Сколькостоит квадратный метр и сколько конкретно накручивает каждый строитель на нем?Ответ на этот вопрос, наверное, хочет услышать каждый покупатель жилья.Специально для «БН» в рамках Всероссийского жилищного конгресса на эти вопросыответил Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков.
–Так какова сейчас реальная себестоимость строительства?
–Ценник начинается примерно с 14 тыс. рублей за квадратный метр. К примеру, пообъектам, где основные элементы стен производятся на заводе, а затем идет ихмонтаж, меньшей цены, чем 14 тыс. рублей за комплект, я не видел. Не должнобыть иллюзий, за 8 тысяч мы никакого жилья не получим.
Надоразличать понятия. Есть цена на первичном рынке недвижимости – эта та цена, которуюмы платим как покупатели жилья. Есть цена себестоимости, которая разделяется настроительную и инвестиционную.
–Что включают в себя эти цены?
–Строительная себестоимость включает строительно-монтажные работы и затраты, которыеформируются по сводно-сметному расчету. Инвестиционная себестоимость – этополная себестоимость для застройщика с учетом всех обременений, которые есть, сучетом стоимости земли, согласований и так далее.
Еслиговорить о строительной себестоимости, то в среднем по России этот коридорможно обозначить в пределах от 15 до 25 тысяч, если мы говорим омногоквартирных домах эконом-класса с использованием панельных элементов илимонолитных систем с самыми простыми конструктивными решениями. В принципе это реально.
Плюск этому еще и стоимость земли – здесь, конечно, цифры различные. Москва, Санкт-Петербург– это отдельный элемент, но в среднем по России, в крупных городах с населениемот 500 тыс. средняя цена – $60-70, что весьма значительно.
Большаядоля затрат – еще инженерная инфраструктура. В том числе внутриплощадочная. Яне говорю о магистральных сетях – это те внешние сети до «красных линий», до зонподключения к магистральным сетям, которые, по нашему законодательству, входятв стоимость объекта недвижимости, составляют не менее 12% от себестоимости.
Плюск этому много регионов, где есть проблемы с подключением постоянных источниковэлектроснабжения. Хотя это сейчас и регулируется, но разница в тарифах оченьвелика. Москва, Санкт-Петербург – это одно, а в регионах за 1 кВт подключениявилка цен – от 6 до 16 тыс. рублей. Это в среднем по России. Можно прикинуть, сколькополучается на квартиру площадью 54 кв. метра исходя из 8-12 кВт. Я не вижу, где можно сэкономить.
–Хорошо много говорится о новых технологиях в строительстве, за счет которыхможно снизить себестоимость…
–В основном мы сотрясаем воздух, когда говорим о каких-то новых технологиях. Да,эти технологии существуют, они известны, но не всегда новые технологии приводятк значительной экономии затрат. Наоборот, зачастую эти улучшения, связанные сэнергоэффективностью зданий, приводят только к повышению себестоимости.
–Но можно же говорить о том, что снизились цены на стройматериалы, что в своюочередь снизило себестоимость…
–Да, коррекция за кризисный период произошла. По таким позициям, как бетон, раствор,падение цен доходит и до 50%, но данные, которые мы имеем за 9 месяцев 2010года, говорят, что падение цен на строительные материалы остановилось, а поцелому ряду позиций мы имеем спекулятивные тенденции. Пример этого – то, чтопроизошло с арматурой, а это – значительная часть строительной себестоимости.На 1 кв. метр жилья условной арматуры должно уходить от 38 до 65 кг. На 1 кв. метр жилья крупнопанельного, монолитного строительства – порядка 500 кг условного цемента. По арматуре в мае и начале июня мы имели значительный рост цен, который поотдельным позициям доходил до 30%. Сейчас цены более-менее стабилизировались, номожно говорить о том, что произошла значительная коррекция. Цемент за времякризиса дешевел, но надо понимать, в каких цифрах.
Впериод с 2006 до первой половины 2008 года по отдельным маркам цемента ростсоставил 106%. Вы сами помните все эти разговоры о цементе, а снизился он наменьшую величину. Более того, оперативные данные за август и сентябрь говорят отом, что дальнейшей коррекции на снижение ожидать не стоит и будет идти толькорост цен. Говорить о том, что цены на строительные материалы пойдут резко вверх,также не можем. Считаю, что этот рост будет достаточно прогнозируемым, где-то впределах инфляции. За исключением таких позиций, как, скажем, арматура, гдепотребление идет не только на строительство. Это металл, общемировой тренд, издесь строители находятся в заложниках у этой ситуации. Сборные железобетонныеконструкции – здесь какой-то серьезной коррекции по петербургским и областныморганизациями за лето не произошло. Говорить о том, что они значительно снизилисвои цены, также не можем. Примерно такая сейчас ситуация.
–Каково влияние строительно-промышленных материалов на продажную цену жилья?
–На этот счет есть разное мнение. Можно говорить, что цена на первичном рынкеформируется не столько за счет себестоимости, сколько за счет цены спроса ипредложения. У нас есть разрыв, если мы говорим о средней цене на первичномрынке в городе 65-68 тыс. рублей при полной инвестиционной себестоимости длязастройщика порядка 42 тыс. рублей за кв. метр. Я говорю не о центре города, ао жилье эконом-класса. По Москве эта разница еще больше, а в целом рядерегионов эта вилка весьма незначительна. К примеру, в Оренбургской областипервичный рынок – 32 тыс. руб., но себестоимость – порядка 27 тыс.
Дальневосточныйрегион, Сибирский округ, в городе Омске вообще можно говорить о том, чторазрыва нет. Цена на первичном рынке чуть-чуть выше, чем себестоимость. Сегодняговорить о том, что строители на региональных «жируют», – таких обвинений бытьне должно. Что касается разумной дельты цены, то, с учетом инфляции, мы считаем,что если для застройщиков между продажной ценой и полной себестоимостью онасоставляет 12-18% – это нормально. Конечно, в Европе поменьше, но там иинфляция меньше. Поэтому 12-18% – это та разумная разница для застройщика, а 8-12%– это в нынешней ситуации та разумная прибыль для строительной организации.
Список литературы
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта stroyjournal.com