Особенностиправового режима недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации
Содержание
Введение
1. Общие положения о недвижимости вгражданском праве
1.1 Место объектов недвижимости в системеобъектов гражданского права
1.2 Содержание понятия недвижимости
1.3 Сущностные и формально-юридическиепризнаки недвижимого имущества
2. Правовой режим отдельных категорийобъектов недвижимости
2.1 Природные объекты недвижимости
2.2 Производные объекты недвижимости
2.3 Недвижимость как юридическая фикция
Заключение
Список источников
Введение
В последние годынаблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборотанедвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынокнедвижимости в России пережил период становления, и в настоящее времясуществует необходимость осмыслить все, к чему пришла правовая мысль в областиоборота недвижимого имущества.
В 2003 году Исследовательскийцентр частного права при Президенте Российской Федерации проявил инициативу вразработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости. Этаинициатива была поддержана, и Советом при Президенте Российской Федерации покодификации и совершенствованию гражданского законодательства была созданарабочая группа, разработавшая Концепцию развития гражданского законодательствао недвижимом имуществе[1].В конце 2004 г. идеи, выраженные в Концепции, стали воплощаться в конкретныхзаконодательных актах, направленных на совершенствование регулирования оборотанедвижимого имущества. Эта работа продолжается и сегодня.
С 2007 года, в связи свступлением в силу соответствующих кодексов, изменились правовые режимы водныхи лесных объектов недвижимости, что в свою очередь, породило новые проблемыправоприменения. К тому же обстоятельства, связанные с изменением экономическойситуации в мире, а также внедрением российских государственных программ тожедиктуют свои условия. Например, с вступлением в силу Федерального закона от22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства теперьнаделены правом преимущественного выкупа недвижимого имущества, находящегося вгосударственной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальныхобразований[2].Таким образом, любые вопросы, связанные с правовым режимом недвижимогоимущества, в настоящее время очень актуальны.
Рассматриваемыев дипломной работе вопросы являются давно разработанными законодательствомстран с романо-германской правовой системой. Деление вещей на движимые инедвижимые образовалось исторически и изначально было связано с особымзначением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок,совершаемых с недвижимостью. Римское право, большинство категорий которогопереняло современное российское гражданское законодательство, создало весьмаразветвленные правовые конструкции недвижимости. Так же, как и в современныйпериод, классификация вещей в римском праве строилась на противопоставлениидвижимых (res mobiles) и недвижимых (res immobiles) вещей. В то же время вюридической науке по сей день ведутся дискуссии по поводу того, является липонятие недвижимости чисто юридическим, либо фактическим, приемлемы лиюридические фикции по отношению к объектам недвижимости, относятся ли лес,многолетние насаждения и водные объекты к недвижимому имуществу, и т.п.
Всвязи с изложенным, для раскрытия темы дипломной работы была поставлена цель: охарактеризоватьсовременное состояние правового режима недвижимого имущества в современномотечественном гражданском праве на основании. Эта цель обусловила постановкуследующих задач:
· определитьместо объектов недвижимости в системе гражданского права Российской Федерации;
· раскрытьсодержание понятия недвижимости в историческом аспекте, в современной науке и вдействующем законодательстве;
· рассмотретьсущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества всоответствии с действующим законодательством;
· раскрытьосновные признаки отдельных категорий и объектов недвижимости в гражданскомправе РФ;
· выявитьпроблемные моменты, связанные с правовым режимом недвижимости в российскомзаконодательстве;
· сделатьвыводы по теме в целом и по отдельным рассмотренным вопросам.
Объектомисследования в настоящей работе являются правоотношения, регулирующие вопросынедвижимости в отечественном гражданском праве. Предметом исследования являютсяправовые нормы и научные концепции, связанные с правовым режимом недвижимости. Методологическойосновой исследования являются сравнительно-правовой метод; анализ правовых норм,литературных источников и судебной практики; а также методы аналогии, синтеза иобобщения.
Источникамиинформации для написания работы послужили нормы действующего федеральногозаконодательства, утратившие силу нормативные акты – в целях исторического анализа,базовая учебная литература, фундаментальные теоретические труды классиковроссийской цивилистики, а также современных авторов В.А. Алексеева, Е.С.Болтановой, В.В. Витрянского, Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевича, Е.А. Суханова,О.Ю. Скворцова, С.А. Степанова и других а также публикации на соответствующуютему в периодических изданиях, материалы судебной практики. Работа имееттрадиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую издвух глав, заключение и список источников. В первой главе рассматриваются общиеположения о недвижимости в российском гражданском праве, вторая глава посвященаисследованию вопросов, связанных с правовым регулированием отдельных категорийнедвижимого имущества в гражданском отечественном праве.
1. Общие положения о недвижимости в гражданском праве 1.1 Место объектовнедвижимости в системе объектов гражданского права
Подобъектом гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводукоторых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения[3].Недвижимые вещи являются объектами гражданских прав, и их правовой режим, атакже условия оборота подчиняются особым правилам, установленнымзаконодательством.
Существуют различныеспособы классификации вещей. Одной из наиболее значимых и распространенныхявляется разделение вещей на движимые и недвижимые. Значимость этойклассификации столь велика, что известный дореволюционный правовед П.П. Цитовичназывал такое подразделение «верховным»[4], а профессор И.А.Покровский, анализируя различия в регулировании оборота движимостей инедвижимостей, указывал на особенное значение недвижимости как важнейшегообъекта национального достояния[5].
Происхождение этойклассификации — в объективной природе самих вещей. Как писал в начале XX в.профессор Г.Ф. Шершеневич, коренное различие между движимыми и недвижимымивещами образовалось «вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделкипо недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям»[6].
Уже сами термины –«недвижимость» и «движимое имущество» — указывают на характеристики вещи. Еслидвижимая вещь может быть перемещена без ущерба ее целостности и назначению, тонедвижимая вещь обычно не может быть перемещена в принципе либо ее невозможнопереместить без того, чтобы не причинить ей ущерб[7].При этом ущерб возникает по той причине, что недвижимая вещь имеет неразрывнуюсвязь с землей. Таким образом, в качестве критерия понятийного разделения вещейна движимые и недвижимые, как правило, выступает их связь с землей, возможность(или невозможность) быть перемещенной без существенного ущерба для ихцелостности и назначения.
Действующеегражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня объектовнедвижимости. Хотя в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и в ряде иных норм перечислены важнейшие объекты недвижимости, переченьнедвижимых вещей остается открытым, поскольку понятие недвижимостизаконодателем определяется через указание на наиболее существенные признаки недвижимости(прочная связь с землей, невозможность перемещения без причинениянесоразмерного ущерба их назначению).
Вместес тем сформировавшая практика гражданского оборота позволяет выделить наиболееважные объекты недвижимости. Перечислим их по возможности полнее:
1)земельные участки;
2)части земельных участков (ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодексаРоссийской Федерации (далее — ЗК РФ), ст. 26 Федеральногозакона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон огосрегистрации прав на недвижимость);
3)участки недр;
4)части участков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);
5)обособленные водные объекты;
6)объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно;
7)леса;
8)многолетние насаждения;
9)здания;
10)сооружения;
11)жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры,комната — ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ);
12)нежилые помещения;
13)части помещений (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);
14)воздушные суда;
15)морские суда;
16)суда внутреннего плавания;
17)космические объекты;
18)предприятия как имущественные комплексы;
19)части предприятий как имущественных комплексов;
20)иные имущественные комплексы;
21)объекты незавершенного строительства.
Как отмечает О.Ю.Скворцов, действующее российское гражданское законодательство оперирует тремякатегориями: «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество». Всетри категории, как это следует из контекста ст. 130 ГК, необходиморассматривать как синонимы. Вместе с тем, концепция ГК РФ в целом исходит израссмотрения недвижимости как вещи (исключение составляет понятие предприятиякак имущественного комплекса, включающего такие элементы, как имущественныеправа). Это означает, что в целом понятие недвижимости неприменимо кимущественным правам. Однако такой подход к пониманию недвижимости не являетсяисключительным. Так, в некоторых правопорядках при формулировании понятиянедвижимости законодатель исходит из того, что таковым является недвижимоеимущество, то есть к недвижимости могли быть причислены и имущественные права.Предпосылки подобного подхода закладывались и при разработке Основ гражданскогозаконодательства Союза ССР и союзных республик; ст. 4 этого актапредусматривала деление имущества на движимое и недвижимое[8].
Правильноепонимание недвижимости на основе той дефиниции, которая сформулирована вГражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения понятий из иныхотраслей законодательства — земельного, водного, лесного, законодательства онедрах и пр. Однако анализ таких законодательных понятий, как участки недр,водные объекты, земельные участки и других также не позволяет выделить общиепризнаки этих объектов как объектов недвижимости.
Так, в соответствии сЗаконом РФ «О недрах» (далее — Закон о недрах) под участком недр понимаетсягеометрически определенное пространство недр, индивидуализация которогопроисходит в виде горного отвода — геометризованного блока недр (ст. 7)[9].Согласно Водному кодексу Российской Федерации (далее – ВК РФ) водный объект –это природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянноеили временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признакиводного режима (п.4 ст. 1)[10]. Лесной кодексРоссийской Федерации (далее – ЛК РФ) дает весьма размытое юридическое понятие«леса». Из ст.5 этого кодекса следует, что лес это – это экологическая системаили природный ресурс[11].
Всевышеприведенные определения объектов недвижимости не дают представления обобщих для них признаках, позволяющих корректно объединить их в одно понятие.«Единственный признак, роднящий эти объекты, — их неразрывная связь с землейкак пространственной территорией, — находится за пределами приведенныхзаконодательных дефиниций (он отражен в ГК РФ)», — пишут Ю.Г. Жариков и М.Г.Масевич[12].
«Если же говорить о правовом режиме указанныхобъектов, то и он разнится. Так, недра являются объектом исключительнойсобственности Российской Федерации, а участки недр не могут быть предметомкупли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иноймере. Указанное обстоятельство делает бессмысленным требование огосударственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъятиз гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может», — пишут В.М. Дикусар и Е.В. Храпова[13].
Выясним,что же общего имеется во всех группах этих объектов, что позволяет отнести их кнедвижимости. Сам законодатель не высказывается относительно того, почемунедвижимостью признаются эти, а не иные объекты. Одним из наиболее частыхдоктринальных объяснений этого является утверждение об особой значимостиуказанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие,необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданскогооборота[14].
Однаков юридической литературе существуют и иные объяснения причин выделения недвижимостикак особого объекта гражданских прав. Так, К.И. Скловский полагает, что «нетоснований считать причиной особого положения недвижимости в обороте ее прямую,непосредственную ценность»[15]. По его мнению,решающим качественным отличием, позволяющим превратить недвижимое имущество всредство устойчивости кредита через ипотеку, является «видимость», т.е.устойчивость и публичный характер в данной сфере[16].
Поэтому поводу О.Ю. Скворцов пишет: «Отдавая дань верно подмеченному К.И.Скловским аспекту ипотечного кредитования как свойства оборота недвижимости,следует отметить, что данный подход связан только с одной из функций, которуювыполняет недвижимость, — с ее способностью обеспечивать мультиплицированиеденежных ресурсов. Между тем данной функцией предназначение недвижимости далеконе исчерпывается. Недвижимость обладает целой совокупностью иных качеств, болееважных чем ее способность интенсифицировать экономическую жизнь государства»[17].
«Невозможностьнайти в позитивном законодательстве формальные признаки, объединяющие различныеобъекты недвижимости в целостную систему, приводит некоторых исследователей квыводу о том, что правовой режим недвижимости не зависит от ее природныхсвойств. В качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и основаниявыделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенностиорганизации оборота недвижимости», — пишут В.М. Дикусар и Е.В. Храпова[18].
Всвязи с этим возникает ряд вопросов: насколько такой подход отвечаетобъективным закономерностям развития гражданского оборота? Что может бытьобщего между оборотом таких различных вещей, как земельные участки и, например,воздушные суда? Почему к недвижимому имуществу не отнесены иные объектыгражданских прав, требующие особой организации оборота (например, тепловозы,драгоценные металлы или оружие)? В свое время ответ на этот вопрос дал великийрусский юрист, профессор Д.И. Мейер, который писал о том, что нетнеобходимости, «чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимыесовпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области праваэто деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются симуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; но действительно лиимущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, илионо подвижно — это все равно; и если, например, законодатель найдет нужнымкакое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и наимущество движимое, то определение это будет применяться и к движимомуимуществу, и наоборот»[19].
Приновейшей кодификации гражданского законодательства российский законодательпосчитал необходимым распространить правовой режим недвижимости на рядтранспортных средств, обладающих повышенной значимостью для жизнедеятельностигосударства. «Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу может бытьотнесено и иное имущество, контроль за оборотом которого законодатель посчитаетнеобходимым осуществлять в более жестком режиме», — пишет О.М. Козырь[20].
Также режимом недвижимого имущества наделено предприятие в целом как имущественныйкомплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественногокомплекса входят не только недвижимые по природе вещи (земельные участки,сооружения, здания, помещения и пр.), но и имущество, которое может бытьперемещено без причинения несоразмерного ущерба его назначению и более того,имущественные права и обязанности (права требования, долги), объектыинтеллектуальной собственности и приравненные к ним средства,индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменноенаименование, товарные знаки, знаки обслуживания) (п. 2 ст. 132 ГК РФ).Совокупность указанных вещей, имущественных прав обязательственно-правовогохарактера и исключительных прав рассматривается законодателем в нераздельномединстве, что и позволяет устанавливать для предприятия как объекта гражданскихправ единый правовой режим — в данном случае правовой режим недвижимости.
«Вто же время обязательственные права и обязанности, входящие в составпредприятия, не являются вещами в строгом смысле, также как не являютсятаковыми и исключительные права. Законодатель, включив указанные права иобязательства в состав имущества предприятия, на который распространяется режимнедвижимой собственности, исходил из некоей фикции, что указанные объектыгражданского права имеют вещественный характер и на них может распространятьсяправо собственности»[21]. Однако, какотмечал В.А. Дозорцев, только «в качестве элемента предприятия как комплексаего обязательственные права и обязанности, исключительные права могут считатьсявходящими в состав объекта права собственности. В обособленном же видеобязательственные требования и другие права на объекты, не имеющиевещественного характера, никак не могут входить в число объектов правасобственности»[22].
Какотмечает В. Витрянский, регулирование правовых режимов и условий оборотаотдельных объектов недвижимости неоднородно. «Причем в некоторых случаях такаянеоднородность представляется нецелесообразной и не объяснима ссылками наособенности тех или иных видов недвижимого имущества»[23].
Такаяпозиция представляется обоснованной. Так, например, если земельные участкимогут принадлежать тем или иным лицам на основании права собственности, правапостоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемоговладения, то здания, сооружения и помещения могут принадлежать субъектамгражданского оборота на основе права собственности, права хозяйственноговедения и права оперативного управления. Различия в круге вещных прав, которыемогут возникать на разные объекты недвижимости, вызывают справедливую критику,в связи с чем высказываются предложения об устранении разных режимов, которымихарактеризуется юридическое состояние объектов недвижимости[24].
Вспециальной литературе также отмечается, что установление единого режима вещныхправ в отношении разных объектов недвижимости будет способствоватьпредсказуемости и стабильности их оборота[25].
1.2Содержание понятия недвижимости
Включение недвижимостив сферу жизнедеятельности человека произошло при переходе человека к оседломуобразу жизни. Необходимость обработки земли, сбора урожая заставляла человекаоставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались дляпроживания и защиты от неблагоприятных внешних условий. В этот период появилисьпервые представления о собственности на недвижимые вещи, включенные в сферувлияния конкретного человека, его семьи, рода и т.д.[26]
Исторически юридическоеразделение вещей на движимые и недвижимые возникло в период установлениягосударственной власти и формирования правовых систем. Затем под действиемконкретных исторических ситуаций, потребностей общества ценностные приоритетыгражданского оборота изменялись, соответственно менялся правовой режим движимыхи недвижимых вещей, понимание и определение законодателем нюансов приформулировании этих понятий. По этому поводу О.С. Скворцов пишет, что «необходиморазличать экономическое содержание и соответствующие ему юридическиеконструкции недвижимости»[27].
Под недвижимостью вэкономическом смысле указанный автор понимает такие объекты, которые в силусвоих естественных особенностей не могут быть перемещены или измененывоздействием человека. Это земля, участки недр, моря, реки, озера, лесныенасаждения как целостные объекты. Свойства этих объектов таковы, чтообыкновенные усилия людей не могут переместить эти вещи либо изменить ихсущность. Конечно, человечество уже доказало, что при целенаправленномвоздействии чрезвычайных средств возможно изменить и эти объекты, кардинальнопоменяв их сущность (например, применив ядерное оружие), однако такие действияявляются исключением из нормальной человеческой деятельности и поэтому нерассматриваются в настоящей работе. Перечисленные же объекты материального миране могут быть уничтожены или потреблены в процессе нормальной человеческойжизнедеятельности на протяжении обозримого существования человечества[28].
В то же время, какотмечает С.А. Степанов, недвижимое имущество, в силу своих естественныхсвойств, обладает повышенной ценностью для жизни людей. Сюда относится преждевсего возможность извлекать из указанных объектов потребительские свойства,позволяющие поддерживать жизнедеятельность социума: выращивать растения,получать пищу животного происхождения, ловить рыбу, размещать на земельныхучастках жилище и пр. Кроме того, все указанные объекты влияют на формы жизничеловеческого сообщества на Земле, обусловливают способы его существования, взначительной степени определяют взаимоотношения внутри социума: не случайно играницы между государствами проходят, как правило, по рекам и морям, иформирование народов связано с замкнутостью естественных ландшафтов и т.д.Дополнительной ценностью для людей указанные объекты обладают еще и потому, чтоони не потребляемы в течение жизни нескольких поколений. «Такаянепотребляемость недвижимых вещей вносит стабильность в существующие междулюдьми отношения, придает устойчивость гражданскому обороту, позволяетосуществлять планирование хозяйственной деятельности, дает гарантии участникамобщественных отношений, складывающихся в связи с использованием этих вещей»[29].
Ю.В. Пашкус по этомуповоду пишет: «Понятие о недвижимости исторически возникло как представление оземельных участках, принадлежащих тем или иным лицам, родам, племенам. Земля,будучи основой понятия недвижимости, является первичным и доминирующимэлементом недвижимости. Значение и характерные особенности этого элемента всущественной степени определяют содержание этого понятия. Это дает основаниядля выделения таких ее основных черт, как неподвижность и осязаемость какфизического объекта»[30].
В дальнейшем расширениесодержания этого термина происходило за счет включения в понятие недвижимостиучастков недр, лесных участков, водных бассейнов, многолетних насаждений.
Следующий этапрасширения понятия недвижимости — это включение в него домов, зданий и прочихдолговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворныхобъектов недвижимости). Указанные объекты также обладают вышеперечисленнымикачествами, которые позволяют им быть надежным объектом гражданско-правовыхотношений. От земельных участков здания и сооружения отличаются тем, чтоявляются искусственно возведенными объектами и имеют ограниченный срок службы,т.к. способны утрачивать свою целостность на протяжении относительно небольшихсроков человеческой жизнедеятельности. В принципе, в зависимости от целого рядаобстоятельств, такие объекты усилиями людей могут быть уничтожены или разрушеныдо такой степени, что потеряют свою функциональную или потребительскуюценность.
В целом можнозаключить, что развитие человеческих представлений о недвижимости отражаетразвитие общественных отношений по поводу присвоения и извлеченияпотребительских свойств из недвижимого имущества.
1.3 Сущностные и формально-юридические признаки недвижимогоимущества
Выяснив,что понятие недвижимости является фундаментальной гражданско-правовойкатегорией, можно сделать вывод, что оно лежит в основе всей системы праванедвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Ксущностным признакам недвижимого имущества, которые должны найти отражение вего легальном определении, О.Ю. Скворцов считает необходимым отнести следующие.
Во-первых,недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Этоозначает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объектагражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, аесли происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, этоведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объектаправа появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделимфизически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение»возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждениедоли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь[31].
Во-вторых, недвижимость по общему правилу являетсяматериальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут бытьотнесены имущественные права, например, права требования. В литературевстречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимоеимущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации правна недвижимость)[32],однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подходроссийского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований дляпричисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.
В-третьих,для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем этусвязь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости кземле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Какследствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту.Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системногопризнака недвижимой вещи[33].
Современноепонятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, как отмечаютряд авторов публикаций, не свободно от недостатков[34].
Водной из последних трактовок российского законодательства недвижимость получиласледующую дефиницию. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам(недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественныйкомплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещамможет быть отнесено и иное имущество.
Федеральныйзакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качествепримеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1)[35].Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает новыепримеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительскогоназначения (п. 1 ст. 5)[36]. В соответствии сФедеральным законом «О связи» к недвижимому имуществу относятся сооружениясвязи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи(п. 1 ст. 8)[37].
Отметим,что вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпываютперечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Так,например, в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольнаяпостройка (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Однако законодатель не вводит этот термин вбазовое понятие недвижимости. По этому поводу О.Ю. Скворцов замечает, что «Толкованиеуказанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин «постройка» являетсяродовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленногопорядка) на земельном участке недвижимых объектов»[38].
Вернемсяк формулировке понятия недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Как считает А.А.Александров, «Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованныхзаконодателем для выведения общего понятия: отнесение к недвижимости земельныхучастков; отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно; отнесение к недвижимостидвижимых по природе вещей — подлежащих государственной регистрации воздушных иморских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов»[39].
Каквидим, все указанные группы объектов недвижимости не имеют общих признаков.Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладаютобщими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такиеобъекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), тово второй группе — объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя ис причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, насаждения, здания,сооружения).
Следуетотметить и то обстоятельство, что, начиная с дореволюционных времен, цивилисты,анализируя такой признак недвижимости, как ее неразрывную связь с землей,отмечают, что современные технологии в некоторых случаях «позволяют перемещатьлеса, насаждения, здания, сооружения без причинения существенного ущерба ихназначению»[40]. Более того, приопределенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована вдвижимое имущество (например, при вырубке леса на продажу, либо при продажездания на строительные материалы). Таким образом, как справедливо отмечается влитературе, в данном случае указанную норму необходимо трактовать не буквально,а в соответствии с ее смыслом, согласно которому закон признает недвижимым тоимущество, которое может быть использовано по своему назначению только внеразрывной связи с землей[41].
Третьюгруппу в легальной дефиниции, закрепленной в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты,которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальномсмысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именнов перемещении в пространстве. «Указанную группу недвижимости не соединяет спервыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками,т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо онедвижимости в силу неразрывности с земельным участком», — отмечает О.Ю.Скворцов[42].
Такимобразом, сопоставление трех указанных групп не дает возможности выделить общиепризнаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости.Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимостиопределено не путем установления признаков данного явления, а путемустановления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей. Однако, каксправедливо заметил по этому поводу в начале ХХ в. профессор Л.А. Кассо,использование такого приема как перечисление примеров не может иметьисчерпывающего значения для общего определения[43].
Позамечанию В. Витрянского, «Отсутствие четкой дефиниции понятия недвижимостинеизбежно способствует возникновению споров по поводу отнесения целого рядаобъектов гражданского права к данной категории, поскольку легальное определениенедвижимости имеет размытые границы»[44]. Между темразрешение вопроса о возможности четкого определения перечня объектовнедвижимого имущества имеет не только теоретическое, но и практическоезначение.
Крометого, данная проблема приобретает особую остроту и в связи с тем, что понятиедвижимых вещей формулируется по остаточному принципу (все, что не недвижимость,- то движимое имущество). «Таким образом, установление четкой границы понятиянедвижимости путем использования такого приема, как исключение из всейсовокупности объектов гражданского права движимых вещей, также невозможно,поскольку понятие «движимые вещи» также не определено законодателем», — пишетС.А. Бабкин[45].
О.Ю.Скворцов отмечает то обстоятельство, что «прием, использованный законодателемдля конструирования понятия недвижимости, некорректен с точки зренияклассификации»[46]. Законодатель, помнению данного автора, при определении признаков недвижимости не выдержалединства критерия отбора. Если в первой и третьей группе в качестве объектовнедвижимости указываются определенные примеры, то во второй группе недвижимостьопределяется через указание существенных признаков (связь с землей), подкрепляемыхнекоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этом вторая группапредметов оказывается соподчиненной первой группе, которая выступает в качествесвоеобразного родового понятия, поскольку неразрывная связь с землей позволяетотнести такие предметы как леса, водоемы, здания к недвижимым вещам[47].
Такимобразом, при определении дефиниции недвижимости законодатель использует дваподхода: во-первых, дает признаки недвижимости (земля, неразрывная связь сземлей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущербаназначению) и, во вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовомустатусу являются недвижимыми вещами (земельные участки, обособленные водныеобъекты, воздушные и морские суда и пр.).
Есливторой способ определения недвижимости не влечет трудностей в применении напрактике, поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданскогооборота, то определение недвижимости при помощи использования несколькоабстрактных признаков – «прочная связь с землей», «невозможность перемещениябез несоразмерного ущерба назначению», по замечанию О.Ю. Скворцова, можетвызвать трудности у правоприменителя[48].
Действительно,в законодательстве отсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия,видимо, невозможно. «Использованные законодателем формулы имеют оценочныйхарактер и фактически отданы на усмотрение правоприменителя (суда, учрежденияюстиции, уполномоченного регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, ипр.)»[49]. Об этомсвидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которой разрешаютсявопросы по определению того, каковы критерии «прочной связи с землей» и степенинесоразмерности ущерба назначению вещи при ее перемещении.
Кпримеру, в одном из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотревпротест и направляя дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указал, чтосуд не исследовал вопрос о том, может ли быть признано объектом недвижимостиодноэтажное деревянное здание площадью 10,5 квадратных метра и асфальтовоепокрытие площадью 7056,8 квадратных метра[50]. Вместе с тем,практика федеральных арбитражных судов округов по вопросам квалификацииасфальтового покрытия крайне противоречива. В одних случаях суд исходил изтого, что таковое не может выступать в качестве недвижимого имущества[51].В других случаях суд занимал прямо противоположную позицию и рассматриваласфальтовое покрытие как самостоятельный объект недвижимости[52].И в третьих случаях вывод о том, что конкретный объект (асфальтовое покрытие)является недвижимостью, обосновывался исходя из его предназначения, а такжеобстоятельств, связанных с его созданием[53].
Приразрешении другого дела Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свойвывод о принадлежности имущества к недвижимому следующим образом: данныепредприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте нахолодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимомуимуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенномдля него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- иводоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности. Судошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, ане к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единоецелое. Выводы суда кассационной инстанции о том, что спорный объект является движимымимуществом, а поэтому на его отчуждение не требовалось согласия собственника,нельзя признать обоснованными. Отменяя постановление суда апелляционнойинстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационнойинстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществусослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации камерыхолодильной, перечень выпускаемой продукции Алатырского заводанизкотемпературных холодильников, где приведены техническое описаниеконструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному,свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен надругое место.
Однакосодержащиеся в названных документах данные не позволяют сделать вывод о том,что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом дляиспользования холодильника по назначению. Напротив, исследованные и оцененныесудом данные, в том числе акт сдачи-приемки работ по договору, указывают на то,что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлениюфундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведениисооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей[54].
Всевышеприведенные примеры из судебно-арбитражной практики свидетельствуют обопределенной нестабильности оценки объектов недвижимости. Эта нестабильность иявляется следствием расплывчатости формулы, использованной законодателем дляопределения понятия недвижимости.
Помимопроблемы, что является недвижимостью, весьма значимой практической проблемойоказывается и проблема того, кто определяет, что такое недвижимость. Если наорганы юстиции возложена обязанность по регистрации прав и сделок снедвижимостью, то определение перечня объектов недвижимости не являетсяобязанностью этих органов. Между тем, очевидно, что без определения самогообъекта невозможно зарегистрировать права на этот объект и сделки с этимобъектом. Определение объектов недвижимости возложено на органы технического икадастрового учета. Работа по определению объектов недвижимости имеет двааспекта — технический и юридический. На первом этапе происходит вычленениепризнаков объекта недвижимости, в результате чего становится возможныминдивидуализировать данный объект. В дальнейшем дается оценка этому объекту сточки зрения наличия у него признаков, предусмотренных законом по отношению к недвижимомуимуществу, то есть определение гражданско-правового режима данной вещи с учетомсуществующего разделения объектов гражданского права на движимые и недвижимые.
Еслиоценка земельных участков как объектов недвижимости не вызывает проблем, токлассификация различного рода сооружений, имеющих некоторую связь с землей,представляет определенную сложность. Современные технологические возможностипозволяют достаточно мобильно использовать различные сборно-разборныесооружения с перемещением их в пространстве. Практика свидетельствует отрудностях оценки различными учреждениями технической инвентаризации указанныхобъектов с точки зрения отнесения их к движимым либо к недвижимым вещам[55].
Вто же время следует отметить, что предварительная оценка объекта в качественедвижимого производится органами технической инвентаризации, и орган юстиции,регистрируя права на недвижимость и сделки с недвижимостью, вынужден полагатьсяна данную оценку. «Между тем, совсем не сложно представить себе ситуацию, когдарегистратор, производя регистрацию прав на недвижимость или сделки снедвижимостью, может не согласиться с тем, что объект, по поводу которогопроисходит регистрация, является недвижимой вещью. Возникает вопрос — должен лиорган юстиции, производящий регистрацию, отказать в регистрации со ссылкой нато, что предметом сделки является объект, не являющийся недвижимым, либо в этомслучае должна действовать своеобразная презумпция обязательности выводов,сделанных органом технической инвентаризации в отношении соответствующегообъекта», — пишет Е.И. Никифорова[56]. Этот вопростребует своего разрешения.
Являетсяаксиомой утверждение, что главенствующее место в перечне недвижимых объектовзанимают земельные участки. История правового регулирования земельного оборотасвидетельствует о том, что понятие недвижимости возникло и развивалось именночерез вовлечение в гражданский оборот земельных участков. Современныйзаконодатель, конструируя понятие недвижимости, также использует в качествебазовой категории именно «земельный участок». Но земля становится объектомнедвижимости лишь с определенного момента. «Таким моментом является наделениеземли правовым режимом земельного участка, которое, в свою очередь, такжеоказывается юридически значимым понятием. До того момента как земельный участокиндивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения сцелью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается объектомрегулирования государственного права, поскольку является неразрывной составнойчастью территории государства как публично-правового образования, осуществляющеготерриториальное верховенство», — пишет А.Н. Королёв[57].
Представляется,что государство должно учитывать то обстоятельство, что недвижимое имуществорасположено на земле, которая составляет основу государственной жизни. По этомуповоду еще П.П. Цитович замечал: «Все недвижимости суть в то же времяподразделения государственной территории и потому, входя в состав имуществаразных лиц, вместе с тем находятся под jus eminens государства. Отсюда: а) всеони подвержены принудительному отчуждению по распоряжению Верховной Власти; b)распределение недвижимостей и их употребление связаны с жизненными интересамигосударства. Вот почему так называемый режим недвижимостей не предоставленпроизволу и согласию тех, между которыми они распределены»[58].
Значениеземли как недвижимости, с существованием на которой неразрывно связана самажизнь государства, столь велико, что политологи и юристы справедливо выдвигаютна первый план публичную значимость поземельной недвижимости. Так, американскийсоциолог Эдвин Тоффлер отмечает стратегическое значение недвижимости вгеополитическом контексте[59].
Такимобразом, земельные участки, в своей совокупности составляющие территориюгосударства, выполняют и гораздо более важную функцию — функциюпублично-правового характера, предназначение которой — объединять территориюгосударства. Это обстоятельство предполагает возможное ограничение всех иныхфункций, которые могут выполняться землей, в том числе и при ее вовлечении в гражданскийоборот.
«Признакнедвижимости, изначально лежащий в ее законодательном определении, имеетобъективный характер, поскольку предполагает неперемещаемость этих объектовгражданского оборота и, как следствие, необходимость наделения их особым правовымстатусом, во всяком случае, предполагающим неизбежную специфику их оборота посравнению с оборотом движимых по природе вещей», — пишет О.Ю. Скворцов[60].Именно специфика самого объекта (недвижимости) объективно требует специальнойорганизации его оборота, но никак не особенности оборота определяютспецифичность объекта правового регулирования.
Это же обстоятельствовлечет необходимость наделения режимом недвижимости всех сопряженных с землейобъектов гражданского права. Их связь с земельными участками имеет стольсущественный с экономической точки зрения характер, что приводит к появлениютакого юридического термина, как неразрывная связь с землей. Однако еще сто слишним лет назад Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос опрочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полнойточностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности:Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома,способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимостиот недвижимости»[61]. Эти словаактуальны и сегодня. Более того, проблемы, обусловленные необходимостью впроцессе правоприменения определять возможность физического перемещениянедвижимых вещей без причинения ущерба их предназначению, усилились. Судам приразрешении споров об отнесении тех или иных объектов к недвижимым вещамприходится решать прежде всего вопрос о том, насколько прочно связаны этиобъекты с землей, на которой они расположены. При этом степень усмотрения судав данном вопросе весьма велика и делаемые оценки весьма субъективны. Достаточноуказать на два дела, в которых решались, казалось бы, простые вопросы: в одномслучае, является ли объектом недвижимости стационарный промышленный холодильник(Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99)[62];в другом случае, каков статус установленных в жилом доме дверных блоков — статус самостоятельных объектов права собственности или статус частинедвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99)[63].В обоих случаях различные судебные инстанции по-разному разрешали эти казусы.
О.Ю.Скворцов считает, что в основе законодательной дефиниции недвижимости должнобыть отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля(земельные участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи;принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения сточки зрения существования человека. «Именно объективные естественные свойстванедвижимостей в глазах человеческого сообщества предопределяют дифференциациюдвижимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость различногоправового регулирования их оборота, их разный правовой режим в существующемправопорядке»[64].
Сданным мнением можно согласиться при условии, что это не означает недооценкиюридического критерия определения недвижимости — государственной регистрацииправ на нее. В этом случае следует говорить скорее о неразрывном единствеэкономического и юридического критерия, при помощи которых недвижимое имуществоопределяется как специфический объект гражданского права.
Междутем противоположное мнение достаточно широко распространено в юридическойнауке. Так, помимо вышеприведенного мнения, в другой своей работе профессорЕ.А. Суханов пишет о том, что «согласно ст. 219 ГК РФ право собственности навновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента егогосударственной регистрации. Данное правило распространяется не только напервоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности нанедвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов. Домомента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты неприобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваютсязаконом как движимости»[65].
Такойже позиции придерживается О.М. Козырь, которая полагает, что недвижимостьюявляется такое имущество, «на которое может быть установлено правособственности и иные права. А для возникновения таких прав необходимасоответствующая государственная регистрация»[66].
Однаков юридической литературе высказываются и иные мнения. В качестве противоположнойпозиции можно сослаться на точку зрения, которую высказала Е.С. Болтановаприменительно к объектам незавершенного строительства и которая основана наклассификационном критерии «прочной связанности с землей»[67],то есть фактически опирается на объективные признаки, характерные длянедвижимого имущества.
Следуетобратить внимание на существенную деталь, которая отличает понятие недвижимостив ГК РФ от дефиниции, сформулированной в Основах гражданского законодательстваСоюза ССР и союзных республик. Если Основы предусматривали в качестве исходногоначала классификации имущество[68], то в ГК РФпредметом разделения являются вещи. Однако здесь же, в ст. 130 ГК РФзаконодатель в скобках оговаривается о том, что рассматривает недвижимые вещикак недвижимое имущество, недвижимость. В то же время очевидно, что понятие «имущество»более широкое, нежели понятие «вещь». «Категория «имущество» помимо вещейвключает понятия ценных бумаг, имущественных прав, обязанностейсоответствующего субъекта, т.е. такие объекты гражданского права, которые неимеют или могут не иметь своего материального воплощения», — пишет О.Ю.Скворцов[69].
Влитературе высказываются суждения о том, что «совершенно точно и правильно»использовать в таких случаях понятие «недвижимая вещь»[70].С этой позицией не согласны В.М. Дикусар и Е.В. Храпова. «Законодатель наделилрежимом недвижимости и неовеществленные объекты гражданского права, каковымиявляются входящие в состав предприятия права требования, долги, права наобозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другиеисключительные права»[71]. Таким образом, внастоящее время отсутствуют основания для сужения понятия недвижимости до такихобъектов гражданского права, которые имеют исключительно овеществленную форму.
Такимобразом, в основе законодательной дефиниции недвижимости отраженофундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельныеучастки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи: принципиальнаяневозможность их перемещения, фиксированность местонахождения с точки зрениясуществования человеческого общества. Именно объективные естественные свойстваопределяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие,необходимость различного правового регулирования их оборота, разного правовогорежима их в существующем правопорядке. Это, конечно, не означает недооценкиюридического критерия определения недвижимости — государственной регистрацииправ на нее. Однако в этом случае следует говорить скорее о неразрывномединстве экономического и юридического критериев, при помощи которых недвижимоеимущество определяется как специфический объект гражданского права. При этом,как отметил С.А. Степанов, «не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость,признанная таковой в силу природных свойств или указания закона, требуетрегистрации права на нее»[72]. В то же времяразличные виды недвижимого имущества имеют разнообразные правовые режимы,неодинаковые условия гражданско-правового оборота.
2. Правовойрежим отдельных категорий объектов недвижимости 2.1 Природные объектынедвижимости
Кнедвижимости, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся объекты естественногопроисхождения или так называемые «природные объекты».
СогласноФедеральномузакону от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», природа – этосовокупность компонентов природной среды, природных и природно-антропогенныхобъектов; компоненты природной среды — земля, недра, почвы, поверхностные иподземные воды, атмосферный воздух, растительный, животный мир и иныеорганизмы, а также озоновый слой атмосферы и околоземное космическоепространство, обеспечивающие в совокупности благоприятные условия длясуществования жизни на Земле; природный объект — естественная экологическаясистема, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие своиприродные свойства; природно-антропогенный объект — природный объект,измененный в результате хозяйственной и иной деятельности, и (или) объект,созданный человеком, обладающий свойствами природного объекта и имеющийрекреационное и защитное значение. Таким образом, согласуясь с указаннымиопределениями, к недвижимости относятся следующие природные объекты — участкиземли, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения.
Земельныйучасток представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иныхземель при помощи границ. До 1990 г. определяющим в содержании и развитииземельного законодательства было существование института исключительнойгосударственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет насовершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юридически (в томчисле уголовно) наказуемым деянием[73].
Понятие«земельного участка» в значительной степени субъективно. Еще Ф. Савиньи писал,что «участки земли как составные элементы сплошной земной поверхности могутбыть разграничены как единицы только волей человека, и это разграничениеопределяется то юридическими отношениями, то обычаем и способом пользования.Поэтому, называя ту или другую часть земной поверхности полем, лугом, усадьбой,мы руководствуемся исключительно произвольным разграничением. Произвол наш посуществу своему непостоянен и изменчив; а потому сама собою являетсявозможность создавать в пределах уже установившихся разграничений новые, болееузкие границы; отсюда бесконечная делимость земной поверхности»[74].
Такимобразом, определение критериев земельного участка и порядка признания егообъектом гражданского оборота существенно зависит от усмотрения законодателя.Такое положение характерно и для современного нормотворчества, регулирующегооборот недвижимого имущества.
Приразработке Программы социально-экономического развития Российской Федерации насреднесрочную перспективу (2002-2004 гг.), утвержденной распоряжениемПравительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р, была сформулированаидеолого-юридическая задача реформирования правоотношений в земельной сфере и вобласти иных объектов недвижимости. В частности, в качестве одной из главныхсвоих целей правительство видит «законодательное оформление правовой концепцииединого объекта недвижимости через определение земельного участка как базовогоэлемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшенийземельного участка» (п. 3.1.7 Программы)[75].
Реализацияэтой идеи началась с принятия Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 5 ч. 1ст. 1 упомянутого кодекса земельное законодательство основывается, помимопрочего, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных сними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участкамиобъекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев,установленных федеральными законами. В то же время российский законодательоказался непоследовательным в реализации указанного принципа. Это проявилось вустановлении запрета на отчуждение земельного участка без находящихся на немзданий (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Помимо того, предусмотрено и преимущественное праволица, обладающего правом собственности на здание, на приобретение земельногоучастка (п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
Такимобразом, несмотря на провозглашенный принцип главенства земельного участка,законодатель не преодолел противоположного положения, согласно которомуюридическая судьба здания определяет юридическую судьбу земельного участка, накотором оно расположено. При этом «практика предшествующего периода развитиягражданского оборота создала целый ряд причин, препятствующих реализациипринципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимогоимущества»[76].
Ктаким причинам авторы публикаций относят следующие обстоятельства: значительноеколичество случаев несоответствия правовых режимов собственников зданий исобственников земельных участков[77]; значительноеколичество случаев, когда собственники жилых и нежилых помещений не обладаюткакими-либо правами на земельные участки[78]; значительноеколичество случаев, когда принадлежащие собственникам объекты недвижимостирасположены на земельных участках, изъятых из гражданского оборота либоограниченных в обороте[79], и др. Указанныепричины стали основанием для выводов о том, что «исходя из современныхэкономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить концепцию«единого объекта недвижимости» в законодательстве сколь-нибудь последовательно»[80].
Другаякритика, адресованная законодателю, связана с разрешением оборота частейземельных участков. «Часть земельного участка, строго говоря, не являетсясамостоятельным объектом права», — пишет О.Ю. Скворцов[81].В том случае, если собственник решил продать часть земельного участка, ондолжен произвести раздел участка, провести кадастровую оценку вновьобразованного земельного участка и только после этого его отчуждать. Очевидно,что в законодательстве должны быть исключены все упоминания о возможностиоборота частей земельного участка. Впрочем, судебно-арбитражная практика встаетна пути свободного оборота частей земельного участка. Так, по одному из дел,рассмотренных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ указано, что самостоятельнаярегистрация земельных участков как объектов недвижимости допускается лишь врезультате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения изтаких объектов в установленном порядке с присвоением новых кадастровых номеров.Подчеркнув, что законность предоставления права на долю в пользовании земельнымучастком сама по себе не является основанием для регистрации такого права ведином государственном реестре прав, суд воспрепятствовал дальнейшемуфактическому обороту части земельного участка[82].
Кчислу объектов поземельной недвижимости относятся и иные объекты, не являющиесяземельными участками. Вместе с тем эти объекты обладают свойствами недвижимогоимущества в силу своих естественных качеств — неразрывной связи с землей,стационарности, невозможности перемещения без несоразмерного причинения ущербапредназначению.
К числу таких объектов поземельной недвижимостиотносятся следующие объекты: участки недр; частиучастков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость)[83].
Недра являются частьюземной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — нижеземной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин,доступных для геологического изучения и освоения (преамбула Закона о недрах). «Почемуниже почвенного слоя»? — пишет В.Н. Кокин, — и сам же отвечает: «Потому чтопочвенный слой относится к объектам землепользования, а земельные отношениярегулируются земельным правом»[84].
Под участком недрпонимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализациякоторого происходит в виде горного отвода — геометризованного блока недр (ст. 7Закона о недрах). Основываясь на соответствующих конституционных нормах, ч. 1ст. 1.2 Закона о недрах устанавливает, что недра в границах территории России,включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые,энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью и чтовопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместномведении России и субъектов РФ[85].
Кприродным объектам недвижимости относятся также обособленные водные объекты. Под водным объектом понимается природный или искусственныйводоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод вкотором имеет характерные формы и признаки водного режима (п.4 ст.1 Водногокодекса Российской Федерации, далее — ВК РФ). Для полного раскрытия содержанияэтого определения уточним, что в соответствии с п. 2 ст. 1 ВК РФ водные ресурсыпредставляют собой поверхностные и подземные воды, которые находятся в водныхобъектах и используются или могут быть использованы. А из пункта 5 ст. 1 ВК РФследует, что водный режим — изменение во времени уровней, расхода и объема водыв водном объекте. При этом водопользователем признается физическое илиюридическое лицо, которым предоставлено право пользоваться водным объектом.
При разработкеКонцепции развития гражданского законодательства о недвижимомимуществе её авторами было обращено внимание на неточностьположений Закона, согласно которым к объектам недвижимости отнесены водныеобъекты. Строго говоря, объектами недвижимости являются не сами воды, а тотземельный участок, на котором расположен водный объект. Постоянная изменчивостьпространственных и физических характеристик вод и водной поверхности водоемовлишают возможности квалифицировать их в качестве недвижимости. Таким образом, авторамиуказанной Концепции предлагается исключить категорию «обособленный водныйобъект» из числа объектов недвижимого имущества[86].
Такжек природным объектам недвижимости относится лес. Леса как объект недвижимостизанимают центральное место в составе элементов лесного фонда. СогласноКонституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальнойи частной.
Согласност. 4 Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ, вступившего в силу 1января 2007 г. (далее – ЛК РФ), участниками лесных отношений являютсяРоссийская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования,граждане и юридические лица. От имени Российской Федерации, ее субъектов,муниципальных образований в лесных отношениях участвуют соответственно органыгосударственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектовРоссийской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своихполномочий, установленных нормативными правовыми актами. Использование, охрана,защита, воспроизводство лесов осуществляются исходя из понятия о лесе как обэкологической системе или как о природном ресурсе.
Лесарасполагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. Использование,охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевымназначением земель, на которых эти леса располагаются. Лесные участки в составеземель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственностина лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии сземельным законодательством (ст. 8 ЛК РФ).
Многиеавторы относят к природным объектам недвижимости многолетние насаждения[87].А, например, О.Ю. Скворцов пишет об этом: «Следует отметить, что леса, равнокак и многолетние насаждения, в силу своих естественных признаков не являютсяобъектами недвижимости. Таковыми являются земельные участки, на которыхнаходятся леса и многолетние насаждения»[88]. Аналогичногомнения придерживаются авторы Концепции было развития гражданскогозаконодательства о недвижимом имуществе высказано предложениеоб исключении понятий «леса» и «многолетние насаждения» из категории «недвижимоеимущество»[89]. 2.2 Производные объектынедвижимости
Подпроизводными (или рукотворными, антропогенными) объектами недвижимостипонимаются такие недвижимые вещи, которые созданы в процессе деятельностичеловека[90].
Кчислу таких объектов относятся прежде всего здания и сооружения (взаконодательстве и в литературе используется и термин «строения», которымфактически охватываются два указанных понятия). Кроме того, к числу этихобъектов относятся помещения (жилые и нежилые), находящиеся в зданиях исооружениях, но тем не менее выступающие в качестве самостоятельных объектовгражданских прав.
Законодательство не раскрывает понятий «здание» и «сооружение».В связи с этим в литературе высказывается точка зрения, согласно которойпонятия здания и сооружения не относятся к числу правовых категорий и, какследствие, делается вывод о нецелесообразности попыток дать юридическоеопределение этим терминам[91].Е.Е. Дорогавцева пишет, что подобный подход представляется дискуссионным последующим причинам. Регулирование зданий и сооружений подчинено особомуправовому режиму (см., например, § 4 гл. 34 ГК РФ, посвященный аренде зданий исооружений). Уже одно это обстоятельство, по мнению данного автора, требуетотграничения указанных объектов от смежных объектов недвижимости[92].
Вместес тем «разница между самими понятиями здания и сооружения с юридико-техническойточки зрения не имеет значения, поскольку режим указанных объектов недвижимостии условия их оборота идентичны», — пишет О.Ю. Скворцов[93].Сделка, совершенная со зданием, влечет те же правовые последствия, которыевлечет сделка, совершенная с сооружением. Представляется, что это исключаетпрактическую нужду в отделении понятия здания от понятия сооружения.
Какуже отмечалось, гражданское законодательство не содержит правовых определенийздания и сооружения. Для того, чтобы сформулировать соответствующую дефиницию,юристы прибегают к подзаконным нормативным актам. Так, в соответствии сОбщероссийским классификатором основных фондов N ОК-113-94, под зданиямипонимаются архитектурно-строительные объекты, назначением которых являетсясоздание условий (защита от атмосферных осадков и пр.) для труда, социальнокультурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Подсооружениями понимаются инженерно-строительные объекты, назначением которых являетсясоздание условий, необходимых для осуществления процесса производства путемвыполнения некоторых функций[94].
Приведенныеопределения не основываются в полной мере на понятии недвижимости,сформулированном в ст. 130 ГК РФ. В частности, они не содержат указания натакие существенные для недвижимости признаки, как неразрывная связь с земельнымучастком, неперемещаемость. Понятие зданий и сооружений формулируется черезуказание на цели их использования, что может рассматриваться как факультативныйпризнак, при помощи которого эти понятия отграничиваются от смежных объектовнедвижимости.
Болеесовершенным представляется определение здания, предлагаемое авторами Концепцииразвития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием вКонцепции «понимается сооружение (созданное заново или приспособленное),укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленномзаконом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или инымназначением»[95]. Как видим,разработчики Концепции отказались от противопоставления понятий здания исооружения и определяют одно понятие через другое.
Средипризнаков зданий и сооружений следует выделять такой признак, как их отдельноерасположение. Этот признак приобретает значение при сопоставлении такихобъектов, как здания и сооружения, с одной стороны, и помещения, с другойстороны. Очевидно, что помещения не могут быть охарактеризованы как «отдельностоящие». Строго говоря, помещения не являются отдельными вещами. Это составныечасти других индивидуально-определенных объектов, каковыми являются здания исооружения.
«Активноевовлечение в гражданский оборот помещений произошло вследствие интенсивнойприватизации, прежде всего в жилищной сфере», — пишут С.М. Корнеев, П.В.Крашенинников[96]. Хотязаконодатель и признал помещения, как жилые, так и нежилые, самостоятельнымиобъектами права, в юридической литературе это вызывает критику. Так, Е.А.Суханов пишет о том, что в этой ситуации «возможна лишь общая долеваясобственность на объект в целом (с выделением соответствующих помещений впользование отдельных собственников в большем или меньшем соответствии с ихдолей в праве на общее имущество), но невозможна индивидуальная собственностьна части этого объекта. В противном случае возникают логически неразрешимыеспоры о собственности на «места общего пользования», «лестничные клетки» ит.п., не говоря уже об «ипотеке» части дома (составляющей, например, 99% егообщей площади) или комнаты. При этом они касаются возможности признания насоответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибопоследние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленныепомещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующихусловиях»[97].
Вместес тем, несмотря на во многом справедливую критику, признание помещенийсамостоятельными объектами права стало фактом гражданского оборота исформировавшегося в России права недвижимости. Для того, чтобы изменить правовоерегулирование в этой области, необходимы серьезные, но вместе с тем осторожныеи продуманные законотворческие решения. Видимо, именно поэтому при разработкеКонцепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указаннаякритика была проигнорирована. Разработчики Концепции объяснили необходимостьвключения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений «не толькоособой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостьюв дальнейшем значительно детализировать их правовой режим»[98].
Впрочем,авторы Концепции осознают неоднозначность подхода к помещениям как ксамостоятельным объектам права. Так, в Концепции указывается, что «жилые инежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданскогооборота в качестве простых неделимых вещей, право собственности на которые либоуже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. При определениижилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна изсущественных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определениипространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их вкачестве вещей»[99]. И в дальнейшемпризнается, что поскольку помещение, в отличие от здания, лишено какого-либоматериального выражения, то «помещение — это вещь исключительно в юридическомсмысле этого слова[100].
В законодательстве единственным определением понятия«помещения» была дефиниция, содержавшаяся в Федеральном законе «О товариществахсобственников жилья» (1996 г.), который в настоящее время, с принятиемЖилищного кодекса РФ, утратил свою силу. В соответствии с указанным законом подпомещением понималась единица комплекса недвижимого имущества (часть жилогоздания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная внатуре, предназначенная для самостоятельного использования, для жилых, нежилыхили иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, атакже в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации имуниципальных образований[101].
Внастоящее время в законодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение».Вместе с тем это понятие может быть сформулировано через противопоставление исоотнесение с другой легальной дефиницией – «жилое помещение». Под жилымпомещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимымимуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечаетустановленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиямзаконодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Отталкиваясь от этого определения можносформулировать понятие нежилого помещения — таковым является изолированноепомещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено дляиспользования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
Впрочем,в судебно-арбитражной практике нежилые помещения по своему правовому режимубыли уравнены со зданиями и сооружениями[102].2.3Недвижимость как юридическая фикция
«Уровеньюридической техники, помимо прочего, определяется разнообразием средств,которые законодатель применяет при регулировании общественных отношений», — пишет О.Ю. Скворцов.[103] Одним изюридико-технических приемов является применение так называемых правовых(юридических) фикций. При формулировании понятия недвижимости российскийзаконодатель как раз прибегнул к использованию юридической фикции.
Юридическаяфикция — это способ правового регулирования, при котором законодатель придаетобъекту правового регулирования те свойства, которыми данный объект необладает. В самом общем виде использование правовых фикций освобождает отнеобходимости объяснять многие положения права; упрощает процедурурегулирования; будучи особым приемом, оптимизирует нормативную систему;исключает избыточность правового регулирования[104].
Крометого, фикция как юридико-технический прием имеет многовековую традицию. Данныйприем известен со времен римского права. Особое распространение фикции получилис активизацией деятельности преторов. Как известно, преторское право являлосьисточником урегулирования отношений, которые не были регламентированы либоурегулирование которых иными источниками права не соответствовало понятиямсправедливости. Преторы использовали юридическую фикцию в том случае, если ненаходили норм, при помощи которых можно было бы разрешить спор.
Например,если некое лицо теряло цивильную правоспособность, то оно утрачивало права, атакже и освобождалось от обязанностей. Так как это было несправедливо поотношению к его кредиторам, то претор стал давать им иск «как если бы не былопотери правоспособности» (ac si capite deminutus non esset), то есть фактическиопирался на фикцию правоспособности. Даже формулы, используемые преторами приприменении фикций, звучали следующим образом: «Как если бы был кредитором», «Какесли бы был должником»[105].
Юридическаяфикция со времен римского права как юридико-технический прием прочно вошла вправовую традицию и активно используется законодателем. Известна она исовременному российскому праву, применяющему этот правовой инструмент для самыхразнообразных нужд. Используется юридическая фикция в различных отраслях правадля того, чтобы оптимизировать правовое регулирование сходных между собойотношений.
Кпримеру, в таможенном праве при установлении правового режима таможенногоскладирования используется фикция, в соответствии с которой считается, чтопомещенные на таможенный склад иностранные товары находятся вне полянациональной (таможенной, налоговой) территории. Таможенная граница, в отличиеот государственной границы, также является своеобразной юридической фикцией,поскольку является воображаемой линией на местности, очерчивающейпространственные пределы таможенной территории государства.
Втеории гражданского права известно использование фикций при объяснении правовойприроды таких феноменов как юридическое лицо, безналичные деньги,бездокументарные ценные бумаги, представительство, товарораспрядительныедокументы[106]. Известноиспользование правовых фикций и в гражданском процессуальном праве, внаследственном праве, в вексельном праве, в международном праве, в патентномзаконодательстве, в налоговом праве и т.д.
Примерамификции являются и случаи придания вновь принимаемым нормам законодательстваобратной силы. В этом случае «законодатель вымышляет, что введенная в действиеновая норма существовала и ранее, а значит, применялась к соответствующимотношениям всегда, в том числе и до введения ее в действие»[107].
Использованиеправовых фикций объясняется тем, что законодательство, будучи консервативнойсистемой взаимосвязанных понятий и категорий, не всегда успевает запотребностями жизни, за вновь возникающими явлениями. Поэтому для регулированиявновь возникающих экономичеких и правовых явлений используются устоявшиесяюридические формы. Другая причина использования правовых фикций — следованиепринципу экономичности в законотворческой деятельности. Намного проще придатьусловный правовой режим тому объекту, для которого это не свойственно, чемсоздавать усложненные правовые конструкции, при помощи которых регулированиебудет иметь громоздкий характер. При использовании правовой фикции удаетсяпреодолеть ограничения и запреты, установленные самим законодателем[108].
Свозвращением в российское гражданское право традиционной классификации вещей надвижимые и недвижимые возник различный правовой режим имущества.
Какуже отмечалось выше, в законодательстве содержится определение недвижимости,под которой в соответствии со ст. 130 ГК РФ понимаются земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Крометого, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Анализприведенной легальной дефиниции недвижимости показывает, что законодатель в ееопределении использовал два критерия: экономический (земля, связь с землей, тоесть учет естественных свойств классифицируемого объекта) и юридический(наделение статусом недвижимости в силу закона).
О.Ю.Скворцов пишет: «В гражданском обороте существует ряд объектов, оборот которыхпредставляет особую важность для экономической жизни страны. Для того, чтобыконтролировать оборот подобного рода вещей, законодатель вынужден устанавливатьособый правовой режим данного имущества. В качестве юридико-технического приемадля установления особого правового режима значимого для государства имуществаиспользовано наделение такого имущества статусом недвижимого»[109].
«Посколькуобщий оборот недвижимости имеет особый характер, более сложный, чем оборотдвижимых вещей, то наделение статусом недвижимого имущества тех вещей, которыепо своей природе являются движимыми, есть не более чем прием юридическойтехники», — пишет С.А. Степанов[110]. По мнениюданного автора, использование этого приема в значительной степени упрощаетправовое регулирование оборота недвижимого имущества. «По своей сути данныйприем есть ничто иное как применение юридической фикции»[111].Действительно, те вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты), которые по своей природе движимы, то есть не имеютнеразрывной связи с землей, юридически называются недвижимыми. Таким образом,законодатель придает этим вещам правовой режим, который с классификационнойточки зрения характерен для вещей с прямо противоположными естественнымисвойствами.
Кромеуказанных выше объектов законодатель рассматривает в качестве недвижимой вещитакой сложный объект гражданских прав, как предприятие — имущественныйкомплекс, который используется в предпринимательской деятельности. Законодательрассматривает имущественный комплекс предприятия как нераздельную совокупностьобъектов вещного права (включающих как недвижимые, так и движимые вещи), атакже как объектов обязательственного права. То имущество, которое не являетсянедвижимостью, но попадает в состав предприятия как имущественного комплекса,теряет в общем объекте гражданского права свой статус движимых вещей и являетсясоставной частью недвижимого имущества, сохраняя этот статус до тех пор, покане утрачивает связи с предприятием как целостным имущественным комплексом.
Точнотакже и обязательственные права, являющиеся составными частями предприятия какимущественного комплекса, трансформируются в неотделимую часть недвижимогоимущества. Даже наиболее последовательный противник рассмотрения имущественныхправ в качестве объектов права собственности профессор В.А. Дозорцев признает,что «только в качестве элемента предприятия как комплекса его обязательственныеправа и обязанности, исключительные права могут считаться входящими в составобъекта права собственности. В обособленном же виде обязательственныетребования и другие права на объекты, не имеющие вещественного характера, никакне могут входить в число объектов права собственности»[112].
В.С.Ем отмечает, что «с юридической точки зрения, торговое предприятие — этоюридически неделимая совокупность имущества. При продаже имущества предприятияпо частям невозможно частично передать фирму, клиентуру, доброе имя и т.п. Припродаже предприятия в целом, помимо возможности передать в полном объеменематериальные активы предприятия, сохраняется производственное или торговоедело, рабочие места для занятых на предприятии людей»[113].
Такимобразом, и в данном случае законодатель использовал своего рода фикцию, наделивстатусом недвижимости то имущество, которое не обладает соответствующимиестественными свойствами, то есть неразрывной связью с землей. Причем в случаес трансформацией обязательственных и исключительных прав в составные частинедвижимого имущества используется двойная фикция — первоначально законодатель,включив указанные права в состав предприятия, придает им статус вещных прав, азатем наделяет статусом недвижимого имущества.
Отчуждениепредприятия с точки зрения российского законодателя возможно на вещно-правовойоснове. Это объясняется тем, что, как заметил К.И. Скловский, «когда праватребования рассматриваются как объекты права (res incorporales), становитсявозможным применение к этим правам, считая их за вещи, режима вещного права»[114].Таким образом, включенные в состав предприятия обязательственные иисключительные права циркулируют в гражданском обороте по правилам,установленным для оборота вещных прав. «При этом по соображениям юридическойтехники игнорируется их обязательственно-правовая природа, которая предполагаетиные принципы их передачи»[115].
Специфика правового режима недвижимого имуществаобусловлена прежде всего тем, что права на это имущество, а также совершаемые сним сделки в установленных законом случаях подлежат государственнойрегистрации. Однако этим не исчерпываются особенности правового режиманедвижимого имущества. Кроме указанного, существуют особенности возникновения,перехода и прекращения прав на это имущество, совершения с ним сделок. В рядеслучаев оборотоспособность недвижимых вещей более ограничена, чем использованиев гражданском обороте движимых вещей. В некоторых случаях законодательустанавливает полный запрет на оборот недвижимых вещей. Например, всоответствии с п. 2 ст. 12 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации(далее — КТМ РФ) суда с ядерными энергетическими установками могут находитьсяисключительно в собственности государства[116].
Однакоследует отметить, что правовой режим не однороден и внутри самой системынедвижимых вещей. Существуют различия в регулировании правового режимаразличных видов недвижимости. Особенно заметны такие различия в регулированиинедвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств,и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силузакона. Именно в силу естественных свойств, которымиобладают недвижимые вещи, определенные таковыми в силу закона (недвижимость какфикция), невозможно реализовать в отношении них все те принципы, которымподчинено регулирование недвижимых по природе вещей.
Так,общим правилом регистрации земельной недвижимости является учет этих объектовпо их местонахождению. Очевидно, что подвижные объекты недвижимости (морские иречные суда, воздушные суда, космические объекты) не могут бытьзарегистрированы по месту их нахождения в принципе, поскольку они в силу ихэкономической, хозяйственной предназначенности непрерывно перемещаются. Этовызывает необходимость определения принципа регистрации таковых объектов иустановления особенностей порядка таковой регистрации. Не случайно, что Закон огосрегистрации прав на недвижимость не распространил свое регулирование насферу регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания икосмические объекты (п. 1 ст. 4). Регистрация этих недвижимых вещейосуществляется по особым правилам, существенным образом отличающимся отрегистрации недвижимости, которая является таковой в силу естественных свойств.В этом случае, как справедливо заметил М.И. Брагинский, государственнаярегистрация — этот тот конститутивный признак, «благодаря которому насоответствующие виды движимого имущества распространяется в определенныхпределах установленный для недвижимости правовой режим»[117].
Такимобразом, принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимоеимущество, которое является таковым в силу закона (на основании юридическойфикции), существенно отличается от государственной регистрации прав и сделок споземельной недвижимостью. В специальной литературе дискутируют, насколькооправданным оказалось использование законодателем такого юридико-техническогоприема, как использование правовой фикции «недвижимость» для регулированияправового статуса воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания икосмических объектов. «Указанные объекты не обладают экономическими признакаминедвижимости, применение к ним особого режима учета не адекватногосударственной регистрации поземельной недвижимости», — пишет О.Ю. Скворцов[118].
Таким образом,обоснование необходимости наделения статусом недвижимости морских, речных ивоздушных судов с точки зрения стремления законодателя к экономии нормативногоматериала в виде соподчинения институту государственной регистрации, по мнениюмногих исследователей данного вопроса, не оправдывается существующими различнымиюридико-техническими способами государственной регистрации, установленными длярегистрации различных недвижимых вещей: с одной стороны, поземельнойнедвижимости, с другой стороны — недвижимых вещей, являющихся таковыми в силузакона (или, другими словами, на основании юридической фикции).
Заключение
Исходяиз изложенного были сделаны следующие выводы.
Правовойрежим недвижимого имущества определяется установлением его принципов,особенностями возникновения, изменения и прекращения прав в отношении него,законодательно установленным объемом правомочий и несением обязанностей,связанных с недвижимым имуществом и реализуемых при совершении сделок с ним, атакже установлением юридических гарантий в отношении недвижимости.
Спецификаправового режима недвижимого имущества обусловлена прежде всего тем, что правана это имущество, а также совершаемые с ним сделки в установленных закономслучаях подлежат государственной регистрации. Однако этим не исчерпываютсяособенности правового режима недвижимого имущества. Кроме указанного,существуют особенности возникновения, перехода и прекращения прав на этоимущество, совершения с ним сделок. В ряде случаев оборотоспособностьнедвижимых вещей более ограничена, чем использование в гражданском оборотедвижимых вещей. В некоторых случаях законодатель даже устанавливает полныйзапрет на оборот недвижимых вещей (например, суда с ядерными энергетическимиустановками могут находиться исключительно в собственности государства).
Сточки зрения современного российского законодательства состав недвижимогоимущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств ипредназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, вотношении которых установлен режим недвижимого имущества. Регулирование оборотакаждой из этих групп объектов обладает определенной спецификой.
Всовременной российской цивилистике идут споры о том, является ли понятиенедвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект.Часть ученых (Е.А. Суханов, О.М. Козырь, М.В. Кротов, В.И. Сенчищев, И.Д.Кузьмина) полагает, что недвижимость, будучи юридическим понятием, появляетсятолько в результате государственной регистрации прав на нее[119].Другие юристы (Б.М. Гонгало, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Е.С. Болтанова,С.А. Степанов) высказывают мнение, что недвижимость, будучи объективносуществующим явлением, не зависима от процедуры государственной регистрации.[120]
Российскийзаконодатель при формулировании понятия недвижимого имущества использовал какэкономический, так и юридический критерии. Однако следует отметить, что основойзаконодательной дефиницией недвижимости является все-таки характеристика,базирующаяся на его естественных признаках (т.е. экономический критерий). Вэтой связи сложно согласиться с мнением профессора Е.А. Суханова о том, что «объявлениеимущества недвижимостью основано на его юридических, а не естественныхособенностях». Фактически та же самая идея поддерживалась профессором Г.Ф.Шершеневичем, который писал о том, что в качестве недвижимости не должнырассматриваться строения, которые воздвигнуты на чужой земле в силу какого-либодоговорного отношения. Хочется всё же согласиться не с ними, а с О.Ю.Скворцовым, который убедительно доказывает, что подобного рода подход кпониманию недвижимости является несколько искусственным, в конечном итоге,способствует субъективизму правоприменителя при оценке правового статусаобъектов недвижимости.
Приизучении специальной литературы по теме возник вопрос — возможна ли легализацияспора между органом технической инвентаризации, давшим первоначальную оценкуобъекта в качестве недвижимого, и несогласного с этим органа юстиции, которыйобязан производить регистрацию прав и сделок в отношении спорного имущества?Разрешение данной дилеммы, по нашему мнению, возможно следующим образом.Российская модель права собственности сконструирована так, что разделениеличности собственника и носителя права собственности невозможно. Это означает,что статусность имущества, определение его правового режима предполагаетнепременную принадлежность имущества исключительно одному лицу. Таким образом,определяя правовой режим вещи (в том числе путем регистрации прав нанедвижимость), мы неизбежно юридически фиксируем её принадлежность некоейличности. Это, в свою очередь, делает бессмысленным проведение двойнойюридической регистрации: регистрации объекта недвижимости и регистрации правана недвижимое имущество. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, чтопроведение технической инвентаризации объектов недвижимости носит учетныйхарактер и не является юридически обязательной презумпцией для органов юстиции,проводящих государственную регистрацию прав по поводу недвижимости. В томслучае, если органом юстиции будет установлено, что на государственнуюрегистрацию представлены права по поводу объекта, который не являетсянедвижимой вещью, то орган юстиции вправе отказать в регистрации со ссылкой нато, что этот объект не является недвижимой вещью. Таким образом, действияоргана юстиции носят фактически контрольный характер по отношению кпервоначальной оценке предполагаемого объекта недвижимости, производимойорганом технической инвентаризации.
Извсего изложенного был сделан вывод, что правовой режим недвижимости непрерывноэволюционирует. Принятие какого-либо закона, которым устанавливаютсяособенности оборота объектов недвижимости, или отдельных его видов, изменяетправовой режим недвижимых вещей. При этом основные фундаментальныехарактеристики недвижимости, такие как понятие, определение объектовнедвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок снедвижимостью (особенно тех из них, которые отражают экономические аспектынедвижимости как социального института, то есть характеристики, определяемыеобъективными признаками) в целом остаются неизменными, хотя при определенныхобстоятельствах и могут быть изменены волей законодателя (например, в случае,если будут определены новые виды объектов недвижимости и пр.).
Список источников
Нормативно-правовыеакты:
1. КонституцияРоссийской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (споправками) // СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
2. Частьпервая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г.N 51-Ф3 (с последующими изм. и доп.) // СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
3. Водныйкодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ // Собраниезаконодательства Российской Федерации от 5 июня 2006 г. N 23 ст. 2381 // СПСГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
4. Леснойкодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ // Собраниезаконодательства Российской Федерации от 11 декабря 2006 г. N 50 ст. 5278 //СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
5. Кодексторгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации от 3 мая 1999 г. N 18 ст. 2207// СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
6. ЗаконРоссийской Федерации от 21 февраля 1992 года N 2395-I «Онедрах» (в редакции Федерального закона от 3 марта 1995 годаN 27-ФЗ) (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации иВерховного Совета Российской Федерации, 1992, N 16, ст. 834; Собраниезаконодательства Российской Федерации, 1995, N 10, ст. 823; 1999,N 7, ст. 879; 2000, N 2, ст. 141; 2001, N 33,ст. 3429; 2002, N 22, ст. 2026; 2003, N 23, ст. 2174;2004, N 27, ст. 2711) // СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
7. Федеральныйзакон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательстваРоссийской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594 // СПС ГАРАНТ-МаксимумПлатформа F1 Эксперт, версия от07.04.2009г.
8. Федеральныйзакон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Собраниизаконодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400 //СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
9. Федеральныйзакон от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ «О связи» // Собраниезаконодательства Российской Федерации от 14 июля 2003 г. N 28 ст. 2895 //СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
10. Федеральныйзакон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностяхотчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственностисубъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемогосубъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений вотдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собраниезаконодательства Российской Федерации от 28 июля 2008 г. N 30 (часть I) ст.3615
11. РаспоряжениеПравительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р «О программесоциально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочнуюперспективу (2002-2004 годы)» // Собрание законодательства РоссийскойФедерации от 30 июля 2001 г., N 31, ст. 3295
12. Общероссийскийклассификатор основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ) (утв. постановлениемГосстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359). Изменение 1/98Общероссийского классификатора основных фондов (ОКОФ) // «ИУСГосударственные стандарты», 1998 г., N 9.
13. ОсновыГражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991г. N 2211-I) // Ведомости ВС СССР от 26 июня 1991 г., N 26, ст. 733 (недействуют) // СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
14. Федеральныйзакон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственниковжилья» // Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г.,N 25, ст. 2963 (утратил силу) // СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
Литература:
1. АксюкИ.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность. // Северокавказскийюридический вестник. 1998. N 1.
2. АлександровА.А. Противоречия в правовом режиме недвижимости: Права собственников строенияи земельного участка//Коммерческое право. 2001. N 6.
3. АлексеевВ.А. Регистрация прав на недвижимость. — М.: Проспект, 2001.
4. БабкинС.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфоР, 2001.
5. БеловВ.А. Гражданское право: Общая часть: Учебник.- М.: ЮрИнфоР, 2002.
6. БолтановаЕ.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Ежегодник российского права.1999. М.: ИНФРА-М, 2000.
7. БолтановаЕ.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование,налогообложение. Ростов н/Д.: Феникс, 2002.
8. БорисовА.Н. Комментарий к Закону Российской Федерации «О недрах». — М.:«Деловой двор», 2008.
9. БрагинскийМ.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданскогокодекса Российской Федерации для предпринимателей. — М.: БЕК, 1996 (авторкомментария — Е.А. Суханов).
10. ВитрянскийВ. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйствои право. 2003. N 6.
11. ВитрянскийВ.В. Договор аренды и его виды. М.: БЕК, 1999.
12. Гражданскоеправо / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Статут, 2002. Т. 1.
13. Гражданскоеправо: Учебник. 5-е изд. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Л.В.Рожников, 2000. Т. 1.
14. Гражданскоеправо. В 4 т. Т. 1: Общая часть (отв. ред. — Е.А. Суханов). — М.: «ВолтерсКлувер», 2008.
15. ДозорцевВ.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе //Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова/ Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.
16. ДолгановаН.С., Зюзин В.А., Королев А.Н., Назимова А.А. Комментарий к Федеральному законуот 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»(постатейный). – М.: «Юстицинформ», 2008.
17. ДорогавцеваЕ.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости(Проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право.2002. N 7.
18. ДикусарВ.М., Храпова Е.В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав //,«Жилищное право», N 1, январь 2009.
19. ЕмВ.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса //Законодательство. 1999. N 11.
20. ЖариковЮ.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование:Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 1997.
21. ЗайцевИ.М. Правовые фикции в гражданском процессе // Российская юстиция. 1997. N 1.
22. КассоЛ.А. Русское поземельное право — М.: Классика российской цивилистики, 2006.
23. КозырьО.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России//Гражданский кодексРоссии. Проблемы. Теория. Практика. Под ред. А.Л. Маковского. М. 1998.
24. КокинВ.Н. Являются ли недра государственной территорией? // «Право иэкономика», N 7, июль 2008.
25. Комментарийк Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный)/Под ред. Н.Д.Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005.
26. Концепцияразвития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет приПрезиденте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданскогозаконодательства. Исслед. центр частного права/Под общ. ред. В.В. Витрянского,О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004.
27. КорнеевС.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство ипрактика. М. Статут, 1996.
28. КузьминаИ.Д. Сделки со зданиями и сооружениями//Актуальные проблемы правовой науки ипрактики: Сб. научных трудов. Кемерово, 1999.
29. ЛапачВ.А. Система объектов гражданского права. СПб., 2002.
30. МейерД.И. Русское гражданское право: В 2 ч. 2-е изд. М.: Статут, 2000. (По изд. 1902г.).
31. НикифороваЕ.И. Сделки с недвижимостью: с риелтором или без? // «Жилищноеправо», N 1, январь 2009.
32. ПокровскийИ.А. Основные проблемы гражданского права. — М.: Классика российскойцивилистики, 2006.
33. ПокровскийИ.А. История римского права. СПб., 1998.
34. Постатейныйкомментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова.М.: Спарк, 1999.
35. СавиньиФ.К. Обязательственное право. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2004.
36. СенчищевВ.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок сним//Журнал российского права. 1999. N 12.
37. СкворцовО.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическоепособие). М.: Волтерс Клувер, 2006.
38. СкловскийК.И. Собственность в гражданском праве. — М.: Дело, 2000.
39. СмышляевД.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства //Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Статут,2000.
40. СтепановС.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.
41. СухановЕ.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве / Подред. М.К. Треушникова. М., 2005.
42. СухановЕ.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (Комментарии кновому ГК РФ). М.: Центр деловой информации еженедельника «Экономика ижизнь», 1996.
43. ТоффлерЭ. Метаморфозы власти / Пер. с англ. — М.: АСТ, 2004.
44. УруковВ.Н. Многолетние насаждения — объект недвижимости? // «Право иэкономика», N 10, октябрь 2005.
45. ЦитовичП.П. Русское гражданское право. Конспект лекций. — М.: Классика российскойцивилистики, 2006.
46. ЧерниловскийЗ.М. Презумпции и фикции в истории права//Советское государство и право. 1984.N 1.
47. ШершеневичГ.Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Классика российскойцивилистики, 2006.
48. Экономикаи финансы недвижимости / Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: СПбГУ, 1999.
Судебная практика:
1. Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 огосударственной регистрации договоров аренды и сделок с ним // Вестник ВАС РФ.2000. N 7.
2. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 1999 г. N 8224/98 // СарбашС.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель потексту Гражданского кодекса. М.: Статут, 2000.
3. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 //«Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2000 г., N1
4. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99 //«Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2000 г., N1
5. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 2004 г. N 7264/04 //«Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2005 г., N2
6. ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 20 ноября 2001 г. N А44-1242/01-С14-К. // СПСГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
7. ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 23 марта 2003 г. N А56-20324/02// СПСГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
8. ПостановлениеФАС Московского округа от 23 октября 2003 г. N КГ-А40/7958-03; ПостановлениеФАС Западно-Сибирского округа от 5 июля 2004 г. N Ф04/3668-819/А46-2004 // СПСГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.
9. ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. N А66-4844-03 // СПСГАРАНТ-Максимум Платформа F1Эксперт, версия от 07.04.2009г.