--PAGE_BREAK--
2.1.3.Приобретение права собственности на жилое помещение после полной выплаты пая в жилищно-строительном и жилищном кооперативах.
Широкое распространение получили у нас в стране жилищные и жилищно-строительные кооперативы, участие в них было одним из наиболее часто встречающихся способов приобретения права собственности на жилое помещение.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК, ЖСК) образуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции.
ЖК и ЖСК считаются созданными с момента их регистрации в органе местной администрации и действуют на основе устава. ЖК и ЖСК являются собственниками имущества, переданных им денежных средств и купленного жилого дома.
Членом ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 18 лет, нуждающееся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном пункте. Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещениетолько в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай (паенакопление). По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК (ЖСК) по решению членов общего собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера. Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего собрания о приеме его в члены ЖК (ЖСК).
До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами: проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива; добровольно выбыть из ЖСК; в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи; получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий; произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности. Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.
По мере выплаты ими своих паевых взносов (которые по общему правилу вносятся не полностью в момент создания кооператива, а в рассрочку) пайщики становятся собственниками жилых помещений, так как кооператив теряет на них всякие имущественные права. После выплаты паевых взносов членами кооператива, последний по решению общего собрания своих членов может подлежать преобразованию в кооператив по совместной эксплуатации имущества, не перешедшего в собственность его отдельных членов, а остающегося в собственности кооператива (например, подвалов, чердаков, лифтов и тому подобного имущества в кооперативном жилом доме). На практике многие кооперативы продолжают свою деятельность без преобразования и внесения соответствующих изменений в учредительные документы и после уплаты членами полностью своих паевых взносов. Это порождает недоразумения и споры, особенно в случае необходимости определения судьбы имущества, которым член ЖК (ЖСК ) считает нужным распорядится по своему усмотрению, в частности, путем составления завещания, обмена, дарения или продажи. Поскольку возникновение собственности гражданина на кооперативное жилое помещение связывается с моментом уплаты полной суммы паевого взноса и для этого не требуется никаких других условий, следует считать, что не зависимо от содержания учредительных документов и любых решений прежнего кооператива этот последний автоматически утрачивает право собственности на имущество, находящееся в пользовании его члена, с момента полной выплаты паевого взноса и, следовательно, утрачивает право распоряжаться им, хотя бы и по решению общего собрания. Например, когда общее собрание членов кооператива постановляет передать квартиру в пользование лицу, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, не смотря на то, что другой член кооператива собственник квартиры уже заключил договор ее продажи. Указанные обстоятельства послужили основанием для признания судом недействительным решения общего собрания членов ЖК (ЖСК) предоставившего квартиру своему пайщику, а не покупателю по нотариально удостоверенному договору, хотя собрание и ссылалось на то, что устав ЖК (ЖСК) не предусматривал возможности купли-продажи кооперативных квартир, так как это противоречит статье 209 ГК РФ.
С момента возникновения права собственности член кооператива осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества в наем, его отчуждению и т. д., без согласия кооператива. Он не может быть выселен по мотиву исключения или выхода из ЖК(ЖСК).
В судебной практике возникал вопрос (в частности по делам о наследовании квартир в доме кооператива), с какого времени член кооператива становится собственником квартиры — с момента полной выплаты паевого взноса или же с момента регистрации в БТИ либо в другом надлежащем органе квартиры на его имя. При решении этого вопроса следует исходить из того, что сам факт полной выплаты паевого взноса членом кооператива автоматически влечет за собой приобретение им права собственности на квартиру.
Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей собственности, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум или более наследникам. В связи с этим, необходимо иметь ввиду, что член кооператива не вправе распоряжаться жилым помещением без согласия супруга, если оно является совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру.
В отличие от договора найма жилого помещения, члены семьи пайщика не обладают самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение. С утратой права быть членом ЖК(ЖСК) пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила являются случаи смерти пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении ЖСК, сохраняют право пользования данным помещением при условии вступления в члены кооператива одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире.
Общее собрание членов кооператива вправе на общих основаниях принять в члены ЖК(ЖСК) одного или нескольких наследников при условии наличия для каждого из них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования, кооператив выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его. Члены семьи умершего пайщика, не являющиеся наследниками, но проживающие совместно с ним и имевшие общее хозяйство, сохраняют право дальнейшего пользования занимаемой площадью в случае вступления одного из наследников в члены ЖСК. Если наследники откажутся от вступления в кооператив или если таковых не окажется, указанные члены семьи умершего пайщика вправе вступить в члены кооператива с внесением пая в размере, соответствующем занимаемой площади. Следовательно другие члены семьи, а также лица прекратившие семейные отношения с членом ЖК (ЖСК), не вправе претендовать на квартиру в доме кооператива как общую собственность. Они могут получить ее только по наследству.
Совместная собственность возникает только в результате совместного паенакопления супругов. Другие члены семьи, если они вкладывали свои средства в паенакопления пайщика, вправе лишь требовать соответствующего возмещения вложенных ими средств.
Если после смерти пайщика не осталось наследников по закону и по завещанию, то пай, как выморочное имущество переходит к государству в установленном порядке, а на освободившуюся площадь по решению общего собрания поселяется новый жилец.
Также интересен вопрос, связанный с расчетами между ЖК (ЖСК) и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки. Передавая квартиру, член кооператива получает ее стоимость от покупателя. Он не вправе требовать от ЖК(ЖСК) еще и возврата суммы паевого взноса на основании факта его выбытия из кооператива. Взнос существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности кооператива. Когда же происходит переход права собственности на нее к члену ЖСК, прекращаются обязательства ЖСК возвратить указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Пай теперь отсутствует. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его пайщиком, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право члена кооператива на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса — стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика. Таким образом, происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая его часть переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества квартир, погашаются.
Действительно, нет никаких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведет к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос. При расчетах ЖСК со своими членами, в случае выхода из него, возникает и такой вопрос: должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК (лестничных площадок, лифтов и так далее). Представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры.
Новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, дает ее новому владельцу весь объем гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования кооперативного имущества.
Если ЖСК сдает в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме, он получает доходы от арендной платы. Покупатель квартиры, при этом, даже если он и не является членом ЖСК, имеет право на получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду. Приобретатель квартиры, независимо от своего членства в ЖСК, получил вместе с квартирой и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений.
Сделки по отчуждению квартир в доме ЖСК нельзя признать только
куплей — продажей. По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементов которой является купля — продажа квартиры, а другим — переуступка покупателю квартиры прав выбывшего члена ЖСК, связанных с его имущественным участием в кооперативе. Такие сделки, даже если они и не урегулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу статьи 8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных законодательством, но из-за общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желать более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.
2.2. Производные основания возникновения права собственности.
2.2.1.Приватизация жилого помещения.
Самый приемлемый способ приобретения права собственности на жилое помещение — приватизация. Приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. При переходе государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах этих предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона РФ от 23 декабря 1993 года " О приватизации жилищного фонда в РФ ".
Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения в специализированных домах.
Аварийными являются дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам.
Собственники жилого фонда, или уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и учреждения, за которыми закреплен жилищный фонд на праве оперативного управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Приватизируется вся квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов семей на приватизацию[11].
Служебными являются жилые помещения, предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений, должны проживать по месту работы или вблизи нее и предоставляемые только на время существования данных трудовых отношений. Приватизация служебных квартир (комнат) разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому принадлежит данная квартира (комната) не менее 10 лет.
Если жилое помещение находится в доме, требующем капитального ремонта, приватизация его разрешается, при этом сохраняется обязанность наймодателя, в лице муниципальных органов, ведомств, предприятий и организаций, производить ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Для граждан, забронировавших жилое помещение, приватизация осуществляется лишь по месту его бронирования.
Разрешается ранее запрещенная приватизация в домах — памятниках истории и культуры, архитектуры при этом собственник, проживающий в доме — памятнике культуры, истории, архитектуры обязан соблюдать правила охраны, использования, учета и реставрации памятников.
Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность.
Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем, являются членами его семьи, либо бывшими членами семьи и имеют равные права, вытекающие из договора найма, они, в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации или согласия на нее может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов. Также, требуется согласие органов опеки и попечительства для совершения сделок в отношении приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещениям. Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают только несовершеннолетние, зачисляются на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка.
Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов, а право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в органе юстиции.
Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации, граждане предоставляют следующие документы: ордер по которому жилье занято по найму, заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением, справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано; в случаях с несовершеннолетним — разрешение органов опеки и попечительства. Приобретение гражданином жилого помещения в порядке приватизации бесплатно допускается один раз. Приватизация квартиры не лишает ее жильцов право получить бесплатно новое жилье, если занимаемая ими площадь меньше санитарной нормы и они продолжают нуждаться в улучшении жилищных условий. При этом, если граждане, приватизировавшие квартиру безвозмездно предоставят старую квартиру в пользу местной администрации для использования ее другими очередниками, то новую квартиру большего размера можно приватизировать.
Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина не взимается.
Приватизированная квартира может переходить в совместную, долевую, одного лица собственность. Семья и каждый из членов семьи в отдельности, прежде чем решиться на приобретение в собственность занимаемого помещения, должны четко определиться — для чего им нужна квартира в качестве собственного имущества, >какой выбрать вид собственности, оценить правовые и материальные последствия этого акта и материальные возможности семьи; немаловажное значение имеют и сложившиеся отношения в семье.
Количество экземпляров договора о передач приватизации жилого помещения в собственность граждан определяется местным положением о приватизации жилищного фонда в области, крае или республике, разработанным и утвержденным соответствующими органами местной администрации. За оформление документов при приватизации взимается плата, которая идет на зарплату работникам, занимающимся оформлением приватизационных документов и на техническое обеспечение.
Если приватизация жилого помещения не была вовремя осуществлена исключительно по вине приватизационной конторы, возникает вопрос о том, будут ли признаны права на наследство на такое жилое помещение? Формально, наниматель не стал собственником квартиры. Однако, в последнее время судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях. Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право собственности на жилое помещение даже в тех случаях, когда наниматель умер в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.
Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность, либо до его регистрации, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.* Собственник приватизированного жилого помещения владеет, пользуется и распоряжается им по своему усмотрению. Он вправе продавать, завещать, менять, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие
*Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ „О приватизации жилищного фонда в РФ“, часть 2, пункт 8. закону. Собственник может передавать другому лицу свои правомочия собственника и использовать жилое помещение в качестве предмета залога.
Собственники приватизированных жилых помещений являются владельцами, либо пользователями вне квартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
За государственными и муниципальными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.
2.2.2.Договор купли-продажи жилого помещения.
Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)[12].
Для того, чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий.
Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Это означает достижение сторонами 18-летнего возраста, (в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак).
Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.
Во-вторых, отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность
жилого помещения или другим правоустанавливающим документом. В-третьих, необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Но прежде чем произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого
помещения, нужно определить, кто действительно является собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает.
Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или о праве наследования.
Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента регистрации сделки в органе юстиции.
До регистрации договора в органе юстиции между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в орган юстиции. Орган юстиции в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку в реестре. После же регистрации, договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.
Фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе, по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Исполнение договора продажи жилого помещения сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами.
Существует множество видов договоров купли-продажи жилого помещения. Принципиальное значение в различии этих видов имеют следующие основания: связана ли эта сделка с покупкой жилья одновременно с обретением правомочий собственника или арендатора на соответствующий земельный участок, где расположено жилое строение или такая связь отсутствует.
По этому основанию выделяются два рода этих сделок: договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое помещение; договоры купли-продажи с правом покупателя жилья на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность.
К первой категории сделок купли-продажи недвижимости относятся договора по приобретению жилых помещений в многоквартирных домах. Ко второй категории относятся все сделки по купле-продаже недвижимости, предметом которых является не только жилое помещение, как правило дом или часть его, но и соответствующий земельный участок. По договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка[13].
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, „допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, что и продавец недвижимости.
Купля-продажа квартиры в многоквартирном доме, в отличие от договоров купли-продажи жилого дома, регистрируется в органе местной администрации только с уведомительной целью, так как здесь земельные правоотношения не возникают и требования регистрации не носят разрешительный характер, как в случаях с покупкой дома.
Оформление договоров купли продажи, в которых жилое помещение находится в общей долевой собственности, имеет ряд своих существенных отличий. Отчуждение такого жилого помещения требует согласия всех участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.
В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистрированного в МПТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников. Продавец должен предоставить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля, а именно: их заявление об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием условий продажи доли).
Приобретенное супругами во время брака жилое помещение, является их общим совместным имуществом, независимо от того, кто из них указан в договоре в качестве приобретателя и на чье имя это жилое помещение было зарегистрировано. Так как это жилое помещение будет являться совместно нажитым имуществом супругов, приобретенным за счет их собственных средств, следовательно, для отчуждения жилого помещения одним из супругов, требуется письменное согласие другого, заверенное в нотариальной конторе.
Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, является обязанность продавца предоставить перечень лиц, проживающих в данном жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением и после его приобретения покупателем (члены семьи бывшего собственника). Если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждение жилого помещения допускается с разрешения органа опеки и попечительства. В этом случае для покупки квартиры требуется разрешение Главы администрации района на продажу квартиры. Такое разрешение может быть получено через инспектора по охране прав детства и материнства районного отдела народного образования. В случае же заключения сделки без такого разрешения, договор о купле-продаже может быть легко расторгнут в суде. Нежелательно обременение покупки жилого помещения залогом или договором найма, что влечет существенные ограничения на распоряжение им.
Суммы, получаемые продавцом от продажи жилых домов, дач и садовых домиков, принадлежащих гражданам на праве собственности, превышающие пяти-тысячекратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда, облагаются подоходным налогом.
Как правило, большая часть оформления сделок, укладывается в эти пределы. С остальных взимаются налоги в размере от 12% до 30% в зависимости от степени превышения суммы. Кроме того, существует нотариальная пошлина в размере 4%.
Стремясь “убить двух зайцев сразу», наиболее сообразительные граждане указывают в договорах суммы, равные оценочной стоимости МПТИ (БТИ), согласно справке на продажу. Благодаря этим действиям, минимизируется стоимость нотариального оформления и полностью обходится подоходный налог.
Наибольшим препятствием на данном пути может стать встреча с налоговым инспектором, когда он будет выдавать справку об отсутствии задолженностей по налогу со строений и сооружений. Некоторые инспектора задают вопросы о сумме предстоящей сделки и пытаются написать на справке рыночную стоимость квартиры, что выходит за пределы их компетенции. В этом случае, лучше всего решить вопрос с начальником инспекции.
Некоторые находчивые продавцы и покупатели «открыли» способ продажи квартир через оформление договора дарения — так налоги меньше. Договор дарения делается в четырех экземплярах, причем четвертый экземпляр нотариусом отправляется в налоговую службу. Поэтому нельзя исключать возможности появления в дверях дома продавца или покупателя налоговых инспекторов, задающих бестактные вопросы о том, так ли были глубоки взаимные чувства, чтобы их результатом явилось дарение жилого помещения. Кроме того, не следует забывать о любознательных соседях. Бывали случаи, когда после оформления «дарения», лицо, получившее щедрый подарок, мило улыбалось благодетелю и махало ручкой на прощание, сделав вид, что первый раз слышит «о каких-то деньгах».
Особое место в договоре купли-продажи жилого помещения занимает цена. Наличие цены в договоре обязательно, так как несоблюдение этого правила влечет за собой признание договора незаключенным, а условия о применении цены, которая, при сравнимых обстоятельствах, обычно, взимается за аналогичные товары, работы или услуги не распространяются на данный вид договора. Оценка жилого помещения необходима и продавцу и покупателю[14]. Одному — чтобы спрогнозировать возможный доход от продажи своей собственности, другому — чтобы быть уверенным, что запрашиваемая цена не завышена.
При купле-продаже жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки. Доминирующий метод — это метод прецедентов или сравнения. В отличие от своего западного аналога, в отечественной практике он носит стихийный характер с достаточно широкой вариацией цены продажи по аналогичным объектам, что определяется особенностями российского рынка жилья. К таковым мы можем отнести следующие. Во-первых, отсутствие информационной базы, но это не говорит об отсутствии информации. Информация есть и в значительном объеме, но эта информация первична, не систематизирована и плохо поддается анализу. Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса и предложения. Баланс, с одной стороны, определяет прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой — предложение существующего жилья и новое строительство. Дополнительным фактором на отечественном рынке является усиление роли жилого фонда, как объекта инвестиций. В результате спрос на жилье усиливается, что неизбежно ведет к росту цен и лишь затем — к росту предложения. В-третьих, нестабильность экономики, а также прогрессирующая инфляция привели к использованию доллара в качестве системы координат при осуществлении оценок стоимости жилья на отечественном рынке. В-четвертых, Гражданский кодекс РФ, статья 424, часть 3. однотипность значительной части жилого фонда, что обуславливает подход к его оценке.
Таким образом, метод оценки на отечественном рынке жилья имеет ряд особенностей.
1) Источники информации: данные по собственным сделкам и информация периодических изданий. Данные информационных фирм, данные о регистрации владельцев, информация, полученная от других оценщиков практически не используется.
2) Факторы влияния. Месторасположения здания. Это основной фактор, отражающий связь строения с участком земли, на котором оно возведено. Корректировка по данному фактору, обычно, ограничивается «престижностью» того или иного района, опуская при этом прочие элементы. Они следующие.
а) Планировка и размещение жилых и подсобных помещений, общую и жилую площадь помещений. Зачастую, планировку определяют как «сталинская», «хрущевка», «старый фонд», новая и улучшенная.
б) Этаж и этажность здания. Принято выделять первый этаж, последний и прочие этажи. По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные (более пяти этажей).
в) Коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, телефонная связь и прочее.
г) Дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые плиты, вентиляция и так далее.
д) Конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелко блочные, кирпичные, монолитные и деревянные.
е) Наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов и прочих шумосоздающих сооружений.
ж) Рыночная конъюнктура — колебание спроса и предложения в момент оценки, продажи.
з) Состояние здания, его возраст.
и) Состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка. к) Факторы ограничения в правах владения.
3) Временные корректировки. Приведение тех или иных сделок к одному моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки мало достоверны.
4) Определение стоимости объекта. Существует два направления исчисления стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра. В первом, наиболее распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей площади на стоимость 1 квадратного метра.
5) Особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в первую очередь, в связи с недостатком информации. Мнение оценщика при анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило, продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о наличии дополнительных фактов: наличия близких или родственных отношений между сторонами сделки, продажи под нажимом и т. д. У нас предпочитают в договоре о купле- продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает необходимой для анализа информации. продолжение
--PAGE_BREAK--
2.2.3.Договор пожизненного содержания с иждивением.
Договор пожизненного содержания с иждивением является видоизмененным договором купли- продажи с условием пожизненного содержания, предусматривающегося ранее в ГК РСФСР в редакции 1964 года. По договору пожизненного содержания с иждивением, гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать и обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина и уход за ним, а также оплата ритуальных услуг.
В договоре указывается стоимость всего объема содержания с иждивением. Пожизненное содержание может заменяться периодическими платежами в деньгах, платежи устанавливаются в сумме, не менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц.
Плательщик ренты получает право собственности на имущество с ограничением права распоряжаться им (отчуждать, сдавать в залог или обременять другим способом) лишь с согласия получателя ренты вплоть до его смерти. Обязательство пожизненного содержания с «иждивением прекращается смертью получателя ренты.
Оформление этого договора осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли- продажи жилого помещения.
2.2.4.Договор мены жилого помещения.
По договору мены каждая из сторон передает другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем. В качестве встречного предоставления передается имущество (жилое помещение). К договору мены применяются правила договора купли-продажи[15].
Обмениваемые жилые помещения должны быть равноценны, если же существует различие по цене между имуществом, предоставляемым по договору, то сторона предоставившая имущество цена которого ниже, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать имущество, если иное не предусмотрено договором.
Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.
Определенные сложности возникают при заключении договора между собственником жилого помещения и владельцем муниципального жилья (нанимателем). На основании такого договора: во-первых, гражданин, являющийся нанимателем, имеет право требовать у другой стороны договора передачи ему жилого помещения в собственность; во-вторых, собственник жилья получает в результате мены жилое помещение лишь в наем и вправе требовать только выдачи обменного ордера от администрации, а от бывшего нанимателя- передачи жилья в пользование.
Для оформления данного договора требуется обращение сторон в местную администрацию за принятием ей разрешения об обмене жилых помещений и последующее нотариальное оформление сделки по месту нахождения жилого помещения, принадлежащего собственнику или нанимателю.
Сложность здесь в том, что у одной из сторон договора возникает, а у другой -прекращается право собственности на жилье. В связи с этим, не понятно, какая же выгода собственнику становится нанимателем. Однако это можно объяснить, когда собственник приобрел свое помещение на основе гражданско-правовой сделки, а не приватизации, и хочет произвести его мену на неравноценное (большее) жилье нанимателя с доплатой и потом приватизировать это помещение, а нанимателю необходимо меньшее в связи с нехваткой средств на оплату коммунальных услуг. Также может возникнуть вопрос, к какому виду договоров относить данную сделку, — к договору мены или договору обмена жилыми помещениями. Существуют следующие отличия между этими договорами: во-первых, при мене стороны руководствуются гражданским законодательством, а при обмене- жилищным; во-вторых, различен порядок оформления договоров, так для меняющихся нотариальное оформление договора и регистрация обязательны, а для обменивающихся все производиться через местную администрацию; в-третьих, для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается (например, существенное ухудшение жилищных условий в связи с обменом); в-четвертых, при мене обе стороны являются собственниками жилья, а при обмене — нет; в-пятых, при мене происходит переход права собственности, а при обмене- права пользования. Договор, где сторонами являются собственник и наниматель можно сравнить с этими положениями. Получается, что оформление данного соглашения происходит как в договоре обмена — через администрацию, но в то же время, с нотариальным заверением и регистрацией, как при мене. Здесь происходит как передача права собственности, так и передача права пользования.
Механизм осуществления передачи жилья собственником нанимателю законодательно не определен, сейчас она осуществляется в соответствии с подзаконными актами субъектов федерации через администрацию.
До принятия Закона» Об основах федеральной жилищной политики" от 24 дек. 1992 года на федеральном уровне обмен регулировался Жилищным кодексом РФ, который не предусматривал возможности обмена между собственником и нанимателем. Закон ликвидировал правовой пробел в регулировании обмена жилых помещений различных форм собственности тем, что снял все административные ограничения на его произведение, но тут же образовал новый пробел, так как не осветил вопросов механизма заключения такого договора.
Существуют разные точки зрения, к какому виду договоров отнести данную сделку. Одна из них утверждает, что термин «обмен» используется по нормам жилищного законодательства, когда сторонами выступают наниматели жилых помещений, а термин «мена» применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами(одной стороной) договора выступают собственники имущества. Следовательно, наш договор будет договором мены, так как одной из его сторон является собственник жилья[16]. Другое мнение выступает за то, что при мене обе стороны, а не одна являются собственниками, при обмене -этого нет. Значит, рассматриваемая сделка между нанимателем и собственником, будет относиться к обмену[17].
По первой точке зрения можно возразить то, что по ГК РФ статье 567 «по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой». Здесь нет указания на присутствие собственника хотя бы с одной стороны, указывается лишь о наличие в виде сторон двух собственников меняемого имущества. Следовательно данный договор с участием собственника и нанимателя не предусмотрен как мена в действующем ГК РФ и должен регламентироваться как обмен жилыми помещениями по жилищному законодательству.
Необходимо отдельное регулирование этой сделки жилищными законодательными актами как особый разновидности договора обмена жилыми помещениями.
2.2.5.Договор дарения жилого помещения[18].
Право собственности на жилое помещение может возникнуть посредством договора дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. При наличии встречной передачи имущества или права любого встречного обязательства договор не признается дарением, то есть обязательно наличие безвозмездности передачи имущества.
Договор дарения, содержащий условие о передаче дара одаряемому после смерти дарителя признается ничтожным, а этой сделке будут применяться правила о наследовании. Обещание подарить жилое помещение должно быть сделано в надлежащей форме и содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения конкретному лицу, тогда оно связывает обещавшего. Договор дарения жилого помещения должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Департаменте муниципального жилья.
Передача подаренного жилого помещения осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей от квартиры) либо вручения правоустанавливающих документов.
Дарение — это договор, который предполагает волю дарителя и согласие одаряемого на получение имущества в собственность. Поэтому одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от наго в письменной форме (если договор уже оформлен и зарегистрирован) и зарегистрировать отказ в Департаменте муниципального жилья. При этом даритель может потребовать возмещения реального ущерба, причиненного ему отказом, в связи с его расходами на письменное оформление и регистрацию.
При нотариальном оформлении и при регистрации предоставляются документы аналогичные документам по купле-продаже жилого помещения. Запрещается дарение жилья от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругам и родственникам этих граждан; государственным служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими своих служебных обязанностей. Если договор дарения жилого помещения совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен взять от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя разрешение на получение дара. Даритель вправе отменить договор и отказаться от его исполнения, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни, а также если одаряемый совершил покушение на его жизнь или на жизнь кого — либо из членов его семьи либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Жилое помещение возвращается. В то же время, даритель отвечает перед одаряемым за вред, причиненный его жизни, здоровью или имуществу вследствие недостатков подаренной вещи.
На жилые помещения, полученные в порядке дарения, установлен налог, который исчисляется на основании Закона РФ от 12 декабря 1991 г. «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Налог с граждан при оформлении ими договора взимается, если общая стоимость переходящего в собственность имущества превышает 80-кратный действовавший на момент совершения сделки размер минимальной месячной оплаты труда. Кроме того, стоимость подаренного жилого помещения должна быть включена в совокупный доход граждан, из которого начисляется подоходный налог. Оценка производится органами коммунального хозяйства или страховыми организациями за плату. Налог со стоимости жилого помещения, переходящего в порядке дарения, исчисляется с цены документа, указанной сторонами, участвующими в сделке, но не ниже инвентаризационной оценки. При отсутствии указанной оценки — со стоимости имущества, определенной по свободным рыночным ценам. Размер налога для одариваемых детей и родителей значительно ниже, чем для других граждан, не связанных столь близкими родственными отношениями.
2.2.6. Наследование жилого помещения[19].
Наследование жилых помещений, находящихся в собственности наследодателя, осуществляется по закону и по завещанию. В связи с отсутствием регламентации наследственных отношений в новом ГК, они регулируются по старым его нормам.
Наследование по закону имеет место, если завещание не оставлено, если завещана только часть имущества или завещание в определенной части признано недействительным. Предусмотрены две очереди признания наследников по закону: в первую очередь наследуют дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; во вторую очередь — братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.
Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования.
К числу обязательных наследников по закону относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы умершего независимо от завещания. Они имеют право на не менее двух третей доли наследства.
Внуки и правнуки наследуют в том случае, когда ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.
Если не оставлено завещание и отсутствуют указанные выше наследники по закону, имущество переходит в собственность государства и другие лица не могут претендовать на наследуемое имущество, даже если они состоят в дальних родственных отношениях с наследодателем. Например, гражданка А намеревалась заключить договор купли-продажи квартиры своей дальней умершей родственницы (гражданка А являлась племянницей умершей). Завещание составлено не было и наследование должно было осуществляться по закону. Но лица, имеющие право на наследование по закону отсутствовали. Гражданка А не входила не в один перечень наследников по закону и обязательных наследников, следовательно никаких прав на данное жилое помещение не имела. И тем более, распоряжаться этим имуществом не могла из-за отсутствия на него права собственности.
Жилое помещение может перейти в собственность гражданина путем наследования по завещанию. Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально заверено. Передача жилья в собственность по завещанию может сопровождаться указанием в завещании условий о возложении какого-либо обязательства в пользу другого лица или других лиц. Это поручение именуется завещательным отказом. Например, на наследника возлагается, к которому переходит жилое помещение, завещатель возлагает обязательство предоставлять другому лицу пожизненное право пользования данным помещением. При принятии наследства наследник обязан выполнить это условие.
Оформление права собственности на наследуемое жилье требует наличия определенного юридического состава (совокупности юридических фактов).
Сначала наследник должен выразить свое согласие на принятие наследства. Признается, что наследник принял наследство, когда он фактически вступил во владение жильем ( вселился в него, платит квартплату и т. д.) или когда он подал в нотариальный орган по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. Местом открытия наследства в данном случае может быть последнее постоянное место жительства наследодателя, а оно не известно, то — место нахождения имущества. Принятие наследства должно состояться в течение шести месяцев со дня его открытия ( со дня смерти наследодателя).
Нотариальной конторой выдается свидетельство о праве на наследство. Свидетельство подтверждает уже имеющееся у наследника право, которое он приобрел, заявив о вступлении в наследство или фактически приняв его. Заявление о выдаче свидетельства подается в нотариальную контору по месту открытия наследства. Нотариус при оформлении проверяет время открытия наследства, родственные и другие отношения между наследодателем и наследниками, наличие завещания, факт принятия наследства, состав наследуемого имущества.
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, независимо от того, выдано ли «свидетельство о праве на него. Это можно проиллюстрировать следующим примером. Наследница С. до истечения шести месяцев со дня открытия наследства заключила письменный договор на продажу Б. полученного по наследству жилого дома. Договор был зарегистрирован и нотариально оформлен. Затем С. обратилась в суд с иском к Б. о признании договора купли-продажи недействительным и выселении ответчицы из дома. В обоснование своего требования истица сослалась на то, что договор был совершен до истечения шестимесячного срока со дня открытия наследства и до получения свидетельства оправе на него. Суд в удовлетворении иска отказал, поскольку истица в течение установленного срока обратилась в нотариальный орган с заявлением о принятии наследства и стала собственницей жилого дома со дня смерти наследодателя. По письменному договору купли продажи С. получила условленную сумму и передала дом во владение ответчице, как покупателю. Договор был оформлен в надлежащем порядке. По Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 23 .04.91 г. „О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании“ получение свидетельства на наследство является правом, а не обязанностью наследника. Отсутствие таково следовательно, не влечет за собой утрату истицей наследственных прав, поскольку наследство было принято ей в установленные шесть месяцев.
Также, если наследник фактически принял имущество, но нотариальной конторой по каким-либо причинам отказано в выдаче свидетельства, требования заявителя, несогласного с действиями этого органа, рассматриваются в порядке особого производства. В тех же случаях, когда при оспариваний отказа либо при рассмотрении судом заявления об установлении факта принятия наследства возникает спор о гражданском праве, такие требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства. Иск предоставляется в суд по месту нахождения наследуемого жилого помещения.
Если жилое помещение находится в общей долевой собственности, то наследование его доли осуществляется по тем же правилам, и наследование всего дома или всей квартиры.* Если оставлено завещание, то наследник получит ту долю жилого помещения, которая указана в завещании. Однако при наличии обязательных наследников им причитается не менее двух третей доли, которая положена им по закону.
В случаях, когда завещания нет или в нем не указаны конкретные комнаты, причитающиеся наследникам, они передаются в соответствии с их долями, но так, чтобы на каждого было не менее одной комнаты. Не допускается право наследования части комнаты. Если причитающееся помещение больше чем доля наследника, то он выплачивает денежную компенсацию, если комната меньше, то компенсация предоставляется ему. Такой раздел наследуемого имущества в натуре осуществляется путем заключения соглашения в нотариальном порядке и только при отсутствии спора между наследниками. Соглашение может быть удостоверено после получения свидетельства о праве на наследство, где указывается только арифметическая доля каждого наследника, но до регистрации жилого помещения в местной администрации. Наследники могут решить, что жилье станет собственностью одного из них, а остальные получат денежную компенсацию.
Если жилое помещение находилось в совместной собственности супругов во время брака, то в случае смерти одного из супругов другой- вправе получить в нотариальной конторе свидетельство о собственности на долю в общем имуществе. О выдаче такого свидетельства сообщается наследникам. Размер доли пережившего супруга в этом документе не может превышать половины от общего имущества супругов.
Граждане, получившие жилое помещение в порядке наследования, платят налог на наследство. Его сумма дифференцируется в зависимости от степени родства и стоимости имущества. Например, при наследовании имущества стоимостью от 850-кратной до 1700-кратной минимальной месячной оплаты труда налог взимается по ставкам: наследникам первой очереди-5% от стоимости имущества; наследникам второй очереди-10%; другим наследникам — 20% от стоимости имущества. Оценка жилого помещения, переходящего в собственность физического лица в порядке наследования, производится органами коммунального хозяйства или страховыми организациями. Этими органами устанавливается инвентаризационная стоимость жилого помещения, а в случае, если таковая не определялась, от стоимости этого помещения, определяемой для расчета суммы по государственному обязательному страхованию. Исчисление налога со стоимости имущества, переходящего в порядке наследования, производится с января 1992 года (Постановление ВС от 12 декабря 1991 года „О порядке введение в действие закона РФ “О налоге и имущества, переходящего в порядке наследования или дарения»).
ГЛАВА3. Права и обязанности собственников жилого помещения.
3.1Права собственников жилого помещения.
Как уже говорилось в первой главе, собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе совершать с ней ряд гражданско-правовых сделок: купли-продажи, найма, аренды, залога, мены, дарения, составления завещания.
Выше мы уже рассмотрели особенности заключения и оформления договоров купли-продажи, мены, дарения и наследования. В данной главе будут подробнее рассмотрены договор аренды, найма жилого помещения и договор залога жилого помещения.
Договор найма и аренды жилого помещения.
В статье 6 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года говорится, что собственник жилого помещения имеет право предоставлять гражданам квартиры, дома и иные помещения по договору найма или аренды жилого помещения.
Ранее российское законодательство, регулирующее жилищное отношение, не знало понятие договора аренды. По сути своей договор жилищного найма является разновидностью договора имущественного найма (аренды). Но особая социальная значимость жилья и обусловленная ей жилищная политика государства привели к тому, что часть норм имущественного найма (аренды) отделилась, образовав самостоятельный институт" Поэтому в основном, отношение аренды регулировались Основами законодательства Союза ССР и союзных республик, Гражданским кодексом РФ и иными актами. Жилищный наем регламентировался Основами жилищного законодательства Союза ССР и жилищным кодексом РСФСР.
Таким образом, если в пользовании передавалось жилье, то заключался договор найма жилого помещения в соответствии с нормами жилищной сферы, если же передавалось другое имущество, то заключался договор имущественного найма (аренды) по правилам, установленным гражданским законодательством.
Термин аренды раньше применительно к жилищной сфере не использовался. Положение изменилось после 1992 года. В статье 2 Закона РФ от 23 декабря 1992 года «О приватизации жилищного фонда» указывается, что приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые по договору найма или аренды. В жилищном кодексе РФ, также были введены отдельные нормы, упоминающие аренду жилья. Однако, содержание понятия «аренды жилого помещения» до принятия закона РФ от 24 декабря 1992 года " об основах федеральной жилищной политики" никоем образом ни в одном нормативном акте по жилью не рассматривалось.
По новому ГК РФ следует различать договор социального найма жилого помещения, предоставляемого гражданам в государственном и муниципальном фонде социального использования, когда наймодателем является орган государственной власти и местной администрации; и договор найма жилого помещения, принадлежащего к частному фонду, где наймодатель — гражданин-собственник. В первом случае договор заключается на основании и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Второй же вид найма регламентируется, почти полностью, Гражданским кодексом РФ, лишь с учетом жилищного права.
Законодатель здесь заменил ранее существовавший вид договора найма жилого помещения, который был скорее социальным наймом в государственном муниципальном фонде, более близким к аренде. Можно сказать, что гражданское законодательство не предусматривает. Для собственника жилья договор аренды, но устанавливает практически аналогичный ему договор найма жилого помещения. Аренда применяется лишь тогда, когда жилье переходит во владение и пользование юридического лица, для использования его последним только для проживания граждан, то есть, по целевому назначению. Однако, возникает вопрос о целесообразности этого. Очень не многим юридическим лицам придет в голову заключит договор аренды жилья гражданином владельцем, только чтобы использовать его для жилых целей. Юридическому лицу для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административные помещения, но не жилье. Конечно, оно может быть необходимым ему для расселения своих работников, но и в данном случае юридическое лицо действует побуждаемое не жилищной потребностью, а соображениями кадровой политики и соответствующему потребностями. Поэтому, более часто применяется договор найма жилого помещения, осуществляемый собственником жилого помещения с гражданами.
Договор залога жилого помещения (ипотеки).
Собственник жилого помещения может заложить квартиру по закону о залоге, так как предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии в Законодательством РФ может быть отчуждено залогодателем. Поскольку жилые помещения относятся к недвижимости, то их залог носит название ипотеки.
Ипотека — явление не новое для экономики России. Ипотечные банки существовали еще в начале века в городах и крупных поселках, но институты залоговых обязательств были ликвидированы так давно, что требуемый опыт почти забыт и утерян. Функционирование любого сектора рынка невозможно без взаимодействия трех его субъектов: спроса потребителей, предложения производителей и рыночной инфраструктуры — различных инвестиционных институтов — банков, фондов, финансовых и страховых компаний и т.д.
Таким образом, развитие рынка недвижимости невозможно без наличия специфической системы финансирования сделок на нем, залогом по которым или гарантом надежности возврата кредита выступает сам объект недвижимости или право собственности на него. Жилое помещения являются товаром длительного пользования, имеют высокую цену, но при этом представляют собой одно из жизнеобеспечивающих благ, наряду с пищей и одеждой. Следовательно, в связи с невозможности обеспечения всех жителей бесплатным государственным жильем, необходимо создать возможность его приобретения самими гражданами на соответствующих условиях.
Ситуация на жилищных рынках сейчас обострилась. Цены на жилье почти достигли среднемировых в крупных городах, в то время как доходы населения значительно отстают от подобных показателей, и продолжается их постепенный рост. Одной из мер по выходу из кризиса, является возрождение института ипотечного кредитования, которая «оживит» взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Ипотека устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Залогодержатель — кредитор по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет недвижимого имущества залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями установленного законом. Залогодателем может быть любое лицо, которому жилое помещение принадлежит на праве собственности[20], 3алогодатель может отчуждать имущество с переводом за приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, либо путем сдачи в аренду, но обязательным условием является согласие залогодержателя, данное в письменной форме.
Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется. Залогодержатель обязан создавать надлежащее условие для содержания заложенного имущества, исключающие его порчу, уничтожение, своевременно производить текущий и капитальный ремонт, а также застраховать предмет залога на его полную стоимость. В качестве залогодержателя жилого помещения могут выступать только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Несмотря на то, что в последнее время на финансовом рынке появился целый ряд компания и фирм, представляющих кредиты на жилищное строительство под залог имеющегося или строящегося жилья, их условия кредитования (срок предоставления кредита — не более одного года,
процентная ставка от 0,5 до 0,7 процента в день) не позволяет воспользоваться их слугами гражданам со средними доходами. В большинстве случаев в качестве залогодержателей выступают банки, дающие кредиты под залог квартир.
Залогодержатель вправе проверять по документам и фактическое наличие состояния и условия содержания, переданного в ипотеку имущества, требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения и обеспечения соответствующего содержания, переданного в ипотеку имущества, а также требовать от любого лица прекращения посягательства на переданное в ипотеку имущества. Залогодержатель вправе потребовать досрочного выполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если переданное имущество в результате повреждения, потеряло свои стоимостные свойства; если залогодатель распорядился переданным в ипотеку имуществом без согласия залогодержателя и если залогодатель помимо своей воли утратил право собственности на заложенное жилое помещение.
Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально заверена и подлежит регистрации в Департаменте муниципального жилья. Договор вступает в силу в момент регистрации закладной, при этом за регистрацию залога, выдачу свидетельства о регистрации и предоставлении выписок из реестра взимается государственная пошлина. Закладная должна содержать: слово «закладная», включенная в название документа, наименование сторон договора и указание места жительства, места нахождения (для юридических лиц), название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения иного основного обязательства, наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем и указание его места жительства или местонахождение, указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении закладной условия, позволяющее определить эту суммы, указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой, название и достаточное для идентификации описание жилого помещения, на которое установлена ипотека по данной закладной, и место его нахождения; денежную оценку жилого помещения, наименование права, в соответствии с которым жилое помещение является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации; указание на то, имеются ли на жилое помещение или на его часть другие закладные, сдано ли это имущество или его часть в аренду, обременено или нет оно оным образом на момент регистрации ипотеки, подписи залогодателя и залогодержателя; наименование органа, зарегистрировавшего данный договор залога, с указанием даты и места регистрации и другие условия по усмотрению сторон. Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его на имущественное право на удовлетворение своего требования за счет имущества, предоставленного по договору об ипотеки в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой, может входить в наследственную массу и быть переданной другому лицу в установленном порядке. Закладная подлежит регистрации путем внесения регистрационной записи в книгу регистрации недвижимости. На закладной делается заметка о ее регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодержателя.
Для регистрации требуются следующие документы: справки об уплате государственной пошлины за регистрацию, закладная в трех нотариально заверенных экземплярах, справка из БТИ о стоимости квартиры, подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение (свидетельство о собственности на жилище, подлинники договоров), копию устава и лицензию и регистрационное свидетельство, если залогодержатель юридическое лицо, заявление с с просьбой зарегистрировать договор о залоге, завизированное заместителем руководителя Департамента муниципального жилья. Регистрация ипотеки является публичной, то есть любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем регистрацию, ипотеки, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеки, ознакомиться с ней, получить ее копию или заверенную выписку. Залог жилого дома или квартиры допускается не во всех случаях, а для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома. Но жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки и в том случае, если собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме и имеют достаточное, в соответствии с установленными нормами жилой площади, жилое помещение. Комнаты, составляющие часть дома или квартиры, не могут быть предметом залога (ипотеки).
Если жилое помещение (дом, квартира) являются совместной собственностью, то его ипотеку можно осуществить только с согласия всех собственников. Если речь идет об общей долевой собственности, то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственников.
Лица, проживающие в жилых домах на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого помещения.
Продажа заложенного жилого помещения на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в нем залогодателей и членов его семьи. Между собственником, преобредшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами, заключается договор аренды жилого помещения на обычных условиях.
Удовлетворение требований залогодержателя из стоимости жилого заложенного помещения производится по решению суда, арбитражного суда, за исключением случаев, когда нотариально удостоверенном соглашением залогодержателя и залогодателя, заключенным после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотрено удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества в бесспорном порядке. Взыскание не предмет ипотеки может быть обращение только по решению суды, когда этим предметом является жилой дом, квартира, используемые залогодателем для личных целей или когда для заключения договора требовалось согласие или разрешение другого лица или органа управления.
Обращение взыскания на предмет ипотеки производится путем продажи заложенного имущества с публичных торгов, которое производится специализированными организациями, имеющими лицензию Министерства юстиции Российской Федерации. Выбор этих организаций осуществляется судебным исполнителем. Информация о торгах за месяц до их проведения публикуется в органах печати.
Залогодатель до завершения публичных торгов вправе погасить сумму, обеспеченного ипотекой обязательства. В этом случае торги закрываются, а договор ипотеки считается прекратившим свое действие.
Специализированная организация обязана выдавать свидетельство о приобретении заложенного имущества на публичных торгах покупателю, который с момента государственной регистрации, приобретает право собственности на предмет ипотеки.
Если иное не предусмотрено договором, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя. Однако, он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договора аренды жилого помещения на срок истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобредший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды. продолжение
--PAGE_BREAK--