Правовое регулирование общественных отношений по поводу недвижимого имущества

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1.Договор купли-продажи недвижимости в Российском праве
1.1 Истоки договора купли-продажинедвижимости
1.2 Общие положения о договорекупли-продажи
ГЛАВА 2.Виды и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
2.1 Договор продажи жилого дома,квартиры, части жилого дома, части квартиры
2.2 Особенности договоракупли-продажи предприятия
2.3 Особенности сделок купли-продажиземельных участков
ГЛАВА 3.Защита прав сторон при купле-продаже недвижимости
3.1 Расторжение договоракупли-продажи недвижимости
3.2 Недействительность сделок снедвижимым имуществом
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ
Российское законодательство(дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правилаотчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность,значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения,вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара наденьги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительногоколичества посредников, представителей сторон договора, что осложняетвозникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществомобеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца.Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательстводолжно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванномуохранять и защищать права и законные интересы отдельных физических июридических лиц, общества и государства.
Одной из особенностей правовогорежима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единойгосударственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняетсястремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости.Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике ивопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного илиникакого решения в законодательстве РФ. Поэтому несмотря на появлениеспециального закона и значительного количества публикаций, где исследуетсягосударственная регистрация, остаются еще нерешенные в правовых актах идискуссионные в науке вопросы. Так, в юридической литературе нет единствамнений о категории недвижимости, о правовой природе государственной регистрацииправ на недвижимое имущество, определенно не решен вопрос о том, требуется лигосударственная регистрация договора купли-продажи нежилых помещений, земельныхучастков, отсутствует комплексное исследование о значении государственнойрегистрации сделок.
Вместе с тем с каждым годомрастет количество регистрационных действий, совершаемых органами юстиции, ивырабатываются практические положения, которые требуют обобщения,теоретического осмысления и критического анализа, в частности, огосударственной регистрации договоров долевого строительства, договоровкупли-продажи доли в праве общей собственности на жилые помещения.
Значимость договора купли-продажинедвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическаяразработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ окупле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и еёактуальность.
О необходимости проведениянаучных исследований по проблемам, возникающим при продаже недвижимого имущества,результаты которых могли бы быть использованы законодателем, убедительносвидетельствует и значительный рост количества рассматриваемыхсудебно-арбитражными органами дел, связанных с продажей недвижимости.
Основная цель работы состоит ванализе правовой сущности отношений, складывающихся при продаже недвижимости,для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практическогохарактера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующегозаконодательства и правоприменительной практики.
В ходе исследования поставленыследующие задачи:
1) определить правовую природудоговора купли-продажи недвижимости как сделки и как обязательства;
3) исследовать элементы договоракупли-продажи недвижимости, порядка его заключения;
4) определить правовое значениеформы договора, а также государственной регистрации договоров с недвижимостью;
5) сделать анализ правовойприроды и значения государственной регистрации права собственности нанедвижимое имущество;
6) дать характеристику исполненияи последствий нарушения обязательства купли-продажи недвижимого имущества;
7) выработать и обосноватьпредложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства,судебной и судебно-арбитражной практики его применения.
В процессе исследования наряду собщенаучными методами познания (анализа и синтеза и др.) использовались также испециальные методы: историко-правовой, формально-юридический, методсравнительного правоведения и системного анализа юридических явлений, которыепозволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.
Теоретическую основу исследованиясоставили работы таких ученых-юристов, как Т.Е.Абова, К.Анненков,М.И.Брагинский, С.Н.Братусь, Е.В.Васьковский, В.В.Витрянский, Б.М.Гонгало,А.М.Гуляев, Ф.И.Гавзе, О.С.Иоффе, О.М.Козырь, П.В.Крашенинников, А.Л.Маковский,М.Г.Масевич, В.П.Мозолин, Л.А.Новоселова, К.Победоносцев, Н.В.Рабинович,М.Г.Розенберг, Р.Саватье, А.П.Сергеев, К.И.Скловский, О.Ю.Скворцов, Е.Суханов,В.С.Толстой, Ю.К.Толстой, Р.О.Халфина, Б.Л.Хаскельберг, Б.Б.Черепахин, В.В.Чубарови других. Изучена опубликованная и неопубликованная судебная исудебно-арбитражная практика.
Настоящая работа представляетсобой попытку комплексного исследования договора купли-продажи недвижимости.
На защиту выносятся следующиенаучные положения и практические рекомендации, в которых находит отражениеновизна исследования.
1) Наряду с традиционнойклассификацией договоров по моменту их совершения — реальные и консенсуальные — обосновывается выделение региструмальных (от лат — registrum — регистрация)договоров, к которым следует относить договоры, признаваемые заключенными смомента их государственной регистрации.
2) Нотариально удостоверенноесогласие супруга при распоряжении одним из супругов их общим имуществом,предусмотренное положениями п.З ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо присовершении требующих регистрации сделок, направленных как на отчуждение, так ина приобретение недвижимости.
3) По действующемузаконодательству письменная форма договора имеет конститутивное значение (когдаона определена соглашением сторон) или не имеет конститутивного значения (еслиона установлена законом). Нарушение требования о форме договора в зависимостиот её значения соответственно влечёт различные правовые последствия, что неотвечает интересам отдельных лиц (добросовестных участников оборота) и обществав целом. В целях единообразного применения норм, определяющих правовыепоследствия несоблюдения формы договора, предлагается исключить из ГК РФправило ч.2 п.1 ст.434.
4) Государственная регистрациядоговоров имеет конститутивное значение (если иное не установлено законом) либоявляется условием действительности (в случаях прямо предусмотренных законом).
5) Введение государственнойрегистрации для значительного числа сделок в определенной мере тормозит гражданско-правовойоборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересам сторон. Вместе стем, учитывая особую социальную значимость объектов недвижимости инедостаточный уровень правовых знаний отдельных участников оборота,обосновывается введение вместо государственной регистрации сделок — ихобязательное нотариальное удостоверение. Принятие этого предложения потребуетсоответствующих изменений гражданского законодательства.
6) При продаже доли в правесобственности на недвижимое имущество надлежит руководствоваться общимиположениями о договоре купли-продажи (параграф 1 главы 30 ГК). Договоркупли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, квартиру не подлежитгосударственной регистрации, подлежит регистрации само право.
7) До государственной регистрацииперехода права собственности продавец, являясь собственником имущества,сохраняет право повторного распоряжения. Для ограничения подобных сделокпредлагается законодательно определить последовательность совершения передачипо договору купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрацииперехода права собственности, аналогичный тому, который установлен в п.2 ст.564ГК РФ. Недопустимым является «расщепление» права собственности, когда в случаеспора между сторонами исполненного договора купли-продажи недвижимости суддолжен рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо,приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее своё право.
8) В целях защиты интересов лица,добросовестно исполнившего свои обязанности по договору, обосновываетсянеобходимость включения в параграф 7 главы 30 ГК РФ специальной нормы, котораяпозволила бы продавцу в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажинедвижимости в случае неоплаты покупателем переданного по договору имущества.
Структура работы обусловленацелью, задачами и логикой проведенного исследования. Она состоит из введения,трех глав, заключения, списка нормативных актов и списка использованнойлитературы.

ГЛАВА 1.Договор купли-продажи недвижимости в Российском праве
1.1 Истоки договора купли-продажинедвижимости
Римскому праву было известно понятие«недвижимые вещи», под которым понимались не только земельные участки(praedia; fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом наземле собственника (постройки, посевы, насаждения) [37]. А происхождениедоговора купли-продажи коренится в мене. Что касается денег, в то время их несуществовало, тогда не называли одно — товаром, другое — ценой. Но не всегда уодного человека было то, что нужно другому, а он в свою очередь не всегда имелто, что нужно тебе. Данное обстоятельство обусловило появление предмета,получившего публичную оценку, причем перестали называть товаром то, что дает ита и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой.
В Законах XII таблиц правовой режим недвижимостинемного отличался от правового режима движимых вещей: для приобретения всобственность земельных участков по давности владения требовался срок, в двараза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. И.А. Покровскийотмечал, что римское право имело дело с единым понятием «правособственности», заключающим в себе всю полноту свободы распоряжения.Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самоеминимальное значение [59].
Для перехода права собственности римское правотребовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного — фактическойпередачи вещи. Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что напервоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шлоза римским правом. В конце XVIII в. в Европе появился институт ипотечнойзаписи, а в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются впоземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любоймомент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.
Относительно дореволюционной России следует заметитьтот факт, что гражданским законодательством, судебной практикой игражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось какособый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия попередаче недвижимости охватывались понятием «ввод во владение» [64].Лицо, приобретавшее право на передачу известного имущества, должно былопредоставить суду по месту нахождения имущества акт укрепления. Суд, рассмотреввсе обстоятельства дела (совершен ли акт по правилам и предписаниям,отсутствует ли запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор осамом акте), «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение.Так, в гражданско-правовой доктрине и судебной практике появилось мнение,согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а кспособам приобретения прав на имущество. Это объясняется тем, что важноезначение придавалось российским законодательством акту передачи недвижимости.Такое понимание купли-продажи недвижимости (как способа перехода прав наимущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, чтосам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательствопокупателя.
В настоящее время договор купли-продажи являетсяодним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержаниедоговора купли-продажи включает в себя перемещение материальных благ в товарнойформе, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договорекупли-продажи регулируются гл. 30 ГК РФ. Однако современное российскоезаконодательство не дает четкого определения договора купли-продажи жилогопомещения. Данное понятие можно сформулировать, основываясь на общем понятиидоговора купли-продажи, являющемся общеродовым и охватывающем все видыобязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. По договорукупли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавецобязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ) — п. 1 ст.549 § 7 гл. 30 ГК РФ. Согласно общим правилам, предусмотренным п. 1 ст. 425 ип. 1 ст. 433 ГК РФ, договор продажи недвижимости вступает в силу и становитсяобязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается моментподписания договора продавцом и покупателем. Однако договор купли-продажи жилыхпомещений является исключением из этих общих правил, так как в соответствии сп. 2 ст. 558 ГК РФ «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилогодома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключеннымс момента такой регистрации». Необходимо отличать государственнуюрегистрацию договора купли-продажи жилого помещения от государственнойрегистрации перехода права собственности на жилое помещение («переходправа собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости кпокупателю подлежит государственной регистрации» — п. 1 ст. 551 ГК РФ).
С переходом к новому этапу развития экономикиполитика России сделала ставку на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялисьне за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилосьбы в частной собственности граждан. В связи с этим были приняты законы,закрепившие данный принцип. Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажинедвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множествоизменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введениеобязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставилоразличные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.

1.2 Общие положения о договоре купли-продажи
 
В соответствии со статьей 420 Гражданского кодексаРоссийской Федерации [6] (далее — ГК РФ) договором признается соглашение двухили нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прави обязанностей.
Особенность правового регулирования договоракупли-продажи недвижимости основана на том, что этот договор регулирует оборотнедвижимости — весьма специфичного объекта гражданских прав.
Исходя из особенностей предмета, предопределяющихпрактически все особенности договора купли-продажи недвижимости, которыепозволяют выделить его в отдельный, весьма специфичный вид договоракупли-продажи, положения ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимого имуществаобъединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договорукупли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавецобязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости является видомкупли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора,служит его объект — недвижимое имущество, состав которого определяется статьей130 ГК РФ, а также иными федеральными законами.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенногостроительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено ииное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньгии ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимыевещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к порядкузаключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередьприменяются правила § 7 главы 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования вэтом параграфе, — общие положения о договоре купли-продажи.
Сразу же следует отметить, что купля-продажаземельных участков регулируется специальными правилами, установленнымиземельным законодательством, т.е. Земельным кодексом Российской Федерации [11](далее — ЗК РФ).
ЗК РФ предусматривает два основных способа продажиземельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственнойили муниципальной собственности, на торгах и совершение сделок с земельнымиучастками, которые уже находятся в собственности граждан и юридических лиц, всоответствии с гражданским законодательством.
Возможность приобретения прав на земельные участкисвязана с принципом единства судьбы земельных участков и расположенных на нихобъектов недвижимости: в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе правасобственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельномучастке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующейчасти земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимойдля их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний ихсобственник [6]. В силу указанных норм, как разъяснил п. 13 ПостановленияПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторыхвопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупательздания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих правна земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования,на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, смомента государственной регистрации перехода права собственности на здание,строение, сооружение. То есть при продаже строений, находящихся напредоставленном в аренду для эксплуатации этих строений земельном участке, кпокупателю переходит и право пользования земельным участком, что оформляетсяперенаймом земельного участка (в Москве дополнительным соглашением к Договоруаренды о смене стороны).
Следует сразу же обратить внимание на то, что прикупле-продаже и иных сделках, связанных с отчуждением права собственности(мена, рента), на стороне покупателя могут выступать только лица, обладающиеимуществом на праве собственности или надлежащим образом уполномоченныесобственником путем выдачи доверенности. Никакой купли-продажи«неприватизированной жилплощади» не существует, любые попытки описать«примерные схемы» этой сделки являются профессиональнонедобросовестными.
Законодатель устанавливает особые правила длякупли-продажи жилых помещений (в соответствии со ст. 16 ЖК РФ к ним относятсяжилые дома и квартиры, а также их части или комнаты в них) [35]. Кроме того,при отчуждении жилого помещения законодателем установлено требование государственнойрегистрации не только перехода права, но и самой сделки купли-продажи, а такжедоговора мены, дарения, ренты.
В обороте жилых и нежилых помещений активноиспользуются предварительные договоры. Последние следует считать неограничениями базисного для частного права принципа свободы договора, но,напротив, формой его реализации, поскольку стороны связываются не соображениямипубличного порядка, а лишь своей волей. Исходя из принципа pacta sunt servanda,договор о будущем договоре ограничивает свободу договора не более чем запрет надальнейшее распоряжение уже отчужденным имуществом.
В предварительном договоре должны быть определенывсе существенные условия основного договора. С учетом норм о купле-продаженедвижимости в предварительном договоре должны быть четко определены помещениеи его цена, также необходимо определение круга лиц, имеющих право пользованияпомещением. Между тем представляется, что если указанные в предварительномдоговоре лица на момент заключения данного договора утратили такое право илипомещение обременено правами лиц, не указанных в договоре, то это не являетсяоснованием для оспаривания договора. Закон выдвигает лишь условие о тождествеформы предварительного и основного договоров (п. 2 ст. 429 ГК РФ), требованиегосударственной регистрации предварительного договора, если таковая необходимадля основного, не устанавливается.

ГЛАВА 2. Виды исущественные условия договора купли-продажи недвижимости
2.1 Договор продажи жилого дома, квартиры, частижилого дома, части квартиры
Договор продажи недвижимости выделен в особую группудоговоров ввиду специфики его объекта — недвижимого имущества.
Следует отметить, что не все виды недвижимогоимущества могут являться предметом договора купли-продажи. Так, не могутявляться объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся висключительной собственности государства (недра и леса). Предметомкупли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) — небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющиегидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такиеобъекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.
Договор купли-продажи недвижимости являетсядвухсторонним, возмездным, реальным.
Двухсторонним договор считается на том основании,что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых — продавец, а другая — покупатель.
Возмездным договор считается на том основании, чтоправа и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна изсторон (продавец) передает другой стороне (покупателю) недвижимое имущество заопределенную плату.
Реальным договор признается на том основании, чтостороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственномзаключении договора. Так, сразу же после подписания договора купли-продажи однаиз сторон (покупатель) производит расчет с другой стороной (продавцом), апродавец в свою очередь передает все права на недвижимое имущество, являющеесяпредметом договора, покупателю.
В соответствии с условиями договора купли-продажинедвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность завознаграждение объект недвижимости (земельный участок, здание, жилой дом,квартиру и др.) другой стороне (покупателю) [49].
При наличии надлежащим образом оформленныхполномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договорукупли-продажи объекта недвижимости может являться представитель как покупателя,так и продавца.
Сторонами по договору купли-продажи недвижимостимогут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договоруявляется физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования. Так,стороной по договору купли-продажи недвижимого имущества может являтьсягражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации — восемнадцатилетнего возраста) и обладающий полной дееспособностью. Этоозначает, что у данного гражданина нет никаких ограничений по состояниюздоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условийрассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.
Как уже говорилось ранее, все сделки снедвижимостью, в том числе договора купли-продажи, в соответствии с Законом N122-ФЗ подлежат государственной регистрации [54].
В договоре купли-продажи должны быть конкретноопределены стороны сделки и существенные условия, установленные законом длякупли-продажи недвижимости. В вводной части договора должно быть указанонаименование сторон договора (указывается полностью: фамилия, имя, отчество,место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полноенаименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц насовершение сделки). Также могут быть указаны дополнительные сведения: датарождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данныепаспорта либо другого документа, удостоверяющего личность).
Предметом договора являются следующие объектынедвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж,квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение,часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объектнедвижимого имущества.
В договоре указывается местоположение объектанедвижимости: адрес, расположение на земельном участке, расположение частиобъекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность идругие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предметдоговора.
Одним из существенных условий договора являетсятакже указание наименования и места расположения продаваемого недвижимогоимущества.
Цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях(допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяетсяисходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определениецены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валютеили условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора врублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа [65].
В договоре продажи жилого дома, квартиры, частижилого дома, части квартиры необходим перечень проживающих лиц (п. 1 ст. 558 ГКРФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либоположение об отсутствии таких лиц. В договоре продажи объекта недвижимостижилого фонда может быть предусмотрена обязанность проживающих в указанномобъекте лиц (не являющихся собственниками) сняться с регистрационного учета кконкретной дате. Однако у указанных лиц фактически не возникает выполнение этойобязанности, так как они не являются собственниками отчуждаемого объектанедвижимости, а следовательно, и сторонами по договору.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ члены семьисобственника (в том числе бывшие супруги) сохраняют право пользования даже вслучае перехода права на жилье к другому собственнику. Если в жилом помещениипроживают кроме собственника наниматели, то они также сохраняют свои права, ановый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывшийсобственник (ст. 675 ГК РФ). И если покупатель подписал договор на таких условиях(купил квартиру вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требоватьэтого от продавца он не может, поскольку сам подписал договор на этих условиях(п. 1 ст. 460 ГК РФ). В данном случае право собственности у покупателянаступает с ограничением (обременением), т.е. вместе с правами в отношенииприобретаемого объекта недвижимости у него возникают и обязанности по отношениюк лицам, пользующимся указанным объектом на законных основаниях.
Иногда на практике риэлторские организации(организации, оказывающие платные услуги по сделкам с недвижимостью) инепосредственно лица, являющиеся сторонами по договору купли-продажи объектанедвижимого имущества, сталкиваются с ситуацией, когда некоторые из проживающихв продаваемой (покупаемой) квартире лиц не соглашаются сняться срегистрационного учета из занимаемой квартиры [77]. Также иногда возникаютситуации, когда факт регистрации в квартире лиц становится явным уже послесовершения сделки купли-продажи квартиры. Для того чтобы избежать подобнойситуации, покупатель квартиры должен внимательно прочитать договоркупли-продажи перед его подписанием. В договоре купли-продажи квартиры должнобыть указано, что на момент подписания сторонами договора в указанной квартиреникто не зарегистрирован и не проживает. В случае, если в договоре присутствуеттакая фраза, а на деле оказывается, что в купленной квартире все-таки проживаетлицо, зарегистрированное в данной квартире, покупатель вправе требовать черезсуд расторжения договора и возврата ему (покупателю) уплаченной суммы в полномобъеме в связи с невыполнением продавцом существенного условия договора.
При заключении договора купли-продажи объектанедвижимости на продавце лежит обязанность предоставить документ,подтверждающий факт отсутствия у третьих лиц каких-либо прав, препятствующихсовершению сделки купли-продажи (арест объекта недвижимости, нахождение подзалогом и т.д.). Таким документом является оформленная надлежащим образомсправка,
Перечисленные условия являются существенными, безних договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.
Кроме существенных условий договора купли-продажиобъекта недвижимости в договоре могут (должны быть) указаны иные важныеусловия, конкретизирующие определенные права и обязанности стороны (сторон) подоговору.
Так, в договоре может быть указано: право(собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновенияэтого права; ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правамитретьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядокоплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом;обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.
В случае несоблюдения простой письменной формыдоговора купли-продажи стороны не имеют права в случае спора ссылаться вподтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания [81].
Пример. Г. и К. заключили 15 мая 1997 г. договоркупли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатнуюквартиру в г. Москве. Данный договор нотариально удостоверен и 10 июня 1997 г.зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы.
Утверждая, что К. не заплатила определеннуюдоговором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанногодоговора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней ивыселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.
Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от28 декабря 1999 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданскимделам Московского городского суда от 26 мая 2000 г. и президиумом Московскогогородского суда от 24 мая 2001 г.) иск был удовлетворен.
Судебная коллегия по гражданским делам ВерховногоСуда РФ 21 августа 2001 г. протест в порядке надзора заместителя Генеральногопрокурора РФ об отмене судебных постановлений в связи с неправильнымприменением судебными инстанциями норм материального права оставила безудовлетворения.
Президиум Верховного Суда РФ 27 марта 2002 г.аналогичный протест заместителя Генерального прокурора РФ оставил без удовлетворения,указав следующее.
Как видно из содержания нотариально удостоверенногодоговора купли-продажи квартиры от 15 мая 1997 г., передача денег продавцу запокупаемую квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитетемуниципального жилья г. Москвы в тот же день.
Таким образом, обязательство покупателя квартиры поуплате денег за нее должно быть выполнено после государственной регистрациидоговора купли-продажи квартиры, который считается заключенным с момента такойрегистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре не оговорены форма и порядокрасчетов за квартиру.
При таком положении Судебная коллегия по гражданскимделам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась наположения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простойписьменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения,сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять разустановленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренныхзаконом, — независимо от суммы сделки.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишаетстороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий насвидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другиедоказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
В соответствии с требованиями приведенных правовыхнорм К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждениепередачи Г. денег за квартиру, однако она это не сделала.
Что касается показаний свидетелей, на которыеимеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств вподтверждение сделки и ее условий недопустима.
Выписка из банковского счета о снятии ответчицейденег в сумме 20 тыс. долларов США накануне исполнения обязательствасвидетельствует лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.
При указанных обстоятельствах нельзя согласиться сдоводами протеста о том, что по делу были неправильно определены юридическизначимые обстоятельства и допущена ошибка в применении норм материальногоправа.
Президиум Верховного Суда РФ решение Лефортовскогорайонного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским деламМосковского городского суда, постановление президиума Московского городскогосуда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФоставил без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ — безудовлетворения.
В качестве части предварительного или основногодоговора соглашением сторон может быть предусмотрено отменительное илиотлагательное условие. Некоторые авторы указывают на то, что «условие,которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающихсделку» [50]. Такое указание носит явно ограничительный характер, исключаяиз правового поля значительную часть распространенных договорных условий. Междутем, поскольку в ст. 157 ГК РФ нет запрета на корреляцию условия с действиямисторон, а в частном праве все прямо не запрещенное разрешено, то нет основанийисключать эти отношения из сферы регулирования ст. 157 ГК РФ. Так, приобретениенедвижимости может быть обусловлено продажей одним из участников сделки иногоимущества по указанной в соглашении цене (отлагательное условие).
Учитывая высокую стоимость недвижимого имущества,для большинства юридических лиц при проведении сделок по купле-продаженедвижимости следует обратить внимание на соблюдение правил об одобрениикрупных сделок, установленных ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. от 18декабря 2006 г.) и гл. X Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ«Об акционерных обществах» (с изм. от 27 июля 2006 г.).
Другим важным положением гражданскогозаконодательства является указание на то, что договор продажи недвижимостидолжен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами вписьменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считаетсянезаключенным, на что указывает пункт 1 статьи 555 ГК РФ.
Цена конкретного недвижимого имущества строгоиндивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимогоимущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имуществане может применяться пункт 3 статьи 424 ГК РФ, предусматривающий возможностьпри отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимыхобстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.
В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 8сентября 2003 года по делу N А19-12431/01-26-21-39-Ф02-2428/03-С1 было сказано,что «согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации, определяющему порядок гражданско-правовых отношений, цена нанедвижимое имущество не может быть определена по аналогии. При определении ценына жилье должны учитываться индивидуальные признаки».
Дополнительную особенность предмета договорасоставляет целевой характер жилого помещения. На момент продажи помещениедолжно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и вэтом своем качестве отвечающим установленным санитарным, противопожарным,градостроительным и техническим требованиям.
Договор купли-продажи недвижимости считаетсязаключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажижилых помещений (статья 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (статья 560 ГКРФ). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с моментаих регистрации (основание — пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Заключение договора продажи недвижимости ивступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя, но недля третьих лиц. Именно с момента заключения договора и до моментагосударственной регистрации покупатель вправе требовать от продавца егоисполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости.
Если договором не определено передаваемое покупателюнедвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходитправо собственности на ту часть земельного участка, которая занятанедвижимостью и необходима для ее использования.
Статья 553 ГК РФ регламентирует права нанедвижимость при продаже земельного участка.
В случаях, когда земельный участок, на которомнаходится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость,продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцомсохраняется право пользования частью земельного участка, которая занятанедвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемыхдоговором продажи.
Собственник земельного участка может продатьземельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему направе собственности.
Статья предоставляет право продавцу — собственникуздания, сооружения, иной недвижимости право пользования только той частьюземельного участка, на которой расположена указанная недвижимость. При этомправо, на основании которого продавец будет пользоваться соответствующей частьюпроданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такимиправами могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования.В этом случае между собственником земельного участка — покупателем исобственником расположенной на данном участке недвижимости — продавцом долженбыть заключен соответствующий договор в соответствии с требованиямизаконодательства РФ.
Если условия пользования соответствующей частьюземельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняетправо ограниченного пользования (т.н. сервитут) той частью земельного участка,которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии сее назначением.
В соответствии со статьей 224 ГК РФ вещь считаетсяврученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя илиуказанного им лица.
На практике стороны предусматривают в договоревыполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, актприема-передачи недвижимости подписывается вместе с договором продажи, афактическое поступление во владение покупателя производится позже, например,после проведения государственной регистрации перехода права собственности.
Момент исполнения договора купли-продажинедвижимости следует отличать от момента перехода права собственности нанедвижимость. Согласно пункту 2 статьи 223 и статье 551 ГК РФ момент переходаправа собственности наступает в момент государственной регистрации переходаправа собственности в специализированном учреждении юстиции.
Согласно статье 211 ГК РФ риск случайной гибели илислучайного повреждения имущества несет его собственник, если иное непредусмотрено законом или договором. Поскольку рассматриваемая статья несвязывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимогоимущества с фактом передачи его покупателю, риск по общему правилу переходит вмомент регистрации права собственности.
Стороны вправе внести в договор условие о том, чториск переходит в момент передачи имущества, т.е. до или после государственнойрегистрации.
До фактической передачи проданного недвижимогоимущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иногосоответствующего документа договор продажи недвижимости не может считатьсяисполненным. Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателюпроданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различныенеблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненныеубытки.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости,не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве,покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договорукупли-продажи) товар с недостатками (статья 475 ГК РФ), за исключением правапотребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар,соответствующий договору.
Если покупатель своевременно не оплачиваетпереданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получаетправо требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствиисо статьей 395 ГК РФ.
Невыполнение покупателем обязательств по оплатенедвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, можеттакже служить основанием к расторжению этого договора.
Таким образом, при заключении и исполнении договоракупли-продажи недвижимости стороны договора имеют следующие права иобязанности:
Продавец вправе:
— требовать от покупателя уплаты оговореннойденежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества.
Продавец обязан:
1) передать в собственность покупателя недвижимоеимущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
2) не уклоняться от подписания передаточного актаили иного документа о передаче недвижимого имущества;
3) не уклоняться от государственной регистрацииперехода права собственности на недвижимое имущество и государственнойрегистрации договора продажи;
4) возместить покупателю убытки, причиненныезадержкой государственной регистрации.
Покупатель вправе:
1) в случае передачи продавцом недвижимогоимущества, не соответствующего условиям договора продажи о его качестве, посвоему выбору требовать от продавца:
— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатковнедвижимости;
— возмещения своих расходов на устранениенедостатков недвижимости;
2) в случае существенного нарушения требований ккачеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребоватьвозврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушениемтребований к качеству недвижимости признаются:
а) неустранимые недостатки;
б) недостатки, которые не могут быть устранены безнесоразмерных расходов или затрат времени;
в) недостатки, выявляемые неоднократно;
г) недостатки, проявляющиеся вновь после ихустранения;
3) требовать передачи в собственность недвижимогоимущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
4) в случае уклонения продавца от государственнойрегистрации перехода права собственности или государственной регистрациидоговора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкойгосударственной регистрации.
Покупатель обязан:
1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму(цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;
2) не уклоняться от государственной регистрацииперехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;
3) не уклоняться от подписания передаточного акта(иного документа о передаче недвижимости).
4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкойгосударственной регистрации.
Практика показывает, что многие граждане покупаютжилье не только в доме-новостройке, строительство которого уже завершено, но изаключают договоры, направленные на приобретение жилья еще на этапестроительства. Покупка квартиры в строящемся доме — эта тема в настоящее времястала предметом многочисленных споров, сообщений средств массовой информации.Злоупотребление продавцами таких квартир некомпетентностью покупателей,несовершенством действующего законодательства, регулирующего продажу квартир встроящихся домах, — эти и многие другие факторы породили большое количествопрецедентов, когда лица, купившие квартиру в новостройке, теряют вложенныеденежные средства и не становятся собственниками квартир (так называемыеобманутые дольщики).
1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный законот 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон обучастии в долевом строительстве) [14].
В настоящее время Закон претерпел уже несколькоредакций (в редакции Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16октября 2006 г. N 160-ФЗ). Отдельные статьи последней редакции вступили в силус 1 января 2007 года.
Рассмотрим некоторые наиболее важные положенияЗакона, плюсы и минусы Закона об участии в долевом строительстве как длязастройщиков, так и для лиц, заключающих с застройщиками договоры участия вдолевом строительстве.
1. Привлекать средства граждан и юридических лицдопускается только на основании Закона об участии в долевом строительстве, атакже в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерациио жилищных накопительных кооперативах.
По мнению автора, это означает, что теперьзастройщики не могут привлекать средства граждан по каким-либо иным договорам,кроме договора участия в долевом строительстве (далее — договор долевогоучастия), предусмотренного Законом об участии в долевом строительстве. Вчастности, застройщики не могут заключить договор простого товарищества иликакой-то другой смешанный договор. Конечно, не секрет, что для застройщиковсуществует возможность для разработки механизма, позволяющего обойти заключениедоговора долевого участия. Но, во-первых, это будет сложно сделать, аво-вторых, гражданин (юридическое лицо) может обратиться в суд и признатьсделки, являющиеся по существу договорами долевого участия в строительстве, нозаключенные не в форме договора долевого участия, притворными и потребоватьприменения положений рассматриваемого Закона.
2. Привлекать денежные средства граждан длястроительства жилых многоквартирных домов компания-застройщик может толькопосле соблюдения следующих условий:
— получения разрешения на строительство;
— опубликования проектной декларации;
— государственной регистрации права собственностиили права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный длястроительства. При этом в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий ипривлечения средств граждан граждане вправе потребовать немедленного возвратаденежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставкирефинансирования, установленной Центральным банком РФ.
Данные положения Закона создают проблемы длязастройщиков, т.к. привлекаемые средства граждан являлись для застройщика, посуществу, аналогом беспроцентного кредита, а теперь застройщик будет вынужденискать иные источники финансирования расходов, необходимых до полученияразрешения на строительство, что может вызвать его удорожание. Кроме того,многие застройщики обеспокоены необходимостью предоставления любомузаинтересованному лицу полной информации о себе, в том числе опубликованиемпроектной декларации. Теперь по Закону компания-застройщик обязанапредоставлять любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления сдеятельностью своей компании, в том числе — свои учредительные и финансовыедокументы, а также сведения о проекте. По мнению многих компаний-застройщиков,такие требования являются чрезмерными, так как некоторые сведения в настоящеевремя являются коммерческой тайной предприятий и могут быть использованы ихконкурентами. Противоречия с Федеральным законом «О коммерческойтайне» нет, т.к. информацией, составляющей коммерческую тайну, может бытьтолько информация, к которой нет доступа на законном основании. РассматриваемыйЗакон такие основания вводит. Оправданно ли такое исключение информации изчисла составляющей коммерческую тайну — вопрос уже скорее экономический.
Рассматривая вышесказанное, следует отметить, что вцелом рынок новостроек после введения данной нормы стал более прозрачным — любое лицо сможет получить полную информацию по любому застройщику и по любомуобъекту строительства, причем информацию подробную.
2.2 Особенности договора купли-продажи предприятия
Значительные особенности установлены в ГК РФ дляпродажи предприятия как вида недвижимости. Этот договор является новым дляроссийского гражданского законодательства. Договор продажи предприятия являетсяотдельным видом договора купли-продажи.
Продажу предприятия условно можно разделить нанесколько основных этапов [15] :
а) определение состава и стоимости продаваемогопредприятия;
б) заключение договора купли-продажи недвижимости иего государственная регистрация;
в) уведомление кредитора о продаже предприятия;
г) передача предприятия;
д) государственная регистрация перехода правасобственности на предприятие.
Статья 559 ГК РФ устанавливает, что по договорупродажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателяпредприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав иобязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Договор продажи предприятия является консенсуальным,возмездным, взаимным.
В соответствии со статьей 132 ГК РФ предприятием какобъектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществленияпредпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекспризнается недвижимостью.
В состав предприятия как имущественного комплексавходят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включаяземельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменноенаименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительныеправа, если иное не предусмотрено законом или договором.
Возникновение договора купли-продажи предприятиясвязано с необходимостью правового регулирования трех групп сделок:приватизация предприятий, купля-продажа предприятий в связи с их банкротством,при продаже частных предприятий.
Сторонами по договору являются продавец — физическоеили юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемыйимущественный комплекс, и покупатель — как правило, физическое лицо — предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находитьсяимущественный комплекс определенного целевого назначения [16].
Договор продажи предприятия является разновидностьюдоговора купли-продажи, выделенной в соответствии с особенностями объектасовершаемой сделки.
В соответствии со статьей 560 ГК РФ договор продажипредприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа,подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ), с обязательным приложением кнему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК РФ.
Несоблюдение вышеуказанной формы договора продажипредприятия влечет его недействительность.
Договор продажи предприятия подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Все недостатки предприятия как имущественногокомплекса могут быть условно разделены на две группы: оговоренные путемуказания на них в передаточном акте и неоговоренные.
Для первого вида недостатков законодательствосодержит указание на право покупателя требовать уменьшения цены по договорупосле передачи и принятия предприятия.
В случае, когда предприятие передано и принято попередаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостаткахпредприятия и об утраченном имуществе (пункт 1 статьи 563 ГК РФ), покупательвправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, еслиправо на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договоромпродажи предприятия.
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной ценыв случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца,которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте,если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах)во время заключения договора и передачи предприятия.
Продавец в случае получения уведомления покупателя онедостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этомсоставе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедлениязаменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателюнедостающее имущество. Покупатель вправе в судебном порядке требоватьрасторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, чтоисполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввидунедостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных вдоговоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядкеи в сроки, которые установлены действующим законодательством, или устранениетаких недостатков невозможно.
2.3 Особенности сделок купли-продажи земельныхучастков
Гражданское законодательство не дает определенияземельного участка, и здесь требуется учитывать нормы законодательстваземельного. При этом, на наш взгляд, в таких случаях речь идет не только обопределенном соотношении норм той и другой отрасли, но и о необходимостиопираться на земельное законодательство для правильного правопонимания. Земельныйучасток как часть поверхности земли (п. 2 ст. 6 ЗК РФ) характеризуется преждевсего площадью, измеряемой квадратными метрами. Но такое определение будетнедостаточным без привлечения иных признаков. Например, в соответствии со ст.37 ЗК РФ и Федеральным законом «О государственном земельном кадастре»для сделок, связанных с переходом права собственности, обязателен кадастровыйучет земельных участков; моментом возникновения земельного участка как объектагосударственного кадастрового учета является дата внесения соответствующейзаписи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14). Государственномукадастровому учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), нодействительным является и тот кадастровый учет, который производился довступления в силу данного Федерального закона (п. 2 ст. 7). Законом определентакже состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12) и состав его документов(ст. 13).
Кроме того, неотъемлемыми признаками земельногоучастка являются данные, позволяющие отличить его от других (в том числесоседних) по расположению на местности, что обеспечивается осуществлениеммероприятий по землеустройству и межеванию.
Наконец, еще одним элементом, позволяющимидентифицировать земельный участок для целей оборота, является его местонахождение.
Таким образом, применительно к земельным участкам ис учетом земельного законодательства определенность предмета договоракупли-продажи земельного участка может быть установлена только при наличии: а)площади земельного участка; б) кадастрового номера и в) местонахождения.
Второе существенное условие — цена (ст. 555 ГК РФ).Известное правило (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ) о возможности применить цену присравнимых условиях за аналогичные товары здесь не должно применяться. Впрочем,учитывая индивидуальность каждого земельного участка, подобное было бы иневозможно. Здесь также гражданское законодательство не может применяться вотрыве от норм законодательства земельного.
Цена земельного участка должна определятьсярыночными условиями. Пунктом 1 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночнаястоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральнымзаконом об оценочной деятельности [18]. По смыслу ст. 8 Федерального закона«Об оценочной деятельности в РФ» при продаже земельных участков, принадлежащихпубличным образованиям, либо в тех случаях, когда они являютсясособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированнойорганизацией является обязательной. При установлении рыночной цены земельногоучастка подлежат учету также правила отдельных актов земельногозаконодательства, определяющих порядок формирования цены, а такжесоответствующие методические рекомендации [24]. Отдельные вопросы установленияцены земли, в случае ее продажи по правилам ст. 36 ЗК РФ, предусмотрены п. п.2, 3 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодексаРоссийской Федерации».
Цена покупки включает в себя все элементы земельногоучастка, включая ландшафтные особенности, отдельные деревья, другие объектыфлоры, а также фауны, постольку, поскольку они не составляют самостоятельныхобъектов. Полезные ископаемые, добыча которых разрешена на приобретенномземельном участке, не составляют его самого и, естественно, не являютсяобъектами, приобретенными покупателем. Хотя в п. 2 ст. 555 ГК РФ законодателемиспользован подход, позволяющей оговоренную цену на приобретаемый объектнедвижимости считать и ценой за участок, вряд ли можно полагать, что такой жеподход допустим и в противоположном случае, то есть когда приобретается участокс находящимся на нем зданием (сооружением).
Прочие условия не являются существенными в значениип. 1 ст. 432 ГК РФ, их отсутствие само по себе не ведет к признанию договоранезаключенным. Например, в соответствии с п. 2 ст. 8 ЗК РФ в договорах,предметом которых являются земельные участки, следует указывать категориюземель. Но если категория в конкретном договоре не указана, то следует лисчитать договор незаключенным? Полагаем, нет. Отсутствие тех или иных сведений(условий) в договоре, о необходимости которых говорит законодатель, можетприводить к различным последствиям. В данном случае вряд ли правильно подрыватьоборот и признавать договор незаключенным. Наконец, категория земель легкоможет быть определена по данным государственного кадастра.
В пользу указанного толкования говорит и тот факт,что в п. 3 ст. 8 ЗК РФ установлены специальные последствия лишь для случаевнезаконного перевода земель из одной категории в другую. Кроме того,обязанность указывать категорию земли и тем самым ее назначение составляетобязанность не по договору, а обязанность участников договора непосредственноперед государством. Или иначе — не договор порождает такую обязанность, апрямое указание законодателя. Это также относится к условию о целииспользования земли — земельный участок должен использоваться в соответствии сего целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ).
Существенные особенности договоров купли-продажиземельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены втексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельныхучастков») этого сделать не удалось. Во-первых, потому, что значительнаячасть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась«распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиальноважных вопросов просто оказалась не учтенной. И в-третьих, представленный в ст.37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданскоезаконодательство.
Так, в п. 1 ст. 37 ЗК РФ содержится указание овозложении на продавца обязанности предоставить имеющуюся у него информацию обобременениях земельного участка и ограничениях его использования. В принципетакое указание совпадает с содержанием п. 1 ст. 460 ГК РФ, тем более чтообременения в своем большинстве подлежат фиксации в системе государственногоучета прав на недвижимое имущество (сервитуты, право аренды и т.п.).
Более подробный перечень таких информационныхнарушений и последствия за правонарушения предусмотрены и п. 3 той же ст. 37 ЗКРФ. В их числе — предоставление продавцом заведомо ложной информации обобременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствиис разрешенным использованием, о разрешении на застройку участка, обиспользовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействиена использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественныхсвойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателемиспользование и стоимость продаваемого земельного участка, а также инойинформации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупкеданного земельного участка и требования о предоставлении которой установленыфедеральными законами.
Вместе с тем заметно, что законодатель в ст. 37 ЗКРФ уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственноземельного участка и применимых последствиях. В частности, учитывая юридическуютехнику, использованную законодателем при составлении правил о последствияхпередачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ), при изложенииспециальных правил о купле-продаже земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), следовалобы дать понятие существенных недостатков земельного участка, поскольку в данномслучае наступают особые последствия (см. п. 2 ст. 475). Аналогичное замечаниеможет быть сделано и в отношении правил о сроке, в течение которого могут предъявлятьсятребования, связанные с недостатками (см. ст. 477 ГК РФ).
Законодатель обоснованно отказался включать в ст. 37ЗК РФ многочисленные нормы об ограничениях оборотоспособности земельныхучастков: относительно субъектного состава, минимальных и максимальных размеровсельскохозяйственных угодий (см., например, п. 2 ст. 4 Федерального закона«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и т.п).,поскольку эти обстоятельства формируют условия оборота земельных участков вцелом. Однако в п. 2 ст. 37 ЗК РФ включены специальные нормы онедействительности ряда условий договоров купли-продажи, распространяющиесятакже на мену.
Во-первых, запрещено включать в договор условие отом, что продавец имеет право выкупить земельный участок «обратно» пособственному желанию.
Во-вторых, не разрешается ограничивать приобретателяв дальнейшем распоряжении земельным участком, включая установление на негоипотеки, сдачу в аренду и т.п.
В-третьих, запрещено предусматривать в договореограничения ответственности продавца в случае предъявления прав на земельныеучастки.
Установление названных ограничений конечно же имеетопределенную логику. В частности, законодатель явно был намерен исключитьслучаи, когда, например, под видом продажи оформляется сделка залога. Запрет наограничение ответственности понятен в связи с тем, что продавцы земельныхучастков на практике часто пытаются таким образом переложить все возможныепоследствия именно на покупателя. Тем не менее, в юридическом плане названные вп. 2 ст. 37 ЗК РФ ограничения вряд ли конструктивны, поскольку они уже (в томили ином виде, прямо или опосредованно) предусмотрены гражданскимзаконодательством. Так, «право на выкуп обратно», запрет на передачув ипотеку явно противоречат смыслу правомочий собственности, поскольку толькособственник (а не иное лицо, в том числе и не бывший собственник) вправераспоряжаться имуществом (см. ст. 209 ГК РФ). Ответственность продавца припредъявлении прав третьих лиц на проданную вещь и изъятии вещи в их пользу (ст.461 ГК РФ) состоит в том, что он (продавец) обязан возместить покупателюпонесенные им убытки. А в п. 2 ст. 461 ГК РФ прямо предусмотрено, чтосоглашения об освобождении продавца от ответственности или ее ограничении втаких случаях недействительны.
С другой стороны, не отражены в рассматриваемойстатье существенные нормы именно земельного права, в частности, связанные смежеванием и расположением участков. То же следует сказать и о целевомиспользовании земельного участка. В целом же перечень ограничений оборотаземельных участков, их использования явно требует осмысления, упорядочения иприведения действующих правил в определенную систему.
Поскольку следует жестко различать регистрациюсделок с земельными участками и регистрацию прав на землю, то надо признать,что по общему правилу договоры купли-продажи земельных участков (как сделки) неподлежат государственной регистрации [40].
Таким образом, деление сделок на реальные иконсенсуальные во многом теряет свое практическое значение применительно лишь ксделкам, требующим государственной регистрации; независимо от совершенныхдействий основной эффект (приобретение соответствующих прав) оказывается связанс моментом государственной регистрации.
Иначе следует оценивать указанное различие длябольшинства договоров купли-продажи земельных участков, когда регистрацииподлежит лишь право собственности. И вот почему. В судебной практике ужеотмечалось, что договор купли-продажи недвижимости нельзя признаватьнезаключенным или недействительным только потому, что не осуществлена государственнаярегистрация права собственности покупателя на данный объект. Если стороны втаком случае достигли соглашения по всем существенным условиям, то договорвозник, то есть возникли также и права, обязанности, что существенно изменяетправовое положение сторон. Хотя покупатель земельного участка и не становитсясобственником до момента государственной регистрации права собственности наземельный участок, из этого обстоятельства еще не следует, что ничего непроизошло. Иначе следовало бы квалифицировать ситуацию при реальной сделке,когда без фактического предоставления (передачи) участка не возник бы и самдоговор.

ГЛАВА 3.Защита прав сторон при купле-продаже недвижимости
3.1 Расторжение договора купли-продажи недвижимости
Расторжение договора — это частный случайпрекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращениедействия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжениедоговора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора»(п. 3 ст. 450 и др.), или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). Вподавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.
В виде исключения термину «отказаться отисполнения договора» придается иное значение, отличное от расторжения.Например, в п. 2 ст. 520 ГК РФ указывается, что «покупатель (получатель)вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества… впредь доустранения недостатков...». Использованный в данном случае термин«отказаться» не означает расторжения договора, а предполагаетприостановление исполнения обязательства.
Этот признак позволяет отличить расторжение договораот признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона,влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при егозаключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента егоподписания. Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в немсущественных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этимусловиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта,что договора фактически не было. При этом определенные сложности вызываетвопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров снедвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрациясамих договоров не была проведена [77].
Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст.165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования огосударственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделкасчитается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента еезаключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому невлечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся отгосударственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.
В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор(который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственнойрегистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и еслисторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебномпорядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.
Расторжение договора может происходить, когда: а)договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор являетсядействительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованиюодной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашениюсторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е.действием, направленным на прекращение возникших из договора прав иобязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторонрасторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той жеформе, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).
По требованию одной из сторон расторжение договорапроисходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоитв том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне своепредложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой сторонына предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенныйсрок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен закономили предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок)заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договорав суд.
Отказ от договора или от исполнения договоравозможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, являетсясделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, — прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК). Отказ отдоговора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращениесоответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие отрасторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых,непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебномпорядке.
Как уже было отмечено, расторгнуть можно только ужезаключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно,еще действует. Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажинедвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедуразаключения таких договоров имеет определенную специфику. Эта спецификазаключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажинедвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности,а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самогодоговора.
Спорные правоотношения возникли из договоракупли-продажи недвижимости, заключенного Департаментом муниципального жилья идвумя гражданами. В связи с этим возникает вопрос о законодательстве,подлежащем применению, так как такие отношения регулируются гл. 30 ГК РФ и, вчастности, параграфом 7 «Продажа недвижимости», а также ЗакономРоссийской Федерации «О защите прав потребителей».
Р. и Т. П-вы приобрели квартиру для собственногопроживания, а не для нужд, связанных с осуществлением предпринимательскойдеятельности. Департамент муниципального жилья г. Москвы — это организация,которая реализовала П-ым квартиру по договору купли-продажи. Следовательно, наосновании преамбулы Закона о защите прав потребителей и ст. 9 Вводного закона котношениям, возникшим на основании договора купли-продажи недвижимости, помимоГК РФ будет применяться Закон о защите прав потребителей.
Соотношение норм ГК РФ и Закона о защите правпотребителей, касающихся купли-продажи, определено некоторыми нормами ГК РФ (п.5 ст. 454 и п. 3 ст. 492). Эти нормы отдают приоритет положениям об отдельныхразновидностях договора купли-продажи перед общими положениями о купле-продажеи Законом о защите прав потребителей.
В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите правпотребителей» [28] конкретизированы указанные нормы Вводного закона и ГКРФ. Закон о защите прав потребителей применяется, если: это предусмотрено ГК РФ(п. 3 ст. 492);
ГК РФ не содержит такого указания, однако Закон озащите прав потребителей конкретизирует и детализирует нормы ГК РФ, либо когдаГК РФ не регулирует отношения, но они урегулированы Законом о защите правпотребителей;
Закон о защите прав потребителей предусматриваетиные правила, чем ГК РФ, когда ГК РФ допускает такую возможность.
Предметом договора купли-продажи, заключенного Р. иТ. П-выми и Департаментом муниципального жилья, являлась квартира, т.е.недвижимость. Такой договор в ГК РФ выделен в самостоятельную разновидностькупли-продажи. Поэтому к нему должны применяться правила параграфа 7 гл. 30 ГКРФ, а не параграфа 2 «Розничная купля-продажа». Вместе с тем наосновании ст. 9 Вводного закона Р. и Т. П-вы как потребители пользуются всемитеми правами, которые закреплены Законом о защите прав потребителей. Статья 22Закона о защите прав потребителей предусматривает срок, в течение которогопродавцом подлежит удовлетворению требование потребителя о соразмерномуменьшении покупной цены товара, а ст. 23 устанавливает ответственностьпродавца за просрочку удовлетворения этого требования в форме неустойки вразмере одного процента цены товара за каждый день просрочки.
Тушинский муниципальный суд г. Москвы отказал П-вымво взыскании неустойки за просрочку исполнения их требования о соразмерномуменьшении покупной цены квартиры, несмотря на то, что они в соответствии сост. 9 Вводного закона пользовались правами потребителя по Закону о защите правпотребителей и он подлежал применению на основании разъяснения, данного в п. 2Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7, т.к. ГК РФне регулирует сроки удовлетворения требования потребителей о соразмерномуменьшении цены и ответственность за их просрочку.
Вопрос о соотношении норм ГК РФ о продаженедвижимости и Закона о защите прав потребителей касается также последствий продажитовара ненадлежащего качества.
Статья 557 ГК РФ установила, что в случае передачипродавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажинедвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключениемположений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качествана товар, соответствующий договору. Статья же 18 Закона о защите правпотребителей, закрепляющая общие правила, независимо от характера товара(движимая вещь или недвижимая), предоставляет потребителю право требоватьзамены дорогостоящих товаров, к которым следует отнести квартиры, еслиобнаруженные в товаре недостатки являются существенными. Несоответствиеприобретенной П-выми квартиры обязательным требованиям пожарной безопасности наосновании п. 2 ст. 475 ГК РФ и преамбулы Закона о защите прав потребителейследует признать существенным, так как его невозможно устранить безнесоразмерных расходов и затрат времени (разборка и расселение дома).
Параграф 7 гл. 30 ГК РФ прямо не предусматриваетподобно п. 3 ст. 492 ГК РФ применение к отношениям по купле-продаженедвижимости, в которых покупателем является гражданин-потребитель, Закона озащите прав потребителей и не устанавливает, что этот Закон применяется вчасти, не урегулированной ГК РФ. Означает ли это, что к последствиям продажинедвижимости ненадлежащего качества, приобретенной гражданином-потребителем,будет применяться как специальный Закон о защите прав потребителей, а не ст.557 ГК РФ?
Представляется, что не означает, по следующим обстоятельствам.Нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по сравнению с общимиположениями ГК РФ о купле-продаже и о розничной купле-продаже. Помимо этого вЗаконе о защите прав потребителей прямо указано, что отдельные виды договоровкупли-продажи и продажа отдельных видов товаров могут обладать значительнымиособенностями, требующими специального регулирования (ст. 26). Поэтому нормы ГКРФ о продаже недвижимости являются специальными по отношению к Закону о защитеправ потребителей и последний должен применяться к потребителям-покупателямнедвижимости в части, не урегулированной параграфом 7 гл. 30 ГК РФ.
Как подчеркнуто в Постановлении Пленума ВерховногоСуда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7, Закон о защите прав потребителейприменяется, если он конкретизирует или детализирует нормы ГК РФ, посвященныесоответствующим положениям. Установление же иных правил, чем те, которыезакреплены в ГК РФ, возможно лишь при условии, когда это прямо допускается ГКРФ. Таким образом, и Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ передЗаконом о защите прав потребителей.
Из сказанного следует, что последствия продажинедвижимости ненадлежащего качества при приобретении еегражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. Всоответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении вквартире, жилом доме, ином жилом помещении или другой приобретеннойнедвижимости не оговоренных продавцом недостатков потребовать соразмерногоуменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков,или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3.2 Недействительность сделок с недвижимымимуществом
Одной из наболевших проблем, возникающих приразрешении споров о недвижимом имуществе, является вопрос о том, какие правовыепоследствия признания недействительной сделки с недвижимостью должны бытьотражены в судебном решении. В частности, необходимо ли в решении признаватьнедействительным зарегистрированное право или прекращать право собственностилица. От решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать наосновании данного решения регистрирующий орган, и другие аспекты исполненияданных судебных актов.
Коллизии между ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 N122-ФЗ (далее — Закон о регистрации), а также принятыми на его основе Правиламиведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), с одной стороны, и гражданским законодательством, с другой стороны,стали почвой для возникновения судебных споров между органами Росрегистрации иучастниками гражданского оборота. Проблематичным является исполнение решенийсудов о признании сделки недействительной и применении последствий еенедействительности. Ни один нормативный акт не содержит указания на действиярегистрирующего органа при вынесении таких решений судами. С момента принятияизменений в ст. 223 ГК РФ, устанавливающих, что право собственности удобросовестного приобретателя возникает с момента государственной регистрации,ситуация усложнилась.
На практике возникло несколько вопросов.
Какое решение будет основанием для прекращениязаписи в ЕГРП бывшего владельца имущества — ответчика и восстановления записи оправе истца — собственника недвижимого имущества?
Достаточно ли просто решения о признании сделкинедействительной или необходимо, чтобы суд применил последствия еенедействительности, необходимо ли указание в решении суда на какие-то действиярегистрирующего органа по восстановлению записи о праве собственности бывшегособственника имущества?
К сожалению, ответить на это зачастую не могут дажесудьи, выносящие такие решения, и потому судебная практика по данной проблемеявляется неоднородной и противоречивой.
Некоторые суды в случае признания сделкинедействительной признают недействительным зарегистрированное правособственности на недвижимое имущество. Так, ФАС УО своим Постановлением от18.01.2005 по делу N Ф09-4479/04-ГК оставил в силе решение Арбитражного судаСвердловской области, которым был признан недействительным договоркупли-продажи и признано недействительным зарегистрированное за ответчикомправо собственности на трансформаторную подстанцию [28].
При этом суд кассационной инстанции отклонил ссылкуответчика на то, что он является добросовестным приобретателем, указав, чторазрешение данного вопроса не входит в предмет рассмотрения по настоящему делу,поскольку требование о применении последствий недействительности или виндикационный иск не заявлены. То есть, суд фактически применил последствиенедействительности сделки, не предусмотренное законом.
Также есть случаи, когда вместе с признанием сделкинедействительной суды прекращают право собственности ответчика. Например,Арбитражный суд Саратовской области своим решением, оставленным без измененияапелляционной инстанцией, применил последствия недействительности сделки — прекратил право собственности ЗАО на нежилое здание. ФАС ПО своимПостановлением указанные судебные акты отменил, дело направил на новоерассмотрение, указав, что норма закона, на основании которой допускаетсяприменение последствий недействительности сделки в виде прекращения правасобственности, судом не указана и вывод суда о возможности таких действийпротиворечит ст. 235 ГК РФ [28].
Данный вывод суда кассационной инстанции являетсяабсолютно правомерным, поскольку для прекращения чьего-либо права оно должносначала возникнуть у этого лица.
При признании сделки недействительной презюмируется,что право собственности ответчика так и не возникло.
В противоположность судам, пытающимся применитькакие-то особые условия недействительности сделок, объектом которых являетсянедвижимое имущество, большинство судов полагает достаточным применениепоследствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, для того чтобы были внесенынеобходимые записи в ЕГРП.
Такую позицию занял ФАС МО в некоторых делах,рассмотренных этим судом.
В частности, в Постановлении от 14.05.2004 по делу NКГ-А40/3659-04 суд сослался на то, что из существа ст. ст. 166, 167 ГК РФследует, что, заявляя требование о применении последствий недействительностиничтожной сделки, лицо не обязано учитывать особенности возникновения ипрекращения прав по ничтожной сделке.
Также ФАС МО указал, что не может быть признанаобоснованной ссылка суда первой инстанции на то, что, поскольку в соответствиисо ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное право может быть оспоренотолько в судебном порядке, признание сделки недействительной и применениепоследствий недействительности не приводит к восстановлению прав собственникана недвижимое имущество, исходя из сведений, внесенных в ЕГРП. Суд кассационнойинстанции указал, что предъявление иска о признании сделки недействительной, посуществу, является оспариванием зарегистрированного права.
В этой связи возникает вопрос: достаточно ли простопризнания сделки недействительной судом или необходимо, чтобы он применилпоследствия недействительности сделки, для того чтобы орган Росрегистрации внессоответствующие изменения в ЕГРП?
Одни суды полагают, что одного признания сделкинедействительной достаточно для внесения записи о прекращении правасобственности ответчика и восстановления записей о праве собственности истца.
В качестве примера можно привести дело NКГ-А40/10421-04, рассмотренное 16.11.2004 ФАС МО.
ЗАО обратилось с иском к Мосрегистрации о признаниинезаконными действий о прекращении права собственности истца на нежилые зданияи обязании Мосрегистрации внести записи в ЕГРП права собственности истца наспорные объекты.
Решением суда первой и апелляционной инстанций вудовлетворении иска отказано.
При рассмотрении жалобы ЗАО ФАС МО указал следующее.
Поскольку основанием для государственной регистрациисогласно ст. 17 Закона о регистрации являются вступившие в законную силусудебные акты, Мосрегистрация правомерно внесла указанные записи.
Аналогичное толкование норм законодательстваприменил ФАС ВВО в Постановлении от 28.01.2003 по делу N А43-7325/02-17-254.
В то же время имеется совершенно иная судебнаяпрактика, когда судебные инстанции полагают необходимым, чтобы в решении судприменил последствия недействительности сделки для внесения соответствующихзаписей в ЕГРП регистрирующим органом.
В частности, ФАС МО в противоположностьвышеуказанному делу N КГ-А40/10421-04 в своем Постановлении от 12.08.2004 поделу N КГ-А40/6916-04 принял следующее решение.
ООО обратилось в арбитражный суд к Мосрегистрации сзаявлением, в котором просило признать незаконным бездействие Мосрегистрации,выразившееся в уклонении от регистрации решения арбитражного суда по заявлениюистца; обязать Мосрегистрацию аннулировать (прекратить) запись в ЕГРП о правеЗАО и обязать Мосрегистрацию зарегистрировать решение арбитражного суда.
Решением суда первой инстанции исковые требованияудовлетворены частично: суд признал незаконным бездействие Мосрегистрации,выразившееся в уклонении от регистрации права по заявлению ООО, и обязалМосрегистрацию аннулировать запись в ЕГРП о праве собственности ЗАО на здание.В части требований об обязании Мосрегистрации зарегистрировать решениеарбитражного суда производство по делу прекращено.
Постановлением апелляционной инстанции решение вчасти признания незаконным бездействия Мосрегистрации и обязания Мосрегистрациианнулировать запись в реестре прав отменено, в иске в этой части отказано. Востальной части решение оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции оставил постановлениеапелляционной инстанции без изменений по следующим основаниям.
Вопрос о законности бездействия Мосрегистрации иналичии основания для обязания этого регистрирующего органа аннулировать записьо государственной регистрации права собственности ЗАО на вышеуказанное зданиене может быть разрешен без проверки обстоятельств о том, утратило ли ЗАО правасобственности на этот объект недвижимости.
Суд пришел к выводу о недоказанности прекращенияправа собственности ЗАО в отношении спорного имущества и наличия такого права уООО.
Решением, на которое ссылается заявитель вобоснование заявленных требований, установлена ничтожность договоракупли-продажи, послужившего основанием возникновения права собственности ЗАО наспорный объект недвижимости, но не были применены последствия егонедействительности в виде двусторонней реституции, поэтому и данное решение неможет служить основанием для вывода об утрате ЗАО прав собственности на спорныйобъект недвижимости и наличии оснований для погашения удостоверяющей это правозаписи в ЕГРП.
Подобная двойственность судебной практики отнюдь неспособствует единству правоприменительной практики органов Росрегистрации.
Полагаю, проблема исполнения решений судов опризнании сделки недействительной и применении последствий еенедействительности должна быть решена следующим образом.
Исходя из толкования ст. ст. 166, 167 ГК РФ, данногоКС РФ в Постановлении N 6-П от 21.04.2003, добросовестное приобретение в смыслест. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается ненепосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать этоимущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является недвусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себясобственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска кдобросовестному приобретателю с использованием правового механизма,установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путемудовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренныест. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и удобросовестного приобретателя.
Таким образом, на основании правовой позицииКонституционного Суда можно сделать вывод, что в тех случаях, когда сделкапризнана судом недействительной, это означает, что титула собственника уответчика не возникло. Соответственно регистрирующий орган, для того чтобыпривести записи в ЕГРП в соответствие с действительной его принадлежностью,должен погасить запись в ЕГРП ответчика по иску и восстановить запись о правесобственности надлежащего собственника — истца (поскольку в соответствии с п. 1ст. 131 ГК РФ госрегистрация лишь отражает правовое положение указанного имущества).
Добросовестного приобретателя в данном случае небудет, поскольку им может быть только третье лицо, а не стороны понедействительной сделке, поэтому противоречия со ст. 223 ГК РФ не будет.
Указание на применение последствийнедействительности сделки в решении суда для внесения записей в ЕГРП нетребуется, поскольку оно представляет собой всего лишь обязанность лиц,обладающих имуществом без прав на него, вернуть его противоположной стороне — фактически передать имущество.
Тем более не нужно включать в решении судакакие-либо специальные указания на необходимость погашения, аннулированиязаписи в ЕГРП или о прекращении регистрации права, признавать недействительнымзарегистрированное право, поскольку такие действия не предусмотрены ни ГК РФ,ни Законом о регистрации.
В то же время признание недействительной сделкимежду двумя лицами, в тех случаях, когда оно уже приобретено третьим лицом, невлечет никаких правовых последствий, поскольку в этом случае оно может бытьистребовано у него только путем виндикационного иска.
Полагаем, что для исключения изложенных вышепротиворечий в судебной практике ВАС РФ необходимо дать соответствующиеразъяснения арбитражным судам.
Гражданским кодексом не предусмотреногосударственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонамив договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что онподлежит государственной регистрации и вступает в силу с моментагосударственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие являетсяничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстицииправомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажиздания. Наработанная судебная практика для законного рассмотрения и принятиясоответствующего решения судебными органами действительно в основном исходит изюридического факта регистрации недвижимого имущества.
Таким образом, объектом ограничений могут являтьсятолько права, а объектом обременений — недвижимое имущество.
В соответствии с требованиями Закона о регистрации вданном случае государственной регистрации подлежит не право и не ограничение иобременение, а сам договор как сделка (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации). Вотношении однородного договора безвозмездного пользования подобного правила неустановлено, поэтому правоприменительная практика предложила два варианта. Впервом случае проводится государственная регистрация безвозмездного пользованиякак ограничения и обременения по желанию одной из сторон. Во втором — законодатель не предусмотрел государственной регистрации ни правабезвозмездного пользования, ни сделки ссуды, ни безвозмездного пользования какограничения и обременения.
Аналогичным образом было разрешено дело и об отказев государственной регистрации обременения, возникшего в результате заключениядоговора купли-продажи с отлагательным условием. Федеральный арбитражный судМосковского округа, рассмотрев кассационную жалобу ЗАО «Фирма „БУКСЭЙЛ“ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2002 г. по делуN А40-10704/02-72-39, установил: 20 декабря 2001 г. между закрытым акционернымобществом „Фирма “БУК СЕЙЛ» (ЗАО «Фирма „БУКСЭЙЛ“) и обществом с ограниченной ответственностью „Интелком-Р“(ООО „Интелком-Р“) был заключен договор купли-продажи недвижимогоимущества в виде нежилого помещения площадью 2703 кв. м, расположенного поадресу: г. Москва, пр. Ольминского, д. N А, стр. 3, с отлагательным условием[68].
Суд кассационной инстанции считает данные выводысуда первой инстанции обоснованными. Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ подлежатгосударственной регистрации право собственности и другие вещные права,ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрацииподлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативногоуправления, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иныеправа в случаях, предусмотренных законом.
Из содержания заявления истца о государственнойрегистрации ограничений (обременений) прав на объекты нежилого фонда следует,что он обратился за государственной регистрацией так называемого обременения напринадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, которое, по егомнению, возникло из договора купли-продажи с отлагательным условием от 20декабря 2001 г. — право требования.
Суд кассационной инстанции не может признать состоятельнымидоводы кассационной жалобы о том, что истец, заключив данный договоркупли-продажи недвижимого имущества под отлагательным условием, добровольноограничил себя в праве распоряжаться принадлежащим ему имуществом, посколькуэто не следует из содержания договора. Возникновение обязательств у сторон поуказанному договору находится в зависимости от наступления определенныхусловий, при отсутствии которых обязательства могут у сторон и не возникнуть(ст. 157 ГК РФ).
Вместе с тем истцом не указано, какое именно правоподлежит государственной регистрации, поскольку право собственности согласно п.п. 3.1, 4.1.1 договора не возникло, предмет договора покупателю (третьему лицу)не передан.
Судом первой инстанции полно и всестороннеисследованы материалы дела, нарушений норм материального права и нормпроцессуального права не допущено и оснований для отмены или изменениясудебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 171, 174 — 177 АПК РФ,Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил: решение Арбитражногосуда г. Москвы от 18 апреля 2002 г. по делу N А40-10704/02-72-39 оставить безизменения, кассационную жалобу ЗАО „Фирма “БУК СЭЙЛ» — безудовлетворения.
Таким образом, в решениях судов общей юрисдикции илиарбитражных судов почти повсеместно приводятся выводы об ограничениинедвижимого имущества, но, к сожалению, не так, как бы этого хотелось ученым:обременил по собственному желанию, а не ограничил.
Полагаем, что наиболее действенный способ защитыправа недвижимости от каких-либо посягательств состоит в первую очередь впринятии таких судебных мер, которые бы оградили собственника имущества отчужого (незаконного) вмешательства. Для этого и существует такое процессуальноедействие, как арест недвижимого имущества, который, без сомнения, подлежитгосударственному признанию (ст. ст. 1, 12, 19, 28 Закона о регистрации).
Более того, в ст. 19 Закона о регистрацииустанавливается, что кроме ареста основанием к приостановлению государственнойрегистрации прав является еще и судебное решение (определение илипостановление) о запрете совершать определенные действия с объектом недвижимогоимущества. Совершенно справедливым представляется пример судебной практики,приведенный А.Н. Лужиной [56], когда Определением Арбитражного суда г. Москвыот 26 января 2004 г. по делу N А40-52568/03-113-555 удовлетворено заявление ЗАО«Эстейт» о принятии мер по обеспечению иска и Мосрегистрации:запрещено на срок до вынесения решения по настоящему делу осуществлятьгосударственную регистрацию возникновения, ограничения (обременения), переходаили прекращения прав в отношении нежилого помещения площадью 290,7 кв. м поадресу: Б. Златоустинский пер., д. 7, стр. 1.
Настоящее решение было принято в соответствии с п. 2ст. 90 АПК РФ: обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражногопроцесса, если непринятие таких мер может затруднить или сделать невозможнымисполнение судебного акта, а также в целях предотвращения значительного ущербазаявителю.
Также учтено, что данный спор является спором оправе на недвижимое имущество, принятые судом обеспечительные меры призаявленном предмете иска являются адекватными и соразмерными заявленнымтребованиям, ведь целью обеспечительных мер является как создание условийисполнения решения, так и обеспечение имущественных интересов истца.
Поэтому доводы заявителя жалобы, касающиесянарушения судом баланса интересов истца и ответчиков ввиду необходимостиотложения дела на длительное время в связи с привлечением к участию в делеамериканской компании, не могут быть признаны обоснованными, т.к. нормы АПК РФ,регулирующие вопросы принятия обеспечительных мер, не содержат ограничений дляпринятия обеспечительных мер, связанных с участием в деле иностранного лица.Руководствуясь ст. ст. 274, 284 — 290 АПК РФ, суд постановил: Определение от 26января 2003 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-52568/03-113-555оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «Сиера Пропертис» — без удовлетворения.
В судебной практике необходимо очень внимательнорассматривать не только фактические обстоятельства дела, но и действующий законна момент его применения, а также принимать во внимание иные обстоятельства,дающие недобросовестным приобретателям (отчуждателям) имущества использоватьнедостатки ГК РФ, так как ст. 11 ГПК РФ и ст. 13 АПК РФ устанавливаются лишьрамки, в которых находится судья при рассмотрении дела.
Таким образом, судебная практика дает нам широкиевозможности ставить вопросы об усовершенствовании гражданскогозаконодательства, связанного с рассмотрением дел о недвижимом имуществе (вещах).
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключение следует отметить, что правовоерегулирование общественных отношений по поводу недвижимого имущества,регистрации прав и сделок с ним осуществляется совокупностью взаимосвязанныхнормативных правовых актов и приобретает в последние годы комплексный характер.Вместе с тем законодательная политика и правоприменительная практика вРоссийской Федерации требуют повышения и детализации ответственности участниковрынка недвижимости, усиления защиты имущественных прав граждан и организаций,дальнейшей ликвидации административных барьеров, связанных с оформлением ирегистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, можно сделать следующие выводы ипредложения:
1) Наряду с традиционнойклассификацией договоров по моменту их совершения — реальные и консенсуальные — обосновывается выделение региструмальных (от лат — registrum — регистрация)договоров, к которым следует относить договоры, признаваемые заключенными смомента их государственной регистрации.
2) Нотариально удостоверенноесогласие супруга при распоряжении одним из супругов их общим имуществом,предусмотренное положениями п.З ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо присовершении требующих регистрации сделок, направленных как на отчуждение, так ина приобретение недвижимости.
3)По действующемузаконодательству письменная форма договора имеет конститутивное значение (когдаона определена соглашением сторон) или не имеет конститутивного значения (еслиона установлена законом). Нарушение требования о форме договора в зависимостиот её значения соответственно влечёт различные правовые последствия, что неотвечает интересам отдельных лиц (добросовестных участников оборота) и обществав целом. В целях единообразного применения норм, определяющих правовые последствиянесоблюдения формы договора, предлагается исключить из ГК РФ правило ч.2 п.1ст.434.
4) Государственная регистрациядоговоров имеет конститутивное значение (если иное не установлено законом) либоявляется условием действительности (в случаях прямо предусмотренных законом).
5) Введение государственнойрегистрации для значительного числа сделок в определенной мере тормозитгражданско-правовой оборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересамсторон. Вместе с тем, учитывая особую социальную значимость объектовнедвижимости и недостаточный уровень правовых знаний отдельных участниковоборота, обосновывается введение вместо государственной регистрации сделок — ихобязательное нотариальное удостоверение.
6) При продаже доли в правесобственности на недвижимое имущество надлежит руководствоваться общимиположениями о договоре купли-продажи (параграф 1 главы 30 ГК). Договоркупли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, квартиру не подлежитгосударственной регистрации, подлежит регистрации само право.
7) До государственной регистрацииперехода права собственности продавец, являясь собственником имущества,сохраняет право повторного распоряжения. Для ограничения подобных сделокпредлагается законодательно определить последовательность совершения передачипо договору купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрацииперехода права собственности, аналогичный тому, который установлен в п.2 ст.564ГК РФ.
8) В целях защиты интересов лица,добросовестно исполнившего свои обязанности по договору, обосновываетсянеобходимость включения в параграф 7 главы 30 ГК РФ специальной нормы, котораяпозволила бы продавцу в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажинедвижимости в случае неоплаты покупателем переданного по договору имущества.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативно- правовые акты:
1. Арбитражный процессуальный кодекс РФ. Федеральный законот 24.07.2002 N 95-ФЗ // Российская газета. – 2002. – 27 июля.
2. Водный кодекс РФ. Федеральный закон от 03.06.2006 N74-ФЗ // Российская газета. – 2007. – 22 июня.
3. Воздушный кодекс РФ. Федеральный закон от 19.03.1997 N60-ФЗ // Российская газета. – 1997. – 26 мая.
4. Градостроительный кодекс РФ. Федеральный закон от 29декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Российская газета. – 2004. – 30 декабря.
5. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Федеральный закон от21.10.1994 N 51-ФЗ // Российская газета. – 2004. – 30 декабря.
6. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Федеральный закон от26.01.1996 N 14-ФЗ // Российская газета. – 1996. – 06 февраля.
7. Гражданский кодекс РФ. Часть 3. Федеральный закон от26.11.2001 N 146-ФЗ // Российская газета. – 2001. – 28 ноября.
8. Гражданский процессуальный кодекс РФ. Федеральный законот 14.11.2002 N 137-ФЗ // Российская газета. – 2002. – 20 ноября.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный законот 29.12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета. – 2005. – 01 декабря.
10. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральныйзакон от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Российская газета. – 2001. – 30 октября.
11. Семейный кодекс РФ. Федеральный закон от 29.12.1995 N223-ФЗ // Российская газета. – 1996. – 27 января.
11. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» //Российская газета. – 2005. – 12 января.
12. Федеральный закон от 14.11.2002 N 137-ФЗ «Овведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Российскаягазета. – 2002. – 11 ноября.
13. Основы законодательства о нотариате от 11.02.1993№4462-1// Российская газета. – 1993. – 13 марта.
14. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «Огосударственном земельном кадастре» // Российская газета. – 2000. – 10января.
15. Федеральный закон от 27.07.1997 N 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Российская газета. – 1997. – 30 июля.
16. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «Оприватизации государственного и муниципального имущества» // Российскаягазета. – 2002. – 26 января.
17. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Обипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. – 1998. – 22 июля.
18. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации» // Российская газета. – 2004. – 31 декабря.
20. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «Овнесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации повопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объектынедвижимого имущества» // Российская газета. – 2006. – 07 июля.
21. Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68«Об особенностях государственной регистрации права собственности и другихвещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» // Российская газета. –2005. – 17 мая.
22. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219«Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. – 1998. – 04мая.
23. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N580 «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимыхвещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» // Российская газета. – 2003. – 25 сентября.
24. Приказ Минюста России от 06.08.2001 N 233 «Обутверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоровкупли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения». Зарег. вМинюсте России 16.08.2001 N 2881 // Российская газета. – 2001. – 22 августа.
25. Приказ Минюста России от 01.07.2002 N 184 «Обутверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // БюллетеньМинюста России. — 2002. — N 11.
26. Приказ Минюста России, Минэкономики России,Минимущества России и Госстроя России от 30 октября 2001 г. N 289/422/224/243«Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведениягосударственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества — энергетические производственно-технологические комплексы электростанций иэлектросетевые комплексы» // Бюллетень Минюста России. — 2002. — N 2.
Материалы судебной практики:
27. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11«О некоторых вопросах, связанных с применением земельногозаконодательства» // Вестник ВАС РФ. — 2005. — N 5. – С.23-31.
28. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАСРФ от 28.02.1995 N 2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением вдействие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» //Бюллетень Верховного Суда РФ. — 1995. — N 5.
29. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАСРФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применениемчасти первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ.- 1996. — N 9. – С. 50-64.
30. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «Онекоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой правасобственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. — 1998. — N 10. –С.15-25.
31. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 20 января2003 г. N 2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием ивведением в действие Гражданского процессуального кодекса РоссийскойФедерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2003. — N 2.
32. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря2001 г. N 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи16 Закона города Москвы „Об основах платного землепользования в городеМоскве“ // Российская газета. – 2001. – 25 декабря.
33. Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля2003 г. N 6-П „По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобамиграждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой иВ.М. Ширяева“ // Российская газета. – 2003. – 26 апреля.
34. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N59 „Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федеральногозакона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» // Вестник ВАС РФ. — 2001. — N 4.
35. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельногозаконодательства» // Вестник ВАС РФ. — 2001. — N 5. – С. 31-39.
36. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных сдоговором об ипотеке» // Вестник ВАС. РФ. — 2005. — N 4. – С.7-20.
Монографии, учебники, учебные пособия:
37. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. — М.,2007.- 234 с.
38. Алексеев С.С. Восхождение к праву. Поиски и решения. — Изд.2-е, перераб. и доп. — М., 2002. – 193 с.
39. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки.Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народногохозяйства. — М., 2004. – 119 с.
40. Белов В.А. Имущественные комплексы. — М., 2004. – 218с.
41. Брагинский М.И. Комментарий к Закону РоссийскойФедерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним». — М., 2008. — 311 с.
42. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право.Книга вторая: Договоры о передаче имущества. — М., 2007. – 676 с.
43.Варламов А.А., Комов К.В., Шаманаев В.С., Хлыстун В.Н.Государственное регулирование земельных отношений. — М., 2007. – 271 с.
44. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельныевиды. — М., 2005. – 312 с.
45. Витрянский В.В. Основные направления развитиягражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 3. – 152 с.
46. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий кЗемельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. — М.,2002. – 512 с.
47. Государственная регистрация прав на недвижимость:проблемы регистрационного права. Изд. 3-е / Отв. ред. А.Р. Кирсанова. — М.,2004. -119 с.
48. Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций /Под ред. О.Н. Садикова. — М., 2001. – 284 с.
49. Гражданское право России. Обязательственное право: Курслекций / Под ред. О.Н. Садикова. — М., 2004. – 317 с.
50. Гражданское право: Учебник: В 4-х томах. Том 3 / Отв.ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. — М., 2006. – 419 с.
51. Дмитриев А.В. Правовые основы государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенностирегистрации прав на земельные участки в г. Москве. — М., 2001. – 231 с.
52. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки сним, подлежащие государственной регистрации. — М., 2001. – 271 с.
53. Концепция развития гражданского законодательства онедвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. — М., 2003. – 119 с.
54. Костанов Ю.А. Регистрация недвижимости. — М., 2000. –184 с.
55. Крашенинников П.В. Жилищное право. — М., 2000. – 319 с.
56. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. — СПб.,2003. – 265 с.
57. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. — М.,1997. – 317 с.
58. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома:проблемы и решения. — М.: Статут, 2006. – 211 с.
59. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. — М., 1998. – 235 с.
60. Свит Ю.П. Жилищное право. — М., 2007. – 412 с.
61. Система регистрации прав на недвижимое имущество / Подред. А.Л. Лазаревского. — М., 2000. – 211с.
62. Скловский К.И. Применение гражданского законодательствао собственности и владении. — М., 2004. – 267 с.
63. Смирнов М. Жилищное право Российской Федерации. — М.,2002. -411 с.
64. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве.- М., 2004. – 261с.
65. Чубаров В.В. Проблемы регулирования недвижимости. — М.,2006. – 223 с.
66. Эрделевский А.М. Регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним. — М., 1999. – 287 с.
Статьи:
67. Баринов Ю. Правовая природа договора о долевом участиив строительстве с участием физического лица // Юрист. — 1998.- N 12. — С.31-34.
68. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости //Журнал российского права. — 1999. — N 5. – С.27-29.
69. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательствао недвижимости // Хозяйство и право. — 2003. — N 6. – С.34-37
70. Дурнева Т.Н. Помещение как объект права // Актуальныепроблемы гражданского права. — Выпуск 9. М., — 2005.- С.22-28.
71. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договорааренды // Вестник ВАС. — 2000. — N 8.-С.31-33.
72. Зинченко С., Лапач В. Правовой статус имущества какобъекта гражданских прав // Приложение к журналу «Хозяйство и право».- 2007. — N 8. – С.34-37.
73. Кузнецов А.В. Сравнительно-правовой анализ российской игерманской системы государственной регистрации прав на недвижимость //Юридический мир. — 2005. — N 1. – С.31-33.
74. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные правана жилище // Жилищное право. — 2003. — N 3. – С.29-32.
75. Михольская В.В. Государственная регистрациянедвижимости в современных условиях // Юрист. — 2006. — N 12. – С.22-27.
76. Орешкина Н.М. Государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (анализ дел, рассмотренных Федеральнымарбитражным судом Центрального округа) // Арбитражная практика. — 2007. — N 6.– С.41-44.
77. Петрушин В.А. Договор продажи недвижимости //Законодательство. — 2007. — N 2. – С.31-34.
78. Пятков Д. Регистрация перехода прав собственности припродаже зданий // Хозяйство и право. — 2006. — N 11. – С.31-34.
79. Ренов Э.Н. Проблемы государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним // Юридический консультант. — 2006. — N 4.– С.22-27.
80. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданскогоправа. Сборник статей / Отв. ред. В.Н. Литовкин, В.А. Рахмилович. М., — 2007. –С.111-118.
81. Хованская Г.П. Оправдались ли наши ожидания // Закон. — 2005.- N 6. – С.22-26.