ФЕДЕРАЛЬНОЕАГЕНСТВО ПО ОБОБРАЗОВАНИЮ
Филиалгосударственного образовательного учреждения
высшегопрофессионального образования
Кафедраюриспруденции
Специальность«Юриспруденция»
Специализация«Гражданско-правовая»
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
Роль нотариуса всделках с недвижимостью
Братск, 2010
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1 ИСТОРИЯВОЗНИКНОВЕНИЯ И РАЗВИТИЯ НОТАРИАТА В РОССИИ И МИРЕ
1.1 Измировой истории нотариата
1.2 Историяразвития системы нотариата в России до 1917 г.
1.3 Историяразвития нотариата в советский период
1.4 Нотариатв современной России
2 НОТАРИАЛЬНОЕУДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Общиеположения
2.2 Договорпродажи недвижимого имущества
2.3 Нотариальноеудостоверение договоров продажи недвижимости
3 Договордарения и наследование недвижимого имущества. Место и роль нотариуса в них
3.1 Договордарения
3.2 Рольнотариусов при удостоверении договоров дарения недвижимого имущества
3.3 Наследование
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Впоследние годы в деятельности нотариата произошли определенные перемены. Всвязи с переходом к рыночным экономическим отношениям, многообразию формсобственности, развитию предпринимательства, выходу в экономическиепространства возникла необходимость реформирования нотариата. 11 февраля 1993года был принят новый закон о нотариате «Основы законодательства РФ о нотариате».
В1995 году российский нотариат в лице Федеральной нотариальной палаты был принятв члены одной из крупнейших организаций – Международный Союз Латинскогонотариата, в состав которого входит 66 национальных нотариальных организаций.
С появлением первых сделок на приобретение правасобственности российский нотариат стал испытывать новый интерес к себе как состороны государственной власти, так и со стороны различных субъектовгражданских правоотношений.
В соответствии со ст. 1Основ законодательства РФ о нотариате целью нотариальной деятельности являетсязащита прав и законных интересов граждан и юридических лиц, путем совершениянотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имениРФ.
Отношениясобственности – наиболее фундаментальные, наиболее значимые для развитияобщества. Успешное развитие институтов различных форм собственности,установление экономически обоснованного и эффективного взаимодействия междуними невозможно без органов и организаций, удостоверяющих и подтверждающихимущественные и иные права. Исторически сложилось так, что такими органамиявляются органы нотариата и, в частности, нотариусы.
Нотариатпутем правомерного и своевременного совершения нотариальных действий укрепляети придает публичную достоверность гражданско-правовым отношениям. В случаях,предусмотренных нормами гражданского законодательства, нотариальные действиявыступают в качестве юридических фактов гражданского права и имеютконститутивное значение для имущественных правоотношений, и прежде всегоотношений собственности.
Зарождениеи развитие нотариата начиналась в тесной взаимосвязи с частной собственностью(особенно недвижимых вещей) и необходимостью ее защиты, сохранностьюгосударственных знаний, фиксированием их на материальном носителе присоблюдении определенных правил и алгоритмов. В результате нотариатпреобразовался в необходимый элемент сохранения и передачи этих знаний дляпоследующих поколений, стал важнейшим стабилизирующим и организующим механизмомвыработки и согласования интересов всех субъектов общества через право, законы.Таким образом, нотариат стал частью правовой системы. Все это обязывает нотариальнуюпрактику (как эквивалент нотариальной деятельности) существовать в рамках,установленных нравственно-правовыми нормами в этой сфере.
Исходяиз всего вышесказанного вытекает актуальность темы дипломной работы. Всовременных рыночных условиях субъекты гражданских правоотношений должны иметьнадежный и профессиональный инструмент защиты своих, прежде всего имущественныхинтересов. Именно нотариусы обладают необходимыми знаниями, законодательнозакрепленными полномочиями по защите имущественных интересов субъектовгражданских правоотношений.
Вданной дипломной работе автора будет интересовать роль нотариусов в сделках снедвижимым имуществом, в частности будут подробно рассмотрены некоторыепроблемы при купле-продаже, дарении и наследовании недвижимого имущества, атакже предложены пути решения данных проблем с помощью деятельности нотариусов.
Институтнотариата и его роль в гражданских правоотношениях всегда были под пристальнымвниманием, как ученых-теоретиков, так и практикующих юристов.
Научноеизучение роли нотариуса в гражданском обороте началось ещё в середине XIXв. когда видным ученым Н. Ляпидевским в 1875 г. была опубликована книга, посвященная истории нотариата. Последующее изучение теоретических и практических основдеятельности нотариусов, их роли в гражданском обороте продолжилось такимиученым-юристами, как А.М. Фемилиди, В.М. Долговым, И.Л. Ивачевым, Е.В.Вавилиным, П.В. Крашенинниковым и многими другими видными учеными.
Степеньизученности выбранной темы дипломной работы относительно невелика. Это можнообъяснить несколькими причинами: во-первых, в России не так давно появилсяинститут частной собственности, во-вторых, в годы становления демократиигосударство неоправданно мало уделяло внимания совершенствованию нотариальныхорганов.
Цельюданной дипломной работы является определение места и роли нотариуса в сделках снедвижимым имуществом, выявление слабых и сильных мест действующегозаконодательства в данной сфере и выработка предложений по устранениюнедостатков.
Длянаиболее полной разработки темы дипломной работы автор видит необходимым решениеследующих задач:
1) изучениеистории генезиса и становления нотариата в контексте с темой дипломной работы;
2) исследованияподинститута продажи недвижимости и определения место нотариуса в нем, а также изученияспособов нотариальной защиты интересов, как покупателя, так и продавца;
3) рассмотрениевопросов, связанных с дарением и наследованием недвижимого имущества;
4) изучениеи анализ судебной практики по рассматриваемым правоотношениям.
Решениепоставленных задач обуславливает такую структуру дипломной работы, при которойв первой главе автором будет рассмотрена история зарождения и развитиянотариата, роль нотариусов в сделках с недвижимым имуществом в различные периодыистории Российского государства.
Вовторой главе рассмотрено и изучено правовое понятие, и сущность договорапродажи недвижимости, роль нотариусов в таких сделках и предложены способызащиты гражданских прав с помощью нотариуса.
Втретьей главе автор рассматривает особенности договора дарения недвижимого имущества,процедуру наследования недвижимого имущества и место нотариуса в решении этих вопросов.Объединение договора дарения и наследования в одну главу объясняется тем, что ив том и в другом случае право собственности на недвижимость возникаетбезвозмездно со стороны приобретателя.
1. ИСТОРИЯВОЗНИКНОВЕНИЯ И РАЗВИТИЯ НОТАРИАТА В РОССИИ И МИРЕ
1.1 Из мировой историинотариата
Возникновение нотариата неразрывно связано сразвитием гражданского оборота, необходимостью содействовать его субъектам всовершении сделок и юридическом закреплении приобретаемых прав.
Нотариат возник как институт гражданского права,призванный защищать частную собственность и обеспечивающий бесспорностьимущественных прав, охрану прав всех участников гражданского оборота.Исторически нотариат является составной частью правовой системы практическилюбой страны, так как осуществляемые нотариусом функции объективно необходимы ивостребованы обществом.
Процесс зарождения нотариатауходит глубоко в историю. В одном из древнейших городов – Вавилоне, которыйвыдвинулся на видное политическое место при знаменитом цареХаммурапи-Законодателе (примерно 1760 г. до н.э.), писари-нотариусыредактировали различные акты на глиняных досках. Такие «глиняные» актыхранились, как правило, в храмах. При совершении некоторых сделок, требующихнотариального оформления, необходимо было присутствие отдельных лиц. Уже многовеков назад нотариусы выполняли и роль банкиров, осуществляя договоры залогаимущества. В дальнейшем при царствовании фараонов, глиняные доски превратилисьв ценные бумаги, поскольку они оформлялись на папирусе.
Однако нотариат, какинститут, начинает свою историю возникновения и развития со времен Республики вДревнем Риме. Исторические источники относят его становление к IIIв. Во всяком случае, судя по двум конституциям римского императора Константина,а обе они были датированы 316 г., именно в них упомянуто прообразе профессиинотариусов, именуемых «табеллионами». К ним относились «разряд лиц, которые, небудучи на государственной службе занимались в виде свободного промысласоставлением юридических актов и судебных бумаг под контролем государства, длявсякого нуждающегося в них, за установленное законом вознаграждение[1]».Именно институт табеллионов и считается родоначальником современного нотариата.Табеллионы занимались составлением юридических актов и судебных бумаг длялюбого лица за вознаграждение. Размер получаемого ими вознагражденияустанавливался государством.
Табеллионы считалисьлицами свободной профессии, однако государство осуществляло контроль за ихдеятельностью. Табеллионы были обязаны следить за соответствием оформляемогоими документа закону, как по форме, так и по содержанию. Оформление такихдокументов происходило в специально отведенных помещения на центральных улицахи площадях городов, и только в исключительных случаях на дому.
После падения Западной Римской империи вседокументы, совершенные нотариусами, стали именоваться «instrumentapublica» или «chartae publicae». Само слово «табеллион» исчезает и появляетсяслово «нотариус»[2].
У римлян существовал особый институт должностных лиц– писцов, в функции которых входило оформление письменных распоряжений,даваемых магистратами, и судебных формул, выносимых преторами. В их обязанностивходило не только составление разного рода посланий, но и составление, и удостоверениеразличных сделок. Лица, выполнявшие эту работу, стали называться нотариусами.Их название происходило от латинского слова «notta»,что означает стенографический знак, применяемый писцами для скорости записей,которые они вели. В римской империи впервые о нотариусе упоминается в записяхсекретаря великого императора Цицерона (103 г. до н. э.). При нем нотариусы получили особые полномочия – в их обязанности входило не только составление разногорода посланий и прошений, но и составление, а также удостоверение различных сделок.
В правленииКонстантина Великого (306-337 гг.) была произведена существенная реорганизацияв работе нотариусов. Некоторым нотариальным актам была придана доказательнаясила, а также обязательность, в частности последнее имело отношение к актамдарения. Функции нотариусов расширяются. Они составляют теперь уже не толькоюридические документы и различные акты, как ранее, но и принимают участие вдеятельности судебных и административных органов, присутствуют в судебныхпроцессах, записывают показания участников и даже составляют судебные решения. В судебныхпроцессах с участием суда присяжных, при допросах свидетелей, чтении приговоровбыло необходимо присутствие нотариуса. Нотариусы уже не работали единолично, абыли сгруппированы в коллективы-компании, а правительство взяло на себяобязанность регламентировать даже уровни гонораров за нотариальные действия. Вэто время профессия нотариуса стала настолько популярной, что даже самимператор Жовьен (363 г.) был нотариусом[3].
Византийцы, как иримляне, были прекрасными юристами. Так император Юстиниан, правивший с 527 по565 гг., стал первым деятелем этой эпохи, который объединил нотариусов в группыи коллегии и издал полный сборник юридических законодательных актов. ЗаконодательствоЮстиниана определило для нотариусов место совершения нотариальных действий –нотариальная контора; полномочия, в рамках которых они действуют; порядокработы; административную ответственность нотариусов перед министерствомюстиции; уровень юридической подготовки для назначения на должность нотариуса;численность нотариусов в административном районе. Законодательство Юстинианадействовало вплоть до падения Византийской империи.
Формирование и развитиенотариата в период Античности и раннего Средневековья позволяет сделать вывод оего тесной связи с общественным строем, семейным, наследственным и вещнымправом. Существенной предпосылкой возникновения и развития нотариата былоналичие письменности и развитых товарно-денежных отношений.
Нотариальный институт в средневековой Италииявляется прототипом общеевропейского нотариата и вместе с римским правомвоспринимается Францией и Германией. Авторизация нотариусов в средневековойИталии исходила не только от светской власти (императора), но и от главы церкви(папы). Императоры право назначения нотариусов передавали высшим светским илидуховным сановникам: герцогам, графам или епископам. В XIII — XIV вв. некоторыенезависимые итальянские города получили право, помимо императора и папы, самимназначать нотариусов. В XV в. право авторизации переходит к самой нотариальнойкорпорации. По окончании обряда присяги новому нотариусу вручались перо иписьменный прибор со словами «Прими власть совершать публичные акты сообразно стребованиями закона и с добрыми нравами»[4].
Распространение римского права, его рецепциягосударственными системами Европы способствовали развитию нотариата вевропейских странах и возрождению на новой исторической основе некоторых римскихпублично-правовых институтов, в том числе адвокатуры, нотариата. В связи с этимсистема организации нотариальной деятельности, при которой нотариусы, оставаясьлицами свободной профессии, осуществляли свои функции как представителигосударства, получила название латинского нотариата.
Таким образом, можно сделать вывод, что именнонуждаемость государства и общества в обеспечении реализации и защитысубъективных прав и свобод стала предпосылкой для формирования условий, наоснове которых возник и стал развиваться институт нотариата. И именнозаинтересованность публичной власти в законности и стабильности гражданскогооборота предопределила тесную связь нотариата с государством. И хотя содержаниедеятельности нотариата на заре его становления в основном включало фиксациюдоказательственного материала, однако нотариусы, помимо этого занимались ещесоставлением и оформлением сделок. Институт нотариата не только механически фиксировалюридически значимые факты, но и контролировал соответствие действий идокументов закону, соблюдение их формы. Кроме того, сформированные посредствомдеятельности нотариата доказательства не были равнозначны остальнымдоказательствам – они приобретали повышенную доказательственную силу, занимаятем самым особое место в совокупности всех видов доказательств.
1.2 История развития системы нотариата в России до 1917 г.
История нотариата в Российском государстве ведетсвое начало с XV в. Историяроссийского нотариата довольно богата и разнообразна. Многое было заимствованоиз зарубежного нотариата, так как к моменту его возникновения в Россиинотариусы уже были известны в других странах. Однако российский нотариат, вцелом и развивавшийся в соответствии с общемировыми тенденциями, имелсобственные существенные специфические особенности, обусловленные ходомразвития отечественной истории, что со всей очевидностью свидетельствует оналичии объективной связи института нотариата со всей системойгосударственно-правовых явлений в стране.
Нет сомнений в том, что римское право оказалосущественное влияние на институт нотариата и в России[5].Однако в этой связи необходимо уточнить, что перенесение отдельных чертинститута нотариата из римского права на отечественную почву свидетельствуеттолько о следовании России в русле общемировых тенденций. Кроме того, этоперенесение не имело характера грубого заимствования, а происходило с учетомгосударственных, правовых, исторических, социальных и иных особенностей России.
Появление института нотариата в Российскомгосударстве связано с периодом царствования династии Романовых. Развитиенотариата можно условно разделить на несколько этапов: первый из них начинаетсяв XV в. и заканчивается Соборным уложением 1649 г.
Тогда в России появилось сословие площадныхподьячих. Они представляли собой своеобразную корпорацию профессиональныхписцов, специализировавшихся в совершении за плату гражданских сделок винтересах обращавшихся к ним лиц. Желающий быть площадным подьячим подавалчелобитную царю с просьбой о назначении, при этом выборные старосты должны былидать ему нравственную и деловую характеристику, а вся корпорация профессиональныхписцов несла за своего члена круговую поруку в случае причинения им ущерба отсвоей деятельности. Занятие это было прибыльным, и отставка от него былатяжелейшим наказанием. Постепенно контроль за деятельностью площадных подьячихсо стороны государства ожесточался. Выборные старосты наделялись правомосуществлять надзор за подьячими, «чтобы воровски не писали подставных, заочныхкрепостей, чтобы в том пошлина не пропадала».
Царь Федор Иоаннович издал в 1597 г. Указ, в соответствии с которым была введена обязательная справка отдельных видов купчихкрепостей в холопьем приказе.
Справка представляла собой свидетельский допрос сцелью установления подлинности и добровольности заключения сделки, проверкипринадлежности имущества продавцу и наличия обременений и запрещений на его отчуждение.Только после записи акта в книгу приказа и приложения печати – имуществосчиталось отчужденным и право собственности на отчуждаемую вещь возникало уприобретателя. Так контроль со стороны государства за деятельностью площадныхподьячих стал фактическим. Таким образом, очевидно, что требования,предъявляемые к совершению сделок, еще принятия Соборного уложения 1649 г. и требования, предъявляемые государством к современному нотариусу практически одинаковы.
Второй этап охватывает период с 1649 г. по 1866 г. Уложение 1649 г. царя Алексея Михайловича в некоторой степени систематизировалодействовавшие до этого времени указы, обязав стороны совершать сделки толькочерез площадных подьячих с составлением справки и последующей записью в поместномприказе, таким образом, впервые разграничив функции органа, совершающегосделку, и органа, регистрирующего ее. Именно Уложение царя Алексея Михайловича1649 года создало целую эпоху в развитии российского нотариального института.Оно упорядочило и систематизировало действующие до его появления отдельныеуказы, создало ту основу, на которой впоследствии вырос твёрдый порядокукрепления прав на имущество, принятый в Своде законов в 1832 году[6].
Одним из главнейших преобразований в этот период иимевшим решительное влияние на дальнейшее историческое развитие нотариальногодела в России, следует считать установление строгого надзора за площадными подьячимии зависимости их от органов правительственной власти. Указами Петра великогонадзор за деятельностью площадных подьячих был поручен Оружейной палате. Послеучреждения юстиц-коллегии в губерниях были образованны самостоятельные особыеконторы крепостных дел, состоявшие из писцов и надсмотрщиков. Надзор задеятельностью главных контор поручен особому секретарю или комиссару, которыйназначался юстиц-коллегией.
Таким образом, как мы видим, с самого первого этапазарождения российского нотариата государство стремилось установить жесткийконтроль за этой сферой общественных отношений. Такое стремление легко можнообъяснить тем, что уже в те времена зарождающаяся система нотариата была необходимаи востребована в гражданском обороте. Особенно она была необходима дляудостоверения торговых сделок и сделок с имуществом.
В 1775 г. по приказу Екатерины II нотариальные функции в России были возложены на суды.Крепостные акты в то время совершались в отделениях при палатах гражданскихсудов и при уездных судах. Крепостной порядок был учрежден для сделок связанныхс куплей-продажей недвижимости, крепостных крестьян, то есть наиболее важных вто время объектов купли-продажи. Крепостные акты оформлялись в присутствии судадля придания им важности. После проверки их правильности они регистрировались вкрепостной книге и с этого момента приобретали силу крепостного документа,имеющего все правовые последствия.
Следующий периодначинается 14 апреля 1866 г. и заканчивается 29 октября 1917 г. принятием ленинского Декрета о земле, который ознаменовал начало ликвидации частного гражданскогоправа.
В эпоху реформАлександра II, охвативших все отрасли общественной и государственной жизниРоссии, было преобразовано и нотариальное дело. Вместе с новыми СудебнымиУставами императора Александра II было выработано и Положение о нотариальнойчести, в основу которого положены три нотариальных законодательства ЗападнойЕвропы: французское 1813 г., австрийское 1845 г. и баварское 1861 г. Положение был утверждёно 14 апреля 1866 г. Вместе с введением нотариального Положения всепрежние нотариусы и маклеры, кроме биржевых, прекратили свою деятельность.Отделив по образцу Запада нотариальную часть от судебной, законодатель создалсамостоятельный нотариальный институт с обширным и независимым кругом действий.Указанное положение подействовало до самой революции.
Согласно Положению 1866 г. деятельность нотариуса делилась на две части – собственнонотариальная, содержание которой составляло совершение различных актов исвидетельствование документов и так называемая крепостная часть, сводившаяся кутверждению и регистрации различных актов об отчуждении и ограничении вещевыхправ на недвижимость.
Большое внимание входе реформы было уделено урегулированию вопросов нотариата крепостной части,то есть засвидетельствованию сделок, что было связано с особой важностью актово поземельной собственности, определяющих отношения не только частных лиц междусобой, но и с государством. Сделки, совершенные крепостным порядком,объявлялись бесспорными. При соблюдении всех правил о вводе во владение сделкаобъявлялась бесповоротной, а ее принудительное исполнение осуществлялосьадминистративными органами. Стороны были обязаны представить справку полиции осамоличности (в отношении крепостных крестьян), а также справку органа местногосамоуправления о принадлежности отчуждаемого имущества продавцу. Устанавливалосьналичие запрещений и обременений на отчуждаемое имущество. По необходимостизапросы о запрещениях делались другим столоначальникам, поскольку позаконодательству Российской империи того времени стороны сами определяли, гдеименно удостоверить сделку, и не были связаны местом нахождения имущества.Затем составлялся проект сделки, который переписывался начисто на гербовойбумаге, подписывался в присутствии нотариуса, в том числе тремя свидетелями.После уплаты пошлин, гербового и других сборов акт вносился в крепостную книгуи выдавался сторонам под расписку, заносимую в особый журнал. Удостоверенныйакт оглашался через сенатские ведомости, и копия объявления направлялась вгражданскую палату и уездный суд по месту нахождения имущества.
Такой порядоксовершения сделок просуществовал до 29 октября 1917 г. После принятия ленинского Декрета о земле, который ознаменовал начало ликвидации частногогражданского права, система российского нотариата была фактически разрушена.
Итак, как мы видим,с течением времени российский нотариат динамично развивался, проводилось егореформирование, адаптация к современным условиям гражданского оборота. Это быловызвано тем, что нотариальные акты играли далеко не последнюю роль вобщественных отношениях, ибо такие акты имели высокую доказательную силу и фактсовершения сделки, заверенной нотариусом бесспорной.
1.3 Историяразвития нотариата в советский период
После революции 1917 г. Декрет № 1 «О суде» от 24 ноября 1917 г. упразднил все ранее действовавшие до этого времени судебныеустановления[7], и, хотяне было ничего сказано об упразднении Положения о нотариальной части,регулировавшего до этого времени институт нотариата, он перестал существовать.
Нотариальные действия стали совершать различныеучреждения: нотариальные отделы местных советов, которые возглавляли народныенотариусы, отделы юстиции, отделы социального обеспечения, записей актовгражданского состояния, т.е. различные административные органы.
Дальнейшее развитие институт нотариата получил вдекабре 1919 г. в Декрете «О суде» № 2, в котором было подчеркнуто, чтонотариальные действия совершаются нотариусами, а в случае их отсутствия –лицами, их заменяющими[8].
В 1919 г. нотариальные отделы местных Советов былизаменены нотариальными столами.
4 октября 1922 г.было принято Положение о государственном нотариате, которое завершило созданиенотариата в России после 1917 г. как самостоятельных государственных учреждений.
19 июля 1973 г.был принят Закон о государственном нотариате в СССР.
В период с октября 1922 г. по июль 1973 г. был принят ряд положений и нормативных актов, касающихся системы нотариата вСССР и РСФСР.
После прихода к управлению нотариатом СССР новыхруководителей (в 1938 г.) первоочередной задачей стало принятие общесоюзныхактов по нотариату. Новый проект Положения о государственном нотариате СССР былразработан отделом нотариата СССР летом 1938 г. Согласно Положению руководство должны были осуществлять старшие государственные нотариусы под контролемНародного комиссариата юстиции республик. Проект поступил в Совет НародныхКомиссаров СССР. Однако долгое время этот проект не утверждался. Последлительного ожидания было решено принять временные акты о нотариате впереходный период.
20 июля 1940 г. вышло Постановление СНК РСФСР «Об организации и руководстве деятельностью государственных нотариальных конторРСФСР». Нотариальные действия должны были выполнять государственные нотариальныеконторы и в отдельных случаях сельсоветы. В областных центрах размещалисьстаршие нотариусы.
В 1938 — 1939 гг. продолжался экстенсивный ростнотариальных органов СССР. Прежде всего это было связано с ростом числанотариальных действий. В 1939 г. было совершено 8387048 нотариальных действий,что было больше, чем в предыдущем году, на 24,5%. В последующие годы рост замедлился.Основной объем нотариальной деятельности затрагивал удостоверение договоров исделок, принятие мер по охране наследственного имущества и выдаче свидетельство праве наследования, удостоверение завещаний[9].
В отличие от суда и адвокатуры руководствонотариатом административные органы юстиции СССР осуществляли напрямую. Несмотряна это, нотариат оставался одним из самых проблемных органов юстиции. В этойсистеме совершались многочисленные правонарушения, почти не было лиц с высшимюридическим образованием, мало кто работал свыше одного года. Можно выделитьследующие причины такого положения. Во-первых, нотариусы получали самую низкуюзаработную плату среди сотрудников правоохранительных органов. Во-вторых, НКЮтак и не смог наладить повседневный контроль над нотариусами. В-третьих,вопросы нотариата мало волновали руководство СССР. В то время как правовоерегулирование деятельности судов и адвокатуры в целом завершилось, общесоюзныеакты по деятельности нотариата так и не были приняты[10].
Великая Отечественная война негативно сказалась наразвитии советского нотариата. Накануне войны система нотариата СССР находиласьв стадии становления. Не были приняты многие важные нормативно-правовые акты, положениенотариуса было принижено.
Война привела к резкому сокращению числанотариальных действий, совершаемых в СССР. Особенно уменьшилось количествосовершения исполнительных подписей (во II полугодии 1941 г. их число снизилось в 1,5 раза). В то же время выросло число заверенных копий документов,которые совершали граждане, эвакуированные из прифронтовой полосы.
Изменения, внесенные в наследственное право, привелик резкому увеличению числа нотариальных действий. При этом нотариусам былотрудно разобраться с новой практикой, и они допускали многочисленные нарушения.Выдавали свидетельства о праве на наследство не по месту открытия наследства,до истечения 6-месячного срока, не всегда истребовали необходимые документы,утверждали завещания, по которым имущество (в том числе и недвижимость)переходило лицам, не входящим в круг наследников и т.п[11].
Окончание войны позволило руководству юстиции вновьпоставить вопрос о принятии актов по нотариату. Проект Положения о нотариатеСССР, разработанный до войны, так и не был принят. Возможно, что советское руководстворешило оставить этот вопрос на уровне союзных республик. Кроме того, вопрос онотариате советское руководство не интересовал вовсе. Общесоюзный акт так и небыл принят. В итоге продолжало действовать Постановление ЦИК СССР от 14 мая 1926 г. «Об основных принципах организации государственного нотариата».
Унификации союзного законодательства в этой сферетак и не было достигнуто. Министерство юстиции СССР и Совет Министров СССРвыпустили большое количество общих актов по нотариату. Однако ни о какойсистематизации данных актов речи не шло. Например, в Азербайджане конторы невыдавали свидетельств о праве наследования, этим занимались суды. На Украине, вГрузии, Узбекистане конторы регистрировали аресты (запрещения), т.е. выполнялифункции коммунальных органов и т.д[12].
Проект Положения о государственном нотариате РСФСРпредварительно был согласован с Министерством юстиции СССР, а затем обсуждалсяМинистерством коммунального хозяйства РСФСР, Госпланом РСФСР, Прокуратурой РСФСР,МФ РСФСР. В новом Положении исчезли пункты о залоговых свидетельствах. Быливведены положения об исполнительных подписях на взыскание заработной платы, онаследовании, хранении документов, наложении запрета на строения, морскиепротесты. По Положению о нотариате от 31 декабря 1947 г. нотариусы, в том числе, заверяли публично-правовые акты. Таким образом, новое Положениеотразило существенное расширение функций нотариальных органов в 30 – 40-е годы.
Беспокойство вызывала бесконтрольная деятельностьместных Советов, произвольно выдававших огромное количество незаконных справоки документов. Они удостоверяли фиктивные документы и незаконные сделки. Госпошлиназачастую не взыскивалась, учета никто не вел.
Суть работы нотариусов с недвижимым имуществомсводилась к договорам об установлении права застройки, об отчуждении строений иправа застройки, найма жилых помещений, завещания, доверенности, свидетельствао праве наследования[13].
В послевоенный период нотариусы допускали огромноеколичество нарушений. Можно выделить следующие причины этих нарушений.Во-первых, низкая квалификация нотариусов. Так, при удостоверении документовнотариусы, как правило, не допускали нарушений, связанных с регистрацией простыхдокументов, и часто ошибались при регистрации сложных. Во-вторых, нередконарушения допускались сознательно с целью извлечения личной прибыли. В-третьих,многие конторы были парализованы наплывом дел при отсутствии помещений итехнических работников.
Из года в год повторялись одни и те же нарушения.Например, в послевоенные годы допускалось много нарушений при удостоверениидоговоров отчуждения строений. В Средней Азии, как и в годы войны, нотариусыудостоверяли договоры отчуждения строений вместе с землей. В РСФСР в 1946 годуудостоверяли договоры отчуждения строений без справок о принадлежности строенийпродавцу и об их страховой оценке, по завышенным ценам. На втором месте почислу нарушений стояли нотариальные действия, связанные с наследством. Так,выдавались свидетельства о праве наследования без истребования документов осмерти наследодателя, о родственных отношениях[14].
Нотариусы Армении в 1952 г. удостоверяли договоры купли-продажи строений, расположенных в сельской местности, безистребования всех необходимых документов, в частности справок о составеколхозного двора и согласии членов колхозного двора[15].
Только 2 августа 1974 г. был принят первый Закон РСФСР «О государственном нотариате», который содержал нормы о задачахи организации государственного нотариата, принципах его деятельности,компетенции, общих правилах совершения нотариальных действий и применениизаконодательства о нотариате к иностранцам и лицам без гражданства.
1.4 Нотариат в современной России
В связи с переходом к рыночным экономическим отношениям,многообразию форм собственности, развитием предпринимательства, выходом в экономическиепространства возникла необходимость реформирования нотариата.
Следствиемпроводимых в России социально-экономических реформ, развития рыночныхотношений, усложнения и увеличения гражданского оборота явилась реформароссийского нотариата в 1993 г., осуществленная после принятия ныне действующихОснов законодательства Российской Федерации о нотариате.
11 февраля 1993 г. принят новый закон о нотариате – Основы законодательства РФ о нотариате. С принятием данного закона в российскойправовой системе начал формироваться институт свободного нотариата, основными задачамикоторого являются защита прав и законных интересов граждан и юридических лицпутем совершения нотариальных действий от имени Российской Федерации. Свободныйнотариат, именуемый также латинским, практикуется в большинстве стран мира. Этосистема, при которой нотариус осуществляет публичную функцию, получив отгосударства частицу его власти, но организует свою работу как лицо свободнойпрофессии[16].
Основамизаконодательства о нотариате в Российской Федерации наряду с сохранениемгосударственного нотариата была введена новая – частная форма нотариальнойдеятельности. Правосубъектность этих двух нотариальных структур одинакова: в соответствиисо ст. 2 указанных Основ при совершении нотариальных действий нотариусыобладают равными правами и несут одинаковые обязанности независимо от того,работают ли они в государственной нотариальной конторе или занимаются частнойпрактикой. Оформленные нотариусами документы имеют одинаковую юридическую силу[17].
Одной из особенностей реформы нотариата изаконодательства о нотариате заключается в том, что отныне в одномэкономическом пространстве будут работать два нотариуса: один в государственнойконторе, другой – в частной. Разница между ними лишь в том, что первый,передавая всю пошлину за совершение нотариальных действий государству, получаетот него гарантированную заработную плату, другой, занимающийся частнойпрактикой, будет взимать тариф, который остается у него полностью (заисключением налогов и других выплат, предусмотренных законом).
Посравнению с советским нотариальным правом, действующие Основы включают в себяпринципиально новый подход. С изменением государственного и рыночногомеханизмов Российской Федерации изменилось и современное нотариальное право.Теперь оно ориентировано на защиту прав и интересов субъектов права с учетомусловий рыночной экономики и становления в стране основных принциповдемократического развития.
Длительноевремя находившийся на периферии законодательства и юридической практикинотариат за последние несколько лет занял достойное место в правовой системеРоссии. Как справедливо констатирует президент Федеральной нотариальной палатыРоссии Е. Н. Клячин, первые итоги функционирования небюджетного нотариатаподтвердили правильность сделанного выбора в 1993 г. принятием Основ законодательства о нотариате[18].
Вправовой системе России стала складываться новая комплексная отрасль права — нотариальное право, объединяющая систему норм, регулирующих порядок совершениянотариальных действий и взаимоотношения нотариуса с участниками нотариальногопроизводства.
Уникальность института нотариата, его полезность, атакже экономичность для общества заключается в том, что нотариат позволяетобеспечивать правоохранительные функции, законность и правомерность юридическихдействий участников гражданского оборота за счет них самих, без каких-либо затратсо стороны государства. Мало того, современный нотариат России позволяет государствууспешнее осуществлять не только правоохранительные, но и фискальные исудебно-юрисдикционные функции. На такие сущностные характеристики нотариатаважно обратить внимание именно сейчас, когда государство испытывает большиесложности при финансировании правоохранительной и судебной систем России.
2. НОТАРИАЛЬНОЕУДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Общие положения
После перехода России крыночной экономике, различного род сделки с недвижимостью все прочнее входят вгражданский оборот и являются уже неотъемлемой частью экономики государства.Особенно распространены и широко используются такие формы сделок, каккупля-продажа недвижимости, дарение и наследование. Чтобы предотвратитьнегативные последствия, связанные с неправильным пониманием закона или в силучьего-то злого умысла необходимо удостоверять подлинность документов. Самаянадежная форма удостоверения сделки – нотариальная форма, ибо нотариус несётперсональную ответственность за все совершаемые им действия, следовательно, он,как никто другой заинтересован в правильности и законности совершения любойсделки.
Сейчас в нашей стране врамках осуществления правовой реформы возрожден нотариат так называемоголатинского типа, восстановлен институт нотариусов, ведущих частную практику, вполной мере соответствующий мировым стандартам и нашим отечественным традициям.Нотариат основан на принципах независимости, беспристрастности, полнойимущественной ответственности нотариуса, страхования его профессиональныхрисков. Он обеспечивает конституционное право граждан на получениеквалифицированной юридической помощи. Обязательно членство нотариуса впрофессиональном объединении. Эти принципы распространяются на нотариусов,занимающихся частной практикой. Общество получило эффективный правозащитныймеханизм, причем беззатратный для государства, потому что нотариат стал внебюджетным[19].
Нотариат – этопублично-правовой, правозащитный, правоприменительный институт, обеспечивающий защитуправ и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершениянотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий отимени Российской Федерации. Таким образом, можно сделать вывод, что основнаямиссия нотариата – это предупреждение гражданско-правовых споров. Сторонникиактивного участия нотариуса в гражданском обороте отмечают его специфическийстатус, поскольку, совершая любые нотариальные действия, нотариус обязанразъяснить гражданам смысл совершаемого ими акта и предупреждать о егопоследствиях, что значительно повышает гарантии обеспечения надлежащегоосуществления и охраны субъективных прав и законных интересов как лиц, непосредственнозаинтересованных в данной сделке, так и общества в целом.
Нотариальноеудостоверение, по мнению приверженцев названной позиции, необходимо для:обеспечения достоверности возникновения прав и обязанностей субъектов сделки;подтверждения подлинного волеизъявления участников соответствующих гражданскихправоотношений; обеспечения государством конституционного права граждан на получениеквалифицированной юридической помощи; защиты прав добросовестногоприобретателя; освобождения бюджета от бремени расходов по возмещению вреда,причиняемого физическим и юридическим лицам вследствие регистрации прав наосновании незаконной сделки; сокращения временных и моральных затрат, связанныхс государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Автор также считает,что для удостоверения сделок с недвижимостью, было бы не лишним законодательноустановить обязательное нотариальное удостоверение таких сделок. Во-первых, какбыло сказано выше, это позволит повысить уровень так называемой «прозрачности»сделки. Во-вторых, позволит увеличить наполняемость бюджета за счет взиманиянотариального тарифа за удостоверение сделки.
Однако известны ивесьма радикальные предложения: отменить государственную регистрацию сделок снедвижимым имуществом, оставив регистрацию прав на это имущество, и ввести дляподобных сделок нотариальную форму, обязательную в силу прямого указаниязакона, то есть предлагается государственную регистрацию права собственностизаменить всего лишь нотариальным удостоверением сделки.[20]
Такие предложения можнолегко опровергнуть. Во-первых, не стоит впадать в крайности. Во-вторых, какойбы эффективной ни была система нотариата – её нельзя рассматривать как гарант,исключающий возможность совершения недействительных сделок. Нотариусы, каксотрудники любых правоохранительных органов, могут допускать ошибки присовершении тех или иных действий, отнесенных к их ведению, а иногда в силу объективных(или субъективных) причин не способны обеспечить юридическую чистоту удостоверяемыхсделок. Кроме того, нельзя исключить и возможности сговора лица, заинтересованногов совершении сделки, с удостоверяющим ее нотариусом, что неоднократно имело местона практике[21].Наконец, закон вовсе не препятствует выбору сторонами нотариальной формысделки, которая, следовательно, может быть установлена соглашением сторон.
Нотариальные действиясовершаются от имени Российской Федерации. Нотариусы совершают следующие видынотариальных действий[22]:
1) удостоверяютсделки, в том числе доверенности, завещания, договоры (купли-продажи, мены,залога движимого и недвижимого имущества, другие виды договоров);
2) выдаютсвидетельства о праве на наследство;
3) принимаютмеры к охране наследственного имущества;
4) выдаютсвидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
5) налагаюти снимают запрещения отчуждения имущества;
6) свидетельствуютверность копий документов и выписок из них;
7) свидетельствуютподлинность подписи на документах;
8) свидетельствуютверность перевода документов с одного языка на другой;
9) удостоверяютфакт нахождения гражданина в живых;
10) удостоверяютфакт нахождения гражданина в определенном месте;
11) удостоверяюттождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии;
12) удостоверяютвремя предъявления документов;
13) передаютзаявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;
14) принимаютв депозит денежные суммы и ценные бумаги;
15) совершаютисполнительные надписи;
16) совершаютпротесты векселей;
17) предъявляютчеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков;
18) принимаютна хранение документы;
19) совершаютморские протесты;
20) обеспечиваютдоказательства;
21) совершаютиные нотариальные действия, предусмотренные законодательными актами РоссийскойФедерации.
Остановимся на наиболеезначимых действиях связанных при удостоверении сделок с недвижимым имуществом.
При удостоверениисделок с недвижимым имуществом нотариус по правоустанавливающим документампроверяет принадлежность этого имущества собственнику. Ссылка направоустанавливающие документы обязательна в договоре. В настоящее время несуществует и не может существовать какого-либо даже приблизительного перечнядокументов, которые могут быть приняты в качестве правоустанавливающих.Гражданские права, в том числе и право собственности, могут вытекать из любыхдоговоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иныхсделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему[23].В рамках рассматриваемой темы такими правоустанавливающими документами могутбыть договоры купли-продажи, дарения и свидетельства о праве на наследство.
Как было сказано выше,одним из принципов деятельности нотариуса является профессионализм иимущественная ответственность за совершаемые нотариальные действия. Такимобразом, нотариус заинтересован в безупречном выполнении своих функций.
Однако на сегодняшний день сложилась такая ситуация,когда роль нотариусов недооценивается государством. Как отметил в своеминтервью Президент Федеральной нотариальной Палаты Российской Федерации: «Нотариус– это, вообще-то, лицо, предотвращающее споры, предотвращающее конфликты. Своейзащитой он обеспечивает то, что отношения людей в дальнейшем, в процессеисполнения договора, в процессе действия этого документа, урегулированызаконодателем с помощью нотариуса. Нотариус применил закон, который помогает,который предотвращает спор между людьми. Ведь один из принципов нотариата – этопредотвращение споров между людьми. Миссия нотариуса направлена на то, чтобы небыло споров между людьми. Непонимание законодателем этой возможности нотариата,когда в представлении граждан, не сильно знакомых с правом, нотариус поройвоспринимается как некий незначительный клерк, проставляющий печати, — это ипонятно, при невысокой правовой культуре нашего населения это объяснимо. Но этотакже происходит и оттого, что в действительности в большинстве случаев досемидесяти процентов нотариальных действий, совершаемых нотариусом, естьсвидетельствование копий документов. Из ста человек семьдесят приходят к немудля того, чтобы засвидетельствовать копию документа о смерти, о рождении и ещечто-то. Такое большое количество копий и формирует в обществе сознание того,что нотариус… Я пришел к нему, принес подлинник, копию, он поставил печать ирасписался. Подумаешь, великое дело[24]». Вподтверждение слов Президента Федеральной Нотариальной Палаты авторпродемонстрирует возможности и роль нотариусов в одном из самых сложныхинститутов гражданского права – сделки с недвижимым имуществом. Так какнедвижимость всегда стоила больших денег, то и мошеннических действий в этойсфере всегда больше.
2.2 Договор продажинедвижимого имущества
Впоследнее время широкое распространение в России получил договор купли-продажинедвижимого имущества.
Чтокасается купли-продажи недвижимого имущества, особенности его правового регулированияоснованы на том, что данный договор имеет весьма специфичный объект гражданскихправ.
Согласност. 549 Гражданского кодекса РФ под договором купли-продажи недвижимогоимущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать всобственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру илидругое недвижимое имущество.
Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданскогокодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передатьвещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупательобязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом,возникает необходимость удостоверения такой сделки, особенно когда это касаетсясделок с недвижимостью. Действующим законодательством РФ обязательное нотариальноеудостоверение договора купли-продажи не требуется. Однако стороны при желаниимогут удостоверить такую сделку нотариально. Это позволит снизить рискисвязанные с отчуждаемой недвижимостью, позволит избежать дальнейших судебных споров.
Необходимоподчеркнуть, что в российском гражданском праве к недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное имущество.
Купля-продажанедвижимости – это наиболее распространенные сделки с недвижимостью.Участниками таких сделок являются как граждане, которые продают и покупаютпринадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридическиелица, продающие и покупающие недвижимость для офисов, предприятий и т.д. Вотдельных случаях при заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве,как продавца, так и покупателя могут выступать и другие субъекты гражданскогоправа (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования)[25].
Существеннымиусловиями договора купли-продажи недвижимости следует признать условия опредмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предметдоговора купли-продажи недвижимости включает в себя два рода объектов:во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторонсоответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимогоимущества. То есть данный договор возлагает обязанности как на покупателя –оплатить цену объекта недвижимого имущества, так и на продавца – передатьобъект недвижимого имущества покупателю.
Предметдоговора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализироватьотчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости насоответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимогоимущества), в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадьпомещения в нем позволяют определенно установить недвижимое имущество,подлежащее передаче по договору[26]. Приэтом отсутствие у продавца на момент заключения сделки государственнойрегистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не можетявляться основанием для признания сделки недействительной либо незаключенной[27]– такой позиции придерживается сложившаяся судебная практика.
Значительноотличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договоракупли-продажи недвижимости, как цена[28]. При отсутствиив договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цененедвижимости данный договор о ее продаже признается незаключенным. Кроме того,цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельномучастке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельногоучастка или права на нее.
Ценаконкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может бытьсопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества[29].Это подтверждается и материалами судебной практики. Так, например, в ПостановленииФАС Восточно-Сибирского округа от 8 сентября 2003 года по делу №А19-12431/01-26-21-39-Ф02-2428/03-С1 было отмечено, что «согласно п. 1 ст. 555Гражданского кодекса РФ, определяющему порядок гражданско-правовых отношений,цена на недвижимое имущество не может быть определена по аналогии. При определениицены на жилье должны учитываться индивидуальные признаки».
Авторсчитает необходимым уточнить ещё одну особенность, касающуюся цены договоракупли-продажи недвижимости. Продавцу и покупателю необходимо помнить, что вслучае расторжения такого договора по каким-либо причинам, покупатель сможетполучить лишь ту сумму, которая была указана в договоре. В условияхсегодняшнего финансово-экономического кризиса сторонам, чтобы обезопасить себянеобходимо указывать реальную цену продаваемой недвижимости не только в рублях,но и в долларовом эквиваленте.
Договоркупли-продажи недвижимости заключается только в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанного сторонами, причем несоблюдениеустановленной формы договора продажи недвижимости влечет егонедействительность. Договор купли-продажи жилого помещения считаетсязаключенным с момента его государственной регистрации, а к купле-продаже зданий(нежилых помещений) таких требований не предъявляется[30].
Вдоговоре обязательно должны указываться те сведения о продаваемом недвижимомимуществе, которые содержатся в свидетельстве о собственности на недвижимоеимущество (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и прочая необходимаяинформация). На это требование закона, по мнению автора, необходимо обратитьособое внимание, поскольку при отсутствии этих данных в договоре условие онедвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. На практике вкачестве характеристики жилого помещения в договоре указывается его полныйадрес, количество комнат, общая и жилая площадь, подъезд и этаж.
Такжесущественным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого домаили квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с закономправо пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилымпомещением. Все лица имеющие право проживания в продаваемой квартире, должныписьменным заявлением уведомить нотариуса, о том, что им известно о продажежилого помещения, в котором они проживают, и они не возражают против продажи иимеют желание переехать на новое место жительства и встать на регистрационныйучет по новому месту жительства. Если квартира была приобретена продавцом илиприобретается покупателем в период брака необходимо согласие супругов как напродажу квартиру, так и на ее покупку[31].
2.3Нотариальное удостоверение договоров продажи недвижимости
Какизвестно, при отсутствии в договоре существенных условий, которые обязательны всилу закона, такой договор считается незаключенным или может быть признан судомнедействительным по заявлению заинтересованной стороны. Чтобы избежать подобныхситуаций целесообразно удостоверять договоры купли-продажи недвижимости унотариуса, который в силу возложенных на него законом полномочий обязанпроверить правильность составления данного договора, наличие в нем всехсущественных условий и т.д. по убеждению автора независимая проверка квалифицированнымспециалистом правильности составления договора купли-продажи недвижимостипозволит свести к минимуму возможные незаконные действия недобросовестных контрагентов.
Действующеезаконодательство при купле-продаже недвижимого имущества не устанавливаетобязанность сторон совершать нотариальное удостоверение такой сделки.
Федеральнымзаконом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним», который вступил в силу с 31 января 1998 года отменено обязательноенотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилогоназначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельнымиучастками, ранее установленное законодательством.
ОднакоГражданский кодекс РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию переходаправа собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимоеимущество. Таким образом, право собственности на объекты недвижимости возникаеттолько с момента государственной регистрации такого права в Едином государственномреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним[32].
Регистрациявозникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяетсясвидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок – посредствомсовершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выраженосодержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороныдоговора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности.
Внастоящее время Российское государство, оказывая предпочтение чиновничеству воформлении наиболее значимых в экономическом отношении актов с недвижимостью, каки всегда, руководствуется фискальными и некоторыми другими соображениямипубличного порядка, явно пренебрегая частными интересами, но, не проявляя приэтом особой изобретательности. Видимо, следует согласиться с тем, что в Россиипринципиальной чертой развития нотариальной деятельности является с самогоначала разделение функций органов, занимающихся совершением сделки, и органов,регистрирующих сделку[33]. Болеетого, государственная регистрация прав и сделок возникла в России задолго дотого, как появился первый независимый нотариус. Лишившись монополии нанотариальную деятельность, государство, таким образом, как бы компенсирует утраченное.
Вытеснениенотариата из оборота недвижимости сопровождается ростом маклерскойдеятельности, которая влечет за собой злоупотребления и высоко поднимает стоимостьсвоих услуг, явно не соответствующую их качеству, при полной безответственностиза результаты сделок.
Внаучных кругах высказывается мнение о том, что выходом из создавшегосяположения явилась бы отмена государственной регистрации сделок с недвижимымимуществом, оказавшаяся, по существу, дублирующей основную регистрационнуюфункцию: публичное извещение о перемене в вещных правах. Одновременнонеобходимо восстановить обязательность нотариальной формы всех сделок, права изкоторых подлежат государственной регистрации[34].
Помнению автора, такое решение проблемы является слишком радикальным инеоправданным. Отмена государственной регистрации сделок повлечет за собой ещебольшие аферы с недвижимостью. Например, при государственной регистрации сделкивсе сведения об объекте недвижимости и зарегистрированных правах на неговносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделокс ним, туда же вносятся и обременения (например, аренда) этих прав. Покупательимеет право обратиться в Федеральную регистрационную службу и потребоватьпредоставить ему сведения о зарегистрированных правах и обременениях на объект,который он собирается приобрести. При отсутствии такого реестра великавероятность приобрести объект недвижимости находящийся, например, в залоге утретьего лица или обремененный договором аренды. Такое положение недопустимо.
Привозникновении прав на основании договоров (сделок), которые не нуждаются внотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать всестороны договора (сделки). В случае уклонения одной из них от регистрации правпереход права собственности регистрируется на основании решения суда, принятогопо иску другой стороны.
Когдаже права возникли на основании договоров (сделок), хотя и не требующихобязательного нотариального удостоверения, но по желанию сторон нотариальноудостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон договора[35].Практическая польза в этом случае заключается в том, что покупатель получает возможностьнезависимо от продавца зарегистрировать свое право собственности наприобретенный объект недвижимости, предъявив государственному регистраторунеобходимый пакет документов и нотариально удостоверенный договор купли-продажинедвижимого имущества.
Однако,федеральным законом от 09.062003 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений и дополненийв федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» данная норма была исключена. Данный шаг законодателя являетсяне совсем понятным для автора. Как уже было сказано, что нотариат призванобеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, конституциями(уставами) субъектов Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав изаконных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусамипредусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имениРоссийской Федерации. Исключенная в 2003 г. норма о том, что в случае нотариального удостоверения сделки заявление о государственной регистрации подает однасторона сделки довольно неплохо защищала интересы покупателя при уклонениидругой стороны от государственной регистрации перехода права собственности нанедвижимое имущество.
Сейчасже при уклонении одной стороны от государственной регистрации перехода правасобственности только суд может признать право собственности и на основаниирешения суда заинтересованная сторона сможет зарегистрировать правособственности в установленном законом порядке.
Этоподтверждается и материалами судебной практики. Общество с ограниченнойответственностью «Чуналес» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области сиском к Администрации Чунского района о признании права собственности наобъекты недвижимого имущества – железнодорожные пути и административныепомещения. В обоснование заявленных требований ООО «Чуналес» указало, чтоспорные объекты недвижимости были приобретены им у Государственного предприятия478 Лесопромышленный комбинат Минобороны РФ по договору купли-продажи б/н от14.09.04 г. при реализации имущества, находившегося в хозяйственном ведениипредприятия, в ходе конкурсного производства. Вместе с тем государственнаярегистрация перехода права собственности на спорные объекты от продавца кпокупателю не была своевременно осуществлена. В настоящее время продавецликвидирован и исключен из Единого государственного реестра юридических лиц,что препятствует государственной регистрации перехода права собственности наспорные объекты к истцу. Суд в своем решении указал, что отсутствие государственнойрегистрации права собственности на спорные объекты недвижимости, невозможностьосуществления которой обусловлена ликвидацией предприятия-продавца, не должнобыть расценено как препятствие для удовлетворения исковых требований ООО «Чуналес»о признании права собственности с учетом наличия в материалах деладоказательств, подтверждающих право ликвидированного продавца на отчуждениеобъектов истцу, а также доказательств правомерности и законности заключенныхмежду сторонами сделок купли-продажи, взаимного исполнения принятых на себяобязательств. Отказ в защите права собственности истца на приобретенное им посделкам купли-продажи имущество при отсутствии лиц, претендующих на данноеимущество и оспаривающих права истца, противоречит общим началам и смыслу гражданскогозаконодательства[36].
Однаков судебного разбирательства можно было бы избежать, если бы в 2003 г. была не исключена норма об односторонней регистрации перехода права собственности в случаенотариального удостоверения сделки. Тем более что в данной ситуации ООО«Чуналес» знало, что продавец находится в стадии банкротства и думается, чтопозаботилось бы о нотариальном удостоверении сделки.
Продавеци покупатель недвижимого имущества пренебрегают нотариальным удостоверениемдоговора купли-продажи, и ограничиваются услугами риэлторов, юридических фирм,либо составляют такие договоры самостоятельно. Все это нередко приводит к различныммошенническим действиям с недвижимостью.
Однаконотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости тоже не всегдаможет привести к идеальному результату. Например, если деньги передаются вмомент нотариального оформления, рискует покупатель, так как квартира наканунеможет быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются послеоформления договора у нотариуса, рискует продавец, поскольку на основаниинотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать сделку,не заплатив бывшему хозяину ни копейки.
Выходиз такой ситуации может быть найден опять же с помощью нотариуса. Покупательможет внести деньги, причитающиеся продавцу недвижимости на депозит нотариуса ипосле подписания договора купли-продажи, продавец совершенно ничем не рискуя,может забрать свои деньги с нотариального депозита, предъявив подписанныйобеими сторонами договор купли-продажи и передаточный акт на недвижимоеимущество. Однако в данном случае покупателю необходимо будет заключать снотариусом договор на открытие нотариального депозита, что приведет кнекоторому удорожанию сделки. Согласно подпункту 8 пункта 1 ст. 22.1 Основзаконодательства Российской Федерации о нотариате – установлен нотариальныйтариф за принятие на депозит денежных сумм или ценных бумаг – 0,5 процентапринятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 20рублей. Небольшая плата за безопасность, ведь в противном случае можно потерятьгораздо больше.
Чтобы юридическая неосведомленность клиента не моглабыть использована ему во вред, нотариус обязан предупреждать его о возможныхпоследствиях совершаемых нотариальных действий[37].
Например, настоящее время при купле-продаже любойнедвижимости в договорах указывается их остаточная стоимость, определяемая бюротехнической инвентаризации, реально же квартиры покупаются по рыночной стоимости.Добросовестные контрагенты даже не подозревают о возможности в подобных случаяхсущественного нарушения их интересов. Продавец, передавая недвижимое имущество,в этом случае получает деньги по рыночным ценам. Разумеется, рыночная стоимостьна порядок выше инвентаризационной, в то время как в договоре купли-продажи указываетсявсего несколько тысяч рублей. Продавец, получив сумму по рыночным ценам, можетобратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, посколькупокупатель ввел его в заблуждение и ему – продавцу – негде жить. В этом случаев исковом заявлении будет фигурировать только остаточная стоимость квартиры илидругого имущества.
Стороны занижают сумму сделки, так как от неезависит размер суммы, взимаемой за удостоверение сделки. Каждая из стороннадеется выиграть процесс. Но покупатель рискует куда больше продавца. Ведь вслучае признания сделки недействительной он получит лишь сумму, указанную вдоговоре, а не ту, что оплатил продавцу. Вот эти-то стороны нотариус и обязанразъяснить продавцу и покупателю, убедить их, что надежнее в договоре указатьнастоящую сумму сделки, что взимание с этой суммы пошлины – куда меньшее зло посравнению с тем, что может быть в результате судебного процесса[38].
Действующеезаконодательство устанавливает нотариальный тариф за удостоверение сделок,предметом которых является отчуждение недвижимого имущества. Так заудостоверение договора продажи недвижимости нотариус взыщет: 1 процент суммыдоговора, но не менее 300 рублей, если сумма договора составляет до одногомиллиона рублей; 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, если суммадоговора составляет от 1 000 001 рубля до 10 000 000 включительно; если жесумма договора превышает 10 000 000 рублей, за его удостоверение нотариусомбудет взыскано 77 500 рублей плюс 0,5 процента от суммы, превышающей 10 000 000рублей[39].
Как уже было сказано, обязательного нотариальногоудостоверения таких сделок не требуется. Поэтому относительно мало договоровпродажи недвижимости удостоверяется нотариально. Автор считает, что было быцелесообразно ввести обязательное удостоверение таких договоров у нотариуса,хотя и с некоторыми ограничениями. Например, установить обязательную нотариальнуюформу для договоров продажи нежилых помещений и другой недвижимости, непредназначенной для проживания. Во-первых, это коснется в большей частиюридических лиц, а во-вторых, существенно повысит доходы федерального бюджета,в-третьих, в некоторой степени позволит разгрузить суды, ведь не для кого несекрет, что в судах рассматривается много дел о признании сделокнедействительными. Это происходит также по причине неквалифицированногосоставления договоров отчуждения недвижимости. Нотариус, как профессионал будетсоставлять договор с юридической точки зрения правильно, а значит, будетгораздо меньше причин для признания его недействительным.
Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации повопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимогоимущества» нотариусы были наделены новым правомочием – правом обращения загосударственной регистрацией прав, возникающих на основании нотариальноудостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия.
В связи с этим была дополнена ч. 1 ст. 15 Основзаконодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1, в которой устанавливаются права нотариуса, и было указано, что нотариус имеет правопредставлять в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним», заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственнойрегистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию правна недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения имсоответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариальногодействия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и(или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществляласьтакая государственная регистрация. Соответствующие изменения были внесены в ст.16 и 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Допуская представление документов на государственнуюрегистрацию прав нотариусом, законодатель стремился максимально облегчитьучасть гражданина-правообладателя, в том числе избавив его от имеющихся покаочередей в подразделениях Федеральной регистрационной службы. Таким образом, позамыслу законодателя, это направленно на упрощение процедуры оформления правграждан на отдельные объекты недвижимого имущества.
Однако на практике указанные нововведения породилинекоторую неразбериху. Введение нового участника в отношения по государственнойрегистрации прав потребовало четкого определения круга полномочий и статуса такогоучастника.
Кпримеру, остался открытым вопрос – в каком статусе по отношению кправообладателю выступает нотариус, является ли он представителем правообладателя,действующим на основании прямого указания закона, либо является самостоятельнымсубъектом отношений по государственной регистрации прав, действуя от своегоимени, но в интересах правообладателя. В п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» сказано, что «в случае, если прававозникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенногонотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрацииправа может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальноедействие», а в 5 ст. 18 этого же закона говорится о том, что если заявителемявляется нотариус, свидетельство о государственной регистрации прав и (или)иные документы могут выдаваться данному нотариусу. Получается, что нотариусподает заявление о государственной регистрации права, значит, он являетсязаявителем.
Ясность в определение статуса нотариуса присовершении таких действий была внесена Приказом Минюста России от 14 сентября 2006 г. № 293 которым утвержден Административный регламент исполнения государственной функции погосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. П. 23 указанноговыше Административного регламента определяет, что от имени физических лицзаявления о государственной регистрации прав могут подавать нотариусы,удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества илисовершившие иные нотариальные действия, на основании которых возникаютсоответствующие права. По мнению автора, а также специалистов Федеральнойрегистрационной службы, такая правовая конструкция, при которой нотариусрассматривается представителем правообладателя, действующего в силу полномочий,предоставленных ему законом, является наиболее приемлемой и понятной пригосударственной регистрации прав[40].
Однако есть в вышеуказанном нововведении и одинорганизационный недостаток. Таким недостатком является необходимость личногопредставления нотариусом заявления и документов на государственную регистрациюправ. Как отметил в своем интервью заместитель руководителя Главного управленияФедеральной регистрационной службы по Москве В. Суздаль, у нотариуса физическинет времени собирать нужные бумаги и носить их в регистрационную службу, поидее этим должны заниматься их доверенные лица или помощники, но в законе этопочему-то не прописано[41].
С таким выводом нельзя не согласиться,действительно, согласно ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации онотариате подача заявлений и получение документов является полномочием тольконотариуса, возможность передачи таких полномочий от нотариусов иным лицам непредусмотрена. К указанной ситуации также неприменимы общие положения статьи Гражданскогокодекса РФ о передоверии, так как указанные полномочия предоставлены нотариусамкак лицам, имеющим определенный статус, и передача полномочий нотариусовопределена ст. 20 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Дляпоручения осуществления части указанных правомочий помощниками нотариусовнеобходимо внести соответствующие изменения в законодательство РФ. В частностив Основы законодательства Российской Федерации о нотариате было быцелесообразно дополнить положением о том, что помощники нотариусов также имеютполномочия подавать заявления и получать документы при государственнойрегистрации прав.
Ещё одни вопрос, который тесно связан с определениемстатуса нотариуса, это состав документов, которые нотариус должен представить приобращении за государственной регистрацией в качестве документов, подтверждающихего полномочия согласно п. 30 Административного регламента. В качестве таковых документовАдминистративный регламент указывает два вида документов:
1) документы,подтверждающие полномочия лица как нотариуса (лицензия и приказ);
2) документы,свидетельствующие о волеизъявлении правообладателя на подачу нотариусом такогозаявления.
И если в отношении первого вида документовнеобходимость их представления обусловлена положениями ст. 12 Основзаконодательства Российской Федерации о нотариате, то необходимостьпредставления документов второго вида как раз и определяется характеристикойпредставительства.
Если рассматривать полномочия нотариуса действоватьот имени правообладателя как полномочия, возникающие у нотариуса в силу прямогоуказания закона при наступлении указанных в законе последствий, тодополнительного поручения со стороны правообладателя в данном случае нетребуется. При этом необходимо помнить, что проведение государственнойрегистрации прав и сделок является не столько правом правообладателя, сколькообязанностью, хотя и с неопределенным сроком исполнения. Обращение нотариуса запроведением государственной регистрации прав также не ограничивает полномочияправообладателя самостоятельно обратиться в регистрирующий орган, в том числеза приостановлением или прекращением проведения государственной регистрации[42].
Исходя из этого можно сделать вывод о том, что ворганы государственной регистрации прав нотариус должен будет представитьтолько документы, подтверждающие его полномочия действовать в качественотариуса. Такими документами, являются лицензия на право нотариальнойдеятельности и приказ о назначении на должность нотариуса. Также, как этоустановлено п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,заявитель должен предъявить в регистрирующие органы документ, удостоверяющийличность заявителя – для нотариуса такими документами может быть паспорт либослужебное удостоверения.
Законодательством до сих пор четко не определен кругполномочий нотариуса, возникающий при обращении за проведением государственнойрегистрации. Ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате установлено,что нотариус вправе обратиться с заявлением только в отношении прав и сделок вслучае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения иминого соответствующего нотариального действия, то есть тех действий, которыебыли совершены только данным нотариусом, а не по любым нотариальным действиям.Одновременно положения ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливают,что нотариус вправе получить свидетельство о государственной регистрации прав и(или) иные документы только в случае, если заявителем по данному делу являлся нотариус.
Закон также не привязывает право обращения к датесовершения нотариусом такого нотариального действия, поэтому можно сделатьвывод, что нотариус вправе подать заявление о государственной регистрации прававне зависимости от времени совершения им удостоверения сделки или совершения иногодействия, так как срок обращения за государственной регистрацией законом неустановлен.
При удостоверении сделок с недвижимым имуществомнотариус должен убедиться в отсутствии арестов на недвижимое имущество,наложенных судом или следственными органами, ибо имущество, состоящее подарестом, объектом отчуждения являться не может. Информация об отсутствииарестов на недвижимое имущество должна содержаться в выписке из Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,предоставляемой учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрациюправ на недвижимое имущество[43]. В настоящеевремя нотариусы не проверяют факт возможного наличия запрещений отчуждениянедвижимого имущества, поскольку проверка имущества на наличие запрещений вфункции нотариусов не входит в связи с отсутствием для этого законодательныхоснований.
В связи с данным пробелом в законодательстве авторсчитает необходимым внести изменения в Основы законодательства РоссийскойФедерации о нотариате, дополнив их положением которое будет обязывать нотариусапри удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества проверять наличиеареста на это имущество.
Как известно в Едином государственном реестре правна недвижимое имущество и сделок с ним содержатся такие сведения и нотариусунеобходимо будет лишь потребовать у продавца объекта недвижимости выписку изэтого реестра прав и удостовериться в отсутствии ареста продаваемойнедвижимости (стоимость выписки из Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество стоит относительно недорого – всего 130 рублей).
Относительно новым требованием в законодательствеявляется внимание к исполнению договора об отчуждении недвижимого имущества.Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определеннымиособенностями. Исполнение договора купли-продажи недвижимого имуществарегулируется ст. 556 Гражданского кодекса РФ. Передача проданного объектанедвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформленыпередаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. Дофактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписаниясторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не можетсчитаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачиимущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ отисполнения договора продажи недвижимости.
Таким образом, при удостоверении договоровотчуждения недвижимого имущества, приобретенного собственником после 1 марта 1996 г. (то есть после введения в действие второй части Гражданского кодекса РФ) на основании договоровкупли-продажи недвижимости, нотариус должен наряду с другими документамиистребовать от собственника передаточный акт или другой документ о передачеотчуждаемого имущества, поскольку отсутствие его может свидетельствовать о том,что договор реально не исполнен.
Если передача недвижимого имущества к моментуподписания сторонами договора еще не состоялась, нотариус обязан разъяснитьучастникам договора требования ст. 556 Гражданского кодекса РФ. При этом болеецелесообразно и разумно было бы не ограничиваться одной лишь ссылкой на разъяснениеуказанной правовой нормы, но также включать в текст договора пункт приблизительноследующего содержания: «Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателемпроизводится по подписываемому сторонами передаточному акту, порядоксоставления которого сторонам нотариусом разъяснен»[44].
В связи с рассмотрением форм нотариальной защитыправа собственности нельзя обойти вниманием их значение. Нотариальный акт поудостоверению сделки полностью выполняет свою функцию по «ознаменованию» возникновенияправа. Но право собственности – право длящееся, нотариальный акт в дальнейшемдолжен в полной мере продолжать выполнять свои функции по охране права:подтверждать действительность, нерушимость права; на его основании собственникдолжен быть вправе осуществлять иные свои полномочия; нотариальный акт долженслужить достаточной защитой от противоправных посягательств со стороны третьихлиц[45].
Однако в настоящее время в России нотариальный акт вцелом (любой, выносимый по результату совершения нотариального действия) неотвечает по своей юридической силе и значению указанным критериям, то есть онне имеет ни особой доказательственной, ни исполнительной силы.
Прежде всего, нотариальный акт должен обладатьособой доказательственной силой по сравнению с иными документами.
Как мы видим, положительное сдвиги в сторонувовлечения нотариуса в оборот недвижимого имущества есть, но есть также исущественные недоработки, возможно, они связаны с ещё не достаточно развитойправовой системой новой России.
3ДОГОВОР ДАРЕНИЯ И НАСЛЕДОВАНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. МЕСТО И РОЛЬ НОТАРИУСА ВНИХ
3.1Договор дарения
Дарение является одним из старейших договоровгражданского права. Уже в римском праве периода республики (V – I вв. до н.э.)дарение признавалось одним из оснований возникновения права собственности.Обещание подарить также имело юридическую силу. Позже в законодательствеимперии получил исковую защиту особый вид неформального соглашения о дарении –pactum donationus.Его важнейшие положения, касающиеся предмета договора, ответственностидарителя, оснований отмены дарения, были в значительной степени заимствованыдореволюционным российским правом[46].
Российскоегражданское право XIX – начала XX вв. уделяло особое внимание изучению правовыхпроблем дарения. Доктрина трактовала дарение как один из способов приобретенияправа собственности, то есть односторонний акт, а не договор[47].Обоснованием этого тезиса служил тот факт, что дарение, сопровождающеесяпередачей дара одаряемому, не порождает никакого обязательства, так какодаряемому не нужно ничего отдавать взамен дарителю. Иными словами, дарение(как реальная сделка) совершается и исполняется одновременно в момент передачивещи.
В советский период договор дарения конструировалсякак реальный, а его предметом могли выступать лишь вещи. Тем самым резкосужалась сфера применения этого договора, что, впрочем, оправдывалось ссылкамина принципы социалистической морали[48].
Подоговору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуетсяпередать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественноеправо (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуетсяосвободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом[49].
Договор дарения является безвозмездным договором.Для одаряемого это безвозмездный способ приобретения имущества.
Договор дарения – это реальный договор. Договордарения исполняется непосредственно в момент его совершения и не влечетпродолжающихся во времени прав требования и обязанностей его участников (правоодаренного требовать возмещения убытков, причиненных недостатками подареннойвещи). Основным юридическим следствием договора является возникновение у одаряемогоправа собственности на подарок, если таковым является вещь, либо приобретениеправа требования (освобождение от обязанности), в зависимости от характерапредмета договора[50].
Помимо традиционной модели реального договорадарения, начинающего действовать лишь с момента передачи предоставления,Гражданским кодексом РФ предусматривается возможность заключенияконсенсуального договора дарения или договора об обещании дарения в будущем.
Автор считает необходимым отметить, что всоответствии п. 2 ст. 572 Гражданского кодекса РФ обещание безвозмезднопередать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо отимущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения.Данное обещание признается договором дарения, если такое обещание сделано внадлежащей, то есть в письменной, форме; содержит ясно выраженное намерениесовершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу,либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всегосвоего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, праваили освобождения от обязанности ничтожно.
Сторонами договора дарения является даритель иодаряемый. Ими могут быть граждане, и государство.
Дарение запрещено между юридическими (коммерческими)лицами в силу статьи 575 Гражданского кодекса РФ.
В этой связи автору хотелось бы проанализироватьматериалы судебной практики. ООО «СРЗ-Инвест» обратилось в арбитражный суд сиском о признании недействительным договора № 5 от 19.01.06 г. купли-продажинедвижимого имущества, заключенного между ЗАО «Сортавальский рыбозавод» и ЗАО «Плунге»,по тем основаниям, что указанная сделка прикрывает собой безвозмездную передачу(дарение) имущества и в силу п. 2 ст. 170, ст. 575 и 168 Гражданского кодексаРФ является ничтожной. Иск подан лицом не являющимся стороной по сделке, однакоООО «СРЗ-Инвест» является конкурсным кредитором ЗАО Сортавальский рыбозавод».Судом было установлено, что данный договор купли-продажи действительно былзаключен и недвижимое имущество передано по акту приема-передачи, подписанномуобеими сторонами. Однако ООО «СРЗ-Инвест» считает, что данный договоркупли-продажи прикрывает собой договор дарения между коммерческими организациями,потому что покупатель не исполнил обязанности по оплате товара и со стороныпродавца отсутствует требования об оплате. Данные обстоятельства нашли своёдокументальное подтверждение. И, несмотря на фактическое наличие договорадарения между коммерческими организациями с целью уменьшить конкурсную массусуд отказал ООО «СРЗ-Инвест» в удовлетворении заявленных требований мотивировавсвой отказ тем, что здесь речь идет не о притворности сделки, а о неисполненииобязанности покупателя по оплате приобретенного объекта недвижимого имущества[51].
Это является одним из пробелов действующегозаконодательства. Какова могла бы быть роль нотариуса в данной ситуации? Какбыло сказано выше для сделки по отчуждению недвижимого имущества не требуютнотариального удостоверения, поэтому и проводятся такие аферы. Приудостоверении такой сделки нотариус проверил бы намерения сторон, установил бы,что одна из сторон (продавец) находится в стадии банкротства и поэтомустремится уменьшить конкурсную массу.
Гражданин – это лицо, принадлежащее на правовойоснове к определенному государству, имеющее правоспособность, наделенноеправами, свободами и обремененное обязанностями. В соответствии с российскимгражданским законодательством, гражданская правоспособность – это способностьиметь гражданские права и нести обязанности[52].Гражданская правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами.
Государство как субъект гражданского права, один извидов участников гражданских правоотношений. По российскому праву государствокак участник гражданских правоотношений выступает в лице Российской Федерацииили субъектов РФ (республик в составе РФ, краев, областей, автономной области,автономных округов, городов федерального значения). От имени РФ и субъектов РФдействуют органы государственной власти в рамках их компетенции, а также по ихпоручению государственные органы, юридические лица и граждане.
Форма договора дарения определяется его предметом,субъектным составом и ценой.
Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому,может быть совершено устно, за исключением нижеуказанных случаев.
В соответствии со ст. 574 Гражданского кодекса РФдоговор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме иподлежит государственной регистрации.
В юридической практике гражданином был задан вопросследующего содержания: «Четыре человека приватизировали квартиру. Спустя парулет дочь дарит свою долю (1/4) матери. Договор дарения нотариально оформлен, ноне зарегистрирован, хотя прошло уже 2 года. Никто от регистрации не уклоняется,просто у обеих нет времени, чтобы вместе съездить и ее оформить. Что будет сэтой долей, если по истечении 3-х лет после заключения договора дарения даннаясделка и переход права не будут зарегистрированы в ФРС РФ?».
Ответ на данный вопрос очень прост. В силу ч. 3 ст.574 Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации. Согласно ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФдоговор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным смомента его регистрации. Соответственно, с юридической точки зрения врассматриваемом случае договор дарения считается не заключенным. Значит, сдолей дочери ничего не произошло, дочь по-прежнему является ее собственницей.Однако в любой момент мать (впрочем, как и дочь) может произвести регистрациюдоговора, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом от21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним». Указанный федеральный закон не устанавливает каких-либо сроковдля осуществления регистрации договора. Поэтому зарегистрировать его можно влюбое время, главное, чтобы подаваемые документы отвечали установленным этимфедеральным законом требованиям. Если стороны так и не решатся произвестирегистрацию, дочери не надо думать о возврате себе доли, так как онапо-прежнему является ее собственницей, а договор дарения считается не заключенным.
Существеннымусловием договора дарения является условие о предмете.
Чащевсего предметом дарения являются вещи. В рамках рассматриваемой темы авторомбудет изучены роль нотариальных органов при удостоверении договоров дарениятолько недвижимого имущества.
Передачадара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручениеключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов[53].
3.2Роль нотариусов при удостоверении договоров дарения недвижимого имущества
Всегдадля признания договора дарения должно присутствовать намерение дарителя увеличитьимущественную сферу одаряемого или предотвратить ее уменьшение. Это намерение подтверждаетсяволеизъявлением дарителя. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод отом, что присутствие в действиях дарителя намерения подарить недвижимоеимущество одаряемому обязательно. В противном случае такие договоры даренияпризнаются недействительными, и суд применяет последствия недействительнойсделки.
ТакЛапина обратилась в суд с иском к Рыжову о признании недействительным договорадарения квартиры и применении последствий недействительности сделки, указав,что зарегистрирована и проживает в квартире по адресу г. Пенза вместе с сыном Рыжовым.Проверяя почту, она обнаружила сообщение из Управления Федеральной РегистрационнойСлужбы по Пензенской области о том, что в отношении её квартиры ведетсярегистрация договора дарения. Лапина подала в суд исковое заявление о признанииданного договора дарения недействительным. В обоснование иска указала, чтотакого договора не подписывала и не имела намерений подарить своему сыну Рыжовуквартиру в которой сама же и проживает. Судом была проведена почерковедческаяэкспертиза подписи на договоре и допрошены соседи истицы. Из полученных доказательствстало ясно, что договор дарения Лапина не подписывала, соседи пояснили, что Лапинаникогда не изъявляла желания подарить квартиру сыну. На основании этого судпризнал договор дарения недействительным и отменил его государственную регистрацию[54].
Подобнойситуации вполне можно было бы избежать установи законодатель обязательноенотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества. Однакоздесь можно установить обязательное нотариальное удостоверение договора даренияне всего недвижимого имущества, а только жилых помещений, ибо мошенников, повполне понятным причинам, в большей степени привлекает жилье, особенно вкрупных городах. В этом случае, нотариус, в силу возложенных на него закономобязанностей должен был бы поинтересоваться у дарителя имеет ли он намерениебезвозмездно передать квартиру другому лицу, а также объяснить последствиясовершения такого действия. Однако в настоящее время Гражданский кодекс РФ несодержит таких требований и в новостных программах мы каждый день слышим сообщениео мошеннических действиях с жильем.
Недопустимо дарение в виде уступки права, неразрывносвязанного с личностью дарителя.
Для договора дарения, как и для всех другихдоговоров, применяются правила о сделках, установленные Гражданским кодексом РФ,в том числе правила о недействительности сделок[55](подраздел 4 глава 2 Гражданского кодекса РФ). Наличие встречногоимущественного предоставления со стороны одаряемого неизбежно влечетничтожность такого договора как притворной сделки.
Хотелось бы рассмотреть порядок заключения договорадарения.
В соответствии с гражданским законодательствомРоссии договор заключается посредством предложения заключить договор одной изсторон и его принятия другой стороной.
Договор, подлежащий государственной регистрации,считается заключенным с момента его регистрации. Данное правило применяется кдоговорам дарения недвижимого имущества (например, договор дарения квартиры, комнатыи т.п.).
Договор дарения считается заключенным в моментполучения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта(принятия предложения). Данное правило применяется, если даритель обещает безвозмезднопередать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо отимущественной обязанности при условии, если обещание сделано в надлежащей формеи содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачувещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественнойобязанности.
Очень важно отметить, что при дарении недвижимогоимущества будет взиматься налог, но в размере 13 процентов. Это правило вступилов силу с 1 января 2006 г. Однако если даритель и одаряемый являются членамисемьи и (или) близкими родственниками, то любые доходы, полученные в порядке дарения,освобождаются от налогообложения[56].
Нотариальная сделка – сделка, совершенная внотариальной форме. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки,для которых законом установлена нотариальная форма их совершения.
Договор дарения в письменной форме может бытьзаключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а такжепутем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной,телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, чтодокумент исходит от стороны по договору[57]. Если вуказанных случаях договор дарения будет совершен устно, то он в силу п. 2 ст.574 ГК РФ будет считаться ничтожным. Такой договор не влечет возникновение прави обязанностей у сторон. По желанию сторон любой письменный договор даренияможет быть также нотариально удостоверен, хотя закон не вменяет это вобязанность лиц, участвующих в сделке.
По желанию сторон нотариальные конторы и частныенотариусы удостоверяют любые не противоречащие закону сделки, для которыхобязательное нотариальное удостоверение не предусмотрено. Нотариальная формапридает сделке достоверность, вносит во взаимоотношения сторон полную ясность относительнофакта ее совершения и содержания, в необходимых случаях обеспечиваетвозможность доказывания соответствующих обстоятельств в суде. Если на основаниинотариально заверенной сделки должны быть получены деньги или имущество, защитаправ может быть осуществлена и без обращения в суд – путем полученияисполнительной надписи у нотариуса. Преимущество нотариально удостоверенныхсделок состоит также в том, что один их экземпляр хранится в нотариальнойконторе и при утрате выданных экземпляров стороны могут получить дубликаты.
Какбыло сказано выше письменная форма предусмотрена для договоров дарения недвижимогоимущества. Однако здесь речь о простой письменной форме, а не о нотариальной.Нотариальная форма может быть обязательной только в случае ее прямого указанияв законе либо если стороны самостоятельно договорились о заключении договора втакой форме (ст. 163 Гражданского кодекса РФ). Действующее законодательство непредусматривает условия о заключении договоров дарения в нотариальной форме.
Ранеетакое правило действительно существовало. Нотариальное удостоверение договоровкупли-продажи недвижимости, продажи предприятия и договора дарения недвижимостибыло необходимо в силу ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «Овведении в действие части второй Гражданского кодекса РФ», предусматривающейдействие данного требования до введения в действие Федерального закона от21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»[58].
Всвою очередь, Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрелнотариальную форму для названных сделок. Поэтому заверять договоры врассматриваемом случае необязательно, если только данное правило не было установленосамими сторонами в договоре.
Действующеезаконодательство устанавливает нотариальный тариф за удостоверение сделок,предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, в том числе идоговоров дарения недвижимого имущества. Так за удостоверение договора дарениянедвижимости нотариус взыщет: 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей,если сумма договора составляет до одного миллиона рублей; 10 000 рублей плюс0,75 процента суммы договора, если сумма договора составляет от 1 000 001 рублядо 10 000 000 включительно; если же сумма договора превышает 10 000 000 рублей,за его удостоверение нотариусом будет взыскано 77 500 рублей плюс 0,5 процентаот суммы, превышающей 10 000 000 рублей[59].
Таккак одаряемое лицо получает дар безвозмездно, а волеизъявление дарителя зависиттолько от его внутренних побуждений, то нотариальное удостоверение такихдоговоров было бы целесообразнее освободить от уплаты нотариального тарифа. Темболее, что как правило, дарение происходит между близкими родственниками.
3.3Наследование
Вопросынаследования в последнее время приобретают все большую актуальность. Происходитэто на фоне изменений в экономике страны, развития института частнойсобственности, общего роста благосостояния граждан, которые кроме всего прочегополучили возможность заниматься предпринимательской деятельностью. Действительно,если еще некоторое время назад наиболее ценным имуществом, которое моглопередаваться по наследству, были дача или автомобиль, то сегодня это может бытьи квартира, и земельный участок, и даже целое предприятие[60].
Крометого, растет правовое сознание и правовая культура граждан, которые болееосознанно и ответственно стали подходить к вопросам наследования. Все большееколичество людей прибегают к составлению завещания, тем самым по своемуусмотрению распоряжаясь нажитым имуществом.
Наследственноеправо, стремясь соответствовать изменившимся реалиям, также претерпелозначительные изменения по сравнению с законодательством советского времени.Сегодня право на наследование является одним из конституционных прав граждан.Оно закреплено и гарантируется Конституцией РФ. Право на наследование, с однойстороны, означает свободу гражданина в определении судьбы своего имущества, сдругой – гарантирует защиту от необоснованных притязаний на наследственноеимущество со стороны третьих лиц.
Наследственноеправо представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественныеотношения, возникающие в связи с переходом имущества и имущественных правгражданина другим лицам после его смерти. Наследственное право – это достаточнообширная часть гражданского законодательства. Действительно, в данном случаенеобходимо учесть все возможные нюансы во избежание возникновения спорныхситуаций с целью максимальной защиты прав и интересов участников наследственныхправоотношений.
Итак,согласно ч. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса РФ при наследовании имуществоумершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядкеуниверсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и водин и тот же момент, если из правил Гражданского кодекса РФ не следует иное.
Всовременных рыночных условиях основная задача при наследовании сводится кнахождению баланса между интересами и зависимостью семьи наследодателя отпринадлежащего каждому из ее членов права собственности и свободой распоряженияэтим правом собственности[61].
Какпоказывает анализ ст. 1112 Гражданского кодекса РФ, в состав наследственноймассы могут входить:
1) вещи,как движимые, так и недвижимые; деньги, в том числе в иностранной валюте, иныевалютные ценности; ценные бумаги; любые другие вещи;
2) иноеимущество (например, земельный участок);
3) имущественныеправа (например, право требования возврата долга);
4) обязанностинаследодателя (например, бремя содержания имущества).
Приведенныйперечень достаточно обширен, однако, автора в рамках данной дипломной работыбудет интересовать только роль нотариальных органов при наследовании объектовнедвижимого имущества.
Длятого чтобы наследственное правоотношение возникло, необходимо наступление определенныхобстоятельств, именуемых юридическими фактами. В данном случае такимобстоятельством выступает событие смерти наследодателя. Нормы гражданскогозаконодательства России установили юридически неразрывную связь междунаследованием и гражданской правоспособностью физического лица. Такойюридический факт, как смерть, влечет прекращение гражданской правоспособностифизического лица и начало наследования.
Нормынаследственного права – это правовые нормы, закрепляющие и регулирующие даннуюсферу общественных отношений. Согласно ст. 1116 Гражданского кодекса РФнаследственное имущество может быть унаследовано следующими субъектаминаследственных правоотношений: гражданами, юридическими лицами, Россией,субъектами Федерации, муниципальными образованиями, иностранными государствамии международными организациями.
Действующеероссийское законодательство выделяет два вида наследования:
1) позакону;
2) позавещанию.
Наследованиепо закону полностью регламентируется нормами Гражданского кодекса РФ, а вотнаследование по завещанию имеет более сложный и противоречивый порядок. Иименно при удостоверении завещании особенно важную роль играют действиянотариуса.
Завещание– это односторонняя сделка, т.е. сделка, для совершения которой в соответствиис законом необходимо и достаточно выражения воли одного лица. Для совершениязавещания не требуется встречного волеизъявления наследника. Завещатель вправев любой момент изменить завещание путем составления нового завещания, а такжеотменить его полностью или в части. Завещание как сделка должно отвечать всемтребованиям, предъявляемым законом к совершению сделок. К нему применяютсяобщие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это непротиворечит закону, одностороннему характеру и существу завещания.
Такимобразом, нотариус, удостоверяющий завещание, должен объяснить все нюансыданного поступка завещателю, а также составить завещание в учетом норм нетолько наследственного права, но и требований, установленных гражданскимзаконодательством применяемых ко всем иным сделкам.
Круглиц, могущих приобрести право собственности на имущество, принадлежавшеенаследодателю, зависит от основания наследования, которым являются завещание изакон. Совершая завещание, гражданин может назвать лиц – своих будущихнаследников и распределить свое имущество между ними. Если гражданин неоставляет завещания, то, по утвердившемуся мнению, предполагается, что егоустраивает тот порядок наследования, который предусмотрен законом[62],с чем можно согласиться. Многие годы граждане могли иметь на праве личнойсобственности только предметы домашнего обихода и быта, которые особой ценностине представляли; они не могли иметь на праве личной собственности недвижимыеобъекты, кроме жилых домов определенной площади и этажности, находящихся, какправило, в сельской местности. Жилые помещения в городах в большинстве случаевпринадлежали гражданам по договору найма жилого помещения, и в случае смертинанимателя жилого помещения нанимателем становился другой совершеннолетний, а приотсутствии такового – несовершеннолетний член семьи. Поэтому в то время многихграждан действительно устраивал законный порядок перехода принадлежавшего им направе собственности имущества в случае их смерти.
Внастоящее время граждане могут иметь на праве частной собственности в любомколичестве различное имущество, не изъятое из гражданского оборота, заниматьсяпредпринимательской деятельностью, поэтому ситуация начала меняться, о чемсвидетельствует увеличение количества совершаемых завещаний, в том числе илицами молодого и среднего возраста.
Действующеезаконодательство, как и прежнее, не содержит нормы, указывающей на необходимостьофициального признания лица наследником после смерти гражданина, поэтому подпризванием к наследству следует понимать легитимацию наследника в качествереального наследника умершего гражданина. Таким образом, юридическим фактом,изменяющим статус наследника, является смерть гражданина или вступившее в силурешение суда об объявлении гражданина умершим. Этого достаточно для того, чтобынаследники первой очереди при наследовании по закону и наследники по завещаниюприобрели статус наследников, а, следовательно, и право наследования, то естьправо приобретения наследства или отказа от него.
Дляприобретения наследства, а, следовательно, и права собственности на имущество наследодателянеобходимо его принятие наследником, то есть последний должен совершить одностороннююсделку, целью которой является принятие наследства. Действующий Гражданскийкодекс РФ предусматривает два способа принятия наследства: во-первых, формальный,выражающийся в подаче по месту открытия наследства заявления нотариусу опринятии наследства либо о выдаче свидетельства о праве на наследство; во-вторых,фактический, состоящий в совершении наследником действий, свидетельствующих оего желании принять наследство (вступление во владение или в управление наследственнымимуществом, принятие мер по его сохранности, произведение расходов на егосодержание и т.п.). Как показывает практика, второй способ принятия наследстваявляется наиболее «болезненным» для наследника, ибо впоследствии возникаетнеобходимость регистрации права собственности на унаследованное недвижимоеимущество и наследнику, фактически принявшему наследство, но не получившемунотариальное свидетельство о праве на наследство приходится обращаться в суд заустановлением факта принятия наследства.
Вэтой связи хотелось бы проанализировать правовую проблему, произошедшую в г.Братске в мае 2009 г. В 2005 г. умерла Иванова А. А. после её смерти открылосьнаследство, состоящее из 1/6 части общей долевой собственности в квартире А и1/4 части общей долевой собственности в квартире Б. завещания умершая неоставила. Наследниками по закону являются родные дети – сын Г. и дочь С. Вустановленные законом сроки[63] дочь(сын письменно отказался от наследства в пользу сестры) обратилась к нотариусупо первой букве фамилии умершей и получила свидетельство о праве на наследствона 1/6 доли в праве общей долевой собственности в квартире А, однако, нотариусотказался включать в свидетельство о праве на наследство 1/4 доли в праве общейдолевой собственности квартиры Б, указав при этом, что умершая в нарушение положенийзакона неправомерно участвовала в приватизации двух квартир, следовательно, вовторой квартире её доля получена ею незаконно. При решении этого вопроса попоручению С. автор встретился с нотариусом и выяснил его позицию по данномунаследственному делу. По его мнению, для включения незаконно приватизированногоимущества наследодателем наследникам необходимо в судебном порядке установитьфакт принятия наследства либо признать договор на передачу квартир всобственность граждан, в котором участвовала и наследодатель, ничтожным. В ходебеседы с нотариусом автором было разъяснено, что такой способ решения проблемыс точки зрения закона является неприемлемым – действующее законодательство непозволяет заинтересованным лицам признавать ничтожными сделки, совершенныеумершими людьми. Устанавливать факт принятия наследства также в данной ситуациинет необходимости ибо в силу ч. 2 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ «принятиенаследником части наследства означает принятие всего причитающегося емунаследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось». Такимобразом, во избежание судебного разбирательства, нотариус включил в наследственнуюмассу имущество, приобретенное наследодателем с нарушением действовавшегозаконодательства и выдал свидетельство о праве на наследство 1/4 доли в правеобщей долевой собственности в квартире Б.
Всвязи с этим, автор считает, что нотариусы, как и другие работникиправоохранительных органов должны более внимательно подходить к решениювозникающих проблем, в том числе систематически анализировать складывающуюсясудебную практику по тем или иным вопросам.
Возвращаясь к видам наследования, хотелось бы затронутьодну проблему, до сих пор не разрешенную законодателями.
Имущество, приобретенное в период брака супругами,по общему правилу является их общей совместной собственностью. В случае смертиодного из супругов необходимо определить, какое имущество и в какой части должновойти в состав наследства. По наследству переходит только личное (раздельное)имущество умершего и его доля в общем имуществе супругов. Определение долипережившего супруга в общем имуществе супругов возможно во внесудебном порядкепутем выдачи ему на основании его заявления свидетельства о правесобственности, предусмотренного ч. 1 ст. 75 Основ законодательства РоссийскойФедерации о нотариате, в результате чего возникает долевая собственностьпережившего супруга и наследника (наследников) на имущество, находившееся в общейсовместной собственности супругов.
В научной литературе и практике дискутируется вопросо возможности применения другого способа оформления наследственных прав пережившегосупруга и наследника (наследников), отличного от того, что описан выше. Данныйспособ оформления прав пережившего супруга и наследников заключается в том, чтоимущество, находившееся в совместной собственности супругов и право собственности,на которое зарегистрировано за наследодателем, включается в наследственнуюмассу без выделения супружеской доли и переходит в собственность наследника(наследников)[64].Противники такого оформления прав пережившего супруга указывают на нарушениеправ и законных интересов пережившего супруга, отмечая, что предметом наследованиястановится не доля в праве общей собственности на имущество, а все имущество и,как результат, свидетельство о праве на наследство выдается на долю в правесобственности на имущество живого субъекта[65].
Сторонники оформления наследственных прав супруга инаследников подобным способом считают, что обязательное выделение пережившимсупругом своей доли в общем имуществе супругов зачастую неоправданно усложнилобы процедуру оформления наследства, а также отмечают малую целесообразностьобязательного выделения супружеской доли, когда, например, переживший супругявляется одновременно единственным наследником. В последнем случае правовой результатбудет одинаковым, независимо от того, будет ли выделена супружеская доля илинет. В качестве еще одного аргумента против рассматриваемого способа оформлениянаследственных прав пережившего супруга можно привести схожесть отказапережившего супруга от выделения супружеской доли в совместно нажитом имуществес дарением.
Действия пережившего супруга по включению всегоимущества, приобретенного в период брака наследодателем, в наследственную массунельзя расценивать как дарение и применять к ним правила главы 32 Гражданскогокодекса РФ, так как дарение возможно совершить только в отношении своегоимущества. В данном случае переживший супруг полностью отрицает принадлежностьему имущества наследодателя, переход права собственности будет происходить наосновании наследования от наследодателя к наследникам, а не от пережившегосупруга. Таким образом, следует признать возможность включения всего имущества,приобретенного наследодателем в период брака и зарегистрированного на его имя,в наследственную массу на основании опровержения пережившим супругом презумпцииобщности нажитого в браке имущества.
Порядок действий нотариуса при оформлениинаследственных прав, как представляется автору должен быть следующим. Припринятии наследства нотариус обязан разъяснить пережившему супругу его право наопределение супружеской доли в общем имуществе супругов[66]и выяснить, не был ли заключен между ними брачный договор. Это разъяснениедолжно быть сделано до выдачи свидетельства о праве на наследство. Если отпережившего супруга поступит заявление с просьбой выдать ему свидетельство оправе собственности на долю в общем имуществе супругов, то нотариус,убедившись, что имеются законные основания для его выдачи, обязан выдатьпережившему супругу свидетельство о праве собственности на одну вторую долюперечисляемых в свидетельстве вещей и имущественных прав. Если от пережившегосупруга по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя не поступилозаявления с просьбой выделить супружескую долю или заявления, из которогоследует, что супружескую долю переживший супруг не намерен выделять, а другиенаследники настаивают на выдаче свидетельства о праве на наследство, нотариусуследует выдать свидетельство о праве на наследство на половину имущества,приобретенного наследодателем в браке, а долю на вторую половину имущества оставитьоткрытой. В случае если переживший супруг впоследствии выразит желание выделитьсупружескую долю, ему должно быть выдано свидетельство о праве собственности на1/2 долю, оставленную ранее открытой. Если же от пережившего супруга поступитзаявление, в котором он опровергнет презумпцию общности нажитого в бракеимущества, то нотариусу следует выдать дополнительные свидетельства о праве нанаследство (в соответствии с п. 2 ст. 1162 Гражданского кодекса РФ).
Подводя итог изложенному, следует отметить, чтопроблема отказа от выделения супружеской доли пережившим супругом требует болеечеткого законодательного регулирования, в частности, имеет смысл прямозакрепить в законодательстве такую возможность. Это позволило бы решить рядпрактических проблем, возникающих при оформлении наследственных прав, а такжепредотвратило бы в ряде случаев необходимость обращения в суд. Пока же порядокоформления наследственных прав в указанной ситуации практически полностьюостается на усмотрение нотариуса.
Одним из нововведений современного наследственногоправа России, является возможность составления закрытых завещаний, содержаниекоторых является тайной для окружающих и может быть известно лишь самому завещателю(ст. 1126 Гражданского кодекса РФ).
Принимая от завещателя конверт с закрытымзавещанием, нотариус обязан разъяснить завещателю содержание п. 2 ст. 1126Гражданского кодекса РФ (завещание должно быть собственноручно написано иподписано завещателем) и ст. 1149 Гражданского кодекса РФ (правила обобязательной доле в наследстве) и сделать об этом соответствующую надпись навтором конверте, а также выдать завещателю документ, подтверждающий принятиезакрытого завещания.
При этом остается проблемой грамотное составлениезавещания наследодателем в соответствии со всеми предъявляемыми требованиями,поскольку у нотариуса и у других специалистов по определению исключенавозможность знакомства с содержанием и реквизитами составляемого документа[67].
Некоторые специалисты резко критикуют нововведения опростой форме завещания и закрытом завещании. Так, глава Федеральнойнотариальной палаты РФ Е. Клячин новеллы наследования прокомментировалследующим образом: «Как практикующему нотариусу, идея закрытого завещания мнене нравится, крайне редко человек сам может составить завещание, котороеотвечало бы всем требованиям закона и давало возможность исполнить волючеловека так, как он этого хотел[68]».
Согласно п. 1 ст. 1124 Гражданского кодекса РФзавещание должно быть удостоверено нотариусом. Нотариусы в своей деятельностидолжны руководствоваться Конституцией РФ, федеральными конституционнымизаконами, федеральными законами, законами субъектов Федерации и иными нормативнымиправовыми актами, в частности Гражданским кодексом РФ, Основами законодательстваРФ о нотариате, Методическими рекомендациями по совершенствованию отдельныхвидов нотариальных действий нотариусами, утвержденными Приказом Минюста Россииот 15 марта 2000 г. № 91[69].
Нотариусобязан разъяснить завещателю его права и обязанности по составлению завещания(вытекающие из наследственных правоотношений) и оказать ему содействие всоставлении проекта завещания.
Еслиже проект завещания представлен нотариусу уже составленным, он обязан проверитьсодержание завещания и законность сделанных завещателем распоряжений. В указанныхслучаях нотариус для выяснения действительной воли завещателя долженпобеседовать с завещателем без посторонних лиц. Это обстоятельство особенноважно, когда нотариус выезжает для удостоверения завещания на дом или вбольницу, так как там завещатель особенно часто может находиться под влияниемзаинтересованных лиц и сделать завещательное распоряжение, не соответствующееего воле. Сведения, полученные нотариусом в беседе с завещателем и отражающиеволю завещателя, необходимо точно воспроизводить в тексте завещания. Поэтомупри его изложении не допускается использование выражений, содержащихпротиворечия и различные толкования[70].
Однакоследует учитывать, что роль нотариуса при удостоверении завещания состоит нетолько в простом заверении подписи завещателя и учинении удостоверительнойнадписи. При совершении этого нотариального действия нотариусом должны бытьразъяснены завещателю, помимо выяснения его подлинной воли, требованиядействующего законодательства о порядке наследования, о необходимости охраныправ его нетрудоспособных, несовершеннолетних наследников и иждивенцев[71].
На практике часто возникают случаи, когда после смертигражданина (чаще всего живущий один) его имущество оказывается завещано людямне имевшем к нему при жизни никакого отношения. Очень часто это касаетсяквартир. И тогда заинтересованные наследники через суд пытаются признать такиезавещания недействительными. При расследовании обстоятельств таких случаеввыясняется, что при составлении завещания умерший не понимал значения своихдействий и не мог руководить ими в силу различных уловок мошенников. Так вотрешающее значение при удостоверении завещания имеют действия нотариуса, которыйобязан удостовериться в дееспособности завещателя и в его способности пониматьзначение совершаемых им действий. Также нотариус обязан разъяснить правовыепоследствия совершаемых действий.
В соответствии со статьей 48 Основ законодательстваРФ о нотариате гражданину может быть отказано в удостоверении завещания вслучаях, когда:
1) завещаниене соответствует требованиям закона (части третьей Гражданского кодекса РФ);
2) спросьбой о совершении этого нотариального действия обратилось лицо, неявляющееся завещателем;
3) спросьбой об удостоверении завещания обратилось недееспособное лицо (причемнедееспособность гражданина должна быть подтверждена вступившим в законную силурешением суда; в противном случае презюмируется, что лицо являетсядееспособным).
Если у нотариуса возникли сомнения в дееспособностигражданина, он имеет право отложить удостоверение завещания в порядке ст. 41Основ законодательства РФ о нотариате с целью выяснения вопроса о том, имеетсяли решение суда о признании этого гражданина недееспособным[72].
Всоответствии со ст. 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариатепри удостоверении сделок нотариус обязан проверять дееспособность участвующих всделках граждан. Однако порядок проведения такой проверки действующимзаконодательством не установлен.
Авторупредставляется, что в этой ситуации нотариус располагает следующими способамидля выяснения дееспособности граждан.
Ст.21 Гражданского кодекса РФ определяет дееспособность как способность гражданинасвоими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать длясебя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособностьвозникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия. Кроме того, вслучаях, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцатилет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретаетдееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
Вэтой связи для установления дееспособности гражданина, участвующего в сделке,нотариус может требовать предъявления документа, подтверждающего возраст лица,обратившегося за совершением нотариального действия, а в соответствующихслучаях – свидетельства о браке.
Еслиу нотариуса имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделкине может понимать значения своих действий или руководить ими вследствиедушевной болезни или слабоумия, злоупотребления спиртными напитками илинаркотическими веществами, а сведений о признании лица недееспособным илиограниченно дееспособным не имеется, нотариус, в соответствии с абзацем вторымст. 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, вправе отложитьсовершение сделки и истребовать дополнительные сведения от физических июридических лиц (например, не выносилось ли судом решение о признании лица,участвующего в сделке, недееспособным или ограниченно дееспособным).
Взависимости от полученной информации нотариус либо удостоверяет сделку, либоотказывает в совершении нотариального действия.
Всвязи с этим автором были изучены материалы судебной практики. Интересныйслучай произошел в Свердловской области. 01 августа 2006 г. судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда было рассмотрено дело №33-5491/2006 по иску С. к Ч., нотариусу Масловой Н.Н. о признаниинедействительными доверенности, сделок купли-продажи жилого помещения,признании недействительным свидетельства о праве собственности, признании правасобственности на квартиру в порядке наследования. Суд первой инстанции частичноудовлетворил заявленные требования, однако, отказал в признании правсобственности на квартиру за истцом.
Входе разбирательства дела в кассационном порядке суд установил, что истецявляется родной дочерью умершей И. которая являлась собственником квартиры А. идлительное время страдала гипертонической болезнью, дисциркуляторнойэнцефалопатией, церебральным атеросклерозом, хроническим психическимрасстройством здоровья, снижением памяти, неоднократно лечилась впсихиатрическом стационаре. 11.12.2003 г. И. оформила удостоверенную нотариусомМасловой Н.Н. доверенность на право Ч. распоряжаться всем своим имуществом, втом числе и продавать свою квартиру. На основании доверенности 18.12.2003 Ч.продал указанную квартиру Д., а тот 31.12.2003, действуя через своегопредставителя П., действующую на основании доверенности, продал квартиру З. Истецполагает, что нотариус Маслова Н.Н. не должна была удостоверять доверенность наЧ. ввиду того, что не удостоверилась в дееспособности И. Нотариус пояснила, чтоумершая не признана судом недееспособной и в ходе беседы с ней вела себяадекватно. На основании ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус,совершивший нотариальные действия, противоречащие закону, обязан возместить причиненныйвследствие этого ущерб. Последний покупатель квартиры А – З. суду пояснила, чтокупила квартиру, однако не поинтересовалась судьбой приобретаемого имущества. Признаваянедействительной доверенность, сделку купли-продажи жилого помещения,свидетельство о праве собственности, суд первой инстанции исходил из того, чтонотариус Маслова Н. Н. не удостоверилась в способности матери истца пониматьзначение своих действий и руководить ими, однако, суд признал З. добросовестнымпокупателем квартиры А. и на основании этого отказал истцу в удовлетворенииисковых требований о признании права собственности на данную квартиру. С такойпозицией не согласился суд кассационной инстанции, указав в своем определении,что достаточной степени осмотрительности в действиях З. не имелось. ОтветчикомЗ. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры не было обращеновнимание на то, что квартира за месяц продается два раза. Данное обстоятельстводолжно было вызвать с ее стороны необходимость ознакомления с документами, прикотором она могла бы обратить внимание, что предыдущая сделка совершена пожилымчеловеком, через представителя, денежная сумма, несмотря на разницу в двенедели между сделками, значительно отличается. Судебная коллегия считает, фактдобросовестности покупателя З., который предполагается в соответствии с ч. 3ст. 10 Гражданского кодекса РФ, опровергается материалами дела, поэтому требованиео признании права собственности на квартиру А должно быть удовлетворено[73].
Воизбежание подобных случаев, нотариусам, при совершении любых нотариальныхдействий необходимо внимательно вникать в каждую конкретную ситуацию, особеннопри совершении нотариальных сделок, в которых участвуют престарелые люди и людис признаками психических заболеваний. К сожалению, при анализе судебнойпрактики автор выявил единичные случаи подобных судебных решений. В основномсуды исходят из неписанного правила «нотариус всегда прав».
Таким образом, именно четкое выполнение нотариусамитребований законодательства может помочь в решении проблемы с махинациямимошенников при составлении завещаний людьми престарелого возраста.
Роль нотариуса очень хорошо раскрывается притолковании завещания. Согласно ст. 1132 Гражданского кодекса РФ при толкованиизавещания нотариусом, принимается во внимание буквальный смысл содержащихся внем слов и выражений. В случае неясности буквального смысла какого-либоположения завещания он устанавливается путем сопоставления этого положения с другимиположениями и смыслом завещания в целом. При этом должно быть обеспеченонаиболее полное осуществление предполагаемой воли завещателя. Толкованиезавещания означает определение истинных намерений завещателя. Критерийтолкования основан на внешних формах волеизъявления, которые выражены в завещании[74].
При толковании завещания не просто принимается вовнимание буквальный смысл имеющихся в нем слов и выражений, но и анализируетсясущество содержащихся в нем распоряжений.
Например, завещателем совершено завещание, всоответствии с которым он завещает принадлежащую ему квартиру дочери и сыну вравных долях каждому. Однако при оформлении наследственных прав после егосмерти установлено, что квартира принадлежит завещателю и его супруге на правеобщей долевой собственности. При толковании такого завещания будет неправильноруководствоваться только буквальным смыслом изложенных в нем слов, касающихсяимущественного объекта завещания, поскольку завещатель не мог распорядитьсяквартирой целиком. Вместе с тем, оснований для отказа в выдаче наследникамсвидетельства о праве на наследство по завещанию также не имеется. Нотариус,руководствуясь принципом толкования завещания, должен выдать указанноесвидетельство на долю в праве общей собственности на завещанную квартиру,принадлежащую наследодателю.
Законом не предусмотрено вынесения какого-либоспециального процессуального документа о толковании завещания. Проведеннаяпроцедура толкования завещания находит свое отражение в дальнейших действияхлица, наделенного правом толкования завещания. Так, предполагается, чтонотариус использовал принцип толкования завещания, если им на основанииуказанного завещания выдано свидетельство о праве на наследство, либо,напротив, вынесено постановление об отказе в выдаче свидетельства о праве нанаследство по мотивам несоответствия завещания требованиям закона.
Нельзя завещать, например, недвижимое имущество,которое хотя и находится во владении и пользовании у наследодателя, но у негоотсутствует право собственности на данный объект недвижимого имущества.
Данный вывод подтверждается материалами судебнойпрактики. Петров И.Ф. являлся нанимателем жилого помещения по договорусоциального найма и включил это жилое помещение в завещание, а также он имелнамерение приватизировать свою квартиру, однако он не успел подать заявление оприватизации. После смерти Петрова И.Ф. в суд обратилась его дочь Иванова А.А.с иском о включении в наследственную массу и признании права собственности нажилое помещение. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. ОднакоАдминистрация муниципального образования обжаловала данное решение вкассационном порядке. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанцииотменил и вынес новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.Свою позицию суд кассационной инстанции мотивировал Постановлением пленумаВерховного Суда РФ № 8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Какразъяснено в п. 8 указанного Постановления пленума Верховного Суда РФ «… еслигражданин, подав заявление о приватизации и необходимые для этого документы,умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или дорегистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновенияспора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственнуюмассу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не можетслужить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, еслинаследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения,не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишенвозможности соблюсти все правила оформления документов на приватизации, вкоторой ему не могло быть отказано». Однако Петров И. Ф. заявления оприватизации в компетентные органы не подавал. Следовательно он не мог завещатьспорное жилое помещение, так как не находилось у него в собственности. Такимобразом, нет оснований для удовлетворения иска[75].
В подобных случаях при толковании завещания нотариусдолжен выяснить, на каком праве наследодателю принадлежит завещанное имуществои имеет ли он право завещать такое имущество.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог всему вышесказанному автор отмечаетнаметившиеся тенденции перехода к демократическим принципам построения правовойсистемы в Российской Федерации. Однако, по ряду объективных причин, наивно былобы полагать, что с принятием 12 декабря 1993 г. Конституции Российской Федерации в стране резко произойдет установление демократических принципов и основправового государства.
Автором в процессе выполнения данной работыопределены место и роль нотариуса в сделках с недвижимым имуществом, выявленыположительные и отрицательные моменты в действующем законодательстве. Такжеавтор попытался вывести некоторые предложения по совершенствованию правовогополя, в частности, совершенствование деятельности нотариальных органов вовзаимосвязи их с другими государственными структурами.
В ходе разработки темы дипломной работы былипоставлены и решены следующие задачи: изучена история генезиса и становлениянотариата в контексте с темой дипломной работы; исследован подинститут продажинедвижимости и определено место нотариуса в нем, а также изучены способы нотариальнойзащиты интересов, как покупателя, так и продавца; рассмотрены вопросы,связанные с дарением и наследованием недвижимого имущества; изучена ипроанализирована судебная и правоприменительная практика по рассматриваемымправоотношениям.
Таким образом, необходимо сделать некоторые выводы,в ходе изучения места и роли нотариусов в сделках с недвижимым имуществом.
Нотариат зародился еще до нашей эры, в связи сразвитием гражданского оборота и на протяжении всей истории являетсянеотъемлемой частью практически каждой правовой системы любого государства.
Начавшаяся демократизация российского общества вначале 90-х годов XX века привела квозникновению института негосударственного, или латинского, нотариата. Запоследнее десятилетие частный нотариат занял прочные позиции в российскойправовой системе, число частных нотариусов возрастает. На сегодняшний день вБратске нет ни одной государственной нотариальной конторы. В 1995 году Россиявступила в Международный союз латинского нотариата, объединяющий более 60государств и занимающийся вопросами сближения национального законодательства,распространением положительного опыта в нотариальной сфере. Несмотря наопределенные сдвиги в развитии отечественного нотариата, остается множествонерешенных проблем.
Проблемы развития современного российского нотариатаво многом связаны с тем, что в юридической науке не проанализированы еще вполной мере роль и значение нотариата как части гражданско-правовой системы, направленнойна защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц и призваннойобслуживать интересы собственности. Резкий переход от господствагосударственной собственности на средства производства к рыночным отношениямпривел к ситуации, когда в правовой сфере возродились механизмы, смысл изначение которых не были в достаточной мере исследованы юридической наукой, втом числе и нотариат. Принципиальная перестройка системы нотариата послепринятия Основ законодательства о нотариате происходила без соответствующегонаучного обоснования ее необходимости, без изменения в общественном сознанииотношения к нотариату.
При разработке темы дипломной работы автором быливыявлены следующие пробелы в действующем законодательстве и внесены предложенияпо устранению выявленных пробелов.
Нотариус, удостоверяя договор продажи недвижимостиили договор дарения недвижимого имущества должен убедиться в отсутствии арестовна недвижимое имущество, наложенных судом или следственными органами, ибоимущество, состоящее под арестом, объектом отчуждения являться не может.Информация об отсутствии арестов на недвижимое имущество должна содержаться ввыписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исделок с ним, предоставляемой учреждением юстиции, осуществляющимгосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В настоящее времянотариусы не проверяют факт возможного наличия запрещений отчуждениянедвижимого имущества, поскольку проверка имущества на наличие запрещений вфункции нотариусов не входит, в связи с отсутствием для этого законодательныхоснований. В связи с данным пробелом в законодательстве автор считаетнеобходимым внести изменения в Основы законодательства Российской Федерации онотариате, дополнив их положением которое будет обязывать нотариуса приудостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества проверять наличиеареста на это имущество.
Так, представляется, что статью 16 (Обязанностинотариуса) Основ законодательства Российской Федерации о нотариате необходимодополнить следующим положением «При удостоверении договоров отчуждениянедвижимого имущества нотариус обязан проверить наличие обремененийотчуждаемого имущества».
Согласно ст. 15 Основ законодательства РоссийскойФедерации о нотариате нотариус имеет право представлять в порядке,установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрациидокументы в Федеральную Регистрационную Службу Российской Федерации в случаенотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующегонотариального действия, а также получать свидетельства о государственнойрегистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересахкоторых осуществлялась такая государственная регистрация.
Помнению автора возможно законодательно закрепить право предоставления в ФедеральнуюРегистрационную Службу документов не только за нотариусом но и его помощником. Всвязи с этим необходимо дополнить статью 15 Основ законодательства РоссийскойФедерации о нотариате положением следующего содержания: «помощник нотариусатакже обладает правом представления заявления о государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведениятакой государственной регистрации документы в орган, осуществляющийгосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вслучае нотариального удостоверения соответствующей сделки или совершения иногосоответствующего нотариального действия нотариусом, помощником которого онявляется, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или)иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такаягосударственная регистрация.
Законодательством до сих пор четко не определен кругполномочий нотариуса, возникающий при обращении за проведением государственнойрегистрации.
Как уже было сказано, обязательного нотариальногоудостоверения таких сделок не требуется. Поэтому относительно мало договоровпродажи недвижимости удостоверяется нотариально. Автор считает, что было быцелесообразно законодательно закрепить обязательное удостоверение таких договорову нотариуса, хотя и с некоторыми ограничениями. Например, установитьобязательную нотариальную форму для договоров продажи нежилых помещений идругой недвижимости, не предназначенной для проживания. Во-первых, это коснетсяв большей части юридических лиц, а во-вторых, существенно повысит доходыфедерального бюджета, в-третьих, в некоторой степени позволит разгрузить суды,ведь не для кого не секрет, что в судах рассматривается много дел о признаниисделок недействительными. Это происходит также по причине неквалифицированногосоставления договоров отчуждения недвижимости. Нотариус, как профессионал будетсоставлять договор с юридической точки зрения правильно, а значит, будетгораздо меньше причин для признания его недействительным.
Если на сегодняшний день роль нотариусов приудостоверении договоров продажи недвижимого имущества и договоров даренияполностью сводится к волеизъявлению сторон, то наследственном праве рольнотариуса велика как нигде. Именно сферу наследственных правоотношенийгосударство отдало на откуп нотариусам, законодательно закрепив, что тольконотариус уполномочен на выдачу свидетельств о праве на наследство. Именнонотариус является главным толкователем и исполнителем (если завещатель неназначил исполнителя) завещаний.
Общей проблемой всей правовой системы России, вчастности нотариата, является их относительная безнаказанность. Анализируяматериалы судебной практики, автором было выявлено, что суды часто прикрываютнеправомерные действия нотариусов, очень мало дел, по которым нотариусы были быпривлечены к ответственности за свои неправомерные действия, в большинстве дел,так или иначе связанных с совершением какого-либо нотариального действиянотариусы проходят не как ответчики, а как третьи лица. В связи с этим авторсчитает необходимым более жестко закрепить ответственность нотариусов. Дляэтого необходимо в статью 17 Основ законодательства Российской Федерации онотариате внести дополнение следующего содержания: «при удостоверении сделки оботчуждении недвижимого имущества, впоследствии обжалуемого заинтересованнойстороной в судебной порядке, нотариус, совершивший обжалуемую сделкупривлекается в качестве второго ответчика».
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. КонституцияРоссийской Федерации. // Российская газета. 1993. 25 дек.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации часть первая: федеральный закон РФ 30.11.1994 №51-ФЗ [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации часть вторая: федеральный закон РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ[электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
4. Гражданскийкодекс Российской Федерации часть третья: федеральный закон РФ от 26.11.2001 № 146-ФЗ[электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
5. Налоговыйкодекс Российской Федерации часть вторая: федеральный закон от 05.08.2000 №117-ФЗ [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
6. Основызаконодательства Российской Федерации о нотариате: основы законодательства РФот 22.07.1993 № 5487-1 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
7. Овведении в действие части второй Гражданского кодекса РФ: федеральный закон от26.01.1996 № 15-ФЗ [электронный ресурс] КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
8. Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ [электронный ресурс] //КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
9. Овнесении изменений и дополнений в федеральный закон «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: федеральный закон от09.06.2003 № 69-ФЗ [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
10. Обутверждении Административного регламента исполнения государственной функции погосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: приказМинюста РФ от 14.09.2006 № 293 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
11. Обутверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видовнотариальных действий нотариусами Российской Федерации: приказ Минюста РФ от15.03.2000 № 91 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
12. ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона «Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24.08.1993 № 8[электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
13. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2002 №11011/01 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
14. ОпределениеМосковского областного суда от 16.05.2006 № 33-4051 [электронный ресурс] //КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
15. Определениесудебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от25.10.2005 № 16-В05-22 [электронный ресурс] //КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
16. ОпределениеПензенского областного суда от 17 апреля 2007 г. по делу № 33-678 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
17. Определениесудебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда по делу №33-5491/2006 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
18. РешениеАрбитражного суда республики Карелия от 27.04.2009 г. по делу № А26-6738/2008[электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
19. РешениеАрбитражного суда Иркутской области от 15.10.2007 г. по делу № А19-11822/07-16[электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
20. ГришаевС.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй.Постатейный [электронный ресурс] / С.П. Гришаев, А.М. Эрделевский. //КонсультантПлюс. ВерсияПроф, 2007. – 454 с.
21. ПиляеваВ.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный).Часть третья / В.В. Пиляева. – М.: Витрэм, 2008. – 356 с.
22. РепинВ.С. Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате.[электронный ресурс] / В.С. Репин // КонсультантПлюс. ВерсияПроф, 2008. – 233с.
23. АвдюковМ.Г. Роль нотариата в охране прав граждан / М.Г. Авдюков, Л.И. Газиянц. – М.:Проспект, 2008. – 321 с.
24. БеляевИ.Д. История русского законодательства / И.Д. Беляев. – М.: ИНФРА-М, 1999. –548 с.
25. ВавилинаЕ.В. Новый порядок наследования и дарения / Е.В. Вавилин, Е.В. Гурьева. – М.:Издательство «Юркнига». 2006. – 175 с.
26. ГатинА.М. Гражданское право: учебное пособие / А.М. Гатин. – М.:Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2008. – 658 с.
27. ЗайцеваТ.И. Наследственное право в нотариальной практике: учеб. пособие / отв. ред.П.В. Крашенинников. – М.: КНОРУС, 2007. – 558 с.
28. ИвачевИ.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики/ И.Л. Ивачев. – М.: ГроссМедиа, 2005. – 122 с.
29. КазанцеваА.Е. Приобретение права собственности в порядке наследования / А.Е. Казанцева// Сб. науч. трудов в честь проф. Б.Л. Хаскельберга. – М.: Статут, 2008. – 256с.
30. ЛяпидевскийН. История нотариата / Н. Ляпидевский. – М.: Университетская типография(Катковъ и Ко), 1875. – 219 с.
31. МинахинаИ.А. Наследование. Дарение. Пожизненная рента: вопросы правового регулирования/ И.А. Минахина. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2007. –325 с.
32. НовицкийИ.Б. Римское частное право: учебник / И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский – М.:Юристъ, 2007. – 499 с.
33. ФемилидиА.М. Русский нотариат / А.М. Фемилиди. – СПб.: Издание Конторович, 1902. – 98с.
34. Федеральнаянотариальная палата России. Центр нотариальных исследований. Настольная книганотариуса Учебно-методическое пособие. Второе издание, исправленное идополненное / Федеральная нотариальная палата // в 2 т М., 2008. – Т. 1 – 523с.
35. Хрестоматияпо истории русского государства и права / сост. Ю.П. Титова. – М.: Юристъ,2005. – 292 с.
36. ШершеневичГ.Ф. Учебник русского гражданского права / Г.Ф. Шершеневич – М.: Юристъ, 1995.– 562 с.
37. АзнаевА.М. Из истории нотариата / А.М. Азнаев // Нотариус. 2007. № 5. С. 36–38.
38. АзнаевА.М. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок снедвижимостью, возникшие противоречия с нормами конституционного и гражданскогоправа / А.М. Азнаев // Нотариус. 2007 г. № 4. С. 65–69.
39. БогомоловаЕ. От писца к нотариусу / Е. Богомолова // ЭЖ-Юрист. 2004. № 43. С. 26.
40. БудневН.С. больше внимания нотариальным органам / Н.С. Буднев // Социалистическаязаконность. 1944. № 3/4. С. 14.
41. БудневН.С. За дальнейшее развертывание социалистического соревнования нотариальныхконтор и судебных исполнителей / Н.С. Буднев // Социалистическая законность.1950. № 3. С. 27.
42. ВеграсоваГ.И. Понятие и формы нотариальной защиты права собственности / Г.И. Вергасова// Нотариус. 2007. № 6. С. 36.
43. ВавилинЕ.В. Осуществление и защита гражданских прав при дарении и наследовании / Е.В.Вавилин // Гражданское право. 2006. № 2. С.65–69.
44. ГрудцинаЛ.Ю. Как правильно распорядиться своим имуществом (наследование, дарение,рента) [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
45. ГвоздеваИ.Н. Вопросы наследования / И.Н. Гвоздева // Бюллетень нотариальной практики.2008. № 4. С. 96–101.
46. Жогов Д.Ю. Нотариус как участник отношений, возникающих пригосударственно регистрации прав на недвижимости / Д.Ю. Жогов, С.Е. Малета //Право и экономика. 2007 № 2. С. 32–36.
47. ИвановЕ.А. Бессрочная «амнистия» на шесть соток. / Е.А. Иванов // Российская газета.2006. № 4158.
48. Кодинцев.А.Я. Управление системой советского нотариата накануне Великой Отечественнойвойны / А.Я. Кодинцев // Адвокат. 2007. № 8. С. 56–59.
49. КодинцевА.Я. Советский нотариат в послевоенный период / А.Я. Кодинцев // Бюллетень нотариальнойпрактики. 2008. № 1. С. 36–38.
50. КодинцевА.Я. Советский нотариат в середине 50-х годов XXвека / А.Я. Кодинцев // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 3. С. 98–102.
51. КлячинЕ.Н. Потенциал нотариата — на службу обществу / Е.Н. Клячин // Российскаяюстиция. 2002. № 7. С. 20.
52. МамишовЗ. нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно / З. Мамишов// Российская юстиция. 2007. № 8. С. 56–60.
53. НиштТ.А. Некоторые проблемы нотариального оформления права собственностипережившего супруга на долю в общем имуществе супругов / Т. А. Ништ //Нотариус. 2008. № 6. С. 25–37.
54. ОводовА. Интервью с Президентом Федеральной Нотариальной Палаты Е.Н. Клячиным / А. Оводов// Нотариус. № 4. С. 25-26.
55. ПискуноваМ. Нужно ли сделкам с недвижимостью нотариальное удостоверение? / М. Пискунова// ЭЖ-Юрист. 2003. № 26.
56. ПевницкийС.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества / С. Г. Певницкий // Нотариус.2007. № 4. С. 2–4.
57. РуланН. Юридическая антропология / Н. Рулан // Гражданское право. 2003. № 4. С. 224.
58. РаскостоваР.А. Формы завещаний и условия их действительности / Р. А. Раскостова //Наследственное право. 2008. № 2. С. 35–42.
59. СучковаН. нужна ли сделкам государственная регистрация? / Н. Сучкова // ЭЖ-Юрист.2003. № 5. С. 9.
60. ТерешкоЮ. Обойдемся без нотариуса / Ю. Терешко // ЭЖ-Юрист. 2008. № 11. С. 21.
61. ЦветковИ. Лучше организовать работу нотариата / И. Цветков // СЮ Нотариат. Сборник.1942. № 21. С. 15–21.
62. ДолговВ.М. Нотариат – это гарантии и стабильность! [электронный ресурс] / В.М. Долгов// http:// www.notary.ru
63. КобцеваА. Форма и условия договора купли-продажи жилых помещений [электронный ресурс]/ А. Кобцева, О. Петрова //
www.estate.ru