Дипломнаяработа
Тема:Сделки с недвижимым имуществом и возможные пути защиты прав добросовестногоприобретателя имущества
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ИСТОРИЯ ПРАВОВОГОРЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ И ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 История правовогорегулирования оборота недвижимости в России
1.2 Определение понятиянедвижимости
ГЛАВА 2 ПОРЯДОК СДЕЛОК СНЕДВИЖИМОСТЬЮ В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ
2.1 Понятие и правоваяприрода государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимоеимущество
2.2 Нотариальное удостоверениесделок с недвижимостью в современном российском гражданском праве
ГЛАВА 3 ОСОБЕННОСТИЗАЩИТЫ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ
3.1 Понятиедобросовестности приобретения
3.2 Способы защитыдобросовестного приобретателя
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество исделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Действующее законодательство, регулирующееотношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количествомнормативных актов, иногда противоречащих друг другу. Сегодня имущественныеправа граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания ихгосударством в лице специальных государственных органов учреждений юстиции погосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,которые действуют во всех субъектах РФ.
Государственная регистрация — завершающий этапприобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое(правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав нанедвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации.Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и,следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоватьсяи распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права.Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедурыгосударственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.
На практике часто возникает необходимостьнотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверениеобязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренныхсоглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено,например, для договора ренты, ипотечного договора, завещания. В остальныхслучаях гражданам и юридическим лицам законом предоставлена возможность выбора:заключать сделки либо в квалифицированной нотариальной, либо в простойписьменной форме.
Актуальность темы данной дипломной работы состоитв том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросамиправоотношений относительно таких объектов гражданских прав, как недвижимоеимущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п.Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.
Степень научной разработанности темы. Наиболееобстоятельные разработки в данном направлении осуществлены такими учеными как АлександровА.А., Афанасьева И.В., Бабкин С.А., Белов В.А., Васьковский Е.В., ВитрянскийВ.В., Добровольский В.И., Кассо Л.А., Кирсанов А.Р., Козырь О.М., МаковскийА.Л., Новицкая Т.Е., Петров Е.Ю., Победоносцев К.П., Пискунова М.Г., ПокровскийИ.А., Полуяхтов И.А., Рахмилович В.А., Садиков О.Н., Сенчищев В.И., СинайскийВ.И., Сергеев А.П., Скловский К.И., Степанов С.А., Суханов Е.А., Толстой Ю.К., Федоренко Н.В., ЧерепахинБ.Б., ШершеневичГ.Ф., ЯковлевВ.Ф. имногими другими.
В своей совокупности работы названных ученых представляют основудля разработки проблем сделок с недвижимостью.
Целями дипломного исследования являютсярассмотрение сделок с недвижимым имуществом, а также возможные пути защиты правдобросовестного приобретателя имущества.
Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретическийпоиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы.
Исходя из названных целей, определена задача дипломногоисследования:
· исследованиевопросов исторического развития законодательства о сделках с недвижимымимуществом;
· рассмотрениевопросов понятия недвижимого имущества;
· рассмотрениевопросов регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью;
· рассмотрениеспособов защиты добросовестного приобретателя от виндикационного иска.
Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения,возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан приприменении норм о сделках с недвижимым имуществом.
В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, которыйсоставляют:
• нормы гражданского законодательства, федеральные законы,предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;
• практика реализации норм, предусматривающих сделки снедвижимостью;
• тенденции совершенствования гражданского законодательства.
Методы исследования. Проведенное исследование опирается надиалектический метод научного познания явлений окружающей действительности,отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций,содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного примененияследующих методов социально-правового исследования: историко-правового,статистического и логико-юридического.
Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданскоезаконодательство РФ, гражданское законодательство РСФСР, федеральные законы, РФпроанализировано также законодательство дореволюционной России, материалысудебной практики.
Структура работы. Дипломная работа состоит извведения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения ибиблиографического списка.
ГЛАВА 1ИСТОРИЯПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ ИПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
/>1.1 История правового регулированияоборота недвижимости в России
Термины «недвижимость», «недвижимоеимущество», «недвижимые вещи» в отечественном правоведениипоявились после того, как в России сложился довольно развитый поземельныйоборот. В Указе Петра 1 от 23 марта 1714 г. «О наследии имений»дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов:«родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов илавок»[1]. К сожалению, слегкой руки М.Ф. Владимирского-Буданова и Г.Ф. Шершеневича в литературе этотуказ именуется не точно — как «Указ о единонаследии»[2].Данныйтермин, как заметил профессор Г.Ф. Шершеневич[3], заменил собойпрежние разнообразные выражения, которыми обозначалась земельная собственностьи находящиеся на ней иные недвижимые вещи.
Вместе с тем другие термины, обозначающие те или иныеразновидности недвижимого имущества, не были окончательно вытеснены ипродолжали использоваться в законодательстве.
Так, термин «вотчина» на протяжении нескольких вековупотреблялся для обозначения недвижимого имущества, принадлежащего на правечастной собственности. Для обозначения частной недвижимости использовались итрадиционные термины русского права: «владение»,«обладание», а также проникший из литовско-польского права термин«дедина».
Отсутствие в российском правоведении допетровских времен термина«недвижимость», конечно же, совсем не означало отсутствия вгражданском обороте соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Какписал М.Ф. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещамивозможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только«люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляетсянеобходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройствапостоянного (оседлого) жилища — для дома и, во-вторых, права на отдельныйучасток земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования»[4].Вместе с тем в России длительное время господствовали представления опоземельной недвижимости как о государственной собственности, т.е.принадлежащей верховному правителю — царю.
В русском государстве с усилением центростремительных тенденцийвозникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI — XII вв. сложилисьследующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное имонастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различныхограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например,общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, моглибыть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целяхудовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либообразом (проданы, подарены, заложены и т.п.).
Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы,завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил изодного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новомукнязю, приходившему в этот удел[5].
Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности.Право пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам заслужбу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивалиправо на эти земли.
К ХII в., с утверждением влияния православной церкви, на Русисложились обширные монастырские или церковные землевладения, которые имелиспецифический правовой режим. Субъектами церковного землевладения выступалимонастыри, церкви, епископские саны, то есть некие коллективные образования, ноне отдельные монахи, церковные деятели как физические лица. Допускалосьсвободное отчуждение монастырских земель, что делало церкви и монастыриактивными участниками поземельного оборота. В то же время монахи, епископы немогли завещать, дарить, закладывать земли от собственного имени. Этообстоятельство подчеркивает корпоративный характер церковной собственности наземлю и иное недвижимое имущество.
Период централизации государственной власти в России своиместественным следствием имел усиление государственного регулирования земельныхотношений. Как отмечает Т.Е. Новицкая, «становление и развитие условногофеодального землевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав.Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующемгосударственном учреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировалсяв Поместном приказе, на городской дом и двор — в Земском для Москвы, а погородам — у воевод»[6].
Таким образом, существовавший в средние века в России гражданскийоборот земель повлек возникновение различных правовых конструкций недвижимости.Специфические особенности объектов недвижимости определялись правовым режимомданных объектов недвижимости (земельных участков), статусом их собственников,который, в свою очередь, возникал из деления общества на сословия.
Во времена Петра I экономическая жизнь государстваинтенсифицировалась. Это активизировало гражданский оборот и, как следствие,появились новые правовые режимы недвижимых вещей и их внутренней юридическизначимой классификации.
Так, актуальной оставалась классификация земельных участков взависимости от их собственников. По этому критерию выделяли:
— земли государственные;
— земли церковные;
— земли частные;
— земли чернотягловые.
Особым правовым режимом обладали так называемые родовые недвижимыеимущества. Государство, заинтересованное в том, чтобы сохранить за своей опорой- дворянскими родами — принадлежащие им земли, установило усложненный порядокотчуждения этих земель, включая передачу по наследству.
Особенности экономического развития российского государствапотребовали ограничения оборота отдельных видов недвижимого имущества.Поскольку в петровское время велось интенсивное строительство флота, топовышенную ценность приобретали леса, являющиеся источником материалов длякораблестроения. Это определило появление законодательного положения, которымограничивалась рубка лесов независимо от того, в чьей собственности онинаходились. Даже частным собственникам лесов вменялось в обязанность следить заих состоянием[7].
Другим направлением развития экономической жизни страны сталоформирование и укрепление в правах купеческого сословия. Однако развитиеторговли требовало юридических гарантий экономической базы купечества и, вчастности, устранения неоправданных ограничений в использовании недвижимогоимущества. В этой связи закономерным выглядит появление именного указаимператора от 18 января 1721 г. «О покупке купечеству к заводамдеревень», которым купечеству было дозволено приобретать с разрешенияБерг- и Мануфактур-коллегий в собственность для промышленных нужд деревень[8].Таким образом, купечество расширило свои права участия в гражданском оборотенедвижимых вещей, что, в свою очередь, стало предпосылкой дальнейшегоэкономического развития государства.
Другим направлением расширения круга субъектов, имеющих правоучаствовать в обороте недвижимости, стало дозволение женщинам совершать сделкис недвижимостью. Так, в соответствии с Сенатским указом от 4 ноября 1715 г.«О позволении писать купчие и закладные на недвижимое имение лицамженского пола» женщины были уравнены в правах с мужчинами совершать купчиеи закладные на недвижимое имущество[9].
Следует отметить, что государство стремилось установить контрольза рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты посозданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г.был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системыоформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривалсяпорядок написания крепостей площадными подъячими, берущий свое начало со временСоборного Уложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отнынекрепостные акты должны были составляться в Поместном приказе. В дальнейшемфункции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейнойпалате, а с 1719 г. — Юстиц-коллегии[10].
10 января 1701 г. был принят именной указ императора «Обобряде совершения всякого рода крепостных актов». Этим указомустанавливался порядок совершения купчих, то есть порядок заключения договоровкупли-продажи недвижимости. Договор вступал в законную силу с момента егорегистрации в приказе. Таким образом, создавалась централизованная системагосударственного контроля за оборотом недвижимого имущества. Конечно, такаяцентрализация была возможна в весьма ограниченных масштабах, как правило, впределах крупных городских поселений (главным образом в Москве), однако это былнеобходимый для государства опыт, который в конечном итоге должен был привестик созданию полномасштабной системы государственной регистрации прав нанедвижимость.
Во времена Екатерины II произошла децентрализация процедурыукрепления прав на недвижимость. Функции по совершению крепостных актов быливозложены на специальные учреждения крепостных дел, которые были образованы приуездных судах. Была предусмотрена специальная процедура так называемого вводаво владение недвижимостью, о чем составлялись акты, предъявляемые дляукрепления вещных прав.
К XIX в. в России стали активно развиваться идеи реформированияправового регулирования гражданского оборота. Под руководством М.М. Сперанскогоготовился проект Гражданского уложения 1810 г., одной из базовых идей которогобыло положение о том, что в качестве первоосновы права на землю выступает правособственности на землю, в то время как права на строение являются вторичными.При этом предполагалось заложить в законодательство презумпцию, согласнокоторой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в еенедрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установитобратное[11]. К сожалению,Гражданское уложение по целому ряду причин как объективного, так исубъективного характера не было принято[12].
Однако указанное обстоятельство не стало непреодолимымпрепятствием для развития права недвижимости в Российской Империи.
К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая системарегулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можнобыло охарактеризовать как весьма своеобразную. Так, профессор Л.А. Кассоотмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российскоезаконодательство «стремилось проводить благотворные начала, тогда еще невезде признанные на Западе»[13].
Особенно ощутимыми были различия в регулировании способовприобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедураприобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала ихукрепления. Под укреплением прав подразумевалось «публичное, припосредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права сизвестным субъектом»[14]. Основные формыукрепления прав на недвижимость представляли собой так называемые крепостныеакты.
С принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 годаосновные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов.
Процедура приобретения права собственности на недвижимые имуществавключала несколько юридически значимых элементов. Первоначально стороны вприсутствии младшего нотариуса (точнее, с его помощью) составляли крепостнойакт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книгипредставлялась старшему нотариусу, который состоял при том судебном округе, натерритории которого находилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старшийнотариус, проверив законность представленного акта и удостоверившись в уплатекрепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждениеакта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку вреестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права собственности.В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое значение акта вводаво владение. В конечном итоге законодательно «ввод во владение какобязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительнаяпередача имения приобретателю, которая совершается, подобно исполнениюсудебного решения, по желанию приобретателя»[15].
Последовательный анализ этой процедуры привел к теории, котораяобосновывала, что, в отличие от законодательств иных государств, вотечественном праве «купчая изъята из договоров и отнесена к способамприобретения права собственности… Купчая есть акт окончательный, есть самапередача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результатего — переход имущества от одного лица к другому; признаком этого переходаслужит купчая крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняетсяпредшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменноесоглашение»[16].
Следует отметить, что в XIX в. практика как гражданского оборота,так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих(торговых). Так, А.И. Каминка отмечал, что «хотя Устав судопроизводстваторгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менеепрактикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимым имуществом неотносятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую при этомпреследуют стороны»[17]. Из этого жеисходила и судебная практика, формируемая решениями Правительствующего сената.
Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимыев отечественной политике и праве был сделан с принятием декрета ВЦИК от 27октября 1917 года «О земле»[18]. Этим декретомбыл установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей.Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элементаинститута недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этомуклассификационному признаку.
Как следствие централизации и обобществления средств производствав правовом регулировании гражданского оборота доминировала тенденция суженияобъектов, которые могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Естественно,что в основном из оборота изымались крупные, значимые для экономики объекты,среди которых ведущее место занимали объекты недвижимости.
С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР[19]в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное длялюбого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании кст. 21 ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: «С отменой частной собственностиделение имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено». Однако,как справедливо иронизируют сегодняшние исследователи, с таким же успехом можнобыло отменить деление суток на день и ночь[20].
Дифференциация вещей на движимые и недвижимые объективнопредопределяется естественным характером самих вещей. Совокупность особыхестественных признаков, которыми обладают недвижимые вещи (и прежде всего — земельные участки), не может не требовать особых методов регулированияправоотношений, возникающих по их поводу. Существующие естественные различиямежду движимыми и недвижимыми вещами, как пишет А.П. Сергеев, «не должны,да объективно и не могут игнорироваться законодательством любого общества.Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находитоправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когдаоно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществомпроводится непоследовательно и завуалировано»[21].Поэтому законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимостиоценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствиичастной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установитьодинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимогоимущества. Отличия в правовом режиме недвижимого имущества проводились взаконодательстве даже тогда, когда законодатель отказывался от соответствующейтерминологии. Даже сам принципиальный отказ от введения в гражданский обороттаких объектов, как недвижимые вещи, есть ничто иное как придание режиманеоборотоспособности (невозможности совершения сделок) данного имущества. Неслучайно в советском праве были довольно развиты отрасли земельного, водного,лесного законодательства, законодательства о недрах и т.д. Более того, иной раззаконодатель был вынужден допускать «проговорки», устанавливая в техили иных случаях особый режим недвижимого имущества и используя при этомисключенную из официального словоупотребления терминологию. В качестве примераможно привести норму ст. 10 Закона СССР от 29 октября 1976 г. «Об охране ииспользовании памятников истории и культуры»[22],в которой установлено, что «в целях организации учета и охраны памятниковистории и культуры недвижимые памятники подразделяются на памятникиобщесоюзного, республиканского и местного значения».
Восстановление в отечественном праве разделения имущества какобъекта гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. вОсновах гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее — Основы)[23].В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понималисьземельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения,предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, неограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов,законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещейчерез их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей вэтой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерногоущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Такимобразом, логичен вывод о том, что недвижимым имуществом являются такие вещи,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно. В этомопределении обращает на себя внимание отсутствие указания на связь имущества сземлей (забегая вперед, отметим, что это один из основных признаков недвижимости,определенный в понятии, которое дано в современном ГК РФ).
В Основах перечислены особенности правового режима недвижимости. Ктаковым, в частности, отнесены особенности приобретения и прекращения прав нанедвижимое имущество, которые должны устанавливаться законодательными актами. Всоответствии с п. 5 ст. 8 Основ форма сделок по поводу строений и другогонедвижимого имущества определяется по законодательству места нахождения такогоимущества. Под таким законодательством подразумевались нормативные правовыеакты, принятые в республике, на территории которой находилось это имущество.Таким образом, Основы создали фундамент для многовариантного подхода копределению формы сделок с недвижимостью. Это имело практическое значение длявозможности установления в отдельных регионах союзного государства нотариальнойформы сделок с недвижимостью, либо об отказе от таковой в пользу простойписьменной формы сделок. Одновременно в п. 1 ст. 165 Основ устанавливалосьимперативное правило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся вСССР, подчиняется советскому праву. В отношении наследования недвижимогоимущества и прав на него было прямо установлено, что таковое осуществляется всоответствии с законодательством республики, на территории которой находилосьэто имущество (п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены и особые сроки дляприобретения прав собственности на недвижимое имущество по давности владения(приобретательская давность) — 15 лет, в то время как приобретение правсобственности на движимое имущество по такому же основанию составляло 5 лет (п.3 ст. 50 Основ). Также Основами было предусмотрено, что местом исполненияобязательства по передаче недвижимого имущества должно быть место нахождениянедвижимости (п. 1 ст. 64 Основ).
Иных правовых особенностей оборота недвижимых вещей в Основахустановлено не было. 1.2 Определение понятия недвижимости
Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикойв сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а такжесудебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятиюнедвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятиенедвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулированиясделок с недвижимым имуществом.
Если говорить о сущностных признаках недвижимого имущества,которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должныбыть отнесены следующие.
Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определеннымимуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качествеотдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимоеимущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то,как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этогоимущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, еслиобъект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью),то его «юридическое разделение» возможно только по правилам,регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общейсобственности на эту недвижимую вещь[24].
Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальнымобъектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесеныимущественные права, например, права требования. В литературе встречаетсятрактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество какобъектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав нанедвижимость)[25], однако, какпредставляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателяк пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного родаобъектов к недвижимым вещам.
В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связьс землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленностьобъекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональностисамого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема,прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями вкачестве общего системного признака недвижимой вещи[26].
Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданскомкодексе РФ, также не свободно от недостатков.
В одной из последних трактовок российского законодательстванедвижимость получила следующую дефиницию. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ кнедвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано сземлей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,сооружения, объекты незавершенного строительства[27].Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяетпримерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеровнедвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1)[28].Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи,садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5)[29].В соответствии с Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «Освязи» к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочносвязаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8)[30].К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Крометого, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятиев целом как имущественный комплекс. Также к недвижимой вещи в соответствии сФедеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществахсобственников жилья» относился кондоминиум как единый комплекс недвижимогоимущества, включающий земельный участок в установленных границах ирасположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости[31].С 1 марта 2005 года, со вступлением в законную силу Жилищного кодексаРоссийской Федерации[32], указанный законутратил свою юридическую силу (пп. 19 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 29декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодексаРоссийской Федерации»)[33]. Соответственнокондоминиум как имущественный комплекс не рассматривается более в качественедвижимости. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимымвещам может быть отнесено и иное имущество.
Отметим, что вышеуказанные законодательные определениянедвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качественедвижимых вещей. Так, например, в качестве недвижимого имуществарассматривается самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК). Однако законодатель невводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормыпозволяет сделать вывод о том, что термин «постройка» являетсяродовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленногопорядка) на земельном участке недвижимых объектов.
Однако вернемся к формулировке понятия недвижимости, данной в ст.130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованныхзаконодателем для выведения общего понятия:
— отнесение к недвижимости земельных участков;
— отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно;
— отнесение к недвижимости движимых по природе вещей — подлежащихгосударственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннегоплавания, космических объектов[34].
Таким образом, простое сопоставление трех указанных групп не даетвозможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установленправовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод отом, что понятие недвижимости определено не путем установления признаковданного явления, а путем установления их перечня, приведения примеровнедвижимых вещей. Однако, как справедливо заметил по этому поводу в начале ХХв. профессор Л.А. Кассо, использование такого приема как перечисление примеровне может иметь исчерпывающего значения для общего определения[35].Отсутствие четкой дефиниции понятия недвижимости неизбежно способствуетвозникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданскогоправа к данной категории, поскольку легальное определение недвижимости имеетразмытые границы. Между тем разрешение вопроса о возможности четкогоопределения перечня объектов недвижимого имущества имеет не толькотеоретическое, но и практическое значение.
Правильное понимание недвижимости на основе той дефиниции, котораясформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлеченияпонятий из иных отраслей законодательства — земельного, водного, лесного,законодательства о недрах и пр. Однако анализ таких законодательных понятий,как участки недр, водные объекты, земельные участки и других также не позволяетвыделить общие признаки этих объектов как объектов недвижимости. Так, всоответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (далее- Закон о недрах)[36] под участком недрпонимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализациякоторого происходит в виде горного отвода — геометризованного блока недр (ст. 7).Согласно Водному кодексу Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ[37]водный объект — это сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефалибо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима (ст. 1). Леснойкодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ[38]дает весьма размытое юридическое понятие «леса». Из преамбулы этогоКодекса следует, что лес — это совокупность лесной растительности, земли,животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важноеэкологическое, экономическое значение.
В юридической литературе существуют и иные объяснения причинвыделения недвижимости как особого объекта гражданских прав. Так, К.И.Скловский полагает, что «нет оснований считать причиной особого положениянедвижимости в обороте ее прямую, непосредственную ценность»[39].По его мнению, решающим качественным отличием, позволяющим превратитьнедвижимое имущество в средство устойчивости кредита через ипотеку, является«видимость»[40], т.е.устойчивость и публичный характер в данной сфере. Отдавая дань верноподмеченному К.И. Скловским аспекту ипотечного кредитования как свойстваоборота недвижимости, следует отметить, что данный подход связан только с однойиз функций, которую выполняет недвижимость, — с ее способностью обеспечиватьмультиплицирование денежных ресурсов. Между тем данной функцией предназначениенедвижимости далеко не исчерпывается. Недвижимость обладает целой совокупностьюиных качеств, более важных, чем ее способность интенсифицировать экономическуюжизнь государства.
Невозможность найти в позитивном законодательстве формальныепризнаки, объединяющие различные объекты недвижимости в целостную систему,приводит некоторых исследователей к выводу о том, что правовой режимнедвижимости не зависит от ее природных свойств. В качестве объединяющихнедвижимое имущество признаков и основания выделения недвижимости в особоеюридическое понятие рассматриваются особенности организации оборотанедвижимости (С.А. Бабкин, В.А. Белов)[41].
Таким образом, с точки зрения современного российскогозаконодательства, состав недвижимого имущества не является однородным. Взависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделилнедвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режимнедвижимого имущества. Регулирование оборота каждой из этих групп объектовобладает определенной спецификой, которая будет рассмотрена ниже — всоответствующих главах настоящей работы.
Как видим, при определении дефиниции недвижимости законодательиспользует два подхода: во-первых, дает признаки недвижимости (земля,неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без причинениянесоразмерного ущерба назначению) и, во-вторых, указывает на конкретныеобъекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами (земельныеучастки, обособленные водные объекты, воздушные и морские суда и пр.). Есливторой способ определения недвижимости не влечет трудностей в применении напрактике, поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданскогооборота, то определение недвижимости при помощи использования несколькоабстрактных признаков — «прочная связь с землей», «невозможностьперемещения без несоразмерного ущерба назначению» — может вызватьтрудности у правоприменителя. Действительно, в законодательстве отсутствуетопределение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно.Использованные законодателем формулы имеют оценочный характер и фактическиотданы на усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции,уполномоченного регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.). Обэтом свидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которойразрешаются вопросы по определению того, каковы критерии «прочной связи сземлей» и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при ееперемещении[42].
К примеру, в одном из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ,рассмотрев протест и направляя дело на новое рассмотрение в первую инстанцию,указал, что суд не исследовал вопрос о том, может ли быть признано объектомнедвижимости одноэтажное деревянное здание площадью 10,5 квадратных метра иасфальтовое покрытие площадью 7056,8 квадратных метра[43].Вместе с тем, практика федеральных арбитражных судов округов по вопросамквалификации асфальтового покрытия крайне противоречива. В одних случаях судисходил из того, что таковое не может выступать в качестве недвижимогоимущества[44]. Подход,определенный в этом постановлении, дал основание для того, чтобы в литературебыло сформулировано суждение о том, что «асфальтовое покрытие вообще неявляется вещью, а представляет собой скорее свойство земельного участка»[45].В других случаях суд занимал прямо противоположную позицию и рассматриваласфальтовое покрытие как самостоятельный объект недвижимости[46].И в третьих случаях вывод о том, что конкретный объект (асфальтовое покрытие)является недвижимостью, обосновывался исходя из его предназначения, а такжеобстоятельств, связанных с его созданием[47].
При разрешении другого дела Президиум Высшего Арбитражного Суда РФобосновал свой вывод о принадлежности имущества к недвижимому следующимобразом: данные предприятия технической инвентаризации, отраженные втехническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильникотносится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированноена специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарныекоммуникации по электро- и водоснабжению, и оно является строением первойгруппы капитальности. Суд ошибочно исходил из того, что эти сведения относятсяк зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названноесооружение составляет единое целое. Выводы суда кассационной инстанции о том,что спорный объект является движимым имуществом, а поэтому на его отчуждение нетребовалось согласия собственника, нельзя признать обоснованными. Отменяяпостановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первойинстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорногохолодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчикомруководство по эксплуатации камеры холодильной, перечень выпускаемой продукцииАлатырского завода низкотемпературных холодильников, где приведены техническоеописание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичныхспорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован иперенесен на другое место. Однако содержащиеся в названных документах данные непозволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано снесоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив,исследованные и оцененные судом данные, в том числе акт сдачи-приемки работ подоговору, указывают на то, что характер работ по привязке фундамента кместности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильникасвидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу,прочно связанному с землей[48].
По одному из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судомСеверо-Западного округа в кассационном порядке, было необходимо дать оценкукомплексу неразрывно связанных и подчиненных единой технологической целисооружений. Суд, разрешая спор, исходил из того, что такие объекты, какинженерные коммуникации, масло-бензоуловители и бензоловушки, представляющиесобой подземные емкости с заглублением до 2-х метров, железобетонные ограды сбетонным фундаментом, одноэтажные складские помещения из кирпича сфундаментами, а также иные сооружения, которые относятся к основным фондам исовокупность которых является единым обособленным комплексом конструктивно сочлененныхсооружений, относящихся к объектам капитального типа, неразрывно связанным сземлей и со сроком эксплуатации не менее 50 лет, невозможно демонтировать безнесоразмерного ущерба им и их назначению[49]. Установлениеэтого обстоятельства влечет квалификацию данного комплекса как недвижимогоимущества и применение соответствующих правил к совершаемым с ним сделкам.
В современной российской цивилистике идут споры о том, является липонятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующийобъект. Часть ученых (Е.А. Суханов, В.И. Сенчищев) полагает, что недвижимость,будучи юридическим понятием, появляется только в результате государственнойрегистрации прав на нее[50]. Другие юристы(Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, С.А. Степанов) высказывают мнение, чтонедвижимость, будучи объективно существующим явлением, не зависима от процедурыгосударственной регистрации[51].
Российский законодатель при формулировании понятия недвижимогоимущества использовал как экономический, так и юридический критерии. Однакоследует отметить, что основой законодательной дефиницией недвижимости являетсявсе-таки характеристика, базирующаяся на его естественных признаках (т.е.экономический критерий). В этой связи сложно согласиться с мнением Е.А.Суханова о том, что «объявление имущества недвижимостью основано… на егоюридических, а не естественных особенностях»[52].Такой же позиции придерживается О.М. Козырь, которая полагает, чтонедвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установленоправо собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходимасоответствующая государственная регистрация»[53].Впрочем, точка зрения, формулируемая профессором Е.А. Сухановым, не являетсяновой для российского правоведения. Так, еще в дореволюционной юридическойлитературе высказывались суждения, которые можно интерпретировать как«юридическую» доктрину недвижимости. В конечном итоге такая позицияприводила к выводу о том, что «дом как принадлежность земли, на которой онпостроен, есть имущество недвижимое; рассматриваемый отдельно от земли, онбудет имуществом движимым». Фактически та же самая идея поддерживаласьпрофессором Г.Ф. Шершеневичем, который писал о том, что в качестве недвижимостине должны рассматриваться строения, которые воздвигнуты на чужой земле в силукакого-либо договорного отношения[54]. Представляется,что подобного рода подход к пониманию недвижимости является несколькоискусственным, в конечном итоге, способствует субъективизму правоприменителяпри оценке правового статуса объектов недвижимости.
Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, чтоправовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуютразличия в регулировании правового режима различных видов недвижимости.Особенно заметны такие различия в регулировании недвижимых вещей, которыеявляются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимымимуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.
Именно в силу естественных свойств, которыми обладают недвижимыевещи, определенные таковыми в силу закона, не возможно реализовать в отношенииних все те принципы, которым подчинено регулирование недвижимых по природевещей. Так, общим правилом регистрации земельной недвижимости является учетэтих объектов, прав на них и сделок с ними по их местонахождению. Очевидно, чтоподвижные объекты недвижимости (морские и речные суда, воздушные суда,космические объекты) не могут быть зарегистрированы по месту их нахождения впринципе, поскольку процесс извлечения их потребительских свойств предполагает,что они непрерывно перемещаются. Это вызывает необходимость определения иныхпринципов регистрации таковых объектов и установления особенностей порядкатаковой регистрации. Не случайно Закон о госрегистрации прав на недвижимость нераспространил свое регулирование на сферу регистрации прав на воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 4).Регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, которыесущественным образом отличаются от регистрации недвижимости, являющейся таковойв силу естественных свойств. В этом случае, как справедливо заметил М.И.Брагинский, государственная регистрация — это тот конститутивный признак,«благодаря которому на соответствующие виды движимого имуществараспространяется в определенных пределах установленный для недвижимостиправовой режим»[55].
Вышеизложенное приводит нас к мысли о том, что как самозаконодательное понятие недвижимости, включающее в себя различные видыимущества, так и примыкающие к данному понятию правовые институты, регулирующиесистемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним, не имеют внятных объяснений того, почему дефиниция недвижимости в ст. 130ГК РФ сформулирована так, а не иначе.
ГЛАВА 2ПОРЯДОК СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ
/>2.1 Понятие и правовая природагосударственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимоеимущество
Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество исделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимоеимущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав нанедвижимость).
Предметом государственной регистрации, согласно действующемузаконодательству, могут быть объекты следующих групп:
— права на недвижимость;
— сделки с недвижимым имуществом;
— обременения (ограничения) прав на недвижимость.
В соответствии с общей концепцией, как это следует из п. 1 ст. 131ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст. 164 ГК РФ допускаютвозможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тембазовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечнясделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературеотмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущенанеточность: «Имеется в виду государственная регистрация не только ужесуществующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике — т.е.возникающие и отпадающие „ограничения этих прав, их возникновение, переходи прекращение“. В подавляющем большинстве случаев (но не всех)юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что иполучило отражение в названии регистрирующего органа в п. 3 ст. 131 ГК РФ. Ксожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой какнеобходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею всостояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затемэта неточность породила огромный объем дополнительной работы регистрирующихорганов и излишние траты времени и средств для правообладателей»[56].
Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав нанедвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составеперехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение длясоответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью.Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется вмомент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняетгосударственная регистрация права.
В то же время государственную регистрацию, которая осуществляетсяв форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельногоюридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическимоснованием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебногорешения, административного акта, юридического факта и т.д. На этообстоятельство обратил внимание Конституционный Суд РФ, который при принятииОпределения от 5 июля 2001 г. № 132-О об отказе в принятии к рассмотрениюжалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушениеконституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодексаРоссийской Федерации[57] указал на то, чтогосударственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как игосударственная регистрация права его аренды, производимые соответствующимучреждением, не могут подменять собой договор аренды как основаниевозникновения, изменения или прекращения права аренды, а также вторгаться всодержание договора.
Поскольку возникновение (изменение, переход, обременение,прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум отдвух юридически значимых фактов — сделки и государственной регистрации — вданном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, вкотором государственная регистрация выполняет функции особого юридическогофакта. В юридической литературе и в судебной практике можно встретить утвержденияо том, что государственная регистрация является ненормативным актом.Представляется, что это ошибочное утверждение. Государственной регистрации правна недвижимое имущество не свойственны признаки, которыми обладаютненормативные акты, поскольку регистрация непосредственно не порождает прав.Значение регистрации в том, что она определяет момент возникновения права нанедвижимость. Кроме того, государственная регистрация никак не влияет направоотношения сторон, возникающие из сделки с недвижимым имуществом. Вместе стем для третьих лиц государственная регистрация является показателем того, чтопереход прав на недвижимое имущество произошел. Действительность права и сделкис недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводуобъекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания иподтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов,осуществляющих регистрацию права или сделки (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрацииправ на недвижимость).
По поводу правовой природы государственной регистрацииКонституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в ужеупоминавшемся Определении от 5 июля 2001 г. № 132-О: государственнаярегистрация — формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебнойзащиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которыхвыступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишьудостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующихправоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создаетгарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно,способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она незатрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, неограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их волии имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться какнедопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или какограничение прав человека и гражданина.
Из дефиниции государственной регистрации, приведенной в п. 1 ст. 2Закона о госрегистрации прав на недвижимость, следует, что регистрация имеетвторичное значение по отношению к сделке. Если сделка с недвижимостью можетсостояться без регистрации (в настоящий момент оставим в стороне вопрос о еедействительности), то регистрации без сделки быть не может, поскольку в таковомслучае отсутствует объект регистрации.
В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишь смомента его юридического признания государственным органом, осуществляющимрегистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе[58],несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственнойрегистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрелвещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовойсвязи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается толькоконтрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами. Вчастности, у продавца (отчуждателя) существует обязанность передатьнедвижимость покупателю (приобретателю). Эта обязанность подкрепляетсясанкцией: в том случае, если продавец уклоняется от государственной регистрацииперехода права собственности либо сделки, покупатель вправе требоватьрегистрации в судебном порядке, а также требовать возмещения убытков,понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистрации[59].
В то же время действующее законодательство о последствияхотсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. Содной стороны, в соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуругосударственной регистрации в тех случаях, которые установлены законом,является недействительной (ничтожной). С другой стороны, в силу ст. ст. 433 и558 ГК РФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации,считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственнойрегистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке.Столкновение указанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной исудебно-арбитражной практике и требует устранения.
Законодатель придал чрезвычайную значимость институтугосударственной регистрации и с точки зрения процессуального права. В соответствиис п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственнаярегистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права. Таким образом, доказательственной силегосударственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительныйхарактер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебномпорядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданскихправоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуругосударственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права наобъект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающиезарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства,подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует сзарегистрированным правом. Правило об исключительном характередоказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальныйхарактер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключаетвнесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости.
В то же время в рамках судебного процесса государственнаярегистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимогодоказательства права на недвижимую вещь. Это означает, что если в рамкахисследования всей совокупности доказательств суд придет к выводу о том, что,несмотря на государственную регистрацию, зарегистрированный правообладатель неимеет права на соответствующую недвижимую вещь, суд принимает решение,основываясь на представленных доказательствах, которые, таким образом,выигрывают судебную конкуренцию с государственной регистрацией какдоказательством, подтверждающим субъективное право на недвижимое имущество.
С процессуальной точки зрения в процессе доказыванияправообладатель должен оспаривать не саму запись о государственной регистрации,а зарегистрированное право. Это объясняется тем обстоятельством, чтогосударственная регистрация, в силу ст. 2 Закона о госрегистрации прав нанедвижимость, является юридическим актом признания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав нанедвижимое имущество. Подобный подход к формулированию исковых требований нашелзакрепление и в судебно-арбитражной практике[60].
Институт государственной регистрации урегулирован прежде всего нормамиГК РФ, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Встает вопрос оправовой природе этих норм, их отраслевой принадлежности.
На государстве лежит конституционная обязанность обеспечить защитусобственности (ст. 8 Конституции РФ). Это определяет наличие публично-правовогоинтереса в нормальном функционировании рынка, защите прав его участников.Однако рынок недвижимости обладает определенными особенностями, которыеобусловлены спецификой предмета сделок купли-продажи недвижимых вещей, их индивидуально-неповторимымиособенностями. М.А. Ковалевский справедливо отмечает, что «если предметдоговора обладает существенно индивидуальными признаками — теми, что не присущииному товару, предлагаемому рынком (товары на рынке не являются однородными), топодобный рынок также несовершенен. Таким рынком является рынок недвижимогоимущества — данное имущество достаточно индивидуально. Ввиду этого законодательустановил специальное правило, в соответствии с которым цена на недвижимоеимущество является существенным условием договора купли-продажи недвижимогоимущества»[61]. К сказанномуостается добавить, что законодатель, руководствуясь особыми свойствами такихобъектов гражданского права, как недвижимые вещи, помимо установления общегонормативного требования о существенном условии договора купли-продажинедвижимости, посчитал необходимым установить и форму публичного контроля засовершаемыми с недвижимыми вещами сделками и переходом прав на недвижимость — институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав нанедвижимое имущество.
Государственная регистрация — это процедура, которая предполагаетсуществование отношений между государством в лице его регистрирующих органов изаинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав нанедвижимость и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать как отношениявластеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравномположении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализуетвластные полномочия. Таким образом, государственная регистрация — это формапубличного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективныегражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как справедливо заметил В.Ф.Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы, которая используется дляобозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действиягражданского права[62].
Таким образом, государственная регистрация прав и сделок,возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер,демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права,взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказываетстабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам,резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимогоимущества.
Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимость оказалостоль существенное влияние на развитие гражданского законодательства, что вюридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права — регистрационного права. По утверждению А.Р. Кирсанова, предметом правовогорегулирования такового «являются общественные отношения, возникающие впроцессе осуществления регистрационной деятельности»[63],а «отношения, возникающие в процессе регистрации прав, регулируютсяметодом императивных предписаний»[64]. Это даетоснование для вывода о том, что «регистрационное право выступает каккомплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования»[65].
Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой,по мнению которой «взаимосвязанные нормы о государственной регистрацииобразуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующийсовокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и ихрегистрации в процессе правоприменительной деятельности учрежденийюстиции»[66]. По своейправовой природе этот институт является институтом административного права.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделокс недвижимостью осуществляется Федеральной регистрационной службой(Росрегистрацией), подведомственной Министерству юстиции РФ.
Росрегистрация является федеральным органом исполнительной власти,осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, атакже правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфереадвокатуры и нотариата. Основной задачей Росрегистрации является: обеспечениеустановленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним.
Росрегистрация обладает следующими полномочиями:
— осуществляет государственную регистрацию прав на объектынедвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленныхзаконодательством Российской Федерации;
— координирует работу по созданию органов по регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль ихдеятельности;
— обеспечивает соблюдение правил ведения ЕГРП, а также создание ифункционирование системы ведения указанного Реестра в электронном виде.
Деятельность, осуществляемая Федеральной регистрационной службой,является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в видеиздания индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение илипрекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельностьвключает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных напроверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. Вэтом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру,состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедурагосударственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Законом огосрегистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного Законаэта процедура состоит из пяти этапов:
1) прием документов, представляемых для регистрации прав и сделок;
2) правовая экспертиза представленных документов и проверка сделкина соответствие закону;
3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правамии уже зарегистрированными правами на регистрируемый объект недвижимости, атакже иных оснований для отказа либо приостановления государственнойрегистрации;
4) внесение записей в ЕГРП;
5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачаудостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация осуществляется путем внесения записи вЕдиный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Соответственно и датой государственной регистрации считается день внесениятакой записи. Удостоверение проведенной государственной регистрациипроизводится путем выдачи свидетельства о государственной регистрации. Формасвидетельств о государственной регистрации прав устанавливается Правиламиведения Единого государственного реестра прав. В то же время те формысвидетельств о государственной регистрации, которые были введены отдельнымисубъектами Российской Федерации и администрациями городов до введения единойформы свидетельства, считаются юридически действительными. Что касаетсягосударственной регистрации договоров и сделок с недвижимым имуществом, тотаковая удостоверяется путем совершения специальной регистрационной надписи надокументе, выражающем содержание сделки.
Процедура государственной регистрации начинается на основаниизаявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченного ими лица приналичии у него надлежащим образом оформленной доверенности (нотариальноудостоверенной). В том случае, если государственной регистрации подлежат права,которые возникают на основании акта государственного органа или акта органаместного самоуправления, то заявление о государственной регистрации подаетсятем лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
Если одна из сторон проявляет недобросовестность и уклоняется отгосударственной регистрации прав, то другая сторона вправе требоватьрегистрации на основании судебного решения. При этом на ту сторону, которая уклоняетсяот государственной регистрации, возлагается бремя убытков, которые возникли врезультате приостановления государственной регистрации прав.
В том случае, если государственной регистрации подлежат права нанедвижимость, принадлежащую Российской Федерации, субъектам РоссийскойФедерации или муниципальным образованиям, то от их имени вправе выступатьорганы государственной власти, органы местного самоуправления, а такжеюридические лица и граждане. Порядок представительства от публичногообразования в этом случае установлен Постановлением Правительства РФ от 31августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав нанедвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности»[67].
Регистрационные действия прав на недвижимость и сделок с неюначинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав.
Одним из условий проведения государственной регистрации являетсяуплата заинтересованным лицом государственной пошлины. При этом оплата пошлиныдолжна быть произведена до государственной регистрации, а документ,удостоверяющий оплату пошлины, должен быть представлен в регистрирующий органвместе с заявлением о государственной регистрации. Размер платы загосударственную регистрацию прав на недвижимость установлен Налоговым кодексомРФ, а порядок ее взимания и зачисления в государственный бюджет устанавливаетсяПравительством РФ. До 1 января 2005 г. размер платы за соответствующуюрегистрацию устанавливался субъектами Российской Федерации, но не вышемаксимального размера платы, определенного Правительством РФ.
Государственная регистрация прав на недвижимость должна бытьосуществлена в месячный срок с момента подачи заявления. Вместе с темнеобходимо отметить, что проведенная в рамках административной реформыреорганизация деятельности учреждений по регистрации прав на недвижимостьвесьма негативно оценивается участниками рынка недвижимости. Обусловлено этоцелым рядом обстоятельств. Во-первых, в целом эта реформа привела к увеличениюставок взимаемой за государственную регистрацию пошлины. Во-вторых, спроведением реформы оказалась утраченной возможность сокращенных сроковгосударственной регистрации за дополнительную плату. В-третьих, посколькувзимаемые за государственную регистрацию пошлины полностью поступают вгосударственный бюджет, учреждения по регистрации лишились средств на развитие.2.2Нотариальноеудостоверение сделок с недвижимостью в современном российском гражданском праве
Содержание действий по нотариальному удостоверению сделок снедвижимым имуществом обладает определенной спецификой в сравнении с иныминотариальными действиями. Эта специфика диктуется особыми свойстваминедвижимого имущества.
Так, при удостоверении сделки с недвижимым имуществом нотариусобязан проверить принадлежность этого имущества собственнику. Однако в данномслучае недостаточно обращения только к правоустанавливающим документам(например, к договору купли-продажи недвижимости). Нотариус должен убедиться втом, что соответствующие права зарегистрированы в ЕГРП. При этом выписка изЕГРП должна содержать не только сведения о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество, но и сведения о наличии ограничений, обременений, арестовв отношении отчуждаемого недвижимого имущества.
Правила ведения ЕГРП предусматривают, что в реестр в обязательномпорядке должен вноситься ряд сведений. Эти же сведения должны быть отражены и всоответствующих нотариальных документах, которые представляются в учрежденияюстиции по регистрации прав на недвижимость. К таким сведениям относятсяинформация об участниках сделки, сведения о праве собственности и иных вещныхправах на недвижимое имущество, сведения об ограничениях, обременениях правасобственности и иных прав на недвижимость.
Характеристика объекта недвижимости основывается на техническойдокументации, в которой описывается объект недвижимости (справки бюротехнической документации, технический паспорт объекта недвижимости и т.д.).Техническая документация на объект недвижимости должна быть представленанотариусу для проведения соответствующего нотариального действия. При описанииобъекта недвижимости должны быть указаны кадастровый или условный объектнедвижимости, а также адрес (местонахождение) объекта недвижимости. Кроме того,к описанию объекта недвижимости относятся указания на его площадь и назначение.
В том случае, если совершается сделка по распоряжениюнедвижимостью, нажитой в период брака, необходимо получить нотариальноудостоверенное согласие другого супруга на совершение такой сделки (п. 3 ст. 35Семейного кодекса РФ)[68]. Это правилокасается и совершения индивидуальным предпринимателем сделок с недвижимымимуществом, используемым в предпринимательской деятельности.
С принятием ГК РФ нотариальная форма совершения сделок снедвижимым имуществом была предусмотрена в следующих случаях:
— выдача доверенности на совершение сделок, которые требуютнотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);
— выдача доверенности в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ), заисключением тех случаев, которые предусмотрены п. 4 ст. 185 ГК РФ;
— договор об ипотеке;
— договор об изменении условий договора об ипотеке;
— договор между залогодержателем и залогодателем об удовлетворениитребований залогодержателя за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 339, п. 1ст. 349 ГК РФ, ст. ст. 10, 23 и 55 Закона об ипотеке);
— уступка требования, которое основано на сделке с недвижимымимуществом, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);
— перевод долга, основанный на сделке, совершенной в нотариальнойформе (ст. 391 ГК РФ);
— договор ренты (ст. 584 ГК РФ);
— договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);
— любая сделка с недвижимым имуществом, если стороны пришли ксоглашению о ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 163 ГК РФ);
— договор продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);
— договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);
— договор дарения (ст. 574 ГК РФ);
— брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);
— согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимымимуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или)государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Со вступлением в силу Закона о госрегистрации прав на недвижимостьбыло отменено обязательное нотариальное удостоверение:
— договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);
— договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);
— договора дарения (ст. 574 ГК РФ).
В 2003 г. в этот же Закон внесены изменения, согласно которым былоустановлено правило об обязательной нотариальной форме доверенности, связаннойс государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с нею (п. 1 ст. 16Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
В 2005 г. внесено требование об обязательной нотариальной форме:
— доверенности, которая подтверждает полномочия представителяфизического лица при предъявлении им заявления о государственной регистрации идокументов о правах на недвижимость (п. 4 ст. 16);
— доверенности, которая подтверждает полномочия представителяфизического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав,закладной и других документов (п. 5 ст. 18);
— доверенности работника или иного представителя юридического лицана получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и иныхдокументов (п. 5 ст. 18);
— соглашение между залогодателем и залогодержателем обудовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного подоговору об ипотеке, без обращения в суд. Такое соглашение может быть заключенотолько после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки(п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
При этом в Закон об ипотеке были внесены изменения, согласнокоторым было отменено обязательное требование о нотариальном удостоверениидоговора об ипотеке.
Таким образом, за последние годы существенным образом суженакомпетенция нотариальных органов и их роль в организации оборота недвижимогоимущества, что оценивается специалистами как негативная тенденция[69].
В целом подход российского законодателя к определению местанотариата в сфере оборота недвижимости значительно отличается от подхода,характерного для континентальной традиции. Как известно, в романо-германскойправовой семье развивается латинский нотариат, которому свойственно не простовыполнение удостоверительных функций, но и осуществление своего родапревентивного правосудия, направленного на предупреждение правовых конфликтов.В процессе нотариального удостоверения сделок европейские нотариусы оказываютюридическую помощь лицам, участвующим в сделке. Являясь частным субъектом,нотариус наделен и публичными функциями; он отвечает за законность сделки инесет имущественную ответственность за свои действия. Вследствие этого почтивсе европейские правопорядки формулируют нормы о нотариальном удостоверениисделок с недвижимым имуществом.
В странах англосаксонской правовой традиции нотариус не играетсущественной роли при удостоверении сделок с недвижимостью. Обеспечениегарантий участникам сделки с недвижимостью достигается сопровождением сделки снедвижимостью страховой компанией, которая страхует риски неисполнения инедействительности сделки. За многие десятилетия существования такой системыстраховые компании накопили практически всеобъемлющую информацию обо всехобъектах недвижимости, включая сведения об истории их юридической судьбы. Такоеположение и является гарантией юридической чистоты сделок, а участие нотариатапредставляется излишним.
Англосаксонская традиция придает огромное значение институтудобросовестности приобретателя. Это делает фактически невозможным изъятиенедвижимого имущества у добросовестного приобретателя, даже если сделка снедвижимостью содержит существенные юридические пороки[70].
Изменения последних лет свидетельствуют, что отечественное правоотходит от традиций латинского нотариата. Нотариальное удостоверение сделок снедвижимостью фактически отсутствует. Вместе с тем российский законодатель ввелв законодательство ряд гарантий для участников рынка недвижимости. Так, Закон огосрегистрации прав на недвижимость был дополнен нормами, которые предоставилисобственнику утраченной недвижимости, а также добросовестному приобретателю, укоторого недвижимость была истребована, право на разовую компенсацию за счетказны Российской Федерации (п. 1 ст. 31.1). Однако законодатель установил этунорму только в отношении сделок с жилой недвижимостью. Коммерческаянедвижимость не подпадает под действие этих норм.
Возникают сомнения в том, что государство способно в полном объемеэффективно выполнить подобного рода обязательства. Государство последовательнов данном случае, гарантируя при помощи федеральной регистрационной службызаконность регистрации прав на недвижимость, оно принимает на себя бремягарантирования имущественных прав добросовестных участников оборотанедвижимости. Вместе с тем в отличие от государства эту роль наиболееэффективно выполняют в рамках коммерческих отношений страховые организации. Ктому же государство ограничивает размер компенсации вреда, причиненного врезультате утраты недвижимого имущества, одним миллионом рублей, что не можеткомпенсировать в полном объеме понесенные лицом убытки.
В связи с реформой регулирования оборота недвижимости законодательпопытался укрепить и права добросовестного приобретателя недвижимости. С этойцелью в п. 2 ст. 223 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым недвижимоеимущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на правесобственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев,предусмотренных ст. 302 ГК РФ, когда собственник вправе истребовать такоеимущество от добросовестного приобретателя. Эта норма была подвергнутажесточайшей критике со стороны одного из самых авторитетных российскихспециалистов в области права собственности — К.И. Скловского[71].
Таким образом, тенденции развития российского правасвидетельствуют, что, отстраняя нотариат от участия в укреплении прав нанедвижимость, законодатель ориентировался на англосаксонскую модель защиты отрисков в этой области, при этом он не включил в систему гарантирования рисковстраховые риски, а взвалил бремя компенсации потерпевшим от ущерба насобственные плечи.
ГЛАВА 3 ОСОБЕННОСТИ ЗАЩИТЫ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ
3.1 Понятие добросовестности приобретения
Добросовестность участников гражданскихправоотношений как основа гражданского оборота традиционно привлекает вниманиеисследователей. Фундаментальный характер носит изучение добросовестностисубъектов как общего принципа гражданского права[72].В то же время, как представляется, категория добросовестности имеет и сугубопрактический, даже прикладной аспект, на который целесообразно обратить особоевнимание. Этот аспект связан с выявлением конкретных юридических конструкцийвещного и обязательственного права, которые направлены на защиту интересовдобросовестного приобретателя имущества по различным основаниям, включающимнаследование, приобретательную давность, но прежде всего — по договору.Настоящая статья как раз посвящена договорному основанию приобретения имуществакак наиболее важному, функциональному началу права собственности.
Современный гражданский оборот отличается повышеннымитемпами, которые ощутимо нарастают с каждым днем. Однако повышеннаяоборотоспособность объектов гражданских прав не должна пониматься буквальнотолько в смысле ускорения оборота, т.е. уменьшения затрат времени, необходимогона оформление уступки права. Главное в современном гражданском обороте — этоосвобождение кредитора от его личной, неразрывной связи с должником, впротивоположность конструкции обязательства в римском частном праве[73].Таким образом, суть повышенной оборотоспособности точнее было бы определить какизначально заложенную в юридических конструкциях предназначенность объектовгражданских прав для оборота.
Предназначенность объектов гражданских прав кобороту — факт экономической жизни, порожденный постантичной эпохой, это детищеторгового права средневековья. Цивилизация новых («варварских») народов,проникнутая духом вынужденной коммерции, всегда требовала от права адекватногорегулирования отношений в условиях оживленного гражданского (по сути — торгового) оборота.
Рассматривая вопрос о темпах гражданскогооборота, необходимо уяснить, что изначально существовала принципиальная разницав этих темпах в Древнем Риме и в постантичной. Европе, соответственно этаразница закреплялась и в правовом регулировании. В Древнем Риме гражданскийоборот был нацелен на потребление, т.е. вещи (изготовленные, добытые,полученные в качестве плодов и т.п.), как правило, сразу находили своегособственника, будучи опосредованы одной сделкой (римскими гражданами оборотэтих вещей вне Рима вообще не принимался во внимание). Соответственно игражданский оборот был весьма неспешным и оставался даже в классическую эпохуочень формализованным, но следствием этого была тщательная разработка понятиясобственности и повышенная защита собственника. Главным принципом, такимобразом, была защита прочности права собственности в ущерб прочности оборота. Вчастности, этот принцип реализовывался при виндикации. Важно учитывать, что этиправила теснейшим образом связаны и в общем-то не могут существоватьизолированно друг от друга[74].
В противоположность римскому принципу виндикацииправо «варварских народов», еще не испытавшее влияния римского права,проповедовало принцип, согласно которому собственник, вверивший свою вещьдругому лицу в пользование, на хранение или для другой цели, не имел праваистребовать эту вещь от третьего приобретателя (ему давалось право требованиялишь против лица, нарушившего его доверие)[75]. На данном этаперечь не шла о том, чтобы осмысленно противопоставить интересы торгового оборотапрочности права собственности.
Напомним современную модель виндикации,закрепленную в ст. 301-302 ГК РФ:
1) собственник вправе в любом случае истребоватьсвое имущество от незаконного и одновременно недобросовестного владельца, атакже от его преемника, хотя бы и,
2) собственник не вправе истребовать своеимущество от незаконного, но добросовестного владельца, если это имуществовыбыло из владения собственника по его воле, т е было передано по договоруарендатору, хранителю и т.п., а уже арендатор или хранитель незаконнораспорядились этим имуществом,
3) собственник вправе истребовать свое имуществоот незаконного, но добросовестного владельца, если оно приобретено последнимбезвозмездно у лица, которое это имущество не имело права,
4) собственник не вправе истребовать своеимущество от незаконного, но добросовестного владельца, если этим имуществомявляются деньги или ценные бумаги на предъявителя, даже если подобное имуществовыбыло из обладания собственника помимо его.
Однако подобная конструкция, заимствованная, какполагают, Сперанским из Кодекса Наполеона[76], подлинноезначение которого как раз и заключалось в том, что он фактически привел кзакреплению нового, не известного римскому праву, способа приобретения правасобственности на недвижимые вещи. Всякий добросовестный приобретатель этихдвижимых вещей делается, по словам И.А. Покровского, их бесповоротнымсобственником[77].
При владении недвижимостью на первый планвыдвигается не ускорение или упрощение оборота, а напротив — потребность впрочности приобретенных прав. Такая потребность привела к появлению поземельных(в русской терминологии — вотчинных) книг, ведущихся на принципах публичности идостоверности. Принцип публичности всех вещноправовых актов на недвижимостьозначает, что каждый акт, имеющий вещноправовое значение, должен быть записан впоземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу длявсех третьих лиц, для публики. «Полная уверенность для третьих лиц может бытьсоздана только тогда, если они могут безусловно полагаться на сообщенияпоземельных книг. Вследствие этого принцип публичности дополняется принципомдостоверности: всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьихлиц даже тогда, когда она не соответствует действительности; лицазаинтересованные могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она неисправлена, она считается истинной»[78]. И принциппубличности, и принцип достоверности поземельных книг неотделимы один отдругого, благодаря чему и появляется возможность говорить о принципе публичнойдостоверности Прямым последствием этого принципа является бесповоротностьприобретаемых по поземельным книгам прав[79].
Установление института поземельных книгпроникнуто мыслью обеспечить прочность гражданского оборота путем узаконениядоверия к известным внешним фактам. В обороте недвижимости все третьи лицавправе доверять тому, что записано в поземельной книге[80].Поэтому для обоснования публичности и достоверности записей в поземельныхкнигах теория видимости права сгодилась в наиболее полной мере.
Теория видимости права для недвижимости нашласвое яркое отражение в проекте Гражданского уложения Российской империи:собственником недвижимости или обладателем иных вещных прав на недвижимостьсчитался только тот, кто был внесен в поземельные книги. Соответственно право,добросовестно приобретенное от лица, внесенного в поземельные книги, обладалобесповоротностью. «Право собственности и иные вотчинные права, приобретенные отлица, записанного в вотчинной книге собственником имения, если в книге незначилось отметки об обеспечении права собственности другого лица, остаются всиле, хотя бы по судебному решению было впоследствии признано, что имение не принадлежалотому, кто его продал или установил на нем вотчинные права» (ст. 745).Исключения составляли только случаи безвозмездного или недобросовестногоприобретения недвижимости[81]. Подобной нормынет в современном российском праве. Поэтому, например, Е.Ю. Петров справедливоуказывает, что декларируемый принцип публичной достоверности регистрации правна недвижимое имущество не имеет сегодня законодательного подтверждения[82].
Логичным выводом из этой теории является,например, предложение Е.Ю. Петрова о дополнении п. 2 ст. 302 ГК РФ абзацемвторым; в этой предлагаемой норме речь идет о том, что если право собственностиили иное зарегистрированное право на недвижимое имущество возмездно идобросовестно приобретено у лица, которое не имело указанного права, тособственник или обладатель иного зарегистрированного права на недвижимоеимущество утрачивает свое право. Соответственно общие виндикационные правиласохраняются только для движимых вещей[83].
Помещение правил о бесповоротности прав нанедвижимое имущество в число норм, посвященных виндикации, оправдывается тольков том случае, если будет понятно, что перед нами — не особые, ограниченныеправила виндикации, а вообще исключение из правил. Этому способствовало бы, вчастности, расположение нормы о бесповоротности приобретения прав нанедвижимость не в п. 2 ст. 302 ГК РФ, а во вновь введенном четвертом пункте,даже после правил о невозможности виндикации денег и ценных бумаг отдобросовестного приобретателя[84].
Но введение подобной нормы наталкивается наопасения законодателя о невозможности защитить потерпевшего собственника отразличных махинаций или преступлений[85]. Возможно, нашетеперешнее правосознание искажено реальной действительностью последних лет, нонадо отдавать себе отчет, что бесповоротность прав, внесенных в единыйгосударственный реестр прав на недвижимость, является непременным элементомоборота недвижимости. Принцип публичной достоверности должен быть восстановленв гражданском обороте, другое дело — с какими оговорками. Абсолютной публичнойдостоверности прав на недвижимость, внесенных в единый государственный реестр,быть не может.
Представляется, что и в саму категорию«добросовестность приобретателя» должны быть внесены существенные коррективы вотношении приобретателей недвижимости. Общее понятие добросовестностизакреплено в ст. 302 ГК РФ: добросовестным считается приобретатель, который незнал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, которое не имело праваего отчуждать. Это субъективная добросовестность, определяемая конкретнымповедением конкретного субъекта[86].Условие, покоторому приобретатель считается недобросовестным просто потому, что он «могзнать» о каких-то фактах, толкуется очень широко и ставит добросовестностьприобретателя в большую или меньшую зависимость от информации из слишкомширокого круга источников, например из объявления в бесчисленном множестве местныхи центральных печатных изданий. Представляется, что общее понятиедобросовестности вступает в непримиримую конфронтацию с принципом публичнойдостоверности.
По мнению Е.Ю. Петрова, добросовестнымприобретателем недвижимости следует признавать такого приобретателя, который онеуправомоченности отчуждателя не знал и на основании информации,предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать[87].Думается, что вопрос о сужении круга источников, откуда приобретатель мог быузнать о неуправомоченности отчуждателя, поднят своевременно — ведь именно сцелью установления единственно достоверного свода сведений о правах нанедвижимость и создавались изначально поземельные книги Очевидно, что толькопри подобном подходе к источникам, знание которых должно быть вмененоприобретателю для признания его добросовестным, публичная достоверностьсведений о правах на недвижимость станет правовой категорией[88].
Можно дополнить ст. 302 ГК РФ ч.4 следующегосодержания: 4. Право собственности и иные зарегистрированные права нанедвижимое имущество, приобретенные от лица, не имевшего указанного права, очем добросовестный приобретатель не знал и на основании информации,предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, указанныеправа остаются в силе (бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению былавпоследствии признана неуправомоченность отчуждателя.
Бесповоротностью не пользуется право, хотя быдобросовестно приобретенное, но от лица, которое или один из предшественниковкоторого были внесены в единый государственный реестр в результате сделки,предусмотренной статьей 179 настоящего Кодекса, если иск о признаниинедействительной такой сделки подан в течение года с момента регистрацииоспариваемого права».
Одна изпроблем, возникших в практике применения и без того крайне непростого институтадобросовестного приобретательства, — пределы толкования такого признакадобросовестного приобретения, как отсутствие сомнений в правомерностиотчуждения имущества. Должен ли приобретатель совершить какие-либо активныедействия, чтобы получить сведения о возможных притязаниях третьих лиц наприобретаемое имущество, и если да — то до каких пределов?
Статья 302ГК РФ не ставит добросовестность приобретателя в зависимость от совершения имкаких-либо действий: владелец признается добросовестным, если, приобретая вещь,он не знал и не мог знать о том, что отчуждатель вещи не управомочен на ееотчуждение. Представляется, что добросовестность приобретателя предполагаетотсутствие у него сомнений в праве продавца отчуждать имущество.
КонституционныйСуд РФ в Постановлении от 21.04.2003 года № 6-П, характеризуя добросовестногоприобретателя, указал, что последний проявляет при заключении сделки«добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность». В литературеже делается вывод, что простой неосмотрительности и неосторожностиприобретателя недостаточно для признания его недобросовестным — необходимагрубая неосторожность или умысел[89].
ПрофессорА.П. Сергеев справедливо указывает, что «при разграничении простой игрубой неосторожности следует опираться на фактические обстоятельства каждогоконкретного случая, принимая во внимание как обстановку и условия приобретениявещи, так и субъективные свойства самого приобретателя — его жизненный опыт,юридическую грамотность и т.п. „[90]. Профессор Е.А.Суханов также считает, что решающее значение имеют обстоятельства дела:“При недобросовестном владении фактический владелец знает либо пообстоятельствам дела должен знать об отсутствии у него прав на имущество(например, похититель или приобретатель вещи „с рук“ по заведомонизкой цене)»[91]. Следуетотметить, что в гражданском праве действует презумпция добросовестностиприобретателя, т.е. приобретатель признается добросовестным до тех пор, покаего недобросовестность не будет доказана.
Всоответствии со ст. 48 Закона об исполнительном производстве вещь,принадлежащая должнику на праве собственности, может быть изъята не только удолжника, но и у иных лиц, которые являются владельцами, но не собственникамиимущества. В связи с этим встает вопрос о защите владения от неправомерногоизъятия. Если владение является законным, т.е. правомерно получено по волесобственника (аренда, ссуда, подряд и т.п.), то законный владелец вправезаявить иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.Понятно, что такой иск может быть заявлен до реализации имущества с торгов, таккак продажа с торгов прекращает и арест имущества[92].
Гораздосложнее защищается владение незаконное. Такая защита вовсе не предусмотренапроцессуальным законодательством. Но в соответствии с ГК незаконный владелецможет вернуть себе имущество по п. 2 ст. 234 ГК, если он ведет владение,ведущее к приобретению собственности по давности. Такое владение, как известно,требует наличия на стороне владельца добросовестности, открытости, владениявещью как своей. При выполнении этих условий владелец может вернуть себевладение от любых лиц, кроме собственника и законного владельца.
Если мыисходим из того, что законный владелец — это лицо, владеющее вещью по волесобственника, то, очевидно, служба судебных приставов законным владельцем неявляется. Не может она им быть и потому, что выступает как административныйорган, не имеющий имущественного интереса в вещи, а законный владелец — частноелицо, основанием владения и защиты владения которого является как разимущественный интерес.
Стало быть,служба судебных приставов не относится к числу лиц, от которых не может бытьистребована вещь по ст. 234 ГК[93].
Вопросэтот, бывший до недавних пор чисто теоретическим, в последнее время приобрелвполне практическое значение и потому требует пристального внимания.
Например,перед арбитражными судами уже встал вопрос: как быть, если пристав описалимущество должника, попавшее по незаконным сделкам к третьим лицам. Суд кассационнойинстанции предложил выяснить, имеется ли на самом деле соответствующееимущество у незаконных владельцев и в зависимости от этого решить спор[94].Очевидно, что вопрос в принципе не решен или решен не в пользу владельцев.Между тем добросовестный незаконный владелец защищен от иска собственника(должника) по ст. 302 ГК. Но очевидно, что если собственник утратил правоистребовать вещь от владельца, то право собственника становится чистономинальным и в значительной мере утрачивает свою ценность. Значит, и судебныйпристав не может уже восполнить недостатки этого права своими властнымиполномочиями. В противном случае мы получим парадоксальную ситуацию, когдасобственнику окажется выгодным утратить вещь по незаконной сделке и затемпотребовать обращения на нее взыскания в порядке исполнительного производства.Очевидно, что ничего, кроме вреда, такая ситуация принести не может.
Необходимоотметить, что в российском праве, как и в праве других стран, имелась защита отизъятия имущества у незаконного, но добросовестного владельца. Известныйцивилист Е.В. Васьковский писал: «Если описываемое имущество не находитсяво владении должника, то третьи лица могут требовать прекращения описи как висковом порядке, так и в частном, и ссылаться при этом не только на свое правособственности, но и на фактическое владение описываемым имуществом»[95].
Интересно,что в практике судов общей юрисдикции возникла аналогичная проблема на почвеизъятия вещи таможенными органами, положение которых вполне сопоставимо сположением органов по исполнению судебных решений. В обоих случаях изъятие вещиот нарушителя (должника) или третьих лиц, у которых имеется имуществонарушителя (должника), полученное по любым основаниям, в том числе понедействительной сделке, осуществляется на основании административныхправомочий, причем административный орган не имеет имущественного интереса квещи и не может считаться законным владельцем по частному праву.
3.2 Способы защиты добросовестного приобретателя
Историигражданского права известны два основных принципа разрешения конфликта междуинтересами собственника, лишившегося своего имущества вследствие его отчуждениянеуправомоченным лицом, и интересами приобретателя этого имущества, причем тоили иное решение связано с судьбой виндикационного иска собственника.
Римскийпринцип. Согласно этому принципу виндикация имела неограниченный характер, иникакой приобретатель, даже добросовестный, не мог стать собственникомнепосредственно в момент приобретения вещи у неуправомоченного отчуждателя,однако при соблюдении ряда условий он мог приобрести право собственности подавности владения (usucapio)[96].
Германскийпринцип. Его появление было связано с потребностью защиты развивающегосяторгового оборота и выразилось в ограничении виндикации имущества,приобретенного от несобственника. Лицо, добросовестно приобретшее вещь унеуправомоченного отчуждателя, защищается от каких бы то ни было притязаний кнему со стороны собственника вещи. Более того, закон уже не рассматриваетпоследнего в качестве собственника: право собственности на спорную вещьпереходит к добросовестному приобретателю.
Второйпринцип воспринят законодательством многих стран, содержащим специальные нормыоб основании возникновения права собственности на имущество, добросовестноприобретенное от неуправомоченного лица.
Вотечественной цивилистике существуют два основных направления, так или иначесоответствующие двум рассмотренным выше подходам к решению конфликта междуинтересами собственника и оборота.
Согласноточке зрения, опирающейся на германский принцип, которая до недавнего временибыла господствующей и считалась единственно правильной, право собственности удобросовестного приобретателя возникает в силу сложного юридического состава вмомент «накопления» всех его элементов, к числу которых обычноотносят действительную во всех отношениях отчуждательную сделку, имеющую лишьодин изъян — неуправомоченность отчуждателя на распоряжение вещью,добросовестность и возмездность приобретения, передачу вещи приобретателю, атакже выбытие вещи из владения собственника или иного титульного владельца поих воле. Поскольку завершающим элементом данного состава является, как правило,передача, то практически право собственности возникает у добросовестногоприобретателя в момент поступления вещи в его обладание.
Один изглавных аргументов, который приводится против конструкции сложного юридическогосостава, — недействительность сделки, заключенной между неуправомоченнымотчуждателем и добросовестным приобретателем[97]. Однако аргументэтот не имеет прямого отношения к рассматриваемой проблеме, поскольку теориясложного юридического состава обосновывает возникновение права собственности удобросовестного приобретателя не юридической силой указанной сделки, а целымрядом условий, образующих в совокупности самостоятельное основание (сложныйсостав).
Представителидругого направления полагают, что право собственности у добросовестногоприобретателя при рассматриваемых обстоятельствах может возникнуть только подавности владения и что до этого момента приобретатель является незаконнымвладельцем, а собственник, хотя и не имеет возможности виндицироватьпринадлежащую ему вещь, сохраняет на тот же срок право собственности. Внастоящее время в связи с восстановлением института приобретательной давности иотсутствием в ГК РФ специальной нормы о возникновении права собственности удобросовестного приобретателя эта позиция, на первый взгляд, кажетсяубедительной.
Согласноданному подходу происходит своеобразное «разъединение» правасобственности и владения: одно лицо номинально имеет право собственности, но неможет владеть, в то время как другое владеет, но не имеет права собственности.И так продолжается до тех пор, пока владелец не становится собственником в силуприобретательной давности или пока вещь каким-либо образом вновь не окажется вовладении собственника. Каковы практические последствия такого подхода? Ихописывает К. Скловский, один из его сторонников.
Во-первых,собственник сохраняет правомочие распоряжения вещью, а потому может ее,например, продать[98]. Во-вторых,добросовестному приобретателю может быть предъявлен кондикционный исксобственника о взыскании стоимости пользования вещью за весь срокприобретательной давности, поскольку приобретатель владеет и пользуется вещьюнеосновательно, а значит, неправомерно сберегает свои средства[99].Наконец, в-третьих, собственник может самоуправно (насильственно, тайно илиобманным путем) завладеть вещью, прервав тем самым давностное владениеприобретателя и восстановив свое нарушенное право, причем такие действия неприводят ни к каким отрицательным для собственника последствиям в сферечастного права[100].
Теоретическоеобоснование правомерности описанных действий истинному смыслу законзависит оттого, применимы ли в ситуации добросовестного приобретения вещи отнеуправомоченного отчуждателя нормы о приобретательной давности. А чтобывыяснить это, необходимо сравнить правовое положение, с одной стороны,добросовестного приобретателя, а с другой — давностного владельца.
Необходимымусловием приобретательной давности и защиты давностного владельца является добросовестностьвладения. Существуют различные взгляды по поводу того, что в данном случаепонимается под добросовестностью, но бесспорно одно, ибо вытекаетнепосредственно из закона: состояние добросовестности должно быть непрерывнымна протяжении всего срока давности, поскольку в ст. 234 ГК говорится одобросовестности владения, а не завладения. Иное условие защиты предусматриваетст. 302 ГК РФ: в ней речь идет не о добросовестности владения, а одобросовестности приобретения, т.е. добросовестность согласно этой норме должнаиметь место только на момент получения вещи от неуправомоченного лица.Последующая утрата этого состояния не влечет никаких правовых последствий[101].
Правовоеположение давностного владельца и добросовестного приобретателя различаетсятакже по характеру предоставляемой им защиты. Если давностный владелецзащищается только против таких же, как и он, неуправомоченных лиц, но не противсобственника или иного титульного владельца, то добросовестный приобретательзащищен в первую очередь против последних. Если норма ст. 234 ГК о защитефактического рассчитана только на случаи различного рода незаконных, в томчисле самоуправных, посягательств на имущество, то норма ст. 302 ГК о защитедобросовестного приобретения, устанавливая ограничение виндикации, направленапротив иска, т.е. предусматривает защиту приобретателя в возбужденном противнего судебном процессе, причем процессе петиторном, поскольку речь идет об искесобственника или иного титульного владельца.
Различия вусловиях и характере защиты давностного владельца и добросовестногоприобретателя дают основание сделать вывод, что перед нами две совершенноразличные владельческие ситуации и что во втором случае защищается нечтобольшее, чем просто фактическое владение (хотя бы и «для давности»).С одной стороны, защита предоставляется добросовестному приобретателюнезависимо от каких-либо обстоятельств, возникших после приобретения вещи, втом числе от его последующего субъективного отношения к осуществляемому имвладению. А это говорит о том, что в указанный момент правовой статусприобретателя определяется раз и навсегда и в дальнейшем остается неизменным,тогда как статус давностного владельца в любое время может измениться (в случаеперерыва давности). С другой стороны, защита добросовестного приобретателяосуществляется в процессе, в котором истец ссылается на свое правособственности или иной титул владения. Таким образом, в ситуациидобросовестного приобретения вещи от неуправомоченного отчуждателя нормы оприобретательной давности неприменимы. Стабильность правового положениядобросовестного приобретателя и возможность его защиты свидетельствуют о том,что в данном случае защищается не просто фактическое владение, но право, всостав которого входит правомочие владения. Поскольку же владениедобросовестного приобретателя не зависит от каких-либо иных прав — более того,оно даже противопоставляется всем ранее существовавшим на вещь правам, — следует сделать вывод, что в основании этого владения лежит право собственности[102].
Итак, удобросовестного приобретателя, защищенного от виндикационного иска, правособственности возникает в момент «накопления» всех предусмотренныхст. 302 ГК РФ элементов сложного юридического состава, т.е., как правило,непосредственно в момент приобретения вещи от неуправомоченного отчуждателя.
Действительно,если встать на позицию противников теории сложного юридического состава, тонеизбежно возникает вопрос: какими мотивами мог бы руководствоватьсязаконодатель, если бы на самом деле желал связать ограничение виндикации синститутом давностного владения?
Цельограничения виндикации — оставить вещь в обладании добросовестногоприобретателя и тем самым изначально и навсегда определить ее судьбу, исключивв отношении ее какие бы то ни было притязания других лиц. Наиболее естественныйи прямой путь достижения этой цели — признание приобретателя собственникомвещи. Иную цель преследует институт приобретательной давности. Его назначениесостоит в том, чтобы в ситуации правовой неопределенности, не предрешая доизвестного момента вопрос о юридической судьбе вещи, максимально учестьинтересы как ее собственника, в течение срока давности сохраняющего свое правои — в пределах, установленных нормами об исковой давности, — возможность егозащиты, так и добросовестного владельца, который в течение того же срокаполучает провизорную (предварительную) защиту своего владения, а по прошествииприобретательной давности, если собственник так и не объявится и не заявит опринадлежащем ему праве, — право собственности на вещь.
Очевидно, чтопри ограничении виндикации уже не может быть никакой неопределенностиотносительно того, воспользуется ли собственник правом на защиту (такого правау него просто нет), а значит, ни о каком согласовании интересов собственника идобросовестного приобретателя говорить не приходится. Тем не менее, еслиследовать критикуемой концепции, остается неопределенность в правовом положенииприобретателя — неопределенность в том смысле, что неизвестно, станет ли он вконечном итоге собственником.
Еслипредположить, что закон, лишая собственника права на защиту (т.е.виндикационного притязания), все же продолжает рассматривать его в качествесобственника, а добросовестного приобретателя — в качестве давностноговладельца, то такое решение можно было бы объяснить только одним — стремлениемзаконодателя дать собственнику «шанс» восстановить свое владение не спомощью законных юридических средств, к каковым относится виндикационный иск, апутем самоуправных действий (насильственного захвата вещи, тайного завладенияею и т.п.), от которых давностный владелец по нашему законодательству незащищен. Но при подобном (единственно возможном) объяснении само правило обограничении виндикации выглядело бы столь же нелепым, сколь и бессмысленным: содной стороны, трудно представить, чтобы в намерения законодателя входилолегализовать самоуправство, а с другой — если бы закон в ситуациидобросовестного приобретения действительно преследовал цель защиты интересовсобственника, то гораздо логичнее было бы обеспечить эту защиту путем установленияправила о неограниченной виндикации, как это было в римском праве.
Вообщеситуация «расщепления» собственности и владения, попыткитеоретического обоснования которой предпринимаются в современной литературе,является аномальной для права. Не случайно гражданско-правовые институты, спомощью которых осуществляется ее регулирование (приобретательная давность,виндикация и ее ограничение, а в известной степени и защита фактическоговладения), в конечном счете направлены на ликвидацию указанной «расщепленности»,на соединение собственника и владельца в одном лице. И это совершенноестественная общественная потребность, ибо искать в состоянии«разъединенности» собственности и владения (права и факта) кактаковом какие-либо позитивные моменты, обосновывающие его сохранение, было бытщетно. Действительно, в ряде случаев право признает и охраняет указанноесостояние. Но, во-первых, это лишь неизбежный компромисс между двумязаслуживающими правовой защиты интересами — интересами собственника идобросовестного владельца, причем компромисс временный, неспособныйокончательно разрешить возникшее противоречие, а во-вторых, такое состояниеможет иметь место только тогда, когда виндикационное притязание существует, нопо каким-либо причинам остается нереализованным, например, при добросовестном ивозмездном приобретении вещи от неуправомоченного отчуждателя, если эта вещьвыбыла из владения собственника или титульного владельца помимо их воли. Еслиже виндикационное притязание отсутствует изначально, то никакого «расщепления»не происходит: у добросовестного приобретателя и фактическое владение, и правособственности возникают, как правило, одновременно. Отсутствие виндикационногопритязания именно с тем и связано, что закон рассматривает добросовестногоприобретателя в качестве собственника приобретенной вещи, в то время какпрежний собственник утрачивает свое право на эту вещь. И хотя данное положениев законе прямо не закреплено, представляется, что оно вытекает из его смысла.
В последниегоды вопрос о защите права собственности посредством предъявлениявиндикационного иска, то есть иска собственника об истребовании имущества изчужого незаконного владения, приобрел особо важное практическое значение. Какпоказывает анализ современной правоприменительной практики, позиция высшихроссийских судебных органов по этому вопросу далеко не способствует нормальномуразвитию гражданского оборота. Напротив, именно эта позиция позволила придатьвнешнюю легальность злоупотреблениям в сфере сделок с недвижимостью, а вделовую лексику вошли термины «недружественное поглощение»,«перехват управления» и т.п. Изменения, внесенные в ГК и другиезаконы в конце 2004 года, не улучшили ситуацию.
Дляподтверждения высказанных суждений следует в первую очередь указать наПостановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. «Онекоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой правасобственности и других вещных прав»[103]. В п. 25Постановления 8 отмечалось, что если по возмездному договору имуществоприобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и в такой ситуациисобственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи ивозврате имущества, переданного покупателю, а при разрешении спора будетустановлено соответствие покупателя требованиям, предъявляемым кдобросовестному приобретателю (ст. 302 ГК), то в удовлетворении исковыхтребований о возврате имущества должно быть отказано и, если правособственности подлежит государственной регистрации, решение суда являетсяоснованием для регистрации перехода права собственности к покупателю.
Такимобразом, ВАС РФ, по существу, квалифицировал отказ в удовлетворениивиндикационного иска в качестве основания возникновения права собственности уответчика (добросовестного приобретателя) и соответственно прекращения правасобственности у истца (собственника). Одновременно следует обратить внимание,что ВАС РФ указал на необходимость лишь частичного отказа в иске (в частитребования истца о возврате имущества), из чего можно сделать вывод о том, чтотребование о признании сделки купли-продажи недействительной ВАС РФ считаетподлежащим удовлетворению. Таким образом, создалось положение, в которомпопытка собственника защитить свои права посредством предъявлениявиндикационного иска или иска о возврате исполненного по недействительнойсделке могла повлечь обратный эффект — полную утрату истцом правасобственности, если приобретатель докажет, что имущество было приобретено имхотя и у неуправомоченного отчуждателя, но добросовестно и возмездно, асобственник не сможет доказать, что истребуемое имущество выбыло из еговладения помимо его воли.
Сравнительнонедавно вопрос о соотношении требований о возврате исполненного понедействительной сделке и виндикационного иска оказался и в поле зренияКонституционного Суда РФ при рассмотрении дела о проверке конституционностиположений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК в связи с жалобами ряда граждан. Врезультате рассмотрения этого дела Конституционный Суд РФ 21 апреля 2003 г. вынесПостановление № 6-П. В жалобах обратившиеся в Конституционный Суд РФ гражданеутверждали, что содержащиеся в п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК общие положения опоследствиях недействительности сделки в части, устанавливающей обязанностькаждой из сторон возвратить все полученное по сделке, не позволяютдобросовестным приобретателям защитить свои имущественные права, что, по мнениюзаявителей, нарушало их права и свободы, гарантированные ст. 2, 8, 17 (ч. 1),18, 19 (ч. 1), 35 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции РФ.
В п. 2Постановления № 6-П Конституционный Суд отметил, что по смыслу ч. 2 ст. 35Конституции РФ во взаимосвязи с другими конституционными нормами (ст. 8, 34,45, 46 и 55), права владения, пользования и распоряжения имуществомобеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданскогооборота, поэтому в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь,возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимособственника, лица — владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должнабыть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественныхправ относятся, по мнению Конституционного Суда, и права добросовестныхприобретателей[104].
Здесь жеКонституционный Суд справедливо отметил, что возможные ограничения федеральнымзаконом прав владения, пользования и распоряжения имуществом должны отвечатьтребованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными,носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не ограничиватьпределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм.Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливатьсянеобходимостью защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья,прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасностигосударства. При этом Конституционный Суд выразил мнение о том, что его позициякорреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствиис которой право каждого физического и юридического лица на уважениепринадлежащей ему собственности и ее защиту не ущемляет право государстваобеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимымидля осуществления контроля за использованием собственности в соответствии собщими интересами.
Подытоживаяэту часть Постановления, Конституционный Суд сделал вывод о том, чтофедеральный законодатель, осуществляя регулирование оснований возникновения ипрекращения права собственности и других вещных прав, а также оснований ипоследствий недействительности сделок, должен предусматривать такие способы имеханизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту нетолько собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникамгражданского оборота, так как в противном случае для широкого кругадобросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю,разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомернойутраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции.
С этойчастью позиции Конституционного Суда в целом можно согласиться, но при этомнеобходимо заметить, что вряд ли есть основания говорить о неких«правах» добросовестных приобретателей. Ведь добросовестныйприобретатель при существующем состоянии гражданского законодательства являетсянезаконным владельцем приобретенного имущества, поэтому в такой ситуации можноговорить лишь о его интересе, который должен быть защищен посредством принятиясоответствующего федерального закона, но не о защите субъективного вещногоправа, поскольку такого права у добросовестного приобретателя просто несуществует.
Тообстоятельство, что истребование имущества у добросовестного приобретателяможет оказаться невозможным вследствие применения правил ст. 302 ГК, вовсе неозначает, что с момента вступления в силу судебного решения у приобретателявозникает право владения или право собственности (хотя ВАС РФ, как упоминалосьвыше, придерживается противоположного взгляда по этому вопросу). Точно так жеотказ в виндикационном иске по мотивам пропуска истцом срока исковой давностивлечет оставление имущества во владении ответчика, что не придает владениюзаконного характера и не превращает фактическое владение в право владения илиправо собственности. Интересы (а не права) такого незаконного фактическоговладельца в случае нарушения владения третьими лицами защищаются по правилам п.2 ст. 234 ГК.
Важно такжеобратить внимание, что защиту интересов добросовестного приобретателя, помнению Конституционного Суда, может обеспечить только федеральный законодатель(а не высшие судебные органы) и только при осуществлении правовогорегулирования оснований возникновения и прекращения права собственности, атакже оснований и последствий недействительности сделок (а не каких-либо иныхотношений).
В п. 3.1Постановления Конституционный Суд практически дословно воспроизводит п. 25Постановления 8, а также указывает, что «из статьи 168 ГК РоссийскойФедерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона,ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или непредусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершеннуюс нарушением закона, не распространяются общие положения о последствияхнедействительности сделки, если сам закон предусматривает „иныепоследствия“ такого нарушения». Поскольку добросовестное приобретениев смысле статьи 302 ГК возможно только тогда, когда имущество приобретается ненепосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать этоимущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является, помнению Конституционного Суда, не двусторонняя реституция, а возврат имуществаиз незаконного владения (виндикация). Отсюда Конституционный Суд делает имеющийпринципиальное значение вывод о том, что права лица, считающего себясобственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска кдобросовестному приобретателю с использованием правового механизма,установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК, а допустимой является лишь защита путемудовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те, предусмотренныест. 302 ГК основания, которые дают право истребовать имущество и удобросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имуществадобросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственникапомимо его воли и др.).
Видимо,сознавая сомнительность своих доводов, Конституционный Суд отметил, что иноеистолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК означало бы, что собственникимеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всехсовершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е.требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет о первойсделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество былоприобретено добросовестным приобретателем на основании последующих сделок, чемнарушались бы вытекающие, по мнению Конституционного Суда, из Конституции РФустановленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересовдобросовестного приобретателя[105].
Оцениваяобоснованность доводов Конституционного Суда, следует, во-первых, обратитьвнимание, что правило п. 2 ст. 166 ГК о возможности предъявления требования оприменении последствий недействительности сделки любым заинтересованным лицомне предусматривает каких-либо изъятий, в том числе возможность применения такихпоследствий не ставится в зависимость от возможности удовлетворениявиндикационного иска. Во-вторых, что более важно, «иные последствия»в смысле ст. 168 ГК — это вовсе не иные последствия недействительности сделки,а иные последствия нарушения закона при совершении сделки, причем такие последствия,которые не колеблют действительности сделки (например, по общему правилу п. 1ст. 162 ГК несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет еенедействительность, но лишает стороны права ссылаться в случае спора насвидетельские показания). Отказ в удовлетворении виндикационного иска всоответствии со ст. 302 ГК — это вовсе не последствие нарушения закона присовершении сделки купли-продажи, а последствие наличия совокупности совершеннодругих юридических фактов — возмездности и добросовестности приобретенияимущества и его выбытия из владения собственника по воле последнего. По тем жепричинам нет никаких оснований считать отказ в удовлетворении виндикационногоиска и «иными последствиями» в смысле п. 2 ст. 167 ГК, то есть инымипоследствиями недействительности сделки.
Поэтомусуществующее состояние гражданского законодательства позволяет собственникупредъявить более удобный для него виндикационный, то есть вещно-правовой, иск срасчетом на его удовлетворение лишь в случае, если для отказа в таком иске нетоснований, предусмотренных ст. 302 ГК. Если же рассчитывать на удовлетворениевиндикационного иска ввиду наличия вышеуказанных оснований не приходится,собственник вправе прибегнуть к более сложному способу защиты своих интересов — последовательному предъявлению требований о возврате спорного имущества каждомуиз отчуждателей вплоть до его возврата самому собственнику.
Конечно,такая ситуация не способствует стабильности гражданского оборота, и в этомКонституционный Суд был прав. Но эта ситуация была обусловлена состояниемроссийского гражданского законодательства. Дело в том, что согласно п. 1 ст.235 ГК право собственности может прекращаться лишь по основаниям,предусмотренным законом. Ни статья 302, ни какая-либо иная норма ГК в периодиздания всех вышеупомянутых судебных актов не легитимировали отказ вудовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения правасобственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права удобросовестного приобретателя. Поэтому сформулированный Пленумом ВАС в п. 25Постановления 8 тезис о возникновении у добросовестного приобретателя правасобственности на отчужденное неуправомоченным лицом имущество следуетквалифицировать как установление обыкновением правоприменительной практики непредусмотренного законом основания прекращения права собственности.
Между тем,как следует из Постановления Конституционного Суда, придать стабильностьгражданскому обороту в рассматриваемом аспекте могло бы лишь внесениесоответствующих дополнений в ГК. Как упоминалось выше, сегодня в ГК внесеныизменения, в том числе касающиеся последствий отказа в удовлетворениивиндикационного иска по мотивам добросовестности приобретателя. Речь идет обизменениях, внесенных в п. 2 ст. 223 ГК. Напомним, что по общему правилу п. 1ст. 223 ГК, определяющей момент возникновения права собственности уприобретателя по договору, право собственности у приобретателя вещи по договорувозникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом илидоговором. Такое «иное» правило предусмотрено, в частности, в п. 2ст. 223 ГК, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежитгосударственной регистрации (таким случаем является, в частности, отчуждениенедвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с моментатакой регистрации, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 30декабря 2004 г. № 217-ФЗ п. 2 ст. 223 ГК был дополнен правилом, согласнокоторому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю(п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, заисключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправеистребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Внесенное вп. 2 ст. 223 ГК дополнение весьма неоднозначно. Если рассматривать внесенное вп. 2 ст. 223 ГК дополнение как установление в законе специального основаниявозникновения права собственности у добросовестного приобретателя, то это самопо себе означает, что до внесения такого дополнения упомянутая выше позиция ВАСРФ не имела законных оснований.
Иноеграмматическое и логическое толкование п. 2 ст. 223 ГК в его новой редакциивозможно путем принятия во внимание того обстоятельства, что сама ст. 223 ГКустанавливает не основания возникновения права собственности, а лишь определяетмомент возникновения такого права у приобретателя имущества по договору. Однакопри таком варианте толкования правило ст. 223 ГК: «недвижимое имуществопризнается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) направе собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренныхст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество отдобросовестного приобретателя» приводило бы к абсурдному выводу о том, чтов случаях, когда имущество не может быть истребовано у добросовестногоприобретателя, оно признается принадлежащим ему с момента государственнойрегистрации права собственности, а в случаях, когда имущество может быть у негоистребовано, оно признается принадлежащим ему на праве собственности скакого-то другого момента.
Неясностьп. 2 ст. 223 ГК связана также с возникающей неопределенностью понятия«добросовестный приобретатель» применительно к недвижимому имуществу.Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК речь идет об истребовании имущества из чужогонезаконного владения. После заключения договора об отчуждении недвижимогоимущества (а в случае отчуждения жилого помещения или предприятия — послерегистрации такого договора) недвижимое имущество может поступить во владениеприобретателя как до, так и после регистрации перехода права собственности кприобретателю. Виндикационный иск может быть предъявлен как к приобретателю,которому имущество фактически передано, но право собственности которого наприобретенное имущество еще не зарегистрировано, так и к приобретателю, чьеправо собственности на переданное ему имущество уже зарегистрировано к моментупредъявления иска. Если в обоих случаях считать фактического владельцаимущества добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК, то при такомпонимании добросовестного приобретателя отказ в удовлетворении виндикационногоиска был бы возможен в каждом из этих случаев. Если же под приобретателем всмысле ст. 302 ГК понимать лишь второго из указанных приобретателей, то отказ вудовлетворении виндикационного иска возможен лишь во втором случае.
Кроме того,следует учесть, что в п. 1 ст. 302 ГК речь идет об имуществе, которое возмездноприобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Именно поэтому в ст.302 ГК речь идет о добросовестном приобретателе, а не о добросовестномвладельце. В силу п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК имущество может считатьсяотчужденным продавцом и приобретенным покупателем лишь с моментагосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.Поэтому новое правило п. 2 ст. 223 ГК может быть рассчитано лишь на случай,когда виндикационный иск предъявлен собственником к приобретателю послегосударственной регистрации перехода к нему права собственности (поскольку лишьс этого момента можно говорить об имуществе как о приобретенном) и поступлениянедвижимого имущества во владение приобретателя в соответствии со ст. 556 ГК(до этого момента имущество остается во владении собственника, поэтому нетоснований для предъявления виндикационного иска).
Какпредставляется, условия ст. 302 ГК, при которых имущество не может бытьистребовано от добросовестного приобретателя, применимы не к любому недвижимомуимуществу (если считать, что правила ст. 302 ГК в принципе применимы кнедвижимому имуществу). Напомним, что из правила ст. 301 ГК о возможностиистребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оноустановлено в п. 1 ст. 302 ГК для случая, если нарушение права владениясобственника связано с возмездным приобретением спорного имущества у лица,которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то естьтаким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии уотчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствахсобственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишьв случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имуществобыло передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либовыбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Отсюдаследует, что для целей применения установленного в п. 2 основания отказа вудовлетворении виндикационного иска факт нахождения отчуждаемого имущества вовладении отчуждателя должен являться значимым условием для признанияприобретателя добросовестным. Чтобы счесть отчуждателя управомоченным наотчуждение имущества, на момент заключения договора должны отсутствоватьочевидные препятствия на стороне отчуждателя не только к заключению договора,но и к его исполнению. Любой договор купли-продажи или мены предусматриваетобязанность продавца передать вещь (товар) покупателю (п. 1 ст. 454 ГК). Еслипередача вещи состоит во вручении ее приобретателю, то есть поступлении вещи вего владение (п. 1 ст. 224 ГК), то для исполнения этой обязанности вещь должнанаходиться в непосредственном или опосредованном владении отчуждателя.Отсутствие такого владения у отчуждателя является достаточным основанием длятого, чтобы усомниться в его способности передать вещь не только во владение,но и в собственность приобретателя.
Моментперехода права собственности на движимую вещь, согласно общему правилу п. 1 ст.223 и п. 1 ст. 224 ГК, определяется моментом поступления вещи во владениеприобретателя. Именно это обстоятельство позволяет считать добросовестным поведениеприобретателя, который предполагает владельца движимой вещи ее собственником.
Применительнок недвижимому имуществу переход права собственности к приобретателю происходитв момент регистрации отчуждения имущества (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК), поэтомупервостепенное значение для приобретателя имеет наличие у отчуждателязарегистрированного права собственности на отчуждаемое имущество. Вместе с темсогласно п. 1 ст. 556 ГК обязанность продавца передать недвижимость покупателюсчитается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписаниясторонами соответствующего документа о передаче. Поэтому нахождение недвижимогоимущества во владении отчуждателя (насколько можно говорить о владениинедвижимостью) служит дополнительным обстоятельством, убеждающим приобретателяв наличии у продавца правомочий на отчуждение имущества.
Однакопередача недвижимого имущества не всегда сопряжена с вручением егоприобретателю. Так, для передачи предприятия достаточно только подписанияпередаточного акта обеими сторонами (п. 2 ст. 563 ГК), что по общему правилу п.2 ст. 564 ГК предшествует регистрации перехода права собственности напредприятие. Поэтому факт владения предприятием никак не влияет на возможностьего отчуждения, в связи с чем предприятие всегда может быть истребовано отдобросовестного приобретателя.
Отправильного решения вопросов применения ст. 223, 302 ГК зависит и применениест. 31.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон). Согласно п. 1 ст.31.1 Закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать отдобросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, откоторого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсациюза счет казны РФ. Это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223,302 ГК. Так, если от добросовестного приобретателя имущество может бытьистребовано, то это означает, что право собственности у него не возникало (п. 2ст. 223 ГК), поэтому компенсацию в этом случае вряд ли можно называтькомпенсацией за утрату права собственности, к чему, казалось бы, обязываетназвание ст. 31.1 Закона — «Основания выплаты Российской Федерациейкомпенсации за утрату права собственности на жилое помещение».
Условия выплатыэтой компенсации определены в п. 2 ст. 31.1 Закона, в соответствии с которымона выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника идобросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законнуюсилу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утратыправа собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документуне производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока дляпредъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсацииограничен размерами реального ущерба (то есть стоимостью утраченного жилогопомещения), но не может превышать один миллион рублей. Порядок ее выплатыдолжен быть установлен Правительством РФ, а сама ст. 31.1 Закона применяетсялишь в случае, если государственная регистрация права собственностидобросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января2005 г. (ст. 33 Закона).
Дляприменения ст. 31.1 Закона необходимо, чтобы утрата права собственности быласледствием не виновных действий регистрирующего органа (в этом случаепричиненный вред, согласно ст. 31 Закона и ст. 1064, 1069 ГК, возмещается засчет казны РФ в полном объеме), а неправомерных действий третьих лиц.
Такимобразом, проведенный выше анализ лишь некоторых вопросов, связанных сприменением ст. 223, 302 ГК и норм Закона о регистрации прав на недвижимость,показывает, что существует настоятельная и неотложная потребность вквалифицированном аутентическом или судебном толковании указанных норм.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экономические реформы в Российской Федерации,направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободыпредпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого имущества. Этосвязано прежде всего с введением частной собственности на недвижимость, а такжес массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости.
Государственная политика в области недвижимостинаправлена на реорганизацию системы управления недвижимостью для создания встране конкурентного рынка и обеспечения максимально эффективного использованиянедвижимого имущества. И здесь наиболее значимая роль принадлежит законодательнымактам, регулирующим рынок недвижимости на принципах правового государства.
Доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» приприобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником повиндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности»приобретателя осуществляется прежде всего посредством представлениядоказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями особственнике недвижимости;
В ЕГРП должны в обязательном порядке вноситься сведения осуществовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такогоспора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имуществаили записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаныучреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятииданных мер по обеспечению исков.
Доказывание истцом по виндикационному иску своего нравасобственности на истребуемое недвижимое имущество осуществляется посредствомпредставления доказательства, что его право зарегистрировано в ЕГРП. Если жедобросовестный приобретатель зарегистрировал свои права на недвижимое имуществов ЕГРП, то такой добросовестный приобретатель является «собственником»имущества. Следовательно, лицо, которое предъявляет к такому «добросовестномуприобретателю-собственнику» виндикационный иск об истребовании у негонедвижимого имущества, должно либо в рамках предъявленного виндикационногоиска, либо до его предъявления оспорить право добросовестного приобретателя наистребуемую недвижимость, зарегистрированное в ЕГРП.
Добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого этоимущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику судотказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственностина это имущество.
1. Следует ввести в ст. 244 ГК норму, которая быограничивала возможность сделок отчуждения долей в праве собственности, которыепо своим размерам не соответствуют установленной Законом норме (жилой площади,земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципужизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общейсобственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) этоограничение распространяться не должно, так как злоупотребление собственникасвоим правом в этих случаях отсутствует.
2. Предлагается дополнить ст. 302 ГК РФ ч.4 следующего содержания:4. Право собственности и иные зарегистрированные права на недвижимое имущество,приобретенные от лица, не имевшего указанного права, о чем добросовестныйприобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единогогосударственного реестра, не мог знать, указанные права остаются в силе(бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению была впоследствии признананеуправомоченность отчуждателя.
Бесповоротностью не пользуется право, хотя быдобросовестно приобретенное, но от лица, которое или один из предшественниковкоторого были внесены в единый государственный реестр в результате сделки,предусмотренной статьей 179 настоящего Кодекса, если иск о признаниинедействительной такой сделки подан в течение года с момента регистрацииоспариваемого права».
3. Отсутствует логическое обоснование в выборе оснований длярегистрации сделок, но и очевидна противоречивость норм, касающихсягосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок сэтим имуществом согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с недвижимым имуществомподлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 Кодекса.Однако ст. 131 ГК таких случаев не называет, хотя предусматривает существованиеоргана по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним,а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа вгосударственной регистрации сделки. Необходимо дополнить ст. 131 ГК РФуказанием перечня сделок при которых необходима государственная регистрация.
4. В случаях, когда по соглашению сторон предусмотренанотариальная форма сделок с недвижимостью, данное обстоятельство не должностановиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременемдля участников соответствующих сделок. В связи с этим размер нотариального тарифа(государственной пошлины) должен быть с учетом экономических обоснованийзначительно снижен и основан на регрессивной шкале ставок тарифа (государственнойпошлины) в зависимости от стоимости недвижимого имущества.
5. Целесообразно ввести государственную регистрацию исполнениясделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальныхсделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения,ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимоеимущество. В тех случаях, когда в порядке исполнения сделки (по договорамаренды, доверительного управления и др.) одной из сторон осуществляетсяпередача имущества во владение другой стороны, регистрации подлежит передачанедвижимой вещи во владение.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации от от 12 декабря 1993 года – М. Кодекс. 2005. – 96 с.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации ч. 1-3. – М. Омега-Л. 2006. – 440 с.
3. Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации. – М. Кодекс. 2006. – 188 с.
4. Жилищныйкодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. // Собраниезаконодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
5. Семейныйкодекс Российской Федерации № 223-ФЗ от 29 декабря 1995 г. // Собраниезаконодательства РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 16.
6. Водныйкодекс Российской Федерации № 167-ФЗ от 16 ноября 1995 г. // Собраниезаконодательства РФ. – 1995. – № 47. – Ст. 4471.
7. Леснойкодекс Российской Федерации № 22-ФЗ от 29 января 1997 г. // Собраниезаконодательства РФ. – 1997. – № 5. – Ст. 610.
8. Федеральныйзакон РФ № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищногокодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1(часть 1). – Ст. 15.
9. Федеральныйзакон РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 1997. –№ 30. – Ст. 3594.
10. Федеральный закон РФ №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собраниезаконодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
11. Федеральный закон РФ №126-ФЗ от 7 июля 2003 г. «О связи» // Собрание законодательства РФ. – 2003. – №28. – Ст. 2895.
12. Федеральный закон РФ №72-ФЗ от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» // Собраниезаконодательства РФ. – 1996. – № 25. – Ст. 2963.
13. Закон РФ № 2395-1 от 21февраля 1992 г. «О недрах» // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 10. –Ст. 823.
14. Основы гражданскогозаконодательства Союза ССР и республик // Ведомости СНД и ВС СССР. – 1991. – №26. – Ст. 733.
15. ПостановлениеПравительства РФ № 648 от 31 августа 2000 г. «Вопросы государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральнойсобственности» // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 37. – Ст. 3718.
16. Гражданского кодексаРСФСР 1922 г // СУ РСФСР. – 1922. – № 70.
17. Закон СССР от 29 октября1976 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры» // ВВС СССР.– 1976. – № 44. – Ст. 628.
18. Декрет ВЦИК от 27 октября1917 года «О земле» // СУ РСФСР. – 1917. – № 1. – Ст. 3.
Научная и учебнаялитература
19. Александров А.А.Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало ХХвека и современность // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. – 1996. – № 6. –С. 8.
20. Алещев И. Время перемен// ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 50. – С. 11.
21. Афанасьева И.В.,Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченногоотчуждателя в контексте современного законодательства // Юрист. – 2004. – № 1.– С. 14.
22. Бабкин С.А. Основныеначала организации оборота недвижимости. – М. Инфра. 2001. – 412 с.
23. Белов В.А. Предисловие. /Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М. ЮрИнфоР. 2001.– 412 с.
24. Беляев И.Д. Историярусского законодательства. – СПб. Лань. 1999. – 632 с.
25. Васьковский Е.В. Учебникгражданского процесса (по изд. 1914 года). – М. Статут 2000. – 568 с.
26. Витрянский В.В. Договорыкупли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки,транспортной экспедиции. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодексаРФ. – М. Центр деловой информации еженедельника «Экономика и жизнь».1996. – 462 с.
27. Владимирский-Буданов М.Ф.Обзор истории русского права. – Ростов н/Д. Феникс. 1995. – 684 с.
28. Герасимов А. Возвращениеимущества // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 13. – С. 12.
29. Гражданское право:Учебник. В 3 т. Т. 1. 6-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. Сергеев А.П.,Толстой Ю.К. – М. Проспект. 2003. – 698 с.
30. Гражданское право:Учебник. Ч. 2 / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М. Проспект. 1997. –632 с.
31. Гражданское право:Учебник. В 2 т. Том 1. / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп.– М. БЕК. 2000. – 728 с.
32. Гражданское уложениеПроект / Под ред. Тютрюмова И.М. Т. 1. – М. Статут. 1996. – 986 с.
33. Добровольский В.И. Опризнании сделок недействительными // Право и экономика. – 2005. – № 4. – С.18.
34. Емельянов В.И.Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. – М.Лекс-Книга. 2002. – 264 с.
35. Законодательство Петра I./ Под ред. Новицкой Т.Е. – М. Юрид. лит. 1997. – 920 с.
36. Зинина Ю. Виндикационныйиск хозяйственного общества об истребовании имущества у добросовестногоприобретателя в порядке ст. 302 ГК РФ // Правовые вопросы недвижимости. – 2006.– № 1. – С. 19.
37. Каминка А.И. Очеркиторгового права. – М. ЮрИнфоР. 2002. – 542 с.
38. Кассо Л.А. Источникирусского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московскомуниверситете 17-го января 1900 года). – М. Статут. 1999. – 386 с.
39. Кассо Л.А. Русскоепоземельное право. – М. Статут. 1998. (по изд. 1906 г.) – 456 с.
40. Катунин Д. Сделка посовести // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 18. – С. 16.
41. Кашкарова И. Пределыосмотрительности // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 12. – С. 11.
42. Кирсанов А.Р.Регистрационное право — формирующаяся отрасль современного российского права //Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационногоправа / Отв. ред. Кирсанов А.Р. – М. БЕК. 2003. – 328 с.
43. Ковалевский М.А.Конституционно-правовой режим имущества предпринимателя // Кодекс-info. – 2000.– № 5 (305). – С. 8.
44. Козырь О.М. Недвижимостьв новом Гражданском кодексе России. // Гражданский кодекс России: Проблемы.Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. – М.Международный центр финансово-экономического развития. 1998. – 562 с.
45. Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)/ Под ред.Садикова О.Н. (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) – М.Инфра-М. 2005. – 562 с.
46. Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)/ Под ред.Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М. Юрайт. 2004. – 524 с.
47. Концепция развитиягражданского законодательства о недвижимом имуществе. / Под общ. ред.Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. – М. Статут. 2004. – 462 с.
48. Маковский А.Л. Code CivilФранции и кодификация гражданского права в России: Связи в прошлом, проблемывлияния и совершенствования // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 2. – С. 137-148.
49. Научно-практическийкомментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой(постатейный)/ Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. – М. Норма. 2004. – 556 с.
50. Новицкая Т.Е. Правовоерегулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. –М. Зерцало. 2005. – 568 с.
51. Петров Е.Ю. К вопросу опубличной достоверности государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним // Цивилистические записки Межвузовский сборникнаучных трудов. – М. Статут. 2001. – 462 с.
52. Пискунова М.Г.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним какправоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрацияправ на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. Кирсанов А.Р.– М. БЕК. 2003. – 368 с.
53. Победоносцев К.П. Курсгражданского права. Ч. I: Вотчинные права. – М. Статут. 2002. – 636 с.
54. Покровский И.А. Основныепроблемы гражданского права. – М. Статут. 1998. – 468 с.
55. Полуяхтов И.А.Гражданский оборот имущественных прав. Автореф дис. к. ю. н. – Екатеринбург.2002. – 96 с.
56. Постатейный комментарий кФедеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» / Под ред. Крашенинникова П.В. – М. Спарк. 2001. – 114 с.
57. Рахмилович В.А.Распространяются ли нормы о недействительности сделок на добросовестногоприобретателя? // Журнал российского права. – 2003. – № 12. – С. 55.
58. Российское законодательствоХ-ХХ веков. / Под ред. Янина С.А. Т.6. – М. Наука. 1985. – 634 с.
59. Сенчищев В.И.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Журнал российского права. – 1999. – № 12. – С. 118.
60. Сергеев А.П. Гражданско-правоваяохрана культурных ценностей в СССР. – Л. Изд-во ЛГУ. 1990. – 452 с.
61. Синайский В.И. Русскоегражданское право. – М. Статут. 2002. – 524 с.
62. Скловский К. Дикому рынку- соответствующий закон // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 2. – С. 11.
63. Скловский К. Замечания напроект закона о возникновении права собственности у добросовестногоприобретателя недвижимости // Вестник ВАС РФ. – 2003. – № 2. – С. 22.
64. Скловский К. Защитавладения при признании договора недействительным // Российская юстиция. – 1998.– № 6. – С. 37-39.
65. Скловский К.И.Собственность в гражданском праве. – М. Дело. 2000. – 568 с.
66. Скловский К.Собственность в гражданском праве. – М. Дело. 2002. – 622 с.
67. Скловский К.И. Применениегражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы.– М. Статут. 2004. – 342 с.
68. Скловский К.Приобретательная давность // Закон. – 1995. – № 8. – С. 113.
69. Степанов С.А. Недвижимоеимущество в гражданском праве. – М. Статут. 2004. – 562 с.
70. Стешенко Л.А., Шамба Т.М.Нотариат в Российской Федерации: Учебник для вузов. – М. Инфра-М. 2001. – 542с.
71. Суханов Е.А. Правособственности и иные вещные права. Способы их защиты (Комментарии к новому ГКРФ). – М. Центр деловой информации еженедельника «Экономика и жизнь».1996. – 456 с.
72. Тузов Д. Приобретениеимущества от неуправомоченного отчуждателя: сложный юридический состав илиприобретательная давность? // Российская юстиция. – 2003. – № 6. – С. 32.
73. Туманов С.В., МатвееваС.М. «Подводные камни» при продаже имущества юридическим лицом // Правовыевопросы недвижимости. – 2006. – № 1. – С. 40.
74. Федоренко Н.В.Особенности разрешения споров, связанных с применением ФЗ «Об исполнительномпроизводстве» // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 1. – С. 114-115.
75. Хаскельберг Б.Л., РовныйВ.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. – Иркутск. Сибирь. 2001. –320 с.
76. Цитович П.П. Труды поторговому и вексельному праву: В 2 т. Т. 1: Учебник торгового права: К вопросуо слиянии торгового права с гражданским. – М. Статут. 2005. – 562 с.
77. Черепахин Б.Б.Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности отнеуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. –М. Статут. 2001. – 428 с.
78. Шершеневич Г.Ф. Курсторгового права: В 4 т. Т. II: Товар. Торговые сделки – М. Статут. 2002. – 634с.
79. Шершеневич Г.Ф. Учебникрусского гражданского права. – М. Спарк. 1995 (по изд. 1907 г.). – 642 с.
80. Щербаков Н. Свойство иливещь? // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 17. – С. 2.
81. Яковлев В.Ф. Россия:Экономика, гражданское право: (Вопросы теории и практики). – М. РИЦ ИСПИ РАН.2000. – 568 с.
Материалы юридическойпрактики
82. ПостановлениеКонституционного Суда РФ № 6-П от 24 апреля 2003 г. «По делу о проверкеконституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 гражданского кодексаРоссийской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В.Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» // Собраниезаконодательства РФ. – 2003. – № 17. – Ст. 1657.
83. Определение КонституционногоСуда РФ № 132-О от 5 июля 2001 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобызакрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав исвобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодексаРоссийской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ. – 2002. – № 1. – С.12.
84. Постановление Пленума ВАСРФ № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров,связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАСРФ. – 1998. – № 10. – С. 24.
85. Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ № 33 от 21 апреля 1998 г. «Обзор практики разрешения споровпо сделкам, связанным с размещением и обращением акций» // Вестник ВАС РФ. –1998. – № 6. – С. 18.
86. Постановление ПрезидиумаВАС РФ № 2061/99 от 12 октября 1999 г. // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 1. – С.14.
87. Постановление ПрезидиумаВАС РФ № 4849/03 от 14 октября 2003 г. // Вестник ВАС РФ.- 2004. – № 2. – С.32-35.
88. Постановление ПрезидиумаВАС РФ № 1048/03 от 8 июля 2003 г. // Вестник ВАС РФ. – 2003. – № 12. – С. 15.
89. Постановление ФАССеверо-Западного округа № А56-6166/2000 от 14 ноября 2000 г. // Вестник ВАС РФ.– 2001. – № 2. – С. 9.
90. Постановление ФАССеверо-Западного округа № А44-1242/01-С14-К от 20 ноября 2001 г. // Вестник ВАСРФ. – 2002. — № 1. – С. 11.
91. Постановление ФАССеверо-Западного округа № А56-20324/02 от 23 марта 2003 г. // Вестник ВАС РФ. –2003. – № 12. – С. 12.
92. Постановление ФАСМосковского округа № КГ-А40/7958-03 от 23 октября 2003 г. // Вестник ВАС РФ. –2004. – № 1. – С. 9.
93. Постановление ФАСЗападно-Сибирского округа № Ф04/3668-819/А46-2004 от 5 июля 2004 г. // ВестникВАС РФ. – 2004. – № 21. – С. 10.
94. Постановление ФАССеверо-Западного округа № А66-4844-03 от 17 февраля 2004 г. // Вестник ВАС РФ.– 2004. – № 7. – С. 14.