Содержание
Введение
Глава 1. Правовыеосновы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества
1.1 Понятие, предмет, правовое регулирование договоракупли-продажи недвижимого имущества
1.2 Содержание и существенные условия договора купли-продажи недвижимогоимущества
1.3 Заключение и исполнение договора купли-продажинедвижимости
Глава 2. Экономические основы формирования договора купли-продажи недвижимогоимущества
2.1 Рынок недвижимости как условие экономического развитиярегиона
2.2Факторы, влияющие на цену и инвестиционную привлекательность. Оценкаинвестиционной привлекательности объекта недвижимостиЗаключениеСписоклитературы
Введение
Актуальность избраннойтемы объясняется,прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние нескольколет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качествапредпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности даннойтемы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияютмногочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещениечастному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому видунедвижимости относится отчуждаемое имущество и т.д. Так же большинство гражданне имеют четкого представления о процедуре оформления сделок с недвижимостью, ипоэтому возникает множество спорных ситуаций, которые не совсем корректнообъясняются законодательством. Из необходимости систематизации правовых знанийв этой области на лицо видна актуальность и значимость выбранной темыисследования.
Договор купли-продажи –основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественномобороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные скуплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса РоссийскойФедерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И, намой взгляд, договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положениесреди иных разновидностей купли-продажи.
В последнее времяувеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями,сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используютсяфирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и ккупле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений.В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которыепредставляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу невсегда безупречна.
Теоретическую основуданной работы составляюттруды ученых: Абовой Т.Е., Асаул А.Н., Брагинского М.И., Витрянского В.В.,Голованова Н.М., Горемыкина В.А., Грязновой А.Г., Елизаветина М.Е., Ждан-ПушкинойД.А., Ивачева И.Л., Киндеевой Е.А., Ковалева В.В., Крашенинникова П.В., КрюковаР.В., Малеиной М.Н., Мозолина В.П., Пахомовой Ю.И., Певницкого С.Г., ПискуновойМ.Г., Садикова О.Н., Скворцова О.Ю., Соловьева А.А., Суханова Е.А., ЩербаковаН.А. и других.
Цель данной дипломной работы является разработкатеоретико-методологических подходов к анализу правовых и экономическихособенностей договора купли-продажи недвижимости.
Достижение поставленной целипотребовало решения следующих задач:
— определитьпонятие недвижимого имущества и что к нему относится;
— изучить права и обязанности договора продажи недвижимого имущества, а такжесущественные условия договора;
— изучитьпорядок передачи недвижимого имущества и порядок государственной регистрациидоговора продажи недвижимости;
— охарактеризовать понятие и особенности функционирования рынка недвижимости;
— определить факторы, влияющие на цену недвижимого имущества
— раскрытьособенности инвестирования в недвижимость.
Объектом исследования являются общественныеотношения, возникающие в результате заключения и исполнения договоракупли-продажи недвижимости.
Предметом даннойвыпускной квалификационной работы является изучение нормативных актов,множества научных и научно-популярных публикаций из различных изданий,материалов судебной практики трудов авторов, занимающихся исследованиямипроблемы правового и экономического регулирования договора купли-продажинедвижимого имущества.
Методологической основойданной работы является формально-логический метод. На основематериалистического подхода использованы общенаучные методы, такие как: анализи синтез, аналогия, сравнение, наблюдение, а также специальные методыисследования: метод сравнительного правоведения, метод правового моделирования,обобщение правоприменительной практики.
Работа состоит из двухглав, а именно: в первой главе «Правовые основы формирования договоракупли-продажи недвижимого имущества дается общее понятие, рассматриваютсясущественные условия, раскрывается содержание договора купли-продажинедвижимости, кроме того в этой же главе рассматриваются проблемы исполнениядоговора купли-продажи недвижимости и его государственной регистрации, втораяглава „Экономические основы формирования договора купли-продажинедвижимого имущества“ посвящена именно формированию ценовых показателейнедвижимого имущества, здесь, естественно, раскрывается понятие и все основныеособенности функционирования рынка недвижимости, в особенности более подробнорассматривается специфика определения стоимости недвижимого имущества ифакторов, влияющих на цену недвижимости, в заключении подводятся итогипроведенному исследованию.
Глава 1. Правовые основыформирования договора купли-продажи недвижимого имущества
договор купляпродажа недвижимость имущество
1.1 Понятие, предмет,правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества
В конце 80-х — начале 90-х гг. 20-го столетияРоссийская Федерация столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформпрактически во всех отраслях своей жизни и деятельности. В качестве основнойотрасли следует назвать экономику страны. Необходимость изменений в экономикепотребовала внесения значительных изменений в гражданское законодательство, основнымпредметом которого являются имущественные (товарные) отношения, основанные наравенстве, автономии воли и самостоятельности участников.
По истечении более 15 летс момента начала преобразований можно с уверенностью сказать, что, начиная сОснов гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. и заканчиваязаменившими их тремя частями Гражданского кодекса РФ, гражданскоезаконодательство вполне адекватно отзывается на экономические потребностиобщества. Хорошо известно, например, что деление вещей на движимые и недвижимыеявляется ключевым для законодательств тех стран, в которых господствуетрыночная экономика. Поскольку существо экономических преобразований вРоссийской Федерации сводилось к переходу к экономике рыночного типа, отнюдь неслучайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановленопонятие „недвижимая вещь“, которое ГК РСФСР 1922 г. было отменено. Внастоящее время в России существует развернутое законодательство о недвижимомимуществе и его обороте.
Договор продажинедвижимости является разновидностью договора купли-продажи. При установлениипорядка заключения, а также прав и обязанностей сторон договора применяютсяправила, установленные специально для договора продажи недвижимости, а навопросы, не урегулированные данными правилами, распространяются общие положениягражданского законодательства о купле-продаже.
По договору купли-продажи недвижимогоимущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать всобственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру илидругое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество иуплатить за него обусловленную денежную сумму, в соответствии со статьей 549Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК).
С точки зрения классических гражданско-правовыххарактеристик договор продажи недвижимого имущества является двухсторонним,возмездным, реальным.
Двухсторонним договор считается на том основании,что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых –продавец, а другая – покупатель.
Возмездным договор считается на том основании, чтоправа и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна изсторон (продавец) передает другой стороне (покупателю) недвижимое имущество заопределенную плату.
Реальным договор признается на том основании, чтостороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственномзаключении договора. Так, сразу же после подписания договора купли-продажи однаиз сторон (покупатель) производит расчет с другой стороной (продавцом), апродавец в свою очередь передает все права на недвижимое имущество, являющеесяпредметом договора, покупателю.
Из определения договора купли-продажиследует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи.Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковыелегко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принятьпередаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)(п. 1 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, закон говорит только о том, что в силуэтого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего неговорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можносделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право(право собственности) на объект недвижимости не переносится. Таким образом,российская легальная формула продажи недвижимости основывается наобязательственной конструкции договора купли-продажи.
Естественно, в случае с договором продажи недвижимостиосновное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, какпродаваемый объект недвижимого имущества.
Законодатель посчитал необходимым определить особыеправила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно,следующими факторами:
— недвижимое имущество обладает особой имущественнойи социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрениянеобходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;
— недвижимое имущество неразрывно связано с земельнымиучастками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемымимуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условийоборота этого имущества;
— недвижимые вещи являютсяиндивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядоки способы определения их стоимости, а также условий оборота;
— недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами,которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственногоиспользования.
Все указанные обстоятельства свидетельствуют онеобходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборотанедвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждениянедвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которымирегламентируется оборот недвижимых вещей.
Именно особенности, присущие недвижимому имуществу,диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действияпродавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по егопринятию и оплате.
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу,недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочносвязано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного ихназначению, невозможно, в том числе здания, сооружения. (ст.130 ГК РФ)
Существует два вида недвижимых вещей:вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимости в силузакона. В свою очередь вещи, недвижимые по своей природе, подразделяются на двекатегории:
1) земельныеучастки, участки недр;
2) объекты,прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в том числе здания, сооружения;
С позиции действующего законодательствапри определении недвижимых вещей невозможно ограничиваться зданиями исооружениями как строительными объектами. В недвижимость могут входить иопределенные внутренние системы, состоящие из механизмов, предметов мебели ииных составных частей, относящихся к движимому имуществу. В результатеподобного рода соединения образуются сложные вещи определенного целевогоназначения (жилые дома, квартиры и т.д.), которые как целое считаютсянедвижимостью со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.
Второй вид недвижимых вещей составляютвещи, считающиеся таковыми в силу закона. К ним относятся подлежащиегосударственной регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты (спутники, орбитальные станции). Правовой статуснедвижимости придается объектам, которые по своему назначению обладаюткачеством движимых вещей. Отнесение их к недвижимым вещам объясняется преждевсего необходимостью осуществления за ними постоянного контроля со сторонысоответствующих наземных служб и, как следствие, применения по отношению к нимгосударственной регистрации.
Правовое значение деления вещей нанедвижимые и движимые связывается с установлением для них различного правовогорежима. Это различие выражается в следующем:
1) предусматривается обязательнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на движимыевещи, как правило, не требуют государственной регистрации, кроме случаев,указанных в законе. Право собственности на вновь создаваемое или передаваемоепо договору недвижимое имущество возникает с момента государственнойрегистрации недвижимого имущества (ст.219 ГК)
2) особые правила совершения сделокдействуют в отношении сделок со строениями и земельными участками, на которыхрасположены строения (ст.273 ГК)
3) устанавливается особый порядокраспоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственным и муниципальнымпредприятиям (ст. 295 ГК); определяется порядок обращения взыскания назаложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК) и т.д.
Рассмотрим в отдельности каждый виднедвижимого имущества, его правовое регулирование и оборотоспособность.
Купля-продажа земельных участковрегулируется специальными правилами, установленными земельнымзаконодательством. Земельный Кодекс предусматривает два основных способапродажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, на торгах (ст. 30, 38) исовершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждани юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.
Каждый земельный участок, в том численаходящийся в частной собственности, имеет правовой режим, включающий в себяцелевое назначение и разрешенное использование. При продаже земельного участка,находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправесамостоятельно изменить этот правовой режим, в соответствии со статьей 7Земельного Кодекса РФ (далее – ЗК)
Следует отметить, что продажа земель сизменением их правового режима всегда сопряжена с реализацией дополнительныхпроцедур, обеспечивающих возможность такой продажи. Так, например, для того,чтобы продать земельный участок с изменением его целевого назначения,необходимо перевести его из одной категории в другую на основании решениясоответствующего органа государственной власти или органа местногосамоуправления (ст.8 ЗК).
При определении предмета договора продажинедвижимости необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ вкачестве такового может использоваться только то недвижимое имущество, котороене изъято из оборота и не ограничено в обороте. Применительно к обороту земли идругих природных ресурсов установлено правило, согласно которому возможноотчуждение этих недвижимых вещей, в той мере, в какой их оборот допускаетсязаконами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Такимобразом, в регулировании оборотоспособности земли и природных ресурсовсуществует приоритет специального законодательства, которое устанавливаетопределенные изъятия в отношении оборотоспособности недвижимого имущества. Кпримеру, в соответствии с п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ из оборота изъяты(следовательно, не могут быть предметом сделок) земельные участки, занятыенаходящимися в федеральной собственности объектами: государственными природнымизаповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, вкоторых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войскаПограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы и пр.
Здания и сооружения, также являются объектаминедвижимого имущества, но по признакам неразрывной связи с землей и невозможностив силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Прихарактеристике предмета договора купли-продажи данных недвижимых вещей, прочносвязанных с землей, законодатель связывает воедино соответствующую недвижимуювещь и земельный участок, на котором данная вещь расположена. Правособственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимоеимущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такойрегистрации (ст. 219 ГК).
В п. 1 ст. 552 ГК провозглашается общееправило подобного рода связи, в соответствии с которым по договору продажиздания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачейправа собственности на такую недвижимость передаются права на ту частьземельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ееиспользования. Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается наосновании норм Земельного Кодекса, имеющего в данном случае приоритет вприменении перед Гражданским Кодексом. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК при переходеправа собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужомземельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использованиесоответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением,сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том жеобъеме, что и прежний собственник. Отчуждение здания, строения, сооружения,находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместес земельным участком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе,если земельный участок изъят из оборота. В п. 4 ст. 35 ЗК провозглашается такжеправило о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихсяна нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. Припродаже продавцом земельного участка, на котором находится здание, строение,сооружение, принадлежащее другому лицу, за последним сохраняется правопользоваться частью земельного участка, которая занята недвижимостью инеобходима для ее использования.
Следующий вид недвижимого имущества –это объекты незавершенного строительства. По мнению некоторых авторов,отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенногостроительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Этоозначает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество неможет считаться недвижимым. Но в случае необходимости совершения сделки собъектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимогоимущества регистрируется на основании документов, подтверждающих правопользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, вустановленных случаях на основании проектно — сметной документации, а такжедокументов, содержащих описание объекта незавершенного строительства всоответствии с пунктом 2 статьи 25, Федерального закона „О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее №122-ФЗ)
Поэтому можно сказать, что незавершенноестроительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости соспециальным правовым режимом.
Не завершенный строительством объектможет быть предметом договора купли — продажи, а право собственности на неговозникает с момента государственной регистрации. Объекты гражданских прав могутсвободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте(ст.129 ГК РФ). Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте недопускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений вотношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенныестроительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота имогут отчуждаться собственником другим лицам.
Действительно, если объектнезавершенного строительства является предметом действующего договорастроительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как обобъекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектомобязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторонэтого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступкиправ требования и перевода долга по обязательствам.
Другое дело, если обязательство по каким-либопричинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становитсяобъектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объектнезавершенного строительства имеет все признаки недвижимого имущества: оннеразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерногоущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектомнезавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований,предъявляемых к недвижимому имуществу.
Спорный характер носит также вопрос об отнесении кнедвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормыГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, неимели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускаетвозможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, непредусмотренных ГК. Законом о государственной регистрации в перечень объектовнедвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальныеправила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению вполном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений. В своюочередь, оборот недвижимости коммерческого характера подчинен общим правиламгражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условияотчуждения такого имущества.
Оборот жилых помещений (жилищного фонда)регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляютзначительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российскомправе Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся кжилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилойнедвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ). Под жилымипомещениями жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи(дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры ииные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах),зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющихучет жилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития,гостиницы — приюты и т.п. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряженияпринадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение егоназначения.
Значительные особенности установлены в ГражданскомКодексе РФ для продажи предприятия как вида недвижимости. Этот договор являетсяновым для российского гражданского законодательства. Договор продажипредприятия является отдельным видом договора купли-продажи.
Продажу предприятия условно можно разделить нанесколько основных этапов:
а) определение состава и стоимости продаваемогопредприятия;
б) заключение договора купли-продажи недвижимости иего государственная регистрация;
в) уведомление кредитора о продаже предприятия;
г) передача предприятия;
д) государственная регистрация перехода правасобственности на предприятие.
По договору продажи предприятия продавец обязуетсяпередать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественныйкомплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправепередавать другим лицам (ст.559 ГК).
Предприятием как объектом прав признаетсяимущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Всостав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества,предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания,сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги,а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию,работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), идругие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Возникновениедоговора купли-продажи предприятия связано с необходимостью правовогорегулирования трех групп сделок: приватизация предприятий, купля-продажапредприятий в связи с их банкротством, при продаже частных предприятий. Приприватизации имущественный комплекс унитарного предприятия может быть продан всобственность юридических лиц, а также граждан, осуществляющихпредпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в порядке испособами, которые предусмотрены законодательством.
При банкротстве продажа предприятияосуществляется в порядке, установленном федеральным законом, путем проведенияоткрытых торгов в форме аукциона, если иное не установлено настоящимФедеральным законом. В случае, если в состав имущества предприятия входитимущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу, продажапредприятия осуществляется только путем проведения закрытых торгов.
В закрытых торгах принимают участиелица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственностиили на ином вещном праве указанное имущество.
Начальная цена продажи предприятия,выставляемого на торги, устанавливается решением собрания кредиторов иликомитета кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, определенной всоответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющими действующего на основании договора с оплатой его услуг за счет имуществадолжника. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации. Состав и стоимостьпродаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основеполной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленнымиправилами такой инвентаризации (ст.561 ГК). До подписания договора продажипредприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации,бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимостипредприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в составпредприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственностина предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственнопосле передачи предприятия покупателю (ст. 563 ГК РФ).
Все недостатки предприятия как имущественногокомплекса могут быть условно разделены на две группы: оговоренные путемуказания на них в передаточном акте и не оговоренные. Для первого вида недостатковзаконодательство содержит указание на право покупателя требовать уменьшенияцены по договору после передачи и принятия предприятия.
В случае, когда предприятие передано и принято попередаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостаткахпредприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требоватьсоответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право напредъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажипредприятия (п.1 ст. 563 ГК РФ). Продавец в случае получения уведомленияпокупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, илиотсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, можетбез промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставитьпокупателю недостающее имущество. Покупатель вправе в судебном порядкетребовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращениятого, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятиеввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей,названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом наусловиях, в порядке и в сроки, которые установлены действующимзаконодательством, или устранение таких недостатков невозможно. Правила ГК РФ опоследствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжениидоговора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуреполученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются кдоговору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушаютправа и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, другихлиц и не противоречат общественным интересам. Самостоятельными объектаминедвижимости признаются также участки недр. Они являются недвижимостью в силуих естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое сземельным участком. В противном случае было бы невозможно установление правасобственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении действуетпрезумпция их государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГКприродные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц илимуниципальных образований, являются государственной собственностью. Такимобразом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозными. Кнедвижимому имуществу ГК отнес и ряд объектов, не обладающих необходимымипризнаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностьюперемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Речь идет о подлежащихгосударственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннегоплавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяютдве общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых,наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию указанныхобъектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимым по своей природеимуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единогоправового режима.
Итак, в заключение данного параграфа нужно отметитьследующие основные понятия и положения, изученные в данном параграфе:
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатитьза него обусловленную денежную сумму.
2. С точки зренияклассических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимогоимущества является двухсторонним, возмездным, реальным.
3.В случае с договором продажи недвижимостиосновное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, какпродаваемый объект недвижимого имущества.
Законодатель посчитал необходимым определить особыеправила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно,следующими факторами:
— недвижимое имущество обладает особой имущественнойи социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрениянеобходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;
— недвижимое имущество неразрывно связано сземельными участками; поземельная недвижимость в принципе являетсянеперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридическихусловий оборота этого имущества;
— недвижимые вещи являютсяиндивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядоки способы определения их стоимости, а также условий оборота;
— недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами,которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственногоиспользования.
4. К недвижимымвещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки,участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещениекоторых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе здания,сооружения.
Среди недвижимыхвещей можно выделить следующие основные виды:
— земельныеучастки
— здания исооружения
— объекты незавершенногостроительства
— жилые помещения
— нежилыепомещения
— предприятие, какимущественный комплекс
— участки недр.
1.2 Содержание и существенные условиядоговора купли-продажи недвижимого имущества
Договор продажи недвижимости заключаетсяв письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность(ст.550 ГК).
Законом не предусматриваетсяобязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости. Такаяобязанность была предусмотрена до введения в действие Закона о регистрации правна недвижимость. С момента вступления в силу данного Закона нотариальнаярегистрация указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон.
Договор в письменной форме может бытьзаключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а такжепутем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной,телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, чтодокумент исходит от стороны по договору (ст. 434 ГК).
Применительно к договору продажинедвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменнойформе сделки, ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.То есть использованиесредств электронной и иной связи не допустимо для заключения договора купли-продажинедвижимости.
Законом, иными правовыми актами исоглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которымдолжна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы,скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этихтребований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствиянесоблюдения простой письменной формы сделки.
Если гражданин вследствие физическогонедостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, топо его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнегодолжна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющимправо совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которыхсовершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.
При простой письменной форме сделки еесовершение осуществляется путем составления одного документа, в котором излагаетсясодержание сделки. В этом документе должны быть указаны стороны сделки; ими жеили должным образом уполномоченными ими лицами документ должен быть подписан.
Несоблюдение простой письменной формысделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки иее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводитьписьменные и другие доказательства. Несоблюдение простой письменной формывнешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки (ст.162 ГК). Подвнешнеэкономической сделкой понимается сделка с участием иностранного элемента,предусматривающая международный обмен товарами, информацией, работами,услугами, результатами интеллектуальной деятельности, в том числеисключительными правами на них.
Российский законодатель традиционноснисходительно относится к несоблюдению требуемой законом формы волеизъявленияпри совершении сделки (в отличие от содержания волеизъявления, противоречиекоторого закону и иным правовым актам всегда влечет недействительность сделки).Поэтому по общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки невлечет никаких отрицательных материально-правовых последствий, а лишь частичноумаляет объем процессуальных прав сторон в случае возникновения спора междуними (запрет на использование в суде свидетельских показаний). Лишаясь праваиспользовать в гражданском процессе показания свидетелей, стороны вправедоказывать основания своих требований и возражений другими средствами:объяснениями сторон и третьих лиц; письменными и вещественными доказательствами;аудио- и видеозаписями; заключениями экспертов.
При недействительности сделки каждая изсторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случаеневозможности возврата полученного в натуре (в том числе тогда, когдаполученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе илипредоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иныепоследствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судебная практика говорит о следующем:
В удовлетворении искового требования опонуждении зарегистрировать переход права собственности на нежилые помещениясудом правомерно отказано, поскольку договор купли-продажи признан судомнедействительной (ничтожной) сделкой. Государственная регистрация переходаправа собственности на основании недействительного договора купли-продажи будетпротиворечить закону.
Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленныенормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. Восновном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты подоговору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон,сосредоточены в параграфе 1 этой же главы, в общих положениях о купле-продаже.
Сторонами по договору купли-продажи недвижимостимогут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договоруявляется физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования. Так,стороной по договору купли-продажи недвижимого имущества может являтьсягражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации — восемнадцатилетнего возраста) и обладающий полной дееспособностью. Этоозначает, что у данного гражданина нет никаких ограничений по состояниюздоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условийрассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.
По общему правилу, продавцом недвижимости можетвыступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключитьдоговор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказыватьсвое право на отчуждаемую вещь. Такое право предполагается в силу принципадобросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правилаявляются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между егоучастниками. Но на практике зачастую получается все наоборот:
Отказывая в удовлетворении заявления о признанииправа собственности на недвижимое имущество, суды правомерно исходили из того,что у истца не возникло право собственности на спорное недвижимое имущество,поскольку общество, являющееся продавцом по договору купли-продажинедвижимости, не являлось его собственником и не имело права на его отчуждение.
Впрочем, применительно к продаже недвижимостидовольно сложно представить иное. Было бы странным, если бы законодательвозложил на собственника обязанность доказывать свое право собственности нанедвижимую вещь. В законодательстве имеются иные механизмы, при помощи которыхуменьшаются или даже исключаются возможности злоупотреблений при отчуждениинедвижимости. Имеется в виду система государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, которая построена в соответствии спринципом публичной достоверности. Во всяком случае, приобретатель недвижимойвещи всегда может обратиться к сведениям о правах на недвижимость, содержащимсяв ЕГРП, и в силу публичной достоверности последнего, основываясь на егосведениях, становится добросовестным покупателем недвижимости.
Продавцом недвижимости (в том числе коммерческойпредназначенности) может быть как юридическое, так и физическое лицо (последнеепри этом не должно обладать статусом предпринимателя без образованияюридического лица). В соответствии с общим правилом продавец являетсясобственником отчуждаемого имущества. Вместе с тем действующее законодательстводопускает, что в качестве продавца могут выступать и лица, не являющиесясобственниками отчуждаемого имущества. Такими лицами могут быть государственныеунитарные предприятия, муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения.Правила совершения сделок по отчуждению недвижимости несобственниками имеютнекоторые особенности, связанные с ограничением возможности продаватьнедвижимость без согласия собственников (ст. ст. 295, 297 ГК РФ) либопредусматривающие возможность отчуждать имущество, которое было приобретено засчет доходов, полученных от разрешенной уставом деятельности, и учтено наотдельном балансе (ст. 298 ГК РФ). Еще одно из ограничений несобственников вданном случае заключается в том, что отчуждение имущества не можетпротиворечить целям деятельности соответствующего унитарного предприятия,обладающего таким имуществом на ограниченном вещном праве. Таким образом,законодательство формулирует достаточно жесткую норму, ограничивающую праваунитарных предприятий в возможности отчуждения недвижимого имущества.
В то же время правомерное отчуждение недвижимогоимущества лицом, обладающим им на праве хозяйственного ведения или оперативногоуправления, означает не только прекращение этих ограниченных вещных прав, но ипрекращение права собственности у собственника (государственного илимуниципального образования).
В качестве продавцов, которые не являютсясобственниками недвижимого имущества, могут выступать и учреждения. Однакоучреждения вправе продавать недвижимость только в том случае, если импредоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, а недвижимоеимущество приобретено за счет осуществления такой деятельности.
В случаях, которые предусмотрены законодательством,государственное учреждение для осуществления своей деятельности вправеприобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его за учреждениемна праве оперативного управления.
Главной обязанностью покупателя по договору продажинедвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость являетсяобязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонамидоговора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости врассрочку и в кредит, а также предварительная оплата. В случае если оплатанедвижимости производится с нарушением сроков, установленных договором продажинедвижимости, то с покупателя взимаются проценты за просрочку платежей.Судебная практика подтверждает это утверждение:
Принимая во внимание, что оплата стоимостиземельного участка произведена ответчиком с нарушением сроков, установленныхусловиями договора купли-продажи земельного участка, суды пришли к правомерномувыводу об обоснованности исковых требований в части взыскания процентов запользование чужими денежными средствами.
При продаже недвижимости в кредит в соответствии с нормойп. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавцадля обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара.
При отсутствии в договоре условия о распределениирасходов по государственной регистрации перехода права собственности этирасходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанностьпередать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавцабремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия унего обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности напроданное имущество.
Следует иметь в виду, что после того, какосуществлена государственная регистрация перехода права собственности нанедвижимую вещь, покупатель не вправе требовать отказа от договоракупли-продажи даже в том случае, если он не оплатил цену приобретеннойнедвижимости.
Таким образом, при заключении и исполнении договоракупли-продажи недвижимости стороны договора имеют следующие права иобязанности:
Продавец вправе:
— требовать от покупателя уплаты оговореннойденежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества.
Продавец обязан:
1) передать в собственность покупателя недвижимоеимущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
2) не уклоняться от подписания передаточного актаили иного документа о передаче недвижимого имущества;
3) не уклоняться от государственной регистрацииперехода права собственности на недвижимое имущество и государственнойрегистрации договора продажи;
4) возместить покупателю убытки, причиненныезадержкой государственной регистрации.
Покупатель вправе:
1) в случае передачи продавцом недвижимогоимущества, не соответствующего условиям договора продажи о его качестве, посвоему выбору требовать от продавца:
— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатковнедвижимости;
— возмещения своих расходов на устранениенедостатков недвижимости;
2) в случае существенного нарушения требований ккачеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребоватьвозврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушениемтребований к качеству недвижимости признаются:
а) неустранимые недостатки;
б) недостатки, которые не могут быть устранены безнесоразмерных расходов или затрат времени;
в) недостатки, выявляемые неоднократно;
г) недостатки, проявляющиеся вновь после ихустранения;
3) требовать передачи в собственность недвижимогоимущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
4) в случае уклонения продавца от государственнойрегистрации перехода права собственности или государственной регистрациидоговора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкойгосударственной регистрации.
Покупатель обязан:
1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму(цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;
2) не уклоняться от государственной регистрацииперехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;
3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иногодокумента о передаче недвижимости).
4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкойгосударственной регистрации.
К числу существенных условий договора продажинедвижимости относятся условия о предмете продажи, цене продаваемогонедвижимого имущества и иных существенных условий, характерных длякупли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.
Одно из самых основных существенных условий договоракупли-продажи недвижимого имущества является условие о предмете договора.
Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должныбыть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющиерасположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составедругого недвижимого имущества.
Объект недвижимости должен быть описан всоответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрацииправ. Должны быть указаны:
— вид (название) объекта: здание, сооружение, жилойдом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, частьдома, часть квартиры;
— адрес (местоположение);
— литеры или номера строений в случае нахождениянескольких объектов под одним почтовым адресом;
— этажность объекта;
— этаж и номера помещений на поэтажном плане;
— площадь объекта.
Если предметом договора является передача доли вправе общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби иданные о целом объекте недвижимости.
Описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 ЗКотчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке ипринадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, заисключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которыене могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условиемдоговора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачиявляется передача права собственности на занятый ими участок. Объектомкупли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровыйучет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:
— местоположение участка;
— площадь участка;
— кадастровый номер участка;
— категория земли (целевое назначение);
— разрешенное использование участка;
— обременения участка и ограничения его использования.
Следующим не менее важным существенным условиемдоговора является цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон(ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договораопределяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.
Не следует путать цену договора с инвентаризационнойоценкой недвижимости, нормативной ценой земли, данными независимой оценки.Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так иниже оценки.
Для получения налогового вычета при покупке жилья вдоговоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельноопределять цену дома и цену участка.
При продаже недвижимого имущества в кредит сусловием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размерыплатежей (п. 1 ст. 489 ГК).
К иным существенным условиям относятся:
1) для жилых помещений – перечень лиц, проживающих втаком помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования послеприобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п.1 ст. 558 ГК). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.
Сохраняют права пользования жилым помещением послеего отчуждения, в частности:
— наниматели и постоянно проживающие с ними граждане(ст. ст. 675, 677 ГК);
— ссудополучатели, проживающие в жилом помещении наосновании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК);
— получатели ренты на условиях пожизненногосодержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием вданном помещении (ст. ст. 586, 602 ГК);
— отказополучатели, проживающие в жилом помещении всилу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).
Не сохраняют прав пользования жилым помещениемвременные жильцы, срок проживания которых не может превышать 6 месяцев (ст. 680ГК).
2) для купли-продажи объектов культурного наследия –в договоре должно быть указано на историко-культурное значение отчуждаемогообъекта недвижимости.
3) для купли-продажи земельного участка в договореобязательно нужно указать его правовой режим, складывающийся из его целевогоназначения (принадлежности к какой-либо из семи предусмотренных закономкатегорий земель) и разрешенного использования.
Вышеперечисленные условия являются существенными какуказанные в законе, без них договор не считается заключенным и регистрации неподлежит.
Необходимое условие — указание в договоресуществующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числезарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебномпорядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеетсяоснование для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо,которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документбез указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).
Договор помимо указанных условий может содержатьуказания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизитыправоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имуществапокупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательствасторон по регистрации перехода права собственности. Однако при отсутствии такихположений при наличии всех установленных законом существенных условийтребования к договору считаются соблюденными.
В заключение данного параграфа отметим:
1. Договор продажи недвижимостизаключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанногосторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет егонедействительность.
2. Сторонами по договору купли-продажи недвижимостимогут быть как физические лица, так и юридические. По общему правилу, продавцомнедвижимости может выступать собственник такого имущества.
3. При недействительности сделки каждая из сторонобязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможностивозврата полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается впользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге)возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительностисделки не предусмотрены законом.
4. К числу существенных условий договора продажинедвижимости относятся условия о предмете продажи, цене продаваемогонедвижимого имущества и иных существенных условий, характерных длякупли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.
1.3 Заключение и исполнениедоговора купли-продажи недвижимости
Определенными особенностями, требующими специальногорегулирования, отличается заключение и исполнение договора продажинедвижимости.
Заключение договора продажи недвижимости ивступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но недля третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственнойрегистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е.передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядокгосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимоеимущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимостипредполагается, что в течение определенного промежутка времени покупательнаходится в положении фактического владельца объекта недвижимости присохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всякомслучае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридическойнеопределенности порождает множество вопросов, которые не урегулированызаконодательством и часто возникают на практике.
Передача проданного объекта недвижимости продавцом ипринятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или инымдокументом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачипроданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонамипередаточного акта или иного соответствующего документа договор продажинедвижимости не может считаться исполненным. Однако у приобретателянедвижимости право собственности на нее возникает с момента соответствующейгосударственной регистрации перехода права собственности, который может и несовпадать с фактической передачей недвижимого имущества. Поэтому врассматриваемом обязательстве следует различать переход к покупателю правасобственности и фактическую передачу ему недвижимости по акту передачи.
Уклонение одной из сторон от подписаниядокумента о передаче недвижимости означает неисполнение ею договора. Еслипродавец не подписывает документ, то это означает его отказ от передачиимущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать передачи ему вещи(п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК). Уклонение от подписи документа покупателемсвидетельствует о его отказе от принятия имущества. Покупатель может принять несоответствующую условиям договора продаваемую недвижимость, когда такоенесоответствие оговорено в передаточном акте. Однако это обстоятельство неосвобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Судебная практика по этому поводу говорит о следующем:
Поскольку последствием сделки явилась фактическаяпередача имущества, учитывая наличие государственной регистрации правасобственности покупателя на приобретаемые объекты недвижимости, чтосвидетельствует о наличии у сторон при заключении сделки намерений создатьправовые последствия, соответствующие договору купли-продажи, то положения ст.170 ГК РФ не могут быть применены и в удовлетворении иска о возвращенииимущества отказано обоснованно.
Договором может быть предусмотренавозможность исполнения договора путем вручения имущества без подписаниясоответствующего передаточного документа, а также без фактического врученияпродаваемого имущества покупателю в момент подписания передаточного акта. Пологике в передаточный акт следует включить качественную и количественнуюхарактеристику продаваемого объекта, поскольку несоответствие этойхарактеристики указанной в договоре не освобождает продавца от ответственностиза надлежащее исполнение договора. Судебная практика полностью соответствуетданным положениям:
Поскольку разногласий между сторонамиотносительно подлежащего передаче объекта недвижимости не возникло, договорсторонами исполнен, за покупателем зарегистрировано право собственности наданное здание, суд пришел к правильному выводу о согласованности предметадоговора, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требований опризнании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным.
В случае передачи продавцом покупателюнедвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о еекачестве, покупатель вправе по своему выбору требовать:
- соразмерногоуменьшения покупной цены;
- безвозмездногоустранения недостатков в разумный срок;
- возмещениясвоих расходов на устранения недостатков товара (ст.475 ГК).
В случае существенного нарушениятребований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков,которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения идругих подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнениядоговора купли-продажи недвижимого имущества и потребовать возврата уплаченнойза товар денежной суммы. Положения о праве покупателя потребовать замены товараненадлежащего качества.
Данные правила распространяется как наслучаи передачи недвижимости по передаточному акту или иному документу опередаче, так и на случаи отсутствия таких документов. Ненадлежащее качествонедвижимости может быть обнаружено при ее передаче, а также выявлено и после еепередачи с подписанием указанных документов или без такового. Для выявленияненадлежащего качества недвижимости после ее передачи в процессе использованиянеобходимо установить сроки, в течение которых наступают последствия,предусмотренные ст. 475 ГК. Если такие сроки не установлены, должны применятьсяразумные сроки для обнаружения недостатков проданной недвижимости.
Если иное не предусмотрено законом илидоговором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения илидругого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает ценупередаваемой этим недвижимым имуществом соответствующей части земельногоучастка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости вдоговоре продажи недвижимого имущества установлена на единицу ее площади илииного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества,подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданногопокупателю недвижимого имущества.
Предварительная оплата по договору можетбыть задатком или авансом.
Аванс – это способ расчетов. По законуаванс должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась.
Задаток – это один из способовобеспечения обязательств. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая однойиз договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежейдругой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение егоисполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммызадатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того,является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договоруплатежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о письменнойформе, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
При прекращении обязательства до началаего исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнениязадаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договораответственная сторона, давшая задаток, он останется у другой стороны. Если занеисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, онаобязательно уплатит другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная занеисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммызадатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Рассмотрим государственную регистрациюдоговора купли-продажи недвижимого имущества.
Переход права собственности нанедвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежитгосударственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переходправ на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным смомента его подписания. Предварительный договор, по которому стороны обязуютсяв будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, неподлежит государственной регистрации.
Суд, отказывая в удовлетворении искового требованияо признании права собственности на здание, исходил из того, что предварительныйдоговор купли-продажи здания нельзя признать заключенным.
Исполнение договора продажи недвижимостисторонами до государственной регистрации перехода права собственности неявляется основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае,когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода правасобственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынестирешение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона,необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода правасобственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкойрегистрации (ст.551 ГК).
До момента регистрации недвижимостьостается в собственности продавца, даже если фактически она была передана впользование покупателю. Этот факт является весьма важным при учете расходов поэксплуатации недвижимого имущества покупателем.
Государственная регистрация являетсяединственным доказательством существования зарегистрированного права.Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только всудебном порядке. Государственная регистрация носит открытый характер. Орган,осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объектенедвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление вписьменной форме, а юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрациююридического лица и полномочия его представителя. После государственнойрегистрации исполненного договора купли-продажи недвижимого имущества к новомусобственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводуданного имущества.
На государственную регистрацию договорапродажи недвижимости представляются следующие документы:
1) заявления сторон договора илиуполномоченных ими на то лиц;
2) документы, удостоверяющие личностьзаявителей – участников договора продажи недвижимого имущества;
3) учредительные документы юридическихлиц, участвующих в договоре продажи недвижимости;
4) документы, подтверждающие полномочияпредставителей правообладателей и участников сделки с недвижимостью;
5) документы об оплате государственной регистрациидоговора продажи недвижимости;
6) подлинник и копияправоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавцана отчуждаемое имущество;
7) описание объекта недвижимости;
8) дополнительные документы, необходимыедля государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, вслучаях установленных законом. Полные описания документов смотри в Приложении№1.
Рассмотрим порядок регистрации договорапродажи и перехода права.
Представленные на государственнуюрегистрацию договора продажи и перехода права документы регистрируются в книгеучета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили лиодно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне,или каждое из них представило отдельное заявление).
В соответствии со статьей 16 Закона огосударственной регистрации заявителю выдается расписка в получении документовна государственную регистрацию, в которую включаются: дата представлениядокументов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указаниемнаименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе,номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книгеучета входящих документов. Расписка в получении документов на государственнуюрегистрацию выдается каждому заявителю.
Запись о государственной регистрациидоговора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единогогосударственного реестра прав.
Если на стороне продавца (илипокупателя) выступает несколько лиц, то в графе „Лицо, отчуждающее объект“(»Лицо, приобретающее объект") подраздела II-2 указываются сведенияобо всех лицах.
Проведенная государственная регистрациядоговора продажи удостоверяется штампом регистрационной надписи на документахна всех подлинных экземплярах договора.
Запись о государственной регистрацииправа покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего раздела Единогогосударственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашаетсяспециальным штампом погашения регистрационной надписи.
В случаях, когда регистрируется правообщей совместной собственности супругов, то в графе «Правообладатель»подраздела II-1 указываются данные обоих супругов, к которым переходит правообщей совместной собственности на жилое помещение, а в графе «Вид права»указываются слова «общая совместная собственность».
Если регистрируется право общей долевойсобственности, то записи о праве общей долевой собственности каждого изучастников общей долевой собственности вносятся на отдельные листы подразделаII-1 (пункт 40 Правил ведения ЕГРП) с указанием в графе «Доля»соответствующих размеров долей в праве общей долевой собственности. При этом вграфу «Вид права» каждого из отдельных листов подраздела II-1вносятся слова «общая долевая собственность».
Государственная регистрация переходаправа удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права,выдаваемым покупателю.
Если одновременно с государственнойрегистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение)его права, в том числе в случаях, указанных в пункте 16 настоящей Инструкции, ввыдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации прававносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения)права.
В заключение данного пункта можновыделить ряд основных положений:
Именно с момента заключения договора (догосударственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца егоисполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Передачапроданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должныбыть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеимисторонами.
В случае передачи продавцом покупателюнедвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о еекачестве, покупатель вправе по своему выбору требовать:
- соразмерногоуменьшения покупной цены;
- безвозмездногоустранения недостатков в разумный срок;
— возмещения своихрасходов на устранения недостатков товара.
Однако у приобретателя недвижимостиправо собственности на нее возникает с момента соответствующей государственнойрегистрации перехода права собственности, который может и не совпадать сфактической передачей недвижимого имущества.
На государственную регистрацию договорапродажи недвижимости представляются следующие документы:
1) заявления сторон договора илиуполномоченных ими на то лиц;
2) документы, удостоверяющие личностьзаявителей – участников договора продажи недвижимого имущества;
3) учредительные документы юридическихлиц, участвующих в договоре продажи недвижимости;
4) документы, подтверждающие полномочияпредставителей правообладателей и участников сделки с недвижимостью
5) документы об оплате государственнойрегистрации договора продажи недвижимости;
6) подлинник и копияправоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавцана отчуждаемое имущество;
7) описание объекта недвижимости;
8) дополнительные документы, необходимыедля государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, вслучаях установленных законом.
Глава 2. Экономические основы формирования договоракупли-продажи недвижимого имущества
2.1 Рынок недвижимости как условие экономического развитиярегиона
Обязательнымусловием формирования стоимости недвижимости является учет специфики функционированиярынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенноевлияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объектанедвижимости в определенный момент времени в будущем. Кроме того, определениеинвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестированиятребует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспективего развития в будущем.
«Рынок» в самомобщем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса ипредложения. В более узком значении понятие «рынок» используетсяспециалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынканедвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного местакупли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажуразличных объектов недвижимости.
Рынок недвижимости эторынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существеннымиособенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования,сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
Таблица 1. Характеристикарынка совершенной и несовершенной конкуренцииРынок совершенной конкуренции Рынок несовершенной конкуренции 1. Однородные и делимые товары 1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален 2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен 2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта 3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация 3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках 4. Централизованное ведение сделок 4. Децентрализованные торги 5. Низкие операционные расходы 5. Высокие операционные издержки
За последние годы рынокнедвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний,специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций иправительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзяотнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностейфункционирования, обусловленных такими факторами как:
— специфика объектов недвижимости;
— относительно более высокие уровни риска, характерные длянедвижимости;
— воздействие рынка капитала;
— невозможность достижения состояния равновесия между спросоми предложением.
Развитие рынка недвижимости определяется:
— экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя нарынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствиироста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
— финансовыми возможностями для приобретения недвижимости,что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона(кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
— взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономическойперспективой того или иного района.
Рынок недвижимости находится под значительным влияниемфакторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, таки отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости:
1) факторыгосударственного воздействия на рынок недвижимости:
- нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимого имущества;
- налоговоезаконодательство, касающееся сделок с недвижимостью;
- отдельныенормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне;
2) общеэкономическаяситуация:
- производство национального дохода;
- объем промышленного производства;
- занятость трудоспособного населения;
- ставки доходности финансовых активов;
- платежный баланс страны;
- состояние торгового баланса;
- приток и отток капитала;
- рост доходов населения;
- индекс потребительских цен;
3) микроэкономическаяситуация:
- экономическое развитие региона;
- диверсификация занятости работоспособного населения;
- экономические перспективы развития;
- приток и отток капитала из региона;
- природные условия;
- экологическое положение;
- наличие развитой инфраструктуры;
4) социальноеположение в регионе:
- возможность межэтнических и военных столкновений;
- отношение к частному капиталу;
- отношение к иностранному капиталу;
- устойчивость политики администрации региона;
- уровень безработицы в регионе;
- популярность проводимой администрацией региона политики.
Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам:
— политическая ситуация в стране и регионах;
— общеэкономическая ситуация;
— состояние финансового рынка.
Если же действие макроэкономических факторов относительностабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяетсямикроэкономическими факторами.
Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешнимвлияниям, таким как:
— изменения общей социально-экономической ситуации ирегиональной экономической конъюнктуры;
— изменения в денежной политике правительства и политикекоммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделкикупли-продажи недвижимости;
— изменения в законодательстве по регулированию рынканедвижимости и налоговом законодательстве;
— изменения ситуации на рынке капитала вследствиенестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции иинфляционных ожиданий.
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимовыделять различные сегменты рынка:
1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная,складская и многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общуючерту — по своему функциональному назначению они предназначены для веденияспецифического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы,рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д.Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точкизрения ее коммерческого потенциала.
1. По различнымрегионам (например,регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокойзанятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью,с вновь возникшей низкой занятостью).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок правпреимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки,собственного капитала, заемного капитала, опционов).
Структуризация рынканедвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целямианализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость,придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальныминвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости взависимости от используемых инструментов инвестирования. Также, помимовышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимостипо степени готовности:
— готовые объекты;
— объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
— незавершенные объекты.
Цель анализа рынка недвижимости обуславливает рамки егопроведения, используемую информацию и уровень детализации.
Причин для анализа может быть много, например — изучитьпроцессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод орыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозироватьдеятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлениицели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решитьвопросы:
— целесообразности инвестирования в строительство новогообъекта недвижимости;
— определения уровня риска кредитора в связи сфинансированием покупки односемейного дома;
— формирования наиболее перспективных сегментов рынканедвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчивовысокие доходы при стабильном уровне риска;
— о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости вдолгосрочном периоде;
— связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.
Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа,можно подразделить на два крупных блока:
1) относящиеся к краткосрочным целям;
2) относящиеся к долгосрочным целям.
Например, строитель может быть озабочен срочной продажей егодомов, кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости вближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какойиз этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большеезначение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определитьглубину изучения рынка.
При определениицелей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимовыделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктуравлияют на отдельные сегменты рынки. Анализ любого сегмента рынка недвижимоститребует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.
Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости.
Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров иуслуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которыхсоздается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая силаразвития рынка — конкуренция среди продавцов — действует и на рынкенедвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.
Факторы, определяющие величину спроса:
— платежеспособностьнаселения;
— изменения общей численности населения (прошлые, текущие ипрогнозируемые тенденции);
— изменения в соотношениях между различными слоями населения,т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнемобразования, уровень миграции, количество браков и разводов;
— изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения впредпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако врамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусахпотребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимостиполагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно,что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы ввысшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить испрогнозировать);
— условия и доступностьфинансирования.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынкенедвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширениеэкономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, которыйприводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижениеплатежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важнымфактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численностинаселения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численностинаселения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличениеплатежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения необязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметьместо при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательнов условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом ростаспроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости,хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могутповлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.
В краткосрочномпериоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристикипредложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительныеколебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняютсянеэластичностью предложения в краткосрочном периоде.
Факторы, определяющие величину предложения:
— наличие резерва пустующих объектов недвижимости вопределенном сегменте рынка;
— объемы нового строительства и затраты на него, включая:
1) Интенсивность строительства — определяет объемы новогожилья.
2) Положение в строительной индустрии; в какой мере оновлияет на уровень строительных затрат — определяет доступность и цены факторовпроизводства.
3) Текущие и потенциальные изменения в строительнойтехнологии и их возможное влияние на строительные затраты.
4) Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектовнедвижимости.
5) Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложенииземельных участков.
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов илипомещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния итенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собойпонижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычноуровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а длямногоквартирных домов — более 5%. Для помещений под бизнес этот процентнесколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимостиот ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальныйпроцент на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос.Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которымследует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены иставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимостьрастет.
Информацию обуровне вакансий можно получить в местных комитетах по недвижимости, местныхкомпаниях по коммунальному обслуживанию и у менеджеров по недвижимости.Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынканедвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынкаможет быть нехватка недвижимости, а в другом — избыток.
Расширение рынка недвижимости проходит ряд этапов.В условиях экономической депрессииновое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующемнизком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.
По мере ростачисленности населения и его покупательной способности большое предложениепустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает нарынке. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинаютрасти. Норма прибыли увеличивается, и новое строительство становится вновь выгодным.
На первом этапе экономической экспансии обычно доминирует строительствоотдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточныедоходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будутнедостаточны для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмымогут расширить свои мощности или складские помещения.
На втором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов,промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируютсяглавным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.
На третьем этапе становится возможным легко финансировать проекты различныхтипов. По мере того, как новые здания занимают пустующие земли и активностьзастройщиков новых участков расширяется, продолжение роста строительных работможет вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться впредложение земли, имеющейся в регионе. По мере «движения»предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его пределы размерыучастков увеличиваются подобно росту площади круга по мере увеличения радиуса.
Одновременно с ростомобъема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Природатакого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом или медленнымтемпом. Например, прокладка канализационной магистрали может сделать пригоднымидля освоения тысячи акров земли.
Сокращение рынка недвижимости.
Всилу несбалансированности функционирования рынка на нем возникает ряднегативных факторов. Предложение начинает превышать спрос. Возрастают проблемыс реализацией недвижимости. Ожесточаются условия кредитования сделок снедвижимостью. Растет число судебных процессов по искам о передаче правсобственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, чтосигнализирует о периоде экономического спада. Однако многие сектора рынканедвижимости сохраняют пиковые уровни активности, так как явного сокращениярентных платежей еще не наблюдается.
Тем не менее, операционные расходы растут, и растет числослучаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка недвижимостибольшей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств,сокращение рынка недвижимости вызывает существенные изменения на рынкекапитала.
Если по мереужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, тоэто отражается на состоянии рынка: цены падают, стоимость земли снижается.Активность рынка недвижимости резко падает.
Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фонеодновременного общего снижения деловой активности. По мере того, как снижаетсяколичество сдаваемой в аренду недвижимости (квартиры или офисные здания),поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаютсяэксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В результатецены на недвижимость вынуждены снижаться.
Депрессия на рынке недвижимости характеризуется растущимобъемом нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессиипроисходит процесс возвращения к периоду экспансии, который обычно начинается сувеличения спроса на недвижимость. Существенным индикатором тенденций на рынкеявляется любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, котороесохраняется в течение года или более лет. Особое значение имеют различия междуценами, заявленными в листингах (реестрах объектов, выставленных на продажу), итекущими ценами продаж, а также разница между запрашиваемой арендной платой иконечной выплачиваемой суммой, которая отражает устойчивость рынка.
Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью(торги, купля-продажа) также свидетельствует об устойчивости рынка. Когдапериод реализации объекта недвижимости возрастает, это говорит о сниженииликвидности рынка, конечно, при допущении, что цены установлены на разумномконкурентном уровне. Рост числа сделок с недвижимостью свидетельствует обоживлении рынка недвижимости.
Ёмкость рынка недвижимости, в силу особенностей егофункционирования, определяется на уровне регионального рынка.
Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является четкоеопределение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболеепростым методом определения границ региона является его идентификация какадминистративного района, функционирующего как единое целое.
Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политическойситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказываетмакроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:
— информацию об общем состоянии экономики;
— информацию об общей занятости населения на национальном,региональном и локальном уровнях;
— объемы произведенной продукции и их динамику наобщенациональном и региональном уровнях;
— абсолютные и относительные процентные ставки на рынкекапитала;
— состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттокикапитала.
Общие данные имеют важнейший характер для оценкиэффективности инвестиций в недвижимость, так как они:
1) обеспечивают предпосылки, на основе которых будетпроводиться оценка конкретных объектов недвижимости;
2) представляют информацию, на основе которой можноопределить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные,которые можно использовать при оценке стоимости;
3) формируют основу для вывода о наиболее эффективномиспользовании как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.
Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспективразвития региона. При анализе состояния и тенденций развития региональногорынка необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий отобщеэкономической ситуации. Наиболее важными факторами, которые следуетучитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и повозможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало новогожилищного строительства и производство электроэнергии. Последние изменения всфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы активностиместного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденций, направленные наусиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например,притоки или оттоки инвестиций в коммерческую недвижимость в краткосрочномпериоде в значительной степени определяются динамикой нормы пустующих помещенийкак показателя состояния этого сегмента регионального рынка. Снижение нормыпустующих офисных помещений при благоприятной общей конъюнктуре рынка вызываетрост инвестиций в строительство новых объектов недвижимости. На рынке жилойнедвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствоватьповышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет кповышению спроса на коммерческую недвижимость.
Итак, отметим основные положения данного пункта:
Обязательным условием формирования стоимости недвижимостиявляется учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояниерынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровнириска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный моментвремени в будущем. Кроме того, определение инвестиционной привлекательностинедвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учетатекущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
Понятие «рынокнедвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.Рынок недвижимости это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено егосущественными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиямифинансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
Рынок недвижимости находится под значительным влияниемфакторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, таки отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости:
1) факторыгосударственного воздействия на рынок недвижимости;
2) общеэкономическаяситуация;
3) микроэкономическаяситуация;
4) социальноеположение в регионе.
Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам:
— политическая ситуация в стране и регионах;
— общеэкономическая ситуация;
— состояние финансового рынка.
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимовыделять различные сегменты рынка:
1) По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная,складская и многофункциональная недвижимость и т.д.)
2) По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы свновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, страдиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
3) По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок правпреимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки,собственного капитала, заемного капитала, опционов).
Цель анализа рынка недвижимости обусловлена необходимостьюрешить следующие вопросы:
1) целесообразности инвестирования в строительство новогообъекта недвижимости;
2) определения уровня риска кредитора в связи сфинансированием покупки односемейного дома;
3) формирования наиболее перспективных сегментов рынканедвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчивовысокие доходы при стабильном уровне риска;
4) о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости вдолгосрочном периоде;
5) связанные с оценкой стоимости отдельных видовнедвижимости.Анализ рынка недвижимости приведен вприложении №2
2.2 Факторы, влияющиена цену и инвестиционную привлекательность. Оценка инвестиционной привлекательностиобъекта недвижимости
На сегодняшний деньинвестиции в недвижимость – одно из наиболее надежных и выгодных направленийвложения средств. Поэтому инвестирование в недвижимость привлекает все большелюдей. Тот, кто сумеет правильно использовать предоставляемые этим активомвозможности, сохранит и приумножит свои денежные средства и в перспективеобретет полную финансовую независимость.
В рамках данногопараграфа предполагается решить две из поставленных задач. Это определениесистемы факторов, влияющих на цену, характеризующих инвестиционнуюпривлекательность недвижимости и формализация их оценки. Для оценкиинвестиционной привлекательности недвижимости необходимо выделить факторы илипоказатели, на основании которых будет производиться оценка. По мнению автора,факторы, влияющие на доходы от недвижимости, могут быть выделены на основеанализа составляющих параметров, попадающих в область изучения инвестора при вложениикапитала в недвижимость. Причем конкретные характеристики могут повторяться,однако направления анализа будут разными. Эти параметры позволяют получитьопределенное информационное представление о недвижимости и условиях еефункционирования. Ниже приведены такие параметры.
1. Параметрыописания недвижимости. Здесь изучается недвижимость как объект-вещь (параметрыместоположения, физические и функциональные характеристики улучшений и участказемли) и недвижимость как объект права (субъект собственности, право и условияпользования объектом).
2. Направленияанализа рынка недвижимости. Анализ проводится с целью получения представленияоб экономических условиях, сложившихся в районе расположения недвижимости. Врамках анализа изучается уровень цен, динамика сделок, маркетинговый периодобъектов и т.д.
3. Потребительскиехарактеристики. По сравнению с описательными позволяют делать сравнения междуобъектами, по таким параметрам как более или менее выгодное местоположение,качества ремонта, выгодности планировки, наличия дополнительных услуг.
4. Факторыстоимости. В общем можно сказать, что стоимость недвижимости являетсяотражением доходности, чем выше доходность, тем выше стоимость и наоборот.Поэтому исследование факторов стоимости является важным этапом анализадоходности недвижимости. Такие факторы объединяют в четыре группы: физические,социальные, экономические, административные.
5. Факторыпроцесса девелопмента. Анализ проводится с точки зрения организации бизнеса какконкретного предприятия так и потенциальных клиентов. Изучаются факторы изперечисленных выше групп, а также большое внимание уделяется разного родаограничениям и потенциалу для эффективного расширения объекта.
Для оценки инвестиционнойпривлекательности недвижимости предлагается факторы, характеризующиенедвижимость (от условий внешнего окружения до параметров самих улучшений).
Первоначальнорассматривается группа факторов, характеризующих привлекательность прилегающейтерритории и самого объекта недвижимости.
Физическиехарактеристики: качество (состояние), проектное решение, возраст (времястроительства) объекта. Анализ характеристик качества позволит точнееопределить затраты в случае инвестирования в недвижимость, требующей ремонтаили реконструкции для получения приемлемого уровня дохода.
Ниже перечисленыпараметры качества недвижимости. Состояние недвижимости, время проведенияпоследнего капитального и текущих ремонтов. Кроме видимых признаков физическогосостояния, объект может иметь скрытые дефекты, разрушения и ослабленияконструкций. Поэтому состояние необходимо определять с представителем потехнической экспертизе зданий, который должен дать подробное качественное иколичественное описание износа. Качество недвижимости также определяетсяконструктивным решением и использованными при строительстве здания материалами(особенно долгоживущих элементов), что влияет на долговечность объекта.Соблюдение при строительстве недвижимости СНиП на предмет соответствиятребованиям освещенности, сейсмоустойчивости, акустическим и теплотехническим характеристиками т.д. влияет на возможности использования и эксплуатационные издержки объекта.Например, влияние толщины стен и конструкций окон на теплопотери здания.
Проектное решение объектаопределяет возможный тип использования и, следовательно, отнесение объекта ктому или иному сегменту рынка приносящей доход недвижимости. Для инвестораможет быть принципиальным вопрос назначения объекта. Однако если инвестораинтересует возможность получения дохода в принципе, то ему необходимо изучитьдоходность каждого типа недвижимости и выбрать наиболее подходящий типнедвижимости. Поскольку в течение времени доходность каждого сегмента рынканедвижимости может меняться, меняются также требования, предъявляемые кнедвижимости, то еще на этапе выбора объекта недвижимости инвестор долженпроанализировать возможности по реконструкции здания. Реконструкция может бытьсвязана с изменением назначения всего объекта или его части или может бытьменее масштабного характера: установка дополнительного оборудования (например,погрузочного или разгрузочного для повышения привлекательности складскогообъекта), изменение планировки, строительство отдельного входа. Поэтому болееуниверсальные объекты будут иметь большую привлекательность по сравнению соспециализированными объектами, если инвестора прежде всего интересуетдоходность, а не конкретный объект недвижимости.
К проектнымхарактеристикам также относятся: общая площадь объекта, количество и площадьвнутренних помещений, соотношение между общей и полезной площадью, высота зданияи внутренних помещений, этажность, тип здания (отдельно стоящее, пристройка иличасть здания). Площадь объекта определяет масштаб инвестирования с точки зренияколичества инвестиционных ресурсов. С одной стороны, при прочих равныхусловиях, чем больше площадь, тем больше затрат на приобретение, управление иэксплуатацию объекта, с другой стороны больше доход. Следует также учитывать,что большие по площади объекты менее ликвидны. Площадь внутренних помещений ивысота должны соответствовать требуемым параметрам, которые устанавливаютсярынком для сдаваемых в аренду объектов или требованиям конкретногоинвестиционного проекта. Большая часть типов использования недвижимости,особенно объекты для торговли, предполагают расположение на первом этаже здания,поэтому этажность также должна анализироваться инвестором. Таким образом,каждая из проектных характеристик влияет на привлекательность недвижимости.
Возраст здания, которыйопределяется временем строительства объекта, можно в некотором роде назватьобобщающей характеристикой физического состояния. Новые здания будут иметьболее высокую привлекательность по сравнению с объектами, эксплуатирующимисяпродолжительное время. Разумно предположить, что новые здания, строятся попроектам с учетом инноваций и современных требований в строительной отрасли.Однако в виду того, что эксплуатационные условия и качество строительстванеодинаковы для каждого объекта недвижимости, то эта характеристика дополняетсяанализом остальных параметров, определяющих физические характеристики объекта.
Земельный участок,относимый к объекту. Площадь и форма участка прилегающей территории с точкизрения нормальной эксплуатации, наличие других улучшений. Расположение зданияна земельном участке (внутри территории, непосредственный выход на проезжуючасть и видимость фасада здания, например обзор витрин магазина с проезжейчасти). Состояние и обустроенность прилегающей территории (освещенность втемное время суток, озеленение, захламленность и т.д.). Плотность застройкиучастка и наличие возможности расширения (увеличения площадей) существующегообъекта недвижимости, а также возможность организации строительно-монтажныхработ для проведения или реконструкции объекта.
Подъезд к зданию. Наличиеи состояние подъездных путей непосредственно на прилегающей к объектутерритории. В зависимости от функционального назначения недвижимости, объектдолжен располагать парковкой для автомашин, подъездными железнодорожнымипутями, территорией для подъезда большегрузных машин, площадками дляпогрузочных и разгрузочных работ. Например, отсутствие или недостаточнаяплощадь места для парковки автомашин может уменьшить число покупателеймагазина, что повлияет на доходность и, следовательно, на привлекательностьторгового объекта.
Юридическоесопровождение: наличие у собственника или собственников (при долевойсобственности) недвижимости соответствующих, оформленных в соответствии сдействующим законодательством, документов, удостоверяющих право собственности,возможные наложения ареста судебными приставами, зарегистрированные сервитуты иразличные ограничения по использованию объекта. Инвестор, при вложении своегокапитала в недвижимость, должен быть уверен в законности ее отчуждениясобственником. Право собственности подтверждается свидетельством о государственнойрегистрации, выдаваемым Федеральной регистрационной службой. Риски инвесторазначительно возрастают, пока собственник не подтвердит свои права нанедвижимость государственной регистрацией. Последнее связано с тем, чтовозможны ситуации, когда возникают спорные вопросы в отношении правсобственности.
Необходим анализправоустанавливающих документов на предмет наличия сервитутов и ограничений,например отношение объекта к историко-культурному наследию. Существует такжепроблема законности проводимых реконструкций и расширений объектовнедвижимости. Все мероприятия, проводимые с недвижимостью и направленные наизменение ее объемно-планировочных характеристик, должны быть оформлены всоответствии с действующим законодательством. Если собственник не получал такихразрешений, то соответствующие органы фиксируют незаконность реконструкции.Последнее может вызвать сложности при смене собственника и регистрации егоправ.
Следующей рассматриваетсягруппа факторов, характеризующих привлекательность соседнего окружениянедвижимости.
Характеристикиместоположения: расстояние до центра города или района, близость квзаимосвязанным объектам и возможность комплексного использования. Последнеепредполагает наличие возможности разнофункционального использования всоответствии с производственной необходимостью и условиями рынка, например,возможность в одном месте не только складировать продукцию, но и вести торговлюи разместить в этом же здании или в приемлемой близости офисные комнаты дляменеджеров. Причем здесь рассматриваются не физические возможности объекта, авнешнего окружения. В качестве взаимосвязанных объектов рассматриваетсяблизость к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т.д.).
Степень развитости районаи соседние объекты: социально-общественная значимость района, имеющиеся зданияили помещения в районе и непосредственном окружении объекта, общаяпроизводственная и социальная инфраструктура. Наиболее полно перечисленныехарактеристики отражаются при анализе фаз жизненного цикла района, важно также правильносоставить прогноз развития для расположенных в округе объектов. Соседниеобъекты анализируются на наличие возможности влияния по отношению к исследуемойнедвижимости. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседнихобъектов и возможности по их изменению. Причем объекты должны рассматриватьсячерез разнонаправленное влияние на привлекательность анализируемойнедвижимости. К положительному влиянию можно отнести наличие необходимыхобъектов инфраструктуры или объектов, определяющих назначение района, например,административные здания, образующие деловой центр города. К отрицательным –наличие объектов, образующих высокую конкуренцию по типу использования,например излишнее количество магазинов в отдаленном районе города.
Транспортная инфраструктура:связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченностьобщественным транспортом. В силу наличия главной специфической особенности(неподвижности), привлекательность недвижимости ставится в зависимость отвозможности доступа к ней. Влияние оказывают имеющийся доступ к транспортныммагистралям, их статус, необходимый для нормальной эксплуатации объекта,состояние прилегающих автомобильных дорог и степень их загруженноститранспортными средствами. Важными факторами является наличие непосредственноговыхода на автодорогу по сравнению, например, с расположением внутри территориипромышленного предприятия. Также необходимо учитывать возможность проезда дообъекта недвижимости на общественном транспорте для работников.
Инженерная инфраструктура.Обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекоммуникации и т.д. Сюда относятсяснабжение энергией, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение,мусоровыброс, пожарные и охранные сигнализации. Средства связи в наше времяприобретают все большее значение (телефонизация, компьютерные сети передачиданных и т.д.). Инженерное обеспечение является важным условиемфункционирования недвижимости и определяет возможности по использованиюобъектов. В зависимости от назначения объекта к нему предъявляются конкретныехарактеристики для инженерного обеспечения. Например, для функционированияадминистративного здания необходимо наличие более полного перечня по сравнениюсо складским объектом, которое, в принципе, может быть обеспечено только электричеством.Возможности по полному предоставлению необходимых услуг влияют напривлекательность недвижимости. Улучшение факторов по использованию мощностей идоступу к ресурсам могут определить предпочтения инвестора при выбореконкретного объекта. То есть, необходимо изучения не просто наличия, но иколичества и бесперебойность инженерного обеспечения, возможности по увеличениювыделенных мощностей. Немаловажным являются также условия работы и степеньмонополизма организаций, обслуживающих инженерные системы. Последнее определяетсроки действия и расходы при заключении договоров на оказание услуг и величинутарифов непосредственно за сами услуги. Расходы по оплате коммунальных услугсоставляют значительную величину в издержках эксплуатации недвижимости, чтотакже может повлиять на ее привлекательность. Инвестору необходимоанализировать возможность автономного обеспечения недвижимости. В частностиорганизация автономного теплоснабжения объекта.
Инженерно-геологическиеусловия: несущая способность грунтов, возможность подтопления, заболочения,высокий уровень грунтовых вод. Факторы оказывают прямое влияние на физическоесостояние существующего объекта и возможность расширения и реконструкциинедвижимости.
Завершающейрассматривается группа факторов, характеризующих общую ситуацию в районерасположения объекта, привлекательность внешнего окружения недвижимости.
Ситуация на рынкенедвижимости: соотношение спроса и предложения, число потенциальных арендаторови арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости, маркетинговый периодобъектов. На момент осуществления инвестиций для инвестора выгодно, если нарынке представлено больше объектов, поскольку кроме возможности выборадействует принцип снижения стоимости или увеличения предложения. Однако длянедвижимости особенно коммерческой, действие принципа спроса и предложенияимеет свои особенности, которые необходимо учитывать. Когда капитал уже вложенв недвижимость, то инвестора будут интересовать вопросы дохода и риска, поэтомувыгоднее будет ситуация ограниченного предложения объектов на рынке. Кхарактеристикам рынка недвижимости также относятся уровень развития фирм пооказанию услуг при операциях с недвижимостью и сложившаяся величина издержек зауслуги посредников (риэлторов, юристов и других консультантов).Профессиональное оказание услуг при совершении сделок с недвижимостью снижаетриски инвестора.
Условия пользованияземельным участком: возможные права и плата за землю. Большая часть земельныхучастков принадлежит муниципалитетам, а для объектов коммерческой недвижимостизаключаются различные договора на право пользования участком. Это чаще всегодоговора на право долгосрочной или краткосрочной аренды. Договоры арендыпредусматривают различные ограничения по использованию земельных участков –сервитуты, что в свою очередь сказывается на доходности и стоимостинедвижимости в целом. Поскольку большая часть городских территорий принадлежитмуниципалитетам, то очевидно значительное влияние на коммерческую недвижимость,которое необходимо учитывать инвестору. В зависимости от имеющихся усобственника объекта недвижимости правоустанавливающих документов на земельныйучасток, устанавливается определенный вид платы за землю. Это земельный налогили арендная плата за землю. Данные виды платежей также регулируются на местномуровне и оказывают влияние на привлекательность недвижимости.
Административноерегулирование: здесь происходит косвенное регулирование рынка недвижимостичерез установление налогов и сборов при осуществлении операций с недвижимостьюи деятельность различных контролирующих органов.
Градостроительная системавключает существующие правила регулирующие зонирование и ограничения на типземлепользования. Объект недвижимости должен соответствовать утвержденномугенеральному плану города. Престижность участка территории города сградостроительной позиции влияет на привлекательность самого объектанедвижимости. К контролирующим органам относятся администрации муниципальныхобразований, учреждения юстиции, пожарные, санитарно-эпидемиологические. Вобласть их деятельности в частности входит выдача разрешений на отвод земельныхучастков под строительство и расширение зданий, регистрация прав нанедвижимость и другие.
Общеэкономическаяситуация: тенденции развития промышленности и сферы услуг, платежеспособностьпредприятий и организаций, инвестиционная привлекательность региона. Уровеньразвития бизнеса как потенциального претендента с точки зрения аренды и покупкинедвижимости влияет на ее доходность и ликвидность и, следовательно, на еепривлекательность для вложения капитала. Финансовые возможности предприятий,кредитных учреждений, наличие других источников, то есть возможности другихинвесторов для инвестиций в недвижимость, могут оказать конкурирующее влияниена рынок недвижимости по увеличению количества предложения, а увеличениемасштабов строительства может изменить внешнее окружение уже существующихобъектов недвижимости как в положительную, так и в отрицательную сторону. Приоценке возможностей осуществления новых проектов по строительному расширению и реконструкциинедвижимости, следует учитывать потенциальные возможности местных строительныхорганизаций, применяемые технологии строительства, цены настроительно-монтажные работы, уровень конкуренции в отрасли.
Социально политическаяситуация: тенденции изменения численности населения и уровень жизни(образование, занятость, доходы), миграция, уровень преступности, политическаястабильность. Рост жизненного уровня населения и улучшение социальных условийявляется фактором стабильности в регионе, что является предпочтительным дляинвестора с точки зрения рисков.
Природные факторы:экологическая ситуация, степень подверженности территории разрушительнымприродным и антропогенным воздействиям, стихийным бедствиям. Степеньзагрязнения окружающей среды может также оказывать влияние на предпочтенияинвестора, поскольку неблагоприятная экологическая ситуация в конечном итогеотрицательно влияет на социально-экономическое развитие территории.Расположение объекта недвижимости в зонах стихийных бедствий несет в себепрямую угрозу физического разрушения зданий при наводнениях, землетрясениях ит.д.
Таким образом, изучениеописанных выше факторов, определяющих привлекательность недвижимости, являетсяодним из важных этапов инвестиционного анализа. Однако только описательныехарактеристики без попыток количественной оценки, затрудняет сравнение разныхобъектов недвижимости, поэтому необходимо изучить количественные показатели,характеризующие инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.
Проведение оценки инвестицийв недвижимость приобретает сейчас все большее значение, так как ее результатынепосредственным образом влияют на инвестиционную политику вкладчика, выборконтрагентов, финансовое планирование и тактику реализации инвестиционныхрешений, а также на составление отчетности, регулирование разногласий и т.д.Следовательно, оценка инвестиций в недвижимость влияет на принимаемыеинвестором решения.
Проблема оценкиинвестиций в недвижимость встает перед инвестором (независимо от его статуса)как минимум дважды. Сначала эта проблема решается в период, предшествующийинвестициям, когда оценивается экономическая целесообразность того или иногоинвестиционного проекта, т.е. сравнивается величина затрат на проект и величинадоходов, которые могут быть получены от его реализации. Второй раз проблемаоценки инвестиций встает, когда вложений денежных средств в некий проект ужесделаны и необходимо оценить их эффективность.
Оценка инвестиционнойпривлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проектявляется самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементовсобственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами иоборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д. Потенциальномусобственнику необходимо:
— определить срок,требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;
— рассчитать реальныйприрост активов от приобретения собственности;
— оценить потенциальнуюустойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектомсобственности.
Проблема оценки инвестиционнойпривлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потокадоходов от его использования. Инвестор должен оценить: насколько предполагаемыерезультаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и срокаокупаемости.
Различают простые(статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временнойстоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальныхвложений предусматривают систему показателей.
1. Коэффициент общейэкономической эффективности капитальных вложений (Эо)
ЭО = П / К,
Где П – годовая прибыль;
К – капитальные вложения.
2. Срок окупаемости(Т)
Т = К / П.
3. Показательсравнительной экономической эффективности (Эс), основанный наминимизации приведенных затрат,
Эс = С + Ен*К,
Где К – капитальныевложения по каждому варианту;
С – текущие затраты(себестоимость) по тому же варианту;
Ен –нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.
Основным недостаткомданных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.
Оценка инвестиционнойпривлекательности проектов должна учитывать:
— изменение стоимостиденег во времени;
— инфляционные процессы;
— возможностьальтернативного инвестирования;
— необходимостьобслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.
Техника усложненныхметодов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту,представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимосравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимостина момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту,т.е. доходы должны быть продисконтированы.
Показатели инвестиционнойпривлекательности. Инвестиционная оценка недвижимости характеризует еепривлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценкаинвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана наиспользовании следующих показателей:
1) Срок (период)окупаемости;
2) Чистая текущаястоимость доходов;
3) Ставка доходностипроекта;
4) Внутренняя ставкадоходности проекта;
5) Модифицированнаяставка доходности;
6) Ставка доходностифинансового менеджмента.
Оценка инвестиционнойпривлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системыпоказателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторыенедостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическоесодержание каждого показателя неодинаково. Инвестор получает информацию оразличных сторонах своих капиталовложениях, поэтому только вся совокупностьрасчетов позволит принять правильное решение.
Период (срок) окупаемости– это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость засчет приносимого дохода.
Схема расчета срокаокупаемости:
1) Определитьдисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодомвозникновения;
2) Рассчитатьнакопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат идисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;
3) Определить срококупаемости(Ток) по формуле:
Ток = Т1+ НС/ДДП,
Где Т1 – числолет, предшествующих году окупаемости;
НС – невозмещеннаястоимость на начало года окупаемости;
ДДП – дисконтированныйденежный поток в год окупаемости.
Данный показательопределяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены»,так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только поистечении периода окупаемости. При отборе вариантов предпочтение отдаетсяпроектам с наименьшим сроком окупаемости. Показатель период окупаемостицелесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств.Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами,устанавливаемого кредитором.
Этот показатель являетсяприоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратитьвложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств.
Недостатки показателя:
1) В расчетахигнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта.Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезныепросчеты, если ограничиваться применением только данного показателя.
2) Использованиеэтого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требуетдополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом неможет быть определен как простая средняя величина.
Второй показатель– показательчистой текущей стоимости доходов позволяет классифицировать варианты ипринимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами отнедвижимости, приведенными к текущей стоимости.
Схема расчета чистойтекущей стоимости (ЧТСД)
1) Определитьтекущую стоимость каждой суммы потока исходя из ставки дисконтирования периодавозникновения доходов.
2) Суммироватьтекущую стоимость будущих доходов.
3) Сравнитьсуммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:
ЧТСД = ПД – ПЗ,
Где ПД – суммарныеприведенные доходы;
ПЗ – приведенные затратыпо проекту.
4) Если ЧТСД –отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрениинескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величинойданного показателя.
Положительная величинаЧТСД показывает, насколько возрастает стоимость активов инвестора. Поэтомупредпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимостидоходов. Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяетсуммировать результаты по отобранным вариантам для определения ЧТСД поинвестиционному портфелю в целом.
Недостатки показателя:
1. Абсолютноезначение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитываетобъем вложений по каждому варианту.
2. Величина ЧТСДзависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. Нарезультаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставкадисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов.Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкойдисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратитьсяв убыточный.
Третий показатель –ставка доходности проекта.Данный показатель отражает эффективностьсравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат ипотоками доходов.
Ставка доходности проекта(СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:
СДП = ЧТСД/ПЗ.
Возможен и другой вариантрасчета этого показателя – как отношение суммарной текущей стоимости будущихдоходов к текущей стоимости расходов:
СДП = ПД/ПЗ
По экономическомусодержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов наединицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеетположительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект смаксимальной ставкой доходности инвестированного капитала.
При принятииинвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в томслучае, если величина ЧТСД в рассматриваемых проектах одинакова. Посколькупоказатель ЧТСД является абсолютным, возможна ситуация, когда объектынедвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.
Преимущества показателяСДП заключаются в том, что он является относительным и отражает эффективностьединицы инвестиций. Кроме того в условиях ограниченности ресурсов этотпоказатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель.
Основным недостаткомявляется зависимость результата расчета от ставки дисконта.
Четвертый показатель — внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) – это ставка дисконтирования,приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций.Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов.Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определениимаксимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутсябезубыточными.
Методика расчета ВСДПосуществляется следующим образом:
1) Выбираемпроизвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарнуютекущую стоимость доходов по проекту.
2) Сопоставляемзатраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.
3) Еслипервоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистойтекущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующемуправилу:
— если ЧТСД больше 0, тоновая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;
— если ЧТСД меньше 0, тоновая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.
4) Подбираем вторуюставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущейстоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту.
5) Рассчитаем внутреннююставку доходности проекта методом интерполяции:
— Обозначим интервал
Максимальные суммарные приведенные доходы (ПДmax)
Ставка дисконтирования для ПДmax (С.д1) Затраты по проекту (ЗП)
С.д1 + Х
Минимальные суммарные приведенные доходы (ПДmin)
Ставка дисконтирования для ПДmin (С.д2)
— составим пропорцию ирешим уравнение
(ПДmax-ЗП)/( ПДmax-ПДmin) = С.д1 – (С.д1 + Х)/(С.д1 — С.д2)
— определим ВСДП
ВСДП= С.д1 +Х.
Предпочтение отдаетсяварианту, при котором данный показатель имеет наибольшее значение.
Использование ВСДП прианализе и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этогопоказателя. Внутренняя ставка является индивидуальным показателем конкретногопроекта, представленного не только суммой затрат, но и потоком доходов,индивидуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по временивозникновения.
ВСДП можноинтерпретировать как некий «запас прочности» проекта, отражающий егоустойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения,затрагивающие экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуютадекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величинойВСДП более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большиенагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением егостоимости.
Расчет показателей ВСДП вмировой практике проектного финансового анализа является важным этапом.Сравнение расчетной величины ВСДП с требуемой ставкой дохода на капитал вданной конкретной сфере позволяет на начальной стадии отклонять неэффективныепроекты.
Недостатки показателя.
ВСДП сложно использоватьдля оценки инвестиционного портфеля в целом, так как этот показатель в отличиеот показателя ЧТСД не суммируется и характеризует только конкретный проект.
ВСДП требует особогоприменения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупныхотрицательных денежных потоков в течение в течение экономической жизни проекта,например, приобретение недвижимости в рассрочку.
Вследствие неоднократногоинвестирования чистая текущая стоимость доходов будет принимать нулевоезначение несколько раз. Следовательно, ВСДП будет иметь столько же решений. Дляанализа рекомендуется использовать минимальное значение внутренней ставкидоходности проекта.
Оценка объекта исходит изгипотетического предложения, что генерируемые недвижимостью доходыреинвестируются и приносят доход по ставке, равной ВСДП. На практике такоесовпадение маловероятно. Следовательно, ВСДП является достаточно абстрактнымпоказателем, однако его использование при отборе проектов дает хорошиерезультаты.
Пятый показатель –модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяетустранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, которыйвозникает в случае неоднократного оттока денежных средств.
Если затраты внедвижимость осуществляются в течении нескольких лет, то временно свободныесредства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать вдругой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временныминвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые ивысоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно всоответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту. Величинабезопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка.Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарнуютекущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровеньдоходности инвестиционного проекта.
Схема расчетамодифицированной ставки доходности.
Определяется величинабезопасной ликвидной ставки доходности.
Затраты по проекту, распределенныепо годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.
Составляетсямодифицированный денежный поток.
Рассчитывается МСД посхеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированногоденежного потока.
Совершенствование методовоценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализаэффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимости.Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовыхвозможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектамможет быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенныхдля основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций.Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получениядоходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставкудоходности будущих инвестиций.
1. Схема расчета ставкидоходности финансового менеджмента (СДФМ).
2. Определяетсябезрисковая ликвидная ставка доходности.
3. Рассчитывается суммазатрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвиднойставке.
4. Определяется круговаяставка доходности.
5. Рассчитываетсясуммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта,накопленных по круговой ставке доходности.
6. Составляетсямодифицированный денежный поток.
7. Рассчитывается ставкадоходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основемодифицированного денежного потока.
Заключение
Таким образом наоснове проведенного исследования можно сделать следующие выводы по всей работе:
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатитьза него обусловленную денежную сумму.
2. С точки зренияклассических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимогоимущества является двухсторонним, возмездным, реальным.
3.В случае с договором продажи недвижимостиосновное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, какпродаваемый объект недвижимого имущества.
Законодатель посчитал необходимым определить особыеправила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно,следующими факторами:
— недвижимое имущество обладает особой имущественнойи социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрениянеобходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;
— недвижимое имущество неразрывно связано сземельными участками; поземельная недвижимость в принципе являетсянеперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридическихусловий оборота этого имущества;
— недвижимые вещи являютсяиндивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядоки способы определения их стоимости, а также условий оборота;
— недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами,которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственногоиспользования.
4. К недвижимымвещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки,участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещениекоторых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе здания,сооружения.
Среди недвижимыхвещей можно выделить следующие основные виды: земельные участки; здания исооружения; объекты незавершенного строительства; жилые помещения; нежилыепомещения; предприятие, как имущественный комплекс; участки недр.
5. Договор продажи недвижимостизаключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанногосторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет егонедействительность.
6. Сторонами по договору купли-продажи недвижимостимогут быть как физические лица, так и юридические. По общему правилу, продавцомнедвижимости может выступать собственник такого имущества.
7. При недействительности сделки каждая из сторонобязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможностивозврата полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается впользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге)возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительностисделки не предусмотрены законом.
8. К числу существенных условий договора продажинедвижимости относятся условия о предмете продажи, цене продаваемогонедвижимого имущества и иных существенных условий, характерных длякупли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.
9. Именно с момента заключения договора(до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца егоисполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Передачапроданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должныбыть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеимисторонами.
10. В случае передачи продавцомпокупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажинедвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему выбору требовать:
- соразмерногоуменьшения покупной цены;
- безвозмездногоустранения недостатков в разумный срок;
— возмещения своихрасходов на устранения недостатков товара.
11. Однако у приобретателя недвижимостиправо собственности на нее возникает с момента соответствующей государственнойрегистрации перехода права собственности, который может и не совпадать сфактической передачей недвижимого имущества.
На государственную регистрацию договорапродажи недвижимости представляются следующие документы:
1) заявления сторон договора илиуполномоченных ими на то лиц;
2) документы, удостоверяющие личностьзаявителей – участников договора продажи недвижимого имущества;
3) учредительные документы юридическихлиц, участвующих в договоре продажи недвижимости;
4) документы, подтверждающие полномочияпредставителей правообладателей и участников сделки с недвижимостью;
5) документы об оплате государственнойрегистрации договора продажи недвижимости;
6) подлинник и копияправоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавцана отчуждаемое имущество;
7) описание объекта недвижимости
8) дополнительныедокументы, необходимые для государственной регистрации права собственности нанедвижимое имущество, в случаях установленных законом.
12. Обязательным условием формирования стоимости недвижимостиявляется учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояниерынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровнириска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный моментвремени в будущем. Кроме того, определение инвестиционной привлекательностинедвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учетатекущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
13. Понятие «рынокнедвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.Рынок недвижимости это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено егосущественными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования,сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
14. Рынок недвижимости находится под значительным влияниемфакторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, таки отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости:
1) факторыгосударственного воздействия на рынок недвижимости
2) общеэкономическаяситуация
3) микроэкономическаяситуация
4) социальноеположение в регионе
Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам:
— политическая ситуация в стране и регионах;
— общеэкономическая ситуация;
— состояние финансового рынка.
15. Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимовыделять различные сегменты рынка:
1) По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная,складская и многофункциональная недвижимость и т.д.)
2) По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы свновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, страдиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
3) По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок правпреимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки,собственного капитала, заемного капитала, опционов).
16. Цель анализа рынка недвижимости обусловленанеобходимостью решить следующие вопросы:
1) целесообразности инвестирования в строительство новогообъекта недвижимости;
2) определения уровня риска кредитора в связи сфинансированием покупки односемейного дома;
3) формирования наиболее перспективных сегментов рынканедвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчивовысокие доходы при стабильном уровне риска;
4) о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости вдолгосрочном периоде;
5) связанные с оценкой стоимости отдельных видовнедвижимости.
17. Для оценки инвестиционной привлекательности недвижимостинеобходимо выделить параметры для анализа ситуации связанной с вложениемкапитала в недвижимость.
1) Параметрыописания недвижимости;
2) Направления анализарынка недвижимости;
3) Потребительскиехарактеристики;
4) Факторыстоимости;
5) Факторы процессадевелопмента.
18. Оценка инвестиционнойпривлекательности с учетом временного фактора основана на использованииследующих показателей:
1) Срок (период)окупаемости;
2) Чистая текущаястоимость доходов;
3) Ставка доходностипроекта;
4) Внутренняя ставкадоходности проекта;
5) Модифицированнаяставка доходности;
6) Ставка доходностифинансового менеджмента.На основе проведенного исследования можновыделить следующие проблемы и пути их решения:
1. Необходимо отметить, что всудебно-арбитражной практике возникает ряд проблем, связанных с исполнениемдоговора купли-продажи недвижимого имущества и реализацией прав покупателянедвижимости. В целях их разрешения считаем необходимым дополнить действующуюредакцию ст. 551 ГК РФ новой нормой о том, что при отсутствии государственнойрегистрации права собственности на недвижимость, но при фактической ее передачепродавцом и полной оплате приобретателем, стороны не вправе распоряжатьсяспорным имуществом. Продавец в данный момент считается лишенным правараспоряжения, а, следовательно, не является полноправным собственником.
2. В данной работе предлагаетсяустранить пробелы в правовом регулировании отношений по купле-продаже объектов,входящих в состав здания и сооружения (нежилые помещения). В ГК РФ нет прямогоуказания на договор купли-продажи нежилого помещения, что, в свою очередь,порождает множество проблем и спорных ситуаций, связанных с продажей нежилыхпомещений. Включение нормы о купле-продаже нежилого помещения снимет рядспорных ситуаций возникающих между сторонами договора продажи нежилогопомещения, усилит контроль над совершением подобного рода сделок, а такжесоздаст благоприятные условия для оборота нежилых помещений.
Список использованнойлитературы
Нормативно-правовые акты:
1. Гражданский Кодекс РФ часть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (вред. от 06.12.2007 № 333-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.1994. №32.Ст.3301.
2. Гражданский Кодекс РФ часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред.от 02.10.2007 № 225-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.29.01.1996. №5.
3.Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 30.06.2006 №92-ФЗ). //Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
4. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от13.05.2008 №66-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним: Федеральный Закон от 30.06.2006 №94-ФЗ// Собраниезаконодательства РФ. 28.07.1997. N 30. ст. 3594.
6. О приватизации государственного и муниципальногоимущества: Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ (ред. от 13.05.2008) //Собрание законодательства. 2002. №4. ст.251.
7. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный Закон от26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 01.12.2007 №317-ФЗ) // Собрание ЗаконодательстваРФ. 2002. №43. ст.4190.
8. О недрах: Закон РФ от 21.02.1992 2395-1 (ред. от15.04.2006 №49-ФЗ) // Собрание законодательства РФ 06.03.1995. №10. Ст. 823.
9. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорамкупли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от13.11.1997 №21 (Вестник ВАС РФ. 1998. №1).
10. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001. №233. (ред. От24.12.2004) «Об утверждении инструкции о порядке государственнойрегистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилыепомещения» // Российская газета от 22.08.2001. №162.
11. Обзор практики разрешения споров, связанных с применениемФедерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»: Информационное письмо Президиума ВАС от16.02.2001. №59 // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.
Специальная литература:
1. Абова Т.Е.Комментарий к ГК РФ ч.2, Юрайт, 2004 (постатейный). 789с.
2. Асаул А.Н.Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. 568с.
3. Батяев А.А.,Дубровская И.А. Справочник риелтора // Жилищное право, 2008. №1. 56с.
4. Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.: Статут,2003. 645с.
5. Мозолин В.П. иМалеина М.Н. Комментарий к ГК РФ ч.1, М.: Норма, 2004г (постатейный). 730с.
6. Голованов Н.М.Сборник договоров. Недвижимость и строительство. СПб.: Питер 2007г. 180с.
7. Соловьев А.А.Сделки с недвижимостью по-новому, М.: А-Приор, 2007. 254с.
8. Скворцов О.Ю.Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Волтерс Клувер, 2006г. 630с.
9. Певницкий С.Г. Договоркупли-продажи недвижимого имущества // Нотариус, 2007, №4. 134с.
10. КрашенинниковП.В. Жилищное право М.: Статут, 2006. 88с.
11. Садиков О.Н.Гражданское право России. Обязательственное право. Курс Лекций. М., 2004. 453с.
12. Ивачев И.Л.Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон. Материалы судебной практики.М.: Гросс Медиа, 2005. 241с.
13. Ждан-Пушкина Д.А.Договор купли-продажи недвижимости, М.: Эксмо, 2007. 179с.
14. Курноскина О.Г.Сделки с недвижимостью. Юстицинформ, 2006. 337с.
15. Суханов Е.А.Гражданское право. Том 2, Полутом 1: Учебник. М.: Волтерс Клувер, 2004. 461с.
16. Киндеева Е.А.,Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственнаярегистрация. Образцы документов. Юрайт, 2004. 261с.
17. Пахомова Ю.И.Земельное право. М.: Кнорус, 2005. 315с.
18. Крюков Р.В.Экономика недвижимости. Конспект лекций. М.: А-Приор, 2007. 256с.
19. Цогоев А. Какинвестировать в недвижимость. 2-е изд., М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. 174с.
20. Щербакова Н.А.Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: Феникс,2007. 303с.
21. Горемыкин В.А.Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002. 211с.
22. Грязнова А.Г.Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2007. 476с.
23. Ковалев В.В.Инвестиции: Учебник, 2-е издание. М.: Проспект, 2006. 424с.
24. Елизаветин М.Е.Иностранный капитал в экономике России. М.: Международные отношения, 2004.275с.
25. Пратт Ш.П. Оценкабизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний. М.: Волтерс Клувер, 2001. 391с.
26. Старинский В.Н.,Кускова Т.А. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 1999. 360с.
27. Котов И.Г.Оценочная деятельность. М.: ГУ ВШЭ, 2002. 224с.
28. Чубаров В.В.Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. с.271.
Материалы судебной практики:
1. Постановление ФАС Уральского округа от 21.04.2008.№Ф09-2705/08-С6 по делу №А50-16369/07 // СПС КонсультантПлюс.
2. Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.2008.№Ф09-2004/08-С6 по делу №А76-5419/2007. // СПС КонсультантПлюс.
3. Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2008. № NФ09-1964/08-С6 по делу N А50-9594/2007-Г26. // СПС КонсультантПлюс.
4. Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2008 NФ09-1716/08-С6 по делу N А50-11558/07-Г-02 // СПС КонсультантПлюс.
5. Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2008 NФ09-5086/07-С6 по делу N А76-29179/2006. // СПС КонсультантПлюс.
6. Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2008 NФ09-11572/07-С6 по делу N А60-9365/2007. // СПС КонсультантПлюс.