Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей

Содержание
 
Введение
Глава 1. Понятие сделок с недвижимым имуществом 1.1 Понятие иособенности недвижимости как объекта сделок
1.2 Особенности субъектного состава сделок снедвижимостью
Глава 2. Государственная регистрация как завершающийэтап совершения сделок с недвижимостью
2.1 Понятие и правовое значение государственнойрегистрации сделок с недвижимым имуществом
2.2 Порядок государственной регистрации сделок снедвижимым имуществом
Глава 3. Правовое регулирование отдельных сделок снедвижимым имуществом
3.1 Правовое регулирование приватизации как сделкивлекущей переход права собственности на жилое помещение
3.2 Правовое регулирование ипотеки как сделки несвязанной с переходом права собственности на недвижимое имущество
Заключение
Библиографический список
Введение
Недвижимость- один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имуществои сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Отличительнойособенностью современного этапа развития гражданского законодательства являетсякритический анализ его основополагающих институтов на основании выявленныхпрактикой проблем их применения. Особенно пристальному вниманию цивилистовподвергаются нормы, регулирующие оборот объектов недвижимого имущества.
Действующеезаконодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости,характеризуется большим количеством нормативных актов. В 2004 — 2006 годах былпринят ряд федеральных законов, реформирующих действующее законодательство онедвижимости. Впервые на федеральном уровне были установлены правилаинвестирования в строительство объектов недвижимости (кроме объектовпроизводственного назначения), приняты новые Жилищный, Градостроительный,Водный, Лесной кодексы, определен порядок перевода земель из одной категории вдругую, упрощена процедура оформления ипотеки, уточнены правила государственнойрегистрации прав на объекты незавершенного строительства, которые теперь прямоуказаны в качестве недвижимых вещей в ст. 130 ГК РФ.
Вместес тем, действующее законодательство до сих пор изобилует нечеткими ипротиворечивыми формулировками в отношении самых фундаментальных основгражданского права, к числу которых принадлежат и понятия недвижимости,недвижимого имущества, недвижимых вещей как объектов гражданских прав.
Так,обыденное сознание давно и неразрывно связало понятие недвижимости с землей.Между тем юридическая квалификация объектов недвижимого имущества сталкиваетсяпорой с неразрешимыми проблемами. Виной тому — отсутствие четких,законодательно установленных критериев, по которым объект может быть,безусловно, оценен как недвижимый. В результате возникает большое количествоспоров с регистрирующими и налоговыми органами.
Споры,связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделокс ним, в течение последних лет являются одной из самых распространенныхкатегорий дел, как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Вместес тем практика применения соответствующих норм законодательства органами,регистрирующими права на недвижимость, и судебным инстанциями различныхрегионов не отличается единообразием.
Проблемыправового статуса недвижимого имущества и сделок с ним традиционно становилисьпредметом исследования ведущих ученых-цивилистов: Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П.Победоносцева, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, Е.А. Суханова, О.М. Козырь,З.И. Цибуленко и других. Вместе с тем, труды вышеназванных ученых не содержатисчерпывающего анализа современных проблем правового статуса недвижимогоимущества и сделок с ним.
Всевышесказанное предопределило актуальность темы моего дипломного исследования.
Цельюмоей дипломной работы является систематизация и доступное изложение основных положенийгражданско-правовой доктрины и российского законодательства о сделках снедвижимым имуществом.
Длядостижения вышеуказанной цели мною поставлены следующие задачи:
— уяснить понятие и квалифицирующие признаки недвижимого имущества;
— проанализировать особенности субъектного состава сделок с недвижимымимуществом;
— сформулировать понятие и определить порядок государственной регистрации сделокс недвижимым имуществом;
— обозначить особенности правового регулирования отдельных сделок с недвижимымимуществом.
— сформировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Дипломнаяработа состоит из 3-ех глав. В первой главе уясняется понятие и квалифицирующиепризнаки недвижимого имущества, анализируются особенности субъектного составасделок с недвижимым имуществом. Во второй главе формулируется понятие иопределяется порядок государственной регистрации сделок с недвижимымимуществом. В третьей главе обозначаются особенности правового регулированиясделки по приватизации жилых помещений и сделки по ипотеке.
право собственность недвижимость сделка приватизация

Глава1. Понятие сделок с недвижимым имуществом 1.1 Понятие иособенности недвижимости как объекта сделок
Вкачестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностейзакон (ст. 8 ГК РФ) называет сделки. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаютсядействия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение илипрекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделкиявляются самыми распространенными юридическими фактами, порождающимигражданские права на недвижимое имущество. Для формирования научнообоснованного понятия сделки с недвижимым имуществом, считаю целесообразнымсначала выяснить правовую природу недвижимого имущества.
Понятиенедвижимости — ключевое для уяснения принципиальных особенностей этогоинститута права в целом. Сам термин «недвижимое имущество» появился вроссийском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определенияне существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точекзрения ученых-цивилистов на этот счет. Такие видные ученые, как Д.И. Мейер,К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., неоднократно в своихтрудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся кнедвижимости.
Приэтом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIXвв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости,либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развитияобщественных отношений и появления новых объектов.
Внастоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось, прежде всего,в том, что в ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятиенедвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий.Согласно п. 1 ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости)относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенногостроительства. К ним относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Самопо себе это определение развернутое и объемное. Однако не все его положенияпонимаются однозначно, что порождает научные споры.
Представителидругих отраслей науки (философии, экономики и др.) предлагают вариантыопределения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т.Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее какучасток территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой идр.), а также зданиями и сооружениями[1]. Представляется, что воснове данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, чтоздесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же времяИ.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость — это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которыхназываются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составныхчастей указывается и земельный участок[2]. В данном случае неясно,что же такое «территория»? Возникает представление, что это некая абстрактнаякатегория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанноезначение, то территория и есть, прежде всего, земельный участок. Именно такоеопределение дается в словаре С.И. Ожегова: «Территория — это земельное пространствос определенными границами»[3]. Получается, чтоземельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составнойчастью, что невозможно.
В.А.Горемыкин считает, что недвижимость — это товар. Причем само понятиенедвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие какстационарность, материальность, полезность, долговечность, износ,разнородность, уникальность и неповторимость[4]. Думается, что этоопределение не отражает специфику недвижимого имущества. Безусловно, товарможет быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны бытьуниверсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно,уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например,произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но вэтом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно,следует говорить о признаках товара вообще.
Внауке гражданского права понятие недвижимости обсуждается столь же активно, каки в других отраслях науки. Дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130ГК РФ.
Справедливостиради следует отметить, что большинство авторов вполне согласны с трактовкойзаконодателя и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанногоопределения.
Однаконекоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости невполне совершенно и нуждается в изменении. Это заслуживает внимания ввидуналичия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.
Статья130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимовиспользует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество;3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку,и было бы не совсем правильно их отождествлять.
Самтермин «недвижимое имущество» в русском законодательстве появился довольнопоздно и заменил прежние выражения, например, «вотчина», «имение» и др. Послеэтого в русской цивилистике возникло смешение терминов «имущество» и «вещь».Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наше законодательство не выдерживает терминологии иупотребляет слово имущество вместо вещь, а вместо имущества говорит особственности или об имении»[5]. Проблема, отмеченнаявидным русским правоведом в 1907 году, существует до сих пор.
Использованиев определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, помнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом правасобственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российскомправе, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступатьимущественные права — права требования, права пользования и т.п.[6]
Л.В.Щенникова предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятиемохватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но такжеюридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещамипонимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так инаходящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводувещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения,регулируемые гражданским правом[7].
И.Гумаров полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает сее юридическим, более широким пониманием. В отличие от распространенного в бытупонятия вещей, законодательство относит к последним, например, представителейживотного мира, искусственные космические объекты, земельные участки»[8]В то же время он считает, что действующий ГК понятия вещей не дает, и приводитопределение, предлагаемое «Юридической энциклопедией», где под вещью понимается«предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии вприроде или созданный трудом человека, являющийся основным объектом вимущественных отношениях»[9] На основании анализа ст.132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплексвключает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования,долги, исключительные права, И. Гумаров делает весьма своеобразный вывод, чтозакон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускаетсуществование нематериальных вещей[10].
Стакой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточночетких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые приопределенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать «вещью».Да это и не требуется, так как в теории гражданского права существует понятие «имущество»,под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.
Всвязи с этим становится понятно употребление законодателем в понятиинедвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодательхарактеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку(вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие»обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминаниеоб «имуществе» дает законодателю основание для столь обширного перечняобъектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.
Одновременновозникает вопрос о необходимости использования понятия «имущество» в легитимномопределении недвижимости. Ведь, как верно отмечает О.М. Козырь, российскийзаконодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимыхвещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категориюнедвижимости только вещами[11]. Характеристика жепредприятия как объекта недвижимости (имущественного комплекса) в рамках ст.132 ГК РФ представляется исключением, а потому ориентироваться на этот объект вопределении статуса недвижимости нецелесообразно. Употребление в этой статьетретьего термина – «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество»в принципе охватывают названное явление целиком. Последняя категория, видимо,призвана указать на связь с зарубежным законодательством, где деление нанедвижимое и движимое является основным. Этим же подчеркивается особоеотношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены вст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, вчастности, государственной регистрации.
Такимобразом, следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимомимуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, иакцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым,что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальнуюформу.
Особоговнимания при анализе данного определения требуют критерии отнесения тех или иныхобъектов к указанной категории вещей.
Первыйкритерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких как,например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений. Болеетого, следует признать такую формулировку довольно удачной, ибо речь идет не оземле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданскоезаконодательство рассматривает любую вещь прежде всего с точки зрениявозможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовыхотношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом.Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка.Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должныпризнаваться таковыми законом в первую очередь.
Другимкритерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей,причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно безнесоразмерного ущерба их назначению.
Признакпрочной связи с землей является определяющим, и это особенность российскойправовой системы. Однако такое понятие довольно спорно. Еще Г.Ф. Шершеневичотмечал, что «вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решенпринципиально с полной точностью»[12].
Унекоторых современных ученых названный критерий также вызывает несогласие. Так,Е.А. Дорожинская считает, что «определение, данное в Гражданском кодексе РФ,весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещейоценочный критерий – «перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно»[13]. Свое мнение онапоясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: «Современные техническиедостижения, — пишет он, — позволяют перемещать даже монументальные здания назначительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущербаих назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не толькона соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимогообъекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению»[14].
Действительно,деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам, сложив на новом местезаново, многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба. В отношении лесаи многолетних насаждений данное определение, на наш взгляд, вообще неприменимо.Какой ущерб для леса возникает при его вырубке, то есть при прекращении связи сземлей? Он просто меняет свое назначение.
Можно,конечно, предположить, что данный признак заимствован русской цивилистикой иззарубежного законодательства. Статья 525 Кодекса Наполеона в состав недвижимогоимущества включает движимые вещи, прикрепленные к земле собственником. Именно вотношении таких вещей устанавливается признак «не могут быть отделены безповреждения или ухудшения части имения, к которой они прикреплены». В этомслучае движимая вещь прикрепляется к земле так, что она не может быть отделенабез ущерба, причем не для себя, а для имения (недвижимого имущества).
Вроссийском же законодательстве первый признак не называется, а второй — распространен на более широкий круг вещей. В результате потеряна четкость вопределении.
Вызываетвозражение и перечень, который дается законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГКРФ: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В результатеанализа указанного текста в состав недвижимости могут быть включены не вещи,подпадающие под признак «все, что прочно связано с землей», а вещи изуказанного перечня. У названных объектов, хотя и существует «связь с землей»,но их перемещение не влечет за собой несоразмерного ущерба ни земельномуучастку, ни самим объектам. Меняется назначение вещи.
Целесообразнеесформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданскогозаконодательства 1991 г.: «земельные участки и все, что прочно с ними связано»,исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта,а также перечень таких объектов. Эти изменения, на наш взгляд, большесоответствуют положению дел.
Кроменазванных критериев, которые обычно считают материальными, ст. 130 ГК РФиспользует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты,которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна,что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные,морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащиегосударственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такойрегистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектовнедвижимым вещам.
Некоторыеавторы считают, что государственная регистрация еще не свидетельствует оналичии статуса недвижимости. Так, Е.А. Киндеева пишет, что автомобиль илиплеменной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются[15].В данном случае следует согласиться с Е.А. Сухановым, который совершенносправедливо указывает на различие государственной регистрации прав нанедвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, и технической регистрацииотдельных видов имущества. Техническая регистрация, замечает ученый, можетвлиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатацииавтомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД),но не на их возникновение, изменение или прекращение[16].
И,тем не менее, государственную регистрацию нельзя считать признакомнедвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этойкатегории вещей свойств, закрепленных законодательством. Что же касаетсявоздушных и морских судов, космических объектов и т.п., то здесь законодательуказывает на необходимость государственной регистрации именно потому, что этивещи приравнены к недвижимости и у них отсутствуют объективные признаки, ейсвойственные. И именно поэтому данная формулировка абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ невызывает возражений.
Такимобразом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его вследующей редакции: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельныеучастки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которыхневозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные сземлей и в силу этого обладающие значительной стоимостью».
1.2Особенности субъектного состава сделок с недвижимостью
Участникамисделок с недвижимым имуществом могут быть субъекты гражданского права — граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица безгражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты,муниципальные образования. Указанные субъекты права обладают спецификой,которую целесообразно рассмотреть подробнее.
Гражданиндля совершения гражданско-правовых сделок с недвижимостью должен обладатьправо- и дееспособностью.
Всодержание правоспособности граждан входит, наряду с другими правами, правосовершать любые сделки, не противоречащие законодательству, и нестиобязанности, вытекающие из существа совершенных сделок (см. ст. 17 и 18 ГК РФ).Гражданской правоспособностью обладают все граждане без исключения, посколькуона возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина.Дееспособность — способность гражданина своими действиями приобретать иосуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21 ГКРФ).
Дееспособностьгражданина предполагает его способность своими осознанными действиямиосуществлять акты юридически значимого поведения, приобретать права и нестиобязанности. В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не всеграждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу недостижения определенноговозраста некоторые из них не способны к осознанному юридически значимомуповедению. По общему правилу (ст. 21 ГК РФ), гражданская дееспособностьвозникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении18-летнего возраста. Возможность приобретения полной дееспособности додостижения совершеннолетия предусмотрена п. 2 ст. 21 ГК РФ в случае вступленияв брак до достижения 18 лет. В этом случае полная дееспособность сохраняется загражданином, даже если впоследствии брак будет расторгнут. Закон такжедопускает в качестве исключения приобретение полной дееспособностинесовершеннолетними гражданами в случае прохождения процедуры эмансипации (ст.27 ГК РФ).
Сделкис недвижимым имуществом в интересах недееспособных или ограниченно дееспособныхграждан заключаются в порядке, установленном законом. Так, за малолетнихграждан, т.е. несовершеннолетних, не достигших 14 лет, подобные сделки могутсовершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны по правиламст. 28 ГК РФ. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершатьуказанные сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная такимнесовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобренииего родителями, усыновителями или попечителем (см. ст. 26 ГК РФ). От именигражданина, признанного в установленном порядке недееспособным, сделкисовершает его опекун (ст. 29 ГК РФ). Гражданин, который в порядке,установленном гражданским процессуальным законодательством, ограничен судом вдееспособности, вправе совершать такого рода сделки лишь с согласия попечителя(ст. 30 ГК РФ). Основные правила об опеке и попечительстве установлены в ст.31-40 ГК РФ.
Юридические лица вправе совершать сделки снедвижимостью в соответствии со своей правоспособностью. В гражданском праверазличают общую (универсальную) и специальную (уставную) правоспособностьюридического лица.
Большинствокоммерческих организаций обладают общей гражданской правоспособностью. Общаяправоспособность предполагает, что обладающая ею коммерческая организациявправе осуществлять любые виды хозяйственной и иной деятельности, иметь любыегражданские права и нести все обязанности, связанные с осуществлением этойдеятельности. Обратим внимание, что общая правоспособность присуща, однако, невсем коммерческим организациям. Например, в силу п. 3 ст. 1 ФЗ от 26.12.1995 г.«Об акционерных обществах»[17] для акционерных обществв сферах банковской, страховой и инвестиционной деятельности специальнымзаконодательством определяются особенности их правового положения. Этиособенности выражаются, в частности, в том, что такие акционерные обществаобладают не общей, а специальной (уставной) правоспособностью[18].
Государственныеи муниципальные унитарные предприятия, в отличие от большинства другихкоммерческих организаций, обладают не общей, а специальной правоспособностью.Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такойправоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те видыдеятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах исоответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельностиданного юридического лица. Поэтому, в частности, п. 3 ст. 9 ФЗ от 14.11.2002 г.«О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»[19]к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставелюбого унитарного предприятия (основанного как на праве хозяйственного ведения,так и на праве оперативного управления), относит, в частности, цели, предмет ивиды деятельности унитарного предприятия.
Объемспециальной правоспособности конкретного унитарного предприятия закрепляется вего уставе при создании предприятия в соответствии с целями, определеннымиучредителем. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособностиунитарного предприятия путем внесения соответствующих изменений в его уставрешением органа, уполномоченного утверждать устав данного предприятия[20].Унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям ипредмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами.Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ[21].
Пообщему правилу (см. ст. 49 ГК РФ), специальной правоспособностью обладают такженекоммерческие организации. Пределы специальной правоспособности некоммерческихорганизаций определяются их учредительными документами. Сделки, заключенныенекоммерческой организацией за пределами специальной правоспособности,установленной учредительными документами, будут считаться оспоримыми всоответствии со ст. 173 ГК РФ. Пределы специальной правоспособностинекоммерческих организаций могут быть ограничены и законом. Например,учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативногоуправления имуществом, а также приобретенным за счет средств, выделенных ему посмете. Вместе с тем учреждение вправе распоряжаться тем имуществом, котороеприобретено за счет доходов от разрешенной учредительными документамидеятельности (ст. 298 ГК РФ)[22].
Совершениесделок с объектами недвижимого имущества, находящихся в собственностиюридических лиц, может требовать соблюдения особого порядка принятия соответствующихрешений при условии, что в соответствии с требованиями специальных актовгражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделкиподпадают под категорию крупных. Критерии отнесения сделок к крупнымустановлены, в частности, законами охозяйственных обществах, о государственных имуниципальных унитарных предприятиях.
Так, согласно п. 1 ст. 78 ФЗ «Об акционерныхобществах» крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог,поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных сприобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либокосвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентовбалансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерскойотчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых впроцессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных сразмещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, исделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых вобыкновенные акции общества. Уставом общества могут быть установлены также иныеслучаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядокодобрения крупных сделок, предусмотренный названным законом. Крупная сделкадолжна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) акционерногообщества или общим собранием акционеров в порядке, установленном ст. 79 ФЗ«Об акционерных обществах».
Критерииотнесения сделок общества с ограниченной ответственностью к крупным установленыст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Крупной сделкойявляется сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных сприобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либокосвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентовстоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетностиза последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершениитаких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размеркрупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессеобычной хозяйственной деятельности общества. Стоимость отчуждаемого обществом врезультате крупной сделки имущества определяется на основании данных егобухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества — наосновании цены предложения. Решение о совершении крупной сделки принимаетсяобщим собранием участников общества. В случае образования в обществе советадиректоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о совершениикрупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчужденияобществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до50% стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества ккомпетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. Уставомобщества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что длясовершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участниковобщества и совета директоров (наблюдательного совета) общества (ст. 46 ФЗ «Обобществах с ограниченной ответственностью»).
Дляунитарных предприятий правила о крупных сделках, совершаемых в особом порядке,предусмотрены ст. 23 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарныхпредприятиях»[23].
Отимени и в интересах юридических лиц сделки совершают их органы, уполномоченныена то учредительными документами. Обычно правомочие по совершению сделок отимени юридического лица реализует его исполнительный орган (единоличный иликоллегиальный), кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например,решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, вобществе с ограниченной ответственностью принимаются общим собранием участниковобщества или (в установленных законом случаях) советом директоров[24].Поэтому в каждом конкретном случае необходимо четко определить, управомочен лиорган, действующий от имени юридического лица, на совершение данной сделкизаконом или учредительными документами.
Участие некоторых юридических лиц в сделках снедвижимостью связано с определенными ограничениями. Так, организации, которымнедвижимое имущество предоставлено на праве хозяйственного ведения илиоперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться им. Совершениесделок с недвижимостью, находящейся в хозяйственном ведении или оперативномуправлении у государственных или муниципальных унитарных предприятий, возможнотолько с согласия собственника соответствующего имущества (см. п. 2 ст. 295, п.1 ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено письменно, асредства, полученные в результате реализации имущества, направляютсянепосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.
Правоспособностьи дееспособность юридического лица возникают одновременно в один и тот жемомент — при государственной регистрации юридического лица и прекращаются вмомент его ликвидации.
Помимо граждан и юридических лиц, субъектамигражданского права, а следовательно, участниками сделок с недвижимымимуществом, являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации имуниципальные образования.
Всоответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, ее субъекты (республики,края, области, города федерального значения, автономная область, автономныеокруга), а также городские, сельские поселения и другие муниципальныеобразования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством,на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами июридическими лицами. К указанным субъектам гражданского права применяютсянормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемыхгражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностейданных субъектов.
Отимени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своимидействиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественныеправа и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках ихкомпетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От именимуниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могутприобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках ихкомпетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (см. ст.125 ГК РФ).
Подорганами государственной власти Российской Федерации и ее субъектов следует понимать,прежде всего соответствующие органы исполнительной власти, хотя рассматриваемыеправила ГК РФ и не исключают возможности реализации указанных правомочий такжепредставительными органами государственной власти.
Науровне Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляютимущественные права в соответствии со своей компетенцией прежде всегоПравительство РФ, Минимущество РФ, отраслевые федеральные органы исполнительнойвласти. Среди правовых актов, определяющих статус указанных органов, следуетназвать прежде всего Конституцию РФ, ФКЗ от 17.12.1997 г. «О ПравительствеРоссийской Федерации»[25]. Отдельные вопросыправомочий Правительства РФ решаются в федеральных законах, постановленияхПравительства РФ. Основы правового положения Минимущества РФ и отраслевыхфедеральных органов исполнительной власти установлены в положениях об этихорганах[26]. ПостановлениямиПравительства РФ Минимуществу РФ и отраслевым федеральным органамисполнительной власти могут предоставляться и другие правомочия. В некоторыхслучаях правомочия федеральных органов исполнительной власти могут бытьпредусмотрены федеральными законами (см., например, ФЗ от 25.08.1995 г. «Офедеральном железнодорожном транспорте»[27])/>.
ПравительствоРФ может делегировать определенные полномочия в отношении объектов федеральнойсобственности не только федеральным органам исполнительной власти, но и органамисполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определенномФедеративным договором и законами Российской Федерации. Поэтому арбитражнымсудам при рассмотрении споров необходимо устанавливать, были ли делегированыПравительством РФ его полномочия по распоряжению федеральным имуществомконкретному федеральному органу исполнительной власти либо органамисполнительной власти субъектов Федерации[28].
Науровне субъектов Российской Федерации своими действиями приобретают иосуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией органыисполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенцияуказанных органов определяется на основе Конституции РФ конституциями,уставами, законами субъектов Российской Федерации, другими актами региональногозаконодательства.
Намуниципальном уровне своими действиями приобретают и осуществляют имущественныеправа выборные и другие органы, наделенные полномочиями на решение вопросовместного значения и не входящие в систему органов государственной власти. Корганам местного самоуправления относятся: выборные органы, образуемые всоответствии с ФЗ от 28.08.1995 г. «Об общих принципах организации местногосамоуправления в Российской Федерации»[29], законами субъектовРоссийской Федерации, уставами муниципальных образований; другие органы,образуемые в соответствии с уставами муниципальных образований.
Органыместного самоуправления, выступающие от имени соответствующих муниципальныхобразований, осуществляют управление и распоряжение объектами недвижимогоимущества, находящимися в муниципальной собственности, через соответствующихдолжностных лиц либо специально создаваемые органы (земельные комитеты,комитеты по управлению имуществом, специальные комиссии и др.). Названныеорганы вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное илипостоянное пользование гражданам и юридическим лицам, сдавать в аренду,отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимсяв муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах исоглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользованиеобъектов. Кроме того, в соответствии со ст. 15 ФЗ от 28.08.1995 г. «Об общихпринципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» висключительном ведении представительных органов местного самоуправлениянаходится установление порядка управления и распоряжение муниципальнойсобственностью.

Глава2. Государственная регистрация как завершающий этап совершения сделок снедвижимостью
 
2.1Понятие и правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимымимуществом
Любаягосударственная регистрация есть публичный акт власти, направленный нафиксирование на определенный период времени каких-либо важных с точки зрениясамой власти и общества правоотношений. Общественную значимость такогоспецифического объекта гражданского оборота, как недвижимость, отмечал Д.И. Мейер.По его словам, форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной властипутем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «большетвердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потомуправа, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие»[30].
Правовойинститут государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в егосовременном правовом смысле для России является новым. Понятие государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как вытекает из ст.2Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним», подразумевает юридический актпризнания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения)перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Исторически нашапубличная власть впервые взяла на себя указанную обязанность, хотя вэкономически развитых странах данный правовой институт существует давно.
ВЕвропе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлеченияпубличной власти появилась значительно раньше, чем в России. Такое положениебыло обусловлено особенностями политического и общественного развития России, вчастности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране:отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не былоуверенности в достоверности информации о наличии юридически значимых прав наэту недвижимость, да и сама информация была малодоступна. Часто земля былаобременена скрытыми ограничениями, превращавшими рынок земли в азартную игру.Выяснить наличие всех имеющихся прав, обременений или ограничений, в том числеи скрытых ипотек, не всегда представлялось возможным. Это и вызвало радикальныереформы в области правоотношений, связанных с недвижимостью.
Ужев конце ХVIII в. были введены ипотечные записки (книги). Содержавшиеся в нихсведения давали возможность любому заинтересованному лицу получить информацию оналичии ипотеки на земельном участке. Ведение ипотечных записок былопрерогативой официальных учреждений публичной власти. Отсутствие информации обипотеке на недвижимость в ипотечных записках (книгах) давало приоритет наудовлетворение из этой недвижимости тому, кто первый осуществит свою запись.
Успешноеразвитие этой системы в Европе привело к необходимости указывать в них нетолько такое важное обременение прав на землю, как ипотека, но и другие вещныеправа на нее, так как добросовестный залогодержатель в итоге мог оказаться безнадлежащих прав на землю из-за наличия не известного ему ранее другогособственника. В результате в XIX в. в Европе ипотечные записки превратились впоземельные книги. Последние давали точную официальную картину всей правовойинформации о земле. Например, в Германии в отношении института поземельных книгв 1897 г. был издан особый имперский закон. Внесение изменений в поземельнуюкнигу допускалось только на основании соответствующих правовых актов, аполученный текст приобретал юридическую силу для любых третьих лиц. Всеисправления считались юридически значимыми до тех пор, пока не появятся новые,вносимые в соответствии с весьма сложной процедурой. И.А. Покровский в своейкниге «Основные проблемы гражданского права» указывал на два основных принципаведения поземельных книг в Западной Европе: принцип публичности (внесения) ипринцип достоверности[31]. Согласно принципупубличности, полагал И.А. Покровский, любые вещные права на землю являютсязаконными для общества, если они записаны в поземельной книге. Другойвыдающийся ученый, Г.Ф. Шершеневич, назвал введение поземельных книг «началомзаконности»[32].
Существовавшеев конце XIX в. в России «укрепление прав» на недвижимость достигалось с помощьютак называемого крепостного порядка, который предполагал, что все акты нанедвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшимнотариусом, затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последним записейв свои реестры. Эти реестры старших нотариусов можно считать неким подобиемпоземельных книг, принятых в Европе, но подобием довольно слабым иотносительным[33].
«Укреплениевещных прав» на недвижимость крепостным порядком в России регулировалосьсогласно Положению о нотариальной части от 14 апреля 1866 г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда и в уездах при окружных судах.Нотариусы состояли на государственной службе, но содержались за счет не казны,а того вознаграждения, которое получали за предоставляемые услуги. При окружномсуде состояли один старший и несколько младших нотариусов. Все факты,касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах — крепостнойкниге и реестре крепостных дел.
Ведениереестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции России порядке пообъекту недвижимости. Лист реестра крепостных дел соответствовал отдельномуобъекту недвижимости и состоял из нескольких разделов, касающихся сведений осамом объекте, его собственниках, ограничениях прав собственности, залоге идругих обременениях.
Крепостныекниги и реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу(город, уезд) в пределах соответствующего судебного округа. Все сделки,касающиеся права собственности на землю, оформлялись младшими нотариусами.Далее оформленные ими акты утверждали старшие нотариусы. Сделки с землей моглибыть совершены в любом месте, но утверждались только старшим нотариусом поместу нахождения недвижимости. Для этого старшему нотариусу в течение годапредставляли выписку из книги актов, в которую младший нотариус внес запись осовершении в нотариальной форме сделки с землей. Старшему нотариусу необходимобыло удостовериться в том, что представленная выписка является подлинной,соответствует действующему законодательству, а продавец действительно являетсясобственником отчуждаемой земли. После оплаты соответствующей пошлины и при отсутствииоснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку изкниги актов, делал запись в свою крепостную книгу и соответствующую отметку вреестре крепостных дел. О произведенной операции по «укреплению прав» старшийнотариус сообщал в местные органы власти (в земскую или городскую управу) и встолицу для опубликования в установленном порядке. На руки сторонам выдаваласьвыписка из крепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли.Выписка служила удостоверением права покупателя на землю.
Однакоописанную крепостную систему нельзя считать прямым аналогом поземельных книг,принятых в Европе. Во-первых, внесение старшим нотариусом в крепостную книгузаписи о произведенном «укреплении вещного права» в силу материального права неявлялось должным юридическим фактом, так как при совершении нескольких сделокотчуждения земли в разных местах вещное право приобретал не тот, кто первымпроизвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшемунотариусу. Во-вторых, отсутствовала надлежащая гласность. О произведенномукреплении права, о конкретных правах на землю любые третьи лица могли получитьинформацию (кроме публикации в «Сенатских Ведомостях») только из крепостныхкниг, для чего требовалось согласие собственника. Кроме того, крепостное «укреплениевещных прав» не способствовало полному охвату всех происходящих сделок с землейввиду чрезмерной сложности самой бюрократической процедуры и ее длительности[34].
Ученые-цивилистыРоссии осознавали недостатки существовавшего крепостного порядка «укрепленияправ» на недвижимость и признавали необходимость перехода к более совершеннойсистеме, подобной европейской с ее поземельными книгами. По словам И.А. Покровского,«наше русское право и в этом отношении (регистрации вещных прав. – прим автора)стоит далеко позади»[35]. Г.Ф. Шершеневич указывал,что крепостной порядок «укрепления прав» собственности на приобретаемуюнедвижимость «не только не обеспечивает твердости за приобретенными правами,но, напротив, затрудняя выяснения в точности юридического состояниянедвижимости, подвергает каждого приобретателя опасности лишиться прававследствие незамеченного им препятствия к совершенной сделке»[36].
Основныминедостатками действовавшего порядка «укрепления прав» являлись:
— отсутствие единой законодательной системы;
— значительное количество противоречащих друг другу норм;
— недостаточная гласность в сфере установления земельных прав;
— неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав нанедвижимость;
— излишняя сложность и дороговизна процедуры «укрепления прав»[37].
Движущиммоментом развития системы поземельных книг в Европе явилась потребностьобщества иметь гласное и документальное подтверждение всех обременений наземлю, так как оно позволило бы развивать ипотечную систему кредитования,являвшуюся стимулятором зарождающихся капиталистических отношений. Так, А.В. Гантоверуказывал, что ипотечная система кредитования может выполнять свои функции там,где «залоговое право построено на началах гласности, специальности и бесповоротности»[38].
ВРоссии крепостной порядок «укрепления вещных прав» на землю не позволял активноразвивать ипотечную систему. Среди причин отметим отсутствие однозначногозаконодательного закрепления факта юридического приоритета записи в крепостнойкниге о наличии права собственности, его обременении или ограничении передвсеми остальными нормами материального плана. Кроме того, право залога «рассматриваетсяне как право, непосредственно тяготеющее на имении и потому безразличное сточки зрения того, кто в данный момент существования этого права будетобладателем как последнего, так и самого имения, а как право по преимуществу сличным характером»[39].
Юридическаядореволюционная практика отдавала преимущество материальному праву перед достоверностьюкрепостной записи. По мнению Л.А. Кассо, налицо «отсутствие безусловногозначения этих сведений (из крепостного реестра. – прим. автора)»[40].
Дляустранения недостатков действующего крепостного порядка «укрепления вещных прав»к 1892 г. был разработан проект Вотчинного устава (его предлагали назвать такжеПоложением об укреплении прав на недвижимость). Подготовка данного документаимеет особую историю. В 1881 г. было опубликовано «Мнение Государственногосовета по проекту Главных оснований предполагаемого порядка укрепления прав нанедвижимое имущество». Согласно п. 1 данного документа, «укрепление прав нанедвижимое имущество, ограничений права собственности на оное, а такжеустанавливаемых на имущество обеспечений совершается запиской ограниченныхправ, ограничений и обеспечений в крепостную книгу». Однако в самом проектеВотчинного устава термин «укрепление прав» опущен ввиду неоднозначности еготолкования[41]. Использование вназвании проекта Устава слова «вотчинный» связано с тем, что исторически оноприменялось именно к недвижимости. Выдающийся юрист К.П. Победоносцев относилвотчинные права к вещным[42]. Поэтому в проектеВотчинного устава все права на недвижимое имущество (право собственности, залоги ограничение права собственности) именуются вотчинными правами.
Разработчикипроекта Устава определили цель введения вотчинной системы как «установлениенадлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав ивозможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства поприобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях кнаселению, устранение неформальной собственности»[43].Решение поставленных целей предлагалось в проекте путем введения в рамкахвотчинной системы особых гласных поземельных книг с записью в них прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.
Назовемосновные принципы предложенного порядка «укрепления прав»:
а)«начало внесения» — совершение записи прав собственности, ограниченных прав,ограничений и обеспечений в крепостную книгу (ст. 1, 3 и 4 проекта Вотчинногоустава);
б)публичность (гласность) — признание вотчинных книг гласными и достоверными (ст.6 проекта Вотчинного устава);
в)бесповоротность — признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинныхкнигах, бесповоротными (ст. 6 проекта Вотчинного устава);
г)специальность — точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нееправ и обременений;
д)принцип старшинства — предполагал, что первоочередность «укрепленных»ограничений и обременений прав собственности на недвижимость определяетсявременем внесения записи в вотчинную книгу (ст. 11 проекта Вотчинного устава).
ПроектомУстава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносилисьзаписи о правах на недвижимость и сделок с ней. Названные книги былиединственным источником сведений о правовом положении каждого объектанедвижимости. Сущностью института вотчинных книг являлись начала гласности ибесповоротности, устанавливающие порядок, при котором все, что записано в этикниги, являлось единственно верным и правильным для любых заинтересованных лиц,и все, что в эти книги не внесено, не имело никакой юридической силы. Иначеговоря, права на недвижимость устанавливались фактом внесения соответствующихзаписей в вотчинные книги[44]. Такие записипредоставляли правообладателю защиту от посягательств со стороны, даже если егоправо было объективно не бесспорно, но в самой записи иные сведения не былиуказаны. Внесение записи о праве имело публичный характер[45].
Такимобразом, правообладатели были заинтересованы во внесении всей информации освоих сделках в вотчинную книгу, поскольку в силу ст. 8, 20 проекта Вотчинногоустава в дальнейшем совершение сделок отчуждения прав на недвижимость, ее залогпроизводились исключительно в соответствии с правами, зафиксированными в вотчиннойкниге.
Структурапроекта Вотчинного устава, согласно его ст.2, такова:
1)общие положения;
2)раздел о вотчинных правах, включающий главы о правах собственности, обограничениях права собственности, о правах по договорам найма и о залоговыхправах;
3)раздел о вотчинных книгах;
4)раздел о вотчинном делопроизводстве;
5)раздел о первоначальной записи имений (недвижимого имущества. — А.Д.);
6)раздел о вотчинных книгах на недвижимость казны.
ПроектУстава предполагал обязательное первичное «укрепление прав» посредством записив крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге;при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону,совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленноммежевыми законами. По общему правилу запись прав в крепостную книгупроизводилась на основании заявления собственника недвижимости приудостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений о долгах наэто имущество и ограничений права собственности. В случае отсутствия узаявителя надлежащего подтверждения его прав на недвижимость вопрос о правесобственности решался в судебном порядке. Сведения о величине и составенедвижимости записывались в крепостную книгу на основании представленныхсобственником достоверных документов с указанием источника, из которого этисведения получены[46].
Создателипроекта предусмотрели создание специальных учреждений – «вотчинных установлений»,в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг,внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а такжесовершение вотчинных актов. Таким образом, новым проектом из ведения нотариусовизымалось ведение крепостных актов на недвижимость[47].
Согласнодуху проекта Устава, залог должен был получить значение обременения иограничения права собственности в силу самого залога, прошедшего надлежащее «укреплениеправ», до тех пор, пока данный залог не будет соответствующим образом погашен[48],т.е. «внесение в вотчинную книгу как необходимое условие установлениезалогового права есть акт чисто внешнего, формального характера»[49].
Появление,согласно проекту Вотчинного устава, института вотчинных книг имелореволюционное значение для ипотечного оборота в России. При этом «институтгласных вотчинных книг только тогда в состоянии отвечать вполне своемуназначению — служить действительным основанием вотчинного оборота, когда нетолько лишь установление залоговых прав, но и прекращение их соединено спроизводством по книге надлежащей записи», позволяющей всем заинтересованнымлицам в любое время убедиться в том, действует ли залог на интересующую ихнедвижимость или прекратился[50].
Данныйпроект вызвал среди специалистов серьезные дискуссии. Обсуждалось соотношениерегистрации недвижимости, вводимой Вотчинным уставом, и собственно положениямежевого дела (землеустройства – прим. автора). Вводимое «укрепление прав» ввиде вотчинной системы решало задачу «юридической крепости и определенностиправ на недвижимое имущество»[51]. Межевание земель вРоссии в полном объеме еще не было произведено, поэтому однозначно говорить обимеющейся индивидуализации каждого конкретного объекта недвижимости исоответствии его конкретному объему права было нельзя. Границы смежныхземельных участков могли пересекаться, что привело бы к противоречиям в регистрационнойвотчинной книге. Поэтому одни специалисты настаивали на необходимости вначалезавершить межевание земель и только потом вводить Вотчинный устав. Другие жепредлагали немедленно ввести Вотчинный устав, так как регистрация в вотчинныхкнигах призвана гарантировать только наличие конкретного права на объектнедвижимости, без его местоположения в пространстве[52].Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая затем в Россииреволюция сделала их неактуальными. В результате российское дореволюционноеправо так и не получило действенного инструмента для обеспечения надежностигражданского оборота недвижимости в виде регистрации прав на нее.
Темне менее исследования А.В. Гантовера, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского,Г.Ф. Шершеневича в области «укрепления вещных прав» на недвижимость не осталисьневостребованными. Их детальные разработки использовались последующимипоколениями советских и российских юристов. Сформулированные ими правовыепринципы легли в основу Федерального закона «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним».
Всвязи с упомянутым спором ученых о том, что первично — регистрация права илиполное завершение земельных кадастровых работ — при разработке названногоФедерального закона было решено учесть мнение комиссии, подготовившей проектВотчинного устава. Комиссия постановила, что «1) в задачу вотчинной системы невходит устранение материальной неопределенности пространства и границ земельнойсобственности, поэтому вотчинные книги не могут гарантировать приобретателямземельных прав на действительное пространство имений; 2) отсутствие у наскадастра и неудовлетворительное положение межевого дела нельзя никоим образомсчитать препятствием к введению вотчинной системы»[53].
Внастоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество исделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав нанедвижимое имущество в соответствии с ГК.
Сделкис недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст.164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установленосоглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственнойрегистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправеустановить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствиис условиями договора.
Подлежащиегосударственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы:сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, невлекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированнымсделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок,подлежащих регистрации.
1.Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К нимотносятся:
а)договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры(п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанныеобъекты недвижимости (ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретениизаложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);
б)договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также долив праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);
в)договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК),доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК), в том числе пожертвование(ст. 582 ГК);
г)договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договорыпожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
д)договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);
е)договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).
Присовершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационныхдействия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) ирегистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося,одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрацииправа).
2.Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости впользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение(обременение) права. К ним относятся:
а)договоры аренды:
— зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесногофонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, Информационное письмоПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственнойрегистрации договоров аренды»)[54], а также аренды нанеопределенный срок;
— предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);
— договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правилао договорах аренды;
б)договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование,утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 224[55]);
в)договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5Закона об ипотеке);
г)договоры концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственнойрегистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участковлесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденнаяПриказом Минюста России от 23.01.2002 № 18[56]).
Согласно ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГК договоры концессииподлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц, посколькупредметом концессии является передача не имущества, а исключительных прав, втом числе пользования лесными ресурсами. Договор концессии не подлежитгосударственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимымимуществом.
д)договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона обучастии в долевом строительстве). Данный вид договора не является сделкой снедвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства какобъект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительствеобременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участокипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка,предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника (ст.13 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому договор подлежитрегистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительстваземельный участок.
Призаключении этих договоров производится одно регистрационное действие — регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре). Ранее до 01.01.2005Правилами ведения ЕГРП было предусмотрено право арендатора и залогодержателятакже получить свидетельство о государственной регистрации. После утвержденияпостановлением Правительства РФ от 12.11.2004 № 627 Изменений, которые вносятсяв акты правительства Российской Федерации по вопросам государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[57],и в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации прав свидетельство выдается прирегистрации любого вещного права. Поэтому для подтверждения регистрации договорааренды или ипотеки достаточно регистрационного штампа на договоре.
Подчеркнем, что залог — сделка без отчуждения.Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Еслидолжник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное имимущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки,например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. переченьсделок с отчуждением), но не на основании договора о залоге.
3.Дополнительные (акцессорные) сделки — это сделки, заключенные для измененияправоотношений по зарегистрированным сделкам:
а)уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК), в том числе подоговору участия в долевом строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевомстроительстве);
б)перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);
в)соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), в том числедоговора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 24 Закона об участии вдолевом строительстве);
г)отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (возможен только до передачи дара илипо договору дарения в будущем).
Пунктом1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжениидоговора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иныхправовых актов или договора не вытекает иное. Однако государственнаярегистрация не является элементом формы договора, из данного положения неследует, что если договор подлежит регистрации, то регистрации подлежатсоглашения об его изменении или расторжении.
Соглашение об изменении размера арендной платыподлежит регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды иизменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды. Еслиследовать этой логике, то регистрации должны подлежать и соглашения опредоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК), а такжесоглашения о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414ГК). Интересно, что в случае заключения соглашений об изменении и дополненииусловий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносятсяизменения и дополнения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке), что является иным регистрационнымдействием, нежели регистрация сделки.
Очевидно,что соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требуютрегистрации. Поскольку предметом соглашений является прекращение обязательствсторон (п. 2 ст. 453 ГК), должно производиться погашение регистрационной записио сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Так, на основаниисоглашения о расторжении договора аренды должно производиться погашение записиоб аренде, при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением должнопроизводиться погашение записи об обременении недвижимости рентой и залогом всилу закона (ст.ст. 586, 587 ГК). Однако если соглашение о расторжении содержитусловие о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества (п. 4 ст. 453ГК), то необходима регистрация перехода права к лицу, которому возвращаетсянедвижимость (получателю ренты, продавцу).
4.Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключитьдоговор, в котором содержатся элементы различных договоров, какпредусмотренных, так и не предусмотренных законом (п.п. 2, 3 ст. 421 ГК). Вслучае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренногозаконом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательнымидля сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки,подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежитгосударственной регистрации.
Поуказанным причинам подлежат государственной регистрации договоры перенайма — передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК), содержащиеэлементы уступки права требования и перевода долга
Государственнаярегистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. Вотличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись осделке указывает обе стороны договора.
Само по себе заключение договора купли-продажи неограничивает и не обременяет право продавца, отчуждением имущества являетсяисполнение договора, передача его покупателю. Продавец, формально сохраняя засобой титул собственника, лишается вещи и не может повторно распорядиться ею,потому что она является предметом обязательства и находится в законном владениипокупателя. Так, Пленум ВАС РФ в п. 14 Постановления от 25.02.1998 № 8 указал,что до государственной регистрации перехода права собственности не толькопокупатель, но и продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом.Президиум ВАС РФ в п. 4 информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указалтакже, что учреждение юстиции вправе отказать в регистрации договоракупли-продажи квартиры, если ранее уже был зарегистрирован договор, заключенныйпродавцом с другим покупателем.
Государственнаярегистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, надоговоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация» — суказанием вида сделки даты регистрации, заверенный подписью регистратора ипечатью.
Прирегистрации права на договоре, на основании которого оно приобретено, такжепроставляется заверенный подписью регистратора штамп: «Произведенагосударственная регистрация», в котором указываются вид зарегистрированногоправа, номер и дата его регистрации. Если на основании одной сделкирегистрируются право на несколько объектов недвижимости, например, жилой дом иземельный участок, то штампы проставляются по числу объектов с указанием вкаждом штампе вида объекта и реквизитов регистрации права на него.
Пригосударственной регистрации сделки количество регистрационных действий независит от количества экземпляров договора и от числа объектов недвижимости,указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен нарегистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договоруменяются две квартиры, то сделка регистрируется один раз, хотя права возникнуту двух лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом иземельный участок — сделка одна, но у одного лица возникнет два права — на доми на участок.
Такимобразом, документы на недвижимость, приобретенную на основании подлежащегогосударственной регистрации договора, — это:
— свидетельство о государственной регистрации права (Приложение 1);
— экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и печатьюнадписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Произведенагосударственная регистрация права собственности».
Органы,осуществляющие государственную регистрацию.
Вянваре 2008 г. исполнилось 10 лет со дня вступления в силу (31 января 1998 г.)Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», которым введена единая процедура регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от виданедвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится.
Системаорганов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимдостаточно сложна и периодически изменяется, что, безусловно, неправильно нетолько для сотрудников органов, но и для правообладателей.
Понашему мнению, следует условно разделить регистрирующие органы на триисторических периода, первый — это те органы, которые осуществляли регистрациюдо вступления в силу комментируемого Закона, второй — это создание учрежденийюстиции по регистрации прав, которые осуществляли регистрацию прав доадминистративной реформы, и третий — это органы, которые занимаются этимсегодня.
Первоначальнорассмотрим органы, которые осуществляли регистрацию до введения в действиекомментируемого Закона. К числу органов, осуществлявших регистрацию договоров иправ на недвижимость в жилищной сфере, в большинстве субъектов РоссийскойФедерации относились органы (бюро) технической инвентаризации (БТИ). В Москветакими полномочиями был наделен Комитет муниципального жилья Правительства г.Москвы.
Регистрациюдоговоров и прав на земельные участки осуществляли органы по земельным ресурсами землеустройству.
Внекоторых регионах регистрацию сделок с нежилыми помещениями осуществлялиорганы по управлению государственным (муниципальным) имуществом (например, вМоскве).
Посуществу, технические органы до создания соответствующих учреждений юстиции осуществляли,в том числе и юридически значимые действия.
Досоздания во всех субъектах Российской Федерации учреждений юстиции порегистрации прав координацию на федеральном уровне деятельности вышеназванныхорганов осуществляли соответственно Государственный комитет РФ построительству, Государственный земельный комитет РФ, Министерствогосударственного имущества РФ.
КомментируемыйЗакон первоначально закреплял трехуровневую систему управления государственнойрегистрацией прав на недвижимость: регион — учреждение юстиции — Минюст России.
Порядоксоздания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципыих размещения определялись субъектами Российской Федерации по согласованию сМинистерством юстиции РФ. Кроме того, субъекты Федерации утверждалирегиональную программу поэтапного развития государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, устанавливали плату за регистрацию ипредоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество,а также осуществляли другие полномочия.
Следуетдополнительно подчеркнуть, что Федеральная служба государственной регистрации,кадастра и картографии не вправе осуществлять в установленной сфередеятельности нормативно-правовое регулирование.
Новаясистема и структура федеральных органов исполнительной власти обусловилиизменения в системе органов, осуществляющих государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, что, в свою очередь, сказалось и наперераспределении соответствующих полномочий в области государственнойрегистрации[58].
Так,в настоящее время органами, осуществляющими государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним в регионах, являются территориальные органыФедеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.Соответственно названная служба координирует и контролирует деятельность своихтерриториальных органов в части осуществления ими функций в сферегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Контрольза деятельностью органов по государственной регистрации, направленный наобеспечение установленного порядка государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, заключается в проверке соблюдения даннымиорганами[59]:
— сроков рассмотрения заявлений;
— Правил ведения Единого государственного реестра прав, в том числе в частисоблюдения требований по обеспечению создания и функционирования системыведения указанного реестра в электронном виде;
— Федеральной программы создания системы государственной регистрации прав;
— правил предоставления информации о зарегистрированных правах;
— Правил ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов.
Федеральнаяслужба государственной регистрации, кадастра и картографии вправе проводить ииной контроль за соблюдением регистрационного законодательства. Важно, чтобыданный контроль не являлся вмешательством в регистрационно-правовуюдеятельность. При осуществлении государственной регистрации государственныйрегистратор должен руководствоваться только законом.
 
2.2Порядок государственной регистрации сделок с недвижимымимуществом
Государственнаярегистрация проводится в порядке, установленном ст. 13 Закона о регистрацииправ, и включает следующие регистрационные действия:
— прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающихтребованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложениемдокумента об оплате регистрации;
— правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
— установление отсутствия противоречий между заявленными правами изарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а такжедругих оснований для отказа или приостановления государственной регистрацииправ;
— внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и другихоснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
— совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений опроизведенной государственной регистрации прав.
Вцелом при выполнении регистрационных действий регистрирующие органы руководствуютсяМетодическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом МинюстаРоссии от 01.07.2002 № 184[60] (далее — Методические рекомендацииМинюста от 01.07.2002).
Особенностигосударственной регистрации также определены:
— Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи иперехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом МинюстаРоссии от 06.08.2001 № 233[61] (далее — ИнструкцияМинюста о регистрации купли-продажи);
— Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силузакона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя всвязи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной ПриказомМинюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от16.10.2000 № 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003) (далее — Инструкция орегистрации ипотеки)[62];
— Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общейсобственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России от25.03.2003 № 70[63].
Регистрациясделки, перехода права, его ограничений (обременений) возможна только приналичии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому доприема документов на государственную регистрацию сделки уполномоченныйпринимать документы сотрудник регистрационной службы должен выяснить у лица,распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации прав в ЕГРП (втом числе возникших до 31 января 1998 г.) на объект недвижимости, с которымсовершается сделка. При отсутствии регистрации права продавца, сторон договорамены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя сотрудникрегистрационной службы должен сообщить о необходимости ее осуществления дорегистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона орегистрации прав. Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срокодновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права.
Порядокподачи заявлений на государственную регистрацию установлен ст. 16 Закона орегистрации прав. Независимо от того, заключен договор в простой письменной илинотариальной форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки.Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной сделки, топокупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец — заявлениео регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств,необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматриваетпереход права сразу после заключения договора, то допускается одновременноезаявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и орегистрации договора и права от приобретателя.
Обращениеобеих сторон договора (особенно при возмездных сделках) в регистрирующий органнеобходимо не только в силу прямого указания закона. Во-первых, как ужеговорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право — перешедшим к приобретателю. Во-вторых, отчуждатель недвижимости долженпредставить в регистрационную службу подлинник правоустанавливающего документа.В-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на рукахсобственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (дляподтверждения прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, наслучай судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм,уплаченных или полученных по договору, и пр.).
Всделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа,аренда с выкупом, дарение в будущем, наем-продажа) определить переход правасобственности к приобретателю возможно только на основании заявленияотчуждателя.
Особый порядок установлен для пожизненной ренты ипожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК гласит, что договор,устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моментузаключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания сиждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если жеполучатель ренты не доживает до регистрации договора, регистрирующий органдолжен отказать в регистрации сделки и права собственности плательщика ренты всилу прямого указания закона, несмотря на нотариальную форму договора.Приемдокументов на государственную регистрацию
Наприеме в соответствии со ст.ст. 16, 18 Закона о регистрации прав осуществляютсяследующие действия:
— установление личности заявителей;
— проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;
— проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;
— проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для ихпринятия;
— сличение копий с подлинниками документов;
— внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;
— выдача заявителям расписки о принятии документов.
Всоответствии с п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 3 ст. 18 Закона о регистрации правдокументы не могут быть приняты в следующих случаях:
— документы имеют подчистки либо приписки, неоговоренные исправления;
— документы исполнены карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющиеоднозначно истолковать их содержание;
— не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя;
— не представлен документ, подтверждающий внесение пошлины за государственнуюрегистрацию;
— не представлены подлинники документов (за исключением актов органовгосударственной власти или местного самоуправления) с приложением копий.
Приналичии необходимых для регистрации документов, соответствии их установленнымтребованиям сотрудник регистрационной службы вносит запись в книгу входящихдокументов и выдает заявителю расписку о принятии документов на государственнуюрегистрацию по образцу, установленному Методическими рекомендациями Минюста от01.07.2002.
Врасписку включаются дата представления и время (с точностью до минуты) иперечень документов с указанием их наименования, реквизитов, количества листовв каждом документе, а также книги учета входящих документов и порядковогономера записи о принятом заявлении. Копия расписки приобщается к принятымдокументам. Возвращенные на приеме подлинники документов (в частности, уставныедокументы и свидетельства о регистрации юридических лиц, доверенности, свидетельствао браке) в расписку не включаются.
Поокончании приема в ЕГРП вносится запись о принятом заявлении, указывающая направопритязание в отношении данного объекта (абз. 7 п. 6 ст. 12 Закона орегистрации прав).
Всоответствии с требованиями ст. 18 Закона о регистрации прав, вправоустанавливающем документе (который является основанием для регистрацииправа и указывается в свидетельстве о государственной регистрации) должнысодержаться:
а)описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание,сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, место нахождения идругие характеристики недвижимости;
б)полное наименование правообладателя для юридического лица (включаяорганизационно-правовую форму); фамилия, имя, отчество и место жительства дляграждан;
в)вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение,постоянное (бессрочное) пользование и др.).
Проверяется также надлежащее оформление документов:нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностныхлиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов и планов земельныхучастков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренныхисправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание,иначе это может повлечь отказ в приеме.
Пояснимпорядок представления некоторых документов.
Всоответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав все документы, необходимыедля регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один изкоторых должен быть подлинником. Исключением являются акты органовгосударственной власти и местного самоуправления, например постановления,решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинниктакого документа существует в единственном экземпляре, а гражданам иорганизациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами илипротокольным отделом соответствующего органа. Такие документы представляются ввиде двух копий.
Согласноп. 9 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальныхдействий нотариусами Российской Федерации, утвержденных Приказом Минюста Россииот 15.03.2000 № 91[64], не оставляются в делахнотариуса подлинники правоустанавливающих и иных документов, необходимых длягосударственной регистрации, а также документов, подтверждающих регистрациюправа на имущество. Подлинники правоустанавливающих документов на отчуждаемоежилое помещение и свидетельства о государственной регистрации его права должныбыть возвращены нотариусом отчуждателю недвижимости (продавцу и пр.). При этомна них делается отметка о совершении соответствующего нотариального действия,скрепленная подписью нотариуса с приложением печати. Также возвращаютсянотариусом подлинники иных необходимых для регистрации документов: разрешенийорганов опеки и попечительства на продажу помещений, в которых проживают илисобственниками которых являются несовершеннолетние, согласий супругов напродажу совместно нажитого имущества или его приобретение, справок органовпаспортно-визовой службы о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, ипр.
Подлинникправоустанавливающего документа продавца, а также свидетельства огосударственной регистрации его права представляются в регистрирующий орган прирегистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Однако этидокументы не изымаются и после регистрации должны быть возвращены продавцу.Регистратор может сделать на них отметку о прекращении права продавца.
Согласноп. 4 Инструкции Минюста о регистрации купли-продажи подлинник платежногодокумента об оплате государственной регистрации также должен быть возвращензаявителю с отметкой: «Погашено». Копия остается в регистрационной службе.Однако заявитель вправе представить только подлинник для хранения в делерегистрационной службы, о чем он должен указать в заявлении на регистрацию.
Всоответствии с п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав (в ред. от 29.12.2004 №196-ФЗ) на приеме могут быть предъявлены либо подлинники, либо нотариальноудостоверенные копии учредительных документов юридического лица. Подлинникисвидетельства о регистрации юридического лица, документа о постановке наналоговый учет (о присвоении ИНН) на приеме также только предъявляются, а несдаются в регистрирующий орган до окончания регистрации (п. 4 ИнструкцииМинюста о регистрации купли-продажи).
Ноподлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должныбыть сданы, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки илиправа. Следует также отметить, что копия — это документ, имеющий равную сподлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либонотариально, либо той организацией, которая выдала документ. Ксерокопии безнадлежащего заверения копиями не являются.
Заявленияо государственной регистрации представляются в единственном экземпляре.Количество заявлений определяется количеством регистрационных действий иобъектов недвижимости.
Копиидокументов, удостоверяющих личность физических лиц (паспортов и пр.), не предоставляются.Правоваяэкспертиза документов.
Ключеваяпроцедура государственной регистрации — правовая экспертиза, котораяпредшествует внесению регистрационных записей.
Правоваяэкспертиза — это проверка юридической силы правоустанавливающих и другихпредставленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона орегистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительностиподанных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившегодокумент лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствияпротиворечий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объектнедвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановлениягосударственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).
Правоваяэкспертиза проводится в следующем порядке.
1.Проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества.
2.Проверка действительности правоустанавливающих документов; еслиправоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверказаконности сделки.
3.Проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствиеустановленным требованиям.
4.Принятие решения по результатам правовой экспертизы.
Зазащитой нарушенного или оспариваемого права юридические и физические лицаобращаются в суд, а в Росрегистрацию обращаются за подтверждением бесспорногоправа на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определениивозможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесениязаписей в ЕГРП. Поэтому задачи правовой экспертизы — это установление:
— соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок ГК ииным правовым актам;
— юридического факта или фактического состава, являющегося основанием дляналичия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения правана недвижимое имущество;
— отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.
Сучетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положенийЗакона о регистрации прав, можно определить следующие условия законности сделокс недвижимостью, проверку которых должны осуществлять регистраторы:
— право- и дееспособность сторон;
— наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;
— соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;
— наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий;
— принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочияпо распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;
— соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, атакже публично-правовых интересов в установленных законом случаях;
— отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью,а в случае их наличия — указание этих условий в договоре.
Разумеется,при соблюдении указанных условий договор в целом должен содержать однозначныесведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки,надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако в отличие от другихправоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержаниядоговора невозможно путем представления дополнительных документов. Всеизменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участниковсделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, этоосуществляется до приема документов. Но если недостатки документа выявленыпосле приема, то должен следовать отказ на основании того, что документы,представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию несоответствуют требованиям действующего законодательства. Понимая излишнююстрогость таких действий, большинство органов по регистрации в этом случаеприостанавливает регистрацию по аналогии с п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке,требуя устранения выявленных несоответствий (Приложение 2). Однако требованиерегистратора внести изменения и дополнения должно распространяться только надоговоры, подлежащие государственной регистрации, т.е. еще не вступившие всилу. Регистратор не может требовать изменений не подлежащего регистрациидоговора, который уже вступил в силу с момента подписания сторонами. Он можеттолько проверить его законность и действительность в отношении прав нанедвижимость, а в случае несоответствия требованиям закона — отказать врегистрации.
Проверка законности сделки должна быть произведенанезависимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является толькооснованием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрацииподлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и предприятий какимущественных комплексов (ст. 560 ГК). Для заключения договоров купли-продажииной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачныхдомов, земельных участков) государственной регистрации не требуется. Но во всехслучаях регистрации подлежит переход права к покупателю (ст. 551 ГК), поэтомупроверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрацииперехода права должна быть осуществлена независимо от вида проданнойнедвижимости.
Важнейшийэлемент проверки законности сделки — проверка соблюдения прав и законныхинтересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого вустановленных законом случаях заявителем должны быть представленыдополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащееусловия сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре,представленном на регистрацию. Условия сделки могут содержаться в доверенности,выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договореоговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может бытьотказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на основаниитого, что лицо, ограниченное определенными условиями, составило документ безуказания этих условий.
Законом не установлено ограничения компетенциирегистрирующих органов при проверке законности нотариально удостоверенныхсделок. Соблюдение формы договора — необходимое, но не достаточное условиедействительности сделки. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение вустановленных законом случаях требований о государственной регистрации влечетничтожность сделки[65].Если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации,не зарегистрирована, она не считается заключенной, не вступает в силу и непорождает тех правовых последствий, на которые направлена[66].Несмотря на то, что нотариус проверяет законность удостоверяемого им соглашения,регистратор также должен осуществить проверку законности сделки. Необходимыедокументы (согласия супругов, согласия органов опеки и попечительства и пр.)должны быть представлены в подлинниках с приложением копий как удостоверяющемусделку нотариусу, так и регистратору.
Дополнительныйэлемент письменной формы сделки с недвижимостью — заключение ее в виде одногодокумента, подписанного сторонами (ст. 550 ГК), а в случае продажи предприятия- с обязательным приложением установленных документов (п. 1 ст. 560 ГК).
Проверка законности сделки с недвижимостьюосуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожностьсделки либо допускает ее оспоримость (ст. 166 ГК). Если сделка не соответствуеттребованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ееосновании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случаеоспоримости сделки. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать врегистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительнойявляется компетенцией суда. Однако представляется, что правовая экспертиза пригосударственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав нанедвижимость, а не увеличивать их количество. Например, сделки по распоряжениюнедвижимостью, заключенные несовершеннолетними старше 14 лет без согласиязаконных представителей (ст. 175 ГК РФ), ограниченными судом в дееспособностигражданами без согласия попечителей (ст. 176 ГК) или одним из супругов безсогласия другого супруга (ст. 35 СК) являются оспоримыми. Но в силу того, чтоданные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственнойрегистрации договоров и перехода права на их основании может быть отказано.
Вслучаях, предусмотренных законом, государственная регистрация может бытьприостановлена или в ней может быть отказано. При отсутствии оснований дляприостановления или отказа, выносится решение о государственной регистрациисделки.
 

Глава3. Правовое регулирование отдельных сделок с недвижимым имуществом
 
3.1Правовое регулирование приватизации как сделки влекущей переход правасобственности на жилое помещение
Всоответствии со ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной(муниципальной) собственности, может быть передано его собственником всобственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами оприватизации государственного и муниципального имущества. При приватизацииположения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения правасобственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Статья235 ГК «Основания прекращения права собственности» определяет, что по решениюсобственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество,находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается всобственность граждан и юридических лиц.
Инымисловами, публичная собственность не может отчуждаться частным порядком. Сделкиприватизации не могут рассматриваться как частные, регулируемые исключительнонормами гражданского законодательства и заключаемые в соответствии с принципамиавтономии воли и свободы договора. Порядок совершения таких сделок определяетсязаконами и иными правовыми актами. Орган государственной власти или местногосамоуправления, действующий от имени публичного собственника, не можетотчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу,любым способом, на любых условиях и за любую цену.
Напротив,отчуждение имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием илиучреждением не является приватизацией, хотя и влечет переход из публичнойсобственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений иунитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своемуусмотрению и регулируются нормами ГК. ГК установлены следующие ограничения:сделки унитарного предприятия по распоряжению недвижимым имуществом должнысоответствовать специальной правоспособности данного юридического лица(указанным в уставных документах целям деятельности, ст. 48 ГК) и совершаться ссогласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК).
Такимобразом, сделки приватизации характеризуют следующие признаки:
— переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность;
— отчуждение имущества собственником (или по его решению);
— особый порядок, установленный законодательством о приватизации.
Способприватизации государственных (муниципальных) жилых помещений — их безвозмезднаяпередача нанимателям. Порядок передачи регулируется Законом от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»[67].Анализ вышеназванного закона позволяет выделить следующие условиязаконности приватизации жилых помещений.
1.Объектом приватизации может быть только государственный и муниципальный жилойфонд.
Гражданемогут приватизировать жилые помещения только в домах государственного имуниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся направе хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений,а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий,который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планомприватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.
Взависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие илиучреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на правехозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственнойсобственностью (федеральной или субъекта РФ), либо муниципальнойсобственностью.
Законо приватизации жилья не распространяется на передачу гражданам занимаемых имижилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ сограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Безвозмезднаяпередача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан являетсяне сделкой приватизации, а дарением — гражданско-правовой сделкой, котораярегулируется нормами ГК. Применительно к жилищному фонду, находящемуся всобственности общественных объединений (организаций), Закон о приватизациижилья носит рекомендательный характер. Пунктом 6 Постановления ВерховногоСовета РСФСР от 04.07.1991 № 1542-1 «О введении в действие Закона РСФСР «Оприватизации жилищного фонда в РСФСР»[68] общественнымобъединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося вих собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных длягосударственного и муниципального жилищного фонда. Данные рекомендацииотносились и к приватизации жилищного фонда колхозов.
Всоответствии с Положением о реорганизации и приватизациигосударственно-кооперативных (кооперативно-государственных) предприятийагропромышленного комплекса, утвержденным Постановлением Правительства РФ от04.09.1992 № 708[69], при реорганизацииколхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято одноиз следующих решений:
а)передача в муниципальную собственность;
б)передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений в порядке,установленном Законом о приватизации жилья и соответствующим решением Советовнародных депутатов;
в)включение в уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.
Соответственно,если жилищный фонд, ранее принадлежащий колхозу или совхозу, был передан вмуниципальную собственность, то его передача в собственность гражданосуществляется в соответствии с Законом о приватизации жилья.
Дореорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключатьдоговоры приватизации жилья. Представляется, что такая возможность былаутрачена ими с момента регистрации нового реорганизованного юридического лица.Жилищный фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного юридическоголица, не подлежит приватизации, поскольку не может быть отнесен ни к объектамгосударственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся всобственности общественных организаций.
Еслижилое помещение относится к муниципальному или государственному жилищному фондув силу разграничения собственности, а также если жилищный фонд был передан сбаланса приватизированного государственного предприятия в муниципальную собственностьдо 31 января 1998 г., согласно Закону о регистрации прав требуетсяпредварительная регистрация права государственной или муниципальнойсобственности перед регистрацией перехода права к гражданам.
Еслижилое помещение поступило в муниципальную или государственную собственностьпосле 31 января 1998 г., то регистрация права собственности на приватизируемоепомещение возможна также только после регистрации возникновения правамуниципальной или государственной собственности. Это касается и первичногоспособа приобретения права собственности, например строительства нового дома, вкотором часть квартир предназначается муниципалитету.
Пообщему правилу право собственности на вновь созданное недвижимое имуществоподлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такойрегистрации (п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 219 ГК, ст. 4 Закона о регистрации прав).Без регистрации возникновения права государственной и муниципальнойсобственности уполномоченные органы государственной власти или местногосамоуправления не вправе распоряжаться недвижимостью не только путембезвозмездной передачи в порядке приватизации, но и путем предоставления подоговорам социального найма.
2. Участниками договора приватизации могут бытьтолько граждане Российской Федерации.
Федеральнымзаконом от 15.05.2001 № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений вГражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Федеральныйзакон № 54-ФЗ)[70] в Закон о приватизациижилья внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только гражданеРоссийской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договорасоциального найма.
Довступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано сналичием гражданства Российской Федерации. Отказ в приватизации по причинеотсутствия гражданства РФ не допускался. Российское законодательство определяетправовой статус иностранцев и лиц без гражданства принципом национальногорежима. Конституция России (п. 3 ст. 62) наделяет иностранных граждан и лиц безгражданства теми же правами и обязанностями, что и граждан и юридических лицРоссийской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международнымдоговором. Федеральный закон № 54-ФЗ, по существу, установил запрет на участиев приватизации жилья иностранных граждан, включая граждан стран СНГ и лиц безгражданства.
Внастоящее время при определении статуса физического лица следуетруководствоваться Федеральным законом от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве вРоссийской Федерации»[71], вступившим в силу 1июля 2002 г. Согласно ст. 5 указанного Закона гражданами РФ являются: а) лица,имеющие гражданство Российской Федерации на день вступления данного Закона всилу; б) лица, которые приобрели гражданство в соответствии с данным Законом.Документом, удостоверяющим гражданство Российской Федерации, является паспортгражданина Российской Федерации или иной основной документ, содержащие указаниена гражданство лица. Виды основных документов, удостоверяющих личностьгражданина Российской Федерации, определяются Федеральным законом (ст. 10).Гражданство несовершеннолетних лиц может быть определено по месту рождения,гражданству и месту жительства родителей (ст. 12).
3.Приватизации подлежат только заселенные жилые помещения.
Начинаяс 31 мая 2001 г. приватизации подлежат только жилые помещения, которые занятыгражданами на основании договора социального найма. До этой даты была возможнаприватизация жилых помещений, занимаемых гражданами на основании договора найма(как социального, так и коммерческого) или аренды. В настоящее время жилыепомещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды и коммерческогонайма, приватизированы быть не могут.
Существенното, что незаселенные государственные или муниципальные жилые помещения не могутбыть приватизированы в соответствии с указанным Законом путем безвозмезднойпередачи.
4.Волеизъявление на приватизацию или отказ от участия в ней. Жилищные праватретьих лиц.
Жилыепомещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, приналичии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетнихчленов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Законао приватизации жилья). По существу, требуется либо участие всех проживающих вжилом помещении лиц в договоре безвозмездной передачи, либо их согласие напередачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации). Всвязи с этим передача жилого помещения в собственность одного нанимателя безоформления отказа лиц, сохраняющих право на это жилое помещение, от права наполучение доли в собственность на него не может быть признана соответствующейтребованиям действующего законодательства.
Такрешением суда, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, П.отказано в удовлетворении иска о признании недействительным договора о передачеМ. в собственность квартиры по тем основаниям, что на момент приватизацииквартиры истец, зарегистрированный в этой квартире, фактически в ней непроживал.
Судебнаяколлегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила вынесенные по делусудебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первойинстанции по следующим основаниям.
Всоответствии со ст. 2 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. №. 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (с последующими изменениями идополнениями) и ст. 54.1 ЖК РСФСР граждане, занимающие жилые помещения в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды,вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьиприобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, наусловиях, предусмотренных данным Законом, иными нормативными актами РСФСР иреспублик в составе РСФСР.
Всилу ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним,пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности,вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьинесут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам,вытекающим из указанного договора.
Посколькучлены семьи нанимателя жилого помещения сохраняют право на это помещение привременном в нем отсутствии, за ними, в том числе и за бывшим членом семьи,сохраняются все права, вытекающие из договора найма жилого помещения, включаяправо на участие в его приватизации[72].
Согласноп. 4 ст. 71 СК ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишеныродительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или правопользования жилым помещением. Постановлением Конституционного Суда РФ от23.06.1995 № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромскогогородского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р.Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука»[73] положения ст. 60 ЖК,допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в связи сосуждением к лишению свободы, были признаны утратившими силу.
Что касается отказа от участия в приватизациинесовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24.08.1993№ 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 25.10.1996)[74]указал следующее: «Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК опекун невправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершатьнекоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав,а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия вприватизации может быть осуществлен родителями и усыновителяминесовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешенияуказанных выше органов».
Хотя Пленум Верховного Суда РФ указал на порядокотказа, участие в приватизации несовершеннолетних лиц фактически обязательно.Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилья в договор передачи включаютсянесовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением ипроживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общуюс несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающиеотдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилымпомещением.
Такимобразом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, выписанные поразличным основаниям в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам иопекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.
Сучетом вышеизложенного, для проверки соблюдения жилищного законодательства,защиты прав несовершеннолетних регистрирующие органы имеют право истребоватьдокументы о лицах, зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении не толькона момент приватизации, но и снятых до этого с регистрационного учета. Если вдоговоре безвозмездной передачи не участвуют граждане, выписанные ранее поместу работы, учебы, прохождения службы, лечения, воспитания, отбыванияуголовного наказания, и не представлены их согласия на приватизацию помещениядругими лицами, то возможен отказ в государственной регистрации прав наосновании того, что представленные документы по содержанию не соответствуюттребованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона орегистрации прав).
5.Бесплатность.
Жилоепомещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно.Возмездное приобретение незаселенного государственного или муниципального жильяфизическими и юридическими лицами заслуживает отдельного рассмотрения.
6.Однократность.
Использоватьправо на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домахгосударственного и муниципального фонда гражданин РФ может только один раз. Этоправило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемогожилого помещения в порядке приватизации. По достижению совершеннолетия они неутрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. Приэтом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение тожетолько один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации жилья четко установленоправо всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилоепомещение один раз, а для несовершеннолетних абз. 2 установлено дополнительноеправо однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом,гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз ввозрасте до 18 лет, второй раз — после его достижения.
Поэтомунельзя признать соответствующей закону практику, когда, ссылаясь на ст. 7Закона о приватизации жилья, в договор передачи жилого помещения в обязательномпорядке включают несовершеннолетних, ранее участвовавших в приватизации, нозатем сменивших место жительства (например, выписавшихся к другому законномупредставителю), или принуждают включать в договор проживающего в другом местенесовершеннолетнего под предлогом того, что он мог бы проживать в данномпомещении и участвовать в его приватизации.Срокиприватизациижилья продлены до 1 марта 2013 годаОформление договорапередачи жилого помещения
Всоответствии со ст. 6 Закона о приватизации жилья передача жилых помещений всобственность граждан должна осуществляться:
— органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченнымипередавать жилые помещения;
— государственными или муниципальными предприятиями, за которыми жилищный фондзакреплен на праве хозяйственного ведения;
— государственными или муниципальными учреждениями и казенными предприятиями, закоторыми жилищный фонд закреплен на праве оперативного управления.
Еслипередача осуществляется предприятием, согласия собственника (в лицесоответствующего комитета по управлению государственным или муниципальнымимуществом) на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилого помещенияне требуется. Статьей 217 ГК установлен приоритет норм приватизационногозаконодательства перед нормами ГК о порядке прекращения права государственной(муниципальной) собственности, из этого следует, что п. 2 ст. 295 ГКнеприменим. Глава 19 ГК ограничивает согласием собственника распоряжениенедвижимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарногопредприятия. Это согласие необходимо для гражданско-правовой сделки с обычнойнедвижимостью, которая осуществляется по воле предприятия и его контрагента. Ноправовой режим заселенного жилищного фонда, находящегося в хозяйственномведении предприятий, отличен от гражданско-правового режима иной недвижимости.Обычные сделки с ним невозможны, а для заключения договора безвозмезднойпередачи необходима воля только одной стороны — нанимателей, выразивших желаниеучаствовать в приватизации. Передающая жилье сторона — предприятие илиучреждение только обязаны принять решение в 2-месячный срок (ст.ст. 6, 7 Законао приватизации жилья), не испрашивая согласия собственника.
Возможнатакже и приватизация ведомственного жилищного фонда, числящегося на балансеприватизированного предприятия, до передачи его в муниципальную собственность.В соответствии с п. 3 ст. 125 ГК в случаях, предусмотренных нормативнымиправовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальномупоручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местногосамоуправления, а также юридические лица и граждане. При наличиисоответствующего нормативного акта приватизацию может осуществлять (подписыватьдоговор передачи) руководитель (иное должностное лицо) акционерного общества наосновании доверенности, распоряжения или иного поручения государственного(муниципального) органа. При решении вопроса о правомерности передачи государственногоили муниципального жилья органами акционерного общества — балансодержателяследует также учитывать, что акционерные общества — правопреемникиреорганизованных государственных предприятий (в том числе в части прав иобязанностей наймодателя в договоре жилищного найма), а также то, что в силуст. 18 Закона о приватизации жилья при переходе государственных илимуниципальных предприятий в иную форму собственности жилой фонд передается либоих правопреемникам, либо в ведение местного самоуправления с сохранением всехжилищных прав граждан, в том числе на приватизацию.
3.2Правовое регулирование ипотеки как сделки не связанной с переходом правасобственности на недвижимое имущество
 
Термин«ипотека» впервые появился в Греции в начале VIвека до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредиторуопределенными земельными владениями. Для этого на границе принадлежащейзаемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указаннаясобственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. Натаком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долгисобственника земли. Позже появились ипотечные книги.
Благодаряприменению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечиваласьгласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственноудостовериться в состоянии известной земельной собственности.
Впоследствииипотека получила распространение во многих странах с развитым правопорядком.Широко она применялась и в дореволюционной России.
Итак,ипотека — это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнениеосновного денежного обязательства, особенность которого в том, что предметомего всегда является недвижимое имущество. К нему относятся земельные участкинедр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания,сооружения и так далее — все, что прочно связано с землей.
Системаипотечного кредитования придумана в мире много лет назад. За сотни лет в разныхстранах сформировалась универсальная схема, по которой под ипотечным кредитомпонимается сумма, выдаваемая сроком на 10 — 40 лет под 3 — 15% годовых. Она.как правило, значительна: в Великобритании, к примеру, величина ипотечногозайма может достигать 95% стоимости жилища, в Бельгии, Японии и Австралии – 85- 90%, в ФРГ, США, Испании — 80%.
Ипотека- это и финансовый механизм создания и привлечения дополнительных финансовыхсредств для поддержания и развития материального производства, и дополнительныйинструмент оборота и перераспределения имущества в случае, когда применениедругих механизмов (например, купли-продажи и приватизации) юридическиневозможно или экономически нецелесообразно, и средство для созданиямногопорядкового, мультиплицируемого фиктивного капитала на основе фиктивногокапитала — закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтоввторичного рынка ипотечных кредитов.
Внашей стране ипотека пока не получила широкого распространения. Объясняется этотем, что ранее отсутствовала система единой государственной регистрации прав нанедвижимость и сделок с ней. Нередко случалось, что одно и то же имуществопередавалось в залог неоднократно. При этом каждый последующий залогодержательне имел представления о том, что его обязательство обеспечено залогомимущества, уже обремененного ранее заключенными договорами.
Всвязи с принятием Закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» и созданием единой системы государственнойрегистрации ситуация начала меняться в лучшую сторону, хотя, конечно, основныепроблемы остались.
Надосказать, и Гражданский кодекс, и ранее действовавший Закон «О залоге» давалитолько самую общую характеристику ипотечных отношений и не содержаликонкретного механизма реализации ипотеки в нашей стране. Долгое отсутствие Закона«Об ипотеке» (вступил в силу 22 июля 1998 года) также было серьезным тормозомразвития этого института.
Закон«Об ипотеке» не отменил соответствующих норм ГК, Закона «О залоге», подзаконныхактов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения. При этомнормы Закона «Об ипотеке» имеют преимущество перед другими правовыми актами, втом числе и Гражданским кодексом. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке»отмечается, что со дня введения в действие данного документа, нормы Закона РФ «Озалоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречатЗакону «Об ипотеке». Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона«Об ипотеке», Гражданского кодекса и других правовых актов. Во втором абзацеэтой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону«Об ипотеке».
Вдоговоре ипотеки должен быть указан размер обеспечения основного обязательства.Иначе будет считаться, что залог обеспечивает требование в том объеме, какойоно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК РФ). Таким образом, в объемтребований, помимо собственно суммы долга, должны включаться проценты,неустойка, возмещение убытков, а также дополнительные расходы залогодержателя,понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Еслисрок, за который взыскиваются проценты, не указан, значит он не ограничен (вЯпонии, например, взыскиваются проценты только за последние два года).
Каксправедливо полагает С.П. Гришаев, ипотека носит дополнительный (акцессорный)характер по отношению к главному обязательству, и потому права залогодержателязависят от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства[75].
Вчасти первой ГК РФ не сказано об акцессорном характере залога, но в нейсодержится общая норма о том, что недействительность основного обязательствавлечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное неустановлено Законом (п. 3 ст. 329 ГК РФ). Обратной зависимости не существует(п. 2 ст. 329 ГК РФ).
Акцессорныйхарактер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено толькодействительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа,кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требованиене может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом,не последовало передачи средств должнику, то к нему не возникает и требованиекредитора.
Еслизалогодатель оказывается должником по двум или более обязательствам и неисполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются, прежде всего,интересы кредитора-залогодержателя, это его преимущественное право. Однакоздесь есть исключения. Так, при ликвидации юридического лица требованиекредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третьюочередь (п. 1 ст. 64 ГК). Подобные нормы содержат Федеральный закон от 26октября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» и п. 2 ст. 78 Федеральногозакона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве».
Субъектыипотечного правоотношения — это залогодатель, то есть лицо, предоставившеенедвижимое имущество в залог, и залогодержатель — лицо, принявшее это имуществов залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда какзалогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее вобязательстве — третье лицо. Оно заключает договор ипотеки от собственногоимени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) идолжником по основному обязательству не считаются ипотечными. Они могутрегулироваться отдельным договором, в котором допускается право залогодателя наполучение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Приотсутствии подобного договора третье лицо — залогодатель вправе требовать отдолжника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.
Ипотекаотносится к числу тех разновидностей залога, когда имущество остается вовладении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическоеобладание, хозяйственное господство над вещью, хотя бы и не в натуральной форме(например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры,оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество переданозалогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договорунайма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), тосчитается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под пользованиемпонимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственникможет осуществлять указанные выше правомочия, кроме одного — правараспоряжения.
Ипотекавозникает не только из договора, но и в силу Закона. К ипотеке в силу Законаприменяются правила договора о залоге. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГКпри передаче недвижимого имущества под выплату ренты ее получатель, вобеспечение обязательства плательщика, приобретает право залога на этоимущество. Залог имеет место и в случаях, когда товар продается в кредит или врассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Женевскаямеждународная Конвенция о морских залогах и ипотеках от 6 мая 1993 г., участником которой является Российская Федерация, в ст. 4 предусмотрела, что морским залогомв отношении судна обеспечивается ряд требований (например, требования экипажа вотношении заработной платы и др.). Наконец, независимо от того, есть лисоответствующее условие в договоре ипотечного кредитования в силу п. 1 ст. 77Закона «Об ипотеке», жилой дом или квартира, приобретенные или построенныеполностью либо частично с использованием кредитных средств банка или инойкредитной организации либо средств целевого займа, считаются находящимися взалоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика нажилой дом или квартиру[76]. Во всех указанныхслучаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.
Договороб ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению кдоговору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство.Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения можеттакже содержаться в основном договоре.
Общимпризнаком договоров выступает денежный характер обеспечиваемого требования. Этозначит, что ипотекой не могут быть обязательства по выполнению работ, оказаниюуслуг и так далее. При этом ипотекой может обеспечиваться исполнение ивнедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинениявреда.
Требования,обеспеченные ипотекой, законодатель подразделяет на основную сумму долга идополнительные, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечиватьвыплату, как всей суммы основного долга, так и ее части.
Законодательустановил особые правила для обеспеченных ипотекой требований, вытекающих издоговора займа и кредитного договора. Они заключаются в том, что ипотекаобеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся запользование кредитом или заемными средствами. Причем, как справедливо полагаетЛ.Ю. Грудцина, если для кредитного договора, который всегда являетсявозмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договора займаустановлено, что речь идет только о тех договорах займа, которые заключены с условиемвыплаты процентов[77]. Это обусловлено тем,что в соответствии с п. 3 ст. 809 ГК РФ договор займа может быть приопределенных условиях беспроцентным.
Отличительнаяособенность недвижимости — ее неразрывная связь с землей, при этом сами по себеземельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости.
Однимиз основных вопросов, возникающих при ипотеке нежилых помещений, являетсявопрос, передается ли при залоге в ипотеку право аренды земельного участка илиземельный участок, функционально обслуживающий закладываемый объектнедвижимости? В соответствии со ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона «Обипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договоруземельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка,функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Но вданных статьях речь идет об ипотеке зданий. А если речь идет об ипотекепомещений в здании, применимы ли тогда данные нормы законов?
Обратимсяк судебной практике.
ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 8 декабря 1998 г. № 5046/98.
Заключендоговор о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания.Земельный участок, предназначенный для использования территории подэксплуатацию части здания, находился в аренде у залогодателя согласно договоруаренды, однако право аренды на него не было предметом залога по договору озалоге спорного нежилого помещения. Признавая договор о залоге спорногопомещения недействительным, суд обоснованно применил п. 3 ст. 340 ГК РФ.
Вданном деле речь шла о пристроенных помещениях, которые могли быть выделены каксамостоятельные объекты недвижимости вместе с земельными участками,функционально обеспечивающими именно данные объекты. Но из Постановления это неследует.
Приведемеще несколько примеров.
Нарегистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого являлосьнедвижимое имущество в виде нежилого помещения и 55/639 долей земельногоучастка, расположенного под зданием, в котором находится закладываемое помещение.
Комитетпо земельным ресурсам и землеустройству своим письмом подтвердил, что выделениев натуре земельного участка, соответствующего данной доле, не представляетсявозможным.
Врегистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что согласно ст.62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может бытьустановлена только на земельный участок, выделенный в натуре, и 55/639 долей вправе общей долевой собственности на земельный участок, не подлежащие выделу внатуре, не могут выступать предметом ипотеки.
Крометого, регистрирующий орган счел, что, исходя из буквального толкования ст. 69Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требование закона ободновременной ипотеке земельного участка (его части, функциональнообеспечивающей закладываемый объект) распространяется только лишь в отношениизалога здания или сооружения (то есть первичных объектов недвижимости). Приипотеке помещения — вторичного объекта недвижимости одновременной ипотекиземельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемыйобъект) не требуется.
Отказбыл обжалован в суд.
Решениемсуда данный отказ был признан незаконным.
Приэтом судом было указано, что нормы, установленные п. 1 ст. 5 и ст. 69Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истцами были соблюдены.
Следовательно,доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, посколькув противном случае договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.
ПостановлениемФАС СЗО данное решение суда оставлено в силе.
ВАСРФ отказано в принесении протеста в связи с отсутствием оснований.
Ещеодно дело, в котором говорится об обязательности одновременной ипотекипомещений и земельного участка.
Решениемсуда договор залога нежилых помещений без одновременной ипотеки земельногоучастка либо части земельного участка, функционально обеспечивающейзакладываемые объекты, был признан не соответствующим требованиям п. 3 ст. 340ГК РФ и п. 1 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», апотому в силу ст. 168 ГК РФ недействительным.
Законностьи обоснованность настоящего решения была подтверждена апелляционной икассационной инстанциями, оно оставлено без изменения, а жалобы ответчика — безудовлетворения.
Приэтом суды исходили из того, что помещение является частью здания, а поэтому нанего как на часть здания распространяются нормы правового режима зданий,сооружений. Право участника общей долевой собственности на долю, даже невыделенную в натуре в земельном участке, следует из ст. ст. 209, 246 ГК РФ.
Справедливостиради следует заметить, что имеется и иная практика (но только ФАСов, не ВАСРФ).
ФАСЗСО, отменяя решение суда первой инстанции о признании недействительнымдоговора ипотеки нежилых помещений, заложенных без одновременной ипотеки по томуже договору земельного участка, отметил следующее: «Суд, применяя часть 3 ст.340 ГК РФ, считает, что ипотека помещения в здании допускается только содновременной ипотекой земельного участка, тогда как в законе говорится обипотеке здания и сооружения, а не об ипотеке помещения в здании, то есть суднеправильно применил нормы материального права, допустив расширительноетолкование понятия «здание» (Постановление ФАС ЗСО от 7 августа 1997 г. по делу № Ф04/1000-205/АОЗ-97).
Вдругом деле ФАС СЗО указал, что «апелляционная инстанция обоснованно неприменила п. 3 ст. 340 ГК РФ, сославшись на то, что предметом оспариваемогодоговора о залоге являются не здание или сооружения, а нежилые помещения»(Постановление ФАС СЗО от 30 сентября 1999 г. по делу № А13-2650/99-12)[78].
Заметим,что все эти постановления были приняты до введения в действие ЗК РФ, всоответствии со ст. 36 которого исключительное право на приобретение правааренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, имеют собственники зданий, расположенных на этих участках. Еслисобственниками здания являются несколько лиц либо если одним лицам помещения вздании принадлежат на праве собственности, а другим — на праве хозяйственноговедения или оперативного управления, то договор аренды земельного участка подзданием должен заключаться как договор аренды с множественностью лиц на сторонеарендатора.
Такимобразом, после введения в действие ЗК РФ становится больше оснований для утвержденияо том, что залог нежилых помещений допустим только с одновременной ипотекойдоли в праве собственности (если участок находится в собственности лиц, которымпринадлежит участок) или права аренды земельного участка.
Следуетотметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленныеводные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельнымиучастками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ниучастки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Внесвязи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение исоответственно понижаются в цене. Недра как отдельный вид объектов недвижимостивообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах» (в редакцииФедерального закона от 3 марта 1995 г.) недра являются государственнойсобственностью. Их участки не могут быть предметом купли, продажи, дарения,наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.
Нерассматриваются в качестве недвижимости и не могут быть предметом ипотекидеревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные ксносу.
Особыйобъект ипотеки — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Каксправедливо отмечает А.Д. Куликов, он представлен не отдельной вещью, асовокупностью вещей, и включает связанные с его деятельностью права требованияи долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальнойдеятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматриваетсякак объект недвижимости.
Предметомипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилыхдомов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а непостоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Сюда же относятся и иныежилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах),зарегистрированные в этом качестве в БТИ, общежития, гостиницы-приюты,дома-интернаты и так далее. Будучи недвижимостью в жилищной сфере они имеютстрого целевое назначение. Такой подход Закона обусловлен недостатком жилья иего особой социальной значимостью.
Вместес тем Закон относит к недвижимости, а стало быть, к подлежащим ипотеке, иобъекты, которые по своей физической природе являются движимыми. Это подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли ит.д.).
Предметомдоговора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, вчастности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могутустанавливаться федеральными законами, однако пока они не прописаны.
Помимоправа собственности, ипотека может иметь место в отношении имущества,принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения, то естьпроизводного от права собственности. Его субъектами выступают государственные имуниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного вхозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) илимуниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения служат тевиды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые былипереданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное врезультате производственной деятельности.
Неможет быть предметом ипотеки недвижимое имущество, которое запрещено квзысканию. Например, жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные егочасти, принадлежащие лицам-должникам, основное занятие которых — сельскоехозяйство. Исключение составляют случаи, когда взыскивается ссуда, выданная настроительство дома. По меткому замечанию З.И. Цыбуленко, ипотека невозможна вотношении имущества, подлежащего либо находящегося в любой стадии приватизации[79].То есть государственные и муниципальные образования дают передано в частнуюсобственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляетсязаранее в соответствующих программах.
Договороб ипотеке — это гражданско-правовой акт, разновидность сделки, к которомуприменяются основные правила, регулирующие порядок ее совершения[80].Для договора ипотеки предусмотрены обязательная письменная форма игосударственная регистрация. Несоблюдение правил о государственной регистрациидоговора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считаетсяничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
Передаваемаяв залог по договору ипотеки недвижимость должна быть оценена. По общемуправилу, оценка проводится по соглашению сторон. Единственное исключениесоставляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст. 67 Закона «Обипотеке», не может быть меньше нормативной.
Оценказаложенной недвижимости, находящейся в государственной или муниципальнойсобственности, регламентируется Федеральным законом «Об оценочной деятельностив Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст. 8, проведение оценки обязательно, если речь идет об объектах, полностью или частичнопринадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либомуниципальным образованиям. Оценщиками могут быть юридические и физическиелица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и имеющиесоответствующую лицензию[81]. Однако в п. 3 ст. 9Закона «Об ипотеке» говорится о том, что оценка предмета ипотеки можетосуществляться независимыми профессиональными организациями. Таким образом,налицо противоречие между двумя правовыми актами.
Вслучае неисполнения или ненадлежащего исполнения ипотечного обязательства назаложенное недвижимое имущество должно быть обращено взыскание в судебномпорядке.
Спорыс участием граждан рассматривают суды общей юрисдикции (ст. 25 ГПК РФ), а сучастием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — арбитражные суды(ст. 27 АПК). При наличии в договоре об ипотеке, так называемой третейскойоговорки или иного соглашения сторон о том, дело может быть передано впостоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретногоспора (adhoc) третейский суд.
Пообщему правилу, требования залогодержателя, обеспеченные залогом недвижимогоимущества, удовлетворяются по решению суда (п. 1 ст. 340 ГК РФ и ст. 51 Закона«Об ипотеке»). Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество не можетбыть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 47 постановленияПленума ВС и ВАС № 6/8 от 1 июля 1996 г.).
Закономустановлен перечень вопросов, которые разрешает суд при рассмотрении дела обобращении взыскания на заложенное имущество. Пункт 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке»определяет положения, которые должны быть указаны в решении об обращениивзыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Суд,установив факт неисполнения основного обязательства, например невозвращениебанковского кредита, дает разрешение на реализацию предмета залога иудовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного недвижимогоимущества, которое было заложено (ч. 1 п. 1 ст. 349 ГК).
Изэтого общего правила законодатель предусматривает исключение — возможностьреализовать заложенное недвижимое имущество без обращения в суд. В соответствиис п. 1 с. 55 Закона «Об ипотеке» удовлетворение требований залогодержателя засчет имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается без обращения всуд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателеми залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращениявзыскания на предмет ипотеки.
Следуетиметь в виду, что, во-первых, данное соглашение, заключенное до возникновенияоснований для обращения взыскания на предмет залога, юридической силы не имеети не дает права на обращение взыскания на предмет залога без обращения в суд.Во-вторых, законодатель предъявляет особые требования к форме соглашения: такоесоглашение должно быть удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 349 ГК РФ). В-третьих,соглашение об обращении взыскания на недвижимое имущество как предмет залогабез предъявления иска в суд может быть оспорено не только сторонами данногосоглашения, но и любым лицом, чьи права нарушены указанным соглашением (например,предшествующий залогодержатель)[82]. В п. 46 постановленияПленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанныхс применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» особоотмечено: «если соглашение об удовлетворении требований залогодержателяпредусматривает передачу ему предмета залога, оно должно содержать условия,позволяющие классифицировать это соглашение как соглашение об отступном или оновации обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК)».
Взаключении такого соглашения заинтересованы обе стороны, ибо залогодержательполучает право оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодательосвобождается от судебных издержек. Этот перечень условий, при которыхдопускается обращение взыскания без обращения в суд, носит исчерпывающийхарактер.
Послевынесения соответствующего судебного решения реализация заложенного имуществапроисходит на публичных торгах по правилам, установленным процессуальнымзаконодательством, за изъятиями, установленными Законом «Об ипотеке».Процессуальное законодательство включает в себя нормы ГПК РФ, Закона обисполнительном производстве, Закона о судебных приставах. Вопросы проведенияпубличных торгов не были урегулированы достаточно полно в указанных правовыхактах. Так, в частности, в Законе об исполнительном производстве нормы опроведении публичных торгов помещены в разделе, посвященном обращению взысканиятолько на имущество должника-организации и ничего не говорится о реализациизаложенного имущества физических лиц.
Припринятии решения о проведении публичных торгов, суд может, получив согласиезалогодателя и залогодержателя, указать в решении, что будет выбрана такаяразновидность публичных торгов, как аукцион. То же самое могут сделатьзалогодатель и залогодержатель, принимая решение о внесудебном порядкеобращения взыскания на заложенное имущество (за исключением случаев, когдавнесудебный порядок вообще не допускается (п. 2 ст. 55 Закона «Об ипотеке»).
Гражданскийкодекс (п. 3 ст. 349) предусматривает, что в некоторых случаях взыскание напредмет залога может быть обращено только по решению суда, независимо от того,движимое или недвижимое имущество составляет предмет залога.
Такоеправило предусмотрено в следующих случаях:
— для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другоголица или органа. Например, когда залогодатель — государственное предприятие,владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, и для его залогатребуется разрешение местных органов Минимущества;
— предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую,художественную или иную культурную ценность;
— залогодатель отсутствует, и не представляется возможным установить место егонахождения.
Закон«Об ипотеке» решил этот вопрос несколько по-иному. Так, в соответствии с п. 2ст. 55, внесудебное обращение взыскания также не допускается, когда предметомипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо как имущество,находящееся в общей собственности, и кто-либо из его владельцев не даетсогласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме наудовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
ВЗаконе «Об ипотеке» {ст. 60) говорится о возможности должника по основномуобязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом, предотвратить утратузаложенного имущества даже после того, как началась процедура обращениявзыскания на заложенное имущество. Сделать это можно в любое время до моментапродажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсулибо до приобретения права на это имущество в установленном порядкезалогодержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченныеипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основаниемдля обращения взыскания на заложенное имущество, в объеме, который этитребования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Таким образом, объемтребований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебномрешении об обращении взыскания на заложенное имущество.
Таким образом, ипотека являетсяодной из самых распространенных и требующих более детального правовогорегулирования, сделок с недвижимым имуществом, не связанных с переходом правасобственности.
 

Заключение
Поитогам дипломного исследования можно сделать следующие выводы.
1. Основнойособенностью сделок с недвижимым имуществом является особый объект таких сделок– недвижимое имущество.
2. Понятиенедвижимого имущества, закрепленное ст. 130 ГК РФ является несовершенным, аименно:
— упоминание в ст.130 ГК РФ о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняетопределение недвижимости, а потому эти термины следовало бы исключить из ст.130 ГК РФ и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркиваятем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющиематериальную форму.
— «несоразмерность ущерба при перемещении» как признак недвижимой вещи всовременных условиях не является однозначным. Потому целесообразнеесформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданскогозаконодательства 1991 г.: «земельные участки и все, что прочно с ними связано»,исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта,а также перечень таких объектов.
Такимобразом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его вследующей редакции: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельныеучастки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которыхневозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные сземлей и в силу этого обладающие значительной стоимостью».
3.Участниками сделок с недвижимым имуществом могут быть субъекты гражданскогоправа — граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане илица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты,муниципальные образования
Гражданеи юридические лица вправе совершать сделки с недвижимостью в соответствии сосвоей право- и дееспособностью.
Отимени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своимидействиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественныеправа и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках ихкомпетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От именимуниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могутприобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках ихкомпетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов
4.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – этоюридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Сделки снедвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст.164).
Вотличие от нотариального удостоверения, которое может быть установленосоглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственнойрегистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправеустановить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствиис условиями договора.
Подлежащиегосударственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы:сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, невлекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированнымсделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок,подлежащих регистрации.
Государственнаярегистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП.
5.Одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом, влекущейпереход права собственности является сделка по приватизации.
Сделкупо приватизации характеризуют следующие признаки:
— переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность;
— отчуждение имущества собственником (или по его решению);
— особый порядок, установленный законодательством о приватизации.
Способприватизации государственных (муниципальных) жилых помещений — их безвозмезднаяпередача нанимателям. Порядок передачи регулируется Законом от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»[83].
6.Ипотека — это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнениеосновного денежного обязательства, особенность которого в том, что предметомего всегда является недвижимое имущество.
Ипотека является одной из самыхраспространенных и требующих более детального правового регулирования, сделок снедвижимым имуществом, не связанных с переходом права собственности.
 

Библиографическийсписок
 
Нормативно-правовыеакты
1. КонституцияРоссийской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета. 1993. 25 декабря. №237.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г.// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
4. Градостроительныйкодекс РФ от 29 декабря 2004 г № 190-ФЗ. // Российская газета. 2004. 30декабря. № 290 (3667).
5. Жилищный кодексРФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. 12 января. № 1.
6. Земельныйкодекс РФ от 25 октября 2001 г. // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147
7. Водныйкодекс РФ от 12 апреля 2006 г. // РГ. 2006. 8 июня. № 121.
8. Леснойкодекс РФ от 22 декабря 2006 г. // РГ. 2006. 29 декабря. № 244.
9. Федеральныйзакон РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 16. Ст. 834; СЗ РФ. 2000. №2. Ст. 141.
10.  Федеральныйзакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30.
11.  Федеральныйзакон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О гос.кадастре недвижимости".
12.  Федеральныйзакон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
13.  ЗаконРФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-I. // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1992. №23. Ст.1239.
14. Основызаконодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 10. Ст. 357.
15. Федеральныйзакон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» // Российскаягазета. 2005. 26 июля. № 161 (3830).
16. Федеральныйзакон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» //РГ. 2007. 01 августа.
17.  ПостановлениеПравительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ,1998, № 8, ст. 963; 1999, 52, ст. 6416; 2002, № 41, ст. 3983.
 
Специальная научная и учебнаялитература
 
18.  Абрамова М.В. К вопросу о понятиинедвижимого имущества // Нотариус. 2007. № 6. С. 3.
19. АксюкИ.В. Добросовестность приобретения как основание возникновения правасобственности на недвижимость // Журнал российского права. 2007. № 3.
20. БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества.М.: Статут, 2010. С. 522.
21.  Витрянский В.В. Путисовершенствования законодательства о недвижимом имуществе. // Хозяйство иправо. 2003. № 6. С. 17-18.
22.  ГальцеваО.Д. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество иипотечное жилищное кредитование // Юрист Поволжья. 2004. №7-8. С. 51-52.
23. Гражданскоеправо: Учебник / Под ред. Валявина Е. Ю., Елисеев И. В., Сергеев А. П., ТолстойЮ. К., Егоров Н. Д. (док.юр.наук, Проф)- М.: 2009.
24.  Гражданскоеправо:Учебник. Т. 1. 7-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Сергеева А.П., ТолстогоЮ.К. — М., Проспект. 2009.
25. ГришаевС.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право.2006. № 1.
26.  ГусеваТ. Регистрация недвижимости по-новому // Право и экономика. 2005. № 3. С.86-88.
27.  ЕгоровЮ.П. Правовой режим сделок // Государство и право. 2004. №11. С. 39-43.
28.  ЕмельяновВ.С. К вопросу об оплате государственной пошлины при регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним // Российская юстиция. 2007. № 5.
29.  КияшкоВ.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве //Журнал российского права. 2004. №11. С. 61-65.
30.  КрашенинниковП.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищногокодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2010. С. 62.
31.  КорецкийА.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре. Спб: Издательство«Юридический центр Пресс», 2010. С. 78 — 79.
32.  МакаровО. Регулирование создания и использования недвижимости // Законность. 2005. №5.С. 35-38.
33.  ОглоблинаО.М. Форма и государственная регистрация договора. Часть 2… – М.: 2009.
34.  Русецкий А.Е. Действие представителяот имени нескольких заявителей при государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (о применении пункта 3 статьи 182 ГК РФ) //Право и экономика. 2007. № 6.
35.  Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости вгражданском праве // Правоведение. 2002. № 4. С. 141.
36. СкворцовО.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическоепособие). М.: Волтерс Клувер, 2006.
37. СкворцовО.Ю. Рассмотрение третейскими судами споров о правах на недвижимость: правоваяполитика и юридическая практика // Вестник ВАС РФ. 2007, № 1.
38. ТелюкинаМ.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Нотариус. 2008. № 5.
39. ХанатаевГ. Застройка и новый Градостроительный кодекс РФ // Хозяйство и право. 2005.№6. С. 18-26, №7. С. 10-17.
40. ФоковА.П. Объекты недвижимости физических и юридических лиц в долевом строительствемногоквартирных домов // Юрист. 2005. №2. С. 52-53.
41. ФоковА. П. О зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества //Арбитражный и гражданский процесс. 2005. № 2. С. 19-21.
42. ФоковА.П. Правовое регулирование института ипотеки в современной России //Российский судья. 2005. № 4. С. 2-3.
43. ЧубаровВ.В. Вопросы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним // Проблемы современного гражданского права. — М., 2008.С.168-171.
44. ШиринскаяЕ.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований огосударственной регистрации // Юрист. 2005. №1. С. 10-12.
45.  ЩенниковаЛ. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы //Российская юстиция. 2003. № 11. С. 8.
46.  ЭрделевскийА.М. Об изменениях в законодательстве о регистрации прав на недвижимость //Закон. 2005. №3. С. 70-73.
47.  ЯковлеваС. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство иправо. 2005. № 8. С. 123-132.
 
Материалы юридической практики
51. Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8 «Онекоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // БВС РФ. 1993. № 11. С.2.
52. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от17.01.2001 (Определение № 92-В99-2) // БВС РФ. 2001. № 4. С. 2
53.Наумова Л. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных сарендой и приобретением в собственность земельных участков при ипотекерасположенных на них нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. № 8. С. 24-46.