Институты римского права в новой концепции гражданского законодательства
Ветошенкова С.А.
Научный руководитель – Трофимова С.А.
ФГОУ ВПО «Красноярский Государственный Аграрный Университет»
Одним из новых вещных прав, предложенных Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации, является право застройки – право владения и пользования земельным участком для возведения и эксплуатации зданий, а также владения и пользования возведенными на земельном участке зданиями и сооружениями.
Проблема развития новых правовых форм пользования земельным участком для строительства как никогда актуальна для отечественного правопорядка. Предложения по моделированию вещного права застройки, представленные в Концепции развития гражданского законодательства РФ, вполне востребованы в нынешних социально-экономических условиях. Их основное содержание сводится к следующему. Во-первых, право застройки должно быть срочным (от 50 до 199 лет), отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства) и платным (плата определяется соглашением сторон, её минимальный размер может устанавливаться законом). Во-вторых, право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации… В-третьих, после истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.
Разумеется, Концепция обозначила лишь наиболее важные положения вещного права застройки, в связи с чем некоторые элементы будущего механизма правового регулирования застройки нуждаются в дальнейшем конструировании.
В современных зарубежных правопорядках под наследственным правом застройки понимают вещное зарегистрированное в Поземельной книге действующее против третьих лиц право использования чужого земельного участка под застройку. Как правило, собственник имеет формальную собственность на строение и земельный участок, тогда как управомоченное в силу права застройки лицо вправе пользоваться и распоряжаться этими объектами.
По германскому праву наследственное право застройки – обременение земельного участка передающимся по наследству вещным правом застраивать и пользоваться сооружением над и под поверхностью земельного участка (§ 1 Положения Германии о праве застройки). Сходное определение содержится в австрийском и швейцарском законодательствах (§ 1 Закона Австрии «О праве застройки», арт. 779 ZGB)/
В ст. 241 Закона Эстонии «О вещном праве» право застройки рассматривается как обременение недвижимой вещи таким образом, что лицо, в пользу которого установлено право застройки, получает срочное отчуждаемое и наследственное право иметь на недвижимой вещи неотторжимо соединенное с последней строение. Похожие по содержанию дефиниции права застройки закреплены в ст. 280 Закона Хорватии «О праве собственности и других вещных правах» и в ст. 256 Закона Словении «О вещном праве». Широкое по содержанию право застройки внесено в Гражданский кодекс Украины, согласно которому собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций).
Обратим внимание на то, что современные правопорядки в вопросе определения правовой природы права застройки пошли по германскому и австрийскому образцам и рассматривают право застройки в качестве самостоятельного ограниченного вещного права, а не в качестве вида сервитута, а также относят его к правам пользования чужой вещью. Праву застройки как вещному праву свойственны такие признаки, как абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом его видов и содержания.
Введение ограниченного вещного права застройки в российское право решило бы ряд социально-экономических проблем, связанных как с удовлетворением жилищных потребностей, так и с возможностью возведения строений для предпринимательской деятельности.
Думается, что конструкция права застройки, представленная в Концепции развития гражданского законодательства РФ, требует поддержки. В частности, следует согласиться с предложенным в Концепции сроком действия права застройки от 50 до 199 лет. На наш взгляд, предложенные в Концепции сроки оправданы, прежде всего, внедрением новых строительных технологий и материалов, позволяющим существовать зданиям и сооружениям, в течение более длительного времени. Востребованы современной практикой и положения Концепции об отчуждаемости права застройки, его платности, необходимости государственной регистрации на основании договора.
Вместе с тем при конструировании вещного права застройки необходимо решить ряд вопросов как теоретического, так и практического характера: об определении понятия и содержания права застройки, его места в системе ограниченных вещных прав. Требуют дополнения положения об основаниях возникновения и прекращения права застройки, судьбы строений по окончании действия договора, порядка определения платы и способов её обеспечения.
Исходя из сделанного выше анализа, модель права застройки в российском законодательстве могла бы выглядеть следующим образом.
Во-первых, под правом застройки следует понимать ограниченное вещное право, обладающее абсолютным характером и предоставляющее управомоченному лицу (застройщику) возможность владения и пользования земельным участком для последующего возведения строений и их эксплуатации.
Во-вторых, право застройки следует отграничивать от других вещных прав пользования, предлагаемых в Концепции. От вещного сервитута оно отличается по признаку отсутствия необходимости в наличии господствующего и служебного земельных участков, а также условия о невозможности удовлетворения нужд собственника господствующего участка без использования соседнего участка, целевым назначением, возможностью отчуждения и передачи по наследству. От личного сервитута и узуфрукта право застройки отличается возможностью отчуждения и передачи по наследству, целевым назначением и, как правило, указанием срока действия.
В-третьих, требует разрешения проблема платы за право застройки и обеспечение её выплаты. В данном случае образцом может послужить имеющий место в зарубежном праве вариант определения платы по соглашению сторон в зависимости от рыночной стоимости земельного участка, сложившегося размера арендной платы в определенной местности и других условий. Вместе с тем основополагающим должен быть принцип стабильности размера оплаты и возможности его пересмотра только в исключительных случаях.
В-четвёртых, с учётом того, что в Концепции предлагается возможность совершения сделок с правом застройки, в том числе и его залога, необходимо внести в законодательство дополнения, касающиеся основания, порядка и условия его залога, процедуры оценки. Более того, речь должна идти не о залоге строения, а о залоге права застройки. Думается, что в данном случае, учитывая опыт зарубежных стран, необходимо ввести условие об ограничении размера кредита, выданного под залог права застройки.
В-пятых, представляется необходимым разрешить на праве застройки строительство не только жилых, но и промышленных объектов. В качестве субъектов могут выступать как физические, так и юридические лица.
В-шестых, в целом соглашаясь с закрепленным в Концепции правилом о том, что по окончании срока права застройки строения переходят к собственнику земельного участка, предлагаем частично изменить это правило нормой о праве застройщика на компенсацию после окончания срока договора.
В-седьмых, в целях развития права застройки следует предусмотреть переходные положения, согласно которым разрешить лицам – владельцам жилых строений на земельных участках, принадлежащих им на праве аренды, переоформить право аренды на право застройки или в собственность.
Итак, исторический и зарубежный опыт правового регулирования права застройки показывает эффективность его действия при удовлетворении потребностей в жилищном строительстве, прежде всего малообеспеченных слоёв населения. На наш взгляд, одним из перспективных направлений реализации этого вещного права в России могло бы выступить освоение новых земельных участков под частное индивидуальное жилищное строительство. Об этом свидетельствует и зарубежный опыт стран с развитыми правопорядками. В частности, по мнению современного германского цивилиста Х. Ингенштау, специализирующегося на исследовании наследственного права застройки, именно благодаря праву застройки в Германии возникли многие большие поселения.1