Гражданско- правовые аспекты государственной регистрации залога недвижимости

--PAGE_BREAK--Заведующий кафедрой: Рябцев В.Г.


Реферат

Рынок недвижимости – одна из самых динамичных сфер экономики России. Не случайно, что первая половина 90-х годов была отмечена интенсивным развитием предпринимательства именно в этой области. В то же время развитие рынка недвижимости в значительной мере сдерживалось такими факторами, как отсутствие соответствующих законодательных условий, обеспечивающих его стабильность. Выделение недвижимости из остального имущества объясняется особой ценностью и общественным значением таких объектов для экономики страны. А это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте. Правовое регулирование отношений на  рынке недвижимости на сегодняшний день является одной из актуальнейших проблем.

Развитое гражданское законодательство практически всех стран особо повышенное внимание уделяет правовому регулированию сделок с недвижимостью. В силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом объектов недвижимости. Поскольку недвижимость представляет наибольшую экономическую и общественную ценность  и, в отличие от движимых, вещей часто не обнаруживает видимой связи с субъектом права, на нее в большинстве правовых систем исторически сложилось и закрепилось требование обязательной регистрации установления и перехода всех вещных прав и обременений в отношении недвижимости.

Нынешнее Российское законодательство, признав различные, в том числе и частную, формы собственности, должно было сделать и все остальные шаги в сторону цивилизованного регулирования вещноправовых отношений. К их числу, несомненно, относится появление в Гражданском кодексе Российской Федерации 1995 года двух новелл: одна состоит в восстановлении известного дореволюционному законодательству России деления вещей на движимые и недвижимые, а другая, связанная с первой, в установлении системы государственной регистрации вещных прав на недвижимость, ее ограничение, возникновение, переход.

Впервые в нашей стране, если не считать системы регистрации прав на недвижимое имущество в ипотечных книгах Привислинских и Прибалтийских губерний Российской Империи, создана правовая основа ведения полноценной государственной регистрации недвижимости.

Потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и всех, совершаемых в отношении этого имущества сделок, была продиктована, в первую очередь, повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участника гражданского оборота.

С введением Гражданского кодекса с государственной регистрацией в первую очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах, как самих их участников, так и третьих лиц.

В статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость введения единой федеральной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация ведется учреждениями юстиции в Едином государственном реестре на основании и в порядке, предусмотренным специальным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.

Федеральный закон знаменует принципиально важную веху в развертывании российской правовой реформы, ощутимо затрагивает интересы всех субъектов гражданского оборота и важен для создания максимальной прозрачности рынка недвижимости.

Обращает на себя внимание тот факт, что Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон о государственной регистрации устанавливает, как общее правило, необходимость регистрации:

·      прав на недвижимое имущество, а именно права собственности и других вещных прав, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение;

·      сделок с недвижимым имуществом.

Таким образом, переход прав на недвижимое имущество чаще всего требует двойной регистрации. Сначала нужно зарегистрировать сделку, как юридическое основание перехода прав, а затем результат – переход вещных прав к их приобретателю.

Регистрация препятствует злоупотреблению правом, не позволяя заключать последовательно ряд договоров, направленных на отчуждение одного и того же имущества разными лицами.

Деятельность эта приобретает исключительную важность не только в плане защиты прав и законных интересов граждан, но и будущей системе налогообложения и наполнения бюджета государства.

Вместе с там опыт становления систем регистрации в других странах свидетельствует, что формирование соответствующего реестра представляет собой сложный и длительный процесс.

Основная цель введения государственной регистрации – усилить надежность, определенность прав на объекты недвижимости, исключить существующие на практике злоупотребления, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – один из существенных элементов реализации особенностей правового режима недвижимости. Она является не самоцелью, а средством, позволяющим ввести оборот недвижимости в цивилизованные рамки, осуществляя его на принципах гласности и публичности. В то же время она позволяет осуществлять государственное признание прав на недвижимое имущество и служит средством обеспечения государственной охраны этих прав.

Предлагаемая дипломная работа написана непосредственно после введения в действие  Закона и создания учреждений юстиции. Этот дипломный проект есть попытка проанализировать одну из актуальнейших тем на сегодняшний день в России – государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно регистрацию ипотеки (залога недвижимости). Изыскания дипломного проекта основаны на работах различных представителей российской юридической науки, юристов-практиков, нотариусов, хотя основной акцент сделан на анализе деятельности Хабаровского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и состоянии рынка недвижимости в Хабаровском крае. В работе освещены  вопросы, касающиеся становления системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России, понятия государственной регистрации как в целом так и ипотеки, правовых основ, порядка регистрации. Кроме того, в данной работе рассмотрено сегодняшнее состояние института недвижимости в России, а также трудности государственной регистрации ипотеки на современном этапе развития.

В настоящее время теория государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней находится в стадии своего становления, практика в этой сфере государственно-правового регулирования сделок с недвижимостью еще не достаточно богата примерами.

Тем не менее,  надеюсь, что эта работа представляет интерес и повод для размышлений, а возможно и поможет начинающим юристам, а также всем участникам ипотечного рынка справляться с теми проблемами, серьезность, которых очень мешает продвижению вперед такой перспективно отрасли экономики, каковой является ипотечный  рынок недвижимости.
План


--PAGE_BREAK--
1.3. Основные виды залога

ГК (ст. 338) выделяет два основных вида залога, а именно:

·      без передачи заложенного имущества;

·      с передачей заложенного имущества залогодержателю.

Которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды:

·      ипотека (п. 2 ст. 334);

·      залог товаров в обороте (ст. 357);

·      твердый залог или заклад (п. 2 ст. 338).

Кроме того, ГК (ст. 336) и Законом о залоге (ст. ст. 54-58) предусмотрен самостоятельный, характеризующийся специфическими чертами вид залога — залог прав (требований).

Договор о залоге и возникновение права залога

Наиболее распространенным основанием возникновения залога является договор.

Существенными условиями договора о залоге являются:

·      предмет залога и его денежная оценка;

·      существо;

·      размер;

·      срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;

·      определение, у какой из сторон должно находиться имущество (если речь не идет об имуществе, которое по закону должно оставаться у залогодателя) (п. 1 ст. 339 ГК).

Предусмотрены две формы договора о залоге:

·      простая письменная;

·      нотариальная (п. 2 ст. 339 ГК).

При этом нотариальная форма договора определяется как предметом залога, так и формой основного договора, в обеспечение которого предоставляется залог.

Кроме того, обязательным элементом договора об ипотеке является его государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК). Несоблюдение порядка регистрации договора о залоге, а также его существенных условий и формы влечет недействительность договора о залоге (п. 4 ст. 339 ГК).

ГК установлены три момента возникновения права залога.

По смыслу п. 1 ст. 341 ГК право залога на имущество, не передаваемое залогодержателю, возникает с момента заключения договора о залоге, а на имущество, передаваемое залогодержателю, — передачи имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Право залога означает, что у залогодержателя появляются либо право владения имуществом, либо право контроля за состоянием и порядком использования имущества и т.п.

Стороны залогового правоотношения

Сторонами залогового правоотношения являются:

·      залогодатель (должник) — лицо, которое передает свое имущество в залог;

·      залогодержатель (кредитор) — лицо, принимающее в залог имущество залогодателя с целью обеспечения исполнения обязательства.

В соответствии с общим правилом ст. 335 ГК залогодателем вправе выступать не только должник, но и третье лицо. Данное положение означает, что по соглашению должника с третьим лицом в залог может быть передано имущество последнего.

При этом необходимым требованием к залогодателю вещи является наличие на нее права собственности или права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335), поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, осуществить которую или дать на это согласие правомочен только собственник.

Следует отметить, что согласие собственника государственного или муниципального предприятия обязательно только в том случае, если в залог отдается недвижимое имущество. В отношении же остального имущества действует правило, в соответствии с которым указанные предприятия вправе заложить это имущество без согласия собственника, если иное не предусмотрено законами или иными нормативными правовыми актами (п. 2 ст. 295, п. 2 ст. 335 ГК).

В отношении залога права аренды или иного права на чужую вещь установлено, что лицо, которому принадлежит право на эту вещь, не может без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, выступать залогодателем, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (п. 3 ст. 335 ГК).

Из содержания ст. 335 ГК неясно, может ли быть залогодателем юридическое лицо, обладающее правом оперативного управления (казенное предприятие), однако, по смыслу ст. 297 ГК, предоставляющей казенному предприятию право распоряжения имуществом с согласия собственника этого имущества (Правительство РФ или Госкомимущество России), представляется, что это возможно.

Согласно общему правилу (п. 1 ст. 346 ГК) залогодатель вправе пользоваться предметом залога, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Однако пользование должно иметь целевой характер и не ухудшать качества имущества. Вместе с тем, в интересах залогодержателя, договором может быть установлено ограничение этого права.

Залогодатель имеет право (п. 2 ст. 346 ГК) осуществлять в отношении заложенного имущества правомочие распоряжения, то есть отчуждать предмет залога, передавать его в аренду и т.п., но с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

Залогодателю предоставлено право перезалога уже заложенного имущества (последующий залог), но при условии, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге (ст. 342 ГК).

Данная оговорка защищает интересы залогодержателя, так как предоставляет ему возможность запретить перезалог в течение определенного времени, если могут быть нарушены его интересы.

Для обеспечения интересов последующих залогодержателей п. 3 ст. 342 ГК установлена обязанность залогодателя сообщать им сведения о предшествующих залогодержателях и существенных условиях договоров о залоге. Залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.

Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения оставленного у него заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (п. 1 ст. 344 ГК). Эти последствия определены с учетом того, что залогодатель является собственником имущества и несет все риски собственника.

В случае, если предмет залога, переданный залогодержателю, поврежден, в результате чего не может быть использован по прямому назначению, залогодатель вправе от него отказаться и потребовать возмещения за его утрату (п. 2 ст. 344 ГК).

В качестве принципиальных общих правил, регулирующих права залогодержателя (право залога), его обязанности и ответственность, выделяются следующие:

·      распространение права залога не только на вещь, но и на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором, а также на полученные в результате использования плоды, продукцию и доходы в случаях, предусмотренных договором (п. 1 ст. 340 ГК);

·      право залогодержателя пользоваться имуществом, переданным ему в качестве залога, в тех случаях, когда это прямо установлено договором (п. 3 ст. 346 ГК);

·      обязанность залогодержателя извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя, если это предусмотрено договором (п. 3 ст. 346 ГК);

·      императивная ответственность залогодержателя за причиненный залогодателю, в результате утраты или повреждения предмета залога, ущерб в размере действительной стоимости имущества или суммы, на которую она понизилась (п. 2 ст. 344 ГК) (это положение имеет важное значение, поскольку реальная рыночная стоимость может значительно превышать залоговую);

·      обязанность залогодержателя возместить залогодателю упущенную выгоду, причиненную утратой или повреждением предмета залога в случае, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 344 ГК).

Поскольку заложенное имущество может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя (ст. 338 ГК), ГК возлагает на них общие обязанности (если иное не предусмотрено законом или договором) и наделяет общими правами в отношении содержания и сохранности заложенного имущества (ст. 343 ГК), а именно:

·      страховать за счет залогодателя заложенное имущество от рисков утраты и повреждения;

·      принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований третьих лиц;

·      уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения имущества;

·      проверять наличие, состояние и т.п. заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

Следует отметить, что характер установленных обязанностей приравнивает их к бремени собственника по содержанию имущества (ст. 210 ГК).

ГК допускает перемену сторон в договоре о залоге.

Общим правилом является норма, согласно которой у лица, приобретающего заложенное имущество, вместе с правом собственности на него появляется и залоговое обременение, т.е. оно становится на место бывшего залогодателя в договоре (ст. 353 ГК).

Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу по правилам уступки требования. При этом предусмотрено, что уступка требований по залогу может осуществляться только в случае уступки прав по основному обязательству.

Защита и реализация прав залогодержателя

ГК, учитывая двойственную природу залога, предоставляет залогодержателю в определенных случаях вещно-правовую защиту.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 347 ГК залогодержатель имеет право истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя (виндикационный иск) по правилам об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК), о защите прав владельца, не являющегося собственником (ст. 305 ГК). Пунктом 2 ст. 347 ГК установлено, что в случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться заложенным имуществом, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений своего права (негаторный иск) согласно положениям ст. 304 ГК о защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения и выше упоминаемой ст. 305 ГК.

Как уже отмечалось, смысл залога заключается в том, что залогодержатель в случае неисполнения должником своих обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества, обратив на него взыскание.

Основанием для обращения взыскания на имущество является:

·      ненадлежащее исполнение;

·      неисполнение обязательства залогодателем (п. 1 ст. 348 ГК).

Кроме того, предполагается, что убытки залогодержателя должны быть соотносимы со стоимостью заложенного имущества (п. 2 ст. 348 ГК). Это означает, что если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно, то суд вправе отказать залогодержателю в обращении взыскания на заложенное имущество.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество, установленный ст. 349 ГК, предусматривает дифференциацию правового регулирования обращения взыскания на предмет залога в зависимости от вида имущества, переданного в залог.

Общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, является положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК). При этом возможность бесспорного обращения взыскания на заложенную недвижимость по исполнительной надписи нотариуса исключается. Такое ограничение представляется оправданным с точки зрения обеспечения особой устойчивости прав на недвижимое имущество, имеющее высокую стоимость, поскольку осуществить проверку обоснованности требований кредитора с оценкой всех конкретных обстоятельств может только суд.

Вместе с тем предусмотрен один случай, когда залогодержателем может быть обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд (п. 1 ст. 349 ГК). А именно: если между залогодержателем и залогодателем имеется нотариально удостоверенное соглашение, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Здесь следует отметить, что указанное соглашение стороны имеют право заключить только после того, как должником в установленный срок не исполнено или ненадлежаще исполнено обязательство. Следовательно, всякое условие в договоре о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество должно признаваться недействительным.

Соглашение о внесудебном обращении взыскания может быть оспорено в суде как залогодержателем или залогодателем, так и любым лицом (предшествующими залогодержателями, собственниками и т.п.), чьи права нарушены указанным соглашением.

Указанное правило имеет важное значение для субъектов предпринимательской деятельности, поскольку в отдельных случаях предоставляет залогодержателю возможность оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодателю — избежать судебных издержек.

Порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество регулируется с учетом предоставления залогодержателю и залогодателю более широкой возможности обойтись без суда при решении вопроса об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества.

Правило п. 2 ст. 349 ГК предусматривает, что требования залогодержателя удовлетворяются за счет предмета залога по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодержателя и залогодателя. Законодатель не указал момент заключения этого соглашения. Однако по смыслу этой нормы представляется, что соглашение может быть оформлено как до возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, так и после их возникновения. Данное положение действует, если заложенное имущество не передается залогодержателю.

В отношении же предмета залога, переданного залогодержателю, п. 2 ст. 349 содержит особое правило, согласно которому взыскание на такое имущество может быть обращено в порядке, установленном договором, если законом не установлен иной порядок.

Предусмотрены следующие три случая, когда независимо от вида имущества, переданного в залог, взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда (п. 3 ст. 349 ГК):

·      если для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Так, например, унитарное предприятие не вправе отдавать в залог недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК);

·      если предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную ценность для общества;

·      если залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Вторым этапом удовлетворения претензий залогодержателя является реализация заложенного имущества.

Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество: по решению суда или без обращения в суд, предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил, установленных ст. 350 ГК.

Прежде всего необходимо отметить обязательность продажи заложенного имущества с публичных торгов (п. 1 ст. 350 ГК), что исключает его комиссионную продажу. Данное положение имеет важное значение, так как предоставляет возможность в короткий срок продать предмет залога по наивысшей цене и тем самым удовлетворить требование залогодержателя.

Интересам залогодержателя служит правило п. 2 ст. 350 ГК о том, что суд (при обращении взыскания по решению суда) по просьбе залогодателя вправе отсрочить продажу заложенного имущества на срок до одного года. Эта норма рассчитана в основном на те случаи, когда предметом залога является единственная квартира, жилой дом и т.п. Однако, с учетом того, что действие указанной нормы может в определенной мере ущемлять интересы залогодержателя, п. 2 ст. 350 ГК содержит оговорку, в соответствии с которой отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

С точки зрения максимального удовлетворения интересов залогодателя и залогодержателя большое значение имеют следующие предоставленные им права:

·      определять соглашением начальную продажную цену заложенного имущества (кроме случаев обращения взыскания в судебном порядке) (п. 3 ст. 350 ГК);

·      заключить соглашение (при объявлении торгов несостоявшимися) о приобретении залогодержателем предмета залога и зачете в счет покупной цены своих требований, обеспеченных залогом (п. 4 ст. 350 ГК).

Принципиальными для обеспечения гарантии прав залогодержателя удовлетворять свои требования независимо от результата торгов (не состоялись повторные торги, вырученная сумма недостаточна) и залогодателя на возврат излишней суммы являются следующие положения:

·      о праве залогодержателя, при несостоявшихся повторных торгах, оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах (п. 4 ст. 350 ГК);

·      о праве залогодержателя (если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточная для покрытия требования) получить недостающую сумму из прочего имущества должника при отсутствии иного указания в законе или договоре (п. 3 ст. 350 ГК);

·      об обязательном возврате залогодателю денежной разницы в случае, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя (п. 6 ст. 350).

В соответствии со ст. 352 ГК, одними из установленных ей оснований прекращения залога являются продажа заложенного имущества с публичных торгов, а также невозможность реализации предмета залога по причине несостоявшихся торгов (п. 4 ст. 350 ГК).
2. Государственно- правовое регулирование регистрации ипотеки

Основные требования и порядок государственной регистрации ипотеки определен главой 4 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки на основании заявления залогодателя, а для ее осуществления должны быть представлены:

·        нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

·        документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

·        доказательства уплаты регистрационного сбора;

·        документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также:

·        закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости», за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

·        документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, что требует ст.13 ФЗ №122 №О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Учреждением юстиции по регистрации недвижимости может быть отказано в государственной регистрации ипотеки в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно ст.20 «основания для отказа в государственной регистрации права», этими основаниями являются:

·        с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

·        документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

·        акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

·        лицо, выдавшее право устанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

·        лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

·        право устанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

·        непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, какого-либо из предусмотренных документов;

·        несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

·        необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий ее государственную регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий.

При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации.

Регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество вносится на основании договора об ипотеке и должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей:

·        полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку;

·        дату и место государственной регистрации ипотеки;

·        номер, под которым она зарегистрирована и имеющую указанный ниже вид.





Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, указанных в вышеприведенной регистрационной надписи, и указания на дату ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа.

На новой закладной, выдаваемой в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, указывается также дата ее выдачи, а на дубликате закладной — дата его выдачи, которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку.

Учреждение юстиции, оставляет в деле правоустанавливающих документов копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями.

Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением следующего случая:

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

·        такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

·          такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное. Размер сборов за осуществление государственной регистрации определен Постановлением главы администрации Хабаровского края от 18.07.1998г. №277 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края» которые имеют следующие размеры:



Наименование         
регистрационных действий   

Срок   
регистрации
(дней)

Размер платы за     
государственную     
регистрацию прав и   
предоставление информации
о зарегистрированных 
правах (в МРОТ).       

юридические 
лица,    
индивидуальные
предприниматели

физические
лица  

1              

2    

3      

4   

1. Регистрация сделки с      
недвижимым имуществом        

2. Регистрация права на      
недвижимое имущество         
или права аренды недвижимого 
имущества                    

3. Регистрация права на      
недвижимое имущество, в      
соответствии с п.2 ст.6 ФЗ-122
от 21.07.98.                 

4. Регистрация прав на       
предприятие как имущественный
комплекс или сделок с ним    

5. Регистрация снятия        
обременения (аренды, залога, 
ипотеки, сервитута и т.д.)   

6. Внесение изменений и      
дополнений в Единый          
государственный реестр прав  

30    
15    
5    

30    
15    
5    
5    
30    
5    
2    
10    
5    
3    

10      
20      
40      

10      
20      
40      
10      
200      
5      
10      
2      
2,5      
3      

1,5  
2  
3  

1,5  
2  
3  
1,5  
200  
0,8  
1   
0,5  
0,8  
1  





В то же время Постановлением правительства РФ №248 от 28.12.1998г. «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах», установлен максимальный размер регистрационных и иных сборов, взимаемых учреждениями юстиции при осуществлении своей деятельности.

Границы максимума установлены в следующих пределах:

Плата за государственную регистрацию:

·        для физических лиц — 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда;

·          для юридических лиц — 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним составляет 200-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество составляют:

·        для физических лиц — 25 процентов установленного законом минимального размера оплаты труда;

·        для юридических лиц — установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном п .7 ст.17 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера.

Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.
2.1. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в системе государственной регистрации ипотеки

Со вступлением в силу 31 января 1998г. ФЗ №122-фз от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», введена единая процедура регистрации вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Начата работа по созданию единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости  России прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества. За истекший период созданы и работают соответствующие учреждения юстиции в половине субъектов Федерации. В них назначены Главные государственные регистраторы. Все это вселяет уверенность, что работа по созданию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет завершена в срок, не позднее 01.01.2000г.

Государственная регистрация ипотеки проводится в соответствии с ГК РФ, со ст.29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» которые устанавливают следующее:

1. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

2. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

4. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

5. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке.

Как видно из п.1 ст.29, непременное условие ипотеки- чтобы вещное право на передаваемое в залог недвижимое имущество прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права залогодателю. В ипотеку может быть передано прежде всего недвижимое имущество, на которое залогодатель имеет право собственности или хозяйственного ведения, при этом допускается ипотека и части имущества, но только при условии,  если оно по своей природе допускает его раздел в натуре (земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры, гаражи и т.п.).

Пункт 2 ст.29 имеет в виду, что в соответствии со ст.20 Закона «Об ипотеке» залогодатель должен представить нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения документы, документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, а так же документ подтверждающий оплату регистрационного сбора.

Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо также представить отвечающую требованиям Закона «Об ипотеке» саму закладную, а также те документы которые являются приложениями к ней (ст.20 Закона «Об ипотеке»). В закладной должны  содержаться перечисленные в ст.14 Закона «Об ипотеке» данные, индивидуализирующие залогодателя- должника, первоначального залогодержателя, обеспечиваемый ипотекой договор (иное обязательство) с указанием суммы и срока погашения долга, описание заложенного имущества и его оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, подписи залогодателя (а если не он является должником по обеспеченному ипотекой обязательству,- то и последнего), сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании  содержащей все эти сведения ценной бумаги должно присутствовать указание на то, что это закладная.

П.4 анализируемой статьи указывает на основания для погашения записи об ипотеке, исполнение основного договора, под которым подразумевается исполнение обеспеченного ипотекой договорного или вытекающего из другого основания обязательства. При этом частичное исполнение во внимание не принимается.

Решением суда, арбитражного суда или третейского суда о которых идет речь в том же пункте, может быть признан, в частности факт, исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или, напротив, его недействительность.
2.2. Система органов, осуществляющих государственную регистрацию ипотеки

Поскольку с начала 20-х годов в России не существовало системы Государственной регистрации прав на недвижимое имущество, задачей нового Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стало не только определение самой процедуры, но и установление системы органов государственной регистрации, порядка их формирования и финансирования.

Законодатель избрал принципиально новый подход к определению органов, занимающихся регистрацией прав и сделок. Ранее существовавшая практика привела к тому, что регистрацией и учетом в различных регионах ведали разные органы – комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, комитеты по управлению муниципальным имуществом, фонды имущества, бюро технической инвентаризации, местные администрации. Отсутствие полной картины прав собственности по каждому объекту недвижимости, будь то жилье, предприятие, земельный участок составляло массу возможностей для махинаций. Раньше собственник мог, например, продать квартиру трем покупателям в один день, оформляя сделку у разных нотариусов. Или продать недвижимость несколько раз в промежутке между заключением сделки и ее регистрацией. Или, например, купить квартиру и обнаружить, что в ней прописан недееспособный гражданин. Существовавшие системы регистрации не были связаны друг с другом. Таким образом, единообразия в этом вопросе не было, что порождало разнобои в правоприменительной практике, затрудняло координацию и централизованный сбор сведений о правах и сделках с недвижимостью, и соответственно, не способствовало эффективной защите прав заинтересованных лиц.

Согласно Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с 31 января 1998 года по 1 января 2000 года субъекты Российской Федерации должны создавать за счет собственных средств самостоятельно учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. С момента организации таких учреждений все нормы закона вступают в силу в полной мере за одним исключением: положения, касающиеся получения информации на всей территории государства, независимо от места совершения регистрации, вступают в действие с созданием единой информационной системы.

Новый подход законодателя к решению данной проблемы, выразившийся в избрании учреждений юстиции в качестве регистрирующих органов, привлекателен, поскольку,

во-первых, позволяет обеспечить законность в непростом деле регистрации юридически сложных действий в сфере недвижимости,

во-вторых, исключит множественность регистрационных структур,

в третьих, привнесет централизованное начало, и в конечном итоге, системную замкнутость всей совокупности прав и сделок с недвижимостью.

Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточно сложна и весьма далека до окончательного формирования. По мнению большинства ученых-правоведов, следует условно разделить органы, осуществляющие регистрацию недвижимости, на те, которые осуществляют регистрацию до и после создания учреждений юстиции по регистрации прав.

Регистрация до создания учреждений юстиции (в переходный период).

К числу органов, осуществляющих регистрацию недвижимости в жилищной сфере, в подавляющем числе субъектов Российской Федерации относятся органы технической инвентаризации (БТИ). Регистрацию прав на земельные участки осуществляют органы по землеустройству. В некоторых регионах регистрацию сделок с нежилыми помещениями осуществляют органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом.

До создания субъектами Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав координацию на федеральном уровне вышеназванных органов осуществляют, соответственно, Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике, Государственный комитет РФ по землеустройству, Министерство государственного имущества РФ.

Регистрация после создания учреждений юстиции по регистрации прав.

Учреждение юстиции – такой выбор органа вытекает из самой природы регистрации, которую должен осуществлять орган, юридический компетентный.

Законодатель предложил трехуровневую  систему управления процессом государственной регистрации прав на недвижимость: регион – учреждение юстиции – Минюст.

Во-первых, порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с Министерством юстиции РФ. Кроме того, субъекты Федерации утверждают региональную программу поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливают плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, а также осуществляют другие полномочия.

Во-вторых, к компетенции учреждений юстиции, которые непосредственно занимаются государственной регистрацией, относится: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах и некоторые другие полномочия.

В-третьих, в последнее время на Минюст России был возложен ряд принципиально новых для Министерства функций, среди которых – выполнение роли уполномоченного органа по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Министерство юстиции РФ является уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Министерство юстиции РФ осуществляет как кадровую политику (назначение и освобождение от должности регистратора прав и др.), так и нормативно-контрольные полномочия (координация работ по созданию учреждений юстиции, правовой контроль за их деятельностью, разработка методических материалов и др.). Большую роль в осуществлении этих задач призваны выполнить подразделения Минюста России: Департамент государственной службы, отдел по регистрации прав на недвижимость, который в дальнейшем планируется преобразовать в департамент или управление. Как с сожалением отметил бывший Министр юстиции С.В. Степашин на семинаре-совещании «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в Российской академии государственной службы: «В настоящее время система регистрации прав на недвижимость сложилась не во всех субъектах Федерации. Сложности создания специальных органов обусловлены, в частности кадровыми проблемами. Поэтому был издан приказ Министра о составе специальной комиссии по подбору кадров регистраторов».

2.3. Организация и взаимодействие Хабаровского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с органами исполнительной власти и органами по учету объектов недвижимого имущества.

В целях координации деятельности комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края, управления юстиции, комитета по строительству, комитета по топливно- энергетическому комплексу и жилищно — коммунальному хозяйству, комитета промышленности, транспорта и связи, комитета по экономике, департамента по природным ресурсам и ресурсодобывающей промышленности, управления по делам архивов, агропромышленного комитета, комитета по земельным ресурсам и землеустройству, финансового департамента администрации края, управлением министерства РФ по налогам и сборам по Хабаровскому краю образована межведомственная комиссия.

Комиссия в своей работе руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными и краевыми законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями главы администрации Хабаровского края и осуществляет свою деятельность во взаимодействии с федеральными, краевыми и муниципальными органами исполнительной власти, а также заинтересованными организациями (Дальневосточным проектно — изыскательским предприятием земельно — кадастровых съемок, Дальневосточным аэрогеодезическим предприятием, Дальневосточным государственным научно — исследовательским и проектно — изыскательским институтом по землеустройству и другими).

Основными задачами Комиссии являются:

·        выработка единой политики на территории края в вопросах учета объектов недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество;

·        обеспечение взаимодействия органов исполнительной власти в сфере создания, развития и поддержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·        анализ практики взаимодействия Хабаровского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется — учреждение юстиции по регистрации прав) и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·        координация деятельности органов исполнительной власти по вопросам учета объектов недвижимого имущества;

·        рассмотрение проектов нормативных актов органов исполнительной власти и законопроектов, регулирующих вопросы недвижимости;

·        обобщение практики работы органов исполнительной власти в вопросах недвижимости и разработка проектов нормативных правовых актов;

·        выполнение в установленном порядке контрольных функций за соблюдением законодательства в сфере недвижимости.

Комиссия осуществляет свою деятельность в соответствии с планом мероприятий, который принимается на заседании и утверждается председателем Комиссии.

Организационно — техническое обеспечение деятельности Комиссии осуществляют учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и комитет по управлению государственным имуществом Хабаровского края.

Отдельно следует сказать о порядке создания и принципах размещения учреждения юстиции по регистрации прав. Данные вопросы относятся к компетенции субъекта Российской Федерации. Как правило, руководители (президенты, губернаторы и др.) субъектов Федерации издают соответствующие постановления, которые направляются на согласование в Министерство юстиции РФ. Таким образом, основная нагрузка в деле создания соответствующих органов ложится на региональные органы, которые накопили достаточно солидный опыт в деле государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наиболее логичным является создание одного регистрационного округа на территории субъекта Российской Федерации и, соответственно, одного учреждения юстиции по регистрации прав с филиалами в городах, районах и иных муниципальных образованиях. Именно такая структура позволит наиболее эффективно сформировать единую практику применения Закона в регионе и обеспечить контроль за проведением регистрации прав на недвижимость. В конечном итоге будет создана единая система учреждений юстиции Российской Федерации в результате единообразного применения Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, специальных федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов, единой федеральной методики государственной регистрации, выработанной Минюстом РФ, регулярного повышения квалификации регистраторов в федеральных образовательных учреждениях.

Создаваемые учреждения юстиции призваны реализовывать сбалансированную государственную политику по созданию и развитию единой государственной системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Круг полномочий учреждений юстиции установлен в самом Законе. Имеются в виду:

·        проверка действительности поданных заявителем документов;

·        наличия у гражданина, юридического лица или соответствующего органа власти, обратившихся за регистрацией соответствующих прав;

·        проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

·        осуществление государственной регистрации прав;

·        выдача документов, которые ее подтверждают;

·        предоставление информации о зарегистрированных правах. Таким образом, существенную часть деятельности учреждений составляет то, что именуется правовой экспертизой.

Законом установлены определенные ограничения для соответствующих учреждений. Им запрещено заниматься любой иной, кроме указанной в Законе деятельностью. При этом, поскольку правоспособность соответствующих юридических лиц ограничивается законом, совершенные ими сделки, противоречащие требованиям Закона, признаются ничтожными, то есть недействительными с самого начала, а также независимо от воли самого учреждения и того, кто заключил с ними такую сделку.

Учреждения юстиции по регистрации прав в субъектах Российской Федерации осуществляют свою деятельность на основании Положения об учреждении юстиции. Примерное положение об учреждении юстиции по регистрации прав утверждено Правительством Российской Федерации. В Положении урегулированы вопросы о целях и предмете деятельности учреждения, его структуре, организации и управлении, порядке формирования имущества и средств учреждений, основах его финансирования и др.

При этом учреждение юстиции возглавляет главный государственный регистратор прав субъекта Федерации, а филиалы государственные регистраторы прав. Главный государственный регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним назначается на должность и освобождается от нее Министерством юстиции РФ по согласованию с органами исполнительной власти субъектов федерации. Другие регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним назначаются на должность и освобождаются от нее Управлениями (Министерствами) юстиции субъекта Российской Федерации по согласованию с органами исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации.

Федеральный закон устанавливает требования для назначения на должность регистратора прав. Любой регистратор должен иметь высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет. При назначении кандидат в регистраторы должен пройти обучение на курсах государственных регистраторов при Российском институте государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ и сдать квалификационный экзамен в соответствии с требованиями, устанавливаемыми Минюстом РФ. Регистратор прав является государственным служащим, занимающим ведущую государственную должность. Наряду с регистраторами в учреждениях должны работать специалисты, обеспечивающие осуществление государственной регистрации прав и сделок.

По мнению ученых-правоведов, правовой статус регистратора должен быть аналогичным правовому статусу судьи или нотариуса. Установление особого правового положения  регистратора необходимо для того, чтобы гарантировать объективность и независимость осуществляемой имущество деятельности. При выполнении своих функций регистратор должен основываться исключительно на положениях действующего законодательства и быть независимым от управленческих указаний со стороны вышестоящего руководства. Как и нотариус, государственный регистратор должен быть застрахован от профессиональных рисков.

В целях обучения и повышения квалификации работников в системе государственной регистрации прав Министерством юстиции РФ создан Российский институт государственных регистраторов.

В Хабаровском крае органы государственной регистрации уже прошли первый этап своего становления. В настоящее время в данном субъекте Российской Федерации действует на основании Постановления Губернатора Хабаровского края, Хабаровское краевое учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возглавляющее всю систему учреждений юстиции в административно-территориальных образованиях, и непосредственно осуществляющее регистрацию в городе Хабаровске.

   




Хабаровское краевое учреждение юстиции является юридическим лицом, и имеет в городах и районах края филиалы. В настоящее время создано 9 филиалов, — Хабаровский, Чегдомынский, Комсомольский-на-Амуре, Амурский, Вяземский, Бикинский, Советско-Гаванский, Солнечный, Нижне-Амурский — которые производят регистрацию на местах.  В настоящее время филиалы материально-технически обеспечены, штаты в своем большинстве укомплектованы полностью.
 

    продолжение
--PAGE_BREAK--


Филиалы

Адрес (почтовый)

Территория обслуживания

Хабаровский


680000 г. Хабаровск
ул. Фрунзе,71

-Хабаровский район;

-Нанайский район.

-пос. Переяславка;

-район им. Лазо.

Чегдомынский

682080

п. Чегдомын

ул.Центральная,      49

с. Троицкое.

-пос. Чегдомын;

-Верхнебуреинский район.

Комсомольcкий

на-Амуре

681000

г. Комсомольск- на-  Амуре

Ул. Демитрова,     5.

г.Комсомольск-на-

 Амуре;

-Комсомольский   район.

Амурский

682640

г. Амурск  пр. Мира, 15

-Амурский район;

-г.Амурск.

Вяземский



682940

г. Вяземский 

ул. Козюкова, 1

-Вяземский район;

-г.Вяземский.



Бикинский
682980
г. Бикин  

ул. Тигровая, 9

-Бикинский район;

-г.Бикин.

Советско- Гаванский

682880

г. Советская   Гавань

ул. Гончарова,   15А

-Ванинский район;

-СоветскоГаванский район;

-г.Советская Гавань.

Солнечный

681901

п.Солнечный

ул.Ленина,23

-Солнечный район;

 –район им. Полины    

  Осипенко

Нижне- Амурский

682430

г. Николаевск-на- Амуре

ул.Приамурская,   128

-Николаевский   р-н;

-Аяно-Майский  р-н;

-Тугуро- Чумиканский;

-Ульчский;

-Охотский район.




Такая структура учреждения юстиции на территории Хабаровского края позволяет избежать излишних расходов на создание регистрирующих органов, обеспечить единообразие практики регистрации, сделать ее максимально удобной для заявителей, которые могут обратиться за регистрацией непосредственно по месту нахождения недвижимости. Столь значительные успехи в формировании системы органов регистрации объясняются тем, что краевая администрация развернула деятельность по созданию учреждения юстиции сразу же после введения в действие Закона о регистрации. Это было вызвано практической потребностью в наведении порядка на рынке недвижимости, пресечению массовой незаконной передачи государственной и муниципальной собственности в частную и иную собственность, обеспечении гарантии бесспорности прав собственников недвижимости. Интерес Субъекта Федерации к скорейшему созданию учреждения юстиции на территории Хабаровского края объясняется также и тем, что в соответствии с п.3 ст.11 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» централизуемая доля средств, поступающих в виде платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, не превышает 5% взимаемых платежей. Остальные же 95% остаются в регионе и идут на первом этапе на развитие системы и ее становление. Система органов регистрации в Хабаровском крае близка к совершенству. Ведется работа по оптимизации деятельности филиалов с учетом интересов физических и юридических лиц при реализации их прав на рынке недвижимости, по подбору квалифицированных кадров и материально-техническому обеспечению, особенно компьютерной техникой, что важно при создании единой и стабильно функционирующей информационной системы.

Учреждение юстиции – государственный орган. В своей работе обязан принимать во внимание как распоряжения и постановления Губернатора Хабаровского края, так и методические указания, идущие из Минюста РФ, то есть каждая власть на своем уровне и в пределах своих полномочий может, так или иначе, влиять на процесс регистрации права собственности. Непосредственно же регистраторы никому не подчинены, что является не мало важным и является косвенным гарантом независимости в принятии решений.


Отдельно следует остановиться на Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая образована Постановлением правительства РФ от 21 февраля 1998 г. N 238 в целях координации деятельности Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства государственного имущества Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике, Государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Министерства экономики Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, Государственной налоговой службы Российской Федерации по вопросам, входящим в компетенцию Комиссии.

Комиссия осуществляет свою деятельность во взаимодействии с федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также заинтересованными организациями.

Основными задачами Комиссии являются:

·      обеспечение взаимодействия федеральных органов исполнительной власти в сфере создания, развития и поддержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·      анализ практики взаимодействия учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·      координация деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам учета объектов недвижимого имущества;

·      рассмотрение проектов нормативных правовых актов Российской Федерации, обеспечивающих координацию взаимодействия учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Комиссия имеет право:

·      запрашивать у федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, учреждений юстиции по регистрации прав, органов по учету объектов недвижимого имущества необходимую информацию по вопросам, относящимся к компетенции Комиссии;

·      заслушивать на своих заседаниях представителей федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, учреждений юстиции по регистрации прав, органов по учету объектов недвижимого имущества по вопросам создания, развития и поддержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·      создавать рабочие группы из сотрудников федеральных органов исполнительной власти и научных организаций для подготовки проектов нормативных правовых актов Российской Федерации по вопросам, относящимся к компетенции Комиссии;

·      вносить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации предложения по вопросам, относящимся к компетенции Комиссии и требующим решения Правительства Российской Федерации.

Комиссия осуществляет свою деятельность в соответствии с планом мероприятий, который принимается на заседании и утверждается председателем Комиссии.

Заседания Комиссии проводятся по мере необходимости, но не реже одного раза в квартал, и считаются правомочными, если на них присутствует более половины ее состава.

Состав Комиссии утверждается Правительством Российской Федерации.

Организационно — техническое обеспечение деятельности Комиссии осуществляет Министерство государственного имущества Российской Федерации.
2.4. Порядок государственной регистрации ипотеки

Государственная регистрация осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав  в соответствии с требованиями установленными:

·    Гражданским кодексам Российской Федерации;

·    Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

·    Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Правила ФЗ «Об ипотеке» применяются к отношениям, возникающим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие (20 июля 1998г.).

По отношениям, возникшим до введения в действие ФЗ «Об ипотеке», правила указанного закона применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

В Хабаровском краевом учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разработана инструкция о порядке регистрации договоров ипотеки. Инструкция утверждена приказом руководителя учреждения юстиции Евдокимова И.М. от 15.10.1999г. №15.

Инструкция устанавливает: основные положения о регистрации договора ипотеки; перечень и требования к документам, представляемым на государственную регистрацию договора ипотеки; порядок правовой экспертизы документов, основания для приостановления или отказа в регистрации; порядок погашения регистрационной записи об ипотеке.

Порядок регистрации залога, возникшего в силу закона.

Кроме возникновения ипотеки по договору залог может возникать также в силу закона в следующих случаях:

·        В случае, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит либо в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5 ст.488, п.3 ст.489 ГК РФ).

·        При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ).

·        Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли — продажи жилого дома или квартиры (ст.77 Закона «Об ипотеке»).

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

В этом случае, одновременно с регистрацией такого договора купли-продажи, учреждением юстиции регистрируется обременение в виде залога.

С заявлением о регистрации обременения обращается лицо, в пользу которого оно возникло. К заявлению прилагается документ об оплате регистрации.

Регистрация указанных обременений, производится сразу после регистрации перехода права собственности.   

В указанных случаях регистратор вносит запись об обременении (ипотеке) в подраздел III-6 Единого государственного реестра прав с пометкой «Залог в силу закона».

Прием документов на регистрацию.

Требования к документам предоставленным на регистрацию.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Заявители – физические лица предъявляют документ, удостоверяющий личность. Юридические лица предъявляют учредительные документы (устав со всеми изменениями и дополнениями, учредительный договор, карта постановки на налоговый учет, решение об избрании  (назначении) руководителя).

Если действует представитель, предоставляется надлежащим образом оформленная доверенность с обязательным указанием полномочий на совершение действий, связанных с  регистрацией договора.

К заявлению прилагаются следующие документы:

·        Нотариально удостоверенный договор ипотеки и его копия со всеми действующими изменениями и дополнениями.

·        Подлинный  платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию договора ипотеки.

·        Технический паспорт на здание, сооружение или помещение, удостоверенный органом технической инвентаризации давностью не более 5 лет и его копия.

Технический паспорт (свидетельство) должен: содержать кадастровый номер объекта или данные, необходимые для формирования условного номера объекта (номер дома, квартала, инвентарный номер объекта и пр.);  быть заверен подписью должностного лица и печатью органа технической инвентаризации; иметь дату изготовления; при наличии более одного листа сброшюрован.

·        План земельного участка, заверенный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, если предметом ипотеки является земельный участок.

·        Документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (кредитный договор, договор займа или иной договор).

·        Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в учреждение юстиции представляется закладная и ее копия, а также указанные в закладной документы.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Государственная регистрация владельца закладной в качестве залогодержателя не допускается, если:

1) предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный комплекс;

земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона;

леса;

право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга, по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю учреждением юстиции после государственной регистрации ипотеки.

Государственная регистрация владельца закладной в качестве залогодержателя в Едином государственном реестре прав осуществляется на основании заявления владельца закладной в течение одного дня с момента обращения заявителя, при предъявлении закладной на основании:

·        совершенной передаточной надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49 Закона);

·        документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;

·        решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Владельцу закладной выдается выписка из Единого государственного реестра прав о регистрации его в качестве залогодержателя по ниже приведенной форме:
Хабаровское краевое учреждение юстиции по государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним


Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним

«__» ___________1999г.                                           №___/___/___


В  формах единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним зарегистрировано:

1.        
Кадастровый номер объекта _____________________________

2.        
Местоположение объекта недвижимого имущества _________

3.        
Наименование объекта недвижимого имущества____________

4.        
Площадь объекта недвижимого имущества ________________

5.        
Назначение объекта недвижимого имущества ______________

6.        
Вид права и правообладатель _____________________________

7.        
Обременения ___________________________________________

8.        
Выписка дана (Ф.И.О., наименование юр. лица)______________

и содержит сведения из Единого государственного реестра прав на указанную в ней дату.

Регистратор ___________________       _______________________

                                  (личная подпись)    (расшифровка подписи) 

М.П.
В случае утраты (потери, уничтожения и др.) закладной восстановление прав по ней производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

заявления в их залогодержателя, если по данным, внесенным в Единый государственный реестр прав возможно установить все передаточные надписи, совершенные на утраченной закладной;

решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

Дубликат закладной составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству с отметкой на нем «дубликат». Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной.

Дубликат закладной выдается лицу, утратившему закладную.

Все представляемые документы на регистрацию должны быть датированы, иметь надлежащие подписи стороны (подпись должностного лица удостоверяется печатью), быть сброшюрованы. Не принимаются документы, имеющие подчистки, приписки и иные, не оговоренные в них исправления, а  также документы с серьезными повреждениями.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется не более чем в течение одного месяца со дня поступления в учреждение юстиции всех необходимых для ее регистрации документов, либо в сроки определенные постановлением главы администрации Хабаровского края №277 от 18.07.98г. Учреждением юстиции плата взимается за:

·      регистрацию договора ипотеки;

·      регистрацию изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке.

Особенности регистрации ипотеки отдельного вида недвижимого имущества

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

Особенности ипотеки земельных участков.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки,  ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами Хабаровского края и нормативными актами органов муниципальных образований края для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир.

Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Погашение регистрационной записи об ипотеке.

Погашение регистрационной записи с указанием даты и основания осуществляется в подразделе III-2 Единого государственного реестра прав.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя (с приложением документов подтверждающих исполнение основного обязательства – п.4 ст. 29 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Частичное исполнение основного обязательства не является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В случае аннулирования закладной, регистратор незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено». Физическое уничтожение закладной не допускается.

Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также в случае прекращения  договора об ипотеке.

Договор об ипотеке прекращается в следующих случаях:

·        Прекращение обеспеченного залогом основного обязательства  уплатой   долга, соглашением об отступном, зачетом встречного требования, новацией и др. (представляется соглашение о прекращении обязательств с документами подтверждающими его исполнение).

·        Гибель заложенного имущества (представляется справка органа технической инвентаризации, пожарной инспекции и др.).

·        Прекращение права собственности или хозяйственного ведения залогодателя на объект по установленным законом основаниям (представляется договор купли — продажи, дарения, мены и т.п., акт приема-передачи).

·        Продажа объекта с публичных торгов, на аукционе (представляется протокол о результатах торгов, акт приема-передачи).

·        Передача (продажа) объекта залогодержателю в течение 10 дней с момента объявления торгов несостоявшимися (представляется протокол о несостоявшихся торгах, заверенный организацией проводившей торги, договор купли – продажи, акт приема-передачи).

·        Приобретение заложенного имущества залогодержателем с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой во внесудебном порядке (представляется нотариально заверенное соглашение между залогодателем и залогодержателем, акт приема-передачи).

В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

Иные случаи, предусмотренные законом.

В случае отсутствия оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке регистратор прав выносит решение об отказе в погашении регистрационной записи.

В случае признания договора ипотеки недействительным, регистратор прав в графу «Документы-основания» раздела «Запись о прекращении ипотеки» подраздела III-2 Единого реестра прав вносит запись: «Решение суда», в графе «Особые отметки регистратора» вносит запись: «Запись об ипотеке аннулирована в связи с признанием договора недействительным».        продолжение
--PAGE_BREAK--
2.5. Правила ведения Единого государственного реестра прав при государственной регистрации ипотеки

Правила заполнения форм Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации ипотеки недвижимости, утверждены постановлением правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», контроль за их соблюдением осуществляет Министерство юстиции Российской Федерации.

Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит:

·        описание объекта;

·        записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект;

·        имя (наименование) правообладателя;

·        записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия — условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

·        подраздел I — описание объекта недвижимого имущества;

·        подраздел II — записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименовании) правообладателя;

·        подраздел III — записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Единый государственный реестр прав во всех субъектах Российской Федерации ведется на русском языке.

Каждый подраздел Единого государственного реестра прав ведется на отдельном листе. Каждый лист подразделов II и III идентифицируется номером регистрации.

Номер регистрации формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов. Этот номер указывается в графе «Номер регистрации» при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации — номер регистрационного округа — номер книги учета входящих документов — порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Внутри подразделов I и II листы, содержащие записи, нумеруются порядковыми номерами 1, 2, 3 и так далее. В подразделе III, состоящем из специальных частей для регистрации аренды, ипотеки, сервитутов, сделок, арестов и прочих ограничений (обременений), самостоятельная порядковая нумерация ведется для каждой части. Порядковый номер листа ставится в графе «Лист». Листы в разделах, подразделах и специальных частях подраздела III размещаются в реестре в порядке их нумерации.

В случае если вносимые в реестр сведения не умещаются на одном листе, запись размещается на дополнительных листах, при этом на дополнительных листах записи в графе «Лист» указывается порядковый номер основного листа, дополненный буквами алфавита, например: если первый лист имеет номер 3, то дополнительные — 3а, 3б, 3в и т.д. На каждом листе проставляется кадастровый или условный номер, а записи на нем заверяются подписью регистратора и печатью.

Аналогичное правило нумерации используется и для листов с записями об изменениях, а также для листов с записями о прекращении права или ограничения либо о ликвидации (преобразовании) объекта, если они вкладываются в реестр в виде отдельных листов.

В начале каждого раздела Единого государственного реестра прав помещается опись листов. Данная опись не является частью реестра. Форма описи имеет следующий вид:
Кадастровый номер _________________________________________________________

Условный номер _____________________________________________________________

Адрес (местоположение) _____________________________________________________


                          ОПИСЬ РАЗДЕЛА

Коли-
чество
листов

Количество
дополнит.
листов  

Дата

Подпись

Коли-   
чество  
листов  

Количество
дополнит.
листов 

Дата

Подпись

                           Подраздел I









                          Подраздел II









                         Подраздел III-1









                         Подраздел III-2









                         Подраздел III-3









                         Подраздел III-4









                         Подраздел III-5









                         Подраздел III-6










    Регистратор ______________ Дата _____________ Подпись ________

                   (Ф.И.О.)                                  М.П.

При внесении в раздел основного или дополнительного листа с записью работник учреждения юстиции по регистрации прав указывает в соответствующем разделе описи общее количество записей и дополнительных записей в подразделе или специальной части подраздела III. Заводит опись регистратор, заверяя ее своей подписью и печатью. Если какой-либо раздел описи исчерпывается, актуальные данные переносятся в новую опись, а старая уничтожается. К актуальным данным относятся записи, действующие на момент заполнения новой описи.

Каждый лист раздела Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

При отсутствии у объекта недвижимого имущества кадастрового номера используется условный номер, присваиваемый учреждением юстиции по регистрации прав. После присвоения объекту кадастрового номера условный номер перечеркивается тонкой горизонтальной линией, но не утрачивает своей силы и остается во всех документах, выданных к этому моменту правообладателям.

При прекращении права или ограничения погашается соответствующая запись Единого государственного реестра прав. Процедуры погашения регистрационных записей устанавливаются в разделе VI настоящих Правил.

В случае если владельцем права является физическое лицо, в записях Единого государственного реестра прав указываются:

·        фамилия, имя, отчество;

·        дата рождения;

·        удостоверяющий личность документ и его реквизиты;

·        адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания.

В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения.

В графе «Документы — основания» перечисляются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации прав или ограничений (обременений) прав. Эти реквизиты включают:

·        наименование документа;

·        его серию и номер;

·        дату выдачи и название учреждения, выдавшего документ, и позволяют идентифицировать этот документ в деле правоустанавливающих документов.

В подразделе I в аналогичных графах указываются реквизиты документов, на основании которых внесены данные об объекте, а также произошло закрытие раздела Единого государственного реестра прав в связи с ликвидацией или преобразованием объекта.

В графу «Особые отметки регистратора» вписывается дополнительная информация об объекте или о таком его изменении, которое не требует обновления всей записи, например об изменении названия объекта или переименовании улицы в адресе. При этом не допускается истребования у правообладателя или заявителя дополнительных данных и документов, не требующихся для ведения Единого государственного реестра прав.

Каждая запись в Едином государственном реестре прав заканчивается указанием фамилии регистратора, датой совершения записи и подписью регистратора, заверенной печатью.

Все данные Единого государственного реестра прав, выраженные в цифрах, указываются с единицами измерения.

Источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений).

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части:

·        подраздел III-1 — для записей об аренде;

·        подраздел III-2 — для записей об ипотеке;

·        подраздел III-3 — для записей о сервитуте;

·        подраздел III-4 — для записей о сделках;

·        подраздел III-5 — для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

·        подраздел III-6 — для записей о прочих ограничениях (обременениях).
ПОДРАЗДЕЛ III-2                          Лист __________

Кадастровый номер________________________________________________________

Условный номер__________________________________________________________
                        ЗАПИСЬ ОБ ИПОТЕКЕ
Номер регистрации _______________________________________________________

Описание предмета ипотеки ________________________________________________

Срок ____________________________________________________________________

Сумма __________________________________________________________________

Залогодатель_____________________________________________________________

Залогодержатель __________________________________________________________

  Документы — основания ____________________________________________________

Особые отметки регистратора _______________________________________________

  Регистратор _________________ Дата _____________ Подпись______
М.П.


оборотная сторона
                  ЗАПИСЬ О ПРЕКРАЩЕНИИ ИПОТЕКИ

 

Документы — основания ____________________________________________________

  Особые отметки регистратора _______________________________________________

  Регистратор ____________ Дата _________ Подпись _________
М.П.
На листе записи об ипотеке  в графу «Описание предмета ипотеки» заносятся данные о заложенном объекте недвижимости или его части. Если объектом ипотеки является объект недвижимости целиком, то в этой графе пишется «Весь объект».

В графу «Срок» заносится дата возникновения ипотеки в соответствии с договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

В графе «Сумма» указывается сумма обеспеченного залогом обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы.

Записи об ипотеке погашается на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи. В штампе погашения регистрационной записи проставляются дата регистрации прекращения права или ограничения и имя регистратора, заверенные его подписью.





Если ограничение (обременение) прекращается не полностью, а преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица, в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

Если ограничение (обременение) прекращено полностью, то на штампе погашения регистрационной записи ссылка на новую регистрационную запись не проставляется.

В случае прекращения ограничения (обременения) права без перехода к новому правообладателю, при ведении Единого государственного реестра прав на бумажных носителях, на оборотную сторону листов подраздела  III-2 в графу «Документы — основания» заносятся сведения о документах, на основании которых было прекращено ограничение (обременение).

Как гласит п.8 статьи 12 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

В Хабаровском краевом учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый реестр прав ведется как на бумажных так и на магнитных носителях.

Программа регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним создана по правилам, предусмотренным постановлением правительства РФ  №219 от 18.02.1998г. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и имеет вид, приведенный в Приложении 1.
3. Правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляется Министерством юстиции РФ в соответствии с приказом Министерства юстиции РФ от 16/08/1999 №238.

Основными целями и задачами осуществления правового контроля является:

·      обеспечение соблюдения учреждениями юстиции по регистрации прав порядка осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленного Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и принятыми в соответствии с ним нормативно- правовыми актами РФ;

·      обеспечение соблюдения учреждениями юстиции по регистрации прав законодательства РФ, определяющего основания возникновения, перехода, прекращения и ограничения прав на объекты недвижимого имущества, порядок совершения сделок с объектами недвижимого имущества;

·      оказание учреждениям юстиции по регистрации прав, практической помощи при осуществлении ими государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·      предупреждение неправомерных действий при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·      принятие предусмотренных законодательством РФ мер по обеспечению защиты прав и законных интересов субъектов права.

Направления правового контроля.

Министерство юстиции РФ осуществляет правовой контроль:

·      за соблюдением положений закона, регулирующих порядок предоставления документов на государственную регистрацию прав;

·      за правильность проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделок и установления причин, влекущих приостановление государственной регистрации прав или отказ в государственной регистрации прав;

·      за соблюдением положений ст.19 и 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающих основания и порядок отказа в государственной регистрации прав;

·      за соблюдением правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·      за соблюдением правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов;

·      за соблюдением порядка предоставления информации, установленного ст.7 и 8 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

·      за полнотой и сроками перечисления в Министерство юстиции РФ централизуемой доли средств, полученных в виде платы за государственную регистрацию прав и за предоставление информации о зарегистрированных правах;

·      за соблюдением актов Министерства юстиции РФ;

Порядок осуществления правового контроля.

В порядке осуществления правового контроля Министерство юстиции РФ осуществляет плановые и внеплановые проверки деятельности учреждений юстиции по регистрации прав.

О прибытии комиссии Министерства юстиции РФ руководителю учреждения юстиции по регистрации прав и руководителю территориального органа министерства юстиции РФ Департамент государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сообщает за 10 дней до намеченной даты проверки. В названном сообщении также указываются вопросы, которые будет рассматриваться в ходе ее проведения.

При этом руководитель территориального органа юстиции определяет сотрудника (сотрудников) территориального органа юстиции, который будет участвовать в проверке.

Плановые проверки деятельности учреждения юстиции осуществляются согласно графика, утвержденного Министерством юстиции РФ на соответствующий календарный год.

Внеплановые проверки деятельности учреждений юстиции осуществляются в случае систематического поступления информации о нарушении учреждением юстиции по регистрации прав законодательства РФ, свидетельствующей о необходимости принятия безотлагательных мер по их устранению.

Внеплановая проверка деятельности учреждения юстиции по регистрации прав может проводится на основании соответствующего обращения руководителя субъекта РФ.

По результатам проверки деятельности учреждения юстиции по регистрации прав составляется акт.

Результаты проверки докладываются министру или заместителю министра, курирующему департамент государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При поступлении в Министерство юстиции РФ обращений, писем и жалоб граждан, организаций, государственных органов на деятельность учреждений юстиции по регистрации прав, Департамент государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке осуществления правового контроля направляет в соответствующее учреждение юстиции по регистрации прав письмо, содержащую  информацию о поступившей жалобе, а также основанное на требовании законодательства РФ мнение и факты. К письму прилагаются копии поступивших в Министерство юстиции РФ документов, а так же копия ответа Департамента государственной регистрации заявителю.

Копии указанных документов также  направляются в территориальный орган юстиции.

Учреждение юстиции по регистрации прав в течении месяца с момента поступления письма Департамента проводит проверку фактов, изложенных в жалобе, о чем сообщает в Министерство юстиции РФ.

Материалы, формируемые Министерством юстиции РФ в целях осуществления правового контроля, могут так же являться основанием для постановки вопроса об освобождении регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним от должности в порядке, установленном законодательством РФ.    продолжение
--PAGE_BREAK--
4. Ответственность за нарушение правил государственной регистрации ипотеки

Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена ст. 31 ФЗ №122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая устанавливает следующее:

·Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

·Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае речь идет о гражданско-правовой (имущественной) ответственности, наступающей при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта ответственность означает, что если в результате указанных нарушений, допущенных при государственной регистрации, правообладателю, сторонам по договору, другим заинтересованным лицам причинены убытки, они подлежат возмещению.

Отсутствие специальных норм о принципах исчисления подлежащего возмещению вреда (имущественного ущерба) означает, что в указанных случаях применяется ст.15 ГК РФ. В данной статье под убытком понимается расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а так же неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ответственными лицами признаются учреждения юстиции по регистрации прав. Именно они привлекаются к имущественной ответственности за ущерб, причиненный нарушением требований о своевременности и точности записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав.

Норма об ответственности за названные нарушения воспроизведена в примерном положении об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном постановлением Правительства РФ от 06.03.1998г.

Учреждение юстиции по регистрации прав являются государственными органами. В соответствии со ст.16 и 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению за счет, соответственно казны Российской федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В постановлении Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.1996г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» специально предусмотрено, что в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия)государственными органами, органами местного самоуправления, должностными лицами этих органов, необходимо иметь в виду, что ответчиком по такому делу должны привлекаться Российская Федерация, соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование в лице соответствующего финансового или иного уполномоченного органа. Предъявление гражданином или юридическим лицом исков непосредственно к учреждению юстиции по регистрации недвижимости, допустившему соответствующее нарушение, не может быть основанием для непринятия искового заявления либо его возвращения без рассмотрения. В этом случае суд привлекает в качестве ответчика по делу соответствующий финансовый или иной правомочный орган. При удовлитворении иска взыскание денежных сумм производится за счет средств соответствующего бюджета, а при отсутствии денежных средств- за счет иного имущества, составляющего соответствующую казну.

Вместе тем особый финансовый порядок финансового обеспечения учреждений юстиции по регистрации прав, предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и примерным положением об учреждении юстиции, дает основания для вывода, что соответствующие нормы ГК РФ об ответственность за действия государственных органов применятся не должны. Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с законом должны непосредственно нести ответственность за причиненный ими вред.

Особый режим финансового обеспечения учреждений юстиции по регистрации прав заключается в том, что система государственной регистрации создается за счет платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, а так же бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников. Средства получаемые  в виде платы за государственную регистрацию и предоставление информации должны использоваться учреждением юстиции по регистрации прав исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации, в том числе на осуществление государственных гарантий зарегистрированных прав. К числу гарантий безусловно следует отнести и установленную законом имущественную ответственность учреждений юстиции по регистрации прав за причиненный вред.

Помимо денежных средств, остальное имущество учреждений юстиции является собственностью Российской федерации и закрепляется за соответствующим учреждением на праве оперативного управления. Следовательно при отсутствии у учреждения юстиции денежных средств  для полного возмещения убытков должна быть применена ст.120 ГК РФ. Эта статья предусматривает, что при недостаточности у учреждения находящихся в его распоряжении денежных средств субсидиарную ответственность по его обязательствам несет собственник его имущества. Применительно к учреждениям юстиции по регистрации прав субсидиарную ответственность по его обязательствам должен нести субъект Российской Федерации, в собственности которого находится имущество учреждения юстиции. Недостающие для возмещения вреда средства взыскиваются за счет казны соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с п.7 Примерного положения об учреждении юстиции, учреждение юстиции вправе создавать в пределах регистрационного округа филиалы. Территория на которой осуществляется государственная регистрация филиалами, определяется учреждением юстиции по регистрации прав по согласованию с органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Поскольку филиалы не являются юридическим лицами, а представляют собой лишь обособленные подразделения создавших их юридических лиц, ответственность за вред, причиненный деятельностью филиала, несет учреждение юстиции, т.е. лица непосредственно создавшее филиал.

Ответственность без вины допускается лишь в случаях предусмотренных законом. При этом форма вины (умысел и неосторожность) не влияет не на наступлении ответственности ни на ее размер. Вина ответственного лица призюмируется. Это означает, что причинитель считается невиновным, если не докажет отсутствия своей вины.

Государственную регистрацию прав осуществляют регистраторы. Следовательно нарушения о которых идет речь допускаются прежде всего ими. Вместе с тем, в соответствии со ст.1068 ГК РФ юридические лица несут ответственность за действия своих работников при исполнении последними своих должностных, служебных или трудовых обязанностей. Поэтому именной учреждение юстиции обязано возместить убытки, возникшие в результате виновных действий регистраторов и других работников.

В связи с этим возникает вопрос о регрессной ответственности непосредственных причинителей вреда,. Этот вопрос решен ГК РФ, Статьей 1081 ГК РФ предусмотрено, что лицо возместившее вред, причиненный другим лицом, имеет право обратного требования к этому лицу в размере выплаченного возмещения, если иной закон не установлен законом.

Размер регрессной ответственности работников определяется нормами трудового законодательства. В соответствии со ст.119 Кодекса законов о труде РФ за ущерб, причиненный предприятию, учреждению, организации при исполнении трудовых обязанностей работник по вине которого причинен ущерб, несет материальную ответственность в размере прямого действительного ущерба (речь идет о реальных убытках, возмещение упущенной выгоды не предусмотрено), но не более размере своего месячного заработка. Ответственность работника в полном размере ущерба может наступить, если ущерб причинен его преступными действиями, установленными приговором суда.

В дополнение к рассмотренному необходимо добавить, сто ответственность учреждения юстиции, так же предусмотрена ст.18 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая устанавливает обязанность в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации возмещения заинтересованному лицу убытки, причиненные незаконными действиями (бездействием)учреждения юстиции, в том числе:

·        необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки;

·        необоснованным отказом во внесении исправлений в регистрационную запись;

·        задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока;

·        государственной регистрацией ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками;

·        несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 настоящего Федерального закона;

·        уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);

·        неправомерным погашением регистрационной записи;

·        необоснованным отказом в совершении действий, предусмотренных статьей 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
5. Актуальные проблемы государственной регистрации ипотеки

Недвижимое имущество (недвижимость) является распространенным, но далеко не единственным предметом ипотеки. Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Таким образом, законодательно установлено, что предметом ипотеки может быть право аренды, и это по сути дела является введением нового понятия — ипотека права, представляющего собой новеллу для нашей действительности и законодательных традиций.

Какова же юридическая конструкция данного феномена и каковы особенности его правового регулирования?

Экономическая обусловленность введения столь сложной правовой конструкции связана с нерешенностью одного из самых важных экономических вопросов — земельного. Большинство земельных участков, выделяемых под строительство зданий и сооружений, передаются застройщикам на основании долгосрочных договоров аренды. Таким образом, земля остается в государственной или муниципальной собственности, а застройщик в отношении ее наделяется лишь обязательственным правом.

В то же время согласно ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи с этим можно предположить, что ст. 340 ГК устанавливает скорее исключение, чем правило.

В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке. При обращении взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества последнее реализуется в соответствии с правилами, установленными в отношении обычной ипотеки, с последующим оформлением уступки данного права, т.е. путем продажи с публичных торгов или на аукционе в порядке, предусмотренном ст. ст. 447-449 ГК (ст. 56 Закона об ипотеке). Таким образом, фактически получается, что должны быть проведены публичные торги по продаже права, в результате которых заключается не договор купли-продажи, а договор уступки права, на который распространяется действие ст. ст. 383-389 ГК.

Помимо перечисленных нюансов, существует еще один. Согласно ст. 79 Закона об ипотеке нормы Закона Российской Федерации «О залоге» подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, поскольку они не противоречат положениям Закона об ипотеке. В отношении же залога прав Закон Российской Федерации «О залоге» применяется в части, не противоречащей нормам ГК. Таким образом, нормы, регулирующие ипотеку права аренды, содержатся по крайней мере в трех законодательных актах: ГК, Законах об ипотеке и о залоге, что, безусловно, существенно затрудняет право применение.

Итак, если попытаться построить гипотетическую модель процесса реализации всего изложенного на практике, получается следующая картина. Застройщик арендует участок земли и начинает возводить на нем какое-либо строение. Право аренды должно быть предварительно зарегистрировано согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В случае недостаточности денежных средств (или по иной причине) он вправе заложить возводимое строение. При этом следует учитывать, что в отношении ипотеки объектов незавершенного строительства на сегодняшний день сложилась противоречивая практика, поскольку с формальной точки зрения такие объекты не являются недвижимостью, однако признаются таковой, например, Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Кроме того, регистрирующими органами не разработана методика регистрации подобных объектов, которые являются достаточно специфическими в силу постоянного изменения их стоимости и степени готовности в различные периоды времени. Между тем согласно ст. 9 Закона об ипотеке и ст. 339 ГК оценка предмета ипотеки (в данном случае объекта незавершенного строительства) является существенным условием договора. Если строящийся объект будет все-таки заложен, и его ипотека будет зарегистрирована, вместе с ним должно быть заложено и право аренды земельного участка. В итоге залогодатель должен располагать документами, подтверждающими регистрацию аренды земельного участка, права на возводимое строение или здание, регистрацию ипотеки этого строения или здания и регистрацию ипотеки права аренды земельного участка. При этом регистрирующие органы (учреждения юстиции по регистрации прав) каждый раз должны проверять легитимность представляемых на регистрацию прав и сделок.

Следует учитывать и еще один момент. Среди объектов, могущих быть предметом ипотеки, действие которой регулирует Закон об ипотеке, не перечислены, кроме права аренды, иные имущественные права, могущие возникнуть в отношении недвижимого имущества (например, право, возникшее в силу договора безвозмездного пользования имуществом). Из этого можно сделать вывод, что, если застройщик оформил на земельный участок не аренду, а иное право, применение к возникшим отношениям Закона об ипотеке будет неоправданным. Залог данного права может быть совершен при соблюдении норм ГК и Закона Российской Федерации «О залоге». Однако залог тем не менее подлежит регистрации, но не в силу того, что его предметом является недвижимость, а потому, что государственной регистрации подлежат обременения прав на недвижимое имущество, причем в данном случае перечень таких прав законом не ограничен.

В ряде случаев могут возникнуть и иные вопросы, связанные с ипотекой права аренды, например, подлежит ли при залоге части здания также обязательному залогу право аренды земельного участка (или его части), на котором расположено это здание? В этом плане также еще не разработано приемлемой методики рассмотрения и практического разрешения таких вопросов. Однозначный положительный или отрицательный ответ зависит от конкретных нюансов и, прежде всего, характера закладываемого помещения, его доли в самом здании. В частности, Арбитражный суд г. Москвы, рассматривавший дело о признании недействительным договора о залоге части здания, первоначально признал договор о залоге части здания притворной сделкой, расценив его как совершенный с целью прикрыть другую сделку — договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог права аренды находящегося под ним земельного участка. Заметим, что предметом залога являлось практически все здание, кроме обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено, а договор признан соответствующим законодательству.

Справедливости ради остается лишь признать, что данный случай порождает множество вопросов и требует выработки при залоге части здания определенной методики. Например, при буквальном толковании нормы, закрепленной в п. 3 ст. 340 ГК, только при ипотеке здания или сооружения (читай — в целом) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором оно расположено. Однако данный подход, как было описано выше, открывает простейший способ обхода этой нормы — путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания его малозначительных помещений, что на самом деле свидетельствует о притворности действий сторон. Тем более, что право аренды объекта недвижимости (земельного участка) может быть заложено лишь с согласия арендодателя, что может потребовать дополнительных затрат времени. Если же исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти до абсурда, когда для залога, например, восьмиметровой комнаты, составляющей 1/100 здания, а, соответственно, и земельного участка, может потребоваться залог права аренды этой его доли, что практически может оказаться нереальным в силу ее малого размера.

В заключение можно отметить, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случае подход лишь усложнил право применение. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.
Заключение

Совершенно очевидно, что подъем экономики невозможен без эффективного, широкого вовлечения в гражданский оборот недвижимого имущества и развития современного рынка недвижимости. Такой рынок требует предусмотренных законом процедур, обеспечивающих и защищающих права собственности на недвижимое имущество. Наряду со стремлением собственников получить от государства и общества в целом признание их прав на недвижимое имущество и защиту этих прав создание и развитие систем регистрации права поддерживается также фискальными интересами государства. Ведь регистрация права позволяет установить также и плательщика налога на недвижимость.

На мой взгляд, введение единого государственного реестра и единой процедуры регистрации ипотеки должно обеспечить прозрачность ипотечного рынка недвижимости, предоставление полной информации об ограничениях по конкретному недвижимому объекту. При этом субъект, который вступает в гражданский оборот по поводу конкретной недвижимости, не только получал бы информацию у продавца, а мог бы запросить ее у государственного регистратора (заложен ли объект, сдан ли в аренду, кто является настоящим собственником и т.д.).

Единая федеральная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним означает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация носит правоустанавливающий характер и представляет собой действие, завершающее юридический состав, лежащий в основании возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимость. Ведение учреждениями юстиции общегосударственной регистрации в Едином государственном реестре прав обусловливает тем самым создание единого банка данных на недвижимость и сделок с ней, что позволит в значительной степени избежать допускаемых на практике злоупотреблений.

По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности    оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и  социальную  значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок  и  иных  актов  с недвижимостью за рамки частных  интересов сторон  и  создания   особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать   исключительно  и  единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Таким образом, создаваемая система регистрации выполняет некоторые функции: придание законной силы правоустанавливающим документам; учет прав на недвижимость; учет сделок с недвижимостью. Характер функций обусловливает, с одной стороны, юридическую значимость государственной регистрации, с другой, ее учетно-систематизированную роль. Так, если функция придания законной силы правоустанавливающим документам свидетельствует о том, что государственная регистрация является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода, прекращения) права на объект недвижимости, то функции учета прав на  недвижимость и учета сделок является средством контроля за сделками и правами.

Субъектам Российской Федерации предстоит серьезно заняться осмыслением положений Закона, так как именно они несут основное бремя расходов по созданию системы государственной регистрации. От того, как фактически будет организована система государственной регистрации, зависит не только объем расходов на ее создание и содержание, но и правовая защищенность субъектов гражданского оборота, соблюдение государственных интересов в сфере управления земельными ресурсами и иной недвижимостью, а, в конечном счете, устойчивость благоприятного инвестиционного климата.

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод, что регистрация- это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей,  а  также  иных  оснований  возникновения  прав  и  обязанностей, предусмотренных в п. 1 ст. 8 ГК РФ.    продолжение
--PAGE_BREAK--