ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ЕГОПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
1.1. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений
1.2. Предмет договора аренды нежилых помещений
ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГОПОМЕЩЕНИЯ
2.1. Заключение договора аренды: форма и государственнаярегистрация
2.2. Условия договора аренды нежилых помещений
2.3. Стороны по договору аренды недвижимости. Их права иобязанности
ГЛАВА 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ИОТВЕСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. Расторжение договора аренды нежилых помещений
3.2. Ответственность по договору аренды нежилых помещений
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темыисследования. С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборотнежилых помещений. Нежилые помещения используются юридическими лицами игражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских,торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высокимспросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданскомобороте.
Договор аренды нежилогопомещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок снежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного видасделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве имуделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видовсделок.
Неточность нормативногорегулирования правового положения нежилых помещений в системе объектовгражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота.Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений невсегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровнейпо-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок снежилыми помещениями. ГК РФ содержит специальные положения, регулирующиевопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34),предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующиеаренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФотсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма.Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следуетруководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34).
Степень научнойразработанности. Наиболее обстоятельные научные работы данной проблемепосвятили Белов В.А., Брагинский М.И., Венедиктов А.В., Витрянский В.В.,Герасимова Е.Л., Дорогавцева Е.Е., Ерш А.В., Иоффе О.С., Карамышева О.В.,Киндеева Е.А., Козлова Е.Б., Коновалов А.В., Кочеткова Ю.А., Курноскина О.Г.,Латыев А.Н., Лобанов Г.А., Новицкий Н.Б., Орлова Е.В., Садиков О.Н., СарнаковИ.В., Скворцов О.Ю., Скловский К.И., Суханов Е.А., Чубаров В.В., Чумакова О.В.,Шершеневич Г.Ф. и многие другие.
Объектом исследованияявляются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды нежилыхпомещений, особенностей правового регулирования данного договора.
Предметом исследованияявляются нормы гражданского законодательства в части аренды нежилых помещений,а также смежного законодательства в части относящейся к аренде.
Целью данной работыявляется исследование договора аренды нежилых помещений по действующемуроссийскому законодательству.
В ходе исследования в работерешаются следующие задачи:
рассмотреть понятиеаренды зданий и сооружений как составной части аренды нежилых помещений;
определить понятие ипредмет договора аренды нежилых помещений;
рассмотреть особенностизаключения договора аренды, форму и государственную регистрацию;
определить права иобязанности сторон с части исполнения договора аренды нежилых помещений;
определить права иобязанности сторон договора аренды;
расмотреть порядокрасторжения договора аренды и отвественность сторон;
рассмотреть проблемныевопросы и предложить рекомендации по совершенствованию действующегозаконодательства.
Методы исследования.Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познанияявлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики.Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе,осуществлено путем комплексного применения следующих методовсоциально-правового исследования: историко-правового и логико-юридического.
По структуре работа состоитиз введения, трех глав включающих в себя семь параграфов, заключения ибиблиографического списка.
/>ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫНЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ЕГО ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
1.1 Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений
Институт найма вещей былизвестен еще римскому праву (locatio — conductio rerum). При этом объектомнайма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требованиеобусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве,так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы впользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено.Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральныхсвойств. «В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанностьнанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была полученапо договору»[1].
Если обратиться к русскойдореволюционной науке гражданского права, то необходимо отметить, что римскиетребования к объекту найма были восприняты полностью. Так, Г.Ф. Шершеневичговорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи.«Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому,отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно,передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречитсущности договора найма»[2].
В самом общем смыслеобъектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. В частности, в качествеобъекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленныеприродные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественныекомплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимоеимущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.
Особенностью правовогорегулирования аренды недвижимого имущества является то обстоятельство, чтозаконодатель посчитал необходимым выделить в качестве особых объектов арендыздания и сооружения. Кроме того, особым образом урегулирована арендапредприятий. Отметим и то обстоятельство, что в качестве предмета по договоруфинансовой аренды (лизинга) также может выступать недвижимое имущество,используемое в предпринимательских целях, за исключением земельных участков.
По своей экономическойсущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительныйпериод изнашивания. Это понятие четко выражает экономическую сущность найма,которая состоит в постепенной реализации потребительной стоимости товара. А этозначит, что эквивалент, получаемый арендодателем от арендатора за пользованиеимуществом, имеет не менее важное значение, чем само предоставление владения ипользования имуществом.
Поскольку договор арендыявляется синаллагматическим, он предполагает наличие двух встречных обязанностей,одинаково важных для существования обязательства: обязанность арендодателяпередать имущество во временное владение и пользование и обязанность арендаторавносить арендную плату. В данном случае арендатор является субъектом встречногопредоставления, т.е. исполнение им своих обязанностей непосредственно зависитот исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество. Еслиарендодатель не исполнил данной обязанности, арендатору предоставлено правоприостановить исполнение своей обязанности либо вовсе отказаться от исполненияи потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).
Аренда зданий исооружений регулируется специальными нормами § 4 гл. 34 ГК РФ (ст. ст. 650 — 655). Эти нормы имеют специальный характер по отношению к нормам, расположеннымв § 1 этой же главы и устанавливающим общие положения об аренде. ГК РФограниченно регламентирует аренду земельных участков. Нормы гражданскогозаконодательства вступают в действие, если речь идет об отношениях,свидетельствующих о неразрывной связи здания или сооружения с земельнымучастком (ст. 652, п. 2 ст. 654 ГК РФ). Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст.22 Земельного кодекса РФ аренда земельных участков регулируется гражданскимзаконодательством.
Следует отметить, чтозаконодатель избрал различные концептуальные подходы к выстраиванию системырегулирования, с одной стороны, купли-продажи недвижимости, а с другой стороны,аренды недвижимого имущества. Если применительно к купле-продаже недвижимости взаконодательстве установлены специальные правила для оборота всех объектовнедвижимости, то при регламентации аренды недвижимости законодатель поместилнормы, имеющие общий характер, в раздел об общих положениях аренды (§ 1 гл. 34ГК РФ). Например, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимогоимущества подлежит государственной регистрации, если иное не установленозаконодательством.
Что касается арендызданий и сооружений, то нормативное регулирование этих сделок обособлено, тоесть соответствующие правила имеют специальный характер.
В том случае, еслидоговор аренды недвижимости предусматривает выкуп этого имущества арендатором,то к этим отношениям применимы те правила о договоре купли-продажи, которыерегламентируют форму этого договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ)[3].
Регулирование арендыобъектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, подчиненоособым правилам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению в федеральный бюджет доходов от использования федеральногоимущества»[4] заключение договороваренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральнойсобственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке,установленном Министерством государственного имущества РФ, за исключениемследующих случаев: а) передачи в аренду в соответствии с решениями ПрезидентаРФ; б) предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, атакже в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; в) заключениядоговора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; г) когдафедеральными законами или изданными до принятия указанного Постановления инымиправовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимогоимущества.
Во исполнение указанногоПостановления Министерство имущественных отношений РФ издало распоряжение от 28июля 1998 г. № 774-р, которым было утверждено Положение о проведении торгов направо заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся вфедеральной собственности[5]. Этим Положениемрегламентируется процедура проведения торгов и заключения по его результатамдоговоров аренды федерального недвижимого имущества. Несоблюдение условийпроведения торгов является основанием для признания недействительнымизаключенных на его основе договоров аренды недвижимого имущества.
Отношения аренды,возникшие при приватизации имущества, регулируются нормами специальногохарактера, имеющими приоритет перед нормами гражданского законодательства. Этообусловлено приоритетом законодательства о приватизации перед Гражданскимкодексом РФ (ст. 217 ГК РФ).
Так, по одному из делПрезидиум ВАС РФ указал, что суд апелляционной инстанции обоснованно отменилрешение суда первой инстанции и отказал в иске, поскольку арендныеправоотношения между департаментом и акционерным обществом регулируютсязаконодательством о приватизации и к ним не применимы нормы ст. 610 ГК РФ опрекращении договора аренды. Суд апелляционной инстанции также правомерноуказал, что заключение арендодателем договора аренды на срок до 5 лет вместопредусмотренных планом приватизации 25 лет не может служить основанием дляограничения права арендатора на аренду занимаемого помещения, предоставленногоему законодательством о приватизации. Таким образом, на арендодателе (каковым вданном случае являлся публичный субъект) лежит обязанность по заключениюдолгосрочного договора аренды, от выполнения которой он уклонился. Не можетслужить основанием для применения ст. 610 ГК РФ и ссылка суда первой инстанции,решение которого суд кассационной инстанции признал законным и обоснованным, нато, что Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370 признан утратившим силу Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 «О Государственной программеприватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации»,пунктом 5.14.6 которой также предусматривалось право арендаторов надолгосрочную аренду помещений. Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданскогозаконодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшимпосле их введения. На отношения, возникшие до введения в действие закона, егодействие распространяется только в случаях, когда это прямо предусмотренозаконом[6].
Согласно договору арендыздания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование либо только во временное пользование арендатору здание илисооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Приведенная легальнаяформулировка договора аренды здания или сооружения должна быть уточнена за счеттех положений, которые предусмотрены более общей нормой, содержащейся в разделеоб аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владениеи пользование либо только во временное пользование арендатору здание илисооружение за плату.
Договор аренды зданий илисооружений является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим.Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу несвязывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлендостижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируютпо той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временноепользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. Идвустороннеобязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая изсторон является должником своего контрагента и несет обязанности перед своимкредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредиторомсвоего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей,предусмотренных договором аренды.
О.С. Иоффе, применительнок имущественному найму, который выступает в качестве прародителя современнойаренды, писал, характеризуя объект этого договора: «Основным материальнымобъектом рассматриваемого договора является сдаваемое внаем имущество, адействия по его передаче в пользование другому лицу составляют основнойюридический объект договора имущественного найма»[7].
Объектами аренды могутбыть только непотребляемые вещи. При этом такие вещи должны бытьиндивидуально-определенными и способными выступать в качестве самостоятельныхобъектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться в качествеобъекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент зданияили сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые длярекламных целей)[8].
Хотя предметом даннойразновидности договора аренды являются здания и сооружения, однакосудебно-арбитражная практика фактически приравняла по правовому режиму к этимпонятиям и понятие «нежилое помещение»[9].
Принятые дефиниции зданийи сооружений имеют доктринальный характер и основываются, как правило, на этимологическомпонимании этих терминов. Так, В.Н. Литовкин пишет о том, что здания исооружения «отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой кконкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивнорассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляютхудожественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особеннопамятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, настоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли подзданием и сооружением»[10]. В.В. Витрянскийполагает, что «под зданием (сооружением) следует понимать любойискусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей)самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком,используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещениекоторого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно»[11].А.А. Иванов пишет о том, что, исходя из обычного значения этих терминов, можносделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в нихлюдей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей[12].Е.Е. Дорогавцева указывает на то, что сооружения носят временный характер ислужат чисто техническим целям, в отличие от зданий, которые предназначены дляпостоянного нахождения в них людей[13].
Юридическая точка зрениясерьезно подкрепляет точку зрения, согласно которой отрицается возможностьпризнания права собственности на часть здания (каковым является, например,нежилое помещение) и вещное право на таковое может быть выражено только видеальных долях[14]. Как отмечает В.В.Чубаров, «при таком подходе здание может быть продано или иным образомотчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевойсобственности на здание»[15].
Сомнения в этом вопросеразрешила судебно-арбитражная практика, которая рассматривает нежилые помещениякак объекты гражданских прав, допуская возможность сделок с ними, в том числе изаключение договоров аренды нежилых помещений.
1.2 Предмет договора аренды нежилых помещений
Вряд ли можно согласитьсяс мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединеныпод общим значением «здание»[16]. Понятия«здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словарерусского языка помещение определяется как внутренность здания[17].Существует и иное определение помещения как «единицы комплекса недвижимогоимущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельногоиспользования для жилых и нежилых целей»[18]. Из приведенныхопределений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другукак форма и содержание. «Во взаимоотношении содержания и формы содержаниепредставляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает системуустойчивых связей предмета»[19]. Действительно, зданиесостоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, неограниченное простой совокупностью этих помещений, здание — это системный«организм». В рамках одного здания можно изменять помещения,перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (какформа) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простойчасти здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.
При изучении ГК РФнетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение можетбыть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни вст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященныхконкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
Подобное умолчание неслучайно. Оно во многом определяется позицией ряда авторов, в том числезанимавшихся разработкой Кодекса непосредственно, которая сводится кследующему. «В нежилых зданиях… вещное право на часть здания…по-прежнему выражено идеально (арифметически) — 1/2, 1/3, 1/4 и т.п., посколькузакон назвал только жилое помещение объектом вещного права»[20].При таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено почастям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание.Что же касается признания права собственности на часть здания, каковойтехнически является нежилое помещение, то эта возможность отрицается[21].
Нельзя не отметить, чтопродажа или иное распоряжение долей в праве собственности на здание как формаотчуждения весьма удобна. В этом случае сособственники после покупки(приобретения) доли своим соглашением должны определить порядок владения ипользования конкретными помещениями в здании (ст. 247 ГК). Однако, как показалапрактика, эта форма не стала единственной.
Еще до принятияГражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение былопризнано самостоятельным объектом недвижимости и соответственно гражданскогоправа. Так, в соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного СоветаРСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственнойсобственности в Российской Федерации на федеральную собственность,государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей,автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальнуюсобственность» нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентныхотчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность[22].Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программыприватизации государственных и муниципальных предприятий в РоссийскойФедерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284[23],и в разделе 4 Основных положений государственной программы приватизациигосударственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации[24].
При рассмотрении дел,связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так ина «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая ВАС РФ, не ставилипод сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектомправа. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынкенедвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частотемногократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилыхзданий в общую долевую собственность покупателей.
С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[25].В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельныхобъектов недвижимости.
Сам факт упоминания вЗаконе, принятом после вступления в силу ГК, о нежилом помещении каксамостоятельном объекте трудно переоценить. Однако этого недостаточно.Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режимнежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров игрозит возрастанием их числа в будущем.
В Постановлении от 10сентября 2006 г. по делу № 3673/06 Президиум ВАС РФ отказался признать за ООО«Ангарида», приобретшем в собственность нежилое помещение общейплощадью 110 кв. м, право на долю в общем имуществе здания, в каковое входяткоридоры, лестницы, туалетные комнаты, подвал, аварийный выход и т.п.[26].Тем самым одна из высших судебных инстанций страны посчитала невозможнымраспространить на нежилое помещение элементы правового режима, предусмотренногоГК РФ для жилых помещений.
Напомним, что всоответствии со ст. 290 ГК собственник жилого помещения в многоквартирном домеявляется одновременно сособственником общих помещений и несущих конструкцийдома, сособственником механического, электрического, санитарно-технического ииного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более однойквартиры. При этом собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю вправе собственности на общее имущество жилого дома отдельно от передачи правасобственности на жилое помещение.
О том, чем грозитподобный отказ, можно судить по следующему судебному делу.
25 ноября 1997 г. ОАО «Уралдомнаремонт-С» продало по договору купли-продажи ЗАО«Микрополис» нежилые помещения в административном здании,расположенном на одной из улиц г. Екатеринбурга. Согласно договору и выписке изплана здания ими являлись: два коридора, лестничная клетка, туалетная иумывальная комнаты.
Несколько ранееиндивидуальный предприниматель без образования юридического лица В. приобрел втом же здании на том же этаже нежилые помещения.
Проход туда был возможентолько через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО «Микрополис».Поскольку ЗАО установило между лестничной площадкой и коридором металлическиедвери с видеонаблюдением и тем самым ввело пропускной режим не только для своихсотрудников, но и для посетителей и сотрудников индивидуальногопредпринимателя, последний обратился к ОАО «Уралдомнаремонт-С» и ЗАО«Микрополис» с иском о признании договора купли-продажи ничтожнойсделкой и о применении последствий этой сделки.
Сразу же следует сказать,что суд в указанной ситуации иск удовлетворил. При вынесении решенияарбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационныепомещения отдельно от основных, продавец вышел за пределы осуществления своегоправа собственности, чем нарушил и закон, и права, и охраняемые закономинтересы других лиц (ст. 168 и п. 2 ст. 290 ГК).
К сожалению, суд несделал более решительного шага, на котором первоначально настаивал истец. Он неприменил к совершенной сделке по аналогии ст. 290 ГК и ст. 5 — 7 Федеральногозакона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственниковжилья», чем придал вынесенному решению уязвимый характер. Ведь только наосновании этих норм права можно утверждать, что собственник основных нежилыхпомещений в здании, где есть другие собственники, не вправе, во-первых, считатьсебя единоличным собственником вспомогательных помещений (коридоров, лестничныхклеток и т.п.) и, во-вторых, отчуждать вспомогательные помещения либо право надолю в них отдельно от основных[27].
С тем чтобы избежатьподобных противоречий рабочей группой, образованной Советом по кодификации исовершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, подготовленыпредложения о внесении изменений в ГК в части урегулирования правового режиманежилых помещений. Они сводятся к следующему.
1) Статью 130 ГК, вкоторой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), атакже дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнитьуказанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка вдавнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилоепомещение», в частности, является ли нежилое помещение чисто техническойчастью здания либо самостоятельным объектом недвижимости[28].
Споры, как ужеотмечалось, вызывает отсутствие детально разработанного правового режиманежилых помещений, а не факт признания их объектами недвижимости.
2) Признание помещений вздании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицаниездания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существуеттехнически, но не юридически.
В связи с этим необходимоустранить возможность одновременной государственной регистрации правасобственности и на здание, и на расположенные в нем нежилые помещения.Единоличный собственник здания, если он решает отчуждать здание посредствомотчуждения отдельных нежилых помещений, обязан пройти процедуру государственнойрегистрации своего права собственности на нежилые помещения.
Однако допустимоустановление презумпции, согласно которой право собственности на здание будетозначать признание права собственности одного лица на все помещения в зданиибез внесения соответствующих записей в ЕГРП. Такая презумпция может иметьограниченное значение для случаев, не связанных с отчуждением помещений вздании (например, для сдачи их в аренду без права выкупа).
3) Как и в жилом доме, внежилом здании все расположенное в нем имущество объективно подразделяется наосновные помещения и общее имущество здания. К такому имуществу можно отнести:несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент,инженерное оборудование, а также вспомогательные помещения общего пользования(лестницы, коридоры, холлы, подвалы, туалеты и т.п.).
Вспомогательные помещенияобщего пользования объединяются по признаку их непригодности длясамостоятельного использования в качестве нежилого помещения.
4) Общее имущество,включая вспомогательные помещения общего пользования в здании, находится вобщей долевой собственности собственников нежилых помещений. Право на долю вобщей собственности соотносится с нежилым помещением как главная вещь ипринадлежность (ст. 135 ГК). Соответственно в силу прямого указания законаправо на долю в общем имуществе здания не может быть отчуждено иначе как вместес самим нежилым помещением.
Воплощение высказанныхпредложений в конкретные нормы ГК позволило бы снять противоречия, существующиев правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.
В ГК РФ (ст. 130)непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. Вто же время Федеральным законом «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения отнесены к числунедвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации.Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когдадоговор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае,если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор арендынежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственнойрегистрации независимо от срока.
Для разрешения указанногопротиворечия можно предложить два способа:
1) исключить статью 651ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооруженийдолжны регистрироваться независимо от срока;
2) распространить правиластатьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа 4) на отношения,объектом которых служат нежилые помещения.
/>ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
/>2.1 Заключение договора аренды: формаи государственная регистрация
Форма договора арендызданий и сооружений является существенным условием договора. Пункт 1 ст.651 ГКуказывает на то, что договор аренды здания или сооружения долен заключаться вписьменной форме под страхом недействительности договора. Из всех вариантовписьменной формы договора, определенных в п.2 ст. 434 ГК, к которому отсылаетданный пункт, допускается только один способ: составление одного документа,подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений –юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор – короткийили длинный) Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон наедином бумажном носителе. Договор должен быть подписан сторонамисобственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственнойподписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило. Втекст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут бытьвключены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они непротиворечили нормам гражданского законодательства РФ[29].
Договор составляется втаком количестве экземпляров, которое соответствует числу участников. Каждый изэкземпляров подписывается всеми участниками и является идентичным всемостальным экземплярам как по содержанию, так и по юридической силе. К такойформе договора применяются также требования ст. 160 ГК о письменной формесделки.
Гражданский кодекс нетребует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения,впрочем как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев,установленных законом. Сделки с недвижимым имуществом, согласно ст. 16 ГК,подлежит государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст.131 Кодекса и Законом ''О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним''[30].
По данному вопросу вюридической литературе существует множество споров. Так Н.А. Сыродоев пишет:''Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может бытьбезоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнеенотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями,которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлеченияадвокатов для подготовки договоров. Установленные … размеры платы зарегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, ноничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверениесделок''[31].
В связи с этимвысказывает свое мнение и доктор юридических наук, профессор В.В.Витрянский:
Во-первых, приобязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжетдополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет онеоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задачи юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверениясоответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательнойгосударственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решатьте же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательнымнотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок,обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которыемогли бы служить оправданием для введения обязательного нотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящимиперед системой государственной регистрации[32].
Во вторых, системагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никакне может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующихсделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечиваетведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеетчрезвычайное значение для имущественного оборота.
В-третьих, утверждение отом, что система государственной регистрации '' не сопряжена сконсультационными функциями'' и что это влечет за собой необходимостьпривлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения ''поголовного'' принудительного и обязательного нотариального удостоверения всехсделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборотапожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно отнотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть для своей сделкиобязательную нотариальную форму (п.2 ст.163 ГК). Кроме того, огромному числуучастников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенноне нужны.
В результате получается,что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимымимуществом полностью оправдывает интересы и чаяния только одной определеннойгруппы лиц, а именно – нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительнок договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участниковуказанных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органывласти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальноеудостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительнодополнительными временными и материальными затратами[33].
Данная точка зрения нанаш взгляд более точна и ярче отражает целесообразность необязательногонотариального удостоверения.
Договоры аренды зданий исооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договорупревышает один год, то он подлежит государственной регистрации: По мнениююриста И. Исрафилова: Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „неменее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат идоговоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год”[34].
В период когда готовилсяновый ГК нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости;по этой причине сделки с нежилыми помещениями не требовали государственнойрегистрации.
Статья 1 Федеральногозакона от 21.07.97 № 122-ФЗ '' О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним'' относит нежилые помещения к объектам недвижимости.Кроме того, в абзаце 2 пункта 6 статьи 12 данного федерального закона указано,что помещение (жилое и нежилое) представляет собой ''объект'', входящий всостав здания и сооружений. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от01.06.00 года №53 ''О выработанных рекомендациях '' О государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений'' подчеркнуто (пункт 2), чтопринимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости,отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с нимсвязанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуюткакие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров арендынежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2статьи 651 ГК РФ, а именно: договоры аренды нежилых помещений, заключенные насрок менее одного года, не подлежат государственной регистрации[35].
В отличие от ГК, которыйговорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п.2 ст.609),Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним'' в некоторых случаях предусматривает государственнуюрегистрацию прав аренды. Например, согласно п.1 ст.26 Закона право арендынедвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в соответствии сп. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируетсякак обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)[36].
Государственнаярегистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличиигосударственной регистрации ранее возникших прав на объект договора – правасобственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст.26 Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним'' устанавливает, что с заявлением о государственнойрегистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторондоговора аренды: либо арендодатель, либо арендатор[37].Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляетсяпри обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2ст. 13 ФЗ). Если договор заключён в публичных интересах органамигосударственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируетсяпо инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий исооружений[38].
Ст. 16 ФЗ указываетперечень документов, которые необходимо представить на государственнуюрегистрацию: вместе с заявлением о государственной регистрации и документами оправах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплатерегистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность,а представитель юридического лица – учредительные документы лица и документы,удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание илисооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договоруприложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части,занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для государственнойрегистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нёмпоэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые варенду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются нагосударственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки,зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.
Ст. 9 закона установилановую систему органов, осуществляющих государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут осуществлятьучреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождениянедвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделенийв органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагаетобязанность создать их на субъекты РФ, а на Правительство РФ возлагаетсяобязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрацииправ.
Возглавлять такиеучреждения юстиции должны регистраторы, которые являются государственнымислужащими.
Федеральный закон ''Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''устанавливает следующий порядок государственной регистрации (ст. 13):
Учреждения юстициипринимают документы, необходимые для государственной регистрации прав собязательным приложением об оплате регистрации. Далее проводится правоваяэкспертиза документов и проверка законности договора; устанавливаетсяотсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированнымиправами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания дляотказа или приостановления государственной регистрации. После этого вносятсязаписи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество,совершаются специальные надписи на право устанавливающих документах (то естьдоговоре) и выдаются удостоверения о государственной регистрации. Проведеннаягосударственная регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другуюнедвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.
ООО «Компания ФастФуд групп» обратилась в суд с иском к ОАО «Спорт-АНГ», ООО«Евро-Мастер», ООО «Мистери-Тур», Госрегистрации опонуждении зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 28.11.2005.
ООО«Евромастер» заявлено встречное исковое требование о признаниинезаключенным договора аренды нежилых помещений от 28.11.2005 между ОАО«Спорт-АНГ» и ООО «Компания Фаст Фуд групп» и выселении ООО«Компания Фаст Фуд групп» из нежилых помещений.
Решением суда от27.07.2006, оставленным без изменения постановлением суда апелляционнойинстанции от 05.10.2006, исковые требования ООО «Компания Фаст Фудгрупп» удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.
Спорный договор заключенмежду ОАО «Спорт-АНГ» и истцом по настоящему делу. 15.04.2006 объектаренды (нежилое помещение) передано арендатору по акту приема-передачи. Срокдействия договора установлен 7 лет. В соответствии со ст. 651 Гражданскогокодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менеегода, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с моментатакой регистрации.
22.04.2006 арендодательнежилого помещения ОАО «Спорт-АНГ» обратился в Госрегистрацию сзаявлением и пакетом документов о регистрации договора аренды. Письмом от28.04.2006 ОАО «Спорт-АНГ» ходатайствовало о приостановлениигосударственной регистрации договора аренды. Госрегистрацией регистрациядоговора аренды была приостановлена, о чем стороны извещены письмом от28.04.2006.
Далее ОАО«Спорт-АНГ» совершило сделку купли-продажи помещения, 12.05.2006переход права собственности на указанное нежилое помещение зарегистрирован заООО «Евромастер».
ООО«Евромастер» продало помещение по сделке ООО «Мистери Тур»,переход права собственности зарегистрирован 02.07.2006.
Согласно ст. 165 ГК РФ,если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащейформе, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованиюдругой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделкарегистрируется в соответствии с решением суда.
Суд кассационнойинстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционнойинстанции без изменения[39].
Государственнаярегистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявленияи документов, необходимых для неё.
В государственнойрегистрации может быть отказано в случаях, если:
1) с заявлением огосударственной регистрации обратилось ненадлежащие лицо;
2) поданные документы поформе или содержанию не соответствуют требованиям закона;
3) лицо, заключившеедоговор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание);
4) договор не подлежитгосударственной регистрации в органах юстиции; и др. случаи. Об отказе вгосударственной регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикцииили арбитражном.
Говоря о техническойстороне дела, в соответствии с Правилами ведения Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденнымипостановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219[40],проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношениинедвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи наоригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды)(п.77).
Государственнаярегистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означаетобременение права собственности или иного вещного права арендодателя насоответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договореаренды здания (сооружения) вносится в подраздел III Единого государственного реестра – ''записи обограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объектнедвижимого имущества'' (п.8 Правил). В указанном подразделе имеетсяспециальная часть (подразд. III – I) для записей сведений об аренде. Наместе записи об аренде в графу '' Описание предмета аренды'' заносятся данныеоб арендуемом объекте недвижимости или его части а в графе ''Срок'' указываютсядаты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность;если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности арендыпишутся слова ''срок не определен''.
В случае прекращениядоговора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении правасобственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальнымштампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой сторонелиста записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляетсядата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора,заверенные подписью последнего (п.62 Правил).
Информационное письмоПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» немногопрояснило ситуацию о необходимости регистрации договоров аренды нежилыхпомещений, заключенных на срок менее года (назовем их для удобствакраткосрочными договорами)[41].
Напомним, что ПрезидиумВАС РФ, обсудив судебную практику по такого рода делам, разъяснил, что нежилыепомещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от зданияили сооружения, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны.Учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы огосударственной регистрации договоров аренды таких объектов недвижимости, то,по мнению Президиума ВАС РФ, к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГКРФ. А там, как известно, предусмотрена лишь обязательная государственнаярегистрация договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менееодного года.
Однако уже после выпускауказанного Информационного письма в прессе появились публикации специалистов,которые пришли к выводу, что письмо Президиума ВАС РФ отнюдь не закрывает всюпроблему целиком, а решает фактически только некоторую ее часть. В частности,высказывается сомнение в обоснованности отнесения арендатором арендной платы насебестоимость производимых товаров, работ или оказываемых услуг пократкосрочным договорам, не прошедшим государственную регистрацию, посколькудействующее законодательство предусматривает необходимость регистрации самогоправа аренды, а не только договора[42].
В то же время п. 54Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденныхПриказом Минфина РФ от 13 октября 2003 года № 91н[43],допускает принятие объектов основных средств к бухгалтерскому учету лишь наосновании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки — передачи соответствующих средств и иных документов, в том числе подтверждающихих государственную регистрацию в установленных законом случаях. Таким образом,основания арендной платы, по мнению этих авторов, не будут подтверждены надлежащеоформленными документами и, более того, они просто не могут быть приняты кбухгалтерскому учету, так как отсутствует предусмотренная законодательствомрегистрация права аренды.
Если учесть, что дляподавляющего большинства арендаторов именно этот вопрос является основным,поскольку практически никто всерьез не рассматривает регистрацию в свете защитысвоих прав, а исключительно как меру фискальную, то понятно, что подобная точказрения не могла не привлечь самого пристального внимания. И совершенноестественным является желание людей до конца разобраться в законодательныхдебрях по поводу регистрации аренды.
Действительно, раньшесмешивались две проблемы — государственной регистрации права аренды и договорааренды, больше того, первая проблема в значительной степени искусственно, из-заказуистического толкования норм права, подменялась второй. Сейчас, когда втораяпроблема, слава богу, прояснена, наступил момент истины, и пора разобраться ввопросах регистрации права аренды и последствиях нарушения именно этоготребования закона.
Как известно, федеральныйзаконодатель установил более строгий правовой режим для недвижимого имущества,связанный с его обязательной государственной регистрацией в целях, какнеоднократно указывалось в работах авторов Гражданского кодекса, упорядочениясвязанных с недвижимостью отношений и дополнительной защиты прав на нее. В силуст. 131 ГК РФ такой регистрации подлежат права: собственности, хозяйственноговедения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения,постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях,установленных кодексом и иными законами.
Гражданский кодекс ввел иопределенные механизмы обеспечения данного предписания. Так, п. 1 ст. 164 ГК РФпредусматривает необходимость государственной регистрации сделок снедвижимостью как основания возникновения соответствующих прав на нее, а п. 1ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение этого требования приводит кничтожности сделки.
В свою очередь, сделкибывают двух- и многосторонними (договоры) и односторонними. Поскольку правоаренды возникает исключительно из одноименных договоров и на их условиях (вэтой связи далеко не бесспорны утверждения отдельных авторов о том, что правоаренды возникает в момент его государственной регистрации[44],то надо сделать вывод, что если бы на них в полной мере распространялосьдействие данного положения, то не прошедшие государственной регистрациидоговоры аренды были бы ничтожными. На самом деле это не так, потому чтозаконодатель ввел специальные нормы, посвященные как регистрации договоров(сделок) аренды, так и последствиям несоблюдения этого требования.
Выше уже приводиласьнорма п. 2 ст. 651 ГК РФ, освободившая от государственной регистрациикраткосрочные договоры аренды недвижимости, а вторая часть этой нормыопределила и иные, чем указаны в ст. 165 ГК РФ, последствия несоблюденияправила о регистрации договора аренды в установленных законодательством случаях- такой договор считается незаключенным[45]. Здесь нет никакогопротиворечия с общими нормами первой части Гражданского кодекса, так как в силуобщепризнанных правил юридической техники специальная норма имеетпреимущественную силу по сравнению с общей нормой.
Абсолютно абсурднымвыглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всехбез исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды.Аргументация их до удивления непосредственна — мол, каждое такое соглашение являетсянеотъемлемой составной частью самого договора и потому подчиняется такому жекак и он правовому режиму. Соответственно, по логике чиновников, такиесоглашения считаются заключенными лишь с момента их регистрации. И тут, когдаречь идет об увеличении размера арендной платы, также могут возникнуть проблемыс налоговиками.
На наш взгляд, и сами этитребования, и их обоснование выглядят, мягко говоря, неубедительными. Тезис отом, что дополнительное соглашение — часть основного договора, не более чем бытовизм.Такие фразы, действительно, сплошь и рядом встречаются в дополнительныхдоговорах, но они не имеют под собой каких-либо правовых оснований. Каждоедополнительное соглашение — это новый договор между теми же сторонами, припомощи которого они дополняют, изменяют или прекращают те или иные условияосновного договора. Да, они, безусловно, тесно связаны между собой и вообщедополнительное соглашение не может иметь место, если нет основного договора. Нооно в то же время обладает всеми признаками договора — имеет своих субъектов,свой объект, обладает определенной формой и т.д.
В какой-то степени можнобыло бы понять требование о регистрации таких дополнительных соглашений кдоговорам аренды, которые изменяют существенные параметры этого обременениявещных прав, например, об изменении размера арендуемой площади или сроковаренды. Но зачем регистрировать соглашение об изменении размера арендной платыили пропускного режима на арендуемом объекте либо о порядке осуществления егоремонта. И, конечно, ничем иным, как фискальными соображениями, подобныетребования объяснить нельзя.
И здесь вполне уместноговорить о незаконных попытках ограничения гражданских прав и свобод, вчастности, свободы заключения и применения на практике дополнительныхсоглашений к договорам аренды, поскольку никаким федеральным закономрегистрация подобных соглашений вообще не предусмотрена.
Таким образом,применительно к договорам аренды недвижимости законодатель сделал дваисключения из общих норм Кодекса о регистрации сделок с недвижимостью: 1) невсе договоры аренды должны регистрироваться и 2) если договор подлежитрегистрации, но не зарегистрирован, то он просто считается незаключенным. Приэтом, естественно, по незаключенному договору право аренды возникнуть не может,а на основании краткосрочного договора оно возникает в соответствии с егоусловиями — либо в момент заключения, либо в иной момент, оговоренный вдоговоре[46].
Федеральный арбитражныйсуд Поволжского округа рассмотрел в судебном заседании дело по иску Комитета поуправлению имуществом г. Самары, г. Самара, к негосударственному дошкольномуобразовательному учреждению «Прогимназия», г. Самара.
Решением от 10.10.2005,оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 21.12.2005Арбитражного суда Самарской области, удовлетворены частично исковые требованияКомитета по управлению имуществом г. Самары (далее — Комитет), в пользукоторого с негосударственного дошкольного образовательного учреждения«Прогимназия» (далее — образовательное учреждение) взыскано 286674,31руб., из которых 245280 руб. неосновательного обогащения и 41394,21 руб.процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд обязал образовательноеучреждение возвратить Комитету нежилые помещения — комнаты N N 29, 30 — 34,34а, 35 — 51, 51а, 51б, общей площадью 280,8 кв. м, расположенные в литерах «ЯЯ» «Я2» дома N 30 по улице Ново-Садовая вОктябрьском районе г. Самары.
Как видно из материаловдела, предметом исковых средств Комитета являются взыскание с образовательногоучреждения неосновательного обогащения от использования муниципальногоимущества и обязание его возврата.
Судебные акты в частиудовлетворения требований ответчика возвратить вышеперечисленные нежилыепомещения сторонами не оспариваются.
Поскольку договор аренды№ 006821А от 28.08.2001, во исполнение которого ответчик получил нежилыепомещения, последним, в нарушение ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерациии договора (п. 3.212), в установленном порядке не был зарегистрирован, судыпришли к правильному выводу о его незаключенности.
Удовлетворяя частичнотребования Комитета, о взыскании неосновательного обогащения, исходя из расчетаарендной платы с начислением процентов за пользование чужими денежнымисредствами, суды исходили из акта сверки взаиморасчетов к названному договоруот 12.05.2005 за период с 1 декабря 2000 г. по 12 мая 2005 г., подписанного компетентными представителями сторон без замечаний и возражений.
В данном акте перечисленывсе платежи ответчика за спорный период.
Комитетом, в нарушениест. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либодоказательств, опровергающих сведения, изложенные в названном акте, непредставлено.
В материалах делаотсутствуют доказательства изменения в одностороннем порядке условий по оплатеарендованных ответчиком помещений, в связи с чем заявленная ко взысканию суммадолга, рассчитанная с учетом ежегодных изменений коэффициента платы запользование нежилыми помещениями, не подлежала взысканию[47].
Продолжая линию ст. 131ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» установил, что наряду с государственной регистрацией вещных прав нанедвижимость должны регистрироваться ограничения (обременения) прав на него, втом числе аренда. Заметим попутно, что законодатель здесь имеет в виду правоаренды не как таковое, а лишь как ограничение права собственности или иноговещного права и факт регистрации никак не связывает с возникновением самогоправа аренды.
Нетрудно сделать вывод,что законодатель не предусмотрел самостоятельных гражданско — правовыхпоследствий нарушения требования о регистрации права аренды. На наш взгляд, этокак раз нормально, потому что в регистрации своего права должен быть, в первуюочередь, заинтересован сам его обладатель в целях защиты от посягательств наобъект этого права со стороны третьих лиц. Но это его интерес, и было бы впринципе неверно законодательным путем обязывать его защищать собственныйинтерес. В этом случае субъект становится просто рабом своих прав. Контроль засделкой — другое дело, здесь могут пострадать права и охраняемые закономинтересы других участников гражданского оборота.
2.2 Условия договора аренды нежилых помещений
Для того чтобы правильнои четко оформить правоотношения между арендодателем и арендатором, в договореаренды необходимо урегулировать по возможности максимальное количество вопросов.Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которыеможно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.
Арендатору, прежде всего,необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществомарендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тожеявляется арендатором, сдающим имущество в субаренду[48].
После того как провереныуказанные вопросы, можно переходить к заключению договора и обсуждению егосущественных и договорных условий. Знание существенных условий, а особенно ихобязательный учет в тексте самого договора важны, прежде всего, для органа,осуществляющего его государственную регистрации. Если вы не хотите, чтобыпроизошла приостановка в регистрации (что делается сроком на три месяца) или врегистрации было отказано, лучше заранее включить в договор пункты, содержащиеего существенные условия. Кроме того, знание существенных условий договорааренды особенно важно при возникновении последующих споров и судебныхразбирательств[49]. Итак, к существеннымусловиям договора аренды относятся следующие.
1. Указание на цельпользования имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом всоответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре неопределены, то в соответствии с назначением самого имущества.
2. Точное указание местанахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения и точное указаниеплощади сдаваемых помещений, что позволяет определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этихданных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаетсяне согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным[50].
Площади арендуемыхпомещений указываются в соответствии с документами «Ростехинвентаризации»:поэтажный план с экспликацией, справка о состоянии объекта недвижимости итехнический паспорт. Необходимо иметь в виду, что заказ на получение этихдокументов в «Ростехинвентаризации» выполняется в течение минимум 45 рабочихдней и оплачивается в зависимости от площади помещений. Расходы на это, как ирасходы по оплате пошлины за государственную регистрацию, стороны несут всоответствии с собственной договоренностью. Как правило, расходы несетарендатор, хотя часты и случаи оплаты в равных долях.
3. Указание на размерарендной платы, поскольку данный договор относится к числу возмездных.Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительностьдоговора, поскольку в таком случае это договор безвозмездного срочного(бессрочного) пользования[51].
4. Указание навозможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год, чтоустановлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.
5. Запись об обязанностисвоевременного внесения платы арендатором за пользование имуществом и ответственностисторон за нарушение как данной обязанности, так и иных, установленных вдоговоре.
Арендная платаустанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой изего составных частей в виде:
а) определенных в твердойсумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной долиполученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодовили доходов;
в) предоставленияарендатором определенных услуг;
г) передачи арендаторомарендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
д) возложения наарендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны, кроме этого,могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платыили иные формы оплаты аренды.
6. Срок аренды. Если срокв договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенныйсрок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договорадля отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Вэтих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон неотказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом,договор по истечении предельного срока прекращается[52].
Договор, заключенный насрок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключеннымна срок, равный предельному.
7. Обязательное указание насубъекта арендных правоотношений, производящего капитальный ремонт здания. Пообщему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества производитарендодатель за свой счет, но в договоре аренды может быть указано и иное.Однако возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора существенноснижает привлекательность объекта аренды, как и размер арендной платы, поэтомуарендодатели, как правило, оставляют эту обязанность за собой.
Капитальный ремонт долженпроизводиться в срок, установленный договором, а если он не определен договоромили вызван неотложной необходимостью, — в разумный срок.
Нарушение арендодателемобязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право посвоему выбору:
произвести капитальныйремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, ивзыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребоватьсоответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжениядоговора и возмещения убытков.
8. Указание наобязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии,производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержаниеимущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
9. Указание на порядокрасторжения договора, его пролонгирования и разрешения споров. Каждая из сторонвправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторонуза три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок дляпредупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенныйсрок. Кроме того, по общему правилу, если арендатор продолжает пользоватьсяимуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороныарендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях нанеопределенный срок[53].
Споры между двумяюридическими лицами при недостижении согласия в ходе переговоров рассматриваютсяв арбитражном суде.
10. Количествоэкземпляров договора. Обязательным требованием Федеральной регистрационнойслужбы является указание на количество экземпляров по числу сторон и один дляоргана, осуществляющего государственную регистрацию, поскольку он оставляет егосебе. При этом все экземпляры должны быть подлинными.
11. Реквизиты и подписисторон, в которых обязательно должны содержаться номера банковских счетов, ИНН,ОКВЭД. Экземпляры договора должны быть подписаны только тем уполномоченнымлицом, которое указано в шапке договора. Если арендодатель ранее уже сдавал варенду помещения, то образец его подписи хранится в регистрирующем органе иобязательно будет сличен с представленным вновь. Кроме того, должно бытьобязательно указано, на основании чего действует данный гражданин, посколькуего дееспособность будет обязательным предметом установления при осуществлениигосударственной регистрации. Если он действует на основании Устава, торегистрирующий орган потребует нотариально заверенную копию Устава, если подоверенности — то нотариально оформленную или заверенную доверенность.Сотрудник-исполнитель, сдающий договор на регистрацию, также обязан иметьнотариально оформленную доверенность от имени первого лица предприятия илиучреждения[54]. Кроме того, емупонадобится и копия этой доверенности, поскольку оригинал отдавать регистраторуне нужно; он заберет копию, но предварительно сличит ее с оригиналом. Копия иоригинал понадобятся также и при получении зарегистрированного договора[55].
Остальные условиядоговора аренды являются факультативными и зависят от договоренностей сторон.
1. Порядок оплатыкоммунально-эксплуатационных платежей. При этом следует иметь в виду, чтособственник недвижимого имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет бремя содержанияпринадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.В случае если в договоре закреплено, что оплату этих услуг осуществляетарендатор, то должен быть заключен отдельный договор на оказаниекоммунально-эксплуатационных услуг, в соответствии с которым арендатор либокомпенсирует арендодателю расходы по их оплате, либо оплачивает ихсамостоятельно с предоставлением арендодателю копий платежных документов. Приэтом следует учесть, что в соответствии со ст. 545 ГК РФ предоставление услугпо энергоснабжению может производиться только с письменного согласия снабжающейорганизации, поэтому даже если арендодатель располагает своими силовымиустановками, но не является снабжающей организацией, он в любом случае не имеетправа перепродавать энергию самостоятельно[56].
Если в договоре аренды незакреплена обязанность оплачивать коммунально-эксплуатационные расходы, то всвязи с тем, что размер арендной платы за наем помещения устанавливается посоглашению сторон, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты,связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой имарендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуетсяарендатор. Некоторые вопросы налогообложения в этих случаях разъяснены в письмеМНС России от 6 июля 2004 г. № 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду(наем)»[57].
2. В разделе прав иобязанностей сторон договора аренды могут быть прописаны требования карендатору соблюдать противопожарные правила, а также правила пользованиятепловой и электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей; непроизводить перепланировку, переоборудование помещения, восстановительные иотделочные работы в нем без согласования с арендодателем и его письменногоразрешения; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованногопомещения, принимать долевое участие в капитальном ремонте и реконструкцииздания, в котором находится арендованное помещение, пропорционально отношениюплощади арендуемых помещений к площади данного здания; не предоставлятьпомещение для любых целей как в целом, так и частично другим юридическим илифизическим лицам без письменного разрешения арендодателя; за свой счетустранять ущерб, причиненный помещению по своей вине; возвратить помещение попередаточному акту после прекращения договора или его досрочного расторженияарендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования с учетомнормального износа; обеспечить беспрепятственный доступ в арендуемые помещения:
а) работникамкоммунальных служб для выполнения профилактических и ремонтных работ;
б) должностным лицамарендодателя в случае чрезвычайной ситуации, а также для проверки выполненияарендатором условий договора аренды;
в) работникамправоохранительных органов и другим лицам, которым это право предоставленодействующим законодательством РФ; принимать немедленные меры для устранениявозникших аварий, пожаров и других вредных последствий, немедленно информируяоб этих происшествиях соответствующие муниципальные службы и арендодателя[58].
3. Особого вниманиятребует пункт о передаче арендодателю всех произведенных в предоставленномпомещении перестроек, улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда от конструкций помещений, при расторжении и прекращениидоговора. По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшенияарендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотренодоговором аренды, поэтому данное условие лучше обязательно прописать вдоговоре.
Если арендатор произвелза свой счет и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеетправо на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотренодоговором аренды. Однако стоимость неотделимых улучшений арендованногоимущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению неподлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованногоимущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счетамортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностьюарендодателя.
4. Если иное непредусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образомисполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочихравных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключениедоговора аренды на новый срок, что также желательно прописать в договоре.Арендатор в таком случае обязан письменно уведомить арендодателя о желаниизаключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоретакой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договорааренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
В случае еслиарендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но втечение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды сдругим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода насебя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков,причиненных таким отказом возобновить с ним договор, либо только возмещениятаких убытков.
5. В законе или договореаренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит всобственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения приусловии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однаков таком случае договор аренды имущества, предусматривающий переход впоследующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ),заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такогоимущества.
Если условие о выкупеарендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может бытьустановлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправедоговориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
6. В договоре может бытьзакреплено условие о том, что передача конфиденциальной информации по настоящемудоговору сторонним лицам и организациям, опубликование или иное разглашениетакой информации может осуществляться только с письменного согласия всехучастников договора, независимо от прекращения его действия. Обязанностьдоказывать нарушение конфиденциальности в таком случае возлагается на сторону,заявившую о таком нарушении.
7. Безусловным аспектомдоговора аренды является также указание на обстоятельства непреодолимой силы ивозникающие отсюда правовые последствия.
Важное вниманиенеобходимо уделить некоторым практическим вопросам, возникающим приосуществлении процесса государственной регистрации договора.
Существенным условием,подлежащим обязательному исполнению, является необходимость прошить договораренды, если он больше одного листа. При этом на обратной стороне последнеголиста на наклейке, помещенной поверх ниток, должна быть сделана следующаязапись: «Прошито, прошнуровано и скреплено печатью листов». Причем количество листов указывается как цифрами,так и прописью. Здесь же ставятся подписи уполномоченных и подписавших договорлиц и печати обоих юридических лиц. Непрошитый договор регистратор не примет.
2.3 Стороны по договору аренды недвижимости. Их права иобязанности
По общему правилуарендодателем может выступать собственник передаваемого в аренду недвижимогоимущества.
Существуют некоторыеособенности передачи недвижимости в аренду, если арендодателем выступаетпубличный собственник. В соответствии с действующим законодательством функциилица, осуществляющего полномочия по распоряжению государственнойсобственностью, исполняет Федеральное агентство по управлению федеральнымимуществом (ранее эту функцию выполняло Министерство имущественных отношенийРФ). Таким образом, применительно к договорам аренды необходимо отметить, чтополномочия по передаче во временное владение и пользование государственныхобъектов недвижимости выполняют территориальные агентства ФАУФИ, в то времякак, строго говоря, арендодателем является государство (субъект РФ,муниципальное образование)[59].
Федеральный арбитражныйсуд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества сограниченной ответственностью «Сальвэ», г. Самара, к Администрации г.Самары в лице Департамента финансов, г. Самара, третье лицо — Комитет поуправлению имуществом г. Самары, о неосновательном обогащении по договорам №001672А от 04.11.2003 и № 007923А от 05.08.2002,
Общество с ограниченнойответственностью «Сальвэ», г. Самара, обратилось в Арбитражный судСамарской области с иском к Администрации г. Самары в лице Департаментафинансов о взыскании 202034 руб. 92 коп. по договору аренды N 001672А от04.11.2003 и 125751 руб. 22 коп. по договору аренды N 007923А от 05.08.2002, втом числе суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужимиденежным средствами по указанным договорам.
Решением от 26.05.2005Арбитражного суда Самарской области в удовлетворении заявленных требованийистцу отказано на основании того, что истцом в нарушение ст. 65 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательствобогащения со стороны ответчика — арендодателя — по заявленным договорам.
Постановлением от15.09.2005 апелляционная инстанция того же суда указанное решение оставила безизменения.
В кассационной жалобеистец просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новоерассмотрение.
Кассационная инстанция,рассмотрев материалы дела, проверив законность принятых по делу судебных актов,не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материаловдела 05.08.2002 Обществом с ограниченной ответственностью «Сальвэ»,г. Самара, был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 360,40 кв. м № 007923А с Комитетом по управлению имуществом г. Самары на срок с 01.08.2002 по30.06.2003 и договор № 001672А от 04.11.2003 аренды того же нежилого помещенияс 01.07.2003.
Спорными договорамиаренды установлена фиксированная сумма арендных платежей: п. 4.1 договора от05.08.2002 № 007923А арендная плата составляет 11431,14 руб. в месяц без учетаНДС, п. 4.1 договора от 04.11.2003 № 001672 арендная плата включает плату заправо пользованием соответствующей частью земельного участка и составляет19480,66 руб.
Истец обратился кответчику с требованием о том, что арендные платежи по указанным договорам несоответствуют «Методике по определению размера арендной платы нежилыхпомещений для объектов недвижимости муниципальной собственности»,утвержденной Постановлением Главы г. Самары № 1348 от 03.12.97, в части расчетаи установления размера арендной платы и являются ничтожными в этой части в силуст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а полученная Комитетом поуправлению имуществом завышенная арендная плата является неосновательнымобогащением.
В соответствии со ст. 421Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключениидоговора и понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев,предусмотренных настоящим Кодексом, условия договора определяются по усмотрениюсторон, кроме случаев, установленных ст. 422 настоящего Кодекса.
Так, из текста договоровне следует, что расчет размера арендной платы стороны договорились производитьсогласно «Методике по определению размера арендной платы»[60].
Если здание (помещение внем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицамна праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельногоучастка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное непредусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещенияпринадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на правехозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лицаимеют право на приобретение данного земельного участка в аренду смножественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотреноЗемельным кодексом РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельногоучастка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договориных правообладателей помещений в этом здании (п. 3 ст. 36 ЗК РФ)[61].
Как уже подчеркивалосьвыше, договор аренды зданий и сооружений является двустороннеобязывающим. Этоозначает, что контрагенты по сделке являются должниками друг перед другом,равно как они же являются и кредиторами по отношению друг к другу. Основнойобязанностью арендодателя является передача помещения арендатору, в то времякак основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы, содержаниеарендованного в надлежащем состоянии и возврат арендованного имущества поистечении срока арендного договора. В то же время следует иметь в виду, чтоарендодатель вправе требовать арендную плату только после того, как исполненаобязанность арендодателя по отношению к арендатору по передаче недвижимости поакту сдачи-приемки. В этой связи ошибочными являются представления о том, чтоарендатор обязан вносить арендную плату независимо от выполнения илиневыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения[62].
Специфика зданий исооружений как объектов недвижимости диктует и необходимость особых правил,регулирующих порядок их передачи от арендодателя к арендатору. Вопрос о том,было ли действительно передано здание (сооружение) арендатору, влечет важныеюридические последствия. Именно поэтому в законодательстве установлены особыетребования к процедуре передачи. Передача здания (сооружения) от арендодателя карендатору осуществляется по передаточному акту либо иному документу опередаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Составление передаточногоакта имеет доказательственное значение. С его подписанием сторонами начинаетдействовать презумпция того, что обязательство арендодателя передать здание(сооружение) арендатору считается исполненным. Вместе с тем исполнениеобязанности арендодателя по передаче недвижимого имущества может доказываться ииными способами. Кроме того, доказательственное значение акта о передаченедвижимости по договору аренды проявляется в том, что этот акт фиксируетсостояние, в котором было передано имущество. Это обстоятельство важно дляраспределения между арендодателем и арендатором расходов по осуществлениюкапитального ремонта (это обязанность арендодателя, если иное не предусмотреноправовыми актами или договором) и текущего ремонта (это обязанность арендатора,если иное не предусмотрено правовыми актами или договором).
Арендатор, права которогонарушаются, вправе прибегнуть к различным способам защиты. В частности,арендатор может прибегнуть к вещно-правовым способам защиты и истребоватьнедвижимое имущество из незаконного владения как собственника, так и третьихлиц. Однако такое требование может быть заявлено арендатором только после того,как он станет законным владельцем спорного имущества, то есть после того, какарендодатель передаст ему арендованное имущество.
Так, по одному из дел,рассмотренных арбитражным судом, арендатор обратился с иском об истребованиисданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.Исковое требование было обосновано тем, что истец, будучи арендатором, являетсятитульным владельцем спорной недвижимости и в силу ст. ст. 301 и 305 ГК РФвправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Отказывая вудовлетворении иска, арбитражный суд обосновал это тем, что передачаарендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил вовладение им. Следовательно, арендатор не стал законным владельцем спорногоимущества и не имел права на использование вещно-правовых способов защиты отдействий третьих лиц. Права арендатора в данном случае защищаются всоответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель непредоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре арендысрок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребоватьвозмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребоватьрасторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением[63].
/>ГЛАВА 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫНЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ОТВЕСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1 Расторжение договора аренды нежилых помещений
В Кодексе как общееправило установлена презумпция, в соответствии с которой основанием измененияили расторжения договора является соглашение сторон (ст. 451). Однако ГК,другими законами и договором может быть предусмотрено иное. К примеру, вотдельных случаях Кодекс признает право одной стороны отказаться от исполнениядоговора. Существует соответствующая норма и применительно к аренденедвижимости: согласно п. 2 ст. 610 ГК каждая из сторон в любое время вправеотказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив освоем решении другую сторону за три месяца. Возможность отказа от исполненияздесь обусловлена особым характером условия о сроке. Этот принцип, однако, неисключает право контрагента обратиться в суд с требованием о признании договорадействующим, то есть оспорить соблюдение другой стороной процедуры прекращениядоговора. Правомерность одностороннего изменения договора, одностороннегоотказа от договора, осуществленных одной из сторон, может быть предметом оценкисуда при рассмотрении иных вытекающих из этого договора требований (например,требований о понуждении к реальному исполнению договора, о взыскании штрафныхсанкций и возмещении убытков за неисполнение, ненадлежащее исполнение договораи т.п.)[64].
Действующее гражданскоезаконодательство, прямо допуская возможность одностороннего отказа отисполнения договора аренды зданий, помещений, заключенных на неопределенныйсрок, не лишает стороны права на расторжение такого договора в судебномпорядке. Как правило, сторона прибегает к такому способу, когда она намеренадоказать недобросовестность контрагента, либо имеет к последнему претензииимущественного характера[65].
Положение онедопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, закрепленное ст.310 ГК, сообразуется с тем, что участники гражданского оборота имеютобязанности, вытекающие из запретительных норм права. Характеризуя эту группуобязанностей, В.П. Грибанов писал: «Это общие обязанности, касающиеся любогоучастника гражданского оборота, независимо от того, является ли данный субъектуправомоченным или обязанным лицом в гражданском правоотношении».[66]
По общему правилуодносторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение егоусловий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Однакодалее следует изъятие, касающееся предпринимательских отношений: стороны,являясь профессиональными участниками соответствующего вида деятельности,вправе предусмотреть такие случаи и в договоре, если иное не вытекает из законаили существа обязательства. Предполагается, что «предприниматели — достаточнознающие, опытные люди, и если одна из сторон идет на то, чтобы дать другойвозможность в ходе осуществления договора в одностороннем порядке от негоотказаться, то она знает и понимает, что она делает. Возможно, она идет на этопотому, что что-то за это получает в каких-то других условиях договора: в цене,сроках, еще в чем-то».[67]
Для одностороннегоизменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточноуведомления об этом другой стороны.
Согласия второй сторонына изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующимтребованием в суд в таких случаях не требуется.
Договор считаетсяизмененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомлениялибо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, еслииной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством[68].
Необходимо различатьодносторонний отказ от исполнения обязательства от одностороннего расторжениядоговора по требованию одной из сторон.
В п. 2 ст. 450 ГКпредусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договорапо требованию одной из сторон по решению суда: когда другой стороной нарушеныусловия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение,то есть нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он взначительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать призаключении договора; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами илидоговором.
Следует заметить, чтотолкование положений Кодекса о существенном нарушении обязательства требуетсерьезного анализа правоприменительной практики, складывающейся в отдельныхсферах деятельности с участием различных субъектов и с учетом конкретныхфактических обстоятельств исполнения договорных обязательств. В последнее времяиз общего договорного права выделяются нормы, которые регулируют договорныеотношения между профессиональными коммерсантами и потребителями. Законодательвынужден признать, что общее договорное право не дает рядовому гражданинуадекватных средств защиты против крупных компаний. Поэтому требуетсяпредоставление потребителям дополнительных правовых и процессуальных гарантийохраны их интересов во взаимоотношениях с крупными юридическими фирмами, включаявозложение на последних дополнительных обязанностей.
Практическое применениеназванного положения не может не вызвать определенных затруднений и ввидуотсутствия подходов к определению таких базовых понятий, как «характеробязательства», «условия оборота» и т.п.
Применительно ксущественному нарушению предлагается оценить соотношение ущерба к ожидаемомурезультату. «По этой причине вполне возможно удовлетворение требования орасторжении договора при нарушении, незначительном по размеру ущерба, и равноотказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказалсявесьма значительным. Решение суда зависит лишь от того, является лидействительно существенной разница между тем, на что вправе была рассчитыватьсторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить».[69]
В отличие от Основгражданского законодательства и Основ законодательства об аренде Гражданскийкодекс ввел специальные основания досрочного расторжения договора судом потребованию арендодателя (ст. 619). Это когда арендатор:
пользуется имуществом ссущественным нарушением условий договора или назначения имущества либо снеоднократными нарушениями;
существенно ухудшаетимущество;
более двух раз подряд поистечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производиткапитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а приотсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии сзаконом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонтаявляется обязанностью арендатора.
В свою очередь потребованию арендатора договор может быть расторгнут судом в случаях, когда:
арендодатель непредоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствияпользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначениемимущества;
переданное арендаторуимущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не былиоговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известныарендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотраимущества или проверки неисправности при заключении договора;
арендодатель непроизводит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленныедоговором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силуобстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для его использования (ст. 620 ГК).
Одновременно в названныхстатьях предусмотрено, что договором могут быть установлены и другие основаниядосрочного его расторжения. При этом они могут и не быть связаны с какими-либонарушениями со стороны арендатора или арендодателя. В качестве одного извариантов в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочногорасторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного внесенияарендатором арендной платы в установленный срок.
В литературе иправоприменительной практике возник вопрос о соотношении специальных основанийрасторжения договора аренды и общих оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК.Одна группа авторов исходит из способа реализации требований кредитора,полагая, что расторжение договора аренды по специальным основаниям возможнотолько в судебном порядке, в то время как основания расторжения договора,включая аренду, по п.2 ст. 450 могут быть предусмотрены договором.[70]
Колебалась в этом вопросеи судебно — арбитражная практика. Так, в сентябре 2006 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев протест заместителя Председателя ВАС РФ,установил: Комитет по управлению имуществом Самары обратился в арбитражный судс иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Эстэн» орасторжении договора аренды от 27.02.2003 г. и выселении товарищества иззанимаемого нежилого помещения. Срок аренды по договору — с 20.10.2004 г. доначала реконструкции, но не позднее 20.10.2019 г.
В соответствии с п. 6.3договора арендодатель имел право расторгнуть договор в одностороннем порядкепри принятии решения о реконструкции объекта.
Пунктом 4 особых условийк договору, подписанных фирмой без каких-либо возражений, предусмотрено, что вслучае принятия решения правительством Москвы или префектурой Центральногоадминистративного округа о реконструкции или сносе арендуемого здания договоррасторгается, а арендатор обязуется в течение трех месяцев после полученияуведомления об этом освободить арендуемое помещение.
Правительством Москвыпринято постановление от 18.06.96 г. о комплексной реконструкции дома, вкоторой расположено арендуемое помещение.
Согласно статье 450Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может бытьизменен или расторгнут в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законамиили договором. Таким образом, было признано, что при указанных обстоятельствахсуд правомерно расторг договор на основании его условий и обязал арендатораосвободить занимаемое помещение.
23 декабря 1997 г. Президиум ВАС РФ рассмотрел протест на решение суда г. Москвы, вынесенного по иску Комитетапо управлению имуществом Москвы к акционерному обществу закрытого типа«Консорциум Век» о выселении из помещения, занимаемого на основании договорааренды. Договор предусматривал аналогичное условие одностороннего расторжениядоговора аренды по требованию арендодателя. Однако истец в исковом заявлении неизложил своего требования о расторжении договора, полагая, что в силуназванного пункта договор прекращен автоматически. Тем не менее Президиумпосчитал, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении,поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке идокументально обосновал данное требование. Им направлено арендатору уведомлениео расторжении договора аренды. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционнаяинстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца,касающимся правомерности расторжения договора аренды и выселения ответчика иззанимаемых помещений[71].
По логике изложенногополучается, если бы арендодатель не подтвердил расторжение договора вустановленном порядке, а равно суды первой и апелляционной инстанции неисследовали эти вопросы, заявленный иск следовало признать необоснованным,несмотря на то, что договор аренды содержит право арендодателя на одностороннеерасторжение договора по указанному основанию.
Во всяком случае, этим жепутем идет судебная практика и Поволжского региона. Так. ФедеральныйАрбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев 15.08.2006 г. кассационнуюжалобу арендодателя на решение Арбитражного суда Брянской области по делу№5955/05-9-11, недвусмысленно высказал свою позицию. Из мотивировочной частипостановления следует, что довод арендодателя о том, что договор был расторгнутв одностороннем порядке по причине непоступления арендной платы, как этопредусмотрено в договоре, не заслуживает внимания. В соответствии со ст. 619 ГКРФ, на которую сослался суд, если нарушения условий договора арендатором будутустранены, то основания для досрочного расторжения договора отпадают.
Истец не направлялпредложения об устранении нарушений договора, а только поставил ответчика визвестность, что договор в одностороннем порядке расторгнут. По этимсоображениям судом иск оставлен без рассмотрения из-за несоблюдения досудебногопорядка разрешения спора.[72]
Наиболее развернутаяаргументация другой точки зрения по этой проблеме содержится в работе В.В.Витрянского «Договоры о передаче имущества».
Он, в частности, пишет:«Анализ текста ст.619 ГК, которая называется «Досрочное расторжение договора потребованию арендодателя», свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормыпредставляют собой специальные правила (применительно к расторжению договорааренды) по отношению только к пункту 2 ст. 450 ГК и никак не затрагивают пп.1 и3 той же статьи, включающих в себя положения о расторжении договора посоглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора, когдатакой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствияспециальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основаниисоглашения сторон или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаяхподлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в пп.1и 3 ст.450 ГК.
Что касается п. 2 ст. 450ГК, предусматривающего, что всякий гражданско-правовой договор может бытьрасторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон присущественном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях,предусмотренных законом или договором, то его действие не перекрывается(применительно к аренде) статьей 619 ГК. Указанная статья устанавливаетконкретные основания расторжения договора, которые применительно к арендесчитаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно,освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушенияповлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, начто был вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенныйхарактер)».[73]
Едва ли можно найти болееудачное сравнение двух названных оснований расторжения договора. Несомненно,что положения пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК имеют самостоятельное значение, илишение арендодателя возможности использовать право на одностороннеерасторжение договора при наличии на то договорной оговорки в корнепротиворечило бы принципам гражданского права и самой природе одностороннего отказаот договора, что также влечет его расторжение. При всей широте мнений юристов,в правоприменительной практике этот затронутый вопрос должен иметь только однорешение, и оно должно быть закреплено в постановлении Пленума ВАС РФ.
Известная самостоятельностьпроцессуальной формы расторжения договора по требованию арендодателя находитсвое выражение также и в том, что в силу ст. 619 ГК эта сторона вправетребовать досрочного расторжения договора только после направления арендаторуписьменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства вразумный срок. В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»[74]прямо говорится, что требование о расторжении договора аренды судом не подлежитудовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившиеоснованием для обращения в арбитражный суд.
Вместе с тем данноеположение нельзя понимать упрощенно. Возможны ситуации, когда арендатор,например, периодически допускает просрочку внесения арендной платы более чем задва срока подряд. Однако исправно погашает задолженность немедленно пополучении уведомления арендодателя о расторжении договора аренды. Однозначноеприменение части 3 статьи 619
ГК лишило бы арендодателявозможности расторгнуть договорные отношения с недобросовестным арендатором.При рассмотрении конкретных дел следует учитывать тяжесть допущенных ответчикомнарушений и интересы собственника имущества. В числе таких обстоятельств могутбыть названы длительность нарушения, субъектный состав обязательства, учитывая,что в предпринимательской сфере требования к участникам договора жестче.
В частности, ПрезидиумВАС РФ в постановлении от 3 марта 2006 г. №7839/06 указал, что суд обоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателемтребования о расторжении договора арендатор принял меры к освобождениюпомещений от сторонних организаций, так как сам факт предоставления варендованном помещении площадей для размещения третьих лиц, независимо тооформления договора субаренды, свидетельствует о неисполнении договорногообязательства, что является достаточным основанием для его досрочногорасторжения в соответствии с подп.1 ст. 619 ГК РФ.[75]
Ссылка законодателя на«разумный срок» устранения арендатором нарушений предполагает, что он в каждомспоре будет определен судом. В любом случае этот срок должен быть реальным.
Порядок расторжениядоговора установлен статьей 453 ГК РФ. Сторона, считающая необходимымрасторгнуть договор, направляет предложение об этом своему контрагенту.Последний обязан дать ответ в срок, указанный в предложении или установленныйзаконом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок. Принедостижении соглашения, а равно при неполучении ответа в указанные сроки,заинтересованная сторона обращается в суд.
Расторжение договорааренды по требованию одной стороны возможно в связи с существенным изменениемобстоятельств (ст. 451 ГК). Речь идет о случаях, когда « исполнение такогообязательства становится экономически обременительным для одной или всехучаствующих в договоре сторон. Представляется, что под обстоятельствами следуетпонимать находящиеся вне контроля сторон экономические… и иные факторы,существовавшие на момент заключения договора».[76]
Из изложенного следует,что требование о расторжении договора по этому основанию судом может бытьудовлетворено при наличии одновременно следующих условий:
во-первых, в моментзаключения договора стороны исходили из того, что такого измененияобстоятельств не произойдет;
во-вторых, изменениеобстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не моглапреодолеть после их возникновения при той степени заботливости иосмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиямоборота;
в-третьих, исполнениедоговора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующеедоговору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы длязаинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишилась бытого, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
в-четвертых, из обычаевделового оборота или существа договора не вытекает, что риск измененияобстоятельств несет заинтересованная сторона[77].
3.2 Ответственность по договору аренды нежилых помещений
Определение природыправового института, выявление его сущностных черт имеет значение для выбораспособа защиты, соответствующего данному институту.
Выбор способа защиты, какправило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественныхотношений. В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либовещными, либо обязательственными способами[78].
Вещно-правовые способызащиты, как известно, доступны не только собственнику, но и другим лицам,имеющим титульное владение. К таким лицам отнесены и арендаторы, получившиеправо владения вещью на основании договора аренды.
Аренда представляет собойинститут гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так ивещно-правовые черты[79].
Эта особенностьобусловила постановку вопроса, имеющего непосредственное значение для практики:какой способ защиты надлежит использовать при нарушении арендодателем прававладения арендатора?
Правовым основанием использованиявещно-правовых способов защиты для владельцев, не являющихся собственниками,служит статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).Причем данная статья предоставляет защиту титульному владельцу также и противсобственника.
Учитывая предписаниястатьи 305 ГК РФ, можно конкретизировать проблемный вопрос: имеет ли арендаторправо на истребование объекта аренды от собственника-арендодателя[80].
Большинство исследователейсклоняются к следующему мнению: наличие обязательственной связи между лицами непозволяет собственнику истребовать переданное в аренду имущество в порядкестатьи 301 ГК РФ[81].
Для решения означеннойпроблемы последовательно рассмотрим три следующих казуса.
Собственник имущества воисполнение заключенного договора аренды передал указанное в договоре имуществоарендатору во владение и пользование сроком на один год. По прошествии шестимесяцев переданное арендатору по договору имущество было изъято у последнегособственником. Желая защитить свое право, арендатор обратился в арбитражный судс иском об истребовании объекта аренды.
Анализ спора,иллюстрирующего поставленный проблемный вопрос, предварим доводами истца,отстаивающего возможность применения виндикации.
Договор аренды всоответствии с формулировкой статьи 606 ГК РФ является договоромсиналлагматическим: каждая из сторон договора имеет по отношению друг к другу взаимныеправа и обязанности. Так, праву арендатора требовать предоставления имущества(объекта аренды) во временное владение и пользование корреспондируетобязанность заплатить арендодателю за это имущество. Соответственно,арендодатель имеет право требовать от арендатора оплаты, но обязан предоставитьимущество.
Таким образом, договораренды представляет собой взаимосвязь двух обязательств: а) обязательства попредоставлению вещи (где арендатор — кредитор, а арендодатель — должник); б)обязательства по оплате за предоставленный объект аренды (где арендатор — должник, а арендодатель — кредитор).
Сторонники виндикацииуказывают, что в силу статьи 307 ГК РФ обязанность у арендодателя только одна — передать (предоставить) объект аренды. После исполнения этой обязанностиобязательство между лицами прекращается в силу статьи 408 ГК РФ (надлежащееисполнение), а на стороне арендатора остается чистый долг, состоящий в возвратевещи.
Далее из этогодопускается следующий вывод: поскольку обязательство, связывающее арендодателяс арендатором, прекратилось надлежащим исполнением, прекращается и личная связьмежду указанными лицами.
В свою очередь, этоделает возможным использование арендатором иска об истребовании имущества вслучае изъятия вещи арендодателем до истечения срока договора. Правовымоснованием применения виндикации в указанном случае будет являться статья 305ГК РФ.
Вот теоретическоеобоснование такой позиции, данное А. Рыбаловым: «Позиция, согласно которойарендатор вопреки прямому указанию ГК не может пользоваться виндикационнымиском лишь потому, что его право, по мнению сторонников такой версии,называется „обязательственным“, не выдерживает критики. Еслиправообладатель может требовать невмешательства от всех субъектов, защищатьсявиндикацией и негаторным иском, и предметом его права является материальнаявещь, его право мы называем вещным. Нельзя рассуждать следующим образом: хотязакон и говорит о возможности арендатора прибегнуть к виндикации, он этогосделать не может, так как его право — обязательственное и он долженвоспользоваться договорным иском. Перед нами логическая ошибка, при которойперепутаны причина и следствие. Суждение должно строиться иначе: раз закондопускает виндикационный иск арендатора, то либо право арендатора вещное, либовиндикация возможна и для обладателя обязательственного права»[82].
Аргументы, обосновывающиев представленной ситуации возможность использования арендатором виндикационногоиска против арендодателя, находят определенную поддержку и в современнойюридической литературе[83]. Так, А.В. Коновалов,исследуя правовую природу и условия предъявления владельческого иска, в итогеприходит к выводу, что титульный владелец вправе после передачи предметадоговора в его прямое владение предъявлять посессорные требования копосредованному владельцу — о возврате владения в случае изъятия у негопереданной вещи последним[84].
Похожей позициипридерживается и В. Витрянский, указывая на то, что, несмотря на отсутствиепрямого указания на этот счет в законе, обязанность арендодателя воздерживатьсяот любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданнымвнаем имуществом, следует из правового положения арендатора как титульноговладельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, втом числе и против собственника имущества — арендодателя[85].
Представленная позиция,допускающая применение вещно-правовых способов защиты в отношениях междулицами, связанными обязательством, не бесспорна.
Данная проблема возникла,как представляется, вследствие процесса взаимопроникновения вещных иобязательственных прав[86], в результате чего принарушении такого «смешанного» правоотношения появляется дилеммавыбора наиболее адекватного способа защиты.
Таким образом, речь идетоб установлении своеобразного приоритета в использовании соответствующегоспособа защиты.
Краткий экскурс в историювопроса показывает, что арендатор на разных этапах развития частного права имелразный объем полномочий с точки зрения возможности защиты своего владения. Так,в римском праве арендаторы (наниматели) считались простыми держателями, а невладельцами и им не предоставлялась владельческая защита.
Как известно,отечественное право не допускает конкуренцию исков. Принимая во вниманиеприроду соотношения вещного и обязательственного, а также невозможностьконкуренции способов защиты при применении статьи 305 ГК РФ, необходимоучитывать следующее.
Гражданско-правовойдоктриной выработан ряд критериев (разделяемых и судебной практикой), прикоторых допустимо использование вещно-правовых способов защиты.
Предприниматель сдал варенду организации нежилое помещение для размещения в нем склада мебели.Стороны подписали соответствующий договор, и организация въехала наарендованные площади.
Когда пришло времяплатить за аренду, организация стала уклоняться от выплаты арендной платы, ипредприниматель вынужден был обратиться в арбитражный суд с иском о взысканиизадолженности по арендной плате и пеней. В суде организация заявила о том, чтодоговор аренды нельзя считать заключенным, ибо в подписанном сторонами договореаренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить, какие именноплощади организация взяла в аренду.
После этогопредприниматель до принятия судом решения по делу уточнил свои требования ипопросил суд взыскать с организации не долг по арендной плате, а суммунеосновательного обогащения, образовавшуюся у организации за счет«бесплатной» аренды.
Поскольку фактиспользования нежилых помещений организацией не оспаривался, арбитражный судтребования предпринимателя удовлетворил. Впоследствии апелляционная инстанция,кассация, а вслед за ней и коллегия судей ВАС РФ решение арбитражного судапризнали обоснованным[87].
В качестве примера можетбыть приведен виндикационный иск, применение которого возможно при: а)сохранности индивидуально-определенного имущества; б) фактическом обладанииимуществом незаконным владельцем; в) отсутствии личной связи между сторонами[88].
Наличие этих критериевозначает, что данный вещно-правовой способ защиты может быть применен толькопри наличии всей совокупности данных критериев, а также при условиитождественности ситуаций.
Проиллюстрировать этоможно на таком примере. Сравним две ситуации: а) арендатор лишен владения вещьюв результате действий третьего лица; б) арендатор лишен владения вещью врезультате действий арендодателя.
Разница в описываемыхситуациях заключается в отсутствии в первом случае и в наличии во второмобязательства между лицами. Это не позволяет рассматривать указанные ситуациикак тождественные.
В данной связи защитаправ арендатора не может быть построена по вещно-правовой модели. Но этоформально логическое объяснение.
Существует и другоеобоснование — через анализ природы обязательства.
Аргумент истца опрекращении обязательственной связи с момента передачи объекта арендыпротиворечит как смыслу обязательства вообще, так и арендному обязательству вчастности. Передав объект аренды, арендодатель только исполнит своюобязанность, предусмотренную конструкцией договора аренды. Исполнение этойобязанности не может прекратить возникшего арендного обязательства.
На арендаторе лежитобязанность возвратить вещь. Именно исполнение обязанности по возврату вещи (внадлежащем состоянии и в указанный в договоре срок) способно прекратитьарендное обязательство. Таким образом, арендное правоотношение (аследовательно, и обязательственная связь) сохраняется до момента возврата вещи,являющейся объектом аренды, во владение арендодателя.
Одна из сущностных чертобязательства, помимо требования совершения положительных действий, состоит вуказании на право кредитора требования от должника воздерживаться от каких-либодействий.
В аспекте обсуждаемойпроблемы можно отметить следующее.
Сущность институтаимущественного найма (аренды) состоит в передаче объекта аренды (вещи) лицу вовладение и пользование на определенный срок (даже и в том случае, если сроксторонами не определен, сущность аренды как временного пользования чужимимуществом не меняется).
Соответственно, изъятие уарендатора вещи до срока, установленного договором (или определенного всоответствии с договором), нарушает возникшее в силу обязательства субъективноеправо арендатора на владение и пользование такой вещью.
Передав вещь,арендодатель, таким образом, исполняет одну из своих обязанностей. Но при этомдо момента истечения срока договора арендодатель остается обязанным передарендатором лицом в части несовершения действий, препятствующих последнемувладеть и пользоваться объектом аренды.
Произведенный анализ недает оснований считать возможным применение вещно-правовых способов защиты вотношениях между арендатором и арендодателем.
Вместе с тем остаетсяоткрытым вопрос о способе защиты нарушенного права арендатора.
Если вещно-правовыеспособы не могут быть использованы в данном случае, то восстановлениенарушенных прав, имеющих обязательственную природу, должно осуществляться припомощи обязательственно-правовых способов.
Какие обязательственныеспособы из имеющихся могут быть использованы для защиты нарушенного прававладения арендатора?
При выборе конкретногоспособа защиты надлежит исходить из того, какую обязанность нарушиларендодатель. Как было установлено выше, арендодатель, изъяв имущество,совершил действие, препятствующее арендатору владеть и пользоваться этимимуществом. Следовательно, арендатору для защиты своих прав необходимо обязатьнарушителя вернуть имущество, являющееся объектом договора аренды.
Восстановить нарушенноеправо возможно, только обязав арендодателя возвратить спорную вещьуправомоченному лицу.
Из представленных в главе34 ГК РФ способов защиты, носящих специальный характер, наиболее адекватнопредписание пункта 3 статьи 611, допускающее возможность истребовать уарендодателя непредоставленное имущество.
Однако данный способзащиты применительно к рассматриваемому случаю не может быть использован,поскольку гипотеза нормы пункта 3 статьи 611 ГК РФ рассчитана только на теситуации, когда арендодатель, заключив договор, не предоставляет арендаторуимущество. То есть речь идет не о защите права владения (такое право, какизвестно, возникает после передачи объекта аренды арендатору), а о понуждениидолжника-арендодателя совершить действие, составляющее обязанностьарендодателя.
По тем же основаниям неможет быть использован способ защиты, содержащийся в статье 398 ГК РФ,поскольку его применение возможно только в случае неисполнения обязательства попередаче индивидуально-определенной вещи.
Изложенное позволяетотметить следующее.
Защита вещного элемента втак называемых смешанных (вещно-обязательственных) отношениях имеетопределенную специфику по сравнению с защитой любого классического вещногоправа.
Защита классическоговещного права имеет абсолютный характер и направлена на всех и на каждого, ктопосягает на вещь, являющуюся объектом защиты.
В «смешанных»отношениях вещный элемент подчинен режиму обязательства, давшему возникновениесамого правоотношения. Это означает, что при нарушении вещного элемента выборзащиты будет определяться в зависимости от субъекта нарушения, а точнее — оттого, способен ли такой субъект, посягнув на вещный элемент, нарушить обязательство,лежащее в основе существования этого вещного элемента.
Положительный ответ напоставленный вопрос означает невозможность использовать против такого субъектакакие-либо вещно-правовые способы защиты в связи с тем, что нарушениеобязательственной связи приводит в действие механизм обязательственно-правовыхспособов защиты.
У арендатора естьобязательство предоставить вещь субарендатору в субаренду. Срок исполненияобязательства не наступил. Субарендатор забирает у арендатора вещь самовольно,до наступления указанного в договоре срока.
Если сопоставитьуказанные спорные ситуации (изъятие арендодателем у арендатора вещи до срокаистечения договора и изъятие субарендатором вещи у арендатора до срока), товозникает вопрос: в чем разница между анализируемыми нарушениями?
Общим в спорных ситуацияхявляется то, что нарушение затрагивает право владения арендатора.
Разница же в описываемыхситуациях состоит в том, что в первом случае субъектом правонарушения выступаетсобственник вещи (арендодатель), а во втором случае — субъект, нарушающийвладение, — несобственник (субарендатор).
Принимая во вниманиесказанное, зададим вопрос: вправе ли арендатор использовать для защиты своегонарушенного права владения против субарендатора виндикационный иск?
Для ответа на поставленныйвопрос прежде всего необходимо решить, влияет ли на возможность виндикацииналичие заключенного между арендатором и субарендатором договора субаренды.
Полагаю, что наличиеобязательства само по себе не означает автоматический отказ в использованиивещно-правовых способов защиты. В данном случае стороны в договорепредусмотрели, что имущество подлежит передаче субарендатору не сразу, а поистечении определенного периода времени. То есть права требовать исполненияобязанности от арендатора у субарендатора на момент заключения договора ещенет.
В течение означенногопериода времени арендатор имеет полную власть над вещью и, соответственно,может каким-либо образом ею распорядиться: например, передать эту вещь всубаренду еще одному лицу.
Думается, что действиялица, право которого на получение имущества в аренду возникнет в будущем,направленные на захват имущества (причем неважно — от арендатора или отпредшествующего субарендатора), никак не связаны с наличием между ними договорасубаренды.
Как известно, обязанностисубарендатора заключаются в принятии объекта субаренды, надлежащим егоэксплуатировании и возврате по истечении срока договора. Нарушить данныеобязанности до передачи в установленном порядке объекта субаренды невозможно.Поэтому субарендатор, захватывая вещь до срока, действует вне рамок договора.
Следует также отметить,что у субарендатора (в отличие от аналогичной обязанности арендодателя,рассмотренной выше) нет обязанности, обусловленной договором аренды,воздерживаться от завладения имуществом иначе, чем по воле арендатора.
Захватив вещь до срока,установленного договором, такой субарендатор по своему положению ничем неотличается от любого лица, не связанного договором и обязанного воздерживатьсяот каких-либо посягательств на чужое имущество.
Кроме того,виндикационный иск всегда направлен на защиту титульного владения. Ванализируемом казусе арендатор, заключив договор субаренды, не передалсубарендатору вещь. До момента наступления указанного в договоре срока передачивещи субарендатор не имеет никаких прав в отношении такой вещи. Следовательно,субарендатор не может считаться титульным владельцем, поскольку владениеобъектом аренды он легитимным способом не получил.
Сказанное не позволяетсчитать, что, захватив вещь, субарендатор нарушил договор субаренды. Нарушитьдоговор субарендатор может, только став титульным владельцем и не исполнивсвоих обязанностей, предусмотренных таким договором.
Таким образом,самовольный захват вещи субарендатором при отсутствии передачи владения даетарендатору основание для применения вещно-правовых способов защиты.
В судебно-арбитражнойпрактике сложилось устойчивое правило, являющееся своеобразным подтверждениемтого, что наниматель вправе использовать вещно-правовые способы защиты лишь вслучае приобретения статуса титульного владения, — арендатор, которому не былопередано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, впользовании которого оно фактически находится. Мотивировка этому следующая:установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась ипоследний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не сталзаконным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права наиспользование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц[89].
Как представляется,собственник может возвратить вещь (объект аренды) арендатору. Но это будетдействие фактическое по своей сути, не связанное с существующим между сторонамиобязательством имущественного найма, поскольку обязанность по предоставлениюимущества арендатору собственник уже исполнил ранее. Эта обязанность по своейсути — однократная и прекращается надлежащим исполнением.
Резонно спросить: неявляется ли возврат вещи арендатору обязанностью арендодателя, вытекающей изсути его обязанности обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятымимуществом в течение срока найма?
Полагаю, что нет. И вотпочему. Обязанность арендодателя обеспечить нанимателю спокойное пользованиеозначает только то, что арендодатель своими действиями не должен чинитькакие-либо препятствия арендатору. Но арендодатель не должен выполнять рольохранника переданного в аренду имущества, обеспечивая его защиту.
Отказ собственникавозвратить вещь арендатору приведет к фактическому прекращению владения ипользования последним объектом аренды, при том что юридически договор сохранитсилу до указанного в нем срока.
На основании сказанногорискнем предположить, что арендодатель, являясь собственником имущества,истребовав сданную в аренду вещь у третьего лица (фактического владельца) и невозвратив ее арендатору, вправе тем не менее передать эту вещь в аренду новомулицу.
Возникает интереснаядилемма: лишенный вещи прежний арендатор сохраняет право на истребованиеимущества от всякого лица, за исключением собственника. Но, как представляется,виндицировать имущество от нового арендатора он не вправе ввиду того, что новыйарендатор является владельцем законным.
Какие же случаи имеет ввиду законодатель, предоставляя защиту титульному владельцу даже противсобственника?
Представляется, что речьидет о тех ситуациях, когда титульный владелец получил владение вещью пооснованию, предусмотренному законом или сделкой, но не напрямую отсобственника, а опосредованно.
В качестве примера можнопривести субаренду. В этом случае субарендатор не связан с арендодателемотношением по поводу вещи, составляющей объект аренды. При нарушении еговладения любым лицом, за исключением арендатора, субарендатор правомочениспользовать тот вещно-правовой способ защиты, который способен восстановитьгосподство над вещью.
Изложенное дает основаниесделать следующие выводы.
Во-первых, по общемуправилу титульный владелец наделен правом использования против собственникавещных способов защиты только в тех случаях, когда в отношениях между нимиотсутствуют связи, основанные на договоре.
Поэтому при наличии междулицами обязательственной связи, возникшей в отношении какой-либо вещи, защитунарушенных прав следует строить в соответствии с имеющимся обязательством.
Во-вторых, наличиеобязательственной связи в определенных случаях может стать юридически безразличнымдля применения вещно-правовых способов защиты. Это становится возможным, вчастности, при нарушении законного владения лицом, хотя и состоящим вобязательственном отношении с таким законным владельцем, но не получившим отнего титульного владения.
Таким образом, наличиеобязательственной связи не во всех случаях создает невозможность использованиявещно-правовых способов защиты. Обязательственная связь только тогдапрепятствует применению вещно-правовых способов защиты, когда нарушениевладения одновременно является и нарушением имеющегося обязательства.
В-третьих, арендаторимеет право владеть и пользоваться вещью в течение всего срока договора аренды.Это право, безусловно, имеет вещные черты. Но такое право возникает издоговора. Следовательно, нарушение данного права стороной по договору влечетнарушение в первую очередь обязательства. Изъятие арендодателем у арендатораимущества, являющегося объектом действующего договора аренды, следуетквалифицировать как нарушение, вытекающее из обязательственного отношения.Соответственно, способы защиты также должны быть направлены на восстановлениенарушенного обязательственного права.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В юридическойлитературе последних лет достаточно большое внимание уделяется проблемам правна нежилое помещение. Предметом споров являются не только коллизии, связанные ссоотношением прав на земельный участок и прав на нежилое помещение, ссоотношением прав на нежилое помещение и прав на общее имущество в здании, но иобщие вопросы, касающиеся возможности вовлечения нежилого помещения вгражданский оборот как самостоятельного объекта.
1. В настоящее время взаконодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение». Статью 130ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимогоимущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости,предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будетпоставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия«здание» и «нежилое помещение», в частности, является линежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектомнедвижимости. Отталкиваясь от этого определения жилого помещения, можносформулировать понятие нежилого помещения — таковым является изолированноепомещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено дляиспользования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
2. Требование о тотальнойрегистрации прав и договоров аренды ведет к тому, что значительный массив такихотношений уходит в тень. Иногда проще и даже дешевле расплатиться «чернымналом», чем в очередной раз идти на голгофу государственной регистрации.По очень коротким договорам, скажем, до месяца, регистрация вообще лишенасмысла, так как право или договор аренды будут зарегистрированы уже после того,как аренда фактически закончится. Вряд ли нужно повторять, что все этиискусственно созданные проблемы затрудняют гражданский оборот, вносят в негохаос, практически внедряют элементы теневой экономики, создают условия длячиновничьего произвола и коррупции. В интересах развития нормальных рыночныхотношений государственная регистрация аренды должна носить факультативныйхарактер, когда бы сами стороны договора могли решать, нужно им это или нет.Только в этом случае можно будет говорить о подлинном упорядочении арендныхотношений и настоящей заботе государства о защите прав арендаторов.
3. Хотелось бы обратитьвнимание на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации теперь содержит какобщие нормы об аренде, так и специальные нормы по регулированию отдельных видоваренды, в том числе аренды зданий и сооружений, которыми охватывается и аренданежилых помещений. Согласно ст. 625 ГК общие нормы об аренде применяются к ееотдельным видам постольку, поскольку нормами Гражданского кодекса об отдельныхвидах аренды не предусмотрено иное, то есть специальные нормы об аренде вданном случае имеют приоритет над общими. А поскольку понятие«здание» несколько шире и по смысловому значению полностью охватываетпонятие «нежилое помещение», трудно согласиться с мнением, что«в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила вКодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила одоговоре аренды применяются в полном объеме».
4. Необоснованнымвыглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всехбез исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды.На наш взгляд, и сами эти требования, и их обоснование выглядят, мягко говоря,неубедительными. Каждое дополнительное соглашение — это новый договор междутеми же сторонами, при помощи которого они дополняют, изменяют или прекращаютте или иные условия основного договора.
В какой-то степени можнобыло бы понять требование о регистрации таких дополнительных соглашений к договорамаренды, которые изменяют существенные параметры этого обременения вещных прав,например, об изменении размера арендуемой площади или сроков аренды. И здесьвполне уместно говорить о незаконных попытках ограничения гражданских прав исвобод, в частности, свободы заключения и применения на практике дополнительныхсоглашений к договорам аренды, поскольку никаким федеральным закономрегистрация подобных соглашений вообще не предусмотрена.
Следует регистрироватьтолько существенные обременения вещных прав.
Несмотря на то, чтонежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи сземлей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила,регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом арендыможет выступать не все здание, а отдельное помещение.
4. Было бы вернее ввестив Гражданский кодекс новую главу 35 1 «Наем нежилых помещений». Заоснову построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений»,с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения, либо указать, чтонорма об аренде зданий и сооружений применяются и к нежилым помещениям.
5. Заключенный изарегистрированный договор аренды является ограничением права собственности.Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится о том,что именно договор аренды помещения или части помещения, а не праворегистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абз. 6п. 6 ст. 12 предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения),но не права аренды.
В п. 2 ст. 609 ГК РФтакже установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора арендынедвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрацииподлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менеегода. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды.
Такое противоречие междунормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям вприменении на практике норм, регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать такихколлизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственнойрегистрации в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. />Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст.// Российская газета. –1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации (часть первая) [Текст]: [федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – №32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации (часть вторая) [Текст]: [федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996г., по состоянию на 24.04.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5.– Ст. 410.
4. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации (часть третья) [Текст]: [федеральный закон № 146-ФЗ, принят26.11.2001 г., по состоянию на 29.04.2008] // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Гражданский процессуальный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002г., по состоянию на 11.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – №46. – Ст. 4532.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации[Текст]: [федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
7. О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [федеральный закон № 122-ФЗ принят21.07.1997 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. –1997. – № 30. – Ст. 3594.
8. Об основных положенияхгосударственной программы приватизации государственных и муниципальныхпредприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года [Текст]: [указПрезидента РФ от 22.07.1994 г. № 1535, по состоянию на 25.11.2003] // Собраниезаконодательства РФ. – 1994. – № 13. – Ст. 1478.
9. О государственной программеприватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации[Текст]: [указ Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2284, по состоянию на 15.09.2008]// Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1994. – № 1. – Ст. 2.
10. О разграничении государственнойсобственности в Российской Федерации на федеральную собственность,государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей,автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальнуюсобственность [Текст]: [постановление ВС РФ от 27.12.1991 г. № 3020-1, посостоянию на 24.12.1993] // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. – 1992. – № 3. –Ст. 89.
11. О мерах по обеспечению поступления вфедеральный бюджет доходов от использования федерального имущества [Текст]:[постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685, по состоянию на 23.03.2006]// Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 27. – Ст. 3200.
12. Об утверждении правил ведения единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]:[постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, по состоянию на22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.
13. Об утверждении Инструкции о порядкегосударственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества [Текст]:[приказ Министерства юстиции России от 06.08.2004 г. № 135] // Бюллетеньнормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2004. – № 34. –С. 24.
14. Об утверждении методических указанийпо бухгалтерскому учету основных средств [Текст]: [приказ Минфина РФ от13.10.2003 г. № 91н, по состоянию на 27.11.2006] // Бюллетень нормативных актовфедеральных органов исполнительной власти. – 2004. – № 4. – С. 8.
15. Об утверждении положения о проведенииторгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся вфедеральной собственности [Текст]: [распоряжение Мингосимущества РФ от28.07.1998 г. № 774-р] // Бюллетень нормативных актов федеральных органовисполнительной власти. – 1998. – № 20. – С. 11.
16. О сдаче помещений в аренду (наем)[Текст]: [письмо МНС РФ от 06.07.2004 г. № 04-3-01/398] // Нормативные акты длябухгалтера. – 2004. – № 9. – С. 23.
Научная и учебная литература
1. Беджаше Л.К. Договор аренды нанеопределенный срок: проблемы правоприменения [Текст] // Юридический мир. –2008. – № 6. – С. 24.
2. Белов В.А. Гражданское право: Общая иОсобенная части: Учебник. [Текст] М., Центр ЮрИнфоР. 2008. – 648 с.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. [Текст] М., Статут. 2005. – 678 с.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. [Текст] М., Статут.2006. – 702 с.
5. Возчиков М. Учреждение-арендодатель [Текст]// ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 46. – С. 9.
6. Вострокнутов А. Десять типичныхошибок сторон арендных правоотношений [Текст] // Корпоративный юрист. – 2006. –№ 11. – С. 21.
7. Гражданское право. Часть вторая:учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П. М., Юристъ. 2008. – 678 с.
8. Гражданское право: Учебник. Том II.[Текст] / Под ред. Садикова О.Н. М., Контакт. 2007. – 864 с.
9. Гражданское право Ч.2. [Текст] / Подред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2007. – 736 с.
10. Гришаев С.П. Все о недвижимости:Учеб. пособие. [Текст] М., Норма. 2007. – 436 с.
11. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А.Гражданское право России: Учебник для вузов. [Текст] М., Юстицинформ. 2007. –678 с.
12. Дедиков С. Регистрация аренды: моментистины [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 1. – С. 17.
13. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение инежилое помещение как категории гражданского права [Текст] // Государство иправо. – 2008. – № 3. – С. 34.
14. Ерш А.В. Особенности правовогорегулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений [Текст]// Юрист. – 2002. – № 9. – С. 19.
15. Ерш А.В. Права арендатора наземельный участок при аренде зданий и иных сооружений [Текст] // Юрист. – 2007.– № 4. – С. 22.
16. Зайцева Т.И. Нотариальная практика:ответы на вопросы [Текст] М., Волтерс Клувер. 2007. – 468 с.
17. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. 3. Обязательственноеправо. [Текст] СПб., Юридический центр Пресс. 2004. – 678 с.
18. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйствои право. – 1997. – № 10. – С. 113.
19. Кабалкин А. Изменение и расторжение договора. [Текст] //Российская юстиция. – 2006. – № 10. – С. 22.
20. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспектысоздания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка[Текст] // Юридический мир. – 2008. – № 3. – С. 28-37.
21. Катунин Д. Судьба договора аренды [Текст] //Бизнес-адвокат. – 2005. – № 17. – С. 16.
22. Качанов Р.Е. Завел дело — судись смело [Текст] // Адвокат.– 2007. – № 2. – С. 14.
23. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки.Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов.[Текст] М., Юрайт. 2007. – 486 с.
24. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правовогорегулирования и государственной регистрации [Текст] // Право и экономика. –2008. – № 1. – С. 35.
25. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч.2 (постатейный) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. М., Проспект. 2008. – 876с.
26. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, частипервой (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М.,Юрайт-Издат. 2007. – 836 с.
27. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в3 т. Т. 2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, частивторой (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М.,Юрайт-Издат. 2008. – 876 с.
28. Комментарий судебно-арбитражной практики. [Текст] / Подред. Яковлева В.Ф. Вып. 8. М., Проспект. 2008. – 478 с.
29. Коновалов А.В. Владение и владельческая защита вгражданском праве. 2-е изд., доп. [Текст] СПб., Юридический центр Пресс. 2002.– 468 с.
30. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации [Текст] //Бизнес-адвокат. – 2007. – № 15. – С. 19.
31. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе,переработанное и дополненное) [Текст] М. Юстицинформ. 2006. – 486 с.
32. Ланда В.М. Договор предварительной аренды нежилыхпомещений: проблемы правоприменения [Текст] // Юрист. – 2008. – № 4. – С. 17.
33. Латыев А.Н. Проблема вещных прав в гражданском праве.[Текст] Екатеринбург., Изд-во УМЦ УПИ. 2003. – 436 с.
34. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] //Бизнес-адвокат. – 2005. – № 8. – С. 23.
35. Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок [Текст] // Арбитражныйи гражданский процесс. – 2008. – № 3. – С. 21.
36. Маковский А.Л. О концепции первой части Гражданскогокодекса. [Текст] // Вестник ВАС РФ. – 1995. – № 4. – С. 23.
37. Медведев М., Самоль М. Договор аренды [Текст] //Бизнес-адвокат. – 2008. – № 1. – С. 11.
38. Николаева Ю. Срочный договор и его последствия [Текст] //Бизнес-адвокат. – 2004. – № 17. – С. 32.
39. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. [Текст]М., Статут. 2006. – 648 с.
40. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковыйсловарь русского языка. [Текст] М., Азбуковник. 2005. – 1126 с.
41. Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет,правовые аспекты. [Текст] М., Норма. 2007. – 436 с.
42. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. М. Статут. 2007. – 264 с.
43. Рыбалов А. Природа прав арендатора [Текст] // Вестник ВАСРФ. – 2005. – № 5. – С. 45.
44. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерныечерты, место в системе договорных отношений и основные его положения [Текст] //Юрист. – 2006. – № 4. – С. 19.
45. Скловский К.И. Собственность вгражданском праве. [Текст] М., Дело. 2008. – 436 с.
46. Суханов Е.А. Понятие и видыограниченных вещных прав [Текст] // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. – 2002. – № 4.– С. 14.
47. Философский энциклопедический словарь[Текст] / Под ред. Носова А.П. М., Советская энциклопедия. 1983. – 864 с.
48. Харитонова Ю. Особенности арендынежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. – 2006. – №11. – С. 17.
49. Хаустов Д.В. Обзор новогозаконодательства [Текст] // Экологическое право. – 2006. – № 5. – С. 18.
50. Черепахин Б.Б. Труды по гражданскомуправу. [Текст] М., Статут. 2004. – 642 с.
51. Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения каксамостоятельного объекта недвижимости [Текст] // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 3.– С. 48.
52. Чубаров В.В. Расположенные в нежилом здании вспомогательныеи коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи быть немогут. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. [Текст] М.,Юридическая литература. 2000. – 618 с.
53. Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости [Текст] //Правовые вопросы недвижимости. – 2004. – № 1. – С. 25.
54. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права.[Текст] М., Статут. 2005. – 672 с.
Материалы юридической практики
1. Обзор практики разрешения споров,связанных с арендой [Текст]: [информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11января 2002 г. № 66] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 34.
2. О государственной регистрациидоговоров аренды нежилых помещений [Текст]: [информационное письмо ПрезидиумаВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53] // Вестник ВАС РФ. – 2003. – №. 7. – С. 19.
3. Обзор практики разрешения споров,связанных с заключением, изменением и расторжением договоров [Текст]:[информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14] // Вестник ВАСРФ. – 1997. – № 7. – С. 29.
4. Обзор практики разрешения споров,связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]:[информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 года № 13] // ВестникВАС РФ. – 1997. – № 7. – С. 100.
5. Постановление Президиума ВАС РФ от 10сентября 2006 г. по делу № 3673/06 // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 2. – С. 44.
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 3марта 2006 г. №7839/06 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 7. – С. 18.
7. Постановление Президиума ВАС РФ от 2июля 2005 г. № 678/05 //Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 11. – С. 44.
8. Постановление Президиума ВАС РФ от 26октября 2004 г. № 8974/04 по делу № А40-45714/03-91-489 // Вестник ВАС РФ. –2005. – № 2. – С.45.
9. Постановление Президиума ВАС РФ от 01июля 2003 г. № 11224/02 // Вестник ВАС РФ. – 2003. – № 11. – С. 22.
10. Определение ВАС РФ от 14 ноября 2007г. № 14152/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 1. – С. 70.
11. Постановление Федеральногоарбитражного суда Поволжского округа от 20 января 2007 года по делу №А55/12734-06 // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 6. – С. 55.
12. Постановление Федеральногоарбитражного суда Поволжского округа от 15 августа 2006 г. по делу №А55-5955/06-11-9 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 12. – С. 33.
13. Постановление Федеральногоарбитражного суда Поволжского округа от 16 мая 2006 года по делу №А55-6542/05-38 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 7. – С. 23.
14. Постановление Федеральногоарбитражного суда Поволжского округа от 28 марта 2006 года по делу №А55-20374/20375/04-24 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 6. – С. 38.
15. Постановление Федеральногоарбитражного суда Московского округа от 23 декабря 1997 г. по делу № А40-44061/97-12 // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 3. – С. 15.