Задача 1
Гражданами был заключендоговор купли-продажи жилого строения, принадлежащему одному из них на правесобственности, расположенного на земельном участке, используемом на правепожизненного наследуемого владения. В п. 5 договора было указано, что земельныйучасток приобретается покупателем в собственность. В п.8 договора определено,что право собственности на земельный участок возникает после регистрации в БТИг. Маркса.
Правомерен ли данныйдоговор? Каковы полномочия лиц, использующих земельные участки на правахпожизненного наследуемого владения? Как реализуется принцип единства судьбыземельного участка и прочно связанных с ним объектов в данном случае?
Решение
По ст. 266 ГК гражданин,обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельногоучастка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемыепо наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленныхзаконом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на немздания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на негоправо собственности.[1] Так же как и собственникиземельного участка, владельцы участков обязаны платить земельный налог.
Продажа, залог земельногоучастка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения, и совершениедругих сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждениеземельного участка, не допускаются.
Право пожизненногонаследуемого владения подлежит государственной регистрации на основании ГК и ФЗо государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако всоответствии с тем же ФЗ граждане, получившие право пожизненного наследуемоговладения до принятия названного Закона (а их подавляющее большинство), необязаны его регистрировать. Регистрация обязательна при вступлении в праванаследования. Следует сказать, что на практике замечена одна существенная проблема,связанная именно с наследованием земельных участков, принадлежавших умершему направе пожизненного наследуемого владения. Трудность заключается преимущественнов определении наследника. Дело в том, что правом не предусмотрена возможностьпредоставления права на один и тот же земельный участок нескольким лицам.
Право пожизненногонаследуемого владения прекращается либо со смертью владельца, либо с отказомвладельца от земельного участка, и тогда земельный участок переходит враспоряжение местной администрации. В принципе, для владельцев существуетвозможность обмена земельными участками — при посредничестве местнойадминистрации. Тогда у него прекращается право на один земельный участок ивозникает право на другой.
Распоряжение земельнымучастком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, недопускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владенияземельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о правена наследство.[2]
На основании п. 2 ст. 21ГК владелец земельного участка не вправе совершать с земельным участком сделки:продавать данный участок, передавать его в залог, обменивать или дарить.Владелец земельного участка лишен также права передавать земельный участок вкачестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ илитовариществ. Он вправе только передать земельный участок по наследству.
Договор, указанный вусловии данной задачи неправомерен.
В соответствии со ст. 266ГК РФ владелец земельного участка имеет право владения земельным участком, т.е.правом фактического обладания данным участком. Это означает, что земельныйучасток, находящийся в пожизненном наследуемом владении, имеет границы,местоположение, размеры, т.е. земельный участок индивидуально определен иотграничен на местности от соседних земельных участков.
Владелец земельногоучастка обладает также правом хозяйственного использования земельного участка встрогом соответствии с его целевым назначением, указанным в документе,подтверждающем право пожизненного наследуемого владения соответствующимучастком.
Указанная статья ГК РФ устанавливаетобщее правило, согласно которому владелец земельного участка вправе возводитьна нем здания, строения и сооружения и создавать иное недвижимое имущество,приобретая на него право собственности. Одновременно данная статья (Ст. 266 ГКРФ) указывает на возможность установления законом таких условий пользованияземельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, когдаземлевладелец не вправе возводить на данном участке здания, сооружения и инуюнедвижимость.
Также согласно ст. 267 ГКРФ владелец земельного участка имеет ограниченное право распоряжения земельнымучастком. Он имеет право совершать лишь два вида сделок: сдавать земельныйучасток в аренду или в безвозмездное срочное пользование.
Задача 2
ООО «Строитель» былпредоставлен в аренду земельный участок для строительства жилых домов. Заключивдоговор аренды, ООО «Строитель» обратилось с заявлением о выкупе земельногоучастка в собственность, в чем ему было отказано на том основании, что напериод строительства земельные участки предоставляются только в аренду. Несогласившись с отказом ООО «Строитель» обратилось в суд с иском о понуждениизаключения договора купли-продажи земельного участка.
Какое решение долженпринять суд? Каков порядок предоставления земельных участков для жилищнойзастройки?
Решение
Земельные участки для жилищногостроительства из земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в некоторыхслучаях — в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласованияместа размещения объекта.
Предоставление земельногоучастка в аренду для индивидуального жилищного строительства можетосуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного впредоставлении земельного участка.
Продажа земельныхучастков для жилищного строительства или продажа права на заключение договороваренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется нааукционах.
Положения о выкупе — переходе имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленнойдоговором выкупной цены, содержащиеся в ст.624 ГК РФ. Выкуп имущества возможенкак по истечении срока аренды, так и до окончания, если внесена всяобусловленная договором выкупная цена. Согласно п.1 указанной статьи ГК РФ,право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в законе или вдоговоре.
Если условие о выкупеарендованного имущества не предусмотрено в договоре, то оно может бытьустановлено дополнительным соглашением сторон. При этом предусматривается, чтостороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы ввыкупную цену.
Законом могут бытьустановлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Это касается,главным образом, тех объектов государственной и муниципальной собственности,приватизация которых запрещена. Например, запрещен выкуп и арендованных лесныхучастков.[3].
Как видно из условияданной задачи никаких обременений на земельный участок не возложено.Следовательно, на основании вышеизложенного, можно сказать, что ООО «Строитель»имеет право выкупить земельный участок в собственность и суд долженудовлетворить иск о понуждении заключения договора купли-продажи земельногоучастка.
Задача 3
В связи со строительствомпроизводственного объекта и необходимостью сноса жилого строения у Панина былизъят земельный участок, предоставленный ему в собственность. На земельномучастке, кроме жилого строения, находились многолетние плодовые насаждения ихозяйственные постройки.
Какие гарантиипредоставлены собственникам земли при изъятии у них земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд? Охарактеризуйте порядок изъятияземельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Решение
В силу ст. 49 Земельногокодекса РФ изъятие земли допускается в исключительных случаях, когдаотсутствуют другие варианты размещения объектов государственного имуниципального значения. Если при этом речь идет о строительстве, органыместного самоуправления в соответствии со ст. 31 ЗК РФ должны предложитьварианты выбора земельного участка. В городских поселениях земельные участки могутбыть изъяты для застройки в соответствии с генеральным планом и правиламиземлепользования (п. 3 ст. 83 ЗК РФ), из чего следует, что решение об изъятиидолжно быть мотивированным.
Основания прекращенияправа собственности указаны в ст. 235 ГК РФ. Напр.: при отчуждениисобственником своего имущества другим лицам и др.
Принудительное изъятие усобственника имущества не допускается, кроме случаев, когда такие основанияпредусмотрены законом. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участковдля государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительныхслучаях, связанных с:
1) выполнениеммеждународных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующихобъектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантоввозможного размещения этих объектов.[4]
Пункт 2 ст. 31 ЗК РФустанавливает гарантии прав владельцев земельного участка в связи с егоизъятием. Положения данного пункта основаны на норме ст. 35 Конституции РФ,согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как порешению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нуждможет быть произведено только при условии предварительного и равноценноговозмещения.
В отношении указанногопункта ст. 31 ЗК РФ дано разъяснение Пленума ВАС РФ, согласно которому подравноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которуювключаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на немнедвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятиемземельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочнымпрекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущеннуювыгоду.[5]
Согласно ст. 280 ГКсобственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных илимуниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной ценыземельного участка) затрат и убытков, связанных с новым строительством,расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с моментагосударственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашенияили принятия судом решения о его выкупе.
Согласно ГК (гл. 17)земельный участок может быть изъят у собственника для государственных илимуниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымаетсяземля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФили муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд принимается федеральными органамиисполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельныхучастков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки ипринятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.
При рассмотрении дела суддолжен применить ст. 13 ГК РФ, которая устанавливает два основания признанияненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправлениянедействительным — несоответствие закону и нарушение прав гражданина илиюридического лица. Как указано в п. 6 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАСРФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применениемчасти первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признанияоспариваемого акта недействительным оба основания должны иметь местоодновременно. Суд должен установить как несоответствие акта закону, так инарушение прав заявителя иска, в противном случае требование подлежитотклонению.
Если доказательствправомерности решения об изъятии представлено не будет, то требованиегражданина Панина о признании постановления главы администрации недействительнымбудет удовлетворено. Оспариваемый акт нарушает права собственника земли, т.к.направлен на лишение его законного права. Таким образом, суд должен установить,что глава администрации области принял немотивированное постановление обизъятии земельного участка.
земельный участок правособственник
Список литературы
1. Боголюбов С.А. Земельное право:Учебник – М.: Высшее образование,
2006.- 413с.
2. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации (с изменениями от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля, 20 апреля, 26 июня, 19, 24 июля, 2, 25 октября, 4, 29 ноября, 1, 6декабря 2007 г., 24, 29 апреля, 13 мая 2008 г.)
3. Земельный кодекс РоссийскойФедерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ
(с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля, 16 октября, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 28 февраля, 10 мая, 19 июня, 24 июля, 30 октября, 8 ноября 2007 г., 13 мая 2008 г.)
4. Конституция РФ 1993г.
5. Крассов О.И. Земельное право:Учебник.-2-е изд., перераб. И доп. – М.:
Юристъ, 2006.-671.
6. Постановление Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах,связанных с применением земельного
законодательства»
7. Постановления Пленума ВС РФ иПленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N
6/8 «О некоторых вопросах,связанных с применением части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации»