ПРЕДМЕТ: ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
КУРСОВАЯ РАБОТА
НА ТЕМУ: «ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ»
Владимир 2009 г.
Содержание
Введение
1. Жилые помещения как объект правоотношений в жилищномправе
2. Понятие и виды жилищных фондов,их классификация
3. Учет жилищного фонда
4. Эксплуатация, обслуживание иремонт жилищного фонда
Заключение
Список используемой литературы
Введение
Степень разработанностипроблемы. Теоретической базой исследования являются научные труды ГрудцынаЛ.Ю., Данилова Е.П., Камышанского В.П., Куншина Л.В., Макарова С.Ю., Михеева Л.Ю.,Пчелинцева Л.М., Шешко Г.Ф., Шомина Е.С., Эрделевского А.М. и других ученых.
Предметом исследованиястали нормы жилищных отношений.
Объектом исследованиястало понятие и виды жилых помещений. Данные правовые гарантии представляютсяпринципиально важными, поскольку являются обеспечиваемым государством залогомнадлежащего осуществления субъективного права.
Цели и задачи исследования. Недостаточнаяразработанность темы предопределила цель и задачи ее исследования. Основнойцелью работы является разработка системы теоретических основ и практическихрекомендаций по вопросам регулирование жилых помещений.
Данные цели достигаютсяпосредством постановки и решения следующих задач:
раскрыть понятие жилыхпомещений, как объекта правоотношений в жилищном праве;
рассмотреть понятие и видыжилищных фондов, их классификация;
провести анализ учета жилищногофонда;
раскрыть эксплуатацию,обслуживание и ремонт жилищного фонда.
Методологическая итеоретическая основы исследования. Методологическую базу исследованиясоставили основные положения диалектического метода научного познания. Также вработе использовались общенаучные и специальные методы познания: исторический,логический, сравнительно-правовой, социологический, статистический анализ,системный подход и некоторые иные.
Нормативно-правовая иэмпирическая базы исследования. Нормативной базой исследования являютсяразличные отечественные законодательные и иные правовые акты, действующие намомент исследования: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ; Налоговый кодексРФ, Бюджетный кодекс РФ, Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря2004 г. N 188-ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря2004 г. N 190-ФЗ.
1. Жилые помещения как объект правоотношений вжилищном праве
Объектом жилищных правоотношенийявляются жилые помещения. Жилое помещение — это изолированное помещение,которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживанияграждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам,иным требованиям законодательства) [1].Данное определение дано в ст.15 ЖК РФ.
При этом оно не является единственнымв законодательстве РФ. В п.10 ст.5 УПК РФ жилым помещением названиндивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями,жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд ииспользуемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещениеили строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временногопроживания.
В ст.16 ЖК РФ выделяютсяследующие виды жилых помещений[2]:
1) жилой дом, часть жилого дома.Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит изкомнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием втаком здании;
2) квартира, часть квартиры. Квартиройпризнается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования втаком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещенийвспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданамибытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
3) комната — часть жилого домаили квартиры, предназначенная для использования в качестве местанепосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Обратим внимание на тот факт,что в указанной статье выделено такое жилое помещение, как комната. Кроме того,в ряде статей ЖК РФ определен правовой статус коммунальной квартиры, правасобственников комнат в коммунальной квартире, а также названы иные нормы,регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых помещений. Тоесть в тексте ЖК РФ используется понятие коммунальной квартиры. Исходя из этогоможно говорить о том, что коммунальная квартира также представляет собой жилоепомещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданамикак по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частнойсобственности.
К предоставляемому гражданам дляпроживания жилому помещению предъявляются определенные требования. Ранее онисодержались в ст. ст.40, 52 ЖК РСФСР. В действующем ЖК РФ данные нормыотсутствуют. Но при этом в Постановлении СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335«О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ипредоставления жилых помещений в РСФСР», которое было принято на основанииЖК РСФСР, но тем не менее не признано утратившим силу с прекращением егодействия, установлено, что жилое помещение:
1) должно быть благоустроеннымприменительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленнымсанитарным и техническим требованиям;
2) предоставляется гражданам наодного человека в размере, установленном субъектом Федерации, и не может бытьменее социальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размерупредоставления жилых помещений;
3) при предоставлении жилыхпомещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9лет, кроме супругов;
4) предоставляется с учетомсостояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств;
5) не подлежит заселению двумя иболее семьями, если по своему размеру оно не обеспечивает установленныхсанитарных требований для проживания более одной семьи.
Кроме того, ПостановлениемПравительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 было утверждено Положение опризнании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным дляпроживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В части 2указанного документа содержатся требования, которым, в частности, должноотвечать жилое помещение[3]:
1) жилые помещения должнырасполагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне всоответствии с функциональным зонированием территории;
2) несущие и ограждающиеконструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имуществасобственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться вработоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушенияв части деформативности (а в железобетонных конструкциях — в частитрещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущейспособности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасноепребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкциижилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общегоимущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметьразрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин,снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойстваконструкций или жилого дома в целом;
3) жилое помещение, равно как иобщее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно бытьобустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травмжильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилоепомещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженернымоборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерногооборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещенийдома, входящих в состав общего имущества собственников помещений вмногоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов,высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходовпо лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должныобеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения;
4) жилое помещение должно бытьобеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое игорячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а вгазифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях безцентрализованных инженерных сетей в одно — и двухэтажных зданиях допускаетсяотсутствие водопровода и канализированных уборных;
5) инженерные системы (вентиляция,отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование имеханизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общегоимущества собственников помещений в многоквартирном доме, должнысоответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройствовентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха изодной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналовкухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами;
6) жилые помещения, а такжепомещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений вмногоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой игрунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощиконструктивных средств и технических устройств, и т.д.
В ст.17 ЖК РФ определеноназначение жилого помещения и пределы его использования. Жилое помещение предназначенодля проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производствне допускается.
Но при этом введена новая норма,в соответствии с которой допускается использование жилого помещения дляосуществления профессиональной деятельности или индивидуальнойпредпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основанияхгражданами. Для того чтобы указанные лица могли воспользоваться этим правом,должны соблюдаться следующие условия:
1) это не должно нарушать прав изаконных интересов других граждан;
2) это не должно нарушатьтребования, которым должно отвечать жилое помещение.
В качестве примера можнопривести соответствующие права адвоката, учредившего адвокатский кабинет[4].Согласно ей адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинетажилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на правесобственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом ичленами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом дляразмещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетнихлиц, проживающих совместно с адвокатом.
2. Понятие и виды жилищных фондов, их классификация
В ст. 19 ЖК РФ раскрываетсяпонятие жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех жилыхпомещений, находящихся на территории РФ. То есть в него включены жилыепомещения независимо от форм собственности и целей использования (общежития,гостиницы, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья длявременного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, домадля одиноких престарелых и т.д.).
Таким образом, в состав жилищногофонда в соответствии с ЖК РФ вошли жилые помещения, которые пригодны дляпроживания в них и удовлетворяют потребность населения в жилье. В зависимостиот оснований классификации, в зависимости от формы собственности на жилыепомещения выделяют следующие категории[5]:
1) частный жилищный фонд — этофонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома,приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домахжилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевымвзносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры идома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях,предусмотренных законодательством). Он подразделяется на:
а) фонд, который находится всобственности граждан;
б) фонд, принадлежащийюридическим лицам, он является построенным или приобретенным за их счет;
2) государственный жилищный фондтакже классифицируется на два вида. Первый представляет собой совокупностьжилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищныйфонд Российской Федерации), и второй — жилые помещения, принадлежащие на правесобственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
3) муниципальный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственностимуниципальным образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям).Это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в нихадминистративно-территориальных образований, в том числе в городах Москве иСанкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полномхозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлениимуниципальных учреждений. Данные жилые помещения формируют жилищные фондысоциального использования и специализированный жилищный фонд.
Второй вариант классификацииосновывается на целях использования жилищного фонда. В этом случае онподразделяется на[6]:
1) жилищный фонд социальногоиспользования — в него входят предоставляемые гражданам по договорамсоциального найма жилые помещения. В социальный найм возможно предоставлятьжилые помещения, которые входят в государственный и муниципальный жилищныефонды;
2) специализированный жилищныйфонд — разделом 4 ЖК РФ предусмотрена возможность предоставления для проживанияотдельным категориям граждан жилых помещений. Специализированный жилой фондтакже формируется из государственного и муниципального жилищных фондов. К жилымпомещениям специализированного жилищного фонда относятся:
а) служебные жилые помещения;
б) жилые помещения в общежитиях;
в) жилые помещения маневренногофонда;
г) жилые помещения в домахсистемы социального обслуживания населения;
д) жилые помещения фонда длявременного поселения вынужденных переселенцев;
е) жилые помещения фонда длявременного поселения лиц, признанных беженцами;
ж) жилые помещения длясоциальной защиты отдельных категорий граждан;
3) индивидуальный жилищный фонд- совокупность жилых помещений частного жилищного фонда (частные жилые дома,приватизированные квартиры, квартиры в ЖСК с выплаченной стоимостью и т.д.). Собственникамивыступают юридические или физические лица. Данный вид жилищного фондаиспользуется гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания,проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условияхбезвозмездного пользования, а юридическими лицами — собственниками такихпомещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческогоиспользования — жилые помещения, которые входят в данную категорию,используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условияхвозмездного пользования, могут быть предоставлены гражданам по иным договорам,а также различным лицам во владение и (или) в пользование.3. Учет жилищного фонда
Жилищный фонд подлежитгосударственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Государственныйучет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматриватьпроведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническуюинвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортовжилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилыхпомещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленнымтребованиям).
В целях ускорения проведенияреформы жилищно-коммунального хозяйства и приведения в соответствие сзаконодательством РФ государственного учета жилищного фонда ПостановлениемПравительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 «О государственном учетежилищного фонда в Российской Федерации» было утверждено Положение огосударственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (далее — ПостановлениеПравительства РФ «О государственном учете жилищного фонда»).
Согласно ему основной задачейгосударственного учета жилищного фонда в Российской Федерации являетсяполучение информации о местоположении, количественном и качественном составе,техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда иизменении этих показателей[7].
Государственному учету подлежатнезависимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития,гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одинокихпрестарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры,служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодныедля проживания.
Включение жилых строений и жилыхпомещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производятся всоответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.
Государственный учет жилищногофонда в Российской Федерации включает в себя:
1) технический (оперативный) учет- это основа государственного учета, он осуществляется независимо отпринадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учетапутем проведения технической инвентаризации и регистрации документов обобязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Техническийучет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные имуниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия,службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которыхосуществляет государственная специализированная организация. Указанныеорганизации осуществляют технический учет жилищного фонда в городских исельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляютформы федерального государственного статистического наблюдения за жилищнымфондом в территориальные органы государственной статистики;
2) официальный статистическийучет — он осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальнымиорганами на основе обобщения форм федерального государственного статистическогонаблюдения за жилищным фондом, представленных организациями техническойинвентаризации, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодныхфедеральных программах статистических работ. Формы федеральногогосударственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология,порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаютсяГосударственным комитетом РФ по статистике по согласованию с Государственнымкомитетом РФ по жилищной и строительной политике. При этом важным являетсянеобходимость соответствия показателей технического учета жилищного фондапоказателям официального статистического учета;
3) бухгалтерский учет — онпроизводится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ«О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами.
Так как основу государственногоучета составляет технический учет, необходимо обратить внимание на функции,которые выполняют организации, его осуществляющие, в частности БТИ:
а) техническую инвентаризацию ипаспортизацию жилищного фонда;
б) контроль техническогосостояния жилых строений и жилых помещений;
в) оценку и переоценку жилыхстроений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
г) информационное иконсультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственнымучетом жилищного фонда.
Инвентаризационные сведения ииные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения вследующих случаях:
а) составление государственнойстатистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;
б) государственная регистрацияправ на недвижимое имущество и сделок с ним;
в) исчисление и контроль базыналогообложения недвижимости в жилищной сфере;
г) ввод в эксплуатацию жилыхстроений и жилых помещений;
д) определение техническогосостояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;
е) регистрация товариществсобственников жилья;
ж) присвоение кадастровыхномеров объектам недвижимости в жилищной сфере.
Кроме ПостановленияПравительства РФ «О государственном учете жилищного фонда» порядокгосударственного учета жилищного фонда регулируется также Инструкцией опроведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной ПриказомМинземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37.
Но в Постановлении ПравительстваРФ «О государственном учете жилищного фонда» установлена основнаязадача государственного учета жилищного фонда в РФ. А Инструкция о проведенииучета жилищного фонда в РФ определяет основные требования к организации ипорядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городахи других поселениях РФ. При этом требования данного нормативного актаобязательны для всех организаций технической инвентаризации.4. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищногофонда
Управление многоквартирным домомдолжно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан,надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросовпользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуггражданам, проживающим в таком доме.
ЖК РФ возлагает обязанности посодержанию общего имущества на следующих лиц[8]:
1) согласно ст.30 ЖК РФ — насобственников жилого помещения возложено не только бремя содержания этогопомещения, но и, если данное помещение является квартирой, общего имуществасобственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственникжилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии,не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законныеинтересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержанияобщего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
2) в соответствии со ст.43 ЖК РФ- на собственника комнаты в коммунальной квартире также возложено бремясодержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное непредусмотрено федеральным законом или договором;
3) на основании ст.65 ЖК РФ — нанаймодателя жилого помещения по договору социального найма возложенаобязанность, в частности, принимать участие в надлежащем содержании и в ремонтеобщего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаемжилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
Обязанности нанимателя жилогопомещения по договору социального найма, определенные в ст.67 ЖК РФ, касаютсяиспользования, обеспечения сохранности, поддержания надлежащего состояния,производства текущего ремонта непосредственно того жилого помещения, котороепредоставлено ему для проживания. Обязанности, касающиеся содержания общегоимущества указанными лицами, в ЖК РФ не предусмотрены.
Эксплуатация и ремонт жилыхпомещений, входящих в состав всех видов жилищных фондов, осуществляются собязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Требования и порядокобслуживания и ремонта жилищного фонда определены в Правилах и нормахтехнической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением ГосстрояРоссии от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее — Правила и нормы техническойэксплуатации).
Целями обслуживания иэксплуатации являются:
1) обеспечение сохранности жилищногофонда всех форм собственности;
2) проведение единой техническойполитики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующихнормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов иинженерных систем, а также придомовых территорий;
3) обеспечение выполненияустановленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фондаили уполномоченными управляющими и организациями различныхорганизационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Граждане, юридические лица,являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домахвсех форм собственности, имеют право участвовать в управлении жилищным фондомпо месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав иинтересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
Указанные лица обязаны:
1) использовать жилые помещения,а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав исвобод других граждан;
2) бережно относиться кжилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищногофонда, а также использовать его без ущерба для других лиц;
3) выполнять предусмотренныезаконодательством санитарно-гигиенические, экологические,архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;
4) своевременно производитьоплату жилья, коммунальных услуг.
Жилищно-эксплуатационныеорганизации (а при их отсутствии — предприятия, учреждения, организации,осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищногофонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, атакже контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями,содержания жилого дома и придомовой территории.
Техническая эксплуатацияжилищного фонда включает в себя:
1) управление жилищным фондом:
а) организацию эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежнымиорганизациями и поставщиками;
в) все виды работы снанимателями и арендаторами;
2) техническое обслуживание иремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий предусматривает (согласноп.1.8 Правил и норм технической эксплуатации):
а) техническое обслуживание (содержание),включая диспетчерское и аварийное, — представляет собой комплекс работ поподдержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданныхпараметров и режимов работы его конструкций, оборудования и техническихустройств;
б) осмотры — их целью являетсяустановление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по ихустранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием исодержанием помещений;
в) подготовка к сезоннойэксплуатации — ее целью является обеспечение сроков и качества выполнения работпо обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающихнормативные требования проживания жителей и режимов функционированияинженерного оборудования в зимний период. При подготовке жилищного фонда кэксплуатации в зимний период надлежит:
устранить неисправности стен,фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами),проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов,газоходов, внутренних систем тепло-, водо — и электроснабжения и установок сгазовыми нагревателями;
привести в технически исправное состояниетерриторию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных италых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
обеспечить надлежащуюгидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежнымиконструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинныхотделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;
г) текущий ремонт — это ремонтзанимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений, он выражается впроизводстве, например, таких работ, как: побелка потолков, окраска стен илиоклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т.д. Текущий ремонтнанимателями жилых помещений по договорам социального найма производится наусловиях и в порядке, определяемых договором и ЖК РФ.
Он включает в себя комплексстроительных и организационно-технических мероприятий с целью устранениянеисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования иинженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Работыпо текущему ремонту подразделяются на:
планируемые — к ним относятсяпериодические осмотры и профилактический ремонт;
непредвиденные — устранениемелких повреждений и неисправностей по заявкам жильцов, устранение последствийаварий и стихийных бедствий, проведение внеочередных осмотров после стихийныхбедствий и аварий.
Проведенный текущий ремонтжилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственниковжилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда;
д) капитальный ремонт выражаетсяв восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихсяконструкций и оборудования дома. В результате капитального ремонта происходитликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерногооборудования жилого дома. Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой домв целом либо только отдельные его элементы: подъезды, этажи и т.д. При егопроведении следует производить комплексное устранение неисправностей всехизношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену ихна более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателейжилищного фонда, осуществление технически возможной и экономическицелесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла,воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Капитальныйремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которыхвыполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет допускается производить ввиде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условияпроживания в них на оставшийся срок. Так как согласно ЖК РФ проведениекапитального ремонта является обязанностью наймодателя жилого помещения подоговору социального найма, то согласно ст.88 ЖК РФ при проведении капитальногоремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могутбыть проведены без выселения нанимателя, именно наймодатель обязан предоставитьнанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта илиреконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального наймажилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведениякапитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилоепомещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи отпереселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения всудебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещениеманевренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
В целом система техническогообслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечиваетнормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленногосрока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных ифинансовых ресурсов. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работыпо контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности,наладке и регулированию инженерных систем и т.д.;
3) санитарное содержание:
а) уборка мест общегопользования (содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов и техническихподполий);
б) уборка мест придомовойтерритории (площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых ивнутриквартальных проездов территорий) должна производиться организациями пообслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированнымислужбами;
в) уход за зеленыминасаждениями, озеленение — оно выполняется после очистки территории от остатковстроительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений,прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.
Владельцы озелененных территорийобязаны[9]:
а) обеспечить сохранностьнасаждений;
б) в летнее время и в сухуюпогоду поливать газоны, цветники, деревья и кустарники;
в) не допускать вытаптываниягазонов и складирования на них строительных материалов, песка, мусора, снега,сколов льда и т.д.;
г) новые посадки деревьев икустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещениемоборудования производить только по проектам, согласованным в установленномпорядке, со строгим соблюдением агротехнических условий;
д) во всех случаях вырубку ипересадку деревьев и кустарников, производимые в процессе содержания и ремонта,осуществлять в соответствии с существующими требованиями данных правил итехнологическим регламентом;
е) при наличии водоемов наозелененных территориях содержать их в чистоте и производить их капитальнуюочистку не менее одного раза в 10 лет.
Граждане обязаны бережноотноситься к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать правиласодержания придомовой территории, не допускать ее загрязнения.
Запрещается на придомовойтерритории производить мойку автомашин и иных транспортных средств, сливбензина и масел, регулировать сигналы, тормоза и двигатели[10].
Таким образом, эксплуатация,управление, техническое обслуживание жилых домов представляют собой комплексвзаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных наобеспечение сохранности объектов недвижимости, сохранение их функциональногоназначения. Эта система должна быть направлена на предупреждение ихпреждевременного износа и обеспечение надежного функционирования.
Заключение
Таким образом, мы уяснили, чтообъектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. Жилое помещение — этоизолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно дляпостоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническимправилам и нормам, иным требованиям законодательства). Данное определение данов ст.15 ЖК РФ.
Выделяются следующие виды жилыхпомещений:
1) жилой дом, часть жилого дома.Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит изкомнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием втаком здании;
2) квартира, часть квартиры. Квартиройпризнается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования втаком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещенийвспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданамибытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
3) комната — часть жилого домаили квартиры, предназначенная для использования в качестве местанепосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Я надеюсь, что разработаннаямною работа осветила тот необходимый перечень вопросов, который нужен приизучении данной темы. Но также отмечаю, что вопросы, раскрытые моей работой неимеют необходимую всесторонность и глубину раскрытия всей темы. Часть из них,безусловно, требуют более глубокого теоретического изучения и практическихпроверок.
Список используемой литературы
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция РФ.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N190-ФЗ.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья).
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.
Учебная литература:
5. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. М., 2005.
6. Данилов Е.П. Справочник адвоката. Жилищные споры. М., 2000.
7. Жилищное законодательство России: Сборник нормативных документов скомментариями. М., 1997.
8. Камышанский В.П. Переустройство и перепланировка квартиры по новомуЖилищному кодексу // Жилищное право. 2005. N 6. С.21.
9. Куншина Л.В. Контрольные полномочия органов исполнительной власти вобласти законодательства об участии в долевом строительстве объектовнедвижимости // Жилищное право. 2005. N 3.
10.Макаров С.Ю. Законодательная защита прав собственников от необоснованныхпретензий лиц, претендующих на право пользования жилым помещением // Жилищноеправо. 2003. N 2. С.24.
11.Макаров С.Ю. Тенденции изменения правового статуса членов семьисобственника и нанимателя в свете обсуждения нового Жилищного кодекса России //Жилищное право. 2004. N 4. С.33.
12.Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения // Жилищноеправо. 2005. N 7.С. 20.
13.Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. N 6.С.21.
14.Право на жилище: Научно-практический комментарий. Серия: Судебнаяпрактика по гражданским делам. Выпуск N 2. Саратов, 2000.
15.Применение норм Конституции Российской Федерации: Научно-практическийкомментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск N 6. Саратов,2000; 2004. N 2.
16.Пчелинцева Л.М. Об основных направлениях реформирования правовых основобеспечения жилыми помещениями военнослужащих: вопросы и ответы // Жилищноеправо. 2003. N 3.
17.Пчелинцева Л.М. Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации — важный этап развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. N 6.
18.Справочник риелтора // Жилищное право. 2005. N 4 — 5.
19.Шешко Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как бытьдальше // Жилищное право. 2005. N 7.
20.Шешко Г.Ф. Жилищные отношения: проблемы регулирования // Жилищное право.2004. N 4.
21.Шешко Г.Ф., Литовкин В.Н. Качество закона или работа над ошибками // Закон.2005. N 6.
22.Шешко Г.Ф. Регулирование жилищных отношений в современных условиях. Проблемныевопросы // Жилищное право. 2004. N 1.
23.Шомина Е.С. Жители и дома. М., 1999.
24.Эрделевский А.М. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса // Жилищноеправо. 2005. N 6.