Содержание
Введение
Глава1. Характеристикарынка земли
1.1Сущность, функции, особенностирынка земли
1.2Земельные ирентные отношения
1.3Виды земельнойренты
1.4Цена земли
Глава2. Современноесостояниеземельногорынка Россиии перспективыего развития
2.1Анализ земельногорынка России
2.2Перспективыразвития рынказемли в России
Заключение
Списоклитературы
Приложения
Введение
Актуальностьизучения земельногорынка обусловленатем фактором, что Россиярасполагаетогромнымиземельнымиресурсами, ноэто национальноебогатствостраны используетсякрайне не эффективно.Начатая в 1991 годуземельнаяреформа недоведена доконца, не созданасистема земельногозаконодательства.Земельный раноки его инфраструктуранаходятся встадии становления.Существующиемеханизмыраспоряжения, владения, пользованияземлей, ограничиваютдоступ к земельнымресурсам и непозволяютосуществлятьперераспределениеземли и передачуее эффективнымхозяйствующимсубъектам.Отсутствуетсистема гарантийправ на земельныеучастки, чтоприводит кснижению интересаинвесторов.Размеры и механизмначисленияземельныхплатежейнесовершенны, а их доля в бюджетахвсех уровнеймала. Десяткимиллионовгектаров земливыведены изхозяйственногоиспользования, идет деградацияи снижениеплодородияпочв, при этомфинансированиемероприятийв сфере землепользованияосуществляетсяпо остаточномупринципу, вследствиечего системаземлеустройстваблизка к ликвидации.Земельныеотношениякрайне политизированы.
Выходом изтакого сложногоположенияявляется определениеосновных направленийгосударственнойземельнойполитики иразработкасистемы стратегическихи тактическихмероприятийпо развитиюреформы в РоссийскойФедерации.
Перед Россиейстоит сложнаязадача завершенияреформированияземельныхотношений исоздания российскойнациональнойсистемы землепользования, которая позволилабы соединитьсвободу владенияземлей, ееэффективноеиспользованиеи социальнуюсправедливостьпри распределенииземли.
Целью даннойработы являетсяизучение рынказемли и выявленияего роли вформированииэкономическойсистемы.
В соответствиис обозначеннойцелью работыперед ней ставитсяряд задач:
— изучить сущность, функции, особенностирынка земли;
— подвергнутьисследованиюземельные ирентные отношения;
— провести анализсовременногоземельногорынка России;
— рассмотретьперспективыразвития рынказемли в России.
Объектом исследованияявляется рынокземли. Предметомисследованиявыступаетанализ земельногорынка России
При написанииработы былииспользованыследующиеметоды научногоисследования: сравнительныйметод; изучениенормативно-правовойбазы; изучениемонографическихпубликацийи статей; аналитическийметод.
Глава1. Характеристикарынка земли
1.1 Сущность, функции, особенностирынка земли
Среди всехреальных ипотенциальныхбогатств, которымиобладают люди, земле, несомненно, принадлежитцентральноеместо при любойсистеме общественногоустройства.
Земля, как объектхозяйственныхи рыночныхотношений, занимает уникальноеи ключевоезначение вовсей системепредпринимательскойдеятельностилюдей и самойих жизни. Онапредставляетсобой особуюценность длявсего человеческогообщества, посколькуявляется единственнымместом проживаниявсех народови поколенийлюдей, основными естественнымфактором влюбой сферебизнеса, прямоили косвенноучаствующимв производствевсех другихтоваров и благ.
В рыночнойсреде земляимеет многофункциональноеназначениев качествеприродногообъекта, существующегонезависимоот воли людей, земля — это всяпланета, колыбельчеловека, котораявыполняетважнейшуюэкологическуюфункцию. Одновременноземля — это ипочва, верхнийслой нашейпланеты, ееповерхностьили пространственныйбазис, являющийсяобъектовхозяйствования, и, следовательно, отражаетэкономическиеотношения.Социальнаяроль землисостоит в том, что она служитместом обитанияи условиемжизни людей.И наконец, земля, как территориягосударстваили субъектафедерации, обуславливаетполитическуюфункцию Поэтомусовершениесделок с земельнымиучасткамирегулируетсяне толькоконституционныминормами и земельнымправом, но игражданскимзаконодательствомс учетом лесного, экологическогои иного специальногозаконодательства.
В силу этогоземля, какневосполнимыйприродныйресурс многофункциональногозначения, имеетособый юридическийстатус. Распоряжениеземлей и особеннокупля-продажаземельныхучастков вРоссии на современномэтапе — делоспецифическоеи непростое.Рынок земли, как средствозаконногоперераспределенияземель междусобственникамиэкономическимиметодами, объективнорегулируетсяс помощью различныхограниченийи норм.
Совершениесделок с земельнымиучасткамитребует глубокихи систематическихзнаний особенностейземельногорынка, которыепроисходятиз спецификисамого товара- земли.
Вовлечениесоответствующихкатегорийземель или правпользованияими в узаконенныерыночные отношениястимулируетделовую иинвестиционнуюактивность, препятствуеткриминальнымсделкам с землей.Как объектпредпринимательскойдеятельностиземля не толькослужит определеннойгарантиейстабильностибизнеса и сохранениякапитала, нои имеет особуюпрестижностьв общественномсознании.
Рынок землиявляется неотъемлемойчастью экономикилюбого развитогогосударства.Земля — важнейшийресурс, занимающийисключительноеместо в жизнии деятельностилюбого общества.
Рынок землиобладает целымрядом специфическихособенностей.Во-первых, земляявляется бесплатнымдаром природы, что позволяетговорить обиррациональномхарактере еестоимости. Темне менее, земляявляется объектомкупли-продажи; с ней связаныземельныеарендные отношения.
Во-вторых, взависимостиот тех или иныхприродно-климатическихусловий, а такжеместонахожденияучастков земли, последниеподразделяютсяна лучшие, средниеи худшие. В основетакого делениялежит естественноеплодородиепочвы, от которогозависит продуктивностьземли. Но онаможет бытьулучшена врезультатедополнительныхвложений в неетруда и капитала.Это улучшенноеплодородиепочвы называетсяэкономическим.Повышениеэкономическогоплодородияпочвы практическивозможно налюбых участках.Однако оноимеет определенныеграницы, связанныес известнымзаконом убывающегоплодородияпочвы, когдапри сложившейсятехнологииобработки земликаждая последующаяединица затратобеспечиваетвсе меньшуюи меньшую отдачу.
В-третьих, вследствиефиксированностиплощади земельныхугодий природой, предложениеземли характеризуетсяв общественноммасштабе совершеннойнеэластичностью, хотя для конкретногопользователяземлей делообстоит иначе: предложениеземли обладаетопределеннойэластичностью, посколькупользовательимеет возможностьувеличитьимеющуюся унего земельнуюплощадь за счетконкурентов.Ограниченностьпредложенияземельныхресурсов усиливаетсязакрепленностьюземли в частнуюсобственность.В условияхрынка земельныесобственникивесьма неохотноидут на продажусвоих земельныхучастков, отдаваяпредпочтениесдаче землив виде аренды, они получаютправо получениястабильногодохода, именнопоэтому каждыйопределенныймомент продаетсялишь незначительнаячасть земельногофонда, в этомзаключаетсяпринципиальнаяособенностьрынка земли.
Земельный рынокформируетусловия, стимулирующиеэффективноеиспользованиеземли и вынуждаетотдельныхсубъектовотказатьсяот части землиили от всегоучастка, еслион не функционируетэффективно.
Однако рынокземли далекот совершенстваи не являетсягарантомстабильности.Восполнениенедостатковрынка — важнейшаязадача государства.Государствообязано в первуюочередь создатьусловия защитыправ собственностина землю, соблюдениясубъектамисвоих договорныхобязательств, целенаправленногои разумногоиспользованияземельногофонда страны, при этом политикагосударствадолжна базироватьсяна сочетанииинтересов всеххозяйствующихсубъектоваграрногосектора. Любаягосударственнаясистема управлениядолжна базироватьсяна земельномкадастре — этоофициальносоставленный, систематизированныйсвод сведений, касающийсяземельногофонда страны.Очевидно, чтовне наличияу государствабанка данныхо земле невозможноразрешениепроблем аграрногосектора.
Под рынкомземли следуетпонимать нетолько куплю-продажуземли, но ипредоставлениеее в аренду, атак же весьрынок сельскохозяйственнойпродукции, накотором реализуютсяв той или инойформе отношениясобственностина землю.
1.2 Земельныеи рентные отношения
Не требуетсядоказывать, что в сельскомхозяйстве землякак средствопроизводстваиграет решающуюроль. Ее присвоениеи хозяйственноеиспользованиесоставляетсущество земельныхотношений.
Исходным условиемдля образованияренты являетсяаренда земли.Аренда земли- вид землепользования, при которомсобственникпередает свойучасток наопределенныйсрок другомулицу (арендатору)для веденияхозяйства. Варендном договорепредусматриваетсявознаграждениеземлевладельцу- арендная плата.
Арендная платав настоящеевремя являетсяосновной формойкрестьянскогоземлепользованияв развивающихсястранах. Например, в Иране арендуютземлю 60% всехкрестьянскихсемей, в Гватемалеи Аргентине- 40, в Панаме — свыше75%.
Арендная платаза землю вовсех странахучитываетпроцент накапитал (основныефонды), вложенныйв имуществоземлевладельцем, и главным образом- ренту. В силуэтого возникаютрентные отношениямежду землевладельцеми предпринимателем- арендатором.В чем существоэтих отношений?
Рентные отношенияпредставляютсобой отношениямежду собственникомземли и арендаторомпо распределениюприбыли. Однаее часть — в видеобычной прибыли- достаетсяпредпринимателю, а другую долю- в форме сверхприбыли- получает земельныйсобственник(рис. 1).
Рис. 1. Источникидохода предпринимателяи собственниказемли
1.3 Видыземельной ренты
Земельная рентавозникает всилу тех особыхэкономическихотношений, которые складываютсяпо присвоениюи использованиюземли. Землевладелец(частный собственник, кооперативили государство)на законномоснованииобладаетисключительнымправом собственностина землю. Онпередает своеправо использованияземли предпринимателю, который поусловиям арендногодоговора временноорганизуетсельскохозяйственноепроизводство.На взаимоотношенияарендодателяи бизнесменавлияют следующиеэкономическиеусловия.
В отличие отобычных промышленныхсредств производства, которые могутизготавливатьсяв нужном объеме, земля являетсяневоспроизводимымфактором экономикии количественноограничена.К тому же онаразлична покачеству (поплодородиюи по месторасположению- удаленностиот рынка сбыта): различаютсялучшие, средниеи худшие участкиземли.
Сельскохозяйственныхпродуктов содних тольколучших и среднихпо качествуземель недостаточнодля удовлетворенияобщественныхпотребностейв этих благах.Поэтому приусловии полученияобычной прибылипредпринимателиберут в арендуи худшие участки.В результатевозникаютособые условияобразованияцен на зернои другую продукцию.Рыночная ценаза каждую ееединицу складываетсяпоусловиямпроизводстванахудших землях.Все фермерысбывают выращенныйурожай по ценам, которые нетолько окупаютповышеннуюсебестоимость(непреднамереннобольшие затратытруда и материальныхресурсов) нахудших землях, но и обеспечивают, как минимум, обычную прибыль.
В силу болееблагоприятныхусловий налучших и среднихпо качествуземлях себестоимостьединицы продукцииниже, чем нахудших участках.Если сложитьтакую относительнонизкую себестоимость(скажем, 1 ц пшеницы)с обычной прибылью, то на лучшихучастках ееиндивидуальнаяцена будетниже рыночной.Поэтому фермеры, хозяйствующиездесь, получаютпри продажесозданных благпо рыночнойцене дополнительнуюсверхприбыль.Такаядифференциальная(разностная)сверхприбыль — это разницамежду рыночнойценой, отражающейповышенныезатраты нахудших участках, и сравнительнонизкой индивидуальнойценой единицыпродукции, складывающейсяна лучших землях.
Земельныйсобственникпрекрасноосведомлено качествепринадлежащейему земли иучитывает этообстоятельствов арендномдоговоре. Поэтомуразностнаяприбыль достаетсяему в видедифференциальнойренты.
Предпринимательможет повыситьэкономическоеплодородиеземли, то естьон вносит удобрения, улучшает почвуи выполняетиные агротехническиемероприятия.В таком случаепроводитсяинтенсификациясельскогохозяйства,которая означаетувеличениевыпуска продукциибез расширенияземельныхучастков путемулучшенияиспользованиясредств производстваи рабочей силы.Такие мерыповышаютэффективностьдополнительныхкапитальныхзатрат, в результатечего себестоимостьединицы продукцииснижается.Продавая собранныйурожай поустановившейсярыночной цене(соответствующейусловиям производствана худших землях), фермер получаетновую разностнуюсверхприбыль.Она представляетсобой разницумежду рыночнойценой единицыпродукции ииндивидуальнойценой, котораяпонизиласьвследствиеинтенсификациихозяйства наарендованномучастке. Этотдоход предпринимательполучает доистечения срокаарендногодоговора. Когдаже землевладелецзаключает спредпринимателемарендный договорна новый срок, то он учитываетрезультатыкапиталовложенийв улучшениеземли (произведенныебез всякогоего участия)и назначаетболее высокуюплату за пользованиеего землей.
Рента подобнымже образомобразуетсяв добывающейпромышленности(где получаютэнергоносители, полезные ископаемыеи другие сырьевыепродукты). Здесьдифференциальныйдоход порожденразличиямив уровне производительноститруда и величинесебестоимости, которые обусловленынеодинаковымбогатствомзалежей инеравенствомдругих природныхусловий нарудниках, шахтах, нефтяных игазовых скважинах.Цены на продукциюдобывающейиндустрииустанавливаются, естественно, по худшим условиямее производства.На лучших жеучастках, гдеполучают полезныеископаемыес меньшимииздержками, образуетсяразностныйдоход. Он достаетсясобственникуземли в видеренты.
1.4 Ценаземли
В развитомрыночном хозяйствеземля становитсяпредметомкупли-продажи.Что же в этомслучае лежитв основе ценына земли?
При продажеземли ее собственникзаботится отом, чтобы непотерять получаемыйим рентныйдоход. Он, по-видимому, стремитсяполучить заучасток покрайней меретакую суммуденег, которая, будучи помещенав банк, принеслабы ему годовуювеличину процента, равную ренте.В свою очередь, покупательземли, преждечем стать еесобственником, сравниваетприносимуюземлей суммуренты с процентом, который онможет получить, если положитсвои деньгив банк. Сталобыть,цена землиесть капитализированная(превращеннаяв денежныйкапитал) рента.Цена земли (Цз)прямо пропорциональнавеличине ренты(Рз) и обратнопропорциональнаставке депозитногопроцента (Пц’):
При неизменномрентном доходецены на землюмогут возрастать, когда снижаетсяставка процента.Если, допустим, банк уплачиваетвкладчикам5% годовых, тоучасток, приносящийренту в размере14 000 марок в год, будет продаватьсяза 2800 тыс. марок().Когда же нормабанковскогопроцента понизитсядо 2%, цена тогоже участкавозрастет до7 млн марок ().
На рыночнуюцену землиопределенноевлияние оказываетсоотношениепредложенияи спроса наданный товар.При этом важноотметить, чтоколичествопредлагаемойземли не можетвообще изменитьсяпод воздействиемповышения илиснижения цены: общее количествоосвоенной землиневозможноувеличить.Только приочень высокихценах на землюстановитсявыгодным вовлекатьв оборот заболоченные, пустынные иим подобныетерритории, но и их количествоимеет непреодолимыепределы.
Для современныхусловий характернатенденцияуменьшенияпредложенияземли вследствиеряда обстоятельств.Так, непрерывноусиливаетсяпроцесс урбанизации(роста городов)и использованияземли для другихнесельскохозяйственныхцелей (добычиполезных ископаемых, строительствааэродромови т. п.). В связис этим государствов ряде странидет на национализациючасти земель(выкупая ее усобственников), создает национальныепарки и заповедники, в которых вэкологическихцелях сохраняетсяв неприкосновенностиприроднаясреда. Оно улучшаетиспользованиеземель длягородскогостроительстваи рациональногоразвития отдельныхрегионов страны.Все это, естественно, ограничиваетпредложениена рынке земли.
Одновременновозрастаетспрос на землю.Его предъявляюткрупныесельскохозяйственныепредприятия, стремящиесярасширить своюдеятельность.Активнымипокупателямивыступают те, кто строит домаза пределамигородов и используетземлю для иныхнесельскохозяйственныхнужд. В итогедля соотношенияпредложенияи спроса наземлю сейчастипична ситуация, изображеннаяна рис. 2.
--PAGE_BREAK--
Рис.2. Изменениецены земли приразных соотношенияхпредложенияи спроса на нее
На рис.2 показано, чтопроисходитс ценой присокращенииземельныхугодий, являющихсяобъектомкупли-продажина рынке земли, и при увеличенииспроса на нее.Во многих случаяхкривая предложенияявляется строгофиксированнойи принимаетвертикальноеположение, поскольку неизменяетсяпод воздействиемспроса. Первоначальноэта кривая (П1– П2) пересекаетсяс кривой спроса(С1-С2) в равновеснойточке Р1;, чтоприводит кобразованиюцены земли Ц1;.Однако приуменьшенииколичестваземли с З1 доЗ2 криваяпредложения(П3-П4)пересекаетсяс кривой спросав равновеснойточке Р2, вследствиечего цена землиповышаетсяс уровня Ц1 доуровня Ц2.
Не случайново второй половинеXX в. в странахЗапада сложиласьустойчиваятенденция кросту ценыземли. Показательно, например, чтов ряде регионовСША цена земливыросла посравнению с1940 г. более чемв 3-5 раз. Сопутствующимэтому следствиемявляется ещеболее быстроеповышение ценына жилые дома.Так, в тех жеСША в начале50-х годов ценатрадиционногоодносемейногодома равнялась8 тыс. долл., а всередине 80-хгодов она возрослаболее чем в 10раз. Для приобретениядома американскаясемья можетполучить ссудув размере 70% еготоварной ценыс рассрочкойна 25-40 лет. Междутем выплачиваемаяпо процентамсумма оказываетсябольше первоначальногозайма в 2 илиболее раза.
Вкладыватьденьги и недвижимость- землю, дома идругие капитальныеобъекты, ценына которыеобычно повышаютсябыстрее, чемна иные товары, стало особенновыгодным деломв условияхинфляции. Этоподогрелоспекулятивную“горячку”, направленнуюна покупкувсякой недвижимости(и в первую очередь- земли) с расчетомполучить вбудущем оченьвысокую ценуза эти блага.Но, таким образом, с одной стороны, создаютсяэкономическиепредпосылкидля полученияв будущем совершеннонеоправданныхдоходов одними, а, с другой стороны, ухудшаютсяжизненныеусловия многихлюдей, стремящихсяприобрестижилые и земельныеучастки дляпроизводствасельскохозяйственныхпродуктов. Всвязи с этимв Великобритании, Швеции, Италиии других государствахограниченополучениедоходов отпродажи земельтем, кто спекулируетнедвижимостью, и собственникамземель, отводимыхпод новое городскоестроительство.
В итогемы приходитк важному выводу.Эффективноиспользоватьсобственностьна землю (получитьдоход) можнопри разныхформах землепользования: и когда действуетарендатор чужойземли, и присдаче землиее владельцемв ипотеку, иесли собственникземли полностьюсам распоряжаетсяею. Это означает, что сельскоехозяйство можетуспешно развиватьсяпри плюрализмеформ собственностина землю. Решающеезначение дляполучениянормальногодохода имеюттехническиеи организационно-экономическиеусловия производства.Такие условияимеются упроцветающихкрупных хозяйств.Что касаетсямелких фермерскиххозяйств, тоони нуждаютсяв поддержкегосударства: им требуетсяфинансоваяпомощь, серьезныеэкономическиестимулы и современнаяинфраструктурасельскохозяйственногопроизводства, которую обеспечиваетагропромышленныйкомплекс. Внем продуктивносоединяетсяизготовлениенеобходимыхсредств производствадля сельскогохозяйства, самоэто хозяйствои отраслипромышленнойпереработкиполученнойпродукции.Новейшиенаучно-техническиедостиженияпозволяютподнять эффективностьтруда во всехотраслях комплекса.
Глава2. Современноесостояниеземельногорынка Россиии перспективыего развития
2.1 Анализземельногорынка России
Земельный рынокРоссии ужесуществует.Это один изочевидныхитогов аграрныхпреобразований, осуществляющихсяв стране с 1990 года.Гражданскийкодекс РФ, Земельныйкодекс РФ, рядфедеральныхнормативныхправовых актови аналогичныхактов субъектовФедерацииустанавливаютправо собственностифизическихи юридическихлиц на землю, дающее возможностьпокупки и продажиземельныхучастков, сдачиих в аренду, дарения, залогаи т. п.
Однако российскийземельный рынокеще очень слаб.Ограниченностьего двояка: во-первых, общиеземельныересурсы Россиине беспредельны, во-вторых, чтоважнее всего, главным распорядителемземель у наспо-прежнемуостается государство.До сих пор основнымспособом вовлечениягосударственнойземельнойсобственностив рыночныйоборот остаетсясдача ее в аренду.При этом площадьземельныхучастков, задействованныхво всех сделках, составляетпримерно 4,1 процентаот земельногофонда РФ1.
Представленныев табл. 1 данные, полученныена основаниигосударственнойотчетности(по форме 3-зем), свидетельствуюто явном и устойчивомпреобладанииарендных отношенийсреди прочихвидов сделокс землей (в среднемвыше 90 процентов), тогда как напродажу органамиместногосамоуправлениябыло выставленовсего лишь0,42–0,45 процентаземельногофонда.
Цены за арендугосударственныхземель устанавливалисьпостепенно, по мере вовлеченияземельныхучастков врыночный оборот.Причем, по мнениюнекоторыхисследователей, выявить кругфакторов, откоторых устойчивозависят этицены, достаточнотрудно. Особенноэто касаетсяземель, предназначенныхдля сельскохозяйственногопроизводства.На формированиецен продолжаютоказыватьбольшое влияниесубъективныепричины, неподдающиесяанализу иобобщениям1.
Таблица 1
В целомадминистрациибольшинствасубъектовФедерации приформированииарендных ценруководствуютсядействующимиставками земельногоналога и соответствующимикоэффициентами, чья величиназависит отценности территории, целевогоиспользованияземель и категорииарендаторов.При этом спроси предложениетакже учитываются.В среднем поРоссии в 2007 годуарендная плата(за квадратныйметр) для предприятийторговли исервисногообслуживанияв городах инаселенныхпунктах составила50,6 рубля, а в сельскихнаселенныхпунктах — 4,8 рубля, для городскихпромышленныхпредприятий— 4,1 рубля и 0,62 рубля— для промышленныхпредприятий, расположенныхв сельскойместности; частныеарендаторы-предпринимателиплатили в городахи поселках 34,4рубля, в сельскихнаселенныхпунктах — 23,1 рубля.Самый большойразмер аренднойплаты для предприятийторговли зафиксированв 2007 году в Санкт-Петербурге— в среднем400,8 рубля, и в городахи поселкахОмской области— 186,2 рубля. Индивидуальнымгородским ипоселковымпредпринимателямбольше всегопришлось заплатитьна территорииРеспубликиСаха (Якутия)— 619,3 рубля и Липецкойобласти — 400 рублей.
Значительноераспространениеполучили сделкипо продаже праваренды. В 2007 годуправа арендыбыли выкупленына 6 936 земельныхучастках площадью24 533 гектаров в46 субъектахРФ. Лидерствоздесь принадлежалоМоскве (1 693 сделки,217,5 гектаров) иНижегородскойобласти (1 172 сделки,35 гектаров).
Судяпо зарегистрированнымдоговорамаренды, бюджетРФ должен былв 2007 году пополнитьсяна 30,3 миллиардарублей. Однако, по даннымМинистерстваРФ по налогами сборам, фактическиудалось собратьлишь 12,8 миллиардарублей.
Продажагосударственныхи муниципальныхземель гражданамначалась всоответствиис указами ПрезидентаРоссийскойФедерации «Онеотложныхмерах по осуществлениюземельнойреформы в РСФСР»от 27 декабря1991 года, «О дополнительныхмерах по наделениюграждан земельнымиучастками»от 23 апреля 1993года и «О гарантияхсобственникамобъектов недвижимостив приобретениив собственностьземельныхучастков подэтими объектами»от 22 июля 1994 года.Если поначалуудалось пробудитьдовольно активныйинтерес кприобретениюземельныхучастков восновном дляиндивидуальногожилищногостроительства, личного подсобногохозяйства, садоводства(в 1993 году оказалисьпроданными137,3 тысячи участковплощадью свыше57 тысяч гектаров), то затем интересначал падать.После 1993 годаобщее числопродаж ежегодностало сокращатьсяв полтора-двараза (в 1998 годусостоялосьтолько 11,5 тысячисделок с участкамиобщей площадью7,5 тысячи гектаров).С 2005 года количествопродаж вновьначало расти.В 2007 году зарегистрированоуже 24 465 сделокна общую площадь16257 гектаров. Землипо-прежнемуприобреталисьглавным образомс целью строительстваиндивидуальныхдомов, веденияличного подсобногохозяйства (ЛПХ)и садоводства(21 356 сделок наобщую площадь2 992,5 гектара).Обладателяминаибольшихплощадей — всумме 11 383 гектаров— стали всего90 фермеров. Граждан, пожелавшихприобрестиземли дляпредпринимательских(несельскохозяйственных)целей, оказалосьнамного больше— 1 439, но сторговалиони всего лишь429 гектаров, всреднем по 30соток каждый.
В 35 субъектахРФ приватизированныепредприятиявыкупили 473 участкаобщей площадью1 125,6 гектара, втом числе вгородах и поселках415 участков площадью1 006,7 гектара, чтопочти в двараза ниже показателей2005 года и близкок значениям2006 года.
По 2007 годвключительнонеизменнымлидером почислу предприятий, выкупившихземлю, являлсяСанкт-Петербург.На его долю вуказанном годупришлось 118 участковобщей площадью22 гектара (25 процентовот всех участковданной категориипо России вцелом).
Ценына продаваемыеземли устанавливаютсяорганамигосударственнойвласти и местногосамоуправления.При этом онируководствуютсянормативнойценой на землю.Это понятиепоявилось впервые годыаграрной реформы.Тогда нормативнаяцена была установленав размере 50-кратнойставки земельногоналога за единицуплощади земельсоответствующегоцелевого назначения.В 1994 году ее размерповысился до200-кратной ставкиналога, а региональныеи местные органывласти получилиправо вводитьповышающиекоэффициенты, приближающиенормативнуюцену к рыночной.СогласноПостановлениюПравительстваРФ «О порядкеопределениянормативнойцены земли»от 15 марта 1997 годаорганы местногосамоуправленияимеют правоизменять нормативнуюцену на 25 процентовот установленнойсубъектом РФ.При этом уточненнаянормативнаяцена земли недолжна превышать75 процентовуровня сложившейсярыночной ценына типичныеземельныеучастки аналогичногоцелевого назначения.
Из-занеразвитостиземельногорынка Россиинормативнаяцена землиопределяетсяна основе рыночныхцен и экспертныхоценок тольков четвертисубъектов РФ.Почти в третисубъектов РФнормативнаяцена землирассчитываетсякратно ставкамземельногоналога. В РеспубликеКоми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельскойобластях, Ненецкоми Таймырскомавтономныхокругах онаимеет гибкуюшкалу — от 10 до800-кратной ставки.В других субъектахФедерации, например вРеспубликеТатарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморскомкрае, Чукотскомавтономномокруге, онапродолжаетисчислятьсякак 200-кратнаяставка земельногоналога.
Непринималипостановленияо нормативнойцене землиорганы исполнительнойвласти Москвы, РеспубликиИнгушетия, Чеченскойреспубликии Ямало-Ненецкогоавтономногоокруга.
В табл.2 приведеныпоказателинормативнойцены земли безучета тех субъектовРФ, где онаопределяетсякак кратнаяставкам земельногоналога.
Таблица 2
Приведенныекрайние значениянормативныхцен можно сопоставитьс реальнымипродажнымиценами в ихсредних значенияхпо стране (табл.3).
Таблица3
Обращают насебя вниманиецены земельныхучастков, предназначенныхдля предпринимательскойдеятельности.Они многократнопревышают ценыучастков другихкатегорий. В2006 году зафиксированопочти трехкратноеповышение, после чего онинемного снизилисьв 2007 году.
Посредствомземельныхаукционов иконкурсов в2007 году былореализовано1 312 участковплощадью 9 736гектаров, вполтора разабольше, чем в2006 году. Основноеколичествосделок—717—пришлосьна городскиеи поселковыеземли.
Вместес тем в Саратовской, Самарской иРостовскойобластях довольноактивно раскупалисьземли сельскохозяйственногоназначения.Так, в Саратовскойобласти черезаукционы реализовано59 участков общейплощадью 9 526,4гектаров поцене 300 рублейза гектар. Правда, кадастроваяоценка сельхозугодийСаратовскойобласти составляет8 000 тысяч рублейза гектар.Расхождениепоследней спродажной ценойобъясняетсяглавным образомнеплатежеспособностьюбольшинствасельскогонаселения.
В структуресделок с земельнымиучасткамивторой по величинеобъем занимаютоперациикупли-продажигражданамии юридическимилицами. В 2007 годув 75 субъектахРФ было зарегистрированоболее 305 тысячдоговоровкупли-продажи.Всего же запериод с 1993 по2007 год количествотаких сделоквыросло в 31 раз, для дачныхучастков — в93 раза. Однакоплощади реализуемыхгражданамиучастков весьмаскромны.
Большинствозаключенныхсделок относилоськ участкам, предназначеннымдля личногоподсобногохозяйства—42,6процента, дляиндивидуальногожилищногостроительства— 29 процентови для садоводства— 25,2 процента.Исчерпывающихсведений оценах на землиданных категорийнет, посколькуони, во-первых, весьма дифференцированыи, во-вторых(если иметь ввиду те, чтозначатся набумаге в договорахкупли-продажи), как правило, ощутимо заниженыпо сравнениюс реальнымирыночными.
В среднемпо России ценана незастроенныеземельныеучастки, предоставленныедля жилищногостроительствав городах ипоселках, в2007 году колебаласьот 3 до 130 рублей; соответственнодля личногоподсобногохозяйства всельских населенныхпунктах—от0,01 до 24 рублей заквадратныйметр; для садоводствавне населенныхпунктов — от0,05 до 30 рублей заквадратныйметр. Распределениеземельныхресурсов приведенов приложении.
2.2 Перспективыразвития рынказемли в России
В нашей странеплощадь неиспользуемыхсельскохозяйственныхугодий составила6033,75 тыс. га, из нихпашни — 82 % (4948,25 тыс.га), а это упущенныевозможностипополнитьбюджет, используяэти земли. Вежегодныйоборот земельсельскохозяйственногоназначения, пока вовлеченоне более пятипроцентовземель. В настоящеевремя ситуацияначинает меняться: земля отсельскохозяйственныхорганизацийвсе-таки постепеннопереходит кдругим пользователям- в крестьянские(фермерские)и личные подсобныехозяйства.Перед правительствомстоит дилемма: разрешитьпродажу земли, и увеличитьвывод земельиз сельскохозяйственногопроизводства, либо пытатьсяразвиватьагропромышленныйкомплекс иосваивать новыеземли сельскохозяйственногоназначения.На данный моментпервый вариант, менее затратныйв плане денежныхвложений икаких-либоусилий государства, и приносящийбольшую выгодус точки зренияпользователейи меньшую длягосударства, выигрывает.
В заключениенеобходимоотметить ничтожностьколичестваопераций позалогу земель.В 2005–2007 годах наих долю приходилосьот 0,02 до 0,04 процентаот числа всехсделок. Развитиеземельнойипотеки сдерживалосьроссийскимзаконодательством, в первую очередьФедеральнымзаконом от 16июля 1998 года «Обипотеке (залогенедвижимости)», которым землисельскохозяйственногоназначенияисключалисьиз ипотечногооборота.
Госдума 23 января2004 года принялановый законпо этому поводу, вносящий поправкив предшествующий;28 января принятыйзакон одобренСоветом Федерации, а с 5 февралявступил в действие.Наиболее существеннаяпоправка снимаетпрежнее ограничениев отношенииземель сельскохозяйственногоназначения, которые теперьтакже сталипредметомзалоговыхопераций снедвижимостью.Однако даннаяпоправка нераспространяетсяна земельныеучастки, находящиесяв государственнойили муниципальнойсобственности.
Другая поправкаразрешаетарендаторуземельногоучастка передаватьарендные правана него в залогс согласиясобственникаучастка и впределах срокадоговора аренды.
Согласно ещеодной поправке, ипотека находящихсяна земляхсельскохозяйственногоназначениязданий, строений, сооруженийи других прочносвязанных сземлей объектовнедвижимости, являющихсянаряду с нейтакже собственностьювладельцаземельногоучастка, допускаетсятолько с одновременнойипотекой самогоземельногоучастка.
Можно надеяться, что указанныепоправки расширятсферу действиярыночногомеханизмаприменительнок земле.
Глубокиетрансформации, которые в настоящеевремя происходятс земельнымиотношениями, включая появлениеофициальногорынка земли, ее перераспределениеи нерешенностьеще многихнаучных ипрактическихзадач в этойобласти, требуютсерьезных ивсестороннихисследованийв области земельныхотношений ирынка землив России, предложенияна основанииих анализ состоятв следующем:
• необходимодать новуютрактовкупонятия абсолютнойземельной рентыс объяснениемэтого феноменас современныхтеоретическихпозиций, основывающихсяна ограниченностиземельныхресурсов инизкой эластичностипредложенияземли как факторапроизводства.
• в отличие оттрадиционносложившихсявзглядов онеобходимостисуществованияперераспределенческогомеханизмадифференциальнойренты и созданияравных условийпроизводстваможет бытьсформулированпринцип рациональностисосредоточенияфакторовискусственногоплодородияв зонах с высокиместественнымплодородиемв целях оптимизациииспользованияресурсов иболее полнойреализациипреимуществдифференциальнойренты в лучшихзонах.
• обоснованиенеобходимостиповышениярентабельностисельскохозяйственногопроизводства, в том числе иза счет государственнойподдержкиотрасли, длясозданияблагоприятныхусловий ценообразованияна землю, посколькув условияхнизкорентабельногоили убыточноговедения хозяйствземельная рентане может служитьосновой длякапитализациистоимостиземельнойсобственности.
•выявить, чтосовременнуючастную собственностьна землю необходиморассматриватьне как абсолютнуюи безусловную, а условную, ограниченнуюмногими факторами, такими как:
— возможностьпокупки землилишь реальнымсельскохозяйственнымпроизводителям;
— ограничениемаксимальныхразмеровсельскохозяйственныхвладений;
— запрещениеили максимальноеограничениевывода сельскохозяйственныхземель из оборотаили переводаих на другиевиды использования;
— как правилонедопущениеиностранныхсобственниковсельскохозяйственныхугодий;
— запрещениеприобретениясельскохозяйственныхугодий финансовымиинститутамии юридическимилицами;
— ограниченияэкологическогохарактера.
• обосноватьнеобходимостьдифференцированногоподхода к крупными мелким (крестьянскими личным подсобным)хозяйствам, которая заключаетсяв созданииразличныхсистем налогообложенияразличногоюридическогостатуса земельнойсобственности, признаниемза ними статусанекоммерческихи семейно-трудовыххозяйств, выводамелкой земельнойсобственностииз хозяйственнойправоответственности, с сохранениемсемейногохарактерасобственностимелких хозяйств.
• доказатьнеобходимостьвведениягосударственногорегулированиярынка землии созданиеинституциональныхоснов для егофункционированияв России,
— установитьнормы максимальныхвладений иаренды, с цельюнедопущениялатифундистскихформ собственности.
• определитьвозможностии ограниченияипотечногокредита в современныхусловиях, аименно
— высокорентабельноеведениесельскохозяйственногопроизводства,
— наличие ценныхземель;
— наличие ликвидногоимущества(скот, техникаи др.);
— возможностиперепрофилированияиспользованияземли для другихцелей.
Несмотря напринятие ЗемельногоКодекса и другихнормативныхактов, в первуюочередь Законаоб оборотесельскохозяйственныхземель, наличиезначительногочисла преждевсего эмпирическихисследований, многое еще вэтой областиостаетсянепроработанным, о чем говорити нынешняяпрактика земельныхотношений, ситуация сземельнымрынком, а такженаметившаясятенденция ксозданию в рядеслучаев хозяйствлатифундистскоготипа. Отсутствие, по существу, концепцииаграрной политики(во всяком случаев ясной и четкойопределеннойформе), Законао сельскомхозяйстве, который разрабатываетсяв течение многихлет, но до сихпор еще не определеныего основныеважнейшиеюридическиеи экономическиепринципы иустановки, всеэто оставляетбольшую сферунеопределенности, служащую длявсякого родаимпровизаций.
Острота этойпроблемы, какодной из важнейшихв как научном, так и в законотворческомплане, хорошоосознаетсяв органахзаконодательнойи исполнительнойвласти, а такжев соответствующихнаучно-исследовательскихучреждениях.Причем существуетсамый широкийспектр подходови взглядов, асама эта проблемаприобрела нетолько научныйили законотворческийхарактер, нокрайне политизированаи идеологизирована.
Заключение
Российскийземельный рынокпока еще оченьслаб, этомусвидетельствуютсумбурные изгода в год скачущиепоказателиземлеоборота.Землеоборотв рыночнойэкономикеслужит своегорода индикаторомсостоянияэкономическойсистемы иэффективностимеханизмовее функционирования.Выводом избесчисленныхреформ и постановленийможет служитьнеобходимостьполитики, воздействующейна структурурыночногоземлеоборота, ее инструментамидолжны выступатьналоговая, финансово-кредитная, инвестиционнаяполитика, гарантиипредпринимательскогориска, поддержкастраховой, консалтинговойи иных видовинфраструктурнойдеятельностина земельномрынке. Анализируяструктуруземель РФ, пообъективнымпричинам изрыночногоземлеоборотав части купли-продажиземель в современныхусловиях исключаетсяориентировочно1065-1165 млн. га. Остаетсяже в качествепотенциальногоего резерваоколо 540-640 млн.га, что не можетне огорчать.
Делая вывод, можно увидеть, что в настоящеевремя преобладаютарендные отношениясреди всехсделок с землей, но развивающийсярынок, регулируемыйгосударствоми подкрепляемыйзаконодательнымиактами, пытаетсясделать из этойсферы действительнорынок, с гарантиямии правами. Инеуклонныйрост цен наземлю, даетсерьезныеоснованиясчитать рынокземли наиболееперспективнымвложениемкапитала.
В данный моментнаиболее существеннойи в то же времяобъективнотрудноустранимойна современномэтапе причинойпроблемногосостоянияземельногорынка в Россиивыступаетбольшие затратына освоениеземли, неразвитостьпроизводственнойинфраструктурыв сельскойместности, недостаточныйобъем инвестицийв сельскохозяйственноепроизводствои на восстановлениеземли. Вместес тем есть ивполне устранимыепричины, сдерживающиестановлениеполноценногоземельногорынка. К нимотносятся: недостаточнаягосударственнаяподдержказемлевладельцев; недоверие людейк властям ипроводимойими экономическойполитике; неразвитостьсистемы средне-и долгосрочногокредитования; коррумпированностьвластей.
Для квалифицированногорешения проблемразвития иопределенияперспективиспользованияземельно-недвижимогокомплексаРоссии необходимосущественноукрепить научноеобеспечениеуправленческойдеятельностив данной сфере.Целесообразнотакже организоватьинститутсоответствующегопрофиля, создатьМинистерствоземельно-недвижимогоэкономическогоресурса. Принципиальноезначение вразвитии земельногорынка Россиибудет иметьсозданиесоответствующихземельныхфинансовыхинструментови агрегатов: земельныхакций, облигаций, векселей, сертификатови иных ценныхбумаг, обеспечивающихприток реальныхинвестиций.Создание такихструктур, какЗемельный банк, Земельныйзалоговый фонд, Фонд страхованиярисков недобросовестныхсделок сземельно-недвижимымиобъектами.
В заключениеможно сказать, что главнойзадачей насегодня являетсясоздания полноценнойрыночнойинфраструктуры, прогнозированияперспективразвития земельногорынка, выявлениясегментныхи региональныхего диспропорций, разработкии осуществлениямер регулирования, позволяющихнейтрализоватьнегативныеотклоненияв его функционировании.
Списоклитературы
Баринова И.И., Дронов В.П. Физическая и экономическая география России. — М… 1998.
Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11. 1998. С. 46-62.
Беленький В.Р… Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2004. № 103.
Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека — М., 2004. С. 11.
Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. — М., 2005. С. 345.
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2007 году. М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2002. С. 96.
Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. С. 10-16, 146-154.
Дронов В.П. Экономическая и социальная география. — М., 1994.
Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2004. №6. С. 2-15.
Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2004. С. 256-261.
Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2004. С. 5.
Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2004. №3. С.9.
Липец Ю.Г. Пуляркин В.А., Шлихтер С.Б. География мирового хозяйства. — М., 2005.
Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX — начала XXI века). — М., 2002. С. 209.
Морозова Т.Г., Победина М.П., Шишов С.С. Экономическая география России. — М., 2005.
Размещение производительных сил России / под ред. В.В. Кистанова, М., 1994
Региональная экономика / под ред. Т.Г. Морозовой. Учебник для ВУЗов, М., 1998
Родионова И.А. Экономическая география России. — М., 1998.
Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2006. С. 86.
Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2004. №1. С.262-268.
Приложения
СТРУКТУРАЗЕМЕЛЬ РФ ПОКАТЕГОРИЯМ
(ЦЕЛЕВОМУНАЗНАЧЕНИЮ)
по состояниюна 01.01.2008
РАСПРЕДЕЛЕНИЕЗЕМЕЛЬ РФ
ПО ФОРМАМСОБСТВЕННОСТИ
по состояниюна 01.01.2008
РАСПРЕДЕЛЕНИЕПРИВАТИЗИРОВАНЫХЗЕМЕЛЬ РФ
ПО СОБСТВЕННИКАМ
по состояниюна 01.01.2008
ЗЕМЛИ РФ, НАХОДЯЩИЕСЯВ СОБСТВЕННОСТИГРАЖДАН
по состояниюна 01.01.2008