Міністерствоосвіти і науки України
Львівськийнаціональний університет імені Івана Франка
Доповідьна тему:
Порядокздійснення оцінки нерухомого майна суб’єктом оціночної діяльності
Виконавстудент
групиЕКБс-51
ОстровськийСвятослав
Львів2011
Об'єкти оцінки нерухомого майнаподіляються на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельнихполіпшень, земельні ділянки(їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельніполіпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна ділянка (її частина),що містить земельні поліпшення, може розглядатися як умовно вільна відземельних поліпшень.
/>Земельнеполіпшення — результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісниххарактеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належатьматеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких єнеможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарськоїдіяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів,розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо).
/>Невід'ємнеполіпшення нерухомого майна — результати заходів, спрямованих на покращенняфізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та(або) земельних поліпшень, відокремлення яких призведе до зменшення ринковоївартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних поліпшень.
/>Надлишковеполіпшення нерухомого майна — результати заходів, спрямованих на змінуфізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристикземельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких не призведе дозміни ринкової вартості земельної ділянки та (або) земельних поліпшень. Вартістьнадлишкових поліпшень є позитивною різницею між витратами на заміщення (відтворення)та приростом ринкової вартості, що зумовлений такими витратами;
Існують такі методичні підходидля визначення вартості нерухомого майна.
/>1. Витратний підхіддоцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, риноккупівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна,у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроївтощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхідзастосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та(або) економічно доцільне.
/>Під час застосуваннявитратного підходу інформація, що використовується для проведення оціночних процедур,повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього нерухомогомайна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходупідрядника.
/>Застосовуваннявитратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельніполіпшення, та земельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення(відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складаєтьсяіз залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартостіземельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючоговикористання.
/>/>Оцінказемельних ділянок, що містять земельні поліпшення, або земельних поліпшень із застосуваннямметодів витратного підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
/>- визначенняринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) підчас її існуючого використання;
/>- визначеннявартості відтворення або вартості заміщення земельних поліпшень;
/>- розрахуноквеличини зносу (знецінення) земельних поліпшень;
/>- визначеннязалишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки як різниці міжвартістю заміщення (відтворення) та величиною зносу земельних поліпшень, збільшеноїна величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою)під час її існуючого використання.
Вихідними даними про фізичні характеристикиземельних поліпшень можуть бути:
— документи бюро технічноїінвентаризації;
/>- проектно-кошториснадокументація будівництва об'єкта оцінки у разі, коли під час ідентифікації цьогооб'єкта не виявлено розбіжностей між його фактичними фізичними характеристикамита такою документацією;
/>- документинатурних обмірів об'єкта оцінки та документи, що підтверджують фізичний (технічний)стан поліпшень, проведених спеціалізованими організаціями, які відповідно до законодавствамають право виконувати такі роботи.
У разі відсутності будь-якого іззазначених документів подається документ, що підтверджує проведення натурнихобмірів або обстеження фізичного (технічного) стану власником (балансоутримувачем)об'єкта оцінки або особою, яка уповноважена управляти цим об'єктом оцінки, скріпленийпечаткою та підписом керівника суб'єкта господарювання, або оцінювачем, який безпосередньопроводить оцінку об'єкта оцінки, скріплений печаткою та підписом керівника суб'єктаоціночної діяльності — суб'єкта господарювання;
/>2. Метод прямоговідтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки об'єкта, заміщенняякого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об'єкта оцінкийого найбільш ефективному використанню.
3. Метод заміщення, як правило,застосовується для визначення вартості заміщення об'єкта, що побудований(будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновленняоб'єкта оцінки у його первісному вигляді. />Під час використання методузаміщення для проведення оцінки земельних поліпшень вартість заміщення визначаєтьсяна основі розрахунку поточної вартості витрат на створення земельних поліпшень,що є подібними до оцінюваних згідно з проектно-кошторисною документацією, або завартістю одиничного показника земельних поліпшень (площа, об'єм), що єподібними до оцінюваних.
/>4. У разізастосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати віднайбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячиз припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використанняподібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валовогодоходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомогомайна. />
Дані про фактичний валовий дохід(фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючоговикористання об'єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, коли вонивідповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна. />Підчас проведення оцінки також ураховуються типові умови договорів оренди подібногонерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозуваннярозміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовамиринку оренди подібного нерухомого майна.
Якщо оцінка проводиться з метоюподальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховуєтьсяфакт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам орендиподібного нерухомого майна. 5. Метод прямої капіталізації доходу передбачає такупослідовність оціночних процедур:
-прогнозування валового доходу наоснові результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомогомайна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типовихумов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;
/>-прогнозуванняопераційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правилоза рік з дати оцінки). Чистий операційний дохід розраховується як різниця міжваловим доходом та операційними витратами, рентний дохід
— як різниця між очікуваним валовимдоходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, тавиробничими витратами і прибутком виробника;
/>- обґрунтуваннявибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;
— розрахунок вартості об'єкта оцінкишляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставкукапіталізації. />
6. Метод непрямої капіталізаціїдоходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночнихпроцедур:
— обґрунтування періодупрогнозування;
— прогнозування валовогодоходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками,кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду; />
— обґрунтування виборуоціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;
— визначення поточної вартості грошовогопотоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);/>
— прогнозування вартостіреверсії та розрахунок її поточної вартості;
/>- визначеннявартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточноївартості реверсії. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктівоцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
— порівняння прогнозованогорічного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування)щодо подібного нерухомого майна;
— аналіз альтернативних видів інвестуваннята визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальнимризиком, а також у разі наявності — інших додаткових ризиків інвестування,пов'язаних з об'єктом оцінки;
— інші оціночні процедури, які характеризуютьдохід на інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтованіу звіті про оцінку майна.
/>Необхіднівитрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідністьіз споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувавсяпід час прогнозування чистого операційного доходу об'єкта оцінки, можуть бутивраховані під час застосування:
/>методу прямої капіталізаціїдоходу — шляхом зменшення вартості об'єкта оцінки, на розмір поточної вартостінеобхідних витрат, що необхідні для такого приведення;
/>методу непрямоїкапіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) — шляхом їх додавання доопераційних витрат у відповідних періодах здійснення в межах періодупрогнозування.
Під час визначення обсягу необхіднихвитрат враховується технічна можливість та економічна доцільність усунення ознакфізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено законодавствомстосовно порядку компенсації витрат користувачу об'єкта оцінки. При цьому дорозрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, яківраховуються під час проведення оцінки.
/>Операційні витратипрогнозуються у цінах, що діють на дату оцінки. У разі прогнозування операційнихвитрат враховуються витрати власника (балансоутримувача), пов'язані з отриманнямвалового доходу.
Визначення вартості реверсії здійснюєтьсяшляхом застосування таких оціночних процедур:
/>-щодо об'єктів оцінки,строк корисного використання яких необмежений протягом періоду прогнозування, — розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки на початок періоду, що настає за прогнозним;
/>-щодо об'єктів оцінки,строк корисного використання яких вичерпується на кінець періоду прогнозування,- розрахунку суми вартості ліквідації земельних поліпшень та ринкової вартості земельноїділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою), визначених на кінець періодупрогнозування.
/>7. Порівняльний підхідпередбачає таку послідовність оціночних процедур:
-збирання і проведення аналізу інформаціїпро продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;
/>- вибір методурозрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірностінаявної інформації;
— зіставлення об'єкта оцінки зоб'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонуванняоб'єктів порівняння;
/>- визначеннявартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок довартості об'єктів порівняння;
/>- узгодженняотриманих результатів розрахунку./>
Зіставлення об'єкта оцінки та об'єктівпорівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкта порівняння, цінаодиниці площі чи об'єму тощо.
Узгодження отриманих величин вартостейоб'єктів порівняння здійснюється:
/>за величинами вартостейоб'єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;
/>на основівизначення середньозваженої вартості;
за вартістю об'єкта порівняння,яка зазнала найменших коригувань;
/>на основівартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни
продажу (ціни пропонування) та характеристикияких найбільш достовірна;
/>іззастосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у звіті про оцінкумайна.
/>Узгодженнярезультатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного тапорівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що євизначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірностівихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведенняоцінки.
/>Особливостіоцінки окремих видів нерухомого майна.
Ринкова вартість земельної ділянки(її частини), що не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (їїчастини), що містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від земельнихполіпшень, або земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, найбільшефективним використанням яких є ліквідація, визначається на підставі проведенняаналізу найбільш ефективного використання.
Найбільш ефективне використанняземельної ділянки, що містить земельні поліпшення і розглядається як умовновільна від земельних поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використаннямземельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі визначенняринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на припущенні про умовну зміну способуїї використання з метою досягнення найбільш ефективного використання. При цьомуможуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахуваннявитрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень). Якщо при застосуванні такоїпроцедури отриманий результат розрахунку становить від'ємну величину, ринковавартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні.
/>У разі коли найбільшефективним використанням земельних поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язаніз нею, перевищують вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, вартістьтаких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації, а ринкова вартістьземельної ділянки визначається як умовно вільної від земельних поліпшень.
Оцінка земельних ділянок проводитьсяіз застосуванням дохідного та (або) порівняльного підходів на підставі аналізу інформаціїпро розмір орендної плати та ціни продажу (ціни пропонування) подібнихземельних ділянок, у разі потреби — з урахуванням витрат на земельніполіпшення, що знаходяться у її межах.
/>У разі визначенняринкової вартості земельної ділянки при її найбільш ефективному використанніземельна ділянка розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень./> У разі визначення ринкової вартості земельної ділянки при її існуючомувикористанні земельна ділянка розглядається як умовно вільна від земельнихполіпшень.
/>За відсутностіінформації про ціни продажу (ціни пропонування або розмір орендної плати) подібнихземельних ділянок оцінка земельної ділянки ґрунтується на припущенні про умовнузміну характеру її використання на такий, що забезпечує отримання доходу від їїнайбільш ефективного використання.
/>Для проведення оцінкиземельних ділянок, що використовуються як сільськогосподарські угіддя, валовийдохід для визначення рентного доходу розраховується на підставі аналізу динамікитипового урожаю сільськогосподарських культур (відповідно до родючості ґрунтів умежах земельної ділянки, урожайності культур у розрізі відповідних агровиробничихгруп ґрунтів) та цін його реалізації на ринку. Витрати, що враховуються під часрозрахунку рентного доходу, включають виробничі витрати та прибуток виробника,що є типовими для регіонального ринку.
/>Для проведення оцінкиземельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу,рентний дохід розраховується шляхом вирахування виробничих витрат та прибутку виробниказа період обороту рубки із валового доходу, що прогнозується від використаннялісових ресурсів.
Вартість земельних ділянок, у межахяких розташовані природні та штучні замкнуті водойми, що використовуються для господарськоїдіяльності, визначається в порядку, встановленому для проведення оцінки земельнихділянок, що містять земельні поліпшення.
/>Вартість об'єктівнезавершеного будівництва визначається із застосуванням витратного, порівняльногопідходів, а також шляхом поєднання усіх методичних підходів./> Уразі поєднання методичних підходів вартість об'єкта незавершеного будівництва визначаєтьсяяк різниця між прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільшефективного використання після завершення його будівництва і введення в експлуатаціюта приведеними до поточної вартості витратами на завершення будівництва і введенняцього об'єкта в експлуатацію.
/>Вартість природнихоб'єктів нерухомого майна визначається на основі результатів аналізу їх корисностідля власника (балансоутримувача, користувача) та з урахуванням обмежень, установленихзаконодавством щодо використання цих об'єктів.
Звіт про оцінку майна у стислійформі може складатися під час проведення оцінки квартир, дачних та садовихбудинків, гаражів (гаражних місць), земельних ділянок для дачного та гаражного будівництва,присадибних земельних ділянок.
У разі проведення оцінки земельнихділянок державної та комунальної власності та для цілей викупу земельних ділянокприватної власності у зв'язку із суспільною необхідністю до звіту про оцінку обов'язковододаються витяг із затвердженого відповідним органом державної влади, відповідноюрадою або уповноваженим ним органом переліку земельних ділянок, що підлягають продажуна конкурентних засадах, або рішення відповідного органу державної влади, відповідноїради або уповноваженого ними органу про викуп земельної ділянки, а також технічнийпаспорт земельної ділянки, правовстановлюючі документи на земельні поліпшення,ситуаційний план і план земельної ділянки, виписка із земельно-обліковихдокументів установленого зразка.
земельна ділянканерухоме майно