Введение
1. Оценка недвижимости: теоретический аспект
1.1. Сущность недвижимости
1.2. Общая характеристика оценки недвижимости
1.2.1. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости
1.2.2. Область применения массовой оценки
1.2.3. Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки
1.2.4. Этапы массовой оценки
1.3. Сущность затратного метода оценки недвижимости
1.3.1. Сфера применения и ограничения затратного метода
1.3.2. Значение затратного метода
1.3.3. Недостатки затратного метода оценки недвижимости
1.3.4. Этапы оценки недвижимости затратным методом
2. Анализ оценки стоимости недвижимости затратным методом
2.1. Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости
2.2. Оценка общего и накопительного износа
Заключение
Список использованной литературы
ВВЕДЕНИЕ
С переходом экономикина рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная исущественная часть общего рынка.
Насегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к.недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурнойжизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса ииграя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любаячеловеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частейнационального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровеньиндустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляетвесомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имуществаприходиться более 50 % мирового богатства.
Поэтомуразвитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических,так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, дляудовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости,для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развитияэкономики.
Внастоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектовнедвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимостипредприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), прикупле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определениибазы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участковпредприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследованияи судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретатьцивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура.Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение ценыконкретного объекта недвижимости.
В настоящий моментприменение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельностипредприятия становится осознанной необходимостью.
Оценка недвижимости используется при принятии такихстратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественногокомплекса предприятия; управление капитализацией компании; формированиекредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.
Кроме того, механизмыоценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия:для организации коммерческого использования имущественного комплексапредприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговойполитики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового иуправленческого учета.
В своей курсовой работе япоставила цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотретьмеханизм оценки недвижимости.
Достижение настоящей цели возможно путем комплексного анализа затратногометода оценки недвижимости, периодичного материала, статей и аналитическогоматериала на данную тему. 1. Оценканедвижимости: теоретический аспект
1.1. Сущность недвижимости
Существует множество определение сущностинедвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только понезначительным нюансам. Остановимся на сущности некоторых из них.В учебнике русского гражданского права(1914г.) написано: «Под именем недвижимость понимается прежде всего частьземельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связьне может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи».Недвижимость – это «земля как физическийобъект и все то, что с ней прочно связано (находиться на ней)» (Харррисон Г.«Оценка недвижимости», 1994).Недвижимость (zealty, zeal estate) – недвижимое имущество – участок территории с принадлежащими емуприродными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительнымиресурсами), зданиями и сооружениями.
Согласно терминологии,принятой в практике США, недвижимостью является «Земля сама по себе, пространствонад поверхностью земли и пространство под землей». Недвижимость также включаетв себя объекты, прочно связанные с землей.
Как видим, ни годы, ни расстояния не внесли впонятие «недвижимости» существенных изменений, что свидетельствует офундаментальности и в хорошем смысле консервативности сферы недвижимости иотношений, складывающихся по поводу недвижимости, имущества.
К недвижимым вещам(недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
· Земельныеучастки;
· Участки недр;
· Обособленныеводные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимости относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты.
Традиционно недвижимостьделится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих группразвивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативнуюбазу.
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещенийнезависимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития,специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и другие строения,пригодные для проживания. [3]
К нежилому фондуотносятся здания,сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенномземельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. [3]
Нежилые помещенияподразделяются по функциональному назначению на: офисные, торговые, складские,производственные.
Недвижимость – товар особого рода, это наиболеефундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребностьпотребителя.[3]
Недвижимость как товаримеет следующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость,стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложныхпотребностей потребителя и др.
Рынок недвижимости (market) – совокупность сделок с недвижимостью, потокаинформации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления ифинансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.
Отличительными чертаминедвижимости как товара и рынка недвижимости являются:
· Специфическийхарактер оборота (через оборот прав на него);
· Высокий уровеньтрансакционных издержек при сделках с ней;
· Более низкая посравнению с другими товарами ликвидность;
· Ограниченнаявозможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;
· формирование ценыпроисходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов ипокупателей;
· аренавзаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, арегионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков,существенно отличающихся друг от друга).
На основе этих особенностей рынка недвижимости можносформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок посравнению с другими секторами рыночной экономики.
По критериям, принятым вэкономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняютсяследующие условия:
· спрос и предложение близки кравновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценовогомеханизма;
· присутствие много независимых другот друга продавцов и покупателей;
· покупатели и продавцы хорошоинформированы о состоянии и тенденциях рынка;
· спрос и предложение эластичны поцене;
· издержки сделок низки по сравнениюс ценой товара;
· рынок доступен для вхождения внего новых участников;
· товары обладают высокойликвидностью.
В отличие от этого на рынке недвижимости:
· спрос и предложение, как правило,не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством ценограничены;
· присутствует ограниченное числопокупателей и продавцов;
· информация о рынке не стольоткрыта, как например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;
· издержки сделок (необходимостьпроверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьмавысоки;
· предложение и спрос менееэластичны, чем на других рынках;
· вхождение на рынок новыхучастников затруднено;
· для недвижимости как товарахарактерна низкая ликвидность.
Несовершенство рынка недвижимости непосредственновлияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночнойэкономики.
Совокупностьпотребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношениюк нему среды определяет полезность объекта.
Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ееоценки.
1.2. Общая характеристика оценкинедвижимости
Оценка недвижимости – операция по определению стоимостиобъекта [5]. Величину стоимости объектанеобходимо знать для:
· Осуществления купли-продажи объекта;
· Определения налогооблагаемой базы;
· Решения вопросов ипотечногокредитования;
· Аренды;
· Страхования;
· Переоценки основныхпроизводственных фондов предприятия;
· Осуществления объективнойприватизации;
· Привлечения иностранных инвестицийи др.
Оценка одна из важнейших функций маркетинга исистемы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значениестоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятиирешения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определитьрыночную стоимость объекта.
Рыночнаястоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может бытьустановлена на оцениваемый объект недвижимости в
условиях конкуренции, когдапродавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию обобъекте, условиях сделки и ситуации на рынке. [5] Нарыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередьспрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения.Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще разместоположения – вот что действительно важно.
В свою очередь на спрос и предложение влияютследующие факторы:
· Уровень и динамика доходов населения;
· Дифференциация населения по уровню доходов;
· Состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;
· Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
· Уровень развития ипотечного кредитования;
· Цены на рынке недвижимости;
· Степень риска инвестиций в недвижимость;
· Стоимость строительства;
· Налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населенияи юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);
· Условия окружающей среды (уровень развития социальнойинфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка)и др.
Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итогеопределяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, аследовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.
1.2.1. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости
Различают индивидуальную и массовую оценкинедвижимости.
Индивидуальная оценка — оценка конкретногообъекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массоваяоценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы областиприменения различных методик оценки недвижимости.
В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков“Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией Дж.К.Эккерта дается следующее определение:
Массовая оценка — это систематическая оценка групп объектов недвижимости посостоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур истатистического анализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов,которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментомее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, чтотребует определенной работы по классификации и стратификации объектов.Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правилих грамотного применения — это предмет массовой оценки как специальной отраслитеории оценки и прикладного анализа.
1.2.2. Область применениямассовой оценки
Определение “массовая” относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использованиеспециальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характеробъектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.
Следствием ошибочного понимания сочетания слов “массовая оценка” явилосьпротивопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различениенедвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения.При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объектыописываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимостькоторых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфическихфакторов. Это не совсем так.
Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самыестандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между
собой — ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристикимикро-соседства — шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко водном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разныепланировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница междуэлитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна,как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс игруппа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собойобъекты: — даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдетсяхотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и прижелании обосновать уникальность.
Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать(подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу)любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальныйподход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартнаяметодика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяютвыработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.
1.2.3. Сходство и различиемассовой и индивидуальной оценки
Обе методики оценки — массовая и индивидуальная, — имеют в своей основесистематические методы сбора, анализа и обработки информации для полученияхорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщикуприходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке,отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методахконтроля качества оценки.
Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики,здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений,унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять наконечный результат меньше, чем при
индивидуальнойоценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса ипредложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Таккак модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведениярынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее,поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширнойгеографической территории.
И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбораинформации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяютобъем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередьобусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать. В массовой оценке используются триосновных метода — затратный, доходный метод (капитализации дохода) и методсравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состояниемрынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трехметодов рассматриваются ниже.
Анализ наиболее эффективного использования проводится также как этоделается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовойоценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистическихметодов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модельрынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смыслговорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость виспользовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности,которые будут коротко рассмотрены ниже.
При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласованиерезультатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценкеее заключительными этапами является проверка модели и контроль качестваполученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть
полученныхоценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных ценпродаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль,позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходнойинформации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствоватьсуществующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимоэтических и содержательных, есть ряд статистических критериев качества модели.Так, стандарты Международной Ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобыопределяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов непревышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%. [7]
1.2.4. Этапы массовой оценки
Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:
· постановка задачи
· предварительное обследование и анализобъекта
· сбор данных, анализ рынка и выявлениенаиболее эффективного использования
· построение и калибровка модели
· тестирование, контроль качества иуточнение результатов оценки.
Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки восновном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качестваоценки.
1. Постановказадачи при массовой оценке предполагает:
· идентификацию объектов, которые подлежатоценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номеручастка;
· уточнение правового статуса объекта (какиеправа оцениваются — собственности, аренды, на пользование воздушнымпространством и т.д.);
· согласование целей оценки (например,рыночная стоимость, для целей налогообложения);
· согласованиедаты оценки — на какую дату производится переоценка.
2. Предварительноеобследование и анализ объекта:
· Определяется точное местоположение (объектидентифицируется в соответствии с юридическим описанием)
· Составляется полное описание характеристикобъекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественныехарактеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)
· Рассматривается и фиксируется локальноеокружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки,наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающихулиц)
· Проводится сбор информации об объекте иместоположении среди местных жителей и служащих
· Предварительно определяется наиболееэффективное использование объекта
Предварительный анализ и описание объекта не ограничиваетсяуказанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией нарынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом,который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этомслучае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностьюинфраструктуры земельного участка.
3. Анализрынка
Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всехфакторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен.Первый этап — качественный анализ рынка и выделение характеристик, которыевлияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Этихарактеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешниеограничения ее точности. Например — изменение политической ситуации илиналоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.
Второй этап — выделение характеристик, по которым можнособрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровнямих влияния.
В целом, основные факторы можно свести в таблицу (переченьпримерный и должен дополняться в зависимости от конкретной ситуации):
Таблица 1.1.Анализрынка: примерный перечень основных факторов [7]
Уровни анализа /
Факторы спроса и предложения
Национальный
Регион Город
Микрорайон
Участок Дом 1 2 3 4 5
Экономические ставка процента, темпы инфляции доходы населения, цены на аналоги, цены аренды, затраты на строительство статус района (спад, оживление), затраты на строительство время и стоимость проезда, затраты на эксплуатацию
Социальные, демографические, психологические национальная, возрастная и семейная структура, менталитет состав семей, структура занятости, социальные и рыночные ожидания структура соседства, уровни престижности соответствие стандартам потребления, характеристики потребителя
Правовые и административные налоги, регистрация прав собственности, политические риски, прозрачность и стабильность законов и правил налоги и сборы, стабильность правил игры, условия землепользования ограничения на застройку и использование ограничения на использование и прописку
Экологические природно-климатические условия климат и экологическое состояние ландшафт, экология соседства топография, рельеф, близость к очагам влияния
Градостроительные и архитектурно-типологические градостроительная и жилищная политика тип и величина поселения, степень урбанизации, транспортная инфраструктура доминирующая этажность, развитость социальной инфраструктуры тип использования, планировочная организация, количественные и качественные характеристики
Заполнив подобную таблицу, определив качественные факторы и характер ихвлияния (повышение или понижение цен), оценщик переходит к количественномуанализу данных о ценах купли-продажи, ценах аренды, затратах на строительство иэксплуатацию, износе и т.п.
4. Сбор данных
Сбор данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи.Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта:адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества
(дляучастков — форма, глубина и т.п., для зданий — тип стен, этажность, возраст,планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источникинформации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сборахарактеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а такжевизуальный осмотр.
Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируетсяна основе изучения рынка и источников информации о физических и правовыххарактеристиках объекта.
4. Построение и калибровка модели
Построение модели основывается на анализе собранной информации и теорииоценки. Конечным результатом является математическая формула в левой частикоторой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени,в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость.Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки.Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, этометод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализациидохода).
Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынкаи объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели(аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом являетсяформирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов(т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположениекодируется на основе системы координат с выбранной нулевой точкой. Дата сделкии год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Переводкачественных характеристик в коды и линеаризованные значения производитсяследующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваиваетсякод 1, панельным — код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованныезначения путем расчета средней
ценыкв. м., нормированной к единице по группам сделок с соответствующими видамистен (например, значение для кирпичных стен — 1.06, для панельных — 0.94). Наоснове регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных,вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительномэтапе, когда определена структура модели — какие факторы и каким образом они вмодель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющаянепосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.
6. Контроль качества иуточнение результатов оценки
Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальнымиценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнениямодели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.
Экспертный контроль качества модели состоит из сравнениямодельных результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболееэффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основнойвыборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимыхрасхождений, выделяются факторы “недоучитываемые” или “переучитываемые”моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться внесколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.
Кроме того, формируется контрольная выборка из объектов,ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводитсястатистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходиттестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализаотносительных показателей оценки стоимости. При необходимости модельуточняется и калибруется вновь. Главный критерий — соответствие модельныхрезультатов реалиям рынка.
Процесс объективной оценки недвижимости достаточно сложный,так
какнеобходимо учитывать множество факторов. Этот процесс усложняется еще и тем,что отсутствует стройная научно обоснованная отечественная методология оценкинедвижимости. [7]
В настоящее время созданы и функционируют международныеорганизации по оценке недвижимости: в Европе – Европейская группа по оценкеосновных фондов, которая создана в 1977 г. с целью установления единыхстандартов по оценке для финансовой отчетности. Существует также Международныйкомитет по стандартам оценки имущества (IVSC), Международный комитетпо оценке основных фондов и другие международные организации.
Одной из главных целей этих организаций является выработкаединых стандартов оценки, без которых невозможно привлечение серьезныхинвестиций из-за рубежа.
На современном этапе профессиональными оценщиками за основупринята теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами.
Основные задачи этой теории изложены в книгах, которыепереведены на русский язык: Д. Фридман, Н. Ордуэйн «Анализ и оценка приносящаядоход недвижимости»; г. Харисон «Оценка недвижимости».
Процесс становления цивилизованного рынка недвижимости вРеспублике Беларусь идет с преодолением многих объективных и субъективныхфакторов. Для его развития необходимо прежде всего обеспечить следующиеусловия:
· Наличиехорошей законодательной базы, в том числе о собственности вообще и на землю вчастности;
· Разработкунаучно обоснованной методики оценки недвижимости;
· Наличиездоровой конкуренции;
· Созданиеинфраструктуры рынка недвижимости;
· Наличиедостаточного количества профессиональных оценщиков и др.
Эти условия еще не созданы, что, естественно, являетсятормозом для развития рынка недвижимости. Поэтому перед законодательством,научными работниками, практиками стоят очень важные задачи, связанные срешением этих проблем.
1.3. Сущностьзатратного метода оценки недвижимости
В развитых странах мира используют различные методическиеподходы к оценке недвижимости. Например, в английской практике оцениванияимущества распространены пять методов: сравнения, инвестиций, прибыли,остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как правило, преобладают триметода: затратный, рыночный, доходный.
Затратный метод – подход к оценкенедвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объектбольше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю,строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. [6]
Большинство экспертов признают, что затратный метод полезендля проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.
При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимостиопределяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полногозамещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить поформуле:
Цн = ПСВ – И + Цз, или Цн = ПСЗ – И + Цз,
где Цн – стоимость недвижимости по затратномуметоду;
ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемогоимущества;
ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;
И – стоимость износа оцениваемого имущества;
Цз– стоимость участка земли.
Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ)понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и сиспользованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем жекачеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.
Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимостьстроительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектомоценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современнымистандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель небудет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового посовременным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можносчитать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.
Классическая теория оценки гласит, что для целей оценкинедвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходныйметод. Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики применяют изатратный метод. [6]
1.3.1. Сфераприменения и ограничения затратного метода
Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценкенедвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:
1) определение рыночнойстоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ иотвечающих наиболее эффективному использованию участка;
2) определение рыночнойстоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации длярасчета износа;
3) определение рыночнойстоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектовспециального назначения;
4) определение рыночнойстоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5) определение рыночнойстоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходногоподхода.
Результаты затратного подхода можно косвенно использовать впроцессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимыхрыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить каквеличину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подходтребует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделитьэлементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.
Затратный подход имеет большое значение для принятия решенийоб экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкцииздания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростомдоходов или возможной цены продажи модернизированного здания.
Затратный подход используется для определения оптимальногочисла строений, устранения неоправданной избыточности.
Расчетная стоимость строительства является основным элементомтехнико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основепланов землепользования.
Затратный подход нецелесообразно использовать, если зданиестарое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка какнезастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический,функциональный и внешний износ старения.
Затратный подход сложно использовать, если полностьюотсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.
Если оценка объектов недвижимости проводиться в целяхинвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он неучитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.
Затратный подход не обеспечит необходимой надежностирезультата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.
Затратный подход дает результат стоимости объектанедвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить
недвижимость,сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичныеимущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщиквносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, атакже на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.
1.3.2. Значение затратного метода
Применениезатратного метода необходимо при:
· Анализе новогостроительства;
· Определении вариантаиспользования земли;
· Реконструкции зданий;
· Оценке для целейналогообложения;
· Оценке длястрахования;
· Оценке последствийстихийных бедствий;
· Оценке специальныхзданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный методявляется более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применениядругих методов требуется обширная рыночная информация, которая из-занеразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты настроительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают илибольше, или меньше ее. [6]
1.3.3. Недостатки затратного метода оценкинедвижимости
К недостаткамзатратного метода следует отнести следующее:
· Не отражает стоимостипрогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящейдоход;
· Большие трудности инеопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.;
· Не учитываетвозможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективногоиспользования участка;
· Трудно реализуем дляоценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками,имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим,функциональным и внешним износом.
1.3.4. Этапы оценкинедвижимости затратным методом
1) Осмотр объектанедвижимости и ознакомление со всей
имеющейся документацией;
2) Определение полнойстоимости воспроизводства или замещения;
3) Расчет всех видовизноса: физического, функционального, внешнего;
4) Определениеполного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;
5) Расчет стоимостиземельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, тоучитывается стоимость прав аренды;
6) Общая оценкаимущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий исооружений и стоимости работ по благоустройству участка.
Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в тойстепени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такойоценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальностиопределения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель небудет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобреститочно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.
2. Анализ оценки стоимости недвижимостизатратным методом
2.1. Анализ полной восстановительнойстоимости недвижимости
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостьюстроений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемогоздания на дату оценки.
Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки можетпроизводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимостизамещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретногооценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверноготолкования полученного результата.
Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенныестроительные затраты, а также предпринимательский доход.
К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимостьстроительно-маонтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладныерасходы, а также прибыль подрядной строительной организации.
К косвенным затратам относят расходы, необходимые длястроительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора.Косвенные затраты могут включать:
· проектно-изыскательские работы;
· оценку, консалтинг, бухгалтерскийучет и юридические услуги;
· расходы на финансирование за счеткредита;
· страхование всех рисков;
· налоговые платежи в течениестроительства и др.
Предпринимательский доход– часть рыночной стоимости здания, которая представляетсумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительныхработ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при сменесобственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют,как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общимизатратами.
Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимостизданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчетапредпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичнымиобъектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода,который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, можетустанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчетамогут выступать:
· прямые затраты;
· сумма прямых и косвенных затрат;
· общая сумма прямых, косвенныхзатрат и стоимости участка;
· стоимость завершенного проекта.
Например, расчет полной восстановительной стоимости строений и анализсопоставимых продаж земельных участков позволили установить:
Таблица 2.1.[6]Показатель Сумма Прямые затраты 750 000 $ Косвенные затраты 75 000 $ Стоимость земельного участка 300 000 $ Норматив к прямым затратам 25 % Норматив к сумме прямых и косвенных затрат 23 % Норматив к общим затратам 17 %
750 000$ х 25% = 187 500$
(750 000$ + 75 000$) х 23% = 187 500$
(750 000$ + 75 000$ + 300 000$) х17% = 187 500$.
Таким образом, стоимость недвижимости, определенная затратнымподходом, составляет:
750 000$ + 75 000$ + 300 000$ + 187500$ = 1 312 500$.
2.2. Оценкаобщего накопленного износа
На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличатьсяот их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина – потеря стоимостипод влиянием различных факторов, вызывающих
старениеобъекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физическогосостояния, несоответствием функциональных характеристик современнымпредставлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционированияобъекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляютсявзаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.
Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимостиоцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительногоизноса представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки иего полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимостьвоспроизводства, либо как стоимость замещения.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостнымвыражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин,вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
· Физический износ;
· Функциональный;
· Внешний.
Физический износ – это потеря стоимости зданий врезультате их эксплуатации и воздействия природных сил.
Функциональный износ – представляет потерю стоимостизданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиямрынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементыздания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность,полезность и, следовательно, ценность здания.
Внешний (экономический) износ – представляет собойпотерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательноговоздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнеестарение может возникнуть в результате изменения физического окружения объектаоценки или негативного влияния рыночной среды.
При расчете общегоизноса оценщики использую следующие понятия:
Физическая жизнь здания (ФЖ) – определяется периодомэксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивныхэлементов здания соответствует определенным критериям (конструктивнаянадежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объектазакладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическаяжизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – это период времени,прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) – определяется временемэксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот периодпроизводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизньобъекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенныйсоответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объектавследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основехронологического возраста здания с учетом его технического состояния исложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимостьоцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации зданияэффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую илименьшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст,как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) зданиясоставляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Теория оценки недвижимости выделяет три основных методарасчета износа:
1) Метод рыночной выборки;
2) Метод срока службы;
3) Метод разбивки.
В методе рыночной выборки используются рыночныеданные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величинаизноса. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможнымпричинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего(экономического) старения.
Рассмотрим использование метода рыночной выборки наследующем примере, который предполагает передачу безусловного правасобственности:
Таблица 2.2. [6] Аналог Х Аналог Y Аналог Z Цена продажи объекта недвижимости, $ 200 000 180 000 350 000 Стоимость земельного участка, $, (Минус) 55 000 45 000 180 000 Остаточная стоимость зданий, $ 145 000 135 000 170 000 Полная восстановительная стоимость зданий, $ 230 000 195 000 275 000 Сумма общего износа, $ 85 000 60 000 105 000 Норма износа, % 37,0% 30,8% 38,2%
В приведенном примере узкий диапазон процентных значенийизноса от 30,8% до 38,2%, поэтому его не следует пересчитывать в годовуювеличину. Если полная восстановительная стоимость оцениваемого зданиясоставляет $270 000, а нома износа рассчитана каксредняя арифметическая на уровне 35,3% от полной восстановительной стоимости,то стоимостная величина износа составит $95 400.
Метод срока службы базируется на требованииинвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы,так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому доокончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данномметоде действительный возраст и срок экономической службы здания являютсяосновными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износаопределяется как отношение действительного возраста объекта к сроку егоэкономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этогокоэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.
Пример использования метода срока службы на основеследующей информации:
Таблица 2.3. [6]Полная восстановительная стоимость зданий $990 000 Стоимость земельного участка $190 000 Расчетный действительный возраст 15 лет Общий срок экономической службы 60 лет
Общая норма износа определяется делением действительного возраста 15 летна общий срок экономической службы 60 лет и составляет таким образом 25%.Следовательно, величина износа зданий составит:
$990 000 х 25% = $247 500.
Метод срока службы в затратном подходе к оценке недвижимости применяетсяследующим образом:
Таблица 2.4. [6]Полная восстановительная стоимость зданий $990 000 Общий накопительный износ $247 500 Остаточная восстановительная стоимость $742 500 Рыночная стоимость земельного участка $190 000 Стоимость недвижимости, рассчитанная затратным подходом $732 500
Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа всоответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат принедостаточности информации для метода схожих продаж или метода срока службы ипредполагает следующие этапы:
1) Расчет физического износа здания;
2) Расчет функционального старения;
3) Расчет внешнего старения;
4) Определение остаточной стоимостизданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетнойвеличиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.
Существует пять основных способов расчета различных видов износа методомразбивки, которые включают:
1) Расчет стоимости восстановления;
2) Расчет отношения возраста и срокаслужбы;
3) Расчет функционального старения;
4) Анализ парных продаж;
5) Метод капитализации арендныхубытков.
Расчет стоимости восстановления включает как устранимый физическийизнос, так и устранимое функциональное старение.
Расчет отношения возраста и срока службы используется для определенияустранимого и неустранимого физического износа, как для коротко, так и длядолго живущих элементов.
Расчет функционального старения может использоваться для всех видовфункционального износа.
Метод парных продаж и метода капитализации арендныхубытков может применяться для расчета неустранимого функционального старения,а также для расчета внешнего старения.
Анализ затраткак способ расчета имеет определенные преимущества, с точки зрения управлениянедвижимостью: он позволяет управляющей компании более точно оценить уровеньизноса и размеры страхования, поскольку от обоих этих факторов зависит размерчистого дохода.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результатеисследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать следующие выводы:
1. Недвижимость — этонаиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзяпохитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственногонедвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним изнемногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Оченьважной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управленияею.
2. В основе процесса оценки недвижимости лежат триосновных метода: метод сравнения, затратный метод, метод капитализации доходов.
Методы оценки помогают максимально выгоднораспоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия играждане получают в свое распоряжение.
3. В основе затратногометода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости какстроения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимостиего модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленныйфизический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.
4. Износ характеризуется уменьшением полезностиобъекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зренияпотенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействиемразличных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающихобесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
· Физический;
· Функциональный;
· Внешний;
· Устранимый, неустранимый.
5. Оценка недвижимости — этоопределение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такогопредположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплекснои профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценканедвижимости: Для вузов» // М.: Финансы и статистика, 2004 г.
2. Лозебо А. “О правах собственности нанедвижимое имущество” // Экономическая газета; № 4, 1996 г.
3. Нагаев Р.Т.«Недвижимость: Энциклопедический словарь» // Идел-Пресс, 2003 г.
4. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А.«Рыночная оценка имущества города» // М.: ЮНИТИ, 2003 г.
5. «Оценка рыночнойстоимости недвижимости», Под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М.,М.: Дело,1998 г.
6. «Оценканедвижимости» // Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций. – М.,2000 г.
7. Тэпман Л.Н. «Оценканедвижимости» // М.: ЮНИТИ, 2002 г.
8. Фридман Д., Ордуэй Н.«Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М.: Дело 1997 г.
9. Хамин Д., Юрков Д. “Рынокнедвижимости глазами риэлторов”// Экономика и жизнь; № 3, 1997 г.
10. Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.:Прогресс, 1993г.
11. «Экономика и управлениенедвижимостью» Под общей редакцией П.Г. Грабового, М.: «АСВ», 1999 г.
12. «Экономика недвижимости», Подредакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.