Контрольная работа № 1
по предмету
«Операции с недвижимым имуществом»
1.Понятие «недвижимость»
К недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, чтопрочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
2. Понятие«жилые и нежилые помещения»
Жилымпомещениемпризнается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом ипригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным итехническим правилам и нормам.
Нежилоепомещение –помещение, предназначенное для использования для производственных, торговых,культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых,административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
3. Понятие«операции с недвижимым имуществом»
Операции с недвижимымимуществом – купля – продажа, дарение, аренда, приватизация, ипотека, лизинг.
4. Субъектывзаимоотношений на рынке недвижимости (дать определение каждого субъекта)
Продавец, покупатель,даритель, одаряемый, арендодатель, арендатор.
5.Понятие «наследование»
1.При наследовании имущество умершего (наследство, наследственноеимущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, тоесть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если изправил настоящего Кодекса не следует иное.
2.Наследование регулируется настоящим Кодексом и другими законами, а в случаях,предусмотренных законом, иными правовыми актами.
6. Виды наследования(дать определение)
Наследованиеосуществляется по завещанию и по закону.
Наследованиепо закону имеетместо, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях,установленных настоящим Кодексом.
Наследованиепо завещанию:
1.Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершениязавещания.
2.Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершениядееспособностью в полном объеме.
3.Завещание должно быть совершено лично. Совершение завещания через представителяне допускается.
4. Взавещании могут содержаться распоряжения только одного гражданина. Совершениезавещания двумя или более гражданами не допускается.
5.Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанностипосле открытия наследства.
7. Наследственнаямасса, день открытия наследства, место открытия наследства
Наследственнаямасса. В составнаследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследствавещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Днемоткрытия наследства является день смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днемоткрытия наследства является день вступления в законную силу решения суда обобъявлении гражданина умершим, а в случае, когда днем смерти гражданина признандень его предполагаемой гибели, — день смерти, указанный в решении суда.
Местомоткрытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Если последнее местожительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории РоссийскойФедерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследствав Российской Федерации признается место нахождения такого наследственногоимущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах,местом открытия наследства является место нахождения входящих в его составнедвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а приотсутствии недвижимого имущества — место нахождения движимого имущества или егонаиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночнойстоимости.
8. Кругнаследников по закону (описать первые 4 очереди)
Наследникипо закону призываются к наследованию в порядке очередности.
Наследникикаждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующихочередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либоникто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены отнаследования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наследства,либо все они отказались от наследства. Наследники одной очереди наследуют вравных долях.
Наследникипервой очереди:
1.Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родителинаследодателя.
2.Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
Наследникивторой очереди:
1. Еслинет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являютсяполнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка ибабушка как со стороны отца, так и со стороны матери.
2.Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники иплемянницы наследодателя) наследуют по праву представления.
Наследникитретьей очереди:
1.Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди позакону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителейнаследодателя (дяди и тети наследодателя).
2.Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.
Наследникипоследующих очередей:
1.Если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать позакону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степениродства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей.
Степеньродства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного отдругого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.
2. Всоответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию:
вкачестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства — прадедушки и прабабушки наследодателя.
9. Свидетельствоо праве на наследство (содержание)
СВИДЕТЕЛЬСТВО
О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО ПО ЗАКОНУ
Местовыдачи свидетельства (село, поселок, район, город, край, область, республикаполностью)
Дата(число, месяц, год) выдачи свидетельства прописью.
Я,(фамилия, имя, отчество), нотариус (наименование государственной нотариальнойконторы или нотариального округа) удостоверяю, что на основании статьи (номерстатьи, соответствующий очереди призываемого к наследованию круга наследников)Гражданского кодекса Российской Федерации наследником указанного в настоящемсвидетельстве имущества (фамилия, имя, отчество наследодателя), умершего (датасмерти), является:
— (родственные и иные отношения с наследодателем, фамилия, имя, отчествонаследника, его дата рождения и место постоянного жительства или преимущественногопребывания, реквизиты документа, удостоверяющего личность наследника).
Наследство,на которое выдано настоящее свидетельство, состоит из:
(указываетсяобъект наследования, его характеристика, стоимость, а также в отношениидвижимого имущества, подлежащего учету, — место учета, наименованиерегистрирующего органа, реквизиты свидетельства о регистрации, реквизитыпаспорта транспортного средства, в отношении недвижимого имущества — егоместонахождение, кадастровый номер), принадлежащего наследодателю (указываетсявид права) на основании (указываются реквизиты правоустанавливающего документа,при его нотариальном удостоверении и (или) государственной регистрации — инициалы и фамилия нотариуса, наименование государственной нотариальной конторыили нотариального округа, дата удостоверения и реестровый номер, дата, номергосударственной регистрации сделки, наименование регистрирующего органа. Вслучае регистрации права указывается наименование регистрирующего органа, датарегистрации, серия и номер праворегистрирующего документа о регистрации права.Если регистрация права не проводилась, то это указывается).
Указаниеобременений при их наличии.
Право(указывается вид права) на (наименование объекта) подлежит регистрации в(указывается полное наименование регистрирующего органа).
Настоящеесвидетельство подтверждает возникновение права собственности на вышеуказанноенаследство.
Наследственноедело N
Зарегистрированов реестре за N
Взысканогоспошлины (по тарифу)
Нотариус(подпись нотариуса)
Печать
Датасмерти указывается следующим образом: «число и год — цифрами, месяц — прописью».
10. Понятиедоговора дарения, стороны договора
1. Подоговору дарения одна сторона (даритель)безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому)вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или ктретьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественнойобязанности перед собой или перед третьим лицом.
2.Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либоосвободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признаетсядоговором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано внадлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущембезвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его отимущественной обязанности.
Обещаниеподарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания наконкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанностиничтожно.
3. Дарение,сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно. Передачадара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручениеключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
4.Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме вслучаях, когда:
дарителемявляется юридическое лицо, и стоимость дара превышает пять установленныхзаконом минимальных размеров оплаты труда;
договорсодержит обещание дарения в будущем.
Вслучаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенныйустно, ничтожен.
5.Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации.
11. Запрещенноедарение недвижимого имущества
Недопускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых непревышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда:
1) отимени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законнымипредставителями;
2)работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты идругих аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении,содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3)государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи сих должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4) вотношениях между коммерческими организациями.
12. Случаиотказа дарителя от исполнения договора дарения
1.Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передатьв будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественнойобязанности, если после заключения договора имущественное или семейноеположение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнениедоговора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
2.Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещаниепередать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого отимущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение.
3.Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотреннымпунктами 1 и 2 настоящей статьи, не дает одаряемому права требовать возмещенияубытков.
13. Случаиотмены дарения
1.Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на егожизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либоумышленно причинил дарителю телесные повреждения.
Вслучае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в судеотмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2.Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращениеодаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большуюнеимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. Потребованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенноеиндивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положенийзакона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с егопредпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавшихобъявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. Вдоговоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение вслучае, если он переживет одаряемого.
5. Вслучае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если онасохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
14. Отказ одаряемого от принятия дара
1.Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этомслучае договор дарения считается расторгнутым.
2.Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен бытьсовершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарениязарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственнойрегистрации.
3.Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требоватьот одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
15. Понятиедоговора купли-продажи, стороны договора
1. Подоговору купли-продажи одна сторона (продавец)обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить занего определенную денежную сумму (цену).
2. Договорпродажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами.
Несоблюдениеформы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
3. Переходправа собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости кпокупателю подлежит государственной регистрации.
16. Видыформ договора купли-продажи (дать определение)
1.Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершениясделок, если законом для договоров данного вида не установлена определеннаяформа.
Еслистороны договорились заключить договор в определенной форме, он считаетсязаключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоровданного вида такая форма не требовалась.
2.Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одногодокумента, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредствомпочтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи,позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
17. Существенныеусловия договора купли-продажи (перечислить, дать понятия)
1. Определениепредмета в договоре продажи недвижимости.
Вдоговоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю подоговору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости насоответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Приотсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащемпередаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор несчитается заключенным.
2.Цена в договоре продажи недвижимости.
2.1.Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Приотсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цененедвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правилаопределения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, неприменяются.
2.2.Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости,установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества,находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимымимуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
2.3.В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установленана единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такогонедвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактическогоразмера переданного покупателю недвижимого имущества.
3. Передачанедвижимости
3.1.Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются поподписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Еслииное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передатьнедвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имуществапокупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонениеодной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях,предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца отисполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принятьимущество.
3.2.Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажинедвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено вдокументе о передаче недвижимости, не является основанием для освобожденияпродавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
4.Особенностипродажи жилых помещений
4.1.Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого домаили квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с закономправо пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилымпомещением.
4.2.Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации.
18. Обязательствапо договору купли-продажи (перечислить)
1. Продавецобязуется передать покупателю, а покупатель обязуется принять указаннуюнедвижимость от продавца в собственность и уплатить ему деньги за приобретаемуюквартиру.
2. Продавецобязуется снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных вуказанной недвижимости на момент заключения договора продажи недвижимости.
3. Продавецподтверждает, что на момент заключения договора продажи недвижимости отчуждаемаяквартира никому не продана, не заложена, не сдана в аренду, не подарена, необременена обещанием быть подаренной в будущем, в споре и под запрещением(арестом) не состоит, правами третьих лиц не обременена, лиц, временноотсутствующих, но сохраняющих право на жилую площадь, не имеется.
4. За неисполнениеили ненадлежащие исполнение обязательств по настоящему договору виновнаясторона возмещает другой стороне все понесенные ею вследствие такогонеисполнения или ненадлежащего исполнения убытки, включая упущенную выгоду.
19.Понятие приватизации
Имущество,находящееся в государственной или муниципальной собственности, может бытьпередано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке,предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципальногоимущества.
Подприватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездноеотчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее- федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальныхобразований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
20. Основныепринципы и условия приватизации жилых помещений
1.Приватизация государственного и муниципального имущества основывается напризнании равенства покупателей государственного и муниципального имущества иоткрытости деятельности органов государственной власти и органов местногосамоуправления.
2.Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственностьфизических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за платулибо посредством передачи в государственную или муниципальную собственностьакций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вноситсягосударственное или муниципальное имущество).
3.Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местногосамоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральнымзаконом.
21.Понятие договора мены
Подоговору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другойстороны один товар в обмен на другой.
22 Способыобмена жилых помещений
Рассмотримособенности данных договорных отношений. Согласно п.1 ст.567 ГК РФ по договорумены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одинтовар в обмен на другой. На отношения сторон по договору мены распространеныправила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, которыйона обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять вобмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
ГК РФустановлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой.Специальные правила заключаются в том, что:
— презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ);
— обменнеравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а несмешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК РФ);
— установленодновременный переход права собственности на обмениваемые товары послеисполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом илидоговором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).
В случаезаключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должнысовершаться следующие регистрационные действия:
1)регистрация сделки — договора мены;
2)регистрация перехода права на одно жилое помещение;
3)регистрация перехода права на другое жилое помещение.
Необходимоеусловие регистрации сделки — наличие записей о ранее возникших правах наобмениваемые жилые помещения.
Кромедоговора мены существуют следующие способы обмена жилых помещений.
1. Обменмежду нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жиломфонде. Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как нанимателипередают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма,а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того,договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такойобмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.
2. Обменмежду нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения.Наименование договора «Мена права собственности на право найма»,«Обмен жилых помещений» не имеет принципиального значения, посколькуне меняет его правовой природы. В результате обмена наниматель приобретаетправо собственности на другое жилье, а собственник лишается права собственностии приобретает права нанимателя другого помещения.
23.Допустимые и недопустимые ситуации при обмене жилыми помещениями
Условия,при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений подоговорам социального найма не допускается.
Обменжилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социальногонайма не допускается в случае, если:
1) кнанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или обизменении договора социального найма жилого помещения;
2)право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебномпорядке;
3)обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным дляпроживания;
4)принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании дляиспользования в других целях;
5)принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и(или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) врезультате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий однойиз тяжелых форм хронических заболеваний.