Введение.
Для целей налогообложения налогооблагаемая базаможет включать в себя землю и строения, находящиеся на ней. В зависимости оторганизации налога на недвижимость земля и строения могут облагаться раздельноили совместно по стоимости, определяемой в соответствии с выбранной методикой.Две составные части налога на недвижимость обладают своими особенностями.
Одной из важных особенностей налога на землюявляется его нейтральность по отношению к принятию решения экономическимиагентами, являющимися плательщиками данного налога. Так, независимо от тогосуществует ли налог на землю или нет, величина альтернативных издержек неизменяется. Кроме того, неэластичность базы данного налога позволяет собиратьдостаточные доходы без негативного влияния на производственные процессы.Ситуация с налогом на строения несколько иная. Наличие налога на строения можетоказать влияние на решение потенциального плательщика о сооружении новыхобъектов недвижимости.
Как известно, налог на имущество имеет свойство стечением времени капитализироваться в стоимость имущества – увеличение налогана имущество или его введение снижает рыночную стоимость единицы имущества,ввиду того, что накопленная стоимость получаемой от владения землей рентыуменьшается на сумму налога. В случае если потенциальные покупателинедвижимости испытывают недостаток средств для приобретения объектовнедвижимости, что может быть обусловлено, в частности, неразвитой системойкредитования, то подобное снижение цены на недвижимость может существеннорасширить их возможности по приобретению недвижимости.
С налогообложением недвижимости связанызначительные сложности как экономического, так и политического характера. Вчисло первых входят в основном вопросы выбора формы налогообложениянедвижимости, определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектовналогообложения, ставки налога, льгот и изъятий из налогооблагаемой базы, атакже различий в налогообложении некоторых видов недвижимости (например,сельскохозяйственных угодий, индустриальных районов, частного жилья). Принятиерешений о последних двух моментах налогообложения недвижимости находятся вобласти политики, так как затрагивают интересы не всего общества в целом, алишь некоторой его части, причем, как правило, значительной, имеющей сильныеполитические лобби.Теоретические аспекты НН
К числу теоретических основ, обуславливающихнеобходимость существования налогообложения недвижимости, можно отнестиследующие. Во-первых, учитывая тот факт, что в основном поступления от налоговна недвижимость составляются часть доходной базы местных бюджетов, подобный видналогообложения является своего рода платой за те местные общественные услуги,которые получают собственники облагаемой налогом недвижимости. Во-вторых,налоги на недвижимость в значительной степени играют перераспределительнуюроль, исходя из предпосылки, что обладатели большей собственности обладаютбольшими финансовыми возможностями и относятся к более высоким по уровнюдостатка слоям населения, нежели собственники меньшей собственности. В даннойсвязи необходимо отметить, что в случае, когда налог является платой за местныеобщественные услуги, больший собственник получает их в большем объеме и,соответственно, перераспределение возможно лишь с учетом того, что налог,уплачиваемый с недвижимости, превышает стоимость государственных услуг.В-третьих, с помощью налогов на недвижимость оказывается возможным подвергатьналогообложению те виды доходов, которые не могут быть базой подоходного налога– вмененная рента от пользования объектами недвижимости их непосредственнымипользователями (Schome, 1995; Youngman, Malme 1994).
1.1. Налогооблагаемая база
Существует два основных способа определения базыдля целей обложения налогом на недвижимость (Youngman,Malme, 1994; Schome, 1995; Thuronyi, 1996). Первый основывается на периодической(как правило, годовой) стоимости рентных платежей, получаемых за объектнедвижимости ее собственником. Второй – на основе капитальной стоимости объектанедвижимости.
В первом случае базой налогообложения являетсяпоток доходов, получаемый владельцем недвижимости от ее использования в течениеданного периода.
Во втором – капитальная стоимость представляетсобой стоимость земли и объектов, находящихся на ней. В зависимости отустановленной системы стоимость может определяться как на основе рыночнойстоимости объекта, так и стоимости оценочной, представляющей собой некоторуювмененную сумму, которая может быть признана удовлетворительной для целейналогообложения.
В принципе, налоговые обязательства,скорректированные на инфляцию, начисляемые как при взимании налога с первойналоговой базы, так и со второй должны быть идентичны (Youngman,Malme, 1994). Обязательным условием для этогоявляется наиболее эффективное, в экономическом смысле, использование объекта,то есть приносящее максимальный возможный поток доходов. На практике жезачастую имеет место неэффективное в краткосрочной перспективе использованиеобъекта недвижимости, при котором современный, ежегодный поток доходов нижемаксимально возможного, и при котором потенциальный покупатель, в случаеиспользования им недвижимости с большей эффективностью, мог бы потенциальнозаплатить сумму большую, чем рассчитанная на основе современного потокадоходов. Проще говоря, если современный владелец недвижимости вообще неполучает дохода от своего имущества или получает доход меньший, нежелипотенциально возможный, то очевидно найдется другой экономический агент,который сможет обеспечить больший поток доходов. В этом случае налоговыеобязательства, рассчитанные на основе потенциальной капитальной стоимостиобъекта недвижимости, были бы выше, нежели рассчитанные на основе ежегодногопотока доходов современного собственника.
Налогообложение недвижимости при использованиигодовой накопленной ренты является своего рода дополнительным налогом на доход,тогда как налог рассчитанный с капитальной стоимости объекта недвижимости (порыночной ли стоимости или другим методом) – своего рода налогом на состояние (Schome, 1995).
Как у первого, так и у второго способаопределения налогооблагаемой базы существует комплекс преимуществ инедостатков. Положительной стороной использования в качестве налогооблагаемойбазы капитальной стоимости является тот факт, что в большей степени налог нанедвижимость при данной базе налогообложения является налогом на богатство, чтоповышает прогрессивность налоговой системы.
С другой стороны, использование суммы накопленнойза период ренты в качестве налогооблагаемой базы больше связывает налоговоеобязательство с суммой реально получаемого дохода от использования объектанедвижимости собственником. Также, меньшее налоговое бремя налагается навладельцев необработанных участков земли, сельскохозяйственных угодий и частныхвладений, несомненно, потенциально приносящих значительно больший доход ихвозможным владельцам в случае их более эффективного использования. Последнее,кстати, требует в большей степени политического, нежели экономического решения,так как взимание налога с максимальной потенциальной стоимости, достигаемой врезультате наиболее эффективного использования недвижимости, безусловнооправданное с экономической точки зрения, может привести к неисполнениюналоговых обязательств современными владельцами недвижимости, что, как можнопредположить, будет весьма непопулярной мерой. Существует несколько основныхсхем определения налогооблагаемой базы в разрезе двух основных вариантов.
1.1.1. Определениеналогооблагаемой базы на основе накопленной ежегодной ренты
В случае если налоговая система предусматриваетвзимание налога на недвижимость с накопленной ежегодной ренты, то возможнымявляется два способа определения величины налогооблагаемой базы: первыйзаключается в расчете рентного дохода, получаемого собственником того или иногообъекта недвижимости, второй – в пересчете с применением заранее определенныхкоэффициентов годового рентного дохода на основе рассчитанной капитальнойстоимости объекта недвижимости.
Оценка налогооблагаемой базы с помощью расчетафактического годового дохода, получаемого собственниками объектов недвижимости,позволяет избежать высокого налогового бремени на недвижимость, не приносящуюпо тем или иным причинам существенного дохода (Malme,1992). К числу таких объектов можно отнести недвижимость во владениифермерских хозяйств и незастроенные территории, находящиеся вблизи городов,имеющих существенную привлекательность для застройщиков при расширениигородских жилых и деловых районов. Применение подобного расчетаналогооблагаемой базы может быть обусловлено политической необходимостью, в товремя как с экономической точки зрения может быть малоэффективным. Наличиеразвитого рынка аренды недвижимости позволяет достаточно точно определитьежегодную накопленную сумму ренты, в то же время его отсутствие приводит кнеобходимости косвенной оценки дохода, который приносит объект недвижимости втечение года.
В случае косвенной оценки большой трудностью дляадминистрирования является учет индивидуальных особенностей каждого объектанедвижимости, в частности его расположения, как географического, так иэкономического, ветхости сооружений, плодородия земли, наличия развитойинфраструктуры и т.д.
Второй способ оценки – на основе годовой ренты,рассчитанной с использованием коэффициента годовой доходности капитальнойстоимости единицы площади объекта недвижимости – может привести к значительнымотклонениям от величины потенциальной рыночной ренты объекта недвижимости, ноявляется единственно возможным вариантом в случае отсутствия какой бы то нибыло информации о величине ренты или для объектов недвижимости промышленногоназначения.
В обоих случаях величина годовой ренты,полученной расчетным путем или фактически полученной владельцем, должна бытьуменьшена на величину расходов на содержание объектов недвижимости для целейналогообложения. Целесообразность осуществления вычета подобных расходов изналогооблагаемой базы объясняется тем фактом, что постепенное ветшание объектанедвижимости приводит к снижению его рыночной ренты, что, в свою очередь,приводит к снижению налоговых обязательств, если налог начисляется нафактически полученную ренту, и повышает чрезмерное бремя налога на плательщика,если сумма налога фиксирована (например, при использовании вмененной годовойренты и отсутствии ежегодного пересмотра ее величины).
Уровень расходов, несомненно, варьируется взависимости от общего срока использования объекта недвижимости, географическихособенностей региона и характера эксплуатации. С целью защиты поступленийналогов от эрозии, которая может иметь место в случае осуществления нетребующихся расходов на содержание и ремонт объектов недвижимости и занижающих налоговыеобязательства, вводится ограничение на списание подобных расходов за счетналогооблагаемой базы.
1.1.2. Расчет налогооблагаемойбазы на основе капитальной стоимости
При применении капитальной стоимости в качественалогооблагаемой базы возможно использование различных подходов к расчетуналоговых обязательств (Malme, 1992).Во-первых, как и в предыдущем случае, можно использовать рыночную стоимостьобъекта недвижимости. Во-вторых, расчет налогооблагаемой базы можетосуществляться на основе стоимости воспроизведения идентичного объектанедвижимости по рыночной стоимости. В-третьих, возможно использование ежегоднойнакопленной ренты в качестве основы для расчета капитальной стоимости объектанедвижимости.
Первый способ представляется наиболее обоснованнымв случае, если налог имеет своей целью обложение недвижимости как элементабогатства, характеризующего социальное и экономическое положениеналогоплательщика. В этом случае должна происходить периодическая переоценканедвижимости по рыночной стоимости, что представляется довольно затратным, сточки зрения администрирования налога.
Рыночная цена объекта недвижимости в качественалогооблагаемой базы является априори наиболее точной характеристикойдействительной стоимостью объекта и его ценности для собственника. Однако рядтрудностей возникает непосредственно при расчете денежного выражения рыночнойстоимости. В случае с типичными для некоторого региона небольшими по величинеобъектами недвижимости, рынок которых достаточно хорошо развит, определить рыночнуюстоимость на определенную дату не представляет проблемы, что нельзя сказать окрупных, уникальных объектах как жилого, так и промышленного назначения. Расчетналогооблагаемой базы в последнем случае может быть проведен лишь на основегипотетической рыночной стоимости, которую мог бы уплатить потенциальныйпокупатель при данных условиях. Производимая оценка может довольно сильноразнится в зависимости от учета или игнорирования некоторых факторов. В итогеполучаемая косвенным путем стоимость может довольно сильно отличаться от тойоценки, которую придает данному объекту собственник. Последний факт может иметькак положительное значение, с точки зрения рационализации собственности, тоесть стимулирования наиболее эффективного использования, так и отрицательные –не принятие в расчет каких-либо факторов, особенно политических, можетсущественно завысить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости и,следовательно, налоговые обязательства плательщика. Кроме того, расчет рыночнойстоимости представляется трудоемким и дорогостоящим занятием.
В случае с долевым участием в собственности наобъект или группу объединенных между собой объектов недвижимости возникаеттрудность в определении рыночной стоимости каждой доли, учитывая тот факт, чторыночная стоимость долей объекта может существенно отличаться от совокупнойстоимости объекта в случае единственного собственника.
Второй способ расчета денежного выражениярыночной стоимости объекта недвижимости, основан на сумме издержек, которыемогут быть понесены в случае строительства, сооружения идентичного объекта,уменьшенной на сумму амортизации, начисленную на существующий объект. Очевидно,что подобная схема неприменима для оценки стоимости земли.
Наименее используемый вариант оценки капитальнойстоимости недвижимости – накопленная дисконтированная стоимость рентныхплатежей за определенный период. Данный метод совмещает преимуществаиспользования в качестве налоговой базы и рентных платежей, и рыночнойстоимости, так как соответствует доходу, который может быть получен врезультате использования данного объекта недвижимости и с помощью которогоналог может быть уплачен. К существенным недостаткам данного способа можноотнести сложность в администрировании. Кроме того, в практическом примененииможет возникнуть социальная проблема (отсутствующая в теории, ввиду того, чтонеэффективный собственник должен либо продать имущество, либо повыситьэффективность использования), заключающаяся в явной невозможности исполненияналогового обязательства, рассчитанного данным способом, владельцаминедвижимого имущества, в особенности если это касается жилых домов, фермерскиххозяйств, фамильных владений.
1.1.3. Переоценка налоговойбазы
Как при рентном способе определении налоговойбазы, так и при ее определении на основе капитальной стоимости объектанедвижимого имущества возникает необходимость периодической переоценкиналоговой базы. Подобная необходимость объясняется тремя основными причинами:во-первых, изменения конъюнктуры рынка, влияющие на доходность объектовнедвижимости, то есть на величину рентных платежей как фактических, так ивозможных при наиболее эффективном использовании имущества, в случае если ониотличаются; во-вторых, в случае инфляции, при применении специфических ставокналога или шкалы стоимости имущества с дифференцированной ставкой для каждойгруппы; в-третьих, амортизация фактической и/или налоговой базы. Необходимостьв последней корректировке отсутствует в случае применения способа определенияналоговой базы на основе накопленной ренты, так как фактический доход,получаемый на объект недвижимости, учитывает их ветшание и старение. Впоследнем случае необходимо отметить, что рента может и не отражать процессветшания и старения, если нормальный срок амортизации, установленный дляобъекта недвижимости или его частей, превышает реальный срок службы.
Для учета изменений в стоимости имуществапоследних двух факторов (амортизации и инфляции) может применяться ежегодноеиндексирование налоговой базы или ставки, в то время как для переоценкирыночной стоимости всей совокупности объектов недвижимости требуетсязначительно более серьезная работа. Вообще говоря, при хорошо налаженном учетеобъектов недвижимости, а также частом мониторинге их состояния и постоянноманализе конъюнктуры рынка, переоценка рыночной стоимости может осуществлятьсяавтоматически на основании некоторой формулы с заданными параметрами. Есть,однако, опасность недоучесть важные факторы, влияющие на рыночную цену, приформальном подходе к расчету, что может привести к негативным последствиям, рассмотреннымвыше. По этой причине периодическую комплексную переоценку рыночной стоимостицелесообразно проводить раз в несколько лет, а внеплановую переоценку проводитьв некоторых особых случаях. К таким случаям могут, например, относиться:переход права собственности от одного экономического агента другому, проведениемероприятий, которые вносят изменения в эксплуатационные характеристики объектанедвижимости, приводящие к изменению в рыночной стоимости, общее резкоеизменение конъюнктуры рынка недвижимости вследствие воздействиямакроэкономических факторов (Youngman, Malme, 1994).
1.2. Определение налогоплательщика
В качестве двух различных альтернатив в подходеналогообложения недвижимости в мире существуют: обложение непосредственнонедвижимости, независимо от того, кто является ее владельцем и кто будетуплачивать налог, и обложение налогоплательщиков–собственников недвижимости, сучетом различных социальных последствий такого налогообложения (Хасси, Любик, 1993, Yungman, Malme, 1994). Впервом случае, размер налога определяется исключительно исходя из особенностейобъекта недвижимости, то есть фактически его стоимости, определяемой взависимости от установленного порядка, одним из вышеупомянутых методов. Приподобном методе налогообложения недвижимости, отсутствует необходимостьопределения обладателя прав собственности на недвижимость, так как это неоказывает никакого влияния на объем налоговых обязательств. Кроме того, приподобном подходе исполнение налоговых обязательств гарантируется правом налоговыхорганов обращать взыскание на объект недвижимости на основании неуплаты по немуналога. Подобное право налоговых органов фактически заинтересовывает всехэкономических агентов, имеющих отношение к данному объекту недвижимости, статьплательщиком налога, так как ущерб, понесенный в результате наложения ареста ипоследующей реализации данного объекта, может быть несопоставимо больше, нежеливыгоды от неуплаты налога. Применение такого подхода позволяет избежать расчетаобязательства по налогу в тех случаях, когда право собственности на объектпринадлежит нескольким лицам, не принадлежат никому или принадлежат лицу,определить которое в силу ряда причин достаточно сложно, в то время какпользователь недвижимости вполне определяем.
Иногда, например, когда речь идет о суммахналога, не покрывающих административных издержек, связанных с обращениемвзыскания на недвижимость, или же в случаях, когда обращение взысканияоказывается невозможным, подобный подход может быть малоцелесообразным, и тогдазначительно выгоднее оказывается четкое определение налогоплательщика. Впоследнем случае взимание налога может быть значительно облегченонепосредственным взаимодействием с налогоплательщиком–владельцем недвижимогоимущества или его пользователем, в зависимости от закрепленного порядка, путемобращения взыскания на его счета или другое имущество, административныеиздержки при котором значительно ниже.
Наиболее часто применяемая схема определенияналогоплательщика лежит между двумя данными методами. Как правило, существуетдостаточно широкая трактовка лица, ответственного за уплату налога. Причем спомощью установления очередности в требовании уплаты налога с лиц, имеющих тоили иное отношение к недвижимому имуществу (например, в случае неуплаты налогасобственником имущества, обязательства автоматически переходят на егопользователя), достигается формальное соблюдение принципа персональнойответственности за уплату налога.
1.3. Льготы
Как уже отмечалось, определение составапредоставляемых льгот в существенной степени зависит от влияния некоторыхполитических сил. В то же время существует набор повсеместно применяемых,политически оправданных льгот. Касается он, в первую очередь, государственногонедвижимого имущества, что может быть оправдано тем, что в стоимость, создаваемыхгосударственным аппаратом общественных благ, входят вмененные доходы отпользования государственным имуществом (альтернативная стоимость недвижимости),и взимание налога фактически увеличило бы стоимость предоставленияобщественного блага. К тому же главным источником доходов государства, спомощью которых государственные органы могли бы расплачиваться пообязательствам, являются налоговые поступления и, таким образом, применениеналога на недвижимость к ним могло бы повлечь как излишнее перераспределениесредств между различными уровнями бюджета, так и, учитывая отсутствие целевогохарактера у налогов, перераспределение расходов государства между различнымиорганами государственной власти в зависимости от того, у кого из них находитсябольшее количество недвижимости.
С другой стороны, уплата налогов сгосударственной собственности может иметь и ряд положительных последствий.Например, повышение эффективности учета финансовых потоков внутри общественногосектора, а также в случае, если поступления от налога зачисляются втерриториальные бюджеты, избежание субсидирования федеральных органов властинижестоящими органами.
Аналогичные соображения могут быть высказаныотносительно предоставления льгот по налогу на недвижимость государственным,религиозным, образовательным, научным, медицинским учреждениям, а также поналогу за иное государственное имущество, не приносящее самостоятельныйкоммерческий доход, в частности, транспортным путям, заповедникам.
К другому типу имущества, налогообложениекоторого обычно производится по сниженным ставкам или полностью отсутствует,являются благотворительные учреждения. Аргументом для предоставления льгот поданному виду недвижимости является социальное значение, которое имеетдеятельность, связанная с их использованием. Большое социально-политическоезначение имеет предоставление льгот по налогу на недвижимость, связанную сосуществлением сельскохозяйственной деятельности. Кроме перечисленных, льготыпо налогу на недвижимость получают также дипломатические миссии, что в большейстепени связано с особенностями дипломатического статуса. Некоторые особыеперсональные случаи могут являться причиной предоставления льгот по налогу нанедвижимость в отношении частного жилья. В их число входят, например,предоставление льгот инвалидам, военнослужащим, пенсионерам.
2. Практические аспекты налогообложениянедвижимости
Описанные в предыдущем разделе подходы служаттеоретической базой для налогообложения недвижимости. Практическое применениеналогов на недвижимость в различных странах либо осуществляется на основеодного из данных подходов в неизменном виде, либо являются совокупностьюнескольких подходов, в зависимости от типа недвижимости, его владельцев, егоиспользования. В данном разделе будут рассмотрены практические аспекты налогообложениянедвижимости на примере некоторых стран по материалам (Andersson,1987; Castelucci, 1987; Lienard,Messere, 1987; Nagano,1988; Salin, 1990; Malme1992; Youngman, Malme,1994;).
2.1. Выбор объекта налогообложения
В основном в качестве объекта налогообложениявыступает стоимость земли и строений, находящихся на данной земле, однако внекоторых странах существуют отклонения от данного принципа. Например, в Япониив состав объектов обложения налогом на деловые помещения (BusinessOffice Tax) входят площадьпомещений и заработная плата сотрудников компаний, являющихся владельцемпомещений, в США – движимое имущество, включая оборудование офисов, устройствасвязи и автомобили. В Австралии базой налогообложения служит лишь стоимостьземли, и лишь в некоторых штатах в состав базы также входят здания исооружения.
Дифференцированный подход к налогообложениюнедвижимости в зависимости от ее использования практикуется практически во всехстранах. Так, в Индонезии для целей обложения налогом на недвижимость в сельскохозяйственныхрайонах используется лишь стоимость земли. Специальные модели оценки стоимостинедвижимости, используемой в сельском хозяйстве, применяются в Чили. В Швецииналог на недвижимость применяется исключительно для жилого фонда, тогда как недвижимость,используемая для других целей, в том числе коммерческих, индустриальных исельскохозяйственных, освобождена от налогов.
В Дании, Южной Корее, Великобритании и Франциифактически налогообложение недвижимости включает в себя два самостоятельныхналога – налог на землю и налог на здания и сооружения, причем в Великобританиии Франции, налоги на здания и сооружения, в свою очередь, включают в себяналоги на жилые и нежилые строения.
2.2. Определение налогооблагаемой базы
Расчет налогооблагаемой базы в большинстве страносуществляется на основе капитальной рыночной стоимости недвижимого имущества.Такой порядок применяется в Дании, Индонезии, Японии, Южной Корее, Швеции, набольшинстве территории Канады, Голландии, США, Австралии и Швейцарии.
В Чили для определения налогооблагаемой базыприменяется так называемая фискальная стоимость, устанавливаемая с помощьюмодели, учитывающей продажную стоимость, вид, качество и использованиеналогооблагаемого имущества.
Оценка стоимости недвижимого имущества на основеего ежегодной рентной стоимости используется для целей налогообложения воФранции, некоторых штатах Австралии и для нежилого имущества в Великобритании.
Определение налоговой базы на основегеографического местоположения недвижимого имущества, с поправкой на возрастстроений, тип, качество и использование, применяется в Израиле и некоторыхтерриториях Голландии.
Как правило, в странах, в которых используетсярыночная стоимость недвижимого имущества, оценка производится исходя изнаиболее эффективного употребления объекта недвижимости. В то же время, внекоторых случаях стоимость недвижимого имущества для целей налогообложенияможет определяться исходя из его современного использования. В США и Канаде, вбольшинстве штатов и провинций таким образом определяется стоимостьсельскохозяйственной недвижимости, жилого, лесного фонда, незастроенных земельза пределами городов.
2.3. Способы оценки стоимости недвижимости дляцелей налогообложения
Абсолютное большинство стран, применяющихкапитальную рыночную стоимость для налогообложения недвижимости, пользуютсярассмотренными в первом разделе методами оценки. Конкретными примерами этихметодов являются следующие.
В Южной Корее, некоторых провинциях Канады, атакже для строений, для которых не существует рынка в Голландии и Швеции,используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта присуществующих рыночных ценах на строительство на данной территории. В некоторыхкантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании подобный метод применяется вкачестве справочного для корректировки и сравнения с методом оценки, основанномна цене продажи объекта недвижимости.
В Австралии, подход с точки зрения доходности наединицу площади объекта, используется для оценки недвижимого имущества вдобывающей промышленности. Тот же подход применяется для сельскохозяйственнойнедвижимости в Швейцарии, некоторых штатах США и провинциях Канады.
Годовая рентная стоимость недвижимостииспользуется во Франции и Великобритании. Во Франции, строения, относящиеся кжилому фонду, облагаются налогом отдельно от коммерческих и промышленныхобъектов. При этом вся совокупность жилого фонда разбита на восемь групп, ккаждой из которых применяется собственная стоимость единицы площади объекта,рассчитанная на основе годовой рентной стоимости в базовом году, увеличенная наежегодно устанавливаемый коэффициент пересчета. Земля, на которой расположеныобъекты жилого фонда, разбита на двенадцать групп, при аналогичном подходе копределению стоимости единицы ее площади. Для оценки стоимости коммерческихзданий и сооружений используется либо годовая рентная стоимость в базовом году,либо текущая годовая рентная стоимость. В некоторых случаях используетсястоимость продажи аналогичных объектов недвижимости. Лишь для промышленныхобъектов недвижимости используется метод стоимости воспроизведения аналогичногообъекта.
В Великобритании оценка стоимости недвижимостидля целей налогообложения с применением рыночной рентной стоимости используетсялишь в отношении нежилых объектов. Для жилого фонда установлена шкаластоимости, рассчитываемой на основе рентной стоимости, и к каждому шедулю данной шкалы применяются собственные ставки.
2.4. Льготы по налогам на недвижимость
Объекты недвижимости, которые исключаются изналогообложения, а также те, по которым применяются пониженные ставки или чьястоимость уменьшается для целей налогообложения, обычно устанавливаются прямымуказанием в законодательных актах. В то же время в некоторых странах, напротив,существует строгий перечень облагаемого недвижимого имущества, при этомнекоторые его виды могут отсутствовать в перечне и, таким образом, не входить воблагаемую базу по данному налогу. В качестве примера можно привести Швецию,где в налогооблагаемую базу не входят коммерческие и промышленные объектынедвижимости, а также Данию, где под налог на недвижимость не подпадают частныежилые дома.
Льготы по налогу в соответствие сзаконодательством разных стран предоставляются либо владельцам имущества, либоего пользователям. В первом случае льготой могут пользоваться государственныеорганы, иностранные дипломатические миссии, общественные объекты (национальныепарки, леса, транспортные магистрали), религиозные конфессии,государственные учебные, медицинские и социальные учреждения, историческиепамятники (как, например, в Дании и Франции). Во втором – в основном,благотворительные организации. В том и другом случае, льгота можетраспространяться на частных лиц, входящих в особые категории: инвалиды,пенсионеры, военнослужащие.
В большинстве стран, как правило, льгота поналогу предоставляется лишь при использовании имущества по прямому назначению итеряет свою силу при коммерческом использовании. Однако существуют некоторыеисключения: так, в некоторых штатах Австралии, льгота по налогу на землюдействует даже при коммерческом ее использовании, в случае если частота и объемподобного использования не превышает определенного уровня.
Особое место в системе предоставления льгот имеетсельскохозяйственное имущество, а также частные дома и другие жилые здания.
Земля, принадлежащая сельскохозяйственнымпредприятиям или частным лицам, полностью освобождена от налогообложения вГолландии, Швеции, Великобритании, Австралии. Во Франции от налогообложенияосвобождены фермерские строения. В большинстве стран применяется пониженнаяставка налогообложения сельскохозяйственных земель (США, Канада) или пониженнаястоимость земли (например, в Японии стоимость сельскохозяйственных земель дляцелей налогообложения снижается вдвое).
Для жилых зданий и частных домов предусмотреныльготы, практически во всех странах мира. Льготы могут предоставляться как всемвладельцам частного жилья, так и отдельным категориям граждан.
Так, в Австралии освобождены от налога все жилыечастные дома, чья стоимость не превышает определенного предела. Такой жепорядок применяется и в Индонезии. В Японии стоимость частной жилойнедвижимости уменьшается на 75% или на 50% в зависимости от площади помещений.
Во Франции от налога на недвижимость по основномуместу проживания освобождены граждане старше 75 лет, льготы предусмотреныдля многодетных семей. В Израиле льготами по налогу пользуются военнослужащие,инвалиды, престарелые и малоимущие граждане.
Обзор существующегозаконодательства в РФ (налог на имущество, налог на имущество физических лиц,налог на землю)
В Российской Федерации на данный момент действуютнесколько законов, регулирующих налогообложение имущества, находящегося всобственности физических и юридических лиц: Закон “О налоге на имуществопредприятий”, Закон “О налогах на имущество физических лиц”, Закон “О плате заземлю”.
Налог на имущество предприятий, взимаемый спредприятий, учреждений, филиалов, имеющих обособленный баланс и собственныйтекущий счет, а также с иностранных компаний, достаточно сильно отличается отсуществующих мировых аналогов. Поскольку его объектом, в отличие отдоминирующего в мире положения, является все имущество налогоплательщиков,включая основные средства, нематериальные активы, запасы и затраты, находящиесяна балансе. Для целей налогообложения имущество учитывается по остаточной стоимости.
Состав необлагаемого имущества предприятийдостаточно широкий и включает в себя, в частности, имущество бюджетныхучреждений, сельскохозяйственных предприятий, образовательных, медицинских,религиозных, научно-исследовательских учреждений, а также, жилищно-садоводческихкооперативов, имущество детских оздоровительных комплексов, пенитенциарныхучреждений, имущество РФФИ и его региональных отделений, пожарной службы,аварийно-спасательных служб, а также имущество, используемое для осуществлениядеятельности, предусмотренной соглашением о разделе продукции.
Для целей налогообложения стоимость имуществауменьшается на балансовую стоимость объектов соцкультбыта и ЖКХ, объектовохраны природы, мобилизационного резерва, имущества, используемого дляпроизводства и переработки сельскохозяйственной продукции.
Предельная ставка для налога на имуществопредприятий установлена в размере 2% от стоимости налогооблагаемого имущества,причем конкретная ставка устанавливается законодательными органами субъектовФедерации.
Налог на имущество физических лиц устанавливает,что плательщиками данного налога являются физические лица, имеющие всобственности объекты обложения, которыми являются: жилые дома, квартиры, дачи,гаражи и другие строения, транспортные средства, за исключением автомобилей,мотоциклов и других самоходных машин, а также механизмов на пневмоходу.Для целей налогообложения используется инвентаризационная стоимость строений ипомещений (представляемая органами коммунального хозяйства), в случае ееотсутствия – стоимость, определяемая для обязательного страхо