сформировались именно в валютном исчислении. Так как предложение по побывавшемув употреблении жилью в 3 — 5 раз превышает реальный спрос, то у потенциальногопокупателя всегда есть выбор. Платить за квартиру в новостройке на 20 — 30 %больше, чем за аналогичное жилье, предлагаемое на вторичном рынке, — желающихне много. При такой разнице в ценах долевое участие потеряло свою главнуюпривлекательность — рассрочку платежей на период строительства. У граждан,которые не могут заплатить единовременно всю стоимость квартиры на вторичномрынке, появилась реальная возможность получить банковский кредит под залогприобретаемой недвижимости.
В таких условияхвыживание и успех строительной фирмы в мире бизнеса больше, чем когда-либо,зависят от правильности принимаемых решений. Инвестиционное решение — одна изнаиболее важных деловых инициатив, которая должна осуществлятьсяпредпринимателями и менеджерами, поскольку инвестиции связывают финансовыересурсы на относительно большой период времени. Но как определить, правильно лирешение относительно инвестирования?
Разработкаинвестиционной стратегии — это многогранный процесс, начинающийся с выдвиженияидей относительно возможных инвестиций и заканчивающийся полным анализом,основанным на использовании выработанной практикой системы показателей,характеризующих эффективность инвестиций: текущей стоимости, внутренней нормыдоходности, периода окупаемости. Повышение степени неопределенности условийреализации проекта как на стадии инвестирования. так и в процессе эксплуатацииобъекта, появление возможности использования гибких форм финансирования, резкоерасширение числа сфер альтернативного применения капитала значительно усложняетстоящую перед менеджерами предприятия проблему выбора. В условиях острейшейконкурентной борьбы выжить сможет лишь тот, чья инвестиционная политикатщательно продумана и проверена.
Целью данногодипломного проекта является применение современных методов оценкиинвестиционных проектов для анализа инвестиционной политики АО “Энергомашстрой”и влияния ее реализации на конкурентоспособность фирмы.
Глава1. Сущностьинвестиционной деятельности строительной фирмы и особенности ее реализации всовременных условиях
1.1.Понятие об инвестициях.
Одной из важнейшихсфер деятельности любой фирмы являются инвестиционные операции, т.е. операции,связанные с вложением денежных средств в реализацию проектов, которые будутобеспечивать получение фирмой выгод в течение длительного периода.
Различают следующиетипы инвестиций:
— инвестиции вфизические активы;
— инвестиции вденежные активы;
— инвестиции внематериальные активы.
Под физическимиактивами подразумеваются здания и сооружения, а также любые виды машин иоборудования со сроком службы более одного года.
Подденежнымиактивами понимаются права на получение денежных сумм от других физических июридических лиц, например депозиты в банке, облигации, акции и т.д.
Под нематериальнымиактивами понимаются ценности, приобретаемые фирмой в результате проведенияпрограмм переобучения или повышения квалификации персонала, разработки торговыхзнаков, получения лицензии и т.д.
Инвестиции в ценныебумаги принято называть портфельными инвестициями, а инвестиции в физическиеактивы чаще именуют инвестициями в реальные активы.
Оба типа инвестицийимеют большое значение для сохранения жизнеспособности фирмы и ее развития.Однако в настоящем дипломном проекте рассматриваются лишь проблемы инвестиций в реальные активы.
Инвестициипредставляют собой последовательность превращений: ресурсы (ценности) —вложения (затраты) — получение дохода (эффекта) в результате инвестирования.
Без получения прибыли(дохода), социального эффекта отсутствуют и стимулы к инвестированию.
Главными этапамиинвестирования являются:
— преобразованиересурсов в инвестиции (затраты), т.е. процесс трансформации инвестиций вконкретные объекты инвестиционной деятельности (собственно инвестирование);
— превращениевложенных средств в прирост капитальной стоимости, что характеризует конечноепреобразование инвестиций и получение новой потребительной стоимости;
— прирост капитальныхстоимостей в форме дохода или социального эффекта, т.е. реализуется конечнаяцель инвестиционной деятельности.
Суть инвестирования,с точки зрения инвестора (владельца капитала), заключается в отказе отиспользования экономических ресурсов “сегодня” во имя получения выгоды вбудущем.
Соответственно, дляпринятия решения о долгосрочном вложении капитала необходимо располагатьинформацией, в той или иной степени подтверждающей два основополагающихпредположения:
— вложенные средствадолжны быть полностью возмещены;
—прибыль, полученнаяв результате реализации инвестиционного проекта, должна быть достаточно велика,чтобы компенсировать временный отказ от использования средств, а также риск,возникающий в силу неопределенности конечного результата.
Таким образом,проблема принятия решения об инвестировании состоит в оценке планапредполагаемого развития событий с точки зрения того, насколько содержаниеплана и вероятные последствия его осуществления соответствуют ожидаемому результату.В самом общем смысле инвестиционным проектом называется план вложениякапитала с целью последующего получения прибыли.
При обоснованиилюбого инвестиционного проекта необходимо учитывать ряд факторов, например:
— особенностифункционирования рынка, в частности, подвижность многих характеризующих проектпараметров, неопределенность достижения конечного результата, субъективностьинтересов различных участников проекта и, как следствие, множественностькритериев его оценки;
— возможные измененияв спросе на выпускаемую продукцию и объемов производства;
— ожидаемые колебанияцен на потребляемые ресурсы и реализуемую продукцию;
— планируемоеснижение издержек производства в процессе наращивания объема выпуска;
— предстоящиеизменения в техническом уровне продукции или производства, вызываемыереализацией научно-технических достижений;
— доступностьфинансовых источников для необходимых в каждом периоде инвестиций.
Для серьезныхинвестиционных проектов все перспективные изменения параметров проекта должныпрогнозироваться и по мере возможности вводиться в расчеты, охватывающиедлительный период времени.
В условиях рыночнойэкономики при выполнении расчетов по обоснованию инвестиционных проектов особоважное значение приобретает учет фактора времени, который превращается изусловно-расчетной процедуры в отражение реальных потоков дополнительных затрати результатов, связанных с платностью (ценой) капиталовложений.
Влияние факторавремени проявляется:
— в экономическойнеравноценности разновременных затрат и результатов;
— во временномизменении единовременных и текущих затрат, связанных с производством иприменением новой продукции;
— в изменении вовремени нормативной базы расчетов экономической эффективности ( цен, тарифов, ставок заработной платы, нормативов обновления продукции и сроков ее службы ).
Весьма актуальным дляотечественных предпринимателей остается учет инфляционных процессов, которыесказываются на фактической эффективности инвестиционных проектов.
1.2.Субъекты и объекты инвестиционной деятельности.
Объектамиинвестиционной деятельности вРоссийской Федерации являются:
—вновь создаваемые иреконструируемые основные фонды, а также оборотные средства во всех отрасляхнародного хозяйства;
—ценные бумаги(акции, облигации и др.);
—целевые денежныевклады;
— научно-техническаяпродукция и другие объекты собственности;
— имущественные правана интеллектуальную собственность.
Субъектамиинвестиционной деятельности являются:
— инвесторы(заказчики);
— исполнители работ(подрядчики);
— пользователиобъектов инвестиционной деятельности;
— поставщикитоварно-материальных ценностей и оборудования и проектной продукции;
— иные юридическиелица (банковские, страховые, посреднические, инвестиционные организации иучреждения);
— граждане РоссийскойФедерации;
— иностранныеюридические и физические лица, государства и международные организации.
Инициаторамиинвестиционной деятельности выступают субъекты инвестиций. Инвесторпринимает решение о проведении инвестиционных разработок, непосредственнофинансирует инвестиции, эксплуатирует или передает в эксплуатацию другимюридическим лицам или гражданам введенный в действие объект.
Заказчиком, т.е. органом или гражданином, непосредственноорганизующим инвестиционный цикл, заключающим контракты с проектными, подряднымиили другими предприятиями, может выступать сам инвестор, а также любоеюридическое лицо, уполномоченное инвестором разместить заказ на строительство,принять и оплатить его. При этом в случае, если заказчик не являетсяинвестором, он наделяется правом владения, пользования и распоряженияинвестициями в пределах полномочий, установленных законодательством илидоговором.
В качестве заказчикамогут выступать управления капитального строительства, предприятия,объединения, организации и т.п., эксплуатирующие в дальнейшем предметинвестиций, посреднические предприятия и фирмы, выступающие заказчиком попоручению эксплуатирующих организаций с последующей передачей предметаинвестиций на их баланс, предприятия, осуществляющие проектирование,строительство, поставку и монтаж оборудования (строительство “под ключ”) засчет собственных средств или на паритетных началах с инвестором.
Подрядчик — юридическое лицо, несущее ответственность завыполнение работ в соответствии с контрактом.
Банк — один из основных инвесторов, обеспечивающихфинансирование проекта.
1.3.Влияниеинвестиционной политики на конкурентоспособность фирмы.
1.3.1.Выборинвестиционного проекта и конкурентной стратегии.
При выборе направленийвложения средств, необходимо прежде всего ответить на вопрос: каким образомреализация того или иного проекта повлияет на конкурентоспособность фирмы? Ночто это означает на деле? Чем определяется и от чего зависитконкурентоспособность?
Современная теорияконкурентоспособности, нашедшая развитие в книгах профессора Гарвардскогоуниверситета Майкла Портера, позволяет осознанно подойти к анализу особенностейконкретного рынка, стратегии конкурентов и, наконец, к определению собственнойстратегии фирмы.
Особенно трудно сохранитьсвою конкурентоспособность в условиях, когда предлагаемая различными фирмамипродукция практически тождественна и покупатели имеют возможность выбратьлучшее среди равных, а именно такая ситуация сложилась в настоящий момент нарынке жилья в Санкт-Петербурге: по оценкам агентства “ПетербургскаяНедвижимость” предложение жилья в городе в целом несколько превышаетплатежеспособный спрос. Отсюда следует, что в такой ситуации для строителейнаиболее выгодна стратегия “уникализации” своих товаров.
Нельзя забывать о том,что чем лучше результаты деятельности фирмы, тем более привлекательнымстановится ее рынок для фирм других отраслей, способных переориентировать своепроизводство и попытаться тоже выйти на этот рынок. Поэтому при обоснованииконкурентной стратегии надо продумывать меры борьбы с такими соперниками. Опытработы многих фирм показывает, что наилучшим способом решения этой проблемыявляется возведение барьеров для выхода на рынок.
К числу наиболеедейственных барьеров относятся:
— использование эффектамасштаба, состоящего в том, что увеличение масштабов производства ведет кснижению условно-постоянных, а в итоге и общих затрат на производство.
Эффект масштаба можетпроявиться не только в сфере производства, но и в сфере рекламы, маркетинга исбыта, привлечения финансовых ресурсов, организации послепродажногообслуживания, приобретения сырья и комплектующих (крупные покупатели, особенномноголетние, обычно получают большие скидки с цен, чем “новички”) и дажеорганизации научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ;
— затруднение доступа ктехнологии и ноу-хау, обеспечиваемое с помощью патентно-лицензионной защитыэтих элементов рыночного успеха фирмы.
Весьма важным шагомявляется и концентрация в штате фирмы лучших специалистов отрасли на условиях,затрудняющих им переход в конкурирующие фирмы (в качестве “золотых наручников”могут использоваться опционы на приобретение ценных бумаг, а также льготныекредиты на приобретение жилья и автомобилей, предоставляемые на условияхотработки в фирме определенного числа лет после получения таких кредитов);
— захват лучших каналовсбыта, что ставит “новичков” перед необходимостью создавать для себя системуорганизации продаж заново.
— создание репутациинадежной фирмы, что особенно важно для рынка недвижимости.
Имея все это в виду, фирмаможет и должна сформулировать свою конкурентную стратегию и при подготовкеинвестиционных проектов исходить именно из нее. Наиболее важная часть этойработы — выбор типа конкурентных преимуществ, которые будут использоватьсяфирмой для достижения успеха на рынке.
Мировой опытсвидетельствует о наличии трех основных подходов к обеспечениюконкурентоспособности:
— превращение визготовителя с самыми низкими издержками (стратегия лидерства в снижении затрат);
— дифференциация товаров,направленная на создание у покупателей представления о существенных отличияхтовара данной фирмы от товаров конкурентов (стратегия дифференциации);
— фокусировка наобслуживании узкой ниши рынка для обслуживания покупателей с четко выраженнымиособыми видами запросов (стратегия фокусировки на узкой нише рынка).
Более обобщенно можновыделить всего два вида конкурентных преимуществ:
— пониженные издержки и
—высокое качество.
Под более низкимииздержками понимается не просто меньшая, чем у конкурентов, сумма затрат напроизводство, а способность фирмы разрабатывать, производить и сбывать товарболее эффективно, чем конкуренты.
Под “качеством” в данномслучае понимается способность удовлетворять определенные потребностипокупателей и получать за это премиальную цену, т.е. цену, в среднем болеевысокую, чем у конкурентов. Иными словами, для обеспечения такого типаконкурентных преимуществ следует научиться искусству выделяться в толпеконкурентов, предлагая покупателям товар, заметно отличающийся либо высокимуровнем качества при стандартном наборе параметров, определяющих это качество,либо нестандартным набором свойств, реально интересующих покупателя.
Основныетипы конкурентных стратегий
/>/> Таблица1.1. пониженные издержки специализация
/>широкий диапазон конкуренции А1 ориентация на издержки А2 уникальность и лидерство по качеству товара узкий диапазон конкуренции Б1 упор на издержки Б2 выборочная специализация
Под “диапазономконкуренции” имеется в виду широта номенклатуры товаров, которую предполагаетсяизготовлять и продавать.
Выбор наиболее подходящейстратегии конкуренции зависит от имеющихся возможностей. Так, если оборудованиеустарело, квалификация работников невысока, но зато не слишком высоказаработная плата и прочие затраты на производство, то можно принять навооружение стратегии А1 или Б1 (в зависимости от того, сколь широкуюноменклатуру товаров производить).
Если же сырье и материалыобходятся дорого, но зато есть неплохое оборудование, отличные конструкторскиеразработки, а работники обладают высокой квалификацией, то стоит попытаться достичьконкурентоспособности за счет организации выпуска товаров с таким высокимуровнем качества, который окупит в глазах покупателей и немалую стоимость(стратегии А2 и Б2 ).
1.3.2.Виды конкурентных преимуществ.
При выборе путейдостижения конкурентоспособности и их значении для отбора инвестиционныхпроектов следует иметь в виду, что все виды конкурентных преимуществ делятся надве группы: преимущества низкого порядка и преимущества высокого порядка.
Преимущества низкогопорядка связаны с возможностью использования дешевых:
— рабочей силы;
— материалов (сырья);
— энергии.
Низкий порядок этихконкурентных преимуществ связан с тем, что они очень неустойчивы и легко могутбыть потеряны либо из-за роста цен и заработной платы, либо из-за того, что этидешевые производственные ресурсы точно так же могут использовать (илиперекупить) конкуренты. Иными словами, преимущества низкого порядка — этопреимущества с малой устойчивостью, неспособные обеспечить фирме перевес над конкурентами надолго.
Иное дело — преимущества высокого порядка. К ним принято относить:
— уникальную продукцию;
— уникальную технологию испециалистов;
— хорошую репутациюфирмы.
И действительно, есликонкурентное преимущество достигнуто за счет выпуска на рынок уникальнойпродукции, основанной на собственных конструкторских разработках, то длянейтрализации такого преимущества конкурентам надо либо разработать аналогичнуюпродукцию, либо придумать что-то лучше, либо на худой конец выкрасть секреты спомощью промышленных шпионов. Разумеется, все три варианта недешевы и, уж покрайней мере, требуют немалого времени для реализации. А значит, на некотороевремя фирма оказывается на рынке в особом положении — она устойчивоконкурентоспособна.
Все это справедливо иприменительно к уникальной технологии, ноу-хау и специалистам. Их трудновоспроизвести или переманить, а значит, положение фирмы на рынке оказываетсяочень устойчивым.
Особенно же ценноеконкурентное преимущество — хорошая репутация фирмы. Это преимуществодостигается с большим трудом, медленно и требует крупных затрат на егоподдержание.
1.4. Оптимизациянаправлений использования инвестиционных ресурсов.
Успешная деятельностьстроительной фирмы, осуществляющей активную инвестиционную политику, зависит оттого, как организован процесс экспертизы и отбора инвестиционных проектов.Именно на этапе анализа проектов и принятия решения о финансированиидопускается наибольшее количество ошибок, которые впоследствии приводят кпотере вложенных средств.
1.4.1.Выбор критериев эффективности.
Вопрос выборакритериев эффективности проектов является первым из ряда, стоящих передруководством компании. Инвестиции — чрезвычайно сложный процесс, подверженныйвлиянию различных факторов, которые не могут быть выражены толькоколичественными величинами. Качественный характер множества факторов, зачастуюимеющих определяющее значение для проекта, существенно ограничивает возможностьчисто математических методов и усиливает роль человека в принятии решения.Другими словами, задача анализа инвестиций и отбора проектов — это в большеймере, проблема эффективности менеджмента.
Высшее руководствокомпании — это прежде всего политический орган, и его задача приниматьстратегические решения. Оценивая проект, руководители компании задаютсядовольно простыми вопросами: соответствует ли проект целям и задачам компании,достаточен ли планируемый уровень прибыли, насколько велик риск потеривложенных средств. Однако простота этих вопросов не предполагает однозначныхответов. Рассматривая какой-либо проект, руководители компании зачастую немогут прийти к согласию, так как каждый из них имеет свое собственноепредставление о прибыли, риске, сроках проекта, целях и задачах компании, аиногда и о ее возможностях. Это часто приводит к возникновению конфликта, когдав условиях острой конкурентной борьбы и нестабильности экономики необходиморационально распределить ресурсы между краткосрочными, высокодоходнымипроектами, способствующими восполнению оборотных средств, и инвестициями вдолгосрочные проекты, которые в отдаленной перспективе обеспечат высокие истабильные доходы.
В стратегическомплане компании должны найти отражение ответы на следующие вопросы: какаяминимальная величина прибыли и дохода на вложенный капитал от проекта допустимыдля компании, какой объем инвестиций максимально допустим, какой срокреализации проектов предпочтителен, какая часть ресурсов будет направлена накраткосрочные, а какая на долгосрочные проекты; каким руководство представляетимидж своей фирмы и какого типа проекты будут оказывать на него положительноевлияние; каковы задачи фирмы; какой риск считать высоким; проекты какого типа имасштаба соответствуют организационным и финансовым возможностям фирмы.
Сформулированные встратегическом плане цели компании, а также базовые и граничные значенияпоказателей, характеризующих инвестиционные проекты, фактически выполняют ролькритериев эффективности в процессе отбора проектов. Таким образом, прежде чемприступать к формированию перечня критериев эффективности, необходиморазработать подробный и реальный стратегический план деятельности фирмы.
1.4.2.Формирование инвестиционного замысла проекта.
Причины возникновенияи цели проекта:
— неудовлетворенныйспрос,
— избыточные ресурсы,
— инициативапредпринимателей,
— интересыкредиторов.
После возникновенияидей, отвечающих целям проекта, необходимо провести предварительную экспертизу,чтобы исключить из дальнейшего рассмотрения заведомо неприемлемые.Соответственно, причинами, по которым идея будет отклонена могут бытьследующие:
— недостаточный спросна продукцию проекта или отсутствие его реальных преимуществ перед аналогичнымивидами продукции;
— чрезмерно высокаястоимость проекта (не только экономическая, но и социальная или, например,экологическая);
— отсутствиенеобходимых гарантий со стороны заказчика проекта (или правительства);
— чрезмерный риск;
— высокая стоимостьсырья.
Затем предварительнопрорабатываются цели и задачи проекта.
Следующим шагомявляется формирование основных характеристик проекта. К числу такиххарактеристик относятся:
— наличиеальтернативных технических решений;
— спрос на продукциюпроекта;
— продолжительностьпроекта—в том числе, его инвестиционной фазы;
— оценка уровнябазовых, текущих и прогнозных цен на продукцию проекта ;
— перспективыэкспорта продукции проекта;
— сложность проекта;
—исходно-разрешительная документация;
— инвестиционныйклимат в районе реализации проекта;
— соотношение задач ирезультатов проекта.
1.4.3.Оценка жизнеспособности проекта.
Для оценкижизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта с точки зрения ихстоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате такой оценки инвестордолжен быть уверен, что на продукцию будет спрос, достаточный для назначениятакой цены, которая обеспечивала бы покрытие расходов .
Эта задача решается врамках обоснования инвестиций.
Оценкажизнеспособности проекта призвана ответить на следующие вопросы:
— возможностьобеспечить требуемую динамику инвестиций;
— способность проектагенерировать потоки доходов, достаточные для компенсации его инвесторам вложенныхими ресурсов и взятого на себя риска.
Эта работа обычнопроводится в два этапа:
1.Из альтернативныхвариантов проекта выбирается наиболее жизнеспособный;
2.Для выбранноговарианта проекта подбираются методы финансирования и структура инвестиций, обеспечивающиемаксимальную жизнеспособность проекта.
Под инвестиционнойпривлекательностью следует понимать гарантированное, надежное исвоевременное достижение целей инвесторов на базе экономических результатовдеятельности данного инвестируемого производства или другого рода деятельностина предприятии. Инвестиционная привлекательность предопределяется комплексомразнообразных слагаемых, совокупность и влияние которых могут различаться иизменяться в зависимости как от состава инвесторов, преследующих разные цели,так и от производственно-технических особенностей инвестируемого производства.
Отсюда возникаетнеобходимость научного поиска и обоснования методов, определяющихинвестиционную привлекательность производства. Такого рода информациянеобходима предприятию для формирования приоритетной инвестиционной политики, атакже для маркетингового поиска своей “рыночной ниши”, для надежноготехнико-экономического обоснования предпринимательского проекта будущегопроизводства и своевременной реализации текущих планов.
1.5.Финансово-экономическая оценка инвестиционных проектов.
Цель оценкиинвестиционного проекта заключается в представлении информации лицу,принимающему решение, в виде, позволяющем ему сделать вывод о целесообразностиили нецелесообразности инвестирования. Для этого служит коммерческая оценка.
Финансово-экономическаяоценка инвестиционных проектов занимает центральное место в процессеобоснования и выбора возможных вариантов вложения средств в операции среальными активами. При всех прочих благоприятных характеристиках проекта онникогда не будет принят к реализации, если не обеспечит:
— возмещениявложенных средств за счет доходов от реализации ;
— получения прибыли,обеспечивающей рентабельность инвестиций не ниже желательного для фирмы уровня;
— окупаемостиинвестиций в пределах срока, приемлемого для фирмы.
Определениереальности достижения именно таких результатов инвестиционных операций иявляется ключевой задачей оценки финансово-экономических параметров любогопроекта вложения средств в реальные активы.
Проведение такойоценки всегда является достаточно сложной задачей, что порождается рядомфакторов:
— во-первых,инвестиционные расходы могут осуществляться либо разово, либо неоднократно напротяжении достаточно длительного периода времени;
— во-вторых, длителени процесс получения результатов от реализации инвестиционных проектов;
— в-третьих,осуществление длительных операций приводит к росту неопределенности при оценкевсех аспектов инвестиций и к риску ошибки.
Именно наличие этихфакторов породило необходимость в создании специальных методов оценкиинвестиционных проектов, позволяющих принимать достаточно обоснованные решенияс минимально возможным уровнем погрешности.
Известны два основныхподхода к оценке коммерческой привлекательности инвестиционного проекта: “финансоваясостоятельность” (финансовая оценка) и экономическая оценка. Обауказанных подхода взаимно дополняют друг друга. В первом случае анализируетсяликвидность проекта в ходе его реализации. Во втором — акцент ставится напотенциальной способности проекта сохранить покупательную ценность вложенныхсредств и обеспечить достаточный темп их прироста.
1.5.1.Оценка финансовой состоятельности инвестиционного проекта.
Основная задача,решаемая при определении финансовой состоятельности проекта, — оценка еголиквидности. Под ликвидностью понимается способность проекта(предприятия) своевременно и в полном объеме отвечать по имеющимся финансовымобязательствам. Другое значение этого слова — степень обращаемости финансовыхактивов в денежную форму. Последние включают в себя все выплаты, связанные сосуществлением проекта.
С позиции бюджетногоподхода ликвидность означает положительное сальдо баланса поступлений иплатежей в течение всего срока жизни проекта. отрицательные значения накопленнойсуммы денежных средств свидетельствуют об их дефиците. Нехватка наличности дляпокрытия всех имеющихся расходов на каком-либо временном интервале фактическиозначает банкротство проекта и соответственно делает недостижимыми всепоследующие успехи.
В качествепритоков денежных средств рассматриваются: поступления от реализациипродукции, внереализационные доходы, увеличение основного акционерного капиталаза счет дополнительных эмиссий акций, привлечение денежных ресурсов навозвратной основе (кредиты и облигационные займы).
Оттоками являются: инвестиционные издержки. включая затраты наформирование оборотного капитала, текущие затраты, платежи в бюджет (налоги иотчисления), обслуживание внешней задолженности (проценты и погашение займов),дивидендные выплаты.
Решение проблемыобеспеченности проекта финансовыми ресурсами в процессе его осуществления имеетисключительное значение. Как показывает опыт, одна из основных причинвозникновения трудностей заключается в недооценке потребности в средствах дляформирования оборотного капитала.
В процессе своегоосуществления инвестиционный проект должен обеспечивать достижение двух главныхцелей: получение приемлемой прибыли на капитал и поддержание устойчивогофинансового состояния. Анализ достижения этих целей может быть выполнен спомощью коэффициентов финансовой оценки, которые могут быть разбиты на триосновных категории: коэффициенты рентабельности, оценки использованияинвестиций, оценки финансового состояния.
Первая группафинансовых коэффициентов — показателирентабельности.
Под прибыльностью(рентабельностью) предприятия понимается способность предприятия«приносить» прибыль на вложенные в текущую деятельность средства.
Таблица 1.2.
Коэффициентырентабельности предприятия
/>/>/>/>/>наименование
коэффициента
порядок
расчета характеристика
/>/> Рентабельность продаж ЧП/ВР Показывает, сколько прибыли приходится на единицу реализованной продукции. Уменьшение свидетельствует о снижении спроса на продукцию предприятия.
Рентабельность
общего
капитала ЧП/ИБ Показывает эффективность использования всего имущества предприятия. Снижение также свидетельствует о падении спроса на продукцию и о перенакоплении активов
/> Рентабельность собственного
капитала ЧП/СобК Показывает эффективность использования собственного капитала
/>/> Рентабельность
постоянного
капитала ЧП/(СобК+ +ДК) Отражает эффективность использования капитала, вложенного в деятельность предприятия (как собственного, так и заемного)
ЧП — чистая прибыль;
ВР — выручка отреализации;
ИБ — итог баланса;
СобК — собственныйкапитал;
ДК — долгосрочныекредиты.
Вторая группафинансовых коэффициентов — показателииспользования инвестированного капитала, называемые иногда коэффициентамитрансформации. Коэффициенты показывают, сколько раз в течение года фирмавозвратила себе стоимость вложенного капитала. Высокое значение свидетельствуетоб эффективности использования капитала и повышении за счет этого показателяликвидности.
Таблица 1.3.
Коэффициентыиспользования инвестиций
/>/>/>/>/>Наименование
коэффициента
Порядок
расчета Характеристика
/>/>Общая
оборачиваемость
активов ВР/ИБ Отражает скорость оборота всего капитала предприятия
/>Оборачиваемость
мобильных
средств ВР/ОборК Показывает скорость оборота всех мобильных средств. Рост характеризуется положительно.
/>Оборачиваемость
материальных
оборотных
средств ВР/Зап Отражает число оборотов запасов и затрат предприятия. Снижение свидетельствует об относительном увеличении производственных запасов и незавершенного производства или о снижении спроса на готовую продукцию.
Оборачиваемость
готовой
продукции ВР/ГП Показывает скорость оборота готовой продукции. Рост коэффициента означает увеличение спроса на готовую продукцию предприятия, снижение — затоваривание.
/>/>Оборачиваемость
собственного
капитала ВР/СобК Показывает скорость оборота собственного капитала
ГП — готоваяпродукция;
ОборК — оборотныйкапитал предприятия;
Зап — величиназапасов.
Показатели, входящиев первые две группы, отражают успешность производственной и маркетинговойполитики.
Третья группакоэффициентов — показателифинансового положения предприятия, которое оценивается с помощью коэффициентовликвидности.
Ликвидность (текущаяплатежеспособность) — это способность предприятия выполнять краткосрочныеобязательства за счет текущих активов.
Таблица 1.4.
Коэффициенты,характеризующие финансовое положение предприятия.
/>/>/>/>/>Наименование
коэффициента
порядок
расчета Характеристика
/>/>Коэффициент
общей
ликвидности ТА/ТП характеризует способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет всех текущих активов.
/>Коэффициент
абсолютной
ликвидности (ДС+КФВ)/ТП отражает способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет свободных денежных средств и краткосрочных финансовых вложений
/>Коэффициент
промежуточной
ликвидности (ДС+КФВ+ДЗ+ГП)/ТП характеризует способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет более ликвидной части текущих активов. При расчете данного показателя основным вопросом является разделение текущих активов на ликвидную и трудноликвидную части. Этот вопрос в каждом конкретном случае требует отдельного исследования, так как к ликвидной части активов безоговорочно можно отнести лишь денежные средства. В классическом варианте расчетов коэффициента промежуточной ликвидности под наиболее ликвидной частью текущих активов понимаются денежные средства, краткосрочные финансовые вложения, непросроченная дебиторская задолженность (счета к получению) и готовая продукция на складе).
ТА — текущие активы(оборотные средства, раздел 2 актива);
ТП — текущие пассивы(краткосрочные обязательства);
КФВ — краткосрочныефинансовые вложения;
ДЗ — дебиторскаязадолженность.
1.5.2.Экономическая оценка инвестиционных проектов.
При выбореинвестиционного проекта невозможно свести все множество факторов и сочетаниеразличных интересов потенциальных участников к одному лишь экономическомуаспекту инвестиционного проекта.
В условиях развитогорынка критерием эффективности инвестиционного проекта является уровень прибыли,полученной на вложенный капитал. В настоящее время существует большоеколичество участников рынка капиталов, в равной степени обладающих возможностьюпродавать или покупать финансовые ресурсы. При этом отдельные заемщики,заимодатели не могут влиять на средний уровень процентной ставки. При этом подприбыльностью, рентабельностью или доходностью следует понимать не простоприрост капитала, а такой темп увеличения последнего, который, во-первых,полностью компенсирует общее (инфляционное) изменение покупательной способностиденег в течение рассматриваемого периода времени, во-вторых, обеспечитминимальный гарантированный уровень доходности и, в-третьих, покроет рискинвестора, связанный с осуществлением проекта.
Оцениваяцелесообразность взятия кредита, предприниматель, с одной стороны,ориентируется на средний сложившийся уровень прибыли, а с другой стороны,стоимостью капитала для заемщика является величина процентной ставки, которуюон должен будет заплатить за возможность использования финансовых ресурсов втечение определенного периода времени. В действительности единой нормы процентаили прибыли не существует. Напротив, имеет место множество различных процентныхставок: по краткосрочным и долгосрочным ссудам, облигациям и т.д. Инвесторывыбирают наиболее выгодную форму вложения денежных средств из несколькихальтернативных вариантов.
Рассматривая рольстоимости капитала в принятии решения об инвестициях, необходимо учитыватьвлияние инфляции. Ее действие проявляется в уменьшении покупательной способностиденег. Все участники рынка финансовых ресурсов включают ожидаемый темп инфляциив стоимость капитала. Назначаемая ссудодателем ставка процента в этом случаеименуется “номинальной” или “брутто”-ставкой. Она всегда численно большереальной процентной ставки, соотносимой с истинной нормой доходности,измеряемой в денежных единицах с постоянной покупательной способностью.
Таким образом, можносделать вывод: проект будет привлекательным для потенциальных инвесторов, еслиего реальная норма доходности будет превышать таковую для любого иного способавложения капитала.
Итак, смысл оценкилюбого инвестиционного проекта состоит в уяснении ответа на вопрос: оправдаютли будущие выгоды сегодняшние затраты?
Наиболее часто дляоценки инвестиций используются следующие методы:
1.Методы,основанные на применении концепции дисконтирования:
— метод определениячистого дисконтированного дохода;
— метод расчетавнутренней нормы доходности.
2.Методы, непредполагающие использования концепции дисконтирования (статистические методы):
— метод расчетапериода окупаемости инвестиций;
— метод определенияпростой нормы прибыли.
При оценке того илииного инвестиционного проекта вкладчикам капитала приходится суммировать исопоставлять будущие затраты, поступления капитала и финансовые итоги разныхлет. Перед сложением и сопоставлением указанных потоков капитала эти потокипринято приводить в сопоставимый вид (дисконтировать) на определенную дату(например, дату начала строительства).
В процесседисконтирования будущую сумму делят на две части. Одна часть — это сегодняшнийэквивалент будущей суммы, а вторая часть — начисления на будущую сумму зазаданное число лет при определенной процентной ставке.
При инвестициях вреальные активы процентную ставку (ставку дисконтирования) берут примерноравной ставке дохода от предполагаемых альтернативных финансовых инвестиций,которые по риску примерно соответствуют вложениям в данный проект.
Таким образом, методприведения будущих сумм к сопоставимому виду заключается в уценке этих сумм сприменением обоснованной процентной ставки (discount — скидка, процент скидки)
Чистыйдисконтированный доход (ЧДД)-NPV (netpresent value) определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетныйпериод, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральныхрезультатов над интегральными затратами. Величина ЧДД для постоянной нормыдисконта (Е) вычисляется по формуле:
Е=ЧДД=/>
где /> — результаты, достигаемыена t-ом шаге расчета
/>— затраты, осуществляемыена том же шаге,
T — горизонт расчета (продолжительность расчетногопериода); он равен номеру шага расчета, на котором производится закрытиепроекта,
Е— постоянная норма дисконта, равнаяприемлемой для инвестора норме дохода на капитал.
Э=/> — эффект, достигаемый на t-ом шаге./>
Если ЧДДинвестиционного проекта положителен, проект является эффективным (при даннойнорме дисконта) и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД,тем эффективнее проект. Если инвестиционный проект будет осуществлен приотрицательном ЧДД, инвестор понесет убытки, т.е. проект неэффективен.
На практике частопользуются модифицированной формулой для определения ЧДД. Для этого из состава /> исключают капитальныевложения и через />обозначаютзатраты на t=ом шаге при условии, что в них не входяткапиталовложения. Тогда:
ЧДД=/>,
где К – суммадисконтированных капиталовложений.
Модифицированныйпоказатель ЧДД выражает разницу между суммой приведенных эффектов и приведеннойк тому же моменту времени величиной капитальных вложений (К).
Внутренняя нормадоходности (ВНД) — IRR (internal rateof return) представляет собой ту норму дисконта (Е), при которой величинаприведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям (отдача отинвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям). Иными словами ВНДявляется решением уравнения:
/>
Если расчет ЧДДинвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нетпри некоторой заданной норме дисконта(Е), то ВНД проекта определяется впроцессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода навкладываемый капитал.
В случае, когда ВНДравна или больше требуемой инвестором нормой дохода на капитал, инвестиции вданный инвестиционный проект оправданы, и может рассматриваться вопрос о егопринятии. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.
Практическивычисление величине ВНД производится с помощью программных средств типаэлектронных таблиц методом последовательного приближения.
Индекс доходностиинвестиций (ИД) представляет собойотношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений
ИД=/>
Индекс доходноститесно связан с ЧДД: если ЧДД положителен, то ИД 1 и наоборот. Если ИД 1, проектэффективен, если ИД 1 – неэффективен.
Период окупаемостиинвестиций.
Период окупаемостиинвестиций — это период, за который отдача на капитал достигнет значения суммыпервоначальных инвестиций. Иными словами, — это минимальный временной интервал,(от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффектстановится и в дальнейшем остается неотрицательным.
Точкабезубыточности.
Этот показательхарактеризует объем продаж, при котором выручка от реализации продукциисовпадает с издержками производства.
При определении этогопоказателя принимается, что издержки на производство продукции могут бытьразделены на условно-постоянные (не изменяющиеся при изменении объемапроизводства) издержки /> иусловно-переменные, изменяющиеся прямо пропорционально объему производства />.
Точка безубыточности(Q) определяется по формуле
Q=/>,
где Ц – цена единицыпродукции.
Ни один изперечисленных критериев сам по себе не является достаточным для принятия проекта.Решение об инвестировании средств в проект должно приниматься с учетом значенийвсех перечисленных критериев и интересов всех участников инвестиционногопроекта.
1.6.Выбор методов финансирования.
1.6.1.Источники финансирования инвестиционных проектов.
На успех проектаочень большое влияние оказывает рациональный выбор методов финансирования,поэтому при разработке схемы финансирования необходимо рассмотреть всеальтернативные варианты и определить экономическую эффективность каждого изних, с тем чтобы обеспечить максимальную отдачу от вложений.
Стратегия фирмы,ориентированная только на самофинансирование, далеко не всегда целесообразна. Содной стороны, научно-техническая революция и связанные с ней инновационныепроцессы, а также необходимость постоянной модернизации технологиистроительного производства, быстрой переориентации ее на изменяющийся спрос нарынке строительной продукции требуют дополнительных инвестиций. С другойстороны, финансирование капитальных вложений за счет собственных источников —прибыли или сокращения оборотного капитала часто приводит к падению курсаакций, снижению платежеспособности компании и ухудшению ее положения на рынке.Считается, что если фирма увеличивает свои обороты более, чем на 20 процентов,то она обязательно испытывает потребность в долгосрочном финансировании.
Обоснованиепривлечения внешних финансовых ресурсов осуществляется с помощью показателейоборачиваемости капитала и соответствующей нормы прибыли. Чем выше этипоказатели, тем к большим займам может прибегнуть фирма. Доходность заемногокапитала должна обеспечить обслуживание долга и принести определенную прибыль.Однако, не следует прибегать к излишним кредитам. С одной стороны, это можетснизить рейтинг фирмы и подорвать доверие кредиторов. С другой стороны, этоможет привести к потере реального контроля над своей фирмой. Ведь если фирмадостигла высоких темпов роста и в перспективе может принести высокие прибыли,кредиторы и инвесторы будут стараться использовать малейшие финансовыетрудности заемщика, чтобы установить над ним контроль.
Привлечениефинансовых ресурсов за счет эмиссии акций также небезопасно для фирмы.Теоретически считается, что при владении от 20 до 50% акций компании-эмитентавкладчик может оказывать существенное влияние на ее стратегию, а 51% акций даетинвестору право рассматриваться в качестве головной фирмы со всеми вытекающимиотсюда обстоятельствами. Чтобы избежать такой ситуации, фирмы вынуждены идти наограничение выпуска долговых обязательств, дающих право голоса, стремятсяподдержать курс акций на достаточно высоком уровне, а при возможности ихвыкупить.
Привлечь инвесторовможно лишь убедительно доказав перспективность и доходность проектов, а такжевыгодность их использования для компании.
Стратегиясамофинансирования ориентирована на эффективное использование фирмойамортизационного фонда, резервных фондов и нераспределенной прибыли.Создаваемые за счет прибыли резервные фонды являются более устойчивымисточником финансирования, однако негативное воздействие инфляции побуждаютфирмы к постоянному использованию зарезервированных средств и делаютневыгодным их чрезмерное накопление.
Самым стабильнымисточником собственных средств является амортизационный фонд, но он такжеподвержен обесценению в результате инфляции. Применение стратегии ускореннойамортизации частично решает проблему и создает условия для ускоренногообновления основных фондов.
Финансированиепроекта должно обеспечить решение двух основных задач:
— обеспечение такойдинамики инвестиций, которая позволила бы выполнять проект в соответствии свременными и финансовыми ограничениями;
— снижение затратфинансовых средств и риска проекта за счет соответствующей структуры инвестицийи максимальных налоговых льгот.
Финансированиепроекта включает четыре этапа:
— предварительноеизучение жизнеспособности проекта;
— разработка планареализации проекта;
— организацияфинансирования;
— контроль завыполнением плана и условий финансирования.
На первом этапе допредставления проекта инвесторам проводится предварительный анализжизнеспособности проекта. Делается это для того, чтобы определить стоит липроект дальнейших затрат времени и средств и будет ли потока наличностидостаточно для покрытия всех издержек и получения средней прибыли.
Этап планированияреализации проекта охватывает процесс от момента предварительного изучения егожизнеспособности до организации финансирования. На этом этапе проводится оценкавсех показателей и рисков по проекту с анализом возможных путей развитияэкономической, политической и других ситуаций; прогнозируется влияние нажизнеспособность проекта таких факторов, как: процентные ставки по кредитам,темпы роста инфляции, валютные риски и т.д.
После завершенияпервых двух этапов разрабатываются предложения по организации схемыфинансирования проекта. На этом этапе необходимо рассмотреть все альтернативныеварианты финансирования и подсчитать экономический эффект по каждому из них, стем чтобы выбрать такую схему привлечения финансовых ресурсов, котораяобеспечивала бы максимальную отдачу от вложений.
После организациифинансирования по проекту на фазе его реализации осуществляется контроль завыполнением плана и условий финансирования.
Существует несколькоспособов финансирования проектов:
— акционерныеинвестиции;
— финансирование изгосударственных источников;
— лизинговоефинансирование;
— долговоефинансирование.
Полная классификацияформ и источников финансирования на территории РФ дана в табл. 1.5.
Таблица 1.5.
Финансированиеинвестиционных проектов на территории Российской ФедерацииФОРМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ СОБСТВЕННЫЕ ФИНАНСОВЫЕ РЕСУРСЫ
ПРИБЫЛЬ
АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ
СРЕДСТВА, ВЫПЛАЧИВАЕМЫЕ СТРАХОВЫМИ
КОМПАНИЯМИ
В ВИДЕ ПОТЕРЬ ОТ СТИХИЙНЫХ БЕДСТВИЙ,
АВАРИЙ И ПР. ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННЫЕ РЕЗЕРВЫ ИНВЕСТОРОВ
ПРИБЫЛЬ
АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ
НАКОПЛЕНИЯ И СБЕРЕЖЕНИЯ ГРАЖДАН
ЗАЕМНЫЕ ФИНАНСОВЫЕ СРЕДСТВА
ОБЛИГАЦИОННЫЕ ЗАЙМЫ
БАНКОВСКИЕ КРЕДИТЫ
БЮДЖЕТНЫЕ КРЕДИТЫ
ЛИЗИНГОВОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ
ФИНАНСОВЫЙ ЛИЗИНГ
ОПЕРАТИВНЫЙ ЛИЗИНГ
ВОЗВРАТНЫЙ ЛИЗИНГ
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ АССИГНОВАНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ БЮДЖЕТ РФ
РЕСПУБЛИКАНСКИЕ БЮДЖЕТЫ
МЕСТНЫЕ БЮДЖЕТЫ
ВНЕБЮДЖЕТНЫЕ ФОНДЫ
ИНОСТРАННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ
КАПИТАЛ ИНОСТРАННЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ
И
ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
МЕЖДУНАРОДНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ
КРЕДИТЫ ВСЕМИРНОГО БАНКА,
ЕВРОПЕЙСКОГО БАНКА РЕКОНСТРУКЦИИ
И РАЗВИТИЯ
СРЕДСТВА МЕЖДУНАРОДНЫХ ФОНДОВ,
АГЕНТСТВ И КРУПНЫХ СТРАХ ОВЫХ КОМПАНИЙ
В состав внутреннихфинансовых ресурсов предприятий, используемых для финансирования инвестиционнойдеятельности, включаются:
— прибыль построительно-монтажным работам, выполняемым хозспособом;
— поступления отликвидации основных фондов в строительстве, осуществляемом хозспособом (приразработке временных нетитульных зданий и сооружений);
— доходы, полученныеот попутной добычи строительных материалов, на месте строительства объектов;
— мобилизациявнутренних ресурсов в строительстве, осуществляемом хозспособом и др.
В современныхусловиях предприятия самостоятельно разрабатывают инвестиционные программы иобеспечивают их реализацию соответствующими финансовыми ресурсами. Планформирования инвестиций не является для предприятия директивным документом, аопределяет стратегию его финансовых возможностей на предстоящий год.
Прибыль — главная форма чистого дохода предприятия, выражающаяпревращенную форму прибавочного продукта.Ее величина выступает как частьденежной выручки, составляющей разницу между реализационной ценой продукции иее полной себестоимостью.
После уплаты налогови других платежей из прибыли в бюджет, у предприятия остается чистая прибыль,часть которой может быть направлена на инвестиции в составе фонданакопления(инвестиционного фонда) или в ином порядке, принятом на предприятии.
Вторым крупнымисточником финансирования инвестиций на предприятии являются амортизационныеотчисления (как составная часть фонда возмещения).
Амортизация по своейэкономической природе является целевым отчислением, призванным обеспечитьнакопление средств для компенсации физического и морального износа основногокапитала, используемого фирмой для всех типов ее операций. Масштабы такогоначисления зависят от трех факторов:
— балансовойстоимости оборудования, входящего в состав основного капитала;
— предполагаемогосрока службы оборудования до момента его списания;
— избранного фирмойметода начисления амортизации.
Являясь источникомформирования денежного фонда специального (целевого) назначения, амортизация,однако, не перестает быть собственностью фирмы, хотя и вычитается из ее прибылиподобно издержкам производства или налоговым платежам. Собственники средствсталкиваются только с ограничением свободы в расходовании средств, хотя самиэти целевые средства продолжают работать на благо фирмы, укрепляя финансовыеосновы ее будущего существования. Ведь в итоге, когда фирме потребуетсяосуществить вложение средств для замены изношенного основного капитала,амортизационный фонд станет для нее эквивалентен чистой прибыли посленалогообложения. С этих позиций формирование амортизационного фонда выступаеткак накопление инвестиционного резерва фирмы.
Поэтому начисленнаяамортизация включается в сумму денежных поступлений.
Акционерноефинансирование представляет собойвклады денежных средств, оборудования, технологии.
При разработкеинвестиционного проекта важно рационально выбрать формы привлечения капитала ипрежде всего решить — наращивать ли собственный капитал, выпуская ценныебумаги, или привлечь заемный капитал.
Ценные бумаги можноусловно разделить на две большие группы:
1) опосредствующиеотношения совладения — акции;
2) отношениядолгосрочного займа — облигации, простые и переводные векселя, банковскиеакцепты, депозитные сертификаты, инвестиционные сертификаты, ипотеки и др.
Основное различиемежду ними состоит в правах их владельцев как кредиторов (облигации) исобственников (акции) предприятия. Акционер, являясь собственникомприобретенных акций, разделяет права по участию в прибылях и убыткахпредприятия, несет риск в случае хозяйственных неудач. Держателю облигациидоход (купонный процент) достается без риска. Поэтому дивиденд, выплачиваемыйпо акциям должен быть выше процента по облигациям.
Акция не дает праваее владельцу требовать от предприятия возврата вложенных средств. Облигациимогут быть предъявлены к посрочному погашению. Только в результате банкротствапредприятия акционеры имеют право на соответствующую их вкладу долю участия всуммах, оставшихся после погашения долговых обязательств. Обычно в такихслучаях утрачивается весь акционерный капитал и предприниматель теряет суммуденег, затраченную на приобретение акций. Акционер получает право не на долюимущества предприятия, а на часть чистой прибыли, которая будет получена врезультате хозяйственной деятельности. Единственный способ превращения акций вденьги — их продажа другому лицу на рынке ценных бумаг.
Следовательно, акциявыражает реальные экономические отношения, связанные с владением,распоряжением, пользование и присвоением обязательств собственности.
Главным фактором,влияющим на постоянно меняющийся курс акций, является величина дивиденда ипроцента на ссудный капитал. Чем выше дивиденд, тем дороже будет стоимостьакций, тем выше ее курс. Однако при повышении банками величины ссудногопроцента курс акций понижается.
Кроме того, на спросакций влияют:
1) рыночный спрос ипредложение;
2) текущая иожидаемая ликвидность акционерного общества;
3) цена на золото инедвижимость, поскольку вложения на банковские счета за продажу золота инедвижимости являются альтернативой приложения временно свободных денежныхсредств в ценные бумаги;
4) ликвидность, т.е.возможность превратить без потерь купленные ценные бумаги в деньги;
5) биржеваяспекуляция, то есть купля-продажа ценных бумаг на фондовой бирже для извлечениясверхприбыли (как разницы между биржевыми курсами в момент заключения иисполнения сделки).
Банковский кредит.
Долговоеобязательство — это ссуда, которую обычно выдает банк и которая должна бытьвозвращена кредитору в срок, установленный кредитным соглашением. Основноймотив выдачи кредитором ссуды — стремление получить в виде процентов (то естьплаты за использование своих средств) часть прибыли, возникающей у должника.Размер процентной ставки отражает понимание кредитором уровня риска данногопредприятия, с одной стороны, и риска невозврата предприятием выданной имссуды, с другой. Чем выше кредитор оценивает уровень риска данного предприятия,тем выше устанавливаемая им процентная ставка за кредит.
Кредит выражаетэкономические отношения между заемщиком и кредитором, возникающие в связи сдвижением денег на условиях платности, срочности, возвратности.
По срокам пользованиякредиты могут быть: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные.
По обеспечению:только обеспеченные, которые в свою очередь по характеру обеспечения могутбыть: залоговые, гарантированные и застрахованные.
По способупредоставления: вексельные, при помощи открытых счетов, сезонные.
В хозяйственнойпрактике широко распространены залоговые операции. Отношения залога,возникающие между банком и заемщиком регулируются Гражданским Кодексом РФ.
Для банка интерес кзалогу выражается в том, что в составе имущества заемщика выделяетсяопределенная часть, и если впоследствии обязательство окажется нарушенным,предмет залога продается, а из полученной суммы в полном объеме будутудовлетворены требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом.В этой связи принято считать, что в отличие от таких способов обеспеченияобязательств, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечномсчете верит заемщику, в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор веритвещи.
Залог — способобеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) приобретаетправо в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение засчет заложенного имущества.
Предметом залогаможет быть любое имущество, которое, согласно законодательству, может бытьотчуждено залогодержателем.
Видами залога могутбыть: залог имущества, в т.ч. залог предприятия в целом, залог товаров, ценныхбумаг. Залоговое право представляет собой претензию на чужое имущество илиимущественные права, или претензию на право получения компенсации от реализациизаложенного имущества, если должник не может погасить свою задолженность.
В соответствии сусловиями договора сторон либо закона, предусматривающего возникновение залога,может использоваться один из двух его видов: заложенное имущество может либооставаться у залогодателя, либо передаваться во владение залогодержателя.Наиболее распространенным является залог с оставлением имущества узалогодателя, т.к. он позволяет ему продолжать вести предпринимательскуюдеятельность, используя и заложенное имущество.
В нашем случаезалогом, который будет обеспечивать обязательства строительной организацииперед банком, может служить строящийся жилой дом или уже существующий дом, т.е.недвижимое имущество. Соответственно кредит, выдаваемый под залог недвижимогоимущества, называется ипотечным кредитом, а сам залог недвижимого имуществаназывается ипотекой. Ипотечный кредит берется для покрытия крупных капитальныхвложений. Особенно эффективно он используется при кредитовании новогостроительства.
Помимо акционерногокапитала и заемных средств, важной финансовой категорией на стадии эксплуатацииявляется внутренняя наличность, создаваемая самим проектом. Она может приниматьформу накопленных резервов (нераспределенная прибыль и амортизация ).
Лизинг.
Вместо займафинансовых средств иногда можно взять в аренду заводское оборудование или дажецелые производственные единицы, другими словами берутся взаймы производственныеактивы. Лизинг обычно требует первоначального платежа и ежегодной аренднойплаты, то есть лизинговых платежей.
Главными субъектамилизинговых сделок являются:
Арендодатель(лизинговыйпосредник), фирма, обычно контролируемая банком, специализированная на купле истроительстве движимого или недвижимого имущества (производственногоназначения), которое он сдает в аренду. Участвующие в договоре лизинга банкираспределяют и предлагают договоры лизинга и финансируют арендодателя (т.е.собственную форму лизинга ).
Арендатор(пользователь или потребитель) — предприятие, решившее взять в аренду средствапроизводства для использования их в производственном процессе
Поставщик —промышленное или торговое предприятие, выпускающее или поставляющееоборудование, выбранное арендатором.
Проблемой, которую винвестиционном проекту нужно решить принципиально, является то, какуюальтернативу следует предпочесть — лизинг или закупку основного капитала. Дляоценки обеих финансовых альтернатив используется метод дисконтирования потокареальных денег. Первоначальный платеж, текущие лизинговые и другиедополнительные выплаты по лизинговому соглашению являются тогда частью оттокареальных денег, заменяющей все первоначальные инвестиционные затраты,рассчитанные для варианта закупки. Поскольку срок лизинговых соглашений обычнозначительно короче, чем технический и экономический срок жизни активов,необходимо учитывать остаточную стоимость (приток реальных денег) арендуемыхактивов при сравнении лизинга с заемным финансированием.
Если инвестор имеетвыбор между заемным и лизинговым финансированием, он будет сравнивать оба рядадисконтированных потоков реальных денег, чтобы определить, какая альтернативапринесет больший доход (ВНД, ЧДД), помня, однако, что нужно учитывать аспектликвидности и риски.
Жилищные займы.
Жилищные займыподразумевают выпуск ценных бумаг, которые имеют два эквивалента стоимости: вденежном и натуральном (в квадратных метрах) выражениях. Сумма “оплаченных”метров жилья определяется количеством ценных бумаг и их “метровым” номиналом.Емкость рублевой составляющей зависит от котировки данной ценной бумаги(облигации) на определенный момент времени. Стоимость облигации может бытьрасписана эмитентом по времени покупки и погашения, либо определяется спросомна рынке свободных продаж. Так или иначе, но в теории предполагается, чтовладелец ценных бумаг получит доход в результате погашения облигаций займа,либо приобретет жилье по ценам ниже рыночных. И то и другое возможно лишь приусловии успешного завершения программы.
Подводных камней два:хватит ли денег, полученных от продажи облигаций на строительство и удастся лиреализовать построенное.
Так как все выпускающиесязаймы пока адресные, то срок погашения наступает со сдачи дома в эксплуатацию.То есть сегодня займы рассчитаны максимум на год-два и по срокам малоотличаются от схем долевого участия в строительстве. Как показал опыт, займыпривлекательны для населения и коммерческих фирм тем, что: во-первых—позволяютуберечь свои средства от инфляции; во-вторых—дают возможность достаточно дешевокупить квартиру. Естественно, что все выше сказанное выполнимо лишь придостаточных гарантиях осуществления проекта и благоприятной экономическойситуации в регионе.
1.6.2.Определение стоимости инвестиционных ресурсов.
Все методы оценкиприемлемости инвестиций, которые мы рассматривали выше, в той или иной мереоснованы на сопоставлении результатов инвестиций и тех затрат денежных средств,благодаря которым эти результаты достигаются. Поэтому очень важно правильно определять реальную стоимость инвестируемых средств, т.е. стоимость капитала.
Решение этой проблемывсегда затрудняется тем, что капитал большинства фирм имеет сложную структуру,образуемую различными источниками долгосрочных средств:
— заемнымисредствами;
— обычными акциями;
— привилегированнымиакциями;
— прочими финансовымиинструментами (облигациями и т.д.).
В силу этогостоимость денежного капитала фирмы представляет собой средневзвешеннуювеличину, зависящую от двух факторов:
1) цены каждого изисточников капитала, т.е. той доходности, которой требует владелец средств заправо их использования;
2) доли каждойразновидности средств в общей сумме капитала.
Т. о, необходимо такорганизовывать процесс сбора средств, чтобы минимизировать их цену, а с другойстороны — выбирать варианты распоряжения этими средствами, способныемаксимизировать прибыльность использования капитала.
Понятие стоимостикапитала.
Стоимость капитала представляет собой цену выбора или альтернативнуюстоимость его использования. Это вызвано тем, что деньги — это один из видовограниченных (экономических) ресурсов, а потому, направляя их на финансированиеодного типа коммерческих операций, мы делаем невозможным вложение этих средствв другие виды деятельности.
Отсюда вытекаетпринципиально важное положение: вложение средств оказывается оправданным тольков том случае, если оно приносит доход больший, чем по альтернативным проектам стем же уровнем риска.
Стоимость капиталапредставляет собой ту прибыль, которая необходима, чтобы удовлетворитьвладельцев капитала, а чистая текущая стоимость может быть представлена как тасумма денег, которую инвесторы согласны оставить реципиенту (заемщику) за то,что он обеспечит им возврат вложенных средств плюс получение такой прибыли.
1. Средневзвешеннаястоимость капитала. Поскольку в большинстве случаев привлекать капиталприходится не из одного источника, а из нескольких, то обычно стоимостькапитала формируется под влиянием необходимости обеспечить некий усредненныйуровень прибыльности. Поэтому средневзвешенная стоимость капитала может бытьопределена как тот уровень доходности, который должен приносить инвестиционныйпроект, чтобы можно было обеспечить получение всеми категориями инвесторовдохода, аналогичного тому, что они могли бы получить от альтернативных вложенийс тем же уровнем риска.
В этом случае средневзвешенная стоимость капитала формируется как средневзвешенная величинаиз требуемой прибыльности по различным источникам средств, взвешенной по долекаждого из источников в общей сумме инвестиций.
Общая же формула дляопределения средневзвешенной стоимости капитала имеет вид:
WACC=/>,
где /> — долякапитала (инвестиционных ресурсов), полученного из источника i
/> — требуемая доходность(норма прибыли) по капиталу, полученному изисточника i.
Резюме
Инвестиционнаяполитика — составная частьэкономической политики, проводимой государством и предприятиями в видеустановления структуры и масштабов инвестиций, направления их использования иисточников получения.
Направленияпрактической реализации инвестиций зависят от привлекательности с точки зренияскорого получения прибыли, возврата вложенных средств инвестора.
После возникновенияидей, отвечающих целям проекта, необходимо провести предварительную экспертизу,чтобы исключить из дальнейшего рассмотрения заведомо неприемлемые.
Для оценкижизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта с точки зрения ихстоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате такой оценки инвестордолжен быть уверен, что на продукцию будет спрос, достаточный для назначениятакой цены, которая обеспечивала бы покрытие расходов .
Эта работа обычнопроводится в два этапа:
1.Из альтернативныхвариантов проекта выбирается наиболее жизнеспособный;
2.Для выбранноговарианта проекта подбираются методы финансирования и структура инвестиций,обеспечивающие максимальную жизнеспособность проекта.
Финансово-экономическаяоценка инвестиционных проектовзанимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вариантоввложения средств в операции с реальными активами. При всех прочих благоприятныххарактеристиках проекта он никогда не будет принят к реализации, если необеспечит:
— возмещениявложенных средств за счет доходов от реализации ;
— получения прибыли,обеспечивающей рентабельность инвестиций не ниже желательного для фирмы уровня;
— окупаемостиинвестиций в пределах срока, приемлемого для фирмы.
Определениереальности достижения именно таких результатов инвестиционных операций иявляется ключевой задачей оценки финансово-экономических параметров любогопроекта вложения средств в реальные активы.
Известны два основныхподхода к оценке коммерческой привлекательности инвестиционного проекта: “финансоваясостоятельность” (финансовая оценка) и экономическая оценка.
Финансовая оценка инвестиционной деятельности предприятия производитсяс помощью показателей рентабельности, оценки использования инвестиций, оценкифинансового состояния.
Приэкономическойоценке инвестиционных проектов рассчитывают показатели чистогодисконтированного дохода, внутренней нормы доходности, периода окупаемости,индекс доходности.
Ни один изперечисленных критериев сам по себе не является достаточным для принятияпроекта. Решение об инвестировании средств в проект должно приниматься с учетомзначений всех перечисленных критериев и интересов всех участниковинвестиционного проекта.
На успех проектаочень большое влияние оказывает рациональный выбор методов финансирования,поэтому при разработке схемы финансирования необходимо рассмотреть всеальтернативные варианты и определить экономическую эффективность каждого изних, с тем чтобы обеспечить максимальную отдачу от вложений.
Финансированиепроекта должно обеспечить решение двух основных задач:
— обеспечение такойдинамики инвестиций, которая позволила бы выполнять проект в соответствии свременными и финансовыми ограничениями;
— снижение затратфинансовых средств и риска проекта за счет соответствующей структуры инвестицийи максимальных налоговых льгот.
Существует несколькоспособов финансирования проектов:
— акционерныеинвестиции;
— финансирование изгосударственных источников;
— лизинговоефинансирование;
— долговоефинансирование.
Глава 2. Анализ инвестиционнойполитики ОАО”Энергомашстрой” и ее влияния наконкурентоспособность фирмы.
2.1. Производственнаяхарактеристика ОАО “ЭМС”.
2.1.1.Краткая историческая справка и основные направления деятельности.
АООТ“Энергомашстрой” было одним из первых приватизированных предприятий вСанкт-Петербурге. АООТ “Энергомашстрой” было приватизировано по первомуварианту в 1991 году. Летом 1995 года был выкуплен пакет акций размером 20 % уКУГИ и теперь АООТ “Энергомашстрой” является полностью частным предприятием,собственниками которого являются около четырех с половиной тысяч акционеров.
АООТ “Энергомашстрой”является правопреемником Проектно-строительного объединения “Энергомашстрой”,существовавшего с 1928 года, деятельность которого была направлена настроительство объектов производственного назначения на территорииСанкт-Петербурга, области и Северо-Запада. АООТ “Энергомашстрой” сохранилоцелостность организации (не произошло разделения на отдельныестроительно–монтажные управления (далее СМУ) и производственные подразделения),изменив лишь специализацию. С 1992 года АООТ “Энергомашстрой” занимаетсяжилищным строительством. Оно имеет лицензии на следующие виды деятельности:
— функциигенерального подрядчика
— выполнениестроительно-монтажных работ
— производствостроительных материалов и изделий “
— проектные работы иинжиниринговые услуги.
В 1992году в связи со снижением объема государственного заказа возникла необходимостьдиверсификации деятельности. В 1992 году АООТ “Энергомашстрой” анонсировалосвой первый проект по строительству жилого дома. В связи с новой деятельностьювозникла необходимость создания новых подразделений: Управления капитальногостроительства (УКС), являющегося внутренним заказчиком на объект, и Управлениявнешних контрактов (УВК), выполняющего функции отдела реализации.
Так жев 1992 году было создано Управление имущества, призванное разрабатывать ивнедрять систему эффективного управления имуществом доставшимся АО“Энергомашстрой” в процессе приватизации. В него входят три отдела: Управленияжилыми зданиями, Управления офисными зданиями, Управления производственнымибазами.
В 1995году вследствие успешного осуществления деятельности по ведению строительстважилых домов были созданы отделы: Маркетинга и рекламы и Инвестиционно-финансовый отдел. Они совместно с УВК и УКС были выделены в Департаментзастройки. Тогда же были выделены Департамент Строительства иДепартамент Управления имуществом. (схема 2.1.)
Схема2.1.
Структура ОАО“Энергомашстрой”
/>
Энергомашстрой
/>
Управление Строительный Департамент
/> застройки трест имущества/> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
/>/>
АООТ «Энергомашстрой»имеет широкие возможности, ведет работу по многим направлениям, основными изкоторых являются:
— строительство жилыхдомов в кирпичном и монолитном вариантах по индивидуальным проектам;
— реконструкцияжилого фонда Санкт-Петербурга;
— строительствопроизводственных и общественных зданий;
— по проектам,разработанным проектной фирмой компании ведется строительство индивидуальныхкоттеджей;
— изготовление икомплектация технологического оборудования;
— девелоперскаядеятельность
2.1.2.Организационная структура АО “Энергомашстрой”
В своем составе АООТ“Энергомашстрой” имеет:
— управление механизации№ 30 с автомобильным парком, землеройной техникой, авто- и башенными кранами;
— завод попроизводству железобетонных изделий, пилорама в п. Б. Грива.
— деревообрабатывающий завод ( изготовление дверной и оконной столярки, деловойдоски и прочих столярных изделий ) в п. Будогощь Киришского района.
Производственная базазанимает территорию общей площадью около 200 тысяч квадратных метров.Производственная площадь цехов — 16 тысяч квадратных метров. Административноездание компании находится в 5 минутах ходьбы от Московского вокзала, висторическом центре Санкт-Петербурга.
2.2. Политика АО “ЭМС”в области выбора направлений вложения средств.
Успешная деятельностьстроительной фирмы, осуществляющей активную инвестиционную политику, зависит оттого, как организован процесс экспертизы и отбора инвестиционных проектов.Именно на этапе анализа проектов и принятия решения о финансированиидопускается наибольшее количество ошибок, которые впоследствии приводят кпотере вложенных средств.
Вопрос выбора критериевэффективности проектов является первым из ряда, стоящих перед руководствомкомпании. Инвестиции — чрезвычайно сложный процесс, подверженный влияниюразличных факторов, которые не могут быть выражены только количественнымивеличинами. Качественный характер множества факторов, зачастую имеющихопределяющее значение для проекта, существенно ограничивает возможность чистоматематических методов и усиливает роль человека в принятии решения. Другимисловами, задача анализа инвестиций и отбора проектов — это в большей мере,проблема эффективности менеджмента.
Высшее руководствокомпании — это прежде всего политический орган, и его задача приниматьстратегические решения. Оценивая проект, руководители компании задаютсядовольно простыми вопросами: соответствует ли проект целям и задачам компании,достаточен ли планируемый уровень прибыли, насколько велик риск потеривложенных средств. Однако простота этих вопросов не предполагает однозначныхответов. Рассматривая какой-либо проект, руководители компании зачастую немогут прийти к согласию, так как каждый из них имеет свое собственноепредставление о прибыли, риске, сроках проекта, целях и задачах компании, аиногда и о ее возможностях. Это часто приводит к возникновению конфликта, когдав условиях острой конкурентной борьбы и нестабильности экономики необходиморационально распределить ресурсы между краткосрочными, высокодоходнымипроектами, способствующими восполнению оборотных средств, и инвестициями вдолгосрочные проекты, которые в отдаленной перспективе обеспечат высокие истабильные доходы.
В стратегическомплане компании должны найти отражение ответы на следующие вопросы: какаяминимальная величина прибыли и дохода на вложенный капитал от проекта допустимыдля компании, какой объем инвестиций максимально допустим, какой срокреализации проектов предпочтителен, какая часть ресурсов будет направлена накраткосрочные, а какая на долгосрочные проекты; каким руководство представляетимидж своей фирмы и какого типа проекты будут оказывать на него положительноевлияние; каковы задачи фирмы; какой риск считать высоким; проекты какого типа имасштаба соответствуют организационным и финансовым возможностям фирмы.
АО “ЭМС” инвестируеттолько в собственные проекты, так как это дает возможность осуществленияполного контроля на всех стадиях развития проекта, кроме того, есть возможностьполучения дополнительного экономического эффекта за счет экономии. Всоответствии производственными возможностями АО “ЭМС”, а также спредставлениями специалистов по маркетингу о возможностях реализациипостроенного, руководство считает наиболее приемлемыми проекты строительствадомов на 150-200 квартир.
Оценкажизнеспособности проектов производится в АО “ЭМС” с помощью экспертов, вкачестве которых выступают руководители подразделений: начальник УправленияКапитального строительства, начальник Отдела Реализации, начальник ОтделаМаркетинга, начальник Инвестиционного Отдела. Каждый из этих специалистов сосвоей стороны, основываясь на личном опыте, профессиональных знаниях оцениваетвозможность реализации проекта, экономический результат от его осуществления иуровень риска по проекту. Выбор проекта осуществляется после сопоставленияпоказателей доходности, продолжительности и уровня риска. Как известно,альтернативы, предполагающие более высокий доход, предполагают также и наиболеевысокий риск. Поэтому при выборе между более продолжительным высокодоходнымпроектом и менее доходным проектом с меньшей продолжительностью предпочтение,скорее всего, будет отдано второму, так как при увеличении продолжительностистроительства возрастает уровень риска. В наше сложное время иногда приходитсяреализовывать проекты, уровень прибыли от которых хотя бы покрывал издержки.Это объясняется стремлением фирмы сохранить рабочие кадры и свой сегмент рынка,так как потеряв их в ожидании супердоходных проектов восстановить потом будетзначительно сложнее и дороже.
Финансовая оценкав условиях неопределенности.
Под неопределенностьюпонимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта,в т.ч. о связанных с ним затратах и результатах. Неопределенность, связанная свозможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций ипоследствий, характеризуется понятием риска. Разница между риском инеопределенностью состоит в том, знает ли лицо, принимающее решение, овероятности наступления определенных событий.
При оценке проектовнаиболее существенными представляются следующие виды инвестиционных рисков:
— риски, связанные сустановленными законодательством правовыми основами осуществления инвестиций,так называемые политические риски;
— риски, связанные симущественными правами на инвестируемый объект;
— риски, связанные сошибочной оценкой рыночной ситуации при планировании инвестиций;
— риски, связанные сошибочностью в составлении проекта;
— риски, связанные сослучайными воздействиями на объект, как со стороны непосредственно участниковпроекта (в том числе — строительно-монтажные риски), так и со стороны третьихлиц, а также иные случайные воздействия (пожары, наводнения, стихийные бедствияи т. д.);
— риски, связанные свыполнением своих обязательств участниками проекта и их контрагентами;
— риски, связанные сизменением рыночной ситуации во время реализации проекта, которые не позволяютполучить планируемую отдачу от инвестиций.
Для учета факторовнеопределенности и риска при оценке эффективности проекта используется всяимеющаяся информация об условиях его реализации, в т. ч. и не выражающаяся вформе каких-либо вероятностных законов распределения. При этом могут использоватьсяследующие методы:
1.Анализчувствительности;
2.Проверкаустойчивости и определение предельных параметров проекта;
3.Определение точкибезубыточности;
4.Корректировкапараметров проекта:
5.Построение дереварешений;
6.Формализованноеописание неопределенности.
Рассмотрим один изперечисленных методов — анализ чувствительности.
Анализчувствительности призван дать точную оценку того, насколько сильно изменитсяэффективность проекта при определенном изменении одного из исходных параметровпроекта. Чем сильнее эта зависимость, тем выше риск реализации проекта, т. е.незначительное отклонение от первоначального замысла окажет серьезное влияниена успех проекта.
Анализчувствительности проекта можно применять в двух случаях: 1) для определенияфакторов, в наибольшей степени оказывающих влияние на результат проекта; 2) длясравнительного анализа проекта.
2.2.1. Конкурентнаястратегия ОАО “ЭМС”
При выборе конкурентнойстратегии руководство АО “ЭМС” исходило из своих возможностей обеспечениякачества, а также из потребностей рынка. В настоящий момент на вторичном рынке недвижимости цены нажильё низкого качества (“хрущёвки”, панельные дома первых серий ) имеюттенденцию к медленному понижению ( за 1995 г. по материалам нескольких агентствцены на этот тип жилья снизились на 2% — 5% ). В то же время цены на жильёвысокого качества ( старый фонд после кап. ремонта, “сталинские “ дома,кирпичные дома с удачной планировкой квартир) устойчиво растут ( в 1994 г. —24%, в 1995 г. — 18%). Это обусловлено тем, что категория населения, которуюустраивает такого рода жилье, не в состоянии заплатить даже за такие,относительно дешевые квартиры. В то же время сформировался довольно широкийслой населения с высоким и, главное, стабильным доходом, нуждающийся вулучшении жилищных условий и потенциально готовых к приобретению жилья. Поэтомуспрос на жилье высокого качества остается стабильным, цены на такого рода жильеимеют медленную тенденцию к повышению.
АООТ “Энергомашстрой”располагает всеми необходимыми слагаемыми для обеспечения высокого качествастроящегося жилья:
— в АО работаютспециалисты высоких разрядов по строительным профессиям;
— в состав АООТ“Энергомашстрой” входит строительная лаборатория, которая осуществляеттехнический надзор согласно лицензии;
— АО располагает хорошимоборудованием;
— наличие в составе АОпроектной фирмы обеспечивает возможность следовать всем требованиямразвивающегося рынка жилья.
Приняв во вниманиевышеперечисленные факторы, менеджеры АО “ЭМС” избрали конкурентную стратегию Б2—ориентация на качество, надеясь со временем расширить диапазон конкуренции иприйти к стратегии А2 — уникальность и лидерство по качеству продукции. Приэтом необходимо отметить, что параметрами, определяющими качество жилья,являются: удобное расположение здания (близость к станции метро), пригодная дляжилья окружающая среда, удачная планировка квартиры, наличие дополнительныхудобств, обеспечивающих комфорт будущим жильцам. Отбор инвестиционных проектовпроизводится в соответствии с избранной стратегией конкуренции.
Так, например, фирмойреализованы следующие проекты:
— жилой дом на 6-ойСоветской ул., 32, общей площадью 2400 м2 пятиэтажная кирпичная вставка междусуществующими домами, на свайном основании с квартирами улучшенной планировки вдвух уровнях. Просторные места общего пользования и большие кухни (15 м2)создают дополнительный уют жителю квартиры. В каждой квартире — бассейн.Заказчиком выступал “АО Спецгидроэнергомонтаж”.
— жилой дом по ул.Варшавской д. 63 — общей площадью 6500 м2. Дом в кирпично-монолитномисполнении со встроенными помещениями, 14 этажей с квартирами улучшеннойпланировки в 2-ух уровнях.
— коттеджи в п.Новоселье Ломоносовского района, 2-3 этажные кирпичные дома построенные поиндивидуальным проектам, разработанным проектной фирмой АООТ “Энергомашстрой”.Каждый коттедж имеет гараж и мансардную часть используемую под жилье.
2.2.2. Маркетинговая стратегия и ценовая политика .
Выбор проектапроизводится с учетом требований рынка. При этом используются как маркетинговыеисследования рынка недвижимости Петербурга, проводимые специализированнымифирмами, так и собственные исследования. В частности, специалистами помаркетингу АО “ЭМС” проводятся более детальные исследования рынка нового жильяв районе предполагаемого строительства.
Ключевыми элементамиполитики продаж АО “ЭМС” являются:
— оптимальная дляКлиента схема оплаты. В отличие от многих застройщиков фирма не ставит жёсткихусловий по срокам оплаты при заключении договора.
— максимумдополнительных услуг для Клиента. Сюда входят возможность оплаты квартирытоварами или услугами, отделка квартиры по индивидуальному проекту, зачётстоимости имеющегося у Клиента жилья.
— обширная дилерскаясеть. В реализации квартир участвуют несколько агентств недвижимостиПетербурга. Агентствам предоставлена весьма удобная для них схемавзаимодействия, ключевым элементом которой является соблюдение единой ценовойполитики. По желанию агентство может получить эксклюзивное право продажинескольких квартир, либо участвовать в реализации всех выставленных напродажу.
— привлечениепотенциальных инвесторов путем помещения рекламы в периодической печати.Практика показала, что удовлетворительной эффективностью обладает рекламастроящегося жилья в специализированных изданиях (газеты “НедвижимостьПетербурга”, “Экспресс-недвижимость”, “Бюллетень недвижимости”), а так жерекламные стенды, размещённые на строительной площадке. Реклама в массовыхизданиях (“Санкт-Петербургские ведомости”, “Вечерний Петербург” и т.п. ), а такжев элитных журналах в связи с низким соотношением эффективность/цена смыслане имеет. Это связанно с тем, что клиент, располагающий необходимой дляосуществления дорогостоящего мероприятия — приобретения квартиры — суммой,ориентируется в первую очередь на рекламу в специализированных издания. Вчастности, проведённый нами устный опрос клиентов показал, что у каждого из нихпросмотрел по крайней мере два номера газеты “Недвижимость Петербурга” ( в томчисле и тогда, когда они находили АООТ “Энергомашстрой” по другой рекламе).Кроме того, ряд организаций в Санкт-Петербурге регулярно приобретает жильё длясвоих сотрудников. В число обязанностей отдела маркетинга и рекламы входитвыявление таких организаций и установление контактов с ними.
В некоторых случаях оказываетсяполезным посещение специализированных выставок и семинаров с точки зренияпривлечения партнёров для финансирования строительства ( агентства, крупныеинвесторы).
2.3. Сложившаясяпрактика финансирования инвестиционных проектов.
Обычная схема финансированиядля застройщиков, не связанных с банками,—за счет авансовых платежей клиентов.Данный метод работает по разному на разных объектах. Полностью—на возведениималоквартирного элитного жилья под заказ по заранее согласованным условиям.Частично—на многоквартирных жилых домах. Вариант не самый простой. Уорганизации есть опыт по объекту на Варшавской,63. Это 500-квартирный дом изтрех корпусов. Оплата осуществлялась в несколько этапов после проведениясоответствующих объемов работ за счет собственных средств. По последнемукорпусу пришлось использовать заемные средства. Из-за неритмичности поступлениясредств от инвесторов, а регулярные срывы платежей—характерная особенностьнашего времени, по выплате процентов были задержки. И хотя, в итоге, с кредитомрассчитались в срок, использование заемных средств существенно снизилоприбыльность проекта.
Поэтому цена жильявынужденно будет выше среднерыночной. При строительстве дома на озере Долгоерассматривался вариант финансирования за счет привлечения кредита МБРР.
2.4. Экономическаяоценка проекта строительства жилого дома на Тихорецком проспекте.
2.4.1. Краткоеописание проекта.
Площадкастроительства расположена на пересечении Тихорецкого и Светлановскогопроспектов, напротив Соснового парка. Она свободна от застройки и расположенасреди уже сложившихся жилых кварталов, существующих инженерных коммуникаций.
В результатеосуществления проекта предполагается построить индивидуальный жилой дом — важный высотный акцент квартала, архитектурно организующий пересечение двухпроспектов — магистралей городского значения.
Облик здания решён сучётом ответственного расположения в градостроительной структуре района.
Здание 16-ти этажноедвухсекционное со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения.В жилом доме предусмотрены одно-, двух-, трёх-, четырёх-, пяти-комнатныеквартиры, отвечающие всему комплексу современных требований, предъявляемыхжилью высокого качества:
— изолированныекомнаты,
— расширенные местаобщего пользования и кухни, оборудованные электроплитами,
— централизованноегорячее водоснабжение,
— телефонизация,
— радиофикация,
— мусоропровод.
Схемой генпланапредусмотрено зонирование прилегающей территории с организацией площадок:отдыха, игровых и хозяйственных, стоянки личных автомашин для жильцов.
Таким образом,представленная характеристика здания свидетельствует о том, что проект выбранв соответствии с конкурентной стратегией фирмы — ориентация на качество — и егоуспешное осуществление благоприятно отразится на имидже фирмы.
Финансированиепроекта предполагается осуществлять за счет авансовых платежей дольщиков,недостаток средств (на покрытие затрат, осуществленных на стадиипроектирования) будет покрываться за счет средств АО “ЭМС”.
Реализация квартир встроящемся доме будет производится через сеть дилеров (агентства недвижимости)и собственными силами.
2.4.2. Оценкаэффективности проекта.
Оценкаинвестиционного проекта основывается на трех формах финансовой отчетности:отчет о прибыли, отчет о движении денежных средств, балансовый отчет.
При расчетах былиприняты во внимание следующие факторы:
— Рост строительногоиндекса, за базовое значение принято 0,8%.
— Рост курса доллараСША, базовое значение – 0,8%.
—Рост цены метр кв.жилой площади – 1,5 % на первоначальном этапе, 2,5% – на среднем этапестроительства и на последнем этапе рост цены равен 1,5%.
Начальное значение строительного индекса равно 9500.
В таблице 2.1.представлены следующие данные:
— данные по стоимостистроительства с распределением по периодам строительства исходя из календарногографика. Расчет производился исходя из предполагаемой стоимости материалов истоимости эксплуатации машин и механизмов, заработная плата рассчитывалась наоснове действующих на настоящий период тарифных ставок и предполагаемого уровняроста, накладные расходы и плановые накопления выводились расчетным путем какпроцент от затрат на материалы по существующим статистическим данным исуществующих норм составления сметной стоимости.
— курс рубля поотношению к доллару США;
— индекс цен поотношению к ценам 84 года;
— цена одного метраквадратного (из таблицы 2.2. “Прогноз потока наличности”);
— продаваемая площадь(из табл. 2.2.);
— полученные средства(из табл. 2.2.).
Формирование ценыреализации 1 метра квадратного площади квартир. Потребляемые ресурсы и производимая продукцияпроекта имеют физическую форму, и цены используются для представления их встоимостном выражении с целью приведения к общему знаменателю. Для целей ТЭОцены должны отражать реальные экономические стоимости потребляемых ресурсов ивыпускаемой продукции на весь период планирования.
В таблице 2.2.представлен предполагаемый график расчетов поступления средств от продажиквартир в строящемся доме, график составлен исходя из имеющейся информации попродаже квартир по другим объектам с учетом уровня цен и предполагаемойприбыльности вложения в строящуюся недвижимость.
Предполагаемые ценырассчитывались следующим образом:
Исходя изсложившегося уровня цен на готовое жилье аналогичного качества иместорасположения по максимальным и минимальным ценам были построены графики,исходя из трех уровней роста цен: 1%, 1.3% и 1.6% в месяц, из получившихся наянварь 1997 года цен была рассчитана средняя цена;
Получив среднюю ценумы рассчитали график роста цены продаж квадратного метра исходя из того, чтодоход получаемый инвестором должен быть больше дохода по депозиту в банке;
После этого весьпериод инвестирования был разбит на три зоны:
Зона высокого риска —начало строительства;
Зона умеренного риска— этап возведения стен и начало отделки;
Зона низкого риска —этап окончания строительства.
В соответствии сэтими зонами были выделены этапы роста цен: этап медленного роста, этапбыстрого роста и этап приближения цены к цене готового жилья.
Распределение продажиквартир между авансовыми продажами и продажами готового жилья рассчитано наоснове статистических данных по продажам аналогичных объектов АО“Энергомашстрой”, с учетом вышеописанных зон рискованности инвестиций.
В таблице 2.3. “Отчето движении денежных средств” представлен помесячный график потребности средствдля реализации проекта и предполагаемого поступления инвестиций для егофинансирования. Потребность в средствах берется из календарного графикапроизводства работ. Размер поступления инвестиций — авансовые платежи изтаблицы 2.2.
Недостаточноопределить общую сумму необходимых финансовых средств и источникифинансирования. Распределение во времени притока средств должно бытьсинхронизировано с различными расходами, связанными с реализацией проекта. Еслиэто распределение финансовых потоков не сделано должным образом, то проектможет переживать периоды накопления финансовых излишков (не используемых, нотребующих уплаты процентов) или испытывать неожиданную нехватку средств ипроблемы с ликвидностью. В последнем случае возможны серьезные финансовыепоследствия, вынуждающие, например, занимать на короткое время средства, обычнопод более высокие проценты, или могут возникать задержки в осуществлениипроекта, если нехватку финансов не удастся покрыть на этапе строительства.Поэтому необходимо составить схему общих притоков и оттоков реальных денег. Наэтапах осуществления и эксплуатации проекта подобное финансовое планированиетребует помесячного шага расчета.
В таблице 2.4.представлен расчет прибыльности проекта, исходя из анализа потоков денежныхсредств. При расчете были сделаны следующие предпосылки:
График продаж беретсяна основе табл. 2.2. и является отражением единственного источника поступлений.Исходя из этого весь недостаток притока денежных средств покрывается за счетсредств инвестора (в данном случае АО “Энергомашстрой”) или за счет кредитов.
Затраты настроительство берутся из календарного графика работ.
Ставка приведенияберется на уровне кредитной ставки.
В данной таблице вграфе “Затраты на строительство объекта” приводятся затраты на строительство,оборудование, управление и рекламу непосредственно связанные со строительствомданного объекта.
По результатамрасчетов можно сделать вывод, что при продаже всех квартир строительнаяорганизация покрывает все свои издержки и получает положительный финансовыйрезультат.
2.5. Финансоваяоценка инвестиционной деятельности АО “Энергомашстрой” и анализ ее влияния наконкурентоспособность фирмы.
Как уже отмечалось,инвестиционная деятельность является не единственным направлением деятельностиАО “ЭМС”, поэтому для оценки инвестиционной деятельности необходимопроанализировать финансовые показатели деятельности Управления застройки. Длятого, чтобы оценить влияние инвестиционной деятельности на конкурентоспособностьфирмы, были рассчитаны также общие показатели деятельности АО “Энергомашстрой”.
Аналитическая группировка статей баланса за 1995 год Таблица 2.5.
Актив баланса
На начало
На конец
Пассив баланса
На начало
На конец
периода
периода
периода
периода 1. Иммобилизованные 84354594 112693788 1. Собственный 82955125 101542544 активы капитал 2. Оборотные активы 5678609 8914395 2. Заемный капитал 7078078 21651600 2.1 Запасы 2559888 4170915 2.1 Долгосрочные 2.2 Дебиторская обязательства задолженность 2571179 3561652 2.2 Краткосрочные 2.3 Денежные кредиты и займы 3287696 12358601 средства 546895 1142428 2.3 Кредиторская 3790382 9292999 задолженность
Имущество 90033203
Источ. имущества 90033203 123194144 3. Убытки 1585961
Баланс 90033203 123194144
Баланс 90033203 123194144
Аналитическая группировка статей баланса за 1996 год Таблица 2.6.
Актив баланса
На начало
На конец
Пассив баланса
На начало
На конец
периода
периода
периода
периода 1. Иммобилизованные 144047816 149431878 1. Собственный 132896572 135691002 активы капитал 2. Оборотные активы 8914395 10883699 2. Заемный капитал 22461369 26784611 2.1 Запасы 3847385 2894115 2.1 Долгосрочные 2.2 Дебиторская обязательства задолженность 3561652 6607235 2.2 Краткосрочные 2.3 Денежные кредиты и займы 12358596 14191173 средства 1142428 1076549 2.3 Кредиторская 10102773 12593438 задолженность
Имущество 152962211 160315577
Источ. имущества 154537841 162475613 3. Убытки 1575630 2160036
Баланс 154537841 162475613
Баланс 154537841 162475613
/> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> 2.5.1. Анализ рентабельности
Рентабельность являетсяодним из наиболее важных показателей финансово-хозяйственной деятельностипредприятия.
Для расчета показателей рентабельностиданные баланса и отчета о прибылях и убытках (форма №2) группируются в таблицу2.7. Результаты расчета показателей рентабельности сведены в таблицу 2.8.
Таблица 2.7.
№
Показатели
1995 год
1996 год 1 Выручка (нетто) от реализации работ, тыс. руб. 38480825 27164580 2 Себестоимость продукции, тыс. руб. 35171033 22923510 3 в процентах к выручке (2/1*100%) 91,4 84,41 4 Управленческие расходы, тыс. руб. - 460838 5 Прибыль от реализации продукции, тыс. руб.(1-2-4) 3309792 3780232 6 Прибыль от реализации в процентах к выручке (6/1*100%) 19,7 21,7 7 Прибыль (убыток) от прочей реализации, тыс. руб. 1222082 -1236440 8 Доходы от внереализационных операций, тыс. руб. 337177 329649 9 Убытки от внереализационных операций, тыс. руб. 1190954 413323 10 Балансовая прибыль, тыс. руб.(5+7+8-9) 3678097 2460118 11 Налог на прибыль, тыс. руб. 2534225 287575 12 Чистая прибыль, тыс. руб. 1143872 2172543 13 Собственный капитал 91856027 133848712 14 Средний за период итог баланса 106613674 158506727 /> /> /> /> /> />
Анализ рентабельности
Таблица 2.8.
Наименование коэффициента Управление застройки ЭМС
1995 1996 1995 1996
Рентабельность оборота 0,155 0,51 0,03 0,08
Рентабельность общего капитала 0,03 0,02 0,007 0,013
Рентабельность собственного капитала 0,003 0,02 0,009 0,016
Рентабельность постоянного капитала 0,003 0,02 0,009 0,016
/> /> /> /> /> /> /> /> />
На основании таблицы 2.8. можносделать следующие выводы:
1) Рентабельность собственного капитала крайне низка.Средний уровень этого показателя для промышленности развитых стран составляет30 — 40%. Низкий уровень рентабельности собственного капитала АООТ“Энергомашстрой” можно объяснить, с одной стороны, нерациональнымиспользованием собственного капитала, а с другой стороны, незначительнойвеличиной чистой прибыли.
Проанализировав источникиформирования чистой прибыли АООТ “Энергомашстрой”, можно сделать вывод о том,что ее небольшая величина объясняется значительными убытками отвнереализационных операций при том, что прибыль от реализации продукции нетолько достаточно велика, но и имеет тенденцию к увеличению. Рентабельностьсобственного капитала возросла в 1996 году по сравнению с 1995, что являетсяположительным моментом.
2) Рентабельность оборота резко выросла в 1996 году посравнению с 1995, что свидетельствует о значительном потенциале АООТ“Энергомашстрой”.
3) Рентабельность общего капитала низка (среднее значениеданного показателя для развитых стран составляет 5 — 10%). Этот показательотражает эффективность всего вложенного в предприятие капитала. Таким образом,материальные, трудовые и финансовые ресурсы анализируемого предприятияфункционируют неэффективно.
Итак, АООТ“Энергомашстрой” следует искать пути увеличения рентабельности собственногокапитала и общего капитала.
Высокие показателирентабельности оборота по Управлению застройки свидетельствуют обэффективности инвестиционной деятельности предприятия.
Кроме того, показателирентабельности оборота по Управлению застройки многократно превышают общиепоказатели рентабельности. Т. е. инвестиционная деятельность АО “ЭМС”значительно прибыльнее подрядной, на основании этого смело можно сделать вывод,что она положительно сказывается на конкурентоспособности фирмы, более того,только осуществление инвестиционной деятельности позволяет АО “ЭМС” удержаться“на плаву” в сегодняшних сложных условиях.
2.5.2. Анализиспользования инвестированного капитала
Из расчетных формул можновывести, что рентабельность общего капитала равна произведению рентабельностиоборота на оборачиваемость общего капитала. таким образом, есть два путиулучшения показателя рентабельности общего капитала: либо повышать нормуприбыли в продажах, либо увеличивать оборачиваемость капитала. Последнее, всвою очередь, может быть достигнуто за счет увеличения объема реализации принеизменной стоимости активов или, напротив, за счет снижения объема инвестиций,необходимых для поддержания необходимого уровня реализации.КОЭФФИЦИЕНТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ Таблица . 2.9. Наименование коэффициента Управление застройки ЭМС 1995 1996 1995 1996 Общая оборачиваемость активов 0,9 0,04 0,25 0,17 Оборачиваемость мобильных средств 0,94 0,55 4,3 2,5 Оборачиваемость материальных оборотных средств 3,17 21,3 10 9,4 Оборачиваемость готовой продукции 449 178 Оборачиваемость собственного капитала 0,021 0,044 0,3 0,2 /> /> /> /> /> /> />
Снижение показателейоборачиваемости привело к ухудшению показателей рентабельности капитала.
2.5.3. Анализликвидности
КОЭФФИЦИЕНТЫ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ Таблица 2.10. ФИНАНСОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ФИРМЫ Наименование коэффициента Управление застройки ЭМС 1995 1996 1995 1996 Коэффициент абсолютной ликвидности 0,05 0,04 0,05 0,04 Коэффициент промежуточной ликвидности 0,24 0,28 0,3 0,33 Коэффициент общей ликвидности 0,29 0,3 0,4 0,4 /> /> /> /> /> /> /> />
1) Коэффициент абсолютной ликвидности по крайней мере в 4раза ниже нормы. Более того, он снизился в 1996 году по сравнению с 1995.
2) Коэффициент критической ликвидности также по крайнеймере в 4 раза ниже нормы. Однако, он имеет тенденцию к увеличению, что являетсяположительным моментом.
3) Коэффициент покрытия почти в 5 раз ниже нормы. За годон практически не изменился.
Таким образом,ликвидность активов АООТ “Энергомашстрой” не соответствует банковскимкритериям. Предприятие не в состоянии в срок погасить свои обязательства. Следуетпроизвести углубленный анализ финансово-хозяйственной деятельности АООТ“Энергомашстрой” с целью разработки мероприятий для восстановления егоплатежеспособности.
Резюме
АООТ «Энергомашстрой»имеет широкие возможности, ведет работу по многим направлениям, основными изкоторых являются:
— строительство жилыхдомов в кирпичном и монолитном вариантах по индивидуальным проектам;
— реконструкцияжилого фонда Санкт-Петербурга;
— строительствопроизводственных и общественных зданий;
— по проектам, разработаннымпроектной фирмой компании ведется строительство индивидуальных коттеджей;
— изготовление икомплектация технологического оборудования;
— девелоперскаядеятельность
В своем составе АООТ“Энергомашстрой” имеет:
— управлениемеханизации с автомобильным парком, землеройной техникой, авто- и башеннымикранами;
— завод попроизводству железобетонных изделий;
— деревообрабатывающий завод ( изготовление дверной и оконной столярки, деловойдоски и прочих столярных изделий ) в п. Будогощь Киришского района.
С 1992 года“Энергомашстрой” занимается инвестиционной деятельностью.
АО “ЭМС” инвестируеттолько в собственные проекты, так как это дает возможность осуществленияполного контроля на всех стадиях развития проекта, кроме того, есть возможностьполучения дополнительного экономического эффекта за счет экономии. Всоответствии производственными возможностями АО “ЭМС”, а также спредставлениями специалистов по маркетингу о возможностях реализациипостроенного, руководство считает наиболее приемлемыми проекты строительствадомов на 150-200 квартир.
Оценкажизнеспособности проектов производится в АО “ЭМС” с помощью экспертов, вкачестве которых выступают руководители подразделений: начальник УправленияКапитального строительства, начальник Отдела Реализации, начальник ОтделаМаркетинга, начальник Инвестиционного Отдела. Выбор проекта осуществляетсяпосле сопоставления показателей доходности, продолжительности и уровня риска.При выборе между более продолжительным высокодоходным проектом и менее доходнымпроектом с меньшей продолжительностью предпочтение, скорее всего, будет отдановторому, так как при увеличении продолжительности строительства возрастаетуровень риска.
Выбор проектапроизводится с учетом требований рынка. При этом используются как маркетинговыеисследования рынка недвижимости Петербурга, проводимые специализированнымифирмами, так и собственные исследования. Конкурентной стратегией АО “ЭМС”является ориентация на качество. При этом необходимо отметить, что параметрами,определяющими качество жилья, являются: удобное расположение здания (близость кстанции метро), пригодная для жилья окружающая среда, удачная планировкаквартиры, наличие дополнительных удобств, обеспечивающих комфорт будущимжильцам. Отбор инвестиционных проектов производится в соответствии с избраннойстратегией конкуренции.
Обычная схемафинансирования инвестиционных проектов — за счет авансовых платежей клиентов.
В настоящее времякрупнейшим проектом, реализуемым фирмой является строительства жилого дома наТихорецком проспекте.
Представленнаяхарактеристика здания свидетельствует о том, что проект выбран в соответствиис конкурентной стратегией фирмы — ориентация на качество — и его успешноеосуществление благоприятно отразится на имидже фирмы.
Финансированиепроекта предполагается осуществлять за счет авансовых платежей дольщиков,недостаток средств (на покрытие затрат, осуществленных на стадиипроектирования) будет покрываться за счет средств АО “ЭМС”.
Реализация квартир встроящемся доме будет производится через сеть дилеров (агентства недвижимости)и собственными силами.
По результатамрасчетов можно сделать вывод, что при продаже всех квартир строительнаяорганизация покрывает все свои издержки и получает положительный финансовыйрезультат.
Произведенафинансовая оценка инвестиционной деятельности АО “Энергомашстрой” и анализ еевлияния на конкурентоспособность фирмы.
Инвестиционнаядеятельность является не единственным направлением деятельности АО “ЭМС”,поэтому для оценки инвестиционной деятельности анализировались финансовыепоказатели деятельности Управления застройки. Для того, чтобы оценить влияниеинвестиционной деятельности на конкурентоспособность фирмы, были рассчитанытакже общие показатели деятельности АО “Энергомашстрой”.
Высокие показателирентабельности оборота по Управлению застройки свидетельствуют обэффективности инвестиционной деятельности предприятия.
Кроме того, показателирентабельности оборота по Управлению застройки многократно превышают общиепоказатели рентабельности. Т. е. инвестиционная деятельность АО “ЭМС”значительно прибыльнее подрядной, на основании этого смело можно сделать вывод,что она положительно сказывается на конкурентоспособности фирмы, более того,только осуществление инвестиционной деятельности позволяет АО “ЭМС” удержаться“на плаву” в сегодняшних сложных условиях.
Глава 3. Обоснованиепредложений по повышению эффективности инвестиционной деятельности АО“Энергомашстрой”.
Поскольку, как ужебыло отмечено, под инвестиционной политикой строительной фирмы подразумеваетсяустановление масштабов инвестиций, направлений их использования и источниковполучения, пути повышения эффективности деятельности фирмы, а, следовательно, иее конкурентоспособности, рассматриваются в данной главе именно по этимнаправлениям.
Успешная деятельностьстроительной фирмы, осуществляющей активную инвестиционную политику, зависит оттого, как организован процесс экспертизы и отбора инвестиционных проектов.Именно на этапе анализа проектов и принятия решения о финансированиидопускается наибольшее количество ошибок, которые впоследствии приводят кпотере вложенных средств.
Высокие показателирентабельности, полученные при анализе инвестиционной деятельности АО “ЭМС”(см. гл. 2), свидетельствуют о том, что в целом политика фирмы в области выбораинвестиционных проектов верна. Однако в современных условиях острой конкуренциии снижения разницы между ценами на первичном и вторичном рынках жилья оченьсложной проблемой для строительных фирм является привлечение ресурсов дляфинансирования строительства. Поэтому рекомендации по повышениюконкурентоспособности фирмы в результате совершенствования инвестиционнойполитики, разработанные в третьей главе, фактически сводятся к рекомендациям вобласти применения более эффективных схем финансирования.
3.1.Обоснование необходимости привлечения заемных ресурсов.
Реализацияинвестиционного проекта — длительный процесс, требующий, к тому же,значительных затрат финансовых ресурсов. Финансирование проекта за счетсобственных средств предприятия (прибыли от других проектов, амортизационныхотчислений) не всегда возможно да и не всегда целесообразно. Поэтому обычно приходится привлекать дополнительные финансовые ресурсы. На успех проекта оченьбольшое влияние оказывает рациональный выбор методов финансирования, поэтомупри разработке схемы финансирования необходимо рассмотреть все альтернативныеварианты и определить экономическую эффективность каждого из них, с тем чтобыобеспечить максимальную отдачу от вложений.
3.1.1.Определение потребности в финансировании.
В настоящее время АО“ЭМС” ведет строительство нескольких объектов, крупнейшим из которых являетсяпроект строительства жилого дома на Тихорецком проспекте. Кроме того, естьпроект строительства жилого комплекса вблизи озера Долгое. Этот район являетсяодним из наиболее экологически чистых в Санкт-Петербурге — здесь практическиотсутствуют промышленные предприятия, основная часть застройки — жилая.Близость района к Карельскому перешейку, излюбленному месту отдыхапетербуржцев, и легкий автомобильный доступ к Приморскому шоссе делает его ещеболее привлекательным. Временным недостатком расположения объекта являетсяудаленность от метро. Но с вводом в действие в 1998 году новой станцииметрополитена “Комендантский Проспект”, которая будет расположена на расстоянии600 метров от Объекта, проблема удаленности от метро будет решена.
Строящийся сейчаскорпус 8 – часть единого жилого комплекса, состоящего из трех корпусов: 8,8А,8Б и 8В, в первых этажах которых размещены встроенно-пристроенные помещенияобщественного назначения. Многоэтажный корпус 8А является высотным акцентомквартала и замыкает пр. Авиаконструкторов.
К нему примыкаютдесятиэтажные корпуса 8 и 8Б, образуя начало улиц Ильюшина и Стародеревенской.Эти корпуса имеют входы во встроенно-пристроенные помещения общественногоназначения (магазины, кафе) со стороны улиц, а подъезды со стороны двора.Корпуса отделены друг от друга аркой для проезда спецтранспорта на случайпожара и со стороны улиц имеют пожарный проезд.
Квартирыориентированы на малосемейных жильцов и имеют несколько повышенную нормуплощади на человека. Они отвечают всему комплексу современных требований,предъявляемых к жилью высокого качества: изолированные комнаты, расширенныеместа общего пользования и кухни, оборудованные электроплитами, централизованноегорячее водоснабжение, телефонизация, радиофикация и мусоропровод.
Таблица3.1.
Основные материалыи конструкции, применяемые для строительства.Наименование Материал, конструкция Фундаменты Забивные сваи длиной 23м Перекрытия и покрытия Сборный и монолитный железобетон Наружные стены Кирпичные с отделкой лицевым кирпичом и путиловской плитой Внутренние стены Монолитный железобетон и кирпич Перегородки пазогребневые, кирпичные Лестницы сборные железобетонные Кровля плоская рулонная с организованным водостоком Шахты лифтов сборные железобетонные Вентшахты сборные гипсобетонные Окна и двери деревянные
Строительство корпуса8 практически завершено, большая часть квартир уже продана, проект оказалсяэкономически эффективным. Строительство же остальных корпусов жилого комплексапока приостановлено в связи с отсутствием средств для реализации проекта. Всоответствии с объемной сметой затраты по проекту составят около 18 млн.долларов, АО “ЭМС” сможет вложить около 3 млн. долларов собственных средств(прибыль от других проектов и возврат вложенных средств). Следовательно,необходимо будет изыскать еще около 15 млн. долларов.
3.1.2.Обоснование возможности привлечения заемного капитала.
Результат проекта вомногом зависит от удачного выбор кредиторов. Возможными источниками кредитовмогут быть:
— международныефинансовые организации;
— специализированныеагентства экспортных кредитов;
— правительствостраны, принимающей проект;
— коммерческие банки;
— финансовыекомпании;
— инвестиционныекомпании;
— лизинговыекомпании;
— сберегательныебанки;
— богатые частныелица.
Чаще всего основнымисточником кредитов являются коммерческие банки.
В настоящее время вПетербурге реализуется программа Всемирного Банка Реконструкции и Развития.Программой предусмотрено предоставление кредитов под конкретные строительныепроекты. Процентная ставка по кредитам ВБРР составляет 17% годовых, чтозначительно меньше, чем ставка по валютным кредитам отечественных коммерческихбанков. Однако, рассматриваемый проект строительства дома по Тихорецкомупроспекту не удовлетворяет одному из условий Программы: проектом предусмотреностроительство 16-ти этажного здания, тогда как ВБРР предоставляет кредитытолько для строительства зданий не выше 10 этажей. Следовательно, остаютсятолько кредиты отечественных коммерческих банков. Однако высокий процент покредитам, который требуют банки от “чужих” организаций, ставит под вопрос нетолько получение прибыли застройщиком, но и целесообразность самого проекта.
При рассмотрениивопроса о предоставлении кредита, заимодавец обычно анализирует финансовоесостояние предприятия с целью определить возможности фирмы возвращать долги.Обычно для определения кредитоспособности фирмы анализируют показатели ликвидностии структуру капитала.Анализструктуры капитала.
Анализ структуры капитала содержит следующиепоказатели:
Собственный капитал
/>Доля собственного капитала =
Общий капитал
Собственный капиталпредставляет собой уставный фонд и акционерный капитал компании.
Общий капиталпредставляет собой совокупность всех видов активов предприятия и соответствуетитоговой строке баланса.
Краткосрочный заемный капитал
/>Доля краткосрочного =
заемногокапитала Общий капитал
Долгосрочныйзаемный капитал
/>Доля долгосрочного =
заемногокапитала Общий капитал
Собственный капитал
/>Коэффициент финансовой =
надежности Совокупный заемный капитал
Совокупный заемный капитал
/>Коэффициент =
задолженности Собственный капитал
Результаты расчета указанныхкоэффициентов сведены в таблицу 3.2.
Таблица 3.2.
Показатели
Значения
1995 год
1996 год
рекомендуемые 1. Доля собственного капитала 0,82 0,84 Ка>0,5 (коэффициент автономии), Ка 2. Доля краткосрочного заемного капитала 0,18 0,16 3. Доля долгосрочного заемного капитала 4. Коэффициент финансовой надежности, Кфс 4,69 5,07 Кфс>1 5.Коэффициент задолженности, Кз 0,21 0,20 Кз /> /> /> /> />
Из таблицы видно, чтокоэффициенты автономии, финансовой надежности и задолженности находятся врекомендуемых пределах и характеризуются положительной динамикой. Предприятиене имеет долгосрочного заемного капитала, что может объясняться отсутствиемзаинтересованности банков и других потенциальных кредиторов в предоставлениидолгосрочных займов в связи с нестабильностью экономики страны.
Доля краткосрочногозаемного капитала снизилась в 1996 году по сравнению с 1995 на 11%, что можетсвидетельствовать как о снижении потребности в заемном капитале, так и оснижении заинтересованности банков в предоставлении кредитов. В связи с тем,что коэффициент финансовой надежности возрос в 1996 году по сравнению с 1995 на8%, можно предположить, что у предприятия снизилась потребность в краткосрочныхзаймах в связи с увеличением оборачиваемости оборотных средств.
Анализкредитоспособности АО “ЭМС”.
Таблица3.3.
Коэффициенты
Значения
ликвидности
1995 год
1996 год
рекомендуемые Коэффициент абсолютной ликвидности 0,05 0,04 0,2 1 Коэффициент покрытия баланса 0,41 0,41 Л3 >2 /> /> /> /> /> /> /> />
На основании данныхтаблицы можно сделать следующие выводы:
1) Коэффициент абсолютной ликвидности по крайней мере в 4раза ниже нормы. Более того, он снизился в 1996 году по сравнению с 1995.
2) Коэффициент критической ликвидности также по крайнеймере в 4 раза ниже нормы. Однако, он имеет тенденцию к увеличению, что являетсяположительным моментом.
3) Коэффициент покрытия почти в 5 раз ниже нормы. За годон практически не изменился.
Таким образом,ликвидность активов АООТ “Энергомашстрой” не соответствует банковскимкритериям. Предприятие не в состоянии в срок погасить свои обязательства.Поэтому возможность получения предприятием кредита представляется сомнительной.
3.2.Анализ возможных схем финансирования.
3.2.1.Финансирование инвестиционного проекта за счет авансовых платежей частныхинвесторов.
Схема финансированияинвестиционных проектов за счет авансовых платежей частных инвесторов являетсяклассической для строительных организаций, не связанных тесными отношениями сбанком. Это и понятно: такая схема хороша для строителей тем, чторассчитываться с дольщиками приходится построенным жильем, а не “живыми”деньгами, как, например, в случае с привлечением банковского кредита. Не нужно выплачивать проценты за капитал, кроме того, эта схема являетсязначительно более “мягкой” в плане ответственности строительной организации занарушение условий договора.
Но такая схема имеетдля строителей один существенный недостаток: никогда нельзя точноспрогнозировать время поступления платежей, а, следовательно, существует оченьбольшой риск возникновения дефицита бюджета проекта, что приведет к остановкестройки, срыве сроков окончания проекта, что, в свою очередь, неизбежноприведет к финансовым потерям в виде штрафов и удорожанию проекта в результатеувеличения расходов по оплате труда, накладных расходов.
Для инвесторовотрицательными сторонами такой схемы финансирования являются:
— отсутствие гарантийсо стороны строителей;
— в случаерасторжения договора долевого участия инвестор несет финансовые потери в виденеустойки.
Стимулироватьпривлечение денежных средств инвесторов при такой схеме финансирования можнопутем более активного продвижения собственной продукции. Как уже говорилось впредыдущей главе, привлечение покупателей в настоящее время осуществляется АО “ЭМС” по двум основным направлениям: через сеть дилеров (в качестве которыхвыступает несколько агентств недвижимости Санкт-Петербурга) и собственнымисилами — путем помещения рекламы в специализированных изданиях.
Помимо этих способовможно порекомендовать использовать для привлечения клиентов систему “Директмейл”, которая подразумевает рассылку писем с рекламной информацией по специальноотобранным адресам (например, руководителям крупных предприятий, которыепытаются решить жилищные проблемы своих сотрудников). Это мероприятие,разумеется, вызовет увеличение расходов на маркетинг, но, с другой стороны,есть основания полагать, что таким образом мы сможем привлечь дополнительнонекоторое количество покупателей, причем не только в Петербурге, но и в другихгородах России. Это обеспечит нам повышение эффективности инвестиций врезультате увеличения притоков финансовых ресурсов за счет роста объемовпродаж.
Тем не менее,вышеперечисленные способы привлечения средств дольщиков никак не решаютпроблемы неопределенности времени поступления денежных средств.
3.2.2.Использование жилищных сертификатов для финансирования инвестиционного проекта.
В качестве альтернативывышеописанной схеме финансирования проекта можно рассматривать привлечениесредств инвесторов путем выпуска жилищных сертификатов. Этот способфинансирования является довольно новым и широкого распространения пока неполучил. Тем не менее, такая схема финансирования обладает рядом преимуществ,которые позволяют отдельным строительным фирмам успешно ее применять.
Жилищные займыподразумевают выпуск ценных бумаг, которые имеют два эквивалента стоимости: вденежном и натуральном (в квадратных метрах) выражениях. Сумма “оплаченных”метров жилья определяется количеством ценных бумаг и их “метровым” номиналом.Емкость рублевой составляющей зависит от котировки данной ценной бумаги(облигации) на определенный момент времени. Стоимость облигации может бытьрасписана эмитентом по времени покупки и погашения, либо определяется спросомна рынке свободных продаж. Так или иначе, но в теории предполагается, чтовладелец ценных бумаг получит доход в результате погашения облигаций займа,либо приобретет жилье по ценам ниже рыночных. И то и другое возможно лишь приусловии успешного завершения программы.
Подводных камней два:хватит ли денег, полученных от продажи облигаций на строительство и удастся лиреализовать построенное.
Займы привлекательны длянаселения и коммерческих фирм тем, что: во-первых—позволяют уберечь своисредства от инфляции; во-вторых—дают возможность достаточно дешево купитьквартиру. Кроме того, для частных инвесторов займы хороши тем, что “набирать”необходимое на квартиру количество сертификатов можно постепенно — взависимости от финансовых возможностей. Инвестор может в любое времяреализовать купленные сертификаты и получить прибыль, тогда как при расторжениидоговора долевого участия он несет убытки.
Для строительной организациипривлечение финансовых ресурсов путем выпуска сертификатов связано сдополнительными затратами на изготовление бланков и услуги андеррайтера. Крометого, необходимо уплатить налог в размере 0,15% от эмиссии.
Но, с другой стороны,выпуск сертификатов дает возможность фирме привлечь дополнительно некотороеколичество покупателей, т.е. расширить сегмент рынка, что, как известноявляется одним из факторов повышения конкурентоспособности.
Если рассматриватьвозможность выпуска жилищных сертификатов применительно к имеющемуся проектустроительства жилого комплекса на озере Долгое, то можно предложить следующуюсхему финансирования:
— на начальном этапе финансирование производится за счет средств АО “Энергомашстрой” ( 3 млн.долларов);
— на половину недостающейсуммы (7,5 млн. долларов ) выпускаются жилищные сертификаты. Номинальнаястоимость одного сертификата приравнивается к стоимости 1 метра квадратногообщей площади квартиры в корпусе 8Б, 1,1 метра в корпусе 8В и 0,9 метраплощади в корпусе 8А;
— остальные средстваполучаем за счет авансовых платежей дольщиков.
Сначала полностьюфинансируется корпус 8А, затем за счет дополнительных поступлений финансируетсякорпус 8Б, затем 8В. Поскольку корпус 8Б будет сдаваться позднее, чем корпус 8А(т. е. выше риск инвестора), то и приобретение 1 квадратного метра в немобходится покупателям дешевле. Если у владельца некоторого количествасертификатов серии 8А возникнут временные финансовые затруднения, он можетобменять их на сертификаты серии 8Б, получив, таким образом большее количествосертификатов (метров), но оттянув, соответственно момент получения квартиры. Инаоборот, можно обменять (с доплатой) сертификаты серии 8Б на соответствующееколичество сертификатов серии 8А, приблизив, тем самым, момент получения квартиры.
Финансированиеинвестиционных проектов по описанной схеме особенно эффективно для крупныхобъектов, состоящих из нескольких корпусов. Предусматривая возможностьконвертации сертификатов одной серии в другую, мы снижаем вероятность, чтомного инвесторов одновременно предъявят сертификаты к обратному выкупу. Крометого, при такой схеме финансирования мы получаем возможность извлечениядополнительной прибыли за счет операций на вторичном рынке и, как уже былоотмечено, расширяем свой сегмент рынка.
3.2.3.Привлечение крупных инвесторов.
Финансированиепроекта с привлечением крупных инвесторов осложнено тем, что необходимо убедитьпотенциальных инвесторов в том, что проект принесет ожидаемый уровень прибыли.В настоящее время инвесторы предпочитают вкладывать средства в болеерентабельные и быстроокупаемые проекты. Кроме того, при такой схемефинансирования возможны следующие отрицательные моменты:
1) Возникновениефинансовых трудностей у инвесторов всегда ведет к невыполнению ими своихобязательств по договорам, а это, в свою очередь, к неритмичностифинансирования строительства и остановке стройки, увеличению сроковстроительства, причем юридические сложности не позволяют быстро поменятьинвестора;
2) Инвестор,включенный в проект, не может определить окончательный объем финансовыхвложений и в случае выхода из проекта несет финансовые потери;
3.3.Организация финансирования инвестиционных проектов в рамках ФПГ.
3.3.1.Анализ преимуществ ФПГ.
Финансово-промышленнаягруппа это совокупность юридических лиц, среди которых могут быть выделеныосновное, дочерние и зависимые общества; полностью или частично объединившихсвои материальные и нематериальные активы на основе договора о созданиифинансово- промышленной группы (система участия, вариант договора о совместнойдеятельности). Целями технологической и (или) экономической интеграции в рамкахФПГ является реализация инвестиционных и иных проектов и программ, направленныхна повышение прибыльности производства, конкурентоспособности и расширениерынков сбыта товаров и услуг, повышение эффективности и создание новых рабочих мест.
Для стимулированиясоздания финансово-промышленных групп Правительством предусмотрен ряд льгот:
— предоставлениегосударственных гарантий для привлечения инвестиционных ресурсов;
— передача долейакций, принадлежащих государственному сектору в доверительное (трастовое)управление предприятиям, входящим в ФПГ;
— безакционернаяпродажа или безвозмездная передача объектов незавершенного строительства,приоритетное размещение государственных заказов и выделение ФПГ земельныхучастков под жилищное строительство;
— предоставлениеразличных налоговых льгот (в т. ч. снижение ставки налога на прибыль).
В условиях ФПГдостигаются такие важные преимущества, как:
— концентрациякапитала;
— диверсификацияпроизводства.
Концентрация капиталапозволяет реализовать достаточно крупные инвестиционные проекты, которые былибы неосуществимы для отдельных членов корпорации, в то же время корпоративнаяформа объединения капитала не посягает на экономическую самостоятельностьхозяйственных субъектов и не сопряжена с материальной ответственностью мелкихинвесторов.
Диверсификацияпредполагает распределение рисков инвестирования, что экономически выгоднотолько крупному. т. е. корпоративному инвестору.
Таким образом, эффектот концентрации предпринимательских инвестиций выражается в следующем:
1) Диверсификация,то есть снижение инвестиционных рисков за счет разумного распределенияинвестиций по различным проектам и направлениям;
2) Синергизм, т.е.получение общесистемного эффекта, который не может возникнуть от инвестиционныхусилий каждого независимого предприятия;
Эффект синергизмазаключается в том. что свойства системы (корпорации) в целом превосходятпростую сумму свойств отдельных ее элементов (предприятий).
3) Конгруэнтность, т.е. возможность максимального использования производственного аппаратакорпорации путем гибкого перелива капитала, вплоть до поглощений илиприсоединений новых производств, обеспечивающих соразмерное, гармоничноеразвитие всей системы;
4) Интеграция, тоесть объединение инвестиционных ресурсов на основе дополнения однихпредпринимательских инвестиций другими;
5) Рентабельность,включающая как максимизацию отдачи от инвестиций. так и эффективностьпроизводства.
Решение о слиянии капиталовможет быть принято только после тщательного анализа выгод и затрат подобногослияния.
Результатыдеятельности существующих на сегодняшний день в России ФПГ говорят обэффективности концентрации производства и инвестиций. При спаде промышленногопроизводства в России за 1994 год на 20,9% ФПГ сумели достичь приростапромышленного производства на 3,9%, на 15% снизилась задолженность по платежам.Повысилась надежность крупных инвестиционных проектов под существенныегарантии, которые появляются с концентрацией материальных и финансовыхресурсов. Банки, особенно входящие в ФПЛ, более охотно идут на рискдолговременных инвестиций.
Концентрацияинвестиционных ресурсов не самоцель, а средство реализации достаточно крупныхинвестиционных проектов, включая разнообразные способы получения конкурентныхпреимуществ.
С концентрациейинвестиций появляется возможность более широкого выбора инвестиционных усилий,т. к. открываются новые финансовые возможности для инвестиционных решений.
Функциибанка-участника ФПГ.
Банк, входящий в ФПГ,может выполнять следующие функции:
— функции финансовогоагентства ФПГ, в т. ч. по размещению акций, облигаций. векселей и иных ценныхбумаг участников ФПГ;
— реализует системувексельных взаиморасчетов между участниками ФПГ и участников ФПГ с инымилицами;
— осуществляетразвитие системы ипотечного кредитования ФПГ;
— в первоочередномпорядке и на льготных условиях инвестирует свои свободные средства в реализациюпринятых с его участием проектов;
— устанавливает длясвоих клиентов — участников ФПГ льготные ставки и тарифы за оказываемыебанковские услуги;
— оказываетконсультативную и практическую помощь в части взаимодействия сгосударственными и коммерческими органами и структурами;
— инвестирует навзаимовыгодной основе прибыль, полученную от обслуживания клиентов-участниковФПГ, в развитие ФПГ.
3.3.2.Обоснование экономического эффекта в результате создания ФПГ “ЭМС”
Как уже отмечалось,основной проблемой строительных организаций в современных условиях является привлечениересурсов для финансирования проектов. Все рассмотренные выше возможные схемыфинансирования имеют те или иные недостатки, многие из которых устраняются присоздании финансово-промышленной группы.
Включение в ФПГбанков дает возможность применять современные более гибкие схемыфинансирования, снимает проблему залога, позволяет рассчитывать на льготныекредиты и пониженную стоимость банковских услуг.
Образование ФПГ “ЭМС”предполагает включение в группу предприятий агентства по работе с недвижимостьюи банков. В группу предполагается включить два банка, первый банк имеющийдостаточно большой опыт по кредитованию и финансированию предприятийстроительной отрасли, второй – имеющий достаточный опыт по работе на ипотечномрынке. Считается необходимым включить в ФПГ юридическую фирму, котораяпроводила бы всю работу по правильному оформлению сделок с недвижимостью ипроводила бы юридическую экспертизу документов.
Основной задачейсоздаваемой ФПГ является строительство жилых домов в городе Санкт-Петербурге. Дляэтой цели, как показано выше, в ФПГ “ЭМС” привлечены банки, агентствонедвижимости, юридическая фирма, что в совокупности с имеющимися возможностямипо строительству и опытом ведения строительных проектов может дать хорошийрезультат.
Следует отметить, чтов ФПГ, помимо договора о ее создании, вся деятельность и взаимоотношения междупредприятиями ФПГ подтверждается хозяйственными договорами, с целью повышениядисциплины и личной ответственности руководителей предприятий–участников ФПГ зарезультат выполнения работ.
Схема3.1.
СтруктураФПГ “ЭМС”/> /> /> /> /> /> /> />
При разработаннойструктуре ФПГ, см. рис. 3.1., система управления каждым отдельным проектомсостоит из следующих этапов:
Этап поискапроекта. ЗАО “ЭМС–Девелопмент”производит поиск проектов, проводит анализ рынка, разрабатывает проект, делаетприблизительные расчеты прибыльности, устойчивости и других показателей проекта(NPV, IRR, срок окупаемости).
Этап проведениятендера на финансирование проекта.Проект передается в банк. Банк проводит тендер на право финансирования проекта,поиск соинвесторов (генеральным инвестором в данном случае является банк).
Этап проведениятендера на право генерального подряда.Проведение ЗАО “ЭМС–Девелопмент” внутреннего закрытого тендера на право ведениястроительных работ на объекте. Это связано с сохранением в ЗАО“ЭМС–Строительство” подразделений на СМУ и специальных СМУ.
Подборсубподрядчика. СМУ, выигравшеетендер, берет на себя ответственность по строительству объекта в срок и ссоблюдением цены строительства, согласованной при проведении тендера. Это СМУвыступает в качестве генерального подрядчика при проведении строительства, онозаключает договоры с другими СМУ ФПГ на проведение отдельных видов работ.
Этап строительства. На данном этапе задействованы все участники ФПГ. ЗАО“ЭМС–Строительство” производит строительные работы, ЗАО “ЭМС–Строительныематериалы” производит поставку строительных материалов на объект (являясьосновным поставщиком). Инвестиционный банк производит финансирование проекта,ЗАО “ЭМС–Девелопмент” производит приемку работ по отдельным этапам и в концепериода — всего объекта, Агентство недвижимости и Ипотечный банк занимаютсяпродажей квартир и прав долевого участия в проекте конечным покупателям (восновном частным лицам), Юридическая фирма проводит экспертизу договоров свнешними поставщиками и субподрядчиками, а так же чистоту документов наквартиры передаваемые в залог или в зачет под покупку новых квартир.
С целью сокращениясроков оборачиваемости и оптимизации финансовых потоков в ФПГ была разработанасхема осуществления расчетов внутри ФПГ, представленная на схеме 3.2.
Схемаосуществления расчетов внутри ФПГ
/>
Объединениепредприятий в ФПГ может принести результат выражающийся как в качественномулучшении работы, так и в улучшении количественных показателей.
Качественный эффектот объединения заключается в следующем:
— усилениеспециализации предприятий–участников ФПГ, что позволит повысить качествопродукции и услуг и в конечном счете повысить объемы продаж;
— более эффективноеиспользование ресурсов всех участников ФПГ, в частности кадров, ноу-хау,техники, технологий и других;
— оптимизацияфинансовых потоков между участниками ФПГ;
— оптимальноераспределение средств внутри ФПГ;
— сокращение долгапредприятий–участников ФПГ внешним субъектам.
Все эти качественныепоказатели несомненно скажутся и на финансовых результатах деятельностипредприятий–участников ФПГ.
1. Усилениеспециализации участников ФПГ приведет к сокращению управленческого аппарата,предполагается сократить около 30 человек (1% от общей численности работниковпредприятий–участников ФПГ). За счет этого предполагается экономия средств врезультате сокращения затрат на оплату труда. Второй эффект от специализации икооперации – это сокращение цикла проекта в основном за счет сокращенияпредварительной стадии и стадии разработки проекта. Специалисты АООТ“Энергомашстрой” предполагают сокращение цикла среднего проекта на срок до 3месяцев, то есть с 3,5 лет до 3 лет 3 месяцев (средний проект – строительство150 квартирного жилого кирпичного дома). Эффект от этого выражается в ускоренииоборачиваемости средств, но вследствие небольших первоначальных вложений впроект это не сильно сказывается на всем проекте. Также за счет грамотногоуправления и непрерывного финансирования можно сократить цикл проекта еще на 3месяца. При этом за счет этого сокращения может быть достигнут эффектоснованный на сокращении иммобилизации средств .
Сокращение долгапредприятий–участников ФПГ внешним субъектам достигается за счет своевременногопогашения их долга банком–участником, за счет временно свободных средств другихучастников и собственных средств. Экономический эффект по данному предприятиюсложно оценить в связи с разным финансовым положением предприятий–участниковФПГ, в среднем по строительной отрасли в Санкт-Петербурге задолженностьпредприятий аналогичных АООТ “Энергомашстрой” составляет 2,5 млрд. руб. сосроком 2,5 месяца.
3. Экономическийэффект от оптимизации финансовых потоков между участниками ФПГ и достиженияоптимального распределения средств внутри ФПГ оценить достаточно сложно, икроме того эффект от них уже частично входит в эффект по пунктам 1 и 2.
3.3.3.Возможные схемы финансирования проекта в рамках ФПГ.
Ипотека.
Как было отмечено впредыдущих главах, основной проблемой строительных фирм сегодня являетсяпривлечение финансовых ресурсов. На бюджет рассчитывать не приходится, кредитыбанков необходимо возвращать с процентами, а привлечение крупных инвестороввлечет за собой необходимость делиться прибылью. В этих условиях выходом изположения становится привлечение сбережений населения. Жилье является объектомпостоянного спроса в любой стране. В странах с развитой экономикой при полнойсвободе потребительского выбора затраты на жилье составляют примерно третьрасходов населения. В нашей стране жилищная проблема еще очень далека отрешения. Но в условиях экономического кризиса, стабильно низких доходовнаселения, только небольшой процент нуждающихся в улучшении жилищных условийспособны сразу оплатить новую квартиру. Поэтому для привлечения средствнаселения в сферу жилищного строительства важную роль должны сыгратьдолгосрочные ипотечные кредиты, выдаваемые под залог недвижимости.
Среди различных видовбанковских операций на российском рынке долгосрочное жилищное ипотечноекредитование связано с наибольшими трудностями. Высокие и нестабильные темпыинфляции определяют потенциально значительный риск процентных ставок придолгосрочном кредитовании.
Риск жилищногокредитования, при котором жилищная собственность служила бы залогом, увеличиваетсятакже в связи с недостаточной законодательной проработанностью вопроса обобращении банком взыскания на заложенное имущество в случае невозврата клиентомкредита. Банки испытывают острый дефицит долгосрочных ресурсов дляфинансирования долгосрочных кредитных операций, не хватает опыта ипотечногокредитования.
В то же время интересроссийских банков к кредитованию приобретения жилья устойчиво растет, чтосвязано, с одной стороны, с пониманием огромного потенциала рынка ипотеки, а сдругой стороны, с растущей потребностью в кредитах такого рода со сторонынаселения.
Для многих гражданвозможность взять долгосрочный ипотечный кредит открывает реальный путьулучшения своих жилищных условий. В ипотечном кредитовании сегодня остронуждаются риэлтеры и застройщики, для которых проблема поиска платежеспособныхклиентов для сбыта жилья стала ключевой. По оценкам Российской гильдиириэлтеров, возможность взять сегодня кредит на приобретение жилья увеличитобъем продаваемого жилья на 40-50%.
Данная мера позволитрасширить рынок сбыта и поддержать цену продажи на высоком уровне. На вторичномрынке в настоящее время 90% всех сделок купли-продажи представляют собойскрытые формы обмена и только 10% ( от 7% до 12% по оценкам разных агентств )выставленных на продажу квартир свободны от встречной покупки. В связи с этимспециалистами агентств ожидается 5-10-процентный рост цен на квартиры,выставленные чисто на продажу.
Схема приобретенияжилья через механизм ипотечного кредитования в условиях ФПГ.
В качестве взноса зановую квартиру физическое лицо может предложить старое жилье. Производитсяоценка жилья, затем заключается договор на приобретение интересующей квартиры встроящемся доме. Разницу между ценой этой квартиры и взносом в виденедвижимости необходимо выплатить до окончания строительства дома. Для этогоразрабатывается график платежей. При получении новой квартиры, котораяоформляется в собственность покупателю, старая недвижимость становитсясобственностью фирмы.
Альтернатива зачету:система накопительных вкладов, практикуемая в ИПОТЕКОбанке. При этом на счетенакапливаются не рубли, а метры квадратные. После того, как определенная суммауже накоплена, остаток площади покупается уже за счет кредита.
Тесное взаимодействиеучастников ФПГ с уполномоченным банком позволяет в качестве экспериментаперейти на систему ипотечных кредитов в рамках целевой программы строительстванового жилья.
Банк открываетстроительной фирме кредитную линию в объеме согласованного и утвержденного ТЭО.На начальных этапах практически 100% затрат финансируется за счет кредитныхресурсов. В дальнейшем, с увеличением объемов строительства, начинается болееактивная продажа жилья по долевому строительству и часть кредитов постепеннозамещается денежными средствами инвесторов. Вместе с тем, недостаток объемовфинансирования по-прежнему обеспечивается денежными средствами кредитной линии.Уплату процентов по кредитам строительная фирма производит за счет собственныхсредств.
3.3.4.Обоснование экономического эффекта в результате привлечения кредита банка вусловиях ФПГ.
При строительствепредыдущих объектов мы финансировали строительство за счёт средств, поступающихот реализации квартир, осуществляя продажу в течение всего периодастроительства. Однако, как показывает практика, инвесторы значительно охотнееприобретают жилье в строящемся доме после того, как выполнено 25-30% объемаработ, т. е. построено 3-4 этажа здания. Соответственно, цена на этом этапестроительства растет значительно быстрее. Заключив договор с банком о созданиифинансово-промышленной группы, мы можем рассчитывать на кредит под 3-5%годовых. Осуществляя финансирование строительства на таких условиях за счеткредита банка мы имели бы возможность продавать на начальном этапе минимальноеколичество квадратных метров в месяц. Уменьшение необходимого количества продажна первом участке позволит нам повысить среднюю продажную цену. При превышении ставкой повышения цены ориентировочной ставки кредитования прибыль от проектаувеличивается. Таким образом, в результате финансирования проекта за счеткредита банка мы можем рассчитывать на увеличение эффективности проекта врезультате превышения притока средств от реализации квартир над оттокомсредств, связанным с уплатой процентов за кредит. Кроме того, мы практическисводим к нулю риск остановки стройки из-за отсутствия финансирования, которыйочень высок при финансировании за счет авансовых платежей дольщиков.
Резюме
Поскольку, как ужебыло отмечено, под инвестиционной политикой строительной фирмы подразумеваетсяустановление масштабов инвестиций, направлений их использования и источниковполучения, пути повышения эффективности деятельности фирмы, а, следовательно, иее конкурентоспособности, рассматриваются в данной главе именно по этимнаправлениям.
Высокие показателирентабельности, полученные при анализе инвестиционной деятельности АО “ЭМС”(см. гл. 2), свидетельствуют о том, что в целом политика фирмы в области выбораинвестиционных проектов верна. Однако в современных условиях острой конкуренциии снижения разницы между ценами на первичном и вторичном рынках жилья (чтосводит к нулю такое важное преимущество долевого строительства, как болеенизкая стоимость жилья по сравнению с приобретением аналогичного на вторичномрынке), очень сложной проблемой для строительных фирм является привлечениересурсов для финансирования строительства. Поэтому рекомендации по повышениюконкурентоспособности фирмы в результате совершенствования инвестиционнойполитики, разработанные в третьей главе, фактически сводятся к рекомендациям в областиприменения более эффективных схем финансирования.
В настоящее время АО“ЭМС” ведет строительство нескольких объектов, крупнейшим из которых являетсяпроект строительства жилого дома на Тихорецком проспекте. Кроме того, естьпроект строительства жилого комплекса вблизи озера Долгое, затраты по которому,по предварительным оценкам, составят около 12 млн. долларов. АО “ЭМС” сможетвложить около 3 млн. долларов собственных средств (прибыль от других проектов ивозврат вложенных средств). Следовательно, необходимо будет изыскать еще около9 млн. долларов.
Финансирование проектовобычно производится за счет авансовых платежей инвесторов. Однако этот методфинансирования обладает рядом недостатков, поэтому в качестве альтернативырассмотрен способ привлечения средств инвесторов путем выпуска жилищныхсертификатов. Этот способ финансирования является довольно новым и широкогораспространения пока не получил. Тем не менее, такая схема финансированияобладает рядом преимуществ, которые позволяют отдельным строительным фирмамуспешно ее применять.
Все рассмотренныевыше возможные схемы финансирования имеют те или иные недостатки, многие изкоторых устраняются при создании финансово-промышленной группы.
Включение в ФПГ банковдает возможность применять современные более гибкие схемы финансирования,снимает проблему залога, позволяет рассчитывать на льготные кредиты ипониженную стоимость банковских услуг.
Поэтому для привлечениясредств населения в сферу жилищного строительства важную роль должны сыгратьдолгосрочные ипотечные кредиты, выдаваемые под залог недвижимости.
Таким образом, врезультате финансирования проекта за счет кредита банка мы можем рассчитыватьна увеличение эффективности проекта в результате превышения притока средств отреализации квартир над оттоком средств, связанным с уплатой процентов закредит.
Кроме того, мыпрактически сводим к нулю риск остановки стройки из-за отсутствияфинансирования, который очень высок при финансировании за счет авансовыхплатежей дольщиков.
Глава4. Возведение стен из кирпича.
4.1.Возведениестен из кирпича.
Каменные работы — вид строительных работ, выполняемых при возведениинесущих и ограждающих каменных конструкций зданий.
В зависимости отконструктивной схемы здания стены могут быть:
— несущими,воспринимающими кроме массы стен нагрузки от перекрытий, кровли, кранов, ветраи т.п.;
— самонесущими,воспринимающими нагрузки от собственного веса стен всех этажей здания иветровую нагрузку;
— ненесущими(навесными), воспринимающими нагрузку только от собственной массы и ветровуюнагрузку в пределах одного этажа высотой не более 6 м (при большей высоте этажастены этого типа условно относят к самонесущим).
Стены выполняют изсплошной или из облегченной кладки. В облегченной кладке часть конструкций изосновного несущего материала заменяют теплоизоляционными плитами, легкимбетоном, воздушной прослойкой или минеральной засыпкой.
Кирпич — прочный идолговечный материал.
Чтобы сократитьрасход кирпича, уменьшить массу стен и нагрузку на фундаменты, наружные стенывыкладывают либо из пустотелого (дырчатого, щелевого) кирпича, либополнотелого, но с образованием пустот, колодцев, уширенных швов, применяяэффективные утеплители, теплые кладочные и штукатурные растворы. Применениесплошной кладки из полнотелого кирпича толщиной более 38 см (1,5 кирпича)экономически нецелесообразно.
Более экономичнакладка из полнотелого кирпича с образованием замкнутых воздушных прослоекшириной 5-7 см… В этом случае расход кирпича сокращается на 15-20%, хотя итребуется наружная штукатурка стен, препятствующая инфильтрации воздуха черезвоздушные полости. При заполнении воздушных прослоек минеральным войлоком (битумизированная минеральная вата) тепловая эффективность кирпичной стеныувеличивается на 20-30%, а при использовании пенопласта — вдвое. Теплыекладочные растворы на основе мелких заполнителей из шлака, керамзита, туфа,трепела, перлита, опилок также повышают теплозащитные качества наружных стен на10-15%.
Сплошную кладку изкерамического обыкновенного и силикатного кирпичей целесообразно применять внижних этажах многоэтажных зданий, где значительные нагрузки требуют большихсечений простенков. При сплошной кладке экономично устройство кирпичных стен снаружным или внутренним утеплением. В этом случае толщина кирпичной стены можетбыть минимальной, исходя лишь из требований прочности, то есть быть во всехклиматических районах равной 25 см, а тепловая защита обеспечивается толщиной икачеством утеплителя. При расположении утепляющего слоя изнутри его защищают отводяных паров пароизоляцией, при расположении снаружи — защищают экраном илиштукатуркой от атмосферных воздействий.
Кирпичные стены имеютбольшую тепловую инерционность: они медленно прогреваются и также медленноостывают. Причем эта инерционность тем больше, чем толще стена и больше еемасса. В кирпичных домах температура внутри помещений имеет незначительныесуточные колебания и это является достоинством кирпичных стен.
4.2.Правила разрезки каменной кладки.
Выложенная из штучныхкамней кладка должна быть монолитной для обеспечения прочности и устойчивостиконструкции. Монолитность ее достигается скреплением отдельных камней раствороми раскладкой их таким образом, чтобы камни не перемещались от воздействияусилий на кладку. Упорядоченная укладка камней выполняется по правилам разрезки— членения кладки на слои (ряды) и отдельные камни. Существует три общихправила разрезки любой каменной кладки.
Первое правилоразрезки заключается в том, что камнидолжны укладываться плоскими рядами (слоями), перпендикулярными к направлению действующейнагрузки. Такое правило вытекает из свойств камня хорошо сопротивляться сжатиюи плохо работать на растяжение и изгиб. В связи с этим необходимо в массивекладки камни располагать так, чтобы они были сжаты. Во избежание изгиба илирастяжения опирание вышележащего камня на нижний должно происходить не вотдельных точках, а по всей постели, т. е. по плоскости. По этой причине массивкладки членится на плоские слои (ряды).
Второе правилоразрезки требует членения кладкитремя взаимно перпендикулярными плоскостями. При этом камни получают формупрямоугольного параллелепипеда. В массиве кладки при таком членении появляютсяшвы: горизонтальные — по постели слоя и вертикальные — поперечные и продольные.
Третье правилоразрезки предписывает соблюдение перевязкишвов для обеспечения монолитности кладки. Если массив кладки, выполненной безперевязки швов, расчленить тремя сквозными плоскостями, то кладка будетсостоять из отдельных, не связанных друг с другом столбов сечением в одинкамень. Чтобы заставить камни совместно работать под нагрузкой, необходимовышележащие камни сдвинуть относительно нижних, т. е. перекрыть вертикальныешвы нижнего слоя камнями верхнего слоя. Такой прием называют перевязкой швов всмежных рядах кладки.
4.3.Системы перевязки кладки.
Система перевязки — это порядок укладки кирпичей в кладке относительнодруг друга в соответствии с правилами разрезки кладки.
Различают перевязкувертикальных, продольных и поперечных швов.
Продольные швыперевязывают для того, чтобы кладка не расслаивалась вдоль стены на болеетонкие стенки и чтобы напряжения в кладке от нагрузки равномерно распределялисьпо ширине стены. Например, если стену толщиной в 1,5 кирпича выложить тольколожками, она будет состоять из трех не связанных между собой отдельных стеноктолщиной в 0,5 кирпича и нагрузка между ними будет распределяться неравномерно.Перевязка поперечных швов необходима для продольной связи между отдельнымикирпичами, обеспечивающей распределение нагрузки на соседние участки кладки имонолитность стен при неравномерных осадках, температурных деформациях и т.п.Перевязку поперечных швов выполняют ложковыми и тычковыми рядами, а продольных- тычковыми.
Основные системыперевязки кирпичной кладки стен — однорядная (цепная), многорядная, трехряднаяперевязка.
В нашем случаеприменяется многорядная перевязка кирпичной кладки стен. При многоряднойперевязке кладка состоит из отдельных стенок толщиной в 0,5 кирпича (120 мм),сложенных из ложков и перевязанных через несколько рядов по высоте тычковымрядом. В зависимости от размеров кирпича установлена максимальная высоталожковой кладки между тычковыми рядами для различных видов кладки: изодинарного кирпича толщиной 65 мм — один тычковый ряд на шесть рядов кладки; изутолщенного кирпича толщиной 88 мм — один тычковый ряд на пять рядов кладки (этот вид кладки применяется в данном жилом доме).
Кладка наружных ивнутренних верст — наиболее трудоемкая операция. Производительность труда приукладке кирпича в конструкцию зависит от соотношения количества кирпича вверстах и забутке, т.е. от системы перевязки кладки. При многорядной перевязкестен, например, толщиной в два кирпича, в версты укладывают в 1,3 раза меньшекирпичей, чем при цепной (однорядной). Это значительно облегчает работукаменщика, так как укладка ложковых кирпичей по шнуру-причалкепроизводительнее, чем тычковых; проще обеспечивается точность перевязки,сокращается число более трудоемких поперечных швов. При цепной перевязкетребуется большее количество трехчетвертных кирпичей для торцов стен.
Мнорорядная системаперевязки рекомендуется как основная при возведении стен, в том числе иоблицовываемых лицевым кирпичом.
4.4.Стены с облицовкой.
Стены с облицовкойразделяют как по виду облицовочного материала, так и по способу устройства икрепления облицовки. Облицовку можно устраивать одновременно с возведениемстены и по готовой стене, крепить — вплотную к стене с заполнениемвертикального шва между стеной и облицовкой раствором и “насухо” — беззаполнения шва раствором.
Кладку содновременной облицовкой при отрицательных температурах, как правило, выполняютна растворе с противоморозной добавкой нитрита натрия. В случае крепления плиттолько на растворе их толщина должна быть не более 10 мм.
Креплениеоблицовочных плит по готовым стенам выполняют только при устойчивойположительной температуре не ниже +6 С и не ранее чем через шесть месяцев послеполучения стенами 80 % расчетной нагрузки.
Раствор для крепленияоблицовки и заполнения пазух между стеной и облицовкой не должен давать высоловна поверхности стены. Рекомендуется применять цементно-песчаные растворысредней жесткости на пуццолановом цементе и портландцементе. Марка раствора вслучае крепления плит только на растворе должна быть не ниже 100, подвижность4...5 см. В случае крепления облицовочных плит на растворе и анкерахподвижность раствора для заполнения вертикального шва между облицовкой и стенойпринимают не более 8 см.
При армированиикладки с облицовкой арматурные сетки укладывают по всему сечению стены. Приоблицовке стен плоскими бетонными плитами, жестко связанными со стенойпрокладными рядами из тех же плит, армирование разрешено только в сечениях надили под прокладным рядом.
Арматурные сеткиобязательно укладывают в местах обреза стен, изменения их сечения или нависаниянад фундаментными блоками. При наличии наружных обрезов во избежание срезаоблицовки на смежном участке кладки рекомендуется не менее чем в двух швахпосле обреза укладывать арматурные сетки из стали диаметром 4 мм и с ячейкой80х80 мм. Сетки укладывают по всему сечению стены, начиная с четвертого рядапосле выступа.
Необходимо, чтобы вместах нависания стен с облицовкой над цоколем или фундаментными блоками былисоблюдены следующие рекомендации:
— нависание не должнопревышать 60 мм;
— при высоте зданиядо 9 этажей рекомендуется в месте нависания выполнять на всю толщину стены триряда кладки из сплошного кирпича с цепной перевязкой и армированием в первомгоризонтальном шве сеткой из стали диаметром 5...6 мм и с ячейкой 80х80 мм;
— при высоте зданияболее 9 этажей в месте нависания следует укладывать железобетонную плиту сармированием из стали диаметром 5...6 мм.
В простенкахмногоэтажных кирпичных зданий, где расчетная несущая способность используетсяболее чем на 90%, а также в простенках зданий, возводимых в условияхотрицательных температур, при использовании расчетной несущей способности стенболее чем на 50%, предусматривают конструктивное армирование сетками из сталидиаметром 4...5 мм и с ячейками 100х100 мм. Сетки укладывают в третях по высотепростенка, но не реже чем через час 1 м, а также в подоконной части сзаведением за грань проема не менее чем на 250 мм.
4.4.1. Стены с облицовкойиз лицевого кирпича.
При облицовке стенлицевым кирпичом перевязку лицевой и основной кладки осуществляют помногорядной системе.
Тычковые рядылицевого кирпича толщиной 65 мм, перевязывающие облицовку с кладкой стены,располагают следующим образом: при кладке из кирпича толщиной 88 мм — одинтычковый ряд на пять рядов лицевой кладки.
Рекомендуется, какправило, перевязывать лицевую кладку с основной кладкой стены сплошнымитычковыми рядами.
4.4.2.Стены с облицовкой из керамических плиток.
Для облицовки готовыхкирпичных стен разрешено применять плоские керамические плитки толщиной неболее 10 мм с креплением их к стенам на растворе. Кладку стен под облицовку вэтом случае выполняют впустошовку.
Применение плоскихкерамических плиток с креплением на растворе разрешено в зданиях не выше 9этажей при кладке стен из керамического кирпича пластического формирования и невыше 5 этажей — при кладке из силикатного кирпича и керамического полусухогоформования. При этом размер плиток должен быть не более 65х250 мм.
Как исключение,плоские керамические плитки применяют для облицовки стен зданий из силикатногокирпича высотой до 9 этажей при условии их установки на растворе по арматурнойсетке, закрепленной к стене в швах кладки стальными штырями.
Более крупные плиткис креплением на растворе не применяют ввиду возможного их отслаивания в периодэксплуатации зданий. Плитки устанавливают со швами по контуру толщиной 8...10мм. Общая толщина слоя раствора для крепления плиток не должна превышать 20 мм.При установке плиток применяют клинья или специальные рейки, обеспечивающие ихвертикальное положение. После затвердевания раствора клинья удаляют, а швымежду плитками расшивают раствором на глубину не более трети толщины плиток.Возможность попадания влаги через швы за плитки должна быть исключена.
4.5.Организация рабочего места каменщика.
Кладку кирпичных стенвыполняют ярусами, высота каждого из которых составляет не более 1,2 м.Используют при этом многорядную и однорядную системы перевязки. Кладку узкихпростенков и столбов осуществляют по трехрядной системе перевязки.
Рабочее местокаменщика при кладке стен включает участок возводимой стены и часть примыкающейк ней площади, в пределах которой размещаются материалы, приспособления,инструменты и сам каменщик. Рабочее место каменщика состоит из трех зон: рабочей1 — свободной полосы вдоль кладки, на которой работают каменщики; зоныматериалов 2 — на которой размещают кирпич, раствор и детали, закладываемыев кладку по мере возведения; транспортной 3 — в этой зоне работаюттакелажники, обеспечивающие каменщиков материалами и закладными деталями. Общаяширина рабочего места 2,5...2,6 м.
Рабочая зонакаменщика составляет 600..700 мм, а при работе укрупненными звеньямиувеличивается до 800 мм
Зона складированияматериалов должна соответствовать ширине поддонов с кирпичом и ящиков сраствором. Обычно она равна 600..1000 мм. Расстояние между поддонами с кирпичоми ящиком с раствором составляет 300...400 мм, общая ширина рабочегопространства — 2500 мм.
Запас кирпича нарабочем месте принимают из расчета двухчасовой потребности. Растворные ящики нарабочем месте заполняют раствором за 10...15 мин до начала кладки, а в процессекладки стен запас материалов пополняют.
Раствор на рабочиеместа каменщиков подают в инвентарных ящиках и с помощью раздаточного бункера(бадьи) непосредственно в ящики вместимостью 0,25 м3. Для приема, перемешиванияи выдачи растворной смеси на строительной площадке рекомендуется применятьустановку конструкции Мособлоргтехстроя.
Состав звенакаменщиков выбирают в зависимости от конструкции и толщины выкладываемых стен,сложности работы, характера отделки фасада и общего объема работ.
Фронт работ делят назахватки, а их, в свою очередь, на делянки. Число делянок на захватке принимаютпо числу звеньев каменщиков, а их протяженность — в зависимости от толщинывозводимых стен.
Глава5. Гражданская оборона.
5.1.Воздействие химических веществ.
Основа химическихвеществ — отравляющие вещества (ОВ), представляющие собой ядовитые (токсичные)соединения. Основные пути проникновения ОВ: через дыхательный аппарат(ингаляция), кожные покровы, желудочно-кишечный тракт. Критерии эффективностиОВ: токсичность, быстродействие (время от момента контакта с ОВ до проявленияэффекта), стойкость.
Токсичностьотравляющих веществ — это способность ОВ вызывать поражения при попадании ворганизм в определенных дозах. В качестве количественной характеристикипоражающего действия ОВ и других токсичных для человека и животных соединенийиспользуют понятие токсическая доза. При ингаляции токсодоза равна произведениюконцентрации ОВ в воздухе на время воздействия в минутах (мгх мин/л); при проникновенииОВ через кожу, желудочно-кишечный тракт и кровяной поток токсодоза измеряетсяколичеством ОВ на килограмм живой массы (мг/кг).
Стойкость — этоспособность ОВ сохранять свои поражающие действия в воздухе или на местности втечение определенного периода времени.
Пар, аэрозоль, каплиОВ способны распространяться по ветру на большие расстояния и длительное времясохранять свои поражающие свойства. На действие их в атмосфере и на местностиоказывают влияние физико-химические характеристики: летучесть, вязкость,поверхностное натяжение, температура плавления и кипения, устойчивость кфакторам внешней среды. Отравляющие вещества делятся условно: по характерупоражающего действия — нервно-паралитические, общеядовитые, удушающие,кожнонадрывные, раздражающие и психогенные; в зависимости от температурыкипения и летучести — стойкие и нестойкие.
Сильнодействующиеядовитые вещества — это химические вещества, предназначенные для применения внароднохозяйственных целях, которые при выливе или выбросе способны вызыватьмассовые поражения людей, животных и растений. Основными представителями СДЯВявляются хлор, цианистый водород, аммиак, сернистый ангидрид, сероводород. Оникак правило хранятся в герметических емкостях в сжиженном виде под давлениемсобственных паров (6-12 атм.) и подаются по трубопроводам в технологическиецеха.
В результатераспространения на местности ОВ или СДЯВ образуются зоны химического зараженияи очаги химического поражения.
Зона химическогозаражения ОВ включает территорию, подвергшуюся непосредственному воздействию ОВи территорию, над которой распространилось облако, зараженное отравляющимивеществами с поражающими концентрациями.
Очаг химическогопоражения — это территория, в пределах которой в результате воздействия ОВ иСДЯВ произошли массовые поражения людей, животных и растений. В зависимости отколичества вылившегося СДЯВ в зоне заражения может быть один или несколькоочагов химического поражения.
Защита от химическихсредств поражения достигается применением средств индивидуальной и коллективнойзащиты. При этом необходимо учитывать, что фильтрующие противогазы ГО защищаюторганы дыхания не от всех СДЯВ. Для защиты в зараженной среде аммиаком,сероводородом применяются промышленные фильтрующие противогазы.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Понятие инвестиционнойполитики фирмы для нашей страны является довольно новым. В условияхкомандно-административной системы это понятие отсутствовало, в силу того чтопри централизованном планировании и распределении практически всех видовресурсов, включая финансы, задача предприятия практически сводилась к освоениюотпущенных средств. Такое положение дел не предполагало ответственностипредприятий за эффективное использование предоставленных ресурсов, что, в своюочередь, обуславливало стабильно низкую эффективность инвестиций.
Сегодня ситуациясовсем иная. На бюджет рассчитывать уже не приходится, средства привлекаются наусловиях возвратности и платности, поэтому строительная фирма уже не можетпозволить себе использовать их неэффективно.
В современныхусловиях экономического кризиса только принятие верных инвестиционных решенийпозволяет фирме выстоять в конкурентной борьбе.
Под инвестиционнойполитикой строительной фирмы понимается установление структуры и масштабовинвестиций, направления их использования и источников получения.
Направленияпрактической реализации инвестиций зависят от привлекательности с точки зренияскорого получения прибыли и возврата вложенных средств инвестора.
После возникновенияидей, отвечающих целям проекта, необходимо провести предварительную экспертизу,чтобы исключить из дальнейшего рассмотрения заведомо неприемлемые.
Для оценкижизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта с точки зрения ихстоимости, сроков реализации и прибыльности.
Эта работа обычнопроводится в два этапа:
1.Из альтернативныхвариантов проекта выбирается наиболее жизнеспособный;
2.Для выбранноговарианта проекта подбираются методы финансирования и структура инвестиций,обеспечивающие максимальную жизнеспособность проекта.
Для обоснования ивыбора возможных вариантов вложения средств используетсяфинансово-экономическая оценка. При всех прочих благоприятных характеристикахпроекта он никогда не будет принят к реализации, если не обеспечит:
— возмещениявложенных средств за счет доходов от реализации ;
— получения прибыли,обеспечивающей рентабельность инвестиций не ниже желательного для фирмы уровня;
— окупаемостиинвестиций в пределах срока, приемлемого для фирмы.
Определениереальности достижения именно таких результатов инвестиционных операций иявляется ключевой задачей оценки финансово-экономических параметров любогоинвестиционного проекта.
Известны два основныхподхода к оценке коммерческой привлекательности инвестиционного проекта:“финансовая состоятельность” (финансовая оценка) и экономическая оценка.
Финансовая оценкаинвестиционной деятельности предприятия производится с помощью показателейрентабельности, оценки использования инвестиций, оценки финансового состояния.
Приэкономическойоценкеинвестиционных проектов рассчитывают показатели чистого дисконтированногодохода, внутренней нормы доходности, периода окупаемости, индекс доходности.
Ни один изперечисленных критериев сам по себе не является достаточным для принятияпроекта. Решение об инвестировании средств в проект должно приниматься с учетомзначений всех перечисленных критериев и интересов всех участниковинвестиционного проекта.
На успех проектаочень большое влияние оказывает рациональный выбор методов финансирования,поэтому при разработке схемы финансирования необходимо рассмотреть все альтернативныеварианты и определить экономическую эффективность каждого из них, с тем чтобыобеспечить максимальную отдачу от вложений.
Финансированиепроекта должно обеспечить решение двух основных задач:
— обеспечение такойдинамики инвестиций, которая позволила бы выполнять проект в соответствии свременными и финансовыми ограничениями;
— снижение затратфинансовых средств и риска проекта за счет соответствующей структурыинвестиций.
Анализируемаястроительная организация является одной из старейших и крупнейших в Петербурге.ОАО «Энергомашстрой» имеет широкие возможности, ведет работу по многимнаправлениям, основными из которых являются:
— строительство жилыхдомов в кирпичном и монолитном вариантах по индивидуальным проектам;
— реконструкцияжилого фонда Санкт-Петербурга;
— строительствопроизводственных и общественных зданий;
— по проектам,разработанным проектной фирмой компании ведется строительство индивидуальныхкоттеджей;
— изготовление икомплектация технологического оборудования;
— девелоперская деятельность
С 1992 года“Энергомашстрой” занимается инвестиционной деятельностью.
АО “ЭМС” инвестируеттолько в собственные проекты, так как это дает возможность осуществленияполного контроля на всех стадиях развития проекта, кроме того, есть возможностьполучения дополнительного экономического эффекта за счет экономии.
Оценкажизнеспособности проектов производится в АО “ЭМС” с помощью экспертов, вкачестве которых выступают руководители подразделений: начальник УправленияКапитального строительства, начальник Отдела Реализации, начальник ОтделаМаркетинга, начальник Инвестиционного Отдела. Выбор проекта осуществляетсяпосле сопоставления показателей доходности, продолжительности и уровня риска.При выборе между более продолжительным высокодоходным проектом и менее доходнымпроектом с меньшей продолжительностью предпочтение, скорее всего, будет отдановторому, так как при увеличении продолжительности строительства возрастаетуровень риска.
Конкурентной стратегией АО“ЭМС” является ориентация на качество. При этом необходимо отметить, чтопараметрами, определяющими качество жилья, являются: удобное расположениездания (близость к станции метро), пригодная для жилья окружающая среда,удачная планировка квартиры, наличие дополнительных удобств, обеспечивающих комфортбудущим жильцам. Отбор инвестиционных проектов производится в соответствии сизбранной стратегией конкуренции.
Обычная схемафинансирования инвестиционных проектов — за счет авансовых платежей клиентов.
В настоящее времякрупнейшим проектом, реализуемым фирмой является строительства жилого дома наТихорецком проспекте.
Проект выбран всоответствии с конкурентной стратегией фирмы — ориентация на качество — и егоуспешное осуществление благоприятно отразится на имидже фирмы.
Финансированиепроекта предполагается осуществлять за счет авансовых платежей дольщиков,недостаток средств (на покрытие затрат, осуществленных на стадиипроектирования) будет покрываться за счет средств ОАО “ЭМС”.
При реализациипроекта планируется получение чистого дисконтированного дохода в размере 6,3млн. долларов, что свидетельствует об экономической эффективности проекта.Ожидаемый уровень внутренней нормы прибыли — 34% —является приемлемым дляинвестора. Таким образом, по результатам расчетов можно сделать вывод, что припродаже всех квартир строительная организация покрывает все свои издержки иполучает положительный финансовый результат.
Полученные в результате финансовой оценки деятельности фирмы высокие показатели рентабельностисвидетельствуют об эффективности инвестиционной деятельности предприятия.
Кроме того, показателирентабельности оборота по Управлению застройки многократно превышают общиепоказатели рентабельности. Т. е. инвестиционная деятельность АО “ЭМС”значительно прибыльнее подрядной, на основании этого смело можно сделать вывод,что она положительно сказывается на конкурентоспособности фирмы, более того,только осуществление инвестиционной деятельности позволяет АО “ЭМС” удержаться“на плаву” в сегодняшних сложных условиях.
На основаниисказанного можно сделать вывод, что в целом политика фирмы в области выбораинвестиционных проектов верна. Однако в современных условиях острой конкуренциии снижения разницы между ценами на первичном и вторичном рынках жилья (чтосводит к нулю такое важное преимущество долевого строительства, как болеенизкая стоимость жилья по сравнению с приобретением аналогичного на вторичномрынке), очень сложной проблемой для строительных фирм является привлечениересурсов для финансирования строительства. Поэтому рекомендации по повышениюконкурентоспособности фирмы в результате совершенствования инвестиционнойполитики, разработанные в третьей главе, фактически сводятся к рекомендациям вобласти применения более эффективных схем финансирования, позволяющих привлечьсредства на наиболее приемлемых для фирмы условиях.
В настоящее время АО“ЭМС” ведет строительство нескольких объектов, крупнейшим из которых являетсяпроект строительства жилого дома на Тихорецком проспекте. Кроме того, естьпроект строительства жилого комплекса вблизи озера Долгое, затраты по которому,по предварительным оценкам, составят около 12 млн. долларов. АО “ЭМС” сможетвложить около 3 млн. долларов собственных средств (прибыль от других проектов ивозврат вложенных средств). Следовательно, необходимо будет изыскать еще около9 млн. долларов.
Финансирование проектовобычно производится за счет авансовых платежей инвесторов. Однако этот методфинансирования обладает рядом недостатков, поэтому в качестве альтернативырассмотрен способ привлечения средств инвесторов путем выпуска жилищныхсертификатов. Этот способ финансирования является довольно новым и широкогораспространения пока не получил. Тем не менее, такая схема финансированияобладает рядом преимуществ, которые позволяют отдельным строительным фирмамуспешно ее применять.
Все рассмотренныевыше возможные схемы финансирования имеют те или иные недостатки, многие изкоторых устраняются при создании финансово-промышленной группы.
Включение в ФПГ банковдает возможность применять современные более гибкие схемы финансирования,снимает проблему залога, позволяет рассчитывать на льготные кредиты ипониженную стоимость банковских услуг.
В технологической частидипломного проекта рассмотрены отдельные аспекты производства кирпичной кладки.Выбор темы обусловлен тем, что анализируемая строительная организацияспециализируется на строительстве кирпичных и кирпично-монолитных зданий.