Право общей собственности

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ
ФГОУ СПО
ДИВНОГОРСКИИ ГИДРОЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙТЕХНИКУМ

Курсовая работа
По дисциплине: Гражданское правоРоссии
Тема: Право общей собственности (понятиеи виды права общей собственности; общая долевая и общая совместная собственность)
Дивногорск 2010 г.

Содержание
 
Введение
1. Понятие и содержание правасобственности по Российскому законодательству
1.1 Общая характеристика правасобственности
1.2 Понятие и виды права общейсобственности
1.3 Основания возникновения праваобщей собственности
2. Особенности правовогорегулирования общей собственности
2.1 Право общей долевой собственности
2.1.1 Определение долей в праве общейдолевой собственности
2.1.2 Осуществление права общейдолевой собственности
2.1.3 Прекращение права общей долевойсобственности
2.2 Право общей совместнойсобственности
2.2.1 Понятие и осуществление праваобщей совместной собственности
2.2.2 Общая совместная собственностьсупругов
2.2.3 Общая совместная собственностьчленов крестьянского (фермерского) хозяйства
3. Практические проблемы распоряженияимуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности
3.1 Совместная собственностьсупругов: актуальные вопросы правового регулирования и практика применения
3.2 Осуществление права общей долевойсобственности на жилое помещение
4. Гражданско-правовая защита праваобщей собственности
4.1 Обзор судебной практикирассмотрения дел по спорам о разделе общего совместного имущества супругов
4.2 Обобщение практики рассмотрения судами дел о признании правасобственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевогоучастия в строительстве (инвестирования)
Заключение
Список использованной литературы
Приложения

Введение
Актуальность. Правособственности — центральный и важнейший институт в системе вещных прав, нормыкоторого отражают и одновременно закрепляют существующий в государствесоциально-экономический строй и господствующие в нем общественные отношения.Проблематика собственности всегда находится в центре политических программ изадач государственных органов и общественных движений и неизменно привлекаетвнимание крупнейших мыслителей и философов и, конечно, экономистов и юристов.
Важность и значимостьотношений собственности закреплены в Конституции РФ, которая устанавливает рядпринципиальных положений о собственности. Статья 8 Конституции РФ гласит:в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная,государственная, муниципальная и иные формы собственности. Это базовое положениеразвивается и конкретизируется в последующих статьях Конституции РФ(ст. 35, 36), закрепляющих правомочия собственника. Согласно ст. 35Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправеиметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им,право наследования гарантируется.
Опираясь на этиконституционные положения, Гражданский Кодекс РФ формулирует систему норм оправе собственности, которые дополняются другими федеральными законами и инымиправовыми актами. В ГК РФ отчетливо выражены два важных начала правасобственности: во-первых, самостоятельность собственника в осуществлении егоправа и, во-вторых, обязанность собственника не противоречить в своих действияхтребованиям законодательства и не нарушать права и охраняемые интересы третьихлиц.
Институт права общейсобственности или право общей собственности в объективном смысле представляетсобой совокупность правовых норм, регулирующих отношения нескольких лиц(собственников) по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим имимуществом, являющимся единым объектом. Такое единое имущество необязательносостоит из неделимого предмета, будь то однокомнатная квартира, старинный рояльили технологический комплекс. Это может быть антикварный сервиз или коллекция картинизвестного художника, полученная, например, в наследство гражданином игосударственным музеем совместно. Ранее совместное осуществление права общейсобственности граждан, социалистических организаций и государств было запрещенои в течение одного года прекращалось путем отчуждения государством(социалистической организацией) своей доли или гражданином — своей, а такжеиными способами, предусмотренными ст. 123 ГК 1964 года.
Под субъективным правомобщей собственности понимают обеспеченную правовыми средствами возможностьнескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжатьсяимуществом, являющимся единым объектом.
Рассматриваемыеправоотношения отличаются определенной сложностью. Отношения собственников стретьими лицами являются внешними, поскольку внутренними для них становятсяправоотношения в процессе взаимодействия между ними.
Необходимостьурегулирования внутренних отношений между такими лицами, которые именуютсясособственниками, поскольку эти отношения возникают на одно и то же имущество,и вызвало в первую очередь появление института общей собственности, то естьправовых норм, рассчитанных на согласование воли собственников приосуществлении принадлежащих им правомочий по владению, пользованию ираспоряжению общим имуществом.
В целях обеспеченияскоординированности деятельности участников общей собственности в ГК РФсформулирована совокупность правовых норм, регулирующих общую собственность(гл. 16 ГК РФ).
Теоретическую основуработы составляют действующее законодательство, труды высших учебных заведений,работы ученых в области гражданского права. Проблемы права общей собственностив той или иной мере исследовались в работах В.К.Андреева, Г.А.Аксененка,К.Н.Анненкова, Л.В.Андреевой, М.В.Антокольской, В.В.Безбаха, С.Н.Братуся, А.В.Венедиктова,В.В.Витрянского, В.В.Ершова, О.С.Иоффе, В.П.Камышанского, А.В.Карасса,М.И.Козыря, С.М.Корнеева, Р.П.Мананковой, Д.И.Мейера, Н.Н.Мисника,Н.Н.Пахомовой, К.П.Победоносцева, Б.И.Пугинского, Е.А.Суханова, А.А.Рубанова,В.А.Рыбакова, В.И.Синайского, Ю.К.Толстого, А.П.Фокова, Е.А.Чефрановой,Г.Ф.Шершеневича и др.
Объект исследования — теорияи практика правоотношений общей собственности (совместной и долевой).
Цель курсовой работы –изучение понятия и правового регулирования права общей собственности.
Задачами курсовой работыявляются:
-         изучение общейхарактеристики права общей собственности и его видов;
-         изучение понятия,видов и правового регулирования общей долевой собственности;
-         изучение понятия,видов и правового регулирования общей совместной собственности;
-         выявить проблемыраспоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместнойсобственности;
-         провести краткийобзор судебной практики рассмотрения дел по защите права общей собственности.
Работа состоит извведения, двух глав (теоретической и практической), разбитых на подпункты,заключения и списка литературы, содержащий 22 источникf. Общий объем работы 68 страниц.

1. Понятиеи содержание права собственности по Российскому законодательству
 
1.1 Общаяхарактеристика права собственности
Право собственности/> занимаетцентральное место в системе вещных прав. Нормы, образующие этот институт,являются основой для нормального функционирования государств не только срыночной, но и с любым иным типом экономики. Кроме того, право собственностиявляется основополагающим вещным правом — все остальные права имеют производныйхарактер.
Право собственностиявляется комплексным правом, включающим в себя совокупность самостоятельныхправомочий, каждое из которых может реализовываться отдельно. Например,арендодатель может передать свое правомочие пользования арендатору имущества,тем самым ограничив себя в правах. Однако объективно переданные третьим лицамправомочия у самого собственника не прекращаются — они, как и субъективное правособственности в целом, сохраняются за собственником до тех пор, пока оностается таковым в отношении конкретного имущества (рис.1).
/>
 

Рисунок 1 — Понятие правасобственности

Содержание правасобственности как субъективного права лица составляют правомочия владения,пользования и распоряжения [5; C.81].
Правомочие владения/> — это юридическиобеспеченная возможность фактического обладания вещью, дающая возможностьхозяйственного господства собственника над вещью. При этом собственник может неиметь физической возможности обладать имуществом (например, лицо владеетнедвижимостью за рубежом и не имеет возможности покинуть страну), однакоюридически ему такая возможность обеспечена.
Владение вещью может бытьзаконным/> и незаконным/>. Подзаконным (титульным) владением следует понимать субъективное право субъекта нафактическое обладание вещью, вытекающее из правового основания. К титульнымвладельцам относятся собственник, арендатор, хранитель, перевозчик, комиссионери другие лица, обладающие вещью на основании закона либо договора.
Содержание и объемправомочий владельца определяются титулом (правовым основанием) владения.Правомочия собственника по владению ограничены только законом либо инымиправовыми актами. Арендатор, комиссионер и другие титульные владельцы могутвладеть имуществом только в течение определенного времени и для определенныхцелей, предусмотренных условиями договора.
Владение, не имеющееправового основания, является незаконным. При незаконном владении владельцымогут быть добросовестными и недобросовестными. Владелец признаетсядобросовестным, если он не знал и не должен был знать о незаконности своеговладения (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Владелец признается недобросовестным, если онзнал или должен был знать о том, что его владение незаконно (ст. 303 ГК РФ).
Правомочие пользования/> — это юридическиобеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе еепотребления. Характер и объем прав пользователя имуществом во многом зависят отсвойств самой вещи и основания приобретения соответствующего права.
Как и владение,пользование может быть правомерным/> и неправомерным/>. Пользование называется правомерным, если пользователемявляется собственник либо пользование основано на праве иного титульноговладения. Пользование является неправомерным, если оно основано на незаконномвладении либо действия пользователя противоречат действующему законодательству,иным правовым актам и нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц(например, загрязнение окружающей природной среды).
Правомочиераспоряжения/> — это юридически обеспеченная возможность устанавливать,изменять или прекращать правоотношения по поводу вещи путем совершения вотношении нее юридических актов. Оно выражается в действиях собственника либоиного титульного владельца, направленных на передачу вещи другому лицу. Врезультате распоряжения имущество выбывает из сферы хозяйственного господствасобственника временно в соответствии с условиями договора либо отчуждаетсянавсегда.
Собственник несет бремясодержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели илислучайного повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.210 и 211 ГК РФ). Поэтому ответственность за гибель или порчу вещи вследствиеслучайных обстоятельств, по общему правилу, ни на кого возложить нельзя.Собственник несет риск случайной гибели или случайной порчи вещи, если толькоон не переложил это риск полностью или в части на другое лицо, например, настраховщика, застраховав принадлежащую ему вещь. Риск случайной гибели илислучайной порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно спереходом к нему права собственности. Поскольку право собственности на сторонеприобретателя возникает с момента передачи ему вещи, если иное не предусмотренозаконом или договором, с этого же момента на приобретателя переходит и рискслучайной гибели или порчи вещи./>/>

1.2 Понятиеи виды права общей собственности
Общейсобственностьюназывается присвоенность обособленных объектов материального мира двумя и болеелицами [6; C.115]. Общая собственностьпредполагает два обязательных условия:
-         наличие однойвещи как объекта права;
-         несколькихсубъектов того же права.
Общая собственность можетвозникнуть в отношении имущества двух и более лиц, если оно не может бытьразделено без существенного ущерба его потребительским свойствам (неделимыевещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Для нее характерно переплетениеотношений, с одной стороны, сособственников ко всем третьим лицам, с другой —отношений между самими сособственниками. Первые по своей юридической природеносят абсолютный характер, второй — относительный.
Право общей собственностиимеет место тогда, когда одно и то же имущество принадлежит на правесобственности двум или нескольким лицам, то есть у одного и того же имуществане один собственник, а несколько. Такими собственниками могут быть несколькограждан, несколько юридических лиц или несколько субъектов РоссийскойФедерации, а может быть и смешанное имущество, когда сособственникамистановятся несколько граждан или несколько юридических лиц, а может быть еще инесколько субъектов РФ или муниципальных образований. То есть здесь может бытькомбинация субъектов гражданского права. Все они сообща могут владеть,пользоваться, распоряжаться каким-то общим имуществом. И тогда мы говорим обобщей собственности.
Объектомправа общей собственности/> могут быть какиндивидуально-определенные вещи, так и совокупность вещей, образующих единство(например, крестьянское хозяйство как имущественный комплекс, имущество, входящеев наследственную массу, и т.д.) [10; C.123]. Так, в качестве объекта права общей собственности также может выступатьлибо какая-нибудь одна вещь, скажем, жилой дом или нежилое строение, илисовокупность вещей, скажем, предприятие, как имущественный комплекс. И вкачестве объекта права общей собственности могут выступать все те материальныеобъекты, которые могут выступать в качестве объектов индивидуальнойсобственности: либо частной собственности, либо государственной собственности.
Содержание права общейсобственности включает в себя право нескольких лиц сообща владеть, пользоватьсяи распоряжаться общим имуществом, так как содержание любого субъективного правасоставляют три правомочия: по владению, пользованию и распоряжению.
Таково содержание праваобщей собственности. Но поскольку здесь несколько собственностей, то правообщей собственности означает право нескольких лиц сообща владеть, пользоватьсяи распоряжаться общим имуществом. Когда имущество принадлежит одному лицу,физическому лицу – гражданину или юридическому лицу, то вполне понятно, как этолицо осуществляет правомочия по владению, пользованию и распоряжению: по своемуусмотрению. А тогда, когда собственников несколько, то вопрос о том, какосуществлять эти правомочия, приобретает определенные сложности.
Порядок осуществленияправомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом зависит оттого, какой вид общей собственности имеет место.
Гражданскоезаконодательство выделяет два вида собственности: общую долевую/> и общую совместную собственность/>[1; п. 2ст. 244]. При этом значение общего правила имеет общая долевая собственность.Это означает, что если возникла общая собственность, то она, как правило, носитдолевой характер. Только в случаях, прямо предусмотренных законом, возникаетобщая совместная собственность.
Общая долевая, то есть общая собственность сопределением доли каждого сособственника в праве общей собственности (но не вимуществе, являющемся объектом этого права). Если в законе не указано, чтообщая собственность является совместной, то она признается долевой. Общаядолевая собственность имеет значение общего права, и поэтому, если возниклаобщая собственность, то она носит долевой характер, и порядок осуществлениясособственниками правомочий по владению, пользованию, распоряжению подчиняетсяправилам о долевой собственности.
В отношениях долевойсобственности законом или договором определяются принадлежащие участникамточные доли в праве на общее имущество. Во избежание путаницы необходимо четкоуяснить, что участнику общей долевой собственности принадлежит доля в праве, ноотнюдь не доля (часть) самой вещи. Доля в праве выражается в виде простой дробии не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратныхметров).
Общая совместная, то есть без определения доликаждого сособственника. Она возникает только в силу закона. Доли в праве общейсобственности могут быть определены при ее разделе; ее трансформации в общуюдолевую собственность по соглашению сособственников. Общая собственностьпредполагается долевой, кроме случаев, когда законом прямо предусмотреновозникновение совместной собственности на такое имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).Совместная собственность имеет место: у супругов, если иное не предусмотренобрачным договором; членов крестьянского (фермерского) хозяйства; в результатеприватизации жилого помещения и земельных участков, а также в иных случаях,установленных закономФЗ от 15 апреля1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческихобъединениях граждан», п. 4..
Правовой режим владения,пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности,определен ст. 253 ГК РФ. Участники совместной собственности сообща владеют ипользуются общим имуществом независимо от размера вклада каждого из них всоздание общего имущества. По взаимному согласию участники совместнойсобственности могут раздельно владеть и пользоваться общим имуществом.Несоразмерность имущества при раздельном владении и пользовании вкладусобственника в его создание не дает права другим сособственникам требоватькомпенсации.
При совершении сделок пораспоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности,предполагается, что она осуществлена с согласия всех ее участников. Совершеннаяодним из участников совместной собственности сделка по отчуждению имуществаможет быть признана недействительной, если приобретатель знал либо заведомодолжен был знать о том, что остальные сособственники были против этой сделки. Посоглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия —по решению суда, может быть установлена долевая собственность этих лиц на общееимущество (например, в случае заключения супругами брачного договора). Приразделе общего имущества между участниками совместной собственности их долипризнаются равными, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
 
1.3Основания возникновения права общей собственности
Современноезаконодательство не ограничивает состав сособственников: ими могут бытьграждане, юридические лица любого вида, Российская Федерация, субъектыФедерации и муниципальные образования в любом сочетании. Получив статуссособственников, указанные субъекты приобретают субъективное право общейсобственности на данное имущество.
Основанием возникновенияправа общей собственности являются различные юридические факты. Право общейсобственности может возникать по следующим основаниям [13]:
-         совершениегражданско-правовых сделок, в частности, приобретение двумя и более лицами вещи(например, при приватизации жилья);
-         наследование илиполучение в дар двумя или несколькими лицами имущества;
-         переработка общейвещи или совместное создание вещи;
-         приобретениеимущества лицами, состоящими в браке;
-         получениедоходов, плодов, продукции от использования имущества, находящегося в общейсобственности;
-         строительство наобщие средства объекта, в частности, юридическими лицами или муниципальнымиобразованиями, например, платной стоянки для автомашин;
-         совместноеприобретение права собственности на безнадзорных животных, клад, находку (ст.ст. 228 — 233 ГК), а также на движимое и недвижимое имущество в порядке ст. 244ГК.
В большинстве случаев этосовершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок: общая собственностьвозникает вследствие создания или приобретения общего имущества несколькимилицами при купле-продаже, наследовании и в других случаях совместнойхозяйственной деятельности. В состав общего имущества поступают также плоды,продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общейсобственности.
В настоящее времяотношения общей собственности значительно расширились. Во многом этомуспособствовала приватизация жилья, когда квартира становится объектом общейсобственности проживающих в ней лиц. Остаются и такие традиционные виды общейсобственности, как совместная собственность супругов, получение по наследствунеделимых предметов.
Кроме того, право общейсобственности возникает при участии лиц в договорах простого товарищества икрестьянских (фермерских) хозяйствах. Общая собственность способствует болееэффективному использованию имущества как в семье, так и в хозяйственныхотношениях.
Не возникает общейсобственности, если имущество состоит из нескольких составных частей, каждая изкоторых имеет своего собственника. Несмотря на то, что субъекты общейсобственности, как и любой собственник, по своему усмотрению владеют,пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом, свои правомочия вотношении данного имущества они осуществляют сообща, совместно.
Общая собственность всоответствии с правилом п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает, прежде всего, припоступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не можетбыть разделено без изменения его назначения, (неделимые вещи) или имущества,которое не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность наделимое имущество возникает в случаях, прямо предусмотренных законом илидоговором. Например, общая собственность в отношении имущества супруговвозникает в силу закона — ст. 33, 34 СК РФ, а при создании простоготоварищества общая собственность возникает на основании ст. 1043 ГК РФ.
Основанием возникновенияобщей долевой собственности на имущество супругов является брачный договор (ст.41, 42 СК РФ), а при создании товарищества — основание.
Общая собственность наимущество может возникнуть независимо от того, относится ли оно к неделимомуимуществу, к имуществу, не подлежащему разделу в силу закона, или к неделимому.Если имущество относится к такому, которое нельзя разделить, не изменив егоназначения, т.е. к неделимому, либо не подлежит разделу в силу закона, то общаясобственность на него возникает вследствие присущих имуществу функциональныхкачеств или его правового режима. Если же имущество относятся к делимому, тообщая собственность на него возникает лишь в случаях, предусмотренных закономили договором. Например, договорились о том, что обстановка, которую ониполучили по наследству от родителей, хотя и не составляет гарнитура, не будетразделена, а останется в их общей собственности.
В отдельных случаях такиеправоотношения могут быть оформлены в результате вступления в силу решения судаили мирового соглашения об установлении общей собственности на определенноеимущество.
Иногда общаясобственность возникает «нечаянно». Так, в российской науке существует мнение,что право общей собственности принадлежит субъектам, чьи вещи, обладающиеродовыми признаками, сданы на хранение в общих емкостях [20; C.167]
Убедительность такогоподхода может быть подтверждена следующим примером. Когда на элеваторепроизошел пожар и часть зерна сгорела, никто не пытался выяснить, комупринадлежит уцелевшее зерно. По решению третейского суда оно было разделеномежду всеми субъектами — участниками договора хранения (покладчиками) поправилам раздела общей долевой собственности: каждому — пропорционально его доле.По тому же принципу была распределена и компенсация за утраченное. Наряду сэтим, в гражданско-правовой науке существует и противоположный подход: «объектправа общей собственности всегда индивидуально определен» [11; C.250].
Таким образом, общаясобственность характеризуется множественностью субъектов: наличие единогообъекта и множественности субъектов права собственности на него, что неизбежнопорождает внутренние отношения между участниками, — отличительные признакиправа общей собственности.

2. Особенностиправового регулирования общей собственности
2.1 Правообщей долевой собственности
 
Право общей долевойсобственности характеризуется тем, что право собственности, распространяясь навсё общее имущество в целом, принадлежит в соответствующих долях несколькимлицам. Итак, когда речь идет о долевой собственности, здесь выделяется какая-тодоля.
 
2.1.1Определение долей в праве общей долевой собственности/>
Это вытекает из самогоназвания «общая долевая собственность». Каждому сособственнику принадлежит доляименно в праве общей собственности, а не в имуществе. В соответствии сдействующим гражданским законодательством (п. 2 ст. 244 ГК РФ) под долейсобственников в общей собственности понимается арифметически выраженная доля всубъективном праве собственности на все общее имущество. Выражение «доля вправе» не может пониматься в смысле материальной доли вещи, так как ее нельзяуказать. Нельзя считать общую собственность как совокупность долей самого правасобственности. В действительности право собственности одно само по себе ипринадлежит нераздельно всем субъектам. Оно распространяется на всю вещь. Напрактике это означает следующее: например, два товарища приобрели в равныхдолях двухэтажный дачный дом. Своим соглашением они установили, что одинвладелец будет проживать на первом, а другой — на втором этаже. Во время грозыво второй этаж попала молния, в результате чего он сгорел, и лицо, проживающеетам лишилось возможности пользоваться помещением. Однако, доля в имуществе унего осталась прежняя (50%), следовательно, он имеет полное право требоватьпредоставления ему в пользование половины сохранившегося имущества, т.е.половины первого этажа.
Если доля каждогосубъекта общей собственности будет определена в натуральном виде (выделена внатуре), право общей долевой собственности прекратится и возникнет правособственности каждого субъекта на новый объект имущества. Например, два брата,получившие по наследству жилой дом, будут иметь долю в праве общей долевойсобственности, даже если каждый из них владеет и пользуется своей половинойдома. Если же будет произведен раздел дома в натуре и зарегистрированы двановых объекта недвижимости (две половины дома), то каждый из братьев станетиндивидуальным собственником своей половины дома, а право долевой собственностипрекратится.
Как правило, долиучастников долевой собственности устанавливаются соглашением всех ееучастников. При этом принимается во внимание вклад каждого из сособственников(имущественный, в том числе денежный, трудовой) в создание общего имущества. Наразмер доли может оказать влияние также вклад в приращение общего имущества.Если, к примеру, участник долевой собственности на индивидуальный жилой дом посогласованию с другими сособственниками и с соблюдением установленных правил увеличитза свой счет площадь дома путем надстройки, пристройки и перестройки, то онимеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общееимущество. Перераспределение долей подлежит государственной регистрации.
В качестве общего правиласт. 245 ГК РФ устанавливает, что если доли участников долевой собственности немогут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ееучастников, доли считаются равными. Это правило может быть изменено законом илисоглашением всех сособственников. Например, при возникновении общейсобственности на основании договора простого товарищества размер доли каждогоучастника пропорционален его вкладу. Кроме того, вопрос об изменении размерадоли в праве собственности может быть поставлен участниками при осуществленииими неотделимых улучшений общего имущества за свой счет с соблюдениемустановленного порядка использования этого имущества. В таком случае участникимеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общееимущество. Примечательно, что судебная практика не рассматривает в качественеотделимых улучшений капитальный ремонт. Собственник, осуществившийкапитальный ремонт имущества, вправе требовать от других сособственников лишьвозмещения понесенных затрат (за вычетом падающей на него доли).
Порядок определенияземельных долей в процессе приватизации земель сельскохозяйственных предприятийи образования общей собственности на эти земли определен законами иподзаконными актами. В Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизациигосударственных сельскохозяйственных предприятий, было установлено, что размериндивидуальной земельной доли устанавливается независимо от трудового вклада истажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении. Этоозначает, что доли всех участников общей собственности на землю всельскохозяйственной коммерческой организации являются равными. Правовыенормативные акты допускают куплю-продажу долей другим участником общейсобственности. Поэтому количество земельных долей собственников может бытьнеодинаковым.
 
2.1.2Осуществление права общей долевой собственности
/>/>Статья 246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся вдолевой собственности» предусматривает различный порядок распоряжения имуществом, находящимся вдолевой собственности, и долей в праве собственности на это имущество. В первомслучае необходимо соглашение всех участников общей собственности, вовтором - участник долевой собственности вправе распорядиться своей долейпо своему усмотрению. При распоряжении общим имуществом действует принцип: одинучастник права общей собственности - один голос. Размер доли непринимается во внимание; необходимо единогласное решение всех сособственников.При отсутствии единогласия спор может быть решен судом по иску любого изсособственников. Для распоряжения долей, по общему правилу, не требуетсясогласия других сособственников. Участник долевой собственности может по своемуусмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д. свою долю в правесобственности. При возмездном отчуждении действует преимущественное правопокупки доли участниками долевой собственности (ст. 250 ГК).
Перечень сделок, которыеучастник долевой собственности вправе совершать со своей долей, не являетсяисчерпывающим. В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» этотперечень дополнен правом внесения доли в праве общей собственности на земельныйучасток из земель сельскохозяйственного назначения в уставный (складочный)капитал и правом передачи доли в доверительное управление. Специальноеупоминание о праве внесения доли в уставный (складочный) капитал вполнеобосновано. Раздел сельскохозяйственных угодий на земельные долинепосредственно связан с созданием новых организационно-правовых формсельскохозяйственного производства. Внесение участниками общей собственности посвоему усмотрению земельной доли в уставный (складочный) капитал может бытьодним из источников формирования этого капитала.
По своему содержаниюправо общей собственности весьма насыщено, оно складывается из двухсоставляющих. Это — долевые правомочия субъектов по владению, пользованию ираспоряжению объектом и правомочия каждого отдельного субъекта по владению,пользованию и распоряжению принадлежащих ему долей (ст. 247 ГК). Так, владениеи пользование имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а привозражении хотя бы одного из них — в порядке, установленном судом. Участникобщей долевой собственности вправе владеть и пользоваться не только всемимуществом как единым целым, но и его отдельной частью, которая должна бытьсоразмерна его доле. При отсутствии у собственника возможности владения ипользования частью имущества, находящегося в общей долевой собственности, онвправе потребовать компенсации от других участников, владеющих и пользующихся этимимуществом.
Как уже отмечалось, сособственники должныреализовать свои правомочия по взаимному согласию, однако решение о прекращенииучастия в праве общей долевой собственности каждый из них волен принятьсамостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способомраспорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенныхзаконом или соглашением. При этом никто из субъектов не может принуждатького-либо из сособственников к распоряжению их долями. Выбор варианта зависит,как правило, от объекта права общей собственности. Неделимые вещи, естественно,используются как единое целое. Например, приобретенная в общую собственностьдвух или нескольких сельскохозяйственных товаропроизводителей сложная, дорогаятехника используется каждым из сособственников определенное время всоответствии с долей в праве собственности. Члены семьи, имеющие квартиру вобщей долевой собственности, используют часть помещений раздельно, а часть — совместно.
Статья 248 конкретизирует ст. 136 ГК «Плоды,продукция и доходы» применительно к отношениям долевой собственности. Две чертыхарактеризуют порядок распределения плодов, продукции и доходов, полученных отиспользования имущества, находящегося в долевой собственности: 1) плоды,продукция и доходы поступают в состав общего имущества находящегося в долевойсобственности; 2) они перераспределяются между участниками долевойсобственности соразмерно их долям.
Правило о порядке распределения плодов, продукции идоходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевойсобственности, относится к числу диспозитивных. Оно применяется, если участникине установили другой порядок. В тех случаях, когда по договоренностисособственники поочередно используют общее имущество, плоды, продукция и доходымогут поступать в собственность каждого сособственника, использующегоимущество, например сложную сельскохозяйственную технику. При этомпродолжительность использования может зависеть от размера доли в праве общейсобственности. Если находящийся в долевой собственности земельный участоксдается в аренду сельскохозяйственному товаропроизводителю, то полученнаяпродукция принадлежит ему, а сособственники в качестве дохода от этой сделкиполучают арендную плату. Каждый из сособственников жилого помещения, сдаваемогоими другим лицам для проживания, вправе получать часть предусмотреннойдоговором оплаты пропорционально его доле в общей собственности на это жилоепомещение.
Размер долей сособственников имеет определяющеезначение не только при осуществлении владения и пользования общим имуществом,распределении плодов, продукции и доходов, но также при несении расходов по егосодержанию. Каждый сособственник обязан участвовать в расходах по содержаниюобщего имущества соразмерно со своей долей.
Расходы по содержанию общего имущества можноклассифицировать по двум группам [11; C.272].Во-первых, это налоги, сборы, иные обязательные платежи, взимаемые в размерах,установленных правовыми актами (например, земельный налог, налог на имущество).Если один из участников долевой собственности понес эти расходы не только засебя, но и за других сособственников, он вправе взыскать с них эти расходыпропорционально долям в праве собственности. Во-вторых, это осуществляемыесособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки посодержанию и сохранению общего имущества. Сюда относятся расходы пострахованию, ремонту, охране общего имущества. Эти расходы должны производитьсяпо соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имуществав надлежащем состоянии - это составная часть владения и пользования им(ст. 247 ГК). Поэтому, если один из сособственников понесет расходы,относящиеся ко второй группе, он не вправе будет взыскать их с другихсособственников, если они возражают против этих расходов. Например, если одиниз участников долевой собственности на жилое помещение поставит его на охрану,он не сможет обязать других сособственников участвовать в несениисоответствующих расходов. По договоренности одни сособственники могут принятьна себя оплату расходов по содержанию общего имущества, приходящихся на долидругих сособственников.
Для защиты интересов сособственников, сохраняющихправо собственности после того, как другой или другие воспользуются правомсовершить сделку и окончательно передадут свою долю, законодатель предоставилим преимущественное право покупки во всех случаях, кроме продажи с публичныхторгов (ст. 250 ГК). В случае дарения или наследования ни о каких преимуществахдля других сособственников не может быть и речи. Согласно ст. 250 ГК, припродаже своей доли участник долевой собственности должен письменно известитьостальных сособственников об этом с указанием цены и всех прочих условий. Тотиз сособственников, кто готов приобрести долю с соблюдением всех предложенныхусловий, может воспользоваться своим преимущественным правом покупки. Еслиокажется, что в договор купли-продажи готовы вступить два или болеесособственников, право выбора покупателя предоставляется продавцу. Получаемаяпо договору доля переходит к покупателю с момента заключения договора, еслисоглашением не было предусмотрено иное, а при купле-продаже доли в праве нажилое помещение и во всех других случаях, когда договор подлежитгосударственной регистрации, — с момента осуществления регистрации (ст. 251, п.2 ст. 223 ГК). Законодатель императивно установил сроки, в течение которыхсособственник может выразить свое намерение относительно покупки доли: еслипродается доля в праве на недвижимость — 1 месяц, а на движимое имущество — 10дней. Начало течения срока — день извещения в письменной форме заинтересованныхлиц о предстоящей продаже. Такие сроки не подлежат восстановлению. Отказ отиспользования своего права преимущественной покупки необязательно оформлятьписьменно, поскольку с истечением срока такое право утрачивается. Преимуществописьменного отказа состоит в том, что он действует с момента его получения.
В соответствии с п. 5 ст. 250 ГК правила опреимущественной покупке применяются и при отчуждении доли по договору мены.Однако, когда речь идет о доле в праве на жилое помещение, например, о комнате,обмениваемой на аналогичную, но более подходящую, и в других подобных случаях,сособственнику крайне трудно воспользоваться своим преимущественным правом.Дело в том, что предлагаемый им предмет обмена должен быть не менеепривлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом — третьимлицом. Если преимущественное право покупки нарушено и доля продавца отошлапостороннему субъекту, любой из сособственников может в течение трех месяцевобратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Какизвестно, право распоряжения состоит не только в возможности отчуждения.Вопросы сдачи объекта общей собственности в аренду, передачи его в залог идругие сособственники должны решать по взаимному согласию, как и вопросы общеговладения, пользования и распоряжения. В случаях, когда у субъектов общейдолевой собственности возникают разногласия по поводу владения и пользования,порядок может быть установлен судом (п. 1 ст. 247 ГК). Относительно распоряженияобщим имуществом субъекты не наделены правом обращения в суд и договариваютсятолько самостоятельно.
Поскольку общее имущество может приносить доход и, всвою очередь, требует определенных расходов для поддержания или улучшения егосостояния, возникает необходимость установить долю участия в таких расходах идоходах каждого собственника. Логично и справедливо определять ее соразмернодоле в праве собственности. Вместе с тем законодатель предоставляет субъектамправо самим установить порядок распределения плодов, продукции и доходов отиспользования имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 248 ГК). Следуетотметить, что доли в праве могут и уменьшаться, и возрастать в зависимости отобстоятельств, которым законодатель придает юридическое значение. Так, участникдолевой собственности может увеличить свою долю, если он за свой счетпроизведет неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением действующегопорядка его использования. Например, в интересах всех собственников, желающих пользоватьсядачным домом зимой, — сделать паровое отопление. Это, в свою очередь, означает,что объем правомочий каждого из субъектов меняется: у одного увеличивается, а укаждого другого, соответственно, уменьшается (п. 3 ст. 245 ГК). В то же времяпри решении общих вопросов они будут пользоваться равным правом голоса,независимо от размеров долей.
Как уже отмечалось, участник долевой собственностиимеет право на предоставление в его владение и пользование части общегоимущества, соразмерной его доле (п. 2 ст. 247 ГК). Например, за ним может бытьзакреплена определенная комната — как часть жилого помещения. При невозможностивыдела имущества субъект вправе требовать от других участников, владеющих ипользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации(п. 2 ст. 247 ГК).
Некоторой спецификой отличается правовой режимобщего имущества собственников квартир в многоквартирном доме. В соответствиисо ст. 289 и ст. 290 ГК каждому такому субъекту наряду с принадлежащим емупомещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в правесобственности на общее имущество дома: общие помещения (чердаки, подвалы,лестничные клетки и т.д.); несущие конструкции дома; механическое,электрическое, сантехническое оборудование за пределами и внутри квартиры, еслионо обслуживает более одной квартиры. Каждый из субъектов общей собственности вмногоквартирном доме обязан участвовать в расходах, связанных с эксплуатацией иремонтом общего имущества, уплатой налогов и сборов пропорционально своей доле.В свою очередь, доля устанавливается пропорционально принадлежащей субъекту направе собственности жилой площади, если иное не определено соглашением илиобщим собранием. Совершенно очевидно, что пользование общим имуществом сущемлением интересов кого-либо из сособственников недопустимо. Юридическимфактом, лежащим в основе возникновения права собственности на такое общееимущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого, атакже нежилого помещения в доме путем покупки, мены, дарения, наследования,полной выплаты пая в кооперативном доме или приватизации
Как уже отмечалось, одним из оснований возникновенияобщей собственности является создание простого товарищества. В отличие оторганизаций, образуемых в форме юридического лица, простое товариществосоздается путем заключения соответствующего договора (называемого иногдадоговором о совместной деятельности) и объединения вкладов (ст. 1042 ГК). Всоответствии с п. 1 ст. 1043 ГК, внесенное товарищами имущество, которым ониобладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместнойдеятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходыпризнаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено закономили договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.Объем вклада влияет на распределение прибылей и расходов между участникамиобщей собственности. Вклады предполагаются равными по стоимости, если неследует иное (п. 2 ст. 1042 ГК).
 
2.1.3Прекращение права общей долевой собственности
Каждый сособственник «вправе требовать выдела своейдоли из общего имущества» (п. 2 ст. 252 ГК). Если сособственников было не болеедвух, такой выдел становится одновременно разделом и, как всякий раздел общегоимущества, приводит к прекращению общей собственности. В других случаях выделадоли общая собственность остальных участников сохраняется.
Раздел имущества, находящегося в долевойсобственности - это переход частей данного имущества в собственностькаждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственностии прекращение общей долевой собственности на это имущество. Выдел доли изобщего имущества - это переход части этого имущества в собственностьучастника общей собственности пропорционально его доле в праве общейсобственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.
Вид имущества, находящегося в долевой собственности,оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли. Неделимаявещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещии выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственностипропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путемвыплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участникуобщей собственности.
Прекращение общей долевой собственности возможно подоговоренности между сособственниками или по решению суда. Не всегда участникамобщей долевой собственности удается достигнуть согласия о способе и условияхраздела общего имущества или выдела доли, в связи с чем заинтересованным лицампредоставлено право обратиться в суд (п. 3 ст. 252 ГК). В тех случаях, когдавыдел доли в натуре может нанести несоразмерный ущерб имуществу или запрещензаконом, выделяющийся собственник может требовать выплаты стоимости своей долидругими сособственниками (п. 4 ст. 252 ГК). Выплата компенсации участникудолевой собственности вместо выдела части имущества допускается с его согласия.Кроме того, законодатель предусмотрел случаи, когда суд по своему усмотрению,без согласия выделяющегося субъекта, может принять решение о выплатекомпенсации: если доля собственника незначительна, не может быть реальновыделена, и субъект не имеет существенного интереса в использовании общегоимущества (п. 4 ст. 252 ГК). При невозможности выдела соответствующей доли илисоразмерного долям раздела имущества суды учитывают не только соотношение долейв праве общей собственности, но и личное положение каждого участника.Принимаются во внимание трудоспособность, наличие семьи и несовершеннолетнихдетей, другие обстоятельства, имеющие существенное значение, в частности,профессиональная деятельность. Допустим, речь идет о разделе антикварнойбиблиотеки, полученной в наследство несколькими лицами, в то время как толькоодин из них профессиональный филолог. Суд может принять решение о передаче емувсех книг, признав библиотеку неделимой вещью и обязав его выплатить остальнымсубъектам компенсацию.
В случае неадекватного долям раздела имущества такжеприходится прибегать к выплате компенсации за недополученную часть. Следуетотметить, что при разделе или выделе «в натуре» — если это возможно — суды, какправило, учитывают, какую часть имущества постоянно использует каждый субъектспора. Однако если раздела или выдела в установленном порядке не было, условноеразграничение не меняет действующего правового режима общего имущества.
Особым основанием прекращения права общей долевойсобственности является законное обращение взыскания на долю в общем имуществесубъекта, оказавшегося должником, не имеющим другого имущества, достаточногодля погашения его долга кредитору. Далеко не всегда доля такого должника можетбыть реально выделена из единого имущества, а продажа доли посторонним лицам спубличных торгов способна ущемить интересы других собственников. В связи с этимим предоставляется преимущественное право покупки.
Право общей собственности, основанное на договоре осовместной деятельности, прекращается в связи с прекращением самого договора;если завершена деятельность, ради которой было объединено имущество; либо еслиее продолжение нецелесообразно или невозможно, допустим, из-за разорения.
Раздел и выдел доли могут осуществляться и пожеланию членов товарищества — это зависит от условий договора. Когда договорпростого товарищества носит бессрочный характер, желающий выделиться товарищдолжен в соответствии со ст. 1051 ГК за три месяца подать заявление о выходе инести имущественную нагрузку по обязательствам, которые возникли у товариществапри его участии (ст. 1053 ГК). В соответствии с п. 2 ст. 1050 ГК разделимущества, находящегося в общей собственности товарищей, и возникших у нихобщих прав требования осуществляется в порядке, установленном ст. 252 ГК. Еслитоварищ внес в общую собственность индивидуально-определенную вещь, емупредоставлено право требовать в судебном порядке ее возврата, однако при этомдолжны быть соблюдены интересы остальных товарищей и кредиторов.
Большие сложностивозникают при разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, а такжепри выделе из нее доли. Прежде всего необходимо ответить на вопрос, является ликвартира неделимым имуществом или же это делимое имущество, раздел которойвозможен без изменения ее назначения. Существенное разъяснение, касающеесяэтого вопроса, имеется в постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.93 №8 «Онекоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фондав Российской Федерации». В названном Постановлении указывается, что «выделучастнику общей собственности на приватизируемую жилую площадь, представляющуюсобой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеетсятехническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, нои подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельноговхода. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определитьпорядок пользования квартирой». Пленум ВС РФ, давая это разъяснение, исходил изтого, что все части квартиры, представляют собой единое целое. Раздел квартирыв натуре между сособственниками, как и выдел в натуре части квартиры, допустимлишь при технической возможности создания на ее основе двух или несколькихквартир. При определении порядка пользования квартирой отношения общей долевойсобственности на эту квартиру сохраняются. На практике право общейсобственности на квартиру прекращается путем ее обмена на две или болееквартиры или путем ее продажи и распределения полученной платы между бывшимисособственниками. Поскольку выдел доли в натуре в общей квартире, как правило,невозможен, то выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимостиего доли другими участниками долевой собственности. Допускается и продажа однимиз участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своейдоли постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся отосуществления своего права преимущественной покупки.
 
2.2 Правообщей совместной собственности
2.2.1Понятие и осуществление права общей совместной собственности
Участники общей совместной собственности, так же, как участники долевойсобственности, сообща владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Но,как вы помните, там их владение и пользование всецело зависит от того, каковразмер их доли в этой собственности, чем большая доля, тем на большеепользование в общем имуществе вправе претендовать. В то время как кругсубъектов общей долевой собственности широк, участие в общей совместнойсобственности императивно ограничено законом. Общая совместная собственностьвозникает только в случаях, прямо предусмотренных законом. По действующему ГКсубъектами совместной собственности являются супруги и члены крестьянскогохозяйства, которые нередко бывают одновременно и членами одной семьи,осуществляющей хозяйственную деятельность на определенном земельном участке(ст. ст. 256, 257 ГК). Кроме того, существует еще одна категория лиц, имеющихобщую совместную собственность (приватизированные квартиры и комнаты), — люди,связанные семейными, но не супружескими узами. Дело в том, что упоминавшийсяЗакон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предоставилгражданам право приобретать безвозмездно жилые помещения, в которых онипроживают, в общую собственность, долевую или совместную, по их выбору.
Право общей совместной собственности отличается тем,что оно не разграничено на доли. Отношения сособственников при осуществленииправомочий владения, пользования и распоряжения предполагаются вполнедоверительными, а действия — согласованными. Следовательно, каждый из них можетне только в полной мере владеть и пользоваться, но и распоряжаться вещью вцелом: подарить, обменять, завещать, продать. Известно, что взаимоотношениялюдей, в том числе сособственников, иногда нарушаются, поэтому возможны случаинедобросовестного распоряжения общим имуществом. Например, совершение сделки однимиз супругов втайне или вопреки желанию другого. Это особенно опасно, когдапредметом сделки является общий дом или квартира.
 
2.2.2Общая совместная собственность супругов
При общей совместной собственности долей нет. Поэтому они сообща владеют,пользуются и распоряжаются имуществом, независимо от того, кто какой вклад внесв создание этого общего имущества. Скажем, жена всю жизнь не работала, мужзарабатывал массу денег, все имущество приобретено на его деньги, тем не менее,они сообща владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом, независимо ниотчего, и их голоса в решении этого вопроса абсолютно одинаковы. И тогда, когдабудет делиться это общее имущество, суд будет исходить из принципа равенства:половину жене, половину мужу. В этом смысл общей совместной собственности.
Распоряжение общейсовместной собственностью осуществляется по согласию всех участников общейсовместной собственности. В этом общее с общей долевой собственностью, там тожетребуется согласие всех. Но для того, чтобы распоряжаться общим долевымимуществом, необходимо предварительное согласие всех участников общей долевойсобственности. Скажем, продается какое-то общее имущество, где письменноесогласие всех? Пока не будет письменного согласия, никто с ним сделку совершатьне будет, а если она будет совершена, то будет признана недействительной. А вобщей совместной собственности действует другое правило, что предполагаетсясогласие всех участников совместной собственности и можно иметь дело с одним изних. Это означает, что если муж продает общее имущество, то предполагается, чтожена согласна. И наоборот, если жена продает общее имущество, предполагается,что муж согласен. То же самое и в крестьянском хозяйстве. Если один членкрестьянского хозяйства совершает сделку по распоряжению общим имуществом, топредполагается, что другие участники дали согласие. Это предположение можетбыть опровергнуто, и сделку можно признать недействительной, но здесьнеобходимо доказать, что другой участник, который приобретал это имущество,знал или должен был знать, что другие согласия не дадут. А доказать эточрезвычайно сложно. Правда, для некоторых видов совместной собственностипредусмотрено исключение из этого общего правила, когда требуется получитьпредварительное согласие другого участника совместной собственности. Такоеисключение предусмотрено п.3 ст.35 Семейного кодекса.
Законодательпредусмотрел, что совершение сделки с недвижимостью, находящейся в совместнойсобственности, одним из супругов, допустимо только при наличии нотариальноудостоверенного согласия на нее другого супруга (ст. 35 СК). Во всех иныхслучаях несогласованного распоряжения совместным имуществом заинтересованнымлицам предоставляется право в исковом порядке оспорить действительность сделки.Для признания ее недействительной в гражданском процессе потребуется доказать,что контрагент сособственника, действовавшего недобросовестно, знал илизаведомо должен был знать об этом (п. 3 ст. 252 ГК). Правовой режим общейсобственности супругов обладает большой спецификой, их имущественные отношениярегулируются и гражданским, и семейным законодательством. Речь идет осовместной собственности супругов, а не семьи. Поэтому никакие другие членысемьи, в том числе дети, не могут быть участниками общей совместнойсобственности, принадлежащей родителям.
В быту мужем и женойиногда считают лиц, проживающих одной семьей. Как известно, законодательпризнает супругами только субъектов, состоящих в зарегистрированном браке. Вовсех других случаях общее имущество, нажитое такой семьей, будет принадлежатьсубъектам на праве долевой собственности.
В жизни встречается идругой «вариант»: брак зарегистрирован, а семьи фактически нет. Супругипроживают врозь. В таких случаях суд, основываясь на убедительныхдоказательствах, может признать за каждым из субъектов право раздельнойсобственности на имущество, нажитое после того, как семья распалась.
Итак, традиционно пороссийскому закону совместным считается имущество, нажитое супругами в период,когда они состояли в зарегистрированном браке. Наряду с этим в нашемзаконодательстве существует новелла: предоставленная супругам возможностьсогласованно урегулировать свои имущественные отношения по-иному и на времясупружеской жизни, и на случай расторжения брака. Законодатель предоставляетсупругам право путем заключения брачного договора установить в отношении всегоимущества или определенной его части режим долевой или раздельнойсобственности. Брачный договор может содержать также условия по поводуимущества, существующего только в перспективе (ст. 256 ГК, ст. 42 СК). Названдоговор брачным, он действует только в период существования брака и в случаеего расторжения в процессе раздела имущества. В то же время этот договор носитсугубо имущественный характер и является гражданско-правовым.
Заключить брачный договорможно и в преддверии брака, и в любой день пребывания в супружеских отношениях,тогда же можно прекратить и изменить его, в частности, путем составления иногодоговора. При этом обязательным условием является нотариальное удостоверениесостоявшегося соглашения супругов. Если одна из сторон брачного договораполагает, что ее интересы ущемлены, а другая так не считает, спор может бытьперенесен в суд.
Другой новеллойроссийского законодательства является само включение норм, регулирующихимущественные отношения мужа и жены, в Гражданский кодекс РФ. Прежнеебрачно-семейное законодательство императивно регулировало эти отношения. Нынедействующие нормы носят преимущественно диспозитивный характер. Однако, как ивсегда в таких случаях, если супруги не придут к соглашению по поводу имуществаили не сочтут нужным установить для него режим по собственному усмотрению,будут действовать нормы, сформулированные законодателем. Каковы же они? Как ужеотмечалось, сохранен порядок, при котором нажитое в период брака имуществопринадлежит супругам в качестве общей совместной собственности. При этомпрезюмируется, что правомочия мужа и жены в отношении этого имущества равны,несмотря на то, что реальные вложения каждого не могут быть абсолютноодинаковыми. Более того, жена, например, может заниматься воспитанием детей и,в связи с этим, мало работать или вообще не зарабатывать, однако онаобеспечивает семейное благополучие и создает условия для более продуктивнойдеятельности отца семейства. В то же время, в случае спора и судебногоразбирательства по поводу определения долей каждого из супругов должны бытьучтены причины, по которым тот или иной супруг не участвовал или недостаточноучаствовал в получении доходов и приобретении общего имущества. Если названныепричины уклонения окажутся неуважительными или супруг вообще не работал,например, из-за пьянства, суд может уменьшить его долю и даже признать, чтодоля его к моменту судебного разбирательства отсутствует.
Следует отличать общеесовместное имущество супругов, используемое ими и, возможно, другими членамисемьи, от всего остального, не входящего в эту категорию. Это может быть идолевая собственность, в которой участвуют оба супруга, и, безусловно,раздельная собственность каждого из них. К раздельной собственности законодательотносит вещи личного пользования (портфель, очки, одежда и т.п.), когда бы онини были приобретены. Исключение составляют предметы роскоши и драгоценности,находящиеся в личном пользовании одного из супругов и приобретенные на их общиесредства (ст. 256 ГК).
Раздельной собственностьюостаются вещи, принадлежавшие человеку до вступления в брак и полученные впериод состояния в браке по наследству или по договору дарения, некоторыевыплаты, носящие сугубо личный характер, например, компенсация причиненноговреда. В этом отношении интересен спор, который рассматривался муниципальнымсудом по иску гражданина К. к бывшему мужу его дочери. При вступлении дочери вбрак К. подарил автомашину, оформленную на имя будущего зятя, имея в виду, чтосупруги будут вместе пользоваться ею. Вскоре семья распалась. Учитывая, чтозять вел себя недостойно, в частности, угрожал его дочери расправой, истецпросил отменить дарение. В свою очередь, ответчик утверждал, что машинанеслучайно оформлена на его имя, поскольку была подарена только ему. В связи сэтим он использовал ее по своему усмотрению и так же намеревается использоватьв дальнейшем; достаточных оснований для отмены дарения у истца нет, поэтому онпросит оставить предмет спора в его собственности. Исследовав материалы дела,суд пришел к выводу, что автомашина была свадебным подарком супругам и,следовательно, приобрела статус общей совместной собственности. По исковомузаявлению одного из супругов, в частности, в связи с расторжением брака, долимогут быть определены и произведен их раздел или выдел в судебном порядке. Помимотого, что супруги в любое время могут своим договором, оформленным надлежащимобразом, изменить правовой статус любой вещи (квартиры, автомашины, гаража ит.д.), существует еще один легальный способ, при котором имущество одного изсупругов может быть признано общей совместной собственностью. Это случаи, когдаустановлено, что в период брака за счет личного имущества одного из супруговили даже за счет их общего имущества были осуществлены такие вложения, которыезначительно увеличили стоимость предмета, ранее принадлежавшего только одномусупругу на праве раздельной собственности (п. 2 ст. 256 ГК).
Примером может служитрешение, вынесенное судом по гражданско-правовому спору о расторжении брака иразделе имущества. Суд признал картину кисти старого мастера, полученнуюистицей по наследству, общей совместной собственностью, поскольку ее муж — ответчик осуществил дорогостоящую реставрацию этой картины за счет средств,накопленных им еще до вступления в брак.
Как уже отмечалось, спринятием 4 июля 1991 г. Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации» в совместной собственности многих супругов появилась еще однаразновидность общего имущества: приватизированная квартира. Особенности еережима состоят в том, что в квартире могут проживать не только сособственники,но и другие члены семьи, в частности, их родители. Они являются пользователямиданной жилой площади, и их нельзя лишить правомочия пользования. Так, согласноп. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другомулицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещениемчленами семьи бывшего собственника. Кроме того, с целью охраны интересов несовершеннолетнихсубъектов, имеющих право пользования, никакие сделки с приватизированным жильемне допускаются без предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
2.2.3Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства
Второй вид общей совместной собственности — собственностькрестьянского (фермерского) хозяйства. Особенности собственности крестьянского (фермерского) хозяйства/>устанавливаются ст. ст. 257-259 ГК РФ, а также ФЗ «Окрестьянском (фермерском) хозяйстве» №74-ФЗ от 11 июня 2003 г. Крестьянское (фермерское) хозяйство/> —самостоятельный хозяйствующий субъект, не являющийся юридическим лицом. Оносоздается семьей или группой лиц, осуществляющими производство, переработку иреализацию сельскохозяйственной продукции для ее последующей реализации. Главахозяйства, представляющий его в отношениях с третьими лицами и заключающийсделки от имени хозяйства, должен иметь статус индивидуального предпринимателя.
Все члены хозяйства могут пользоваться этим имуществом только по взаимнойдоговоренности. В качестве субъектов права общей совместной собственности здесьвыступают все члены крестьянского (фермерского) хозяйства, то есть те, ктоведут совместно крестьянское или фермерское хозяйство. При этом имуществопринадлежит им на праве общей совместной собственности, если законом илисоглашением между ними не предусмотрено иное. Это означает, что так же, каксупруги, члены крестьянского или фермерского хозяйства могут договориться одругом, что это не общая совместная собственность, а общая долеваясобственность, или никакого совместного имущества не существует, толькоиндивидуальное имущество. Если такого соглашения нет, то действует режим общейсовместной собственности. В качестве объектов права общей совместнойсобственности крестьянского (фермерского) хозяйства выступает предоставленный всобственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения,хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивныйи рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование,транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное дляхозяйства на общие средства его членов, а также плоды, продукция и доходы,полученные в результате деятельности хозяйства (п.п. 1 и 2 ст. 257 ГК РФ).
Владение, пользование и распоряжение осуществляется по общим правилам, издесь не имеет значения, кто и сколько внес в развитие этого фермерскогохозяйства, здесь решается вопрос целесообразности. Это совместная собственностьи никаких долей не устанавливается. Пока существует совместная собственность,никаких долей. Они устанавливаются только в имуществе, когда речь идет опрекращении совместной собственности.
Если совместная собственность прекращается, она прекращается либо путемвыдела, либо путем раздела. Но есть исключения, это касается того, что разделземельного участка производится по правилам, установленным земельнымзаконодательством. На основании п. 2 ст. 258 ГК РФ, земельный участок и средствапроизводства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходеодного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйстваимеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общейсобственности на это имущество. Почему? Чтобы сохранить крестьянское хозяйство:если будут делить, то нечем будет вести это крестьянское хозяйство. Однако, членыкрестьянского (фермерского) хозяйства могут договориться о разделе имущества внатуре, если хозяйство разрослось и целесообразно образовать два или несколькосамостоятельных фермерских хозяйств. При этом доли каждого члена хозяйствапредполагаются равными, если иное не было предусмотрено их соглашением (п. 3ст. 258 ГК).
В случае прекращениядеятельности хозяйства и его ликвидации после расчета по долгам оставшеесяимущество может быть разделено с учетом доли каждого сособственника.
Таким образом, рассмотревтеоретические аспектыправа общей собственности по Российскомузаконодательству сделаем выводы.
Имущество, находящееся всобственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общейсобственности. Общая собственность возникает, во-первых, при поступлении всобственность нескольких лиц неделимой вещи, либо вещи, не подлежащей разделу всилу закона (например, имущество крестьянского хозяйства; во-вторых, в иныхслучаях, установленных законом или договором. Участниками права общейсобственности могут быть любые субъекты гражданского права. Виды общейсобственности:
общаядолевая, то есть общая собственность с определением доли каждого сособственникав праве общей собственности (но не в имуществе, являющемся объектом этогоправа). Если в законе не указано, что общая собственность является совместной,то она признается долевой;
общаясовместная, то есть без определения доли каждого сособственника. Она возникаеттолько в силу закона. Доли в праве общей собственности могут быть определеныпри ее разделе; ее трансформации в общую долевую собственность по соглашениюсособственников.
Доля вправе общей собственности полностью входит в имущество сособственника,следовательно, на нее может быть обращено взыскание по его обязательствам. Припродаже или мене доли одного из сособственников другие сособственники имеютпреимущественное перед третьими лицами право ее покупки (кроме случаев продажидоли с публичных торгов).
Общаядолевая собственность характеризуется определением доли каждого сособственникав праве общей собственности. Если иное не предусмотрено в законе или договоре,доли всех сособственников признаются равными. Сособственник, внесший в общееимущество существенные неотделимые улучшения при соблюдении установленногопорядка его использования, имеет право на соответствующее увеличение своейдоли.
Владениеи пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всехсособственников, а при недостижении соглашения — в порядке, устанавливаемомсудом. Каждый сособственник имеет право на пользование частью имущества,соответствующей его доле.
Распоряжениеобщим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, однакосвоей долей в праве общей собственности каждый участник вправе распорядитьсясамостоятельно (с учетом права преимущественной покупки других участников).
Принарушении права преимущественной покупки других сособственников любой из нихвправе в течение трех месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностейпокупателя доли. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, можетбыть разделено по соглашению всех сособственников, а при недостижениисоглашения — каждый участник права общей долевой собственности может требоватьвыдела своей доли в судебном порядке.
Выделдоли производится в натуре, кроме случаев:
-         невозможностивыдела без несоразмерного хозяйственного ущерба общему имуществу;
-         невозможностивыдела части общего имущества, точно соответствующей доле выделяющегосясособственника;
-         неделимостиобъекта общей собственности в силу закона (например, большинство ценных бумаг);
-         долявыделяющегося сособственника невелика и его интерес к ее использованиюнезначителен.
Во всехвышеуказанных случаях выделяющийся сособственник получает денежную компенсацию,соответствующую стоимости его доли. Раздел общего имущества всегда влечетпрекращение права общей долевой собственности, тогда как выдел доли одного изсособственников по общему правилу не приводит к указанным последствиям (кромеслучаев нахождения имущества в общей долевой собственности двух лиц).
Общаясовместная собственность возникает только на основании закона и характеризуетсяотсутствием четкого определения доли каждого сособственника.
Правообщей совместной собственности возникает на имущество супругов; имуществокрестьянского (фермерского) хозяйства; общее имущество собственников квартир вмногоквартирном доме и др.
Сособственникимогут трансформировать общую совместную собственность в общую долевую путемустановления доли каждого из них в праве общей собственности. Участники общейсовместной собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща.Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников.Действия по распоряжению таким имуществом вправе совершать любой изсособственников. При этом предполагается согласие других сособственников.Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из сособственниковвопреки воле других сособственников, может быть признана судом недействительнойтолько в случае, если другая сторона знала или должна была знать о несогласииостальных сособственников на совершение сделки. Раздел имущества, находящегосяв общей совместной собственности, или выделение доли одного из сособственниковвлечет прекращение права общей совместной собственности. При выделении долиодного из участников широко используется не выделение имущества в натуре, апредоставление выделяющемуся участнику денежной компенсации.
 

3.Практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой исовместной собственности
3.1Совместная собственность супругов: актуальные вопросы правового регулирования ипрактика применения
 
Общеизвестно, что имущество, нажитое супругами впериод брака, является их совместной собственностью, если договором между ними(брачным договором) не установлен иной режим имущества. Но как разделитьимущество, нажитое супругами в период брака? Как отстоять свои права, ненарушая прав другого супруга и ребенка? Эти вопросы задает себе каждый, ктосталкивается с необходимостью расторжения брака.
Семейное законодательство устанавливает определенныеправила поведения супругов при совершении сделок в отношениисовместного имущества. В соответствии со ст. 35 СК РФ владение,пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляютсяпо их обоюдному согласию. Следовательно, супруги должныпредварительно обсудить и согласовать любое предполагаемое действиев отношении общего совместного имущества. Их намерение распорядитьсяобщим совместным имуществом должно быть добровольным, окончательное решениедолжно быть принято супругами вместе. От этих обстоятельств зависятправомерность и законность совершаемого действия.
Раздел имущества супругов представляет собой большуюпроблему как для граждан, так и для регистрирующих недвижимость органов. Судяпо судебной практике, огромное количество исков по признанию сделокнедействительными, возмещению убытков, наследственных споров, происходят всвязи с юридической неопределенностью, которая возникла в отношении совместнойсобственности после расторжения брака. Прекращение брака не прекращает режимсовместной собственности. Этот режим продолжает действовать до тех пор, покабывшие супруги не урегулируют свои имущественные отношения. Это можно сделать,заключив у нотариуса договор о разделе совместно нажитого имущества, либо всудебном порядке. Срок исковых требований по разделу имущества – 3 года. Притом этот срок начинается с момента, когда супруг узнал о нарушении своего права(например, бывший супруг собрался распорядиться общим имуществом). Данноеположение разъяснено в п.19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 года №15.Таким образом, сроков для окончания режима совместной собственности несуществует.
Что происходит, если имущество не разделено, но нужноим распорядиться? Послерасторжения брака на общее имущество супругов начинают распространяться тольконормы Гражданского кодекса. А что говорит по поводу общей совместнойсобственности ГК РФ? Согласно ст.253, «распоряжение имуществом, находящимся всовместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, котороепредполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка пораспоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправесовершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает изсоглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместнойсобственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может бытьпризнана недействительной по требованию остальных участников по мотивамотсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только вслучае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должнабыла знать об этом» [1]. Из приведенных правовых норм следует, что никакогописьменного согласия не предусмотрено. Семейный кодекс также не предусматриваетсогласие бывшего супруга. Напомним, что недвижимость может бытьзарегистрирована только на имя одного участника совместной собственности.Другой супруг распорядиться ей не может. Он собственник только по закону.Фактически же, для всех третьих лиц собственник – тот, кто указан вправоустанавливающих документах. Кроме того, для бывшего супруга непредусмотрено право преимущественной покупки. И согласно п.3 ст.253,предполагается, что владелец, указанный в Свидетельстве на собственность,распоряжается с согласия другого участника совместной собственности. Признатьтакую сделку недействительной сложно.
При государственной регистрации прав проверяютзаконность сделки. Имущество не арестовано, спора нет. Спрашивают брачныйдоговор, Соглашение о разделе имущества или решения суда. Но может случиться,что имущество не разделено, а собственник, указанный в документах, говорит, чтоне имеет представления, где находится его бывший супруг. Распоряжаться этимимуществом – его законное право. Тогда регистрирующие органы вполнеудовлетворяются заявлением от владельца, в котором он пишет, что в случаевозникновения претензий в связи с заключаемой сделкой он обязуется их урегулироватьза свой счет. Но иногда и этого не спрашивают. Могут «не заметить», чтоимущество было приобретено в браке, и вообще ничего не будут просить. Так, в2005 году пришлось представлять интересы Продавца при регистрации договоракупли-продажи части дома и земельного участка в Московской области. Имуществобыло куплено 6 лет назад в браке, расторгнутом 4 года назад. Имущество неразделено. Продавец уже состоит в другом браке. Регистратор настаивала написьменном согласии бывшей супруги. Но после того, как было предъявленонотариально удостоверенное заявление собственника о том, что все претензии онобязуется урегулировать самостоятельно, сделку зарегистрировали.
На практике зачастую один из супруговне знает о совершении вторым супругом действий по отчуждениюобщего имущества. Более того, он не согласен с намеренияминедобросовестного супруга. В защиту имущественных прав добросовестного супругана общее имущество действующее семейное законодательство (абз. 2 п. 2 ст.35 СК РФ) предусматривает возможность признания сделки недействительнойпо мотивам отсутствия его согласия. При этом заявившему такоетребование супругу требуется доказать, что другая сторона в сделкезнала или заведомо должна была знать о его несогласии на ее совершение.Рассматриваемая ситуация может по праву именоваться замкнутым кругом,так как ни один участник, участвующий в сделке,не расскажет о своей осведомленности по поводу неодобрениясделки одним из супругов. Согласно ст. 302 ГК РФ лицо,приобретшее имущество супругов, будет являться добросовестным приобретателем.Следовательно, у супруга, не дававшего согласия на совершениесделки, нет возможности отстоять свои законные права путем признаниясделки недействительной. У супруга, чьи права нарушены, остается лишьвозможность требовать от недобросовестного супруга компенсациив размере ½ доли от суммы, полученнойим от реализации общего имущества. Однако и в этом случаеправа добросовестного супруга не защищены на сто процентов.Намеренно реализуя общее совместное имущество, недобросовестный супруг обычноне имеет желания производить раздел вырученных денежных средств. Получивих в наличной форме, он легко может их потратитьпо своему усмотрению или сокрыть, лишая добросовестного супругавозможности их обнаружения.
В силу п. 16 Постановления Пленума Верховного СудаРФ от 05.11.98 №15 «О применении судами законодательствапри рассмотрении дел о расторжении брака», «учитывая,что в соответствии с п. 1 ст. 35 СК РФ владение,пользование и распоряжение общим имуществом супругов должно осуществлятьсяпо их обоюдному согласию, в случае когда при рассмотрениитребования о разделе совместной собственности супругов будет установлено,что один из них произвел отчуждение общего имущества илиизрасходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супругаи не в интересах семьи либо скрыл имущество,то при разделе учитывается это имущество илиего стоимость». Не решается рассматриваемая проблема и в случаераздела совместно нажитого имущества в судебном порядке,так как в качестве подтверждения обстоятельств распоряженияобщим имуществом супругов недобросовестным супругом представляются письменныедоказательства. Как правило, стоимость имущества в договорес третьими лицами значительно занижается, что вновь приводитк нарушению прав одного из супругов — с недобросовестногосупруга может быть взыскана лишь ½ доля от указаннойв договоре стоимости имущества, которая значительно ниже реальной рыночнойстоимости.
Также существует вероятность мнимой реализацииимущества (без намерения создать соответствующие правовые последствия).Для того чтобы признать указанную сделку ничтожной, добросовестномусупругу необходимо будет обратиться в суд с соответствующимисковым требованием, на основании которого будет возбуждено гражданскоепроизводство.
Затем обратившемуся в суд супругупотребуется доказать мнимость сделки, что весьма затруднительно,так как участвующая в сделке сторона, являясьвыгодоприобретателем, выступает на стороне недобросовестного супруга.
Другой пример: квартира была приобретена в браке наимя жены. После смерти мужа через 2 месяца она продает квартиру. То естьфактически распоряжается имуществом, часть которого наследуется (обычнонотариус выделяет супружескую долю из совместного имущества и наследуемуюдолю). Регистрирующий орган не спросил никаких документов. Наследники умершего(дети от прежнего брака) подали в суд о признании сделки недействительной.
А если сразу обратиться в суд, наложить арест наимущество? Этосамое разумное, однако, как показывает практика, даже в этом случае могутвозникнуть проблемы. Например, брак был расторгнут. Жена сразу обратилась в судо признании за ней права на 50-процентную долю квартиры, приобретенной в браке.Бывший муж иск не признал, квартиру оплачивали его родители, которыеучаствовали в деле третьими лицами. Дело прекращали, в связи с неявкой сторон,и арест сняли. Потом дело возобновили, а арест не наложили, хотя в деле естьзаявление истицы. Ответчик (бывший муж) продал квартиру в период рассмотрениядела судом без проблем в регистрации. Квартира, по мнению регистрирующихорганов, оказалась «юридически чистой». С момента расторжения брака прошло 4года, в квартире со времени постройки никто не прописан, квартира не подарестом, о споре в суде никому не известно. Новый собственник предложила истицеденьги, та отказалась. Сделку признали недействительной очень быстро.
Дел по разделу имущества много, и в каждом своиособенности. Например, жена обратилась в суд с иском о разделе имущества сразупосле подачи ее мужем заявления о расторжении брака. Имущество дорогостоящее,суд при принятии искового заявления принял обеспечительные меры – наложил арестна имущество, подлежащее разделу. В том числе на земельный участок,находившийся в собственности супругов. Сразу после расторжения брака, бывшиймуж выставил землю на продажу, поскольку земельные участки зарегистрированы наего имя. Для продажи было привлечено специализированное агентство недвижимости.По ходатайству ответчика (бывшего мужа) Лаборатория судебных экспертиз приМинюсте РФ провела экспертизу по оценке недвижимого имущества. Эксперт оценилземельные участки, применив понижающие коэффициенты. Практически снять арест намомент сделки вполне возможно (случайно, неполадки технические). Этоподтверждают и в правоохранительных органах. Таким образом, законодатель, признавв целях упрощения гражданского оборота презумпцию согласия одного супругапо распоряжению общим имуществом, усложняет тем самым взаимоотношениямежду самими супругами. При этом явно прослеживается нарушение нормы ст.35СК РФ, а также конституционных прав добросовестного супруга,закрепленных в ст.35 Конституции РФ: «Каждый вправе иметь имуществов собственности, владеть, пользоваться и распоряжатьсяим как единолично, так и совместно с другими лицами.Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решениюсуда…».
 
3.2 Осуществлениеправа общей долевой собственности на жилое помещение
 
Появление в результатепреобразования жилищных отношений значительного числа участников права общейдолевой собственности на жилые помещения поставило перед законодателем июридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблемарегламентации и реализации принадлежащих сособственникам прав.
В настоящее время большиесложности возникают при разделе квартиры, находящейся в общей долевой собственности,а также при выделе из нее доли. В п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ№8 от 24 августа 1993 года «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «Оприватизации жилищного фонда в РФ» уточняется порядок раздела квартиры иливыдела из нее доли. Из этого следует, что выдел доли в натуре допускается лишьв том случае, если существует техническая возможность:
-         передачи истцуизолированной части жилых помещений (если все комнаты смежные, и неттехнической возможности их изолировать, то выдел недопустим);
-         передачи истцуизолированной части кухни, коридора и т.п. подсобных помещений;
-         оборудованиеотдельного входа (если квартира находится на первом этаже, и конструктивныеособенности дома позволяют оборудовать такой вход.
При определении порядкавладения и пользования жилым помещением во внимание могут приниматься:сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и меньшинства.Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживаниясособственников. Установленный порядок владения и пользования во многом будетзависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размержилой площади и т.п.). Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, —суд отказывает истцу в выделе или разделе квартиры. Однако, по просьбе истца онможет определить порядок пользования жилым помещением, из которого нетвозможности выделить отдельную квартиру.
На практике право общейдолевой собственности на жилой дом (квартиру) прекращается путем его обмена надва или более дома (квартиры) или путем его продажи и распределения полученнойплаты между бывшими сособственниками. Ибо неделимое имущество не может бытьразделено в натуре, раздел может быть осуществлен только путем продажи этогоимущества и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей долевойсобственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Такпроисходит обычно раздел домовладений, находящихся в общей долевойсобственности.

4.Гражданско-правовая защита права общей собственности
4.1 Обзорсудебной практики рассмотрения дел по спорам о разделе общего совместногоимущества супругов
 
Бытует мнение,что при разрешении споров о разделе общего имущества супруговсложностей нет, нужно лишь установить факт приобретения конкретного имуществасупругами в период брака и точную стоимость имущества на моментраздела. Практика показывает, что решить данные вопрос без помощи адвоката посемейным делам проблематично, т.к. раздел имущества является одной из наиболеесложных категорий дел в области семейного права.
Так, разведенные супругиимеют в общей совместной собственности трехкомнатную квартиру, в которой внастоящее время проживает только бывшая жена. Какие есть вариантыпринудительного раздела такой квартиры, если согласия между бывшими супругами поэтому вопросу не достигнуто? Согласно п. 3 ст. 38 СК РФ в случае наличия спорараздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этомимуществе производятся в судебном порядке. При этом суд по требованию супруговопределяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Если одномуиз супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюсяему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная илииная компенсация. В соответствии с п. 4 ст. 38 СК РФ суд может признатьимущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания припрекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. Приосуществлении раздела общего имущества супругов суд вправе:
а) произвести раздел квартирыв натуре путем выделения каждому супругу изолированного помещения. При этомквартира останется в общей собственности, но совместная собственностьтрансформируется в долевую. В этом случае суд или сами супруги определяютпорядок пользования данной квартирой. Однако суд вправе отказать одному изсупругов в выделении его доли в натуре, если это невозможно без несоразмерногоущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Подтаким ущербом следует понимать: невозможность использовать имущество поцелевому назначению; существенное ухудшение его технического состояния либоснижение материальной или художественной ценности (коллекция картин, монет,библиотеки); неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления ПленумаВерховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 N 6/8);
б) передать квартируодному из супругов и взыскать в пользу другого соответствующую компенсацию — денежную или в виде выделения на его долю другого имущества соответствующейстоимости.
Здесь необходимоучитывать, что суды редко придерживаются практики лишения права собственностина жилое помещение. «А. обратилась с иском к И. о расторжении брака и разделесовместно нажитого имущества, в составе которого были автомашина и комната.Истица просила присудить автомашину мужу, а комнату — ей. Суд в признании правасобственности на комнату за истицей отказал, указав, что «никто не может бытьлишен права собственности на жилище». Было вынесено решение о присуждениисторонам по 1/2 в праве собственности на комнату. Кассационная инстанцияоставила данное решение в силе, отклонив довод, что совместное пользованиеодной комнатой бывшими супругами невозможно».
Следует уточнить, чтосогласно п. 1 ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определениидолей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное непредусмотрено договором между супругами. В соответствии с п. 2 ст. 39 СК РФ судвправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходяиз интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего вниманияинтереса одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг неполучал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имуществосупругов в ущерб интересам семьи.
Пример. «Истец обратилась в суд с иском к ответчику о разделе совместно нажитогоимущества в виде двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ХХХ ипризнании собственности на 1/4 часть квартиры, указывая на то, что ответчикявляется собственником указанной кооперативной квартиры, однако пай зауказанную квартиру выплачен полностью в период брака. В ходе судебногоразбирательства истец неоднократно уточняла исковые требования, и окончательноопределила, что в период совместной жизни супругами были совместно приобретеноследующее имущество: двухкомнатная квартира в ЖСК «ХХХ», автомашина джип, гараж- ракушка, дача, кинокамера «Sony», приобретена в 2000г., стоимостью 1100долларов США; компьютер; радителефон «LG», 1998г. выпуска, денежный вклад в КБ«Альфа — Банк».
Истец просила разделить указанное имущество, признав за ней право на долюна него, выразив желание радиотелефон получить в натуре, а за гараж — ракушку,автомобиль, кинокамеру, компьютер получить денежную компенсацию. В ходесудебного заседания производство о разделе совместно нажитого имущества в частираздела нажитого в браке имущества: автомашины джип, гараж — ракушка,кинокамера «Sony», приобретена в 2000г., компьютер, радиотелефон «LG», 1998г.выпуска, денежный вклад в КБ « Альфа — Банк» — прекращено в связи сутверждением судом заключенного сторонами мирового соглашения.
В ходе судебного разбирательства истец сообщила, что квартира былавыделена им (мужу, его жене) как перспективной семье на двоих человек. Онивместе с ответчиком работали в ООО «Василек», которое оплатило в качествематериальной помощи 30% паевого взноса. Остальные 70 % паевого износа оплатилпроизводственный кооператив «Ромашка», в котором они также работали вместе.Членом — пайщиком жилищного кооператива стал ответчик, однако, она в указаннойквартире была зарегистрирована одновременно с ним.
В 1987г. ответчику его отцом был подарен садовый домик и земельныйучасток в Истринском районе Московской области пос.Открытый. С 1989г. они сталиблагоустраивать дачу. Был построен двухэтажный дом, старые строения былиснесены, на их месте с хорошим фундаментом построены новые помещения. Онапринимала непосредственное участие в строительстве, так как конопатила дом. С1996г. она периодически не работала, так как в 1995г. перенесла операцию напозвоночнике, в 1998г. — операцию на селезенке, страдает определенными заболеваниями,однако, никогда деньги семьи не использовались во вред семье, так как онавсегда была подотчетна ответчику.
Ответчик с исковыми требованиями о разделе кооперативной двухкомнатной квартирыне согласился, пояснив, что, действительно, паи в кооперативе был оплачен засчет материальной помощи, оказанной ему ООО «Василек» и ПК «Ромашка» (т.е., какимущество, полученное по безвозмездным сделкам). В связи с чем ответчикполагает, что эти средства являются его собственностью, а, следовательно,собственностью является то имущество, которое было приобретено за счетуказанных средств, поэтому это имущество не является совместно нажитым иподлежать разделу. Не согласился ответчик и с требованием о разделе дачи, пояснив,что указанное имущество было подарено ему его отцом в 1990г. реконструкция дачипроизводилась, но часть стройматериалов оплачивалась его отцом, заработная платарабочим и часть стройматериалов производилась из средств ПК «Ромашка» целевымназначением в качестве оказания — ему материальной помощи. Также ответчик просилотойти от принципа равенства долей при разделе имущества, указывая, что истец с1996г. по настоящее время нигде реально не работала, так как страдаетпристрастием к спиртному, в связи с чем умышленно не получала доходы понеуважительным причинам и расходовала общее имущество в ущерб интересам семьи.
Выслушав мнение сторон, показания свидетелей, изучив письменные материалыдела, суд приходит к следующему. Положениями Семейного Кодекса РФ предусмотренапрезумпция совместной собственности супругов на имущество, нажитое в периодбрака ст. 33, ч. 1 ст.34 СК РФ. В то же время, в силу ч 2 ст. 34 СК РФ общимимуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супруговдвижимые и недвижимые вещи и пр., то есть, существенным обстоятельством для разрешенияданного спора является установление факта приобретения спорного имущества засчет личных средств сторон или по безвозмездной сделке (ст. 36 СК РФ) Всоответствии со ст. 9 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определениидолей в этом имуществе доли супругов признаются равными.
В соответствии с п.5 244 ГК РФ но соглашению участников совместнойсобственности, а при не достижении согласия по решению суда, может бытьустановлена долевая собственность этих лиц. В силу п.2 ст. 254 ГК РФ приразделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотренозаконом или соглашением участников, их доли признаются равными. Судомустановлено, что стороны состояли в браке с 1982 года по 2003 года.
В 1988 г. ответчиком был поставлен на учет для улучшении жилищных условийв ООО «Василек», состав семьи — 2 человека, занимал 1 комнату в коммунальнойквартире. Согласно копии ордера от 1989г. на основании решения исполкомаЛенинградского райсовета семье (состав семьи ответчик, жена) выделена жилаяплощадь – квартира. Платежными поручениями от 1989 г. и от 1989 г. рублей ООО «Василек» перечислило на счет ЖСК «ХХХ» денежные средства в счетпогашения ссудной задолженности при кооперативном строительстве в порядкеоказания безвозмездной материальной помощи ответчику. Платежным поручением от 1990 г. ПК «Ромашка» перечислило на счет ЖСК «ХХХ» денежные средства в счет погашения ссуднойзадолженности при кооперативном строительстве в порядке оказания безвозмезднойматериальной помощи ответчику.
Поскольку пай был выплачен за квартиру в период супружеской жизни, то онпризнается судом их совместной собственностью, в силу того, что оказаниематериальной помощи ответчику предприятиями, где он работал, суд расцениваеткак оценку его трудового участия, трудового вклада в их деятельность, в связи счем, признает материальную помощь, оказанную ответчику ООО «Василек» и ПК«Ромашка» совместным имуществом супругов. Учитывая также тот факт, что квартиравыделялась на семью из двух человек (ответчика и истца), обе стороныодновременно были зарегистрированы в спорной квартире, убыв (освободив его) изодного и того же жилого помещения, что не отрицалось сторонами в судебномзаседании, суд считает, что истец вправе претендовать на одну вторую долюквартиры. При этом суд не принимает доводов ответчика с требованием отступитьот начала равенства долей супругов в их общем имуществе в связи с неполучениемдлительное время доходов по неуважительным причинам, поскольку судомустановлено, что истец в указанное ответчиком время неполучения доходаперенесла несколько операций, что не отрицалось ответчиком. Доказательств жетому, что истец расходовала общее имущество супругов в ущерб интересам семьи,ответчиком суду не представлено совсем.
При разрешении спор в части требований истца о разделе дачи, суд исходитиз следующего. В соответствии с положениями ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, неоднократноразъяснявшимися сторонам в судебном заседании, гражданское судопроизводствоосуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторонадолжна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основаниясвоих требований или возражений.
Судом установлено, что 1990 г. ответчиком был получен в дар от его отцажилой дом состоящий из основного кирпичного строения общеполезной площадью 15 кв. метров, служебных и подсобных сооружений, расположенный на земельном участке 1417 кв. метров. Заявление истца о том, что в начале 1990 — х годов указанное имущество подверглосьреконструкции (перестройке), ответчиком не отвергалось. Отвергнутые жеответчиком доводы истца о том, что на реконструкцию шли общие деньги,подтверждается свидетельскими показаниями Иванова И.И., а также материаламидела, а истцом не представлено доказательств того, какие расходы и в какой суммебыли затрачены на ремонт и реконструкцию спорной дачи. При такихобстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований истца оразделе дачи. Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, мировой судья решил: исковые требования о разделе совместно нажитогоимущества удовлетворить частично. Признать за истцом право собственности на 1/2долю квартиры №1 дома 1 корпус 1 по ул.Мотористов в г. Москве, за ответчиком — на 1/2 долю той же квартиры. В удовлетворении остальной части иска отказать».
 
4.2 Обобщение практикирассмотрения судами дел о признании права собственности на жилые помещения,являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве(инвестирования)
 
Один из наиболеераспространенных в настоящее время способов строительства и приобретения жилья- договор долевого участия в строительстве. Большинство отношений, связанных состроительством жилья, оформляется именно как договор долевого участия. Вместе стем такой договор прямо не регулируется гражданским законодательством, а судебнаяпрактика по данным договорам противоречива. Если в соответствие с заключеннымдо 1 апреля 2005г. договором на гражданина возлагалась обязанность по оплатефактической стоимости строительства жилого помещения, а организация принимаетна себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости собязательством передать гражданину в собственность обусловленное договоромжилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию, то, как разъяснял в Обзоре судебной практики Верховный Суд РФ,вне зависимости от названия такого договора (подряда, долевого участия в строительстве,совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, втом числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры срассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступкитребования (цессии), инвестирования и др.), возникшие отношения регулируютсянормами Гражданского кодекса о договоре подряда и законом о Защите правпотребителей. То есть название такого договора не играет существенногозначения, главное – его содержание.
1 апреля 2005 годавступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно его п.2, статьи27, «действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения,связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства длястроительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектовнедвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления всилу настоящего Федерального закона». Учитывая, что заниматься строительствоммногоквартирных жилых домов по нормам «нового» закона, достаточно жесткорегламентирующего отношения между участниками долевого строительства иорганизациями, привлекающими для этих целей денежные средства граждан,застройщикам не очень хотелось, последние поспешили получить разрешение настроительство, датируемое «до вступления в силу закона». В итоге, насегодняшний день, несмотря на то, что закон действует более 4 лет, все ещеимеем огромное количество действующих договоров долевого участия встроительстве, возникшие правоотношения из которых регулируются нормами ГК РФ остроительном подряде и нормами закона «О защите прав потребителей». Нормыуказанных законов не обеспечивают исполнение обязательств застройщиками, тогдакак ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ииных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательныеакты Российской Федерации» подобные нормы содержит. Например, имущество, поновому закону (земельный участок, право аренды на него, строящийся дом), в силузакона находится в залоге у дольщиков.
Согласно п.п. 1,2 ст.13Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) подоговору с момента государственной регистрации договорау участниковдолевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залогепредоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или)иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевогостроительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на правесобственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся(создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объектнедвижимости.
При государственнойрегистрации права собственности застройщика на объект незавершенногостроительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся взалоге у участников долевого строительства с момента государственнойрегистрации права собственности застройщика на такой объект.
Что делать, если деньгипо договору дольщиком уплачены, объект введен в эксплуатацию, но квартирыгражданам по договору не передаются, право собственности за гражданами нерегистрируется (застройщик не предоставляет документы, необходимые дляосуществления регистрации права в регистрационную службу), либо при регистрацииправа в регистрационной службе обнаруживаются противоречия между заявляемымиправами дольщика и уже зарегистрированными правами, и т.д.? Если говорить овыборе способа защиты права, то требование о признании права собственности всегдаболее предпочтительно, нежели требование о понуждении контрагента исполнитьобязательство в натуре.
Удовлетворение иска опонуждении совершить какие-то действия не гарантирует исполнения решения суда,тогда как решение о признании права собственности – достаточное основание длярегистрации права в регистрирующем органе. Иск о расторжении договора,взыскании неосновательного обогащения, возмещении убытков тоже с большой долейвероятности не принесет дольщику желаемых последствий в виде возвратауплаченной денежной суммы, поскольку на счетах организации-застройщика никакихденежных средств, скорее всего, обнаружено не будет и решение суда останетсянеисполненным. Кроме того, сумма, внесенная дольщиком несколько лет назад, сучетом инфляции не будет иметь такую же «стоимость» сегодня.
Формулировка исковых требованийдольщика зависит от того, сдан ли в эксплуатацию дом или нет. В первом случаетребование будет звучать, как «прошу признать право собственности на квартиру,расположенную по адресу… площадью…», во втором – корректнее просить «признать правособственности на долю в праве на незавершенный строительством объект».
Рассмотрим примерырешений судов именно по искам о признании права собственности на жилоепомещение.
1. О признании права собственности нажилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия встроительстве (еслиполучено разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, но покаким-то причинам ответчик не исполняет обязательства)».
Суд надзорной инстанции не согласился с доводамизаявителя о нарушении решением суда его прав и законных интересов, решение судапервой инстанции о признании права собственности оставлено в силе
Т. обратился в суд с иском к ЗАО «ИНГРАС-М» обисполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве ипризнании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Королев,Московской области, проезд Матросова, д. 3а, кв. 32. Истец просил взыскать сответчика неустойку в сумме 2500 долларов США. В обоснование требований истецссылался на то, что 3 апреля 2003 года между ним и ответчиком был заключендоговор N ИМД-32/03 долевого участия в строительстве, по условиям которого он,как дольщик, принимает участие в инвестировании строительства двухэтажнойнадстройки в жилом доме, расположенном по адресу: г. Королев, Московскойобласти, проезд Матросова, д. 3а, а ЗАО «ИНГРАС-М» обязуется передать ему всобственность после ввода надстройки в эксплуатацию четырехкомнатную квартиру №32общей площадью 119,6 кв. м, расположенную на 4, 5 этажах надстройки во втором подъездеуказанного жилого дома. Он исполнил предусмотренную договором обязанность ивнес на расчетный счет ЗАО «ИНГРАС-М» денежные средства в обусловленномразмере, однако ответчик в установленный договором срок свои обязательства невыполнил.
Ответчик иск признал в части признания за истцом правасобственности на квартиру.
Решением Королевского городского суда Московскойобласти от 13 мая 2005 года исковые требования Т. удовлетворены в частипризнания права собственности на квартиру. Суд признал за Т. правособственности на квартиру, расположенную по адресу г. Королев, Московскойобласти, ул. Матросова, д. 3а, кв. 32.
В надзорной жалобе ООО «Рамстрой» просит отменитьрешение суда. Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы,президиум не находит оснований для удовлетворения надзорной жалобы. Удовлетворяяисковые требования Т. о признании права собственности на спорную квартиру, судисходил из признания ответчика иска, поскольку оно не противоречит закону и ненарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. В надзорной жалобеуказывается, что суд не привлек к участию в деле ООО «Рамстрой» и решением суданарушены права и законные интересы ООО «Рамстрой». Между тем с доводаминадзорной жалобы согласиться нельзя.
В обоснование своих доводов о том, что суд обязан былпривлечь к участию в деле ООО «Рамстрой», его представитель в надзорной жалобессылается на то, что в Арбитражном суде Московской области находится дело поиску ООО «Рамстрой» к ЗАО «Инграс-М» о признании права на долю в праве общейдолевой собственности на двухэтажную надстройку дома и на спорную квартиру №32,находящуюся в этой надстройке. Однако в надзорной жалобе не приводится никакихданных, подтверждающих, что ООО «Рамстрой» участвовало в инвестировании илистроительстве указанной надстройки к дому и о нарушении прав общества наспорную квартиру, а само по себе наличие дела в арбитражном суде несвидетельствует о нарушении прав и законных интересов ООО «Рамстрой». И вматериалах дела таких данных не имеется. При таких обстоятельствах у судапервой инстанции не имелось оснований для привлечения ООО «Рамстрой» к участиюв деле (Постановление Президиума Московского областного суда от 26 июля2006г. № 449, по делу №44г-293/06).
2. Об отмене решений судов опризнании права собственности, нарушающих права и законные интересы других лиц(не привлеченных к участию в деле).
Суд, принимая во внимание то, что объект введен вэксплуатацию, а истец выполнил свое обязательство в полном объеме, призналправо собственности на квартиру за истцом.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного СудаРоссийской Федерации не согласилась с выводами судов о том, что истец долженбыть признан собственником квартиры в строящемся доме после выплаты ее полнойстоимости, так как условия договора об инвестировании в строительство жилья несодержат обязательства о предоставлении истцу именно указанной квартиры, аопределяют только тип жилой площади. В силу заключенного договора конкретнаяквартира (ее номер, место расположения) определяется компанией после сдачи домагосударственной комиссии, при этом приоритет имеют инвесторы, соблюдавшиедисциплину платежей. Кроме того, на момент вынесения решения суда, жилой дом,по поводу которого возник спор, еще не был принят в эксплуатацию. Суд ошибочно,по существу, признал за истцом право собственности на квартиру, стоимостькоторой полностью им не оплачена и как видно из дела, указанная судом квартирабыла распределена другому инвестору — Б. Однако к участию в деле она непривлекалась. Между ОАО «Машиностроительнаякомпания «Кранэкс» и М. 22.08.95 был заключен договор №95/252 «Обинвестировании и строительстве жилья». По условиям договора М. должен былпередать компании сумму, эквивалентную 30050 долларам США, что соответствовалоего доле в строящемся жилом доме в виде 3-х и 4-комнатных квартир.
В связи с длительным неисполнением обязательств пооплате и задолженностью по основному платежу и пеням компания 03.10.97расторгла договор с М. В связи с тем что М. в октябре 1997 г. самовольно занял одну из квартир в недостроенном доме и произвел в ней перепланировку, ОАО «МК«Кранэкс» обратилось в суд с иском о возмещении причиненного его имуществуущерба. В свою очередь, М. заявил встречное требование о признании расторжениядоговора об инвестировании и строительстве жилья недействительным и обязаниикомпании передать ему причитающуюся долю в жилой площади в виде 4-комнатнойквартиры №63. Свое требование обосновал тем, что ее стоимость соответствуетсумме произведенных им платежей.
Решением Октябрьского районного суда г. Иваново от17.02.98 с М. в пользу ОАО «МК «Кранэкс» в счет возмещения ущерба взыскано 7668руб. Одновременно суд признал расторжение договора об инвестировании №95/252 от22.08.95 недействительным, а также признал за М. право на получение квартиры №63в доме №23 по ул. Фрунзе в г. Иваново в собственность после внесенияокончательной оплаты ее стоимости.
Определением судебной коллегии по гражданским деламИвановского областного суда от 02.04.98 решение суда первой инстанции оставленобез изменения. Постановлением президиума Ивановского областного суда от15.01.99 из резолютивной части решения Октябрьского районного суда г. Ивановоот 17.02.98 исключено указание: «после внесения окончательной оплаты еестоимости». В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским деламВерховного Суда Российской Федерации, поставлен вопрос об отмене состоявшихсяпо делу решений в части признания за М. права на получение квартиры №63.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного СудаРоссийской Федерации, обсудив доводы протеста, выслушав объясненияпредставителей, находит протест подлежащим удовлетворению, а постановленные поделу решения — отмене в части признания за М. права на получение квартиры №63.
Удовлетворяя требования о предоставлении истцу4-комнатной квартиры в строящемся доме, суд сослался на то, что ответчик былобязан передать М. квартиру после приема дома в эксплуатацию. В связи с этимсудом сделан вывод о том, что он должен быть признан собственником квартиры №63указанного дома после выплаты ее полной стоимости.
Этот вывод мотивирован лишь тем, что в этой квартиреон произвел перепланировку и это никем не оспаривалось. Согласилась с такимвыводом и кассационная инстанция. Между тем с таким выводом суда согласитьсянельзя, так как он противоречит обстоятельствам дела, сделан судом без учетаусловий договора сторон об инвестировании и строительстве жилья, которые несодержат обязательства о предоставлении истцу именно квартиры №63, а определяюттолько тип жилой площади. В силу п. 4.4 договора конкретная квартира (ее номер,место расположения) определяется компанией после сдачи дома государственнойкомиссии, при этом приоритет имеют инвесторы, соблюдавшие дисциплину платежей.
Как видно из дела, указанная судом квартира была распределенадругому инвестору — Б. Однако к участию в деле она не привлекалась, хотя ееправа на этой жилье судом существенно нарушены, на что она указывает в жалобе впорядке надзора. Передав квартиру №63 М. в собственность, суд оговорил условиеэтого: после внесения окончательной оплаты.
По материалам дела видно, что истец должен компаниисумму, эквивалентную 3957 долларам США, и, исключив это условие, президиумобластного суда, по существу, признал за истцом право собственности наквартиру, стоимость которой полностью им не оплачена. Кроме того, разрешаяспор, суд не учел, что жилой дом, по поводу которого возник спор, был принятв эксплуатацию лишь 29 декабря 1998 г., а сведения о государственной регистрации дома отсутствуют в материалах дела. Между тем в силу ст. 219Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания,сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащеегосударственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, судом первой инстанции постановленорешение, выводы которого являются следствием неправильного применения нормматериального права, в связи с чем оно подлежит отмене в части, касающейсяпередачи М. жилой квартиры в собственность. По этой причине подлежат отменепостановления кассационной и надзорной инстанций (Определение судебной коллегиипо гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 1999 года по делу №7-В99-17).
При совершении сделок пораспоряжению имуществом возникает немало вопросов, связанных с применением нормгражданского и семейного законодательства об общей совместной или долевойсобственности.
В данной главерассмотрены проблемы и судебная практика правового регулирования совместнойсобственности супругов. В соответствии с Гражданским кодексом РФ имущество (втом числе недвижимое), которое находится в собственности двух или несколькихлиц, принадлежит им на праве общей собственности. По ныне действующемузаконодательству участниками общей совместной собственности могут быть толькограждане. Это супруги (гл. 7 раздела III Семейного кодекса); членыкрестьянского (фермерского) хозяйства (п. 1 ст. 258 Гражданского кодекса);члены семьи, ранее приватизировавшие квартиру с установлением на нее совместнойсобственности (в связи с изменениями в Законе РФ «О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации», внесенными Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, после 31 мая 2001 г. лицам, не являющимся супругами, жилое помещение можетпередаваться только в долевую собственность). При этом во всех указанныхслучаях допускается переход с режима общей совместной собственности на режимобщей долевой собственности (например, если в период брака купили квартиру, азатем развелись или по другим причинам решили поделить ее).
В общей совместнойсобственности супругов не имеет значения, на имя кого из супруговзарегистрировано жилое помещение. Владение, пользование и распоряжение такимимуществом супруги осуществляют по обоюдному согласию. Кроме того, чтобы одиниз супругов мог совершить сделку по распоряжению недвижимым имуществом(например, продать, подарить, заложить), потребуется нотариально удостоверенноесогласие другого супруга: имущество же общее. Если такое согласие не было получено,то другой супруг вправе требовать признания сделки недействительной в судебномпорядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о еесовершении.
Совместная собственность,в отличие от долевой, не имеет заранее определенных долей, они определяютсялишь при разделе совместной собственности или выделе из нее доли. Долипризнаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашениемсособственников.
Распоряжение имуществом,находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ееучастников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать,подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образомс соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250ГК РФ. Стоит отметить, что режим совместной собственности сохранятся и послерасторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. Требование оразделе может быть заявлено в течение трех лет после расторжения брака. Течениесрока исковой давности для требований о разделе общего имущества супругов, браккоторых расторгнут, исчисляется со дня, когда бывший супруг, обращающийся засудебной защитой, узнал или должен был узнать о том, что другим бывшим супругомсовершено действие, препятствующее осуществлению им своих права в отношенииэтого имущества. В силу п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ к требованиямсупругов, брак которых расторгнут, о разделе их общего имущества, применяетсятрехлетний срок исковой давности. Течение срока исковой давности в соответствиис общими правилами, закрепленными в п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ,начинается с того дня, когда супруг, обратившийся за судебной защитой, узналили должен был узнать о нарушении своего права. В частности, если послерасторжения брака бывшие супруги продолжают сообща пользоваться общимимуществом, то срок исковой давности начинает течь с того дня, когда одним изних будет совершено действие, препятствующее другому супругу осуществлять своиправа в отношении этого имущества (например, произведено отчуждение имущества).
Кроме того, хотелось быотметить следующее: важно помнить, что правовые нормы существуют не отдельнодруг от друга, а в единой системе права, поэтому применение одной нормы влечет,как правило, применение другой, связанной с ней. Это относится в первую очередьк вопросу о необходимости получения нотариального согласия супруга пораспоряжению общим имуществом, к исковым требованиям о разделе общего имуществасупругов, моменту прекращения брака, а также к оформлению прав на наследствопережившего супруга.Владеть всей квартирой (домом) одному гораздопроще, но если все же собственников несколько, то, осуществляя владение,пользование и распоряжение этим имуществом, необходимо учитывать интересы всех.Расходы по содержанию общего имущества должны делиться между всеми, сохранениеимущества должно стать целью каждого.
В главе рассмотреныпримеры решений судов по искам о признании права собственности на жилоепомещение, являющиеся предметами договоров долевого участия встроительстве.
 

Заключение
 
Завершая работу, сделаемкраткие выводы.
Право общей собственностивозникает тогда, когда право собственности на одну и ту же вещь возникает унескольких лиц, которые именуются сособственники.
Право общей собственностиможет принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании.
Субъекты права общейсобственности как и любые другие субъекты права собственности могутосуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться ираспоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия ониосуществляют сообща.
Общая собственность можетбыть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей(совместная собственность) участников. Соответственно этому различают правообщей долевой собственности и право общей совместной собственности.
В целом в гражданскомзаконодательстве установлен приоритет общей долевой собственности надсовместной, по общему правилу общая собственность является долевой, заисключением случаев, когда законом предусмотрено обязательное образованиесовместной собственности на имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Следует обратитьособое внимание на разницу между частью недвижимого имущества и долей в правена это имущество. В действующем законодательстве не существует таких понятийкак «доля помещения», «доля квартиры» или «доля дома». Доли определяютсяисключительно в праве на конкретное имущество (на помещение, квартиру, дом,часть квартиры в виде комнаты и т.д.), они не могут быть выражены в виде частей(долей) самого имущества. Доля в праве собственности выражается в виде простойдроби и является по своей сути абстрактной, идеальной конструкцией,разработанной законодателем для ситуации, когда имущество поступает всобственность двух или более лиц.
Отношения общейсовместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренныхзаконом ГК предусматривает два вида общей совместной собственности: общуюсовместную собственность супругов и общую совместную собственностькрестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК).
Общая совместнаясобственность супругов. Во-первых, целый ряд норм, регламентирующих этиотношения, включены в Гражданский кодекс. Во-вторых супругам предоставленыдостаточно широкие возможности самим определить правовой режим имущества,нажитого во время брака. В отношении имущества, нажитого супругами во времябрака, предусмотрено, что оно является их совместной собственностью, еслидоговором между ними не установлен иной режим этого имущества (в брачномконтракте). Что касается имущества, принадлежавшего каждому из супругов довступления в брак, то оно, как и прежде, признается их раздельнойсобственностью. Аналогичный правовой режим распространяется на имущество,полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству, а также навещи индивидуального пользования (кроме предметов роскоши), хотя бы они и былиприобретены во время брака за счет общих средств. С другой стороны, имуществокаждого из супругов может быть отнесено к совместной собственности, если вовремя брака в указанное имущество за счет общего имущества супругов или за счетличного имущества другого супруга были внесены вложения, которые значительноувеличили стоимость имущества.
Фермерское хозяйство неявляется юридическим лицом, но подлежит государственной регистрации, его глававо время регистрации приобретает статус индивидуального предпринимателя. Членыкрестьянского хозяйства по своим личным обязательствам будут отвечать толькосвоей долей в совместном имуществе. Выдел в натуре доли одного из членовхозяйства не допускается. Но в любой момент можно выйти из хозяйства,потребовав при этом денежной компенсации своей доли (поскольку выдел в натурене допускается). Если происходит прекращение существования хозяйства, то тогдаосуществляется разделение в натуре.
Сделки по распоряжениюобщим имуществом может совершать каждый из участников совместной собственности,если иное не вытекает из соглашения между ними. Согласие других сособственниковна совершение сделки предполагается. В тех случаях, когда один изсособственников совершил сделку по распоряжению общим имуществом, не имеянеобходимых полномочий, она может быть признана недействительной.
Изложенные правила опорядке владения, пользования и распоряжения совместной собственностьюприменяются, если законом для отдельных видов совместной собственности неустановлено иное. Совместная собственность в отличие от долевой не имеетзаранее определенных долей, они определяются лишь при разделе совместнойсобственности или выделе из нее. Доли признаются равными, если иное непредусмотрено законом или соглашением сособственников. Основания и порядокраздела совместной собственности и выдела из нее определяются по тем жеправилам, что и для долевой собственности, поскольку иное не установленозаконом или не вытекает из существа отношений участников совместнойсобственности.
Приобретение жилыхпомещений в общую собственность уже давно стало широко распространеннымявлением. Однако она ограничена порядком совершения сделок с квартирой,находящейся в общей собственности, и с отдельными долями этой квартиры. Нередкоэти особенности значительно ограничивают возможности собственника пораспоряжению своей долей.
Как показывает судебнаяпрактика, в последнее время возросло количество споров, связанных с правамиобщей собственности на имущество. В работе проведен анализ правовыхособенностей режима общей собственности на имущество и судебная практика сделоксними. Кроме того, обобщена практикарассмотрения судами дел о признании права собственности на жилые помещения,являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве.

Списокиспользованных источников
1.        Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №1-ФЗ/>(ред. от 27.12.2009).
2.        Алексеев, С.С.Гражданское право: учебник / С.С.Алексеев, Б.М.Гонгало, Д.В.Мурзин и др.; подобщ. ред. чл.-корр. РАН С.С.Алексеева. — М.: Проспект, 2009. — 528 с.
3.        Артемьева, Н.В.Совместная собственность супругов: актуальные вопросы правового регулирования ипрактика применения / Н.В.Артемьева // Закон и практика. — 2005. — № 4 (14). — С.27-37.
4.        Бабкин, С.А.Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей совместнойсобственности супругов / С.А.Бабкин — М.: Центр ЮрИнфоР, 2004. — 82 c.
5.        Волкова, М.А.Гражданское право. Учебный курс/ М.А.Волкова. — М.: Московский институтэкономики, менеджмента и права, 2009. – 125 с.
6.        Гатин, А.М.Гражданское право. Учебное пособие / А.М.Гатин. — М.: «Дашков и К», 2009. – 384с.
7.        Гомола, А.И.Гражданское право: Учебник / А.И.Гомола. — М.: Издательство Академия, 2008. –336 с.
8.        Гражданское право/ Под ред. А.Г.Калпина, А.И.Масляева. Ч.1. — М.: Юристъ, 2002. — С.465.
9.        Гражданское правов актах Высшего Арбитражного Суда РФ: Сб. документов. 1993-2005 гг. /Сост. В.Г.Голышев, А.В.Голышева. — М.: МИЭМП, 2005. – 335 с.
10.     Гражданское правоРоссии. Общая часть: курс лекций / Под ред. О.Н.Садикова. — М.: Юристъ, 2007. –776 с.
11.     Гражданскоеправо. В 2х ч.Часть 1. / Oтв.Ред. В.П.Мозолин, А.И.Масляев. — М.: Юристъ, 2005. – 378 с.
12.     Гражданскоеправо: Учебник в 4 т. / Под ред. Е.А.Суханова. — М.: Изд-во «Волтерс Клувер»,2008. – 720 с.
13.     Егоров, Н.Д. Гражданскоеправо: Учебник. В 3 т. / Н.Д.Егоров, И.В.Елисеев и др.; отв. ред.А.П.Сергеев. — М.: ТК Велби, 2008. – 848 с.
14.     Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). / Под ред.С.А.Степанова. – М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. –1504 с.
15.     Кузнецова, Л.В.Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в правеобщей долевой собственности / Л.В.Кузнецова // Журнал российского права, 2006.– №29. — С.4.
16.     Низамиева, О.Н.Соглашение об определении долей в общем имуществе и соглашение о разделе общегоимущества супругов: особенности правового регулирования / О.Н.Низамиева //Нотариус, 2005 — №4. – С.8.
17.     Обобщение практики рассмотрения судами дел о признанииправа собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоровдолевого участия в строительстве (инвестирования) // Обобщения судебной практики. –[Электронный ресурс].— Режим доступа: www.logos-pravo.ru/ publication.php?pid=29
18.     Определениепорядка пользования жилым помещением// Обзор судебной практики. – 2008.- №06. – С.12.
19.     Скловский, К.И.Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве /К.Скловский, М.Смирнова // Хозяйство и право. — 2003. — №10. — С.95.
20.     Скловский, К.И.Собственность в гражданском праве / К.И.Скловский. – М.: Дело, 2000. — С.167-180.
21.     Судебная практика// КонсультантПлюс: Интернет версия. Режим доступа: www.http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=card;div=LAW;page=sit
22.     Фогель В.А.Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение / В.А.Фогель// Бюллетень нотариальной практики. – 2002. — №4. – С.81.

Приложения
 
Приложение 1
 
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12февраля 2002 г.
«В соответствии со ст.34 Семейногокодекса Российской Федерации общим имуществом супругов является приобретенноеза счет их общих доходов движимое и недвижимое имущество независимо от того, наимя кого из супругов оно приобретено»(извлечение)
Решением Пресненского районного суда г.Москвы от 24 декабря 1999 г. произведен раздел совместно нажитого С. и Д. имущества. При этом С. выделено имущество насумму 41 009 руб., а Д. — на сумму 40 350 руб.; с С. в пользу Д. взысканакомпенсация в размере 279 руб. за превышение его доли в совместно нажитомимуществе. Кроме того, за Д. признано право собственности на земельный участокразмером 0,1 га в деревне Поздняково Можайского района Московской области.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московскогогородского суда от 4 июля 2000 г. решение суда оставлено без изменения.
Президиум Московского городского суда 26 июля 2001 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных решений оставил безудовлетворения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 12 февраля 2002 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, в котором ставился вопрос об отменесудебных постановлений в части признания за Д. права собственности на земельныйучасток в деревне Поздняково, удовлетворила по следующим основаниям.
В силу требований семейного законодательства к общему имуществу супруговотносится имущество, приобретенное за счет их общих доходов; имущество,полученное одним из супругов во время брака по безвозмездной сделке, являетсяего собственностью (ст.ст.34, 36 СК РФ).
Разрешая дело в оспоренной части и признавая за Д. право собственности наземельный участок, суд исходил из того, что эта площадь выделена ей решениемСиничинского сельсовета от 14 июня 1991 г. для ведения садово-огороднического хозяйства с возможностью строительства хотя и в период брака, но бесплатно,поэтому данный участок не является общим имуществом сторон и не подлежитразделу. 21 октября 1992 г. Д. выдано свидетельство о праве собственности наземлю, и она является собственником участка, о котором возник спор.
С таким выводом суда согласился президиум городского суда.
Между тем в соответствии со ст.34 СК РФ общим имуществом супруговявляются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимыевещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитныеучреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитоесупругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супруговоно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Местными органами исполнительной власти земельные участки гражданам длясадоводства и огородничества выделялись с учетом семьи бесплатно. В таком жепорядке в 1991 году получен участок в деревне Поздняково и Д., состоявшей в товремя в браке с С. Поэтому исключение судом земельного участка в деревнеПоздняково из состава совместно нажитого С. и Д. имущества со ссылкой на то,что он получен Д. по безвозмездной сделке и является ее личной собственностью,противоречит ст.34 СК РФ и нарушает права заявителя.
Как указал президиум городского суда, суд первой инстанции произвелраздел находящихся на спорном земельном участке строений и при этом передал ихв собственность Д., компенсировав С. половину стоимости данных строений другимимуществом. Однако это не подтверждает правильности исключения земельногоучастка из состава совместно нажитого сторонами имущества, а также не лишаетвозможности его раздела в соответствии с действующим семейнымзаконодательством.
Учитывая изложенное, судебные постановления в части признания за Д. правасобственности на земельный участок размером 0,1 га в деревне Поздняково Можайского района Московской области нельзя признать законными, поэтомуони в этой части подлежат отмене.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решениеПресненского районного суда г.Москвы, определение судебной коллегии погражданским делам Московского городского суда и постановление президиума Московскогогородского суда в части признания за Д. права собственности на земельныйучасток размером 0,1 га в деревне Поздняково Можайского района Московскойобласти отменила и дело в этой части направила на новое рассмотрение.

Приложение 2
 
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утв. постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г.
Вопрос 26: Применяется ли к отношениям, вытекающим из договора,заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно дляличных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлениемпредпринимательской деятельности, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992года (в редакции от 21 декабря 2004 года) «О защите правпотребителей» в связи с вступлением в силу Федерального закона от 30декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации»?
Ответ: В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона«Об участии в долевом строительстве» одна сторона (застройщик)обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечениемдругих лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объектнедвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектовпередать соответствующий объект долевого строительства участнику долевогостроительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуетсяуплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительствапри наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)иного объекта недвижимости.
Этот Федеральный закон к участникам долевого строительства относитграждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительствамногоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеютнамерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру)исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных сосуществлением предпринимательской деятельности.
В силу пункта 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям,вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевогостроительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, несвязанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, неурегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательствоРоссийской Федерации о защите прав потребителей.
При применении Закона Российской Федерации «О защите правпотребителей» к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, чтоФедеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации» предусмотрена иная, отличная отзаконодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафныесанкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительствемногоквартирных домов (пункт 3 статьи 3, пункт 2 статьи 9, статья 10Федерального закона).
Компенсация морального вреда, причиненного гражданам — участникамдолевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренныхЗаконом Российской Федерации «О защите прав потребителей», посколькуФедеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательныеакты Российской Федерации» отношения по компенсации морального вреда нерегулируются.