--PAGE_BREAK--
1. Нежилые помещения как объект аренды В соответствии с законодательством существенным условием договора аренды является его объект. Следуя названию данной работы, в качестве объекта аренды в первую очередь рассматривается недвижимое имущество, а именно нежилые помещения. В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений.
В отличие от ГК 1964 года в ГК РФ утрачено понятие “нежилое помещение” как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием “строение”. Отмеченные изменения ограничивают возможности субаренды. Нежилые здания могут иметь жилые помещения вкрапленные, в нежилую площадь здания (например, служебная квартира в здании больницы). Жилые же здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.).1
Есть мнение, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространяются в полном объеме.2 Однако данное утверждение активно обсуждается в юридической литературе.
Так, некоторые авторы определяют, что ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений – они уже объединены под общим значением “здания”, включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом следует обратить внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.3
Актуальность и необходимость решения такой проблемы как определение понятия «нежилое помещение» подтверждается тем, что она неоднократно обсуждается в научных кругах. Подтверждением этому может служить заседание Ученого совета в Институте государства и права РАН (декабрь 2004г.), посвященное обсуждению Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. В.В. Витрянский в своем выступлении затронул тему правового режима нежилых помещений. Заместитель Председателя ВАС РФ отметил, что в настоящее время это понятие легально не определено. К нежилым помещениям сейчас можно отнести не только офисные и т.п. помещения, но и этажи с лестничными пролетами, и прочие объекты общего пользования. В связи с этим в судебной практике возникают дела об установлении сервитута для прохода по лестничной клетке. В Концепции предлагается определить нежилые помещения как офисные и тому подобные помещения, которые могут использоваться по какому либо определенному назначению. Наряду с этим должны существовать служебные помещения, места общего пользования и прочее.
--PAGE_BREAK--