1) физический износ
- устранимый
-неустранимый
2) моральный износ
а) функциональный
- устранимый
-неустранимый
б) внешний (экономический износ) – это неустранимы й
в) технологический износ- как правило неустранимый
Оценщик д. оценит каждый из видов износа
Физический износ – физическое ухудшение объекта
Пример расчета износа
Определение обесценения вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов
Показатель
Величина в рублях
1. Полная стоимость воспроизводства объекта
70 000
2. устранимые физические ухудшения
7 900
3. Полная ст-ть воспро-ва компонентов с коротким сроком жизни
24 000
4. .Полная ст-ть воспро-ва компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3)
38 100
5. Эффективный возраст сооружении = 19 лет
6. Экономический срок жизни сооружения = 100 лет
7. Износ компонентов с долгим сроком жизни (5/6) = 19 %
8. Износ компонентов с долгим сроком жизни в рублях (4*7)
7 239
Любой физический недостаток здания можно исправить, но если затраты при этом превосходят потенциальные выгоды, то износ считается неустранимым. Неустранимый износ проявляется в снижении ставки арендной платы
Устранимый износ рассчитывается как стоимость затрат на ремонт здания
16.11.2011
Моральный износ характеризует потерю …. а соответственно и стоимости в связи с появлением на рынке новых более совершенных аналогов
Основным методом определения морального износа является сравнение с новым более совершенным объектом
1) Функциональный износ
отражает обесценение актива, который оказался конструктивно или функционально недоработанным, что сказывается на его надежности, ремонтопригодности и простоте использования
а) Устранимый функциональный износ определяется как разница междузатратами на установку какой либо системы на оцениваемом объекте и затратами на его установку на новом объекте
Пример:
система горячего водоснабжения в новом доме = 20 000
чтобы установить ее в старом доме надо = 25 000 руб.
функциональный износ следовательно = 5 000 руб
б) Неустранимый функциональный износ – это износ вызванный чего либо
Пр: излишняя высота или толщина стен здания, ищлише установленное оборудование
Стоимость этих излишек д.б. вычтена из общей стоимости объекта
Пример:
производственное здание имеет высоту = 24 метра
Восстановительная стоимость = 1 200 000
Согласно современным технологическим требованиям достаточно чтобы здание такого типа было высотой 16 метров и затраты на его строитльство составят 1 млн у.е.
Затраты по обогреву воздушного пространства образуемого излишней выстоой здания на 5 000 в год больше, чем требуется для обогрева зданий высотой 16 метров.
Физичесий износ существующего здания = 10 %
К капитализации = 12,5
Демонтаж излишней высоты стен потребует существенных затрат которые не сопоставимы с затратами поэтому данный изно неустраним, т.к. его ликвидация экономически нецелесообразна
Рассчитать неустранимый функциональный износ --??
Определение стоимости объекта с учетом полного функционального устаревания
Показатель
Результаты расчетов
Стоимость излишнего конструктивного элемента
1,2-1 = 200 000
Физический износ
200 000 * 10% = 20 000
Потери в ценнгости объекта недвижимости за счет эксплуатационных затрат
5 000/ ст капит-и/0,25 = 40 000
Неустранимый конструктивный износ в рублях
Затр по стр-ву+ затр по обогреву = 220 000
3) Внешний (экономический) износ – это снижение стоимости недвижимости вызванное внешними по отношению к ним негативными факторами (экологическая катастрофа, военные действия и т.п)
Способы расчета
- Метод парных продаж
Ст-ь износа = разница в ценах 2х объектов, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет
- Метод капитализации потерь в арендной плате
= снижение дохода