Содержание
Введение
Глава 1. Правовоерегулирование земельных отношений в Великобритании
1.1 Кадастр и регистрациянедвижимости
1.2 Обзор опытаВеликобритании в правовом регулировании земельных отношений
Глава 2. Правовоерегулирование земельных отношений в Германии
2.1 Общие черты системрегистрации
2.2 Опыт Германии врегулировании земельных отношений
Глава 3. Правовоерегулирование земельных отношений во Франции
3.1 Земля и недвижимость.Собственность на землю и рынок земли
3.2 Нормативно-правоваярегламентация земельных правоотношений во Франции
Заключение
Список литературы
Введение
При переходеот административной к рыночно-ориентированной экономике стоит вопрос созданиясистемы управления земельными ресурсами и другим недвижимым имуществом,адекватной ситуации, которая складывается в новых экономических условиях.Поэтому изучение опыта стран с рыночной экономикой в вопросах управленияземельными ресурсами и другим недвижимым имуществом может быть полезной длястран, которые не имеют традиций рыночной экономики или определенной мерой ихутратили.
Как указано в«Руководящих принципах управления земельными ресурсами», изданных ООН в 1996г., «Право собственности на землю, ее стоимость и использование, хотятеоретически являются независимыми, на практике тесно взаимосвязаны. Каждыйкомпонент земли требует рационального управления, для чего необходимасоответствующая система регистрации сведений, таких как:
правособственности — для гарантирования надежной защиты прав владения;
стоимость — для обеспечения объективного налогообложения собственности и справедливости приизъятии земли для общественных потребностей;
режимиспользования земель для обеспечения эффективного управления землепользованием.
Системауправления земельными ресурсами может обеспечивать порядок и стабильность вобществе через установление гарантий не только для землевладельцев и ихпартнеров, но и для национальных или международных инвестиционных и кредитныхкомпаний, предприятий, а также для правительства. Не смотря на то, что системырегистрации земель часто направлены на обеспечение защиты интересовиндивидуальных собственников, они являются надежным инструментом национальнойземельной политики и средствами поддержки экономического развития».
Каждая странасоздает собственную систему управления недвижимостью, которая отвечает ступениее экономического развития, общественным отношениям, историческим традициям,отношению к вопросам собственности, и т.п., в которой регистрация правотносительно недвижимости является одним из важнейших ее элементов.
Глава 1.Правовое регулирование земельных отношений в Великобритании
1.1 Кадастри регистрация недвижимости
Длярассмотрения опыта зарубежных стран необходимо также уточнить значения такихтерминов, как «фискальный» («налоговый»), «юридический» и «многоцелевойкадастр», «земельная регистрационная система», которые применяются в практикеуправления недвижимостью. Наиболее распространенное определение кадастровойсистемы в общем понимании, данное FIG (Международная федерация геодезистов) –«Кадастр — это официальный реестр недвижимости, который базируется на основеземельного участка (парцела)».
Под земельнымучастком понимается некоторая часть поверхности земли, отделенная от другихграницами, внутри которых действует официально признанный пакет прав,обязательств и ограничений. Причем, это понятие включает как естественные, таки искусственные объекты или сооружения, размещенные внутри этих границ.
Фискальныйкадастр (fiscal cadastre) — это кадастр, направленный на обслуживание целейналогообложения недвижимости.
Юридическийкадастр (jurdical cadastre) — это кадастр, направленный на регистрацию и защитуправ собственности относительно недвижимости.
Многоцелевойкадастр (multipurpose cadastre) — кадастр, который используется для управленияземельными ресурсами (как средством производства и пространственным базисом).
Разностьмежду юридическим кадастром и земельной регистрационной системой толькотерминологическая (в англоязычных странах более распространен термин системарегистрации титулов).
Важноотметить, что эксперт ООН Г. Ларссон (G. Lаrssоn) в книге «Land RegistrationCadastral Systems» системы, которые назывались земельным кадастром в бывшемСССР, определяет как «экономически или экологически ориентированные земельныеинформационные системы, основу которых составляет не информация об участках,налогах и собственниках, а данные об окружающей среде и сельскохозяйственныхресурсах. Классификационные единицы базируются на естественных или техническихфакторах таких как типы грунтов, землепользование, экология, и т.п.».
1.2 Обзоропыта Великобритании в правовом регулировании земельных отношений
Средиевропейских стран особо выделяется Великобритания, где, в понимании французскойсистемы, кадастра не существует вообще. Это связано с особенностями «общегоправа». Основой системы управления земельными ресурсами является, такназываемый, «Земельный реестр ее Величества» (Her Majesty Land Register),который, по сути, является реестром прав собственности на недвижимость (илиреестром титулов). Реестр был основан в 1862 году. Современная система базируетсяна законе 1925 года. Королевский реестр распространяет свою юрисдикцию натерриторию Англии и Уэльса. В реестр занесены более 15 миллионов собственников.Реестр открыт и доступен для всех. В режиме on-line можно получить информациюиз компьютеризированного реестра по всей территории Англии и Уэльса, череззапросы по уникальному идентификатору или по адресу. Реестр содержитюридические записи о всех продажах недвижимости и договоры аренды более чем за25 предшествующих лет. После регистрации недвижимости реестр становится единымзаконным свидетельством прав собственности.
Главную рольв этой системе играют Геодезическая служба Великобритании (Ordnance Survey) иЗемельный реестр Ее Величества, или Королевский реестр. Реестр базируется на«официальных» крупномасштабных планах масштаба 1:1250, которые выдаются толькоГеодезической службой Великобритании, которая является национальным агентством,ответственным за проведение государственной политики в области геодезии икартографии.
Королевскийреестр подчинен министру юстиции (Lord Chancellor). Региональные офисы реестрадействуют самостоятельно на основе закона, но юридически они подчинены главномурегистратору и не зависят от местных администраций. Система состоит из трехофициальных реестров — Реестра недвижимости (Land Register), Реестрасобственников, Реестра ограничений.
Главнаяфункция реестра — обеспечение простой и надежной процедуры подтверждения правсобственности и в меньшей мере выраженная фискальная функция. Теорияанглийского права предусматривает, что вся земля есть собственностью короны иможет находиться только во владении или пользовании частных лиц, при этомрассматриваются права «полное владение» или фрихолд (Freehold) и аренды напериод до 999 лет или лизхолд (Leasehold). Первичная регистрация собственностиосуществляется при транзакциях, и потому ряд недвижимостей, которые никогда непродавалось, вообще не зарегистрированы в системе. В Англии и Уэльсе числитсяоколо 20 млн. недвижимостей, из которых около 15,7 млн. зарегистрированы всистеме за весь период ее существования. В стране реализуется долгосрочнаяпрограмма компьютеризации реестра (PRISMA) и по состоянию на 1994 год вкомпьютеризированный реестр внесено около 13,5 млн. зарегистрированных объектовсобственности.
Нужно принятьво внимание, что основным налогом, связанным с собственностью, является такназываемый «бизнес-налог», который платит лицо, которое реально используетсобственность, а не то, которое ею владеет. Регистрация гарантирует правасобственности, но не гарантирует границ этой собственности (так называемые«общие границы»), что есть, в определенной мере, уникальным явлением с точкизрения континентальной Европы.
Ведениеофициальных записей об операциях с землей в Шотландии началось с 1617 года.Регистрация наследственных прав собственности была частью законодательнойсистемы Шотландии с тех пор, как возникла система регистрации прав вГенеральном Реестре (General Register of Sassiness), недавно превращенная всистему Регистрации Земель (Land Registration system) (1979 г.). ЗакономШотландии о регистрации земли. Эта система постепенно заменяет ГенеральныйРеестр.
В ГенеральномРеестре, который был исторически организован с территориальным делениемШотландии и велся местными органами власти графств, помещаются записи о правахсобственности по всей Шотландии. Он содержит записи о теперешних и прошлыхсобственниках более чем 1 500 000 частных собственностей в Шотландии. Реестр небазируется на картах.
Реестр Земель(Land Register) является системой регистрации титулов и ограничений насобственность. Система базируется на картах и действует в семи графствах старойШотландии. Сейчас в реестр занесено более 250 000 регистрационных записей.Распространение его действия на всю Шотландию предусмотрено к 2003 г.
РеестрШотландии широко использует крупномасштабные карты Топографической Службы.Недвижимость в городах регистрируется на картах масштаба 1:250, в сельскихрайонах — на картах масштаба 1:2 500, в горных районах и на других нетронутыхземлях — в масштабе 1:10000. Базы данных для реестров создаются на полностьюкомпьютеризированных технологиях, в том числе предполагается работа с цифровымикартами. Топографическая служба и Земельный реестр работают в тесномсодружестве над усовершенствованием карт артиллерийской съемки, которая являетсясоставной частью процесса регистрации.
Глава 2.Правовое регулирование земельных отношений в Германии
2.1 Общиечерты систем регистрации
В абсолютномбольшинстве стран регистрационная система состоит из двух частей:
картографической- планы м-ба 1:500-1:5000, на которых отображена информация про границысобственности, административные границы, математическую основу планов (системакоординат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка,основные элементы местности (сооружения, пути соединений, гидрография, леса ит.п.).
документальнойинформации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационныйномер в реестре собственности, адрес, муниципальный код собственника, когда икак создана собственность, права и ограничения относительно собственности, ит.п.
Информация всистеме группируется на основе земельного участка (парцела) или именисобственника ли их комбинации.
Рассмотреворганизацию систем регистрации в разных странах, укажем, что в их созданиичрезвычайно важна роль государства, которое устанавливает:
кто (какиеорганизации) ответственны за определенную информацию и за определенные базыданных (распределение и взаимоконтроль, а не концентрация и бесконтрольность),четкое распределение правовых и технических функций; как должен бытьорганизован обмен информацией между разными организациями;
каким образоми какая информация доступна для пользователя;
какустановить стандарты, процедуры и терминологию, и т.п.
2.2 ОпытГермании в регулировании земельных отношений
Немецкаясистема управления недвижимостью, исходя из юридических традиций стран, которыеотносятся к этой группе, отличается от прежде рассмотренных систем регистрации,прежде всего, детально обработанными процедурами, высокой точностью определенияграниц землевладений, гарантиями положения границ, гарантиямизарегистрированных прав, и т.п.
Кадастровая,геодезическая и картографическая система была создана в Германии в начале 19-говек в связи с новой системой налогообложения недвижимости. Поэтому былонеобходимо определить границы и зарегистрировать частную и общественнуюсобственность, что и стало задачей Кадастровой Службы, основанной в первых двухдекадах 19-го века.
Очень важнымдля регистрации земель и кадастра было принятие в 1900 году Германией ГражданскогоКодекса «Burgerliches Gesetzbuch», который составляет основу для транзакций ирегистрации прав на недвижимое имущество.
В то жевремя, в самой Германии организационно единой системы на уровне государстванет, в силу федеративного устройства страны. Но, во всех землях работывыполняются по общим правилам и в единых стандартах. Основное отличие состоит врешении организационных вопросов. Так, в разных землях организации, которыеведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: Министерствуфинансов, Министерству юстиции, Министерству внутренних дел.
Надоотметить, что слово «кадастр» только условно возможно применить в случаеГермании, не смотря на то, что в начале создания система испытала значительноевлияние французской системы.
В общемконтексте, с точки зрения институционной структуры, система состоит из трехосновных элементов: Управления земельной книги (Landbuchamt), которое ведетреестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записейо собственности; Управления топографических съемок (Landesfermessungsant),которое отвечает за создание кадастровых карт и подготовку документации, атакже проводит все топографо-геодезические работы для других целей; Нотариат,который заверяет соглашения и прочие правовые акты, которые касаются правсобственности, транзакций и ограничений и ведет реестр этих актов.
Эти тринезависимых элемента взаимосвязаны и действуют совместно, контролируя другдруга, что дает возможность получать высокое качество данных в системе.
Несмотря нато, что основой для системы была поддержка налогообложения, эта функция сейчасстановится менее важной, а больше внимания отводится обеспечению правсобственности и упрощению процедуры транзакций собственности.
Германиядостигла значительно лучшего развития системы в сравнении со странаминаполеоновского кадастра с точки зрения надежности данных — реестрсобственности поддерживается картографическими данными, которые являются частьюреестра и имеют, в связи с этим, юридическую силу, предусмотренную законом.
Картографированиесобственности может вестись только государственными учреждениями, или под ихконтролем, и специалистами, которые имеют специальные лицензии. Регистрацияесть исключительной прерогативой государства.
Не смотря нато, что реестр недвижимости и картографирование недвижимости ведется двумяразными организациями, все данные отлично согласовываются между собою, анезависимость этих организаций в значительной мере оказывает содействиедостоверности данных потому, что каждая сторона несет ответственность за своючасть. Реестры собственности в основном компьютеризированы (или находятся впроцессе компьютеризации) и базируются на цифровых крупномасштабных картах.
Реестрнедвижимости отличается от наполеоновской системы. Вопреки ряду технических отличий(например, за основу регистрации принята единица собственности, а несобственник), главным является то, что любая транзакция считаетсянезавершенной, пока она не зарегистрирована в реестре. Реестр построен напринципе легитимности записей, которые, в свою очередь, предусматривают высокиетребования относительно отсутствия ошибок в записях. Записи в реестре вместе скартами собственности служит основой для доказательств в судебных инстанцияхпри решении споров относительно недвижимости. Почти во всех Федеральных Земляханалоговые кадастровые данные были трансформированы в цифровую форму. Напротяжении следующего десятилетия эта работа будет осуществлена со всемикрупномасштабными кадастровыми и мелкомасштабными топографическими картами.
Кроме того,кадастровые службы обеспечивают города и муниципалитеты данными и документамидля муниципального планирования и проектирования. В ближайшем будущем, основнымнаправлением будет разработка и внедрение официальной гео-информационнойсистемы (ГИС).
Глава 3. Правовоерегулирование земельных отношений во Франции
3.1 Земля инедвижимость. Собственность на землю и рынок земли
Системыуправления недвижимым имуществом в каждой стране имеют свои особенности и, в тоже время, имеют много общего в подходах и основных принципах построения такихсистем. В большинстве стран, которые успешно развиваются, земля рассматриваетсяне только и не столько как сельскохозяйственный ресурс, а, в первую очередь,как товар и как важнейший естественный ресурс вообще. Кроме того, земля рассматриваетсякак абстрактная категория, в соответствии с какой права на владение ею, ииспользование есть в такой же мере составной частью понятия «земля» как ифизические объекты, размещенные на ее поверхности ли в недрах. Взаконодательстве этих стран часто употребляется термин «недвижимость», которыйвключает земельный участок вместе с размещенными на ней объектами, которыенепосредственно связаны с землей. В дальнейшем термины «земля» и «недвижимость»употребляются как синонимы, если нет специального примечания.
Абсолютнойсобственности на землю не дает ни одна из систем землевладения. «… Никто неимеет полной и абсолютной собственности на землю. Люди владеют не землей, авладеют пакетом прав по отношению к земле, каждый имеет пакет прав, которые ещеимеют название объектов недвижимости...» подчеркивает У. Долб из Гарвардскогоуниверситета. Такими правами могут быть права пользования и управление, правона продукцию, которая вырабатывается на земле, право приобрести и передатьземлю, право использовать объекты на ней любым способом, и т.п.
Такой подходочень гибкий и дает возможность создавать новые комбинации прав, обмениватьсяними. Этого права всегда рассматриваются в комплексе с обязательствами, которыеодин собственник дает другому. Поэтому, если речь идет о рынке земли, тоимеется в виду создание системы легального перехода этого набора прав иобязанностей между юридическими или физическими лицами.
3.2 Нормативно-правоваярегламентация земельных правоотношений во Франции
Страны с, такназываемой, наполеоновской административной системой. В этих странах развитиекадастра началось в 19 столетии: во Франции в 1807 году, в Италии в 1886 послеобъединения Италии в 1860 г.
Современныйкадастр во Франции базируется на законе от 18.07.1974. В Италии на Декрете №650 от 1972 г.
В странах снаполеоновской системой главная цель кадастра — налогообложение собственности(фискальный кадастр), что не имеет функций юридического кадастра (или системы,направленной на защиту прав собственности).
ИмператорНаполеон при создании системы кадастра предусматривал, что система будетслужить для обеспечения юридической защиты собственности и было несколькопопыток предоставить кадастру юридические функции, однако эта идея так и небыла реализована за всю историю существования системы вследствие того, чтотакую сложную систему невозможно было выстроить. В связи с переходом кцивилизованному рыночному отношению, в этих странах возникает остраянеобходимость создания, кроме кадастрового реестра, специального реестра правсобственности относительно недвижимости. Такие реестры были созданы и действуютво всех странах с наполеоновской системой. Данные этого реестра имеютюридическую силу, но лишь как первое, не основное доказательство, в спорах.Фактически реализована не система регистрации прав, а система их публикацииперед третьими лицами (в отличие от Германии, Великобритании, и т.п., гдерегистрация служит основой для признания прав и гарантируется государством).
Кадастр иреестр в этих странах подчиняются Министерству национальной экономики ифинансов.
В кадастровыхсистемах поддерживается только та информация, которая необходима для целейуправления налогообложением. Информация про грунты, естественные ресурсы ит.п., собирается в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики.
В этихстранах национальный реестр является централизованной системой, котораяуправляется исключительно государством на основе законодательных актов страны,но функции практического выполнения работ переданы на уровень муниципалитетов(областей), где находятся соответствующие подразделы службы.
Системасостоит из двух частей — картографической и документальной (текстовой).
Всяинформация в системе сгруппирована на основе земельного участка.
В реестренедвижимости, который в этих странах является отдельным органом, но тесносвязаны с кадастровым реестром, регистрируются:
реальныеправа собственника относительно недвижимости;
юридическиеакты (купли-продажи, решения о транзакциях, цензы, права на поверхность инедра, сервитуты);
интересытретьих лиц;
ограничения;
ипотека,кредиты и т.д.
Этаинформация, в отличие от кадастрового реестра, сгруппирована в реестре пособственникам, поэтому для поддержки связи между этими реестрами возникаетнеобходимость создания громоздкой системы идентификации данных. Реестрбазируется на основе компьютерных технологий, которые разрешают легкооперировать записями об около 40 млн. собственников и около 94 млн. парцел и вавтоматизированном режиме получать всю необходимую информацию и распечатыватьнеобходимые документы.
Во Франциисистема регистрации фактически состоит из 353 реестров сгруппированных в 6групп. Реестр предусматривает наличие Главного регистратора, который несетличную ответственность за правильность данных в реестре. Это государственныйслужащий соответствующего ранга, единственный среди государственных служащихимеющий такой статус, и, кроме должностного оклада получающий специальнуюдоплату. Ответственные работники реестров создали специальный страховой фонд наслучай ошибок.
Системаоценки недвижимости в этой группе стран базируется на основе рентной, а нерыночной стоимости. За выводами специалистов этих стран, такой подход отживаетсебя, так как требует громоздкой неэффективной системы оценки.
Заключение
В целом,можно отметить основные особенности систем регистрации:
Системыдействуют на основе тщательно разработанного законодательства.
Существуютдетально отработанные и законодательно закрепленные процедуры регистрации.
Системыявляются государственными и централизованными с делегированием некоторыхполномочий на места.
Системысостоят из картографической и документальной (текстовой) частей.
Реестрыбазируются на основе официальных крупномасштабных карт.
В большинствесистем поддерживаются единые стандарты обмена данными.
Рутинныеработы выполняют за счет самофинансирования, модернизация — при поддержкегосударства.
Кадастровыесистемы постоянно изменяются с учетом изменения экономической ситуации.
С начала 80-хлет в Европе проходит «кадастровая» реформа, связанная с применением новых технологийи компьютеризацией реестров.
Реестрыявляются открытыми для публичного доступа (хотя в некоторых странах недоступнаинформация о стоимости и залоге).
Преимуществаот внедрения системы регистрации прав на недвижимость экспертами ООНформулируются следующим образом:
· Эффективноеуправление общественными и частными землями.
· Уверенностьсобственников.
· Защитаправ собственников.
· Уменьшениеколичества земельных споров.
· Усовершенствованиесистемы передачи прав собственности.
· Стимулированиерынка земли.
· Безопасностькредитов и инвестиций.
· Ускорениеземельной реформы.
· Эффективностьналоговой политики.
· Поддержказемельного планирования и управления.
· Мониторингрынка земли.
Списоклитературы
1. Основные институтыгражданского права зарубежных стран, М., 2000 г.
2. Конституции государствЕвропейского Союза. Под. Ред. Л.А. Окунькова.-М., 1999г.
3. Национальный архивВеликобритании — www.nationalarchives.gov.uk.
4. Официальный сайтBureau of Land Management — www.blm.gov/.
5. Волков С.Н…Землеустройство. Том 7. Землеустройство за рубежом. – М. КОЛОСС — 2005.
6. Коротеева Л.И.Земельно-кадастровые работы. Технология и организация. – Ростов н/Д: Феникс,2006. – с.23.
7. Кузнецов А.В. Немецкийопыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования вРоссии // Государство и право – 1999 г., №12.
8. Лысенко О.Л. Дискуссияо кодификации частного права в германии // Вестник МГУ: Серия 11. Право-1996г., №2.
9. Никонов П.Н. ЖуравскийН.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимоеимущество. Аналитический обзор. 2006. – СПб, 2006.
10. Рассказова А. Опытуправления земельными ресурсами в зарубежных странах // Электронный журналInvestzem.Ru.
11. Сидоренко В.Н.Правовое регулирование ведения государственного земельного кадастра.Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.– М., 2003.
12. Филиппова А.П.Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем // Земельныйвестник России, № 1 –2, 2005 – с.63-68.
13. Land AdministrationGuidlines. UN, New York and Geneva, 1996.
14. Lаrssоn G. LandRegistration Cadastral Systems.