Правовое регулирование аренды земли

/>/>/>/>/>Содержание
Введение
Глава 1. История развитиязаконодательства об аренде земли
1.1 Дореволюционные земельныеправоотношения
1.2 Земельная реформа 90х годов и ееправовая основаГлава 2. Понятие арендных отношений и аренды земли
2.1Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде
2.2 Правовое регулирование аренды земли: соотношение нормгражданского и земельного праваГлава 3. Особенностиаренды земельных участков
Заключение
Список использованной литературы

Введение
Договор аренды земельных участков в настоящее времяявляется одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости.
В российском законодательстве определение договорааренды дано в ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуетсяпредоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение ипользование или во временное пользование.
Принадлежность аренды земельного участка кдоговорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой другойдоговор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка вовременное владение и пользование, однако между ними имеются и определенныеразличия.
Специфическим признаком, обусловившим выделениеаренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора,что требует специального правового регулирования.
В ст. 607 ГК РФ говорится, что законом могут бытьустановлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленныхприродных объектов.
Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельныхучастков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. ст. 264, 270, 280), введенной вдействие Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, и в Земельномкодексе РФ (далее — ЗК).
В ЗК РФ вопросы аренды регулируются гл. IV,посвященной различным видам пользования землей. В соответствии со ст. 20 этогоКодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие до этого правопостоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаныпереоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1января 2006 г. (в ред. Федерального закона от 8 декабря 2003 г. N 160-ФЗ).Аренде земельных участков посвящена ст. 22 ЗК РФ.
Условия аренды и выкупа земельных участков, накоторых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются ст. 28Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003г.) «О приватизации государственного и муниципального имущества»(далее — Закон о приватизации государственного и муниципального имущества). Пожеланию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемсяк государственной или муниципальной собственности, земельный участок может бытьпредоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.
Сдача в аренду участков, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, может осуществляться путемпроведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами,утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808«Об организации и проведении торгов по продаже находящихся вгосударственной или муниципальной собственности земельных участков или права назаключение договоров аренды таких земельных участков».
Новый ЗК РФ пытается непосредственно регулироватьцелый ряд гражданско-правовых отношений. При этом некоторые авторы считают, чтобольшинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм, призванныхрегламентировать оборот земельных участков, не отличаются высоким уровнем, а вряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ.

Глава 1. Историяразвития законодательства об аренде земли
 
1.1 Дореволюционныеземельные правоотношения
Крестьянская реформа 1861г.
Основные земельные преобразования в России, коренным образом изменившие ееземельно-правовой строй, берут свое начало с реформы 1861 г.Социально-политическая атмосфера середины XIX в. объективно вела кнеобходимости отмены крепостного права, которое себя изжило как морально, так иэкономически.
С 1857 г. начинается создание соответствующих государственных структур поподготовке реформы. В январе был образован Секретный комитет по крестьянскимделам во главе с Александром II. Однако этот комитет не имел ни концепции, ниплана проведения реформ.
В феврале 1859 г.появляются губернские комитеты, выработавшие к середине 1859 г. своипредложения. Эти предложения можно разбить на три группы:
Ø не допускающиеникакого освобождения крестьян и предусматривающие лишь мелкие преобразования;
Ø предусматривающиеосвобождение крестьян без земли;
Ø предусматривающиеосвобождение крестьян с землей.
В результате, какизвестно, восторжествовала государственная политика проведения реформы 1861 г.,основанная на возможности получения крестьянами политической и экономическойсвободы.
19 февраля 1861 г. былподписан Манифест об отмене крепостного права, принято Общее положение окрестьянах, вышедших из крепостной зависимости, Положение об устройстведворовых людей, Положение о выкупе, Положение о губернских и уездных покрестьянским делам учреждениях, Правила о порядке приведения в действиеположений о крестьянах, Закон об учреждении крестьянского банка[1], ряд местных положений о поземельномустройстве крестьян.
Эти документы послужиливажнейшей правовой основой проведения земельной реформы в России.
Положение провозглашалокрестьян свободными обывателями, которым предоставлялись не только личные, но иимущественные права. При сохранении за помещиком права собственности на землюкрестьяне получали за определенные повинности в постоянное пользованиеусадебные земли и земли, необходимые для обеспечения их быта и выполненияобязанностей перед правительством. Таким образом, хотя в этом случае крестьянеи не превращались в собственников земли, в отличие от дореформенного периодаони становились субъектами особого вида вещного права на землю — правапостоянного пользования. За отведенный на праве постоянного пользованияземельный надел крестьянин обязан был отбывать в пользу помещика определенныеместными положениями повинности работой или деньгами. Такие местные положениясуществовали в 34 российских губерниях.
Допуская добровольныйхарактер соглашений между крестьянами и помещиками в отношении такихповинностей, Положение от 19 февраля 1861 г. предусматривало соблюдениеследующих обязательных условий:
1) надел,предоставляемый крестьянам для обеспечения их быта и выполнения государственныхповинностей, не должен был быть меньше размера, установленного для этих целейМестными положениями;
2) повинностикрестьян в пользу помещика, связанные с выполнением определенных работ,оформлялись временными договорами на срок не более трех лет, при их последующемвозобновлении на срок также не более трех лет;
3) все заключаемыемежду помещиками и крестьянами сделки не должны были ограничивать личные иимущественные права крестьян, гарантированные указанным Положением. При недостижении соглашения все повинности в пользу помещика производились в точномсоответствии с Местными положениями.
Важнейшим в земельнойреформе 1861 г. было то, что крестьянин признавался субъектом правасобственности на землю. С согласия помещика он мог выкупать в собственностьусадебную оседлость и иные угодья, в том числе полевые земли. При этом выкупусадебных земель регулировался Местными положениями, а иных – общими законами.При приобретении земельных участков в собственность все земельные отношениямежду крестьянином и помещиком прекращались. Каждый крестьянин мог приобретатьв собственность также все недвижимое имущество и совершать с ним сделки всоответствии с общими законами о сельских обывателях.
Положение от 19 февраля1861 г. предусматривало, что помимо крестьян (физических лиц) приобретатьпомещичьи земли в собственность могло также сельское общество (как юридическоелицо), которое распоряжалось этими землями по своему усмотрению. В частности,общество могло предоставлять земельный участок хозяину в частную собственностьили оставлять его в общем владении домохозяев. Каждый член сельского обществамог требовать, чтобы из состава земель, приобретенных сельским обществом, емубыл выделен в собственность участок земли, соразмерный с долей его участия вприобретении земли обществом.
При невозможностивыделения земельного участка член общества имел право на денежную компенсацию.Продажа земельного участка его собственником, приобретшим участок у сельскогообщества, была в определенной мере ограничена: в течение первых девяти лет смомента приобретения земельного участка он мог быть продан только одному изчленов общества, а после истечения этого срока любому постороннему лицу.
Таким образом, врезультате земельной реформы 1861 г. субъектами права собственности на землю,используемую в сельском хозяйстве, являлись помещики (дворяне), крестьяне иобщина как юридическое лицо.
Общинное землепользованиезаслуживает особого рассмотрения, поскольку оно явилось предметомидеологической борьбы среди политиков и представителей науки не только в периоддореволюционных земельных реформ, но и при проведении современной земельной реформыв России.
С юридических позицийструктура общинного землепользования представляла собой следующее. Припризнании общины субъектом права собственности на землю усадебная земля каждогокрестьянского двора оставалась в потомственном пользовании проживающего тамсемейства и переходила по наследству согласно обычному порядку наследования.Что касается полевой земли (мирской), то она находилась в общинном пользованиикрестьян, при котором все сельскохозяйственные угодья распределялись поприговору мира по душам, тяглам или иным способом, а повинности, положенные заземлю, отбывались с помощью круговой поруки. При этом переданные в пользованиекрестьян общинные земли домохозяев селения. Наряду с указанным порядкомземлепользования каждому крестьянскому обществу предоставлялось право заменитьобщинное пользование наследственным, т.е., отменив переделы и разверсткумирской земли, разбить ее раз и навсегда на подворные участки и раздать ихдомохозяевам в потомственное пользование.
 
1.2 Земельная реформа90х годов и ее правовая основа
Первыеправовые акты земельной реформы были приняты еще бывшим СССР. Верховный СоветСССР в апреле 1990 г. принял Основы законодательства о земле. Однако в тевремена шла острейшая дискуссия: о необходимости введения частной собственностина землю на землю.
Основызаконодательства о земле не ввели право частной собственности на землю. НоОсновы ввели новшество – пожизненное наследуемое владение землей. Это еще неправо собственности на землю, но уже одно правомочие как собственника – Основызакрепили передачу земельного участка по наследству. Основы ввели еще одноправо на землю – право аренды земли.
22ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и23 ноября 1990 г. Закон РСФСР «О земельной реформе»[2].В них было впервые в России закреплено право частной собственности на землю,причем индивидуальной, коллективно-долевой и коллективной совместной. Ухозяйств изымалась часть земли для создания в каждом районе фонда земли длянаделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела земельной доли иимущественного пая колхозников и работников совхозов.
Этобыло сделано на основе ст. 12 бывшей Конституции РСФСР 1978 г., в которую в1990 г. были внесены изменения, и было предусмотрено право частнойсобственности граждан на землю. Но это право было очень ограниченным, неполным:собственник земельного участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать,подарить и т.д.) в течение 10 лет, т. е. был установлен общий 10-летниймораторий на распоряжение землей.
Былопредусмотрено создание крестьянских (фермерских) хозяйств. Они сталисоздаваться путем выделения членов колхозов и работников совхозов со своейземельной долей и имущественным паем.
В1990 – 1991 гг. велась разработка нового Земельного кодекса. 25 апреля 1991 г.он был принят. Это – основной земельный законодательный акт, в котором былиурегулированы, по существу, все земельные общественные отношения новогоземельного строя. Но Кодекс не мог выйти за рамки Конституции, в которой былустановлен 10-летний мораторий на продажу (передачу) земельных участков.Свободно разрешалась только купля-продажа земли государством у граждан и,наоборот, гражданами у государства.
Серьезнейшейновизной и революционным завоеванием ЗК РСФСР явилось установление судебногоразрешения всех земельных споров. Раньше они рассматривались только вадминистративном порядке.
ПрезидентРоссийской Федерации решил регулировать ход реформы своими Указами. 27 декабря1991 г. Президент Российской Федерации принял Указ «О неотложных мерах поосуществлению земельной реформы». Указ установил продажу (передачу всобственность) колхозниками и работниками совхозов своих земельных долей: привыходе на пенсию (по старости или инвалидности); при переселении в другуюместность; при передаче в собственность по наследованию; при внесениивырученных средств в местную перерабатывающую промышленность.
Колхозники,работники совхозов получили право продавать свои участки другим работникамсовхозов или колхозникам либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающимна работу в совхоз.
Такимобразом, права указанных граждан на продажу земельных участков были расширеныпо сравнению с Конституцией и ЗК РСФСР.
Изназванных положений Указа исходило и постановление Правительства РоссийскойФедерации от 29 декабря 1991 года о реорганизации колхозов и совхозов, вкотором предписывалось колхозам и совхозам перерегистрироваться в новые формыхозяйствования (АО, товарищества, кооперативы и др.). Это противоречило Конституциии ЗК РСФСР, но Конституционный Суд не отреагировал на это. Реформапродолжилась.
Законодательнымиактами Верховного Совета Российской Федерации регулировались и регулируютсяплата за землю (Закон от 11 октября 1991 г. с дополнениями и изменениями);залог земли (Закон от 29 мая 1992 г.) и ряд других. Признано было необходимымпринять закон об ипотеке.
Законодательныйорган – Верховный Совет Российской Федерации, со своей стороны, принималзаконы, направленные на дальнейшее расширение права частной собственности наземлю.
ВКонституцию РФ (ст. 12) были внесены дополнения и изменения, которымиразрешалась свободная купля-продажа земельных участков гражданами в четырехслучаях – для ведения[3]:
Ø личногоподсобного хозяйства;
Ø садоводства;
Ø дачногостроительства;
Ø индивидуальногожилищного строительства.
Конституцияи Закон не позволяли регулировать земельные отношения с учетом требованийземельной реформы. Поэтому Президент Российской Федерации стал регулировать ихв указном порядке.
УказомПрезидента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитииаграрной реформы» от 27 октября 1993 г. было установлено, что земля –имущество, недвижимость; все сделки с землей должны регулироваться гражданскимправом, с учетом земельного и экологического законодательства. Земельноезаконодательство в указанной части должно соответствовать ГК РФ.
24декабря 1993 г. Президент Российской Федерации принял Указ № 2228 «О приведениизаконодательства Российской Федерации в соответствии с Конституцией РФ». Онотменил часть ЗК РСФСР, ряд статей Закона о крестьянском (фермерском)хозяйстве, Закон о земельной реформе реформе, 8 статей Закона о зерне.
Всоответствии с Указом Президента Российской Федерации «Об основных положенияхГосударственной программы приватизации государственных и муниципальныхпредприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» продолжаласьприватизация земель. В основных положениях содержатся два раздела «4» и «4.10»,специально посвященные приватизации этих земель, их купле-продаже приприватизации предприятий. В сферу сделок с землей включились органыГоскомимущества.
Ещеболее важное значение имеет Указ Президента Российской Федерации «О реализацииконституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. Он еще болеерасширяет земельную реформу.
Указомпредусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки идоли и на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развитиясельскохозяйственного производства, свободного выхода для организацийфермерских хозяйств; не ограничиваются размеры приусадебных участков;предоставлено право на получение земли специалистам сельского хозяйства; предусмотреноправо местных органов власти выкупа у крестьян земельных долей для перепродажиих другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство, и т.д.
Преобразованиегосударственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапереформирования экономики. Со второй половины 1992 года активизировался процессприватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на ихоснове акционерных и иных хозяйственных обществ. Законодательство оприватизации предусматривало в качестве одной из ее форм преобразование вакционерные общества и арендных предприятий. Таким образом, применение договорааренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенносошло на нет.
ДействующийФедеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизациигосударственного и муниципального имущества» исходит из нецелесообразностидальнейшего применения аренды в этих целях. Им предусматривается завершениеопераций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий вотведенный срок, по истечении которого право на их выкуп будет признаноутратившим силу.
Общиецивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условияхрыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданскогозаконодательства Союза ССР и республик, принятых в 1991 году и действовавших вРоссийской Федерации с 3 августа 1992 года.
Завершающимэтапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие частивторой Гражданского кодекса РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года. Вглаве 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты некоторые положения Основгражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и специальныхнормативных актов, касающихся этих отношений, а также сохранены стабильныенормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в ней содержится немало новелл. ВГражданском кодексе РСФСР аренде было посвящено всего 12 статей, в новом ГК РФих в пять с лишним раз больше – 65. И дело не только в увеличении числа норм,детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов крегламентации рассматриваемых отношений.
Вглаве 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на всевиды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельныхее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений,аренды предприятий, финансовой аренды – лизинга. Разграничение данных договоровосуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются идругие моменты: например, сфера применения договора и специализацияарендодателей – по договору проката, особый характер отношений – при лизинге ипр.
Правила§ 1 главы 34 ГК РФ носят универсальный характер и полностью регулируют те видыарендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, атакже распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишьв той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися ксоответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).
Гражданскийкодекс РФ, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с темвозможность применения в определенных случаях других законодательных и иныхправовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правиладля отдельных видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 Кодекса говорится,что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельныхучастков и других обособленных природных объектов.
Нормы,регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ(ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001года № 45-ФЗ, и в Земельном кодексе РФ. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица,имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числесдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или неограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говоритсятакже в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка,не являющийся собственником (в том числе арендатор), не вправе распоряжатьсяим, если иное не предусмотрено законом или договором.
ВЗемельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой IV (посвященнойразличным видам пользования землей). В соответствии со ст. 20 Кодексаюридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие право постоянного(бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это правона право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года.
Арендеземельных участков посвящена ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Сдачав аренду участков, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов иаукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденнымиПостановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации ипроведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальнойсобственности земельных участков или права на заключение договоров аренды такихземельных участков». По результатам торгов, на которые выставляется право нааренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием длязаключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежитоформлению в течение 5 дней после подписания протокола (см. п. 26 Правил).
Заарендатором участка закреплены довольно широкие права по распоряжению им впериод действия договора: сдаче в субаренду без согласия собственника (но суведомлением его), если иное не предусмотрено договором (ср. ст. 264 ГК РФ),передаче прав и обязанностей по договору другому лицу, внесению в качествевклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д.
Условияаренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированныеобъекты недвижимости, определяются Законом о приватизации (ст. 28). По желаниюсобственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся кгосударственной или муниципальной собственности, земельный участок может бытьпредоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

/>Глава2. Понятие арендных отношений и аренды земли
 
2.1Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде
Арендаявляется одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получившихширокое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах,включая бытовую.
Вдействующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст.606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма)арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)имущество за плату во временное владение и пользование или во временноепользование. Исходя из определения можно выделить две основные черты,характерные для данного договора.
Во-первых,это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление)определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение ипользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнемуправа собственности. Собственником имущества остается арендодатель.
Во-вторых,аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имуществоподлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендаторомвзятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающемэтапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договораренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (вотличие от безвозмездного договора ссуды).
Посколькуправа и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится кдвусторонним; данный договор является также консенсуальным, то естьустанавливающим между сторонами обязательственные отношения с моментадостижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договоразайма, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачиденег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).
Пообщему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Нос развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые областиэкономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имуществопредоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложныхЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать ссоответствующей техникой, не владея ею.
Понятия«аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: прилюбой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российскомзаконодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других – «имущественныйнаем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов такихдоговоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенныхсферах[4].
Правоваядифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилыхпомещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в неммежду сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен всамостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещениямогут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживанияграждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случаеотношения между сторонами – арендодателем и юридическим лицом – будут строитьсяпо модели договора аренды.
Арендадает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц,нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же времяобеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период,получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.
Начавшиесяв конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики странысущественно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усиливроль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практикенаметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопросо снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметомаренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числепроизводственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданскогооборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было такжерасширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободув выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли бытьрешены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнениянорм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере неотвечали новым требованиям.
Во-вторых,на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды какправовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственностигосударства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования иконтроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организацийарендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целейхозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесьуже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовыхинструментов решались политические и социально-экономические проблемы,определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средстваприменялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числеадминистративно-правовыми.

2.2Правовое регулирование аренды земли: соотношение норм гражданского и земельногоправа
Законодательноерегулирование земельных правоотношений стало одной из острейших проблемсовременной экономической и предпринимательской деятельности. По мнению Е.А.Суханова, этому способствовало два основных обстоятельства: во-первых,конституционное признание частной собственности на землю; во-вторых, объективноизменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулированииземлепользования[5].
НовымГражданским кодексом РФ впервые было закреплено единство принципов и общих положений,параллельно развивающихся отраслей права: действие основных начал гражданскогозаконодательства непосредственно выражено в общих положениях о правесобственности на землю, согласно которым лица, имеющие в собственностиземельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать варенду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующиеземли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте(статья 260 ГК). Уклонение законодателя от своевременного принятия Земельногокодекса, соответствующего основополагающим предписаниям главы 17 ГК РФ, былосвязано, среди прочих причин, с разногласиями теоретического и политическогосодержания об определении соотношения норм гражданского и земельного права. Приэтом идея об особом публичном характере земельного законодательства сводилась котрицанию подчинения его правил нормам частного гражданского права. Пробелы ипротиворечия правового регулирования землевладения закономерным образом влиялина нестабильность и ограниченность вещных прав на земельные участки ипрепятствовали совершению с ними различных гражданско-правовых сделок.Признание в России частной собственности на землю явилось причиной интенсивногоразвития не только вещных земельных прав, но и повлекло распространениесоглашений о передаче земельных участков во временное владение и пользование.По нашему мнению, гражданские права такого содержания, возникшие из договора ссобственником земельного участка, по смыслу статьи 307 ГК имеютобязательственную природу. Аренда земли занимает среди них центральное место.
Арендаземли – правовой институт, получивший широкое распространение в гражданскомобороте большинства стран с рыночной системой экономики. В России до принятиясовременного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетийарендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическимзапретом; недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды землине была восполнена в полной мере нормами ГК об аренде недвижимости. Введение вдействие нового Земельного кодекса РФ 2001 года призвано существенным образомизменить ситуацию в установлении конкретных правил по временномуземлепользованию.
Законодательноерегулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный характер.Обусловлено это тем, что аренда имущества – категория только гражданскогоправа, в то время как аренда земельных участков касается использования особогообъекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельностинародов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется такжеи специальными нормами земельного права. Однако относительная новизна земельно-правовогоинститута и неопределенность его отдельных положений вызывают вправоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих споровнемало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиальнозависит от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениямгражданского законодательства.
Согласноп. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральныхзаконах, должны соответствовать ЗК РФ. Тем самым, по сути, декларируетсяприоритетное положение этого специального и основного закона в сферерегулирования прав на землю и сделок с земельными участками по отношению к инымзаконам независимо от момента их принятия, включая имеющий силу федеральногозакона Гражданский кодекс РФ.
Напротив,в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся вдругих законах, должны соответствовать ГК РФ, что позволяет сделать инойправовой вывод: о допустимости применения земельного законодательства прирегулировании договоров с земельными участками только в той части, которая непротиворечит гражданскому законодательству.
Вюридической литературе не сложилось единого представления о гражданско-правовойприроде договора аренды земли. Некоторые ученые полагают, что в настоящее времяотсутствует достаточно четкое разграничение предмета регулирования гражданскогои земельного права. Ряд авторов считает, что договор аренды земельного участкаимеет выраженный гражданско-правовой характер, другие настаивают на егоспециальных земельно-правовых особенностях, несвойственных обычномугражданскому обороту.
Так,по мнению Ахметшиной Л.М., выявление соотношения гражданского и земельногоправа в регулировании договора аренды земли не позволяет четко выделить сферырегулирования данной области отношений со стороны каждой из этих отраслейправа, поскольку в сфере имущественных отношений они дополняют друг друга:гражданское законодательство ссылается на особенности регулирования отношенийнормами земельного законодательства, а в земельном законодательстве содержатсянормы гражданского права[6].
А.Д.Александров указывает, что на основании того, что в п. 2 ст. 3 ГК РФ установленоправило, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся вдругих законах, помимо Гражданского кодекса РФ, должны соответствовать нормамГражданского кодекса РФ, можно сделать вывод, что нормы, регулирующиеимущественные отношения, могут содержаться в Земельном кодексе РФ и иныхпринимаемых в соответствии с ним законах, нормативно-правовых актах ПрезидентаРФ, Правительства РФ, но при этом они не должны противоречить общим началам исмыслу гражданского законодательства, сущности отдельных его институтов[7].
Интереснаточка зрения И.А. Иконицкой о том, что «не нужно говорить о примате какой-тоотрасли над другой. Земельные отношения настолько сложные, что ниша для ихрегулирования может иметь место как в гражданском законодательстве, так и вземельном. Если же говорить об имущественных отношениях, объектом которыхявляется земля, то в этом случае к ним применяются общие нормы гражданского права».
Сучетом изложенного представляется, что при применении к договору арендыземельного участка гражданско-правовых норм и норм земельного права необходимоисходить из традиционного правила о соотношении общих и специальных норм, темсамым, признавая их общность и допуская достаточность установления прав иобязанностей участников сделки нормами земельного права, если они непротиворечат правилам гражданского законодательства, а также восполняя пробелыземельного законодательства положениями ГК об арендных обязательствах.
Значимостьпоставленной проблемы связана также с необходимостью определения компетенциисубъекта регулирования земельных правоотношений, в том числе в сфередоговорного права. В соответствии с ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия ипорядок пользования земли определяются на основе федерального закона. Согласноп. «к» ст. 72 Конституции РФ и ст. 2 ЗК РФ земельное законодательство отнесенок предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, в то времякак гражданское законодательство (п. «о» ст. 71 Конституции РФ и ст. 3 ГК РФ)признано предметом исключительного ведения Российской Федерации. Следовательно,субъекты РФ могут принимать собственные законы о земле в пределах,установленных федеральным земельным законодательством. Они также подлежатоценке на предмет соответствия основным началам по ГК РФ.
Всоответствии с гражданским законодательством (ст. ст. 129, 130, 209, 260 ГК РФи др.) земля является видом недвижимого имущества и включена в гражданскийоборот. В то же время, учитывая ее специфику, гражданское право предоставляетрегулирование особенностей земельных правоотношений земельному праву (ст. ст.209, 264, 607 ГК РФ и др.). Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земляиспользуется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни идеятельности народов, проживающих на соответствующей территории. ПоложенияКонституции РФ предопределяют наличие в регулировании земельных правоотношенийпубличного элемента. О.И. Крассов подчеркивает, что «прерогатива гражданскогоправа – регулирование принципиально общих вопросов права собственности и иныхправ на землю. В земельном праве отражается специфика регулирования этихвопросов, обусловленная публичными интересами»[8].Б.В. Ерофеев исходит из того, что «приоритетность применения земельногозаконодательства в регулировании земельных отношений основывается наобщественном сознании социальной функции земли, ее социальной значимости,объективно существующей ограниченности»[9].
Пункт3 ст. 3 ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения по владению,пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок сними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотреноземельным, лесным, водным законодательством и иными специальными федеральнымизаконами. В этой норме нами усматривается подтверждение приоритетности нормгражданского договорного права при определении существенных условий договорааренды земельного участка.
Анализдействующего земельного и гражданского законодательства позволяет указать напротиворечивость отдельных правил, регулирующих арендные земельныеправоотношения.
Всоответствии со ст. 607 ГК РФ и ст. ст. 3, 22 Земельного кодекса РФ правовоерегулирование аренды земельных участков осуществляется в соответствии сгражданским и земельным законодательством. Согласно п. п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФарендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договоруаренды земельного участка третьему лицу, а также сдать участок в субаренду безсогласия собственника при условии его уведомления. Приведенные нормы несогласуются со ст. 615 ГК РФ, которая предусматривает в таких случаяхобязательное получение согласия арендодателя. Как отмечают ученые-цивилисты,гражданско-правовая норма защищает права собственника сданного в арендуимущества. «Все эти действия допустимы только с согласия арендодателя,поскольку существенно затрагивают его интересы»[10].В.В. Витрянский отмечает, что «согласие арендодателя в данных случаях требуетсяпо той причине, что реализация арендатором названных прав может привести кутрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду»[11].В соответствии со ст. 36 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ собственникупринадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим емуимуществом. По мнению Е.А. Суханова, «передача части или даже всех своихправомочий собственником другому лицу в действительности представляет собойспособ осуществления правомочий собственника, а не способ отчужденияпринадлежащих ему прав или имущества». Передавая отдельные полномочия(владения, пользования и даже распоряжения) другим лицам, собственник не теряетправа собственности на данное имущество. Следовательно, выглядит безусловнонеобходимым получение согласия собственника на последующее распоряжениеарендатором чужим земельным участком. Несоответствие гражданского и земельногозаконодательства пытаются объяснить особыми публичными интересами присовершении сделок с землей. Однако ответить на вопрос, в чем состоит этотинтерес в данном случае, довольно затруднительно, вряд ли он связан с созданиемболее свободных условий для распоряжения арендатором своими временными правамина земельный участок. Правила же гражданского законодательства достаточнопоследовательны, например, при передаче обязанности, влекущей перевод долга,что фактически происходит при заключении договора субаренды; п. 1 ст. 391 ГК РФтребует по общему правилу обязательного согласия кредитора, то естьарендодателя, как стороны основного договорного обязательства. Очевидно, чтовозможность передачи прав на земельный участок третьим лицам без согласиясобственника ущемляет его вещные права на этот участок. Таким образом,отсутствие полученного в письменной форме согласия арендодателя на передачуземельного участка в субаренду должно квалифицироваться как совершениеарендатором ничтожной сделки на основании статьи 168 ГК.
Неменее существенным недостатком регулирования арендных земельных правоотношенийследует признать отсутствие в земельном законодательстве предельных сроковаренды земельных участков. Исключение составляют лишь конкретные сроки арендыземель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 610 ГК РФ, если вдоговоре аренды не указан срок действия договора, то договор считаетсязаключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться предельныесроки договора аренды для отдельных видов имущества. Так, предельный срокаренды земель лесного фонда определен законом в 49 лет, водных объектов – 25лет, недр – 25 лет. В ЗК РФ нет указания на наличие предельного срока арендыземельных участков. Лишь в Законе РФ «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» установлен предельный срок их аренды – 49 лет. Важно отметить, чтопредельный срок аренды не может быть установлен законодательством субъекта РФ;по смыслу статьи 610 ГК регулирование этого условия отнесено к компетенциитолько федеральных законов. Выглядит непоследовательной позиция федеральногозаконодателя, стремящегося закрепить единые нормы в отношении земли как особозначимого объекта гражданского оборота, но не установившего сроки аренды длянаиболее распространенных видов земельных участков. В отсутствие подобных норм,на наш взгляд, правоприменителям следует руководствоваться только положениямигражданского законодательства о договоре аренды или о договоре арендынедвижимости.
Такжезаконодателем созданы различающиеся нормы земельного и гражданского права,регулирующие правила заключения арендатором нового договора аренды земельногоучастка по окончании срока действия исполненного договора аренды. По истечениисрока договора аренды земельного участка за арендатором каждым закономпризнается преимущественное право на заключение нового договора аренды. ОднакоЗК РФ не связывает преимущественное право арендатора на новое заключениедоговора аренды с надлежащим исполнением всех условий прекращенного договорааренды, несмотря на то что ст. 621 ГК РФ считает такое последствие обязательнымусловием для возникновения права на заключение договора на новый срок. Наличиеэтого пробела в земельном законодательстве требует, безусловно, применения нормгражданского права.

Глава 3. Особенности аренды земельных участков
Всоответствии со ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачив аренду земельных участков. При этом возникает вопрос, следует ликвалифицировать положения ЗК, предусматривающие иное регулирование, чем общиенормы гражданского законодательства, в качестве специальных норм, подлежащих применениювместо соответствующих общих норм гражданского законодательства. Анализ рядатаких норм ЗК РФ приводит к выводу, что вряд ли их можно рассматривать вкачестве специальных по отношению к нормам гражданского законодательства.Вместе с тем ЗК в ряде случаев предусматривает иное, чем в ГК, регулированиеаренды земельных участков.
Арендодателямиземельных участков могут быть граждане и юридические лица, являющиесясобственниками, и в соответствии со ст. 267 и 269 ГК РФ владельцами илипользователями земельных участков, а также соответствующие государственные имуниципальные органы, осуществляющие от имени собственника распоряжение земельнымучастком. Вместе с тем нельзя не отметить, что в ст. 22 ЗК РФ, посвященнойаренде земельных участков, в качестве арендаторов названы лишь иностранныеграждане и лица без гражданства. Ни российские граждане и юридические лица, нииностранные юридические лица в данной статье в качестве арендаторов неназываются. Это можно объяснить только небрежностью законодателя, ибо из иныхнорм ЗК (ст. 15, 36) вытекает, что арендаторами могут быть и вышеназванныелица.[12]
Чтокасается объектов аренды, то таковыми не могут быть земельные участки, изъятыеиз оборота, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11ст. 22 ЗК).
Вопрос осроках договоров аренды земельных участков регулируется ст. 610 ГК РФ, всоответствии с которой договор аренды заключается на срок, определенныйдоговором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считаетсязаключенным на неопределенный срок. ЗК РФ устанавливает срок аренды только дляодного случая: в соответствии с п. 7 ст. 22 земельный участок может бытьпередан в аренду из государственных или муниципальных нужд либо для проведенияизыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендаторземельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязанпо требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодноедля его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместитьубытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы порекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности,установленные законом и (или) оговором аренды земельного участка.
В ЗК РФ(п. 8 ст. 22) установлен ряд прав арендатора, которые в ГК не предусмотрены. Так,при продаже земельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, его арендатор имеет право преимущественной покупкиучастка в порядке, установленном гражданским законодательством для случаевпродажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Этоозначает, что соответствующий орган государственной власти или местногосамоуправления обязан известить в письменной форме арендатора с указанием ценыи других условий продажи арендованного земельного участка.
Еслиарендатор откажется от покупки данного участка или не приобретет его в течениемесяца, то арендованный земельный участок может быть продан любому лицу (ст.250 ГК). Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправепередать свои права и обязанности по договору аренды земельного участкатретьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог ивнести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества илиобщества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срокадоговора аренды без согласия собственника земельного участка при условии егоуведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Вуказанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка передарендодателем становится арендатор, за исключением передачи арендных прав взалог. При этом заключение нового договора не требуется.
Даннаянорма распространяется на арендаторов земельных участков, находящихся всобственности граждан и юридических лиц, и имеет диспозитивный характер. Чтокасается аналогичных прав арендаторов государственных или муниципальных земель,заключивших договор аренды на срок более пяти лет, то такая норма носитимперативный характер, ибо в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ указанные лица могутсовершать действия, предусмотренные п. 5 этой же статьи, без согласиясобственника земельного участка лишь при его уведомлении. Предоставление ЗКупомянутых прав арендатору является реализацией положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, всоответствии с которым арендатор вправе совершать указанные в п. 5 ст. 22 ЗКдействия с согласия собственника, если иное не установлено законом. Как следуетиз изложенного, ст. 22 ЗК установила иной порядок осуществления арендаторомуказанных прав: когда необходимо согласие собственника, если об этом сказано вдоговоре, либо когда осуществление таких прав допускается вообще без согласиясобственника.
Всоответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить в арендуимущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначениюимущества. Земельный участок сдается в аренду со всеми его принадлежностями иотносящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Еслиарендодатель не предоставил арендатору имущество в указанный в договоре арендысрок, или в случае, когда такой срок не указан, в разумный срок арендаторвправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения илинеисполнением договора.[13]
Согласност. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельногоучастка, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если вовремя заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении такихнедостатков арендатор вправе: потребовать от арендодателя безвозмездногоустранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либовозмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержатьсумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы,предварительно уведомив об этом арендодателя.
Аренднаяплата устанавливается за все арендуемое имущество или по каждой из егосоставных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимыхпериодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использованияарендованного имущества продукции и в других формах, предусмотренных ст. 614 ГКРФ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договоромаренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы можетизменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чащеодного раза в год. Общие начала определения арендной платы при аренде земельныхучастков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могутбыть установлены Правительством Российской Федерации.
Арендаторобязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договорааренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с целевымназначением арендуемого участка.
Изанализа ст. 22 ЗК РФ следует, что к условиям изменения и расторжения договорааренды земельных участков, находящихся в частной собственности, применяются нормыгражданского законодательства. Однако в отношении договора арендыгосударственных или муниципальных земель в ЗК установлены иные по сравнению сГК условия его изменения и досрочного расторжения. В п. 9 ст. 22 ЗК предусматривается,что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия егоарендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора недопускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка,заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможнотолько на основании решения суда при существенном нарушении договора арендыземельного участка его арендатором.
Этанорма отличается от общей нормы об основаниях изменения и расторжения договора,содержащейся в ст. 450 ГК РФ, а также от нормы ст. 619 ГК РФ, предусматривающейдосрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя. Во-первых,ст. 450 ГК РФ допускает не только расторжение договора по решению суда присущественном его нарушении, но и изменение соответствующего договора потребованию одной из сторон. Во-вторых, ст. 619 и 450 ГК распространяются на вседоговоры, независимо от их срока. Представляется, что иное регулированиеизменения и прекращения договора аренды лишено смысла. Почему при существенномнарушении договора аренды земельного участка он должен быть обязательнорасторгнут, а не изменен по инициативе арендодателя, если и расторжение, и изменениемогут иметь место в данных случаях только по решению суда? Почему суд не можетрасторгнуть досрочно договор по требованию арендодателя, если существенноенарушение договора имело место при его заключении на срок менее пяти лет? Ведьнарушения обязанностей арендодателя, повлекшие за собой существенное ухудшениеземельного участка, не только наносят ущерб арендатору, но и затрагиваютобщественные интересы. Норма, закрепленная в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, совершенноигнорирует это обстоятельство.[14]
ЗК РФ,как и ГК РФ, предоставляет преимущественное право на заключение договора арендыпо истечении его срока арендатору. При этом ст. 22 ЗК в отличие от ст. 621 ГКне оговаривает, что заключение договора аренды земельного участка на новый сроквозможно с арендатором, надлежащим образом, выполнявшим свои обязанности. Нормаст. 22 ЗК носит императивный характер в отличие от нормы ст. 621 ГК, которая вопределенной мере является диспозитивной, так как предусматриваетпреимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый сроклишь в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как ужеговорилось, ГК РФ устанавливает порядок заключения договора аренды на новыйсрок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключитьтакой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срокне указан, то в разумный срок до окончания действия договора.
Призаключении договора на новый срок условия договора могут быть изменены посоглашению сторон.
Еслиарендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но втечение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды сдругим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода насебя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков,причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещениятаких убытков.
Еслиарендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком послеистечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Переходправа собственности или иных вещных прав на арендуемый земельный участок кдругому лицу не является основанием для изменения или расторжения договорааренды. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права иобязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором непредусмотрено иное (ст. 617 ГК РФ).

Заключение
 
В ходе написания данной курсовой работы былирассмотрены основные понятия и особенности земельной аренды. При этом,рассмотрев теоретические и практические данные, можно сделать ряд выводов попроделанной работе:
Во-первых, законодательное регулирование отношенийпо аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Относительнаяновизна земельно-правового института и неопределенность его отдельных положенийвызывают в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судамивозникающих споров немало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешениепринципиально зависит от понимания определяющего подчинения норм земельногоправа положениям гражданского законодательства.
Во-вторых, необходимо четко определить соотношение норм гражданского и земельного права по вопросу правовогорегулирования земельной аренды, поскольку противоречия, возникающие между ними,сложно регулировать.
В-третьих, важным недостатком регулирования арендныхземельных правоотношений следует признать отсутствие в земельномзаконодательстве предельных сроков аренды земельных участков. Исключениесоставляют лишь конкретные сроки аренды земель сельскохозяйственногоназначения. Выглядит непоследовательной позиция федерального законодателя,стремящегося закрепить единые нормы в отношении земли как особо значимогообъекта гражданского оборота, но не установившего сроки аренды для наиболеераспространенных видов земельных участков. В отсутствие подобных нормправоприменителям следует руководствоваться только положениями гражданскогозаконодательства о договоре аренды или о договоре аренды недвижимости.
В-четвертых,как следствие вышеуказанного пункта, неограниченность сроков аренды обычныхземельных участков вполне может привести к серьезным злоупотреблениям в этойсфере правоотношений. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранныеюридические лица могут обладать на праве собственности любыми земельнымиучастками, за исключением находящихся на приграничных территориях, переченькоторых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральнымзаконодательством о государственной границе Российской Федерации и на иныхустановленных особо территориях Российской Федерации в соответствии сфедеральными законами (ст. 15 ЗК РФ). Однако подобное условие не предусмотреноземельным законодательством для аренды земельных участков.
В-пятых,на практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельногоучастка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК добросовестный арендатор,использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременноосуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеетпреимущественное право на заключение договора аренды. Под «прочими равнымиусловиями» следует понимать готовность арендатора возобновить арендныеотношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам нааренду. ЗК РФ (п. 3 ст. 22) закрепил преимущественное право на заключениенового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором безовсяких условий. Однако в эпоху рыночных отношений это положение не будетприменимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появлениядругого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды наустраивающих его условиях.
Такимобразом, изложенные моменты несоответствия положений ГК и ЗК, касающиесяземельной аренды, позволяют высказать общее и итоговое соображение онеобходимости точного определения соотношения норм гражданского и земельногоправа. В сложных правовых ситуациях следует исходить из принципиальногоположения о том, что имущественные отношения по владению, пользованию ираспоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с нимирегулируются гражданским законодательством; специальные правила,предусмотренные земельным законодательством, не должны противоречить нормам права.
аренда земля правоваяжилой

Список использованнойлитературы
Нормативные акты:
1. КонституцияРоссийской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) //Российская газета. — 25 декабря 1993 года.
2. Основы законодательстваСоюза ССР и союзных республик об аренде. утв. ВС СССР 23.11.1989№810-1.(утратилсилу )// Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.
3. ГражданскийКодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ //Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.
4. ГражданскийКодекс Российской Федерации (часть вторая )от 6 января 1996 года № 14-ФЗ //Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.
5. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 №-ФЗ //Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.
6. Земельный кодексРФ. от 25 октября 2001 № 136-ФЗ.// Информ.-поисковая система: Консультант Плюс:Версия Проф.
7. Указ ПрезидиумаВС СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР»(утратил силу).// Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.
8. Закон РоссийскойФедерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. // Ведомости съезда народныхдепутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16. Ст.834.Земельный кодексРоссийской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // Собрание законодательстваРоссийской Федерации. — 29 октября 2001 г. — №44. — Ст. 4147.
9. Федеральный законот 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» // Российская газета. — 30 июля 1997 г. — № 145
10. Федеральный законот 24.07.2002 № 101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.
11. Федеральный законот 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственностина землю» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 23 июля2001 г. — №30. — Ст. 3060.
12. Федеральный законот 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РоссийскойФедерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29 октября2001 г. — №44. — Ст. 4148.
13. Федеральный законот 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» // Собраниезаконодательства Российской Федерации. — 25 июня 2001 г. — №26. — Ст. 2582.
14. Федеральный ЗаконРФ от 11 октября 1991 г.“О плате за землю” (в действующей редакции)// ВедомостиСНД и ВС РФ, №1, ст. 5, 1998 г.
Специальная литература:
15. Аренда земли пороссийскому законодательству: Автореф. дисс.канд.юрид.наук/Л.М.Ахметшина;Казань, 2002-250с.
16. Авеков В.В.,Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальнойсобственности. — М., 2001 г. – 164 с.
17. Александров А.Д.Новый Земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков //Юридический мир. 2003. № 2.
18. Араратский Д. И.Избранные места Земельного кодекса // Государство и право, №1, 2004.
19. Балабанов И.Т.Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2000.
20. Баринов Ю. Квопросу о регистрации договоров аренды // Юрист. 2003 № 19.
21. Боголюбов С. А.Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации — М., 2001.
22. Витрянский В.В.Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, арендазданий, сооружений, предприятий, лизинг.- М.: Статут1999.-250 с.
23. Витрянский В.Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 2002.№ 11.
24. Вишневецкая Р.Я.,Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. — Ростов н/Дону: Феникс, 2002.
25. Гонгало Б. М.,Крашенинников П. В. Сделки с недвижимостью. — М.: Инфра-М, 2001.
26. Гришаев С. Сделкис недвижимым имуществом // Закон.2002. № 1.
27. Гусев Р. Общиеположения Земельного кодекса. Попытка научно-практического анализа // Закон.2002. № 3.
28. Гутников О.Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 2003. № 5.
29. Дудко А.Н.Государственное регулирование договора аренды недвижимости // Юридический мир.2004. № 1.
30. Ерофеев Б.В.Земельное право. Учебник для вузов. – М.: МЦУПЛ,1999. -345 с.
31. ЖариковЮ.Г., Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э.Земельное право: Учебник. – М.: Юрайт-Издат,2003. –477 с..
32. Земельное право.Учебник для вузов./Под ред. С.А.Боголюбова. – М.: Проспект, 2000. – 214 с.
33. 3емля и право.Сборник нормативных актов. Под общей редакцией – профессор В.Х.Улюкаева. – М.:Былина, 2002.
34. Иконицкая И.А.Земельное право Российской Федерации: Учебник. – М.: Юристъ, 2002.
35. Историяотечественного государства и права. Учебник для вузов / Под ред. О.И.Чистякова.Ч.1., Ч.2.М.: Дело, 1996. – 540 с.
36. Крассов О.И.Право частной собственности на землю. – М.: Юристъ,2000. – 320 с.
37. Казанцев В. Видыправ граждан на землю по российскому законодательству // Хозяйство и право. –2003. – №7.
38. Калинин Н.И.Комментарий к Земельному кодексу РФ. – М.: Из-во «Юрайт», М., 2002.
39. КозловаЕ.Б.Аренда: право или обязательство? // Бизнес-адвокат. 2003. № 18.
40. Козлова Е.Б.Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственнойрегистрации // Право и экономика. 2001. № 11.
41. Козлова Е.Б. Проблемыправового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. 2001. № 8.
42. Комментарий кземельному законодательству Российской Федерации. Ответственный редактор –профессор С.А.Богомолов. – М.: Юринформцентр, 2001.
43. Комментарий кЗемельному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. Юоголюбова С. А., Мининой Е.Л. –М.: Юридический дом «Юстицинформ». – 2002.
44. Комментарий к ФЗРФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» / Под ред. М.И. Брагинского. – М.: Юридический Дом«Юстицинформ». 2001.
45. Копылов А.В. Вещные права на землю. М, 2000.
46. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М.: Спарк,2002.
47. Кулешова Ю.Аренда: проблемы регистрации //Бизнес-Адвокат. 2003. № 15.
48. Куприна Е. Аренда(обзор законодательства) // Закон. 2003. № 11.
49. Мищенко Г.Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство иправо. 2002. № 10.
50. Петров В. В. Земельноеправо России – М, 2000.
51. Плотникова И.Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью // Экономика и жизнь.2002, №3.
52. Сделки с землей вРоссийской Федерации. Учебно-практическое пособие. – М.: Юринформцентр, 2001.
53. Сенчищев В.И.Государственная регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журналроссийского права. 2003. № 12.
54. Суханов Е.А.Вступительное слово к книге: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. – М.:Статут, 2000.
55. Сыродоев НА. Новый Земельный кодекс РоссийскойФедерации // Правоведение. 2002. № 1.
56. Щекунова М.И. Опрактике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде// ВВАС РФ. 2001. № 10.
Материалы судебной практики :
57. Информационноеписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г.№66 «Обзор практики разрешения споров,связанных с арендой».