Правовое положение товариществ собственников жилья

Федеральное агенТство по образованию
Самарский государственный экономический университет
Кафедра Права
УТВЕРЖДАЮ
Зав. кафедрой
к.ю.н. КрозМ.К.
Дипломная работа
Правовоеположение товариществ собственников жилья
Автор дипломной работы АлабужеваЛ.В.
Специальность 030501   Юриспруденция
Руководитель работы Попова ЕкатеринаВасильевна:
 

Содержание
 
Введение
ГлаваΙ. Правовой статус товарищества собственников жилья
1.Организационно-правовая форма товарищества собственников жилья
2.Правоспособность товарищества собственников жилья
3.Средства, имущество и хозяйственная деятельность товарищества собственниковжилья
ГлаваΙΙ. Возникновение и прекращение товарищества собственников жилья
1.Создание и государственная регистрация товариществ собственников жилья
2.Особенности создания и государственной регистрации товариществ собственниковжилья в строящемся многоквартирном доме
3.Объединение товариществ собственников жилья
4.Реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья
ГлаваΙΙΙ. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
1.Членство в товариществе собственников жилья
2.Органы управления и контроля товарищества собственников жилья
Заключение
Списоклитературы, нормативных актов и судебно-арбитражной практики
 

Глава Ι. Правовой статус товариществасобственников жилья
 
1. Организационно – правовая форма товариществсобственников жилья
Законодатель дает следующее определениетоварищества собственников жилья как некоммерческой организации, объединениясобственников помещений в многоквартирном доме для совместного управлениякомплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспеченияэксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленныхзаконодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирномдоме.
Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФнекоммерческие организации могут создаваться в организационно-правовых формах,предусмотренных данным Кодексом, а также в формах, предусмотренных законом. Всоответствии с данной нормой ГК РФ ч. 1 статьи 135 ЖК РФ предусматриваетдополнительную организационно-правовую форму некоммерческой организации — товарищество собственников жилья, которое представляет собой объединениесобственников помещений в многоквартирном доме. Такое объединение может бытьсоздано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном доме(ч. 1 ст. 136 ЖК).
Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФпредусматривается возможность создания товарищества собственников жилья приобъединении собственников нескольких многоквартирных домов либо несколькихрасположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов ссоблюдением требований, установленных п. 1 и 2 ч. 2 указанной статьи ЖК РФ, атакже путем создания объединения товариществ собственников жилья (ст. 136 и 142ЖК).
Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ и ст. 2 ФЗ«О некоммерческих организациях» некоммерческой организацией являетсяорганизация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своейдеятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. При этомустановлено, что некоммерческие организации могут создаваться для достижениясоциальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных иуправленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физическойкультуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностейграждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешенияспоров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях,направленных на достижение общественных благ. Таким образом, целью созданиятоварищества собственников жилья является совместное управление комплексомнедвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этогокомплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределахраспоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом принятиесобственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товариществасобственников жилья является реализацией возложенной ЖК РФ на указанныхсобственников обязанности по выбору одного из предусмотренных этим же кодексомспособов управления таким домом.
Цели создания собственниками помещений вмногоквартирном доме товарищества собственников жилья по совместному управлениюкомплексом недвижимого имущества условно можно разделить на две составляющие:
— непосредственное управление комплексомнедвижимого имущества в многоквартирном доме, включая решение вопросовобеспечения эксплуатации такого комплекса, которое предполагает обеспечениетовариществом собственников жилья для проживающих в многоквартирном домеграждан благоприятных и безопасных условий их проживания, решение вопросовнадлежащего содержания общего имущества в данном доме, пользования указаннымимуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим втаком доме;
— реализация прав по владению,пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общимимуществом в многоквартирном доме, которая предполагает возможностьиспользования указанного имущества в хозяйственной деятельности товарищества.
Кроме того, учитывая, что всобственности товарищества собственников жилья может находиться как движимое,так и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределамимногоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК), товарищество также принимаетсогласованные в установленном Жилищном кодексе порядке управленческие решенияпо владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.
Все имущество в многоквартирном доме, заисключением помещений, принадлежащих на праве собственности собственникампомещений в таком доме, составляет общее имущество многоквартирного дома ипринадлежит на праве общей долевой собственности указанным собственникампомещений (ст. 36 ЖК).
Жилищный кодекс устанавливает требованияк порядку принятия устава товарищества собственников жилья, который являетсяединственным учредительным документом товарищества как некоммерческой организации.Устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений вмногоквартирном доме простым большинством голосов от общего числа голосовсобственников помещений в таком доме.
Общее собрание собственников помещений вмногоквартирном доме либо лиц, которым будет принадлежать право собственностина помещения в строящемся многоквартирном доме, должно проводиться в порядке,установленном ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ. Такое общее собрание правомочно (имеет кворум),если в нем приняли участие указанные собственники либо лица, обладающие болеечем 50% голосов от общего числа голосов. При этом количество голосов, которымобладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на таком общемсобрании либо лицо, которое будет обладать правом собственности в строящемсямногоквартирном доме, определяется пропорционально доле каждого из них в правеобщей собственности на общее имущество в данном доме. Порядок определения долейв праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном домеустанавливают ст. ст. 37 и 42 ЖК РФ.
Вместе с тем с учетом п. 2 ст. 52 ГК РФв уставе товарищества собственников жилья в обязательном порядке должно бытьотражено наименование такой некоммерческой организации с указанием наорганизационно-правовую форму, место нахождения, порядок управлениядеятельностью, а также на предмет и цели деятельности. Одновременно в уставетоварищества могут быть отражены вопросы, которые в соответствии с разд. 6 ЖКРФ решаются данным товариществом. К примеру, вопросы, связанные с порядкомсозыва (ч. 1 ст. 145 ЖК), компетенцией (ч. 3 ст. 145 ЖК), правомочностью (ч. 3ст. 146 ЖК) общего собрания членов товарищества собственников жилья, соспособом голосования на таком собрании (ч. 6 ст. 146 ЖК), с установлениемсроков полномочий правления товарищества (ч. 2 ст. 147) и председателяправления товарищества (ч. 1 ст. 149 ЖК), сроков созыва заседаний правлениятоварищества (ч. 6 ст. 147 ЖК).
Законодатель установил основноетребование для создания товарищества собственников жилья: сумма голосов,принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме, которыепроголосовали за создание товарищества в этом доме, в совокупности должна бытьбольше 50% голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в этом доме.
Некоммерческая организация создается безограничения срока деятельности, если иное не установлено учредительнымидокументами некоммерческой организации (п. 2 ст. 3 ФЗ «О некоммерческихорганизациях»).
В соответствии с данным положением Жилищныйкодекс устанавливает диспозитивное правило, касающееся срока деятельноститоварищества собственников жилья. Согласно этому правилу, если срокдеятельности товарищества собственников жилья не определен его Уставом,считается, что такое товарищество создано без ограничения срока егодеятельности.
Законодатель непосредственно определяеттоварищество собственников жилья как юридическое лицо, правоспособностькоторого возникает с момента государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 51ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующейзаписи в единый государственный реестр юридических лиц. Регистрациятоварищества собственников жилья как юридического лица осуществляется впорядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц ииндивидуальных предпринимателей».
Как юридическое лицо, товариществособственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание наорганизационно-правовую форму. Место нахождения товарищества как юридическоголица согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ, определяется местом его государственнойрегистрации. Указанная государственная регистрация осуществляется по местунахождения постоянно действующего исполнительного органа товариществасобственников жилья, которым согласно ч. 4 ст. 147 ЖК РФ является правлениетоварищества. При этом следует обратить внимание на то, что осуществлениегосударственной регистрации по месту нахождения лица, имеющего праводействовать от имени юридического лица без доверенности (в товариществе — председатель правления), допускается только в случае отсутствия постояннодействующего исполнительного органа (ст. 147 и 149 ЖК). В случае отсутствияспециально предусмотренного помещения в многоквартирном доме для проведениязаседаний правления товарищества собственников жилья, как представляется,местом проведения таких заседаний по соглашению членов товарищества может бытьвыбрано, к примеру, помещение, принадлежащее на праве собственности одному изчленов правления, в том числе его председателю. Соответственно, в качестве местанахождения товарищества может быть указано согласованное членами товариществасоответствующее помещение в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья должноиметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а такжедругие необходимые реквизиты.
Согласно п. 4 ст. 3 ФЗ «Онекоммерческих организациях» некоммерческая организация должна иметьпечать с полным наименованием этой некоммерческой организации на русском языке,а также может иметь зарегистрированную в установленном порядке эмблему. Сучетом данного положения товарищество собственников жилья должно иметь печать собязательным указанием своего наименования на русском языке.
Открытие банковского счета являетсянеобходимым условием для осуществления деятельности товарищества собственниковжилья как юридического лица. Расчетные операции юридических лиц осуществляютсячерез коммерческие банки, в которых посредством заключения договоров
банковского счета открываютсясоответствующие счета (расчетные, текущие, корреспондентские и др.). Внастоящее время юридическим лицам разрешено открывать любое количество счетов вбанках, в том числе юридические лица вправе иметь валютные счета в уполномоченныхбанках РФ.
Целесообразно также иметь в виду, чтотоварищество собственников жилья не обязано согласовывать с налоговыми органамине только количество своих счетов. Но и конкретные банки или иные кредитныеорганизации (если речь не идет об иностранных банках), в которых онопредполагает открыть соответствующие счета. Данный вывод соответствуетофициальной позиции Федеральной налоговой службы, которая была изложена вписьме ГНС РФ от 25.10.1996 г. № ВК-6-12/748 «О правах налогоплательщиковна открытие счетов»
Отношения, связанные с имущественнойответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст.135 ЖК и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличиесамостоятельной
имущественной ответственности являетсяодним из важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает пообязательствам всем принадлежащим ему имуществом, т.е. всем имуществом,находящимся в его собственности.
Между тем на практике взыскание нередкообращается прежде всего на средства юридического лица на банковских счетах,несмотря на то, что в составе сумм, находящихся на счетах, могут быть,например, авансовые платежи, не принадлежащие ему до момента выполненияоплаченных в предварительном порядке работ, услуг, передачи продукции илитоваров, а также заемные и другие не находящиеся в собственности организацииденежные средства. Однако именно этим имуществом юридическое лицо, как правило,и отвечает по своим обязательствам. В связи с этим указанную норму целесообразнотолковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицоотвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, аследовательно не только тем, которое упоминается в п. 1 ст. 48 ГК РФ. Поэтомувещные права не должны рассматриваться как необходимые и исключительныеюридические формы имущественного обособления юридического лица.
Только наличие собственного имущества можетобеспечить самостоятельную имущественную ответственность товариществасобственников жилья. Законодательство не устанавливает минимальный размер(стоимость)имущества, которым должно обладать (иметь на праве собственности илиправе оперативного управления) некоммерческое юридическое лицо12.Тем не менее, товарищество собственников жилья в уставе определить порядокформирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых,периодических и иных взносов его членов, либо закрепить способ расчетаразличных видов взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимальногарантировать права кредиторов.
Специалисты справедливо указывают на то,что вся полученная товариществом собственников жилья прибыль от предпринимательскойдеятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должнанаправляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. Здесьследует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль отнедвижимого имущества. Находящегося в общей долевой собственности членовтоварищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежитразделу только прибыль, полученная от использования имущества самоготоварищества. Если же прибыль была получена от пользования общего имуществасобственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существуявляется доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должнабыть распределена между ними, тем более, что не все собственники могут являтьсячленами товарищества.
Товариществу собственников жильяпричитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любомууправляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, которыйв соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества. Общееимущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при какихобстоятельствах не передается в собственность товариществу собственников жилья.Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственностьтолько вместе с соответствующим помещением (ст. 37 ЖК РФ). Члены товариществане имеют права передавать свои долги в общем имуществе многоквартирного дома всобственность товарищества в качестве вступительных взносов (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ,п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Члены товарищества собственников жильяне отвечают по обязательствам товарищества. А товарищество не отвечает пообязательствам своих членов. С одной стороны, обязательства членов товариществасуществуют независимо от обязательств соответствующего товариществасобственников жилья, и отношения членства не порождают взаимосвязи указанныхобязательств. С другой стороны, солидарная ответственность товарищества пообязательствам его членов не только не предусмотрена законодательством, но ифактически исключена императивным положением ч. 6 ст. 135 ЖК РФ. В силу этого обстоятельстваона не может быть установлена и договором между товариществом и его членами илизакреплена в уставе такого товарищества. При этом общее правила ст. 322 ГК РФ отом, что солидарная обязанность может быть предусмотрена, в частности,договором, по нашему мнению, не должно применяться, поскольку здесь действуетспециальная норма жилищного законодательства.
В частности, согласно п. 3 ст. 56 ГК РФ,если несостоятельность (банкротство) товарищества собственников жилья какюридического лица вызвана членом товарищества, который имеет право даватьобязательные для этого юридического лица указания, либо членом товарищества,имеющим возможность определять действия такого товарищества, на таких лиц вслучае недостаточности имущества данного товарищества как юридического лицаможет быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам. Крометого, с учетом п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, который всилу соответствующих положений ЖК РФ вправе выступать от имени товарищества какюридического лица, должен действовать в интересах представляемого имюридического лица добросовестно и разумно и обязан по требованию членовтоварищества, если иное не предусмотрено законом или договором, возместитьубытки, причиненные им данному товариществу.
 
2. Правоспособность товариществасобственников жилья
Товарищество собственников жильяявляется некоммерческой организацией, основанной на членстве собственниковпомещений в многоквартирном доме. Членами объединения собственников помещений вмногоквартирном доме могут быть граждане и юридические лица, РоссийскаяФедерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. Товариществособственников жилья создается в целях совместного управления комплексомнедвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этогокомплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределахраспоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. По общему правилу товариществособственников жилья как юридическое лицо может иметь гражданские права,соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нестисвязанные с этой деятельностью обязанности.
Поскольку товарищество собственниковжилья — некоммерческая организация, его правоспособность как юридического лицавсегда является специальной. Специальная правоспособность предполагаетобладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которыесоответствуют установленным ЖК РФ целям деятельности товарищества какюридического лица. С учетом ст. 173 ГК РФ совершенная товариществомсобственников жилья как юридическим лицом сделка, выходящая за рамкиустановленной ЖК РФ специальной правоспособности, может быть признана судомнедействительной по иску как самого товарищества, так и любого из его членов.
Части 1 и 2 статьи 137 ЖК РФ содержатзакрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жильявправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых Жилищнымкодексом РФ действий товарищества означает невозможность совершениятовариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных Жилищным кодексом ине соответствующих целям и задачам созданного товарищества.
Товарищество вправе:
— заключать в соответствии с законодательствомдоговор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании иремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказаниикоммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
— определять смету доходов и расходов нагод, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества вмногоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкциюмногоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, атакже расходы на другие установленные Жилищным кодексом и уставом товариществацели;
— устанавливать на основе принятой сметыдоходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждогособственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в правеобщей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— выполнять работы для собственниковпомещений в многоквартирном доме и представлять им услуги;
— пользоваться предоставленными банкамикредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
— передавать по договору материальные иденежные средства, выполняющим для товарищества работы и предоставляющимтовариществу услуги;
— продавать и передавать во временноепользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;
Часть 2 статьи 137 ЖК РФ содержитотдельный перечень прав товарищества, дополнительно увязывая возможность ихреализации с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственниковпомещений в многоквартирном доме.
— предоставлять в пользование илиограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
— в соответствии с требованиямизаконодательства в установленном порядке, надстраивать, перестраивать частьобщего имущества в многоквартирном доме;
— получать в пользование или приобретатьв общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном домеземельные участки для осуществления жилищного строительства, возведенияхозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
— осуществлять в соответствии с требованиямизаконодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирномдоме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
-заключать сделки и совершать иныеотвечающие целям и задачам товарищества действия.
В связи с этим специалисты справедливоуказывают на то, что согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом в общейдолевой собственности, осуществляется по соглашению сторон. Товариществособственников жилья в праве предоставить в пользование (это действие является однимиз видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только присогласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества.Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядокраспространяется и на право настраивать, перестраивать часть общего имущества вмногоквартирном доме.
Положение ст. 247 ГК РФ имеет большуююридическую силу. Поэтому порядок применения ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса недолжен нарушать норму Гражданского кодекса как закона, регулирующегоимущественные отношения. Нормы Жилищного кодекса, регулирующие имущественныеотношения, регулируемые Гражданским кодексом РФ, согласно ст. 3 ГК РФ, не должныпротиворечить нормам Гражданского кодекса, и в случае такого противоречияприменяются нормы Гражданского кодекса. Только при наличии письменного согласиявсех собственников жилых помещений (не членов товарищества) товариществособственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирномдоме, как это предусмотрено п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственникипомещений должны нести бремя расходов на содержание общего имущества вмногоквартирном доме, размер которых определяется исходя из доли каждогособственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Приэтом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирномдоме, которая принадлежит конкретному собственнику помещения в таком доме,определяется пропорционально размеру общей площади указанного помещения. Крометого, согласно ч. 8 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения вмногоквартирном доме несет бремя иных расходов, связанных с содержанием иремонтом принадлежащего ему помещения.
Товарищество собственников жилья имеетправо обращения в суд для принудительного возмещения собственниками помещений вмногоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, обязательныхплатежей и взносов в случае неисполнения указанными собственниками своихобязанностей по участию в общих расходах, как на содержание общего имущества вмногоквартирном доме, так и по уплате обязательных для каждого собственникапомещения в данном доме платежей и взносов, в том числе за предоставленныекоммунальные услуги.
Если в результате ненадлежащегоисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностейпо уплате обязательных платежей, взносов, несению иных общих расходовтовариществу были при чинены убытки, такое товарищество вправе обратиться в судс требованием полного возмещения причиненных указанными действиями убытков.Возмещение причиненных убытков является одним из способов защиты нарушенныхправ (ст. 12 ГК РФ). Безусловно, несвоевременная оплата предоставленныхсобственнику помещения в многоквартирном доме каких-либо услуг, возмещениезатрат на восстановление имущества либо невозможность своевременной сдачи варенду части общего имущества в таком доме по вине какого-либо собственникапомещения или иного лица влекут дополнительные расходы такого товарищества либоприводят к невозможности запланированного сметой получения доходов.
Согласно ст. 15 ГК РФ под убыткамипонимаются расходы, которые товарищество собственников жилья произвело илидолжно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата илиповреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы,которые такое товарищество получило бы при «нормальном» осуществлениихозяйственной деятельности, если бы его право не было нарушено (упущеннаявыгода). Кроме того, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этогодоходы, товарищество собственников жилья в случае нарушения своих прав вправетребовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, неменьшем, чем такие доходы.
Исполнение установленных Жилищнымкодексом РФ обязанностей товарищества не должно противоречить Конституции РФ,гражданскому и жилищному законодательству РФ, а также Уставу товарищества. Вслучае осуществления товариществом собственников жилья деятельности,запрещенной законом либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями законаили иных правовых актов, либо в случае допущения при создании такоготоварищества грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимыйхарактер, товарищество собственников жилья как юридическое лицо по решению судаможет быть ликвидировано (п. 2 ст. 61 ГК РФ). Требование о ликвидации поуказанным основаниям вправе предъявить в суд государственный орган, которомутакое право предоставлено законом (п. 3 ст. 61 ГК РФ). При этом согласно п. 2ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальныхпредпринимателей» регистрирующий орган вправе обратиться в суд стребованием о ликвидации указанного товарищества в случае допущенных при егосоздании грубых нарушений закона или иных правовых актов, если эти нарушенияносят неустранимый характер, а также в случае неоднократных либо грубыхнарушений законов или иных нормативных правовых актов государственнойрегистрации юридических лиц.
Кроме того, согласно ст. 14.25 КоАП РФза предоставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридическихлиц, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если такое действие несодержит уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафана должностных лиц в размере 50 МРОТ или дисквалификацию на срок до трех лет.Согласно ст. 171 УК РФ представление в орган, осуществ ляющий государственнуюрегистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, документов,содержащих заведомо ложные сведения, если это деяние причинило крупный ущербгражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода вкрупном размере, превышающем250 тыс. р.
В соответствии с ПостановлениемПравительства РФ «Об уполномоченном федеральном органе исполнительнойвласти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, крестьянских(фермерских) хозяйств, физических лиц в качестве индивидуальныхпредпринимателей» от 17 мая 2002 г. N 319 уполномоченным федеральныморганом исполнительной власти, осуществляющим, начиная с 1 июля 2002 г., государственную регистрацию юридических лиц, является Министерство Российской Федерации по налогами сборам, которое согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 31422 преобразовано в Федеральную налоговую службу.
Собственник помещения в многоквартирномдоме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а такжеучаствовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном домесоразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путемвнесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер обязательных платежейи (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатойрасходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяетсяорганами управления товарищества собственников жилья в соответствии с Уставомданного товарищества.
Если собственник помещения вмногоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, неподал заявление о вступлении в данное товарищество, то с таким собственникомтоварищество обязано заключить договор о содержании и ремонте общего имуществав многоквартирном доме. Эта обязанность корреспондируется с установленным ч. 6ст. 155 ЖК РФ порядком внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.В соответствии с данным порядком не являющиеся членами товариществасобственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в которомсоздано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение икоммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с такимтовариществом.
Надлежащее исполнение договорныхобязательств по общему правилу является обязанностью товарищества собственниковжилья и всех его членов. Исполнение данной обязанности следует рассматриватьрасширительно в отношении любых заключенных товариществом договоров.
Обязанность по обеспечению надлежащегосанитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном домереализуется в рамках заключаемого товариществом договора с управляющейорганизацией по оказанию услуг, в том числе выполнению работ по надлежащемусодержанию общего имущества в таком доме, также товарищество может заключатьотдельные договоры с лицами, оказывающими такие услуги, и обеспечивает контрольза их исполнением. Общий контроль за использованием и сохранностью жилищногофонда, в том числе за соответствием жилых помещений установленным санитарным итехническим правилам и нормам, возложен на органы государственной власти иместного самоуправления (ст. ст. 3, 12, 13 ЖК).
Обязанность собственников помещений вмногоквартирном доме по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме восновном заключается в своевременной оплате расходов на указанные цели. В этойсвязи в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья,такое товарищество обязано обеспечивать надлежащее выполнение всемисобственниками указанных обязанностей. Это достигается повседневной работойорганов управления товарищества собственников жилья совместно с его членами,обеспечением контроля и учета средств, поступающих в качестве оплаты насодержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В то же время остается неопределеннойприрода отношений товарищества собственников жилья и собственников, неявляющихся членами товарищества. В литературе высказывается мнение, чтотовариществу собственников жилья придется заключать с ними отдельные договорына обслуживание и эксплуатацию дома.
Существует другое мнение, оно основываетсяна том, что законодатель не делает различий в праве на общее имущество междучленами и не членами товарищества собственников жилья (ст. 249 ГК РФ, ст. 36 ЖКРФ). При этом, содержание, обслуживание и ремонт общего имущества – этоуставная обязанность товарищества собственников жилья, то для осуществления этойдеятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками. Атак как собственник не вправе обособлять свою долю в праве собственности наобщее имущество (ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ), то есть общее имущество внатуре выделению не подлежит и соответственно не может быть предметом договорас собственником жилого помещения.
Соответственно не ясно, как можетвыглядеть договор о содержании и ремонте доли общего имущества, принадлежащейконкретному собственнику.
В случае неисполнения собственникамипомещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходахтоварищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребоватьпринудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также можетпотребовать полного возмещения причиненных товариществу убытков в результатенеисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств поуплате обязательных платежей и взносов, а также по оплате иных общих расходов.
Для защиты интересов как всехсобственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников втаком доме товарищество собственников жилья принимает меры, необходимые дляпредотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализациюлибо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленныхзаконодательством пределах распоряжения общим имуществом в таком доме, а такжепредставляет законные интересы собственников помещений в отношениях третьимилицами. Данные обязанности товарищества собственников с жилья также вытекают изцели создания такого товарищества, а именно из совместного владения,пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общимимуществом в многоквартирном доме. В необходимых случаях защита и представлениев отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанныхинтересов могут осуществляться путем подачи данным товариществом запроса илижалобы в уполномоченные государственные органы либо органы местногосамоуправления, органы управления управляющей организации, с которойтовариществом заключен договор управления многоквартирным домом, а такжеискового заявления в суд либо посредством разрешения конфликтов междусобственниками помещений в таком доме, рассмотрения жалоб на действия правлениятоварищества и его председателя.

3. Средства, имущество и хозяйственнаядеятельность товарищества собственников жилья
 
Согласно ст. 151 ЖК РФ в собственноститоварищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а такженедвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирногодома. Целесообразно обратить внимание на то, что согласно ст. 36 ЖК РФ все имущество,обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включаятехнические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный переченьпредставлен в ст. 36 ЖК РФ), находится в общей долевой собственностисобственников помещений. Это недвижимое имущество не подлежит отчуждению, ипоэтому не может быть передано в собственность товариществу собственниковжилья.
Товарищество вправе приобрести всобственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевойсобственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовалиих для иных целей, чем проживание (при условии, что это нежилые помещения,например, первый этаж дома в котором расположены магазин, химчистка, ателье ит.п.)
В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29декабря 2004 г. № 189 – ФЗ «О введении в действие Жилищного кодексаРоссийской Федерации» в существующей застройке поселений земельныйучасток, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в составтакого дома объекты недвижимого имущества, заявляется общей долевойсобственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому такойземельный участок не может стать объектом права собственности товариществасобственников жилья. Исключение составляют случаи, когда товариществу как юридическомулицу на праве собственности принадлежат какие – либо помещения в соответствующеммногоквартирном доме. Тогда товарищество будет обладать долей в праве общейдолевой собственности собственников помещений.
Земельный участок, на которомрасположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объектынедвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищногокодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет,переходит в общую долевую собственность собственников помещений вмногоквартирном доме.
Если земельный участок, на которомрасположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объектынедвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса,на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирномдоме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органыгосударственной власти или органы местного самоуправления с заявлением оформировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляетсяорганами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельногоучастка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок,на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого домаобъекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевуюсобственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объектынедвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные илиреконструированные после введения в действие Жилищного кодекса, принимаютсяприемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельныхучастков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Запрет на обременение земельногоучастка, на котором расположен многоквартирный дом, не допускается в случаенеобходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимогоимущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введенияв действие Жилищного кодекса.
Средства товарищества собственниковжилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительныхи иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельноститоварищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнениеобязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатацииобщего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитальногоремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий.
4) прочих поступлений.
На основании решения общего собрания членовтоварищества собственников жилья в товариществе могут быть образованыспециальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядокобразования специальных фондов общим собранием членов товарищества.
Правление товарищества собственников жильяимеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете вбанке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Цели, на которые могутрасходоваться указанные средства, и правила совершения правлением действий, связанныхс распоряжением такими средствами, можно достаточно подробно определить вуставе товарищества или в положении о правлении, утвержденным общим собранием.
Для достижения целей, предусмотренныхуставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью(ч. 1 ст. 152 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья можетзаниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонтнедвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительныхпомещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общегоимущества в многоквартирном доме.
Кроме хозяйственной деятельности,товарищество собственников жилья вправе заниматься предпринимательскойдеятельностью, как некоммерческое юридическое лицо (ст. 50 ГК РФ).Предпринимательская деятельность товарищества должна соответствовать целям созданияданной коммерческой организации.
В ст. 152 ЖК РФ установлен закрытыйперечень видов хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество,что не может изменить положение ст. 50 ГК РФ о предпринимательской деятельностинекоммерческого юридического лица. Сдача в аренду общего имуществамногоквартирного дома должно осуществляться с соблюдением требований ГК РФ.
На основании решения общего собраниячленов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельноститоварищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальныефонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительныйдоход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственниковжилья.
 

Глава ΙΙ. Возникновение ипрекращение товарищества собственников жилья
 
1. Создание и государственнаярегистрация товарищества собственников жилья
Статья 136 ЖК РФ устанавливает общиетребования к созданию товарищества собственников жилья и его государственнойрегистрации в качестве юридического лица. При этом следует учитывать, что Жилищныйкодекс РФ выделяет два способа создания товарищества собственников жилья:
— путем его учреждения; в этом случаевозникают и сам субъект, и его права и обязанности;
— путем реорганизации жилищного илижилищно-строительного кооператива; в этом случае имеет место правопреемство.
Отношения, возникающие по поводусоздания товарищества путем реорганизации жилищного или жилищно-строительногокооператива, регулируются ст. 122 ЖК РФ.
В свою очередь гл. 13 ЖК РФпредусматривает два случая создания товарищества собственников жилья путемучреждения:
— в существующем многоквартирном доме лицами,являющимися собственниками помещений в этом доме;
— в строящемся многоквартирном домелицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этомдоме.
Порядок создания товариществасобственников жилья в строящемся многоквартирном доме определен ст. 139 ЖК РФ.
Согласно ч. 1 статьи 136 ЖК РФ решение осоздании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещенийв многоквартирном доме на их общем собрании. Порядок проведения общего собраниясобственников помещений в многоквартирном доме и порядок принятия им решенийопределены ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ. При этом следует учитывать, что согласно п. 4ч. 2 ст. 44 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ общее собрание собственников помещений вмногоквартирном доме, прежде чем принимать решение о создании товарищества вэтом доме, должно вначале определиться со способом управления этим домом, вчастности, принять решение о выборе одного из способов управлениямногоквартирным домом.
— непосредственное управлениесобственниками помещений в многоквартирном доме;
— управление товариществом собственниковжилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительскимкооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье всоответствии с федеральным законом о таком кооперативе;
— управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФрешение о выборе способа управления многоквартирным домом принимаетсябольшинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в общемсобрании собственников помещений в этом доме. Согласно ч. 1 статьи 136 ЖК РФдля принятия решения о создании товарищества собственников жилья требуетсябольшинство голосов уже не от голосов, принадлежащих только присутствующим наобщем собрании собственникам помещений в соответствующем многоквартирном доме,а от голосов всех таких собственников: как принимающих участие в такомсобрании, так и не участвующих в нем.
Общее собрание собственников помещений вмногоквартирном доме должно принять не только решение о создании товариществасобственников жилья, но и решение об утверждении устава товарищества. Всоответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ решение об утверждении устава товариществадолжно быть принято большинством голосов от общего числа голосов собственниковпомещений в многоквартирном доме. Результаты голосования по вопросам, связаннымс созданием товарищества, должны быть отражены в протоколе собрания
Дополнительное требование, котороеустанавливается законодательством, — это возможность создания в одноммногоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Такоетребование вызвано, прежде всего, необходимостью обеспечения единства иподчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общееимущество собственников помещений в многоквартирном доме (к ним относятсянесущие и ненесущие конструкции дома, в том числе общие стены, фундамент,крыша, общее механическое, электрическое, санитарно-техническое и иноеоборудование, земельный участок, на котором расположен дом).
Создание товарищества собственниковжилья предусматривается:
собственниками помещений в несколькихмногоквартирных домах, имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения,другие элементы инфраструктуры и расположенных на общем земельном участке илинескольких смежных земельных участках;
собственниками жилых домов,предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов, гаражей и другихобъектов, имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения, другиеэлементы инфраструктуры и расположенных на общем земельном участке илинескольких смежных земельных участках.
При этом совершенно очевидно, что такиетоварищества собственников жилья никак не могут являться объединениемсобственников помещений в многоквартирном доме, как это предусмотрено общимопределением, установленным в ст. 135 ЖК РФ. К тому же не ясно, что следуетпонимать под расположенными «близко» зданиями, строениями,сооружениями. Например, можно ли понимать под такими зданиями весь дачный иликотеджный поселок, дома, которые могут находиться на определенном удалении другот друга, или речь идет только о дачных или жилых домах, расположенных внепосредственной близости (на одной улице).
Пунктом 3 ст. 49 ГК РФ установлено, чтоправоспособность юридического лица возникает в момент его создания, а п. 2 ст.51 ГК РФ определено, что юридическое лицо считается созданным с момента егогосударственной регистрации. Таким образом, необходимыми условиямивозникновения товарищества собственников жилья как нового субъекта праваявляются не только воля лиц, его создающих, но и факт государственнойрегистрации такого товарищества как юридического лица.
В соответствии с ч. 3 статьи 136 ЖК РФгосударственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется всоответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Общие правила о государственнойрегистрации всех юридических лиц установлены в ст. 51 ГК РФ. Единый порядокгосударственной регистрации юридических лиц в настоящее время определен ФЗ от8.08.2001 г. «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальныхпредпринимателей»
Под государственной регистрациейюридических лиц следует понимать акт уполномоченного федерального органаисполнительной власти, осуществляемый путем внесения в государственный реестрсведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, а также иныхсведений о юридических лицах в соответствии с ФЗ «О государственнойрегистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Начиная с 1.07.2002г. уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственнуюрегистрацию юридических лиц, являлось МНС РФ (в настоящее время – Федеральнаяналоговая служба).
Данные государственной регистрациивключаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый длявсеобщего ознакомления. Принципы ведения государственного реестра, егосодержания, порядок предоставления и условия получения сведений, содержащихся вуказанном реестре, установлены ст. 4-7 гл. ΙΙ ФЗ «Огосударственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».Правила ведения Единого государственного реестра юридических лиц ипредоставления содержащихся в нем сведений утверждены постановлениемПравительства РФ от 19.06.2002 г. № 438 «О Едином государственном реестреюридических лиц»
За государственную регистрацию юридическихлиц уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей (ст. 33333гл. 253 НК РФ).
Государственная регистрацияосуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня предоставлениядокументов в регистрирующий орган. Датой представления документов считаетсядень их получения регистрирующим органом. Неосуществление государственнойрегистрации в установленные сроки является одним из оснований юридическойответственности регистрирующих органов и их должностных лиц.
Государственная регистрация юридическоголица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении огосударственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа – поместу нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имениюридического лица без доверенности.
Документы предоставляются врегистрирующий орган уполномоченным лицом непосредственно или направляютсяпочтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описьювложения. Иные способы предоставления документов в регистрирующий орган могутбыть определены Правительством РФ.
Требования к оформлению документов,предоставляемых в регистрирующий орган, установлены ПостановлениемПравительства РФ от 19.06.2002 г. № 439 «Об утверждении форм документов,используемых при государственной регистрации юридических лиц, и требования к ихоформлению»
В соответствии со ст. 12 ФЗ «Огосударственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»при государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующийорган представляются:
а) подписанное заявителем заявление огосударственной регистрации по форме, утвержденной Правительством РФ;
б) решение о создании юридического лицав виде протокола, договора или иного документа в соответствии сзаконодательством Российской Федерации;
в) учредительные документы юридическоголица (подлинники или нотариально удостоверенные копии);
г) выписка из реестра иностранныхюридических лиц соответствующей страны происхождения или иное равное поюридической силе доказательство юридического статуса иностранного юридическоголица – учредителя;
д) документ об уплате государственнойпошлины.
Решение о государственной регистрации,принятое регистрирующим органом, является основанием внесения соответствующейзаписи в Единый государственный реестр юридических лиц. Моментомгосударственной регистрации признается внесение регистрирующим органомсоответствующей записи в государственный реестр.
Регистрирующий орган не позднее одногорабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет)заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в государственныйреестр. В срок не более чем пять рабочих дней с момента государственнойрегистрации регистрирующий органа представляет сведения о регистрации вгосударственные органы, определенные Правительством РФ.
Факт государственной регистрациизавершает процедуру создания товарищества собственников жилья и означаетвозникновение нового юридического лица – субъекта гражданских и жилищныхправоотношений.
Факт государственной регистрациизавершает процедуру создания товарищества собственников жилья и означаетвозникновение нового юридического лица – субъекта гражданских и жилищныхправоотношений.
Необходимо обратить внимание на то, чтос 1.07.2002 г. налоговый орган совершивший государственную регистрациююридического лица при его создании, осуществляет постановку такого юридическоголица на учет в качестве налогоплательщика. Поэтому одновременно в пакетдокументов на государственную регистрацию, включается заявление на постановкуна учет в налоговом органе юридического лица, по месту нахождения на территорииРоссийской Федерации. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органедолжно выдаваться юридическому лицу в течение пяти дней со дня государственнойрегистрации.
2. Особенности создания игосударственной регистрации товарищества собственников жилья в строящихсямногоквартирных домах
Жилищный кодекс наряду с предусмотреннойст. 136 ЖК РФ возможностью создания товарищества собственников жильясобственниками помещений в уже существующем многоквартирном доме вводитдополнительную возможность создания такого объединения — в случае, когдамногоквартирный дом еще находится на стадии строительства.
В частности, ч. 1 статьи 139 ЖК РФдопускает создание товарищества собственников жилья лицами, которым будетпринадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирномдоме.
Следует признать, что созданиетоварищества в строящемся многоквартирном доме в полной мере не соответствуетни одной из целей создания товарищества, установленных ст. 135 ЖК РФ, а именносовместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспеченияэксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общимимуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, для создания товариществав строящемся доме требуется установление конкретного круга лиц, которым будетпринадлежать право собственности на помещения в этом доме. Поэтому права такоголица на участие в принятии решения о создании товарищества должны бытьудостоверены конкретными документами, подтверждающими возможность возникновенияв будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирномдоме, в связи со строительством которого создается товарищество. Только наличиеу конкретного лица указанных документов служит юридическим фактом, порождающимправовые последствия, связанные с возникновением у него права на участие впринятии решения о создании товарищества. На настоящий момент к такимдокументам в принципе можно было бы отнести только договоры участия в долевомстроительстве многоквартирных домов.
Согласно ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации» по договору участия в долевом строительствемногоквартирного дома одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренныйдоговором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить(создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатациютакого дома передать помещения в этом доме участнику долевого строительства, адругая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатитьобусловленную договором цену и принять указанные помещения при наличииразрешения на ввод в эксплуатацию такого дома. При этом согласно ст. 17названного Федерального закона указанный договор подлежит государственнойрегистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа поместу нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, длястроительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с даннымдоговором, в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним». Именно поэтому такойдоговор, зарегистрированный в установленном порядке, можно было бы признатьдостаточным основанием для подтверждения права конкретного лица — участникадолевого строительства — на участие в принятии решения о создании товарищества.
Вместе с тем следует обратить вниманиена недостаточно верный подход, избранный законодателем, к определению кругалиц, имеющих право
участвовать в принятии решения осоздании товарищества при строительстве многоквартирного дома, поскольку в ч. 1статьи 139 ЖК РФ приведены недостаточно однозначные критерии определения такогокруга лиц (в частности, не устанавливаются конкретные юридические факты,например заключение договора участия в долевом строительстве, позволяющиеоднозначно определить соответствующий круг лиц). Так, статья прямо указывает нанеобходимость обязательного возникновения в дальнейшем права собственности насоответствующее помещение в построенном доме у лица, которое участвует впринятии решения о создании товарищества (используется формулировка «будетпринадлежать»). В то же время любой договор, предусматривающий переходправа собственности, может быть расторгнут, изменен или прекращен, в том числев связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, и, соответственно,лицу, которому по договору должно было бы принадлежать право собственности напомещение в многоквартирном доме, в конечном счете такое право не будетпринадлежать, что исключает, легитимность его участия в принятии решения осоздании товарищества. Это означает, что на момент принятия решения о созданиитоварищества в строящемся доме конкретный круг лиц, именно которым будетпринадлежать право собственности на помещения в таком доме, точно установить непредставляется возможным в связи с невозможностью на момент принятия решенияустановления всех юридических фактов, свидетельствующих об однозначномвозникновении права собственности у всех этих лиц после окончания строительствадома на помещения в этом доме.
В соответствии с ч. 2 статьи 139 ЖК РФрешение о создании товарищества собственников жилья при строительствемногоквартирного дома принимается лицами, которым будет принадлежать правособственности на помещения в этом доме после окончания его строительства, на ихобщем собрании. Данное общее собрание должно проводиться в порядке,установленном ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ, т.е. в порядке, установленном дляпроведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (45 — 48 ЖК). Соответственно общее собрание лиц, которым будет принадлежать правособственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, будет правомочным(иметь кворум), если в нем примут участие указанные лица, которые будутобладать более чем 50% голосов от общего числа голосов, которые будутпринадлежать всем будущим собственникам помещений в таком доме после окончанияего строительства и ввода в эксплуатацию. При этом количество голосов, которымбудет обладать каждое указанное лицо на их общем собрании, согласно ч. 3 ст. 48ЖК РФ, должно определяться пропорционально будущей доле каждого из них в правеобщей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь такая доляопределяется с учетом ст. 37 ЖК РФ. В частности, лицу, у которого возникнет вбудущем право собственности на помещение в многоквартирном доме после окончанияего строительства и ввода в эксплуатацию, будет принадлежать доля в праве общейсобственности на общее имущество в таком доме, пропорциональная размеру общейплощади указанного помещения.
Таким образом, для создания товариществав строящемся доме требуется установление не только конкретного круга лиц,которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме, но иконкретных помещений в таком доме, которые будут принадлежать указанному кругулиц, и общей площади каждого из таких помещений. Поэтому права такого лица научастие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостовереныконкретными документами, не только подтверждающими возможность возникновения вбудущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме,в связи со строительством которого создается товарищество, но и содержащимисведения об общей площади такого помещения. Применительно к договору участия вдолевом строительстве многоквартирного дома следует иметь в виду, что всоответствии с ч. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации» в указанном договоредолжен быть определен подлежащий передаче конкретный объект долевогостроительства (конкретное помещение в строящемся многоквартирном доме) всоответствии с проектной документацией. При этом согласно ст. 25.1 ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»для государственной регистрации договора участия в долевом строительствемногоквартирного дома наряду с документами, необходимыми для государственнойрегистрации в соответствии с названным Федеральным законом, представляютсятакже документы с описанием помещения в многоквартирном доме с указанием егоместоположения на плане создаваемого многоквартирного дома и планируемойплощади такого помещения.
Статья 139 ЖК РФ не устанавливаеткаких-либо особенностей для государственной регистрации товариществасобственников жилья в строящемся многоквартирном доме. В частности, ч. 3указанной выше статьи, так же как и ч. 3 ст. 136 ЖК РФ, которая определяетпорядок создания товарищества собственников жилья в существующеммногоквартирном доме, содержит положение отсылочного характера к законодательствуо государственной регистрации юридических лиц (ст. 136 ЖК).
 
3. Объединение товариществ собственниковжилья
Создание товарищества собственниковжилья обусловлено одним из важных мотивов — собственники помещений вмногоквартирном доме объединяются, чтобы сделать вместе то, что они не могутсделать самостоятельно. Аналогичную цель преследуют и организации, объединяясьмежду собой. В результате такого объединения достигается координацияосуществляемой ими деятельности, что приводит, в конечном счете к улучшениюкачественных показателей процесса управления этой деятельностью и эффективнойзащите общих интересов.
В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФтоварищество собственников жилья является некоммерческой организацией. При этомсогласно п. 2 ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольнообъединяться. С учетом этого существует возможность создания двумя и болеетовариществами собственников жилья объединения товариществ собственников жилья.
В соответствии с п. 2 ст. 121 ГК РФ и п.2 ст. 11 ФЗ «О некоммерческих организациях» объединениенекоммерческих организаций осуществляется в форме создания ассоциаций (союзов)таких организаций. Поэтому предусмотренная Жилищным кодексом возможностьобъединения товариществ собственников жилья предполагает возможность созданиятакими товариществами ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья. Посуществу ассоциация (союз) товариществ собственников жилья может выступать поотношению к создавшим ее товариществам как управляющая компания, выполняющаячасть управленческих функций, добровольно переданных ей данными товариществами.
С учетом положений ст. ст. 121 — 123 ГКРФ и ст. 11 Федерального закона «О некоммерческих организациях» можновыделить основные особенности правового статуса (правового положения) объединениятовариществ собственников жилья как ассоциации (союза) таких товариществ:
— объединение является юридическим лицом- одной из форм некоммерческих организаций (соответственно, в отношении такогообъединения действуют положения ФЗ «О некоммерческих организациях»);
— наименование объединения должноотражать специфику объединения как объединения товариществ собственников жильяи содержать слова «ассоциация» или «союз»;
— учредительными документами объединенияявляются учредительный договор, подписанный представителями создающих такоеобъединение товариществ, и утвержденный ими устав, которые должны содержатьсведения, указанные в п. 2 ст. 52 и п. 2 ст. 122 ГК РФ;
— товарищества, создавшие объединение,становятся его членами, и как члены такого объединения сохраняют своюсамостоятельность и права юридического лица;
— объединение не отвечает пообязательствам своих членов;
— члены объединения несут субсидиарнуюответственность по обязательствам такого объединения в размере и в порядке,предусмотренных его учредительными документами;
— одним из основных источниковформирования имущества объединения являются имущественные взносы его членов,обязанность внесения которых хотя прямо не установлена, однако следует изсмысла п. 2 ст. 123 ГК РФ;
— имущество объединения принадлежит емуна праве собственности, его члены не имеют имущественных прав в отношенииимущества объединения.
В свою очередь, правовой статус членаобъединения товариществ собственников жилья сводится к следующим основнымправам и обязанностям:
— член объединения вправе по своемуусмотрению выйти из объединения по окончании финансового года (в этом случае оннесет субсидиарную ответственность по обязательствам объединенияпропорционально своему взносу в течение двух лет с момента выхода);
— член объединения может быть исключениз него по решению других членов объединения в случаях и порядке, установленныхучредительными документами объединения (в части субсидиарной ответственностиисключенного члена применяются аналогичные правила, которые действуют привыходе члена объединения из данного объединения);
— с согласия членов объединения в негоможет войти новый член объединения;
— член объединения вправе безвозмезднопользоваться услугами (консультационными, информационными и др.) объединения.
Управление объединением товариществсобственников жилья должно осуществляться по правилам гл. 13 ЖК РФ, которая вто же время содержит положения, касающиеся правового статуса товариществасобственников жилья, порядка его создания, государственной регистрации, реорганизации,ликвидации, и не регулирует отношения, возникающие по поводу управлениятовариществом. Представляется, что правильнее руководствоваться п. 2 ст. 122 ГКРФ и п. 3 ст. 14 ФЗ «О некоммерческих организациях», где порядокуправления деятельностью такого объединения, в том числе состав и компетенцияорганов управления таким объединением, порядок принятия им решений, включаявопросы, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированнымбольшинством голосов членов объединения, должны быть установлены учредительнымидокументами объединения.

4. Реорганизация и ликвидация товариществасобственников жилья
Реорганизация товарищества собственниковжилья осуществляется по основаниям, предусмотренным гражданскимзаконодательством.
Реорганизация юридического лица можетбыть произведена в виде:
— слияния двух и более юридических лиц водно;
— присоединения одного или несколькихюридических лиц к другому;
— разделения юридического лица на два иболее;
— выделения из юридического лица двух иболее;
— преобразования юридического лица вдругую организационно-правовую форму.
Следует отметить особенностиреорганизации товарищества собственников жилья. В одном многоквартирном домеможет быть создано только одно товарищество собственников жилья (ст. 136 ЖК).Соответственно, действующее в одном многоквартирном доме товарищество не можетбыть реорганизовано.
Действующее в многоквартирном дометоварищество собственников жилья не может разделиться на два или болеетоварищества, а также из него не может быть выделено другое товариществособственников жилья. Такого рода реорганизация товарищества собственников жильябудет противоречить ст. 136 ЖК РФ, поскольку два и более товарищества не могутобслуживать один многоквартирный дом.
Что касается слияния или присоединения,то, как указывалось, в одном многоквартирном доме не может быть два и болеетоварищества. Следовательно, такого вида реорганизация невозможна в одном доме.Но имеется и исключение из этого правила. В ст. 5 действовавшего ранее ФЗ«О товариществах собственников жилья» было установлено, чтокондоминиум (в новом Жилищном кодексе этого понятия не существует) можетсостоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющейизолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовойузел. Согласно названному Федеральному закону кондоминиумом признавалсямногоквартирный дом, помещения в котором находятся в собственности различныхлиц, а остальная его часть (общее имущество) — в общей долевой собственностисобственников помещений в данном многоквартирном доме. Таким образом, ФЗ отовариществах собственников жилья допускал возможность создания в одноммногоквартирном доме двух и более товариществ собственников жилья. В настоящеевремя они должны будут объединиться в одно товарищество путем слияния или присоединения.
Однако товарищество собственников жильяможет быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещенияв которых принадлежат различным собственникам помещений в многоквартирном доме,расположенных на общем земельном участке или на нескольких граничащих земельныхучастках, с общими сетями инженерно-технического обеспечения и другимиэлементами инфраструктуры
В данном случае два товариществасобственников жилья, созданные в двух многоквартирных домах, могут объединитьсяв одно товарищество собственников жилья путем слияния или присоединения. Инаоборот, товарищество собственников жилья, созданное в двух многоквартирныхдомах, вправе провести реорганизацию путем разделения или выделения. Этимислучаями исчерпываются возможности реорганизации товариществ собственников жилья.
Решение о реорганизации товариществасобственников жилья может быть принято только общим собранием товарищества.Решение считается принятым, если за него отдано более половины голосов.
Товарищество собственников жильясчитается реорганизованным, кроме случаев реорганизации в форме присоединения,с момента государственной регистрации вновь возникшего товарищества, посколькув случае присоединения одно юридическое лицо остается в прежнем виде.
При реорганизации товариществасобственников жилья в форме присоединения к нему другого товарищества первое изних считается реорганизованным с момента внесения в единый государственныйреестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенноготоварищества.
При слиянии двух и более товариществсобственников жилья права и обязанности каждого из них переходят к вновьвозникшему товариществу. При присоединении товарищества собственников жилья кдругому товариществу к последнему переходят права и обязанности присоединенноготоварищества.
При разделении товариществасобственников жилья его права и обязанности переходят к вновь возникшимтовариществам.
При выделении из товариществасобственников жилья одного или нескольких товариществ к каждому из нихпереходят права и обязанности реорганизованного товарищества в соответствии сразделительным балансом.
Передаточный акт и разделительный балансутверждаются общим собранием товарищества собственников жилья или органом,принявшим решение о реорганизации товарищества.
Товарищество собственников жилья можетбыть ликвидировано по решению суда в случае допущения при его создании грубыхнарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либоосуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократнымиили грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. Требование о ликвидациитоварищества по этим основаниям может быть предъявлено в суд государственныморганом или органом местного самоуправления, которому право на предъявлениетакого требования предоставлено законом.
В данном случае товариществособственников жилья может быть ликвидировано в случае, когда оно занимаетсядеятельностью, не предусмотренной уставом товарищества, либо деятельностью,которой некоммерческая организация заниматься не вправе.
Следует обратить внимание на то, что пообщему правилу юридическое лицо может быть ликвидировано по решению егоучастников. Товарищество собственников жилья не может быть ликвидировано общимсобранием товарищества собственников жилья. Деятельность товарищества являетсяспособом управления многоквартирным домом, решение о его создании и уставтоварищества принимаются на общем собрании собственников помещений вмногоквартирном доме. Соответственно, и ликвидировать товарищество собственниковжилья может общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а необщее собрание членов товарищества собственников жилья. В настоящее времяколичество участников названных собраний может отличаться, и, возможно,существенно.
Если многоквартирным домом управляеттоварищество собственников жилья, а общее собрание собственников помещений вмногоквартирном доме приняло решение об избрании другого способа управления, тотоварищество собственников жилья должно быть ликвидировано, поскольку управлятьмногоквартирным домом оно не может в силу решения собственников помещений вэтом доме, а иной деятельностью заниматься не может в силу закона.
Новый Жилищный кодекс установил ещеодин, не предусмотренный общими правилами, случай ликвидации товариществасобственников жилья как юридического лица.
Членство в товариществе собственниковжилья не является обязательным, и любой собственник помещения в многоквартирномдоме вправе выйти из состава товарищества либо после отчуждения помещения новыйсобственник помещения может и не стать членом товарищества собственников жилья.Следовательно, число членов товарищества собственников жилья может бытьуменьшено и может иметь меньше чем половину голосов. В таком случаетоварищество собственников жилья не может управлять многоквартирным домом идолжно быть ликвидировано общим собранием собственников помещений вмногоквартирном доме.
В обоих названных случаях товариществособственников жилья ликвидируется на основании решения общего собраниясобственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений вмногоквартирном доме или членов товарищества собственников жилья, принявшеерешение о ликвидации юридического лица, назначает ликвидационную комиссию иуведомляет регистрирующий орган о формировании ликвидационной комиссии, а такжео составлении промежуточного ликвидационного баланса. С момента назначенияликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению деламитоварищества собственников жилья.
Ликвидационная комиссия помещает в органахпечати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридическихлиц, публикацию о ликвидации товарищества собственников жилья, порядке и срокезаявления требований его кредиторами. Срок заявления требований кредиторами неможет быть менее чем два месяца со дня публикации о ликвидации товарищества.Ликвидационная комиссия принимает меры по выявлению кредиторов и получениюдебиторской задолженности, а также уведомляет в письменной форме кредиторов оликвидации товарищества.
После завершения расчетов с кредиторамиликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждаетсяобщим собранием товарищества собственников жилья или органом, принявшим решениео ликвидации товарищества.
При ликвидации товариществасобственников жилья оставшееся после удовлетворения требований кредиторовимущество направляется на обеспечение содержания, технической эксплуатации иремонта многоквартирного дома, которым управляло товарищество.
Ликвидация товарищества собственниковжилья считается завершенной, а само товарищество прекратившим существованиепосле внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц о еголиквидации.
Согласно ст. 142 ЖК РФ два и болеетоварищества собственников жилья могут создать объединение товарищества собственниковжилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Вслучае ликвидации товарищества собственников жилья аналогично ликвидируется иобъединение товариществ, так как в результате ликвидации одного товариществасобственников жилья не сможет функционировать и объединение с другимтовариществом.

Глава ΙΙΙ. Правовое положение членовтоварищества собственников жилья
1. Членство в товариществе собственниковжилья
 
Выбор собственниками помещений вмногоквартирном доме на основе свободного волеизъявления такого способауправления многоквартирным домом, как управление товариществом, означаетреализацию их права на создание объединения для достижения вышеназванных целей.Обязательный признак такого объединения — членство в нем. Только члены данногообъединения имеют право участвовать в работе его руководящего органа, избиратьи быть избранными в его исполнительный орган, а также контролироватьдеятельность, как его исполнительного органа, так и объединения в целом.
В соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФчленство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещенияв многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственниковжилья.
Это предполагает, что членство втовариществе собственников жилья возникает только в результате свободноговолеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании егозаявления, и соответственно, принудительное членство в товариществах собственниковжилья не допускается законом ни при каких условиях.
Данное правило в полной мере учитываетПостановление Конституционного Суда РФ «По делу о проверкеконституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49Федерального закона от 15 июня 1996 г. „О товариществах собственниковжилья“ в связи с запросом Советского районного суда города Омска» от3 апреля 1998 г. N 10-П, которым были признаны не соответствующими ст. 30Конституции РФ отдельные положения в настоящее время утратившего силу ФЗ«О товариществах собственниках жилья», которые предусматривалиобязательность членства в товариществе собственников жилья для собственниковпомещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество. Присоздании товарищества собственников жилья, как и в любом юридическом лице,имеющем членство, членство устанавливается решением учредительного собрания,на котором определяется возможность создания товарищества и его будущий состав,утверждается устав и решаются другие вопросы. Список членов товарищества присоздании составляется на основании протокола учредительного собрания, которыйподписывают все члены создаваемого товарищества.
После того, как товарищество создано,новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений.
Если в многоквартирном доме созданотоварищество собственников жилья, то лица, приобретающие помещения в этом доме.Вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственностина помещения. Данное положение установлено в императивной норме ч. 2 ст. 143 ЖКРФ, по этому уставом товарищества собственников жилья не может быть исключеноили ограничено право собственника помещения в многоквартирном доме навступление в товарищество.
Членство в товариществе собственниковжилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товариществаили с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение вмногоквартирном доме (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ). Следует обратить внимание на то, чтоЖилищный кодекс не предусматривает возможность исключения члена товарищества изтоварищества. Представляется, что такую возможность нельзя предусмотреть и вуставе, если исходить и з буквального толкования приведенных положений ч. 3 ст.143 ЖК РФ: здесь имеется в виду только добровольная подача заявления о выходеиз членов товарищества.

 2. Органы управленияи контроля в товариществе собственников жилья
 
Товариществособственников жилья, как и все прочие юридические лица, приобретает гражданскиеправа и принимает на себя гражданские обязанности, через свои органы,действующие в соответствии с законом. Иными правовыми актами и учредительнымидокументами (п. 1. ст. 53 ГК РФ).
Среди органов управлениятоварищества собственников жилья ст. 144 ЖК РФ называет только общее собраниечленов товарищества и правление товарищества. Однако законодатель здесь почемуто не упоминает о председателе правления товарищества, статус которого определенв ст. 149 ЖК РФ. Между тем, как будет показано далее председатель правления являетсяединоличным исполнительным органом товарищества, обладающим собственнойуправленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальнымисполнительным органом – правлением товарищества.
Юристы правильноуказывают на то обстоятельство, что во избежание сложностей в разделении компетенциии в целях защиты прав и интересов третьих лиц законодательная практика регулированияюридических лиц, создаваемых в различных организационно правовых формах,устанавливает либо единоличный исполнительный орган, либо одновременноколлегиальный и единоличный исполнительные органы. В данном случае совершенноочевидно, что в товариществе собственников жилья действуют одновременно дваисполнительных органа – правление (коллегиальный орган) и председательправления. Разграничить управление полномочия этих органов необходимо в уставетоварищества, не допуская при этом дублирования их функций и полномочий.
На практике следуетисходить из того, что система органов управления в товариществе собственниковжилья выглядит следующим образом: обще собрание членов товарищества, правлениеи председатель правления товарищества.
Таким образом, органытоварищества собственников жилья формируются особым образом – только из членовтоварищества, которые одновременно являются собственниками помещений вмногоквартирном доме, в котором создано такое товарищество. Другими словами,фактически в принятии управленческих решений и их реализации участвуют самичлены товарищества. Поэтому можно говорить о том, управление указанным домомреализуется самими членами товарищества, хотя и опосредованно – через органы товарищества.
Рассмотрим подробнееорганы управления и контроля товарищества собственников жилья.
Общее собрание членовтоварищества
Общее собрание членовтоварищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества(ч. 1 ст. 145 ЖК РФ). В общем собрании с правом решающего голоса вправеучаствовать только члены соответствующего товарищества.
В принципе Жилищныйкодекс не определяет право созыва общего собрания, допуская в диспозитивнойнорме, что такое собрание созывается в порядке, установленном уставомтоварищества. Между тем, при определении соответствующих процедур в уставенеобходимо иметь в виду ряд императивных норм Жилищного кодекса, регулирующихотдельные отношения, связанные с созывом общего собрания ( например, ч. 1, 2ст. 146 ЖК РФ).
К компетенции общегособрания членов товарищества собственников жилья относятся выполнение следующихорганизационных функций:
— внесение изменений в уставтоварищества — в отличие от процедуры его принятия при создании товарищества,предусматривающей принятие решения общим собранием собственников помещений вмногоквартирном доме большинством голосов от общего числа голосов всех данныхсобственников, изменения в него вносятся на основании решения общего собраниячленов товарищества, принятого большинством голосов от общего числа голосовприсутствующих на данном собрании членов товарищества;
— принятие решений о реорганизации иликвидации товарищества с учетом оснований и порядка, установленных гражданскимзаконодательством; при этом решения по данным вопросам принимаются большинством- не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;
— избрание правления товарищества — изчисла членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но неболее чем на два года; при этом решение по данному вопросу принимаетсябольшинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собраниичленов товарищества;
— избрание ревизионной комиссии(ревизора) товарищества — на срок не более чем два года; член товарищества,избираемый в состав ревизионной комиссии товарищества либо ревизоромтоварищества, не может одновременно являться членом правления товарищества;член ревизионной комиссии или ревизор товарищества не обязательно должныявляться членами товарищества; при этом решение по данному вопросу принимаетсябольшинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собраниичленов товарищества;
— образование специальных фондовтоварищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонтобщего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, — в порядке,установленном общим собранием членов товарищества; цели использования(расходования) средств фондов должны быть предусмотрены в уставе товарищества;резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходови покрытия убытков товарищества; фонд на восстановление и ремонт общегоимущества в многоквартирном доме и его оборудования может использоваться дляцелей капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонтаобъектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования;кроме того, может быть принято решение об образовании любого иного специальногофонда, при этом решение об образовании специального фонда товариществапринимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих наобщем собрании членов товарищества;
— утверждение годового плана офинансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана — предполагается необходимость ежегодно проводить общее собрание членовтоварищества; ежегодно составлять указанные документы и представлять их нарассмотрение данному общему собранию обязано правление товарищества; в своюочередь ревизионная комиссия (ревизор) товарищества одновременно представляетзаключения на указанные документы (ст. ст. 150 и 151 ЖК); при этом утверждениеуказанных отчета и плана осуществляется путем принятия решения большинствомголосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членовтоварищества;
— рассмотрение жалоб членов товариществана действия правления товарищества и его председателя, ревизионной комиссии(ревизора) товарищества;
— принятие и изменение правилвнутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанностикоторых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате ихтруда, — данные документы являются локальными нормативными актами товарищества,которые должны регламентировать порядок приема и увольнения работниковтоварищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудовыхдоговоров, заключаемых товариществом со своими работниками, режим работы, времяотдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, иныевопросы регулирования трудовых отношений в товариществе, а также определитьвид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий,иных поощрительных выплат; разработать указанные документы и вынести их наутверждение общего собрания членов товарищества обязан председатель правлениятоварищества (ст. 149 ЖК); при этом решения о принятии и изменении указанныхдокументов принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующихна общем собрании членов товарищества;
— определение размера вознаграждениячленов правления товарищества — размер такого вознаграждения можетустанавливаться дифференцированно в зависимости от объема возложенных накаждого из членов правления обязанностей и результатов их выполнения; при этомрешения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числаголосов присутствующих на общем собрании членов товарищества.
К имущественно-правовым функциям общегособрания членов товарищества из непосредственно перечисленных в ч. 2 статьи 145ЖК РФ можно отнести полномочия:
— по установлению размера обязательныхплатежей и взносов членов товарищества — такие платежи и взносы составляютосновную доходную часть финансового плана (бюджета) товарищества, в связи с чемрасчет их размеров должен производиться одновременно с составлением указанногоплана на очередной год, с учетом закладываемой в него расходной части,включающей в себя расходы, связанные с выплатами за коммунальные услуги, услугии работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему икапитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; представляется,что для упрощения расчета конкретного размера обязательного платежа и взносакаждого из членов товарищества в части содержания общего имущества вмногоквартирном доме устанавливаемый размер обязательных платежей и взносовчленов товарищества в этой части может быть соотнесен с величиной общей площадипомещения, принадлежащего на праве собственности каждому члену товарищества (кпримеру, если установлено 20 руб. с 1 кв. м, то размер платежа члена товарищества, которому на праве собственности принадлежит помещение общей площадью 60 кв. м, составит 1200 руб.); при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосовот общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
— по решению вопросов, связанных сполучением заемных средств, в том числе банковских кредитов, — это означает,что договор займа и кредитный договор могут быть заключены правлениемтоварищества или его председателем только на основании принятых общим собраниемчленов товарищества решений по указанным вопросам; предметом договора займамогут быть как денежные средства, так и вещи, определяемые родовыми признаками;предметом кредитного договора могут быть только денежные средства, предоставляемыепо такому договору банком или иной кредитной организацией; договор займаотносится к реальным договорам и считается заключенным с момента передачи денегили вещи (ей); кредитный договор относится к консенсуальным договорам, и егозаключение влечет обязанность банка или иной кредитной организации предоставитьденежные средства в установленные сроки и в обусловленном объеме; договор займаи кредитный договор заключаются товариществом по правилам гл. 42 ГК РФ; приэтом решения по указанным вопросам принимаются большинством не менее 2/3голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;
— по определению направленийиспользования дохода от хозяйственной деятельности товарищества — денежныесредства, полученные в виде дохода от хозяйственной деятельности товарищества,используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных фондовтоварищества, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставомтоварищества; дополнительные доходы, т.е. доходы, дополнительно полученные входе исполнения годового плана финансовой деятельности товарищества, могут бытьнаправлены и на иные цели, указанные в уставе товарищества (ст. 152 ЖК); приэтом решения по данному вопросу принимаются большинством не менее 2/3 голосовот общего числа голосов всех членов товарищества;
— по принятию решений о сдаче в арендуили передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме — при принятииданных решений следует учитывать, что в этом случае могут быть затронутыинтересы не являющихся членами товарищества собственников помещений вмногоквартирном доме, в котором создано товарищество, и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФвопросы, связанные с передачей в пользование общего имущества в многоквартирномдоме, отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме;при этом указанные решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов отобщего числа голосов всех членов товарищества.
Хочется обратить вниманиена круг вопросов, помимо указанных, которые решаются общим собранием членовтоварищества собственников жилья совместно с собранием собственников помещенийв многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, вчастности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома,надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственникамидома прилежащих земельных участков, ведения на них различного видастроительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, егоинженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должныбыть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимисячленами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома иимеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевыесобственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всехсобственников.
Определенные вопросыдолжны рассматриваться только один раз в год, но ежегодно. Это предполагаетпроведение общего собрания членов товарищества как минимум один раз в год. Ктаким вопросам относятся утверждение годовой бухгалтерской отчетности, отчетовревизионной комиссии (ст. 150 ЖК РФ), принятие решения об использованиидоходов, полученных товариществом за год и др.
Вопросы, отнесенные ккомпетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, не могутбыть решены ни коллегиальным, ни единоличным исполнительным органомтоварищества. Применительно к правления установлен прямой запрет (ч. 1 ст. 147ЖК РФ), а компетенция председателя правления ограничена нормами ст. 149 ЖК РФ.
При этом учитывая особоеположение общего собрания членов товарищества как высшего органа управлениятоварищества, ч. 4 статьи 145 ЖК РФ предусматривает возможность решения имвопросов, отнесенных к компетенции исполнительного органа управлениятовариществом — правления товарищества
Порядок организации ипроведения общего собрания членов товарищества собственников жилья определен вст. 146 ЖК РФ. При этом согласно ст. 148 ЖК РФ созыв и проведение общегособрания относится к компетенции правления товарищества.
Уведомление о проведенииобщего собрания членов товарищества собственников жилья направляется вписьменной форме лицам, по инициативе которого созывается общее собрание, ивручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтовогоотправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее, чем за 10дней до даты проведения общего собрания.
В уведомлении опроведении общего собрания членов товарищества указываются сведения о лице, поинициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения общегособрания, повестка для общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственниковжилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены вповестку дня.
Правомочия общегособрания членов товарищества собственников жилья устанавливается в соответствиисо ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товариществасобственников жилья правомочно (имеет кворум), если на нем присутствовали болееполовины членов товарищества или их представителей.
Решения общего собрания членовтоварищества по тем или иным вопросам могут приниматься простым иликвалифицированным большинством голосов. Согласно ч. 4 ст. 146 ЖК РФ, решения общегособрания членов товарищества собственников жилья по ряду особенно значимыхвопросов принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосовчленов товарищества. В частности, решения по вопросам, указанным в п. 2, 6, 7,12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ (связанные с реорганизацией и ликвидацией товарищества,получением заемных средств, в том числе банковских кредитов, направлениемиспользования дохода от хозяйственной деятельности товарищества,предоставлением в аренду или передачей иных прав на общее имущество вмногоквартирном доме), должны приниматься не менее чем 2/3 голосов от общегочисла голосов всех членов товарищества (их представителей), т.е.квалифицированным большинством голосов.
Кроме того не запрещено предусмотретьв уставе товарищества собственников жилья также иные вопросы, которые могутрешаться только квалифицированным большинством голосов..
Решения по остальнымвопросам принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующихна общем собрании членов товарищества или их представителей.
Общее собрание членовтоварищества ведет председатель правления товарищества или его заместитель. Вслучае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правлениятоварищества.
Уставом товариществасобственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса вписьменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимостиот вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме ирешаемых вопросов.
В связи с этим вюридической литературе было высказано мнение о недостаточной обоснованностиположения о группировке членов товарищества собственников жилья дляголосования: права и обязанности всех членов товарищества одинаковы, ивыделение каких-то членов в отдельную группу будет явно ущемлять праваостальных членов товарищества, или наоборот.
Во избежание нарушенияправ членов товарищества устав должен содержать точно определенный кругвопросов, решение которых возможно путем проведения заочного голосования. Общеегодовое собрание членов товарищества должно проводиться только в очной форме.Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по определенным уставомвопросам могут проводиться путем заочного голосования, если в уставетоварищества предусмотрена такая форма проведении общих собраний. Если уставдозволяет проведение общих собраний членов товарищества посредством письменногоопроса, то в нем необходимо четко разработать порядок проведения такихсобраний.
Правление товариществасобственников жилья.
Правление товариществасобственников жилья — это коллегиальный исполнительный орган управлениятоварищества, подотчетный общему собранию членов товарищества собственниковжилья, который осуществляет руководство деятельностью товарищества. Правлениевправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, заисключением вопросов отнесенных к исключительной компетенции общего собраниясобственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членовтоварищества собственников жилья.
Правление товариществасобственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членовтоварищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем надва года. Таким образом, в состав правления не могут быть избраны, например,собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членамитоварищества собственников жилья. Кроме того, членами правления не могут бытьлица, являющиеся членами ревизионной комиссии данного товарищества (ч. 1 ст.150 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст.147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья избирает из своего составапредседателя товарищества. Фактически речь идет не о председателе товарищества,а о председателе правления товарищества, статус которого как единоличногоисполнительного органа определен в ст. 149 ЖК РФ.
В связи с этимавторитетные юристы справедливо указывают на то, что приведенные положенияЖилищного кодекса противоречат общему порядку формирования исполнительныхорганов. Один исполнительный орган не вправе создавать другой исполнительныйорган, тем более, что оба контролируют деятельность друг друга.
Председатель правленияявляется единоличным исполнительным органом, а не сменяемым председателем,наделенным чисто организационными функциями, связанными с созывом и ведениемзаседаний правления. Как исполнительный орган, председатель отвечает передобщим собранием за свою деятельность, что обуславливает и его избраниесобранием, а не правлением (формирование исполнительных органов относится ккомпетенции высшего органа управления товарищества — ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).Поэтому представляется, что в ст. 145 и 147 ЖК РФ необходимо внести изменения,относящие избрание председателя правления товарищества собственников жилья и компетенцииобщего собрания членов товарищества.
Заседания правлениятоварищества собственников жилья созываются председателем правления в сроки,установленные уставом товарищества. Заседание правления товарищества признаетсяправомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членовправления товарищества (то есть более половины его членов). Решение правлениятоварищества собственников жилья оформляется протоколом. Порядок деятельностиправления целесообразно детально регламентировать в уставе товарищества или вспециальном локальном акте типа положения о правлении. Такой акт может бытьутвержден на общем собрании членов товарищества.
К числу обязанностейправления товарищества собственников жилья ст. 143 ЖК РФ относит решениевопросов, примерный перечень которых определен в указанной статье. Термин «обязанности»не совсем корректен в данном контексте: фактически речь идет о правомочияхправления (то есть, о правах, реализация которых составляет одновременноюридическую обязанность исполнительного органа), образующих управленческуюкомпетенцию правления товарищества собственников жилья. Итак, правомочиямиправления являются:
— реализации в целом всех решений общегособрания членов товарищества;
— оперативного руководства текущейдеятельностью товарищества;
— составления приходно-расходных смет иотчетов товарищества, представления их на утверждение общего собрания егочленов;
— распоряжения материальными инематериальными активами товарищества в пределах, необходимых для обеспеченияего текущей деятельности, и в соответствии с утвержденной сметой;
— организационно-техническогообеспечения деятельности общего собрания членов товарищества, в том числе созывданного собрания и организации его проведения;
— организации учета и отчетноститоварищества, подготовки годового плана, бюджета, годового отчета ипредставления их на утверждение общего собрания членов товарищества;
— обеспечения делопроизводства товариществаи содержания его архива;
— организации охраны имуществатоварищества и общего имущества в многоквартирном доме;
— организации строительства, ремонта исодержания объектов общего имущества в многоквартирном доме в соответствии спринятыми общим собранием членов товарищества решениями;
— приема на работу в товарищество лиц потрудовым договорам, их увольнения, поощрения и наложения на них взысканий,ведения учета работников товарищества;
— контроля за своевременным внесениемчленами товарищества обязательных платежей и взносов;
— совершения от имени товариществасделок, связанных с управлением многоквартирным домом;
— ведения списков членов товарищества;
— обеспечения соблюдения товариществомзаконодательства РФ и требований его устава;
— представления интересов товарищества всуде, государственных органах, органах местного самоуправления, общественных идругих организациях;
— рассмотрения заявлений членовтоварищества;
— подготовки изменений и дополнений вустав товарищества с учетом принятого общим собранием членов товариществарешения;
— сдачи в пользование объектов общегоимущества в многоквартирном доме согласно условиям и требованиям, установленнымобщим собранием членов товарищества применительно к конкретным таким объектам.
Председатель правления товариществасобственников жилья
Председателем правления товариществасобственников жилья может стать только лицо, являющееся собственником помещенияв многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество, вступившее вчлены такого товарищества и являющееся членом правления такого товарищества,поскольку председатель правления товарищества избирается членами правлениятоварищества из своего состава
В соответствии с статьей 149 (п. 1) лицоможет исполнять полномочия председателя правления товарищества после егосоответствующего избрания на данную должность только в пределах срока,установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срокане могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества,поскольку председатель правления товарищества одновременно является членомправления товарищества, и, соответственно, его полномочия прекращаются с истечениемсрока избрания правления товарищества (даже если правление товариществапереизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такогоизбрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть болеедвух лет.
Председатель правления товарищества неявляется органом управления товарищества, поскольку ст. 144 ЖК РФ к органамуправления товарищества относит только общее собрание членов товарищества иправление товарищества.
Председатель правления товариществавправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписыватьплатежные документы и совершать сделки, которые в соответствии сзаконодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобренияорганами управления товарищества.
На основании п. 3 ст. 53 ГК РФпредседатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должендействовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан потребованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.
Категория «добросовестность иразумность действий» имеет оценочный характер, поскольку можноиспользовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателяправления на предмет соответствия воле, выработанной органом управлениятоварищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаевдостаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность председателяправления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочияпредседателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделокот имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставетоварищества.
На председателя правления товариществастатьей 149 ЖК РФ возложены административные производственные функции.
В частности, председатель правлениятоварищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а такжедает указания и распоряжения должностным лицам товарищества, исполнение которыхдля них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовымдоговорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правлениятоварищества в силу своих должностных обязанностей.
Председатель правления товарищества долженразработать и вынести на утверждение общего собрания членов товариществаправила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества.Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальныйнормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и инымифедеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества,основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора,заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха,применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иныевопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.
Необходимо отметить, что указанный вЖилищном кодексе перечень полномочий председателя правления товариществаявляется закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность ихрасширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правлениятоварищества вне пределов своих полномочий, установленных статьей 149 ЖК РФ,вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товариществатолько по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.
Ревизионная комиссия
Контрольным органом во всехтовариществах собственников жилья является ревизионная комиссия (ревизор). Данныйорган не относится к числу органов управления товарищества: он не осуществляеторганизационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишьодну специфическую функцию управления – контроль за финансово-хозяйственной деятельностьютоварищества, так называемый внутренний аудит.
Ревизионная комиссия (ревизор)товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товариществане более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товариществасобственников жилья не могут входить члены правления товарищества (ч. 1 ст.150). ЖК РФ оставляет целиком на усмотрение общего собрания членов товариществарешение вопроса о выборе формы организации контроля: о выборе ревизионнойкомиссии товарищества как коллегиального органа контроля или о предпочтении ейединоличного ревизора товарищества, никак не связывая такой выбор сколичественными параметрами самого товарищества. При этом ЖК РФ также непредусматривает требований к количественному составу ревизионной комиссиитоварищества. Соответственно, вопрос о конкретном количественном составе такойкомиссии вправе решить общее собрание членов товарищества. При этом достаточноочевидно, что данная комиссия должна состоять не менее чем из трех человек,поскольку ч. 2 статьи 150 ЖК РФ устанавливает требование об избранииревизионной комиссией товарищества председателя комиссии из своего состава.Однако с учетом объема финансовых вопросов, контролируемых ревизионнойкомиссией товарищества, общее собрание членов товарищества вправе установить ииную численность органа контроля товарищества, например пять, семь или болеечеловек.
Ревизионная комиссия товариществасобственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионнойкомиссии. Председатель ревизионной комиссии не является самостоятельным контрольныморганом, его основная задача – организационно – техническое обеспечениедеятельности ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия (ревизор)товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже, чем один раз в годревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представляет общему собранию членовтоварищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий годтоварищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежейи взносов;
3) отчитывается перед общим собраниемчленов товарищества о своей деятельности.

Заключение
 
Как известно, новый Жилищный кодексРоссийской Федерации имеющий столь важное значение нормативный акт обоснованновызывал самое пристальное общественное внимание и многочисленные дискуссии ещена стадии законопроектной работы над ним. Сегодня, когда вхождение новогоЖилищного кодекса в состав российского законодательства стало свершившимсяфактом, его положения вновь требуют самого внимательного анализа в различныхаспектах.
Так, анализ содержания Главы Ιпозволяет предположить, что серьезные трудности в правоприменительной практикемогут возникнуть при решении вопросов, связанных с взаимодействием норм ЖК иГражданского кодекса Российской Федерации.
Это выражается в нечетком регулированииотношений между товариществом собственников жилья и остальными собственникамипомещений в многоквартирном доме, не вошедших в товарищество.
Так, п. 3 ст. 45 Жилищного кодексагласит, что решения принятые на общем собрании при согласии собственниковпомещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более 50процентов (а в некоторых случаях 2/3) голосов от общего числа собственников вмногоквартирном доме обязательны для всех собственников в данном доме.
Таким образом, для совершения действийпо распоряжению и пользованию общим имуществом Жилищный кодекс не требуетсогласия всех собственников помещений и тем самым вступает в противоречие с п.1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК, в соответствии с которыми пользование ираспоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно лишь посоглашению всех ее участников. Отмеченное обстоятельство представляет собойвесьма существенную коллизию между нормами Гражданского и Жилищного кодекса. Напрактике, согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот жепорядок распространяется и на право настраивать, перестраивать часть общего имуществав многоквартирном доме.
В связи с тем, что членами товариществапри его создании могут становиться не все собственники помещений вмногоквартирном доме. Те, кто не пожелал стать участником товарищества, какследствие, сами выбирают способ управления своим имуществом. Навязывать своиуслуги товарищество собственников жилья не вправе.
Поэтому,выглядят нелогичными положения п. 2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 ЖК РФ, которыепредписывают заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества ссобственниками, не являющимися членами товарищества. Во-первых, законодатель неделает различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ (ст.249 ГК РФ, ст. 36, 39 ЖК РФ). Во-вторых, если содержание, обслуживание и ремонтобщего имущества — это уставная обязанность ТСЖ, то для осуществления этойдеятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками.В-третьих, собственник не вправе обособлять свою долю в праве собственности наобщее имущество (ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ), т.е. общее имущество внатуре выделению не подлежит и соответственно не может быть самостоятельнымпредметом договора с собственником жилого помещения. Следовательно, неясно, какможет выглядеть договор о содержании и ремонте доли общего имущества,принадлежащей конкретному собственнику. На наш взгляд, данные положенияЖилищного кодекса РФ подлежат изменению либо исключению.
Всвоей деятельности товарищества собственников жилья сталкиваются с проблемойнизкой бюджетной дисциплиной компенсации льгот и субсидий на оплатужилищно-коммунальных услуг. На местном уровне до сих пор не выработан механизмкомпенсации льгот для членов товарищества собственников жилья. При анализеположений, регулирующих процесс создания товарищества собственников жильявидно, что будущие члены товарищества собственников жилья могут оказаться вследующем положении. Муниципальные власти должны передавать товариществамсобственникам жилья дома в надлежащем состоянии. Этот вопрос урегулирован ещеЗаконом о приватизации жилищного фонда. Когда организуется товариществособственников жилья, оно принимает на баланс по акту технического состояния дому балансодержателя, у собственника — муниципалитета. И здесь уже зависит оттоварищества — насколько грамотно товарищество собственников жилья и егоспециалисты примут этот жилой дом и смогут доказать, что не проводилисьнадлежащие ремонтные работы, что общее имущество не ремонтировалось. На этоесть суд. Если товарищество собственников жилья его выиграет, то они могут потребоватьот муниципалитета заложить средства в муниципальном бюджете на ремонт их дома.
Рассмотревправовое положение товариществ собственников жилья, учитывая обозначенныепроблемы, можно сделать вывод, что в правовом регулировании правового статуса идеятельности товариществ собственников жилья есть определенные недоработки.Однако, в условиях, когда практически все собственники поставлены в жесткие временныерамки с решением вопроса определения способа управления и обслуживания своейсобственностью, представляется, что товарищество собственников жилья этооптимальный вариант управления многоквартирным домом.
Только в товариществахсобственников жилья можно говорить о такой сплоченности жильцов для того, чтобытребовать реализации своих прав, это организация, которая будет отстаиватьинтересы собственников.
К тому же товариществособственников жилья, являясь юридическим лицом, в состоянии не только управлятьсредствами, полученными с квартплаты, но и зарабатывать дополнительные, которыепойдут на благоустройство жилья. Товарищества собственников жилья, решениемобщего собрания, имеет право зарабатывать деньги, сдавая в аренду общее имущество.

Список литературы,нормативных актов и судебно-арбитражной практики
 
Ι. Нормативные акты.
1. КонституцияРоссийской Федерации принята народным голосованием 12 декабря 1993.
2. Жилищный кодексРоссийской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ в ред. от ФЗ от 31.12.2005 №199-ФЗ//СЗ РФ. 2005. № 1 ч. Ι. Ст. 14.
3. Кодекс РоссийскойФедерации об административных правонарушениях ФЗ от 30.12.2001 № 195-ФЗ в ред. ФЗ от 15.01.2006 № 7-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1ч. Ι. Ст. 1.
4. Земельный кодексРоссийской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ в ред. ФЗ от 07.03.2005 № 15-ФЗ//СЗРФ. 2001.
5. Налоговый кодексРоссийской Федерации: часть 1 от 05.08.2000 № 117-ФЗ в ред. ФЗ от 10.01.2006 №16-ФЗ // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340.
6. Уголовный кодексРоссийской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ ред. ФЗ от 09.01.2006 № 11-ФЗ // СЗРФ. 1996. № 25. Ст. 2954.
7. Гражданскийкодекс Российской Федерации: часть 1. от 30.11.1994 № 1-ФЗ ред. ФЗ от10.01.2006 № 18-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
8. ФЗ от 30.12.2004№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации»//Российская газета от 31 декабря 2004. № 292.
9. ФЗот 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РоссийскойФедерации» с изм. и доп., внесенными ФЗ от 28.12.2005 № 184-ФЗ//Российскаягазета от 12 января 2005. № 1; 29 декабря 2005 № 294.
10. ФЗот 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц ииндивидуальных предпринимателей» в ред. ФЗ от 02.07.2005 № 83-ФЗ//СЗ РФ.2001. № 33. ч. Ι. Ст. 3431; 2005. № 27. Ст. 2722.
11. ПостановлениеКонституционного суда РФ от 03.04.1998 № 10-П «По делу о проверкеконституционности пунктов 1,3 и 4 статьи 32 пунктов 2 и 3 статьи 49Федерального закона от 15 июня 1996 года „О товариществах собственниковжилья“ в связи с запросом Советского районного суда города Омска»//СЗРФ 1998. № 15. Ст. 1794.
12. ФЗот 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» в ред. ФЗ от 31.12.2005 №206-ФЗ//«Российская газета» от 30.07.1997. № 145; 31.12.2005. № 297.
13. ФЗ от 12.01.1996№ 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» в ред. ФЗ от 10.01.2006 №18-ФЗ//СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145; Российская газета от 17.01.2006. № 6.
Закон РФ от 4.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации» в ред. ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ //Ведомости РСФСР 1991. № 28. Ст. 959; СЗ РФ. 2005. № 1 ч.Ι. Ст. 15.
14. УказПрезидента РФ от 9.03.2004 № 314 с изм. и доп., внесенными Указом Президента РФот 23.12.2005 № 1522//Российская газета от 12 марта 2004. № 50; 29 декабря2005. № 294.
15. ПостановлениеПравительства РФ от 16.05.2003 № 630 «О Едином государственном реестреиндивидуальных предпринимателей, правилах хранения в единых государственныхреестрах юридических лиц и индивидуальных предпринимателей документов(сведений) и передачи их на постоянное хранение в государственные архивы, атакже о внесение изменений и дополнений в постановления ПравительстваРоссийской федерации от 19 июня 2002 г. № 438» с изм. и доп., внесеннымиПостановлением Правительства РФ от 26.02.2004 № 110//СЗ РФ 2003. № 43. Ст.4238; 2004. № 10. Ст. 864.
16. ПостановлениеПравительства РФ от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований коформлению документов, используемых при государственной регистрации юридическихлиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей» сизм. и доп., внесенными Постановлением Правительства РФ от 20.02.2004 № 110//СЗРФ. 2002. № 26. Ст. 2586; 2004. № 10. Ст. 864.
17. ПостановлениеПравительства РФ от 17.05.2002 № 319 «Об уполномоченном федеральном органеисполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридическихлиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц в качествеиндивидуальных предпринимателей» с изм. и доп., внесенными ФЗ от16.09.2003 № 131-ФЗ//СЗ РФ. 2002. № 20. Ст. 1872; 2003. № 40. Ст. 3822.
18. ПриказМинземстрой РФ от 03.08.1998 № 35 «Об утверждении примерного уставатоварищества собственников жилья»//Бюллетень строительной техники № 1.1999.
ΙΙ. Судебно – арбитражная практика
19. ПостановлениеПленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 № 14 «О некоторыхвопросах, связанных с применением земельного законодательства»//ВестникВАС РФ 2005. № 5.
20. ПостановлениеПленума ВС РФ от 24.08.1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судамиЗакона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации“ с изм., внесенными постановлениями Пленума ВС РФ от 21 декабря1993 (с изм., внесенными постановлением Пленума верховного Суда РФ от24.02.2005 № 3); от 25 октября 1996 № 10 (с изм., внесенными постановлениемПленума Верховного Суда РФ от 20.10.2003 № 2)//Бюллетень Верховного Суда РФ1993. № 11; 1994. № 3; 1997. № 1; 2003. № 3; 2005. № 4.
ΙΙΙ. Литература
21. Басов Д. Участиенаселения в реформе ЖКХ//Строительный сезон. 2005. № 50 (333).
22. Гетман Е. Двакодекса – две эпохи//Экономика и жизнь. Юрист. 2005. № 14.
23. Глисков А.Г.Постатейный научно-практический комментарий к Жилищному кодексу РоссийскойФедерации и Федеральному закону „О введении в действие Жилищного кодексаРоссийской Федерации“/Под ред. А.Г. Глисков. Ростов и/Д., „Феникс“.2005.
24. Гончаров А.А.,Ю.Г. Попонов Гражданское право. Общая и Особенная части. Учебник. М., КНОРУС.2005.
25. Гражданское право.В 2 т. Том 1: Учебник 2-е изд. перераб. и доп./Под ред. д.ю.н. профессора Е.А.Суханова. Статут. 2005.
26. Грушевая Е. НовыйЖилищный кодекс/Е.Грушевая, г. Стриженко // Законность. 2005. № 6.
27. Дирдиева О.Н.Новый Жилищный кодекс Российской Федерации // Юрист. 2005. № 4.
28. Иванов А. Вопросынедвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6.
29. Иванова Л.В.Документирование процесса создания, регистрации и деятельности товариществасобственников жилья/Л.В. Иванова, Е.Н. Вехирева//Делопроизводство. 2005. № 1.
30. Ильин Д.И.Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий//Журнал Российского права. 2005. № 8 (104).
31. Кичихин А.Н.,Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. М.,Юристъ. 2005.
32. Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). Изд.2-е, испр. и доп./Под ред. О.Н. Садикова. М., Юридическая фирма „Контракт“Инфра-М. 2003.
33. Комментарий кФедеральному закону „О некоммерческих организациях“/Под ред. М.Ю.Тихомирова. М., Изд. Тихомирова М.Ю. 2003.
34. КрашенинниковП.В. Жилищный кодекс вступил в силу. Как он будет действовать?//Российскаягазета. 2005. 1 марта.
35. КрашенинниковП.В. Мой дом – мои возможности//Российская газета. 2005. 23 марта.
36. КрашенниниковП.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М., Статут.2004.
37. Макаров Г.Правовой статус товариществ собственников жилья и порядок ихформирования//Хозяйство и право. 2005. № 4-7.
38. Молчанова Т.Д.,Маркова р. Чтоб не пропасть поодиночке – объединяйтесь//Волжский автостроитель.2005. № 22.
39. Невинная ИринаШкола управдомов//Российская газета. 2005. 24 июня.
40. Носков Б.П.,Чурякв А.В. Порядок государственной регистрации при их создании: проблемы ирешения/Б.П. Носков, А.В. Чурляев//Юрист. 2005. № 5.
41. ПостатейныйКомментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под. ред. П.В.Крашенинникова. М., Статут, 2005.
42. Потерякин Д.Товарищество собственников жилья // Российская юстиция. 2005. № 6.
43. Ремезова Е. Плюсыи минусы товариществ собственников жилья // Самарские известия. 2005. № 232(4728).
44. Сазонов Э.Собственникам – права, регионам – ответственность // Российская газета. 1 марта2005.
45. Седугин П.И.Жилищное право. Учебник для вузов. – 3-е изд., перераб. и доп. М., Статут.2005.
46. Славина Е.Товарищество собственников жилья или управляющая компания: проблемавыбора//Миллион Плюс. 2006. № 2 (1022).
47. Тихомиров М.Ю.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/ Под ред. М.Ю. Тихомирова.М., Изд. Тихомирова М.Ю. 2005.
48. Тихомиров М.Ю.Товарищество собственников жилья (по новому Жилищному кодексу РоссийскойФедерации). М., Изд. Тихомирова М.Ю. 2005.
49. Усков О.Ю.Эволюция права на жилье//Журнал Российского права. 2005. № 81 (104).
50. Фельдман И.Филимонов С. Актуальные проблемы деятельности товарищества собственников жилья/И.Фельдман, С. Филимнов//Финансовая газета. 2005. № 26.
51. Фогель В.А.Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение//Юрист. 2005№ 1.
52. Харченко Е. Накапремонт имеем право//Тольяттинское обозрение. 2005. 16 июня.
53. Чащин А.И.Проблемные моменты нового Жилищного кодекса//Юрист. 2005. № 7.
54. Шубина Т.В.Правовая база деятельности некоммерческих организаций/Т.В. Шубина, Л.Н.Сухоруких// Финансовые и бухгалтерские консультации. 2004. № 1.
55. Щербакова М.А.Собственники жилья, объединяйтесь! // Учет. Налоги. Право. 2005. № 40.
56. Эрделевский А.М.О применении нового Жилищного кодекса//Закон. 2005. № 3.
57. Юрьев Ю. Товариществусобственников жилья чиновник не товарищ//Российская газета 2005. 15 ноября.
58. Яковлева С.Правовое положение объекта незавершенного строительства//Хозяйство и право.2005. № 8.
59. Ясинский А.Реформа как разруха – в головах/А.Ясинский, Н. Бикулова//Презент-Центр. 2005. 8февраля.