Содержание
Введение. 2
Глава 1. Залог недвижимости (ипотеки) как один из способовобеспечения исполнения обязательств. 7
1.1 Залоговые правоотношения: содержание и юридическаяприрода. 7
1.2 Понятие недвижимого имущества как предмета договораипотеки. 12
1.3 Порядок заключения договора об ипотеке. 19
1.4 Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. 25
Глава 2. Особенности правового регулирования ипотекиземельных участков 32
2.1 История развития земельной ипотеки в России. 32
2.2 Особенности предмета ипотеки земельных участков.Ипотека земельных участков, обремененных объектаминедвижимости. 35
Глава 3. Проблемные вопросы ипотеки земельных участков ипути их решения 50
3.1 Проблемные вопросы ипотеки земельных участков. 50
3.2 Возможные пути решения проблемных вопросов ипотекиземельных участков 55
Заключение. 57
Введение
Одной из основных проблем обязательственного праваявляется создание надежных правовых механизмов обеспечения исполненияобязательств, и, прежде всего, денежных. Одним из таких правовых способовявляется ипотека (залог недвижимости).
Особое место среди способов обеспечения исполненияобязательств в современных условиях занимает ипотека. Учитывая состояние нашейэкономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместныенеплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги всвязи с недобросовестностью контрагентов, широкое применение ранее популярныхспособов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотекаже обладает несомненными преимуществами. Это связано, прежде всего, с тем, что онагарантирует реальное удовлетворение имущественных требований кредитора в случаенеисполнения должником обязательства. Основной функцией ипотеки, в соответствиис современным законодательством является стимулирование должника к точному и неуклонномуисполнению обязательства. В настоящее время этот способ обеспечения исполненияобязательств ещё не принял массового характера в хозяйственных отношениях, таккак он фактически начал применяться в России после того, когда появилсяправовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важногоинститута, гарантирующего права кредитора — федеральный закон «Об ипотеке(залоге недвижимости)». Именно с этого периода, начал возрождаться институтипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условийдоговоров, а также способного решить задачи огромной социальной важности вмасштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитальногостроительства, а также экономические.
Ипотека — слово древнегреческое, которое переводится как«основание», «залог».
Возникший в Древней Греции институт ипотеки оказалсущественное влияние на развитие европейского, в том числе и российского,гражданского права. Ипотека, как правовой институт, вернулась в российскоегражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 г. Закона Российской Федерации «О залоге». Он в определенной мере восполнил пробел взаконодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимогоимущества, так как не в полной мере учитывает специфику недвижимого имущества,прежде всего земельных участков как объекта залогового правоотношения. Этотпробел призван восполнить специальный федеральный закон об ипотеке (залогенедвижимости). Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подписанныйПрезидентом Российской Федерации 16 июля 1998 г., является первым в истории России специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогомнедвижимости.
Предлагавшиеся ранее многочисленные специальныезаконопроекты, связанные с залогом недвижимости, так и не получили статусазакона. Так, в XIX в. был создан так и не принятый проект Вотчинного устава,над которым трудились выдающиеся юридические умы России. Аналогично сложиласьсудьба большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией.Осторожность законодателя того времени в отношении принятия подобных законовобъясняется, прежде всего, тем, что следствием залога недвижимости нередкоявляется отчуждение земельного участка. Вследствие этого чисто залоговые операцииво многих случаях используются как эффективный способ перераспределенияземельной собственности. Практическая реализация механизмов залога недвижимостив дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной иполитической организации, в частности, к ослаблению дворянства основного классаземлевладельцев и опоры существовавшего политического режима. Именно дворянствосоставляло основную группу залогодателей недвижимости (имений, усадеб и пр.).
В советский период в законе об ипотеке в России не былонужды. В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. в примечании к статье 21 было указано, что с отменой частной собственности на землю деление имущества надвижимое и недвижимое упразднено.
Реформирование экономики России, ее перевод на рыночныерельсы и связанное с этим появление рынка недвижимости сделали актуальнымвопрос о принятии закона, который регулирует залоговые операции снедвижимостью. Ибо стало очевидным, что развитие и становление цивилизованнойфинансово-банковской системы невозможно без надежных правовых средствобеспечения интересов кредиторов, без создания механизмов рефинансирования, основанныхна производных от залога недвижимости имущественных ценностях — ипотечныхценных бумагах (закладных листов, ипотечных облигаций и другого). По прошествиивремени стало очевидным, что у левых политических сил современной Россииосновным мотивом неприятия Закона об ипотеке, как и в прошлом веке, была боязньтого, что договорные механизмы залога недвижимости будут использованы дляскрытой приватизации земли и огромного массива недвижимости, являющейся национальнымдостоянием России. Поэтому и сам процесс принятия Закона об ипотеке характеризовалсяострой борьбой между различными политическими силами, представленными вФедеральном Собрании России.
Земля — самый надежный объект залога, поскольку прирациональном использовании она со временем не изнашивается, как другаянедвижимость, напротив, ее стоимость возрастает. В настоящее время в Россииземельные участки слабо используются в кредитном и инвестиционном процессах, несмотря на законодательное существование возможности залога земельных участков,за исключением земель, которые находятся в муниципальной или государственнойсобственности. В этой связи из недавних инициатив законодателя необходимоотметить Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон от 5февраля 2004 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключивший из перечня земельныхучастков, не подлежащих ипотеке, сельскохозяйственные угодья из состава земельсельскохозяйственных организаций крестьянских (фермерских) хозяйств и полевыхземельных участков личных подсобных хозяйств.
В то же время, не смотря на внесение в закон «Обипотеке» многочисленных изменений и дополнений, неразрешённой осталась проблемаипотечной оборотоспособности некоторых объектов недвижимости, в первую очередьвозможности ипотеки земель, которые находятся в муниципальной и государственнойсобственности, а так же проблемы оценки и реализации заложенных земельныхучастков и изменение их целевого назначения. Указанное обстоятельство ипредопределило актуальность темы выпускной квалификационной работы.
Целью исследования является исследование институтаипотеки земельного участка, выявление основных проблем и определение возможныхпутей их решения.
Цель исследования определила постановку и решениеследующих задач:
анализ и сопоставление гражданско-правовых и иных норм,регламентирующих ипотеку земельных участков:
исторический и сравнительно-правовой анализ развитияипотечного законодательства в России;
анализ практики разрешения споров, возникающих в связи сипотекой земельных участков.
Объектом исследования являются правоотношения,возникающие в процессе ипотеки земельных участков.
Предметом исследования выступает ипотека земельныхучастков, основные проблемы и пути их решения.
Методическую основу работы составляет комплексноеприменение научных методов познания: диалектического, логико-юридического,сравнительно-правового и других.
Теоретическую базу исследования составили трудыспециалистов в области гражданского и земельного права: Брагинского В.М., БалабановаИ.Т., Басина Е.В., Вильнянского С.И., Васьковского Е.В., Завидова Б.Д., ГоремыкинаВ.А, публикации в периодических изданиях, материалы судебной практики.Нормативно-правовую базу исследования составляет Конституция РФ, Гражданскийкодекс РФ (далее – ГК РФ), Земельный кодекс РФ(далее – ЗК РФ), федеральныезаконы, законы РФ.
Глава 1. Залог недвижимости(ипотеки) как один из способов обеспечения исполнения обязательств
1.1 Залоговые правоотношения:содержание и юридическая природа
Вопрос о том, институтом какого права является залог(залоговое право, правоотношение) — вещного или обязательственного, имеетдавнюю историю, и, разумеется, разрешить его пробовали многие. Однако данноеобстоятельство нисколько не умаляет его актуальность.
В виде общей схемы залоговые правоотношения можнопредставить следующим образом (рис. 1.1).
/>
Рисунок 1.1 – Залоговые правоотношения
Постулатом российской юридической науки является подразделениевсех гражданских правоотношений на абсолютные и относительные. За отсутствиемчетко сформулированного критерия их различения сам данный подход (или, вовсяком случае, его целесообразность) на протяжении вот уже более векаподвергается сомнению. Полемика эта представляется бесплодной, ибо нет никакихсомнений в том, что существуют отношения:
в которых активная сторона претендует на правовоеоформление и защиту своей возможности совершать свободные и самостоятельныеактивные действия с вещами, продуктами интеллектуального творчества и инымиблагами;
в которых активная сторона притязает на отягощение чужойактивности, то есть требует совершения другим лицом определенных активныхдействий либо, напротив, воздержания от их совершения.
Отношения первого типа связывают активную сторону совсяким и каждым (как бы трудно это и ни было для понимания и представления),второго — с определенным конкретным лицом. Первые именуются правоотношениямиабсолютными, вторые — относительными.
Если такая характеристика абсолютных и относительныхправоотношений верна, то традиционная постановка вопроса о природе залога — является ли залог (залоговое правоотношение) вещным или обязательственным — представляется, мягко говоря, непоследовательной. Почему предлагается такая «железная»альтернатива: или залог — правоотношение вещное (а не какое-либо другоеабсолютное правоотношение), или непременно обязательственное (а не иноеправоотношение относительного типа)?
Аргументы в пользу обязательственно-правовой иливещно-правовой природы залога можно выразить в следующем.
Точка зрения, в соответствии с которой залог являетсяабсолютным правоотношением, доказывается так:
право залога может быть индивидуализировано указанием наего существо (залог), на определенного активного субъекта (залогодержателя) ина индивидуально определенный объект (тогда как для индивидуализацииотносительных правоотношений нужно еще иметь информацию и о должнике, и обосновании возникновения обязательства);
праву залогодержателя получить удовлетворение из заложенногоимущества (совершив собственные активные действия по его продаже, что неприсуще правам обязательственным) противостоят обязанности, состоящие ввоздержании от нарушения права, которые лежат на всяком и каждом, включаясамого собственника заложенного имущества и других кредиторов, а потому недопускают преемства (что тоже не характерно для обязанностей, составляющихсодержание относительных правоотношений);
коль скоро право залогодержателя, как и всякое иноеабсолютное право, направлено против всякого и каждого, оно, поэтому может бытьнарушено всяким и каждым (неопределенным кругом лиц), и потому залогодержателювручаются такие средства защиты своего права, которые применимы только длязащиты абсолютных прав — прав на индивидуально-определенные вещи;
для всякого абсолютного (в том числе вещного) права (вотличие от обязательственного) характерно так называемое право следования завещью, т.е. право активного субъекта истребовать вещь от всякого, кто незаконновладеет ею; точно так же и право залога действует в отношении всякого, к комупопала вещь, отчужденная лицом, не имеющим права ею распоряжаться, включая еедобросовестного приобретателя (ст. 353 ГК РФ);
в случае коллизии между вещными и обязательственнымиправами первые имеют преимущество перед вторыми; так, залогодержатель, в случаенеисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, вправе получитьудовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другимикредиторами (лицами, имеющими только относительные права к должнику, но необладающими абсолютными правами на его конкретное имущество);
право следования ограниченного вещного права за вещьюпроявляет себя еще и в том, что переход права собственности на вещь непрекращает ограниченного вещного права; залоговое же право, как известно,обычно сохраняется при смене собственника вещи (ст. 353 ГК РФ).
Точка зрения, в соответствии с которой залог являетсяотносительным правоотношением, подтверждается следующими тезисами:
нормы о залоге расположены в гл. 23 «Обеспечениеисполнения обязательств» подраздела 1 «Общие положения обобязательствах» раздела III «Общая часть обязательственногоправа» ГК РФ (в разделе же о вещных правах отсутствуют какие-либо нормы,регулирующие залоговые отношения);
предметом залога могут быть не только вещи, но иимущественные права (требования) (п. 1 ст. 336 ГК РФ) (а, как известно,имущественное право ни при каких условиях не может служить самостоятельнымобъектом вещных прав);
возможен залог вещей и имущественных прав, которыезалогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ) (в то время как набудущую вещь, не говоря уже о будущем праве, невозможно иметь какое-либо вещноеправо);
только с позиции обязательственно-правового характеразалога можно объяснить применительно к залоговым отношениям правило,содержащееся в п. 2 ст. 313 ГК РФ, согласно которому третье лицо,подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (правоаренды, залога и др.) вследствие обращения кредитором взыскания на этоимущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласиядолжника;
в случае гибели предмета залога залогодатель вправезаменить его другим, равноценным имуществом (п. 2 ст. 345 ГК РФ) (аналогичноеправило невозможно представить в отношении имущества, принадлежащего кому-либона вещном праве);
залогодержатель вправе передать свои права по договору озалоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путемуступки требования (ст. 355 ГК РФ) (вещные же права не могут передаватьсядругому лицу в порядке цессии);
при ликвидации должника (юридического лица), имущество,служившее в качестве предмета залога, не исключается из общей массы имуществадолжника (конкурсной массы), а требования кредитора-залогодержателя вобеспеченной части подлежат удовлетворению в привилегированную очередь за счетлюбого имущества должника, в том числе и не передававшегося в залог (ст. 64 — 65ГК РФ);
требования кредитора-залогодержателя могут бытьудовлетворены лишь путем продажи заложенного имущества на открытых торгах (ст.350 ГК РФ); возможность приобретения залогодержателем права собственности напредмет залога исключается, что подтверждается не только законодательством, нои судебной практикой [13, с. 404].
Из указанных примечаний можно сделать вывод о том, чтоиз шести аргументов, сформулированных в пользу абсолютной природы залога, одинимеет оговорку, обусловленную особенностями положительного законодательства,поставившего залогодержателей в общую очередь кредиторов и ограничившего сферудействия их залогового права рамками одной очереди, а один (о значениизаконодательной нормы о вещно-правовых способах защиты залога) имеетнеоднозначную оценку. Из восьми же аргументов за относительную природу залогашесть имеют столь существенные дефекты, что не могут быть приняты ни одним объективнымнаучным исследованием. Оставшиеся аргументы, следовательно, распределяются так:четыре — за «абсолютную природу», два — за «относительную».
Таким образом, залоговое правоотношение приобретало всебольше и больше обязательственно-правовых элементов, которые как бы качественноуравнялись с вещно-правовыми чертами залога. Природа залога имела вещныйхарактер в XIV — конце XVIII в. в те исторические периоды, когдазаконодательство закрепляло конструкцию залога как права присвоения. Однакозатем, с переходом в национальном законодательстве к конструкции залога какправа кредитора на удовлетворение из стоимости предмета залога и с привнесениемв залоговое правоотношение многих черт обязательственно-правового характера,природа залога стала носить смешанный характер.
/>1.2Понятие недвижимого имущества как предмета договора ипотеки
В Российской Федерации в процессе проведенияэкономических реформ было введено деление имущества на движимое и недвижимое.Таким образом на сегодняшний день существуют следующие виды недвижимогоимущества, представленные в таблице 1.1:
Таблица 1.1 – Виды недвижимого имущества№ п/п Отдельные объекты Сложные объекты 1 2 3 1 Земельные участки Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: 2 Участки недр 3 Обособленные водные объекты 4
Все, что прочно связано с землей, в том числе:
леса;
многолетние насаждения;
здания;
сооружения
земельные участки;
здания и сооружения;
инвентарь и оборудование;
сырье и продукцию;
требования и долги;
права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
нематериальные активы;
информацию;
другие исключительные права 5
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
воздушные и морские суда;
суда внутреннего плавания;
космические объекты.
Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону
Договор ипотеки (залога недвижимости) является наиболеераспространенным и востребованным во всей системе залоговых правоотношений. Этообъясняется, прежде всего, особой привлекательностью и ценностью предметазалога которым является недвижимое имущество. Особая привлекательность иценность недвижимого имущества объясняется, что недвижимость: во-первых,обладает гораздо меньшей «изнашиваемостью» чем другие предметы материальногомира, во-вторых, оборот недвижимости подчинен специальным правилам, что взначительной степени затруднят возможности недобросовестного залогодателяраспорядиться этим имуществом.
Статья 1 Федерального закона «Об ипотеке (залогенедвижимости)» представляет договор об ипотеке как договор о залогенедвижимости (недвижимого имущества), одна сторона которого — залогодержатель,являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет правополучить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этомуобязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, заизъятиями, установленными федеральным законом. Аналогичное определение залогадаёт и ГК РФ (ст. 334 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, подоговору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное впункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке,установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним.
Само по себе это определение недвижимого имущества развернутоеи объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождаетнаучные споры.
Представители других отраслей науки (философии,экономики и других) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своейотраслевой специфики. Так, Балабанов И.Т. рассматривает недвижимость какфинансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими емуприродными ресурсами (почвой, водой), а также зданиями и сооружениями [14, с. 13].При пристальном изучении можно сделать вывод, что в основе данного определениялежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попыткауйти от излишней детализации Кодекса. В то же время Балабанов И.Т. допускаетнекоторые противоречия. По его мнению, недвижимость — это участок территории ссоответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы,здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается иземельный участок [14, с. 13]. В данном случае неясно, что же такое«территория»? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, неимеющая конкретных признаков. Хотя если учитывать общепризнанное значение, тотерритория и есть прежде всего земельный участок.
Получается, что земельный участок одновременно являетсяи самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.
Горемыкин В.А. считает, что недвижимость — это товар.Причем само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерныепризнаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность,износ, разнородность, уникальность и неповторимость [20, с. 213]. Данноеопределение не отражает специфику недвижимого имущества, а названные признакиподходят для характеристики всех видов имущества — и движимого и недвижимого.«Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать,например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью.Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости.Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще» — отмечает по этомуповоду Тужилова-Орданская Е.М. [27, с. 45].
Существуют также другие точки зрения, например, ИващенкоС.Б. предлагает закрепить в Уголовном кодексе РФ (далее – УК РФ)определениенедвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения,поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко. Критериемразграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степеньобщественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данныйподход к определению недвижимости представляет абсурдный характер.Представляется ненужным идея выработки самостоятельного понятия недвижимости внауке уголовного права. Прежде всего потому, что недвижимость являетсягражданско-правовой категорией. Иващенко С.Б. сам указывает, что в центреуголовно-правовой науки стоит преступление, то есть общественно опасное деяние,предусмотренное законом [26, с. 103]. К тому же УК РФ не предусматриваетспецифики привлечения к уголовной ответственности за посягательство на движимоеили недвижимое имущество. В главе 21 УК РФ речь идет о преступлениях противсобственности, и, следовательно, объектом их является имущество как таковое вцелом, вне зависимости от его классификации. Можно предположить, что указаннаяклассификация будет иметь значение при определении меры и срока наказания. Ноэтот факт отнюдь не свидетельствует о необходимости закрепления подобногоопределения в УК РФ.
При этом разработка понятия недвижимости в наукегражданского права не мешает его использованию в других отраслях российскойсистемы права, в том числе и в уголовном. Подобная взаимосвязь гражданского иуголовного права проявляется довольно часто.
Кроме того, Иващенко С.Б. предлагает выработать новыекритерии для отграничения недвижимого имущества от движимого. Считая, что«неразрывная связь с землей» и «невозможность перемещения имущества безнесоразмерного ущерба его назначению» являются недостаточно точными признаками,он взамен сформулировал два других: отсутствие возможности переместитьимущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных икачественных характеристик, вплоть до установления изменения географическихкоординат имущества (второй), которые должны быть непременно закреплены взаконе.
В таком случае любые изменения местоположения имуществабудут считаться изменениями его статуса с недвижимого на движимое. Носовременный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места наместо любой объект, за исключением, пожалуй, только земельных участков.Соответственно, жилой дом, перенесенный на новое место, будет обладать теми жепризнаками, что и на прежнем месте. Естественно, что такое имущество остаетсянедвижимостью. Поэтому предложения по изменению понятия и признаковнедвижимости, внесенные Иващенко С.Б., считаю несостоятельными.
В науке гражданского права понятие недвижимостиобсуждается столь же активно, как и в других отраслях науки. Большинствоавторов вполне согласны с трактовкой законодателя и их рассуждения сводятсялишь к комментированию указанного определения.
Однако некоторые ученые-цивилисты считают, чтолегитимное определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается визменении. Это заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий инеточностей в самой формулировке дефиниции.
Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости,одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: недвижимаявещь; недвижимое имущество; недвижимость.
Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием в качестве объектаправ признается имущественный комплекс, используемый для осуществленияпредпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественныйкомплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут бытьобъектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных сустановлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия какимущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для егодеятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права наобозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другиеисключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений сземельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст. 69 Закона обипотеки.
Нормы Федерального закона об ипотеке распространяютсятакже на случаи залога недвижимого имущества, не завершенного строительством ивозводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательстваРоссийской Федерации. Соблюдение указанных требований предусматривает, что вотношении предстоящего строительства должны пройти все установленныесогласования и получены необходимые разрешения государственных органов. Еслиобъект незавершенного строительства будет создаваться с нарушением требованийзаконодательства, то такой объект не может являться объектом ипотеки. Винформационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 дан обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором обипотеке. В частности, в п. 1 Обзора указано, что если предметом ипотеки являлсяобъект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотекасохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное врезультате завершения строительства. Так, кредитор предъявил в суд требование овзыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания нанедвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целяхобеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитномудоговору. Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должникасуммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращениивзыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотекеявлялся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцомтребования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект былдостроен, и, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество и сделок с ним (далее — Единый реестр), залогодателю (должнику поосновному обязательству) на праве собственности принадлежит законченныйстроительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию вустановленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный вдоговоре об ипотеке, отсутствует, следовательно, ипотека прекратилась.
Суд апелляционной инстанции решение суда первойинстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания напредмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должнобыть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объектнедвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта,являвшегося предметом ипотеки.
Также необходимо учитывать, что предметом ипотеки можетбыть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объектнедвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не частьплощади такого помещения. Так, залогодатель обжаловал в судебном порядке отказучреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки частипринадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.
В ходе судебного разбирательства учреждение юстициипояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрациюдоговора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складскомпомещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.
Арбитражный суд отказал в признании отказа учрежденияюстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке частьимущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения(неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этомсогласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может бытьзаложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права накоторое зарегистрированы в порядке, установленном для государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрированоправо собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Егораздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения вустановленном порядке не были осуществлены.
Итак, предметом договора об ипотеке является недвижимоеимущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывнаясвязь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются вкачестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительнуюстоимость. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки: вкомментируемом пункте делается отсылка к ст. 63 Закона об ипотеке, исключившейипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей частиземельного участка, площадь которого меньше минимального размера,установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации инормативными актами органов местного самоуправления для земель различногоцелевого назначения и разрешенного использования.
1.3 Порядок заключения договораоб ипотеке
Для того чтобы договор ипотеки породил залоговыеправоотношения, он должен быть заключен в установленной законом форме. Вотличие от некоторых других гражданских правоотношений, несоблюдение требуемойзаконом формы заключения договора об ипотеке во всех случаях влечет ничтожностьданного договора и, ни при каких обстоятельствах не порождает залоговыхправоотношений.
Кроме того, договор об ипотеке должен быть не толькозаключен в требуемой законом форме, но и содержать все существенные условияданного договора. Существенные условия договора об ипотеке перечислены в п. 1статьи 9 Закона об ипотеке. При отсутствии хотя бы одного из этих условийпризнается недействительным. Перечень этих условий существу совпадает сперечнем существенных условий договора о залоге, указанных в п. 1 ст. 339 ГКРФ. Единственным исключением является отсутствие в пункте 9 условия о том, укакой из сторон находится заложенное имущество, поскольку в соответствии со ст.1 Закона об ипотеке заложенное имущество всегда находится у залогодателя [23,с. 28].
Поскольку предмет договора ипотеки — недвижимоеимущество, его идентификация всегда начинается с указания на то, какой именноразновидностью недвижимости оно является (земельный участок, квартира, жилойдом и т.д.). Если недвижимое имущество имеет индивидуальное название, оно такжеуказывается (например, магазин «Весна»). Место нахождения недвижимого имуществаобычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности, еслиречь идет о земельных участках или сооружениях) – привязкой к определеннойместности. Под описанием имеется в виду совокупность индивидуализирующих данноенедвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других ему подобных.Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т.д.
В договоре об ипотеке должно быть указано право, наосновании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю.Как уже было отмечено, это может быть право собственности или правохозяйственного ведения. Как отмечает Гришаев С.П., поскольку государственнойрегистрации подлежат любые права на недвижимое имущество, в договоре долженбыть указан орган, осуществивший такую регистрацию. В связи с тем, чтопредметом ипотеки может быть не только само недвижимое имущество, но и правоаренды на него, Закон требует, чтобы в договоре ипотеки указывалосьнаименование арендованной недвижимости, место ее нахождения, описание,достаточное для ее идентификации, а также срок аренды [23, с. 13].
В п. 3 статьи 9 Закона об ипотеке подчеркивается, что пообщему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон.Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых всоответствии со статьей 67 Закона об ипотеке, на которую делается ссылка вуказанной статье, не может быть меньше нормативной.
Особое правило устанавливается относительно оценкизаложенной недвижимости, являющейся государственной или муниципальнойсобственностью. В этом случае она осуществляется в соответствии с требованиями,установленными федеральным законом. Таким законом является Федеральный закон«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст.8 указанного Закона проведение оценки является обязательным в случаевовлечения в оценку объектов оценки, принадлежащих частично или полностьюРоссийской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям, прииспользовании объекта оценки в качестве предмета залога. Осуществлять оценкуимеют право юридические и физические лица, зарегистрированные в качествеиндивидуальных предпринимателей, имеющие соответствующую лицензию. В этот пунктзаконодатель внес ряд изменений по сравнению с ранее действовавшей редакцией.Во-первых, убрал противоречившее закону «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» положение о том, что оценку предмета ипотеки могут осуществлятьтолько организации. Во-вторых, установил, что оценка незавершеннойстроительством недвижимости, которая находится в муниципальной илигосударственной собственности, должна осуществляться по ее рыночной стоимости.
Поскольку ипотека имеет акцессорный (дополнительный)характер по отношению к основному обязательству, Закон требует, чтобы вдоговоре об ипотеке было названо и основное обязательство с указанием егосуммы, основания возникновения и срока исполнения. По основаниям возникновениятакое обязательство может быть как договорным, так и внедоговорным (например,ипотекой может быть обеспечено обязательство вследствие причинения вреда). Еслиречь идет о договорном обязательстве, должен быть указан сам договор, егостороны, дата и место заключения. На практике возникает вопрос, достаточно лиуказать в договоре ипотеки номер и дату основного договора, если залогодателем изалогодержателем являются стороны по основному договору [23, с. 30].
В постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных сприменением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» говорится,что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве,условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченногозалогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеетсяотсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащемусоответствующее условие. Однако на практике органы, осуществляющиегосударственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, считаютнедостаточным наличие подобной отсылки и требуют указания в договоре ипотекивсех условий кредитного договора.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежитисполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки(периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющиеопределить эти размеры.
Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13Закона об ипотеке удостоверяются закладной, на это указывается в договоре обипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке в договореоб ипотеке должно быть указано наименование органа, осуществляющегогосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее- орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшегоэто право залогодателя.
Для того чтобы возникло ипотечное право, до 1 апреля2005 года было необходимо наличие двух правообразующих действий: нотариальноеудостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке. При этом какнотариус, так и государственный регистратор в силу своего должностногоположения были обязаны проверять соответствие договора требованиям закона. Вчастности, в п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке особо подчеркивается, что отсутствиесущественных условий договора ипотеки, а также нарушение правил выдачизакладной, предусмотренных п. 14 Закона об ипотеке, не подлежит удостоверениюнотариусом и государственной регистрации.
С 1 апреля 2005 г. вступила в силу новая редакция ст. 10Закона об ипотеке, в соответствии с которой отменяется нотариальноеудостоверение договора ипотеки. Таким образом, устранено одно из существенныхпрепятствий заключения договоров ипотеки недвижимости, так как нотариальноеудостоверение значительно (на 1,5% от стоимости недвижимости) удорожалоипотеку.
Процедура государственной регистрации регулируется восновном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Необходимо отметить, что данный Закон исключает из круга объектов недвижимость, права на которую не подлежатгосударственной регистрации в Едином государственном реестре: воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Что послужилооснованием для такого решения законодателя? Возможно, ответ на этот вопроссодержится в п. 2 ст.131 ГК РФ, в соответствии с которым наряду сгосударственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация.Разумно ли это с точки зрения защиты прав кредитора-залогодержателя? Труднопредположить, что кто-либо предоставляет в залог космический объект. Однаковозможен, к примеру, залог морского судна в обеспечение крупного кредита.Наличие нескольких реестров сделает затруднительным для кредитора, которыйобычно несведущ в юридических вопросах, возможность обращения для регистрации всоответствующий орган.
Закон о регистрации прав на недвижимое имуществоопределяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания иподтверждения государством обременения на недвижимое имущество.
Регистрация является единственным доказательствомсуществования зарегистрированного права; проводится на всей территории Россиипо установленной названным Законом системе записей о правах на каждый объектнедвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество исделок с ним; относит дату государственной регистрации прав на день внесениясоответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется поместу нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Содержащееся в п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке правило онедействительности договора об ипотеке в случае несоблюдения правила онотариальном удостоверении и государственной регистрации корреспондирует собщим правилом о последствиях несоблюдения нотариальной формы сделки итребования о ее регистрации, содержащимся в ст.165 ГК РФ. Вместе с тем следуетиметь в виду, что отсутствие нотариального удостоверения может быть восполненосудебным решением. Так, в соответствии с п. 2 ст.165 ГК РФ, если одна из сторонполностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения,а другая уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию стороны,исполнившей сделку, признать ее действительной. В таком случае последующегонотариального оформления сделки не требуется. Аналогичное правило применяется ив случаях несоблюдения правила о государственной регистрации.
В п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке воспроизводитсяположение п. 3 ст. 433 ГК РФ о том, что договор, подлежащий государственнойрегистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Если в договоре об ипотеке указано, что правазалогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального законаудостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющийгосударственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключениесоответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случаесоставления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган,осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку овремени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листызакладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 Закона об ипотеке.
/>1.4Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Важным моментом в ипотечных правоотношениях являетсяправовое регулирование обращения взыскания на недвижимое имущество.
Обращение взыскания на заложенное недвижимое имуществодо настоящего времени осуществлялось в основном по решению суда и занималодостаточно длительное время. В некоторых случаях этот процесс длился отполутора до двух лет. Очевидно, что в условиях экономического кризиса такаяпроцедура удовлетворения требований кредиторов не способствовала эффективномуиспользованию залога как способа обеспечения обязательств. Федеральный закон от30.12.2008 № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взысканияна заложенное имущество» должен значительно упростить порядок обращениявзыскания.
Изменения внесены в целый ряд законодательных актов,регулирующих различные этапы процедуры обращения взыскания, в том числезаконодательные акты, регулирующие залог, исполнительное производство,процедуру банкротства, порядок осуществления нотариальных действий и действийпо государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно ранее действовавшему законодательству обращениевзыскания на заложенное имущество осуществлялось преимущественно в судебномпорядке. Внесудебный порядок в таких случаях применялся на основаниинотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем,которое заключалось после возникновения оснований для обращения взыскания (п. 1ст. 349 ГК РФ в прежней редакции).
На практике внесудебный порядок почти не применялся, таккак сторонам редко удавалось достигнуть соглашения на этапе обращениявзыскания. Опять же необходимо отметить, что у залогодержателя не было иноговыхода, кроме как обратиться в суд, если достигнутое соглашение не исполнялосьзалогодателем добровольно.
Важнейшей новеллой Закона можно назватьусовершенствование внесудебного порядка обращения взыскания, которое теперь можетэффективно применяться на практике в качестве самостоятельной процедуры, в томчисле принудительно без обращения в суд.
Судебный порядок обращения взыскания сохранен в качествеисключительного, хотя перечень таких случаев значительно сужен законодателем. Вчастности, обращение взыскания на недвижимое имущество только в судебномпорядке осуществляется в следующих случаях:
если договором о залоге или иным соглашением между егосторонами не установлен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имуществоили его применение невозможно;
если для заключения договора требовалось согласие илиразрешение другого лица либо органа (в отношении залогодателей — физическихлиц);
если предметом залога являются:
жилые помещения, принадлежащие физическим лицам;
имущество, имеющее значительную историческую,художественную или иную культурную ценность;
предприятие как имущественный комплекс;
земельный участок сельскохозяйственного назначения;
земельный участок, находящийся в муниципальнойсобственности (или государственная собственность на который не разграничена),предназначенный для жилищного строительства или для комплексного освоения вцелях жилищного строительства;
недвижимое имущество, находящееся в общей собственности,если кто-либо из сособственников не дал согласие на внесудебный порядокобращения взыскания;
недвижимое имущество, находящееся в государственной илимуниципальной собственности [25, с. 44].
Соглашение о внесудебном порядке обращения взысканияможет быть как включено в договор залога, так и заключено отдельно в любоевремя (п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Это довольно важноенововведение, так как стороны могут предусмотреть это условие либо на стадиизаключения договора об ипотеке, либо в любой другой момент после его заключения(например, при подписании соглашений о реструктуризации задолженности, обизменении срока погашения, валюты обязательства и так далее). При внесудебномпорядке обращения взыскания на недвижимое имущество залогодатель также долженвыдать нотариально удостоверенное согласие (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).Такое согласие он может выдать в любое время. С учетом того, что договор обипотеке заключается в простой письменной форме, данное требование является, нанаш взгляд, оправданным.
Соглашением о внесудебном порядке обращения взысканиямогут быть предусмотрены следующие способы реализации заложенного имущества: нааукционе; путем поступления предмета залога в собственность залогодержателя;путем продажи предмета залога залогодержателем третьему лицу.
Стороны в соглашении об обращении взыскания нанедвижимое имущество во внесудебном порядке могут предусмотреть его реализациюна аукционе. Реализация имущества на аукционе отличается от публичных торговследующими особенностями: аукцион осуществляется вне рамок исполнительногопроизводства; организатор аукциона действует на основании договора сзалогодержателем от его или своего собственного имени.
Аукцион по форме должен быть открытым, проведениезакрытого аукциона допускается только в случаях, установленных федеральнымзаконом.
Вознаграждение организатора торгов, возмещаемое за счетстоимости предмета ипотеки, составляет 3% от суммы, вырученной при реализации.
В случае если оценка предмета ипотеки обязательна,начальная продажная цена имущества устанавливается в размере 80% от стоимостизаложенного имущества, подтвержденной отчетом оценщика, если иное неустановлено соглашением сторон.
Привлечение оценщика для определения начальной продажнойцены обязательно при обращении взыскания на: право аренды недвижимого имущества;право требования участника долевого строительства жилья; недвижимое имущество,оценка которого по договору об ипотеке составляет более 500000 рублей [25, с. 56].
Способы реализации заложенного недвижимого имущества,как поступление предмета залога в собственность залогодержателя или продажатретьему лицу, существовали и раньше. Однако, поскольку внесудебный порядокобращения взыскания (в том числе принудительного) на заложенное имуществоупростился, он, по нашему мнению, получит более широкое распространение напрактике.
В отношении недвижимого имущества указанные способы немогут быть применены, если предметом залога является земельный участок. Приэтом необходимо учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается толькос одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это зданиеили сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.Поскольку переход права собственности на здание без перехода правасобственности на земельный участок, на котором расположено здание, такженевозможен, следует сделать вывод, что указанный способ реализации исключен длядоговоров ипотеки, предметом которых является здание с земельным участком.
Исходя из буквального толкования указанной нормы, можнозаключить, что это ограничение не распространяется на случаи, когда вместе собъектом недвижимого имущества закладывается право аренды на земельный участок.
К приобретению залогодателем имущества для третьих лицприменяются правила договора комиссии. Рассматриваемая норма позволяет залогодержателю,не проводя аукцион, реализовать имущество сразу третьему лицу без оформленияправа собственности на себя. Это особенно важно для юридических лиц соспециальной правоспособностью (например, кредитных организаций, страховыхорганизаций и других) и дает залогодержателю гибкий инструмент погашениязадолженности путем обращения взыскания на заложенное имущество.
В отношении приобретения залогодержателем имущества длятретьих лиц применимы те же ограничения, что и к приобретению залогодержателемпредмета залога в свою собственность.
Необходимо также отметить, что государственнаярегистрация перехода права собственности или аренды на недвижимое имущество приобращении взыскания осуществляется без заявления правообладателя(залогодателя). Указанная норма снимает ряд практических затруднений, которыемогут возникнуть при обращении взыскания на недвижимое имущество.
В российское законодательство возвращен такой институт,как взыскание по исполнительной надписи нотариуса. Если соглашение овнесудебном порядке обращения взыскания не исполняется добровольно, взысканиена заложенное имущество может быть обращено на основании исполнительной надписинотариуса (п. 5 ст. 349 ГК РФ, п. 6 ст. 55 Закона об ипотеке).
Необходимо отметить, что исполнительная надпись нотариусавключена в перечень документов, предусмотренных Законом об исполнительномпроизводстве (п. 9 ч. 1 ст. 12 Закона об исполнительном производстве), и,соответственно, устранены причины, по которым исполнительная надпись неприменялась ранее.
Залогодержатель, являющийся конкурсным кредитором, имеетпреимущество перед другими кредиторами и гарантированно получает от стоимостиреализованного предмета залога: не менее 80% суммы, вырученной от реализациизаложенного имущества, в обеспечение требований по кредитным договорам; неменее 70% суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, в обеспечениетребований по иным обязательствам.
Таким образом, указанные изменения существенноувеличивают привлекательность залога как способа обеспечения обязательств. Следуетнапомнить, что ранее залогодержатели пользовались преимуществом только передкредиторами третьей очереди (после первой и второй очередей), что на практикечасто влекло для них невозможность получить удовлетворение своих требований вслучае банкротства залогодателя. Теперь же гарантии получения залогодержателемудовлетворения своих требований за счет стоимости заложенного имуществазначительно повысились.
Институт залога был предметом пристального вниманияроссийской цивилистики конца ХIХ – начала ХХ века. Природа залога имела вещныйхарактер в XIV — конце XVIII в. в те исторические периоды, когдазаконодательство закрепляло конструкцию залога как права присвоения. Однакозатем, с переходом в национальном законодательстве к конструкции залога как правакредитора на удовлетворение из стоимости предмета залога и с привнесением взалоговое правоотношение многих черт обязательственно-правового характера,природа залога стала носить смешанный характер.
По современному российскому гражданскому законодательству,залоговое право представляет собой обязательственное право. Об этомсвидетельствует, в частности, и структурное расположения норм о залоге вГражданском кодексе Российской Федерации: правила о залоге помещены в параграфе3 «Залог» гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» подраздела 1 «Общиеположения об обязательствах» раздела 3 «Общая часть обязательственного права».В разделе же 2 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права» отсутствуюткакие–либо нормы, регулирующие залоговые отношения. Точка зрения на залог какна обязательственно-правовой институт нашла адекватное отражение и в судебнойпрактике. Проведенное исследование позволило выявить наличие в залоге двухпризнаков вещного права: права следования и возможности использовать вещно–правовыеспособы защиты, что говорит о смешанной природе залога.
Пункт 1 статьи 5 Закона об ипотеки конкретизирует, но неограничивает перечень недвижимого имущества, которое может быть предметомипотеки. Так, при условии правильной регистрации прав на них могут бытьзаложены: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иноенедвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилыедома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколькихизолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строенияпотребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания и космические объекты.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общихправил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст. 8Закона об ипотеке).
Глава 2. Особенности правовогорегулирования ипотеки земельных участков
2.1 История развития земельнойипотеки в России
Для того чтобы глубже понять юридическую природу залога,необходимо обратиться к его исторической эволюции. В России возникновениечастной собственности на землю имело свои особенности, что в свою очередьотразилось на развитии отношений по залогу недвижимого имущества, в первуюочередь земельных участков. Это было связано, прежде всего, с обширнымипространствами и низкой плотностью населения, вследствие чего не было земельныхспоров. Сказалось также и положение отдельного лица, которое не рассматривалосьв качестве субъекта права. Эту функцию выполняла община, и первоначальнаясобственность на землю была общинной. С ослаблением общинных связей повысиласьроль отдельной личности, создались предпосылки для возникновения частнойсобственности на землю. Подтверждением этому является упоминание в Псковскойсудной грамоте о давности как способе приобретения права собственности нанедвижимость.
В Московском государстве отношение частных лиц к землевыражалось в форме или поместного, или вотчинного права. Поместье представлялособой право пользования под условием отправления службы, что лишало егообладателя возможности распоряжаться поместьем. Право вотчинника было намногошире и практически являлось правом собственности.
Уже в юридических актах 15 века встречаются случаизалога недвижимых вещей в целях обеспечения договора займа. В соответствии сУложением царя Алексея Михайловича предметом залога могли быть вещи,принадлежащие должнику на праве собственности, поэтому нельзя было закладыватьпоместья. В случае невыполнения в срок должником своего обязательства повозврату долга заложенные вещи обращались в собственность кредитора. Но с 1737 г. залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь подлежала продаже спубличных торгов. Залог недвижимости в дореволюционной России совершалсякрепостным порядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждениестаршего нотариуса, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой актназывался закладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрещение назаложенное имение и делал надлежащее распоряжение об извещении о том сенатскойтипографии для публикаций. Несоблюдение крепостной формы приводило кнедействительности залога. Вещное право залогодержателя возникало с моментазаписи старшим нотариусом в реестре крепостных дел об утверждении закладной.
Залог не уменьшал объема прав собственника. За нимсохранялась возможность пользования вещью и распоряжения посредствомюридических сделок. Хотя залоговое право является вещным и всюду следует завещью, российским законодательством предусматривалось запрещение продажизаложенной недвижимости до погашения обеспеченного ею долга и уничтожениязалогового права. Однако при залоге недвижимости в кредитных учреждениях ссогласия последних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводомдолга на покупателя [21, с. 22].
В соответствии с Указом от 9 ноября 1906 г. «О дополнении некоторых положений действующего закона, касающихся крестьянского землевладенияи землепользования» крестьянин был признан субъектом права частнойсобственности на землю. С того момента начался переход от общинногоземлепользования к отрубному и хуторскому.
С принятием в 1917 г. Декрета «О земле» земля была национализирована. Однако это не позволило избежать расслоения крестьян на богатыхи бедных. Следовательно, основная причина этого кроется не в частнойсобственности на землю. С переходом к сплошной коллективизации вниманиегосударства было сосредоточено на охране земель колхозов и совхозов припредоставлении последним широких прав по их хозяйственному использованию. Какпоказал опыт советского периода, исключение земли из гражданского оборота непривело к расцвету сельского хозяйства и изобилию продовольствия.
С переходом нашего государства к рыночной экономикепоявилась необходимость в возрождении права частной собственности на землю.Окончательное законодательное регулирование правоотношений, связанных с землей,стало возможно только с принятием нового Земельного кодекса РФ.
Включение земельных участков в гражданский оборот даетвозможность собственнику распоряжаться ими, в том числе в качестве предметазалога (ипотеки), для обеспечения обязательств, вытекающих из договоровкупли-продажи, аренды, подряда, займа и кредитных договоров. В соответствии сУказом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 239 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (в настоящий моментутратил силу) по договору об ипотеке могло быть заложено только недвижимоеимущество, перечисленное в п. 1 ст.130 ГК РФ, которое принадлежит залогодателюна праве собственности или праве хозяйственного ведения. Это обусловлено тем,что правом распоряжения имуществом в наиболее полном объеме обладает толькособственник. Следовательно, обладатель такого вещного права, как правопожизненного наследуемого владения и право пользования земельным участком, неможет его заложить.
Земельный участок предоставлен ему собственником дляиспользования в строго определенных целях. В частности, упомянутый УказПрезидента в отношении данной проблемы гласил, что право залога нераспространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользованияземельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение.Однако п. 1 ст. 54 Закона Российской Федерации «О залоге» допускает в качествепредмета залога право владения и пользования.
Следующим этапом в развитии законодательства,регламентирующего ипотеку земли, стал Федеральный закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)» от 16 июля 1998 г., который посвятил особенностям правовогорегулирования ипотеки земельных участков специальную главу.
/>2.2Особенности предмета ипотеки земельных участков. Ипотека земельныхучастков, обремененных объектами недвижимости
В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке приипотеке земельного участка оценка предмета определяется в соответствии сзаконодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем ссоблюдением требований ст. 67 Закона об ипотеке. Оценка земельного участкадолжна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Если предметом ипотеки являются земельные участки изсостава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяетсядействие Закона об ипотеке, составление и выдача закладной не допускаются.Кроме того, составление и выдача закладной не допускаются, если предметомипотеки является право аренды земельного участка (п. 4 ст. 13 Закона обипотеке).
В случаях, когда предметом ипотеки является земельныйучасток из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которыераспространяется действие Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд приналичии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания назаложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (п. 3 ст.54 Закона об ипотеке).
Если предметом ипотеки является земельный участок, всоглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном вовнесудебном порядке, стороны не вправе предусмотреть приобретение заложенногоимущества залогодержателем для себя или для третьих лиц с зачетом в счетпокупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. Вэтом случае стороны обязаны осуществить реализацию заложенного имущества либона открытых торгах, либо на аукционе, организованном залогодержателем (п. 3 ст.55 Закона об ипотеке).
В том случае, когда при обращении взыскания на земельныйучасток как предмет ипотеки этот участок приобретается залогодержателем(залогодержатель оставляет земельный участок за собой), а этот земельныйучасток по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, то онобязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии сост. 238 ГК РФ (ч. 2 п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке).
Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельнымучастком, на котором они находятся, может осуществляться только при соблюдениитребований, установленных нормами ст. 69 Закона об ипотеке.
Виды земельных участков, которые могут быть предметомипотеки, определены в ст. 62 Закона об ипотеке.
По договору об ипотеке могут быть заложены толькоследующие земельные участки: находящиеся в собственности граждан, ихобъединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства,индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебныеземельные участки личного подсобного хозяйства; земельные участки, занятыезданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственногообслуживания (функционального обеспечения).
При этом вышеуказанные участки должны отвечать следующимтребованиям: они не должны относится к земельным участкам, не подлежащимипотеке в соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке; они должны быть выделены внатуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Ряд понятий, использованных в Законе об ипотеке,определен в ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачныхнекоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ.
В соответствии с п. 2 ст. 62 Федерального закона обипотеки, предметом иска являлись задолженность ООО «Портал» в сумме 45000000рублей по кредитному договору от 26.12.2002 № 4520623 и проценты за пользованиекредитом — 2026849 рублей 32 копеек с обращением взыскания на заложенноеимущество залогодателей — ОАО «Александровский радиозавод» и ЗАО «Стандарт».
Суд первой и апелляционной инстанций, проанализировавпредставленные сторонами доказательства, обоснованно удовлетворил требованияистца и взыскал на основании статей 309, 819, 334, 348, 349 Гражданскогокодекса Российской Федерации заявленную сумму долга по кредиту, проценты запользование им путем обращения взыскания на имущество ОАО «Александровскийрадиозавод», заложенное по договору залога от 26.12.2002 № 45206323/1, иимущество ЗАО «Стандарт», заложенное по договору залога от 26.12.2002 №45206323/2, установив в решении начальную продажную цену имущества.
Из договора залога здания котельной и земельного участкаот 05.01.2003 г. следует, что ЗАО «Стандарт» передало в залог банку зданиекотельной, находящееся по адресу: г. Александров Владимирской области, ул.Гагарина, дом 2, общей площадью 1784,8 квадратного метра и 106/1000 долей вправе общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 248653квадратных метра, находящийся по указанному адресу с кадастровым номером33:17:00 06 09:0002.
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК Российской Федерации,ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека зданияили сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договоруземельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо частиэтого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либопринадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующейчасти.
Доказательств передачи в залог по договору залога от05.01.2003 г. именно части земельного участка, функционально обеспечивающейзакладываемый объект (здание котельной), в дело не представлено. Имеющийся вделе договор залога здания котельной, земельного участка свидетельствует о том,что это самостоятельные предметы залога, условий об одновременной ипотекездания и земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемыйобъект, упомянутый договор не содержит. Документы, свидетельствующие о правесобственности закладываемого земельного участка также не подтверждают данныеобстоятельства.
В силу части 2 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)» при общей долевой или совместной собственности наземельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок,выделенный в натуре. Рассматриваемый договор залога не согласуется с указаннойнормой закона.
При таких обстоятельствах суд первой и апелляционнойинстанций пришел к правомерному выводу о ничтожности договора залога от05.01.2003 г. Доводы заявителя жалобы о неправильном применении нормматериального права — статей 69, 62 Федерального закона «Об ипотеке (залогенедвижимости)», регулирующих спорные отношения, — необоснованны.
То есть, норма, содержащаяся в п. 2 ст. 62 Закона обипотеке, существенно ограничивает по сравнению с правилами ГК РФ правогражданина или юридического лица заключать договор ипотеки земельного участка, находящегосяв общей долевой или совместной собственности. В соответствии с п. 3 ст. 253 ГКРФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки пораспоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всехучастников.
В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке недопускается ипотека: земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности; части земельного участка, площадь которой меньше минимальногоразмера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актамиорганов местного самоуправления для земель различного целевого назначения иразрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).
Итак, при определении предмета ипотеки земельныхучастков необходимо учитывать положения ГК РФ, Закона об ипотеки и иныхнормативных правовых актов.
В отличие от законодательства наиболее развитыхзарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегдапредполагает ипотеку находящихся на нем зданий и сооружений, в российскомзалоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотекеземельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участкездания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, нераспространяется. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер, истороны в договоре могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участкаи находящихся на нем зданий и сооружений.
В соответствии со ст. 64 Закона об ипотеки, еслидоговором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участкаправо залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельномучастке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжатьсятаким зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такоездание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. VI Закона обипотеке. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящеесяили строящееся на земельном участке и принадлежащее залогодателю здание илисооружение не заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращениивзыскания на земельный участок сохраняет право на такое здание или сооружение иприобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельногоучастка, которая необходима для использования такого здания или сооружения всоответствии с его назначением [28, с. 52]. Условия пользования указаннойчастью земельного участка определяются соглашением между залогодателем изалогодержателем, а в случае спора — судом. Залогодатель земельного участкавправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями исооружениями на этом участке, на которые в соответствии с п. 1 ст. 64 Закона обипотеке право залога не распространяется. При отчуждении такого здания илисооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об иномправа, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок,ограничиваются условиями, предусмотренными ч. 3 п. 1 ст. 64. Если назакладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначениянаходятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на такомземельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объектынедвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельногоучастка, ипотека подобного земельного участка допускается только содновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости [28, с. 56].
Естественно, статья 64 Закона об ипотеке не может непротиворечить тому же ЗК РФ.
В соответствии со ст. 1 ЗК РФ установлен принципединства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектовнедвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждениеземельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения вслучае, если они принадлежат одному лицу. А при обращении взыскания назаложенное имущество произойдет именно отчуждение имущества.
В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 указано, чтосогласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения,находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключениемуказанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждениеземельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения вслучае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена наотчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участкаили отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости,если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на правесобственности одному лицу, являются ничтожными.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицуземельных участков и находящихся на них объектов недвижимости долженприменяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискацииздания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество пообязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ).
В соответствии со ст. 6 Закона об ипотеке не допускаетсяипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии сфедеральным законом не может быть обращено взыскание. А, как мы видим,взыскание на земельный участок отдельно от здания не допускается.
Кроме того, противоречит статья 64 Закона об ипотеки ист. 340 ГК РФ, и ст. 69 Закона об ипотеке, которые не допускают ипотеку зданиябез одновременной ипотеки земельного участка, на котором находится это здание,если собственником и здания, и участка является одно и то же лицо. Получаетсяполное отсутствие логики: если в ипотеку передается здание и в договоре прямоне указано, что одновременно со зданием в ипотеку передается земельный участок,на котором находится закладываемое здание, то никакая ипотека в силу закона наэтот участок не распространяется, а договор ипотеки является ничтожной сделкой.Если же в залог передается земельный участок без одновременной ипотекирасположенных на нем зданий, то такой залог не является недействительнойсделкой, и если иное не установлено сторонами, на здания на этом участкераспространяется ипотека в силу закона. Чем вызван такой противоположный подходк ипотеке здания и земельного участка, логическому объяснению не поддается.Равно как не поддается логическому объяснению и последний пункт комментируемойстатьи, запрещающий залог земельного участка без расположенных на нем зданий,если этот участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Почемуземельный участок, например, из земель поселений, предназначенный дляэксплуатации здания, можно заложить без расположенных на нем зданий, аземельный участок из земель сельскохозяйственного назначения нельзя? Чем вызвантакой избирательный подход? К сожалению, даже предположить, чемруководствовался законодатель при написании комментируемой статьи, непредставляется возможным.
Таким образом, статья 64 Закона об ипотеки противоречитст. 1 и 35 ЗК РФ. А поскольку передача имущества в ипотеку может привести котчуждению этого имущества, то соответственно и ипотека земельного участка безодновременной ипотеки расположенного на этом участке объекта недвижимости будетявляться ничтожной сделкой. Следовательно, в таком случае объект недвижимостидолжен закладываться вместе с земельным участком, описываться наравне сземельным участком в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке. Поэтому договорипотеки земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости долженбыть полностью идентичен договору ипотеки объекта недвижимости с одновременнойипотекой земельного участка, и залог земельного участка с расположенным на немобъектом недвижимости в качестве самостоятельного вида договора не существует,а без одновременного залога объекта недвижимости является ничтожной сделкой, астатья 64 Закона об ипотеки не подлежит применению как не соответствующаядействующему законодательству.
Характерной особенностью российской правовой системыявляется то, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке,может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок — другим. Поэтому в томслучае, когда такой земельный участок был заложен по договору об ипотеке, авпоследствии реализован в ходе обращения на него взыскания, новый собственникземельного участка, по существу, заменяет залогодателя в своих взаимоотношенияхс собственником недвижимого имущества.
На практике иногда возникает и обратная ситуация когдаздания или помещения арендуются без аренды земельного участка, на котором онирасположены вследствие чего Арбитражные суды первой инстанции признавали такиедоговоры ипотеки ничтожными. Так, Товарищество с ограниченной ответственностью«Сельскохозяйственное предприятие «Челябинское» обратилось в Арбитражный судЧелябинской области с иском к открытому акционерному обществу «Южно-Уральскийбанк социального развития «Резерв» о признании недействительными договора озалоге мясоперерабатывающего цеха от 30.07.97 и нотариальной надписи о запретеотчуждения заложенного имущества до прекращения договора о залоге от 31.07.97 №1а-4 в качестве применения последствия недействительности залога. Решением от13.05.99 иск удовлетворен [34].
В другом случае, Товарищество с ограниченной ответственностью«Ремонт одежды» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском какционерному коммерческому банку «Московский индустриальный банк» о признаниинедействительным договора о залоге нежилого помещения от 29.09.95 № 118-з.
Решением от 11.06.99 исковое требование удовлетворено.Договор о залоге признан ничтожной сделкой, поскольку в нем отсутствуютсведения об одновременной ипотеке помещения и земельного участка, на которомнаходится данное помещение, что противоречит пункту 3 ст.340 ГК РФ и статье 69Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости). Постановлениемапелляционной инстанции от 20.07.99 решение оставлено без изменений [35].
В обоих случаях Президиум Верховного Суда РФ отменилвынесенные нижестоящими судебными инстанциями решение сославшись наПостановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах,связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»где разъяснено, что когда залогодатель здания или сооружения не являетсясобственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не можетсчитаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 ст. 340 ГКРФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — иправа покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьиЗемельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе правасобственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическимлицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользованияземельным участком.
В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Обипотеке» на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельнымучастком, на котором находится здание или сооружение, право залога нераспространяется. При обращении взыскания на сооружение или здание лицо,которое приобретает это имущество в собственность, приобретает правопользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что ипрежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. При такихобстоятельствах вывод судебных инстанций о признании спорного договора о залогенедвижимости ничтожной сделкой противоречит действующему законодательству.
В соответствии со статьей 64.1 Закона об ипотеки, еслииное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок,приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитнойорганизации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическимлицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залогес момента государственной регистрации права собственности заемщика на этотземельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду,возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установленофедеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк илииная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредитили целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельногоучастка.
Итак, по общему правилу, если договором об ипотеке илидоговором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное,при ипотеке земельного участка право залога распространяется также нанаходящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружениезалогодателя.
Учитывая то, что земельные участки как объектыгражданского оборота имеют свои особенности, содержание правомочий любогоземлепользователя, включая собственника, ограничено, например, установленнымитребованиями к разрешенному использованию определенного земельного участка.
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в РоссийскойФедерации по целевому назначению подразделяются на 7 отдельных категорий,которые используются в соответствии с установленным для них целевымназначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности ктой или иной категории и разрешенного использования в соответствии сзонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которогоустанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральныхзаконов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированиемтерриторий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений ипроцедур согласования [29, с. 178].
Требования о разрешенном использовании распространяютсяна все земельные участки, включая те, которые были приобретены при продаже напубличных торгах, аукционе или по конкурсу.
Собственник, который приобрел заложенный земельныйучасток при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправеизменить назначение земельного участка в соответствии с Федеральным законом от21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из однойкатегории в другую».
В пункте 2 статьи 69 Закона об ипотеки делается ссылкана ограничения в отношении круга лиц, которые могут приобретать земельныеучастки при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу.
Так, согласно ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лицабез гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на правесобственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях,перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральнымзаконодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особотерриториях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в ст. 3 установлено, чтоиностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, атакже юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доляиностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданствасоставляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земельсельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вкомментируемую статью добавлен п. 3, установивший дополнительные ограниченияобращения взыскания на заложенный земельный участок из состава земельсельскохозяйственного назначения. В случае принятия судом решения об обращениивзыскания на такой земельный участок его реализация откладывается как минимумдо полного истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ сучетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной ипереработанной сельскохозяйственной продукции. Данное правило позволяетзалогодателю сохранить у себя продукцию, которую он рассчитывает получить сземельного участка и в получение которой были вложены определенные силы исредства. В противном случае залогодатель может потерять как заложенныйземельный участок, так и продукцию, которая заложена не была.
Для избежания толкования сроков окончаниясельскохозяйственных работ законодатель определил 1 ноября года, в которомпредусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части,как дату, до которой реализация заложенного имущества не допускается. Болеетого, стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке иную дату.
В завершении рассмотрения вопроса отметим, что следуетучитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке по заявлениюзалогодателя суд при наличии уважительных причин в решении об обращениивзыскания на земельный участок из числа земель сельскохозяйственного назначениявправе отсрочить его реализацию на срок до одного года.
Резюмируя все вышесказанное, можно сделать следующиевыводы.
Залог земельных участков может возникать лишь постольку,поскольку их оборот допускается федеральными законами. При этом существеннойособенностью ипотеки земельных участков является то обстоятельство, чтопоследние подразделяются на два вида: те, которые могут быть предметом залога,и те, которые не подлежат ипотеке.
По договору об ипотеке могут быть заложены земельныеучастки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц ипредоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного,дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личногоподсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями илисооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания(функционального обеспечения), а также земельные участки из состава земельсельскохозяйственного назначения. При общей долевой или совместнойсобственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена толькона принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенныйв натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Не допускается ипотека земель, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности. Не допускается также ипотекачасти земельного участка, площадь которой меньше минимального размера,установленного нормативными актами как субъектов Российской Федерации, так иорганов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенногоиспользования.
Основными данными, которые необходимо указать в договореоб ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес)закладываемого участка; его кадастровый номер; размещенные на участке объектынедвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория(целевое назначение) земель, расположенных на участке, с указанием органаместного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и целииспользования земельного участка; право, по которому земельный участокпринадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшегоэто право залогодателя.
Что касается оценки земельного участка при его ипотеке,то согласно статье 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости»она осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочнуюдеятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участкаустанавливается в договоре об ипотеке по соглашению залогодателя сзалогодержателем.
Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации,вступая в силу с момента совершения последней. Несоблюдение правилгосударственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.Такой договор считается ничтожным.
Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке,считается обремененным ипотекой с момента возникновения прав залогодержателя(права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возниклопозднее, — с момента возникновения обязательства. Это условие касается толькосторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с моментаее государственной регистрации.
Глава 3. Проблемные вопросы ипотекиземельных участков и пути их решения
/>3.1Проблемные вопросы ипотеки земельных участков
Одной из проблем ипотеки является проблема следованияземельного участка при ипотеке расположенного на нем здания или сооружения.Частично эта проблема была разрешена в Информационном письме Президиума Высшегоарбитражного суда от 28 января 2005 г. «Обзор практики рассмотренияАрбитражными судами споров связанных с договором об ипотеке».
На сегодняшний день также существует проблемы залогаземель сельскохозяйственного назначения.
Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитномудоговору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства,основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинениивреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ныне действующеезаконодательство позволяет обеспечивать ипотекой любые законные требования, чтосоответствует международной практике.
Нужно отметить, что ранее в Государственную Думувносились законопроекты, которыми планировалось ограничить круг потенциальныхзалогодержателей, а также перечень сделок, исполнение денежных обязательств покоторым могло быть обеспечено ипотекой. Например, во внесенном в 2001 г. проекте федерального закона «Особенности ипотеки (залога) земельных участковсельскохозяйственного назначения» обременение земельного участка ипотекойпредполагалось исключительно в пользу банков. Таким образом, предлагалосьсущественно сузить как круг потенциальных залогодержателей (только банки), таки круг сделок, обязательства по которым могут обеспечиваться ипотекой (толькокредитные договоры).
Такое сужение перечня сделок, исполнение обязательств покоторым может быть обеспечено ипотекой, нежелательным по следующим причинам:
Во-первых, зачастую собственник приобретаемойнедвижимости финансирует свою покупку при помощи ипотеки, закладываяприобретаемую недвижимость продавцу до того момента, когда все платежи заприобретаемую недвижимость не будут выплачены. Представляется нецелесообразнымзапрещать такой механизм финансирования покупки земельных участков.
Во-вторых, в некоторых случаях собственнику недвижимостипроще или выгоднее не получать кредит, а получить заем от некредитнойорганизации (например, от фондов поддержки сельского развития или от кредитныхкооперативов). Таким образом, давая возможность некредитным организациямвыдавать займы под залог сельскохозяйственных земель, мы расширяем источникифинансирования сельского товаропроизводителя и увеличиваем конкуренцию нафинансовых рынках, что в конечном итоге способствует снижению процентныхставок. В-третьих, существует ряд иных сделок, объемы финансирования по которыммогут быть весьма существенными. И, конечно, здесь не должны быть закрытывозможности для обеспечения таких обязательств ипотекой.
Как можно увидеть из примеров, потенциальнымзалогодержателем может быть: во-первых, любое физическое лицо (например, еслипродавец-гражданин продает свой земельный участок в рассрочку); во-вторых, банк(если выдает кредит, обеспеченный ипотекой); в-третьих, любое юридическое лицо(например, кредитный кооператив выдает заем под залог земельного участка).
Следует отметить, что в хозяйственной практике могутвозникнуть различные ситуации, когда нужно будет надежно обеспечить исполнениеденежного обязательства. Именно поэтому мы полагаем, что не следует сужатьперечень обязательств, которые могут быть обеспечены ипотекой.
В ряде законопроектов предлагается не только ограничитьперечень обеспечиваемых ипотекой требований лишь кредитными договорами, но иустановить исчерпывающий перечень целей, на которые могут выдаваться кредитыпод залог сельскохозяйственных угодий.
Такое ограничение представляется нецелесообразным,поскольку оно ограничивает возможности заинтересованных лиц по привлечениюкредитов на развитие несельскохозяйственных направлений бизнеса, что вряд лиоправданно. В то же время представляется верным предусмотреть перечень целей, привыдаче кредитов на которые государство субсидирует процентную ставку. При этомпроцентная ставка по таким кредитам должна субсидироваться вне зависимости оттого, обеспечен ли такой кредит ипотекой или нет.
Предмет залога должен быть надежным.
Необходимо изменить редакцию пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ,согласно которому фонд перераспределения земель формируется, в частности, засчет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающихв этот фонд при принудительном изъятии земельного участка. В сочетании со ст.44 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 6 закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» этот пункт позволяет сделать вывод, чтоземельный участок в результате изъятия не выставляется на торги, как этопредусмотрено ст. 286 ГК РФ, поскольку в случае выставления земельного участкана торги он достается покупателю, предложившему наивысшую цену. Таким образом,пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ противоречит ст. 286 ГК РФ. Одновременно следуетконкретизировать соответствующие правовые нормы ГК РФ и Федерального закона «Обобороте земель сельскохозяйственного назначения».
Норма пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ существенно снижаетпривлекательность земельного участка как предмета залога. Кроме того,реализация на торгах предмета залога лицу, которое его намерено использовать, — более рациональное решение, чем зачисление земельного участка в фондперераспределения. Мы считаем правильным, если собственнику будет выплачиватьсястоимость его земельного участка за вычетом расходов на его реализацию и за вычетомсуммы реального ущерба, который он нанес земле и иным объектам окружающейприродной среды. Такой подход будет справедливым, а наказание правонарушителю — соразмерным причиненному им ущербу. Если из стоимости земельного участкапричитались платежи третьим лицам (залог), то эти лица получают удовлетворениетребований из средств, полученных на торгах.
Залогодержатель должен быть уверен в надежности записи вреестре прав на недвижимое имущество. Однако согласно действующемузаконодательству сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушениемпреимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения»). Это существенный риск для потенциальногозалогодержателя, так как он будет вынужден проверять, соблюдена ли процедурауведомления. В случае нарушения преимущественного права покупки лицо, чье правонарушено, должно иметь возможность в течение трех месяцев требовать в судебномпорядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исходя из наличия детальной правовой регламентациизалога недвижимости (а земельные участки являются недвижимым имуществом, иданное законодательство в полной мере распространяется и на земельные участки),представляется нецелесообразным принятие отдельного федерального закона обособенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. В случае принятиятакого отдельного закона с неизбежностью встанет вопрос о формулировании егообщих положений. В том числе возникнет необходимость продублировать в такомзаконе те положения, которые в настоящее время уже закреплены взаконодательстве.
Анализ ранее внесенных в Государственную Думу проектовфедеральных законов об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственногоназначения показывает, что они в значительной степени регулируют те вопросы,которые к моменту внесения законопроектов уже были урегулированы.
Дублирование в разных федеральных законах одних и тех жеправовых норм является крайне нежелательным и чревато неблагоприятнымипоследствиями. В частности, есть опасность того, что в случае последующихизменений в законодательстве поправки будут внесены в один закон и не будутвнесены в другой. То же самое может произойти, если в одном законе правоваянорма будет отменена, в другом останется без изменений. При внесении измененийв законы вероятность возникновения таких недочетов очень велика. Например, в федеральномзаконе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» из ст. 3 былиисключены положения, согласно которым иностранцы не могут быть собственникамиземельных долей. Однако из п. 1 ст. 5 этого же Закона видно, что даже в новойредакции владение иностранцем долей в праве общей собственности даже послевнесения изменений может рассматриваться как незаконное. Согласно этой статьеиностранцы по-прежнему должны продать свою долю в праве общей собственности наземлю, если они таковой владеют. Таким образом, есть опасность появления вбудущем противоречий в законодательстве.
Вторым моментом, который необходимо учитывать, являетсято, что регулирование вопросов ипотеки и регулирование ипотечного кредитования- это два разных вопроса.
Ипотека — это одно из обеспечений обязательств (наряду снеустойкой, штрафом, поручительством и т.д.). Ипотекой может обеспечиватьсялюбое денежное требование, не обязательно кредит. Залогодателем также можетбыть любое лицо, не обязательно должник по кредитному и какому бы то ни былоиному договору.
Кредитование — это деятельность кредитных учреждений повыдаче денежных средств в кредит заемщикам. Кредиты могут быть обеспеченыгарантией, поручительством, ипотекой, залогом движимого имущества и т.п., но впринципе могут быть и ничем не обеспечены. Выдача кредитов осуществляется наосновании кредитных договоров.
Таким образом, когда мы говорим об ипотечномкредитовании, речь может идти одновременно о множестве различныхправоотношений, которые переплетаются между собой. Причем каждая группаправоотношений должна регулироваться соответствующим законодательством:
вопросы ипотеки регулируются гражданскимзаконодательством об обеспечении обязательств (прежде всего глава 23 ГК РФ и Федеральныйзакон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
деятельность банков и иных кредитных учреждений — законодательством о банках и банковской деятельности;
кредитный договор — гражданским законодательством озайме и кредите (глава 42 ГК РФ);
страхование заложенного имущества — законодательством остраховании.
3.2 Возможные пути решенияпроблемных вопросов ипотеки земельных участков
Институт ипотеки, обретший более менее реальные иконкретные черты в российском законодательстве, начиная с 1998 года с принятиемЗакона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», безусловно, имеет огромноепрактическое значение, поскольку без реально «работающей» ипотеки невозможнонормальное функционирование многих экономических институтов.
Основными нормативными актами, регулирующимиправоотношения возникающие в сфере ипотеки, являются: упомянутый Закон РФ «Обипотеке», Гражданский кодекс РФ, а также Закон РФ «О залоге» 1992 года, в тойчасти, которая не противоречит первым двум законам.
Кроме того, с практикой применения норм законодательстваоб ипотеке, связаны также и Закон РФ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним», а также Земельный кодекс РФ.
При этом внутренние противоречия упомянутых законов,равно как и противоречия, существующие между ними, во многом определяют тепроблемы, которые возникают в практике применения ипотечного законодательства.
Исходя из вышеизложенного целесообразно устранятьпрепятствия для нормального функционирования ипотечного кредитования под залогсельскохозяйственных угодий путем внесения изменений и дополнений в действующиефедеральные законы, но не путем принятия отдельного закона.
Резюмируя названные выше препятствия для нормальногофункционирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения и предложенияпо совершенствованию законодательства, можно сделать следующие выводы:
большинство сельскохозяйственных коммерческихорганизаций использует земельные участки на праве аренды. Полагаем, что право арендысельскохозяйственных угодий — не самое лучшее и не самое надежное обеспечениеобязательства. Тем не менее его можно использовать за неимением лучшего. В этойсвязи следует облегчить процедуру залога права аренды, исключив иззаконодательства нормы об обязательном уведомлении собственника земли о залогеправа аренды.
должна быть исключена возможность безвозмездного изъятиягосударством земельных участков в случае их неиспользования или использования снарушением законодательства. Это повысит привлекательность земельных участковкак предмета залога.
с той же целью должна быть отменена норма о ничтожностисделки по продаже земельного участка, совершенной с нарушениемпреимущественного права покупки (п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения»).
Заключение
Развитие рыночных отношений, привлечение инвестиций впромышленность, строительство, сельское хозяйство невозможны без привлечениязначительных заемных финансовых ресурсов, что в свою очередь требует использованиянадежных правовых механизмов обеспечения возвратности финансовых средств. Однимиз таких правовых механизмов является ипотека земельных участков. Земля вкачестве предмета ипотеки обладает особой привлекательностью, поскольку нетеряет своей ценности в процессе эксплуатации.
Вместе с тем, анализ действующего законодательства вобласти ипотеки земли и практики его применения показал неоднозначность инекоторую противоречивость правового регулирования ипотеки земли, чтосдерживает ее широкое применение.
Изменения, которые были внесены в Закон об ипотеке в2002 и 2004 годах сняли ряд необоснованных, на мой взгляд, ограничений наипотеку земельных участков. В частности, сняты ограничения на ипотеку земельныхучастков сельскохозяйственного назначения, что позволяет собственникам этихземельных участков, сельским товаропроизводителям привлекать финансовые ресурсыпод залог земельных участков, которые, во многих случаях, являютсяединственными залогоспособными объектами. Разъяснения Президиума Высшего АрбитражногоСуда РФ, содержащиеся в Информационном Письме от 28 января 2005 г. по вопросам ипотеки земли так же направлены на обеспечение единства судебной практики приразрешении споров, связанных с ипотекой земельных участков, что так жесвидетельствует о повышенном внимании, как законодателей, так иправоприменителей к разрешению проблем, связанных с ипотекой земли.
Вместе с тем, ряд вопросов и проблем ипотеки земли так иостался нерешенным. В частности, по-прежнему не допускается ипотека земельныхучастков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности(п. 1 ст. Закона об ипотеке). Безусловно, это объясняется необходимостью защитыгосударственных и общественных интересов, так как ипотека земли может бить использованав качестве ее «скрытой» продажи. В связи с чем, на мой взгляд, необходимо болеечетко прописать возможность ипотеки права аренды земельных участков, которыенаходятся в муниципальной или государственной собственности на длительный срок(до 15-ти лет и более), поскольку более короткий срок права аренды вряд либудет достаточным в качестве предмета залога.
Необходимо так же законодательно разрешить проблемыипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Этипроблемы были достаточно подробно проанализированы в третьей главе настоящейработы.
Анализ особенностей залога земель сельскохозяйственногоназначения позволяет сделать вывод о том, что большая их часть связана с темиили иными ограничениями. Вместе с тем существуют и такие моменты, которыепозволяют использовать залог земель сельскохозяйственного назначения какинститут, с помощью которого можно преодолеть неоднозначность нормативныхпредписаний законодателя, установленных в действующих правовых актах.