Аренда или приватизация
Процесс приватизации государственной собственности в России наложил естественный отпечаток на регулирование арендных отношений в хозяйственной сфере.
В целях углубления экономических реформ, создания условий для регулирования арендных отношений, ускорения приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду, арендные отношения на территории России стали регулироваться, до принятия (и введения с января 1995 г.) нового гражданского кодекса, Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, в части, не противоречащей Конституции РФ и законодательным актам РФ.
Договоры аренды подлежали переоформлению и сохраняли свою силу (в том числе в отношении выкупа сданного в аренду государственного и муниципального имущества). Был определен следующий порядок сдачи в аренду объектов имущества (кроме недвижимого имущества), закрепленного за государственным, муниципальным предприятием на праве полного хозяйственного ведения:
- на срок не более 1 года - самостоятельно предприятием;
- на больший срок - по согласованию с органом государственного управления имуществом.
Процедура переоформления договоров аренды приводила к длительной чиновничьей волоките, что крайне негативно отразилось на управлении арендными предприятиями.
Что касается выкупа (приватизации) государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, то он обусловливался целым рядом длительных юридических процедур по преобразованию организационно-правовых форм арендных предприятий, которые не затрагивали существа их деятельности и не давали никаких экономических преимуществ. Эти процедуры осуществлялись, по-видимому, в порядке выполнения политических установок по проведению первого, ускоренного этапа чековой приватизации, которая в результате привела не к повышению эффективности и конкурентоспособности российских предприятий, как было формально определено Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, а к ее фактическому падению на длительный период.
Работа по переоформлению договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости, находящейся на балансе предприятий и организаций, привела к разработке Положения о порядке преимущественного приобретения товариществами и акционерными обществами в собственность недвижимого имущества1, которое они арендовали или которым они фактически владели, пользовались в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности. Это Положение ставило целью установить основные критерии определения прав указанной категории арендаторов и пользователей в отношении занимаемых помещений. Именно по поводу недвижимого имущества участились основные споры, породившие массу судебных дел, в том числе с органами управления имуществом в качестве ответчика.